1、2012-2016年中国城市综合体建设市场前景预测及投资战略规划研究报告2012-2016年中国城市综合体建设市场前景预测及投资战略规划研究报告完成时间：2012年448正文目录第一章 城市综合体行业发展综述25第一节 城市综合体的定义及特征25一、城市综合体的定义25二、城市综合体的特征25第二节 城市综合体的功能分析26一、城市综合体的普遍功能26（1）承载功能分析26（2）经济功能分析27（3）文娱功能分析27（4）社会功能分析27二、城市综合体的特殊功能27第二章 2012年中国城市综合体行业发展环境分析28第一节 国际宏观经济环境分析28一、欧洲宏观经济环境分析28二、美国宏观经济环2、境分析28三、日本宏观经济环境分析39四、新兴经济体经济环境分析41第二节 国内宏观经济环境分析45一、国家GDP增长分析45二、国家固定资产投资增长分析48三、国家工业增加值增长分析52四、工业生产者价格指数分析60五、投融资环境分析66（1）金融机构各项存款情况66（2）金融机构各项贷款情况67第三节 国内行业政策环境分析68一、房地产行业调控政策（行政管理开发部分）68（1）中央经济工作会议分析68（2）2011年“新国五条”分析71（3）“新四条”政策分析72（4）“新国十条”政策分析74（5）“新国五条”政策分析80（6）“新国八条”政策分析81二、房地产行业调控政策（土地部分）833、（1）发布土地“国五条”83（2）“十二五”用地规模控制84（3）完善土地预申请制度86（4）全国全年土地利用计划下达87（5）国土部保障住房用地充分供应88三、房地产行业调控政策（税收部分）88（1）房地产用地供应监管政策分析88（2）土地增值税计税政策分析89（3）预征率政策分析89（4）公租房税收政策分析90（5）个人购房相关税收政策分析92（6）房产税政策分析92四、房地产行业调控政策（金融部分）100（1）禁止住房公积金贷款投机购房100（2）2011年央行加息影响分析101（3）存款准备金率调整影响分析101（4）银监会要求银行提高资本充足率104五、房地产行业调控政策（外资调控部4、分）107（1）禁止外商投资别墅建设和经营107（2）信贷资金流向和跨境投融资活动相关政策分析108（3）境外机构购房相关政策分析109第三章 2012年中国城市综合体行业发展分析111第一节 房地产行业运营分析111一、全国房地产开发景气指数111二、全国房地产市场价格走势113三、全国房地产开发投资情况115（1）房地产开发投资115（2）房地产新开工面积115（3）房地产土地开发面积117四、全国房地产市场销售情况118五、全国房地产行业资金来源120第二节 土地市场运营分析120一、全国土地市场整体分析120二、全国土地市场价格分析124三、全国土地市场重点地块分析127第三节 城市综5、合体行业运营分析128一、全国城市综合体经营情况分析128二、全国城市综合体建成项目分析131三、全国城市综合体拟建项目分析134第四章 2012年中国城市综合体行业区域市场分析137第一节 一线城市综合体市场分析137一、北京城市综合体市场分析137（1）北京城市综合体投资分析137（2）北京城市综合体项目分析142（3）北京城市综合体发展趋势分析143二、上海城市综合体市场分析144（1）上海城市综合体投资分析144（2）上海城市综合体项目分析149（3）上海城市综合体发展趋势分析154三、广州城市综合体市场分析154（1）广州城市综合体投资分析154（2）广州城市综合体项目分析160（36、）广州城市综合体发展趋势分析164四、深圳城市综合体市场分析165（1）深圳城市综合体投资分析165（2）深圳城市综合体项目分析166（3）深圳城市综合体发展趋势分析167第二节 二线城市综合体市场分析173一、天津城市综合体市场分析174（1）天津城市综合体投资分析174（2）天津城市综合体项目分析174（3）天津城市综合体发展趋势分析178二、沈阳城市综合体市场分析178（1）沈阳城市综合体投资分析179（2）沈阳城市综合体项目分析179（3）沈阳城市综合体发展趋势分析183三、杭州城市综合体市场分析184（1）杭州城市综合体投资分析184（2）杭州城市综合体项目分析185（3）杭州城市综7、合体发展趋势分析189四、福州城市综合体市场分析192（1）福州城市综合体投资分析193（2）福州城市综合体项目分析193（3）福州城市综合体发展趋势分析196五、武汉城市综合体市场分析205（1）武汉城市综合体投资分析205（2）武汉城市综合体项目分析206（3）武汉城市综合体发展趋势分析209六、成都城市综合体市场分析209（1）成都城市综合体投资分析209（2）成都城市综合体项目分析211（3）成都城市综合体发展趋势分析216七、重庆城市综合体市场分析221（1）重庆城市综合体投资分析221（2）重庆城市综合体项目分析222（3）重庆城市综合体发展趋势分析226第三节 三四线城市综合体市8、场分析227一、常州城市综合体市场分析227（1）常州城市综合体投资分析227（2）常州城市综合体项目分析228（3）常州城市综合体发展趋势分析230二、宜昌城市综合体市场分析231（1）宜昌城市综合体投资分析231（2）宜昌城市综合体项目分析232（3）宜昌城市综合体发展趋势分析233三、绍兴城市综合体市场分析234（1）绍兴城市综合体投资分析234（2）绍兴城市综合体项目分析234（3）绍兴城市综合体发展趋势分析235第五章 2012年中国城市综合体关联行业运营分析237第一节 节购物中心行业运营分析237一、购物中心行业整体发展分析237二、购物中心行业区域发展分析242（1）北京购物中9、心行业发展分析242（2）上海购物中心行业发展分析244（3）广州购物中心行业发展分析246（4）深圳购物中心行业发展分析247（5）杭州购物中心行业发展分析249（6）成都购物中心行业发展分析251（7）重庆购物中心行业发展分析252（8）天津购物中心行业发展分析254三、城市综合体购物中心部分运营分析255第二节 写字楼行业运营分析259一、2010年写字楼整体市场综述259二、写字楼市场运行特征分析260三、城市综合体写字楼部分运营分析274第三节 酒店行业运营分析275一、2010年酒店行业发展状况275（1）全国星级酒店市场总体运营分析275（2）全国重点旅游城市酒店经营分析277二10、酒店行业区域市场分析278（1）不同层次酒店经营指标分析278（2）不同层次酒店毛利率分析279三、城市综合体酒店部分运营分析279第四节 餐饮行业运营分析284一、2012年全国餐饮零售情况284二、2012年重点地区餐饮零售情况289（1）2012年上海市餐饮零售情况289（2）2012年福建餐饮零售情况291（3）2012年江西省餐饮零售情况293（4）2012年重庆市餐饮零售情况296（5）2012年四川餐饮零售情况296（6）2012年湖南餐饮零售情况298三、城市综合体餐饮部分运营分析298第五节 零售行业运营分析301一、2012年社会消费品零售总额301二、2012年地区消费11、品零售总额304三、2012年千家核心商业企业指数305四、城市综合体零售部分运营分析306第六节 住宅行业运营分析307一、2012年住宅整体市场综述307（1）供求关系分析307（2）整体房价走势309二、2012年住宅市场运行特征分析311三、2012年住宅市场成交结构分析313四、城市综合体住宅部分运营分析313第七节 其他关联行业运营分析315一、城市综合体会展中心部分运营分析315二、城市综合体公园部分运营分析316第六章 2012年中国城市综合体行业开发模式分析318第一节 独立开发模式分析318一、独立开发模式的发展历程318二、独立开发模式的特点分析318三、独立开发模式经典12、项目分析318第二节 合资-公共财政补贴模式分析318一、合资-公共财政补贴模式的发展历程318二、合资-公共财政补贴模式的特点分析318三、合资-公共财政补贴模式经典项目分析319第三节 合作链开发模式分析319一、合作链模式发展分析319二、合作链模式前景分析319三、合作链模式经典项目分析319第七章 2012年中国城市综合体典型运营模式分析321第一节 万达模式分析321一、拿地方式分析321二、融资渠道分析324三、订单式地产模式分析327四、运营管理分析327五、典型项目分析329第二节 世茂模式分析333一、战略布局分析333二、高品质精致化分析334三、世茂百货资源平台分析3313、4四、世茂“二八”法则分析335五、典型项目分析336第三节 华润模式分析337一、“三体一位”运营模式分析337二、商业资源特点分析338三、零售业与地产结合模式分析339四、典型项目分析342第四节 宝龙模式分析343一、物业运营特点分析343二、创新业态组合分析345三、典型项目分析346第五节 SOHO中国模式分析348一、SOHO中国运营特点分析348二、SOHO中国蓝海战略分析349三、典型项目分析351第八章 2012年中国城市综合体行业经典项目分析352第一节 日本难波公园项目分析352一、项目情况分析352二、整体设计理念分析352三、“场所制造”理念分析353第二节 日本博14、多运河城项目分析356一、项目情况分析356二、设计理念分析357三、发展前景分析359第三节 日本六本木新城项目分析360一、项目情况分析360二、设计理念分析360三、发展前景分析363第四节 新加坡新达城项目分析363一、项目情况分析363二、设计理念分析364三、发展前景分析365第五节 香港太古城项目分析365一、项目情况分析365二、设计理念分析365三、发展前景分析366第六节 北京万达广场项目分析366一、项目情况分析366二、设计理念分析367三、发展前景分析368第七节 北京西单大悦城项目分析368一、项目情况分析368二、设计理念分析369三、发展前景分析369第八节 北15、京华贸中心项目分析370一、项目情况分析370二、设计理念分析370三、发展前景分析370第九节 上海恒隆广场项目分析371一、项目情况分析371二、设计理念分析371三、发展前景分析372第十节 上海港汇广场项目分析372一、项目情况分析372二、设计理念分析373三、发展前景分析374第十一节 福州宝龙城市广场项目分析374一、项目情况分析374二、设计理念分析375三、发展前景分析375第十二节 广州天河城项目分析376一、项目情况分析376二、设计理念分析376三、发展前景分析377第十三节 深圳华润中心项目分析378一、项目情况分析378二、设计理念分析378三、发展前景分析379第16、九章 2012年中国城市综合体行业竞争情况分析380第一节 城市综合体行业竞争分析380一、城市综合体行业整体竞争情况分析380二、城市综合体行业区域竞争情况分析382第二节 城市综合体行业竞争对手分析385一、大连万达商业地产股份有限公司385（1）企业发展简况分析385（2）企业组织架构分析386（3）企业经营模式分析386（4）企业经营状况优劣势分析387（5）企业最新发展动向分析387二、上海世茂股份有限公司388（1）企业发展简况分析388（2）主要经济指标分析388（3）企业盈利能力分析393（4）企业运营能力分析395（5）企业偿债能力分析396（6）企业发展能力分析398（7）17、企业经营状况优劣势分析398（8）企业投资兼并与重组分析399（9）企业最新发展动向分析399三、远洋地产控股有限公司401（1）企业发展简况分析401（2）主要经济指标分析401（3）企业盈利能力分析403（4）企业运营能力分析404（5）企业偿债能力分析406（6）企业发展能力分析407（7）企业经营状况优劣势分析407（8）企业投资兼并与重组分析407（9）企业最新发展动向分析408四、华润置地（北京）股份有限公司408（1）企业发展简况分析408（2）主要经济指标分析409（3）企业盈利能力分析411（4）企业运营能力分析412（5）企业偿债能力分析414（6）企业发展能力分析415（18、7）企业组织架构分析415（8）企业经营状况优劣势分析416（9）企业最新发展动向分析416五、保利房地产（集团）股份有限公司416（1）企业发展简况分析416（2）主要经济指标分析417（3）企业盈利能力分析422（4）企业运营能力分析424（5）企业偿债能力分析425（6）企业发展能力分析427（7）企业组织架构分析427（8）企业经营状况优劣势分析428（9）企业最新发展动向分析429第十章 2012-2016年中国城市综合体行业投资潜力分析分析430第一节 城市综合体投资情况分析430一、2011年全国城市综合体项目投资回顾430二、2012年全国城市综合体项目投资分析433第二节 城19、市综合体投资问题分析437一、同质化问题分析437二、融资渠道问题分析440第三节 城市综合体投资趋势分析442一、二三线城市发展趋势分析442二、城市综合体细分趋势分析443图表目录图表 1 2011年美国分州GDP及人均GDP表33图表 2 2011年美国个人收入及人均个人收入分州排行34图表 3 2007-2012年美国季度国内生产总值37图表 4 中国GDP相当于美国的比重38图表 5 1980-2011年日本国内生产总值（GDP）和国民总收入（GNI）年度数据40图表 6 2006-2012年9月我国国内生产总值及其增长速度45图表 7 2012年1-3季度国内生产总值初步核算数据420、6图表 8 GDP环比增长速度47图表 9 2012年1-8月固定资产投资（不含农户）同比增速48图表 10 2012年1-8月分地区投资相邻两月累计同比增速49图表 11 2012年1-8月固定资产投资到位资金同比增速49图表 12 2012年1-9月规模以上工业增加值同比增长速度53图表 13 2012年9月份规模以上工业生产主要数据54图表 14 2012年1-9月发电量日均产量及同比增速55图表 15 2012年1-9月钢材日均产量及同比增速56图表 16 2012年1-9月水泥日均产量及同比增速56图表 17 2012年1-9月原油加工量日均产量及同比增速56图表 18 2012年121、-9月十种有色金属日均产量及同比增速57图表 19 2012年1-9月乙烯日均产量及同比增速57图表 20 2012年1-9月汽车日均产量及同比增速58图表 21 2012年1-9月轿车日均产量及同比增速58图表 22 2012年1-9月全国居民消费价格涨跌幅度61图表 23 2012年1-9月份居民消费价格分类别同比涨跌幅62图表 24 2012年1-9月份居民消费价格分类别环比涨跌幅64图表 25 2012年9月居民消费价格主要数据64图表 26 2012年1-10月份全国房地产开发和销售情况111图表 27 2012年1-10月份东中西部地区房地产开发投资情况113图表 28 2012年22、1-10月份东中西部地区房地产销售情况113图表 29 全国房地产开发投资增速117图表 30 全国房地产开发企业土地购置面积增速118图表 31 全国商品房销售面积及销售额增速119图表 32 全国房地主开发企业本年到位资金增速120图表 33 10月一线主要城市土地供需一览120图表 34 北京城市综合体历年体量走势137图表 35 北京城市综合体各区体量统计138图表 36 北京已开业城市综合体特征139图表 37 北京未开业城市综合体特征139图表 38 北京已开业城市综合体物业组合140图表 39 北京未开业城市综合体物业组合140图表 40 北京城市综合体区域位置141图表 41 23、北京城市综合体项目列表141图表 42 上海城市综合体历年体量走势144图表 43 上海城市综合体各区体量统计145图表 44 上海已开业城市综合体特征146图表 45 上海未开业城市综合体特征146图表 46 上海已开业城市综合体物业组合147图表 47 上海未开业城市综合体物业组合147图表 48 上海城市综合体区域位置148图表 49 上海城市综合体项目列表148图表 50 广州城市综合体历年体量走势154图表 51 广州城市综合体各区体量统计155图表 52 广州已开业城市综合体特征156图表 53 广州未开业城市综合体特征156图表 54 广州已开业城市综合体物业组合157图表 5524、 广州未开业城市综合体物业组合157图表 56 广州城市综合体区域158图表 57 广州城市综合体项目列表158图表 58 深圳城市综合体存量市场165图表 59 深圳城市综合体存量分布165图表 60 深圳城市综合体各类型存量166图表 61 深圳城市综合体新增项目区域分布167图表 62 深圳城市综合体新增关外项目分布167图表 63 深圳城市综合体未来新增项目列表168图表 64 深圳城市综合体主要入市类型169图表 65 城市综合体旧改项目比例169图表 66 深圳城市综合体历年体量走势170图表 67 深圳城市综合体各区体量统计170图表 68 深圳已开业城市综合体特征171图表 625、9 深圳未开业城市综合体特征171图表 70 深圳已开业城市综合体物业组合172图表 71 深圳未开业城市综合体物业组合172图表 72 深圳城市综合体区域位置173图表 73 深圳城市综合体项目列表173图表 74 天津城市综合体各区体量统计174图表 75 天津已开业城市综合体特征175图表 76 天津未开业城市综合体特征175图表 77 天津已开业城市综合体物业组合176图表 78 天津未开业城市综合体物业组合176图表 79 天津中心城区城市综合体区域位置177图表 80 天津滨海新区城市综合体区域位置177图表 81 天津城市综合体项目列表177图表 82 天津城市综合体历年体量走势26、178图表 83 沈阳城市综合体各区体量统计179图表 84 沈阳已开业城市综合体特征180图表 85 沈阳未开业城市综合体特征180图表 86 沈阳已开业城市综合体物业组合181图表 87 沈阳未开业城市综合体物业组合181图表 88 沈阳城市综合体区域位置182图表 89 沈阳城市综合体项目列表182图表 90 沈阳城市综合体历年体量走势183图表 91 福州城市综合体一览194图表 92 武汉城市综合体各区体量统计205图表 93 武汉未开业城市综合体特征206图表 94 武汉已开业城市综合体物业组合207图表 95 武汉未开业城市综合体物业组合207图表 96 武汉城市综合体区域位置227、08图表 97 武汉城市综合体项目列表208图表 98 武汉城市综合体历年体量走势209图表 99 成都城市综合体历年体量走势210图表 100 成都城市综合体各区体量统计211图表 101 成都已开业城市综合体特征212图表 102 成都未开业城市综合体特征212图表 103 成都已开业城市综合体物业组合213图表 104 成都未开业城市综合体物业组合213图表 105 成都城市综合体区域位置214图表 106 成都城市综合体项目列表214图表 107 重庆城市综合体各区体量统计222图表 108 重庆已开业城市综合体特征222图表 109 重庆未开业城市综合体特征223图表 110 重庆已28、开业城市综合体物业组合223图表 111 重庆未开业城市综合体物业组合224图表 112 重庆城市综合体区域位置224图表 113 重庆城市综合体项目列表225图表 114 重庆城市综合体历年体量走势226图表 115 中国购物中心数量的城市分布240图表 116 中国购物中心集中度低242图表 117 2012年预测最优租金增长, %260图表 118 历史及预测实际GDP增长, %261图表 119 总出口年增长, %261图表 120 一年期基准贷款利率, %262图表 121 全国总净吸纳量, 千平方米262图表 122 2012年上半年城市净吸纳量, 千平方米263图表 123 2029、12年上半年全市整体净吸纳量, 平方米264图表 124 2012年上半年写字楼新增供应, 平方米265图表 125 2012年上半年新增供应与现有存量的百分比, %266图表 126 2012年上半年底总体空置率, %266图表 127 现有写字楼存量与空置率, 直至2012年上半年底 ，%267图表 128 2012年上半年底最优写字楼租金, 人民币/平方米/月268图表 129 最优写字楼租金同比增长, 直至2012年第二季, %268图表 130 直至2012年上半年底最优和整体租金, 人民币/平方米/月269图表 131 未来供应量, 2012年第二季度-2014年, 百万平方米2730、1图表 132 未来供应量与现有存量的百分比, 2012 年第二季度-2014年, %271图表 133 未来写字楼供应量与现有存量的百分比, 2012 年第二季度-2014年272图表 134 2012年全年预测最优租金增长, %273图表 135 最优租金与未来5年租金预测, 人民币/平方米/月274图表 136 2011年重点旅游城市星级饭店平均房价排名前十（元/间夜）277图表 137 2011年重点旅游城市星级饭店平均房价排名后十（元/间夜）277图表 138 2012年7月不同管理方式酒店主要经营指标情况（单位：元）278图表 139 国际酒店品牌风云榜280图表 140 香格里拉31、 迈点品牌指数MBI详细数据(10月)281图表 141 喜来登 迈点品牌指数MBI详细数据(10月)283图表 142 四季 迈点品牌指数MBI详细数据(10月)283图表 143 社会消费品零售总额分月同比增长291图表 144 2012年9月份社会消费品零售总额主要数据292图表 145 2012年二季度湖南餐饮零售298图表 146 2006-2012年9月我国社会消费品零售总额及其增长速度302图表 147 2012年1-9月我国社会消费品零售总额分月同比增长速度302图表 148 2012年9月份社会消费品零售总额主要数据303图表 149 社会消费品零售总额(2012年6月)3032、4图表 150 2010年2月-2012年3月千家核心商业企业零售业指数（单位：%）305图表 151 都市综合体的合作链开发模式319图表 152 SOHO项目拿地的经典案例350图表 153 大连万达商业地产股份有限公司组织架构图386图表 154 上海世茂股份有限公司负债能力分析表388图表 155 上海世茂股份有限公司利润能力分析表391图表 156 上海世茂股份有限公司盈利能力分析表393图表 157 上海世茂股份有限公司运营能力分析表395图表 158 上海世茂股份有限公司偿债能力分析表396图表 159 上海世茂股份有限公司发展能力分析表398图表 160 远洋地产控股有限公司负33、债能力分析表401图表 161 远洋地产控股有限公司现金流量分析表402图表 162 远洋地产控股有限公司盈利能力分析表403图表 163 远洋地产控股有限公司运营能力分析表404图表 164 远洋地产控股有限公司偿债能力分析表406图表 165 远洋地产控股有限公司发展能力分析表407图表 166 华润置地（北京）股份有限公司负债能力分析表409图表 167 华润置地（北京）股份有限公司现金流量分析表410图表 168 华润置地（北京）股份有限公司盈利能力分析表411图表 169 华润置地（北京）股份有限公司运营能力分析表412图表 170 华润置地（北京）股份有限公司偿债能力分析表414图34、表 171 华润置地（北京）股份有限公司发展能力分析表415图表 172 保利房地产（集团）股份有限公司负债能力分析表417图表 173 保利房地产（集团）股份有限公司利润能力分析表420图表 174 保利房地产（集团）股份有限公司盈利能力分析表422图表 175 保利房地产（集团）股份有限公司运营能力分析表424图表 176 保利房地产（集团）股份有限公司偿债能力分析表425图表 177 保利房地产（集团）股份有限公司发展能力分析表427图表 178 保利房地产（集团）股份有限公司组织架构图428图表 179 重点城市的城市综合体存量分布430图表 180 18个重点城市的城市综合体存量4335、1图表 181 综合体存量区域属性（按面积）431图表 182 综合体区域属性与轨道交通情况（按数量）432图表 183 城市综合体区域属性与物业组合433图表 184 20个城市的综合体面积增长433图表 185 20个城市的综合体数量增长434图表 186 3-5年20个重点城市综合体增量预估434图表 187 城市综合体增量区域属性（按面积）435图表 188 城市综合体区域属性与轨道交通情况（按数量）436图表 189 城市综合体区域属性与物业组合436第一章 城市综合体行业发展综述 第一节 城市综合体的定义及特征 一、城市综合体的定义 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被36、称为“城中之城”。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 二、城市综合体的特征 超大空间尺度城37、市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的立体街道交通空间。 现代城市景观设计应38、用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。 高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。 地标式的城39、市建筑城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。第二节 城市综合体的功能分析 一、城市综合体的普遍功能 （1）承载功能分析 商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。 城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。（2）经济功能分析 商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们40、的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。（3）文娱功能分析 酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。（4）社会功能分析 居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。二、城市综合体的特殊功能城市综合体的特殊功能是指一个城市综合体所独有的，不可能被每一个城市综合体都具备41、的功能，亦称综合体的软性功能，它反映了中和体的特性，而城市综合体核心竞争力，通过对铣切的不可复制的要素和资源进行配置和利用而形成的能力包括。如以中心城市北京的国贸为地表象征的CBD综合群以及社区型综合体的典范上海社区性综合体上海大拇指广场。第二章 2012年中国城市综合体行业发展环境分析 第一节 国际宏观经济环境分析 一、欧洲宏观经济环境分析 欧洲统计局 8月14日公布的初步数据显示，2012年二季度，欧元区和欧盟GDP环比均下跌0.2%，而一季度两区GDP均零增长。二季度，欧元区和欧盟GDP同比亦分别下跌0.4%和0.2%，而一季度同比则分别零增长和增长0.1%。美国经济表现好于欧洲，二季度42、美国GDP环比增长0.4%，同比增长2.2%。主要成员国中，仅德国二季度GDP环比实现正增长，增速为0.3%；法国GDP环比零增长；英国、意大利、西班牙GDP环比分别下跌0.7%、0.7%和0.4%。二、美国宏观经济环境分析 美国商务部经济分析局2月29日发布的2011年四季度二次估算数据显示，美国国内生产总值同比增长速度与先行估算数据持平，但名义国内生产总值数额向上有所微调。二次估算结果显示，2011年，美国名义国内生产总值为150944亿美元，上调67亿美元，同比增长3.9%；实际国内生产总值为133153亿美元，上调19亿美元，同比增长1.7%。