1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月109可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录项目背景38市场分析48项目定位648项目技术可行性分析678结论8981.项目名称：92.开发商93.项目所在地9xx新城xxxx公2、园旁94.总体规划95.项目规划96.项目目前进展107.合作方式10一、市场研究101.房地产产业政策及产业走势分析102) 2006下半年经济走势将产生最大影响的两件大事：123) 广州政策调控的分析134) 2006年16月广东房地产开发概况132. 广州2005年至2006年商用物业分析131) “住禁商”大潮下商铺写字楼双双走红142) 写字楼市场：租金上升10%153) 商铺市场：投资回报10%17表现一：街铺稳当“一哥”二线铺崛起172、交通183、整体规划19八大标志性建筑进展顺利194、写字楼市场概况20二、xx新城内各板块分析21三、广州写字楼定位分析261、 xx新城项目3、价格定位分析261.1售价分析：281.2租金分析：281.3管理费分析：282、天河北主要写字楼价格概况281.1售价分析：301.2租金分析：311.3管理费分析：313、环市路写字楼价格概况311.3售价分析：371.3租金分析：371.3管理费分析：382、小区裙楼商铺租售情况391.1. xx的商业情况401、双城国际45地理位置：天河区华穗路西侧，花城大道北45一、 依据80二、 广州市内写字楼客户市场类型需求界定81一、项目分析84二、技术分析881、土层划分882、地下水概况：88（二）、市政配套88（三）、环保评价88（五）项目规划建议891、 规划设计要点892、 建筑设计4、要点90a.结构:钢筋混凝土钢管柱结构（或框剪结构）918、白蚁防治费： 9、质量监督费：93四、进度计划941、粗直径钢筋连接技术952、新型模板与脚手架应用技术963、高效钢筋和预应力混凝土技术964、建筑节能技术965、激光铅垂仪测量技术976、基坑防水97项目财务分析99一、 提要：991 、商铺：商铺定价（按建筑面积）综合考虑以下因素：101综合考虑商铺定价可按3万元/ M21021 、成本构成103详细见附表：xx新城地块建筑成本预算1042 、资金投放及销售回款进度1041 、税费估算1052、利润估算106利润估算表1061 、现金流量1073 、内部收益率：1094 、投资收5、益率：109七 敏感性分析1091 、可行性1102 、其它物业影响110十 要素风险规避控制策略1111 、债权债务及项目管理1112、 品牌及公司形象111结论111项目背景1.项目名称：广州甲级智能化商务办公写字楼项目2.开发商拟我司与地块业主方合作开发3.项目所在地xx新城xxxx公园旁4.总体规划xx新城为广州新的城市中心，总用地为6.6平方公里，规划人口18万人，将建设成为一个代表未来广州新形象的低密度、高容积率、高绿化率的中央商务区。区内道路交通系统完善、配套设施齐备、规划为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地；定位为216、世纪广州市中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。5.项目规划项目总占地7500 M2，用地面积400 M20平方米，由一幢26层塔楼和4层裙楼组成（初规），具体为：地下室车库三层共17000M2（不包括在总面积内），首层商铺3500 M2，二、三层商场共7000 M2 （第四层为转换层，可兼做设备层和休闲会所功能） 写字楼共42115.57M 2。6.