1、第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称昆山市朗格印刷有限公司商务写字楼项目1.1.2 建设单位概况企业名称： 昆山市朗格印刷有限公司 经营模式： 生产型 成立时间： 2000年 1.1.3 项目建设地点昆山市光明经济开发区光明北路以北，发达路以西1.2 建设单位概况昆山市朗格(天祥)印刷有限公司位于光明路以北、发达路西，这里环境优雅，交通便利, 经过几年的发展，公司现占地面积180亩，拥有员工110人，建筑面积20000平方米，其中，生产加工区14000平方米，办公区2000平方米，生活区4000平方米，全部设施完全是按照现代化设计建制而成。公司凭借先进的设备、技术，工艺2、及科学的管理，并始终坚持贯彻“以质量创品牌、以品牌拓市场、以市场求发展”的经营策略,信奉“信用是用不完的资本，诚实是打不倒的招牌”,始终坚持“效昆山朗格（天祥）印刷有限公司作为本市印刷加工的龙头企业，为推动建设型、节约型、和谐型的新昆山一直在不断发挥自己应有的作用。1.3 编制依据和范围1.3.1可行性研究的依据1、中华人民共和国土地管理法中华人民共和国主席令第二十八号；2、中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国主席令第七十二号；3、中华人民共和国建筑法中华人民共和国主席令第九十一号；4、中华人民共和国城市规划法中华人民共和国主席令第二十三号；5、城市房地产开发经营管理条例国务院令第243、8号；6、物业管理条例国务院令2007第504号修订；7、江苏省城市房地产开发经营管理条例；8、昆山市国民经济和社会发展“十二五”规划；9、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；10、江阴县总体规划及有关政策和规定；11、现行有关技术规范、规定；12、项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据；13、项目承办单位委托编制本项目申请报告的委托书；1.3.2 可行性研究的范围1、项目提出的背景及建设的必要性2、市场分析及建设规模3、建设地点和建设条件4、规划设计方案5、节能方案分析6、环境和生态影响分析7、工程招标方案8、建设实施与工程进度安排9、投资估算和资金筹措10、提出本项目工作结论1.4 项4、目概况及简要结论1.4.1 项目概况1、建设地点昆山市光明经济开发区光明北路以北，发达路以西2、建设规模本项目规划总用地3、外部配套条件本项目建设位于昆山市经济开发区城市规划区以内，开发区基础设施完善，道路、供水、排水、供电、通讯、供热、燃气等基础设施完善。4、环境保护与安全生产本项目投入使用后仅有生活垃圾、生活污水产生，生活垃圾统一收集处理，由市环卫部门处理；生活污水经化粪池简单处理后，经城市市政管网进入污水处理厂；厨房油烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，对周围环境不产生污染。5、总投资及资金筹措6、项目建设期项目建设期19个月。于2011年9月开始准备工作，20115、年10月开始土建工程施工，2013年3月竣工验收。7、经济效益分析1.4.2 项目评价结论1.5 主要经济技术指标本项目主要经济技术指标详见附表：主要经济技术指标序号项 目 名 称数 量备注1规划总占地面积：亩2建筑总面积M22.1商业办公区M22.2时尚都市文化区75390.00M22.3行政办公区18230.00M22.4商业休闲促进区68190.00M22.5高层住宅226270.00M22.6物业、会所、幼儿园等配套工程5000M22.7地下建筑（车库、储藏室）130000M23绿地率38.86%4容积率1.795建筑密度17.92%6住宅总户数1725户7居住人数4176人8户均人口6、3.2人9车位3035个9.1地上车位604个9.2地下车位2431个10总投资184229.03万元其中：建筑工程费用119761.00万元 工程建设其他费用50821.44万元 基本预备费13646.59万元11建设期五年12资金筹措企业自筹第二章 项目背景及建设的必要性2.1 项目背景按照昆山市城市总体规划（2001-2020年），到2020年，城区用地面积将达到80平方公里、城市人口75万人，城镇化水平55%。昆山未来城市发展以“一城五区”的空间结构和“十五纵十五横一环”为主干的城区道路网络体系，优化城市生态环境和人居环境，实现拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞7、的战略。昆山的整体经济环境较其他三线城市较为优越，在该地区商业领域上其主要反映在购物场所密集，单店体量较大。尤其近几年，昆山商业房地产发展迅猛，大型商业物业层出不穷，造成一定区域内的商业竞争非常激烈。目前来看，昆山市的房地产市场起步较晚，商业物业的开发更是相对滞后，但考虑到城市的整体经济建设及综合实力的提高等因素，昆山市现代商业物业市场已经得到初步培育，其蕴藏的巨大潜力开始逐渐得以释放，在未来的城市发展规划中，现代商业物业的建设与发展将会逐步提高。尽管如此由于现阶段对商业物业产品的认识还不够充分与成熟，缺乏相应开发之经验，因此在开发决策、整体策划、市场运作、经营管理等方面均有待发展和完善。预计8、在未来几年的城市发展规划中昆山市商业物业将进入高速与理性的发展时期。随着市场竞争的增强，昆山商业项目开发中项目自身形象的塑造和宣传成为推动项目成功运作的关键。由于投资型物业的特殊产品性质，项目前期规划的建筑形态，应着眼于未来，满足将来多种行业业态的需求。因昆山市商业物业开发相对滞后，大部分行业规划不科学，因而导致项目本身成品品质、产品个性、产品吸引力不能得到有效展示，物业投资的核心价值不能充分体现。因此，本项目在开发过程中应在注重前期产品建设及设计理念的基础上，应通过塑造具有较强市场表现力和产品支撑的整体物业形象来体现物业自身有形价值，从而提升项目的市场竞争力。随着江苏省国民经济的良好运行，居9、民对消费品的需求开始逐年上升，同时由于房地产市场、商业市场的积极、平稳发展，昆山市商业物业市场得到了极大地推动和促进，但是由于目前昆山市现代商业物业的经营及规划中所限，部分商业物业经营不尽如人意，出现供过于求的现象。但这种现象的发生在很大程度上是因为经营模式及不具有创新的理念所造成，因此可以通过合理、科学的整合可避免此种不利因素的发生。在逐步开放和激励竞争的宏观形势中，昆山市商业市场已经逐渐进入发展阶段，在其自身进行多次结构调整的推动下，现阶段昆山市现代商业市场发展水平已有较大转变，商业市场呈现现代化、市场化、多元化的发展趋势。随着昆山市房地产（商业地产）市场开发水平的不断升温、社会经济和商业10、流通的逐步发展，昆山市商业物业在未来一段时间内将面临较好的发展机会，整体环境将趋于成熟，现代商业物业的特征将发挥重要作用并在逐步升级的市场竞争中得以充分体现。 在当前科技、经济与文化等各个领域趋于同一性、广泛性的同时，民族、传统与区域性的文化同样受到人们的重视，表现出区域广泛性和局部地域性二者相互交织、多元共存的局面。上述文化观念在现代商业市场、消费市场中同样得到充分体现。商业物业市场发展潜力、经营效果将主要取决于其物业自身对周边消费的直接影响力，有效消费人群越多，商业物业经营可行性将随之增强。所以在满足局部区域市场消费需求的同时，应通过有效途径适当扩大商业物业的影响范围，从而提升物业价值。由11、于不同区域之商业环境差别较大并存在自身特点和优势。因此，合理挖掘区域特色，注重区域文化内涵的表将提升商业项目市场影响力及物业形象，也将为本项目后期经营提供良好的发展基础。2.2 项目建设的必要性一、 符合国家和地方相关的产业政策要求本项目符合国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录(2011版)中允许类项目，是当前国家允许的建设项目。 二、是城市化建设的需要为促进城市建设，树立新的城市形象，走城市化、工业化、产业化、风景化、经济化的路子，改善市容市貌，促进昆山市经济发展，提高城市品味都有重要的意义。随着昆山市经济、社会的迅速发展，城市人口规模、住宅规模、用地规模等随之扩大，空间格局正在进入一个12、大演变、大重组的阶段。为促进城市建设，树立新的城市形象，走城市化、工业化、产业化、风景化、经济化的路子，实现旧城改造，对于提升当地居民的居住条件，改善市容市貌，促进昆山市经济发展，提高城市品味都有重要的意义。三、能促进相关行业的进一步发展，为当地经济增长做出贡献。房地产业、商业和建筑业已不再是新兴产业，近年来，昆山市的房地产业已成为当地国民经济增长的一个重要支柱，在昆山市国民经济总产值中，房地产业所占的比重正逐年增加，随着人口的增长、GDP的快速增高以及个人消费水平的不断攀升，市场也逐步对房地产业提出新的要求。尤其在开发理念又上了一个新台阶，绿色、休闲、人文、环保、智能化成为现阶段人居消费的趋13、势。档次上由原来的分散、零星、低标准开发变成为现在的小区化、规模化、讲环境、重布局的小康型开发。房地产市场关联度大，房地产市场的发展可带动建筑施工、建筑材料、装饰装修、建筑设计等行业的发展。据调查了解，随着昆山经济的发展，市民消费需求的不断上升，生活水平的提高，使得房产需求明显，所以，本项目的建设既能满足昆山市居民的住房需求，又能带动其他相关行业的发展，为当地经济的发展做出了贡献。该项目建成后，将以全新的姿态献以当地居民，项目布局严谨，形成舒适、优美、安静的高档次、高标准、高品位的一个新的居住社区，将大大提高居民生活质量，改善人民的精神面貌，提升居民居住档次和品位。 综上所述，该项目的建设与国14、家、地方现行产业政策和经济发展规划是完全相符的。第三章 市场预测及建设规模3.1 市场预测写字楼产品开发在不断的发展进步，但我们对写字楼的改进若只限于形式，而没有对客户的办公和生活产生实质的影响，那充其量只能成为一个量变，只有真正实现了对人的关注，深入满足客户多方面的需求，写字楼开发才能真正产生质变。现在有很多项目已经在这方面做出了探索，不断有新的创意显现出来，形成市场热点。如今，由于入住企业客户的实际生产和生活需求，使得仅仅具有单一功能的商用物业，很难满足国际化企业的商务需求，因此，高档写字楼的品质不仅仅反映在产品上，更加反映在其配套设施和管理服务上。“打造商务综合体”成了去年写字楼市场具有15、标志性的词语，这类写字楼展示出来的特点就是日趋完备的配套功能设施和日益完善的管理服务水平，以建筑综合体的综合优势体显现项目的高档品质，大大提高了客户工作和生活的便利性，极大的提升了客户入住的附加值。 这类产品通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等多种生活空间的三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。生态化写字楼是近年写字楼形式发展的重点，其核心思想有两点，一是充分利用自然资源，包括绿化景观、自然风、阳光等资源。二是充分调动技术手段，达到低能耗、减少污染，实现可持续性发16、展。