从季度环比折年率来看，2011年四季度，美43、国名义GDP季调值折年数为153208亿美元，折年率增长3.9%，上调0.7个百分点；实际GDP季调值折年数为134299亿美元，折年率增长3.0%，上调0.2个百分点。减去货物和服务出口总额20875亿美元，加上货物和服务进口总额26644亿美元，2011年美国国内采购总额为156712亿美元；再减去私人存货变化470亿美元，全年国内采购最终销售总额156242亿美元，其中国内产品最终销售总额150474亿美元。2011年，美国年中总人口为31204.0万人，以此计算，人均名义GDP为48373美元。美国经济分析局6月5日公布了2011年全美分州GDP数据。加利福尼亚州、得克萨斯州和纽约州G44、DP总量继续保持全美前三，北达科他州、俄勒冈州和西弗吉尼亚州经济增速位居全美前三，哥伦比亚特区、特拉华州和阿拉斯加州的人均GDP位居全美前三强。2011年，加利福尼亚州GDP现价总量为19589.04亿美元，作为一个单独经济体在世界可排在第九位，次于美国、中国大陆、日本、德国、法国、巴西、英国和意大利。得克萨斯州和纽约州作为另外两个经济总量突破万亿美元的州，单独在世界排名第15和第16位。2011年，实际GDP增速最高的是北达科他州，比上年增长7.6%，增速最低的是怀俄明州，较上年萎缩1.2%。2011年，全美一共有7个州GDP出现负增长，有16个州GDP增速高于全美平均水平。从人均GDP来看45、，首都哥伦比亚特区遥遥领先其他地区，2011年达到174100美元。排在第二位的特拉华州只有72487美元，人均GDP最低的州是密西西比州，仅有32838美元。2011年美国分行业增加值数据美国商务部经济分析局2012年4月26日发布了2011年分行业增加值的初步数据。数据显示，2011年，美国第一产业增加值1778亿美元，第二产业增加值28957亿美元，其中工业增加值23754亿美元，第三产业增加值120205亿美元。三次产业比重为1.2：19.2：79.6，其中工业比重为15.7%。2011年，美国农林渔猎增加值1778亿美元，占GDP的比重为1.2%，按可比价格计算，同比下降12.4%，46、对GDP实际增长的贡献率为-7.5%。2011年，美国采矿业增加值2876亿美元，占GDP的比重为1.9%，按可比价格计算，同比增长6.3%，对GDP实际增长的贡献率为6.5%。2011年，美国公用事业增加值2508亿美元，占GDP的比重为1.7%，按可比价格计算，同比下降6.2%，对GDP实际增长的贡献率为-5.6%。2011年，美国建筑业增加值5203亿美元，占GDP的比重为3.4%，按可比价格计算，同比下降0.3%，对GDP实际增长的贡献率为-0.6%。2011年，美国制造业增加值18370亿美元，占GDP的比重为12.2%，按可比价格计算，同比增长4.3%，对GDP实际增长的贡献率为347、0.2%。2011年，美国批发贸易业增加值8449亿美元，占GDP的比重为5.6%，按可比价格计算，同比增长3.3%，对GDP实际增长的贡献率为10.3%。2011年，美国零售业增加值9170亿美元，占GDP的比重为6.1%，按可比价格计算，同比增长2.0%，对GDP实际增长的贡献率为7.5%。2011年，美国运输仓储业增加值4188亿美元，占GDP的比重为2.8%，按可比价格计算，同比增长0.3%，对GDP实际增长的贡献率为0.4%。2011年，美国信息产业增加值6623亿美元，占GDP的比重为4.4%，按可比价格计算，同比增长5.1%，对GDP实际增长的贡献率为14.5%。2011年，美国48、金融、保险、房地产、租金和租赁业增加值30079亿美元，占GDP的比重为19.9%，按可比价格计算，同比下降0.8%，对GDP实际增长的贡献率为-9.7%。其中：金融保险业增加值12562亿美元，占GDP的比重8.3%，同比实际增长1.8%，对GDP实际增长的贡献率为8.7%；房地产租赁、租金和无形资产出租业增加值17517亿美元，占GDP的比重为11.6%，同比实际下降2.6%，对GDP实际增长的贡献率为-18.6%。2011年，美国专业和商务服务增加值18979亿美元，占GDP的比重为12.6%，按可比价格计算，同比增长4.2%，对GDP实际增长的贡献率为28.8%。其中：专业、科学和技术49、服务增加值11711亿美元，占比7.8%，同比实际增长4.9%，对GDP实际增长的贡献率21.0%；公司和企业管理服务增加值2825亿美元，占比1.9%，同比实际增长2.0%，对GDP实际增长的贡献率1.8%；行政和废物管理服务增加值4443亿美元，占比2.9%，同比实际增长3.7%，对GDP实际增长的贡献率6.3%2011年，美国教育服务、卫生保健和社会救助增加值13205亿美元，占GDP的比重为8.7%，按可比价格计算，同比增长2.1%，对GDP实际增长的贡献率为10.1%。其中：教育服务增加值1693亿美元，占GDP的比重1.1%，同比实际下降0.9%，对GDP实际增长的贡献率为-0.550、%；卫生保健和社会救助增加值11512亿美元，占GDP的比重为7.6%，按可比价格计算计算，同比增长2.6%，对GDP实际增长的贡献率为10.8%。2011年，美国艺术、娱乐、休闲、住宿、餐饮服务增加值5857亿美元，占GDP的比重为3.9%，按可比价格计算，同比增长3.3%，对GDP实际增长的贡献率为7.1%。其中：艺术、娱乐和休闲服务增加值1441亿美元，占比1.0%，同比实际增长3.2%，对GDP实际增长的贡献率1.8%；住宿餐饮服务增加值4416亿美元，占比2.9%，同比实际增长3.3%，对GDP实际增长的贡献率5.3%。2011年，美国除政府服务外其他服务业增加值3687亿美元，占G51、DP的比重为2.4%，按可比价格计算，同比下降0.2%，对GDP实际增长的贡献率-0.2%.2011年，美国政府服务增加值19967亿美元，占GDP的比重为13.2%，按可比价格计算，同比下降0.5%，对GDP实际增长的贡献率为-3.4%。其中：联邦政府服务增加值6676亿美元，占GDP的比重4.4%，同比实际增长0.7%，对GDP实际增长的贡献率为1.6%；州和地方政府服务增加值13291亿美元，占GDP的比重为8.8%，按可比价格计算计算，同比下降1.0%，对GDP实际增长的贡献率为-5.0%。2011年，美国私人部门增加值130974亿美元，占GDP的比重为86.8%，按可比价格计算，同52、比增长1.8%，对GDP实际增长的贡献率为88.1%。根据中国国家统计局的初步核算数据，2011年，中国第一产业增加值7387亿美元，是美国的4.15倍；第二产业增加值34154亿美元，是美国的1.18倍，其中，工业增加值29196亿美元，是美国的1.23倍，建筑业增加值4958亿美元，相当于美国的95.28%；第三产业增加值31470亿美元，相当于美国的26.18%。美国商务部经济分析局3月29日发布了与国内生产总值相关的总量指标数据。数据显示，2011年，美国国民生产总值为153395亿美元，高出国内生产总值2455亿美元；国民生产净值为133894亿美元，国民收入为134373亿美元，个53、人收入为130053亿美元。2011年，美国海外要素收入为7793亿美元，海外要素支付为5338亿美元，净要素收入为2455亿美元。减去固定资本折旧19501亿美元后，国民生产净值为133894亿美元。减去统计差异479亿美元后，国民收入为134373亿美元。减去企业利润、库存估价和资本消耗调整19428亿美元，加上个人资产收益后，个人收入为130053亿美元。2011年，美国主要经济总量指标如下：国内生产总值(Gross domestic product)：150940亿美元国民生产总值(Gross National Product)：153395亿美元国民生产净值(Net National54、 Product)：133894亿美元国民收入(National Income)：134373亿美元个人收入(Personal Income)：130053亿美元国内总收入(Gross Domestic Income)：151419亿美元国民总收入(Gross National Income)：153874亿美元(美国没有完全采纳联合国SNA的建议，将GNP改名为GNI，而是GNP和GNI作为两个不同的指标)国民要素总收入(Gross NationalFactor Income)：142335亿美元国内生产净值(Net Domestic Product)：141439亿美元国内收入净值(Net55、 Domestic Income)：131918亿美元国民要素收入净值(Net NationalFactorIncome)：122834亿美元国内购买净值(Net Domestic Purchases)：137227亿美元图表 1 2011年美国分州GDP及人均GDP表图表 2 2011年美国个人收入及人均个人收入分州排行美国商务部经济分析局当地时间7月27日公布2012年二季度GDP先行估算数据。数据显示，2012年二季度，美国经济增长进一步下滑，按可比价格计算，实际GDP同比增长2.2%，增幅比上季度下滑0.2个百分点；从环比来看，二季度增长0.4%，比一季度回落0.1个百分点，折算年率增56、长1.5%，比上季下滑0.5个百分点。经济分析局同时将2011年实际增长率从1.7%上调至1.8%。先行估算结果显示，2012年二季度，按当前美元计算，美国名义GDP季调值为38989.75亿美元，同比增长3.9%，环比增长0.8%，折年率增长3.1%；按2005年链式美元计算，实际GDP季调值为33895.00亿美元，同比增长2.2%，环比增长0.4%，折年率增长1.5%。上半年，美国名义GDP季调值为77685.50亿美元，同比增长4.2%，实际GDP季调值为67661.00亿美元，同比增长2.3%。同时将2011年名义GDP从150940亿美元下调至150757亿美元，减少183亿美元，57、同比增长4.0%（2010年名义GDP从145266亿美元下调至144989亿美元，减少277亿美元，名义增长率从4.2%下调至3.8%）；实际GDP增长率从1.7%上调至1.8%（2009年从-3.5%上调至-3.1%，2010年从3.0%下调至2.4%）。图表 3 2007-2012年美国季度国内生产总值2012年上半年，中国GDP初步核算数为36005.01亿美元，相当于美国同期GDP的46.35%，比上年同期提高4.15个百分点。其中，二季度中国GDP为18883.19亿美元，相当于美国同期GDP的48.43%，比上年同季提高3.87个百分点。图表 4 中国GDP相当于美国的比重三、日58、本宏观经济环境分析 日本厚生劳动省5日公布的“国民生活基础调查”结果显示，2010年每户家庭平均收入为538万日元（1人民币约合12.5日元），较上年减少13.2万日元，已降至1988年同等水平，较史上最高的1994年减少了126.2万日元。收入减少主要是因为就业环境恶化及非正式员工增多。感到生活艰苦的家庭比例高达61.5%，创下1986年开始调查以来的最高纪录。此次调查于东日本大地震发生后的去年6月和7月实施，对象为全国范围内随机抽样选出的家庭，宫城、福岛、岩手等灾区三县没有参加调查。2011年日本GDP二次速报值4684250亿日元，同比下降0.7%，人均45947美元日本内阁府3月8日发59、布的2011年GDP二次速报值显示，2011年日本实际GDP同比下降0.7%，较初次速报值上调0.2个百分点，其中四季度同比下降0.6%，较初次速报值上调0.4个百分点，季调后环比下降0.2%，较初次速报值上调0.4个百分点，折年率下降0.7%，比初次速报值上调1.6个百分点。二次速报估算结果显示，2011年，日本名义GDP为4684250亿日元，上调3512亿日元，同比下降2.8%；实际GDP为5074787亿日元，同比下降0.7%；GDP平减指数为92.30，同比变化率为2.0%。不含FISIM的话，2011年日本名义GDP为4618908亿日元，同比下降2.7%，实际GDP为49903660、7亿日元，同比下降0.7%。2011年，日本名义GNI为4831135亿日元，相当于名义GDP的103.1%，同比下降2.2%；实际GNI为5054164亿日元，相当于实际GDP的99.6%，同比下降1.5%。按年均汇率计算，2011年日本名义GDP折合58729.31亿美元，较上年的54902.94亿美元增长7.0%，不含FISIM的名义GDP折合57910.08亿美元，较上年的54094.89亿美元增长7.1%。全年名义GNI为60571亿美元。按年中人口计算，2011年日本人均名义GDP为45947美元，不含FISIM的人均名义GDP为45306美元，人均名义GNI为47388美元。图表61、 5 1980-2011年日本国内生产总值（GDP）和国民总收入（GNI）年度数据四、新兴经济体经济环境分析 与全球经济增长的下行步伐一致，2011年新兴11国（E11）（即阿根廷、巴西、中国、印度、印尼、韩国、墨西哥、俄罗斯、沙特、南非和土耳其）经济增长速度整体上亦有所减缓。但相对于发达经济体，E11仍保持较快增长态势，并且在经济和社会发展方面取得了一些新的进展。总体来看，2011年E11各国的国内经济和对外经贸联系主要呈现以下七个特征。其一，经济规模不断扩大，经济实力日益提高。国际货币基金组织（IMF）数据显示，2010年E11按购买力平价（PPP）计算的经济总量为25.41万亿国际美元，62、为2000年的2.4倍；按市场汇率计算的经济总量达到15.75万亿美元，为2000年的3.3倍。其中，2010年中国按市场汇率计算的名义GDP净增加量为8874亿美元，超过全球第16位经济体荷兰的名义规模；巴西的净增加规模则接近瑞士的名义产出规模；印度的净增量也达到了3584亿美元。根据IMF预测数据，按经济总量来看，2011年E11按PPP和市场汇率计算的GDP将分别达到27.81万亿国际美元和18.60万亿美元，占全球经济的比重分别为35.3%和26.6%，比2010年分别提高1.1和1.5个百分点。其二，经济复苏明显放缓，经济增长表现各异。根据IMF预测数据，2011年E11实际GDP增63、长率为7.2%，与2010年8.4%的实际增长率相比，下降1.2个百分点。其中，巴西下降幅度最大，比2010年下降3.7个百分点，预计2011年增速为3.8%；土耳其下降2.4个百分点；印度和韩国也均下降2.3个百分点。但印尼、俄罗斯、沙特和南非的经济增速有所提高，其中沙特经济增长比上年增加2.3个百分点，达到6.5%.相比而言，中国的经济运行表现最好，2011年增长率达到9.2%；其次是阿根廷和印度，估计分别为8.0%和7.8%；南非的经济增长率最低，为3.4%，比E11中增速最快的中国低5.8个百分点。其三，通货膨胀压力持续，总体呈现前高后低态势。2011年E11中的多数国家消费者物价指数64、（CPI）增长率保持较高水平，这主要表现在食品和房地产价格的不断攀升。2011年前三季度，阿根廷、印度和俄罗斯的CPI同比增长率均维持在9.0%以上的高位，其中阿根廷和印度自2010年以来的七个季度CPI的同比增长率均不低于8.9%，并且巴西、中国、韩国、沙特与土耳其的CPI季度同比增长率呈现上涨趋势。其后，由于全球经济增长的放缓和需求水平的下降，大宗商品的市场价格呈下降趋势，在一定程度上减轻了新兴经济体输入型通货膨胀压力。其中12月中国CPI同比上涨4.1%，创15个月以来的最低水平，比7月的最高点下降了2.4个百分点。其四，就业状况差异较大。2011年E11中的中国、巴西和印尼的就业状况较65、好，不仅具有较高的劳动参与率，失业率也相对较低，因此具有较好的经济持续发展能力。而南非、沙特和土耳其则失业率较高，甚至高于G7等发达经济体。2011年三国登记失业率分别达到23.9%、10.9%和10.1%，同时这些国家的劳动参与率也相对E11其他国家要低。E11各国就业状况的不同预示着各国具有不同的市场前景和政策走向。对部分国家而言，失业率的居高不下将成为影响社会安定的隐患。其五，贸易增速放缓，总体上对发达经济体的依赖程度继续维持下降趋势。2010年E11对外贸易迅速恢复，经过加权处理的出口和进口名义增长率分别达到30.6%和35.0%.2011年上半年，E11对外贸易总额达到3.37万亿美66、元，同比增长26.9%，与上年相比有所放缓。其中，出口和进口的加权名义增长率分别为26.4%和27.4%.2011年上半年E11对美国、欧盟和日本出口总额为0.96万亿美元，向三大经济体进口0.76万亿美元，同比分别增长22.08%和26.79%，均低于E11与全球出口和进口贸易增幅；三大经济体占E11进出口贸易的份额为40.10%，比2009年下降了2.09个百分点。其六，内部贸易联系继续强化。2011年上半年，E11成员国之间的内部贸易总额达到0.78万亿美元，同比增长28.8%，高出E11对外贸易总额增幅1.9个百分点。2010年E11内部贸易额与E11对外贸易总额的比例为23.46%，67、相比2009年提高了1.21个百分点。尽管2011年上半年，E11内部贸易额与E11对外贸易总额的比例下降为21.61%，但与上年同期相比还是小幅提升了0.1个百分点。其七，财政政策以扩张与温和紧缩为主，货币政策出现较大调整。2011年E11各国经济复苏呈现放缓势头，阿根廷、印尼、沙特和土耳其等国延续了上年的宽松财政政策，加大财政支出，以刺激经济，稳定复苏成果；尽管巴西、印度、墨西哥、俄罗斯和南非的财政政策及基调为紧缩，但仍保持较大规模的财政支出，以应对经济下行风险；中国则奉行维持财政收支基本平衡的财政政策。在货币政策上，随着通胀形势的变化，E11各国都进行了不同程度的调整。2011年上半年E68、11各国基本维持上年度的紧缩政策；下半年起，随着部分国家通胀形势的好转，货币政策逐渐分化。其中，巴西、中国、印尼、俄罗斯和土耳其货币政策出现松动，而印度和韩国保持紧缩，其他国家则采取观望或相机抉择的货币政策。展望2012年，以E11为代表的新兴经济体发展将面临诸多的不确定性。归纳起来，主要包括以下九个方面：一是发达经济体持续的经济低迷很可能会导致全球总需求的进一步下降，从而影响E11各国经济的持续稳定增长；二是部分国家还将面临较高的失业率，同时物价反弹的可能性依然存在，如何在促进就业保增长与防通胀之间进行抉择，加大了相关国家宏观经济政策调控的难度；三是随着相互之间贸易关系的日益紧密，部分国家之69、间的贸易摩擦可能成为制约相互之间经贸关系发展的热点问题之一；四是由于全球金融市场日益同步，发达经济体的债务危机向何处发展将成为E11各国金融市场发展走势不确定的重要影响因素；五是由于发达经济体经济尚未呈现基本好转迹象，国际资本很可能进一步从新兴经济体回流至发达经济体，从而导致E11各国汇率出现大幅度波动；六是由于发达经济体的对外政策调整（例如美国重返亚太战略、OECD国家提出的“竞争中立”框架等）对E11各国的影响是不对称的，这很可能导致E11各国在一些问题上出现分歧，从而成为影响相互之间政策协调的制约因素；七是E11中的多个重要国家将面临现任ZF届满选举，领导人的更换可能会凸显或淡化某些特定70、的议题与政策选项，从而直接或间接地成为影响经济平稳运行的因素；八是2012年墨西哥G20会议能否在全球经济稳定、结构改革、可持续发展、经济失衡和汇率等一系列问题上取得有利于新兴经济体的积极成果还有待观察；九是突发性的自然灾害和地区安全危机仍有可能存在，E11各国在应对突发事件上能否精诚合作以及一些热点地区的政治动荡和军事对抗是否会升级和蔓延，均会对E11经济和社会发展产生不同程度的影响。鉴于E11经济复苏进程中存在的诸多不确定性，同时也基于对2011年新兴经济体发展的描述与分析，分析认为，2012年上半年E11总体经济增长放缓幅度较大，下半年可能会相对稳定，全年经济增速预计为6.8%左右。其中71、，中国经济增速预计为9.0%左右，巴西为4.0%，印度为7.5%，俄罗斯大致维持在3.8%。虽然中国出现经济硬着陆的可能性很小，但不排除其他个别国家经济出现硬着陆的可能性。在经济合作方面，由于E11经济持续保持较快增长，相互之间的贸易和投资关系仍将保持增加趋势，而与发达经济体的经济依赖关系还会继续下降，并且E11各国在一些重要领域的国际合作将有所突破，特别是金砖国家很可能会采取一些新的措施促进相互之间的贸易、投资和金融合作。第二节 国内宏观经济环境分析 一、国家GDP增长分析 据国家统计局初步测算，2011年全年国内生产总值（GDP）为471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。分季72、度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。尽管GDP增速逐季回落，但在国家统计局看来，2011年的国民经济运行总体上保持了平稳较快的发展，同时物价调控又取得了明显的成效。2011年，国际金融危机的深度影响仍在继续，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然不断发酵和扩散，在这样一种大环境中，中国经济保持了平稳较快的发展，经济增长实现了9.2%的速度，73、同时物价控制在了5.4%的总水平上，非常不容易。2011年GDP的逐季回落也有主动调控的因素在内，在很大程度上符合宏观调控的目标。图表 6 2006-2012年9月我国国内生产总值及其增长速度数据来源：国家统计局2012年前三季度，面对复杂严峻的国内外经济形势，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者的关系，把稳增长放在更加重要的位置，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大政策预调微调力度，国民经济运行总体平稳，呈现出经济运行企稳、结构调整加快、民生继续改善的积极变化。初步测算，前三季度国内生产总值353480亿元，按可比价格计算，74、同比增长7.7%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%。分产业看，第一产业增加值33088亿元，同比增长4.2%；第二产业增加值165429亿元，增长8.1%；第三产业增加值154963亿元，增长7.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.2%。根据有关资料，初步核算2012年1-3季度国内生产总值（GDP）结果如下：图表 7 2012年1-3季度国内生产总值初步核算数据绝对额（亿元）比去年同期增长（%）国内生产总值353480 7.7第一产业33088 4.2农林牧渔业330884.2第二产业1654298.1工业1416427.9建筑业237879.2第三产业75、1549637.9交通运输、仓储和邮政业189416.7批发和零售业3165111.8住宿和餐饮业70157.6金融业224659.5房地产业207902.7其他服务业541017.7注：绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算。数据来源：国家统计局图表 8 GDP环比增长速度环比增长速度（%）2011年1季度2.22季度2.53季度2.44季度1.72012年1季度1.52季度2.03季度2.2注：环比增长速度为经季节调整与上一季度对比的增长速度。数据来源：国家统计局二、国家固定资产投资增长分析 2012年1-9月份，全国固定资产投资（不含农户）256933亿元，同比名义增长20.5%（扣除价76、格因素实际增长18.8%），增速比1-8月份提高0.3个百分点。从环比看，9月份固定资产投资（不含农户）增长1.63%。图表 9 2012年1-8月固定资产投资（不含农户）同比增速数据来源：国家统计局分产业看，1-9月份，第一产业投资6545亿元，同比增长32.2%，增速比1-8月份提高0.7个百分点；第二产业投资113662亿元，增长22.4%，增速比1-8月份回落0.2个百分点；第三产业投资136725亿元，增长19.4%，增速比1-8月份提高1.6个百分点。第二产业中，工业投资110745亿元，增长22.5%，增速比1-8月份回落0.5个百分点；其中，采矿业投资8855亿元，增长17.477、%，增速回落1.2个百分点；制造业投资90116亿元，增长23.5%，增速回落0.4个百分点；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资11774亿元，增长19.1%，增速回落0.1个百分点。分地区看，1-9月份，东部地区投资121764亿元，同比增长18.4%，增速比1-8月份回落0.2个百分点；中部地区投资71470亿元，增长25.8%，提高0.5个百分点；西部地区投资61715亿元，增长24.1%，提高0.3个百分点。图表 10 2012年1-8月分地区投资相邻两月累计同比增速数据来源：国家统计局分登记注册类型看，1-9月份，内资企业投资240665亿元，同比增长21.2%，增速比1-8月份78、提高0.4个百分点；港澳台商投资7314亿元，增长9.7%，提高0.1个百分点；外商投资7661亿元，增长11.2%，回落0.7个百分点。从项目隶属关系看，1-9月份，中央项目投资13609亿元，同比增长2.3%，增速比1-8月份提高2.1个百分点；地方项目投资243324亿元，增长21.8%，提高0.2个百分点。从施工和新开工项目情况看，1-9月份，施工项目计划总投资640896亿元，同比增长14.9%，增速比1-8月份提高0.7个百分点；新开工项目计划总投资226866亿元，同比增长25.7%，提高0.8个百分点。从到位资金情况看，1-9月份，到位资金289408亿元，同比增长18.2%，79、增速比1-8月份提高0.6个百分点。其中，国家预算资金增长27.4%，增速提高0.5个百分点；国内贷款增长8.8%，提高1.7个百分点；自筹资金增长21.9%，回落0.1个百分点；利用外资下降6.3%，降幅比1-8月份缩小3.9个百分点；其他资金增长10.3%，增速提高2.5个百分点。图表 11 2012年1-8月固定资产投资到位资金同比增速数据来源：国家统计局2012年1-9月份固定资产投资（不含农户）主要数据指 标1-9月绝对量同比增长（%）固定资产投资（不含农户）（亿元）25693320.5 其中：国有及国有控股8444413.6分项目隶属关系中央项目136092.3 地方项目2433280、421.8分产业 第一产业654532.2 第二产业11366222.4 第三产业13672519.4分行业 农林牧渔业654532.2 采矿业885517.4 其中：煤炭开采和洗选业373814.4 石油和天然气开采业15167.4 黑色金属矿采选业113225.1 有色金属矿采选业109528.5 非金属矿采选业114533.0 制造业9011623.5 其中：非金属矿物制品业882217.9 黑色金属冶炼和压延加工业36963.9 有色金属冶炼和压延加工业327918.6 通用设备制造业622734.1 专用设备制造业608947.7汽车制造业591334.5铁路、船舶、航空航天和其他运81、输设备制造业16916.0 电气机械和器材制造业61047.0 计算机、通信和其他电子设备制造业425314.8 电力、热力、燃气及水的生产和供应业1177419.1 其中：电力、热力生产和供应业920416.1 建筑业291714.1 交通运输、仓储和邮政业195505.4 其中：铁路运输业3085-12.4 道路运输业115194.0 水利、环境和公共设施管理业2014316.5 其中：水利管理业265217.1 公共设施管理业1671716.9 教育328317.9 卫生和社会工作181222.9 文化、体育和娱乐业293729.8 公共管理、社会保障和社会组织44828.0分注册类型内82、资企业24066521.2港澳台商投资企业73149.7外商投资企业766111.2分施工和新开工项目 施工项目计划总投资64089614.9新开工项目计划总投资22686625.7固定资产投资（不含农户）到位资金28940818.2 其中：国家预算资金1366127.4 国内贷款366098.8 利用外资3551-6.3 自筹资金19707421.9 其他资金3851310.3注：此表中部分数据因四舍五入的原因，存在总计与分项合计不等的情况。