1、致致:深圳招商房地产有限公司深圳招商房地产有限公司1商业部分商业部分创造最大化产品价值创造最大化产品价值2定位过程定位过程如何挖掘最大化的产品价值如何挖掘最大化的产品价值3成果体系成果体系第一部分：第一部分：CCTI模式模式搜寻价值搜寻价值第二部分：价值论证第二部分：价值论证挖掘价值挖掘价值第三部分：设计提示第三部分：设计提示体现价值体现价值第四部分：补充论证第四部分：补充论证提升价值提升价值4本本案案四四大大难难题题面临四大难题商业部分商业部分5难题难题 NO.1 NO.1商业面积如何确定商业面积如何确定?6 难题难题 NO.2 NO.2 商业形态如何确定商业形态如何确定?7难题难题 NO.2、3 NO.3 怎样布置商业怎样布置商业?8难题难题 NO.4 NO.4 怎么和住宅全盘考虑怎么和住宅全盘考虑?9解决方案商业部分商业部分10价值提升价值提升o价值点一：商业规模的黄金分割价值点一：商业规模的黄金分割o价值点二：最大限度挖掘街铺的商业价值价值点二：最大限度挖掘街铺的商业价值o价值点三：主力店对商业步行街人流的支撑价值点三：主力店对商业步行街人流的支撑六大价值点的提升六大价值点的提升11六大价值点的提升六大价值点的提升o价值点四：商业景观核的磁极效应（广场）价值点四：商业景观核的磁极效应（广场）o价值点五：商业建筑屋顶价值的挖掘价值点五：商业建筑屋顶价值的挖掘o价值点六：商业人流和3、居住人流的有效分离价值点六：商业人流和居住人流的有效分离12第一部分 模式模式 搜寻价值搜寻价值13第一章第一章:CCTI:CCTI运营模式下的定位推导运营模式下的定位推导 14项目运营定位推导成果脉络项目运营定位推导成果脉络市场态势市场态势 T T自身资源条件自身资源条件I I市场竞争环境市场竞争环境 C C消费者需求消费者需求 C C项目定位体系的展开项目定位体系的展开客户定位客户定位价格定位价格定位产品定位产品定位形象定位形象定位15CCTICCTI定位推导思路定位推导思路市市市市 场场场场 态态态态 势：势：势：势：即宏观状态和趋势，研究分析商业地产即宏观状态和趋势，研究分析商业地产宏4、观态势，在宏观上找到足够的信息支宏观态势，在宏观上找到足够的信息支持。持。消消消消 费费费费 者：者：者：者：要真正做到要真正做到“以人为本以人为本”，对消费者的，对消费者的研究非常重要。消费者调研的关键是发研究非常重要。消费者调研的关键是发现真实及潜在需求，寻找打动消费者的现真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。价值点。竞竞竞竞 争争争争 环境：环境：环境：环境：了解市场现有竞争者情况及特征，把握了解市场现有竞争者情况及特征，把握项目未来市场竞争环境和竞争对手，作项目未来市场竞争环境和竞争对手，作出对应的竞争战略。出对应的竞争战略。自身资源：自身资源：自身资源：自身资源：项目地块优劣势、项5、目自身状况、企业自身优势以及企业能项目地块优劣势、项目自身状况、企业自身优势以及企业能够控制的一切用于项目的资源，以及结合项目自身资源的够控制的一切用于项目的资源，以及结合项目自身资源的SWOTSWOT分析分析 。市场态势（Trend）消费者（Consumer）竞争环境（Competitor）自身资源（Item self）16要真正做到“以人为本”，对消费者的研究非常重要。针对性消费者研究的关键是发现 真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。C:消费者（Consumer）客户分析17投资者调研投资者调研18投资者调查投资者调查o投资者投资商业时考虑因素投资者投资商业时考虑因素n项目的开发商实力6、开发商是否曾有操作商铺的经验；项目的开发商实力开发商是否曾有操作商铺的经验；n将来的商业经营管理公司和物业管理公司；将来的商业经营管理公司和物业管理公司；n项目价值情况：售价项目价值情况：售价(元元/平方米平方米)及租价及租价(元元/平方米平方米)；周围；周围商铺售价商铺售价(元元/平方米平方米)及周围商铺租价及周围商铺租价(元元/平方米平方米)商铺使用率；商铺使用率；n如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能更有效提高商铺的受欢迎程度。理的话，就能更有效提高商铺的受欢迎程度。做坎式街铺能增加行人道面积做坎式街铺能增加7、行人道面积19投资者调查投资者调查n有没有自主权，自主权越高，收益越单纯；有没有自主权，自主权越高，收益越单纯；n商铺是不是统一管理，商铺面积是否可以自由商铺是不是统一管理，商铺面积是否可以自由分割；分割；n在商业经营不好的情况下，自己独立经营的可在商业经营不好的情况下，自己独立经营的可行性有多大。行性有多大。n一楼的商铺往往最好租，租金也高，特别是临一楼的商铺往往最好租，租金也高，特别是临街的铺位，即使整个商业经营不好，还可以独街的铺位，即使整个商业经营不好，还可以独立经营，对投资者也最有保障。立经营，对投资者也最有保障。从销售上考虑尽可能多做街铺从销售上考虑尽可能多做街铺20投资者调查投资8、者调查n项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业氛围、适宜经营的业态等氛围、适宜经营的业态等n项目定位及以后经营情况的预期。准确的市场定位则可以项目定位及以后经营情况的预期。准确的市场定位则可以保证以后的经营和实现投资收益。保证以后的经营和实现投资收益。n商铺所在区域的市政规划内容。商铺所在区域的市政规划内容。n商铺实际还有使用年限。商铺实际还有使用年限。n是否售后包租及返租比例和年限是否售后包租及返租比例和年限n是否引入第三方责任担保。是否引入第三方责任担保。有独立经营可能的街铺最受投资者欢迎有独立经营可能的街铺最受投资者欢迎21投9、资者语录投资者语录前山铺位升值潜力大前山铺位升值潜力大-专业投资客阿文专业投资客阿文轻轨经过前山对前山商业会产生很大影响轻轨经过前山对前山商业会产生很大影响-澳门专业投澳门专业投资客潘总资客潘总自己做建材的自己做建材的,不愿意总租别人的铺不愿意总租别人的铺-永丰天花总汇老板永丰天花总汇老板罗总罗总做装修在前山区域买铺开公司业务更好做做装修在前山区域买铺开公司业务更好做-靓家居陶总靓家居陶总铺位离圆明新园近铺位离圆明新园近,在这买个铺做生意养老休闲在这买个铺做生意养老休闲.舒服舒服!-兰铺花园兰铺花园 永春天新茗茶吴丽珠总经理永春天新茗茶吴丽珠总经理前山商业越来越引起投资者关注前山商业越来越引起10、投资者关注本地做生意的投资自营者多本地做生意的投资自营者多22买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析 投资者最看重位置和人流量投资者最看重位置和人流量项目周边人流量大是很大的优势项目周边人流量大是很大的优势23买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析65%65%购铺总价在购铺总价在30-10030-100万之间，建议铺位面积不宜过大万之间，建议铺位面积不宜过大24买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析97%97%的投资者不考虑二层及以上铺位的投资者不考虑二层及以上铺位建议商业层数不宜过高建议商业层数不宜过高25买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析83%83%不能接受购铺单价在不能接受购铺单价在2 2万以上万以上26买11、铺考虑因素分析买铺考虑因素分析54%54%的接受内铺，做内铺的可销售性大的接受内铺，做内铺的可销售性大27买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析27%27%的客户考虑买前山的客户考虑买前山越来越多的投资者关注前山市场越来越多的投资者关注前山市场28观点提炼观点提炼o客户希望层高达到客户希望层高达到6 6米米o进深比例在进深比例在1:41:4之内之内o一楼商铺以及街铺客户较容易接受一楼商铺以及街铺客户较容易接受o投资者对前山商业信心增强投资者对前山商业信心增强o多数客户能承受多数客户能承受50-10050-100万之间的商铺万之间的商铺o二层以上铺位不受欢迎二层以上铺位不受欢迎29经营者调研经营者调研12、30租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素 o地理位置o交通条件o行人道、街道情况，过往车辆的数量及类型，道路宽窄o城市规划、城市设施o消费者因素o人口数及住户数o一定的范围内竞争店的数量/客流状况o估计通过店前的行人最少流量做坎式街铺能增加行人道面积做坎式街铺能增加行人道面积31租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素 o道路状况道路状况o城市的商业属性城市的商业属性o包括商店数、职工数、营业面积销售额等包括商店数、职工数、营业面积销售额等o场地条件场地条件o包括店铺面积、形状、倾斜度、高低、方位、日照条件、包括店铺面积、形状、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等道路衔接状况等o租13、金租金o必要的停车条件、顾客停车场地及进货空间必要的停车条件、顾客停车场地及进货空间o租金和其它相关投资的最高限额租金和其它相关投资的最高限额做坎式街铺能增加停车位做坎式街铺能增加停车位32租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素 o街铺街铺n优势：时间自由，自己优势：时间自由，自己管理，灵活性大，便宜管理，灵活性大，便宜接触人机会多接触人机会多n劣势：不安全，离住的劣势：不安全，离住的地方远地方远内街商铺同样有街铺的优势内街商铺同样有街铺的优势特别是住宅区的街铺更受欢迎特别是住宅区的街铺更受欢迎33租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素30%30%喜欢成行成市。商业羊群效应明显喜欢成行成市14、。商业羊群效应明显建议商业宜形成规模建议商业宜形成规模34租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素仅仅9%9%接受接受1000010000元以上月租，铺位面积不宜过大元以上月租，铺位面积不宜过大35经营者特征描述经营者特征描述o经营者年龄多在经营者年龄多在30-5030-50之间，有一定的从商经验。之间，有一定的从商经验。o经营者经营者85%85%为外来人，来珠海时间为外来人，来珠海时间3 3年以上，对经营的项目年以上，对经营的项目前期都做过市场分析，对自己的经营比较有信心。前期都做过市场分析，对自己的经营比较有信心。o对经营的场地比较看重，选择前都会到现场考察。对经营的场地比较看重，选择前都15、会到现场考察。o经营者文化水平不高，但对市场情况敏感，有一定的从商经营者文化水平不高，但对市场情况敏感，有一定的从商经验。经验。o经营者信息灵通，对珠海的商业咨讯知道和传播较快，多经营者信息灵通，对珠海的商业咨讯知道和传播较快，多为亲朋介绍和报刊传播为亲朋介绍和报刊传播o经营者重视商业管理，自我宣传自我管理能力差，但意识经营者重视商业管理，自我宣传自我管理能力差，但意识和要求强烈。和要求强烈。