1、谨呈：青岛世纪广场投资有限公司1首先需要明确和达成共识的是，在规避风险的前提下，尽量挖掘和提升物业的价值是本报告的核心思想，所有提出的举措及建议都是以此思想为基础的。2青岛世纪广场青岛世纪广场项目定位和整体发展战略项目定位和整体发展战略世联世联地产顾问（中国）有限公司地产顾问（中国）有限公司二二四年三月四年三月3第一部分报告正文4研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分析项目整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式5研究步骤区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分2、析项目整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式6项目界定7项目区位分析项目位置项目位置老城区中心老城区中心老城区中心老城区中心新新城区中心城区中心沿海岸线风景区八八大关大关风景区风景区青岛绿肺青岛绿肺太平山太平山8地块规划指标占地面积：21784.2地块形状：类似长方形，长约为155-162米（临海面），宽为128-133米容 积 率：4土地用途：公寓、办公楼、会议、娱乐等建筑功能：办公、公寓、商业、停车9本项目界定为城市中心区域的综合体物业城市中心区域的综合体物业具有的特点：CBD的边缘，紧邻行政中心；整个中心区域的绝版地块；拥有极好的自然资源；包含有办公、商业、公寓3、等多种功能；总建筑面积较小，约8.7万。10综合体（complex）定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。11综合体（complex）综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢4、高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。12综合体（complex）综合体的特点q是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；q一般位于城市中心区域；q能有效的解决城市中交通等方面的压力；q向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；q多种功能有机匹配，可以减少投资风险；5、q一般规模较大，投资较高，经济风险大；q对建筑设计要求较高。13综合体（complex）附：综合体与单功能物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大14综合体的四种发展模式15综合体发展模式（1/2）在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartmen6、t+案例：香港太古广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel案例：广州中信广场、深圳信兴广场16综合体发展模式（2/2）模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式officecomplex=shopping(主)+hotelapartment案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城17研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析7、市场供求分析项目整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式18案例研究19案例研究内容q背景资料q项目定位q功能构成q经营方式q项目特色q关键驱动因素20模式一案例模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=office+hotel+shopping+apartment+香港太古广场北京华贸中心特点：各功能均具有自身的特色，都可以成为综合体的核心，他们可以互相补充和支撑，但相互间的依赖并不严重。21案例（1/2）香港太古广场太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公8、园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。22案例（1/2）香港太古广场太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。太古广场一座太古广场二座太古广场三座23案例（1/2）香港太古广场定位为香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓24案例（1/2）香港太古广场甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲9、级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。太古广场二座：建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。太古广场三座：建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。一座二座三座25案例（1/2）香港太古广场顶级购物中心部分太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地。主要租客：百货公司女士时装/男士时装童装/玩具皮革制品/皮鞋/手袋运动用品护理/美容珠宝/钟表/饰物书籍10、/音乐/电子用品艺术品/家居布置/礼品电影院食肆银行/服务经营业态：香港西武、连卡佛、马莎百货A/T、Versace、D&G、Herms、Gucci、登喜路香港唱片、环宇影音中心屈臣氏集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大星巴克、北京楼、锦江春花旗、汇丰、揸打UA金钟电影院26案例（1/2）香港太古广场顶级购物中心部分国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。商场业态特点及布局：27案例（1/2）香港太古广场五星级酒店部分港丽酒店513间客房的五星级酒店港岛香格里拉酒店565间客房的五星级酒店万豪酒店602间客房的五星级酒店28案例（1/11、2）香港太古广场顶级公寓部分柏舍共243个单位套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎位于港丽酒店的11楼至37楼由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心曦暹轩共136个单位房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心备有自助洗衣服务 29案例（1/2）香港太古广场各功能规模构成各功能规模配比：3：2：1：1（O:H:S:A）30案例（1/3）香港太古广场项目特色一、综合体价值的利用1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：太古购物广场汇12、集国际名流；会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场；金钟电影院引领港岛娱乐文化；高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧；多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示价值，即消费者的感知价值得到最大化挖掘。3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享。二、海景价值的利用1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼2、高层单位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧31案例（1/2）香港太古广场经营方13、式q各酒店均采用持有20%的权益的方式；q酒店式公寓部分全部销售；q写字楼和购物中心采用出租经营的方式。