数据来源：国家统计局三、国家工业增加值增长分析 2012年9月份，规模以上工业增加值同比实际增长9.2%（以下增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率），83、比8月份加快0.3个百分点。从环比看，9月份，规模以上工业增加值比上月增长0.79%。1-9月份，规模以上工业增加值同比增长10.0%。图表 12 2012年1-9月规模以上工业增加值同比增长速度数据来源：国家统计局分经济类型看，9月份，国有及国有控股企业增加值同比增长6.3%，集体企业增长7.0%，股份制企业增长11.0%，外商及港澳台商投资企业增长5.3%。分轻重工业看，9月份，重工业增加值同比增长9.3 %，轻工业增长9.0%。分行业看，9月份，41个大类行业中有40个行业增加值保持同比增长。其中，纺织业增长10.1%，化学原料和化学制品制造业增长10.8%，非金属矿物制品业增长10.084、%，黑色金属冶炼和压延加工业增长9.6%，通用设备制造业增长7.2%，汽车制造业增长6.3%，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业增长4.8%，电气机械和器材制造业增长8.1%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长10.0%，电力、热力的生产和供应业增长3.3%。分地区看，9月份，东部地区增加值同比增长8.3%，中部地区增长9.5%，西部地区增长12.4%。分产品看，9月份，471种产品中有328 种产品同比增长。其中，钢材8044万吨，增长4.9 %；水泥20966万吨，增长12.0 %；十种有色金属317万吨，增长7.1%；汽车180.4万辆，增长6.3%；轿车100.2万辆，增长9.85、6%；发电量3907亿千瓦时，增长1.5%；原油加工量3876万吨，增长7.0 %；乙烯111万吨，增长3.6 %。9月份，工业企业产品销售率为98.3%，比上年同月下降0.2 个百分点。工业企业实现出口交货值9433亿元，同比名义增长6.4%。图表 13 2012年9月份规模以上工业生产主要数据9月1-9月绝对量同比增长（%）绝对量同比增长（%）规模以上工业增加值9.2 10.0 分轻重工业 轻工业9.0 10.4 重工业9.3 9.7 分经济类型 国有及国有控股企业6.3 6.3 集体企业7.0 7.6 股份制企业11.0 11.8 外商及港澳台商投资企业5.3 6.0 主要行业增加值 纺86、织业10.1 12.5 化学原料和化学制品制造业10.8 11.4 非金属矿物制品业10.0 11.1 黑色金属冶炼和压延加工业 9.6 8.7 通用设备制造业7.2 7.9 汽车制造业6.3 9.7 铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业4.8 4.2 电气机械和器材制造业 8.1 9.3 计算机、通信和其他电子设备制造业10.0 11.3 电力、热力生产和供应业3.3 4.6 主要产品产量 发电量（亿千瓦时）3907 1.5 35834 3.6 钢材（万吨）8044 4.9 70828 5.7 水泥（万吨）20966 12.0 159124 6.7 原油加工量（万吨）3876 7.0 387、4305 2.2 十种有色金属（万吨）317 7.1 2726 7.1 乙烯（万吨）111 3.6 1106 -2.9 汽车（万辆）180.4 6.3 1519.5 7.3 其中：轿车（万辆）100.2 9.6 816.3 8.4 产品销售率（%）98.3 -0.2(百分点)97.8 -0.5(百分点)出口交货值（亿元）9433 6.4 77748 5.8 数据来源：国家统计局图表 14 2012年1-9月发电量日均产量及同比增速数据来源：国家统计局图表 15 2012年1-9月钢材日均产量及同比增速数据来源：国家统计局图表 16 2012年1-9月水泥日均产量及同比增速数据来源：国家统计局图88、表 17 2012年1-9月原油加工量日均产量及同比增速数据来源：国家统计局图表 18 2012年1-9月十种有色金属日均产量及同比增速数据来源：国家统计局图表 19 2012年1-9月乙烯日均产量及同比增速数据来源：国家统计局图表 20 2012年1-9月汽车日均产量及同比增速数据来源：国家统计局图表 21 2012年1-9月轿车日均产量及同比增速数据来源：国家统计局前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长10.0%，增速比上半年回落0.5个百分点。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值同比增长6.3%，集体企业增长7.6%，股份制企业增长11.8%，外商及港澳台商投资企业增长89、6.0%。分轻重工业看，重工业增加值同比增长9.7%，轻工业增长10.4%。分行业看，41个大类行业中有40个行业增加值同比增长。分地区看，东部地区增加值同比增长8.6%，中部地区增长11.6%，西部地区增长12.8%。分产品看，前三季度471种产品中有343种产品产量同比增长。其中，发电量增长3.6%，钢材增长5.7%，水泥增长6.7%，十种有色金属增长7.1%，乙烯下降2.9%，汽车增长7.3%，其中轿车增长8.4%。前三季度，全国规模以上工业企业产销率达到97.8%，同比下降0.5个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值77748亿元，同比增长5.8%.9月份，规模以上工业增加值同比增长90、9.2%，环比增长0.79%.1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润30597亿元，同比下降3.1%。在41个工业大类行业中，24个行业利润同比增长，16个行业同比下降，1个行业由同期盈利转为亏损。1-8月份，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.47元，比上半年增加0.22元；规模以上工业企业主营业务收入利润率为5.31%。四、工业生产者价格指数分析 公布的数据显示，中国9月工业生产者出厂价格指数同比下降3.6%，符合市场预期，9月PPI环比下降0.1%。统计局官网发布数据显示，2012年9月份，全国工业生产者出厂价格同比下降3.6%，环比下降0.1%。工业生产者购进价格同比下91、降4.1%，环比上涨0.1%。1-9月平均，工业生产者出厂价格同比下降1.5%，工业生产者购进价格同比下降1.5%。工业生产者出厂价格中，生产资料价格同比下降4.7%，其中，采掘工业价格下降7.8%，原材料工业价格下降5.0%，加工工业价格下降4.2%。生活资料价格同比上涨0.1%，其中，食品价格上涨0.3%，衣着价格上涨1.6%，一般日用品价格上涨0.3%，耐用消费品价格下降1.1%。工业生产者购进价格中，黑色金属材料类价格同比下降12.0%，有色金属材料及电线类价格下降8.3%，化工原料类价格下降6.5%，建筑材料及非金属类价格下降2.6%，燃料动力类价格下降1.8%。工业生产者出厂价格中92、，生产资料出厂价格环比下降0.1%，其中，采掘工业价格上涨0.4%，原材料工业价格上涨0.3%，加工工业价格下降0.4%。生活资料价格上涨0.2%，其中，食品价格上涨0.4%，衣着和一般日用品价格均上涨0.2%，耐用消费品价格下降0.1%。工业生产者购进价格中，有色金属材料及电线类价格环比上涨1.4%，农副产品类价格上涨0.9%，燃料动力类价格上涨0.7%，黑色金属材料类价格下降2.2%，纺织原料类价格下降0.2%。2012年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.9%。其中，城市上涨2.0%，农村上涨1.7%；食品价格上涨2.5%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨1.8%，服务项目价93、格上涨2.3%。1-9月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.8%。9月份，全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.4%；食品价格上涨0.2%，非食品价格上涨0.4%；消费品价格上涨0.4%，服务项目价格上涨0.3%。图表 22 2012年1-9月全国居民消费价格涨跌幅度数据来源：国家统计局一、各类商品及服务价格同比变动情况9月份，食品价格同比上涨2.5%，影响居民消费价格总水平同比上涨约0.79个百分点。其中，鲜菜价格上涨11.1%，影响居民消费价格总水平上涨约0.30个百分点；鲜果价格上涨7.2%，影响居民消费价格总水平上涨约0.13个百分点；水94、产品价格上涨4.5%，影响居民消费价格总水平上涨约0.11个百分点；粮食价格上涨3.7%，影响居民消费价格总水平上涨约0.11个百分点；油脂价格上涨4.1%，影响居民消费价格总水平上涨约0.05个百分点；肉禽及其制品价格下降6.0%，影响居民消费价格总水平下降约0.48个百分点（猪肉价格下降17.6%，影响居民消费价格总水平下降约0.68个百分点）。烟酒及用品价格同比上涨2.4%。其中，酒类价格上涨5.1%，烟草价格上涨0.5%。衣着价格同比上涨3.4%。其中，服装价格上涨3.7%，鞋类价格上涨2.3%。家庭设备用品及维修服务价格同比上涨1.6%。其中，家庭服务及加工维修服务价格上涨9.7%，95、耐用消费品价格上涨0.1%。医疗保健和个人用品价格同比上涨1.4%。其中，中药材及中成药价格上涨2.5%，医疗器具及用品价格上涨1.8%，医疗保健服务价格上涨0.8%，西药价格上涨0.5%。交通和通信价格同比下降0.2%。其中，通信工具价格下降11.4%，交通工具价格下降1.0%，车辆使用及维修价格上涨5.1%，车用燃料及零配件价格上涨1.2%，城市间交通费价格上涨1.1%。娱乐教育文化用品及服务价格同比上涨1.0%。其中，教育服务价格上涨2.6%，文娱费价格上涨2.0%，旅游价格上涨1.6%，文娱用耐用消费品及服务价格下降5.0%。居住价格同比上涨2.3%。其中，住房租金价格上涨3.2%，水96、电、燃料价格上涨3.2%，建房及装修材料价格上涨0.2%。据测算，在9月份1.9%的居民消费价格总水平同比涨幅中，去年价格上涨的翘尾因素约为0.2个百分点，新涨价因素约为1.7个百分点。图表 23 2012年1-9月份居民消费价格分类别同比涨跌幅数据来源：国家统计局二、各类商品及服务价格环比变动情况9月份，食品价格环比上涨0.2%，影响居民消费价格总水平环比上涨约0.08个百分点。其中，肉禽及其制品价格上涨1.9%，影响居民消费价格总水平上涨约0.13个百分点（猪肉价格上涨2.3%，影响居民消费价格总水平上涨约0.07个百分点）；蛋价格上涨5.9%，影响居民消费价格总水平上涨约0.05个百分97、点；粮食和油脂价格分别上涨1.0%和1.1%，两项合计影响居民消费价格总水平上涨约0.04个百分点；鲜果价格上涨0.7%，影响居民消费价格总水平上涨约0.01个百分点；鲜菜价格下降5.6%，影响居民消费价格总水平下降约0.17个百分点；水产品价格下降1.6%，影响居民消费价格总水平下降约0.04个百分点。9月份，非食品价格环比上涨0.4%。其中，衣着、交通和通信、居住、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨1.1%、0.4%、0.3%、0.3%和0.3%；烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务价格持平（涨跌幅度为0）。居住中，水、电、燃料价格上涨0.3%。图表 24 2012年1-98、9月份居民消费价格分类别环比涨跌幅数据来源：国家统计局图表 25 2012年9月居民消费价格主要数据9月1-9月平均环比涨跌幅（%）同比涨跌幅（%）同比涨跌幅（%）居民消费价格0.31.92.8其中：城市0.32.02.9农村0.41.72.7其中：食品0.22.55.5非食品0.41.71.6其中：消费品0.41.83.2服务项目0.32.31.9分类别一、食品0.22.55.5粮食1.03.74.0油脂1.14.15.4肉禽及其制品1.9-6.03.4其中:猪肉2.3-17.6-2.7蛋5.90.1-5.2水产品-1.64.58.9鲜菜-5.611.118.0鲜果0.77.2-0.9液体乳99、及乳制品0.33.23.1二、烟酒及用品0.02.43.3烟草0.10.50.5酒0.05.17.4三、衣着1.13.43.4服装1.13.73.6鞋1.52.32.5四、家庭设备用品及维修服务0.01.62.1耐用消费品-0.10.10.4家庭服务及加工维修服务0.49.79.7五、医疗保健和个人用品0.31.42.1中药材及中成药0.12.56.0西药0.00.50.2医疗保健服务0.00.80.6六、交通和通信0.4-0.2-0.2交通工具-0.2-1.0-0.7车用燃料及零配件4.41.22.6通信工具-0.7-11.4-12.6通信服务0.00.1-0.1七、娱乐教育文化用品及服务0100、.31.00.3教育服务1.22.61.4旅游-1.61.61.9八、居住0.32.32.0建房及装修材料0.00.21.2住房租金0.33.22.6水、电、燃料0.33.22.0数据来源：国家统计局五、投融资环境分析 （1）金融机构各项存款情况 一、广义货币增长14.8%，狭义货币增长7.3%9月末，广义货币(M2)余额94.37万亿元,同比增长14.8%，分别比上月末和上年末高1.3个和1.2个百分点；狭义货币(M1)余额28.68万亿元,同比增长7.3%，比上月末高2.8个百分点，比上年末低0.6个百分点；流通中货币(M0)余额5.34万亿元,同比增长13.3%。前三季度净投放现金268101、4亿元。二、前三季度人民币存款增加9.03万亿元，外币存款增加1388亿美元9月末，本外币存款余额92.59万亿元，同比增长14.3%。月末人民币存款余额89.96万亿元，同比增长13.3%，比上月末高1.1个百分点，比上年末低0.2个百分点。前三季度人民币存款增加9.03万亿元，同比多增9243亿元。其中，住户存款增加4.89万亿元，非金融企业存款增加1.40万亿元，财政性存款增加6296亿元。9月份人民币存款增加1.65万亿元，同比多增9212亿元。月末外币存款余额4138亿美元，同比增长61.9%，前三季度外币存款增加1388亿美元。三、9月份银行间市场同业拆借月加权平均利率2.93%，102、质押式债券回购月加权平均利率3.01%前三季度,银行间人民币市场以拆借、现券和债券回购方式合计成交198.75万亿元，日均成交1.06万亿元，日均成交同比增长37.8%。9月份,银行间市场同业拆借月加权平均利率为2.93%，比上月高0.09个百分点；质押式债券回购月加权平均利率为3.01%,比上月高0.14个百分点。四、国家外汇储备余额3.29万亿美元9月末，国家外汇储备余额为3.29万亿美元。9月末，人民币汇率为1美元兑6.341元人民币。五、前三季度跨境贸易人民币结算业务累计发生2.05万亿元，直接投资人民币结算业务累计发生1766亿元2012年前三季度，以人民币进行结算的跨境货物贸易、服103、务贸易及其他经常项目、对外直接投资、外商直接投资分别累计发生1.42万亿元、6267亿元、221亿元、1545亿元。（2）金融机构各项贷款情况 前三季度人民币贷款增加6.72万亿元，外币贷款增加845亿美元9月末，本外币贷款余额65.46万亿元，同比增长16.4%。月末人民币贷款余额61.51万亿元，同比增长16.3%，分别比上月末和上年末高0.2个和0.5个百分点。前三季度人民币贷款增加6.72万亿元，同比多增1.04万亿元。分部门看，住户贷款增加1.93万亿元，其中，短期贷款增加9608亿元，中长期贷款增加9662亿元；非金融企业及其他部门贷款增加4.78万亿元，其中，短期贷款增加2.37104、万亿元，中长期贷款增加1.39万亿元，票据融资增加8313亿元。9月份人民币贷款增加6232亿元,同比多增1539亿元。月末外币贷款余额6229亿美元，同比增长18.9%，前三季度外币贷款增加845亿美元。第三节 国内行业政策环境分析 一、房地产行业调控政策（行政管理开发部分） （1）中央经济工作会议分析 事件：中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行。胡锦涛在会上发表重要讲话，全面分析当前国际国内经济形势，深刻阐述明年和今后一个时期经济工作必须把握好的重大问题，明确提出明年经济工作的总体要求、大政方针、主要任务。温家宝在讲话中全面总结今年经济工作，对明年经济工作的主要目标、任务和有关重105、大问题做出具体部署。我们的简要评论如下：政策基调不变，重心转向稳增长。会议提出保持宏观政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并提出了“稳中求进”的工作总基调。经济工作主要任务的第一项是“继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。统筹处理速度、结构、物价三者关系”。而在对明年经济工作总体要求的阐述中，罗列的顺序是“保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期”。这都说明明年政策执行的重心和力度已经发生变化，由去年的“防通胀，调结构，保增长”变为今年的“稳增长、控物价、调结构”，“稳增长”被提到首位。同时强调“着力扩大内需特别是消费需求”，表明在通胀下行、经济增长放106、缓预期加强、全球各国均开始关注增长的趋势下，政策重心已经明确从“控通胀”向“稳增长”转移。强调宏观调控的灵活性和前瞻性，及时做出预调微调。会议指出：“更加注重统筹国内国际两个大局，增强机遇意识、忧患意识，充分认识国际金融危机给我国发展带来的机遇和风险”，这说明政府对于明年经济增速的回落已有充分预计。今年前三个季度，GDP增速逐渐下滑，预计全年增长9.2%，增速的回落是宏观政策主动调控的结果，符合调控预期方向。经济增速的适当放缓，有利于将注意力集中于经济增长的质量和效益上。2005年以来政府公布的GDP增长目标都是8.0，我们预计政府明年的增长目标可能会降低至7.5%。而在会议对于明年经济工作面107、临的主要困难的阐述中，强调的全部是全球经济的放缓和复苏的不稳定性，这与我们在年报中判断的欧债危机如何演变仍然构成明年中国经济下行最大风险的判断一致。扩大消费居“三驾马车”之首。会议将“扩大消费需求”作为“扩大内需”的重要内容予以强调，表明“扩大内需，刺激消费”仍是明年经济发展的主导方向。同时强调“努力提高居民消费能力，增加中低收入者收入”，而这一目标是在“稳增长”的前提下才能实现的。在投资方面，会议强调有序推进“十二五”规划确定的重大项目，可见明年投资还是倾向于民生、节能减排等“十二五”规划的重点产业，对地方一般性新增项目投资将严格控制，据此我们可以重申之前的判断：明年投资增速将下降到18.5108、%，而最终消费对经济增长的贡献将保持稳定。会议提出保持外贸政策连续性和稳定性，保持出口平稳增长，推动出口结构升级，加强和改进进口工作，积极扩大进口。说明2011年净出口下降对经济增长的负面影响已引起政府的足够重视，明年从政策层面已不太可能出台进一步引发贸易顺差下降的改革措施。货币政策保持稳健基调，方向趋于放松。2012年货币政策定调“稳健”，特点仍然是适时适度进行预调微调。因此我们预测2012年的M2投放将被设定在14%左右的水平，回归历史上比GDP和CPI增长之和高2-3个百分点的常态水平，低于2009年设定的17%和2010年16%的目标。但是14%的目标仍然高于2011年全年M2实际增长109、12%的水平，体现了预调基调下货币控制将趋于放松，这也与会议提出的“综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长”相契合。当前通胀有所回落，给货币政策的调整创造了空间，央行也已经通过下调存准率等措施开始预调、微调。但此时如过度放松，将有导致通胀反弹的风险。总体来看，未来信贷政策将对在建基础设施建设、保障房建设、中小企业贷款等方面施以定向宽松。结构性减税构成积极财政政策的特点亮点。会议在陈述积极性财政政策时，首先提到了继续完善结构性减税政策，继之以加大民生领域投入，积极促进经济结构调整，严格财政收支管理，加强地方政府债务管理等陈述。而在之后的改革环节，则包含了推进营业税改征增值税和房产税改110、革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。这说明2012年积极财政政策将主要体现在结构性减税方面，并体现出和产业政策、经济结构调整更紧密结合的特点，房产税试点将扩大，营业税改征增值税短期内就有可能在全国铺开，消费税调整则主要着眼于挖掘居民消费潜力、扩大内需。与间接税领域结构性减税措施对应，对于资源税、房产税和环境保护税等直接税种可能有结构性增税。明年的财政支出同样将体现结构性调整，预计民生和在建工程将成为明年财政支出的主要领域。考虑到地方政府财力目前明显不足，2012年中央财政代地方发行的地方债可能将比2011年扩大，并有可能直接纳入地方预算管理、其中由111、地方自主发行的比例也可能扩大。这些都体现了财政政策的积极性。房地产调控不会明显松动。会议提出“抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。”，表明房地产调控将延续今年的势头，巩固调控结果。在税收等长效机制发挥作用前，当前措施放松的可能性比较小。教育、三农也值得关注。在保障和改善民生环节，会议把增加教育投入，提高教育质量，推进义务教育均衡发展列于首位，说明为了达到2012年教育支出占GDP4%的目标，明年财政对教育的投入将有明显的增长。从中112、央经济会议对“三农”问题一如既往的重视来看，明年政府在农业水利方面还将有相关扶持促进措施出台。（2）2011年“新国五条”分析 新五项要求或成调控新基调，抑制投机投资需求成长期政策7月7日，国务院总理温家宝在江苏常州调研时，8日上午，温家宝在南京主持召开座谈会，同辽宁、江苏、浙江、安徽、广东五省负责人一起分析上半年经济形势，研究如何做好下一步的经济工作时都强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。会议将提出五项要求，核心内容可称为“2012年新国五条”。“2012年新国五条”涉及抑制投机投资、制止地方政府放113、松调控的微调措施、严格实施差别化信贷措施、加快房产税的征收、要求开发企业从产品调整角度满足适应刚需和继续扩大安居工程。具体内容如下：一是要继续坚决抑制投机投资性需求，防止媒体炒作误导调控，要把抑制房地产投机投资作为一项长期政策。防止变相放松投机投资性购房政策，对有的地方出台或变相放松抑制投机投资性购房政策的，要有针对性地及时制止和纠正。二是要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，加强市场监管。对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人，要严肃查处。三是要抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。四是要采取有效措施，积极引导和支持房地114、产企业调整产品结构，增加普通商品房的供给，满足合理的、自住性的刚性需求。五是继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。特别要注重保障性住房建设的可持续性，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。通过这五点要求，近期的国务院常务会议将就当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。调控2011年新国五条一年总结，调控由“压”转“稳”去年7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议提出五项要求，被称为“新国五条”，核心在于要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。时隔一年，温总理再次重申坚决抑制投机投资需求，从2011年的新国五条严格问责制的推行限购政策，到一115、年后的继续抑制投机投资性需求、防止媒体误导和制止地方政府的明显松绑行为，这说明本轮调控预期目标基本达到，调控政策在不断调整中逐渐完善，楼市逐步降温，房价出现下降，调控成效初显现;从去年二套房贷严格执行差别化信贷政策，到央行3次加息、6次上调存款准备金率，首套首付不低于30%，二套不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍，到一年后的继续严格实施差别化住房信贷、降准、一个月内两次降息，首先不得不承认，降息是经济“稳增长”的需要，但是降息降低了企业的融资成本，有利于企业扩大投资需求，特别是近日的“不对称”降息，客观上可能使楼市加速回暖，降息对购房者的心理影响将非常大，连续降息会使刚性需求的购房者116、入市的积极性继续提高。相对于去年的政策，信贷层面的逐步宽松使楼市的资金面明显好转，对成交量的复苏支撑作用也逐渐体现。整体来看，调控政策由“压”转“稳”，在经济下滑压力大，国家政策在“稳增长”的前提下，以保持经济社会和谐局面，这便有利于楼市复苏。（3）“新四条”政策分析 短短四天之内，为遏制房价过快上涨，国务院两次打出重拳。14日国务院常务会议明确贷款购买二套房首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率。17日国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，重拳进一步加力，其政策要点是：对购买首套自住房且套型面积在90平方米以上的家庭(含借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付比例不得低117、于30%；对购买二套住房家庭，首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率1.1倍；对购买第三套及以上住房的，首付比例和贷款利率应大幅度提高。房价过高地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。授权地方政府可根据本地情况采取在一定期限内限定购房套数之临时性措施。 今年1月7日，也是为遏制房价过快上涨，政府曾下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，内容共四条，由国务院办公厅发布，其中的看点是明确“二套房贷款首付不低于40%”。由于各地炒房客脉准了政府受“卖地财政”拖累不敢对楼市下狠手，非但不思收敛炒房行为，反而在大118、中城市持续上演一幕幕“刀口舔血”的炒房大戏，导致政府面临的舆论压力进一步加剧。