1、奥山世纪商业部分市场环境分析及定位建议第一部分 项目辐射区域城市概况本项目属于武汉市洪山区和平街余家头城中村改造用地，处于洪山区、青山区、武昌区三区交汇地带，辐射青山、洪山、武昌三区的边缘地带人群。地处武汉市二环线临江节点，在建的长江七桥桥头，江南片沟通南北的最主要干道和平大道上。一、项目辐射区域分析二、辐射区域的城市功能介绍（一）辐射区域青山片功能布局：青山区与本项目区域联系紧密，是本项目商业物业消费群体来源的主要腹地，此处将对区域情况作重点阐述。1、青山区概况：青山区是武汉市中心城区之一，东与洪山区接壤，西与武昌区毗邻，南倚东湖风景区，北濒长江，与天兴洲隔江相望。全区面积47.36平方公里2、，常住人口45万，下辖10个街道办事处和钢都花园管理委员会，素有“十里钢城”之美誉。青山区是湖北省、武汉市工业最集中、生产规模最大的城区，在全市占有重要的战略地位。区内云集了武钢、一冶、石化等数十家大中型企业，是武汉市东向功能轴发展的原动力地区，与阳逻、北湖形成钢铁、化工、机械、物流产业基地。2、区域用地现状：居住分布：区内居住总用地面积约10平方公里，主要集中在青山地区的西部，大致可分为老城区和友谊大道两片，另有部分次生活区分布在东部厂区周边。商业分布：目前在青山区西部居住功能区内，形成了2处商业聚集度较高的区域，一是建设二路以武商量贩为核心的商业区，一是红钢城以青山百货为核心的商业聚集区；3、全区业态分布比较齐全，区域分布较为分散、层次较低。产业分布：区内工业用地面积约19平方公里，钢铁、石化、造船、能源、机械等工业用地相对集中，主要分布在工人村路、企业路、冶金大道、王青路一线以东，部分厂矿、仓库散布于西部生活区与沿江一带。3、空间布局规划：居住布局规划： “三桥一站”的建设，将使青山地区从平行于长江的东西向狭长地域，转变为向东南西北全面贯通的放射地域，沿江地区、友谊大道以南至中北路延长线这两大区域内的房地产开发将被赋予广阔的空间。依据工人村路冶金大道青王路以西调整为以居住及公建为主的用地发展思路，青山区将形成以友谊大道片为中心，北倚长江，南临东湖的三大居住板块。杨春湖城市副中心综4、合居住区杨春湖核心区的建设规划采取“一个中心，两个节点”，核心区规划以武汉火车站为起点，以迎鹤湖公园为中心，以两港生态走廊为边界，布局形成副中心核心区、高速铁路站区、中央景观休闲带、文化旅游服务区和综合居住区等5大功能区。杨春湖城市副中心，规划10万居住人口。商业布局规划：据武汉市商业网点发展规划（20062010年），在现有的建设二路及红钢城商业基础上，发展2处市级商业副中心。其中，建二路市级商业副中心是以建设二路商业街为主体，南北延伸、东西拓展的，具有集聚功能和辐射功能的区域商业副中心，与本项目的区位联系较为紧密。据青山区规划，青山区正努力打造“三线四片”商贸网点新格局，形成和平大道、冶金5、大道、友谊大道三线并驾齐驱，由北向南整体推进、共同发展的商业态势。和平大道一线以大型商场、品牌街、专卖店为主，形成红钢城、红卫路两片商贸中心街；冶金大道一线将重点发展汽车配件修理、重型机床设备、锅炉设备、配件加工等行业；友谊大道一线将以吸引社会资金为主，重点发展连锁店、便民店、大型超级市场、餐饮业、服务业、娱乐业等，从而带动钢花片、冶金片商贸中心街的发展。产业布局规划：按青山区规划布局思路，在东湖港以东、中环线以西、冶金大道以南建设环保科技园；在中环线以东、工人村路以西、冶金大道以北(约1100亩)和王青路东侧(约550亩)发展现代物流和仓储产业；在工人村路以东，引进新兴制造业、高新技术等项目6、，建设以环保型、科技型、配套型中小企业为群体的都市工业园区；利用现有河流、湖泊、山地等有利条件建设生态防护屏障，将武钢北湖规划成为新一代生态型、科技型的物流和化工产业新区。绿化布局规划：结合未来重点基础设施项目的建设，在中环线、京广高速铁路专线、临江大道工人村路冶金大道青化路两侧各建50米宽的绿化隔离带，沿友谊大道(1号明渠-王青公路段)规划20米宽的绿化带，在美化景观的同时起到屏蔽作用，有效阻隔东部工业区的粉尘、噪音对居住区及武汉站地区的污染，改善城区空气质量。新建戴家湖公园、杨春湖公园、北洋桥公园；完善、提升青山公园、矶头山公园、白玉公园、南干渠游园的功能；新(改、扩)建中心公园、游园187、处，提高公共绿地水平，形成点、线、面各有特色的绿化体系。（二）辐射区域邻近的武昌片区功能布局：1、邻近片区概况武昌区辖区总面积81.22平方公里，内含14个行政街道、194个社区居委会，常住人口97万，加上流动人口共约110万。其中，邻近本项目的区域主要为徐东区域。2、邻近片区发展现状：商业布局：武昌区规划的徐东现代商贸区、徐家棚现代物流区，分布在本项目辐射区域内，其中徐东商圈形成了40多万的商业供给规模，发展比较成熟，而且后劲足。产业分布：在本项目邻近区域内主要为居住区、商贸区。居住分布：邻近本项目的武昌区域，即和平大道以南是城中村地带与早期企业单位宿舍混居的区域，也是未来城中村改造的重点。8、3、邻近区域空间布局规划：邻近的武昌徐东区域规划为武昌公司总部区，（三）辐射区域邻近的洪山片区功能布局：本项目位于洪山区边缘地带，二桥以东和平大道两旁居民基本可被本项目商业吸纳，而在二桥以东的友谊大道沿线居民则易被徐东商圈分流。1、邻近片区概况洪山区位于武汉市东南部，区域面积509平方公里，2004年末总人口72万人，洪山区区域广阔，但与本项目相邻的区域主要有余家头和武汉理工大一带，本项目辐射区域内的洪山人口相对较少。2、邻近片区用地现状：产业分布：与本项目邻近的洪山片区产业分布较少，基本集中于东湖高新技术开发区内，周边地带主要是原住居民和以建材、家俱等销售为主的专业市场。居住分布：洪山区以城9、带郊的主城区，在长江七桥以南多为城中村居民聚居地，被列为洪山区城中村改造的重点。国内500强企业中，有本项目的开发商奥山置业，也有福星科技的参与，将促进沿江城中村地带的改造建设。商业分布：洪山区商业物业主要集中在街道口、鲁巷等区域，在本项目辐射区域内的商业多为档次较低的家具家居类专业市场。3、邻近片区空间布局规划洪山区空间布局规划的重点在东湖高新技术开发区，在本项目的邻近片区内基本以城中村改造为主，涉及的关联区域有团结、徐东、柴林头、三角路、余家头、和平、铁机等区域，对于改善区域内居住面貌和城市形象起到重要的推动作用。三、辐射区域的交通分析1、辐射区域的交通现状分析目前，加上武昌洪山区在内，项10、目辐射区域内纵向次干道的条数将增加至十二条，即项目辐射区域交通路网为“三横十二纵”。“三横”：横向的主干道有临江大道（武青一干道，双向四车道）、和平大道（武青二干道，双向六车道）、友谊大道（武青三干道，双向六车道），均为市级干道，连通武青区域与中心城区；武昌二桥以北的临江大道，受铁路线路阻断，对交通的实际支撑较弱。区域内主要交通由和平大道承担，友谊大道也分担部分交通压力。“十二纵”：纵向的主要连通道有才盛街、园林路、建设一路至建设十路（双向四车道），工业路至工业四路等，主要为双向两车道的区级道路，解决武青区域内部交通。目前青山居住区交通发达，杨春湖的交通路网尚属一片空白。青山居住区可以通过和平11、大道、友谊大道、临江大道等非常方便的与外界联系，因此受区外商业影响大，畅达的交通状况导致商业需求大量外流；目前，杨春湖新区交通非常不通畅，基本不具备人口导入的条件，因此杨春湖尚不具备商业开发的条件。2、辐射区域的交通规划：“三横五纵” 交通路网规划主要集中在杨春湖新区。 “三横”：地铁交通4号线：起于武昌火车站，经紫阳东路、中南路、中北路，折向武青四干道（团结大道），最后抵达武汉火车站，全长16公里，预计2012年建成通车。武青四干道：西起铁机路，东止王青公路，全长7.5公里，双向六车道， 2007年12月动工，预计2009年底建成通车。中北路延长线：西起岳家嘴，东止三环线，全长约8.5公里 12、，双向四车道，目前，中北路延长线岳家嘴至工业大道段在进行路基施工，预计2011年建成通车。 “五纵”：二环线：武汉二环线全长52公里。整个项目从2006年开始进入全面提速开发施工期，预计2012年建成通车。建设二路（规划中）、工业路（规划中）、工业二路（规划中）、建设十路（在建，2009年底通车）等延长线。分析：地铁4号线2012年竣工。一方面，地铁的建设将加快杨春湖新城区人口的导入，预计新区规划的10万人口将在2018年内基本导入完成，界时将形成比一定的的商业需求；另一方面，由于地铁连通杨春湖与武昌中南商圈，因此，使商业需求外流到中南商圈更加容易。二环线贯通后，一方面加速新区人口导入，另一方13、面，使武青区域与武昌街道口联系更加紧密，商业需求外流到街道口商圈也将更加容易。3、辐射区域新建交通节点：项目所处的区域内新建的交通节点主要在青山区，尤以三桥一站的建设带动性最强。二七长江大桥（长江七桥）武汉二七长江大桥桥址位于长江二桥与天兴洲公铁两用长江大桥之间，距长江二桥3.2公里，起自江北武铁新江岸小区处，经汉口京广铁路、解放大道、江岸货场铁路疏解区、武昌罗家港泵站、和平大道，止于江南钢都花园罗家港侧。设计长度6507米，其中主桥全长2922米，设计时速80公里，双向6车道。引桥采用高架桥方案，全长3585米（汉口段2775米，武昌段810米）；在二七长江大桥与解放大道、和平大道相交处各设14、互通立交一座。总投资47.72亿元，建设工期4年，设计日通车6万辆，2012年建成后可分流15的过江车流量。天兴洲大桥天兴洲大桥位于武汉长江二桥下游9.5公里处的天兴洲分汊河段上，正桥全长4657米，上层为公路，下层为铁路。公路引线北起江岸区平安铺，南至洪山区中北路延长线，由平安铺立交、和平大道立交、友谊大道立交、青化路立交组成，全长8043米，设六个机动车道，营运时速80公里。武汉天兴洲大桥的建成将大大缓解铁路过江能力紧张状况，进一步完善武汉铁路枢纽布局。武汉火车站武汉火车站总投资超过140亿元，位于武汉市青山区杨春湖东侧，主要包括武汉火车站站房、站场，轨道交通4、5号线地铁车站，配套道路、15、环境改造等工程。原计划于2008年9月完工，2009年投入使用，但受民房拆迁时间长、图纸边施工、边完善等因素影响，工程仍在建设之中。武汉火车站定位于华中陆港，建成后将与北京、上海、广州并列为我国铁路交通四大枢纽中心之一。车站远期（2030年）年旅客发送量将达3100万人，高峰小时旅客发送量为9300人、站房最高聚集6000人。由于武汉火车站周边规划路网的发散性和自身配套建设的完善性，其流动人口转化消费者的几率并不高，即使有停留消费的需求也会向红钢城、建二、罗家港、中北路等多个区域发散或被自身商业吸纳。第二部分 项目周边商业环境分析一、项目道路现状：道路名称道路级别车道数量路面状况拥堵情况和平大16、道主干道双向8车道+2.5米宽非机动车道+5米宽人行道项目所在地路段路况较好较为通畅，基本无拥堵，仅在红绿灯处略有停顿罗家港路支路（现状）双向2车道+2米人行道新修路，友谊大道与和平大道之间路段已经修建完成，刷黑，路况好，和平大道与临江大道之间路段尚未修建目前通行车辆较少，无拥堵；未来将成为二环线，城市干道之一。园林路次干道双向6车道+4.5米人行道新修水泥路，友谊大道与和平大道之间路段已经修建完成，路况好，和平大道与临江大道之间路段尚未修建无拥堵三弓路次干道双向4车道+3米人行道刷黑，路况较好无拥堵建设一路次干道和平大道以北为双向4车道，以南为双向6车道刷黑，路况较好无拥堵建设二路次干道双向17、4车道+1.8米绿化分隔带+1.8米人行道路况较好无拥堵建设三路次干道双向4车道+3米人行道路况较好无拥堵德平路次干道双向4车道路况一般无拥堵才盛街（铁机路）支路（现状）才茂街支路双向2车道较破的水泥路占道严重，拥堵才华街次干道双向4车道路况较好无拥堵友谊大道主干道双向6车道+5.4米非机动车道+4米人行道项目辐射区域路段路况较好基本无拥堵，红绿灯处略有停顿建设三路建设二路建设一路三弓路园林路罗家港路德平路才盛街才茂街才林街才华街友谊大道h临江大道epi平大道临大道徐东大街本项目临江大道和平大道友谊大道建设三路建设二路建设一路三弓路园林路罗家港路德平路才盛街才茂街才林街才华街徐东大街本项目项目18、周边道路有4条城市主干道、近十条次干道和若干支路，道路密度较大，通达性好，多数道路路况好，主要的道路基本无拥堵。区域城市道路四通八达，交通运行较为通畅，目前基本无拥堵，加上罗家港路和园林路延伸到临江大道，为项目的成功开发提供了坚实的基础条件。二七长江大桥和武青四干道的建成，更是为项目提供了广阔的发展前景。辐射区域重点配套：目前项目所在地周边的市政设施主要以公共绿地为主，包括街头绿地和市政公园。设施名称地理位置面积可覆盖人数罗家港路市政公园罗家港路南侧和平大道至友谊大道间，约为200002500和平大道街头绿地园林路与和平大道交叉口沿和平大道约1000125四美塘公园武昌区武昌和平大道桥头堡(长19、江二桥下) 徐东大街300多亩2-3万和平公园武汉青山区建四北路700多亩5-6万设施名称调查时间游憩人数活动内容罗家港路市政公园9：00-19：30平均约有15人左右老年人闲坐在树荫下聊天、乘凉;小孩子玩耍；过路市民休息等。和平大道街头绿地上午10：00左右约6-8人中老年人下棋，运动等四美塘公园下午14：30左右约3-6人/百中老年人休息娱乐，少量年轻人休憩和平公园下午15：30左右约3-5人/百中老年人休息娱乐，少量年轻人休憩根据实地调查和判断，这些公共绿地绿化环境较好，但游憩和休闲运动的市民并不多，说明其认知度不高，仅能吸引临近区域的居民，辐射力较弱。各绿化带的辐射力大致如右图所示。项20、目周边区域内公共绿地认知度低，主要原因在于其侧重绿化，吸引市民参与休憩娱乐的设施和项目场地过少，故为本项目绿地景观的开发提供了机会。市政设施以公共绿地为主，但公共绿地辐射力弱，认知度低。