32案例（1/2）香港太古广场关键驱动因素外因：优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区；良好的交通环境，位于地铁上盖。内因：各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物；各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套；统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享；各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心；开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次；设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且14、充分利用为海景资源。33案例（2/2）北京华贸中心北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百万平米超大规模建筑集群。34案例（2/2）北京华贸中心定位为构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心35案例（2/2）北京华贸中心写字楼部分地上建筑面积约23万平方米。一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米裙楼面积：地下一层至地上三层，面积22000平方米5A智15、能写字楼3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高；其目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。36案例（2/2）北京华贸中心国际商业区总体规划面积20万平米，多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里。16万平米超大规模的水世界商城超过百米临街的金融商务中心酒吧文化广场国际商业区集购物、休闲、娱乐、文化、商务、金融于一体，拥有专卖店、专业店、大型超市、零售、多厅电影院、大规模餐饮区、咖啡厅、金融区等多种功能规划。37案例（2/2）北京华贸中心国际公寓公寓区占地6.17公顷，总建筑面积20万平16、米。户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。五星级酒店引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌-超豪华酒店里兹卡尔顿(TheRitz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriott）。38案例（2/2）北京华贸中心体育中心占地约15公顷的华贸中心运动主题公园，以网球运动为主题，拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练，SPA、游泳、桑拿和保健设施均为世界一流。VIP运动会所，实行会员制服务。展示中心电力科技展示中心是国家级的电力科普教育基地。39案例（2/2）北京华贸中心项目特色整体规划由世界最具盛名的建筑设计公司美国KPF公司担纲设计，17、商业区由国际商业建筑设计专家-英国BENOY公司担纲设计，具有国际水准；写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充分适应未来国际商务市场的高速运营；商业分主题有机的分布于建筑群中，造就北京新的商业形态；公寓采用围合式，拥有中央公园、组团式绿化和水体，形成社区；两座极负盛名的超豪华五星级酒店；展示中心、体育中心集合了部分社会职能。经营方式公寓租售并举，其余均自行经营。各功能规模配比：2：1：2：2（O:H:S:A）40案例（2/2）北京华贸中心外因：优越的地理位置，依托CBD；北京借助奥运这一催化剂正在全力创建具有中国特色国际大都市。内因：超大规模，形成建筑集群效18、应，成为名符其实的“城中城”；利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；各功能物业均以完善的服务体系为先导；体育中心、展示中心提升社会形象。关键驱动因素41模式一的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系体系外因外因内因内因优越的地理位置CBD/城市中心便利的交通条件主干道沿线/地铁口较大的规模建筑面积20万以上强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队物业管理/经营管理开发商强劲的实力和丰富的经验42模式一的收益方式特征功能类别收益方式酒店外包经营写字楼销售/出租商场自行经营/出19、租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的。43模式二案例广州中信广场模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel深圳信兴广场44案例（1/2）广州中信广场中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。占地面积：23,000平方米总建筑面积：320,000平方米广场组成：由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成，是集写20、字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。各功能面积配比：6：2：1（O：A：S）45案例（1/2）广州中信广场定位为广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场46案例（1/2）广州中信广场超高层写字楼部分楼高：80层，标高333米；单层面积：2500；电梯：34部进口日立高速升降梯；停车场：地库二层，共900个车位。写字楼部分平面图47案例（1/2）广州中信广场公寓部分中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。公寓的单元面积由113至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全21、。48案例（1/2）广州中信广场购物中心部分中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、时尚的品牌为主。49案例（1/2）广州中信广场关键驱动因素外因：优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心；受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力；IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。内因：利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖；以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务；公寓为写字楼提供较好的配套；舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。50案例（2/2）深圳信兴广场深圳信兴广场（22、地王大厦）位于深圳市金融中心区，周边聚集了深圳大多数的银行、证券等金融机构，为较成熟的商务中心。物业高度：384米土地面积：18,734平方米地库车位：两层共900个车位物业管理：深圳熊谷物业管理有限公司管理顾问：梁振英测量师行建成日期：1996年51案例（2/2）深圳信兴广场69层甲级写字楼(单位面积由127平方米起，全层共2,161平方米)34部进口三菱升降机及2部运货升降机楼高33层，提供332个豪华服务公寓单位，面积由68-200平方米实用率约80%每个单位均配备全套豪华家俬及电器6部进口三菱客用升降机楼高五层，提供达22,013平方米的商铺面积3部观光升降机及10部扶手电梯，方便游人23、穿梭各层名店云集如MaxMara、Escada、Bally、HugoBoss、Episode等写字楼公寓商场52案例（2/2）深圳信兴广场关键驱动因素外因：优越的地理位置，深圳金融商务区中心；金融业驻商形成产业的支撑。