项目目前进展地块现状：完成土地五通一平，地块开发条件完全成熟；谈判进展：双方就项目合作模式要约需进一步商讨、确立。7.合作方式由于该项目地块目前仍为村属集体用地（开发后产权转移），其希望合作伙伴出资开发，以实物分成方式分配项目股权，本7、研究报告以村我双方按3.5：6.5之比例分成实物为基础分析计算。市场分析一、市场研究1.房地产产业政策及产业走势分析1) 2006年7月份以来，对房地产市场产生影响的行业政策主要有三个： 一个是于2006年8月1日起施行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范。我国从1999年开始实施国有土地招标拍卖制度，并取得了较大成效，但仍存在招标出让土地范围过窄、土地出让信息披露不充分、操作不规范等问题。这次实施的两个规范明确将六类情形纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围，将五类情形纳入可协议出让国有土地的范围，这些新规定是对国有土地出让制度的完善，推进了土地资源市场化配置程度。但土8、地不完全是经营性资产，土地配置要满足社会公平性的要求。如果土地出让制度改革不和建立多层次住房供应体系结合起来，不和地方政府的民生责任结合起来，招、拍、挂制度的推行将进一步强化地方政府获取“土地垄断溢价”的权力，增加房地产开发成本。所以，在推行国有土地招标拍卖制度的同时，还必须加强监管：不仅包括对垄断行为的经济性管制，还应包括促进公平的社会性管制。二是建设部提出的对单套建筑面积在90平方米以下的新开工项目进行限价开发。这个政策的初衷应该是好的，但其成功实施的前提条件有三个：有科学统一的限价标准，信息高度公开，主管部门官员能合理执行。否则，不仅这个政策行不通，还会增加建设主管部门有些官员的寻租空间9、。从实际情况来看，三个前提条件一个都不可能具备。而且，这一政策还与国土资源部的政策不一致，如果要通过招标拍卖挂牌出让国有土地，又如何限价？因此，这个政策如果实施，其唯一作用将是增加房地产市场的交易成本。实际上，价格竞争机制是市场经济的基本运行机制，任何违背这一机制的政策都会阻碍市场运行，增加交易成本。增加小户型供给，可通过财政政策等来实现，比如按容积率确定累进的土地使用税率（容积率越低，土地使用税就越高）。三是建设部等六部门联合发布的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，意见对外商投资房地产企业、对境外机构和个人在境内购房，首次做了明确规定。但这一政策的成功实施，有赖于这些部门的密切协作。210、) 2006下半年经济走势将产生最大影响的两件大事：一个是8月1日，国家发改委等五个部门以“特急”文件要求各地用1个月时间，对今年上半年总投资1亿元以上的新开工项目逐项进行清理，核查是否符合国家产业政策，是否符合土地审批、环保审批以及信贷审批和安全的要求。二是8月16日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，对内蒙古新丰电厂项目违规建设和发生的重大施工事故做出严肃处理，内蒙古自治区政府主要领导向国务院做检查。3年多来的调控实践和政策辩论已充分表明，地方政府的执政观念和执行能力是宏观调控成败的关键。可以预见，在这两件事情后，地方政府的执行力度有望加强，调控政策总体推进将呈积极态势。而土地督察制度和环11、保督察制度的全面启动，又将从制度层面巩固这种态势。纵观中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。2006年的广州楼市向“扩张型”转变，而且广州房地产行业将面临前所未有的机遇与挑战。