开发商品牌号召力影响大开发商品牌号召力影响大36消费者调研消费者调研37调查分析调查分析o前山华业大厦旁十字路口人流车流统计前山华业大厦旁十字路口人流车流统计(2207(2207年年1 1月月4 4日日晚16、晚5 5时时5555分至分至6 6时时)n人流人流110110人人/分分;车流车流3030辆辆/分分(平均值平均值)o嘉园至十四村嘉园至十四村(2207(2207年年1 1月月4 4日晚日晚6 6时时3030分至分至6 6时三十五分时三十五分)n人流人流200200人人/分分(据当地人介绍据当地人介绍,工厂上下班时间工厂上下班时间-早早上上6.006.00左右，下午左右，下午5-65-6时人流更多时人流更多,6,6米宽的桥上经常米宽的桥上经常堵塞堵塞)项目周边人流多项目周边人流多,但消费力水平低但消费力水平低38调查分析调查分析o消费者93%喜欢去超市购物o消费者75%选择购物时注重品种齐全、17、质量好o消费者68%购物时喜欢购物环境好超市为当地人所喜爱超市为当地人所喜爱品种齐全的商业中心可以满足大部分人的需求品种齐全的商业中心可以满足大部分人的需求68%68%的人购物会受环境影响的人购物会受环境影响做中高档的商业中心有市场做中高档的商业中心有市场39调查分析调查分析o消费者84%对前山购物环境感到不满意或一般o消费者92%感觉该片区缺少休闲公园o消费者88%感觉该片区缺少体育配套设施84%84%对购物环境不满意提供了市场机会对购物环境不满意提供了市场机会休闲、运动公园在当地很有需求休闲、运动公园在当地很有需求做休闲、运动购物于一体的购物场所有市场做休闲、运动购物于一体的购物场所有市场18、40调查分析调查分析o消费者78%会去前山以外区域购物o不外出者多为老人o外出者人流分散于珠海其它各商圈本地商业竞争力不强本地商业竞争力不强78%78%的年青人的年青人时尚需求当地无法满足时尚需求当地无法满足当地现无区域性商业中心当地现无区域性商业中心区域性时尚商业有市场区域性时尚商业有市场41调查分析调查分析o消费者消费习惯分析消费者消费习惯分析 品种全、质量好、服务好、的城市商业有市场品种全、质量好、服务好、的城市商业有市场42观点提炼观点提炼p投资客比较看好前山商业地产市场投资客比较看好前山商业地产市场p经营者对于商业规划布局有着一定的要求经营者对于商业规划布局有着一定的要求p消费者对前19、山商市场业有一定的需求消费者对前山商市场业有一定的需求43C:竞争者（Competitor）市场竞争特征分析了解市场现有竞争状况及特征，把握项目未来市场竞争环境和竞争对手，作出对应的竞争战略。44现有竞争者位置图现有竞争者位置图旺嘉购物广场本项目益源百货惠发百货惠发百货谊一商业街调查范围工业强街 现有竞争者现有竞争者都离项目有都离项目有200200米左右米左右 同位置者商同位置者商业竞争力差业竞争力差 项目周边多项目周边多为建材配套商业为建材配套商业45现有竞争者统计现有竞争者统计 以项目周边一公里为调查范围，北起人民西路，南至金鸡路口，东至三台石路，西至嘉园。翠微明珠南路东侧，自发形成了机电20、机械以及化工设备等工业物资产品销售一条龙服务，形成了具有一定规模的粗放型准专业市场。商业业态混杂、机电市场将随前山工业变迁而改变商业业态混杂、机电市场将随前山工业变迁而改变业种购物中心 传统市场 酒店住宿 娱乐中心 服装鞋帽 家电卖场 建材家居 数量312211220业种社区超市 快餐食店 士多商行 IT通讯生活服务 机电数量6591435828046项目概要：项目概要：项目位于明珠南路与翠微西路交汇处，华业酒店底座。商业体量项目位于明珠南路与翠微西路交汇处，华业酒店底座。商业体量1800018000平方，广场面积平方，广场面积100100平方左右。规划为独立商业体与临街商铺结合的方式。平方21、左右。规划为独立商业体与临街商铺结合的方式。业态主要为超市、零售业。业态主要为超市、零售业。区域内唯一一家受欢迎的中档购物广场，业态不完善区域内唯一一家受欢迎的中档购物广场，业态不完善旺嘉购物广场旺嘉购物广场现有竞争者分析现有竞争者分析47惠发百货惠发百货 项目概要项目概要 明珠南路西侧，业明珠南路西侧，业态以超市、百货为主。态以超市、百货为主。业种主要为普通零售业、业种主要为普通零售业、服务业，及职业中介等服务业，及职业中介等类型。位于主干道，紧类型。位于主干道，紧靠公交车站，人气旺盛。靠公交车站，人气旺盛。现有竞争者分析现有竞争者分析 整体商业档次较低整体商业档次较低48谊一商业街谊一商业22、街 项目概要项目概要 位于翠微综合市场，位于翠微综合市场，面积面积25002500平方，广场面平方，广场面积较大积较大300300平方左右，平方左右，为周边主要休闲广场。为周边主要休闲广场。入驻有得一超市、汇星入驻有得一超市、汇星购物广场、中国电信等购物广场、中国电信等主力商户。主力商户。现有竞争者分析现有竞争者分析人气较旺盛，档次低，客户以工薪阶层为主人气较旺盛，档次低，客户以工薪阶层为主49项目概要项目概要 项目位于明珠北项目位于明珠北路东侧，业态以超路东侧，业态以超市、服装城为主。市、服装城为主。经营情况较好，市经营情况较好，市场人气旺盛。场人气旺盛。益源百货益源百货 现有竞争者分析现有23、竞争者分析档次偏低档次偏低50竞争者总结分析竞争者总结分析o项目旁以旺嘉百货、惠发百货及益源百货为中心集中了餐饮、购物、项目旁以旺嘉百货、惠发百货及益源百货为中心集中了餐饮、购物、休闲等为一体的消费圈休闲等为一体的消费圈o旺嘉购物广场是该区域唯一一家中档次的购物场所旺嘉购物广场是该区域唯一一家中档次的购物场所o周边项目定位多为低档，消费层次较周边项目定位多为低档，消费层次较o该路段以满足打工一族的消费为主该路段以满足打工一族的消费为主消费层次较低，消费层次较低，该路段各业态相对较为分散该路段各业态相对较为分散各竞争者综合实力不强各竞争者综合实力不强51前山现有区域性商业分析前山现有区域性商业分24、析p 以逸仙路与三台石路交叉处则可见生活商业繁荣集中且以逸仙路与三台石路交叉处则可见生活商业繁荣集中且与周边建材商业分界与周边建材商业分界明显（以十字路口为中心分布）明显（以十字路口为中心分布）本项目 本项目离本项目离该商圈教远，该商圈教远，不会对本项目不会对本项目定位产生太大定位产生太大影响影响逸仙路商圈52区域商业主要成员区域商业主要成员o前山百货前山百货 共二层，每层约共二层，每层约15001500平米；平米；一楼主营通讯、银行、手饰、服装，一楼主营通讯、银行、手饰、服装，二楼电器。其中间杂还有活力夜总会、二楼电器。其中间杂还有活力夜总会、前山影院、书店、洽和餐厅、前山市前山影院、书店、25、洽和餐厅、前山市场和一些街边小吃摊档等。场和一些街边小吃摊档等。o瑞华服装城瑞华服装城 共三层，每层约共三层，每层约30003000平米，第一二层为瑞华平米，第一二层为瑞华服装城；第一层主营服装；第二层主营服装鞋类及美容；服装城；第一层主营服装；第二层主营服装鞋类及美容；第三层为百和超市，主营日用百货。第三层为百和超市，主营日用百货。中档、综合竞争力不强，对前山其它区域辐射力小中档、综合竞争力不强，对前山其它区域辐射力小53区域商业主要成员区域商业主要成员o翰林苑商业翰林苑商业 共三层楼面，现只有第一层营业，都以街铺的形式经营，约共三层楼面，现只有第一层营业，都以街铺的形式经营，约30-30-26、4040平米平米/间，共约间，共约2525间，其中一间间，其中一间400400平米的工商银行正在装修，营业中的商平米的工商银行正在装修，营业中的商铺主要经营医药、美容、通讯用品、眼镜、茶行、美容美发用品批发，以及两铺主要经营医药、美容、通讯用品、眼镜、茶行、美容美发用品批发，以及两家建材等。经营情况一般。家建材等。经营情况一般。二期商业家乐福进驻将大幅度提高其竞争力二期商业家乐福进驻将大幅度提高其竞争力54区域商业主要成员区域商业主要成员o得一超级市场得一超级市场 每层约每层约20002000平米，一楼超市主营日用百货；二楼服装平米，一楼超市主营日用百货；二楼服装电器。电器。o星海百货星海百货27、 共两层，每层约共两层，每层约15001500平米，主营服装鞋类。平米，主营服装鞋类。o汇益百货汇益百货 共一层约共一层约10001000平米主营服装鞋类平米主营服装鞋类区域性商业中心竞争力差，离本项目区域性商业中心竞争力差，离本项目3公里左右公里左右55逸仙路商圈翠前路项目本项目潜在竞争者位置潜在竞争者位置主要潜在竞主要潜在竞争对手离项目教争对手离项目教远，离项目近的远，离项目近的二个商业体量小，二个商业体量小，永晟、金福四期永晟、金福四期部分以住宅部分部分以住宅部分为主，商业具体为主，商业具体规划还没出台规划还没出台明珠广场华润万佳翰林苑家乐福永晟项目工业区金福四期56潜在商业项目分析潜在28、商业项目分析项目名称项目名称明珠商业广场明珠商业广场规模规模建筑面积：50000平方米地理位置地理位置明珠路与金鸡路交汇开开 发发 商商珠海市陆南房产开发有限公司业态特征业态特征规划为百货商场、电器城、大型超市、娱乐城、服装城、网吧、书吧、休闲餐饮中心已进主已进主要商户要商户华润万家、国美电器工程进度工程进度工程完工，现正招商开业时间开业时间首层2007年1月28日开业，二、三、四层2007年4月开业备注备注沃尔玛、台湾的乐购、大福源以及新一佳、人人乐、易初莲花都曾对此地表示出浓厚的兴趣57潜在商业项目分析潜在商业项目分析项目名称项目名称翠前路商业项目翠前路商业项目规模规模建筑面积：1500029、平方米地理位置地理位置翠前路开开 发发 商商珠海市泰隆发展有限公司业态特征业态特征购物、餐饮、休闲、娱乐综合商场工程进度工程进度2007年初动工开业时间开业时间2009年初开业备注备注发展商原为“珠海旧货调济市场”58潜在商业项目分析潜在商业项目分析项目名称翰林苑二期商业部分卡都商业城（暂定名）规模商业建筑面积：162800平方米地理位置逸仙路开 发 商珠海市卡都海俊房产开发有限公司业态特征规划为综合商场、商业步行街、超市、餐饮、银行、邮局等。主要商户家乐福工程进度尚未动工开业时间未知备注珠海重点旧城改造项目之一。占地223113平方米，总建筑规模536960平方米。59翰林苑二期商业部分规划30、图翰林苑二期商业部分规划图商业步行街商业步行街专业类商专业类商品龙头店品龙头店购物休闲广场购物休闲广场大型商业中心大型商业中心家乐富家乐富综合类商品综合类商品龙头店龙头店批发市场批发市场商业步行街商业步行街60观点提炼观点提炼o前山区域已经开始进驻大型商业巨头，如华润前山区域已经开始进驻大型商业巨头，如华润万家、家乐福等。万家、家乐福等。o前山区域商业发展迅速，项目周边商业中高档前山区域商业发展迅速，项目周边商业中高档区域性商业缺乏。区域性商业缺乏。61T:市场态势（Trend）仅表达有效信息即宏观状态和趋势，研究分析前山的商业宏观态势，在宏观上找到足够的信息支持。即宏观状态和趋势，研究分析前31、山的商业宏观态势，在宏观上找到足够的信息支持。62宏观市场分析微观市场分析市场分析市场分析珠海商业市场态势前山商业市场态势63宏观市场分析宏观市场分析o一系列房地产市场政策使全国对房地产住宅市一系列房地产市场政策使全国对房地产住宅市场加强管理，更多资金进商业地产。场加强管理，更多资金进商业地产。o关于规范房地产市场外资准入和管理意见关于规范房地产市场外资准入和管理意见有利于外资在国内长线投资商业地产市场。有利于外资在国内长线投资商业地产市场。商业地产发展前景看好商业地产发展前景看好64珠海商业市场态势65珠海交通在改变珠海交通在改变路通、财通路通、财通66珠海商业在改变珠海商业在改变o珠海珠海32、GDPGDP每年正以每年正以1010个百分点的速度增长个百分点的速度增长o工业的发展，大大带动了人流、物流的增长工业的发展，大大带动了人流、物流的增长o珠海临近澳门，珠港澳合作的进一步深入发展珠海临近澳门，珠港澳合作的进一步深入发展o港珠澳大桥方案出台港珠澳大桥方案出台o轻轨等交通设施不断地完善轻轨等交通设施不断地完善o商业建设成为热点商业建设成为热点珠海商机大增珠海商机大增67珠海商业市场分析珠海商业市场分析 珠海商业地产呈环状珠海商业地产呈环状排开，分布较为零散且排开，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并之间的辐射影响作用并不明显，拱北商圈和吉不明显，33、拱北商圈和吉大商圈为珠海主要两大大商圈为珠海主要两大商圈，辐射力较远；商圈，辐射力较远；前山商圈教为特殊，前山商圈教为特殊，主要经营家具建材等专主要经营家具建材等专业市场，辐射力相对较业市场，辐射力相对较大。大。68珠海商业市场分析珠海商业市场分析o市级商业中心市级商业中心2 2个个 吉大商圈：吉大景山路一带；吉大商圈：吉大景山路一带；拱北商圈：拱北迎宾路与莲花路一带。拱北商圈：拱北迎宾路与莲花路一带。o区级商业中心区级商业中心2 2个个 位于金湾新城区内的金湾区商业中心位于金湾新城区内的金湾区商业中心;位于井岸的斗门区商业中心。位于井岸的斗门区商业中心。