内因：利用超高层写字楼的顶级形象，深圳第一高楼扩大知名度；从设计上将各部分功能独立，各有出入口，做到互不干扰；建筑外观形象突出，昭示性极强。53模式二的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系体系外因外因内因内因客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与24、档次配套完善商场、公寓54模式二的收益方式特征功能类别收益方式酒店-写字楼销售/出租商场一般出租公寓销售/出租特征各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响55模式三案例模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office上海商城56案例上海商城上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。57案例上海商城定位为上海顶级国际化综合体citywithinacity五星级酒25、店+豪华公寓+写字楼+商场58案例上海商城核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。功能配比：酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%。59大堂五星级酒店PortmanRitz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。案例上海商城60豪华公寓位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。案例上海商城61案例上海商城项目特色一、建筑特色1、追求空间含蕴，体现中西交融2.外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽3.庭院26、四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅4.庭院和大厅：从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅。各种展览在大厅展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地5500平方米。二、国际化管理1、聘请国际人士组成管理团队2、采用五星级标准的服务管理。62案例上海商城关键驱动因素外因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。内因：定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次；五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意；娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其27、成为活力中心；波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。63模式三的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系体系外因外因内因内因功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施顶级商场地理位置不远离城市核心区交通可达性主干道沿线客户支持商务客户定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位开发商有足够的经济实力64模式三的收益方式特征功能类别收益方式酒店外包经营写字楼出租商场自行经营/出租公寓一般出租特征全为出租或经营等长期收益的物业，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大65模式四案例深圳华润中心模式四：以商业为核心功能的发展模式of28、ficecomplex=shopping(主)+hotelapartment日本福冈博多运河城66案例（1/2）深圳华润中心华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期项目车位1,034个。华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。67案例（1/2）深圳华润中心区域历史背景：罗湖已形成的金融中心和财富圈层，但成熟后区域的发展空间受到限制以及新区竞争。项目区位：深圳金29、融中心区，与地王大厦相对而立。时机：区域可开发用地极少。项目使命：作为隆重登场的华润集团，作为如此大规模的项目开发，必须由受区域发展限制的框框中跳出来，领导区域发展、创造市场。68案例（1/2）深圳华润中心项目立意“与您携手，改变生活”“构筑深圳新天地”唤起了深圳人共同的心声69案例（1/2）深圳华润中心投资40亿人民币建设模式十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业经营模式华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范；直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成;50%的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌,20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌.全部30、只租不售，长期经营。建设与经营模式70案例（1/2）深圳华润中心首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位写字楼4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。万象城18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。二期规划占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方31、米，提供约2000个车位开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成。规划与功能比例71案例（1/2）深圳华润中心华润中心建设团队华润中心建设团队 精英团队精英团队 群英荟萃群英荟萃投资商华润（集团）有限公司发展商华润（深圳）有限公司建筑设计美国RTKLAssociatesInc广东省建筑设计研究院园林景观设计澳大利亚PlacePlanning&Design灯光设计顾问KaplanPartnersArchitecturalLighting机电设计顾问Flack+KurtzConsultingEngineers消防与安全设计顾问RolfJensen&Associates.Inc电梯设计顾问Hes32、selberg.Keesee&Associates.Inc幕墙设计顾问CurtainWallDesign&Consulting.Inc零售设计顾问香港仲量联行有限公司交通设计顾问香港MVA公司深圳市城市交通规划研究中心工料测量师香港利比建筑工料测量师有限公司工程监理中国国际工程咨询公司广告推广策划顾问深圳市蔚蓝时代广告有限公司72案例（1/2）深圳华润中心关键驱动因素外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。内因：超强的实力与品牌号召力；集购物、娱乐等为一体的体验式；项目立意高，与深圳人内心的价值观相33、符；一流的精英团队。73案例（2/2）日本福冈博多运河城建造地点：日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站交通：距地铁站中洲川端徒步约十分钟占地面积：3.44万建筑面积:222,960设计：TheJerdepartnerShip；竣工时间：1996年74案例（2/2）日本福冈博多运河城运河城市中心包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。