近年出现的商务花园就是充分利用自然资源的典范，一般建立在城郊但交通相对比较方便的地方，它的特性就是低密度、低容积率，高绿化率，充分利用自然通风采光，一般是由多栋五到八层的写字楼单体组成的花园办公社区。商务花园在欧洲和美国占有高达50的写字楼量，因为商务花园很好的体现了建筑与自然的和谐，在这里办公的人们处于更加放松的状态，所以深受客户的欢迎。据专家估计，在5年内商务花园将占据国内20的市场。据分析，国内写字楼公建消耗是欧洲国家写字楼公建消耗的7至8倍，是日本的10倍。这些费用对我国的经济造成了重大的浪费。这些费用全部或部分会转嫁给使用建筑的客户，也给客户造成了一定的经济负担，所以节能环保是公17、建项目一直面临且急需解决的问题。2005年，建设部颁布并实施了我国第一部公用建筑节能设计标准，以实现在2020年新建建筑节能65的目标。节能化也经历了从自然节能到系统节能、科技节能的发展过程，在一两年前，节能往往和自然生态联系在一起，充分利用自然采光通风，节省水电成为节能的关键词汇。随着写字楼规模不断扩大和科学技术水平的发展，节能已经和高端的节能材料、节能设计息息相关。不少写字楼项目都在节能方面做不断做出新的探索。随着社会分工明确化、细分化速度的日益加快，写字楼客户的行业特性也更为突出。因此，在巨大的市场需求面前，部分写字楼针对某些行业对写字楼的特殊需求，为其度身订造了办公空间。Loft写字楼18、的出现就来源于设计、广告、摄影等创意行业的特殊需求，其定义的要素包括，高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，空间的流动性、自由性、开放性、艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。这些要素恰好满足了设计、广告等创意产业讲究艺术感，不拘一格，标新立异的个性特征，所以深受欢迎。Loft，字面意义是仓库、阁楼的意思，因最初的Loft写字楼是由仓库，厂房改建而得名。传统写字楼里一般企业密集度比较高，即使是写字楼具有一定的特色和品牌，也难以对某个企业进行个性化的宣传，而总部型写字楼的发展标志着从表现写字楼内公司额群体形象转变为表现公司个体形象。因为总部型写字楼就是一个企业拥有一栋自己独有的写字楼，当这些19、写字楼单体有机地组合在一起就形成了总部基地。可以说，写字楼已成为企业自身形象的载体，写字楼所代表的不再是一个群体的形象，而成为某个单体的专属形象，突出了企业自身形象，显示自身特征和实力。为了顺应互联网技术的飞速发展，写字楼项目的整体弱电系统已经成为项目建设基本要求，但是多种线缆的交叉引入，使得写字楼弱电配置缺乏整合和不经济。20世纪80年代，美国一家专门做智能系统的公司在建设自己的办公大楼时，首次在大厦建设前期就提前预留所有的弱电线缆，以备后期应用。至此，全世界第一座智能型大楼宣告成立。智能化技术是一种旨在提高大厦整体效率的技术，它更看重的是系统集成能力，而不是我们常说的5A。写字楼的智能化就20、是通过一系列领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等的设备安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲应用相关信息转换.这不仅指大厦的水、电、空调、电梯、消防、安保的精密监测与控制,而且通过语音与数据的高速通讯接入,使企业的办公效率得到全面提升,并在一栋楼里就可以完成全球化沟通。写字楼产品向灵活性发展，主要是配合企业发展需求而产生的。随着经济全球化，大型企业的发展日益扁平，同时为顺应市场的瞬息万变，企业的内部组织也会经常地发生调整和变化。例如，某个企业如果是按照项目管理的方式开展业务，那么他们每个团队的人员、名称就会经常地发生21、变化。而传统的办公室格局，就已经很难适应企业自身业务的发展了。同时，由于互联网技术在现代企业的广泛应用，使得每次办公室格局调整时，都需要进行十分复杂的线路整改工作，电话线、网线等调整工作非常复杂。因此，为适应企业的这种灵活发展的需要，架高地台计算被广泛地应用到现代化的高端写字楼项目中，有效地顺应了企业灵活性发展的需求。3.2 建设规模第四章 项目选址及建设条件4.1 建设地概况本项目所在地光明经济开发区隶属于昆山市江阴区，昆山市江阴区居，是市委、市政府唯一的驻地区。全区辖9镇、7个街道办事处、两个工业园区， 江阴区“大上工业、突破工业”战略，取得了明显成效。逐步培育形成了钢管制造、轴承及保持器22、农副产品深加工、机械电子、化工建材、纺织服装六大优势产业，是全国最大的轴承保持器生产基地。光明经济开发区和凤凰工业园作为江阴区的两大工业园区，基础设施完善，投资环境优越，已成为江阴区招商引资的重要载体和平台。作为省服务业重点城区，江阴区紧紧围绕“打造冀鲁豫周边地区商贸物流中心，构建内陆水域型休闲度假旅游城市”的目标，千方百计加快现代服务业发展步伐。市场商贸业繁荣发展。江阴区共有各类市场96处，其中年成交额过亿元的市场19处。文化旅游业蓬勃发展。现有国家4A级旅游风景区1处，3A级景区2处，国家农业旅游示范点2处。全年共接待游客401万人次，。江苏昆山光明经济开发区位于昆山市城区西北部，系1923、97年3月经江苏省人民政府批准成立的省级经济开发区，规划总面积11平方公里，首期开发面积6平方公里，2005年12月通过国家发改委全国省级开发区审核，规划控制面积2882平方公里，首期开发面积6平方公里，是以机械、化工、印刷、纺织等为主体产业广泛吸收最新科技成果和先进管理经验的高新技术工业园区。开发区位于国家级历史文化名城昆山市西北郊，处在京沪铁路、济邯铁路、济江馆高速公路三条交通干线交汇的三角地带，毗邻江北最大的物流集散中心光彩大市场，具有独特的区位优势。开发区紧临京沪铁路货场，公路四通八达，驱车九十分钟可达济南国际机场，四小时可达青岛海港，交通条件十分优越，区内道路、电力、通讯等设施齐全，24、基础设施十分完善，具有广阔的发展空间。开发区管委会设立了外商服务中心、“一站式”服务大厅和投诉中心，将为国内外投资者提供最优惠的政策、最优良的秩序、最优质的服务，努力营造敬商、亲商、爱商的宽松环境，使投资者来得放心、经营安心、生活舒心。昆山光明经济开发区地处东经11514，北纬3616，位于昆山市西北郊，处在处。昆山光明经济开发区地处长江以北、长江平原西部，在大地构造位置上处于华北平原沉降区与鲁西隆起区的衔接部位，海拔高度变化在31-38米之间，地势低平宽广。境内土壤多为褐化潮土亚类和潮土亚类，按照全国统一标准分为、级地，表层多为壤质或砂质，耕性良好。境内属长江平原水文地质区，地下含水层岩性以25、细砂、粉细砂为主，为浅层淡水丰富区和较丰富区。地下水水质较好,略呈碱性,并普遍含有砷元素。浅层淡水底界面在40米左右,单井出水率为40-60立方米/时。深层淡水顶界面埋深在170-220米之间，深井取水段为顶界面下100米左右，单井出水量为90-130立方米/时。根据建设部门的勘测数据，开发区地载力在12吨左右。 4.2 项目选址本项目光明经济开发区光明北路以北，发达路以西。所处位置优越，环境优美，交通、生活便利，是理想的办公地。4.3 建设条件4.3.1 地理、地下水昆山光明经济开发区地处东经11514，北纬3616，位于昆山市西北郊，处在河北、河南、江苏三省交界处。境内属长江平原水文地质区26、，地下含水层岩性以细砂、粉细砂为主，为浅层淡水丰富区和较丰富区。地下水水质较好,略呈碱性,并普遍含有砷元素。浅层淡水底界面在40米左右,单井出水率为40-60立方米/时。深层淡水顶界面埋深在170-220米之间，深井取水段为顶界面下100米左右，单井出水量为90-130立方米/时。4.3.2 地形地貌昆山光明经济开发区地处长江以北、长江平原西部，在大地构造位置上处于华北平原沉降区与鲁西隆起区的衔接部位，海拔高度变化在31-38米之间，地势低平宽广。土壤：境内土壤多为褐化潮土亚类和潮土亚类，按照全国统一标准分为、级地，表层多为壤质或砂质，耕性良好。4.3.3 地质昆山市地质构造属华北地台（I）的27、一部分，江考断裂带又将全市分为2个二级构造单元，其西部为辽冀台向斜（1），东部为鲁西台背斜（2）。辽冀台向斜中有2个三级构造单元，即临清拗断区（1）和内黄隆断区（2）；鲁西台背斜中有1个三级构造单元，即荏平拗断区（3）。其次，自西向东又分7个四级构造单元：馆陶凸起区（1）、临清凹陷区（2）、新集凸起区（3）、莘县凹陷区（4）、桑阿凸起区（5）、阳谷凸起区（6）、东阿凹陷区（7）。昆山光明经济开发区土壤为、级褐化潮土亚类和潮土亚类壤质、砂质土地。据昆山市地震办介绍，昆山市境内近四百年内，未发生过5级以上破坏性地震，近期也未发现明显的地震征兆。4.3.4 气象根据昆山市气象部门提供的资料，昆山市属28、暖温大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：(1)风向：常年主导风向： SSW冬季主导风向： ENE夏季主导风向： SSW(2)风速：最大风速： 33.3mS冬季平均风速： 3.2mS夏季平均风速： 2.8mS(3)气温：年平均气温： 12.8极端最高气温： 39.5极端最低气温： -19.7(4)相对温度：最冷月平均相对温度： 54%最热月平均相对湿度： 73%全年平均相对湿度： 56%(5)降水量年平均降水量： 600mm年最大降水量： 723.7mm日最大降水量： 298.4mm时最大降水量： 190mm(6)最大积雪厚度： 190mm(7)最大冻土厚度： 44mm4.3.5 社会经济昆29、山光明经济开发区2010年上半年共计入园重点建设项目28个，项目计划总投资31.31亿元，已到位资金3.75亿元。其中自引项目16个，自引项目中工业项目11个，开发项目5个；自引项目计划总投资15.74亿元。其中工业项目计划总投资5.84亿元，已到位资金4004.5万元，开发项目计划总投资9.9亿元，已到位资金1.14亿元。新入园项目中投资过亿元工业项目3个，固定资产投资1000万元以上新开工的工业项目7个。截至2010年上半年，开发区现有企业125家，规模以上工业企业48家。2010年16月份，区内所属企业完成工业总产值30.84亿元，同比增长38.46%；主营业务收入30.23亿元，同比增30、长34.36%；利税1.87亿元，同比增长49.97%；工业增加值7.09亿元，同比增长29.56%。规模以上工业企业完成工业总产值29.81亿元，同比增长37.21%；主营业务收入29.30亿元，同比增长33.43%；利税1.78亿元，同比增长48.47%；工业增加值 6.85亿元，同比增长28.24%。目前已形成了以嘉隆管业、宝通钢管、东方液压为主的钢管制造产业，以昌裕集团、中泰制药、中天醇能源为主的化工医药产业，以福润禽业、龙大肉食、贝斯特印刷为主的印刷加工产业，以佛斯特机械、五岳汽车电机为主的精密机械产业，以东连制衣、暖频道服饰为主的服装针织等五大产业集群，园区产业区域化的发展呈现出旺31、盛的活力。4.3.6 交通运输通讯昆山位于冀鲁豫三省交界处，东依齐鲁大地，西接秦山晋水，南望中原腹地，北通京津燕赵，自古为华夏战略要地。