o居住区级商业中心居住区级商业中心1634、16个个 主城区主城区7 7个，分布于香洲香埠路、香洲南坑、香洲兴业路西侧、拱北夏湾个，分布于香洲香埠路、香洲南坑、香洲兴业路西侧、拱北夏湾;前山逸仙路与前山大道交叉地带前山逸仙路与前山大道交叉地带、南屏旧区、南湾大道西侧的湾仔区；、南屏旧区、南湾大道西侧的湾仔区；金湾次中心城金湾次中心城1 1个，位于红旗；个，位于红旗；斗门次中心城斗门次中心城1 1个，位于白蕉；个，位于白蕉；唐家湾新城唐家湾新城2 2个，分别位于原金鼎镇区与唐家镇区；个，分别位于原金鼎镇区与唐家镇区；横琴新城横琴新城1 1个；个；三灶新城三灶新城2 2个，分别位于原三灶与三灶东部新区；个，分别位于原三灶与三灶东部新区；港区35、组团港区组团1 1个，位于南水；个，位于南水；平沙平沙1 1个。个。69珠海商业市场分析珠海商业市场分析施工面积下降，竣工、销售面积上升；施工面积下降，竣工、销售面积上升；空置率下降；商业日趋成熟。空置率下降；商业日趋成熟。70吉大片区的改造规划吉大片区的改造规划o建立吉大旅游商务区城市中心广场，珠海百货广场以东、石景山以南、建立吉大旅游商务区城市中心广场，珠海百货广场以东、石景山以南、海滨公园以西约公顷的区域，将集海滨公园以西约公顷的区域，将集大型购物中大型购物中心、大型中心广场于一体，成为未来的珠海（旅游商务区）。心、大型中心广场于一体，成为未来的珠海（旅游商务区）。将拆除国贸海天城，整合36、该地段各种资源，利用独有的自然禀赋，显将拆除国贸海天城，整合该地段各种资源，利用独有的自然禀赋，显山露水，打造山、海、城、公园融为一体的全国少有的城市中心广场。山露水，打造山、海、城、公园融为一体的全国少有的城市中心广场。珠海宾馆将打造风格独特的情景化高档商业街区。珠海宾馆将打造风格独特的情景化高档商业街区。o市民集会活动的观礼区位于九洲城博物馆门前；水滴状螺旋上升的特市民集会活动的观礼区位于九洲城博物馆门前；水滴状螺旋上升的特区建设纪念馆造型独特，将集中展示珠海年规划建设成就；大型区建设纪念馆造型独特，将集中展示珠海年规划建设成就；大型音乐喷泉蔚为壮观；主题雕塑显示珠海活跃进取的珠海精神；购37、物休音乐喷泉蔚为壮观；主题雕塑显示珠海活跃进取的珠海精神；购物休憩区组合各种方式的水景观，创造各种亲水、观水空间，增添购物乐憩区组合各种方式的水景观，创造各种亲水、观水空间，增添购物乐趣，同时也是生态设计的理念；露天剧场区可坐在露天剧场和大台阶趣，同时也是生态设计的理念；露天剧场区可坐在露天剧场和大台阶上观赏广场大屏幕的精彩节目；此外还有下沉的商业步行街等。上观赏广场大屏幕的精彩节目；此外还有下沉的商业步行街等。形成形成大的步行系统，把交通弱化到地下。大的步行系统，把交通弱化到地下。将构成一个珠海市最高档、极富活力、开放的将构成一个珠海市最高档、极富活力、开放的珠海（旅游商务区）珠海（旅游商务38、区）71绿景地块的规划绿景地块的规划将建成文化购物公园将建成文化购物公园72珠海和大福商业连锁有限公司（原名为珠海和大福百货发展有限公司）珠海和大福商业连锁有限公司（原名为珠海和大福百货发展有限公司）从事百货商品流通的大型零售连锁企业，利用毗邻港澳，以从事百货商品流通的大型零售连锁企业，利用毗邻港澳，以“城市品牌带动企业城市品牌带动企业品牌的提升品牌的提升”发展战略，先后在珠海、河源、中山、梅州等城市开设了发展战略，先后在珠海、河源、中山、梅州等城市开设了1919家不同业家不同业态的直营门店和物流配送中心，逐步由区域市场向全国扩张。态的直营门店和物流配送中心，逐步由区域市场向全国扩张。200039、 2000年年8 8月月-公司成立暨珠海市南屏店开业公司成立暨珠海市南屏店开业 2000 2000年年1212月月-珠海市吉大店开业珠海市吉大店开业 2001 2001年年9 9月月-珠海市香洲店开业珠海市香洲店开业 2002 2002年年2 2月月-珠海市新香洲区香华店、珠海市新香洲区香华店、前山区翠微店开业前山区翠微店开业 2002 2002年年5 5月至月至1212月月-河源市河源店、龙川店、南门店开业河源市河源店、龙川店、南门店开业 2003 2003年年1111月月-河源市大同店开业河源市大同店开业 2003 2003年年1212月月-梅州市五华购物广场梅州市五华购物广场 2004 40、2004年年-珠海市吉大区园林店、拱北店、南屏区环屏店、珠海市吉大区园林店、拱北店、南屏区环屏店、斗门区白蕉店、斗门区井岸店、金湾区平沙店开业斗门区白蕉店、斗门区井岸店、金湾区平沙店开业 2004 2004年年8 8月月-公司总部新办公行政大楼、配送中心落成公司总部新办公行政大楼、配送中心落成 2004 2004年年1111月月-中山市坦洲店开业中山市坦洲店开业 2005 2005年年1 1月月-河源市源城购物广场开业河源市源城购物广场开业本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程73本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程泰锋电器（珠海市泰锋电业有限公司）泰锋电器（珠海市泰锋电业有限公司）经营41、理念经营理念珠海人的泰锋，服务珠海更专注珠海人的泰锋，服务珠海更专注 1997 1997年年-公司成立公司成立 1998 1998年年-珠海首家大型电器商场珠海首家大型电器商场泰锋电视音响商场开业泰锋电视音响商场开业 1999 1999年年-泰锋电器主题广场泰锋电器主题广场拱北总店开业拱北总店开业 2000 2000年年-泰锋空调厨房电器广场泰锋空调厨房电器广场前山分店开业前山分店开业 2003 2003年年-新一佳平价商场开业新一佳平价商场开业 2004 2004年年-泰锋数码家电广场（位于吉大海天城）开业泰锋数码家电广场（位于吉大海天城）开业 华南区最大型的家电卖场，泰锋电器旗舰店开业华南42、区最大型的家电卖场，泰锋电器旗舰店开业 2005 2005年年-公司总部移师至珠海第一家自有物业的家电办公卖场公司总部移师至珠海第一家自有物业的家电办公卖场 成为山水平板电视在珠海的独家代理商成为山水平板电视在珠海的独家代理商74本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程珠海又一家超市商业有限公司珠海又一家超市商业有限公司 前身是珠海新七星百货（珠海的首家超市）前身是珠海新七星百货（珠海的首家超市）2004 2004年年1010月月-公司成立公司成立 2004 2004年年1212月月-拱北店开业（营业面积：拱北店开业（营业面积：60006000平方米）平方米）2006 2006年年1 1月月-43、香洲店开业（营业面积：香洲店开业（营业面积：45004500平方米）平方米）2005 2005年年9 9月月-吉大店开业（营业面积：吉大店开业（营业面积：2000020000平方米）平方米）75本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程珠海市扬名（集团）有限公司珠海市扬名（集团）有限公司 是一家以房地产开发为龙头，集百货、旅业、餐饮业等行业为一体的多元化综是一家以房地产开发为龙头，集百货、旅业、餐饮业等行业为一体的多元化综合性的大型民营企业集团。拥有扬名房产开发有限公司、扬名酒店、扬名百货、扬名合性的大型民营企业集团。拥有扬名房产开发有限公司、扬名酒店、扬名百货、扬名物业等全资及控股下属企业共物44、业等全资及控股下属企业共9 9家。家。2002 2002年年1212月月-扬名广场一期开业扬名广场一期开业 2005 2005年年-吉之岛进驻扬名广场一期吉之岛进驻扬名广场一期 2005 2005年年7 7月月-扬名广场一期商铺启动销售扬名广场一期商铺启动销售 2007 2007年年-扬名广场二期动工扬名广场二期动工 二期落成后的扬名广场将集大型品牌百货、大型超市吉之岛、国际连锁餐饮业二期落成后的扬名广场将集大型品牌百货、大型超市吉之岛、国际连锁餐饮业巨头麦当劳、星级影视城、超级儿童反斗城、五星级酒店、主题风味食街、巨头麦当劳、星级影视城、超级儿童反斗城、五星级酒店、主题风味食街、书城等各种消45、费形态于一体，形成真正的休闲、娱乐、购物一体化的商业城。书城等各种消费形态于一体，形成真正的休闲、娱乐、购物一体化的商业城。76本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程珠海市免税企业集团有限公司珠海市免税企业集团有限公司 成立于八十年代，是以口岸免税品供应服务为龙头，集百货零售、商业物业经营管成立于八十年代，是以口岸免税品供应服务为龙头，集百货零售、商业物业经营管理、国内外贸易、仓储物流为一体的集团式企业。理、国内外贸易、仓储物流为一体的集团式企业。拥有关外免税店公司、新恒基发展有限公司、国营外币免税商场、（珠澳跨境工业拥有关外免税店公司、新恒基发展有限公司、国营外币免税商场、（珠澳跨境工业区46、）大鹏仓储物流有限公司、大鹏贸易有限公司、恒超发展有限公司等境内外企业。区）大鹏仓储物流有限公司、大鹏贸易有限公司、恒超发展有限公司等境内外企业。关外免税店公司关外免税店公司 地处中国第二大陆路口岸地处中国第二大陆路口岸拱北口岸，负责经营拱北、九洲、湾仔、横琴、万山拱北口岸，负责经营拱北、九洲、湾仔、横琴、万山等口岸免税店。各口岸免税店主要经营国际著名的香烟、洋酒、巧克力、香水、化妆品、等口岸免税店。各口岸免税店主要经营国际著名的香烟、洋酒、巧克力、香水、化妆品、精品、食品和港澳特色商品等近精品、食品和港澳特色商品等近3000030000种。种。珠海国营外币免税商场珠海国营外币免税商场 位于珠47、海吉大商业中心，以经营国内外中、高档商品为主。为集购物、饮食、娱乐、位于珠海吉大商业中心，以经营国内外中、高档商品为主。为集购物、饮食、娱乐、休闲为一体的大型休闲为一体的大型“Shopping Mall”“Shopping Mall”。77建材巨头逐鹿珠海建材巨头逐鹿珠海建材巨头逐鹿珠海建材巨头逐鹿珠海 世界第三、欧洲第一的国际大型建材超市连锁企业世界第三、欧洲第一的国际大型建材超市连锁企业百安百安居于居于20062006年月日悄然试业（营业面积达面积年月日悄然试业（营业面积达面积多平方米），曾言多平方米），曾言“欲做珠海建材市场占有率第一欲做珠海建材市场占有率第一”。珠海本土建材巨头珠海本土48、建材巨头世邦国际装饰广场世邦国际装饰广场4 4号厅在正式动工，号厅在正式动工，并推出并推出“旗舰家居旗舰家居SHOPPING MALLSHOPPING MALL总代理大本营总代理大本营”的定位。的定位。在前山结合在前山结合1 1、2 2、3 3号厅打出号厅打出“17“17万平方米，连万平方米，连绵绵2 2公里家居航母公里家居航母”的口号。的口号。78外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海已进驻：已进驻：79各巨头抢摊前山明珠广场各巨头抢摊前山明珠广场 沃尔玛沃尔玛 20062006年沃尔玛全球高级副总裁、亚洲区总裁兼首席执行官钟浩年沃尔玛全球高级副总裁、亚洲区总裁兼首席执行官钟浩威曾来威曾来49、前山前山考察。并未停止进入珠海的努力，本市招商局也正在积极协助沃尔考察。并未停止进入珠海的努力，本市招商局也正在积极协助沃尔玛寻找新的位置。吉大、拱北、前山等处的商业旺地，都有可能成为沃尔玛未玛寻找新的位置。吉大、拱北、前山等处的商业旺地，都有可能成为沃尔玛未来的选择。来的选择。华润万家华润万家20012001年进驻珠海，所开拱北店有效吸引了澳门的客源。年进驻珠海，所开拱北店有效吸引了澳门的客源。20032003年又开设凤凰北店，年又开设凤凰北店，20062006年又开新香洲店，现前山店即将开业。华润万家表年又开新香洲店，现前山店即将开业。华润万家表示，计划用示，计划用2 23 3年时间，在珠50、海达到年时间，在珠海达到7 7间店，相关计划已在进行中。间店，相关计划已在进行中。华润万家胜出；沃尔玛寻机进驻；台湾的乐购、华润万家胜出；沃尔玛寻机进驻；台湾的乐购、大福源以及新一佳、人人乐、易初莲花表示强烈进大福源以及新一佳、人人乐、易初莲花表示强烈进入意向。入意向。80外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海易初莲花易初莲花加快寻址步伐加快寻址步伐 前山明珠商业广场的招商，除引起了华润万家、沃尔玛的高度关注，也引起了易初前山明珠商业广场的招商，除引起了华润万家、沃尔玛的高度关注，也引起了易初莲花的极大兴趣。虽其并未参与最终的抢夺战，但现易初莲花方高层已连同珠海市招商莲花的极大兴趣。