无独有偶，17日下发的“通知”也为四条，但语气趋于严厉，调控力度加码，发文机构则由国务院办公厅升格为国务院本级。可以看到，“新国四条”之震慑力明显大于“老国四条”。舆论普遍认为，“新国四条”乃近几年最严厉的调控政策，甚至有舆论视之为十年来楼市调控政策之“最”。就此，对高房价积怨已久的中低收入欲购自住房或改善性住房者，表达了谨慎的乐观。 “新国四条”能起到多大震慑力？不妨以申购二套房贷为例算两笔账。“老账”：目前银行5年以上贷款基准利率5.94%，申办期限为20年二套房贷100万元，按之前规定的8.5折贷款利率计，该客119、户每月须还本息6626.66元，20年利息总额590397.45元。“新账”：若实际利率按基准利率1.1倍执行，该客户每月须还本息7475.76元，20年利息总额为794182.79元。“新”“老”对比，该客户每月须多还本息849.1元，20年累计新增额外利息负担20.37万元。假如再与目前多数银行二套房贷利率实际打7折作比较，则“利率新政”一旦实施，二套房贷实际利率上涨57%，该客户每月偿还本息须增至8804.76元，每月将再多还1329元，20年累计利息910397.45万元，相较于“旧政”，光利息一项就须多支出32万元。 相对于此次较严厉的、可操作性较强的利率“新政”，“新国四条”之另外120、三条虽说也有新表述，但总体规定比较原则，其操作性如何，有待于部委出台实施细则及实际执行能否真正落地。 牵住操作性最强的利率“新政”之牛耳，人们大致可判断“新国四条”的政策主旨，重点不在于直接打压甚至挤破多年形成的楼市大“泡泡”，而旨在遏制近乎于“顶风作案”般愈演愈甚的投机性和投资性炒房。 作此判断的逻辑合理性主要有两点。第一，此时若重新翻阅今年两会政府工作报告关于房价的阐述，即会顿悟，中央政府此番调控楼市再出重拳，其主旨不在于直接挤“泡泡”，而是立足于“遏制房价过快上涨”；第二，如果利率“新政”能落实哪怕一半，各地已呈白热化的顶风炒楼之风，当能在一定程度上有所遏制。假如数月之后，房价仍难被“新121、政”压住，当不排除中央政府将有更加严厉的新政出台。 （4）“新国十条”政策分析 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下： 一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 （一）统一思想，提高认识。 住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题122、的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。 4月17日出台的国版新10条，政策首次严格落实了各地区、各部门充分认识房价过快上涨的危害性，新政策中首次提及住房价格飞涨给居民购房带来了难度，而且增加了金融风险。不利于经济社会的协调发展，目前高房价已经是影响社会和谐发展的几大问题之一。 据北京中原三级市场研究部统计数据显示在4月上旬北京二手房总成交量为8747套，相比09年同期的6623套与今年3月同期的6133套，同比上涨幅度达到了32%而环比更123、是达到了42.6%。二手房住宅成交更是达到了8310套相比3月同期上涨幅度达到了44.6%。 成交量飞涨带动了二手房的价格也明显的出现了上涨，在4月上旬二手房均价突破15215元，同比09年同期上涨了66.8%，即使环比3月上旬上涨幅度也达到了10.3%。 房价从3月下半月开始的全国性飞涨使得全国部分大城市的8成以上购房者已经无力购房，而且出现了很多不稳定的因素，比如朋友亲戚互相交易换取银行贷款再投资，投资购房比例占首次超过4成，据北京中原市场研究部统计显示甚至有部分二手房一个月内交易多次而价格上涨超过50万，城区倒挂等特殊现象非常明显的显示了市场的不稳定，也给金融安全带来了很多不稳定因素。 124、本通知非常严格的要求各相关部门针对房产市场严格控制，而从上星期15号开始连续的金融首付提高及16日土地新政的出台都预示楼市调控再也不会是之前的隔靴搔痒，楼市的高房价已经不可能持续。 （二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 政策再次严格提及加强各城市维护房地产健康的责任，有利于缓解市场的恐慌情绪。后期必然会出台更多相关政策，这也是继两会工作报告后再次提及各地125、政府在控制房价的责任。有可能使得部分价格上涨过快的地区出现区域性政策调整。 本政策非常细节化，首次提及住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核。各省级政府将成为调控首次的主力，而且详细的提及责任。 加强各城市维护房地产健康的责任，有利于缓解市场的恐慌情绪。后期必然会出台更多相关政策，这也是继两会工作报告后再次提及各地政府在控制房价的责任。有可能使得部分价格上涨过快的地区出现区域性政策调整。二、坚决抑制不合理住房需求 （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30126、%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在127、一定时期内限定购房套数。 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。 本次通知已经比15日的政策更加严格，提及： 商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 第三套以上住房将可能停止贷款，这使得目前首次很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。如此严格的贷款政策前所未有。 地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 本条政策将会继续打击很多购房者炒房的可能。 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 规避了以温州客人为代表的炒房人继续炒房的可能，这一条政策非常有力的打击的游资购房，非常有利于继续稳定市场。 128、（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 再次提及税费的影响。在已经出台了很多金融及土地新政的情况下继续保留了增加税费的可能，非常大的影响了很多购房者特别是投机者对市场的预期，楼市已经很难继续稳定价格，北京中原预计房价很可能出现20%以上大跌。 三、增加住房有效供给 （五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房129、价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 本次政策改变将使得即使有资金实力的企业也很难再用单纯的高价拍得土地。但是需要注意的是土地拍卖中的人为因素对地块拍得企业的影响。 （六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型130、普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 供应结构的改变将使得市场增加大量的商品房供应，部分大城市短缺供应造成的房价飞涨已经不可能继续。市场很可能出现非常明显的下跌。 四、加快保障性安居工程建设 （七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住131、房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。 这一政策主要作用在减少中低收入人群的住房问题。在一定程度上也减132、少了商品房市场积压的需求。1540万户低收入人群的住房问题能够解决将使得市场继续合理化发展。而且也可以使得商品房价格比较高的现状得到缓解。 五、加强市场监管 （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地133、行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 新政策提及多部门对土地及融资市场的多项收紧政策，将会非常明显的降低了金融市场的风险。而且对于利用违规行为炒作楼市的很多经营者来说打击力度非常大。 （九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人134、员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。 各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。 新政策是对之前国版11条的更严格规定，新政策将可能使得各大城市出现明显的商品房开盘潮流。 （十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。 国务院各有关部门135、要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。 以后再也不会出现09年房价同比仅上涨1.5%的统计局数字了。 （5）“新国五条”政策分析 日前，在国务院常务会议上，出台了新的五项落实房地产调控效果的政策。虽然说并没有官方的定论，但已经有媒体将这五项措施称为“新国五条”。然而，相对于前几次的楼市调控政策，新国五条的影响可以说是波澜不惊，业内外反136、映都极为平淡。新国五条波澜不惊的影响，源自于在五项调控中并没有出现能够引发极大反响的新政策。而对比去年底发布的国十条，新国五条有着明显的新趋势。国八条后，楼市调控再度袭来楼市调控政策不再强调“量化”仔细分析楼市调控新国八条的各项政策，要求地方政府根据地方经济发展目标等指标制定房价控制目标；个人购房不满5年转手征收个人所得税；二套房首付不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。很明显，在国八条中，充满了硬性的、具体的、量化的指标性政策。据连限购的城市，也以明确的政治性话语各直辖市、计划单列市、省会城市和房137、价过高、上涨过快的城市。新国八条被称为“史上最严调控政策”，很大程度上就源自于这种量化的具体要求。反过来再看新的国五条，除了确保1000万套保障性住房11月前全部开工建设这个要求较为具体外，其他诸如对地方的调控要求、供地政策和规范租赁市场外，都仅仅是提出一个态度，并没有硬性的要求。而最抢眼的新要求，在房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。一方面二三线城市并没有标准的政治定义，而上涨过快也没有衡量标准，因此该政策的实质意义并没有想象中的大。楼市调控范围扩展至租房领域调控在将新房、二手房纳入范畴后，在新国五条中，首次将租房市场的租金纳入调控范围。要求规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加138、强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。将租房市场纳入调控，是在前期楼市调控后，租房市场在挤出效应下，租金不断上扬，将租房市场纳入调控，也是意料之中。新国五条的出现，虽然没有给形成很大的反响。但是在房地产遭遇通胀，市场成交量保持冰点运行的背景下，这一政策的问世，无疑说明国家对楼市调控的决心。（6）“新国八条”政策分析 一、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。二、 加大保障性安居工程建设力度。各地要139、通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。努力增加公共租赁住房供应。三、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。四、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的11倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。五、严格住房用地供应管理。 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改140、造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70的要求。大力推广以“限房价、竞地价”用地。六、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套。七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。对省（区、市）人民政府，实行问责制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标等任务的公开问责。八、坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，141、引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。二、房地产行业调控政策（土地部分） （1）发布土地“国五条” 在房地产调控进入深水区时，国务院首次提出了改善土地调控。国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作，会议指出，加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。土地征收出让制度和保障房制度一直是房地产调控无法绕过的话题，尤其对于渐入深水区的调控而言，加强土地管理、完善保障房制度显得尤为的重要。此次国务院常务会议对土地管理使用了“加强和改善土地调控”的说法，指出促进结构调整和发展方式转变。强化土地利用总体规划的整体管控作用，确保各142、部门各行业制定相关规划、开发利用土地符合土地利用总体规划。综合运用土地利用计划、土地供应、地价等政策工具，加强对产业、区域发展的引导，推动产业结构调整和集约用地。建立规划和项目节约用地评价的制度。国务院此时强调“改善土地调控”，或与上半年地价的快速上涨密切相关。上半年严格执行限购的城市房价同比涨幅微弱，部分不限购的城市和执行力度较弱的二三线城市上半年领涨全国房价，然而，土地部门发布的全国主要城市地价监测的分析显示，二季度全国主要监测城市地价总水平为3000元/平方米，同比增长8.85%；超过六成的主要监测城市地价环比增速放缓，但同比涨幅仍高位运行。土地价格的增幅二倍于70个大中城市的新建商品房143、房价增幅，无疑显示了地价是房屋价格上涨的第一推动力。对于到底是谁才是导致房屋价格高涨的主要原因，官方和民间看法并不一致。官方屡次出台针对开发商和投机资金的调控政策，而市场却普遍认为，土地财政和繁重的税费才是造成房屋价格上涨的第一位的原因，也正因此，土地财政备受诟病。与多次强调房地产调控相似，此次会议将现有政策再次的进行强调说明，新出台的国有土地上房屋征收与补偿条例再次被重申，加快规范农村集体建设用地管理。按照依法、严肃、有效的原则查处征地拆迁中的违法案件，严格责任追究，坚决制止违法强拆行为。加快推进土地管理法修订，切实规范和完善集体土地征收与补偿，维护农民权益。完善农村宅基地制度，严格宅基地管144、理，依法保障农户宅基地用益物权。做好保障性安居工程用地供应也已多次强调。依法加快供地进度，保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。提前做好明年保障性安居工程建设用地供应的储备和预安排。采取多种措施增加普通商品住房用地供应。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。对于上半年已初步整理规范的高尔夫球场的问题，会议指出，严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用地反弹。在土地出让收益金按比例计提支持保障房建设、教育发展和水利建设以后，会议明确，要开展建立耕地保护补偿机制试点，完善土地收益基金制度，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。（145、2）“十二五”用地规模控制 “十二五”期间，北京保障性住房建设用地将占全市住宅供地50%以上，确保完成建设100万套保障性住房用地供应，做到应保尽保。昨天，北京市“十二五”时期土地资源保护与开发利用规划发布。 规划提出，到2015年，北京市耕地保有量22.05万公顷（330.75万亩），基本农田保有量18.67万公顷（280万亩）。将实行最严格的节约用地制度，到2015年全市建设用地总量控制在3614平方公里左右，新增建设用地控制在200平方公里以内。 同时，规划提出，“十二五”期间建设用地供应总量控制在400平方公里以内，存量建设用地供应比例不低于50%。城乡建设用地供应约240平方公里，其146、中通过利用存量建设用地挖潜解决120平方公里；交通、水利、能源、风景旅游及特殊用地供应约160平方公里。 构筑首都多中心、网络化的城镇空间结构，规划期末，全市城镇建设用地规模控制在1550平方公里以内。 大力支持公租房建设 “十二五”期间，北京将编制实施土地供应中期计划。其中，工矿仓储用地等产业用地供应约占建设用地供应总量的28；保障交通运输、水利、特殊用地等土地供应，提升城市综合承载能力，交通基础设施等用地供应约占建设用地供应总量的40；适度加大住宅用地供应量，大力支持公共租赁房建设，住宅用地供应约占建设用地供应总量的32。 规划提出，将促进建立“低端需求有保障，中端需求有支持，高端需求有市147、场”的住宅供应模式。优先优质供应廉租房、公共租赁住房等保障性住房、中心城人口疏散对接安置房及中小套型商品房用地供应。增加保障性住房土地储备量，“十二五”期间保障性住房建设用地占全市住宅供地达到50%以上，确保完成建设100万套保障性住房用地供应。 优先保公交车场用地 “十二五”期间，北京在土地储备方面，将重点保障政策性住房等民生工程、重点功能区、重大项目建设等用地需求。逐步加大产业用地储备投入，探索在京南、京东等地区实施市区两级工业用地联合储备，保障重大项目落地。探索建立交通基础设施用地储备与批次供应制度，调整公共交通走廊沿线土地开发强度，优先保障公交大型驻车场用地。 引导农民向新城集中 根据148、新一轮土地利用总体规划，编制市区乡三级基本农田保护区专项规划，落实基本农田保护区和基本农田布局，划定永久基本农田，明确保护责任。 建立农村宅基地自愿有偿腾退机制，通过政策激励引导农民向新城和中心镇集中。严格界定公益性和经营性建设用地，完善征地补偿区片价，积极推行实物返还、留地安置、合作分成、土地入股等征地多元化补偿安置办法。 支持郊野滨河公园建设 北京将保育山区森林、大型湿地等生态源地，维护平原小型林地、农田和湿地等生态斑块，建立水系、林带、文化遗产线路、郊野公园等生态廊道、文化遗产廊道和游憩廊道，形成环中心城、平原、山区三个绿色生态圈层体系。 支持环城绿化隔离带、郊野公园及滨河公园的建设；支149、持永定河、潮白河、北运河三大水系综合治理，着力推进沿河生态发展带建设；加强生态破坏严重地区、废弃矿山及砂石坑的修复和综合利用。 违法用地将严格追责 规划提出，要强化土地利用总体规划和年度计划管控，加强建设项目预审管理，严格用途管制。 加强用地节地责任和考核。落实地方领导责任制，各级政府负责人对本行政辖区内的耕地保有量和基本农田保护面积、节约集约用地状况和年度计划执行情况负总责。对不严格落实政府土地管理和耕地保护责任的，将进行责任追究。 （3）完善土地预申请制度 国土资源部有关负责人12日在新闻通气会上表示，关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见已于近日印发。意见要求，积极发挥招拍挂在市场150、配置土地资源中的作用，完善商品住房用地预申请制度、土地交易平台、土地出让合同，积极探索招拍挂出让方式创新，保持地价平稳合理调整。意见明确，市、县在向社会公布年度住房用地出让计划的基础上，进一步细化拟出让地块、地段的规划和土地使用条件，完善商品住房用地出让预申请制度。在公示保障性安居工程项目划拨用地时，一并向社会公示申请用地单位，接受社会监督。意见肯定了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法，要求各地因地制宜，选择恰当的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局、节约集约利用，有效合理调整房价地价，保障民生，稳定市151、场预期的目标。意见要求，完善土地交易平台，积极推行国有经营性建设用地网上挂牌出让方式。市、县国土资源主管部门可以通过网上发布出让公告信息，明确土地开发利用、竞买人资格和违约处罚等条件，组织网上报价竞价并确定竞得人。（4）全国全年土地利用计划下达 据中国国土资源报消息，日前，国土资源部印发关于下达2011年全国土地利用计划的通知。该计划中，新增建设用地计划安排量比去年略有增加。通知要求，切实发挥土地利用计划的管控作用。各级国土资源主管部门要科学运用土地利用计划管控手段，把握好调控的力度和节奏，增强调控的针对性和灵活性，促进经济平稳较快发展和社会和谐稳定。统筹安排土地利用计划指标。2011年国家只152、预留国家基础设施建设项目计划指标，其余计划指标全部下达地方。各省(区、市)国土资源主管部门要结合城乡建设用地增减挂钩、新增围填海用地和盘活存量建设用地等工作，统筹安排建设用地计划指标，为当地经济社会发展提供必要用地。优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实行计划指标单列，做到应保尽保，保障文化教育、医疗卫生和公共服务用地；对农村建设用地实施计划指标单列；保障基础设施、抗灾救灾、水利建设、节能减排和生态建设等用地，严禁向高能耗、高污染、产能过剩行业供地，推动经济结构战略性调整。节约集约用地，加大存量建设用地挖潜盘活力度。推进土地利用计划差别化管理。统筹区域用地。清理批而未征、征而未供土地，允153、许依法调整使用。改进计划管理方式，落实计划分级管理制度，下达各省(区、市)的计划指标除预留必要的省级重点建设项目指标外，其余计划指标应分解下达到市、县。 严格加强土地利用计划执行监管。严格建设用地审批审查，实时监控计划执行情况，加强计划执行考核。凡是没有落实保障性住房建设用地计划指标安排要求的，将相应扣减所在省(区、市)的计划指标。（5）国土部保障住房用地充分供应 从国土资源部了解到，最新的全国保障性住房落实情况已发布，最新统计显示，截止到7月末，全国保障性住房供地落实率达到了80%。国土资源部统计数据显现，近三年来，全国保障性住房用地供应成逐年增长势头。2010年全国落实保障性住房用地2.5154、1万公顷，2011年落实保障性住房用地4.36万公顷，2012年计划安排保障性住房用地供应4.76万公顷，为年度测算需求的1.76倍。据了解，今年计划供应保障性安居工程用地占住房用地供应计划的近三成。国土资源部要求各驻派地方的国家督察局加强对地方政府落实住房用地供应计划的监督检查。国土资源部还强调，对房价上涨过快地区要加大已公住房用地开发利用的督查力度。三、房地产行业调控政策（税收部分） （1）房地产用地供应监管政策分析 针对目前部分地方出现的中低价位、中小套型普通商品住房用地供应不增反降，一些企业拿地后违规囤地、炒地，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史在昨日主持召开第四次部长办公155、会，研究加强房地产用地供应和监管问题，并透露将出台进一步加强房地产用地供应和开发利用监管政策。目前市场监管难度进一步增大；一些企业拿地后违规囤地、炒地，已供土地不能及时形成有效住房供给；土地供应、开发、利用信息公开不够，社会公众和舆论监督无法实现。为此，必须深入贯彻中央经济工作会议和国务院常务会议精神，切实落实国办发4号文和国务院领导的批示，制定出台进一步加强房地产用地供应和开发利用监管的政策措施。（2）土地增值税计税政策分析 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产的收入减去税法规定扣除项目后的余额。规定扣除项目包括取得土地使用权时所支付的金额、土地开发成本及费用、新建房及配套设施的成本和费用156、（或旧房和建筑物的评估价格）、与转让房地产相关的税金、财政部规定的其他扣除项目。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，以及因国家建设需要依法征用、收回的房地产可以免征土地增值税。此外，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（3）预征率政策分析 国家有关调高土地增值税预征率的政策正式在广州落地。昨日,广州市地税局发布通知明确,从今年7月1日起,房地产开发项目土地增值税预征率普通住宅类由原来的1%调整为2%,非普通住宅从2%调整为3%,别墅从2%调整为4%。业内专家认为,此举将加大开发商资金压力,捂157、盘惜售的情况将会减少,但不会直接导致楼价降低。市地税表示,调整后普通住宅预征率为2%,非普通住宅为3%,别墅为4%;写字楼（办公用房）为2%,商业营业用房和车位为4%。而之前,普通住宅的预征率仅为1%,其他商品房都为2%。土地增值税暂行条例实施细则规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。政策对开发商的资金影响最为明显,将对开发商资金回笼起促进作用,特别对现金流不宽松的企业来说影响更大。对大企业来说不会有大的影响,但对中小企业来说会有较大影响,他分析指,上市158、企业的上半年财报显示,大企业并不缺钱。但毕竟要占用更多的资金,项目利润会下降,这会引导开发商更加积极地回笼资金,捂盘惜售等情况会少一点。虽然资金压力加大,但政策不会直接影响楼价, ,单凭土地增值税预征率的调整,不会对楼价产生特别大的影响。今年2月以来,国内各地销售情况开始向好,有的上升10%以上,有的甚至翻倍增长。对于同样是翻倍提高预征率的别墅和商业营业用房,龙斌认为,对于单纯别墅项目或以别墅项目为主的开发企业来说,将会有明显效应,很可能会出现降价促销。中国住宅与房地产研究会表示,现在提高0.5%1%,国家主要是考虑到房价涨得比较快、开发商利润较高,调整预征率有助于遏制房价上涨过快势头。（4）159、公租房税收政策分析 今后，我国对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税。财政部、国家税务总局出台了“关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知”。通知规定，我国对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花160、税。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税;对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。这一政策自发文之日起执行，执行期限暂定3年。今后，我国对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税。财政部、国家税务总局出台了161、“关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知”。