本项目临江地带的休闲型绿地将会具有较好的开发前景。三、项目周边公交线路统计表公交线路连接区域通勤率（辆/分钟）主要站点16汉阳门建设十路5-8分钟汉阳门-三层楼-徐家棚-四美塘-罗家桥-建设二路-红钢城-建设十路76建设一路竹叶山5-8分钟建设一路-罗家桥-四美塘-工农兵路-黑泥湖-竹叶山201白玉山武胜路公交枢纽站6-10分钟白玉山-张家铺-青山少年宫-红钢城-罗家桥-四美塘-永清街-循礼门-江汉路-武胜路公21、交枢纽站307建设十路武泰闸3-6分钟建设十路-红钢城-建设五路-罗家桥-徐家棚- 积玉桥-中山路-司门口-紫阳路-武泰闸308红钢城虎泉3-6分钟红钢城-建设二路-罗家桥-徐东路-岳家嘴-中南路-街道口-虎泉315建设十路武昌火车站3-6分钟建设十路-红钢城-建设五路-罗家桥-徐家棚-积玉桥-小东门-武昌火车站502武胜路公交枢纽站108街5-10分钟武胜路公交枢纽站-武汉客运港-永清街-徐家棚-才华街-四美塘-罗家桥-工业一路-108街511蒋家墩武昌火车站5-8分钟武昌火车站-小东门-积玉桥-徐家棚-四美塘-罗家桥-红钢城-蒋家墩514船厂村起义门5-8分钟船厂村-红钢城-罗家桥-徐家棚22、-积玉桥-司门口-汉阳门-紫阳路-起义门545（通宵车）建设二路汉口火车站5-12分钟建设二路-罗家桥-四美塘-工农兵路-竹叶山三村-汉口火车站545金鹤园小区复兴新村5-15分钟金鹤园小区-罗家桥-竹叶山三村-汉口火车站东站-汉口火车站西站-复兴新村549常码头工业一路5-15分钟常码头-汉西火车站-航空路-循礼门-永清街-徐家棚-罗家桥-建二南路-工业一路555建设十路秀泽园小区5-12分钟建设十路-红钢城-罗家桥-头道街-二七路-百步亭花园-秀泽园小区588金鹤园小区南国大武汉家装5-10分钟金鹤园小区-建设三路-罗家桥-芦沟桥路-江汉路-武胜路-宝丰路-南国大武汉家装607知音西村园林23、路5-12分钟知音西村-汉阳火车站-司门口-积玉桥-徐家棚-罗家桥-建设一路(武汉科技大学)-钢都花园-园林路702工业一路长山5-10分钟工业一路-工业大道-罗家桥-徐东路-岳家嘴-中南路-街道口-东湖开发区-鲁巷广场-森林公园-长山702短途建设二路鲁巷5-8分钟鲁巷-卓刀泉-街道口-中南路-岳家嘴-徐东村 -罗家桥-建设二路719常青花园工业二路5-15分钟常青花园-青年路-解放公园-永清街-徐家棚-四美塘-罗家桥-红钢城-工业四路-工业二路807复兴新村工业四路5-10分钟复兴新村-青年路-循礼门-永清街-徐家棚-罗家桥-工业大道-工业四路罗家桥站公交车线路达17路之多，可直达武汉三镇24、，汉口可远至常青花园花园、汉口火车站、常码头、秀泽园小区（百步亭花园）等，汉阳可远至知音西村，武昌青山区可北至船厂村、东至白玉山和长山、南至武泰闸。规划中的地铁四号线通过项目周边，在园林路设站。四、项目周边人（车）流量统计表车流量统计表：路口 时间项目所在地（和平大道与罗家港路交汇处）友谊大道与罗家港路交汇处合计上午9:009:3052辆/分钟46辆/分钟98辆/分钟11:0011:3053辆/分钟45辆/分钟98辆/分钟下午12:0012:3055辆/分钟48辆/分钟103辆/分钟16:0016:3051辆/分钟50辆/分钟101辆/分钟晚上17:0017:3056辆/分钟54辆/分钟11025、辆/分钟19:0019:3048辆/分钟47辆/分钟95辆/分钟全天平均车流量53辆/分钟48辆/分钟101辆/分钟路口时间徐东大街与友谊大道交叉口徐东平价广场门口销品茂处11:0011:30192辆/分钟106辆/分钟74辆/分钟由上图可知，项目所在地（和平大道与罗家港路交汇处）全天的车流量平均53辆/分钟，友谊大道与罗家港路交汇处车流量略小，全天的车流量平均为48辆/分钟，目前友谊大道车辆进出罗家港路仅有10辆/分钟。相比徐东商圈成熟区域，徐东大街与友谊大道交叉口车流量192辆/分钟、徐东平价广场处车流量106辆/分钟、销品茂处74辆/分钟，本项目周边目前的车流量较少；而相比青山区的红钢城26、商圈20-30辆/分钟、建二商圈24-47辆/分钟，本项目周边的车流量较大。人流量统计表： 路口时间项目所在地（和平大道与罗家港路交汇处）友谊大道与罗家港路交汇处合计上午9:009:3010人/分钟8人/分钟18人/分钟11:0011:3014人/分钟8人/分钟22人/分钟下午12:0012:3012人/分钟10人/分钟22人/分钟16:0016:3014人/分钟14人/分钟28人/分钟晚上17:0017:3015人/分钟17人/分钟32人/分钟19:0019:3011人/分钟14人/分钟25人/分钟全天的平均人流量13人/分钟12人/分钟25人/分钟由上图可知，项目所在地（和平大道与罗家港路27、交汇处）和友谊大道与罗家港路交汇处的人流量为12-13辆/分钟，全天的平均车流量之和不过25人/分钟。相比徐东商圈成熟区域销品茂处95人/分钟和青山区的红钢城商圈和建二商圈1626人/分钟，本项目周边目前的人流量相当少。本项目所在地目前没有能够吸引人流和车流的大型消费场所，故目前的车流量和人流量相比徐东较少，但相比青山区已建成的两大商圈却已经具有足够的优势，说明本项目吸纳人车流具有较大的发展潜力。随着二七长江大桥的建成，目前通往汉口必经徐东的情形将得到较大的改变，本项目预计能够吸纳和阻截二桥以东和平大道和友谊大道上50%以上的车流，有望促进新商圈的形成。第三部分 项目辐射区域人口分布及消费特点28、分析一、项目辐射区域界定1、本项目的辐射区域为：青山片区及二桥以东的徐东片区、长江二桥、七桥连通的汉口二七片区居民。项目辐射区域内的人口主要分布在如右图所示区域，即以武青四干道为东部边界、以徐东大街为南部边界、以汉口二七路区域为西部边界、以青山区青山镇为北部边界的区域内。2、辐射区域经济社会基本情况基本概况：青山区辖10个街道：红卫路街道、冶金街道、新沟桥街道、红钢城街道、工人村街道、青山镇街道、厂前街道、武东街道、白玉山街道、钢花村街道、红旗街道。共有104个居委会。二七路片区属于江岸区，为汉口老城区，包含了二七路街道、徐州新村街道、丹水池街道、后湖街道、湛家矶街道和百步亭。徐东片区包含了杨29、园街道、和平街道和徐家棚街道。3、区域发展方向在青山区形成全面贯通的放射地域，沿江地区、友谊大道以南至中北路延长线这两大区域内的房地产开发将被赋予广阔的空间，青山区将形成以友谊大道片为中心，北倚长江，南临东湖的三大居住板块。辐射区域人口将以友谊大道为核心，分布更加均衡。二、辐射区域人口分析1、项目辐射区域人口现状：辐射区域人口规模：项目所辐射的青山片区、徐东片区和二七片区共20个街道办事处，目前拥有常住人口约95.72万人，总面积153.68k。街道名称人口数量面积（平方公里）所辖居委会红卫路街道813704.03八大家、康苑、和平、文苑、翠园、兴秦、虹蔚、碧园、科大、聚友、兴达、才惠、才聚、30、三弓路冶金街道628233.60名流、永鑫、27街、科技苑、31街、友谊、南干渠、惠济、104街、105街、106街、通达、振兴、绿苑、楠姆、现代花园、109街、怡兴钢花村街道978712.82110、111、112、114、115、116、117、118、119、120、121第一、121第二、122、123、124、125、126、127、128、青翠园、南苑新沟桥街道594952.32临江、馨园、车站、蒋家墩、新光、热电、科苑、新桥、勘苑、静安、光明红钢城街道390412.66沿河、二街、三街、四街、五街、六街、七街、八街、九街、十街、十九街工人村街道188647.18星光、兴和、三联、31、建十一路、凤凰山、桥头青山镇街道235215.40船厂、石化、桃园、正街厂前街道132493.40自建村、桃山村、铁铺岭、冶建村武东街道235706.57铸锻、航舵、兴中、船机、钢运白玉山街道328601.86康美、康寿、康秦、康乐、康宁、康达、群力、同兴、五一、火官杨园街道801983.36四十八栋、粤汉里、建设新村、余家头、国棉、柴东、理工大水运、柴林头、纺器村、纺机、铁机、变电、电信、电力、四美苑、四美新村和平街道2227042三角路、团结、徐东、铁机、柴林头、余家头、东兴洲、武丰、大洲、东方红、北洋桥、白马洲、厂前、龚家岭、芦咀、新武东、先锋、湖光、和平19个村委会；金鹤园社区、欧洲花32、园红旗街道1816514.3联合、东风、武东、光明、建设、和平、徐东徐家棚街道909774.8喻家湖、长轮宿舍、赵家墩、建安、秦臻、三角路、武车、月亮湾、合记里、诚善里、武北、团结路、秦园路、四美塘、徐东路、公路桥、湖大、宝积庵、公太里、惠誉花园二七街道663913.15分金、黄家墩、江码、支农、操场、长建、新建、福建、头道、四道、上滑、昌盛、韦桑、罗家庄、联合、一六一、二炮、空医、雷院新村街道730002.9徐州新村第一、徐州新村第二、二七小区第一、二七小区第二、劳动新村、长湖地第一、长湖地第二、为群第一、为群第二、转车楼、航务、黑泥湖、铁北、新江岸、桃园丹水池街道384955丹东、丹南、丹33、西、丹北、堤角、江中、江南、江北后湖街道7000023石桥、中胜、红桥、竹叶山、丹水池、新春、新益、新湖、塔子湖、跃进湖、三金潭、金潭、连城、花桥、淌湖、黑泥湖、岱山、二七、永红、黄浦、新荣、幸福、胜华、十大家湛家矶街道150008.33谌家矶、平安铺、朱家河、新建、先锋百步亭300007百步亭花园、百步亭花园第二社区辐射区域人口分布：红钢城街道杨园街道新沟桥街道冶金街道红卫街道钢花村街道杨春湖居住新区人口约10万，在10年内导入本项目辐射人口分布图青山镇街道工人村街道武东街道二七片区：二七街道、新村街道、丹水池街道、后湖街道、湛家矶街道、百步亭社区区域有近30万人口，目前消费区域主要流向江汉34、路武汉科技大学学生2.5万人武汉理工大学学生约2万人红钢城及其周边一带为青山人口最为集中的区域，约有人口34万，且整体消费能力较高，目前其消费区域主要为红钢城商圈及建二商场。徐东片区有近20万人口，目前消费区域主要集中在徐东商圈一带三环以外的青山区域客户有约11万人和平街道红旗街道徐家棚街道厂前街道青山区共有常住人口45.27万，主要分布在红钢城一带及周边的生活配套区，大多为武钢、一冶、武汉石化等大型国企员工及其家属，收入水平较高，有较强的消费实力。项目周边武汉科技大学和武汉理工大学等高校有学生约4.5万人，目前消费区域主要集中在建二、徐东及中南路一带，本项目建成以后可有效分流部分客户群体。项35、目辐射的徐东区域居民约21.16万人。辐射区域居民消费力对比：本项目辐射的区域内人群分属于青山、武昌、洪山三个片区，其收入及消费水平特征如下：2008年16月年各区域城市人均收入及消费支出数据表：城市人均可支配收入城市人均消费支出武汉市8668.02元青山区8761.29元4799.59元武昌区（包含徐东片区）8407.56元5240元江岸区（包含二七片区）8788.55元4534.46元上述表格数据显示：2008年上半年，青山区与江岸区的城市人均可支配收入较高。但青山区、江岸区居民消费观念保守，人均消费支出并不多，这表明区域内蕴含有较大的商业发展潜力，需要丰富商业物业，刺激消费释放。辐射区域36、人口构成：项目辐射区域以武钢、中国一冶和武汉石化为代表的企业管理人员、技术人员、普通员工及其家属为主体的人群大概占65%；下岗及退休人员约占15%，外来务工者和高校学生各占约5%。注：其他包括了与青山区接壤的洪山区原住村民及一些下岗低收入群体。因为人口构成现无客观数据，故以上图表只是根据辐射区域现有产业分布、企业数量等初步估算的人口构成比例，仅供参考。2、辐射区域人口规划未来辐射区域内人口增加，一方面表现为人群由红钢城一带向建二片成熟区域聚集，另一方面表现为杨春湖新区规划的10万人口导入。建二片人口聚集：由于人口老龄化，红钢城人口密度将不断下降，预计未来人口在10万左右。而建二片因交通发展，城37、中村改造将促进区域人口密度提升，初步预计人口提升的规模约3万人左右，3万新增人口随城中村改造的完成而形成。杨春湖新区潜在人口分析杨春湖新区近期规划人口10万人；随着地铁、公路、武汉火车站2012年前后建成使用，杨春湖区域将在未来510内逐渐成熟起来。交通路网的形成加速新区成熟，预计新区规划的10万人口将在2018年内基本导入完成，商业需求约在20162018年形成。3、辐射区域人群层次分析：重点企业单位分布青山区是武汉市工业化程度最高，应用型科技实力最强，发展钢材深加工、环保产业、现代制造业最具优势的城区，武汉市重点发展的5大产业基地青山占有二席，以钢材制造及新材料产业基地、环保产业基地立足。38、其中以武钢、一冶、武汉石化为代表的一批大型国企更是奠定了青山作为华中工业重镇的地位。辐射区域知名大型国企密布武汉科技大学学生2.5万人，教职员工近3000人武汉理工大学生近2万人铁四院员工3000余人武昌医院员工近600人江岸车辆厂员工近6000人中国一冶员工4000人青山造船厂员工7000余人武汉石化武钢员工近10万人中钢武汉研究所青山区域的单位以钢铁、冶金、石油类大型国企及相关科研单位为主，且分布密集。