虽其并未51、参与最终的抢夺战，但现易初莲花方高层已连同珠海市招商局，加紧于珠海寻址，加快抢摊珠海步伐。局，加紧于珠海寻址，加快抢摊珠海步伐。家乐福家乐福登陆前山登陆前山 家乐福在城市广场成功经营后，又于家乐福在城市广场成功经营后，又于20062006年签订进驻翰林苑二期商业部分年签订进驻翰林苑二期商业部分卡都卡都商业城（暂定名）的意向协议，继签约进驻明珠商业广场的华润万家之后，成功抢摊前商业城（暂定名）的意向协议，继签约进驻明珠商业广场的华润万家之后，成功抢摊前山。其将与华润万家前山店于一公里半径范围内近距离对垒。山。其将与华润万家前山店于一公里半径范围内近距离对垒。现在的前山正吸引着各大商业巨头的兴趣现52、在的前山正吸引着各大商业巨头的兴趣81外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海国美、苏宁加快布局国美、苏宁加快布局 国美电器国美电器20062006年年5 5月月1 1日在珠海的首家店面隆重登场日在珠海的首家店面隆重登场 。苏宁电器苏宁电器20062006年年1111月月2727日宣布珠海凤凰北店将于日宣布珠海凤凰北店将于1212月月1616日开业，其并宣布：苏日开业，其并宣布：苏宁将在一年时间里，占据珠海家电市场宁将在一年时间里，占据珠海家电市场35354040的份额，未来将在珠海开的份额，未来将在珠海开5 56 6家店。家店。国美电器国美电器1111月月2828日宣称日宣称“珠海家电即将迈53、入国美时代珠海家电即将迈入国美时代”。国美在珠海的第二家店。国美在珠海的第二家店面，国美旗舰拱北店将于面，国美旗舰拱北店将于1212月月2 2日开业。日开业。而国美在珠海目标是占据家电市场的一半份而国美在珠海目标是占据家电市场的一半份额，同时在珠海有更长远的战略计划。年内争取开设额，同时在珠海有更长远的战略计划。年内争取开设3 3到到5 5家店铺，近期总投资将近家店铺，近期总投资将近2 2亿元，扩张亿元，扩张8 8家店铺，并将网络拓展到珠海西区，进军农村的二三级市场。家店铺，并将网络拓展到珠海西区，进军农村的二三级市场。国美电器国美电器20062006年决定进驻前山明珠百货广场年决定进驻前山明54、珠百货广场82外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海1.1.来源于他们对于珠海今天以及未来市场环境的认可。来源于他们对于珠海今天以及未来市场环境的认可。2.2.珠海珠海GDPGDP每年正以每年正以1010个百分点的速度增长。个百分点的速度增长。尤其是工业的发展，大大带动了人流、物流的增长；再加上珠海地理位置与澳门临近的优势，近年珠海与港澳合作的进一步深入发展以及交通设施不断地完善，珠海的商机大增。3.3.前山一带包括外来人口有前山一带包括外来人口有3030万人，万人，饱含无限商机。饱含无限商机。4.4.商业巨头抢滩前山给我们带来了积极信号商业巨头抢滩前55、山给我们带来了积极信号5.5.同时也带给本项目很多的机会同时也带给本项目很多的机会83珠海商业地产总论珠海商业地产总论o商业地产发展空间逐步扩大，后势较为乐观商业地产发展空间逐步扩大，后势较为乐观n珠海商业资本的竞争越来越激烈珠海商业资本的竞争越来越激烈本地一些支柱企业进入商业地产开发浪潮，外地商业巨头大举进军珠海在很大程度上推动了珠海商业的迅猛发展，也促进了商业地产的升级。n珠海商业地产进入调整期珠海商业地产进入调整期从2004开始的，珠海商业市场出现众多利好消息，带动了商业发展。n交通布局的变化将为珠海带来人流和商机交通布局的变化将为珠海带来人流和商机港珠澳大桥、珠三角城市轻轨年底动开、广56、珠铁路复工、粤西高速通车、珠三角高速公路网以及珠海城市新规划确定区域中心城市地位等，交通布局的变化直接推动城市经济的快速发展，为珠海带来周边地区大量的人流和物流，为商业地产的发展带来新的商机。n个别商业项目的旺销促进了投资者的投资热情个别商业项目的旺销促进了投资者的投资热情迎宾广场、米兰丽都等创造了良好的销售业绩，提升市场投资信心。84珠海商业地产总论珠海商业地产总论o商业物业质素普遍不高商业物业质素普遍不高n纯粹意义上的商业地产项目较少纯粹意义上的商业地产项目较少主要分布在拱北万佳百货、吉大国贸海天城、百货广场、免税商场以及香洲的茂业百货、扬名广场少数几个地方，大量的还是表现在住宅小区的底层57、商铺和临街商铺上规模偏小，形成不了大的商业氛围，只能作为社区性服务商业物业。n主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少开发理念不高，经营管理不科学，商业档次较低、业态分散、布局零乱、缺乏主题商业地产，不能强烈吸引客户尤其是周边城市客户前来购物消费，辐射能力较弱。n业幅射力较窄，经营局限在本地市场业幅射力较窄，经营局限在本地市场 项目规模小，缺乏完善的集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型商业地产项目，经营能力差、扩张能力弱，竞争力不强，与现代化的商业地产的要求还有较大的差距。n商业业态向多元化发展商业业态向多元化发展 新兴零售业态的迅猛发展，如各类超市、购物58、中心、便利店、仓储式商店、一站式购物等满足了城乡居民不同层次的需要。85珠海商业地产总论珠海商业地产总论o底底层层临临街街小小面面积积商商铺铺是是目目前前销销售售最最为为理理想想的的商商业物业业物业n临街商铺销售情况持续向好临街商铺销售情况持续向好临街商铺销售价格并没有影响其商铺的销售速度，而且销售进度整体要好于非临街的商铺。n底层商铺的销售速度较快底层商铺的销售速度较快底层商铺的销售速度大大快于二层、三层商铺的销售进度。二层、三层的商铺销售率普遍偏低，出现大量空置率，甚至有滞销的情况。n商铺的价格是层层递减商铺的价格是层层递减一般来说二层商铺价格相当于一层价格的60%左右，三层价格相当于二层59、价格的60%，三层以上的商铺从收益上来看，甚至已经低于同楼层住宅的水平。n小面积商业更受置业者关注小面积商业更受置业者关注就目前的商业项目的市场存量单位的面积来看，大部分难以消化的铺位均在100以上，60平以下的商铺为市场的供求主力。86珠海商业地产总论珠海商业地产总论o商业地产的开发及经营水平较低商业地产的开发及经营水平较低n商业项目开发的专业度不高商业项目开发的专业度不高大部分开发商缺乏整体的商业规划概念，缺乏对于商业规划中的人流、物 流、车流等商业配套综合因素考虑。n开发商倾向于急于销售商铺开发商倾向于急于销售商铺持续性经营观念比较薄弱，推广中引诱式的空头承诺较多，对投资者较负 责任的投60、资保障条款少和风险共担意识薄弱。n商业物业传统营销色彩浓郁商业物业传统营销色彩浓郁大多数的商业物业基本依赖于市场自然消化法则，造成了位置好的、临街 的商铺市场消化速度较快，其它物业滞销。n商业特色定位不明晰商业特色定位不明晰项目依然存在重规模，轻定位；重概念，轻执行的弊端，主要表现为后期 招商没有引导性，还停留在自发层面。87珠海商业地产总论珠海商业地产总论o社区商业很不成熟，发展机会明显社区商业很不成熟，发展机会明显n住宅社区的底商是珠海投资者较为青睐的商业形态，然而多住宅社区的底商是珠海投资者较为青睐的商业形态，然而多数发展商都存在急于数发展商都存在急于“脱手脱手”的心态，因此，多数社区（61、甚的心态，因此，多数社区（甚至是早期的大型社区）的底商都没有经过细致的规划（为了至是早期的大型社区）的底商都没有经过细致的规划（为了快速消化，一般的规划就是划小商铺的单位面积），基本上快速消化，一般的规划就是划小商铺的单位面积），基本上都没有根据社区居民的特征规划业态业种布局，更没有采取都没有根据社区居民的特征规划业态业种布局，更没有采取有针对性的招商工作。有针对性的招商工作。n很多社区都缺乏银行、超市等基本的便民型商业，社区居民很多社区都缺乏银行、超市等基本的便民型商业，社区居民一般都在核心及次核心的商圈采购物品，社区生活的便利性一般都在核心及次核心的商圈采购物品，社区生活的便利性明显不足。62、明显不足。88前山商业市场态势89前山概况前山概况 o19871987年前山正式建镇，年前山正式建镇，20012001年年8 8月月“撤镇改街撤镇改街”。辖。辖区面积区面积5353平方公里，常住人口平方公里，常住人口17.817.8万人，其中户藉人万人，其中户藉人口口4.84.8万余人，辖万余人，辖2121个社区居委会。个社区居委会。o前山属地工业产值约前山属地工业产值约206206亿元，国内生产总值约亿元，国内生产总值约6868亿亿元，街道所属国民生产总值元，街道所属国民生产总值1414亿元，税收亿元，税收2.32.3亿元。亿元。o随着南屏、横琴及西区的开发渐入高潮，城区西扩，随着南屏、横琴63、及西区的开发渐入高潮，城区西扩，珠海的城市轴线已向西延伸，前山已居珠海城市几何珠海的城市轴线已向西延伸，前山已居珠海城市几何中心，区位优势日益凸显。中心，区位优势日益凸显。为珠海极具发展潜力的地区为珠海极具发展潜力的地区90前山商业市场分析前山商业市场分析o前山商业主要分建材商业和非建材商业。前山商业主要分建材商业和非建材商业。o前山商圈以前山市场为核心，以世邦装饰广场为龙头，前山商圈以前山市场为核心，以世邦装饰广场为龙头，已经发展成为珠海著名的建材商圈。已经成为华南地区已经发展成为珠海著名的建材商圈。已经成为华南地区首屈一指的建材商圈，以世邦为核心的丽晶灯饰、永晟首屈一指的建材商圈，以世邦为64、核心的丽晶灯饰、永晟家居城、浩益花园临街商铺、富康苑临街商铺、翰林苑家居城、浩益花园临街商铺、富康苑临街商铺、翰林苑商业中心等几个商业项目一层的出租率均达商业中心等几个商业项目一层的出租率均达100%100%。o轻轨对前山影响明显，明珠商业广场轻轨对前山影响明显，明珠商业广场华润万家华润万家和和国美国美进进驻；驻；家乐福家乐福进驻翰林苑二期等利好消息对前山商业发展进驻翰林苑二期等利好消息对前山商业发展将起重要作用将起重要作用.前山其它商业发展起点低，但速度快前山其它商业发展起点低，但速度快91前山交通前山交通 前山路线前山路线1 1路、路、5 5路、路、6 6路、路、8 8路、路、1515路、65、路、1616路、路、1818路、路、3131路、路、9999路、路、4040路、路、6060路、路、5555路、路、2222路、路、2323路、路、602602路、路、609609路及观光巴士的路及观光巴士的2 2号线路；号线路；可以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。可以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。广珠城际轻轨已全面开工，明珠段及前山港段已施工。广珠城际轻轨已全面开工，明珠段及前山港段已施工。项目前翠微西路改建完成项目前翠微西路改建完成逸仙路正在拓宽，改造逸仙路正在拓宽，改造新开通的新开通的1818路路车经过本项目车经过本项目92前山的二小时经济圈前山的二小时经济66、圈931.4公里明珠段轻轨本项目明珠段轻轨到本项目的距离大约为明珠段轻轨到本项目的距离大约为1.41.4公里公里广珠轻轨广珠轻轨轻轨的拱北站修好后可以方便广州、中轻轨的拱北站修好后可以方便广州、中山、澳门等客户到达珠海的各个区域，山、澳门等客户到达珠海的各个区域，从而可能为本项目带来大量的人流。从而可能为本项目带来大量的人流。为本项目带来大量的人流为本项目带来大量的人流94广珠轻轨广珠轻轨o设计方案中，由于注重各个区域的协调发展，将极可设计方案中，由于注重各个区域的协调发展，将极可能诞生一个新的城市区域商业中心；能诞生一个新的城市区域商业中心；o沿线区域呈带状发展，可能促进带状城市格局的出现；67、沿线区域呈带状发展，可能促进带状城市格局的出现；o沿线站点带来人流聚集，会促进各个站点区域的发展，沿线站点带来人流聚集，会促进各个站点区域的发展，形成多个城市公共节点；形成多个城市公共节点；o使得周边区域汇聚了大量人气与商气，大幅提升了前使得周边区域汇聚了大量人气与商气，大幅提升了前山地块的价值，也极大加速了区域配套设施的建设和山地块的价值，也极大加速了区域配套设施的建设和发展，提升了前山的区域地位，加速了前山商业的发发展，提升了前山的区域地位，加速了前山商业的发展进程。展进程。广珠轻轨建设提升前山交通地位、商业价值广珠轻轨建设提升前山交通地位、商业价值95前山商业发展利好前山商业发展利好o建68、材业蓬勃发展，带动商业地产升级。