通知规定，我国对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税;对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为162、公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。 （5）个人购房相关税收政策分析 从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。从2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；从2010年10月1日起，对个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一163、住房的，减按1%的税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。（6）房产税政策分析 房地产业步入2010年之后，就进入了调整期，这其中国家爱的调控起到了决定性作用。中国房地产业作为国民经济的支柱产业之一，资本密集、关联度高，已成为上至国家宏观调控部门、下到普通百姓高度关注的焦点行业之一。作为中国一个新的经济增长点，对中国启动内需、扩大消费和相关产业的发展有着不可忽视的作用。在市场经济条件下，中国房地产税收不仅是国家用以调控房地产市场经济活动的主要杠杆之一，而且也是保证市场公平竞争、各市场主体合理收益及整个市场有序运行的重要条件。 国外成功的经验告诉我们，一个结构完164、备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合，并将国家的宏砚经济政策及意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收体系。但是，由于整个税收体制改革的滞后，现行的中国房地产税收体系与房地产市场的发展要求很不适应，出现了诸如税种繁杂重复，税负不均，管理不严密等一系列问题，不仅没有发挥税收应有的功能，而且阻碍了房地产市场的进一步发展。因此，有必要重新从宏观上把握税收政策，尽快构筑一套并能适合市场经济要求的房地产税收体系。本文拟对此进行探讨，提出新的房地产税收设计构想。 一、现行中国房地产税收制度到目前为止，中国并没形成一套专门的房地产税制。现行税制中，涉及到房地产的税收主要有12种，即营业税、房产165、税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。我们把这些税种单列出来，按照征税环节的不同可以划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。除了在交易环节中由买房者支付的契税、印花税外，其余税费先由开发商投资时垫付，然后分摊到房价中。 行税制体系中的房产税与城市房地产税的区别在于城市房地产税的基本税法是1951年8月国务院颁布的中华人民共和国城市房地产税暂行条例。1984年进行修改时，国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地166、使用税两个税种，对内资企业和个人征收。对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。 与世界各国注重房地产保有税的通行做法相反，现行中国房地产税制是“轻保有，重流转”。中国房地产市场运行过程主要包括四个阶段：土地批租阶段，房地产开发阶段，房地产流转（租赁与交易）和房地产保有阶段。在土地批租阶段，一方面，由于中国土地所有权的国有性质，对国家课税没有意义；另一方面，在土地受让者已交纳土地出让金的情况下再课税人为增加土地供给成本，在目前房价高的情况下也不妥当。在房地产开发和流转阶段，土地批租制导致的对房地产税费的一次性征收，使此阶段税费多，负担重，仅在房地产开发阶段就涉及营业税、印花税、房地产税、契167、税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地使用税、所得税等，此外还有各种收费，据有专家统计多达80100种之多。同时，在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税和城市房地产税，税负过轻，造成土地闲置，浪费严重。因此，改革不合理的房地产税制的突破口，就是向国际通行的做法靠拢，使税收重点从房地产开发和流转阶段转向房地产保有阶段，这也是中国房地产税出台的背景。 二、现行中国房地产税收制度存在的问题从当前与房地产有关的税收政策看，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，占交易环节的比重相对偏轻，对个人占用和交易几乎不征税，特别是房地产交易过程中的低税率，刺激了房地产投机行为。随着经济体制改革的深入以及房地产168、市场的建立和发展，中国房地产税制与经济发展存在矛盾。同时，由于不同税种出台的时间不同，造成不同税种之间的冲突。表现如下几个方面。 （一）租、税、费体系混乱，税收负担偏重租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别十分明显。但在实践中，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍，限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前，涉及中国房地产开发、销售全过程的税，约占建设成本的9%；而各类收费却占到41%，这增大了房地产的开发成本。 1994年税制改革后，在中国房地产的各个环节存在不同的相关税种共有12种，涉及房地产业的各种收费项目繁多。仅从开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费多达50多项。从收费比169、例上看，有的各项收费占销售收入的35%左右，相当于经营成本及费用的70%。租、税、费体系设置不合理，造成征收混乱。房地产开发企业出售的住房价格主要包含四个部分：成本、费用、税金、利润。有关资料表明国外房地产开发企业，这四部分的比重分别为73%，10%，10%，7%，而中国为35%.40%.16%.9%，造成房价居高不下的原因也在于税费过高，从而加重了房地产开发商的负担，影响了政府对企业的管理水平，不但使管理漏洞增多，而且容易滋生腐败。 （二）税收政策在中国房地产各环节分布不合理从征税环节来看，现行中国房地产税收主要集中在房地产的流通交易环节，而在房地产占用、保有期间设计的税种较少，且免税范围较170、广。一方面，房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个房地产市场的上扬；另一方面，房地产占用、保有环节的税费种类过少，使得大多数使用者近似无偿取得土地，土地闲置和浪费的现象日趋严重。（三）税项设置欠科学，存在重复课税一是对房地产所有权转让收入既按全额课征营业税，又按增值额课征土地增值税；二是对纳税人房产座落地，既要从量课征城镇土地使用税，又要从价计征房产税；三是对房地产产权发生转移所签订的契约或合同的双方均要课征印花税，对承受方还要课征契税；四是对土地课税设置城镇土地使用税和耕地占用税；五是对房屋租金收入，既征收5%的营业税，又征收12%的房产税；六是对房地产开发的增171、值额既要计征土地增值税，又要计征企业所得税。这些从而造成了房地产税种多，环节多，又有征收不到位的情况。对房地产的重复收税和多层次收费，是商品房的房价居高不下的一个重要原因之一，对形成有效的买方市场也带来一定的难度。 （四）内、外资房地产企业税收制度不统一一是两套所得税制。对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税；二是两套房地产制和土地税制。对内资房地产企业征收房产税和城镇土地使用税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；四是耕172、地占用税政策内外不统一。对外资企业占用耕地却不征收。这种“超国民待遇”虽在改革开放初期为吸引外资起到了一定积极的作用，但在世界经济全球化的今天，尤其是中国加入WTO后，外资企业将在更多领域进入中国市场，这两套税制的实行，将很大程度地损害内资企业利益，影响税收公平性原则。 （五）税收征管的配套制度和措施不完善中国目前还缺乏严密的财产登记制度，影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全，税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要，再加上许多税种的税基老化，导致税基侵蚀，税收流失现象十分严重。长期以来，一些地区把房地产税173、当做零星小税，重视不够。有些地区甚至把房地产税做为招商引资的优惠政策，税法执行很不严肃。另外，因中国房地产税税额小，增长弹性差，一些税务部门在具体征收上也存在松懈情绪，使得房地产税收中逃税偷税漏税时有发生，国家税款人为流失。 三、现行中国房地产税制改革设想（一）借鉴国际经验，建立税负公平的房地产税制体系建立“宽税基、少税种、低税率”的房地产税制体系是房地产税作为财产税的发展方向，也是已被国际证明为有效的市场调控。为此，需要依据房地产市场运作过程和市场行为设定税种，建立合理的房地产税收体系。取消中国房地产交易环节中房产税、城镇土地使用税、城市房地产税和土地增值税。在保有环节对房地产征收高档消费税174、，并设置物业税、空地税、社会保障税三个税种，将课税重点从房地产流转环节转向房地产保有环节。这样，合理的房地产税收体系就初见端倪。 （二）统一内外房地产税制照市场原则对内外资企业实行统一的税收政策和给予一致的国民待遇。一是择机恢复对“三资”企业征收城建税、教育费附加、耕地占用税；二是改革和兼并外资企业的房产税和土地使用税；三是调整和统一内外企业的税收负担。 （三）完善房地产课税的配套制度与政策，加强房地产税收的征管力度首先，强化中国房地产产权登记制度。首先要清查土地资源，建立土地位置、权属及面积台账；其次，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，避免房地产私下交易，打击房地产市场的违法交易行为，增强175、房地产税收课征的有效性和严肃性。 其次，完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合国情的中国房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，实行评税值日制度，加大中国房地产税收征管的力度。再次，理顺城市土地和房屋管理体制，建立一个“精简、高效、统一、权威”的中国房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。四、小结现如今中国房地产税制己经初具雏形，对保证房地产市场的健康发展起到了一定的调控作用。但应该说，现行房地产税制从税种设计到配套措施都存在有待改进之处的问题176、。我们要加强房地产税制的适应强度，建立完善的配套设施。去年1月28日，重庆和上海作为全国首批试点城市，开始征收房产税。一年来，房产税的政策效应在重庆已开始逐步显现，对抑制高端住房消费和房价过快上涨势头，优化住房供应结构起到了明显作用。高档商品住房消费得到遏制，商品住房供应结构得以优化，居民住房消费观念开始转变。房产税征缴基本做到“应收尽收”家住九龙坡区一高档住宅社区的罗先生是房产税的征收对象，去年10月他已到当地税务部门缴纳了房产税。罗先生的房子属独栋别墅，面积250平方米左右，按照房产税政策，扣除180平方米不收税面积，他家的房子应税面积只有几十平方米，税收金额2000多元。征收房产税，尽管177、增加了一些家庭开支，但这是政府为调节楼市、完善税制采取的重要措施，从长远来看是大势所趋。只是房产税的税率不要太高，以免加重我们的生活负担。 重庆市于去年1月28日，同上海市一起在全国率先启动了个人住房房产税征收试点工作，至今已有一年时间。重庆房产税的试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区等主城九区。根据重庆市出台的个人住房房产税征收管理实施细则，房产税的征收对象是：主城区个人拥有的独栋商品住宅和高档商品住宅收税，高档商品住宅是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价两倍(含两倍)以上的住宅。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。独栋178、商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；三倍(含)至四倍的，税率为1%；四倍(含)以上的税率为1.2%。在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。重庆市财政局介绍，截至去年11月30日，重庆市主城区房产税应税住房有8563套，建筑面积210万平方米，建筑面积均价每平方米10992元。其中，在去年1月28日前购买的独栋商品住宅3457套，建筑面积136万平方米。目前，重庆房产税征缴基本做到“应收尽收”，征收率在99%以上，征收金额超过9000万元，如今已达一亿元。少部分没有缴179、税房屋的主要是产权证没办结、存在产权纠纷等。重庆房产税收入全部用于公共租赁住房的建设和维护。房产税政策效应已逐步显现自2010年开始，重庆市提出了“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系建设。在低端方面，重庆市实施了大规模的公共租赁住房建设，力求解决200万中低收入群体的住房困难。在中端方面，重庆加大了普通商品房的供应，采取金融、土地等调控杠杆，严格规范市场秩序。而在高端约束方面，则通过房产税实施调节。综合来看，这都是重庆市完善住房体系建设、改善住房结构的重要举措。总体上讲，重庆的房产税征缴情况较为理想，甚至超出预期，基本做到“应收尽收”。一方面，房产税政策目标明确，主要针对高端商180、品住房，范围只涉及10%的人群，同时税率较低，易于实施，操作性强。另一方面有强大的技术支撑。为了准确锁定征收对象，重庆市专门建立了“重庆主城区房产税应税住房数据管理系统”，只要在该管理系统中输入应税房屋产权人的姓名、身份证号码，便可了解应税房屋信息，并可适时传输到税务、财政等部门，由此部门之间也建立了流畅的房产税征收协作机制。虽然重庆房产税征收试点工作不到一年，但其政策效应已开始逐步显现，主要表现在抑制高端住房消费和房价过快上涨势头，优化住房供应结构。位于江北区龙头寺公园周边，是高档商品住房的聚集地。一家高档楼盘的置业顾问透露，今年下半年以来，前来看房的人越来越少，访客量以每个月10%以上的比181、例下降，并且访客户几乎无一例外地会问房子在不在缴房产税的范围内。据调查，房产税实施后，重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30%-50%，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。1月28日至11月30日，重庆主城区高档商品住房成交70万平方米，占商品住房成交量的6.8%，较去年下降4.1个百分点。对高档房起到“价格约束”作用重庆市国土资源和房屋管理局市场处介绍，房产税的实施对高档商品住房起到“价格约束”作用，从而遏制高档住房带动房价上涨。1月28日至11月30日，重庆主城高档商品住房成交建筑面积均价为每平方米13638元，较房产税实施前同类房屋成交建筑面积均价下降7.1个百分点。房产税182、有利于优化商品住房供应结构，突出表现在市场上大户型住房比例降低，中小户型住房的供应量增加。1月28日至11月30日，重庆主城区建筑面积100平方米以下的住房上市量占总上市量的54.2%，与去年同比增加17.8%。重庆房产税改革试点是运用经济手段对高档住房持有环节的土地增值税和销售环节的差别化税收信贷政策一起，形成了对高档住房的调控体系，加上运用法律手段和行政手段，形成了对房地产市场调控的“组合拳”，充分发挥了各项政策的综合效应。此外，房产税还对完善房地产税制和调节收入分配具有积极作用。房产税实施后，增加了高档住房购买者的持有成本，政府通过对占有公共资源多的高收入者进行征税，并将税款全部用于保障183、性住房建设，起到了调节收入分配的作用。四、房地产行业调控政策（金融部分） （1）禁止住房公积金贷款投机购房 近日，住建部联合财政部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会共同下发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。通知明确规定，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。另外，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于184、30%。对于公积金购买二套房的，对象仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。且第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。通知还指出，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。此外，各城市住房公积金管理委员会要根据当地实际发展状况，以支持职工购买普通自住房的贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人住房贷款最高额度，并向西部门报备。（2）2011年央行加息影响分析 中国人民银行7月6日晚发布公告，决定自2011年7月7日起上调金融机构人民185、币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这也是自去年10月以来，央行第五次加息。调整后，中国金融机构一年期存贷款基准利率将分别升至3.5%和6.56%。而自去年初以来，央行已经12次上调存款类金融机构人民币存款准备金率；截至目前的今年前六个月，每月均上调0.5个百分点。目前，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。（3）存款准备金率调整影响分析 中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率。上次央行宣布下186、调准备金率是在2011年11月30日，当时是央行三年来首次下调准备金率。分析人士认为，随着春节之后企业投资、信贷需求逐渐恢复正常，央行此次下调准备金率05个百分点，意在进一步释放银行体系流动性，缓解当前市场资金紧张压力。2011年11月，央行下调存款准备金率0.5个百分点，从12月5日起执行。调整后，大型金融机构的存准率将降至21%。这是自2008年12月以来，央行首次下调存准率。针对此番动作的影响，有观点认为存准率下调暗示货币政策已转向；另有专家表示，“降准”只是微调，不代表货币政策整体松动。原因分析此次存准率下调一是因为CPI出现明显回落，二是外汇占款增长缓慢，三是因为银行的流动性趋紧。他187、表示，四月份还将有一次存准率下调。分析人士认为，随着春节之后企业投资、信贷需求逐渐恢复正常，央行此次下调准备金率05个百分点，意在进一步释放银行体系流动性，缓解当前市场资金紧张压力。影响分析此举有助于保持经济平稳增长，对市场特别是银行股会有积极的影响。他表示，调低存款准备金率在预料之中，由于预计CPI在2月会低于预期、外占款的增长速度比较缓慢，因此此举对整个经济的影响起到复苏、保持经济平稳增长的作用。同时他还表示，调低存款准备金率对银行的信贷规模扩张有正面作用，对市场特别是对银行股会有一个好的作用。此次央行下调存款准备金率，有利于市场流动性的释放，对我国中小企业，乃至整个经济供应链的情况改善都188、是重大利好消息。此举对市场影响非常有限。他表示，此次下调存款准备金率市场期待已久，属正常动作。目前大型商业银行比较关注的是存贷比约束，存款准备金率下调对银行体系影响有限。去年我国货币政策有紧缩过度之嫌，今年通胀将不是问题，重点是保经济增长。本次下调存款准备金率对市场、企业影响也非常有限。股市影响对于此次政策对股市的影响，近期沪指在2350点反复盘整，没有有效突破，存款准备金的下调可能是一个很好的突破契机，预计下周股指将突破2400点关口。银河证券首席策略分析师孙建波表示，央行终于下调存款准备金率，流动性的改善虽然慢于普遍预期，但正朝着不断改善迈进。他认为2300点下方值得我们去选股。下周一的银189、行股会有所表现，银行股本身的估值就太低了。银行股如果大幅上涨，那么大盘也就涨起来了。楼市影响中国房地产经济研究院表示，存款准备金率只下调0.5解决不了问题，房价不会呈现反弹。目前尚处于调控中的房地产行业暂未放松，除非下调五次以上和三次降息及“三限”限购限价限贷的政策放松。对资金渴望已久的房地产行业而言，利好信号似乎尚未到来。从中央房地产调控的决策态度看，今年房地产调控短期之内难放松。准备金率尽管下调但其幅度和力度有限，依然处于高位。调存款准备金对楼市实质回暖起不到任何效果，难改变当下中国楼市寒冷和萧条的局面。但是，对于缓解房地产调控下房企资金链具有一定的帮助，释放个人购房需求，助开发商降价回笼190、资金，而信贷转变，有利楼市回暖前的铺垫。存准率的再次下调对于房地产市场复苏来讲是一件利好的消息。此次下调幅度尽管仍是微调，但是两次下调已经形成市场叠加效应，这一定程度上暗示货币政策走向定向定量宽松。预计国家在未来6个月内或还会有继续的下调存款准备金率的行为。“从整体特征来看，楼市调控政策的走向也呈现出局部放松或“外紧内松”的特征。”楼市“小阳春”在量上有可能更值得期待。专家预测央行此次下调存准率在预期中，一月信贷和社会融资总量大幅减少，存贷比限制和存款减少导致贷款减少，很多针对中小和微型企业的中小银行。此外，出口负增长，经济步入下行通道，适度放松，有利于稳定增长。预计此次下调将投四千亿资金到市191、场，他预计四五月存准还将下调0.5个百分点,贷款利率下调0.25个百分点。此次下调存款准备金率一方面与温总理的宏观要求关系密切，顺应了政府“预调微调”的要求。另一方面，银行资金持续紧张，下调存款准备金率有助于保证银行信贷增量合理，使银行资金面趋于宽松。他认为，调整存款准备金率是很重要的“预调微调”手段，但考虑到通胀因素，只会进行适度调整，预计今年下调存款准备金率的空间在2-3个百分点。政策趋势此次下调准备金率主要是为缓解当前流动性趋紧，并非信贷宽松信号。对于股市来说是利好消息，而对于楼市，影响还不会很快显现。从央行此次动作来看，通胀已经得到遏制，下一阶段政策可能要向保增长倾斜。从1月份CPI、192、PPI和进出口数据来看，经济下滑风险加剧，此次央行果断下调征款准备金率可能主要是基于这个因素考虑，虽然1月份CPI超过预期，但是季节因素原因，通胀已经得到遏制。（4）银监会要求银行提高资本充足率 当业绩增长放缓确定无疑之后，中国的多家银行力图将此影响降到最低。现在，关于银行资本充足率的计算，他们正在试验一种新的算法，这种新算法会更“省钱”，让资本风险更为精确地匹配。当然，它也符合明年开始施行的商业银行资本管理办法(试行)。中国工商银行(3.86,-0.04,-1.03%)、中国农业银行(2.57,-0.01,-0.39%)、中国银行(2.83,0.00,0.00%)、中国建设银行(4.32,0193、.01,0.23%)、交通银行(4.22,-0.05,-1.17%)和招商银行(10.06,-0.20,-1.95%)这六家银行正在接受中国银监会入场复评正式实施资本计量高级方法的准备情况。五大行的验收于10月初开始，11月中旬结束，招商银行的验收将在11月中下旬进行。假如没有通过验收，他们将和其他银行一起，采用权重法来达到各类新监管指标；如果通过，他们可以用更为个性化、原则上更节约资本的资本计量高级方法来达到事实上比以前更为严格的资本充足率监管指标。不过，在银监会进行正式评估的整改情况现场验收中，高级法和权重法两种方法计算出来的结果之间的校准即结果之间的对比，各行相同行业贷款的违约中心趋势的194、校准，成为了银行和监管层之间讨论的重点。商业银行相关业务部门负责人建议是将审批和校准脱钩，现在首先考虑的是能否采用高级计量法，后续监管中再考虑校准。但无论如何，为了更加节约资本，六大行都希望采用更适合其本行特色的高级计量法来实施新的资本管理。节约资本2012年6月7日，中国银监会发布了商业银行资本管理办法(试行)。资本办法于2013年1月1日起开始施行，并要求商业银行应在2018年底前达到资本办法规定的资本充足率监管要求。商业银行资本充足率监管要求包括：最低资本要求、储备资本要求和逆周期资本要求、系统重要性银行附加资本要求以及第二支柱资本要求。其中，对于最低资本要求即核心一级资本、一级资本、资195、本充足率不得低于5%、6%、8%和系统重要性银行附加资本要求不设过渡期；对于储备资本要求(2.5%)设定过渡期安排，商业银行应满足分年度资本充足率监管要求。此外，商业银行应按照监管部门的要求计提逆周期资本要求和第二支柱资本要求。也就是说，从明年开始，所有商业银行都被要求实施新的资本管理办法，达到以上办法规定的资本要求。不同的是实施方法，有的银行可以采用资本计量高级方法，有的银行只能采用权重法来计算。银监会要做的是决定哪些银行可以采用高级法，目前，六大行显然是这一方法实施的候选人。如果有银行被通过采用高级计量方法，那么他们的信用风险可采用内部评级法、市场风险可采用内部模型法、操作风险可采用标准法196、。“所有的银行明年1月1日起都要对操作风险计提资本，计提的金额就是过去三年平均的营业收入乘以15%的系数，作为操作风险的资本要求。如果这六家银行获得批准实施高级计量法，也就是说他们的操作风险可以使用标准法，不是那么简单，而是把营业收入按照不同的业务类型做划分，按照目前监管的要求划分成九类，每类会乘以不同的系数”，某银行相关业务部门负责人对本报表示。“节约资本看到的是结果，不同银行资产组合资产结构不同，未必节约资本，通常认为会节约，是因为监管标准通常是保守的。高级计量法对中国银行业的管理提出了很多要求，要求更为精细化，让资本的计提合理反映风险。这是中国银行业的整体形象问题，国外开设分支机构，或者197、收购并购，国外监管部门都会考量。中国银行监管的水平也体现在资本高级计量方法的运用使用实施上”，上述负责人称。校准方案未定银监会对获准实施资本计量高级方法的商业银行设立并行期，并行期至少3年，自商业银行获得银监会核准当年12月31日起计算。三年内，资本底线要求调整系数会有变化，并行期第一年为95%，第二年为90%，第三年及以后为80%。在并行期内，若获准有条件实施的商业银行未能根据监管要求完成整改，或内部资本充足评估程序未获得核准，银监会可以适当延长并行期。六大商业银行如果获得监管部门批准实施资本计量高级方法，则采用高级方法计算资本充足率，并于并行期内遵守资本办法关于资本底线的要求。这意味着，商198、业银行在三年并行期内应当按照资本计量高级方法和其他方法平行计算资本充足率，并遵守资本底线要求。监管部门希望看到的是，银行用高级计量法计算出来的结果和监管给定的权重法计算方法计算出来的结果可比。而银行的本意是，既然花这么多钱、请这么多人、用这么多时间来实施高级计量方法，当然希望风险和资本能够挂钩，有什么样的风险，对应什么样的资本。这种矛盾鲜明地体现在了校准上，各家银行的数据果然有差别，有的还不小。一家商业银行相关业务部门负责人表示：“数据、模型、开发方法、验证，全做过了的话，为什么还要再校准？