2006年中国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在“十一五”规划起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。3) 广州政策调控的分析房地产的调控措施和手段主要是金融和土地政策的紧缩，这些政策目前并没有舒缓和放松的迹象，并有进一步强化的迹象，房地产12、企业的土地来源和资金来源仍将受到严格的控制，在建项目和新开工项目所需的资金和土地，难以得到满足和解决，市场的竞争压力就会加大。 目前广州楼市下半年楼市的供应量与上半年相比有增无减，市场竞争的压力有可能导致新一轮价格战的爆发，现在这种迹象和苗头已经开始出现。如果现行的宏观调控政策没有明显的舒缓和改变，许多房地产发展商将面临难以为继的困境和局面；只有宏观调控政策适度舒缓，广州楼市才有可能保持健康稳定的格局。4) 2006年16月广东房地产开发概况2006年16月广东房地产完成开发投资757.84亿元，同比增长23.26%，比全国增长低近1个百分点；增幅同比上升12.9个百分点。房地产开发投资占固定13、资产投资比重为23.46%，高出全国5.3个百分点。2006年上半年广州市批准预售面积为301.32万平方米，同比大幅下降17.3%。这是广州商品住宅市场多年以来的最低供应量。2006年上半年全市商品住宅成交均价攀升至6067元/m2，与2005年同期5069元/m2相比，大幅上涨了19.0%。这是继2004年广州商品住宅成交均价同比大涨18.8%后的第2次大幅上扬，且涨幅高居历年之首。2. 广州2005年至2006年商用物业分析2005“住禁商”反而刺激商用物业从下半年开始，成交量一路上扬，中低档写字楼被带旺，乙级写字楼的成交率比2004年大约增加了40%左右 2005广州二线路段商铺受关注14、，部分商铺月租金已达1000元/平方米 2005广州写字楼租金一路飙升，升幅超过10 2005地铁新线路的开通给xx新城继续加温 2005写字楼出现新产品，群楼创意式写字楼受欢迎 2005社区铺已经成为市场的重要组成部分 1) “住禁商”大潮下商铺写字楼双双走红 2005年是广州商用物业发展迅速的一年，其中，由于去年年中广州市政府开始严格实行“住禁商”政策，在某一个角度推动了商用物业市场的发展。根据合富置业、中立地产及广州几家主要的地产公司提供的数据，经综合统计显示，2005年商用物业中，写字楼和商铺的租赁成交宗数比2004年均增长了3成，成交面积也大幅上升。 2005年商用物业租赁市场呈现出15、两大发展趋势“热点聚集”现象越来越明显的同时，也有朝新兴区域扩散的趋势，2006年的商用物业租赁市场将会继续延续这个“聚”与“散”的发展态势。 在2006年和2007年，广州将进入一个全新的写字楼供应高峰，需求方面也将有所提升，广州将进入一个供求两旺的市场阶段。由于住宅禁商政策的余威仍在，加上去年住宅的投资市场屡受打压，不少投资者已将注意力放到商用物业上来，尤其是乙级写字楼，特别受这群中小投资者的喜爱，这方面的投资将会更加受到追捧。 2) 写字楼市场：租金上升10% 2005年，对于广州写字楼市场而言是相当特别的一年：虽然有多个新落成的写字楼交付使用，但广州写字楼市场仍呈现货源紧缺。加上“住禁16、商”政策的出台，刺激企业将办公场所迁址到纯写字楼物业，令2005年的广州写字楼租赁市场呈现供需活跃，广州几家成交量较大的地产代理公司，数据显示，广州去年的写字楼租金稳健上升，升幅水平超过10%。 表现一：天河北、环市东持续走强 写字楼市场最看重的是办公氛围，这方面天河区和原东山区有着无可替代的优势。统计数据显示，天河区是广州写字楼租赁最活跃的区域，成交比例占41%，原东山区紧随其后，所占比例为33%，两区成交的租赁写字楼物业共占全市的3/4。 其中，天河北及环市东是大企业和外资公司进驻的热点板块。