建材业蓬勃发展，带动商业地产升级。o前山建材产业的蓬勃发展，拉动了周边商业地产租金前山建材产业的蓬勃发展，拉动了周边商业地产租金上涨，价格上扬，催生了该地域的商业地产开发繁荣上涨，价格上扬，催生了该地域的商业地产开发繁荣兴盛，造就了商圈规模迅速扩大。兴盛，造就了商圈规模迅速扩大。o明珠路及明珠路及105国道改造工程的全面开工、城际轻轨的国道改造工程的全面开工、城际轻轨的建设，特别是明珠站的设置，将加速前山明珠路配套建设，特别是明珠站的设置，将加速前山明珠路配套设施的建设。设施的建设。o明珠站点不仅成为珠海主城区的重要公共交通枢纽，明珠站点不仅成为珠海主城区的重要69、公共交通枢纽，更成为珠海与周边城市轨道的衔接枢纽，这一切将为更成为珠海与周边城市轨道的衔接枢纽，这一切将为明珠路带来庞大的人流和无限的商机。明珠路带来庞大的人流和无限的商机。前山商业必然升级前山商业必然升级96商业巨头向前山看齐商业巨头向前山看齐o明珠商业广场引众巨头目光明珠商业广场引众巨头目光n沃尔玛、华润万家、台湾的乐购、大福源以及新一佳、沃尔玛、华润万家、台湾的乐购、大福源以及新一佳、人人乐、易初莲花都对此项目表示出浓厚的兴趣。人人乐、易初莲花都对此项目表示出浓厚的兴趣。n华润万家、国美竞争胜出，强势进住前山明珠商业广华润万家、国美竞争胜出，强势进住前山明珠商业广场场o家乐福签订进驻前山70、翰林苑二期商业项目意向家乐福签订进驻前山翰林苑二期商业项目意向97观点提炼观点提炼p华润万佳、家乐福、国美电器进入前山商业华润万佳、家乐福、国美电器进入前山商业市场，为前山商业发展注入新的活力。市场，为前山商业发展注入新的活力。p前山商业地产市场发展态势良好，将随着轻前山商业地产市场发展态势良好，将随着轻轨的建设迎来新的契机。轨的建设迎来新的契机。p华润万佳、家乐福、国美电器进入前山商业华润万佳、家乐福、国美电器进入前山商业市场，不但为前山商业发展注入新的活力，市场，不但为前山商业发展注入新的活力，同时意味前山商业已摆脱中、低端路线的窠同时意味前山商业已摆脱中、低端路线的窠臼，迈向针对中高端客71、户发展的新篇章。臼，迈向针对中高端客户发展的新篇章。98对项目开发前进行SWOT分析，明确自身的优略，对项目定位起到相当的指导作用I:I:自身资源（自身资源（ItemselfItemself）99地块周边情况地块周边情况拱北本项目新香洲中山十四村工业强街A A地块：地块：翠微西路于翠微西路于翠前北路交翠前北路交交叉处交叉处B B地块：地块：翠微东路于翠微东路于翠前北路交翠前北路交交叉处交叉处工业区AB100地块周边情况地块周边情况o珠海工业区集中在前山珠海工业区集中在前山o项目周边的工业区为项目周边的工业区为n翠景工业区翠景工业区n周边企业主要有周边企业主要有o三美电机三美电机o天大药业天大药72、业翠景工业区图101A A地块地块地块地块B B地块区域地块区域地块区域地块区域N地块情况地块情况翠翠翠翠微微微微西西西西路路路路翠翠翠翠前前前前路路路路A A地块原为厂房用地，现正处于拆迁中。整个地块较为方正平地块原为厂房用地，现正处于拆迁中。整个地块较为方正平整，整，B B地块周边有几栋工业厂房，可正常使用。地块周边有几栋工业厂房，可正常使用。102周边情况周边情况A A地块废旧地块废旧工厂拆迁工厂拆迁现场现场紧邻紧邻A A地块地块北面住宅北面住宅区区A A地块拆迁地块拆迁现场及西现场及西侧民宅侧民宅B B地块厂房地块厂房排洪渠排洪渠103B B地块南侧地块南侧A A地块东侧地块东侧B B73、地块西侧地块西侧A A地块南侧地块南侧邻翠微西路邻翠微西路周边人均消费力低周边人均消费力低商业价值一般，可做街铺商业价值一般，可做街铺地块商业价值分析地块商业价值分析104项目自身情况分析项目自身情况分析o项目项目SWOTSWOT分析分析n优势S（strength）n劣势W（weakness）n机会O（opportunity）n威胁T（Threat）105项目项目SWOTSWOT分析分析n项目小区整体规模大项目小区整体规模大(34(34万平万平),),档次高档次高n周边小区多华电地块、泰然花园、石鸣苑、华业香庄、周边小区多华电地块、泰然花园、石鸣苑、华业香庄、永晟集团地块、美林雅筑、翠竹苑、嘉74、园、文伟地块永晟集团地块、美林雅筑、翠竹苑、嘉园、文伟地块n交通发达交通发达n人流量大人流量大n区域区域n发展商品牌优势发展商品牌优势优势优势S S（strengthstrength）：）：106项目项目SWOTSWOT分析分析n周边环境脏乱差周边环境脏乱差n周边消费力水平底，多为中低收入人群周边消费力水平底，多为中低收入人群n排洪渠对项目商业街影响大排洪渠对项目商业街影响大劣势劣势WW（weaknessweakness）107项目项目SWOTSWOT分析分析n周边非建材商业配套少，其它商业发展空间巨大周边非建材商业配套少，其它商业发展空间巨大n轻轨站离项目近轻轨站离项目近n三台石路改造完成三75、台石路改造完成n逸仙路改造即将完成逸仙路改造即将完成n周边住宅商业配套规划规不完善、规模偏小周边住宅商业配套规划规不完善、规模偏小n前山现有商业档次普遍不高前山现有商业档次普遍不高n前山消费者高档消费需求明显前山消费者高档消费需求明显机会机会O（opportunity）：）：108项目项目SWOTSWOT分析分析n区域竞争加剧，区域竞争加剧，n其它商圈分流消费明显，金额巨大其它商圈分流消费明显，金额巨大n市场其他商业项目上市速度快于本市场其他商业项目上市速度快于本项目项目威胁威胁T T（ThreatThreat）：）：109价值极点价值极点与竞争者相同的：轻轨带来的利好；轻轨带来的利好；便利的76、交通网络；便利的交通网络；前山区域的前山区域的“变变”；独特优势：招商的品牌效应；招商的品牌效应；招商超前的产品设计理念；招商超前的产品设计理念；项目规模大，利于营造区域商业；项目规模大，利于营造区域商业；110CCTICCTI推导模式下发展战略初判推导模式下发展战略初判CCTI发展战略初判消费者需求研判Consumer市场竞争分析Competitor市场态势Trend自身资源条件评析Item self区域商业不集中，非建材商业竞争力差。市场中高端需求满足不了，区域市区域商业不集中，非建材商业竞争力差。市场中高端需求满足不了，区域市场中高端消费者较隐性，区域商业中心缺位场中高端消费者较隐性，区77、域商业中心缺位区域市场产品同质化现象明显、档次雷同，区域市场竞争近期将加剧区域市场产品同质化现象明显、档次雷同，区域市场竞争近期将加剧前山的商业发展潜力巨大，区域性中高档次商业缺位前山的商业发展潜力巨大，区域性中高档次商业缺位发展商品牌优势明显，项目地块位置将是近年内市场关注焦点，项目定位中发展商品牌优势明显，项目地块位置将是近年内市场关注焦点，项目定位中高端区域性商业时机和条件成熟高端区域性商业时机和条件成熟锁定适配项目优势的开发方向：锁定适配项目优势的开发方向：锁定适配项目优势的开发方向：锁定适配项目优势的开发方向：区域性城市化时尚区域性城市化时尚MAL111第二章第二章:CCTI:CCT78、I运营模式下的定位体系展开运营模式下的定位体系展开 112类似商业分析113五洲花城（世派街）五洲花城（世派街）o老香洲于新香洲交界处老香洲于新香洲交界处o依托建筑面积依托建筑面积100100万平方米的大型住宅社区万平方米的大型住宅社区o总规划面积总规划面积1010万。首期开发面积万。首期开发面积4 4万万o倾力打造倾力打造“特许经营品牌街特许经营品牌街”。o一层已售超过一层已售超过90%90%；二楼已售；二楼已售80%80%利用新香洲的崛起，顺利销售利用新香洲的崛起，顺利销售114城市风景城市风景o新香洲城市风景（华润万家）o新香洲也曾是个新兴的城区，随着城市化进程的加快，周边人气日旺，中端79、需求量增加；o城市风景项目在规划之初就和华润万家达成协议，对商业进行整体规划周边租金平均可达120元/。华润万家的总体平均租金达40元/；o现在整体经营很好，超市人流量大，街铺全部出租；利用城市扩展机会，成功成为区域性的商业中心利用城市扩展机会，成功成为区域性的商业中心115做区域性商业条件成熟做区域性商业条件成熟o轻轨对前山的商业发展将带来关键性的影响o轻轨明珠站将给项目周边带来巨大人流和物流o105国道改建完成将解决项目周边交通堵车问题o三台石路的改造完成及18路车通车解决了项目周边和市内各区域的联系（从华发新城经过明珠广场、项目地、世邦家具世界、家乐福、新香洲、老香洲到中大五院）o逸仙路80、的拓宽将增强项对目周边区域的辐射力o珠海城市化进程加快前山区域的发展o项目及周边楼盘（华电地块、泰然花园、石鸣苑、华业香庄、永晟集团地块、美林雅筑、翠竹苑、嘉园、文伟地块）的出现将带来大量中端人群的需求116市场调查资料市场调查资料项目周边商业情况：项目周边商业情况：业态杂乱业态杂乱商业形态不统一商业形态不统一消费人群大消费人群大轻轨和城市的发展带来机会轻轨和城市的发展带来机会区域性城市化商业中心缺位区域性城市化商业中心缺位 区域性城市化区域性城市化时尚时尚MALLMALL类似项目类似项目参参考考根据调研资料对项目推导根据调研资料对项目推导117客户定位客户定位街铺街铺 周边生意客户周边生意客81、户/澳门投资客澳门投资客商业中心商业中心 中小型投资客户中小型投资客户坎式街廊坎式街廊 周边生意客户周边生意客户/自经营客户自经营客户118形象定位形象定位品牌的品牌的/值得投资信赖的值得投资信赖的/运作成熟的运作成熟的新型的新型的/经营持久的经营持久的/增值能力强的增值能力强的统一管理的统一管理的/形象统一的形象统一的有主力名店的有主力名店的/有广场的有广场的/形成双面街的形成双面街的填补片区消费空白的填补片区消费空白的中高端住户支撑消费的中高端住户支撑消费的复合商业街廊复合商业街廊119产品定位产品定位街铺街铺 沿商业价值面沿商业价值面中等体量商业中心中等体量商业中心 路口交汇处路口交汇处82、/商业磁极点商业磁极点坎式街廊坎式街廊 形成住区与商业的割断面形成住区与商业的割断面规划形态符合商业面积规划形态符合商业面积/形象面形象面/销售价值要求销售价值要求;120业态定位业态定位日常消费所需的日常消费所需的/新生活品质的新生活品质的改变前山传统生活消费的改变前山传统生活消费的非传统建材类的非传统建材类的如精品超市如精品超市/特色餐饮特色餐饮/特色服饰特色服饰/特色生活馆特色生活馆/特色休闲特色休闲特色运动特色运动/特色娱乐等城市化生活业态特色娱乐等城市化生活业态;121档次定位档次定位中高档的中高档的/城市化的城市化的/时尚化的时尚化的区域性区域性生活购物消费场生活购物消费场前山前景83、规划前山前景规划/消费人群需求消费人群需求/招商品牌招商品牌/地块特征地块特征符合塑造区域性生活购物消费场的基本机会要素；符合塑造区域性生活购物消费场的基本机会要素；122经营模式定位经营模式定位租售结合租售结合/以售为主以售为主主力店以租待售主力店以租待售统一展示统一展示/引导招商引导招商/统一管理的统一管理的可销售的街铺及坎式街廊总面积占总商业面积的可销售的街铺及坎式街廊总面积占总商业面积的64%64%（一层商（一层商业中心不包含在内）业中心不包含在内）;123具体指标具体指标满分满分本项目本项目春泽明园春泽明园五洲花城五洲花城城市风景城市风景评估项目评估项目评分评分评分评分评分评分评分评84、分区位级差区位级差10107 79 98 88 8 项目位置项目位置10107 79 98 88 8 主力店带动主力店带动10109 98 89 99 9 商业环境商业环境8 85 58 87 78 8 交通交通升值潜力升值潜力8 87 77 76 6 7 7 通达程度通达程度6 65 55 56 6 5 5 道路状况道路状况3 33 32.52.53 3 3 3 规划规划项目规模项目规模3 33 31 13 3 3 3 开阔性开阔性3 32.52.52 23 3 3 3 价格定位价格定位市场比较法市场比较法124铺型铺型实用性实用性3 33 32.52.53 3 3 3 新颖独特性新颖独特性85、2 22 21.51.52 2 2 2 配套配套车位车位5 53 33 34 4 4 4 活动场所活动场所4 43 32 23 3 4 4 设施档次设施档次4 44 43 33 3 4 4 发展商品牌发展商品牌5 55 53 34 4 4 4 建筑建筑实用率实用率5 55 53 33 3 4 4 质量保证质量保证3 33 32 23 3 2 2 物业物业公司品牌公司品牌4 44 42 23 3 3 3 提供服务提供服务4 44 42 23 3 3 3 合计合计10010084.584.575.575.5818187 87 参考价格参考价格1 1170001700018000180002127786、21277价格定位价格定位市场比较法法市场比较法法125n与春泽明园相比，项目均价与春泽明园相比，项目均价=1700084.575.5=19026=1700084.575.5=19026元元/n与五洲花城相比，项目均价与五洲花城相比，项目均价=1800084.581=18777=1800084.581=18777元元/n与城市风景比，项目均价与城市风景比，项目均价=2127784.587=20665=2127784.587=20665元元/o由于城市风景在各方面与本项目具有极大相似性，故由于城市风景在各方面与本项目具有极大相似性，故其权重取其权重取0.70.7；春泽明园为；春泽明园为2003287、003年项目取年项目取0.1250.125；五；五洲花城为洲花城为20042004年项目取年项目取0.1750.175，得出项目均价：，得出项目均价：nX1=206650.7+190260.125+187770.175 X1=206650.7+190260.125+187770.175=20128=20128元元/价格定位价格定位市场比较法市场比较法126o收益还原法定价：收益还原法定价：n通过调查，目前项目所处地块首层租金在通过调查，目前项目所处地块首层租金在110110元元/左右。