目前，昆山区位优势更加突出，既是鲁西地区的中心，又是京沪铁路、济邯铁路和济江馆高速公路黄金十字架的交汇点，地处环渤海经济圈和京沪产业带上，成为江苏西部、中原一带和京沪沿线人流、物流、信息流、资金流的一大集散中心不仅起着辐射带动鲁西经济发展的突出作用，而且是江苏省与山西、河北、河南等内陆省份进行交流与合作的主要场所，也是南下北上、东出西进的重要通道。昆山是江苏省仅次于济南的第二大交通枢纽。开发区距济江馆高速公路05公里，周边主要过境公路有青银高速公路、济高速公路32、和1。4、105、106、308、309等5条国道以及9条省道，济江馆高速公路与京沪、京福、济青高速公路相连接公路交通、客货运输四通八达。京沪铁路、济邯铁路在开发区内交叉，铁路客运站、货运站、编组站均在开发区区域内，昆山成为横贯京沪、京广两大铁路干线，北连天津，南达港澳的重要铁路交通枢纽。开发区距济南国际机场仅1个小时的路程航班直达全国28个大中城市，且每周有3次航班飞往香港、汉城等城市航空运输便利。昆山作为国家批准的陆路直通13岸，距青岛港口 500公里，青岛中远国际货运有限公司在江设有分公司，可直接办理航运业务。从开发区，可以1小时上天(至济南机场)，4小时下海(至青岛海港)5小时到北京733、小时抵上海， 一昼夜达香港。4.3.7 公用工程条件给水：开发区内地下水源丰富自来水已引入开发区南部，实行集中供水。同时，京杭大运河从开发区穿过，是国家南水北调东线工程的主要水道，流量达150立方米/秒，可作为开发区水源。污水处理：昆山污水处理厂处于市区东北郊，日处理一般性工业污水和生活污水6万吨。开发区企业污水可通过周公河、新水河直接排入污水处理厂进行处理。同时，开发区南部的昆山污水处理厂二期工程已开工建设，长远解决污水处理问题。电力：昆山市全国最大的火力发电基地之一，距开发区6公里的昆山发电厂发电能力30万千瓦，国家重点能源项目中华发电厂发电能力240万千瓦。目前，开发区建有110千伏变电34、站1座，35千伏、10千伏输电线路4条，电力供应充足。通讯：网通、铁通公司电话线路贯穿开发区，装机容量5000门。 燃气：中原油田的优质天然气在昆山城区普遍使用，发展用户达6万户。燃气管道已经埋设至开发区南部，根据需要供应生产、生活用天然气。热电：昆山市郊现有2户热电企业，昆山热电厂位于市区西郊，距开发区约6公里，供热机组为25万千瓦，近期总装机容量将扩大为60万千瓦；东昌热电厂位于市区北郊，距园区2公里，供热机组为21.2万千瓦。两户热电企业可有效保证入园企业的热电需要。道路：开发区起步区现有道路五横七纵，总长度 56 公里，规划宽度3060米，路网框架比较完善。第五章 设计方案5.1 设计35、依据1、中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国主席令第七十四号；2、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）；3、昆山市城市总体规划4、江阴区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5、昆山市规划部门提供的11000平面图；6、现状地形图及有关资料；7、项目单位提供的关于编制本报告的有关资料；8、目标客户需求特点；5.2 总体设计方案本项目位于昆山光明经济开发区光明北路以北、发达路以西，属开发区核心位置，交通便捷，环境优美，实为生活、工作之绝佳选择。项目放眼区域核心，打造高端办公大盘，形成光明经济开发区乃至昆山市标杆性办公中心。5.2.1 规划设计理念1、空间要素 办公室的布局、通风、36、采光、人流线路、色调等等的设计适当与否，对工作人员的精神状态及工作效率影响很大，过去陈旧的办公设备已不再适应新的需求。如何使高科技办公设备更好的发挥作用，就要求有好的空间设计与规划。 2、办公空间需要量身定做 必须要了解公司的业务流程，需把工作上联系密切的部门安排离得近些，这样有利于提高工作效率。 高科技公司、广告传媒公司、国企、商业银行等不同类型的企业有着完全不同的需求。像办公人员较少的公司，个人空间很大，要从空间、色彩上表达时尚感、充满想像力及活泼、跳跃感。而对集团总部，则运用了较多的石材、深色木材和黑灰色调，玻璃和木质感中西合璧，表达霸气、收敛、含蓄、严肃和力量感。 3、企业类型和企业文37、化的深入理解 只有充分了解企业类型和企业文化，才能设计出能反映该企业风格与特征的办公空间，使设计具有个性与生命。 4、了解企业内部机构设置及其相互联系 只有了解企业内部机构才能确定各部门所需面积设置和规划好人流线路，事先了解公司的扩充性亦相当重要，这样可使企业在迅速发展过程中不必经常变动办公室流线。5、秩序感 在设计中的秩序，是指形的反复、形的节奏、形的完整和形的简洁。办公室设计也正是运用这一基本理论来创造一种安静、平和与整洁环境。秩序感是办公室设计的一个基本要素。 要达到办公室设计中秩序的目的，所涉及的面也很广，如家具样式与色彩的统一；平面布置的规整性；隔断高低尺寸与色彩材料的统一；天花的平38、整性与墙面不带花俏的装饰；合理的室内色调及人流的导向等。这些都与秩序密切相关，可以说秩序在办公室设计中起着最为关键性的作用。 6、设计要具有前瞻性 现代办公室，电脑不可缺，较大型的办公室经常使用网络系统，规划通讯、电脑及电源、开关、插座是必须注意其整体性和实用性。 7、明快感 让办公室给人一种明快感也是设计的基本要求，办公环境明快是指办公环境的 色调干净明亮，灯光布置合理，有充足的光线等，这也是办公室的功能要求所决定 的。在装饰中明快的色调可给人一种愉快心情，给人一种洁净之感，同时明，快的色调也可在白天增加室内的采光度。 目前，有许多设计师将明度较高的绿色引入办公室，这类设计往往给人一种良 好39、的视觉效果，从而创造一种春意，这也是一种明快感在室内的创意手段。 8、舒适标准 办公室设计，应尽量利用简洁的建筑手法，避免采用过去的造型，繁琐的细部装饰，过多过浓的色彩点缀，在规划灯光、空调和选择办公家具时，必须充分考虑其适用性和舒适性； 9、环保设计 作为环境设计者的室内设计师，应在工作设计中融入环保观念，装饰材料中油漆、涂料、复合板及各种粘合剂都必须使用环保产品10、现代感 目前，在我国许多企业的办公室，为了便于思想交流，加强民主管理，往往采用共享空间-开敞式设计，这种设计已成为现代新型办公室的特征，它形成了现 代办公室新空间的概念。 现代办公室设计还注重于办公环境的研究，将自然环境引入室40、内，绿化室内外的环境，给办公环境带来一派生机，这也 是现代办公室的另一特征。 现代人机学的出现，使办公设备在适合人机学的要求下日益增多与完善，办公的科学化、自动化给人类工作带来了极大 方便。 11、强调办公自动化 随着无纸化办公的实现，国外一些办公室设计时，已经与传统设计有很大不同。所有信息都可以通过网络Email、传真机等内部联络办法实现。办公自动化已经成为办公室装修需考虑的主要问题。尤其是一些为销售人员准备的办公室，取消了每个人固定的座位，因为他们中的多数人无需见面也很难碰见，办公室的大多空间被用作会谈和交流用的茶水间或咖啡座，沿办公区的周围准备了安装完备网络和电话插孔的自由座位。销售人员41、回到办公室后可任选座位，只需接上笔记本电脑就能工作，极大地提高了空间利用率。 11、办公室设计向家居设计靠拢 设计师正在开始参与细节设计，包括家具、装饰品，甚至会客室的一个小烟灰缸。在寸土寸金的今天，把办公室里所有的空间都利用上，将文件柜、更衣柜、档案箱放到最省空间的地方，在墙壁上加隔板放物件，利用楼梯空间装资料，贴着壁纸的墙面被挂画装点得花花绿绿，办公室设计越来越琐碎。 有人认为，办公室设计家居化，说明现在的公司越来越重视员工的需求，通过不断地调整细节让使用者感到方便和舒适，这是一种办公室文化的进步。5.2.2 项目定位昆山光明经济开发区与城市核心区紧密相连，产业密集且相对繁荣、环境优势明显42、文化特色突出，区域内建筑密度较小，加之近年的不断开发改造升级，片区大环境日益成熟，未来可用土地资源有限，像本项目的大面积土地已属珍稀，而此地块位于光明经济开发区核心区块，属性稀缺。1、政府角度：期待该区域建设充分提升开发区形象、招商引资环境，完善功能配套； 2、开发角度：尽可能在满足政府愿望的前提下保障项目整体收益并实现价值最大化； 3、受众角度：商务办公提升片区升值潜力，重视项目的舒适度、性价比、差异性。5.2.3规划概述1、道路交通规划（1）路网结构中心区的主要路网以总体规划的道路结构网为基础，大体呈现方格网布局。（2）规划策略加强人车交通分离，强化步行系统设计，形成与开放系统空间相结合43、，联系各主要公共活动场所，优美舒适、安全的步行网络。办公区内增设辅道，缓解基地内干道的交通压力的同时减少车行交通对人行的干扰，强化人车分流。区内干道应尽可能避免过境车辆停留，区内综合安排适宜的户外停车场和停车库，在主要街道人行道断面设计中安排自行车停车场地。2、绿化景观系统（1）系统构成以城市设计整体框架为依据，尽可能利用自然地形、地貌、山水资源，塑造生态型绿色城市风貌，重点加强三条景观主轴设计并在此基础上创造更多的次线景观轴线以丰富中心区空间景观，着重维护自然景观资源较佳区域的自然生态系统。（2）规划策略提高本项目所在地块的绿地率；绿地强调功能、生态与景观的结合，关注街道、广场的遮荫；道路两44、侧绿化带强调远视景观效果，绿化植物配置要求四季有花，常年显绿；步行系统考虑行走、休憩、健身、骑车、轮椅、游览、观景、交往等各种要求、重视遮荫、避雨、电话联络、饮水、停放自行车等设施的布置。3、城市竖向形态组织为避免开发建设中高层建筑布局无序，城市天际线单调，第五立面俯瞰面杂乱的问题出现，城市设计对城市建筑群竖向形态进行有机组织。（1）地面和道路坡度本项目区内场地现高差不大，场地平整时可根据地势和规划设计建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不大于0.3%，人行道不需要设踏步和防滑措施。（2）地面排水采用道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、45、流量、道路纵坡等在设计段确定。（3）室内外高差建筑物底层地面高出室外地面0.45米。5.3 建筑设计方案5.3.1 设计依据1、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；2、办公建筑设计规范（JGJ67-2006）；3、昆山市城市规划管理技术规定；4、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；5、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-2005）；5、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；6、承办单位推荐及客户要求的意见。5.3.2 建筑设计小区区域环境、配套条件及地质条件较好，对空间设计有具体要求，以所在地企业为主要租赁目标，同时辅以配套设施。 1、类型与结构结合46、昆山市总体规划，为提高土地利用率，办公楼地上十六层，为紧凑型设计。配套公共建筑主要包括物业管理、配电室、公厕等社区服务设施，建筑型式灵活选择。2、建筑风格与造型建筑风格定位融入了现代主义手法，并有一定的创新意识。立面造型上摒弃繁杂的装饰，通过简洁的水平线角、窗套等细部处理，创造出简洁、大方的外观形象。