功能配比：写字楼商场福冈剧院及商场商业区主入口75案例（2/2）日本福冈博多运河城 项目立意 化都市为剧场犹如都市中的一个多元化未来34、都市。包罗万象，其乐无穷。是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。项目的吸引力来自：有名的福冈凯悦大饭店；四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”；汇集13个电影院的“AMC运河城13”；高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等。无论内容还是规模都是空前无比的。76案例（2/2）日本福冈博多运河城设计思路观光与商业结合建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业1）将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。2）空间的处理：水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域；竖直体系包括“运间”和35、“百老汇街”，是创造节日气氛的地方。3）鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。4）不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。77案例（2/2）日本福冈博多运河城植物沟通了上下层之间的联系异国情调购物廊传统风格的购物廊星星庭院之二太阳广场是现场表演的场所星星庭院之一月亮街月亮街夜景78案例（2/2）日本福冈博多运河城经营管理专业团队和完善计划专业团队：开发商和建筑师组织了阵容庞大的设计组,包括景园、环境、水体、灯光设计部门。经营计划：业主与建筑师一起确定了项目的经营、规划、运作和出租的计划。项目运营：全部出租，发展商只获取长期利润，不进行销售。专业的商业运营公司运营。79案例（2/2）日本福冈博多36、运河城市场反馈：前八个月,游客人数达到1200万人80案例（2/2）日本福冈博多运河城关键驱动因素外因：优越的地理位置；良好的交通可达性。内因：超强的实力与品牌号召力；独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能；多项高规格的体验式娱乐设施；一流的精英团队。81模式四的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系体系外因外因内因内因明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛独具特色建筑形式/业态/服务内容/人流及商业气氛规划设计经营管理82模式四的收益方式特征功能类别收益方式酒店外37、包经营写字楼销售/出租商场自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响83研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分析项目整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式84四种模式KPI体系的总结模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式外因优越的地理位置CBD/城市中心便利的交通条件主干道沿线/地铁口较大的规模建筑面积20万以上客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带38、来相关簇群/未来商务核心区地理位置不远离城市核心区交通可达性主干道沿线客户支持商务客户地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队物业管理/经营管理强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善商场、公寓定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规39、模与档次开发商有足够的经济实力配套设施顶级商场明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/独具特色建筑形式/业态/服务内容/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理85四种模式收益方式特征的总结功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营-外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，40、有可长期收益的，也有可短期回收资金的各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响86研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分析项目整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式87区域及地块价值分析88q本区域在城市中的重要地位q地快在城市中的战略地位q与城市的联系q地块现状q地块周边环境q地块价值分析q地块资源分析q项目地块解析结论研究内容89本区域在城市中的重要地位已开发成形的新区，为青岛市的标志性区域；集中了青41、岛市大部分新建的写字楼，为商务办公最集中的区域；集中了青岛市大多数四星级以上的酒店，为商务活动最频繁的区域；城区内海景资源最好的区域，在住宅市场是最具有吸引力的区域；集中了青岛市的大部分的精英及白领阶层。90地块在城市中的战略地位新老城区的连接点；位于类CBD的边缘，进入新城市中心的门户；城区内山（太平山）海（浮山湾）资源最好的位置；紧接八大关风景区，拥有青岛历史文脉的承接；“山海城”的结合点，青岛的“龙眼”位置。91与城市的联系交通项目位置项目位置香香港港路路东东海海路路最最繁华的城繁华的城市主干道市主干道滨海主干道滨海主干道地块南北分别相临最繁华的城市主干道和沿海岸线的滨海大道。92与城市42、的联系功能延续八八大关风景区大关风景区浮山湾浮山湾风景区风景区项目位置项目位置类类CBD区区休闲观休闲观光功能光功能休闲观休闲观光功能光功能商务办商务办公功能公功能海景海景高尚住宅高尚住宅居住功能居住功能可延续的城市功能商务办公、商业、酒店、休闲娱乐、观光、居住93地块现状地块基本平整，目前尚有的少量建筑物正在拆除；香港路与东海路路面有5米左右的高差。94地块四至项目地块项目地块海军疗养院海军疗养院香港西路香港西路海天大海天大酒店酒店临海小临海小广场广场浮山湾浮山湾八八大关公园大关公园北太平角六路、太平角六路、馨东方馨东方东海西路东海西路95地块周边环境96地块价值分析地块形状：三面临街，形状43、规则，类似长方形，长约为155-162米（临海、临主干道），宽为128-133米价值点：临海面长可较大限度的利用景观资源 两面临主干道建筑物昭示性强 三面临街可利用的商业面较长 形状规则利于规划设计地势：地势平坦，北面临香港西路一侧与路面有5米左右的高差（低）价值点：两主干道的高差可拥有两个首层商业，商业层数及面积可适当加大交通进入性：可通过香港西路、东海路、太平角六路进入价值点：进入性强可拥有多个出入口97地块相邻资源分析八大关风景区青岛历史人文的最好注解太平山青岛绿肺，最好的生态资源浮山湾海景资源以及带来的游客资源海天大酒店带来了部分商务人流，并解决了区域内高档住宿的问题CBD有助于形成办44、公、商业气氛，并可引来大量的人流98项目地块解析结论地块位于城市CBD的边缘；拥有极好的自然资源和社会资源；具有良好的开发建设条件。99研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分析项目整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式100开发商的目标与约束条件101研究内容q项目背景因素q开发商目标q项目约束条件和开发商初步思考102项目背景因素q 由于本地块地理位置的特殊性，加上权属几经交更，受到社会各界的广泛关注；q 政府将本项目作为形象工程，开发商肩负着将本项目建成 青岛标志性建筑物的历史使命。103开发商目标q 确45、立项目的顶级形象，成为青岛市的地标性建筑物；q 实现较高的售价或租金；q 形成未来可长期盈利的固定资产。