辐射区域主要企业单位：企业名称地址员工数量收入水平消费习惯武汉钢铁集团公司青山区厂前约10万人普通员工3000元/月管理层50006000元/月红钢城一带中国第一冶金建设有限责任公司青山区工39、业路4号4000余人普通员工2000元/月管理层30004000元/月红钢城、建二商场长江航运集团青山造船厂青山船厂村7000余人20003000元/月红钢城武汉钢铁设计研究总院青山区冶金大道12号武汉船用机械公司青山区武东街9号2000余人红钢城中钢集团武汉研究所青山建一路400余人月收入2000-3000人建二商场中国冶金地质总局中南局和平大道建设一路附近100余人年收入3万元红钢城、建二冶金干部管理学院和平大道1070号师生共1600人其中教师140人讲师3000元教授4000-5000元建二、徐东商圈中冶武汉勘察设计院青山区冶金大道177号武汉市九医院青山区吉林街1号347人2000-40、3000元/月建二商场及徐东中冶集团武汉冶建技术研究有限公司青山区和平大道1256号武昌医院武昌杨园600余人月收入2500元/月左右徐东商圈武汉石化青山区长青村江南脑科医院和平大道余家头200余人月收入3000元徐东商圈铁道部第四勘察设计院武昌杨园3000余人徐东商圈汉口铁路医院汉口胜利街370号800余人月收入2000元二七路、江汉路江岸车辆厂汉口解放大道1746号二七路和江汉路一带辐射区域人群层次构成二七片区边缘人群人口29.29万主要为区域原住民及外来务工者学生群体人口约4.5万。武汉科技大学和武汉理工等高校在校学生青山区域中高端人群人口约20万主要为武钢集团、武汉石化、一冶、中冶、铁41、四院等大型国企的管理、技术人员和武汉科技大学、武汉理工大学的教师及其家属。青山产业工人人口约20万主要为武钢、青山造船厂、武汉石化等国企工人徐东片区人群人口21.16万主要为当地企业员工、医生、教师及少量个体经营者。项目辐射区域主要人群结构层次由高往低依次为：青山区域中高端人群、徐东片区人群、青山产业工人、高校学生群体和二七片区边缘人群。本项目现有辐射区域依据区域差异和收入水平因素划分了如下五类人群结构：一类人群：青山区域中高端人群根据以上两个原则，位于青山核心区域红钢城一带的各类大型国企的管理人员及技术人员有较高的收入和较强的消费能力，加之本项目与之现有居住地和工作地距离较近，该类人群较容易42、受本项目辐射。故该类人群对本项目而言可谓青山区域的中高端人群，其人群结构层次最高。二类人群：徐东片区人群徐东片区人群以其较近的地理区位和相对稳定的收入便顺理成章的成为了本项目所辐射的第二类人群，这类人群主要来源于当地企业、医院、学校等单位，还包括少量个体经营者，其收入较稳定，具备一定消费能力。该类人群目前主要受徐东商圈辐射，日常消费主要集中在徐东平价、沃尔玛、销品茂等超市和购物中心，高端消费主要在汉口、中南等区域，削弱了本项目对该类人群的实际覆盖效率，但是考虑到其相对强劲的消费实力，以及本项目有利的地理区位优势，故这类人群可作为本项目辐射的二类人群。三类人群：青山区域产业工人三类辐射人群为青山43、各大企业、厂区数量众多的产业工人，该类人群拥有稳定但不算十分丰厚的收入。受工作环境制约，其整体消费水平不高，消费观念较为落后，但是其又处于本项目重点辐射范围之内的青山区域，区域辐射抗性较小，故可作为为本项目的第三类辐射人群。四类人群：项目周边高校学生人群将项目周边类似武汉理工大学和武汉科技大学等高校学生，划分为第四类学生人群，该类人群典型的消费特征为：自身无经济收入，整体消费水平及层次较低，消费层次偏好中低档，消费区域主要流向徐东、中南路和江汉路。但是其距离本项目位置较近，加之日常消费习惯较稳定，可作为本项目的第四类辐射人群。五类人群：汉口二七片区边缘人群本项目长江北岸的二七片区人群主要以二七44、路一带的原住民、外来务工人员，其中还包括一定数量的百步亭居民。该类人群也有较强的消费需求，但是受制于日积月累的地域观念和消费习惯影响，目前其日常消费主要集中在二七片区超市和汉口江汉路一带，该类人群很少会跨江消费，即使消费也只是随机性的消费行为，二七长江大桥开通后，其随机消费的几率将提高，因此可把这类人群归为第五类人群。三、辐射区域人群消费特征分析：为对辐射区域消费人群深入了解，我司于8月27日8月30日，派出数名专业人员于对本项目辐射区域的重点街道及单位人群的消费习惯进行了针对性的访谈，下面对目标消费群的分析来源于对80多位受访者的原始访谈记录。1、各区域访谈人群分析：青山区域中高端人群：以武45、钢、一冶等大型国企的管理人员及附近高校教师为主收入水平较高，平均月收入在5000-6000元左右消费水平较高，家庭月消费支出在2000-3000元左右消费档次主要为中高档主要消费区域为青山百货商场、建二商场以及徐东商圈。对本项目发展前景较为看好，认为青山区域目前缺乏适合年轻人消费的大型购物娱乐中心，如若建成，可以填补区域市场空白，吸纳大部分区域人口的消费支出。一部分青山受访者表示一般日程购物消费偏好在红钢城商圈，但是其子女经常喜欢去徐东商圈购物与消费，那边的业态更加丰富和时尚，比较符合当前的年轻人的消费习惯。这也显示了同一区域不同年龄层的客户其消费观念及习惯的差异。大部分受访者表示本项目建成后46、会有兴趣过去逛逛。人群消费习惯分析：青山区为工业而建，区位相对独立，历来就不是商贸重镇，区域大型企业扎堆，如钢铁、冶金、建筑、研究单位等，人均收入较高且稳定，消费实力较强，但是区域内中老年人群偏多，是区域商业针对的主要人群，现有商业档次不高、供给体量有限，已不能满足区域人群（特别是年轻人群）的多样化消费需求。该区域居民显现出了消费习惯、区域等呈差异化发展的趋势，表现为：中老年消费者习惯在红钢城商圈进行日常消费，年轻的消费人群则比较偏好去大型商业中心娱乐和购物（目前比较趋向于去徐东、中南等商圈消费），而高端的消费则倾向在汉口完成。考虑到青山片区目前大型综合性购物娱乐中心为一个市场空白点，而本项目47、正好位于青山对外交通的必经之地，定能对该类中高端人群起到强有力的辐射、吸引作用。该类人群也应成为本项目的重点辐射人群。徐东片区人群该类人群收入水平中等，且但是较为稳定，月收入普遍在2000-3000元之间。消费水平为中等，家庭月消费支出在1000-2000元内 ，消费档次为中档。主要日常消费集中在居住地附近的小超市，大件商品的消费集中在徐东沃尔玛和销品茂。很多徐东片区人群认为项目所在的罗家港区域目前没有大型综合型购物中心，并且区域实际消费需求较大，项目的开发前景较好，表示如若建成销品茂那样的大型综合性购物娱乐中心，会去消费。部分徐东片区的受访者反映目前该区域缺乏合适的公共活动场所，现有的四美塘48、公园设施太陈旧，满足不了实际需求，建议本项目适当开发一些娱乐健身活动场所。人群消费习惯分析：该类客户所处区域基本毗邻本项目，距离不远，按常理应该成为本项目的主力辐射人群，但是正是由于徐东商圈的存在及日趋壮大、成熟，使得这类人群的日常消费、娱乐集中在徐东商圈，以本项目区域目前的商业氛围和配套，上述现状在一定时期内将长期存在。即便本项目投入使用后，考虑到徐东商圈在徐东片区的强势存在，本项目对徐东片区人群的辐射力在短期内也比较有限，但是随着项目周边商业环境的逐步提升、配套设施的日趋完善，该类人群也会成为本项目目标客户人群的一个重要补充。青山区域产业工人主要为武钢、青山造船厂、武汉石化炼油厂等大型国企49、工人。收入水平一般，但是较为稳定。家庭消费月支出普遍在1000元左右。娱乐性消费支出较少。日常主要消费区域集中在居住地周边小型超市及红钢城商圈。人群消费习惯分析：该类人群为青山区各大国企的一线工人，尽管有稳定的经济收入，但受其工作性质和工作环境约束，其消费观念比较务实，主要消费为日常饮食及生活消费，其娱乐性消费支出较少，其繁重的工作也不允许其有充足的时间和精力享受丰富的生活，对商业消费的带动相对较弱，其一般消费仅集中在红钢城一带。项目周边学生群体主要为武汉科技大学和武汉理工大学等高校在校学生。消费能力较低，偏好中低档消费。餐饮类支出占日常消费支出比重较大。消费区域主要为学校周边及徐东商圈、中南50、商圈及江汉路。认为商场越多越好，购物会更加方便，且选择余地更大。人群消费习惯分析：在校学生缺乏独立、稳定的经济收入来源，其日常消费中餐饮消费比重较大，其经济实力也决定了整体消费水平较低的现状，比较偏好中低档消费。但是其消费区域呈分散不固定态势，其消费行为发散至徐东、司门口、汉口、建二等区域。学生群体有充足的时间去消费和娱乐，只是其目前有限的经济实力制约了其消费水平。二七片区边缘人群该类人群主要为二七片区原住民、百步亭居民及少量外来务工人员。多数二七路和百步亭区域受访者认为该区域目前缺乏餐饮业态和娱乐业态，但是表示其旁边二七路上的东部购物公园建成后会解决这一问题。很多二七片区的受访者坦言之前并不51、了解项目所在地余家头。二七路和百步亭区域的人群更倾向于在汉口江汉路一带购物消费，表示一般不会考虑去武昌购物。受访者多数认为本项目具有较好的市场前景，其印象中青山区域目前商业欠发达，有待开发改善。人群消费习惯分析：二七片区人群受区域观念和消费习惯等因素的影响，除了极少数专业性较强的商品外，基本上很少会舍近求远过江去武昌购物、消费，其日常性、满足性的消费基本集中在住所周边或者商业氛围更浓、商业业态更加齐全的汉口江汉路、武广一带，这种现状很难改变。预计二七路长江大桥开通后，紧邻的汉口新商圈也将形成，本项目也将很难吸引此类人群跨江消费。当然，二七长江大桥的开通将有利于增加其在本项目随机消费的可能性。鉴52、于本项目对该类人群辐射力的有限，将其归为第五类人群。四、本项目辐射的有效人群：1、可以有效辐射的现状人群：本项目届时会对青山区域客户形成有效分流和拦截，该类人群是本项目辐射的重点客户人群；本项目对徐东片区的客户也会形成一定的分流作用，这类客户有望成为必要的补充；本项目可以吸纳相当一部分学生群体进行就近消费；汉口区域客户仅可能在本项目产生随机消费，对本项目商业促动微乎其微.2、可以有效辐射的潜在人群：流动人口：杨春湖新区因武汉火车站建设，预计2030年将大道年游客发送量3100万，区域内流动人口将十分充裕。但3100万的年游客发送量，不等同于3100万的消费力，原因有四：火车站流动人口难以转化为53、消费者，其潜在的消费需求容易流失。将其全部作为消费者，并换算为日游客量只有8.5万人，仅相当于8.5万的消费力。实际上将只有部分游客会停留消费，且还易将被红钢城、建二、中北、火车站区等多个区域分别吸收。形成3100万年游客发送量，预计在2030年实现，2009年投入使用后的年游客发送量要看实际情况。常住人口：杨春湖新城规划有10万常住人口，但在2018年才能完全导入，与本项目全部开发完毕的时间基本同步，对本项目的带动作用将比较微小。3、项目的人群结构分析：按人群层次分类，项目辐射力由强到弱依次为：青山区域中高端人群、徐东片区人群、青山区域产业工人、项目周边学生群体、二七片区边缘人群。按人群来源54、区域分类，本项目辐射的青山片区人口45.27万、辐射的徐东片区人口21.16万、学生人群4.5万、辐射的杨春湖片区未来人口10万、流动人口约8.5万人（日人流）。若不计消费概率，项目辐射的现有人口总量为70.93万人，未来可辐射的最大人口总量为89.43万人。第四部分 项目辐射区域商业供给现状一、项目辐射区域商圈分布本项目位于二七长江大桥头武昌侧，属于武昌、洪山和青山区的交汇处。目前，从区域上看，对本项目商业存在影响的商圈有5个。其中3个分布在长江南岸，2个分布在长江北岸汉口区域。从规模和业态丰富程度上看，徐东商圈无疑是对本项目最有影响的；从距离上看，建二商圈距离项目最近，影响较大。而位于汉口55、的武汉天地和东部购物公园，虽然完整的商圈尚未形成，但从商业体量、开发商实力、引进的主力店品牌等方面上讲，今后都将对本项目具有一定影响。随着二七长江大桥的新建，将给本项目商业发展带来机遇。但不可否认，也将为本项目带来众多商圈的竞争。因此，我们在这里将各个竞争项目进行梳理，为本项目商业定位提供参考。二、项目辐射区域商圈分析1、红钢城商圈以满足日常性消费为主的传统商业中心商圈商业总量：和平大道和沿港路交汇处，一个以青山百货为核心，涵盖周边500米范围内，由中百仓储、好又多、中商平价、工贸、商业街品牌专卖店、各大银行邮局、青少年宫、青山公园等共同构成了总营业面积11.07万的红钢城商圈。商圈辐射范围：56、目前，红钢城商圈辐射核心区域为建设六路、七路、八路、九路、十路、十一路，工业一路、二路、三路，沿港路、工人村路等地带，涵盖了红钢城街道、新沟桥街道、冶金街道一部分、青山街道、工人村街道等五个街道，辐射人口约20万；红钢城商圈辐射的次级区域主要为缺乏商业的厂前、白玉山、武东等区域，涵盖的是厂前街道、红旗街道、武东街道和白云山街道，辐射人口约10万。重点商业物业分析：商圈内重点大商业主要分布在和平大道和沿港路交汇的地段，商业面积共达52000。这里集中了青山百货、中百仓储、工贸家电、好又多超市等大型商业。重点商业业态以百货、家电、超市为主，娱乐、体验、休闲类商业比较缺乏。商业名称青山百货中百仓储好57、又多工贸家电中商平价武商量贩大洲店商业体量3000060005500150030006000经营业态百货零售超市零售超市零售家电零售超市零售超市零售经营评价经营状况较好经营状况良好经营状况良好经营状况良好经营状况良好经营状况良好重点商业物业一览青山百货商场：地理位置和平大道和沿港路交汇处的东南面，青山公园对面商业规模30000商业形态百货商场（三层）各楼层业态分布1F 运动品牌店、化妆品、鞋类、休闲装、首饰2F女装为主、童装、内衣、中老年装3F男装为主，各类品牌男装，兼有童装业态比例服装：首饰：其他 6：2：2整体档次中等偏低经营情况较好，进出人流大，换季打折吸引人流商业辐射范围及主要目标客群58、以武钢的职工为主，主要是红钢城、武东、白云山等区域。年龄层次为中老年人（40岁以上）品牌店、主力店李宁、耐克、采轩、浪漫宣言、森马、班尼路、梦特娇等其他补充说明商场是青山历史最悠久的大型商场，现由中商集团经营。车流30辆 /1分钟（13:0013：30）人流110人 /5分钟（13:0013：30）青山百货是隶属于中商百货旗下的百货商场，营业面积达30000。青山百货历史悠久，周边配套设施比较完备，是青山区域最重要的百货商场之一。