主力成交的写字楼有中信广场、大都会广场和广州国际贸易中心等，高档写字楼的集中使其租金一直维持在高位17、平稳增长，中信广场和大都会广场的租金均价长期在130元/平方米/月以上，像中信广场等优质写字楼物业，其写字楼的租金和售价甚至可以上升15%。而环市东一带写字楼楼龄稍长，质素较高的好世界广场、荣建大厦和宜安广场等租金单价一般在60元-80元/平方米/月，有许多著名的外资品牌驻穗机构进驻。 表现二：体育中心、xx新城成新热点 2005年，广州多个新兴商务区在市政利好下逐渐兴旺起来。如天河路一带，由于年末有广晟大厦交付使用，天河城东塔和维多利广场也相继封顶，为体育中心商务圈带来充足的写字楼货量，该区域将继续成为写字楼租赁重点区域。 而地铁三号线的启动将带动xx新城的写字楼也活跃起来，华普广场、信合大18、厦、星汇国际等都频频录得租赁成交。 表现三：中低档写字楼空置率下降 “住禁商”政策实行后，不少公司纷纷寻找合适的写字楼单位迁址。东风路和中山路、人民路和荔湾路、江南大道和广州大道一带的中低档写字楼，以其相对实惠的租金受到中小企业的垂青，空置率处于不断降低的态势。 为适应市场对中低档写字楼的需求激增的状况，一些商用物业出现了一些创新产品，而且大部分都散布于一些非传统商圈内，如位处大型住宅社区内的爱都新天地SOHO复式写字楼项目，又如标榜“复式写字楼”的中新大厦，紧靠海珠区传统的江南大道商圈，近期租金已高达75元/平方米/月以上。 另外，一些闲置多年的裙楼物业也逐渐得到市场的关注，被重新包装、盘活19、，成为写字楼市场的新宠儿。据了解，像滨江东路的xx广场的群楼已经被租给一些公司作办公用途，租金大概在60元/平方米/月。在老城区的商业区也出现了一些商场的商铺被租用为写字楼的现象。乙级写字楼的成交率比2004年大约增加了40%左右，其中地铁沿线不带中央空调的乙级写字楼，由于日常的使用成本较低，未来将更受小企业和中小投资者的欢迎。 3) 商铺市场：投资回报10% 受“住改商”影响，广州商铺租赁市场成交气氛热烈，需求旺盛令商铺租值稳步走高。 广州多家地产中介公司的成交数据显示，2005年广州商铺租金均价为200元/平方米/月，投资回报率维持在10%左右。超过六成的商铺租赁成交单价在200元/平方米20、/月以下，比例达到6%左右，而商铺租金仍有一定上升的空间。 表现一：街铺稳当“一哥”二线铺崛起 从成交数据来看，临街商铺仍然是商家租赁的热点，其成交份额约占总体成交的五成。租赁热点围绕在北京路、农林下路和上下九这些传统的商业街，其租金一直稳居商铺价格之首，像北京路的一线商铺月租就高达1200元-4000元/平方米/月，且供不应求。 而2005年出台的未来50条商业街的规划当中，这些老牌商业街都名列其中，由于原有的区域范围不大，未来将围绕这些老牌商业街向四周扩散，文明路的一个临街铺和宝华路的一个商场铺，其成交价格也超过了1000元/平方米/月，大有紧追“商铺王”之势。 表现二：社区铺四面开花升幅21、5% 近几年住宅市场的快速发展也令商铺市场更多地依靠小区楼盘发展，该现象在海珠区尤为明显，由滨江东路的金雅苑、嘉仕花园，到南洲路万华花园、保利花园，这些大型楼盘的社区商铺成交都十分活跃。 除此之外，黄埔大道和中山大道也逐渐形成一些新的商业点，这些商业点主要是依靠大型楼盘发展，如华景新城、东方都会广场、骏景花园和天河广场等都有不少商铺成交。另外，xx新城商铺发展速度也很快，各写字楼、住宅盘人气的聚集为其发展提供良好的基础，如保利香槟花园、南国花园、跑马地花园等裙楼商铺货量较大，目前保利香槟南国花园及跑马地花园的商铺租赁价格则在400元/平方米/月左右，与去年同期价格比较，约有5%的升幅。3. x22、x新城现况1、位置xx新城位于广州市旧城组团、东翼组团和南翼组团三大组团的交汇中心，西面紧接五羊新城，北面紧靠天河商务区，南临xx，与赤岗外国领事区、琶洲会展中心隔江相望，东面嵌入广州高新技术产业圈内。