左右。n利用市场收益还原法保守估算物业价格，这里以投利用市场收益还原法保守估算物业价格，这里以投资者常规收回投88、资的心理年限资者常规收回投资的心理年限1515年来计算，则可保年来计算，则可保守估算本项目首层价格估算为：守估算本项目首层价格估算为：nX2=1101215=19800X2=1101215=19800元元/价格定位价格定位收益还原法收益还原法127o最终价格建议：最终价格建议：n项目均价项目均价=70%=70%市场比较价位市场比较价位+30%+30%收益还原价位收益还原价位n即本项目商业部分建议均价为即本项目商业部分建议均价为=2012870%+1980030%=20029=2012870%+1980030%=20029元元/n根据整数定价一层临街铺售价为：根据整数定价一层临街铺售价为：20089、0020000元元/n二层临街铺售价为一层的二层临街铺售价为一层的50%50%：20000*0.5=1000020000*0.5=10000元元/n 一层内街铺售价为一层临街铺的一层内街铺售价为一层临街铺的80%80%：20000*0.8=1600020000*0.8=16000元元/n集中式商业一层售价为一层临街铺的集中式商业一层售价为一层临街铺的90%90%：20000*0.9=1800020000*0.9=18000元元/n集中式商业二层售价为集中式商业一层售价的集中式商业二层售价为集中式商业一层售价的56%56%：18000*0.56=1008018000*0.56=10080（整数定90、价为：（整数定价为：1000010000元元/）n集中式商业三层售价为集中式商业二层售价的集中式商业三层售价为集中式商业二层售价的50%=10000*0.5=500050%=10000*0.5=5000元元/价格定位价格定位128价格定位价格定位项目价格为：项目价格为：o一层临街铺售价：一层临街铺售价：20000 20000元元/o二层临街铺售价：二层临街铺售价：10000 10000元元/o一层内街铺售价：一层内街铺售价：16000 16000元元/o集中式商业一层售价：集中式商业一层售价：1800018000元元/o 二层售价：二层售价：1000010000元元/o 三层售价：三层售价：591、000 5000元元/129业态销售分析业态销售分析街铺的销售可行性是最大的街铺的销售可行性是最大的街铺的价值是现有的商业形态里价格最高的街铺的价值是现有的商业形态里价格最高的坎式街铺的价值大于传统的二层规划街铺坎式街铺的价值大于传统的二层规划街铺靠近商业靠近商业磁极点的地方做内街的销售可行性最大磁极点的地方做内街的销售可行性最大三层以上的商业物业是很难销售的三层以上的商业物业是很难销售的三层以上的商业物业价值很低三层以上的商业物业价值很低130CCTICCTI推导模式下的核心市场出路推导模式下的核心市场出路定位核心主线定位核心主线解决之道解决之道档次定位档次定位形象定位形象定位业态定位业态定92、位产品定位产品定位客户定位客户定位价格定位价格定位中高档中高档/城市化城市化/时尚化时尚化/区域性区域性/复合商业街廊复合商业街廊日常的日常的/非传统生活消费的非传统生活消费的/新生活品质的新生活品质的街铺街铺/中等体量商业中心中等体量商业中心/坎式街廊坎式街廊 周边生意客户周边生意客户/澳门投资客中小型投资客户澳门投资客中小型投资客户/自经营客户自经营客户以高出本项目区域均价，体现项目档次，凸现品牌价值。以高出本项目区域均价，体现项目档次，凸现品牌价值。131第二部分 价值论证挖掘价值132确定商业规模是本案最大难题133提出问题提出问题可行性分析可行性分析前景分析前景分析商业做多大面积商业93、做多大面积?经济论证经济论证确定合理商业规模确定合理商业规模如何确定商业规模？如何确定商业规模？134如何确定商业规模？如何确定商业规模？第一步：从经济效益角度分析135珠海其他商业街售价租金情况珠海其他商业街售价租金情况o五洲花城五洲花城 靠近家乐福超市部分的价格为靠近家乐福超市部分的价格为17000-2000017000-20000元元/，其，其他部分价格为他部分价格为11000130001100013000元元/；二层商铺价格较低，为；二层商铺价格较低，为5000700050007000元元/；现在三级市场价格升至现在三级市场价格升至280000280000元元/；外街一、二层合租外街一94、二层合租30-4030-40元元/，内街，内街5050元元/。o春泽明园春泽明园 2003 2003年年6 6月月2020日开盘，一层临街商铺的均价为日开盘，一层临街商铺的均价为1700017000元元/；内街商铺的均价为；内街商铺的均价为1200012000元元/；一层临街商铺租金为每月；一层临街商铺租金为每月100100150150元元/每平方米；内街商铺租金为每月每平方米；内街商铺租金为每月8080100100元元/。o南厦丰泽园南厦丰泽园 平均售价平均售价1247312473元元/；另一部分为非临街商铺或临街；另一部分为非临街商铺或临街位置较差的商铺，平均售价位置较差的商铺，平均售价95、83708370元元/；南厦丰泽园总体均价；南厦丰泽园总体均价1074910749元元/；小面积铺位租金约小面积铺位租金约110110；夏美路段约为；夏美路段约为6060元元/。136项目周边物业售价租金情况项目周边物业售价租金情况o旺嘉购物广场街铺售价为旺嘉购物广场街铺售价为10000140001000014000元元/o兰铺花园永春茗茶兰铺花园永春茗茶20032003年年1150011500元元/o明珠路街铺街铺餐饮租金大约在明珠路街铺街铺餐饮租金大约在100100元元/o翠峰街口波斯猫文具翠峰街口波斯猫文具166166元元/o嘉园街铺（大门口）精品租金嘉园街铺（大门口）精品租金138.896、8138.88元元/o嘉园街铺五金店租金嘉园街铺五金店租金4848元元/137项目商业销售价格预计项目商业销售价格预计o项目地价格市场均价预计项目地价格市场均价预计(市场对比法、收益还原市场对比法、收益还原法）法）n一层街铺售价：20000元/n二层街铺售价：10000元/n内街街铺位售价：16000元/n一层商场铺位售价：18000元/n二层商业售价：10000元/n三层商业售价：5000元/138如何确定商业规模？如何确定商业规模？第二步：从市场可行性角度分析139如何确定商业规模？如何确定商业规模？o市场可行性分析市场可行性分析n大商家进驻的可行性大商家进驻的可行性n销售实现的可行性销售97、实现的可行性140如何确定商业规模？如何确定商业规模？o大商家进驻的可行性大商家进驻的可行性n项目区内居民消费能力相对较强。项目区内居民消费能力相对较强。n众多商家对前山片区商业发展前景看好，沃尔众多商家对前山片区商业发展前景看好，沃尔玛、易初莲花、家乐福等商家及各大本地超市玛、易初莲花、家乐福等商家及各大本地超市对本片区有较大的入驻意向。对本片区有较大的入驻意向。n这类商家经营档次与业态和街铺无冲突，是对这类商家经营档次与业态和街铺无冲突，是对街铺业态的有效补充。街铺业态的有效补充。引进大商家完全可行引进大商家完全可行141如何确定商业规模？如何确定商业规模？-以以易初莲花选址为列易初莲花选98、址为列o易初莲花建筑标准指导要求易初莲花建筑标准指导要求o较大的店（较大的店（area10000Marea10000M）o较小的店（较小的店（Sales area10000MSales area10000M）o地块形状：矩形或梯形地块形状：矩形或梯形o临街面至少临街面至少8080米米o通道不小于通道不小于8080米米o深度宜为深度宜为120120250250米米o地块面积宜为地块面积宜为25000sq.m.25000sq.m.以上以上site area-site area-25000sq.m(up).25000sq.m(up).142如何确定商业规模？如何确定商业规模？o销售实现的可行性销售实99、现的可行性n前山现有销售的商业面积以建材为主前山现有销售的商业面积以建材为主n前山未来可销售的非建材商业面积小前山未来可销售的非建材商业面积小n投资客对前山商业投资信心指数上升投资客对前山商业投资信心指数上升n临街商铺销售情况持续向好临街商铺销售情况持续向好n住宅社区的底商是珠海投资者较为青睐的商业形态住宅社区的底商是珠海投资者较为青睐的商业形态 n商业地产的开发及经营水平较低商业地产的开发及经营水平较低n社区商业很不成熟，发展机会明显社区商业很不成熟，发展机会明显n招商品牌对商业的成功运做对投资客的信心保证招商品牌对商业的成功运做对投资客的信心保证做二层的商业街、内街销售可行做二层的商业街、100、内街销售可行143如何确定商业规模？如何确定商业规模？第三步：从市场前景角度分析144如何确定商业规模？如何确定商业规模？o商业市场前景n从前山整体消费水平和人口数量来看，前山目前尚不具从前山整体消费水平和人口数量来看，前山目前尚不具备开发超大规模的商业形态。备开发超大规模的商业形态。n从销售实现的可能性来看，如果商业层数越高，实现预从销售实现的可能性来看，如果商业层数越高，实现预期销售的可能性越小。期销售的可能性越小。n从有可能入驻的商家面积需求来看，单个商家所需面积从有可能入驻的商家面积需求来看，单个商家所需面积约为约为1-21-2万平方米，不包括一层独立经营的街铺。万平方米，不包括一层独101、立经营的街铺。145如何确定商业规模？如何确定商业规模？o商业规模确定商业规模确定 商业面积应控制在商业面积应控制在5 5万平方米以下，在确万平方米以下，在确定面积控制的情况下，根据建筑密度要求，定面积控制的情况下，根据建筑密度要求，尽量减少商业层数。尽量减少商业层数。146商业中心外街铺内铺商业布局规划一商业布局规划一147布局原因布局原因oA地块商业人流量大，但人均消费低做坎式地块商业人流量大，但人均消费低做坎式街铺可以有效吸引人流，满足现有需求和地街铺可以有效吸引人流，满足现有需求和地块的住户生活需求。块的住户生活需求。oB地块做开发时周边各住宅小区将陆续入住，地块做开发时周边各住宅小区102、将陆续入住，周边中高端消费需求大增。周边中高端消费需求大增。o等地开发时，做区域商业中心条件成熟。等地开发时，做区域商业中心条件成熟。