青山百货是区域内最早和最高档的购物广场，但相对于武汉其他区域购物中心来说，商业规模较小，品种不购齐全，不能完全满足区域居民消费需求。工贸家电：商业名称工贸家电商业规模59、1500 地理位置沿港路中百仓储旁商业形态电器卖场（一层）各楼层业态分布及所占体量1F各类家电，小家电：微波炉、榨汁机、电磁炉、空气加湿器等。大家电：冰箱、洗衣机、空调。电子产品：手机、电脑、MP3、MP4等业态比例大家电：小家电：电子产品 5：3：2整体档次中等经营情况一般，下午人流不多主要目标客群红钢城、武东区域居民。主要以中青年家庭为主。品牌店、主力店西门子、海尔、LG、苏泊尔、三洋、诺基亚、索爱、摩托罗拉车流20辆 /1分钟（13:0013：30）人流80人 /5分钟（13:0013：30）沿港路中百仓储：商业名称沿港路中百仓储商业规模6000 地理位置沿港路青山百货斜对面商业形态大型60、超市（三层）各楼层业态分布1F卖场：电器、手机等2F超市:生鲜、食品3F超市：生活用品业态比例电器：食品类：生活用品 1：1：1整体档次中高等经营情况较好，人流大。商业辐射范围及主要目标客群周边居民为主，有学生、武钢职工其他补充说明店前有公交车通往武东、白云山等地，带来大量的购物人群车流30辆 /1分钟（13:0013：30）人流107人 /5分钟（13:0013：30）好又多超市：商业名称好又多超市商业规模5500地理位置工业三路商业形态大型超市（三层）各楼层业态分布及所占体量1F生鲜、蔬菜、饮品、水果 2F休闲食品、生活用品、男女服装3F童装、杂货、书籍业态比例服装：百货 1：2整体档次中61、抵挡经营情况较好，人流量较多商业辐射范围及主要目标客群红钢城区域居民、武东区域居民。涵盖各个年龄阶层。其他补充说明一楼有百世威运动休闲服装鞋帽店、阿呀呀女生用品等品牌店。武商量贩大洲店商业名称武商量贩大洲店商业规模6000 地理位置冶金大道与工业大道交汇处商业形态大型超市各楼层业态分布1F 购物广场：烟酒、茶叶、珠宝、手机、服装、餐饮2F超市：生鲜、杂货（以食品和饮料为主）3F超市：小家电、百货、纺织品（内衣、床上用品）业态比例生鲜：杂货：小家电：纺织品 1：3：1：1整体档次中等经营情况一般，调研期间人流量不多商业辐射范围及主要目标客群服务与建设4路、5路、工业一路、工业二路、工业三路内的居62、民其他补充说明项目每天有10量班车在附近区域接送客户。商圈临街商业分析：红钢城商圈内临街铺面商业面积58652，主要分布区域在工业大道、工业一路、工业二路、和平大道（沿港路工业大道段），冶金大道和建设七路。业态分布上，以餐饮、酒店、宾馆、百货、金融等为主。从商圈人口密度角度看，目前商圈内临街商铺的商业体量总体较小，不能满足区域居民便利的商业需求。此外，区域内临街商铺面积狭小，多在1530；业态较为落后，主要是满足日常需求的杂货、餐饮等。临街商业分布及业态情况一览道 路金融保险证券美容 美发房产中介服饰精品鞋帽餐饮住宿餐饮+住宿超市百货副食医疗医药保健I T通讯休闲娱乐健身家居 建材彩票书店文具63、广告旅游食品家电灶具五金日杂汽车摩托其它合计建设五路建设六路80504502520221846建设七路2501321811007144201201530180703311558454785建设八路2908030775201003061901220025250702150建设九路821001342154101850630106841892建设十路2540506220341工业大道1100273295380074691601017709020704027080818659工业一路15902402082861100245024030261550163120754748工业二路48010145159164、860072516033128540201145015956411527568工业三路300315502402208060275202901101960工业四路1560385552402002075152050201155和平大道（工业大道建十路）30203488361963546824152791035040766163506942冶金大道（工业大道沿港路）2804805510053002116301117351205851003552085481友谊大道（工业大道工二路）450915701002401070201501002125合计474015272334927102714004400165、0958191412328322213624759014054804346782196111258652临街大体量商业一览大洲大酒店： 餐饮 工业大道临街六层 面积：1800左右 经营状况：良好华府大酒店： 餐饮 工业大道临街五层 面积：2000左右 经营状况： 好帕菲克健身： 休闲 工业二路临街两层 面积：1000左右 经营状况：良好龙泉洗浴健身会所： 休闲 工业二路临街三层 面积： 900左右 经营状况：良好红钢城商圈商业特点总结：商业历史悠久，区域知名度高。青山百货成立与1958年，历史悠久。虽经过多次改造，但50年来一直是青山区最重要的百货商场。大多数青山市民对本区域商业都拥有很强的认66、同感。商业总体量有限，难以满足周边庞大人群商业需求。红钢城商圈虽然是青山最大的商业中心，但总体量才10万，大商业体量商业才45000，难以满足周边庞大的居住人口需求。主要商场青山百货经营面积30000，营业面积有限，经营档次不高。以日常生活性商业为主，满足型旅游娱乐体验式商业缺乏。本商圈的商业多以满足日常生活需要的商业为主，以百货商场、电器、超市为主。而商圈内旅游娱乐体验式商业设施严重缺乏。区域内居民多去徐东、汉口等区域满足此部分需求。商业设施多已经陈旧，需更新换代。从市调情况来看，商圈成立于建国初期，区域内商业设施建筑时间较长，商业设施多分布在红砖黑瓦的房子内，需要经过改造，进行升级换代。267、建二商圈青山区政府重点打造的市级商业副中心商圈商业总量：建二商圈是以武商建二商场为核心，沿和平大道自然延伸，向西延伸到三弓路，向西延伸到建设五路的区域商业，商圈内商业总面积8.26万。商圈辐射范围：建二商圈辐射的核心区域：从和平公园到三弓路的区域，辐射的核心区域人口约18万。建二商圈由于尚未完全成型，商圈辐射力较为有限，商圈辐射的次级区域主要在周边罗家桥、红钢城一带，辐射的次级区域人口约5万。重点商业物业分析：重点商业项目包括武商建二商场、建二武商量贩和中商平价，总体量约4.45万方，主要分布在和平大道和建设二路交汇处。重点商业的业态以百货商场、超市为主。重点商业物业一览商业名称建二商场建二68、武商量贩中商平价商业体量4000015003000经营业态百货零售超市零售超市零售经营评价经营状况一般经营状况良好经营状况良好武商建二商场商业名称武商建二商场商业规模约4万 地理位置和平大道与建设二路交汇处商业形态大型商场各楼层业态分布1F 珠宝首饰、化妆品、名表、男女鞋、 保健品、麦当劳、动感地带服饰2F男装、运动休闲、皮具、摄影器材、时尚用品、客服中心3F女装、女士内衣、童装婴儿用品、配饰、美容中心、儿童娱乐中心4F家居用品、羊绒羊毛、针织内衣、工艺礼品、小家电、手机超市、健身会所、办公区业态比例餐饮：（2）%零售：（98）% 其中, 珠宝：男装：女装：其他 1：3：3：8整体档次中高档经69、营情况经营状况较好，调查时人流量较多商业辐射范围辐射区包括建设一路、二路、三路、四路上各个居住小区。品牌店、主力店麦当劳、动感地带、美尔雅、李宁、耐克、卡宾、恒源祥、周大福、柒牌等车流47辆 /1分钟（9：3010：00）人流131人 /5分钟（9：3010：00）武商量贩建二超市商业名称武商量贩建二超市商业规模1500 地理位置建设二路（武商建二商场后面）商业形态超市各楼层业态分布1F 主要经营各种日常生活用品。2F业态比例只经营日常生活用品整体档次中低档经营情况较好，人流较多商业辐射范围及主要目标客群服务周边居民车流24辆 /1分钟（13:0013：30）人流（13:0013：30）10770、人 /5分钟商圈临街商业分析：临街商业共有38075，主要分布在建设二路和和平大道交汇处的建设二路和和平大道上，以及建设一、二、三、四路。分布主要业态主要是餐饮、酒店、宾馆、超市、服饰、杂货。道 路金融保险证券美容 美发房产中介服饰精品鞋帽餐饮住宿餐饮+住宿超市百货副食医疗医药保健I T通讯休闲娱乐健身家居 建材彩票文体广告旅游食品家电灶具五金日杂汽车摩托其它合计建设一、二、三、四路10757441412647471648080024631410188118049514927935649010618837336618246三弓路18027520240915480340605906020301571、10201153370和平大道12204503401628166510019161965190953202703019563511459友谊大道4302653020501500110285108038514022020404012701055000合计2905173453145357296630230049694000448185010353093099117801562581858122138075名称业态形态面积租金经营状况富都宾馆餐饮+住宿建设一路临街4层800一般鑫星潮酒店餐饮建设一路6层教苑招待所招待所建设一路沿街铺面1000-2000一般秦风酒店餐饮和平大道临街商铺一层800良好天72、伦酒店餐饮和平大道临街商铺一层800良好鑫假日酒店餐饮+住宿临界铺5层1500良好商圈商业特点总结：临街较大体量其他商业武汉市重点规划的市级商业副中心。在武汉市的商业规划中，规划建立后湖、汉口火车站前、古田二路、十里铺、四新、沌口、解放徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、建二（八大家）等12个市级商业副中心。武汉市商业总体规划为建二商圈发展提供良好的政策条件。周边配套设施尚不齐全，有待完善。建二商圈内部业态主要以百货和超市为主，商业业态形态单一。周边配套的设施多处于规划中，尚不能满足商圈发展需要。商业总体量有限，尚未形成强大的商业辐射能力。目前区域总商业体量约8.26万，重点大商业约4.45万。商业总73、体量偏小，尚不具有辐射整个青山区域的重点项目，尚不能与其市级商业副中心的规划地位相匹配。3、徐东商圈城市发展形成的市级商业副中心商圈商业总量：徐东商圈是以徐东销品茂、中商平价为核心，周边1公里内聚集了新世界百货、金马家居等众多大体量商业，形成的市级商业副中心。目前商圈内商业总体量约44.48万，其中，26.1万重点商业，10万专业市场，临街商业体量约7.38万商圈辐射范围徐东商圈辐射的核心区域为徐家棚、杨园、积玉桥街道等区域，含徐东大街、友谊大道、湖北大学、三角路等区域居民及学生，辐射人口约20万人。徐东商圈辐射的次级区域为汉口的黄浦路、永清街等，青山和平大道、友谊大道沿线居民，武昌中北路等区74、域，商圈辐射的次级人口约20万人。重点商业物业分析：区域内重点商业发达，以销品茂、新世界广场为代表。重点商业业态分布较广，包括百货、超市、餐饮、娱乐、家居等业态。目前，区域内的重点大商业还不断的出现，随着君临天下、新干线广场等招商，区域内的重点商业将进一步放大，有可能形成影响力覆盖整个武汉的中心商业区。重点商业一览表商业名称销品茂沃尔玛(在销品茂中)中商百货（在销品茂）徐东平价新世界百货新干线广场金马家居欧亚达家居好美家商业体量1730001800030000280003500035000100008000010000经营业态百货、餐饮、娱乐超市零售百货零售百货、超市零售百货零售百货零售家居零75、售家居零售家居零售经营评价经营较好非常好一般经营较好较差未开业一般一般一般销品茂：商业名称销品茂地理位置长江二桥头，徐东大街和友谊大道交汇处的东南面商业规模17.3万商业形态大型综合购物广场（SHOPPING MAIL）各楼层业态分布1F停车场、沃尔玛超市、各类服装、餐饮店1F钟表、金银首饰、精品女装、化妆品、奥运专卖店、售楼外展2F品牌女装、男装、餐饮（拾味馆）3F休闲运动服饰、童装、内衣4F家居特色饰品、音像、新华书店、帕菲克运动中心、儿童乐园、英语培训机构、通信器材、游戏厅5F特色饮食、金逸电影院、小饰品、电玩城6F武汉台球俱乐部库博桌球会、欢乐空间量贩式KTV业态比例零售：（70）%，76、餐饮：（15）%，娱乐：（15）%整体档次中高档周边业态分布徐东平价广场、新世界百货、欧亚达国际家居博览中心、金马凯旋家居、新干线广场等经营情况经营状况较好，商场入驻率高。商业辐射范围辐射范围较广，包涵武汉三镇。主力客户以武昌和青山客户为主。品牌店、主力店新华书店、拾味馆、肯德基、广东发展银行、中商百货、金逸电影城、帕菲克运动中心、信同中原手机广场、屈臣式等车流74辆 /1分钟（13:0013：30）人流476人 /5分钟（13:0013：30）新世界购物广场商业名称新世界购物广场商业规模约35000地理位置徐东大街508号，靠近友谊大道商业形态主体3层，局部4层购物广场各楼层业态分布1F经营77、珠宝、钟表2F经营男装、女装3F经营运动服饰和内衣等整体档次档次较高，经营情况较差，人流较少，调查期间少有成交商业辐射范围及主要目标客群定位为徐东和青山，目前区域影响力不足，现阶段以徐东区域为主品牌店、主力店主要经营香港各品牌服饰、阿迪达斯、耐克、柒牌等其他补充说明4层工贸家电，8月31日正式营业。