104项目约束条件及开发商初步思考q 楼面地价高达5000元/；q 写字楼部分自用，部分出售或出租；q 公寓先期开发销售，以减轻资金压力；q 商场考虑出租或整体经营；q 开发商开发综合体的经验不足。105研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分析项目整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式106项目发展模式判断107四种模式KPI（外因）与本项目条件的拟合分析模式KPI（外因）本项目具备的条件拟合情况判断模式一46、地理位置CBD/城市中心城市CBD边缘差异主要存在于规模方面交通条件主干道沿线/地铁口主干道沿线建筑面积20万以上建筑面积8.7万模式二客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区未形成产业簇群/核心客户引入有难度/已基本发展成熟不符合模式三地理位置不远离城市核心区城市CBD边缘基本符合，需加强对商务客户的吸引交通可达性主干道沿线主干道沿线客户支持商务客户有一定量商务客户支持模式四地理位置城市核心区城市CBD边缘不符合交通可达性地铁口/主干道沿线主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛区域商业较少，需求不明显人流及商业气氛人流量不大，商业气氛缺乏拟合度最高拟合度最低经初步47、判断，模式三与本项目条件基本相符。108四种模式收益方式特征与本项目要求的拟合分析经初步判断，模式一、模式二和模式四符合本项目对收益方式的要求。模式收益方式特征本项目对收益方式的要求拟合情况模式一各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的q写字楼部分自用，部分出售或出租；q 公寓先期开发销售，以减轻资金压力；q 商场考虑出租或整体经营。模式二各功能可销售或出租，公寓收益一定程度上受写字楼租售情况的影响模式三全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大模式四各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响拟合度最高拟合度最低109本项目发展模式方向的判48、断通过综合四种模式与项目条件和要求的拟合分析发现，四种模式均不适用于本项目，但是对于模式一来说，差异存在于规模上，而本项目紧邻的海天大酒店可以代替模式一中的酒店功能。因此，本项目发展模式为 complex =office +shopping +apartment +hotel海天大酒店本项目本项目与海天大酒店共同组成一个互相支撑、互相融合的类似模式一的综合体，其各项功能均衡发展，均有自身的特色，并都可成为综合体的核心。110研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分析项目整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式1149、1市场供求分析112供求情况高档写字楼市场的供应量较大，而需求并不具备爆发性增长的动因，市场供略过于求；目前青岛商业发展与城市发展不协调，消费者对高档商业需求强烈，在9月连续几家高档购物中心开业后，仍未能解决供应不足的问题；东部未来住宅的供应量不会太大，尤其是具有稀缺海景资源的沿海住宅，而从近年青岛住宅的消化情况来看，处于供不应求的状态，特别是海景住宅，而引发这些的原因主要是外地人购置物业的增多以及房价的上升引起的投资热；公寓在青岛较少，但仅有的投资型的三度空间受到市场的认可和青睐。113研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分析项目整50、体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式114项目竞争分析115潜在新参加的竞争者（流动性的威胁）替代品（替代产品的威胁）购买者（议价能力）已存在的竞争者（已有的威胁）供应方（议价能力）采用波特竞争力模型进行竞争分析116已存在的竞争者写字楼东部板块香港路沿线的高档写字楼。主要竞争者核心优势主要劣势华欧英德隆大厦海景、设施无突出亮点，性价比不高新世界数码港品牌、价格、位置、设施无海景华仁国际大厦海景形象不够光大国际金融中心设施海景差国际金融中心超高层形象、位置使用率低，距海远丰合广场位置（市府对面）无海景海信大厦海景、形象使用率低117已存在的竞争者公寓（包含商务公寓、服51、务式住宅、产权式酒店公寓、普通住宅等）1、区域内的高档公寓（酒店式）和酒店中的公寓。一般缺乏配套设施及服务。主要竞争者核心优势主要劣势新世界数码港的酒店式公寓（三度空间）位置、设施无海景、无酒店支撑海天大酒店的酒店公寓海景、酒店服务较陈旧丽晶大酒店的服务式公寓酒店服务海景差2、区域内的高档住宅。118已存在的竞争者商场市内中高档和高档购物中心。主要竞争者高档海信广场阳光百货中高档金座购物中心第一百盛商场万达购物中心佳世客竞争者同质化严重，均偏重于购物，缺少娱乐性和特色性。119潜在新参加的竞争者分析本区域内可利用的土地已经较为稀缺，特别是东海路沿线，潜在新参加的竞争者将不会太多。公寓、商业、酒52、店的潜在竞争者基本不构成威胁，写字楼主要是书城旁将建的超高层（77层）。77层超高层主要竞争优势形象极为突出、具规模效应120替代品分析功能替代品核心优势主要劣势写字楼区域内的商住楼价格便宜，运营成本低设施及服务条件差商务公寓服务及设施价格、形象公寓酒店长包房享受酒店服务价格东部海岸的别墅及高档住宅景观、舒适度交通、服务商场-121供应方分析土地供应者政府：关注本项目，有助于项目建立形象标识，并具有特殊推介力；经营管理者酒店管理公司、物业管理公司：专业性的帮助，有助于降低系统风险；原材料供应商商家：对项目发展战略无影响。122购买者分析写字楼锁定为外地或外资公司在青岛的分公司（总部）及本地大中53、型企业客户划分交易方式对价格的承受能力对物业的核心要求面积需求对项目形象的影响外地公司分公司租赁或购买不明显设施、服务不明显无外地公司办事处租赁较低不明显较小降低外资企业分公司（总部）租赁或购买较高形象、设施、服务较大提升外资企业办事处租赁较高形象、设施、服务较小无本地大中型企业自建、购买或租赁较高形象较大提升本地中小公司购买或租赁不明显使用率、位置较小降低123购买者分析公寓公寓类型客户类型交易方式对价格的承受能力对物业的核心要求对项目形象的影响商务公寓小公司租赁或购买较低服务、设施降低外地外资公司办事处租赁或购买不明显服务、设施无投资客购买不明显有升值潜力无服务式住宅（酒店式公寓）外籍人士54、租赁或购买最高服务、设施提升高级白领购买或租赁较高服务、设施提升SOHO购买或租赁较高服务、设施无投资客购买不明显有升值潜力无产权式酒店投资客购买不明显有升值潜力无普通住宅一般住宅客户购买较高无无投资客购买不明显有升值潜力无124购买者分析商业客户类型交易方式对价格的承受能力对面积的要求对物业的核心要求对项目形象的影响百货租赁较低较大人流、地段提升超市租赁较低最大人流无品牌店租赁不明显较小人流提升餐饮租赁或购买较高不明显景观无娱乐租赁较高不明显不明显无专业市场租赁或购买较低较大交通降低125研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分析项目55、整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式126项目整体发展战略127形成发展战略的依据市场供求分析项目的竞争分析项目整体的发展战略128项目整体发展战略项目总战略依托项目的资源条件，发挥综合体各功能物业相互助益的优势，在产品的概念和设计上创新，整合形成项目的价值体系，以全方位超越竞争者、脱离竞争层面而取胜，并以物业功能的弹性来规避未来可能的风险。129项目整体发展战略分解分战略之一资源战略确立独有的资源优势为本项目的核心竞争力，降低可替代性；资源无遮挡海景八大关太平山CBD奥运赛场景观地缘文脉130项目整体发展战略分解分战略之二综合体战略对各类型物业进行合理的定位、功能56、划分及配比，发挥综合体资源共享、各功能相互助益的优势；综合体的优势设施共享客户共享功能互动131项目整体发展战略分解分战略之三产品战略在产品的概念和设计上进行创新，对功能重新定义，并在规划上突出其海景资源的核心优势，建立不可替代的竞争优势；户户海景环保、生态概念服务为先导功能弹性附加值规划设计产品创新功能定义产品战略132项目整体发展战略分解分战略之四规避风险战略物业功能保留弹性，在预计到风险时可进行功能的转化。