148o根据前三步的考虑建议商业规划如下：根据前三步的考虑建议商业规划如下：oA A地块红色部分做坎式街铺地块红色部分做坎式街铺o面积为面积为:(185+160+200)*15*2=16350:(185+160+200)*15*2=16350oB B地块红色部分做坎式街铺地块红色部分做坎式街铺 176*15*2=5280 176*15*2=5280oB B地块内街地块内街300*15=4500 300*15=4500 oB B地块黄色部分做商业中心地块黄色部分做103、商业中心1800018000商业布局规划一商业布局规划一149确定商业规模一确定商业规模一o建筑指标（平方米）建筑指标（平方米）n总规划用地面积总规划用地面积170593.962.n总建筑面积总建筑面积341188n地块地块A61649.212n地块地块B108944.75n地块地块B商业面积商业面积27780坎式街铺二层坎式街铺二层2640坎式街铺一层坎式街铺一层2640商业中心商业中心18000(三层三层)内街内街4500（单层）（单层）n地块地块A商业面积商业面积16350坎式街铺一层坎式街铺一层8175坎式街铺二层坎式街铺二层8175n总商业建筑面积总商业建筑面积44130n总商业建筑104、面积占总面积的总商业建筑面积占总面积的12.9%150确定商业均价一确定商业均价一n商业总销售额商业总销售额 （元）（商业中心三层自留）（元）（商业中心三层自留）B B地块为：地块为：3.4923.492亿亿n街铺为：街铺为：2640*20000+2640*10000=792000002640*20000+2640*10000=79200000n商业中心为：商业中心为：6000*18000+6000*10000+6000*5000=1980000006000*18000+6000*10000+6000*5000=198000000n内街为：内街为：4500*16000=720000004500105、*16000=72000000 A A地块为：地块为：2.45252.4525亿亿n街铺为：街铺为：8175*20000+8175*10000=2452500008175*20000+8175*10000=245250000 A+B=A+B=594400000594400000亿亿n可售商业建筑面积：可售商业建筑面积：4413044130平方平方n均价均价=594400000/44130=13469.2=594400000/44130=13469.2元元/平米平米151外街铺内铺商业中心外街铺超市外街铺商业布局规划二商业布局规划二152布局原因布局原因oA A地块商业人流量大，但消费力差做街铺106、可地块商业人流量大，但消费力差做街铺可以有效吸引人流，同时做个小超市满足现有需以有效吸引人流，同时做个小超市满足现有需求和地块的住户生活需求。求和地块的住户生活需求。oB B地块做开发时周边各住宅小区将陆续入住，地块做开发时周边各住宅小区将陆续入住，周边中高端消费需求大增。周边中高端消费需求大增。o等地开发时，做区域商业中心条件成熟。等地开发时，做区域商业中心条件成熟。153o根据前三步的考虑建议商业规划如下：根据前三步的考虑建议商业规划如下：oA A地块红色部分做一层街铺及超市地块红色部分做一层街铺及超市o街铺面积为：街铺面积为：8000 8000 o超市面积为：超市面积为：3000 300107、0 oB B地块红色部分做坎式街铺地块红色部分做坎式街铺 （96+10296+102）*15*2=5940*15*2=5940oB B地块内街地块内街170*15=2550 170*15=2550 oB B地块黄色部分做商业中心街地块黄色部分做商业中心街2100021000（三层）（三层）商业布局规划二商业布局规划二154确定商业规模二确定商业规模二o建筑指标（平方米）建筑指标（平方米）n总规划用地面积总规划用地面积170593.962.n总建筑面积总建筑面积341188n地块地块A61649.212n地块地块B108944.75n地块地块B商业面积商业面积29490坎式街铺坎式街铺5940商108、业中心商业中心 21000(三层三层)内街内街2550n地块地块A商业面积商业面积11000一层街铺一层街铺8000超市超市3000n总商业建筑面积总商业建筑面积40490n总商业建筑面积占总面积的总商业建筑面积占总面积的11.9%155确定商业均价二确定商业均价二n商业总销售额商业总销售额 （元）（商业中心三层自留）（元）（商业中心三层自留）B B地块为：地块为：3.6093.609亿亿n街铺为：街铺为：2970*20000+2970*10000=891000002970*20000+2970*10000=89100000n商业中心为：商业中心为：7000*18000+7000*10000+109、7000*5000=231000007000*18000+7000*10000+7000*5000=231000000 0n内街为：内街为：2550*16000=408000002550*16000=40800000 A A地块为：地块为：2.0952.095亿亿n街铺为：街铺为：8000*20000=1600000008000*20000=160000000n超市为：超市为：1500*18000+1500*10000+1500*5000=495000001500*18000+1500*10000+1500*5000=49500000 A+B=570400000 A+B=570400000元元110、n可售商业建筑面积：可售商业建筑面积：4049040490n均价均价=570400000/40490=14087.4=570400000/40490=14087.4元元/平米平米156设计提示设计提示体现价值体现价值第三部分 设计提示体现价值157设计提示设计提示体现价值体现价值o概念设计创作源泉概念设计创作源泉o依据发展商要求依据发展商要求o依据价值论证及项目定位推导过程及结论依据价值论证及项目定位推导过程及结论o旨在体现我司提炼总结的项目六大价值点旨在体现我司提炼总结的项目六大价值点o从建筑规划角度对项目的理解从建筑规划角度对项目的理解158概念设计与创意概念设计与创意o商业产品建议商业产111、品建议n结合二层街铺不易销售、租金结合二层街铺不易销售、租金低的现实，结合街铺易销易用低的现实，结合街铺易销易用的特性，独创的特性，独创“坎式街铺坎式街铺”。n根据周边缺少休闲广场和体育配根据周边缺少休闲广场和体育配套的调查发现，在主力商业楼顶建立休闲运动广场。套的调查发现，在主力商业楼顶建立休闲运动广场。n结合项目周边结合项目周边1 1公里范围内尚无大型超市的特点，在商业业公里范围内尚无大型超市的特点，在商业业态方面考虑以大型超市带动项目其余商业部分。态方面考虑以大型超市带动项目其余商业部分。n项目前的排洪渠对影响负面影响大，沿排洪渠部分规划一条项目前的排洪渠对影响负面影响大，沿排洪渠部分规112、划一条停车带，解决商业部分的停车问题。停车带，解决商业部分的停车问题。159坎式街铺示意图坎式街铺示意图二楼商铺一楼商铺车库地面街道空中走廊创作思路创作思路 调查发现街铺二层售价调查发现街铺二层售价尽为一层铺位的尽为一层铺位的60%60%；项目；项目周边商业人流量大，商业环周边商业人流量大，商业环境拥挤，尽可能的增加街铺境拥挤，尽可能的增加街铺前的商业配套面积非常重要前的商业配套面积非常重要关于车库的停车安排问题关于车库的停车安排问题 进车出车线路分开在二进车出车线路分开在二旁，宽约（旁，宽约（3*23*2）6 6米，停车米，停车位有位有9 9米，足够停车。在车库米，足够停车。在车库旁有通道让113、人直接进入街道旁有通道让人直接进入街道住宅160项目规划示意项目规划示意街铺街铺+主力店主力店内街商业中心商业中心街铺街铺街铺商业中心商业中心161项目规划示意项目规划示意街铺街铺162商业和住宅的全盘考虑商业和住宅的全盘考虑o从整个项目来考虑商业人流、车流和住宅部分的人从整个项目来考虑商业人流、车流和住宅部分的人流、车流流、车流o从整体上考虑商业人流、餐饮、广场等对住宅部分从整体上考虑商业人流、餐饮、广场等对住宅部分的影响，把影响降到最低的影响，把影响降到最低163第四部分补充论证第四部分补充论证提升价值提升价值项目市场定位项目市场定位提升价值提升价值164工厂现况工厂现况工厂现况教差，外立114、面、楼顶要翻新工厂现况教差，外立面、楼顶要翻新电话咨询珠海市规划局说：珠海以前没受理过厂房改电话咨询珠海市规划局说：珠海以前没受理过厂房改新产业或商业用途的申请，也不会考虑。新产业或商业用途的申请，也不会考虑。165工厂情况分析工厂情况分析o红色工厂可再利用价值最大，但其大门方向要红色工厂可再利用价值最大，但其大门方向要重新规划，该建筑离路面坡差近一米重新规划，该建筑离路面坡差近一米o红色厂房位置为红色厂房位置为商业价值最大区商业价值最大区该处较不合适做该处较不合适做单面狭长的商业单面狭长的商业在项目前期可做办公楼在项目前期可做办公楼,后期可做商业管理用房后期可做商业管理用房166工厂情况分析115、工厂情况分析工厂整体形象较工厂整体形象较差差,改变使用功能得重改变使用功能得重新装修，和改变里面新装修，和改变里面人流、物流通道。人流、物流通道。周边市民对工业周边市民对工业区总体印象不好，改区总体印象不好，改变用途很难改变传统变用途很难改变传统印象。印象。工厂在地块中的位置工厂在地块中的位置不利于住宅规划布局不利于住宅规划布局工厂改边用途受限条件多工厂改边用途受限条件多167A工厂改成家居生活馆补充论证补充论证168前山装饰建材分布图前山装饰建材分布图三台石路商圈逸仙路商圈本项目169物业名称物业名称一层外街一层外街一层内街一层内街二层二层三层三层四层四层财富时代广场财富时代广场110150116、10050552929世邦装饰广场世邦装饰广场均价均价150一一层层内街一楼内街一楼7580 一一层层内街二楼内街二楼2030 4060 2030 友邦建材城友邦建材城80120 未出租未出租 商业二层以上租金都很低，并且该位商业二层以上租金都很低，并且该位置离建材商圈教远，做家居广场能否顺利置离建材商圈教远，做家居广场能否顺利销售是本案最大的问题。销售是本案最大的问题。建材商铺租金水平表建材商铺租金水平表170家居生活馆论证家居生活馆论证o前山的建材商业非常发达，为华南区域最大规模之一。前山的建材商业非常发达，为华南区域最大规模之一。市场容量有限，竞争激烈。市场容量有限，竞争激烈。o未来建材117、商业放盘量大。未来建材商业放盘量大。项目对面露天的建材市场项目对面露天的建材市场项目最近的建材市场项目最近的建材市场建议做补充型业态建议做补充型业态-家居生活馆家居生活馆171珠海现有项目珠海现有项目o扬名广场家居广场扬名广场家居广场n位置：老香洲扬名广场（吉之岛）四、五层位置：老香洲扬名广场（吉之岛）四、五层n占地面积：占地面积：55005500n租金：租金：50-7050-70元元/管理费：管理费：25-3525-35元元/n入驻商家：华师傅入驻商家：华师傅 顾家沙发顾家沙发 童话森林童话森林 迪士尼迪士尼 美力美力家家 古仓古仓n开业时间：开业时间：20062006年年9 9月份月份经营118、情况差经营情况差172潜在竞争项目潜在竞争项目项目名称项目名称世邦国际装饰广场世邦国际装饰广场4 4号厅号厅规模规模建筑面积：建筑面积：7500075000平方米平方米(1(1、2 2、3 3、4 4号厅建筑面积共有号厅建筑面积共有1717万平方米万平方米)地理位置地理位置珠海市前山路（立真灯饰旁）离项目珠海市前山路（立真灯饰旁）离项目开开 发发 商商世邦房地产公司世邦房地产公司业态特征业态特征家居建材店。经营业种主要有家居建材店。经营业种主要有陶瓷、瓷器、陶瓷、瓷器、室外园林用品、卫浴、五金、橱柜、木门、室外园林用品、卫浴、五金、橱柜、木门、木地板、灯饰、整体衣柜、家具、窗帘、饰木地板、灯饰119、整体衣柜、家具、窗帘、饰品。另有办公区，中传仓储、地下停车区。品。另有办公区，中传仓储、地下停车区。主要商户主要商户招商未启动招商未启动工程进度工程进度挖地基挖地基开业时间开业时间未知未知备注备注世邦国际装饰广场为前山第一家大型建材商世邦国际装饰广场为前山第一家大型建材商场，也场，也是珠海规模最为庞大的建材市场。是珠海规模最为庞大的建材市场。4 4号厅定位为号厅定位为“旗舰家居旗舰家居SHOPPING SHOPPING MALLMALL总代理大本营总代理大本营”本项目世邦广场四号厅夏逸庭院建材街173前山潜在商业项目分析前山潜在商业项目分析项目名称项目名称夏逸庭院建材街夏逸庭院建材街规模规模120、建筑面积：约建筑面积：约1000010000平方米平方米地理位置地理位置逸仙路逸仙路开开 发发 商商珠海市汇基房地产开发有限公司珠海市汇基房地产开发有限公司业态特征业态特征建材街建材街工程进度工程进度20062006年年7 7月开工月开工开业时间开业时间未知未知备注备注旧村改造。