（1）建筑设计采用现代主义手法，通过色彩、材料、细部等精细设计，创造一种温和的办公气氛，同时又不失现代简洁明快的风格。（2）在立面设计中统一考虑空调机位。3、剖面设计本项目共计办公楼1幢，地上十六层，地下为储藏室。4、装修材料（1）建筑材料的选择考虑到美观、经济、环保、节能和耐久性的要求。（2）外47、墙采用加外保温节能做法，均满足国家“三步节能”要求。（3）层面采用两层SBS（4厚）卷材防水，挤塑聚苯板保温层。（4）室内和顶棚为砂浆抹面刮腻子，留二次装修面层；墙面为乳胶漆高档涂料；卫生间地面和墙面做防水层，并预留上下水口，不设厨具和洁具。（5）对新技术、新产品的推广与应用，加大设计的科技含量也起到了一定的促进作用。5.4 结构设计方案5.4.1 地上结构本项目为高层建筑，采用框剪结构，辅助公共建筑均采用砖混结构。5.4.2基础结构项目区地质条件较好，根据本项目建筑物的类型，采用管桩或混凝土灌注桩及满堂筏板基础。5.4.3 抗震设计根据建设部建抗（1993）13号关于执行“中国地震烈度区划图48、（1990）”有关规定的通知和省建抗（1993）44号关于抗震设防烈度有关规定的通知，据建筑抗震高计规范（GB50011-2001），设防烈度要求为7度。5.4.4 防雷防雷主要利用结构钢筋作为接地引下线,基础钢筋作为接地极以节约投资成本，小区各建筑保护接地采用TN-N-S制。5.5 给排水设计方案5.5.1 供水1、水源、水压、水质主水源由供水干管引自来水，水源来自光明经济开发区供水中心，主管线DN200，水压0.35Mpa，经小区泵房加压，以满足小区用水的安全性与可行性。2、供水系统项目供水系统为低压和高压两套供水系统。供水系统为生活、消防联合供水系统，供小区生活和室外消防用水。室外消防采49、用低压制、给水管网呈环状敷设。建筑物内消火栓供水系统用水分别由设在泵站的消火栓泵和自动喷水泵供给。消火栓给水管道在室内呈环状布置。根据项目规模，同一时间内火灾次数按1次考虑，室外消火栓用水量为15L/S，室内消火栓用水量为20L/S。在主要交叉路口内设置地上消火栓，布置间距不大于120米，数量及位置与消防管理部门协定，消防用道路通畅，楼间距布置符合消防要求。3、管网布置为提高小区供水的安全可靠性，给水主干管与城市供水管道形成环状网，支管采用枝状网布置，在小区主干道上布置主干管。4、用水量测算(1)生活用水量：根据城市居民生活用水量标准(GB/T 50331-2002)，居民生活用水量标准为1450、0L/人/天。(2)商业用水量：每户日用水量按居民用水量的12L/人/天计算。(3)绿化及道路喷洒用水量：绿化及道路用水按1.5L/m2/天计算。(4)管网漏失及未预见用水量：按生活用水及绿化、道路用水量的5%计算。(5)消防用水量：根据项目规模，同一时间内火灾次数按1次考虑，用水量为15L/S，火灾延续时间按2小时计。5.5.2 排水方案排水系统采用雨水、污水分流体制，管道均采取埋设。1、雨水（1）雨水量确定依据当地暴雨强度公式进行雨水水力计算。（2）依据的地形条件，主干雨水管道沿规划小区级道路埋设。雨水由道路雨水口汇集后分别排入城市市政管道。2、生活污水生活污水与生活用水量基本相当，管道布51、置与供水管网路线平行，根据污水量在适当位置设化粪池，化粪池与建筑物的距离不小于5.0米，污水经过化粪池初步处理后，向城区主排管网排放。5.6 变配电及通讯设计方案5.6.1变配电1、电源本项目供配电按双回路设计，用埋地电缆引入小区配电站。在项目内设变电室，由变电室引380V电源引入,在各单元设总配电箱。电力线路一律地下敷设，沿小区主要道路敷设盖板式电缆沟，敷设位置位于人行道下，电缆沟至建筑物路段采用地下直埋，电缆穿越道路及有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护。2、照明设计照度办公室内照明为150-300LX，公共建筑及其它场所(包括道路照明)根据有关规范实施。3、光源灯具室内以紧凑型荧光52、灯为主光源，白炽灯为辅，光源显示色指数Ra80。户外灯为防爆灯具，并在休闲区设置庭院灯。5.6.2 通讯系统电话信号线引自市政信号线，安装电话交换箱，在小区会所设光端机房,由弱电机房设配线架引去各办公室，每户室均预埋电话暗线。5.7 供热设计方案5.7.1 热源规划项目采用的热源为热电厂集中供热，采暖使用热媒为95/70的热水。按政府要求，本项目按集中供热规划采暖系统。热源来自城市热力管网，以DN200引入小区的热交换站，在热交换站进行汽水热交换后以9570热水供冬季采暖。用热指标：办公室为60w/m2，公建为80w/m2。5.7.2热力管网规划1、供热管网采用枝状网布置；2、供回水管线同程同53、径敷设；3、管道敷设采用地下直埋形式，并做防腐、保温处理。5.8 管线综合布置方案本项目工程管线有给水管、雨水管、污水管、通讯电缆、热力管、等，均采用直埋铺设。在敷设时，各种管线应遵循如下原则：1、由写字楼向道路中心线有近到远敷设顺序为：电信电缆、热力管线、给水管线、污水管线。2、各地下管线的竖向位置关系，由地面向下顺序为：电信电缆、热力管线、燃气管线、给水管线、污水管线。3、所有管线均应力求短捷，尽量和道路平行或垂直敷设，转弯半径应符合有关规定。4、压力流管让重力流管，小管径管道让大管径管道，技术要求的的管线让技术要求高的管线。5、管线覆土深度均应大于冻土深度，并满足各自最小覆土深度要求，与54、建筑物的水平、垂直间距亦应符合有关规定。6、各管线尤其是小口径给水管、电信电缆应优先考虑敷设在绿地和人行道下面。第六章 环境保护6.1 建设地点与环境现状本项目建设地址位于昆山光明经济开发区光明北路以北，发达路以西。周围企业均为达标排放，无明显工业污染源存在，环境状况良好。本项目建成投入使用后，除产生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施处理后，基本上没有其它污染排放，因此，对周围环境不会产生不良影响。6.2 依据的环保标准1、中华人民共和国环境保护法；2、中华人民共和国水污染防治法；3、中华人民共和国大气污染防治法；4、污水综合排放标准（GB8978-1996）；5、大气污染物综合排放标准55、（GB16297-1996）；6、环境空气质量标准（GB3095-1996）；7、地表水环境质量标准（GB3838-2002）；8、城市区域环境噪声标准（GB3096-93）。6.3 主要污染源及污染物处理措施1、项目施工对环境影响及治理措施施工阶段主要进行建筑物土建施工、道路修建、公共设施建设和装潢等。施工期的污染源主要有：(1)噪声污染源分析经类比，本项目施工期主要噪声源及其噪声级情况见表6-1。表6-1 施工期主要噪声源情况施工阶段主要噪声源噪声级dB(A)声源特征土石方阶段推土机87.5声源无指向性，有一定影响，应控制挖掘机86.5压路机82.5运输车辆8085基础施工冲击钻机83.556、声源无指向性，有一定影响，应控制空压机98.5结构施工升降机8389工作时间长，影响较广泛，必须控制振捣棒96电锯106装修阶段砂轮机102在考虑室内隔声量的情况下，其影响有所减轻由于建筑施工是在露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，为了不产生噪声扰民，应采取以下治理措施：1)降低声源的噪声源强选用低噪声施工设备，尽量将噪声源强降到最低；固定机械设备可通过排气管消声器和隔离发动机振动部件来降低噪声；对动力机械设备进行定期的维修维护，避免因部件松动或损坏而增加其噪声源强；暂不使用的设备及时关闭；运输车辆进入施工现场应减速并减少鸣笛；在模板、支架拆卸等作业过程中，尽量57、较少人为原因产生的噪声。2)采用局部吸声、隔声降噪技术对位置相对固定的机械设备，能入棚尽量入棚，对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以达到降噪效果。3)强噪声源远离敏感点在施工过程中，强噪声源应尽量设置在远离敏感点（村民住宅和沿街住宅）的地方，减少扰民现象的发生。4)加强管理严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的有关规定，特别是在晚上22：00时-次日6：00时，禁止使用强噪声设备。如有特殊情况必须夜间施工，需申报环保主管部门，获得批准后方可施工，并须公告附近居民。5)加强沟通与受可能受噪声影响的单位和居民58、，施工单位应及早同当地居民协调，征得当地居民理解，并在施工期设立热线投诉电话，接受噪声扰民投诉，并对投诉意见及时、认真、妥善的处理。(2)水环境污染源分析施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的生产废水。施工废水主要为施工机械清洗废水、混凝土养护、基坑废水等，主要污染物为SS，浓度一般为20004000mg/l，施工废水经沉淀池处理后可以回用于生产，不外排。另外，含油的机械冲洗废水在回用前还需经隔油处理。施工高峰期施工人员为300人，生活污水最大排放量74m3/d。污染物产生源强初步估算为：SS12.0kg/d、COD12.1kg/d、BOD5 7.4kg/d。生活污水排放可利用59、原有排水设施排放进入市政管网，含油生活污水经隔油处理后排放。或在项目施工营地设置旱厕，将该部分污水收集后清运，供周边农地施肥；对于不含粪便水的施工生活污水通过隔油池、沉淀池处理后可回用于施工场地降尘或混凝土器械洗涤。(3)空气环境污染源分析施工期空气污染物主要是施工扬尘，主要产生于土石方开挖、土地平整、管线铺设、弃土、建材装卸、车辆行驶等作业为减轻施工扬尘对周边居民点、学校和企事业单位的影响，本项目将采取有效的措施控制扬尘污染：道路运输扬尘防治措施a.向有关行政主管部门申请运输路线，车辆应当按照批准的路线和时间进行土石方及其它粉质建筑材料的运输。b.运送土石方和建筑原料的车辆应实行密闭运输，装60、载的物料、渣土高度不得超过车辆槽帮上沿，车斗用苫布遮盖或者采用密闭车斗，若车斗用苫布遮盖，应当严实密闭，苫布边缘至少要遮住槽帮上沿以下15 公分，避免在运输过程中发生遗撒或泄漏。c.运输车辆的载重等应符合城市道路管理条例有关规定，防止超载，防止路面破损引起运输过程颠簸遗撒。d.运输车辆在施工场地的出入口内侧设置洗车平台，设施应符合下列要求：洗车平台四周应设置防溢座或其它防治设施，防止洗车废水溢出工地；设置废水收集坑及沉砂池。车辆驶离工地前，应在洗车平台冲洗轮胎及车身，其表面不得附着污泥施工场内施工扬尘防治措施a.建设工程业主在施工期间，施工现场要进行围栏或设置屏障，以缩小施工扬尘扩散范围。b.61、拆除旧建筑时，应边洒水边拆除，以减少扬尘的产生量。拆除框架混凝土结构，宜整体大部件吊装移除，减少粉尘排放。c.对于施工便道等裸露施工区地表压实处理并洒水。施工场内便道采用焦渣、级配砂石或水泥混凝土等，并指定专人定期喷水，使其保持一定的湿度，防止扬尘。d.天气预报4 级风以上天气应停止产生扬尘的施工作业，例如土方工程、粉状建筑材料的相关作业。e.合理安排工期，尽可能地加快施工速度，减少施工时间，并建议施工单位采取逐片施工方式，避免大面积地表长时间裸露产生的扬尘。堆场扬尘防治措施a.