徐东平价广场商业名称徐东平价广场商业规模约28000地理位置武昌友谊大道和徐东路交汇处东北方，武汉销品茂对面商业形态双层购物广场各楼层业态分布1F钟表、黄金珠宝、饮食、小家电、烟酒、手机、文体用品、徐东平价超市2F徐东购物广场（男女服装、针棉床品、鞋帽箱包）3F国美电器、儿童乐园、婴幼儿用品业态比例78、超市：服装：珠宝烟酒5：5：2整体档次中等偏低经营情况较好，新装修升级后人流量较大商业辐射范围及主要目标客群以周边居民购物为主，品牌店、主力店中商平价超市、七匹狼、阿迪达斯、李宁、耐克、柒派等中档服装。车流106辆 /1分钟（13:0013：30）人流59人 /5分钟（13:0013：30）沃尔玛超市商业名称沃尔玛超市商业规模18000地理位置徐东销品茂负一层商业形态地下购物超市各楼层业态分布及所占体量1F分为食品生鲜区、服装区、电器书店区、业态比例食品生鲜：服装：电器书店 1：1：1整体档次档次较高经营情况人流多，经营较好商业辐射范围及主要目标客群辐射范围广，包涵武汉三镇。其他补充说明与地下79、通道相连，入口处人流较大。中商百货商业名称中商百货商业规模20000地理位置销品茂南部13层商业形态商场各楼层业态分布1F黄金珠宝、钟表手机、化妆用品、男女鞋、皮具箱包2F经典女装、时尚淑女、汉派女装、靓丽服饰、小内衣3F运动休闲、绅士名流、羊绒羊毛、大内衣业态比例黄金珠宝：男装：女装：其他 1：1：1：5整体档次中高档经营情况较好商业辐射范围及主要目标客群武昌和青山区域居民为主。品牌店、主力店李宁、安踏、达芙妮、卡琪露西、周大福等其他补充说明位于销品茂南部13层，每层可由销品茂直接进入商场。商圈内临街铺面商业道 路金融保险证券美容 美发房产中介服饰精品鞋帽餐饮住宿餐饮+住宿超市百货副食医疗医80、药保健I T通讯休闲娱乐健身家居 建材彩票文体广告旅游食品家电灶具五金日杂汽车摩托其它合计才林、才茂、才盛、才华街520706703720200600017454951985701905752943855811544383676719219徐东大街20050451450447004533013001580803048325和平大道705260170655380268708402013514010033815903774401友谊大道120038517028433030101896合计2105830240137059352006000205815332385903510118434261976181、15488986115473841临街较大体量其他商业店名业态形态面积经营状况备注九龙大酒店餐饮临街商铺一层800良好白玫瑰酒店餐饮+住宿临街6层6000良好凯旋门华天大酒店住宿+餐饮34层，247间宽敞豪华客房，25间餐饮包房44700一般集客房、餐饮、休闲、商务、会议于一体区域内临街商业不发达，总商业体量约7.38万，主要分布于和平大道和徐东大街。商业业态以餐饮、酒店、宾馆为主。商圈商业特点总结：商圈的形成主要是由二桥通车，交通方便的区位条件决定。徐东区域位于长江南岸，东北方向与青山区相接。其主干道徐东大街是内环线的组成部分，直接相连长江二桥，可通达黄浦大道。优越的地理位置成为商业发展的原82、动力。随着徐东平价、销品茂、新世界百货等大型商业项目运营，目前徐东商圈已成为武汉市重要的商业中心。商圈是一个集购物、办公、餐饮、休闲等为一体的综合性商圈，逐步发展成为周末休闲娱乐式商圈。目前徐东商圈业态逐渐丰富，除具有原有的百货、超市等购物等功能外，逐渐增加了办公、休闲、娱乐、餐饮等业态。丰富的业态让商圈商业扎堆效应逐步显现，商圈影响力逐步扩大，特别是周末，商圈吸引了来自武昌、青山和汉口的许多年轻客户前来消费、娱乐。商业体量大，主力店实力强，辐射范围广。从市调情况看，区域内的商业体量高达26万，区域内拥有众多的大型品牌主力店，已经形成了商业的群聚效应，辐射区域也大大扩展，包涵了武昌、青山、汉口83、等区域。周边配套设施完善，商圈发展潜力大。徐东商圈是由于二桥新建而发展起来的，周边配套设施对商圈发展起了决定性的作用。经过近十三年的发展，目前徐东区域已经聚集了大量银行、办公、餐饮等配套设施，同时交通情况近一步发展，这些都为徐东区域商业发展提供了良好的条件。4、永清二七商圈未来汉口东部新商业中心商圈商业体量：永清、二七商圈主要指在汉口东部由于新项目开发而成的新商圈，以新建的瑞安武汉天地和东部购物广场等为代表，形成了较大体量的商业供给，在今后几年形成较为成熟的商圈。区域内现有成熟商业多为早期形成的临街铺面，随着区域内瑞安武汉天地、航天双城等项目的开发，区域内大体量商业供给即将形成，区域内因此而形84、成的商业体量将有35.6万。商业辐射范围：商圈主要辐射汉口东部区域人口，主要是后湖、百步亭、二七及永清街一带居民。重点商业物业分析：本区域规划有东部购物公园和武汉天地，规划面积分别达到15万和16万。东部购物公园主要以大型超市、女人街、儿童城、特色餐饮等产业为主。武汉天地将建设成为精品商业街，主要经营精品商店、餐饮等业态。重点商业物业一览瑞安武汉天地商业名称瑞安武汉天地商业规模160000地理位置武汉长江二桥头汉口侧商业形态步行街业态范围咖啡、西餐、酒吧、精品婚纱店等建设状况商业街已经建成，但商业入驻率不高整体档次高档经营情况项目整体未成型，商业目前人流较少，经营较差商业辐射范围以汉口核心区域85、客户为主品牌店、主力店其他补充说明项目是集住宅、商业街、办公楼、酒店为一体的大型综合项目。整个项目将于2014年建成。东部购物公园商业名称东部购物公园商业规模15000地理位置解放大道和二七路交汇处商业形态主力店+商业街业态范围规划以家乐福旗舰店、家电大卖场、餐饮、休闲、娱乐为核心，结合中高档次各类型的品牌店专卖店相结合，形成中、低、高档次相互补，集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化为一体的一站式购物中心。建设状况目前处于建设阶段，商业节处于外立面装饰阶段。整体档次包涵中、低、高档。经营情况项目整体未成型，还未经营商业辐射范围规划辐射二七片和百步亭区域。品牌店、主力店现已成功引进家乐福、肯德基、必胜86、客等10多家国际知名商业、餐饮企业。其他正处于招商过程中。其他补充说明项目由三江航天公司开发，濒临航天双城住宅项目。临街商业物业分析商圈内临街铺面商业：道 路金融保险证券美容 美发房产中介服饰精品鞋帽餐饮餐饮+住宿超市百货副食医疗医药保健I T通讯休闲娱乐健身家居 建材彩票文体广告旅游食品家电灶具五金日杂汽车摩托其它合计解放大道980200751156925247631802751501074301553020012184040155313757二七路5401001807041072001166420605033550151002013515801工农兵路300206014023409000687、40460240060805005808016660合计182032031513663675162003232100603352600146911020530215181860620176846218临街较大体量其他商业创意宾馆： 餐饮+住宿 工农兵路临街9层 面积：9000左右 经营状况：良好华云大酒店： 餐饮+住宿 二七路临街6层 面积：7200左右 经营状况：良好现代泌尿外科医院： 医疗 二七路临街6层 面积：6000左右 经营状况：一般中百仓储二七店： 超市 解放大道临街1层 面积：1800左右 经营状况：良好二七街卫生服务中心：医疗 解放大道临街三层 面积：1800左右 经营状况：良88、好创意康乐休闲会所： 休闲娱乐 工农兵路临街6层 面积：1200左右 经营状况：良好目前区域内临街商铺的总商业体量约4.6万，主要分布在解放路、二七路和工农兵路上，业态以餐饮、酒店、宾馆、医疗为主。临街铺面档次一般，多以满足周边居民日常消费为主。商圈商业特点总结：目前区域内尚未形成比较成熟的商业中心。后期由于武汉天地和东部购物公园的大体量商业的新建，有可能形成以超市、百货、餐饮、精品店为主的风情商业街，将成为武汉又一个较有特色的购物中心。5、辐射区域内商业现状小结：现有商业供给总量（单位：）红钢城建二徐东永清东部购物公园合计临街铺面商业体量58652380757384146218216786重89、点商业体量5200044500371000160000（规划一期）在建150000777500共计11065282575444841356218994286现辐射区域商业总体量约994286万，其中临街商铺216786，主要分布在红钢城和徐东区域。重点商业77.75万，徐东商圈最大，约有37.1万（含10万专业卖场）。商业供给特点分析：商业物业供给空白剖析：徐东商圈，各种商业业态正逐步完善，形成一个综合性的商圈，各类商业都有所发展。永清商圈距离汉口核心区较近，利用区域优势，多发展办公、特色餐饮、精品商店类业态。东部购物公园规划将沃尔玛引入商圈，多发展服饰、餐饮商业街以期待尽快变现。而青山区商业90、处于发展中，除百货、超市外有大量分布，供给局部过剩外，其他如娱乐、特种商业、办公等都处于空白状态。本项目能够辐射且能有效吸纳的主要人群为青山区居民，因此，在商业物业规划过程中应尽可能抓住青山区域商业供给的空白、邻近商圈商业发展不足的方面加以突破。如青山区现有商业单一，餐饮、娱乐、休闲、酒店物业发展薄弱，徐东区域特色业态尤其是餐饮类考虑不够等，这都将成为本项目商业的突破口。第五部分 辐射区域特种商业物业调查目前，项目辐射区域内具体的特种商业有：电影院、溜冰城、运动健身场馆、电玩游戏城、特色餐饮店等。一、电影院：目前项目辐射区域内仅有金逸国际电影城一座，但其地理位置好，按五星级国际化影院标准设计，91、设有10个超级豪华影厅，2237个座位数，位列全国影厅数和座位数之最，吸引江南片区大多数的人群在此消费。商业名称金逸国际电影城地理位置徐东销品茂五楼经营规模6800商业形态五、六楼两层层高商业业态电影院商业档次高档影院经营状况好，人气较旺租金水平目标客群徐东商圈辐射区域，年轻人和在校大学生为主经营时段约为10：00凌晨1：00消费价位20-65元/位（新片一般在60-60元/位，稍旧的影片则相对便宜，购买25元的兑换券可兑换电影票）交通组织（停车、消费路线）车可停入停车场3小时，自电影院专电梯上五楼，亦可自销品茂内的直升观光电梯上五楼或自手扶电梯上五楼内部功能分区电影海报展示区、购票区、休闲食92、品购买区、等待休息区、贵宾休息区（带礼品展柜）、卫生间、10个电影厅，2237个座位数。其他情况补充说明购票区可排三队。金逸国际电影城优缺点分析：优点：是目前国内规模最大的多功能多厅五星级影城，环境、装修和放映厅里厚厚的地毯、爆米花、兑换券等受到青睐。缺点：放映厅里的椅子靠背久坐不适，其前后排间距过小；仅有三个售票口，卖票速度较慢，高峰期排队时间过长，有时排4050人； 停车场收费，一个小时3元钱，算上买票排队和观看的时间，至少5个小时，停车不划算，如果看电影散场时间晚，到地下车库的电梯就关了，取车不便；场次时间安排过紧，导致清洁人员根本没有时间打扫影厅卫生，降低观影体验，也不利于设备的保养；93、周边饮食配套方面较差，缺乏美味小吃，一般的餐饮店也不多；电影院的特征分析电影院的规模电影院的规模按观众厅的总容量可分为：特大型：1801座以上或11个厅以上；大型：1201座1800座或810个厅；中型：701座1200座或57个厅；小型：700座以下或4个厅。电影院应布点合理，规模适当，宜设不小于4个观众厅。当电影院总规模较大时，宜设多观众厅。配套服务设施电影院需要观众厅、放映机房、售票厅等的主要功能空间外，必须的配套服务设施应有：专属直达电梯、楼梯、停车场（允许停车时间3小时左右）、卫生间、休息室、休闲食品购买区等。消费水平目前武汉市新上映的影片票价一般在50-65元/张，根据上映时间的先94、后次序等，电影票价将有所不同，上映期较久的电影可低至20元/张；根据放映时段的不同，同一部电影的票价也将有所不同，节假日和工作日、黄金时段和白天或午夜场等价格均有差别；根据顾客身份存在一定的折扣，如学生票五折、贵宾票八折等；另外影院的某些活动中可送特定的电影票等等。经营时段电影院经营时段一般按服务时间的不同可分为早场、白日场、夜场等，不同的电影院根据消费目标客户群的不同，经营时段略有不同。商业设计要求大型的电影院要求有足够多的观众厅，观众厅的设计须考虑声学要求和屏幕大小和形状等等专业的因素；电影院各项配套设施的商业设计存在特征需求，如因其经营时段的特殊应有专属的直达电梯和停车场，由其规模的大小95、决定其卫生间、休息室和售票厅的大小等。观众厅观众厅的长度不宜大于30m，观众厅的长度与宽度的比例应为1.5(0.2):1。观众厅最大面积不宜大于700，观众厅最大座位数不宜大于600座。目前高档电影院的层高一般要求在9米，需要有不同大小的放映厅。厅型面积（）容积（m3）座位数（座）大厅401以上25014500550351中厅2014009002500350181小厅200以下900以下180以下放映室当放映室后墙处无设备时，放映室的净深不应小于3.20m。放映机镜头至放映室前墙面应为0.350.40m；机身后部距放映室后墙不应小于1.20m。门 厅门厅、休息厅（廊）的面积可互相调配，灵活组合96、；二者合计每人面积甲等电影院不宜小于0.50；乙等不宜小于0.30，丙等不宜小于0.10。门厅、休息厅（廊）内的面积计算时所取人数：一个观众厅时等于该观众厅的容量；两个观众厅共用门厅、休息厅时，等于较大一厅的容量；三个观众厅共用门厅、休息厅时，等于观众厅总容量的60%。如其中一观众厅独用门厅、休息厅、则仍按该观众厅实际容量计算。售票间一般每300座设一售票口，其面积可按每个售票口1.52计算。电影院内可附设小卖部，其面积可按每人不小于0.04计算（另设多种经营的面积不在此限）：可设衣物存放处，其面积可按每人不小于0.04计算。厕 所观众使用的厕所男女人数比例可按1:1计算。多厅电影院人数折减应97、符合第3条照片能够的人数规定。