2、交通xx新城西北方向紧依城市主干道广州大道和黄埔大道，东依华南快速干道，往西可以上内环路，往东通黄埔港、经济开发区、东莞市。华南快速干道连接环城高速公路，由此可以迅速进入珠三角高速公路网。规划中的地铁三号线经xx大道南北贯通xx新城、往北在广州火车东站与地铁一号线相接；往南过xx、在赤岗与地铁二号线汇合衔接到琶洲会展中心。北面的轻轨快速路直通广州（黄埔）经济技术开发区。地铁和轻轨的发展，极大23、地缩短了与东南翼组团至城市中心、广州火车站和广州火车东站的距离，与通达全国乃至全球的广州国际新机场的联系更为密切。3、整体规划xx新城总用地为6.6平方公里，规划人口18万人，将建设成为一个代表未来广州新形象的低密度、高容积率、高绿化率的中央商务区。区内道路交通系统完善、配套设施齐备、规划为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地；定位为21世纪广州市中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。 市政规划实施动态八大标志性建筑进展顺利广州市第二少年宫在2005年年底已竣工投入使用。广州歌剧院已获批准建设；广东省博物馆已确定设计方案并进24、行了建设施工投标；广州市图书馆的设计方案已进行国际招标；xx新城超高层“双塔”中的西塔由越秀城建地产中标；电视观光塔国际招标已选出了优胜方案；海心沙广场的征地拆迁、建设正在进行。交通规划实施按计划进行地铁三号线xx新城站已建成通车。地铁五号线预计2008年通车。公共交通方面，新增886（开往新市）和884（开往黄埔，均为小巴）两路公交车。道路建设方面，xx新城和五羊新城之间增加了一座550米双向六车道的车行主隧道，使得五羊新城与xx新城间的交通更加顺畅。广州大桥北沿江匝道工程完成，在五羊新城与xx新城间增加了一条新的联络通道。xx新城内700米的兴国路已建好，连通了金穗路和兴民路。4、写字楼市25、场概况xx新城目前已经开始办公的行政办公大楼有广东省检察院、广州市检察院、检验检疫局大楼，正在建的行政办公大楼有广东省国税、广州市地税大楼、广州海关大楼、广东全球通大厦等等。xx新城在建的写字楼物业将在5年内陆续投入市场使用，xx新城建设指挥部规划2005-2009年，xx新城的商务机构开始全面启动，对中央商务区进行全面建设，建成金融机构办公大楼、会计师大楼、金融市场、证券市场等。大规模引入金融、商贸、信息管理的管理机构、跨国公司和国内外企业的总部和办事机构，初步形成国际性、现代化、多元化、花园式、多功能的中央商务区。戴德梁行发布的“2006年第一季度行业研究报告”中的有关数字显示，广州新xx26、中心xx新城的存量截至今年初，已比2001年同期增长了548%，成为新开工面积最大的一个区域。到2010年，xx新城的写字楼存量将达到220万平方米，为广州十多年来的写字楼供应量总和。二、xx新城内各板块分析广州大桥脚板块xx公园板块黄埔大道西板块根据xx新城现时区域内四周环境、配套的特色及政府规划功能定位的影响，新城内的住宅项目可以大致分为以上三个板块，他们分别是广州大桥脚、黄埔大道西及xx公园板块。1、广州大桥脚板块该板块位于广州大桥脚东面，属于xx新城的西翼区域，主要是由华成路、金穗路、华利路、华就路等几条支路组成，其中包括xx新城的L、I、E、J、K号等政府规划地块。现时主要项目有在售27、的星晨大厦、双城国际、碧海湾、利雅湾及前期的名门大厦、新大厦、南天广场、远洋明珠、浩瀚华轩、星汇园等项目。2、黄埔大道西板块黄埔大道西板块北依黄埔大道，南靠金穗路，西以猎德路为界，东抵跑马场（华南快速干线）区域。主要是以政府规划的D号地块组成。