临时弃渣堆场，要设置高于废弃物堆的围挡、防风网、挡风屏等。b.若在工地内露天堆置砂石，则应采取覆盖防尘布、覆盖防尘网62、等措施，必要时进行喷淋，防止风蚀起尘。c.对于散装粉状建筑材料利用仓库、封闭堆场、储藏罐等形式，避免作业起尘和风蚀起尘。d.采用商品混凝土，避免现场搅拌混凝土产生的废气与粉尘，并减少建筑材料堆存量及扬尘的产生。(4)固体废物分析施工阶段的固体废物主要为施工人员产生的生活垃圾和施工产生的固体废物。施工人数按最大700人/d，人均产生生活垃圾按1kg/d人计，本项目施工期产生生活垃圾0.7 t/d，及时清运至昆山市城市生活垃圾卫生填埋场。施工期生活垃圾及时收集到指定的垃圾箱（桶）内，由环卫部门集中处理，清运至昆山市垃圾卫生填埋场。装修产生油漆、涂料容器等固体废物，属危险废物，必须由建设方或物管公司63、，集中收集，交给有危险废物处理资质的单位处置。 (5)生态影响及水土流失本项目的建设首先是占地对生态环境的影响，随之而来的是施工期所带来的负面影响较大。施工期平整场地、开挖土石，弃土（石、渣）堆放、机械施工、爆破等将造成植被破坏、增大水土流失等。生态环境保护措施如下：1)减少占地和扰动避免高填深埋，做到少取土，少弃土，少占地，搞好挖填土方平衡，最大限度的减少临时用地。在项目建设充分利用小区地块内原有的地形地貌，在尽量少破坏原有生态的基础上营造优美的小区环境。2)对树木的保护施工期间建设单位应该对该区域内的生态环境采取保护措施，对建设区内树木应给予保护，实在不能保护的需进行移栽。3)对土壤的保护64、施工期应尽可能通过集中堆存等方式保护开挖产生的表层熟化土壤，杜绝随意堆弃造成水土流失和资源浪费，做到物尽其用。待施工结束后，将其作为绿化和植被恢复用土，使其得到充分有效的利用。4)水土流失防治措施进一步优化主体工程设计，在既保证主体工程顺利施工的条件下，同时兼顾水土保持的要求。对住宅区、公建建筑区及垃圾中转站等进一步优化,减少土石方开挖和废弃土石渣的堆放，防止废弃渣土乱堆乱放。规范施工程序，优化施工组织和施工工艺。合理安排施工时序，尽量缩短施工工期，减少疏松地面的裸露时间；尽量避开雨季施工，适时开挖，减轻施工期造成的水土流失。增加土石方移动过程中临时处理措施，完善边坡挡土工程、护坡工程。修建临65、时性围墙封闭施工，将水土流失尽量控制在项目区内进行防治。既有利于阻挡水、土外流，防止对四周造成危害，又有利于施工管理。增加临时排水措施和沉沙池工程。本工程全面扰动地表，施工建设期土体裸露面积大、裸露时间长，雨季易产生严重水土流失，因此在采取永久性防治措施之前，应采取临时性措施，控制施工期水土流失。划定表土临时堆置区。为了保护和充分利用不可再生的表土资源，提高工程绿化时的造林成活率，减少工程绿化的造林成本，须设置表土临时堆置区，并对其采取临时性水土保持措施防止水土流失。在项目场地平整前，剥离场内部分表层腐殖土并集中堆置，并采取必要的防护，待工程基本建成后将腐殖土覆盖在绿化区域。工程各处开挖裸露除66、被建筑物、道路占用外，尽可能全部恢复植被，减少水土流失，做到水土流失治理与景观保护相互统一，通过采用乔、灌、草立体绿化、美化等措施防治水土流失，美化项目区环境，使景观得到优化，环境得到改善。写字楼建设应满足消防及交通要求，避免改沟改路，尤其应防止沟渠受截而使水流冲刷改道，造成水土流失。2、项目投入使用污染源及治理措施(1)污水及治理措施项目产生的污水主要为生活污水、商业废水，主要污染物为COD、BOD5、SS、NH3-N、TP等。根据项目区位置和性质，本项目采取雨污分流制。污水通过化粪池处理后，通过小区排放支管，进入总排口。雨污水流向为：总排口市政管网开发区污水处理厂。 (2) 噪声污染及防治67、措施1)内部噪声污染防治措施本项目内部噪声源治理主要对地下停车场进出口、地面停车场声的治理。在小区噪声敏感点处及外环境敏感点处设置禁鸣标志。在小区噪声敏感点处及外环境敏感点处限制车辆行驶速度在15km/h以下。物业管理部门加强商业噪声和住户室内装修噪声的管理，禁止采用高音方式叫卖商品和在正常休息时间内作商品宣传活动及室内装修工作。2)外部公路噪声、铁路噪声及振动污染防治措施住宅户型设计时，应尽量优化户型，采用工程措施，尽可能降低交通噪声对居民的影响，面临交通道路和铁路一侧应布置对声学质量要求不高的房间，如厕所、厨房等，对声学质量要求高的书房和卧室等应布置在相对安静的一侧，即背向公路或铁路的一侧68、。利用绿化控制噪声。依地势对小区内部进行合理的绿化布局，既起到了吸声、降噪的作用，又能阻挡扬尘，美化环境。交通噪声的声波通过高于声线1m以上的密集植物丛时，即会因植物阻挡而产生声衰减。在一般情况下，一般树林带能使频率为1000Hz的声音衰减3dB/10m-3.5 dB/10m，高30cm的草地为0.7 dB/10m。排列的乔木可以起到排桩的作用，并起到隔振的作用。小区绿化隔离带采用混合绿化法，高大乔木可结合适合区域生长树种，低矮乔木选用常绿的冬青树，地面种草。(3) 营运期固体废物及处置措施在项目区内作好垃圾收集系统建设，因地制宜地设置果皮箱，对项目区居民进行教育，严禁随意丢弃垃圾。由专人运至69、项目区专门的垃圾集中间堆放，并及时清运。生活垃圾必须分类收集。应最大限度地实现生活垃圾的无害化、减量化和资源化。生活垃圾全部实行袋装、集中处理或外运。居民生活垃圾由物管人员统一收集于垃圾收集间。为了防止恶臭对小区影响，垃圾站需要采取密闭等措施，做到收集间全封闭，垃圾不外漏，配有除臭和消毒措施及冲洗、排水设施。同时留足防护距离，并建议在防护距离内种植高大的树木，减小对小区的影响。收集间的垃圾由市政环卫部门直接运至昆山市城市垃圾场处置。转运车应与垃圾收集方式相配套，专车专用，转运车必须封闭，转运车的噪声应符合噪声污染控制标准，时速限制为20km/h。整个垃圾的收集、运输过程，操作应该封闭。(4) 70、营运期产生废气及空气环境保护措施1)地面汽车废气道路行驶的汽车尾气排放属于无组织排放，对空气造成一定的影响。产生的汽车尾气易于扩散且排放量相对较小，同时由于项目所在地地势较开阔，空气流动好，地面行驶汽车废气对大气环境的影响不明显。建议加强道路的管理措施，人车分流，停车场需设置指示牌引导外来车辆停放，减少怠速带来的汽车尾气影响。2)外部公路汽车尾气及粉尘对小区空气污染的防治临道路一侧，设置宽幅绿化带，结合噪声防治，选择对有害气体吸收能力和对噪声吸收能力均较强的树木。既美化了环境，也起到有效地净化空气、防治噪声的作用。6.4 环境影响评价 本项目为昆山市朗格印刷有限公司商务写字楼开发建设项目，其污71、染源很小，污染物排放量也很小，产生的少量生活污水，厨房油烟、生活垃圾经处理后，也完全达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。第七章 节能当今能源建设也成为世界性的重大课题，各国对能源问题都给予了极大的关注。合理利用能源，降低能耗被列为经济发展的重大课题。能源危机是当今社会的重要课题之一，建筑能耗在能源领域中占有较大的比重，因此建筑节能对于缓解能源供应、减少环境污染、扩大人类的可持续发展均具有重要的意义。建筑节能就是为了贯彻“加强民用建筑节能管理，有效节约能源，提高能源利用效率，改善室内热环境质量”的要求，健全建筑节能机制，采取先进有效的节能措施，通过科学的设计、合理的用材、正确选用节能电器72、等途径，提升建筑热工节能效果，降低建筑的能耗，达到节约能源的控制目标。节能工作是一中特定形式的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。我国目前的能源利用水平远低于经济发达国家，我国节能工作基础还很薄弱，节能工作潜力很大。7.1 设计依据7.1.1 法律法规1、中华人民共和国节约能源法；2、中华人民共和国清洁生产促进法；3、中华人民共和国可再生能源法；4、清洁生产审核暂行办法；5、江苏省节能监察办法；6、江苏省企业技术改造项目节能评估审查暂行办法；7、节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505号）。7.1.2 产业政策和指导性文件1、国务院办公厅关于开展资源73、节约活动的通知；2、国家发改委关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定；3、中国节能技术政策大纲（2006版）；4、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005第65号）；5、固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展和改革委员会2010年第6号令）。7.1.3 管理及设计方面的标准和规范1、建筑节能工程施工质量验收规范(GB 50411-2007);2、公共建筑节能设计标准(GB 50189-2005)3、用能单位能源计量器具具配备和管理要求（GB17167-2006）。7.1.4 合理用能管理方面的标准1、评价企业合理用电技术导则（G74、B/T3485-1998）；2、评价企业合理用水技术通则（GB7119-96）；3、节电技术经济效益计算与评价方法（GB/T13471-2008）；4、企业能量平衡统计方法（GB/T16614-1996）；5、综合能耗计算通则（GB2589-2008）；6、其它有关的国家及行业标准等。7.1.5 工程项目有关文件1、与该工程项目方案相关联的技术参考资料；2、企业提供的有关项目设备的说明数据。7.2 能耗状况和能耗指标分析本项目用能主要为生产用电、生活用水。具体能耗情况折算成标煤，见下表：7.3节能措施1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温75、板做保温层，材料密度280-300kg/m3，屋面传热系数=0.60W/(m2k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2k)2、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在该项目的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作76、用。地基采用钢筋混凝土条形基础；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；铝合金门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅镁轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。