酒店（产权式酒店）写字楼商务公寓服务式住宅（酒店式公寓）133项目整体发展战略总结分战略之四规避风险战略分战略之三产品战略分战略之二综合体战略分战略之一资源战略超越竞争脱离竞争层面超级57、超级竞争者竞争者发展战略项目定义134研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分析项目整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式135项目整体定位136项目整体形象定位天幕阔景青岛之窗山海都市增值综合体诠释：天幕阔景360度的无遮挡景观，反映项目的核心竞争力；青岛之窗从这里可以看到青岛的历史、青岛的文脉（八大关），可以看到青岛的现在（CBD）、青岛的发展（本项目），可以看到青岛的未来（2008奥运）；可以看到青岛的最美的海、最绿的山、以及最有活力的都市；山海都市山海城的完美结合点；增值物业创造的增值体系；综合体多功能58、物业的组合。137项目功能定位项目的发展模式海天大酒店office shopping apartmenthotelcomplex=写字楼酒店（产权式酒店）商务公寓服务式住宅（酒店式公寓）普通住宅（公寓）弹性功能元素138公寓类型的确定类型商务公寓服务式住宅（酒店式公寓）产权式酒店普通住宅功能办公及居住纯居住居住纯居住装修一般装修精装修、带家具精装修、带家具可不带装修附加价值较高很高很高较低风险性一般一般较高较低可转化写字楼、服务式住宅（公寓）、产权式酒店产权式酒店、商务公寓服务式住宅（公寓）、商务公寓服务式住宅（公寓）与写字楼的兼容性完全兼容兼容兼容不兼容收益方式可租可售可租可售销售销售后续操59、作管理物业管理、办公服务酒店式管理酒店式管理、经营管理（须较强的经营能力）物业管理公寓类型确定为商务公寓+服务式住宅项目功能定位139项目功能定位项目满足功能办公居住商业纯写字楼商务公寓服务式住宅裙楼商业物业类型注；办公楼有部分自用140项目产品定位写字楼顶级生态写字楼针对顶级客户，提高进入门槛，树立顶级形象标杆；创新概念增值；部分自用。立体绿化、有氧办公；基本单位面积为400或600，可拼合。定位考虑的因素产品定位141项目产品定位商务公寓SVO（服务式写字楼）与纯写字楼部分形成有效互补，降低风险；小单位降低门槛；针对相应客户，强化服务概念，增加产品价值。定位考虑的因素产品定位将建筑同服务打60、包在一起的结合体；基本单位面积为60，可拼合。142关于SVO是以最小面积发售，创业者承受得起的写字楼，它脱离了一般小公司商住办公的环境，独立在纯粹的办公环境中。SVO是是独立的独立的SVO是自由的是自由的最小的产权单位可随意组合拆分，打通就是大单位，分开就是小单位。143关于SVOSVO是专业的是专业的专业的公共秘书服务，专业的律师咨询，专业的会计师建议，您的周围有一个专业队伍随时准备为您服务。SVO是管家，在你直奔主题的时候，处理好一切繁杂。144关于SVOSVO是节约的是节约的不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都受益。145项目产品61、定位服务式住宅创新产品：弹性空间弹性空间flex housing传统产品：普通高层豪宅普通高层豪宅定位方向12与写字楼功能、形象兼容；符合地块区域的气质；投资概念；降低置业门槛；创新产品提升物业价值。强调低风险；选择市场上已经被验证的产品。定位考虑的因素146两种定位的比较与写字楼更兼容，更符合地块气质具有强烈的投资概念可自由拼合，户型形式多样，面积弹性大，置业门槛低，销售速度快市场无同类产品竞争，不受已形成价值体系的约束设基本单元为35和40可拼合为75、110、115、145、150、155、300、与项目的其他功能脱离，联系不大主要为居住概念主要为大面积户型，置业门槛较高，销售速度受限市62、场已经验证，风险较小市场存在竞争产品，受已形成价值体系的约束主要户型面积应在150以上创新产品：弹性空间弹性空间flex housing传统产品：普通高层豪宅普通高层豪宅147服务式公寓为板式高层。通过建筑设计，使公寓达到户户有海景的效果。同时公寓又是个性空间，soho场所。弹性空间flexhousing148rooml释放小空间的多种可能释放小空间的多种可能l建筑无限可能的场所建筑无限可能的场所Box-Living的定位的定位弹性空间弹性空间价值缘于可变价值缘于可变149满满足足变变化化性性需需求求多样的选择多样的选择自由设计自由设计顺应型顺应型菜单式平面（菜单式平面（menu plan)个63、性化平面（个性化平面（character plan)满足不同生活方式的平面满足不同生活方式的平面（lifestyle plan)大空间平面（大空间平面（free plan)具有可变性住宅具有可变性住宅 （flex housing)可自行设计的住宅可自行设计的住宅 (DIY)开放式厨房开放式厨房 （open kitchen)多功能室多功能室 (room)roomBox-Living的定位的定位弹性空间弹性空间满足满足room（居住魔方）居住魔方）个性化和适应变化性要求个性化和适应变化性要求150room room（生活魔方）生活魔方）大空间无限分隔的户型设计大空间无限分隔的户型设计从传统的从传统64、的menu planmenu plan模式模式大空间平面（大空间平面（free planfree plan）模式模式151+=+=+=oror单一的组合模式单一的组合模式具有可变性住宅具有可变性住宅（flex housing）模模式式room以单元模数的一个“menu plan”（居住菜单）Box-Living的平面组合形式的平面组合形式152N PVHIORNNPHV*I*RN PVHIORNNPHV*I*Rroom（居住魔方）户型设计的可变性与适应性居住魔方）户型设计的可变性与适应性roomBox-Living的针对客户的典型组合方式的针对客户的典型组合方式153+=从居住型小户型向从居住65、型小户型向“Studio”/Studio”/“SOHO”SOHO”的的转变转变roomroom（居住魔方）居住魔方）的演绎的演绎菜单组合方式菜单组合方式154+=“menu planmenu plan”（居住菜单）的纵向复式组合居住菜单）的纵向复式组合利用楼梯间下方，增加一间多功能房，空间使用面积大于建筑面积roomroom（居住魔方）居住魔方）的的演绎演绎菜单组合方式菜单组合方式（纵向组合）纵向组合）155利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。式阳66、台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台roomroom（生活魔方）生活魔方）的的演绎演绎菜单组合方式菜单组合方式156弹性空间flexhousing一个单元的一个平面5米5米7米8米40353540一个单元三个平面404040403535353540403535A1A2A3B3B2B1C3C2C1D3D2D1户型拼合：A1+B1=75C1+C2+D1+D2=150A1+A2+C1+C2+C3+D1+D3A1+B1+B2=110A2+A3+B3+D3=150=270A2+A3+B3=115C1+C2+C3+D2=155D167、+D2+D3+C2=145A1+A2+C2+D2=155157A1+B1A2+A3+B3A1+B1+B2户型示例A2+A3+B3+D3158A1+A2+C2+D2户型示例A1+A2+C1+C2+C3+D1+D3159普通高层豪宅作为纯居用的住宅，本项目存在的核心劣势：生活配套设施不足；社区感不强，生活居家气息不浓。规避选择对于配套设施、普通生活居家气息不敏感的最高端人群形成纯粹的富人区160普通高层豪宅海景豪宅主流产品户型为三房五房面积在160-250之间市场同类产品的户型面积：顶级豪宅户型定律：户型种类少，面积范围小，强制选择房间空间感好，户型面积足够大案例：深圳华侨城波托菲诺本项目主流户型68、建议选取三种：三房180、四房200、五房240套数比例为2：3：1注：不包括顶层复式单位161项目产品定位商业顶级商场+顶级配套作为综合体的重要功能；为写字楼、住宅提供配套；符合项目整体形象与档次；定位考虑的因素产品定位162可以形成顶级形象的业态商业部分业态业态选取的原则会议展览中心海景的增值较高的业态办公、住宅部分的配套设施顶级品牌商场中西餐厅咖啡厅等健身俱乐部等银行、美容美发、书店、面包房、药店等小型超市业态163项目产品定位功能产品定位收益方式写字楼顶级生态写字楼租售并举（部分自用）商务公寓SVO服务式写字楼销售服务式住宅方向一：弹性空间flexhousing销售方向二：普通高层豪宅69、销售裙楼商业顶级商场+顶级配套出租和整体经营164客户定位写字楼定义为青岛新经济下的顶级企业。