如果认可方法、流程，就应该接受这个结果，如果要调整就要有一个合理的理由，不能愣调。这种差异不是一两个星期199、就能解决的，不是低了就往上调，高了就往下调。”不仅是风险加权资产采用权重法计算的结果和高级计量法计算的结果会不同，需要校准，不同行业不同模型的风险参数的违约中心趋势，各家银行也会不同，按照监管层的要求也需要校准。大部分出现校准差异的原因都是资产结构和计量口径的不统一。据了解，现在监管拟采用的校准有三个方法，一个是调整风险参数，一个是调整风险权重，还有一个是简单地提高特定资本要求。事实上，国际上对此也没有通用的校准标准。校准确实会成为争议和矛盾的焦点，之所以想采用高级计量法，就是因为各家银行的管理水平、客户结构、历史违约情况、市场因素等指标都不一样，引起的数据有差别的原因也会不一样，所以要对具体200、的数据之所以出现偏差的原因做具体分析。最好有一个相对合理科学的标准来做参考，但是这个标准又最好能兼顾各行的特殊性。为此，银监会监管一部拟成立一个资本管理处，来做针对性的校准方案的制定。无论怎样，银监会都会在2013年1月1日之前给出哪些商业银行可以采用高级计量法实施新资本管理办法的结果。五、房地产行业调控政策（外资调控部分） （1）禁止外商投资别墅建设和经营 4月6日，国务院法制办公开了新修订的外商投资产业指导目录(征求意见稿)，与此前版本相比，修订稿中将别墅建设和经营列为“禁止外商投资”类别，原先则属于“限制外商投资”类别。 意见稿还显示，邮政公司、信件的国内快递业务被列为“禁止外商投资”类201、别，在交通运输设备制造业中，原来被列入鼓励类的“汽车整车制造(外资比例不高于50%)及汽车研发机构建设”，也没有再出现在征求意见稿的鼓励类当中。 据悉，上述意见稿由中国发改委会同商务部等部门对外商投资产业指导目录进行修订而形成，公众可在4月30日前就相关问题提出意见。 （2）信贷资金流向和跨境投融资活动相关政策分析 在“2009品牌中国房地产高峰论坛”上，全国工商联房地产商会会长聂梅生昨日认为，虽然“国11条”针对性极强，但期待今年房价出现大幅度下降“并不现实”。“改善性住房”政策刺激炒房聂梅生将“国11条”归纳为“综合性、针对性、可操作性”，其强调文件中三个地方提出仅仅针对商品住房价格过高，202、上涨过快的城市，因此将避免以往“北京生病、全国吃药”的状况。针对“国11条”中最受关注的第二套房“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”这一条款。聂梅生提醒公众注意国务院此次没有再提去年刺激救市时提出的“改善性住房”概念，因为“改善性住房和投机性的第二套房很难界定，结果就产生了一个灰色地带，导致很多投机性购买都享受了七折利率和四成首付，实际造成了很多炒房客利用银行贷款炒房”。4万亿投资被指用于房产市场“国11条”中还提出“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场“，聂梅生认为这是调控房价最关键的措施，去年203、有4.8万亿在房地产市场里面转，当中肯定不少是属于银行10万亿信贷和国家4万亿投资。根据分析，“国11条”出台后，交易量会出现平稳甚至下调现象，但是价格则难以一时出现改变，因为“现在房地产商手中资金充裕，库存量也不大，没有任何降价的动力，他们会观望一段时间市场反应后再做决定。”目前最应担心的是房地产资金的杠杆率，“美国房地美和房利美破产的时候它们的杠杆率是20多倍，现在中国很多城市也已经在20倍以上。”（3）境外机构购房相关政策分析中国楼市调控“限外令”进一步升级。继各地限制非本地户籍居民购房政策出台后，中国住房和城乡建设部、国家外汇管理局15日发布通知指出，境外个人在境内只能购买一套用于自住204、的住房，境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 这份名为关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知要求，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除查验城市商品房预售管理办法、房屋登记办法规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明。境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺等。 境外机构和个人申请购房结汇，应当严格按照关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知办理。外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购205、房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。早在2006年7月，国家建设部等六部委曾联合发布“限外令”，即关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。2009年底，国家再度出台“向境外投资方出售国内资产征税”的规定。今年1月7日，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知中，再次提及防止海外热钱冲击。2007年以后，房地产被列为外商投资“限制”行业，但部分地方政府对重点项目吸引外资、借鉴国外房地产开发、投资经验还是持鼓励态度的。有消息显示，最近通过外资企业进入内地的热钱，又有流入房地产市场的迹象。有分析机构指出，近期外资在中国内地大宗物业投资市场的动206、作有所加速，对于优质物业依然兴趣浓厚，不少大笔项目正在洽谈之中。此前监管层曾出台限制外资购房的措施，但范围并未扩展到如此之大，也并未下文严格要求个人限买一套自住住房，更未对境外机构进行专门设限。业内人士指出，该通知旨在遏制目前大量热钱流入内地楼市，以期从源头卡住热钱进入。 统计数据显示，去年境外人士在北京购房的总量为2000多套，基本为高端公寓第三章 2012年中国城市综合体行业发展分析 第一节 房地产行业运营分析 一、全国房地产开发景气指数 10月份国房景气指数再次震荡上扬，环比微升0.17点回暖至94.56，为有统计数据以来的第二低值。前10月房地产投资额印证了房地产开发景气确实在回暖。国207、家统计局昨日公布的统计数字显示，2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平，改写了前几个增速一路下面的局面。10月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.56，比上月提高0.17点。图表 26 2012年1-10月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）5762915.4其中：住宅3970410.8办公楼266631.4商业营业用房745825.8房屋施工面积（万平方米）53814913.3其中：住宅40320310.9办公楼1809520.8商业营业用房6153116.4房屋新开工面积（208、万平方米）146792-8.5其中：住宅108396-12.7办公楼47527.1商业营业用房183166.0土地购置面积（万平方米）27659-18.0土地成交价款（亿元）5762-11.8房屋竣工面积（万平方米）5831717.3其中：住宅4679217.1办公楼1189-2.7商业营业用房610217.2商品房销售面积（万平方米）78743-1.1其中：住宅70092-1.2办公楼15626.0商业营业用房5260-0.2商品房销售额（亿元）463015.6其中：住宅388256.6办公楼1950-0.4商业营业用房47332.7商品房待售面积（万平方米）3304834.7其中：住宅21209、15542.3办公楼144832.4商业营业用房666319.1房地产开发企业本年资金来源（亿元）7639711.6其中：国内贷款1210614.7利用外资337-52.8自筹资金3151511.7其他资金3244012.0其中：定金及预收款2033716.1个人按揭贷款807519.5数据来源：国家统计局图表 27 2012年1-10月份东中西部地区房地产开发投资情况地区投资额（亿元）同比增长（%）住宅住宅全国总计576293970415.410.8东部地区328232239014.39.8中部地区12395872916.49.7西部地区12410858517.514.6数据来源：国家统计局210、图表 28 2012年1-10月份东中西部地区房地产销售情况地区商品房销售面积商品房销售额绝对数（万平方米）同比增长（%）绝对数（亿元）同比增长（%）全国总计78743-1.1463015.6东部地区386511.4281016.7中部地区19930-0.588617.6西部地区20162-6.393390.9数据来源：国家统计局二、全国房地产市场价格走势 中国指数研究院11月1日发布2012年10月中国房地产指数系统百城价格指数报告，报告显示：2012年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第5个月环比上涨，涨幅与211、上月持平，其中56个城市环比上涨，42个城市环比下跌，2个城市持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加4个。从总体来看，10月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第5个月环比上涨，涨幅与上月持平，同比跌幅继续缩小；十大城市均价环比涨幅接近百城平均水平的2倍，同比连续第10个月下跌，跌幅缩小0.75个百分点。尽管企业在“金九银十”积极推盘，但成交情况不及预期，促使开发企业合理定价，多数城市典型项目价格趋于平稳；政策方面，中央再次重申坚定不移地搞好房地产调控。在政策不放松、成交量继续趋缓的压力下，10月百城住宅环比涨幅与上月持平，十大城市二手住宅价格平均涨幅明显缩小，下跌城市个数由上212、月的1个增加到6个。百城（新建）住宅价格环比2012年9月涨跌幅分析2012年10月，住宅价格环比9月上涨的56个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：温州、菏泽、新乡、鞍山、马鞍山、汕头、金华、淮安、厦门、洛阳，其中，温州涨幅最大，达3.74%；菏泽、新乡等4个城市涨幅在2%-3%之间；汕头、金华等5个城市涨幅在1.6%-2%（含1.6%）之间。另外，郑州、无锡、银川等46个城市环比上涨，其中郑州、无锡等8个城市涨幅在1%-1.6%（含1%）之间；宝鸡、合肥、柳州等14个城市涨幅在0.5%-1%之间；惠州、深圳、南京等19个城市涨幅在0.1%-0.5%（含0.1%）之间；济南、天津等5个城市涨幅213、在0.1%以内。百城（新建）住宅价格同比2011年10月涨跌幅分析2012年10月，百城住宅价格同比2011年10月下跌1.00%，跌幅较上月缩小0.40个百分点。有34个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数比上月增加1个，其中，厦门上涨6.03%，涨幅最大；太原、衡水等23个城市涨幅在1%-6%之间；郑州、南宁等10个城市涨幅在1%以内。2012年10月，有66个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数与上月持平，其中，张家港、株洲等6个城市跌幅介于5%-7%之间；马鞍山、江阴、湛江等60个城市跌幅在5%以内。十大城市（新建）住宅价格涨跌情况根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，20214、12年10月十大城市住宅均价为15625元/平方米，环比上月上涨0.33%。具体来看，广州、北京分别上涨1.04%、0.77%，涨幅相对较高，深圳、南京、杭州、成都、重庆（主城区）、武汉涨幅在0.1%-0.5%之间，天津、上海涨幅在0.1%以内。十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本 的调查，2012年10月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为21796元/平米，环比上月上涨0.87%，涨幅较上月缩小0.78个百分点，其中6个城市下跌，4个城市上涨。具体来看，深圳和北京涨幅居前，分别上涨1.95%和1.71%，上海和广州涨幅在0.5%-1%之间。价格下215、跌的城市中，杭州和武汉价格跌幅最大，分别下跌0.95%和0.90%，重庆和成都跌幅在0.6%-0.7%之间，南京和天津的跌幅最小，分别为0.07%和0.06%。三、全国房地产开发投资情况 （1）房地产开发投资 1-10月，全国房地产开发投资额为5.8万亿元，同比增长15.4%，增速与1-9月持平，其中住宅开发投资额同比增长10.8%，增速比1-9月提高0.3个百分点，为今年以来首次加快。1-10月房屋和住宅新开工面积分别为14.7 亿平方米和10.8亿平方米，同比分别下降8.5%和12.7%，降幅分别较1-9月缩小0.1和0.2个百分点。10月房屋和住宅新开工面积分别同比下降6.4%和9.4%216、，降幅较9 月明显缩小。（2）房地产新开工面积 统计局公布了1-10月全国房地产市场运行情况,开发投资57,629亿元,名义同比增长15.4%;房屋新开工面积14.7亿平方米,同比下降8.5%;商品房销售面积78,743万平米,同比下降1.1%,销售额46,301亿,同比上升5.6%。投资、新开工继续筑底,符合预期:1-10月房地产开发投资额名义同比增速15.4%,与上月累计同比增速持平;单月同比增速15.5%,增速较上月反弹1.3个百分点;1-10月累计新开工面积同比下跌8.5%,单月新开工面积同比下滑6.4%,依然处于负值区间,新开工相对偏弱状态没有明显改观;累计土地购置面积同比下降18.217、0%,单月同比下滑37%,降幅较上月有所扩大,结合近期主流开发商拿地以及一线城市土地市场状况来看,持续下行的全国数据说明三四线城市土地市场状况依然较差,小开发商拿地依然保守。综合来看,我们认为,由于三四线城市的拖累,全国层面投资、开工偏弱的状态并没有改变,行业将在谷底徘徊一段时间。11年低基数,10年单月销售同比大幅上扬:10月商品房累计销售面积同比下降1.1%,但由于2011年四季度的低基数影响,单月同比大幅上升23.2%;环比上,单月环比下行7%,也好于过去5年平均16%的环比下行幅度。分区域看,10月单月东部区域销售面积同比大幅上升36.9%,销售额同比上升41.4%,而中、西部地区同比218、恢复幅度均在10%15%之间。房价上行压力趋缓:10月单月售价为5773元/平米,同比增长7.0%,但环比与9月持平。10月单月东部区域均价7,107元/平米,环比微涨0.6%。连续三个月,房价没有出现明显的上升势头,涨价压力已经趋缓。定金和按揭贷款继续改善:1-10月开发商资金来源同比增长11.6%,较上月改善1.5个百分点,其中国内贷款增速为14.7%,单月环比下滑2.1%;定金及预收款同比增长16.1%,个人按揭贷款同比增19.5%,继续维持改善势头。数据前瞻:进入11月,随着开发商销售目标基本达成、推盘力度不足,加上信贷季节性收缩,行业成交将进入淡季;主流开发商9、10月份在一二线城市219、的补库存,主要是对于存货结构的优化调整,是短期现象,在住宅库存总量还在高位、库存结构相对变差的情况下,我们判断,行业还在U型筑底。我们维持2012年投资、新开工增速13%及-5%的判断。公司销售额继续分化:已公布前十个月销售的主要地产公司,A股万科(2%),保利地产(33%),金地集团(16%);H股中国海外(29%),龙湖地产(-2%),融创中国(70%),恒大地产(-6%),碧桂园(-2%)。（3）房地产土地开发面积 2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平。其中，住宅投资39704亿元，增长10.8%，增速提高0.3个百分点，220、占房地产开发投资的比重为68.9%。图表 29 全国房地产开发投资增速数据来源：国家统计局1-10月份，东部地区房地产开发投资32823亿元，同比增长14.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点；中部地区房地产开发投资12395亿元，增长16.4%，增速提高0.2个百分点；西部地区房地产开发投资12410亿元，增长17.5%，增速提高0.4个百分点。1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积538149万平方米，同比增长13.3%，增速比1-9月份回落0.7个百分点；其中，住宅施工面积403203万平方米，增长10.9%。房屋新开工面积146792万平方米，下降8.5%，降幅比1-9月份缩小0221、.1个百分点；其中，住宅新开工面积108396万平方米，下降12.7%。房屋竣工面积58317万平方米，增长17.3%，增速提高0.9个百分点；其中，住宅竣工面积46792万平方米，增长17.1%。1-10月份，房地产开发企业土地购置面积27659万平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月份扩大1.5个百分点；土地成交价款5762亿元，下降11.8%，降幅扩大0.8个百分点。图表 30 全国房地产开发企业土地购置面积增速数据来源：国家统计局四、全国房地产市场销售情况 1-10月份，商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；其中，住宅销售面积下降1222、.2%，办公楼销售面积增长6.0%，商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额46301亿元，增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点；其中，住宅销售额增长6.6%，办公楼销售额下降0.4%，商业营业用房销售额增长2.7%。图表 31 全国商品房销售面积及销售额增速数据来源：国家统计局1-10月份，东部地区商品房销售面积38651万平方米，同比增长1.4%，1-9月份为下降2.3%；销售额28101亿元，增长6.7%，增速提高3.6个百分点。中部地区商品房销售面积19930万平方米，下降0.5%，降幅缩小1.6个百分点；销售额8861亿元，增长7.6%，增速提高1.6个百分点。西部223、地区商品房销售面积20162万平方米，下降6.3%，降幅缩小2.5个百分点；销售额9339亿元，增长0.9%，1-9月份为下降1.6%。10月末，商品房待售面积33048万平方米，比9月末增加378万平方米。其中，住宅待售面积增加287万平方米，办公楼减少32万平方米，商业营业用房增加95万平方米。五、全国房地产行业资金来源 1-10月份，房地产开发企业本年到位资金76397亿元，同比增长11.6%，增速比1-9月份提高1.5个百分点。其中，国内贷款12106亿元，增长14.7%；利用外资337亿元，下降52.8%；自筹资金31515亿元，增长11.7%；其他资金32440亿元，增长12.0%224、。在其他资金中，定金及预收款20337亿元，增长16.1%；个人按揭贷款8075亿元，增长19.5%。图表 32 全国房地主开发企业本年到位资金增速数据来源：国家统计局第二节 土地市场运营分析 一、全国土地市场整体分析 10月一线城市土地市场量跌价升，供应量首现同比增长 10月一线主要城市土地供需一览表：图表 33 10月一线主要城市土地供需一览全国土地供应年内首现同比增长，市场成交平稳10月土地市场延续9月的高供应量，年内首次出现同比增长，重点一二线城市推地量明显增加。10月全国300个城市共推出土地3242宗，推出面积13326万，环比持平，同比增长8%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住225、宅用地的综合性用地)1119宗，推出面积4986万，环比增加5%，同比减少7%。四季度将是全年的供地高峰期，10月住宅用地推出最高于前三季度各单月水平。下半年以来市场回升使房企资金压力减轻，但拿地策略仍较理性，市场表现平稳。10月全国300个城市共成交土地1761宗，成交面积6591万，环比减少29%，其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)608宗，成交面积2635万，环比减少20%，同比减少23%。本月为下半年住宅用地成交量最少的月份，土地市场高溢价与高流拍并存。本月全国300个城市成交楼面均价为1217元/，环比上涨11%，同比上涨22%;其中住宅类用地成交楼面均价为174226、4元/，环比上涨17%，同比上涨49%。1-10月，全国300个城市住宅用地成交楼面均价除3、4、9、10月外均低于去年同期，本月住宅用地成交楼面均价为今年的单月最高值。全国土地市场持续升温，多个城市土地集中放量多个城市相继推出供地计划，土地市场持续升温。仅10月份，北京、上海、广州等全国10个主要城市的土地出让金合计超过400亿元。根据链家地产市场研究部最新统计，截至10月29日，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，总土地出让金达到406亿元。其中住宅用地土地出让金则高达326亿，基本与9月持平。北京：227、土地成交上演过山车,九月井喷十月零成交未能延续9月土地市场成交的井喷势头，10月北京土地市场与深秋天气一道，出现了迅速“降温”。截至上月底，10月北京经营性用地成交为零。成为本年度第四个月出现经营性用地零成交的月份。从零成交到井喷，再到零成交，业内人士表示，面对土地供应不足的压力，年底两个月土地市场必然再度出现升温，2012年注定将成为北京土地市场的“过山车”时代。据北京市土地整理储备中心网站信息显示，截至10月31日，10月除了几块工业用地出让之外，经营性土地尚无交易结果。10月开始竞价的经营性用地供应目前仅有1块，即门头沟区永定镇限价商品房地块，挂牌竞价起始时间为10月18日，但该地块的挂228、牌竞价截止时间则为11月1日，即便成交也将统计在11月，10月经营性用地零成交已成定局。虽然同属零成交，但情况有所不同。与此前几个月的销售回笼资金不畅以及对未来预期判断不明朗所导致的开发商拿地谨慎不同，10月的零成交主要受限于政府对土地供应的管控。上海：10月土地出让金创年内新高,11月再推26地10月31日，根根上海规划和国土资源管理局土地信息统计，上海在10月共成交经营性用地13幅、出让面积共59万平方米，较9月分别下滑35%、15%;但土地总成交金额为109亿元，环比上涨24%，虽较去年同期仍小幅下滑2.7%，仍创下年内新高。10月10日-12日，保利集团旗下保利地产(及其联合体)、保利229、置业共斥资约98.6亿元，连夺沪上三幅热门地块,据统计，这三幅地块的总成交金额，占10月上海土地出让总收入109亿元的90.5%。另外，随着房企资金状况的好转加上土地供应的增多，11、12月上海土地市场或将继续维持回暖趋势。上海规土局网站出让公告显示，11月将推出26幅经营性用地，起始金额达78亿元。广州：高调进入土地供应月，11宗地块即将推出广州土地出让收入下降明显。10月29日，广州市财政局局长袁锦霞透露，今年1至8月广州市本级土地出让金收入107.4亿元，仅完成年度预算的34.2%，同比下降21.8%。预计全年广州市本级土地出让金收入185亿元，比今年年初预算减收129亿元。10月31日230、上午，广州市国土房管局召开土地咨询会，向开发商推介即将推出的11宗地块。由于多宗地块位于市中心，地理位置优越，受到开发商的追捧。市土地开发中心负责人表示，广州将提高土地供应质量，减缓推地节奏，土地供应不仅只看推地计划，更要与市场对接。该负责人还表示，虽然住宅用地供应不多，但考虑到三旧改造带来的供应量，市场需求仍然比较平衡，不会因此推高楼价。深圳：供地结构生变一手土地资源枯竭，旧改拿地比例大增三季度以来，随着保利、万科等龙头房企拿地风潮兴起，北京、上海、广州等一线城市的土地市场开始供需两旺，甚至一些城市出现了新“地王”。但同为一线城市的深圳，土地市场却显得冷清。据相关统计数据，截至10月15日，231、今年深圳共出让土地总建筑面积100.41万平方米，不到2011年、2010年的一半。对于眼下深圳土地市场的冷清局面，业内人士大多分析认为，深圳土地资源本来有限，近年来政府推地量较少，并非开发商不拿地。但随着深圳城市更新计划的推进，目前深圳土地市场上供地结构也发生了变化，开发商以参与旧改方式拿地的比例超过70%。杭州调整土地竞拍方式，“价高者得”不再适用在土地市场持续升温的情况下，杭州改变了土地出让的竞拍方式。最近以来，参加杭州土地市场出让会的开发商会拿到一份名为关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知(下称 通知)。该通知明确提出，“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，232、将调整竞价方式，即锁定地价，从零开始竞投配建安置用房或保障性住房面积”。这意味着，杭州的土地市场，“以价高者得”不再适用，最终比拼的是保障性住房建设的面积。珠海新政:土地闲置1年将无偿收回，影响或有限在房地产调控政策上屡有“惊人之举”的珠海日前再次出台新政，明确土地闲置满1年可无偿收回。这一“新政”被认为甚至比国土部的相关规定还要严格。但据了解，2010年以来，珠海土地市场中住宅地块最终成交的数量并不是很多，珠海土地新政对住宅市场的影响或将有限。针对土地闲置问题，珠海市法制局日前披露的一则珠海市闲置土地处置办法(以下简称处置办法)，对闲置1年以内的土地将征收土地价款总额20%的土地闲置费，对闲233、置1年以上的将作无偿收回使用权处理。该处置办法将于11月开始执行。二、全国土地市场价格分析 数据显示，去年全国土地成交面积同比增幅大幅回落。2011年，全国30个典型城市经营性土地成交建筑面积为74483万平方米， 同比2010年下降了3%，增幅大幅下降41个百分点，土地市场呈现出冷清的局面。 与此同时，商品房成交面积大幅萎缩，开发商库存量不断走高，使得开发商难以及时回笼资金，金融政策的紧缩也使开发商贷款受阻；另外，由于中央高层对于调控不放松的基调的延续，开发商对未来楼市预期悲观。因此，2011年开发商购地热情减退，对楼市的观望情绪有所加剧。2011年以来，全国重点城市经营性土地流标率不断走高234、，平均流标率为9.65%， 其中10月的土地流标率更是创下16.5%的年度新高。土地频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为房价下行增添新的变量。从全国30个典型城市经营性土地成交的楼板价来看，2011年为1619元/平方米，与上年同期相比下降15%，增幅较上一年回落24个百分点。30个典型城市楼板均价同比的大幅回落反映出土地市场逐渐回归理性。从历史上看， 20092010年受到楼市火爆的带动，地王频现。比如两年内，上海单宗价格超过70亿元的“超级地王”就235、有4个，区域地王、单价地王更是层出不穷。但如今楼板均价的涨幅回落，显示出在楼市调控的背景下，开发商拿地更显谨慎与理性。因此，当前回落的楼板成交价将使房企的开发成本降低，有利于未来房价的合理回归。商品房市场的持续低迷将继续往土地市场蔓延，特别是经营性土地市场，预计2012年经营性土地市场仍将继续冷清。