男（女）厕所卫生器具设置数目应符合下列规定：男厕每50人设1个小便斗（小便槽每0.60m长相当于1个小便斗）；400人以内，每150人及其尾数设1个大便器；400人以上，超出部分每200人及其尾数设1个大便器。女厕400人以内，每50人及其尾数设1个大便器；400人以上，超出部分每75人及其尾数设1个大便器。男女厕所均应设前室。每4个大便器宜设1个洗手盆，但至少应设1个洗手盆。男女厕所中至少有一处应设污水池。疏 散电影院的池座、楼座均应设置足够数量、足够宽度并分布合理的内、外安全出口和相应的疏散通道及疏散楼梯。进出场人流应避免交叉和逆流。池座、楼座观众人数各按满座98、计算；门厅、休息厅（廊）内候场人数应符合第3条的规定。池座和楼座应分别设置至少2个安全出口（楼座座席数少于50时可只设1个）。每个安全出口的平均疏散人数不应超过250人。有候场需要的门厅，其观众厅入场门不应作为安全出口。二、运动健身场馆：辐射区域内主要运动健身场馆有健身馆、台球馆、网球场等，其中最具代表性的就是帕菲克健身中心，以及其附带的室外网球场。1、健身场馆：典型代表帕菲克国际健身中心。帕菲克（中国）体育投资管理有限公司创立于2000年8月8日，现旗下拥有十一家健身连锁分店及帕菲克三家运动中心店。帕菲克健身健美连锁机构目前业务主要包括以下三方面：专业的健身健美俱乐部；专业的健身教练培训；体99、育健身场馆的加盟服务。其中，帕菲克国际健身中心网球俱乐部（徐东店）在帕菲克的连锁店中设施、环境条件和区位等均较优，因此消费价位比条件略差的店高，且经营状况良好，受到青睐。而帕菲克国际健身中心（杨园店）的地段目前较差，环境条件差，自身配套不足，消费价格较低，且经营状况远不如徐东店。商业名称帕菲克国际健身中心网球俱乐部（徐东店）地理位置徐东销品茂四楼经营规模室内约2000，室外场地约1万多商业形态四楼单层，七楼露天球场商业业态健身、球类运动商业档次中高档经营状况好租金水平目标客群徐东商圈辐射区域，企事业单位职工和年轻白领为主经营时段12:30-20:50消费价位办卡制：年卡约1600元，次卡约16100、00-1700元/100次等品种，可享受瑜伽、单车、各类舞蹈等健身运动，球类运动另外按场次收费，凭会员卡可打九折。交通组织（停车、消费路线）车可停入销品茂停车场，人可自直升观光电梯上四楼或自手扶电梯上四楼，自身内部有专属电梯直达七楼运动场地内部功能分区四楼设各种健身器械，另有前台、休息区、洗手间、洗浴间等配套，七楼设多个篮球场、网球场场地其他情况补充说明连锁的健身机构，亦可开通各个店的通卡，价格稍高商业名称帕菲克国际健身中心（杨园店）地理位置和平大道杨园新一佳超市四楼经营规模约1000商业形态单层商业业态健身商业档次中档经营状况一般租金水平目标客群和平大道周边区域居民和企事业单位职工为主经营时101、段12：30-20：50消费价位办卡制：终身卡约6000元，年卡约1000元，次卡约8-10元/次分50次和100次等品种交通组织（停车、消费路线）车可停入新一佳超市后的露天停车场，自新一佳一楼后的电梯或楼梯上四楼（环境较混乱）内部功能分区前台、健身器械区、休息区、活动场地、洗手间和洗浴间等其他情况补充说明条件相对较差，无空调，照明采光亦不足健身场馆对商圈人流比较依赖，但一旦有商圈作基础，将可利用商圈带来的丰富人流得以较好的发展。健身馆自身环境的营造也很关键，对其经营效果起到直接影响。2、台球场馆：典型代表：武汉台球俱乐部库博桌球会。商业名称武汉台球俱乐部库博桌球会地理位置徐东销品茂六楼经营规102、模1000商业形态单层平面组合商业业态休闲运动场所商业档次中高档经营状况一般租金水平目标客群徐东商圈辐射区域，年轻人、商务人士经营时段消费价位交通组织（停车、消费路线）车可停入销品茂停车场，人可自直升观光电梯上五楼或自手扶电梯上五楼，再走该俱乐部专属楼梯上六楼进入内部功能分区斯洛克/美式撞球/休闲茶座/网际冲浪/商务休闲包房其他情况补充说明室内灯光较暗，空间较为空旷。举行一些赛事和聚会。三、电玩游戏：以品牌的游戏、游乐场所为主，在大型商业项目中生存，目前在项目辐射区域内，仅销品茂才有，如汤姆熊欢乐世界、哇哇哇游乐城等。商业名称汤姆熊欢乐世界地理位置徐东销品茂四楼经营规模约2000商业形态单层商103、业业态电玩场所商业档次高档经营状况好，人气旺租金水平目标客群徐东商圈辐射区域的青少年和年轻人，家庭型等经营时段9：3022：30消费价位50元以下交通组织（停车、消费路线）车可停入销品茂停车场，人可自直升观光电梯上四楼或自手扶电梯上四楼内部功能分区按游戏种类分区，如布普顿出奖机、韩国手舞机2、3代、跳舞机、赛车等分区布置，配套有洗手间和收银台其他情况补充说明汤姆熊育乐事业集团是台湾经营家庭亲子游乐中心最成功的工作团队，从原以青少年为唯一客层，转而强调城市休闲，亲子同乐，益智趣味，温馨健康的全客层经营理念。商业名称哇哇哇游乐城地理位置徐东销品茂五楼经营规模约5000商业形态单层商业业态游乐城商业104、档次高档经营状况良好，人气较旺租金水平目标客群徐东商圈辐射区域的青少年和年轻人经营时段9：30-22：30消费价位人均约50元左右交通组织（停车、消费路线）车可停入销品茂停车场，人可自直升观光电梯上五楼或自手扶电梯上五楼内部功能分区按游戏种类分区，主要经营项目：意大利碰碰车、欢乐爬山车、美国3D电影院，鬼屋、豪华双层旋转木马以及市面上最新潮的游艺机等，配套有洗手间和收银台其他情况补充说明是目前武汉市面积最大、设施最先进的室内大型主题公园四、特色餐饮类商业名称帅克咖啡、嘉福临粥馆、外婆桥（回旋式火锅餐厅）、树语茶膳坊、红河村西餐厅地理位置徐东销品茂五楼经营规模150-300不等商业形态单层商业业105、态特色餐饮商业档次中高档经营状况总体来说是良好，个别较差租金水平目标客群徐东商圈辐射区域，以逛销品茂和徐东的人群和商务人士为主经营时段10：00-21：30消费价位平均约50-60元/位交通组织（停车、消费路线）车可停入销品茂停车场，人可自直升观光电梯上五楼或自手扶电梯上五楼内部功能分区收银台、用餐大厅、包间、卡座、操作间、厨房和洗手间等其他情况补充说明部分餐厅的厨房外露，看起来较为脏乱；借助销品茂中央空调，用餐时较热。徐东商圈餐饮主要分布在销品茂商业的上层部分，分布区域过于局限，经营品类单一，且对于超大型购物中心的超长逛街时间而言，餐饮的楼层过高，形态单一等，对于消费显得较为不便。五、溜冰场106、商业名称王子溜冰城（旱冰）地理位置武昌区三角路馨园雅都对面经营规模400商业形态三层商铺第二层商业业态溜冰城商业档次中低档经营状况一般，人不多租金水平目标客群三角路周边初、高中学生为主，部分来自湖北大学的低年级学生。经营时段10：0024：00消费价位610元/人交通组织（停车、消费路线）入口直通街边，交通方便。内部功能分区分为溜冰场（约300）和等待休息区（约100），其他情况补充说明分布在圣地亚戈娱乐城二楼，内部音响效果较好。室内溜冰场地情况一般，客源以青少年学生为主。旱冰溜冰场档次较低，消费人群年龄层次偏轻，基本以20岁以下人群为主，市场需求量相对局限，对于追求时尚的中青年人群缺乏足够吸107、引力。六、其他类型：商业名称中艺舞蹈芭蕾舞培训中心地理位置徐东销品茂四楼经营规模约40-50商业形态单层商业业态舞蹈培训中心商业档次中档小型经营状况良好租金水平目标客群徐东商圈辐射区域内有意于芭蕾舞的青少年经营时段10：3020：30消费价位现开设少儿芭蕾(4-13岁),成人芭蕾形体，课时制交通组织（停车、消费路线）车可停入销品茂停车场，人可自直升观光电梯上四楼或自手扶电梯上四楼内部功能分区通间，衣物挂在一个角落，一面墙全为镜子，大部分空间作为舞蹈场所其他情况补充说明已有多名学员入选大型舞蹈单位，授课老师郭冷毕业于北京舞蹈学院，17岁被选入东方歌舞团，师从著名舞蹈表演艺术家杨丽萍。 七、特种商108、业调查小结：1、特种商业经营规模比例特种商业中，电玩游乐占了最大比例，显示出了超强的人群吸附力。影院规模次之，其次为运动健身，规模最小的是特色餐饮。特色餐饮的供给比例明显偏小，不够吸引人气。好良好一般2、特种商业经营状况比较以电影院经营状况最优，这与其档次、品味、环境及相对优化的交通组织等有着密切联系。其次，电玩游乐的经营状况较好，其中电玩类经营人气旺盛，比较贴近现代人的时尚消费。3、档次与消费水平业态影院运动健身电玩游乐特色餐饮档次高档中高档高档中高档消费价位20-65元/位600-1000元/位年50元/位以下50-60元/位总体的档次为中高档，经营状况良好，消费价位较高。4、分布区域主要109、分布在徐东销品茂，杨园新一佳有较少分布，而青山区基本没有特种商业成规模供给。目前可与项目竞争的特种商业市场特征为：总体经营规模约达1.8万方，联动效应好。徐东商圈的特种商业主要集中在销品茂的四楼及四楼以上，借助徐东商圈特别是销品茂人气的广泛集聚和丰富的业态组合，一站式的休闲、娱乐、餐饮和购物等共同构成了消费天堂。辐射区域内特种商业分布不均，广大区域空间存在消费不便，区域特种商业发展空间大。青山区基本无集中性、成规模的特种商业消费场所，远距离到徐东的特种商业进行消费存在较多不便；徐东销品茂虽集中布置了较大规模的特种商业，但其辐射力远不能达到覆盖整个区域，区域内对特种商业的需求空间较大。辐射区域特110、种商业存在的现状问题四大业态，品类仅七种。电影院仅有一家，黄金时段购票难，停车场收费高。运动健身品类较为单一，以帕菲克为主，辅以台球等。特色餐饮档次无差别分级，无法满足多个消费层次需要。特种商业市场需求空白点：缺乏更为时尚和具有征对性的特种商业业态。徐东商圈具有光放的辐射力，但其特种商业的类型偏于传统，不过是餐饮、电影院、电玩城、健身等的常规业态，其对年轻人、家庭型和商务型等的不同客户群体没有形成各自强有力的吸引力。缺乏美食餐饮，特色餐饮发展空间大，需要差别化经营、消费档次分级。由于年轻人和学生群体为主要的目标客户群，特色餐饮还具有广阔的发展空间。很多人逛徐东在沃尔玛排长队购买盒饭、炒饭及各类111、熟食等当餐，购买不便、食物变凉且仅能果腹却颇受欢迎，说明徐东商圈的餐饮配套不足，特别是小型的特色餐饮如美食街和小餐馆等。缺乏与金逸电影院分流竞争、能满足区域市民近距离需求的电影院。金逸电影院黄金时段顾客过多，亦存在引起市民不满的一些问题，且对广大的青山区和武昌、洪山居民来说距离过远。本项目特种商业定位和业态设计建议：建议做中高档、丰富多样、配套齐全、时尚与传统并存的特种商业。武汉市民对生活品质的追求不断提高，个性化、特色化的体现更为突出，对休闲娱乐消费生活的档次和舒适性要求与日俱增，呼唤着更为齐全、时尚的特种商业圈的出现，其辐射力可扩大到武昌，与徐东商圈形成竞争和分流，满足市民日益增长的休闲娱112、乐生活需求。建议特种商业的业态应精而全。抓住本项目特种商业的主要目标客户群特点，做有征对性的业态。大学生消费群体、年轻人、家庭型为目标客群的主导，这些人群追求时尚热闹的娱乐场所，喜好体验惊险与刺激等等，家庭型的特种商业往往要求亲子体验，需要能够激发青少年参与、促进家长与子女沟通和交流的娱乐和休闲场所，故特种商业的业态应以其喜好和消费习惯为指导。第六部分 辐射区域专业市场调查1、金马凯旋家居市场名称金马凯旋家居地理位置友谊大道与徐东大街交叉口处经营规模约1万商业形态五层商业档次中高档经营品类分布及结构1F国际品牌家具2F国内品牌家具和套房家具，如皇朝等，3F国内品牌家具和套房家具4F国内外高档家113、居品牌5F真皮家具、欧式高档家居等外国品牌，如米洛、欧迪堡等品类构成国内外家居品牌：沙发、床、餐桌、衣柜和套房等，品牌分区经营状况良好，价格较高，优惠幅度较小租金水平整栋楼均为一家老板所有目标客群徐东商圈辐射区域中高档消费群交通组织无天井，中部设近3米宽楼梯和上下手扶电梯其他情况说明每层楼约有6-7个品牌，各品牌归同一老板经营管理，品牌之间无竞争；该栋楼上无大型存货区，无货梯，所摆家居用品均为样品。以经营中、高档精品家私及家居饰品而著称的终端零售集团连锁企业。2、欧亚达国际家居博览中心市场名称欧亚达国际家居博览中心地理位置徐东大街经营规模约8万商业形态五层商业档次中高档经营品类分布及结构1F现114、代板式家具、布艺沙发、真皮沙发、玻璃/金属客厅系列家具、藤艺家具、多功能组合家具、家庭音响、银行、装饰公司2F现代板式家具、彩色时尚家具、藤艺家具、布艺沙发、真皮沙发、玻璃/金属客厅系列家具、多功能组合家具3F实木家具、新古典家具、松木家具、儿童家具4F红木家具、睡眠中心、橱柜/入墙衣柜、地毯、家居饰品5F欧复古典家具、窗帘布艺品类构成500多个国内外品牌家居产品经营状况好，集合多种品牌，规模超大，价格较高，部分品牌专卖店需要装修而处理样品，优惠达7折租金水平平均约200元/月目标客群徐东商圈辐射区域中高档消费群交通组织四个出入口，两部观光电梯、四部手扶电梯、两部货梯和四部步行梯，5000停车115、场其他情况说明每层楼约有46个品牌和1-2个存货区，统一收银和管理3、好美家市场名称好美家装潢建材市场地理位置徐东大街徐东村站附近经营规模约1万商业形态一层，类似超市性质商业档次中档经营品类分布及结构门、楼梯、地板、瓷砖、洁具、电料、涂料、橱柜和床等分区布置成超市式展示区，集中全国各地,特别是上海众多的建筑材料品牌。