核心客户重要客户游离客户外资企业分公司、总部（以海天大酒店现有客户为首要目标）本地中大型民营企业外地公司分公司注：部分自用165客户定位商务公寓（SVO）定义为青岛新经济下的新锐公司及投资客。核心客户重要客户游离客户本地小公司、外资企业办事处（以律师、代理、广告等行业为主）投资客外地公司办事处166客户定位服务式住宅flexhousing定义为青岛新经济下的高收入人群中的新贵。核心客户重要客户游离客户投资客、高级白领（以IT、律师、广告等行业为主）外藉人士、外地渡假人士SOHO一族、私营企业主167客70、户定位服务式住宅普通高层豪宅定义为青岛新经济下的富人阶层。核心客户重要客户游离客户私营企业主、国企领导政府官员、高级白领、投资客外藉人士、外地渡假人士168客户定位功能核心客户重要客户游离客户写字楼外资企业分公司、总部（以海天大酒店现有客户为首要目标）本地中大型民营企业外地公司分公司商务公寓本地小公司、外资企业办事处（以律师、代理、广告等行业为主）投资客外地公司办事处flexhousing投资客、高级白领（以IT、律师、广告等行业为主）SOHO一族、私营企业主外藉人士、外地渡假人士普通高层豪宅私营企业主、国企领导政府官员、高级白领、投资客外地渡假人士、外藉人士客户定义为21世纪青岛新经济的参与71、者169价格初步定位写字楼价格市场在售海景写字楼项目均价在12000-15000元/之间。价格定位考虑因素本项目情况评价区位青岛龙眼商业氛围办公核心区边缘景观资源极佳的海景、山景配套设施自身配套、五星级酒店楼盘档次定位为青岛顶级其他生态环保概念规划设计的改进服务功能的增值作为形象（价格）标杆全部位于高层（见功能分区）初步确定写字楼的均价定位为20000元平方米。170价格初步定位写字楼租金初步确定写字楼的租金为人民币6-7元平方米天。香港路及东海路沿线写字楼的租金在人民币2-4元/天；海天大酒店办公用房的租金为1.1美元/天。本项目写字楼部分定位档次为青岛顶级，与海天大酒店的办公用房相同，并且72、设施将优于海天大酒店，但服务和装修达不到海天的标准，因此租金定价可参考其租金水平适当降低。171价格初步定位商务公寓价格商务公寓产品定位SVO（服务式写字楼）初步确定商务公寓的均价定位为16000元平方米。影响商务公寓价格定位的因素：定位为小开间的服务式写字楼，是作为标准写字楼的补充部分；独有的服务系统和资源共享；全部位于低层；部分单位没有海景资源；带有一般装修；降低门槛，基本单位60的平均总价控制在100万以内。172价格初步定位服务式住宅（普通高层豪宅）价格市场在售海景住宅价格在8000-15000元/之间。价格定位考虑因素本项目情况评价区位青岛龙眼居住氛围社区气氛不浓景观资源极佳的海景、73、山景配套设施自身配套、五星级酒店楼盘档次定位为青岛顶级其他生态环保概念规划设计的改进服务功能的增值纯粹富人区的气质初步确定普通高层豪宅的均价定位为15000元平方米。173价格初步定位服务式住宅（flexhousing）价格flexhousing与市场上现有主流住宅产品的差异：居住概念上的颠覆/产品设计上的颠覆/使用功能的弹性化/以服务为先导完全的创新产品174创新产品的五种价格定位方法创新产品的五种价格定位方法v品质更好，价格更高品质更好，价格更高v品质更好，价格相同品质更好，价格相同v品质相同，价格较低品质相同，价格较低v品质较逊，价格大幅度降低品质较逊，价格大幅度降低v品质更好，价格更低74、品质更好，价格更低创新产品的适用性房地产创新产品的适用性175价格初步定位服务式住宅（flexhousing）价格flexhousing的定价依据：比照对本项目普通高层豪宅的定价上浮20%。注：根据一般规律，房地产创新产品的价格不宜高于市场传统产品的20%。初步确定flexhousing的均价定位为18000元平方米（带精装修）。176价格初步定位功能产品定位价格初步定位写字楼顶级生态写字楼售价：20000元/租金：6-7元/天商务公寓SVO服务式写字楼16000元/服务式住宅弹性空间flexhousing18000元/普通高层豪宅15000元/裙楼商业顶级商场+顶级配套后期根据招商情况确定租75、金、售价或是自行经营177研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分析项目整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式178功能分区179项目整体容积率确定为4，地上总建筑面积约8.7万。地上8.7万总建筑面积项目功能配比办公居住商业纯写字楼商务公寓（SVO）普通高层豪宅或flexhousing顶级商场顶级配套180根据商业部分规划的业态所需面积来确定商业面积。商业部分面积类别建筑面积类别建筑面积顶级商场10000中西餐800会议展览中心1500咖啡店200健身俱乐部800银行200超市300美容、美发、书店、面包房等76、其他1200商业部分建筑面积合计为15000181写字楼部分面积包括纯写字楼和商务公寓。面积确定考虑的因素：写字楼市场压力较大；将纯写字楼与商务公寓作为整体考虑（提供的设施、服务及配套要求相同）；不考虑超高层；设定的标准层面积可保证纯写字楼部分各单位均有较好的海景。写字楼部分面积确定为36000（1栋共30层，每层1200）。纯写字楼部分面积为18000；（其中开发商自用6000，其余12000可对外租售）商务公寓部分面积为18000。182服务式住宅部分及停车场面积服务式住宅部分：36000停车场：地下设置车位700个，地下室2层，面积为25000；地面设置临时车位100个，占地约3000。77、注：车位设置标准写字楼按10008个车位设置；住宅按每户2个车位设置（按普通豪宅户数）；商业按10008个车位设置；共约800个车位。183项目功能配比功能物业类型建筑面积备注办公写字楼180001栋高层商务公寓18000居住服务式住宅360002栋高层商业裙楼商业15000裙楼停车地下25000地下二层700个地面3000地面100个184总体布局建议商业部分设置为裙楼三层，其中第一层部分架空；写字楼及服务式住宅纯写字楼与商务公寓设置于同一栋中，纯写字楼位于上层，商务公寓位于下层；服务式住宅设置2栋；塔楼与裙楼间架空一层可做绿化园林及泛会所等配套设施。总体布局原则：以资源价值最大化为导向，尽78、量做到海景的幅射面最大化；185海边商业布局澳大利亚Darlingharbor水族馆水族馆海事博海事博物馆物馆寇卡湾寇卡湾美食港美食港松下宽松下宽屏影城屏影城英皇街英皇街码头码头港边购港边购物中心物中心会议中心会议中心办公楼办公楼商业业态布局186Darling港海景港边购物中心为悉尼两大购物中心之一，共分为三层。是唯一一所每日营业至晚上9:00的购物中心。因拥有餐馆、别致高雅的咖啡屋及酒吧而闻名。临海一面的业态分布为餐饮、休闲、娱乐；背海一面的业态为服装、鞋、精品、家居等。187临海景一侧的一层可规划为中西餐厅、咖啡屋等，二、三层可规划为会议展览中心和健身俱乐部；内侧可规划为顶级商场（二、三79、层）、超市（一层）及其他功能。本项目商业布局建议一层：中西餐厅；二、三层会议展览中心和健身俱乐部商场、超市、银行等配套设施188研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分析项目整体发展战略项目定位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式189物业发展建议190建议原则 我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素。191写字楼入口写字楼底部采用巨大的中庭式门厅，显示气派与大度。192写字楼大堂大堂内空挑高，空间形式错落丰富，设置绿色植株，充分营造一种立体化、多层次的立体、生80、态的交流大堂空间。193大玻璃幕墙使得办公空间大视角面对海景，并拥有多角度景观视野充分体现项目现代化办公的优势。