7.4 节水措施1、水环境合理规划和建设水环境，提供安全有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水，实现水资源的可持续发展和利用，改善小区77、生态环境，建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的用水量估算资料，提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案，最大限度地有效利用水资源，减少污水的排放量，实现用水的良性循环，以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水，及时将污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏，充分利用雨78、水，减少市政供水，收集后的雨水经适当处理后回用做杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率，提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；79、手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。7.5 其他节能措施1、所有设备，电器等选用符合国家规定的民用节能型设备，新型高效电器。冬季采暖采用集中供暖、分户控制，采用辐射性能好的暖气片。2、卫生间采用节水措施，选用节水型卫生洁具，坐便器水箱两档选择，大便冲洗水量6升，给水龙头选用节水型带过滤芯水龙头，给水管道采用PP-R管材，以节约用水。3、灯具以节能型为主，节约用电。采用节能公共照明及控制体系，室外公共照明采用太80、阳能照明，楼宇内公共照明设施设置节能感应控制开关。另外管理机构应加强管理，完善各项规章制度，定期对各类设备、器具等进行检查、维修，防止跑、冒，减少不必要的浪费。7.6 节能效果分析通过以上节能技术及节能措施的使用，本项目达到我国“十二五”期间大型公共建筑能耗降低15%的目标。第八章 劳动安全、工业卫生与消防8.1 劳动保护与安全卫生8.1.1 设计依据1、中华人民共和国安全生产法（2002年11月1日起执行）；2、中华人民共和国职业病防治法（2001年10月27日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议）；3、中华人民共和国消防法；4、建筑施工现场环境与卫生标准（JGJ146-2004）81、；5、生产过程安全卫生要求总则（GB12801-2008）；6、机械防护安全距离（GB12265-1990）。8.1.2不安全因素和职业危害因素分析1、不安全因素(1)触电：电气设备如有漏电或违章操作，可造成人身触电伤亡。(2)机械伤害及人体坠落：传动机械设备的外露部分易造成机械伤害以及坑、沟等处可能发生人体坠落事故。2、职业危害因素噪声：各种设备产生的噪声。8.1.3劳动保护措施1、安全供电均设两路独立电源供电。电缆系统采用过负荷保护及适中保护措施。所有电气设备外壳均可靠接地。2、安全供水 水泵房采取两路独立电源，另外设一座备用水池和柴油机组，保证安全供水。3、防机械伤害和人体坠落措施为防止82、机械伤害和人体坠落，对所有不安全因素，采取相应防护措施。所有走梯及坑、地井等均设有安全通道，防护栏杆、活盖板。4、防雷、电气安全及照明项目区建、构筑物按有关设计规定要求设有防雷接地。控制系统采用避免误操作的连锁，使操作更加安全；高压开关柜采用五防式。本工程照明按建筑照明设计标准进行设计，重要场所及危险场所有应急照明，安全检修电源采用24V以下电压。5、安全标志为提醒人们对不安全因素的注意，预防事故的发生，对易发事故、危及职工安全的场所和设备，按照安全色、安全标志的有关规定涂安全色和设置安全标志，如设备管线涂安全色，危险处设置“禁止烟火”、“有电危险”、“必须戴安全帽”等安全标志。6、加强安全教83、育定时或非定时的给职工进行安全教育培训，加强安全文化建设，增强职工安全意识。8.2 消防8.2.1设计依据1、中华人民共和国消防法；2、江苏省消防条例（2011年1月14日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议修订）；3、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；4、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；5、建筑物防雷设计规范（GB50057-94，2000年版）；6、火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）。8.2.2火灾因素分析本项目为新建项目，占地3.53亩。建筑耐火等级：一级建筑物火灾危险等级：中危险级（I级）本工程存在的火灾隐患主要是电缆桥架等。84、8.2.3消防措施本设计认真贯彻执行“预防为主、防消结合”的消防工作方针及有关安全防火方面的规定，在总图布置、消防给水、易发生火灾场所的消防措施和建筑设计等方面均按现行有关规范要求进行设计。1、总图布置根据运输及厂区消防的要求，在各建筑物之间设有消防通道，保障消防车辆的畅通。在总图布置上，建（构）筑物之间的防火间距严格按照建筑设计防火规范进行设计。2、消防给水消防给水为低供水，供水压力为0.4mpa，灭火时可以直接利用，室内消防用水量为10L/S，室外消防用水量为25L/S，室外消火间距为120米。3、主要设计的消防措施本工程建筑物设计均按一、二级耐火等级设计，按有关规范要求执行。在有关火灾危85、险性的室内或处所视具体情况设置手提式干粉器或者1211灭火器等。在各主要建、构筑物附近置室外消火栓，要各主要建、构物之间设置消防通道。总之，本消防设计，结合工艺等有关专业的具体情况，严格执行建筑设计防火措施等有关规定，考虑了基本的消防措施，在正常的情况下，严格按照操作规程进行工作，可以避免火灾事故的发生，发展，确保生产安全，一旦发生火灾，可利用较完善的消防措施，使灾情得到及时控制，把灾害造成的损失减到最低程度。8.2.4 安全生产管理1、对生产人员进行安全教育和消防灭火培训，加强职工的安全意识，使职工自觉遵守安全规章制度。2、建筑工人实行操作工持证上岗制度，每个工人必须通过安全操作技术的培训和86、考核，合格者才能发给上岗证，持证上岗操作。3、电气设备的维护、检修，由经过专业培训并获得资格证书的电气专业维修人员承担。4、在禁区周围设置醒目的禁火，防火标志和告示，任何人员严禁携带和使用火种。5、建立健全岗位责任制，层层落实，最大限度地防止灾害的发生。8.3 预期效果评价由于本设计严格遵循国家的有关劳动安全卫生的政策，并根据情况，采取了相应的合理措施，再加上具有一定文化素质、经过专门培训与考核的操作工人及一整套安全规程，因此可预计本设计在防火、安全卫生、劳动保护等方面可达到国家有关部门的规定要求，能最大限度地改善劳动条件，消除一切不安全因素，杜绝事故的发生或蔓延扩大，确保生产的正常运行，确保87、职工的人身安全和健康。第九章 物业管理城市商业物业管理是近几年出现的专业化管理，将更好地维护商务写字楼使用功能，延长房屋使用年限，为使用者创造一个整洁、文明、安全的办公环境。昆山市朗格印刷有限公司将委托信誉最好的物业管理公司，对该项目实行现代化物业管理。项目的物业管理规划及服务水平不仅影响到租赁者办公，同时也直接关系到开发企业的声誉和销售状况。尤其是高层次商务写字楼，完善、人性化的物业管理是小区销售的重要卖点,成为开发商占领市场的有利武器，是衡量写字楼品质的一个主要标志。随着房地产市场的发展和消费者消费行为的逐步迈向理性化，物业管理的内容及水平也是购房置业、租赁者参考所参考的一个重要依据。 项88、目建成后，为适应现代商业办公和社区管理、服务需要，拟设立独立的物业管理机构，物业公司严格按照国家对物业管理的有关规定独立运行、自负盈亏、自我经营、自我发展。9.1物业管理机构其职责1、保安：保安包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四小时保安值勤及巡更任务。2、智能化系统：包括小区智能化系统的运行、维护。3、卫生清洁：小区环境清洁、保洁，住宅楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。4、绿化维护：小区内花草树木的生长维护、杂草清理等。5、公共设施维护：景观、休闲、运动、娱乐设施保养、维修、维护。6、房屋及配套设施(上下水、电、暖、液化气等)维修、维护。7、代收相关费用(水、电、暖、物业等)。89、8、写字楼建成后将报批有关物价部门，核准后期物业收费，具体价格以物价部门规定为准9.2 物业管理的目标1、最大限度地维护业主的利益；2、保证商业设施、办公区的正常使用和运行；3、引进先进的管理理念和技术，为使用者提供优质、高效、齐全的服务，创造优美、舒适的居住、办公、休闲环境；4、达到国家优秀商务写字楼的标准；5、创造社会效益的同时，保证公司的经济效益，维持公司的正常运转和发展；6、培养和锻炼一批优秀的、高素质的物业管理人才和队伍。第十章 项目管理及进度计划10.1项目管理为加强对项目建设工作的管理，本项目实行“项目法人制、招投标制、合同管理制、项目监理制”进行管理，严格按照建设程序进行运作。90、建设项目组织机构图项 目建设小组建筑安装公司装饰公司设计院监理公司咨询公司10.2项目进度安排本项目建设应在项目建设实施方案批准后实施。为加快建设周期，以下各阶段应尽量提前完成，在不影响质量的情况下，允许交叉进行。主要包括以下几个阶段:（1）前期工作阶段（2011年8月2011年9月）主要任务为项目用地落实、建设工程规划许可证、环评手续、可研、初设及批复等工作。（2）勘察、设计、招投标阶段（2011年9月2011年10月）完成地勘、工程施工图设计、预算和工程招投标工作。（3）工程施工阶段（2011年10月2013年2月）本阶段是工程施工阶段，主要施工内容包括住宅楼的建筑安装工程、室外绿化景观工91、程以及其他配套工程。项目实施单位要倒排工期，推进建设进度，在保证质量和安全的前提下，确保按时完成建设任务，并完成所有项目竣工备案，达到综合验收标准。本项目施工工程中，由冠县建设主管部门加强技术业务指导，强化建筑工艺和技术要求，确保使用合格建筑材料，保证工程质量和施工安全。勘察、设计、监理单位要服务到位，施工现场必须有专人负责。（4）工程竣工验收阶段（2012年3月）2012年12月由项目承办单位会同设计、施工、监理、工程质量监督等有关部门进行工程竣工验收。10.2工程进度建议本项目可行性研究报告正式批复后，应及时委托设计单位进行总体规划设计，优选土建、安装施工单位等，保证项目早施工，早投入使用92、。在整个项目的实施过程中要抓住设计、土建工程施工、设备材料购置安装等重要环节，并统筹科学安排各项工作，力求快速、优质地搞好项目建设。10.3建设进度计划项目实施过程中各阶段可穿插进行，项目建设期暂定为20个月。具体进度计划见下表:项目建设进度计划安排表序号 时间项目201120122013891011121234567891011121231前期工作阶段2勘察、设计、招投标阶段3开工、主体施工阶段4安装、装饰施工5工程竣工验收阶段第十一章 投资估算和资金筹措11.1 估算依据与说明11.1.1 编制依据 1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。 2、江苏省建筑工程消耗量定额。 3、江苏省安装93、工程消耗量定额。 4、昆山市工程造价信息。 5、昆山市类似工程的造价。 6、现行投资概算的有关规定。11.1.2 概算说明 1、勘察设计费按建筑安装工程费用的2%计算。 