经营状况较好，品类齐全，所有装修材料大集合，规模较大，与周边家居形成差异且能相互带动租金水平目标客群徐东商圈辐射区域消费群交通组织分区布置，集中在出入口处收银其他情况说明储藏容量大4、金鑫精品家私城市场名称金鑫精品家私城地理位置和平大道余家头经营规模约12万商业形态四层（三、四楼间116、加局部半层）商业档次中档经营品类分布及结构1F现代板式家具、玻璃金属家具、布艺沙发、藤艺家具、客厅家具2F现代板式家具、布艺沙发、松木家具3F经典欧式古典家具、新古典家具、豪华皮/布沙发、实木家具、红木家具正3F皮/布沙发、儿童套房家具4F办公家具、宾馆套房家具、酒店家具、公共工程家具品类构成10万华中品牌，2万异域风情经典家具，特设松木、红木、柏木、竹木、樟木家具，武汉唯一超大高品质办公家具卖场经营状况好，据悉其商品售价可达进货价的两倍，且销售较为顺利，销量好租金水平一楼约150元/月，二楼约80-100元/月，三、四楼约60元/月目标客群青山区、武昌区和洪山区以及其他辐射区域中档消费群交通117、组织三个大门，有观光电梯、手扶电梯、货梯和楼梯等其他情况说明在建筑的西侧门处有仓库，可直接对外发货，运输车停在此门口5、和平大世界市场名称和平大世界地理位置和平大道余家头经营规模10余万商业形态二层（三楼在装修）商业档次中档经营品类分布及结构1F沙发、床、餐桌、藤椅、松木家具等，以汉产品牌为主，档次偏低2F沙发、床等家具，以成都、广东产品为主，档次略高品类构成国产家具：包括武汉、成都和广东等地的产品经营状况良好，大部分汉产品牌自产自销租金水平约30-40元/月目标客群青山区和武昌区以及辐射区域中低档的消费群交通组织无中庭，两层之间以楼梯连接，无电梯其他情况说明三栋两层的建筑，东、西、中三厅，中118、厅以酒店家具、办公家具城、超凡家私商城、永泰古典家具和协昌家居生活馆等。全国各地560多家家具生产及经营厂商在此设点经营，产品汇集中档家具品牌千余种，是湖北地区最大的集商贸、物流批发、零售于一体的家居博览中心。6、余家头家具大世界市场名称余家头家具大世界地理位置和平大道余家头经营规模约1万方商业形态一层商业档次低档经营品类分布及结构划分成各个私营老板的经营区域，基本无品牌概念，各自经营家具，如餐桌、沙发、床以及套房等等，按销售产品种类进行平面分区经营状况一般，价格偏低，据悉同样的产品在此与金鑫精品家私城价格差别大，且销售远不及其顺畅租金水平30-40元/月目标客群青山区和武昌区较低档的消费群交119、通组织分区，中间走道其他情况说明7、南方家私城市场名称南方家私城地理位置和平大道余家头经营规模约1.5万商业形态二层商业档次低档经营品类分布及结构1F沙发、床、餐桌、藤椅、松木家具等，批零兼售，品牌影响力不高，产品档次有限，产品分区略显混乱2F沙发、床等家具，产品档次较一楼有提升品类构成国产家具，基本无品牌效应经营状况一般，产品标价与实际售价之间存在较大还价空间，大部分可以在标价基础上打六折左右租金水平约30-40元/月，靠外墙面玻璃的一边租金85元/月目标客群青山区和武昌区以及辐射区域低档的消费群，以及周边城市批发商交通组织无中庭，两层之间以楼梯连接，无电梯其他情况说明8、南方家具批发市场市120、场名称南方家具批发市场地理位置和平大道余家头经营规模约2万方商业形态二层商业档次低档经营品类分布及结构1F沙发、床、餐桌、藤椅、松木家具等，以批发为主，按产品种类分区2F沙发、床等家具，以批发为主品类构成国内的厂家生产，以批发为主经营状况好，周围停放多辆运货车，搬运场面较为火热，批发生意好租金水平约40元/月目标客群周边城市批发商为主交通组织无中庭，两层之间以楼梯连接，无电梯其他情况说明存货量大9、辐射区域专业市场调查小结：专业市场分布品类比例产品种类对比徐东余家头徐东余家头徐东余家头现代板式家具现代板式家具实木家具实木家具柏木、樟木、竹木家具布艺沙发布艺沙发新古典家具新古典家具办公家具真皮沙121、发豪华皮/布沙发松木家具松木家具宾馆套房家具玻璃/金属客厅系列家具玻璃/金属客厅系列家具儿童家具儿童套房家具酒店家具藤艺家具藤艺家具欧复古典家具经典欧式古典家具公共工程家具多功能组合家具家居用品彩色时尚家具门、楼梯、地板、瓷砖、洁具、电料、涂料等建材产品来源对比徐东余家头品牌来源具体来源地档次品牌来源具体来源地档次国内品牌家具香港、广东、成都等地中高档国内家具成都、广东、武汉等地，以武汉为主中低档国外品牌家具德国、意大利等国中高档辐射区域专业市场特点：辐射区域专业市场总体量达36.5中徐东专业市场约10方，余家头专业市场约26.5规模比例10万方徐东27%26.5万方余家头73%徐东 10万方122、余家头 26.5万徐东商圈专业市场档次高、价格较高。徐东商圈专业市场的经营品类往往为国内外知名品牌，专业市场装修档次较高，目标客户群为中高档的消费群。档次高档中高档中档分布金马凯旋家居4、5楼欧亚达约40%部分卖场金马凯旋家居1-3楼欧亚达约60%部分卖场好美家规模约3.6万方约5.4万方1万方比例36%54%10%档次中档低档分布金鑫精品家私城和平大世界余家头家具大世界南方家私城南方家具批发市场规模约22万方约4.5万方比例86.8%13.2%余家头专业市场规模大、品种全、部分商场批零兼售，整体档次较低。余家头专业市场总营业面积达近27万左右，品种从常规家具、套房、青少年家具、办公家具到酒店123、家具全覆盖，面向包括武汉市其他专业市场和各二线城市专业市场大量批发，零售辐射到整个武昌的中低档消费群。余家头家具市场低档产品重复，总体供给量过大，过度竞争激烈。余家头家具市场总体经营规模估计在26-27万方，产品差异性小，各个商场产品类型和档次基本无差距地重复性地出现，彼此间竞争十分激烈。徐东的专业市场客户群来源为徐东商圈辐射区域的中高档产品消费群体，余家头专业市场的客户群则为青山区和武昌、洪山等中低档产品消费群和周边城市批发商。不同档次的专业市场有不同的目标客户群。同一商场不同品牌或不同营业主之间相互竞争激烈，集聚经营利弊共存。除了金马凯旋家居为一家老板代理整个商场多种品牌外，其他家具商场均124、划分为不同区域，分租给多家私营业主或品牌代理商，大型的家具市场拥有多个品牌，为顾客提供多种选择、形成集聚效应的同时，竞争对手间对对方产品或品牌的相互攻击和贬低等种种过度竞争的弊端十分明显。部分商场特别是余家头的低端商场空间布局较为混乱。按产品分区布局、或按产品生产厂家来源分区等合理的布局形式没有得到体现，反而是多种产品似是随意分区，产品区域穿插和重复不仅影响顾客购物和选择比较，浪费顾客时间和精力，且令商场格局混乱，视觉效果差。传统的家具占主导，时尚的、满足个性化需求的家具以及装饰性家居用品较少。大型的综合性家具商场，应该极力满足顾客一站式的购物需求，节省时间，较少运输成本，也能提高商场的联动效125、应，但目前的专业家具市场多以传统的家具为主，鲜有时尚精品式的家居用品和饰品。多数商场服务质量差。除金马凯旋家居在老板注视下，员工能够积极引导服务外，其他商场服务质量均较差，余家头的一些低端的市场往往是私营业主各自独立经营，基本无管理人员外，中高档的商场即使有每层楼都设置服务台、大厅弹奏钢琴等丰富的外在服务形式，除了少许咨询和办理收银和退换之外，并无其他实质性的服务内容，工作人员对顾客大多视若无睹。辐射区域专业市场空白点：缺乏中高档、性价比较高、品牌导向性明朗的专业市场。徐东专业市场品牌多、价格高、优惠少，余家头专业市场档次较低、多无品牌效应、价格浮动大，针对这些问题，充分考虑顾客消费的安全心理126、和对本行业品牌大多并不熟知的情形，明码标价、明确整个商场的优惠活动、品牌导向明朗、性价比高的专业市场空白点较大。缺乏时尚的、满足个性化需求的家具以及装饰性家居用品及服务质量高的专业市场。历来此类专业市场的服务往往不尽人意，在品类的丰富性、时尚程度上做得较为不够。而事实上，因顾客对庞大的商场、纷繁复杂的品牌一时之间并不能有明确的认知和辨别能力，导购等的服务将成为大型专业商场的一个突破口。第七部分 商业物业具体定位建议一、商业物业体量建议：1、商业市场供给：红钢城建二徐东永清东部购物公园地块周边非商圈地带合计临街铺面商业体量58652380757384146218216786重点商业体量52000127、4450026100016万（规划一期）在建15万767500特 种 商 业1000010000专 业 市 场100000165000265000共计1106528257544484135621816500011593002、纯粹商业（不含写字楼和住宿型酒店）需求测算本项目商业辐射人群分析：本项目位于青山、武昌、洪山三区交汇之处，处于长江七桥桥头，从区位特征来看，本项目具备较强的商业辐射力。有效需求群体及消费概率判断：青山区域居民：从交通通达性、直线距离远近来看，本项目最易抓住的客户群体就是青山区域居民。但由于与建二、红钢城商圈之间距离太近，容易造成彼此之间的客户竞争，形成青山市场三分天下之局128、面。青山居民以中年人群为主，老年人群为辅，年轻人群占少数，因此，大多习惯就近消费，除了高档用品、特色消费向汉口外流外，其他基本消费对区域内原有商圈的商业具有较强的依赖性。分析结论：综合参考区域现有商圈的分布、区域居民的消费习惯等因素，初步判断本项目可以吸纳青山区域30%的消费力。徐东区域居民：从徐东商圈发展的成熟度和丰富度来看，它已很好的抓住了区域内的原住居民，即使有消费外流，也是分流到层次更高、地段更优、特色更明显的市级商业中心中。徐东商圈内的客户群体对其具有较高的忠诚度。新建的商业中心，若地理区位、商圈级别等均无法与之媲美，则很难抓住徐东商圈的客户群体。分析结论：本项目仅能借直线距离近的优129、势，吸引邻近本项目的徐东区域边缘客户，如沿和平大道分布的杨园、余家头一带的客户群体。据对周边客户群体的调查，本项目可从中吸纳的人群仅占徐东区域客户的10%。学生消费群体：项目附近的武汉理工大学、武汉科技大学是学生群体的主要来源，他们的早期消费主要集中建设二路，并发散到徐东、司门口、江汉路等区域的中低档商业中。人气旺盛、业态丰富、环境时尚、物美价廉的商业，尤其容易吸引该类客户群体。分析结论：本项目将可吸引其中50%的消费力量到本项目中消费，尤其是理工大的学生消费群体，但其消费能力仅有常规居民的一半水平。二七片区居民：据调查汉口东部区域居民，基本不会考虑商业的跨江消费。永清商圈和二七商圈大体量商业130、的规划和建设，汉口东部区域居民跨江消费的可能性更加降低。分析结论：本项目的商业辐射力将主要集中在江南区域，汉口区域客户基本为随机消费，对商业带动作用微乎其微，基本不在考虑之列。杨春湖城市副中心：杨春湖城市副中心，将于未来10年内形成，并导入人口约10万，由于形成时间长，在本项目建设期间，难以形成实际带动。由火车站带来的流动人口很难转化为现实的消费力，即使转化为消费力其转化率也较低。初步预计，其中，在近几年能够实现的年游客量达到最大量的60%，其中，能够停留消费的客户占30%，其中可能会有25%到本项目区域消费。分析结论：杨春湖区域形成的未来商业消费潜力，需要在较长时间才能实现，本项目仅能够有限131、的吸收和利用。综合上面分析：本项目商业辐射的核心圈层为和平大道沿线的3公里范围内的原住居民、学生及外来人员等，西到杨园一带，东达和平公园边界，涵盖了建二商圈现有居民。本项目商业辐射的次级圈层为友谊大道沿线居民、红钢城一带居民等，即一项目为核心沿和平大道西部5公里，东部10公里范围，向临江大道、友谊大道椭圆发散，包含杨春湖新城区、武东、红旗街居民及工人等。东至武钢集团、白玉山一带西至积玉桥一带中心圈层次级圈层以项目为核心，沿和平大道西部3公里，东部5公里范围，椭圆发散。西抵杨园，东至建四向临江大道、友谊大道沿线沿和平大道5-10公里范围以项目为核心，沿和平大道西部5公里，东部10公里范围，向临江132、大道、友谊大道椭圆发散。边缘圈层消费几率较小的汉口区域、武昌厂区员工、阳逻外来客户等项目目前可开发商业体量估算：方法一、参照商业类型与辐射半径理论：社区商业中心一般58万，辐射区域内在1030分钟车程半径内。区域商业中心一般810万，辐射区域在30分钟1小时车程。跨区型商业中心一般1020万，辐射区域在12小时车程内。判断答案：而本项目最大的辐射半径可达约10公里，平均车程1030分钟，项目属于社区型商业，本项目商业规模宜控制在8万左右。方法二、完全有效商业需求：根据前面对辐射区域内人群的消费习惯调查可以看出，项目建成后，将与青山区现有商圈共同瓜分青山人群，以青山区内部人群为主，可吸引区域内约133、30%的消费力量。由于徐东商圈聚集了大体量的商业，且发展成熟，在项目以西至二桥的区域内，仅有和平大道沿线，邻近本项目区域的居民愿意到本项目区域消费，仅占这一区域人群的10%左右。另外，在项目辐射的武昌、青山、洪山区域有约4.5万人的学生消费群体，他们大多在建设二路、徐东、司门口等商圈消费，本项目建成后约可吸引其中约50%的消费人群，由于商业消费力限制。判断答案：青山片区实际有效辐射人口：45.2730%，为13.58万人；徐东片区实际有效辐射人口：21.1610%，为2.12万人；附近高校学生人口约占50%，为2.25万人，但论其消费力仅占区域人均的1/2。区域有效消费人群总量核算：现有有效消134、费人群总量=青山片区人口30%+徐东片区人口10%+高校学生人口50%1/2=45.27万30%+21.16万10%+4.5万50%1/2=13.58+2.12+1.13=16.83万人有效辐射人群商业体量需求测算：目前本项目有效辐射人群约16.83万人，按我国人均商业需求1的水平计算，项目辐射有效人群需求商业量为16.83万人1/人=16.83万方法三、需求与供给的差额，即寻找供给缺口：商业总供给：根据我司前期对徐东片区、青山片区商铺及重点商圈的市场调查得出，主要辐射区域的现有商业供给量为：徐东商圈444841、建二商圈82575、红钢城商圈110652、本项目周边265000，现有商业总量135、共计903068。由于徐东商圈辐射范围较为广泛，其客户群体约30%左右来自于本项目辐射区域，因此，其徐东的商业物业，有30%商业可算作本项目的竞争型供给。由于住宿型酒店大多针对外来的流动人口，因此，不能算做传统意义的竞争供给，在商业总量的计算中也将排除掉市场上酒店类物业纯住宅部分的5.5万。