写字楼外立面194每三层设置空中花园，凸显健康及人性化生态设计生态小环境的营造195双层呼吸幕墙：q利用自然光实现照明q减少空调的使用q通过开启窗实现自然通风q通过遮阳百叶防止日晒q室内无眩光生态设计呼吸式玻璃幕墙196生态设计后SARS时代的环保设计季节气流分析：考虑能源构想，建筑立面为可以灵活控制的垂直金属遮阳板，不同气候条件下，可通过开关操作确保自然采光、取暖、通风，使自然资源有效利用设有空中庭院，将过滤后的空气引入室内，减少空调的使用时间197底层商业裙楼半架空设置，空间形式81、错落丰富，设置空中连廊，和绿色植株，充分营造一种立体化、多层次的立体、生态的交流空间。商业设计198共享空间底层半架空设置，形成通透的公共共享空间。199共享空间商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔夫球练习场等也可设置其间。200休闲广场201 设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感 选用进口高速电梯，凸显物业档次 采用分户中央空调，降低客户办公成本局部亮点202采用国际通用的行政管理方式并由专人负责卫生清洁，确保星级健康标准。局部亮点公用洗手间203大型液晶显示屏局部亮点204局部亮点合理的建筑层高，为业主提供舒适的办公或居家环境。舒82、适的层高205送大露台，而且业主可将部分隔成室内空间送结构面积，即设计死角形成的公摊的面积送错位阳台局部亮点户型创新大量赠送面积，增加超值感206会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡，尽显逍遥。服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排商务配套207中西餐饮、酒楼生活配套设置于商业裙楼的生活配套208生活配套超市面包房咖啡屋设置于商业裙楼的生活配套209书店花店发廊生活配套设置于商业裙楼的生活配套210生活配套设置于商业裙楼的生活配套健身、运动俱乐部211服务式公寓标准服务式83、公寓标准标准标准配置配置标准化自控管道输送空调系统标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间相对宽大的露天生活空间完善的厨房配套设施完善的厨房配套设施提供可供将来之需的家具组件提供可供将来之需的家具组件常规常规设施设施高速电梯高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场私密性安全性极佳的地下停车场紧急情况下用于电梯及照明的发电系统紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用使用选择选择长期定居长期定居临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间用于假期出租）临时居住（其余时间用于假期出租）出租出租轮流的假期客房预约轮流的假期客房预约“服务式写字楼、84、住宅相关建议服务式写字楼、住宅相关建议”服务式写字楼、住宅212服务式公寓提供的附加服务服务式公寓提供的附加服务1、业主人流入口厅堂设酒店式服务台，保安及物业管理人员可在此轮值；住户可于酒店式柜台接收留言口讯；2、家居清洁及家务助理服务；3、干湿洗熨服务；4、安排电召的士服务；5、租车服务；6、筹办宴会及到会服务；7、提拿物件，关开车门；8、定时唤醒服务；9、代为订餐、送餐服务；10、代租、代管服务。服务式写字楼、住宅213园林、设计、装修聘请大师做设计或顾问园林、设计、装修聘请大师做设计或顾问体现品牌实力体现品牌实力大师光环214物业管理及商业管理物业管理：写字楼、商务公寓及服务式住宅部分借85、助海天大酒店的管理商业管理：顶级商场引入国际或国内顶级的商业管理公司，全部委托或联合经营，推荐引入连卡佛、西武等国际品牌215设计时需要考虑商业车流设计时需要考虑商业车流与住宅车流的分离，并分与住宅车流的分离，并分别设出入口别设出入口地下车位：地下车位：700700个个临时车位：临时车位：100100个个停车位216写字楼商务公寓服务式住宅商场空调中央分户空调中央空调电梯群控高速进口电梯踏步梯智能化光纤入户无限网络自助安全求助装置出入一卡通远程抄表智能停车建筑硬件配套217研究模型区域及地块价值分析开发商的目标与约束条件项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析市场供求分析项目整体发展战略项目定86、位功能分区经济测算物业发展建议同类物业发展模式218经济评价219经济评价的假定条件项目的开发顺序先期开发裙楼商业和服务式住宅部分，然后运用服务式住宅的销售回款来开发写字楼部分；项目的销售面积预计服务式住宅部分全部销售，商务公寓部分销售率达90%，纯写字楼部分自用6000，其余12000销售率达60%，未销售部分及商业部分、停车场采用租赁或自行经营的方式，不计入经济评价；项目的销售价格以初步定位的价格作为测算依据。220项目开发成本依据一般同类物业开发成本来初步框算本项目的成本。写字楼部分：4500元/（含纯写字楼和商务公寓）服务式住宅：3000元/（普通高层豪宅）3500元/（flexhou87、sing，含精装修）商业裙楼：4500元/地下室：1800元/221项目现金流量情况方案一：服务式住宅为flexhousing序序号号项目项目合计合计2004年年2季度季度2004年年3季度季度2004年年4季度季度2005年年1季度季度2005年年2季度季度2005年年3季度季度2005年年4季度季度2006年年1季度季度2006年年2季度季度12 3 4 5 6 7 8 9 1 现金流入现金流入108000 0 0 12960 25920 12960 21120 16320 13440 5280 1住宅销售收入6480000129602592012960129601办公销售收入43200888、160163201344052802 现金流出现金流出47552 3600 8910 8665 4731 5965 9902 4632 1146 450 2住宅建设开发成本2259036008910756025202办公建设开发成本162004860810032402销售费用3240003897783896344904031582销售税金及附加597200717143371711689027432923 净现金流量净现金流量59998(3600)(8910)4295 21189 6995 11218 11688 12294 4830 4 累计净现金流累计净现金流量量(3600)(12510)(89、8215)12974 19968 31187 42874 55168 59998 最大投资额为12510万元，税前静态利润为59998万元。注：地价成本未计入，未销售部分的收益未计入。222项目现金流量情况方案二：服务式住宅为普通高层豪宅最大投资额为12330万元，税前静态利润为51739万元。注：地价成本未计入，未销售部分的收益未计入。序序号号项目项目合计合计2004年年2季度季度2004年年3季度季度2004年年4季度季度2005年年1季度季度2005年年2季度季度2005年年3季度季度2005年年4季度季度2006年年1季度季度2006年年2季度季度12 3 4 5 6 7 8 9 1 90、现金流入现金流入97200 0 0 10800 16200 10800 13560 21720 18840 5280 1住宅销售收入54000001080016200108005400540054001办公销售收入432008160163201344052802 现金流出现金流出45011 3600 8730 7401 3542 5781 9257 5093 1607 450 2住宅建设开发成本2097036008730648021602办公建设开发成本162004860810032402销售费用2916003244863244076525651582销售税金及附加5375005978965991、7750120110422923 净现金流量净现金流量51739(3600)(8730)3399 12658 5019 4303 16627 17233 4830 4 累计净现金流累计净现金流量量(3600)(12330)(8931)3727 8746 13049 29676 46909 51739 223项目开发利润情况注：未销售部分的收益未计入。方案方案一：服务式住宅为flexhousing方案二：服务式住宅为普通高层豪宅地价4350043500开发成本3879037170销售收入10800097200销售费用32402916销售税费59725375税前利润164988239税后利润110535520税后利润率12.1%6.2%单位：万元224END225