一方面，房地产开发企业资金短缺， 2011年商品房成交面积大幅萎缩，使得不少开发商难以回笼资金，信贷政策的紧缩也使开发商贷款受阻；另一方面，由于中央高层对于调控不放松的基调的延续，开发商对未来楼市预期悲观。因此购地意愿下降、购地能力削弱，预计全年30个典型城市经营性土地成交建筑面积将下降10%左右。236、2011年30个典型城市土地市场显著降温，经营性土地成交的楼板价大幅下降了15%，经营性土地成交楼板价合理回归。在商品房市场继续深度调整的情况下，不少城市房价开始出现环比下行，房地产开发企业必须考虑降低购地成本，因此，房地产开发企业拿地更加理性和谨慎。在这种形势下，预计2012年全年土地成交楼板价将下降15%左右。2012年10月上周土地市场监测数据显示，上周监测的20个主要城市共推出各类土地156宗；共成交各类土地55宗，较前周减少25宗，成交面积245万平方米，较前周减少121万平方米。上周监测的20个主要城市整体推出量增加、成交量反而减少，推出量环比增加24%，成交量则环比减少33%。其237、中，3个城市无土地推出，10个城市无土地成交。统计样本只有全国主要20个城市，但土地市场的颓势已经可见一斑。根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据，今年1至10月全国306个城市共成功交易土地23640宗，土地出让金14027亿元，与去年全年相比减少37.10%。该机构分析指出，即便年底最后两月土地市场创下今年月度最高交易额，全年的土地收入也很难达到去年的水平。该机构认为，土地出让金下降与企业的拿地积极性有关。但是“这与大型开发商是否积极拿地并无直接关联，反而是大多数中小企业拿地积极性不够，成为土地出让金下降的根本原因”。资料显示，2012年1至10月万科、保利、龙湖、恒 大等全国标杆企业共计获238、取210宗，土地出让金1021亿元，与去年全年相比增加10.62%。伟业我爱我家市场研究院分析称，“加上余下两个月的数据，预计这四家企业全年拿地额度可能会同比增加20%以上”。尽管大型房企后半年拿地动作不断，且市场不时有个别高价地块出现，总体而言房企的拿地面积相比去年仍逊色不少。上海易居房地产研究院近日发布的统计数据显示，1至10月全国房地产市场开发企业土地购置面积27659万平方米，同比下降18%；土地成交价款5762亿元，同比下降11 .8%。尤其是10月份土地购置面积环比和同比均继续下降，导致前十个月土地购置面积同比降幅在进一步加大。土地收入是大多数二三线城市地方财政的主要来源，在前10239、个月土地收入同比缩水的局面下，年底的最后两个月成了土地出让的最后冲刺阶段。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，年底最后两个月地方政府可能有新一轮推地动作，但是开发商却未必有意愿埋单。链家地产表示，虽然三季度以来全国土地市场迎来了调控后供需两旺的短暂局面。但由于此前供需一直低迷，年内全国土地市场完成供应任务的压力依然存在，同时也势必影响到全年的土地收入。三、全国土地市场重点地块分析 2012年6月全国重点城市土地市场数据分析。5月份的土地市场数据显示土地交易依然不活跃。近日，上海、厦门、青岛等重点城市结束土地市场近半年冷清状态。随着楼市“红五月”对后期市场的利好因素，以及地方政府下半年供地放量，部240、分企业拿地动作开始偏向积极。6月土地市场数据显示土地交易的成交量与之前比较有所回升。 6日，上海成功出让8幅地块，土地交易总成交金额26.74亿元，总成交面积为38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交 ，其中嘉定新城D10 - 24地块溢价率高达435.5%。据悉，这些地块共吸引79家房企参与竞拍，当中不乏绿地、佳兆业等大型开发企业。除上海以外，近期多个城市土地市场都密集出现了地块高溢价率成交的情况。统计数据显示，厦门、乐山、青岛，成都等城市有不少地块溢价率超过30%，其中乐山在5月底成交的三宗住宅用地，溢价率均超过50%。土地市场交易数据，今年6月份以来，全国20大重点城市土地平均溢价率241、达到14.6%，其中住宅平均溢价率为12.75%，商业用地溢价率为18.85%。而去年8月份至今年5月以来，这20大重点城市的土地溢价率均低于5%。但此前全国大部分城市土地市场都没有如此火爆。据数据统计，前5月上海土地交易29幅经营性用地，成交金额85.12亿元，同比去年前5月减少76.49%，仅完成去年全年土地收入的三成，土地出让金呈现急剧萎缩的趋势。此外，上海去年前5月住宅用地平均溢价率为90.33%，而今年前5月这一数字仅为6.81%。据统计，今年前五月地方财政因流拍而减少的土地收入已经超过百亿。因此，尽管近期重点城市出现相对较高的溢价率地块，但总体而言并未促进市场整体升温。链家地产市场242、研究部表示“当前土地市场与住宅市场明显升温态势截然相反，成交量上涨对于房企资金压力缓解以及后市预期的转变作用有限，当前房企仍然普遍采用谨慎的拿地策略。”今年2月份，为促进市场平稳运行，避免交易价格出现大起大落。国土部要求今年招拍挂环节中所有“溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地，以及流标、流拍地块均要通过土地市场动态监管系统及时上报。”近期出现的市场窗口期使房企回笼了一定销售资金，企业拿地的底气增强，这些因素都促成了土地市场上演“久违的盛宴”“部分实力企业开始出手拿地适当补充土地储备”。调控持续使得土地市场在前半年一度跌入冰点，各个地方政府的土地收益因此急剧减少，增大了财政压243、力。鉴于此，当前各个城市增加了推出优质地块的积极性，同时价格也有所下调，多种因素使得溢价率短期内上升。整体上看，随着下半年供地逐渐增加，房企融资到位，土地市场最冷清时期已经结束。但下半年土地市场全面回暖局面短期内仍难以出现。一方面房企拿地依旧是按需而取以抄底为主。另一方面，大部分中小房企资金层面还处于紧张状态，对土地市场的参与度不会太高。第三节 城市综合体行业运营分析 一、全国城市综合体经营情况分析 “谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来。”近年来，城市综合体已成为众多开发商青睐的商业地产模式，不仅北京、上海、广州等一线城市的城市综合体发展迅猛，二三线和部分三四线城市也把建造城市综合体当做了城244、市发展的目标。在住宅被限的大背景下，作为商业地产主流的城市综合体成了未来发展趋势。近日，唐山某有国资背景的开发企业想为其在唐山新CBD的一个70万平方米的大型城市综合体项目，寻找国内专业设计综合体的大型设计公司或设计院时，屡遭碰壁。我们也不太清楚是出于什么原因，好几个大设计院和设计公司都不太愿意接。“这和现在的设计行业市场细分有关。”九源国际建筑顾问有限公司指出，城市经济的发展已经要求设计行业必须细分市场才能得以存活，城市综合体已是发展趋势，但国内目前能够专业做综合体的设计公司还是不多。对综合体建筑功能认知不足“严格意义上讲，城市综合体的开发与传统的住宅开发是水平不同的两个体系。如果说设计住宅245、属于小学、初中级别的话，那么城市综合体就是博士级别。” “因为早些时候房地产市场发展的偏向所致，目前设计行业做住宅设计的公司、事务所非常之多，住宅设计对于他们而言已是熟练工种。但作为一个专业性极强的城市综合体设计，就不仅仅是要求设计师只是懂设计就行，还要求其具备跨界能力。”城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。作为基本功能，城市综合体是一个城市的信息、金融、保险、科技、商业、商务、居住、客居、会展、观光、娱乐等城市功能的载体。但综合体的载体功能是以城市的经济发展能力和资246、源限制为条件的，忽略了这一点将导致闲置和资源浪费，就会阻碍区域内经济的发展。因此，现代市场一个新的需求是要求设计机构不仅能提供规划和设计，还需要提供景观、室内，甚至是对项目前期综合的市场判断、对居民消费模式的深入研究、项目策划能力，以及后期对于市场运营、商业招租的了解。开发商尤其是做商业综合体的开发商，一定要依靠专业的设计团队，同时，综合体的开发也更应该强调综合的平衡。然而，现在从业的建筑师普遍缺乏对综合体建筑功能的认知，因为商业建筑是有变化性的，它是不断地在变化中，它在运营过程中有很多的可变性，如果你在设计的初始阶段没有领会到可变性的话，将来会给开发商带来很大麻烦。设计失误产生风险城市综合体247、本身是一种风险链，如果城市综合体中的某一项功能失败了，就可能影响到其他功能，进而影响城市综合体的整体成功。作为城市综合体中的重要一环，如果设计失误就有可能产生风险。业内人士分析认为，城市综合体的设计并非越大越好，核心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力超过或难以满足消费规模。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡设计各种业态才最易实现成功。而对一些位于地铁站点上盖的城市综合体项目，如果交通枢纽的设计失败，也容易导致城市综合体面临风险。在这方面做得最成功的要数香港，因为地域狭小，几乎香港的每248、一个商业综合体都与交通轨道相连接。在设计初期，就要充分考虑站点出口的设计、人流的方向，以及通行的便利，由此给其带来大量客流。相对于此，北京的西直门综合体交通枢纽就相对失败。区别于香港的综合体和交通轨道统一一次性设计，北京西直门的交通枢纽及综合体并非一蹴而就，2号线地铁站点的最初设计并未考虑到其后的变化，与13号线站点的连接换乘以及与站点上盖综合体的连接利用都为人所诟病，不少人进入此区域最大的想法就是尽快离开。这就是没有考虑到功能变化对后期运营带来的影响。外资公司盘踞专业市场目前，国内的城市综合体项目大多由国外设计公司操刀，这与其超强的专业度与核心竞争力息息相关。比如美国的RTKL国际有限公司，249、是世界上最大的建筑规划设计公司之一，是城市综合体设计中的翘楚。只要听闻是由RTKL设计的综合体项目，LV、香奈儿、Gucci、PRADA等知名国际品牌必定进驻。而设计北京蓝色港湾综合体项目的美国捷得国际建筑师事务所，在当初设计时也对开发商打下了保证其后期两亿元盈利的保票。而国内目前的设计公司和设计院还无人敢承诺。如今的城市综合体，不再只是外观漂亮就可以，如果忽略最重要的商业经营基本要求，从一开始的产品设计环节上就会埋下致命隐患。国外城市综合体的开发模式和开发理念，以及国外设计公司的专业水平都是国内众多设计公司需要学习的。在如今这个已进入细分市场的行业，设计公司的产品定位必须与市场同步、与城市同250、步。 二、全国城市综合体建成项目分析 11月15日万科拟5年在全国建50座百万级综合体的消息在坊间疯传，消息称，万科旗下首个综合体项目万科广场已经进入销售临战状态，预计最快将于12月份对外公开发售。11月16日晚，万科就此消息作出回应称，消息所称内容不符合万科业务发展策略的实际情况。万科声明，公司依然坚定不移地以普通住宅为主业，这一定位没有发生任何变化。然而，11月15日，万科以14.8亿元总价标得上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块。该地块为商业办公文娱会展综合用地，出让面积为32176.6平方米，起始报价为13.9182亿元。是巧合还是预谋？其实，万科做，或者不做，城市综合体就在那里。“251、不限贷不限购”的商业地产在住宅地产受限下迎来了一轮高速发展期。其中，集商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等多功能、高效率的城市综合体成为商业地产焦点。据中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；石家庄的购物中心将超过20家，建筑面积接近230万平方米；贵阳则将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。二三线城市接力赛在我国城镇化建设的推动下,目前,各城市打造的城市综合体如雨后春笋。尤其在二三线城市，自去年开始，地方政府对于城市综合体等商业项目大开“绿灯”，大量分布在二线甚至三四线城市的城市综合体等商业项目在252、建或已经开业。日前，重庆市巴南区政府与本土餐饮巨头陶然（微博）居签下合作协议，陶然居将在未来两年内投资10亿元，在巴南龙洲湾打造包括美食广场、写字楼、五星级酒店的商业广场。11月11日，廊坊万达广场开业。项目总建筑面积约65万平方米，总投资约50亿元，一举成为廊坊最高档的城市综合体。10月19日，成都美国城在双流开工，建成后将成为集旅游、休闲、购物为一体的大型城市综合体；10月21日，全球著名城市地标开发商“铁狮门”在成都的项目“晶融汇”正式亮相，建成后将成为东大街的地标性综合体。据统计，成都在建的城市综合体总数则超过80个，总体量近千万平方米。10月18日，浙江临安首个大型商业地标项目万华广253、场试营业，项目总建筑面积达40000平方米。里面有全国县级城市第一家必胜客门店，有面积达13000平方米的沃尔玛等近百个知名品牌。而沈阳目前开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个以上。对于地产大鳄们来说，抢滩城市综合体的脚步并没有停止。中海地产此前宣布将在南京、沈阳、济南、天津、珠海五座城市投建环宇城购物中心；首创置业表示今后将重点在环渤海、珠三角、长三角以及西北、西南五点的三、四线城市布局商业地产业务。商业地产标杆企业万达，2011年在廊坊、唐山、石家庄、襄阳、宁德、泰州等三、四线城市开业，2012年的重头戏也在三、四线城市。有知名地产公司分析到，城市综合体的开发在二三线城市能够大254、行其道，首先是住宅地产调控的挤出效应，开发商面对调控需要转型，寻找投资机会；另外，二三线地方政府招商引资热情非常高，城市综合体的建立有利于城市功能更新，提升城市品牌，也容易出政绩；再者，住宅地产的先期发展，必然需要大量配套的商业服务，而城市综合体的开发则能解决这种现实需求。在土地资源有限的前提下，一个城市前瞻性地做好规划、适度地开发城市综合体对城市发展及居民都是有利的。风险与机会并存一哄而上的城市综合体项目也已集聚了大量风险。据统计，截至目前北京商业地产存量面积已达959万平方米，如果按较快的销售速度计算，也至少需要28个月才能消化完。21世纪不动产上海区域中心的统计显示，截至10月末，上海商255、业地产存量连续3个月攀升至1028.6万平方米的年内最高峰。其中，商铺存量597.8万平方米，办公楼存量430.8万平方米。而办公楼存量明显扩大，9月末环比增量22.6%，10月末环比增量49.4%。以最近10个月的平均成交量统计，目前上海的写字楼和商铺库存总量需要32个月才能消化完。中国购物中心产业资讯中心的报告还称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。城市综合体是多类型物业的集合，涵盖写字楼、购物中心、酒店、住宅等多种物业型态，集休闲、娱乐、办公、购物、居住等功能于一体，其开发、运营及管理的复杂程度也是最高的。同时，城市综合体的开256、发，上游是资金链，中游是开发环节，下游是经营和管理，这三个环节中作为上游的资金链最为关键。因此项目融资安排在项目开发过程中十分重要，一旦资金链断裂，将会对整个项目的开发带来严重影响。而由于融资渠道的限制导致的城市综合体开发过程中出现资金链紧张的现象并不少见。如何解决城市综合体开发的资金瓶颈，如何进行城市综合体的定位及运营管理都是比较关键的问题。这对于有些房企及地方政府来说，还是一门新功课，交“学费”那是必然的。有关人士分析认为，令人比较担扰的是我国城市综合体的商业模式一直没有创新，千城一面，各开发商推出的产品大同小异，同质化严重。另外，二、三线城市过度发展城市综合体，而当地的消费能力如果跟不上257、，就会做成一大批商业物业滞销堆积，特别是在融资渠道收窄的背景下，房企的资金链一旦断裂，就会引起一连串的连锁反应。三、全国城市综合体拟建项目分析根据业内用户关注度统计，杭州下沙宝龙城市广场、响螺湾月亮岛、城中央CCmall、澳东印象城、苏州中心广场、无锡海岸城、成都汇融广场、芜湖银泰城、深圳来福士等10大项目从2月份新加入赢商网的项目数据库中脱颖而出。 本次出炉的十大城市综合体排行榜中，从城市分布方面看，10大项目涵盖8个省份，主要集中在一二线城市。其中江苏省有3个大项目跻身排行榜，数量位列第一位。从建筑面积看，10大项目中总建面超过50万的有5个。规模最大的是苏州中心广场，总建面达182万平米258、。 1、杭州下沙宝龙城市广场购物中心设计 杭州下沙宝龙城市广场是宝龙集团的第31个大手笔项目，总建筑面积约33万，项目依据“Y”型自然河道为轴心，精心布局景观规划。项目是下沙新城首个以多业态综合性商业为主题，集高层住宅、联排别墅、精装SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体的地标型城市综合体。其中，商业涵盖超市、百货、影院、电玩、娱乐及美食餐饮等多种业态。 2、响螺湾月亮岛百货商场设计由世纪集团下属的星月投资公司斥巨资打造的世纪月亮岛项目位于塘沽区响螺湾商务区的最北端的月亮岛上，其三面毗邻海河，响螺湾月亮岛总建筑面积约30万平方米，是集白金五星酒店、主题商业、休闲娱乐等为一体的顶级综合商业项259、目。 3、城中央CCmall 购物中心设计城中央CCmall位于宜宾天柏组团城北新区核心区域，项目总建筑面积为100万平方米，其中规划商业总量达11万平方米，业态非常丰富，是一个集购物中心、家居中心、娱乐中心、居住中心、休闲美食街、主题步行街等为一体的商业综合体。 4、澳东印象城购物中心设计澳东印象城项目是由徐州澳东置业有限公司投资开发，项目定位汇集商业、商务、娱乐、办公、居住5大机能为一体，项目涵盖高档住宅、甲级写字楼、四星级酒店、大型高档购物中心、电玩城、KTV、商务酒店、时尚步行街、国际影城等顶级业态为一体的大型城市综合体。 5、苏州中心广场 购物中心设计苏州中心广场是目前国内规模最大的260、整体开发城市综合体项目。苏州中心广场居苏州市域CBD核心位置，轨交1号线、6号线贯穿整个项目区域，项目总建筑面积约182万平方米，苏州中心广场项目由10幢建筑构成，规划包括500米和450米超高层建筑各1栋、100-200米高层塔楼 7栋、大型商业建筑一座，总投资约285亿元。 6、无锡海岸城 购物中心设计无锡海岸城作为无锡市首批规划建设的城市综合体之一，项目位于太湖新城核心启动区内，无锡海岸城项目建筑总面积超过60万平方米，总投资约30亿元，建成后将集购物中心、SOHO、高尚住宅于一体。其中，SOHO塔楼高约180米，将是太湖新城核心区又一地标性建筑。 7、世贸世界湾 购物中心设计世茂世界湾261、项目在北仑区中心地带湾由上海世茂集团开发，规划总建筑面积约70万平方米。项目规划建成集居住、办公、商务、出行、购物、休闲等为一体的新城市地标。项目采取欧洲最新的HOPSCA(复合型社区)为蓝本，产品有高层电梯公寓、风尚商业街区、高档酒店、甲级写字楼等，并规划国际级休闲泛会所和一座高档幼儿园。 8、成都融汇广场 百货商场设计汇融广场是汇融集团全资倾力打造的城市综合体项目，项目位于成都市新都区北三环路外侧的大丰街道，地铁1号线旁，占地面积130余亩，总建筑面积约57万平方米，其中商业规划面积约23万平米，是集大型购物、办公、居住、酒店、教育培训机构、餐饮休闲娱乐于一体的地标性大型商业中心。 9、芜262、湖银泰城 购物中心设计芜湖银泰城项目总建筑面积约64万平方米，商业面积约16万平方米，为芜湖市首座文化综合体，项目首创“文化产业+品质地产”的复合型模式，促进商业和文化高度融合。芜湖银泰城项目占据新城核心地块，结合项目自身近50万住宅居民以及城南大学城众多年轻时尚消费群体，打造芜湖市一站式休闲生活购物中心，成为皖江沿线最璀璨的商业明珠。 10、深圳来福士 购物中心设计深圳来福士是凯德置地在华南的首个综合商业项目，总建筑面积39万平方米，预计总投资额60亿人民币。项目配套规划了写字楼、公寓、SOHO、零售商业店面等，与毗邻的近9万平米城市公园融为一体，将此区域打造为集购物、办公、娱乐、休闲、居住263、城市文化、商务往来等功能于一身的都市客厅。第四章 2012年中国城市综合体行业区域市场分析 第一节 一线城市综合体市场分析 一、北京城市综合体市场分析 （1）北京城市综合体投资分析 调控之下，各路资本涌入商业地产领域，一派“热火朝天”，而将酒店、写字楼、公寓等“打包”的城市综合体，更是热得有些“疯狂”。就北京市场而言，城市综合体项目在体量、数量上都大幅提升，同时其向京近郊各区域蔓延、发展的趋势正在加速。 北京城市综合体体量 作为重要一线城市，北京城市综合体市场近几年都保持着较快的发展，而目前正处于快速发展阶段。截止2011年11月，北京已经建成城市综合体项目共43个，总建筑面积合计1743万264、平方米。区域集中度方面，朝阳区综合体项目建筑面积最大，无论存量还是增量均高于其它区域，总体量占全市总量的63%。其次海淀区在存量方面位居第二。而增量方面，东城区和大兴区均在90万平方米以上。图表 34 北京城市综合体历年体量走势数据来源：国家统计局图表 35 北京城市综合体各区体量统计数据来源：国家统计局北京城市综合体特征 区位特征与轨道交通 北京轨道交通发达，现已开通13条地铁，规划在建的地铁线路有18条，据了解，北京地铁2015年总里程将超过700公里。发达的轨道交通可以实现消费者在全城的自由流动，大大缩减了区域位置对项目的影响。结合北京城市综合体区位规划与轨道交通的交叉关系，可以发现，北265、京超过70%的已开业城市综合体位于城市副中心，接近70%的项目靠近轨道交通。在建城市综合体项目均衡分布在城市副中心和新区，75%的在建项目注重了与轨道交通的结合。图表 36 北京已开业城市综合体特征数据来源：国家统计局图表 37 北京未开业城市综合体特征数据来源：国家统计局物业组合 北京已开业城市综合体中，位于城市核心区域的综合体项目物业组合以商业、办公为主；位于副中心的城市综合体则明显出对公寓类产品的青睐；新区型的项目极为依赖商业和办公类产品。综合来看，北京的城市综合体项目中，商业是绝对的引擎不主力，办公其次。在建项目没有地处城市核心区域的，物业组合上以商业、办公和住宅为主。 图表 38 北266、京已开业城市综合体物业组合数据来源：国家统计局图表 39 北京未开业城市综合体物业组合数据来源：国家统计局图表 40 北京城市综合体区域位置数据来源：国家统计局图表 41 北京城市综合体项目列表数据来源：国家统计局（2）北京城市综合体项目分析 城市综合体通州“赛跑”在通州区域深耕多年的华业地产，凭借其“新北京中心”项目，加入了城市综合体的“建设兵团”。按照项目规划，“新北京中心”处于通州运河核心区，预计建成高度近300米、规划面积达76万平米，涵盖了写字楼、大型商业、休闲娱乐、公共服务、商务公寓等多业态。华业地产表示，近年来公司主要以做住宅开发为主，随着市场形势的改变，公司将通过“新北京中心”267、建设和运作，逐步向“城市运营商”转变。据公开资料显示，国内各大房企已经先后开发了城市综合体项目。北京万科总经理毛大庆曾透露，目前万科在北京昌平、房山、大兴都有综合体项目，预计将在未来2-3年内陆续建成。就通州区域而言，2011年由葛洲坝集团与绿城联手打造的通州首个城市综合体“京杭广场(楼盘资料)”面市。据不完全统计，截至目前，万达、珠江、金融街、富华等房企的城市综合体项目也都加速布局通州。（3）北京城市综合体发展趋势分析 近年来，开发商频频向商业地产的发力，是因为受到市场机会的强大吸引。在调控之下，住宅市场一直“不温不火”，在刚刚过去的“金九银十”中也只收获差强人意的市场表现。另一方面，商业地268、产却持续升温，写字楼、商铺的租赁、销售市场火爆行情不减。据戴德梁行10月发布的研究报告指出，今年第三季度甲级写字楼空置率继续下行，达2.18%，成为年内新低。业内人士指出，如此低的空置率表明市场依旧是“供小于求”，北京写字楼市场供需矛盾比较突出，新增供应不足。在价格方面，今年以来写字楼租赁和销售市场的价格都呈现上行趋势。今年第三季度，全市甲级写字楼销售价格环比上涨9.46%，至62693元/平米。业内人士认为，商业地产仍然有着巨大的市场机会，而城市综合体涵盖多元业态，竞争力尤为突出。据易城中国发布的北京城市综合体专题研究报告也指出，未来5年，北京的城市综合体仍将继续快速发展，通州、顺义、亦庄等269、新城将是重点发展区域。“睡城”解决方案相较于大兴、房山等区域，通州区的房地产市场是北京近郊市场中最先发力的、最早成熟起来的板块。但是近年来，由于人口的急剧涌入和产业发展的相对滞后，通州戴上了“睡城”的帽子。徐红表示，从房地产行业发展的角度而言，通州成为“睡城”，是由于近年来区域住宅发展迅速，而产业地产、商业地产相对滞后造成的。华业打造高端城市综合体项目，有助于聚拢通州的人气、补足区域的“商气”。凯德置地总经理韩维认为，城市综合体既是“城中之城”，又能为区域提供“整合设计方案”，对社区的复合型开发、一体化发展有益。今年底，地铁M6号线的通车将改善通州交通的“短板”。按照规划，通州区域内还将有多条270、轨道交通连接通州与北京市中心城区。据徐红介绍，“新北京中心”将充分利用通州未来的交通优势，项目与地铁R1号线、M6号线等多条轨道直接连通，形成了三维立体交通系统。二、上海城市综合体市场分析 （1）上海城市综合体投资分析 上海城市综合体发展起源于1990年，上海商城是上海最早的城市综合体项目，坐落于南京西路1376 号，建筑面积月19万平方米，市场目前正处于快速发展阶段。截止2011年11月，上海已经建成城市综合体项目共23个，总建筑面积合计584万平方米。目前城市综合体区域分布比较均衡，以浦东新区、普陀、杨浦、黄浦几个区域的存量较多，老未来新增量主要集中于普陀、徐汇、闵行和嘉定区。 图表 42271、 上海城市综合体历年体量走势数据来源：国家统计局图表 43 上海城市综合体各区体量统计数据来源：国家统计局上海城市综合体特征 区位特征不轨道交通 上海轨道交通发达，现已开通11条地铁线路，轨道交通的总长超过400公里，位居世界第一。近期及进期规划则达到510公里和970公里。发达的轨道交通可以实现消费者在全城的自由流动，大大缩减了区域位置对项目的影响。尽管如此，上海目前只有21.7%的城市综合体项目靠近或者连接轨道交通站点，未来新增的城市综合体项目不轨道交通连接的也无多。此外，目前上海有61%的城市综合体项目位于城市副中心，未来增量也以城市副中心和城市新区为主。 图表 44 上海已开业城市综合272、体特征数据来源：国家统计局图表 45 上海未开业城市综合体特征数据来源：国家统计局物业组合 上海已开业城市综合体中，位于城市核心区域的综合体项目物业组合以商业+办公+公寓为主流，城市副中心型城市综合体的物业组合则较为均衡，城市新区型的项目则以商业、办公、公寓和住宅集中物业类型的组合为主。无论是目前城市综合体存量还是未来新增量，商业、办公都是城市综合体的核心物业，未来新增的城市综合体项目物业组合都相对较为均衡，略有无同的是，城市核心型项目偏重酒店物业，老城市新区型项目偏重公寓物业。 图表 46 上海已开业城市综合体物业组合数据来源：国家统计局图表 47 上海未开业城市综合体物业组合数据来源：国家273、统计局图表 48 上海城市综合体区域位置图表 49 上海城市综合体项目列表一个好的城市综合体不仅能带动周边经济的发展，更能成为一个城市的名片，标志着一个城市的文化和建筑。据统计，截至2011年底，上海城市综合体项目已有32个，共计779万平方米。（2）上海城市综合体项目分析 在此特盘点了楼市调控以来沪上热销的城市综合体项目，尤其是近期仍有房源在售的综合体，例如宝山万达广场、绿地公园广场、光启城等。宝山万达广场楼盘动态：宝山万达广场46-60平米小户型纯办公楼房源已于7月30日开盘，均价25000元/平米，开盘当天热销150多套。