2、工程咨询及监理费按工程费用的2%计算。 3、建设单位管理费按工程费用的1.2%计取。 4、基本预备费按工程费用、工程建设其他费用之和的8%计取。 5、根据有关政策要求，本项目城市建设配套费暂按90元/平方米估算。 6、墙改费按10元/平方米估算。 7、消防建审、评估、电检等费用按10元/平方米估算。 9、其他费用按有关规定执行。11.2 投资估算11.2.1 估算范围本项目总投资估算包括：建筑工程费用、工程建设其他费用、预94、备费。11.2.2 总投资估算项目总投资为3789.53万元，其中：工程费用3040.20万元，工程建设其他费用466.11万元（含土地费用等），基本预备费280.50万元。总投资估算汇总表单位：万元序号费 用 名 称投资额备注1建设投资3786.81 1.1建筑工程费用3040.20 详见附表1-11.2工程建设其他费用466.11 详见附表1-31.3基本预备费280.50 （1.1+1.2）8%2流动资金9.07 详见附表32.1铺底流动资金2.72 流动资金30%3总投资3789.53 1+2.11、建筑工程费用：3040.20万元建（构）筑物工程投资估算表序号名 称面积数量单 价 （95、元）总 价 （万元）备注一主体工程1写字楼m17280.00 1500.00 2592.00 框剪2地下储藏室m1080.00 1600.00 172.80 框剪合计m18360.00 2764.80 二公共工程1区内配套费m18360.00 150.00 275.40 合 计3040.20 2、工程建设其他费用：466.11万元（1）工程建设其他费用工程建设其他费用估算表序号项目名称单位计 费 基 数费 率 单 价 合 价 （万元）备 注1建设单位管理费万元3040.20 1.2%36.48 工程费1.2%2勘察设计费万元3040.20 2.0%60.80 工程费用2%3图纸审查费万元60.96、80 8.0%4.86 勘察设计费8%4工程咨询及监理费用万元3040.20 2.0%60.80 工程费2.5%5政府费用万元303.15 合 计466.11 （2）政府规费政府规费估算表序号费用名称单位建筑面积单价（元）合价（万元）1城市基础设施配套费18360.00 90.00 165.24 2综合开发管理费18360.00 1.80 3.30 3用地规划技术服务费2356.00 1.50 0.35 4建设规划技术服务费18360.00 1.70 3.12 5防雷检测费18360.00 1.40 2.57 6消防建审费、评估、电检、器材费18360.00 10.00 18.36 7新型墙体97、材料专项基金18360.00 10.00 18.36 8散装水泥专项资金18360.00 2.00 3.67 9房屋测量费18360.00 1.36 2.50 10房屋确权费18360.00 1.36 2.50 11环境评估费18360.00 1.00 1.84 12水土保持费2356.00 2.00 0.47 13劳保费万元3040.20 2.60%79.05 14招标管理费万元3040.20 0.61.82 合 计303.15 3、基本预备费：280.50万元（1.1+1.22）8%=（3040.20+466.11）8%=280.50万元11.3 资金筹措本项目总投资3789.53万元，资98、金全部由昆山市朗格印刷有限公司自筹。第十二章 财务分析12.1 销售收入和运行成本估算12.1.1 租赁收入估算该项目建成后总建筑面积18360.00m2（含地下储藏室1080.00），根据专业市场调查人员调查，预计年租赁收入为754.20万元。12.1.2 运行成本估算在进行项目总成本分析时，遵照国家财政部规定的成本开支范围、财务通则、会计准则和工业企业会计制度有关规定，根据项目投产后，生产经营的实际需要及目前市场价格而逐项估算。（1）电价按照当地电价0.8元/kwh。（2）职工福利基金按工资总额的14估算。（3）维修费用按照折旧费的8%估算。（4）固定资产折旧：建筑物按30年计提折旧。按照99、上述原则，经计算该项目投产后正常年份产品总成本为2832.71万元，其中变动成本为2105.68万元，固定成本为727.03万元。经营成本为2382.56万元。12.2 财务评价12.2.1 收益分析该项目投产后，正常年份产品租赁收入为4200万元，年创税收及附加费40.18万元，上交所得税331.78万元，企业净利润995.33万元。利税总额1367.29万元。12.2.2 经济效益分析1、投资净利润率：14.35%；2、产值利税率：32.55%；3、投资利税率：19.71%；4、标准投资回收期：所得税前5.40年 所得税后6.31年12.2.3 敏感性分析本项目经济评价所采用的数据，大部分100、来自估算和测算，存在一定的不确定性。为了分析预测项目主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，并确定其影响程度，需进行敏感性分析。（1）敏感分析根据国内同行业的普遍规律，本项目的主要敏感因素是建设投资，运行成本和售价情况。（2）分析方法项目采用单因素的分析方法，分别考察以上因素提高5%和降低5%时财务内部收益率、财务净现值和投资回收期的影响程度。（3）分析结果该项目作了所得税后全部投资的敏感性分析，基本方案全部财务内部收益率19.54%，财务净现值2695.03万元，投资回收期从建设期算6.31年，其结果见敏感性分析表。敏感性分析(所得税后)序号不确定因素不确定因素变化率（%）项目财务内部收益率101、（%）财务净现值（万元）投资回收期（年）基本方案18.09%1284.31 7.42 1建设投资变化1015.95%1019.30 7.71 -1020.63%1549.32 7.12 2营业收入变化1020.33%1667.43 7.14 -1015.79%901.19 7.72 3运行成本变化1017.00%1101.93 7.60 -1019.17%1466.70 7.30 敏感性分析图（4）分析结论从敏感性分析表可以看出，各因素的变化都不同程度的影响内部收益率、财务净现值和投资回收期，对收入和经营成本比较敏感，并且内部收益率跟销售收入成正比例，而跟建设投资、经营成本成反比例。12.2.102、4 盈亏平衡分析盈亏平衡点的计算销售收入为1486.38万元，变动成本为2105.68万元，固定成本为727.03万元，年营业税金及附加为40.18万元。盈亏平衡率=年固定成本/（年销售收入年可变成本-年销售税金及附加） =727.03/（4200-2105.68-40.18）100% =35.39%盈亏平衡点=420035.39%=1486.38 (万元)根据以上计算可得出，本项目只要达到35.39%的生产能力，即年销售收入1486.38万元，即可保本经营。12.3 项目效益平均结论综合以上效益分析表明，该项目经济效益良好，社会贡献大，分配合理，各项经济指标理想。因此，该项目从经济效益、社会103、效益等方面是可行的。第十四章 社会效益分析社会评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。项目的社会评价主要包括项目对社会的影响分析、项目与所在地互适性分析、社会风险分析三大方面内容。8.1 社会影响效果分析8.1.1 项目对社会经济的影响房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家具、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政电信等公共服务行业的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面也发挥着重要作用。104、项目建成后对促进地方经济和国民经济的发展具有积极的推动作用。同时将有效刺激和带动其他相关产业的发展。繁荣了服务业，促进了第三产业的发展。8.1.2 项目对社会环境方面的影响昆山奥森置业有限公司将会把昆山奥森花园小区建设成为一个集购物、生活、休闲娱乐于一体的精品住宅小区。小区内学校、商场、会所等配套实施齐全，周边教育、医疗、交通设施完善，小区绿地率为40，广场中心配置大面积绿地，楼间空地均设置绿化带。在个主要入口两侧做集中景观绿化，同时在小区中心进行重点景观绿化。并配以各种建筑小品设施。本项目绿化措施：优先种植乡土植物，采用少维护、耐候性强的植物，减少日常维护的费用；采用生态绿地、墙体绿化、屋顶105、绿化等多样化的绿化方式，应对乔木、灌木和攀缘植物进行合理配置，构成多层次的复合生态结构，达到人工配置的植物群落自然和谐，并起到遮阳、降低能耗的作用；绿地配置合理，达到局部环境内保持水土、调节气候、降低污染和隔绝噪音的目的。昆山奥森花园小区建成后将缓解昆山目前的居民住房压力，提高昆山房地产行业的竞争力，带动昆山经济的发展。同时，还能带动第三产业的发展，在一定程度上缓解当前社会的就业压力。小区建成后，定能为构建社会主义和谐新昆山贡献昆山奥森置业有限公司的一份力量8.2 社会适应性分析8.2.1对社会经济大环境的适应2010年昆山市实现生产总值1606.51亿元，扣除价格因素影响，可比价增长13.1106、%。其中第一产业实现增加值221.64亿元，同比增长4.3%，拉动GDP增长0.5个百分点；第二产业实现增加值935.70亿元，同比增长13.9%，拉动GDP增长8.5个百分点，其中实现工业增加值865.64亿元，同比增长13.7%，拉动GDP增长7.8个百分点；第三产业实现增加值449.17亿元，同比增长15.7%，拉动GDP增长4.1个百分点；经济运行质量明显提升，税收占二三产业增加值的比重达到9.3%，比上年提高0.9个百分点，地方财政收入占GDP比重达到4.4%，比上年提高0.4个百分点；产业结构进一步优化，三次产业比重由上年的14.4：58.7：26.9调整为13.8：58.2：28107、.0，二三产业增加值占GDP的比重提高0.6个百分点，其中第三产业增加值占GDP比重提高1.1个百分点。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，江苏3251.78亿元的房地产投资额，仅次于江苏(4301.85亿元)和广东(3659.69亿元)，名列全国第三位，33.9%的同比增速略高于33.2%的全国平均水平。其中，2513.4亿元投向住宅开发，占总投资的77.29%。过去的一年里，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，江苏楼市9291.21万平方米的商品房销售面积，仅次于江苏名列全国第二；3666.42亿元的108、销售额位于广东(5476.48亿元)、江苏(5430.71亿元)、浙江(4448.7亿元)之后，名列全国第四，同比49.1%的商品房销售额增速远远超过全国18.3%的平均水平。8.2.3对昆山房地产现状的适应昆山市房地产行业经过数年的发展探索已初具规模，涌现出一大批优秀房地产开发企业，建成了一批优秀的精品住宅小区。作为3线欠发达城市，昆山在现代化城市发展上刚刚起步。昆山房地产行业要想做大做强还有很长的路要走，不仅要有优秀的开发企业，更重要的是有优秀的精品项目。