为传统夏村建材市场的旧村改造。为传统夏村建材市场的中心。中心。建材类商业：建材类商业：174商业布局规划三商业布局规划三外街铺内铺商业中心家居广场175布局原因布局原因oA A地块商业人流量大，但消费力差做坎式街地块商业人流量大，但消费力差做坎式街铺可以有效吸引人流，满足现有需求和地块铺可以有效吸引人流，满足现有需求和121、地块的住户生活需求。的住户生活需求。oB B地块做开发时周边各住宅小区将陆续入住，地块做开发时周边各住宅小区将陆续入住，周边中高端消费需求大增。周边中高端消费需求大增。o等地开发时，做商业中心条件成熟。等地开发时，做商业中心条件成熟。o可以在靠近世邦四号厅部分做家居广场，增加可以在靠近世邦四号厅部分做家居广场，增加商业面积，提升价值商业面积，提升价值176o根据前三步的考虑建议商业规划如下：根据前三步的考虑建议商业规划如下：oA A地块红色部分做坎式街铺地块红色部分做坎式街铺o面积为：（面积为：（185+160+200185+160+200）*15*2=16350*15*2=16350oB B122、地块红色部分做坎式街铺地块红色部分做坎式街铺 176*15*2=5280 176*15*2=5280oB B地块内街地块内街150*15=2500 150*15=2500 oB B地块黄色部分做商业中心街地块黄色部分做商业中心街1800018000（三层）（三层）oB B地块蓝色部分做家居广场地块蓝色部分做家居广场1000010000（二层）（二层）商业布局规划三商业布局规划三177确定商业规模三确定商业规模三o建筑指标（平方米）建筑指标（平方米）总规划用地面积总规划用地面积 170593.962.170593.962.n总建筑面积总建筑面积 341188 341188n地块地块A 61649123、.212A 61649.212n地块地块B 108944.75B 108944.75n地块地块B B商业面积商业面积 35780 35780 坎式街铺坎式街铺 5280 5280 商业中心商业中心 1800018000(三层三层)家居广场家居广场 10000 10000 内街内街 2500 2500n地块地块A A商业面积商业面积 16350 16350n总商业建筑面积总商业建筑面积 52130 52130n总商业建筑面积占总面积的总商业建筑面积占总面积的 15.3%15.3%178确定商业均价三确定商业均价三n商业总销售额（元）商业总销售额（元）（商业中心三层自留）（商业中心三层自留）B B124、地块为：地块为：4.5724.572亿亿n街铺为：街铺为：2640*20000+2640*10000=792000002640*20000+2640*10000=79200000n商业中心为：商业中心为：6000*18000+6000*10000+6000*5000=1980000006000*18000+6000*10000+6000*5000=198000000n家居广场为：家居广场为：5000*18000+5000*10000=1400000005000*18000+5000*10000=140000000n内街为：内街为：2500*16000=400000002500*16000=40125、000000 A A地块为：地块为：2.45252.4525亿亿 n街铺为：街铺为：8175*20000+8175*10000=2452500008175*20000+8175*10000=245250000 A+B=702450000 A+B=702450000元元n可售商业建筑面积：可售商业建筑面积：5213052130n均价均价=702450000/52130=13474.9=702450000/52130=13474.9元元/平米平米179B工厂改成创意工作室补充论证补充论证180改成创意工作室论证改成创意工作室论证o珠海文化产业市场巨大珠海文化产业市场巨大n文化产业园区、文化旅游业、126、动漫产业和相关文化产业四大文化产业园区、文化旅游业、动漫产业和相关文化产业四大板块在内的三十个文化产业项目进行了签约仪式，总签约金板块在内的三十个文化产业项目进行了签约仪式，总签约金额达七十二点五二亿元。额达七十二点五二亿元。n总投资亿元人民币的中国（珠海）民间千艺城，是集休总投资亿元人民币的中国（珠海）民间千艺城，是集休闲、旅游、体验、娱乐为一体的文化艺术场所。闲、旅游、体验、娱乐为一体的文化艺术场所。n投资亿元计划在斗门建设动画科技园的亚洲传奇有限投资亿元计划在斗门建设动画科技园的亚洲传奇有限公司。公司。n香港享有盛名的首部电脑动画的制作单位香港特思数码香港享有盛名的首部电脑动画的制作单位127、香港特思数码有限公司、永泰信息技术集团等将进入珠海市场。有限公司、永泰信息技术集团等将进入珠海市场。n将建文化博览为主题的将建文化博览为主题的“华夏之光华夏之光”珠海文化博览城。珠海文化博览城。n将建以书画为主题的宝典园文化村。将建以书画为主题的宝典园文化村。181已建创意园区已建创意园区o南方文化产业园南方文化产业园n由教育部高等教育出版社规划投资亿元、占地由教育部高等教育出版社规划投资亿元、占地万平方米的南方文化产业园已落户珠海金鼎。万平方米的南方文化产业园已落户珠海金鼎。n进入产业园的有蓝色畅想发行集团、动漫制作及网络远程教进入产业园的有蓝色畅想发行集团、动漫制作及网络远程教育、中国传媒128、大学与高等教育出版社全面战略合作协议等项育、中国传媒大学与高等教育出版社全面战略合作协议等项目。建成后的南方文化产业园将成为珠海市文化产业发展的目。建成后的南方文化产业园将成为珠海市文化产业发展的龙头之一。龙头之一。n教育动漫、教育资源平台、国际文化产业研究院、国际教育动漫、教育资源平台、国际文化产业研究院、国际图书版权贸易中心、南方特色新形态教材研发编辑出版图书版权贸易中心、南方特色新形态教材研发编辑出版基地等项目将落户园区。基地等项目将落户园区。182改成创意工作室论证改成创意工作室论证oLOFTLOFT概念盛行概念盛行n把工厂和仓库，变成最有个性、最前卫、年轻人最喜欢住的地方把工厂和仓库129、，变成最有个性、最前卫、年轻人最喜欢住的地方 nLOFTLOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构 n厂房里高大的窗户和空间满足了艺术创作的需要，而且厂房廉价的厂房里高大的窗户和空间满足了艺术创作的需要，而且厂房廉价的房租也不会给他们并不宽裕的生活带来过大的压力。房租也不会给他们并不宽裕的生活带来过大的压力。n艺术家在厂房提供的大空间中，自由构筑各种生活方式，在那里创艺术家在厂房提供的大空间中，自由构筑各种生活方式，在那里创作行为艺术，或办画展、雕塑展。厂房的大空间和多种可能的使用作行为艺术，或办画展、雕塑展。厂房的大空间和多种130、可能的使用方式吸引了大量的艺术家聚集，然后逐渐引来了艺术的追随者聚集。方式吸引了大量的艺术家聚集，然后逐渐引来了艺术的追随者聚集。n消费群体：消费群体：LOFTLOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是高度的，；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFTLOFT的消费群体，甚至包括一些的消费群体，甚至包括一些ITIT企业。企业。183改成创意工作室论证改成创意工作室论证o131、珠海艺术家珠海艺术家9 9号仓号仓 n20012001年底组建，位于吉大南山工业区年底组建，位于吉大南山工业区第第9 9号仓库。号仓库。n20042004年元月，扩建后面积超过年元月，扩建后面积超过15001500平平方米，共有方米，共有2020多间工作室，驻仓与非多间工作室，驻仓与非驻仓各类艺术家超过驻仓各类艺术家超过2020人。人。n9 9号仓的仓源都来自于民间各个不同层号仓的仓源都来自于民间各个不同层面，同时也容纳了多种样式的艺术形面，同时也容纳了多种样式的艺术形态，成为珠海民间最大的自发式艺术态，成为珠海民间最大的自发式艺术创作实验场所。创作实验场所。创意工作室租金低，售价很难提升创意132、工作室租金低，售价很难提升184C商业形态公寓补充论证补充论证185珠海公寓状况珠海公寓状况o珠海公寓价格调查珠海公寓价格调查项目价格（元/平米）诚丰银座7200金莎公馆6400九洲假日6500尚都6000C派公寓7000晴朗明珠4500186公寓论证公寓论证o珠海的商务公寓可以做到注册公司地址珠海的商务公寓可以做到注册公司地址o目前珠海市场上公寓项目较多，已经基本达到目前珠海市场上公寓项目较多，已经基本达到饱和状态，未来竞争压力将更大。饱和状态，未来竞争压力将更大。开发公寓盈利能力相对较差开发公寓盈利能力相对较差187D商业形态写字楼补充论证补充论证188珠海写字楼状况珠海写字楼状况o珠海的133、经济发展是非常快速而且有很大的潜力。珠海的经济发展是非常快速而且有很大的潜力。o企业景气指数为企业景气指数为154.55，比上期升，比上期升8.91个点，企业生产个点，企业生产经营状况保持良好的运行态势，表明珠海市绝大多数企业经营状况保持良好的运行态势，表明珠海市绝大多数企业经营者对全市宏观经济持续快速发展信心十足。经营者对全市宏观经济持续快速发展信心十足。o珠海每月新注册成立的企业数量非常多，大多数企业刚刚珠海每月新注册成立的企业数量非常多，大多数企业刚刚起步的阶段。市场上对写字楼的需求量大。起步的阶段。市场上对写字楼的需求量大。189珠海的写字楼状况珠海的写字楼状况o在分布上，吉大最多，香134、洲、拱北次之，前山最少；在分布上，吉大最多，香洲、拱北次之，前山最少；o价格上，吉大最贵，拱北次之，然后香洲，最后前山；价格上，吉大最贵，拱北次之，然后香洲，最后前山；o价格上，吉大最贵，拱北次之，然后香洲，最后前山；价格上，吉大最贵，拱北次之，然后香洲，最后前山；o周围环境上，吉大最好，拱北次之，香洲、前山最差周围环境上，吉大最好，拱北次之，香洲、前山最差o项目旁的永晟五金建材城写字楼部分均价：项目旁的永晟五金建材城写字楼部分均价：50005000元元/。整体售价、租金水整体售价、租金水平处于全市最低平处于全市最低190案例案例o华业大厦地处前山翠微，是集商业和办公为一体的写字楼，首层为商铺135、，本华业大厦地处前山翠微，是集商业和办公为一体的写字楼，首层为商铺，本身是毛坯房，配套有有线电视系统、宽带、闭路电视监控系统、火警自动报警身是毛坯房，配套有有线电视系统、宽带、闭路电视监控系统、火警自动报警系统、饭堂、地下车库、会所等，可租可售，由自己的物业公司负责管理，附系统、饭堂、地下车库、会所等，可租可售，由自己的物业公司负责管理，附近有一些小吃店、购物中心、超市。近有一些小吃店、购物中心、超市。空置率为空置率为30%，且租金水平较低。，且租金水平较低。o台商协会在前山翠微附近不多的写字台商协会在前山翠微附近不多的写字楼中，其附近交通方便，到珠海市区以楼中，其附近交通方便，到珠海市区以及136、西区都有公交线路，本身租金、售价及西区都有公交线路，本身租金、售价合理，物业管理费不高，配套设施比较合理，物业管理费不高，配套设施比较完善。完善。虽然市场有一定的需求，但赢利能力较低虽然市场有一定的需求，但赢利能力较低191E商业形态酒店补充论证补充论证192北京酒店北京酒店o三星级酒店三星级酒店o酒店首层：设有中餐厅、西餐厅酒店首层：设有中餐厅、西餐厅 。o酒店二层：敞开式歌舞大厅；拥有酒店二层：敞开式歌舞大厅；拥有3333间豪华间豪华KTVKTV包房湿蒸、休息厅、酒巴、美容院。包房湿蒸、休息厅、酒巴、美容院。o酒店三、四层：面积为酒店三、四层：面积为400400多平方米的桑拿房、多平方米的桑拿房、2424间豪华装修的桑拿按摩房。间豪华装修的桑拿按摩房。o酒店五层：设有足浴按摩中心酒店五层：设有足浴按摩中心 。o平时开房率平时开房率193大金山酒店大金山酒店o标准间标准间/单人间：单人间：138138元元o豪华标准间；豪华标准间；178 178元元o3 3人间：人间：198 198元元o商务套房：商务套房：228 228元元o层为客房部共层为客房部共6060间间o平时开房率：平时开房率：30%30%酒店销售压力大，前山酒店经营情况差酒店销售压力大，前山酒店经营情况差194期待携手期待携手尊重土地价值尊重土地价值/资金价值资金价值/品牌价值品牌价值195