宝山万达广场地处北上海、宝山淞南高境板块一二八纪念路共和新路，是万274、达上海第四城，位于内外环间。项目紧邻地铁1号线共康站和南北高架，并有多条公交线路环伺左右，交通和区位优势明显。宝山万达广场集商业广场、SOHO办公、小户型办公楼、准甲级办公楼于一体的建筑面积约30万平米的城市综合体，项目的SOHO办公春节期间开盘3天即售罄。上海宝山高境万达广场地处上海北翼共和共康板块，是继五角场万达广场、周浦万达广场、嘉定江桥万达广场之后，万达集团在上海开发的第四个大型城市综合体。规划用地约6.13万，总建筑面积约29.5万，项目总投资约30亿元。建成后的宝山高境万达广场将聚合形成全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区三大主要功能区，引领并拉升上海北部商业商务的275、崛起。绿地公园广场楼盘动态：绿地公园广场（详情页）地处宝山顾村板块，地铁7号线顾村站出口即到，项目紧邻顾村公园，是沪上欣赏樱花和荷花的最佳去处。项目目前在售二期SOHO，面积40-60，宜商宜居，投资自用两相宜，总价60-100万。绿地公园广场位于宝山顾村板块核心，北至规划河道，南至顾村公园，东临华山医院北院，西临大型居住区。周边环伺立体化交通网络， 800米内快捷链接沪太路、环城立交，驾车约40分钟抵达市中心。7号线地铁口就在社区内，33分钟抵达静安寺。 绿地公园广场，直面上海城市绿肺顾村公园，总建筑面积近23万平方米，为集4060精品soho、55165生态办公、30500地铁商城于一身的276、地标性综合体社区。 光启城楼盘动态：光启城（详情页）位于宜山路板块，单套面积130-260平米，均价35000元/平米。光启城位于宜山路、凯旋路、凯进路、中山西路交叉处，项目由12万平方米一站式购物中心与4万平方米超甲级办公空间组成，总占地面积26387平方米，总建筑面积163869平方米，标准层面2100平方米。光启城项目由大华集团打造，标准层高3.95米。大厦内部为ART-DECO立面、细心考量的建筑细节、豪华酒店式大堂、日立原厂电梯以及智能自动化控制配套系统。地理位置上，项目属于徐家汇商业副中心，隶属于宜山路板块， 是一个处于内环内的写字楼项目，轨道交通上盖，3、4号线距离项目5分钟步行277、时间，9号线出口直通项目的底层商铺，另外，项目靠近内环高架，周边还有数十条公交线路。绿地北郊广场楼盘动态：绿地北郊广场7月22日开盘推出4.5米层高LOFT房源，面积42-55平米，价格42平米小户型66万起，报价为16000元/平。绿地北郊广场即将推出的全新LOFT产品MEWE公馆。4.5米挑高设计，空间可自由分割的同时，使用空间面积更加倍生长，一层空间双层享受，体现超高性价比。43-67小户型选择,多功能体验,真正体现小户型大功能。准现房发售，即买即用，无需等待，免除重重顾虑。根据项目自身规划优势，无限购无限贷,投资自用皆宜，灵活度高。绿地北郊广场周边地铁1、7号线双轨环伺，半小时畅达人民278、广场、中山公园、静安寺、徐家汇大型商圈，尽享交通便捷。此外，更坐享20万北上海综合商业旗舰，美格菲、第一食品、上影、国美入驻；杨波幼儿园、刘行中学、华山医院北院（在建）、银行、超市等生活配套一应俱全。香港名都香港名都（详情页）位于黄浦豫园商圈、上海老街入口处，是一商住办综合体，项目包括：M Square大型购物中心、办公楼、高级公寓（筹建中）。其中B1-5层商业已开业运营，6-18层办公楼目前现房在售，出售均价31500元/平米，最低售价29000元/平米，可售面积190-330平米。香港名都（详情页）办公楼每层面积约1220平方米，每层5个单元，面积190-330平方米，公共空间精装修，单元279、内赠送日本大金VRV中央空调系统，部分单元赠送大面积飘窗。中铁中环时代广场楼盘动态：地处闸北彭浦板块的中环时代广场（详情页）是中铁置业进军上海的第一个项目，项目总规模达21万平方米，产品类型涵盖了甲级办公、精装SOHO、百变LOFT、商业广场等多种业态，这也是大宁区域内首个规模愈20万平方米；项目办公楼目前在售，均价23000元/平米，精装SOHO，面积约50平米，均价22000元/平米；5.4米挑高loft买一层得两层，面积约90平米，得房率180%，均价28000元/平米。中铁中环时代广场目前在售的是1栋精装SOHO，约50平方米的小户型精装修房源，商住两用，共100套左右房源；以及2栋L280、OFT办公楼，主力户型约100平方米，层高约5.4米，可分隔成两层使用，性价比较高。中铁中环时代广场地处大宁商圈和市北高新技术服务园区交界处，位于江场西路、万荣路，由中铁置业和市北高新联手打造。项目总规模达21万平方米，产品类型涵盖了甲级办公、精装SOHO、百变LOFT、商业广场等多种业态，这也是大宁区域内首个规模愈20万平方米，产品类型如此丰富的商务综合体，共有7栋单体建筑。绿地国际设计广场楼盘动态：绿地国际设计广场（详情页 相册）又名绿地丰翔新城，在售现房写字楼房源面积约140-200平米，报价13000/平米；40-65平米LOFT，参考售价13000元/平米。绿地国际设计广场位于上海宝281、山区，泛上大板块，规划有5.4米层高的LOFT和4.5米层高的LOFT,标准层高的甲级写字楼等，整个项目规划有9万平方米的商业街。目前已集合上海众多创意性、设计型企业意向入驻。世华国际广场楼盘动态：世华国际广场（详情页）在售写字楼面积有188、219、391平米等不等，均价19000元/平米。世华国际广场紧邻1号线共富新村站和宝安公路站，拥有两个站点交通条件，项目所处的杨行地区作为宝山西城的核心居住区。区域内有北上海广场，济光学院，双城路美食街等，商业配套一应俱全。风尚天地楼盘动态：绿地风尚天地（详情页）的SOHO部分MINI公馆每套面积42-66平米，报价为21000-22000元/平左右。282、另外该项目写字楼部分也在销售，面积115-270平方米，均价22000元/平方米。绿地风尚天地位于宝山区中南部，地处宝山成熟居住区共康板块核心，东至共和新路，南至共康路，紧临南北高架共江路上匝道，距离地铁一号线共康路站步行仅需3分钟。 绿地风尚天地项目定位采用“办公+商业裙房+商业街”的模式产业组合，打造一个较高层次，有较强辐射效应的与现有大卖场商圈错位经营的购物休闲中心及商务中心。 绿地风尚天地总规模近12万平米，产品类型集产权商铺、准甲级写字楼和酒店式公寓为一体，其中商业部分规划引进中高端餐饮、休闲娱乐等业态，填补区域内中高端商业空白。 日月光中心伯爵居楼盘动态：日月光中心伯爵居（详情页）283、位于卢湾打浦桥板块，是地铁9号线打浦桥站上盖项目、大型城市综合体日月光中心的酒店式公寓部分，可售面积62平米-160平米，均价65000元/平米。日月光中心广场是卢湾区重点规划建设的新型商业中心，整个综合广场占地4.4万平方米，总建筑面积约30万平方米，是由A、B、C三幢楼，以及14万平方米的大型购物中心组成的综合体项目。1月15日第一批推出B幢（东西向），在7层至30层的可售房源中，7-26层为一房、二房，每层为4+1梯10户，一房面积约62-72平方米，二房面积约104-123平方米，27层以上为三房，每层4+1梯6户，面积约136-160平方米。已于2010年9月10日开业的日月光中心广284、场。（3）上海城市综合体发展趋势分析 据统计，未来3年，上海超10万平的城市综合体项目，预计将有50个，上海城市综合体的开发发展已“渐成气候”。三、广州城市综合体市场分析 （1）广州城市综合体投资分析 广州城市综合体体量分析 广州最早的城市综合体项目是位于天河区核心商圈的天河城项目，建筑面积约34万平米，业态功能包括商业、办公和酒店。2008年以前市场处于缓慢增长态势，期间佳兆业广场、正佳广场、中信广场等代表性项目陆续面丐，迚入2010年市场迚入快速发展阶段，白于万达广场、高德置地广场、太古汇等项目相继开业，截止2011年11月，广州已经建成城市综合体项目共15个，总建筑面积合计573万平方米285、。 目前广州城市综合体基本集中在天河区，占全市总存量的64%，未来城市综合体增量以天河区为主，位于海珠区的合生广场和广大都汇也将在2012年入市。 图表 50 广州城市综合体历年体量走势数据来源：国家统计局图表 51 广州城市综合体各区体量统计数据来源：国家统计局广州城市综合体特征 区位特征不轨道交通 广州城市综合体分布以城市核心和城市新区为主，城市副中心的城市综合体项目极少，未来增量也以城市新区为主。广州轨道交通于1997年开通，目前有4条线路运营，不上海、北京相比尚存在差距，目前城市综合体不轨道交通相连接的占比达到60%，尤其是位于城市核心区的城市综合体项目，占比达到40%，而未来新增城市286、综合体项目连接轨道交通的占到了64.3%，其中，位于城市新区型的城市综合体占比57.1%。 图表 52 广州已开业城市综合体特征数据来源：国家统计局图表 53 广州未开业城市综合体特征数据来源：国家统计局物业组合 广州城市副中心型城市综合体样本量较少，在此无做分析。目前已开业的项目中，位于城市核心区域的综合体项目物业组合以商业+办公+酒店为主；城市新区型的项目则以商业、办公、酒店和公寓的组合为主。目前城市综合体存量是以商业、办公为核心物业，未来新增的城市综合体项目物业组合则以商业为核心，与办公、酒店、公寓、住宅物业相互组合，城市新区型的物业组合比城市核心区物业组合偏向了住宅物业。图表 54 广287、州已开业城市综合体物业组合数据来源：国家统计局图表 55 广州未开业城市综合体物业组合数据来源：国家统计局图表 56 广州城市综合体区域数据来源：国家统计局图表 57 广州城市综合体项目列表数据来源：国家统计局截至目前，广州约20个，总建筑面积近1400万平方米，相当于33个正佳广场早在上个世纪，法国拉德芳斯建立第一个城市综合体，这种业态就在世界大城市取得成功，美国洛克菲勒中心、日本六本木、北京华贸中心等城市综合体成为体现城市繁华的标志区域。近两年，人们惊奇地发现，身边的综合体也快速涌现。如果说你还只知道太古汇、国金中心，那么你out了。2012年，初步统计，广州在建、将建的综合体项目至少有2288、0个，广佛两地总计至少有42个。广佛之外，全国综合体建设也呈现燎原之势。杭州要再建100个；南京原本至2015年建30个，结果提前三年实现50个；河北投巨资也将在县市建100个开发商同样积极性高涨，万达集团、SOHO中国、凯德置地等都将加大投资力度。疯狂的背后是什么？城市综合体顺应了中国城市化发展的需要，符合土地集约化，人们居住、消费观念的转变。但短时期内的疯狂，导火索来自房地产调控，投资城市综合体为开发商未来资金稳定性提供保证，成为最直接的利益驱动。另一方面，城市综合体也为城市带来名片效应，使得地方为了功绩而积极推动。就这样，政府、开发商、消费者三方一拍即合。万达集团表示，“做住宅地产是小学289、生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生。”看来，大家都争做研究生。（2）广州城市综合体项目分析 本次，我们统计的城市综合体，至少包括居住、办公、酒店、商业、休闲等之中的三种以上功能。广州在建将建综合体至少20个5月中旬的最后一个周末，广州第二个万达广场番禺万达广场正式开放销售中心，吸引了逾千人到场。若想求得一铺，还真难。该广场是集大型商场、文化中心、商业步行街、甲级写字楼等于一体的大型城市综合体，每间商铺的售价大多在千万元左右，如此售价仍有多人蜂拥而至。近年来，在广州以“城市综合体”名义建设的项目就像雨后春笋，噌噌噌地冒了出来。一般说来，城市综合体包290、括商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上功能，并且相互依存。按照这种标准，广州在建的综合体有，天汇广场、保利琶洲项目、白云绿地中心、从化首个综合体欣荣宏国际商贸城、增城最大综合体富港东汇城、花都最大综合体雅居乐锦城，还有合生广场、万达广场、合景誉山国际、敏捷万博项目、奥园万博商业项目、越秀财富世纪广场、南沙珠江湾、保利东江首府、增城东凌广场等。据初步统计，2012年广州在建、将建的城市综合体至少20个，总建筑面积接近1400万平方米，体量相当于33个正佳广场。其中，总建面50万平方米以下10个，50万至100万平方米的7个，100万平方米以上的有3个。随着291、广州城市的向外延伸，城市综合体加速发展。目前广州的城市综合体按地理分布特征主要是CBD城市综合体、城市副中心区域、交通枢纽型、商圈型几种。CBD城市综合体如天汇广场、保利琶洲项目；城市副中心城市综合体，如番禺万博中心的万达、敏捷、奥园项目，欣荣宏国际商贸城、富港东汇城、雅居乐锦城、绿地中心等。还有交通枢纽型城市综合体，如聚集于越秀财富世纪广场；城市典型商圈内的综合体，如合生广场。此外，由旧城改造催生了一些综合体项目，也占据了城市商圈的核心区域。从发展速度看，虽然市中心商圈型综合体存量多，但城市副中心城市综合体的建设速度却很快，开发商建设热情丝毫不逊于市中心。按照广州发展规划，东部、南部、北部都292、将纳入快速发展的轨道上来，城市综合体也成为体现现代化的耀眼名片。佛山凶猛，一座小城22个综合体佛山，随着广佛一体化的加速，以一年22个综合体的速度，追赶广州。其来势之凶猛，印证了一句古语：不鸣则已，一鸣惊人。上周，大连万达以底价20.36亿元竞得广佛地铁金融城南侧的桂城A30街区地块，这是万达首次进入佛山，将打造集合大型购物中心、甲级写字楼、城市商业街等于一体的城市综合体，总投资约70亿元。万达只是一个认识佛山的窗口。在佛山，今年新建或者新规划的大型楼盘，不少都在住宅之外还兼具商业中心、写字楼或者公寓等其他配套，有些项目还需要配建有酒店以及大型公交站场。尽管定位、规模、主力业态各不相同，以一个293、项目至少具备三种业态的标准统计，目前佛山在建或者将建的“城市综合体”项目至少在22个以上。这其中从规模以及定位来看，最值得注意的是类似于规模过百万平方米的祖庙岭南天地、佛山新城的保利东湾、乐从的佛奥星光广场、新鸿基的澜石旧改项目等以旧改为带动，并兼顾部分市政功能的大型综合体项目。这类项目由于体量更大，因此定位也更加复合，几乎囊括了居住、办公、购物以及休闲等多数功能。其次，类似于万达广场、广佛地铁金融城、保利中环广场以及海盛东方城这类以大量复合型商业为主的，总体量近百万的大型商业配套型综合体。此外，还有相当一部分例如星星华园国际、碧桂园城市花园、富丰新城、汇银W新港湾以及桂丹颐景园等，以住宅为主294、，同时项目配建有公寓、酒店或者集中商业的综合项目。佛山城市综合体的区域分布，已经开始明显地从“扎堆”中心区，逐渐到向着热点镇街扩展。全国井喷增长，速度超出想象广佛只是个样板、是个缩影，放眼全国，城市综合体建设可谓遍地开花。有资料显示，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中相当一部分增量集中在中西部城市的新城区。早在2008年，杭州提出要建设100个城市综合体，2010年，杭州再次提出，要再建100个城市综合体。杭州之后，越来越多的城市进入城市综合体的疯狂之路。在上海，据易城中国发布2011年发布的一份报告，未来三年，上海城市综合体新增供应将多于北京，295、10万平方米以上的城市综合体项目将新增超过50个，新增供应量总计约为1380万平方米，其中处于郊区的新兴城区型综合体约占56%，集中在城市中心的商圈型城市综合体存量最大。有趣的是，如果说前几年的豪宅标准是资源、配套、物管等，那么上海现在价格最贵的顶级豪宅，却必须是城市综合体，售价达到6万-10万元/平方米。视线转到珠三角，据2011年的最新统计，深圳在过去30余年间，建成并投入使用的，完整而均衡地囊括了住宅、集中商业、写字楼、酒店四种业态的综合体屈指可数，但是在未来的几年中，在建和已经初步规划的城市综合体项目多达16个，分布在深圳各个区域，其中又以福田、南山两区为多，合计建筑规模1044.79296、万平方米。总体量低于30万平方米的只有3个，高于100万平方米的有4个，平均规模65万平方米左右，未来深圳综合体向更大规模发展的趋势已经可见一斑。当我们再扩大到全国“凡是有城市的地方就有城市综合体”，用这句话来形容并不为过。聚焦每个改造的城中村就是一个综合体猎德村、琶洲村、杨箕村、林和村一个个城中村改造正在探索中前行，广州旧城改造，也经历了从拒绝开发商到接受开发商的反复过程，富力、保利、新鸿基、合景泰富等纷纷加入。值得注意的是，这些旧改项目无一例外都是居住、商业、办公、娱乐集一体的城市综合体。按照计划，广州将在2020年之前完成全部138条城中村的改造。富力、合景泰富以及新鸿基三家地产大佬联手297、打造天汇广场，是广州首个由开发商投资的城中村改造工程。天汇广场定位为CBD都市综合体旗舰项目，行宫“天銮”、国际名品ShoppingMall、希尔顿旗下顶级品牌六星奢华酒店、超甲级写字楼等多种顶级物业形态。另外，将兴建公交车站场、连接地铁5号线猎德站的地下隧道，东侧的猎德村古河道两岸也建设为具有岭南风情的特色商业区。保利地产以1.42亿元底价独揽琶洲村改造项目，总建筑面积185万平方米，是目前CBD区域最大的城市综合体，集五星级酒店、超甲级写字楼群、江景豪宅、高级公寓、大型购物中心及国际风情商业街为一体。此外，富力杨箕村、保利冼村、新鸿基林和村城中村改造项目，都将规划为综合体项目。珠江地产的海298、珠沥滘村项目，具体的方案尚未出台，但也规划有住宅、写字楼、酒店等。广州房地产专家韩世同分析，“开发商在拿地之后根据市场确定物业，而规划写字楼、公寓、酒店也是为了更加适应市场需求，灵活度更高。如果只做单一，或者一两种业态，资金回笼会比较慢，经营有风险。正是因为大家都看到有利可图，所以才积极推进城市综合体建设。”值得注意的是，在保利冼村项目的规划中，明确规划出一部分区域为村集体的可持续发展提供保证。改造后的冼村，B区则为村民物业复建区，村民公寓14万平方米，集体酒店物业3万平方米，为村集体的可持续发展提供保障。A区为村民住宅回迁区，设有幼儿园、祠堂、配套商业裙楼等，为村民提供优质的居住环境。C区为299、融资项目区，包括商业、商务办公、公寓酒店，最高楼达55层，形成区域标志性建筑。改造涉及到多方利益，一些项目进度缓慢也往往因为利益未谈妥。广州城中村改造，是政府、村民、开发商多方协调的结果。“一是政府主导，广州已经把积极推动新型城市化建设提到日程上来；二是城市综合体是区位价值与土地价值的最佳融合，也是房地产向复合型商业地产发展的必然趋势”，而对于村民来讲，要实现可持续发展，必须自己持有物业，以出租自家房屋的方式获取稳定的收入，或是靠当地村委会的酒店、旅店项目出租，获得一定的分红。（3）广州城市综合体发展趋势分析 近一年多广州涌现多个城市综合体，与限购没有必然的联系，是城市发展的必然发展规律，当城300、市GDP达到一定量时，必然会促使综合体的产生。目前，广州城市综合体的容量远没有达到极限，甚至可以说还有很远的距离。从广州的城市发展及经济容量来看，城市综合体数量与北京、上海比，还是比较少的。就白云区而言，到目前为止还没有一个集中的商圈。白云新城作为整个白云区的中心区，未来综合体的承载很强。虽然目前白云区已经有了万达广场和5号停机坪，但白云区有200万-300万人口，周边高档社区云集，这种消费力不是一个万达广场和一个5号停机坪就能覆盖完的。从未来发展来看，广州中心城区的综合体会越来越多，城市功能有所叠加，综合体建造标准及产品定位都将趋向高端化。城市综合体从建筑设计、体量、规模、功能、业态组合上代301、表的都是最高级的商业形态。内在的和谐发展，价值的再造和共生都将形成强大的洼地效应。城市综合体不占地方，一小块地一年能交2亿-5亿元的税，如天河城每年就有15个亿的税收。城市综合体会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升，必将成为拉动城市空间价值延续最大化的引擎。四、深圳城市综合体市场分析 （1）深圳城市综合体投资分析 图表 58 深圳城市综合体存量市场数据来源：国家信息中心截至2011年10月，深圳已经建成城市综合体项目共20个，总建筑面积合计586万平方米。区域集中度方面，福田区综合体项目建筑面积最大，占总量的49%，其次302、南山区项目建筑面积占20%。图表 59 深圳城市综合体存量分布数据来源：国家信息中心（2）深圳城市综合体项目分析 目前存量约60%集中在2010和2011年建成入市，主要分布在关内的罗湖、福田、南山三区，且以主流商务区为主，并均分布在地铁沿线范围内。体量多在20-60万平米之间，没有100 万平米以上的综合体。图表 60 深圳城市综合体各类型存量数据来源：国家信息中心目前存量以商圈型综合体为最主要的类型，新兴城区型次之，交通枢纽型较少。从业态上看，超过90%都涵盖写字楼，其次是商业和住宅物业。（3）深圳城市综合体发展趋势分析 趋势一：新增项目各区均有分布，大量项目出现在关外，以龙岗区为最多。图303、表 61 深圳城市综合体新增项目区域分布数据来源：国家信息中心趋势二：新增关外项目在龙岗中心、龙华中心等城市副中心较为集中；超过80%的项目建在现有或规划建设的地铁线路附近。图表 62 深圳城市综合体新增关外项目分布数据来源：国家信息中心图表 63 深圳城市综合体未来新增项目列表数据来源：国家信息中心趋势三：未来供应大幅上升，2012年和2014年入市项目较多。商圈型和新兴城区型综合体仍是主要入市类型。图表 64 深圳城市综合体主要入市类型数据来源：国家信息中心趋势四：新建综合体项目中旧城改造项目比例大幅上升，多为超百万平方米的大型项目。图表 65 城市综合体旧改项目比例数据来源：国家信息中心304、深圳城市综合体体量 作为重要一线城市，深圳城市综合体市场目前正处于快速发展阶段。截止2011年11月，深圳已经建成城市综合体项目共11个，总建筑面积合计约504万平方米。区域集中度方面，龙岗区综合体项目建筑面积最大，占总量的34.8%，其次为福田区。 图表 66 深圳城市综合体历年体量走势数据来源：国家统计局图表 67 深圳城市综合体各区体量统计数据来源：国家统计局深圳城市综合体特征 区位特征与轨道交通 深圳轨道交通发达程度一般，目前已开通了6条线路，规划在建的地铁线路有8条，据了解，深圳地铁2015年总里程将达585公里。结合深圳城市综合体区位规划与轨道交通的交叉关系，可以发现，深圳现有63305、.6%的大型综合体项目位于城市核心区，81.3%的综合体项目是地铁上盖，这与深圳现有轨道交通和综合体项目大多都集中在城市核心区有关。在建城市综合体项目分布在城市副中心和新区，由于深圳地铁在建数量较多，通往郊区的数量有限，只有44.4%的在建项目注重了与轨道交通的结合。 图表 68 深圳已开业城市综合体特征数据来源：国家统计局图表 69 深圳未开业城市综合体特征数据来源：国家统计局物业组合 深圳已开业城市综合体中，全面覆盖了商业和办公，老公寓和住宅呈现或有状态。在建的综合体项目中，商业依然是固有业态，其次是办公。由于在建项目没有地处城市核心区域的，所以新项目的物业组合更均衡，副中心型公寓物业增加306、，新区型酒店物业增加。图表 70 深圳已开业城市综合体物业组合数据来源：国家统计局图表 71 深圳未开业城市综合体物业组合数据来源：国家统计局图表 72 深圳城市综合体区域位置数据来源：国家统计局图表 73 深圳城市综合体项目列表数据来源：国家统计局第二节 二线城市综合体市场分析 一、天津城市综合体市场分析 （1）天津城市综合体投资分析 天津城市综合体体量 天津城市综合体市场已存在的综合体数量无多，但未来增量较大。截止2011年11月，天津已经建成综合体共7个，总建筑面积合计约282.2万平方米。区域集中度方面，和平区综合体项目数量较多，南开区综合体项目建筑面积最大，占比接近一半。 图表 74307、 天津城市综合体各区体量统计数据来源：国家统计局（2）天津城市综合体项目分析 天津城市综合体特征 区位特征不轨道交通 天津是中国继北京后第二个拥有城市轨道交通系统的城市，但是其轨道交通的发展并不顺利，期间因为资金限制与政府的停缓建政策等多项因素致使天津的第一条轨道交通至2005年才建成通车。截至2011年5月，天津地铁已经开通的线路只有两条1号线及9号线（部分）。根据规划，天津地铁至2020总规模将达到1036公里。规划市域线4条，覆盖双城区和11个新城，这大大缩减了区域位置对项目的影响。结合天津城市综合体区位规划与轨道交通的交叉关系，可以发现，天津核心区的项目都靠近轨道交通。在建城市综合体项308、目分布在城市新区与城市核心区的较多，59.1%的在建项目注重了与轨道交通的结合。 图表 75 天津已开业城市综合体特征数据来源：国家统计局图表 76 天津未开业城市综合体特征数据来源：国家统计局物业组合 天津已开业城市综合体中，位于城市核心区域的综合体明显青睐于商业、办公与酒店的组合；位于副中心的城市综合体则偏向商业、办公与住宅的组合；目前还没有地处新区的开业综合体。综合来看，天津的城市综合体项目中，商业与办公是绝对的引擎与主力。在建项目中位于城市核心区域的综合体项目组合较均衡，老副中心与新区的综合体则多以住宅以外的其它物业组合为主。 图表 77 天津已开业城市综合体物业组合数据来源：国家统计309、局图表 78 天津未开业城市综合体物业组合数据来源：国家统计局图表 79 天津中心城区城市综合体区域位置数据来源：国家统计局图表 80 天津滨海新区城市综合体区域位置数据来源：国家统计局图表 81 天津城市综合体项目列表数据来源：国家统计局（3）天津城市综合体发展趋势分析 图表 82 天津城市综合体历年体量走势数据来源：国家统计局二、沈阳城市综合体市场分析 （1）沈阳城市综合体投资分析 沈阳城市综合体的起步较晚，2008年协和广场、领先国际、华店天地项目的入市使得沈阳城市综合体存量起点达到250万平方米，其中华店天地项目的建筑面积就达到了190万平米。此后，沈阳城市综合体项目开始如雨后春笋般涌310、现，典型案例包括万达商业广场、龙之梦亚太城、华润万象城、中粮大悦城等，其中龙之梦亚太城项目体量达到了486万平方米，可谓是真正的“造城运动”。截止2011年11月，沈阳已经建成城市综合体项目共14个，总建筑面积合计1206万平方米，目前有1058万平方米在建城市综合体的储备量。 目前，大东区城市综合体存量最多，得益于区内的龙之梦亚太城和中粮大悦城项目，未来新增供应则集中在和平区和沈河区。 图表 83 沈阳城市综合体各区体量统计数据来源：国家统计局（2）沈阳城市综合体项目分析 沈阳城市综合体特征 区位特征不轨道交通 目前沈阳市综合体存量集中在城市副中心区以及城市新区，其中城市副中心占50%，城市311、新区占35.7%，未来供应量以城市新区为主，占比达到64.3%。 沈阳第一条地铁线路于2010年10月开通运营，轨道交通尚不发达。沈阳目前只有21.4%的城市综合体项目靠近或者连接地铁站点，轨道交通优势尚未显现。目前城市综合体连接地铁站点的项目均位于城市核心区和城市副中心区，老未来连接轨道交通的项目则多数位于城市新区。 图表 84 沈阳已开业城市综合体特征数据来源：国家统计局图表 85 沈阳未开业城市综合体特征数据来源：国家统计局物业组合 沈阳已开业城市综合体中，位于城市核心区的只有中粮大悦城、华润中心万象城两个项目，其物业组合是以商业、住宅和公寓为核心；位于城市副中心的综合体则以商业为核心，312、其它物业功能均衡配比；位于城市新区的城市综合体则以商业、办公为核心，酒店物业功能较弱。未来新增项目则是以商业、办公物业为核心，与酒店、公寓物业组合，而无论是城市核心区还是城市新区，住宅物业功能都较弱。 图表 86 沈阳已开业城市综合体物业组合数据来源：国家统计局图表 87 沈阳未开业城市综合体物业组合数据来源：国家统计局图表 88 沈阳城市综合体区域位置数据来源：国家统计局图表 89 沈阳城市综合体项目列表数据来源：国家统计局（3）沈阳城市综合体发展趋势分析 图表 90 沈阳城市综合体历年体量走势数据来源：国家统计局三、杭州城市综合体市场分析 （1）杭州城市综合体投资分析 回顾2011年杭州地产市场动态，商业地