区域内参与竞争的实际有效商业供给：44484150%+82575+110652+265000-55000（住宿型酒店）=536679.3。商业总需求分析：本项目辐射区域现有的固定人口：青山片区人口+徐东片区人口+高校学生人口=45.27万+21.16万+4.5万1/2=68.68万人商业总需求：按我国人均商136、业需求1的水平计算，项目辐射区域人口需求商业总量为68.68万1/人=68.68万商业供给缺口：项目辐射区域所需商业体量 = 辐射区域总商业需求 - 现有商业体量 = 68.68万53.67万 = 15.01万判断答案：上述商业供给的面积基本上考虑的都是十分有效的商业供给，选取的是城市主要干道，次级道路上的商业物业，对于非常次级的城市商业及商业供给基本没作统计，因此，是最实在的数据，依此法计算得出商业供给缺口面积不会超过15.01万。以上三种方法，取加权平均值，即为本项目商业体量。权重分配：第一种方法，只按车程时间来判断，对项目辐射范围误差、人群分布密度、人均消费水平等都没有准确考虑，是一种纯137、粹的定性分析方法，因此权重取最低，为20%；第二种方法，依据对消费者的实际访谈情况，对项目有效辐射的消费力量比率进行估计，是定性加定量分析方法的结合，因此，权重居中，取30%；第三种方法，依据对消费者实际访谈，结合区域供需对比，寻找供给的缺口，以定量的分析判断为主，定性的分析判断为辅助，相对较为科学，取50%。供给缺口均值=（8万 20%+ 16.83万30% +15.01万50%）=14.16。说明：此法计算的区域商业供给缺口，是刨除了无效商业供给的情况下得出，因此，14.2万将是本项目在目前市场情况下可以操作的、合理的商业供给体量。此法计算的区域商业物业供给缺口是没有包含非常次级道路上的商138、业供给，但罗家港东部大地块的商业基本均临城市次级干道上，如罗家港路、园林路、和平大道临街商业均含在最大开发量之中。罗家港西部还建地块，周边道路等级较低，因此，商业开发基本临街开发1层的铺面，其商业体量约6000，不在14.2万之内。项目可扩张的商业体量估算：潜在商业需求变化一：杨春湖新区形成的新的商业消费力由常住居民和流动人口组成。由于常住人口10万人，在2008年才能完全导入，而本项目将可能吸纳其中25%的消费力，约2.5万消费人群，但形成消费的时间较远，不具备实际参考意义。火车站带来的流动人口，将陆续形成，假定其5年内平均游客流量达到2030年最大值的60%，其中的30%会在区域消费，而其139、中又有25%会发散到本项目中，那么，在本项目区域将会产生相当于8.560%30%25%=0.38万人的消费力。按人均商业需求1，那么，本项目可针对流动人群扩张的商业空间约为0.4万。潜在商业需求变化二未来人口将有本项目所处的二环线一带聚集的趋势，但潜在商业项目（可能在武青三干道区域）的建设也有可能将这一可能增长的消费力削弱，因此，可以预计区域内常住人口的消费在较长时间可基本守恒。项目可开发商业总量：根据上述对现状及潜在需求的分析，预计本项目在5年内可开发的商业总体量为14.20.4=14.6万。3、写字楼、酒店物业体量判断：写字楼物业的发展，依赖区域内商业、交通等配套的全面发展和商务氛围的支撑140、，而目前周边完全没有商务气氛的支撑。从销售的角度出发，它将要面临严峻的市场竞争。市场写字楼潜在供给十分充裕，如武昌总部区（约180万，含在建、规划在内）、王家墩商务区（2015年导入）、永清街瑞安武汉天地大量写字楼的规划，未来写字楼市场将竞争将十分激烈。判断：写字楼物业的开发必须具备十分明显的优势，方能在销售市场中较好立足。而无论从项目自身还是未来供给的态势来看，本项目都不具备突出的优势。因此，写字楼体量不宜过多，即使开发写字楼，也不宜与市场上大量的写字楼定位形成冲突。建议其以面积小、总价低，办公、居住皆宜的公寓式写字楼或商务公寓对外推出。同时，为写字楼物业的发展配备一定体量的星级酒店，约占其141、体量的20%左右。我司建议：将写字楼与酒店物业总体量建议控制在10万以内，其中写字楼物业8万以内，酒店物业约2万，规划设计中不宜超过此体量限定。二、商业物业业态定位1、业态定位原则差异化原则与周边现有成熟商圈和在建商圈，形成差异竞争和互补供给，特别是要抓住辐射区域内业态供给的市场空白或薄弱环节，通过业态、品味、档次等的差异来实现与临近的徐东商圈和建二商圈的差异化竞争，寻找到项目突围竞争的最佳思路。客户需求至上原则客户需求既反映了客户消费习惯和偏好，又从某种程度上反映了区域商业供给在某些业态上欠缺考虑的现实。在业态规划中抓住目标客户的消费偏好，即掌握了商业业态定位、体量分配和分区规划的关键。功能142、多元化原则现代商业发展已经走过了单纯购物的时代，功能多元化、娱乐化趋势逐渐成为主流。而项目周边的红钢城商圈、建二商业由于历史原因，仍然是以传统购物为主，业态过于单一。业态丰富化、特色化原则武汉市民对生活品质的追求不断提高，个性化、特色化的体现更为突出，对休闲娱乐消费生活的档次和舒适性要求与日俱增，呼唤着更为齐全、时尚的特种商业圈的出现，有效吸引青山人群的同时，其辐射力可扩大到武昌，在与徐东商圈形成竞争和分流，满足市民日益增长的休闲娱乐生活需求。满足人们复合式消费习惯原则原则上将购物、百货型业态分布在商场的底层部位，如13层，将美食餐饮、电玩、影院等娱乐型业态分布在商场的高层，如45层，这种业态143、布局很好的满足了人们复合式消费的需求，可以有效的延长客户购物时间，并带动每层的商业气氛，使得各种业态之间可以形成功能互补。减少商业持有原则开发商初步考虑自持商业体量为2万。根据这一原则，项目应当避免大量新建百货商场类大型购物场所的规划，转向发展商业街，最大可能的缩小持有的商业面积。2、具体业态定位据调查，大多数的消费客户对百货类与大型超市类卖场比较偏好。大型百货与超市卖场的设置，有利于促进目标消费群体的聚集，并形成对其他商业物业的消费，是必须配备的商业业态。由于本项目周边原来没有商业物业，因此，建议本项目考虑至少1家百货卖场、1家大型的超市卖场，并可以在周边专业市场基础上，设置1家中高档的品牌144、家居卖场。商业消费群体普遍对购物、娱乐、餐饮等商业业态的需求占据主流，其需求比例大致为5：3：2。人们对其他成熟商圈中娱乐、餐饮类业态类型、档次丰富度的不够，较为不满，对于吸引外来人员经常光顾有一定折扣。因此，在本项目的商业定位中，要通过娱乐、餐饮等业态的比例提升和多样化设置，扩大项目商业的辐射力。受访的消费者大多表示在大型购物中心购物时，会光顾内设的餐饮场所及配备的餐饮专区。对中国各地风味餐饮、中国各地特色小吃偏好度较高，光顾频率最高。同时，对特色西餐、日韩料理等也比较欢迎。在餐饮物业的档次上，希望中高低结合，以中档为主，兼有高低档，满足不同人群的不同消费需求。目标消费者中，来自周边地带的学145、生、中青年人群等对娱乐、休闲、运动类业态比较偏好，消费相对活跃，而本项目的辐射区域内此类娱乐、休闲性质的特种业态，在区域内的供给较为缺乏。因此，我司建议针对消费人群设置电玩游戏城、书店/书城/购书中心、溜冰场、桌球馆、网吧、酒吧、卡拉OK厅、歌舞厅、电影院线、健身房等业态。这些娱乐休闲业态将是促进本项目综合型购物中心人气聚集的重要原因。商业功能及业态定位：将本项目的商业物业（不含写字楼），整体定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、文化等多功能于一体的一站式购物中心，以购物、娱乐休闲、餐饮三大类业态为主导。考虑到本项目是区域内首个商业项目，因此，还是以购物功能为主导，将购物、娱乐休闲、餐饮、等三146、大类业态比例确定为7：2：1，即购物类业态10.2万、娱乐休闲类业态2.9万、餐饮类业态1.5万。合计购物类娱乐休闲类餐饮类100%70%20%10%14.6万10.2万2.9万1.5万商业业态具体构成：购物类：以百货、超市、家居卖场为主，占据60%比例，以品牌专卖街区为辅占30%，10%的社区服务类业态。服务范围较广的百货、超市、家居、品牌街区内，购物类业态涵盖服装、鞋帽、箱包、配饰、日用品和食品、首饰、化妆品、儿童服装或玩具、家居、数码电器、电脑、手机等。可以针对性引进大洋百货、中商百货等品牌，吸引或自建品牌家居卖场，引进国美、工贸等有品牌号召力的电器商家等，在街区中以品牌专卖店、精品店为147、主。餐饮类：以中国各地的特色餐饮、地方风味小吃、中式快餐、简餐等业态为主，占60%比例，以西式快餐、简餐店为辅，占40%比例。引进各类餐饮、火锅、烧烤店，肯德基、必胜客等品牌餐饮店。娱乐休闲类：以参与性强的电玩游戏城、网吧、桌球馆、健身中心、卡拉OK、酒吧等丰富业态为主，以咖啡、茶座、棋牌室等商务型业态，洗浴、足疗、按摩、美容、美发等享受型商业业态为辅，适度考虑电影院等欣赏性商业业态。可以引进米乐星、好乐迪等平价KTV。商业业态需求强度区分：“强度需求”主力店，其面积占总面积比重约60%左右；此类商业设施主要包括生活超市、品牌百货、精品服饰商业街、家居广场、大型餐饮区等。 “中度需求”次主力店148、, 其面积占总需求的面积比重在30%左右，主要满足顾客娱乐型需要，有“KTV”“健身中心”、“运动场馆”、“娱乐中心”、电影院、特色餐饮区等； “弱度需求”，主要指配套相关小业态，面积在10%左右，考虑服务于社区居民及商业人群的医疗、通讯、银行网点，满足中年人群休闲会客要求的咖啡、酒吧，满足中老年客户群体的茶馆，满足年轻群体的果茶、花店、饰品店等。3、商业档次定位：商业总体档次把握“中档为主，兼有高低档”原则。虽然项目周边原住村民层次不高，但项目面向的客户群体主要为青山区众多的固定人口，其次为徐东区域居民及流动人群、周边学生群体等，客户群体层次丰富，中高层次客户占据较大比例。因此，在档次的定位149、上，要充分考虑各类人群的不同层次的需求，以最大限度实现商业的经济效益。4、商业形态定位：现代购物消费形式的多样化，使消费体验显得更为丰富、更具吸引力。除了对百货、超市等集中卖场有较大的需求外，人们对街区购物的时尚、开放、轻松、愉悦体验也比较偏好，希望通过多种购物体验创造丰富的购物感受。商业设计要兼顾经营与变现两个目的。从经营角度和消费者需求出发，23个不同卖场形式的组合，有利于促进商业人气聚集。而街区设计，有利于确保合适的商业铺面大小，促进项目后期销售。因此，项目要确保一定集中型商业量，但也要控制其总体量。此处我司综合商业业态特点建议:将集中型商业的体量控制在40%，即6万左右，街区型商业体量150、控制在60%，即8.7万左右。合计集中型商业商业街区100%40%45%55%60%14.6万6万8.6万5、各类商业业态体量及分布区域：商业业态分区：各类商业业态体量：购物类业态：占项目比重/面积合计百货类（集中卖场）超市类（集中卖场）专业卖场（集中卖场+街铺）品牌专卖区服务类业态(社区服务、商业服务)70%40%10%15%30%5%10.2万4万1万1.5万3.2万0.5万备注沿和平大道，主街面（靠东部，车流相对缓冲处），百货、超市可集成靠园林路路口附近设置专业卖场地块内部渗透非核心地带的临街处布局娱乐类业态：占项目比重/面积合计电玩/游戏/游乐/网吧类健身馆/桌球馆/溜冰场类美容/美发151、/美体类桑拿/洗浴/水疗类咖啡/茶座/棋牌类卡拉OK/酒吧类电影院20%30%20%20%20%10%2.9万87005800580058002900备注在街区商业的顶层布局，带动人气聚集与酒店、写字楼、百货等业态毗邻布局，吸引由此需求的中高端人群临罗家港路布局，对社区及商业发展干扰小中型规模电影院，以平价电影为主，吸引中低端人群。餐饮类业态：占项目比重/面积合计中式特色餐饮地方风味小吃中式快餐/简餐西式快餐/简餐10%40%20%20%20%1.5万6000300030003000备注在百货卖场顶部、商街死角地带或顶层设置，充分利用餐饮聚集人气毗邻主力店面，向商业内部渗透，形成品牌聚集效应但152、要求有充足停车位或者本身距离停车场较近6、商业及其配套设计建议：愿意到本项目消费的人群多是与本项目直线距离近、交通方便便于直达的客户。在购物或消费时，人们对往返交通和购物环境的关注度更高，对停车场的要求相对较低。但是随着私家车的普及，人们对购物环境、大型停车场、内部交通服务的要求也越来越高，前瞻性的考虑停车场及便捷的交通线路，有利于增进客户消费的积极性，促进项目长远发展。停车位配备：按规范要求：公共交通比较发达的独立购物中心，应按每100建筑面积配备0.81.2个车位的标准执行，本项目纯粹商业车位配备可取均值1。本项目写字楼物业部分：与商业一样享有发达的公共交通，因此，按每100建筑面积配备0153、.30.5个车位的标准执行，本项目写字楼车位配备可取均值0.4。本项目的酒店物业部分：公共交通发达，因此，本项目住宿型酒店部分按每个客房配备0.20.3个车位的标准执行，本项目酒店车位配备可取均值0.25。综合前面对本项目各类物业体量的分析，本项目商业物业需要配备车位：141000（除去社区服务类业态）1001+800001000.42000040（客房平均面积）0.2514103201251855个因此，应为本项目纯粹商业、写字楼物业、酒店物业等非住宅类物业配备车位1855个左右。项目交通组织建议：青山区车流汉口车流洪山、武昌车流说明：按车流来源不同，组织通往停车场的车行线路，大致示意如图。备注：具体的出入口数量及位置确定，由专业设计公司依规范而定，上述图示仅为示意。上面交通组织设计基本做到了最大限度确保人车分流和最快的停车、取车线路，为购物人流及驾车前来的购物人群提供最高的消费效率和舒心的购物程序，后期规划可作参考借鉴。武汉经天纬地房地产营销策划有限公司2008年9月