现阶段，昆山的房地产行业还处于快速发展的过程中，管理体制及经营方式还需要进一步的完善。昆山人口对住房的需求潜力巨大，随着昆山城市规划的逐109、步实施，投资力度将继续加大，房地产开发规模将会继续增加，更加会刺激房地产消费市场。昆山房地产前景看好主要表现在几个方面：昆山经济发展快，住房需求量加大；商品房市场进入品牌角逐时代；人口增长带来的自然需求；购房投资的市场需求。2010年昆山市房地产开发仅1-8月份就完成投资33.40亿元，增长98.2%。2011年，昆山市将致力于调结构、转方式，做大做强建筑业，房地产开发投资增势强劲。按照市政府提出的实施“产业突破”的要求，相关部门进一步加强管理，优化结构，壮大规模，努力拓展外部市场，实现建筑业产值百亿突破。构建土建、安装、装饰、钢构、路桥等门类齐全的产业体系，建筑建材装饰产业提升取得良好效果。110、行业产值明显增长，上半年三大行业总产值达到60亿元，同比增长9%。完善了房地产市场信息系统，强化了对房地产市场的监管调控。在全市范围内开展了预售商品房住宅项目的清理、整顿工作，共检查项目121个，发现并查处纠正问题116例，进一步规范了我市商品住宅预售管理。安全态势稳定，建筑业安全生产保持良好态势，加大资金投入，强化全过程监管体系，连续第四年没有发生重大安全事故。与此同时，昆山市强力推进建设领域节能，大力发展节能省地型住宅，全市城市规划区内全面执行公共建筑节能标准，达标率100%，对省政府安排的太阳能一体化和既有建筑节能任务都逐一落实到了工程项目。8.3 社会风险分析8.3.1概述社会风险是一111、种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，更直接地说，社会风险意味着爆发社会危机的可能性。一旦这种可能性就变成了现实性，社会风险就转变成了社会危机，对社会稳定和社会秩序都会造成灾难性的影响。当前中国社会风险的累积对社会稳定和社会秩序构成了潜在的、相当大的威胁，从而也对构建社会主义和谐社会形成了严峻的挑战。从当前中国社会的总体形势看，整体平稳的同时存在着严重的社会风险。一方面，中国经济持续快速发展，政治体系运行平稳有序，社会整体发展保持着良好态势。另一方面，当前中国各种问题和矛盾凸现出来，不少问题和矛盾还呈现出继续恶化的态势，社会风险也在不断累积。当前，“三农”问题、腐败问题、国有资产流失112、贫富悬殊问题、就业问题、金融风险的加剧、安全生产问题、犯罪猖獗问题、诚信危机等这些问题中潜藏着巨大的社会风险，这些问题可以说是当前中国十分紧迫并亟待解决的问题，这些问题中潜藏着巨大的社会风险。这些问题如果得不到较好的解决和处理，累积到一定程度，就可能失控从而形成社会危机。在很大程度上可以说，这些社会问题是当前中国社会风险之源。对一个建设项目来讲，影响项目实施效果的风险因素很多。归纳起来大体可分为以下八种主要风险因素：市场方面的风险因素；技术方面的风险因素；资源方面的风险因素；工程方面的风险因素；投资方面的风险因素；融资方面的风险因素；配套条件方面的风险因素；外部环境风险因素。针对本建设项目而113、言，这几方面的风险应该都或多或少的存在着。8.3.2 风险程度分析1、市场风险程度分析随着国内经济的增长和房地产业的快速发展，昆山市制订了2008-2012年住房建设规划，提出到2012年昆山市人均住房建筑面积达到30平方米的要求。昆山房地产开发从1996年开始以来处于较低水平，经过几年来的迅速发展，房地产的各个领域都有了较大的飞跃，但就目前整体水平来看与其他城市尚有一定距离，房地产具有非常大的开拓空间。从目前的房地产情况来看昆山奥森花园小区建设项目无论对城市建设，还是对满足昆山地区居民住房问题来说都是非常有益的。近几年来，昆山市的社会经济持续快速发展，城市建设日新月异。市区旧城改造的步伐也在114、加快，一批新建的住宅小区不断地建成，但仍不能满足人们对住房的需求。 随着社会经济的发展，城市化水平和生活水平的提高，人们对住房条件的要求也在提高，期望环境优雅、使用方便舒适的现代化住房。昆山市房地产管理局、昆山市城市规划局根据昆山市的住房需求预测，结合城市发展水平，制订了2008-2012年住房建设规划，提出“依据昆山市城市总体规划，2012年城区常住人口达到62万，人均住房使用面积不低于30平方米的规划要求，规划期内，市城区住房需求约为410万平方米。根据昆山市不同收入水平家庭结构比例，规划期内，建设经济适用房、廉租住房约10万平方米，建设商品住房约400万平方米。”，即在“2008-201115、2”期间，累计新建住宅面积410万平方米，到2012年昆山市人均住房建筑面积达到30平方米。可见，昆山市房地产行业正处于快速发展的黄金时期，还有很多的潜在商品房消费者，市场风险很小。2、工程方面的风险分析工程地质和水文地质十分重要，如果对工程地质或水文地质情况探测不清，将会致使项目在生产运营甚至施工中出现问题，造成经济损失。建设场址地势平坦、地质构造稳定、地质条件良好；供水、供电条件优良，周围配套设施齐全、交通便利；紧邻昆山大学、徒骇河，自然环境优美、人文气息浓郁，非常适合进行大型住宅小区建设。3、投资方面的风险分析投资项目的经济效益与投资大小密切相关，因此，投资方面的风险因素对项目至关重要。116、这方面的风险因素往往是由于工程量预计不足、设备材料价格上升、计划不周或外部因素导致建设工期拖延导致投资增加等。目前我国政局稳定、市场繁荣，物价和外汇汇率基本稳定。加之本项目投资估算中已按规定考虑了预备费，故投资方面的风险不大。4、配套条件方面的风险因素交通运输、供电、供水等外部配套设施齐全，项目所在地规划为行政办公、居住用地，近期周围配套设施不会有大的变动，不会给项目建设及运营带来困难。5、外部环境风险因素项目建设直接服务于昆山市城市建设，是昆山市政府鼓励发展的，符合昆山市社会经济发展的需要。8.3.3防范和降低风险对策投资项目的建设是一种大量耗费资源的经济活动，投资决策的失误将会引起一定的经117、济损失。除了解项目可能面临的风险外，还要提出针对性的风险对策，规避风险的发生或将风险损失降低到最小程度，才能有助于提高投资的安全性，促使项目获得成功。因此建议建设单位：1、在防范市场风险方面，积极实施品牌战略，大力开拓市场，创建具有企业自身特点的营销策略。不仅需要有雄厚的资本实力来支撑，更需要用一流的管理、创新的经营、一流的人才、一流的产品和服务质量为品牌注入丰富的内涵。2、建设单位在工程地质和水文地质勘察中，优先选聘具有相应勘察资质的勘察单位进行勘察和评价，将工程风险减小到最低程度。3、建立自己的原料供应点或长期供货合同，有效保证项目的原料需求量。4、为了有效控制项目的投资风险，建议建设单位118、在今后的设计、施工中优先考虑选用具有相应资质的设计和施工单位，以降低投资风险。5、随着项目的逐步实施，建设单位应着重抓好拟定融资方案的落实工作。将拟定的融资方案落在实处，以减少和降低融资风险。6、做好与外部交通运输、供电等主要外部协作配套部门的沟通和协调，确保项目顺利实施。第十五章 结论与建议15.1 结论昆山奥森花园小区为63.4万平方米住宅小区建设项目，建成后将为昆山市民提供5920套商品住房。小区地理位置优越，市场前景广阔，有较强的市场竞争力。项目公用配套齐全，工程规划切实可行，环保、节能等措施落实，项目投资构成合理。本项目拟建于昆山市湖南路以南、徒骇河以东。该区域基础设施配套完善，交通119、通讯条件便捷。项目西面紧邻徒骇河、与昆山大学仅一路之隔，已建成的昆山体育馆及准备后期建设的昆山体育公园均与小区紧邻，风景优美、人文气息浓郁，是选择居住用房的理想地段。昆山奥森花园小区项目计划总投资203905.51万元，其中：建安工程费113700.00万元；工程建设其他费75101.40万元；基本预备费15104.11万元。项目计划建设期为3年，于2011年3月份开始筹备工作，计划于2013年12月份建成，2014年3月份实现小区住宅全部交付使用。昆山奥森花园小区符合昆山市城区整体规划，符合市场经济发展的要求，符合昆山市奥森置业有限公司的发展需要，符合经济、社会、环保生态效益三统一的方针，120、具有较好的基础条件，并且带动其他相关产业的快速发展。项目的建设直接和间接增加了就业率，为创建和谐社会做出努力。因此具有良好的经济效益和社会效益。15.2 建议1、建议建设前重点做好项目有关各方的协调工作，保证项目顺利实施。2、完善项目法人责任制、招标投标制和建设监理制，保证质量、进度目标和投资计划的实现。3、项目建设要坚持节约用地原则，合理利用土地，尽快落实建设资金，确保工程如期建设投入运营。4、建议做好长期规划，采用先进管理、先进技术、先进设备，为进一步发展打下坚定基础。5、做好新市场环境卫生，最大限度地减少环境对瓜果产品的质量影响。6、提前做好员工的技术与业务培训工作，为市场的顺利开张做好121、准备。7、做好市场的管理工作，制定市场运行管理制度，实行标准化管理，规范交易秩序。目 录第一章 项目概况31.1 项目概况31.2 编制依据31.3 结论4第二章 项目建设背景及必要性52.1 建设背景52.2 项目建设的必要性6第三章 项目建设任务73.1 项目建设指导思想73.2 项目建设原则73.4 水库饮用水源保护区划分83.5 饮用水源保护区环境保护措施8第四章 工程总布置及主要建筑物114.1 工程总布置114.2工程设计11第五章 建设工期进度安排135.1施工条件135.2施工安排13第六章 工程管理146.1管理机构146.2主要管理设施146.3管理措施14第七章 效益分析122、与环境影响初步评价167.1 效益分析167.2 环境影响初步评价16第八章 工程投资估算178.1编制原则及依据178.2工程投资估算19总估算表20建 筑 工 程 表21临 时 工 程 估 算 表22费 用 估 算 表23第九章 结论24目录第一章总论3第一节 项目概况3第二节 项目建设背景3第三节 项目建设目的与意义4第三节 项目计划目标7第四节可行性研究编制中的工作范围8第五节可行性研究的简要结论9第二章 项目编制依据和原则10第一节 编制依据10第二节编制原则11第三章 申报企业情况11第一节 申报企业基本情况11第二节 企业人员情况13第三节 企业财务经济状况14第四节 企业管理情123、况14第三章 项目技术可行性分析15第一节 项目的技术创新性论述15第二节 技术成熟性和项目产品可靠性论述18第四章 项目产品市场调查和需求预测20第一节 产品的主要用途20第二节 市场竞争力分析及市场风险21第三节 产品目标市场定位22第五章 项目实施方案23第一节 技术方案论述23第二节 生产方案论述28第三节 产品销售计划39第六章 环境保护42一、设计依据42二、主要污染物种类、来源及排放量43三、污染物处理方案44四、结论45第七章 劳动安全45一、工程建设的安全卫生要求45二、生产过程中存在的职业危害因素46三、安全生产所采取的主要防范措施47四、职业安全、卫生管理及教育48五、预期效果及评价49第十章 新增投资估算、资金筹措50第一节 新增投资估算50第二节 资金筹措51第三节 资金使用计划及还款计划51第十一章 经济、社会效益分析52第一节 生产成本和销售收入估算52第二节 财务分析53第三节 项目的风险性及不确定性分析54第四节 社会效益分析54