现时该板块主要有早期的骏逸苑、金骏园、华骏花园、汇豪大厦、君怡花园及在售的天骏花园等项目。3、xx公园板块该板块北临28万的xx公园，南望xx，主要是由海清路、海风路、海明路、海月路、平月路等几条支线路组成，是属于政府规划的L、N号地块。现时该板块主要有凯旋新世界、新城海滨花园、金碧华府及经已售罄的南国花园项目。1.1广州大桥脚板块该板块是属于xx新城区28、域西翼开发比较早的一个板块，像名门大厦、新大厦、南天广场这些项目。当时xx新城xx的概念刚刚兴起，加上临近五羊新城的成熟配套，区内商务氛围逐渐浓厚，因此吸引了许多注重生活便利，对该片区商务前景充满信心投资型买家前来置业。1.1.1主流客户群：由于此区域属于xx新城早期打入市场的一个板块，它的成功，除了依附当时新城xx的概念，未来的发展前景以外，更大的一部分还是因为它临近东山区五羊新城，无论是从生活的便捷还是商业的发展来看均较有潜力，因此它吸引的买家主要亦是以保值、商务办公型的客户居多，他们讲求的是投资与自住的兼备，主要是来自东山、天河区的二次或以上置业人士。1.1.2生活配套：该板块在xx新城29、住宅的房地产业开发进程来看，属于较为早期的阶段。 现时主要依靠一路之隔的五羊新城的成熟生活配套，板块内自身配套存在不足。 未来随着人们对该片区的关注提高，在随后的几年间，各发展商均加大了该片区的开发力度，入住的人数不断增多，加上写字搂的投入使用、广州大道城市中轴线的确立亦使到板块内的生活氛围日趋成熟，如超市、干洗、音像连锁店、发廊等一应俱全。1.1.3园林景观：由于该板块内的项目主要是以单体物业为主，占地的规模受到限制，令到各项目在园林景观方面均较为欠缺，主要是借助外部的景观为主。2.1 黄埔大道西板块：该板块如早期的跑马地花园、骏逸苑等均是2000年以前的物业，由于该片区临近黄埔大道、华南快30、速干线等主干道，除交通便利外，更可享受石牌、员村沿线的商务、商业配套。加上90年代未的马场概念，使该板块当中亦产生不少“豪宅”项目。该板块被政府定位为商务办公及商住综合区，因此区内存着不少的商住楼，加上城中村改造进程的缓慢因素影响，令到黄埔大道西板块的整体居住环境感觉较为低档，买家多为讲求实用型自主及商务办公兼备为多。2.1.1主流客户群：主要买家来自附近装饰材料市场的业主，还有来自天河、东山的原住户，看重在当地的投资性，xx新城的未来开发的利好因素。2.1.2生活配套设施：由于xx新城开发的滞后，许多生活配套设施都要依赖对面的石排和附近的员村去提供。此板块商业类主要以装饰材料批发、汽车、家具31、等为主，购物、饮食、娱乐设施较为缺乏，板块内各项目均没有独立的大型会所配套，住客会所主要是设置在群楼部分。2.1.3园林景观：属于较早期开发的楼盘，在营造社区居住氛围方面意识不强烈，所以楼盘园林景观建设同样存在硬伤。3.1 xx公园板块：xx公园板块被政府划定为高尚居住区，对比起区域内其余两个板块商务气氛较淡，除依傍住xx公园、跑马场等开阔的大面积绿化外，南面其稀却的江景资源亦是该板块的有力卖点。这里的客户购房多数是以自住为主的享受型买家。我方目标项目正处该区域。3.1.1主流客户群：该板块经过新城规划检讨后，被定位为高尚居住区。由于具有xx公园及江景等板块大环境的支持，因此吸引了较多来自天河32、区、主要是企业的高层或经营各类生意的私营业主。他们购房以自住为住，对xx新城未来的发展前景非常认同，向往幽静、舒适的生活环境，属享受型的买家。3.1.2生活配套设施：xx公园板块内现时各项目的生活配套主要是依靠南国花园群楼的临街商铺，主要亦是小规模的日常生活配套，并无较大规模的的超市、商场等进驻，而各项目自身由于占地规模相对其他板块有所增大，如南国花园、新城海滨、凯旋新世界等均拥有自己独立的会所配套，档次感较高。3.1.3园林景观：由于拥有一定的占地规模，该板块内的各楼盘均具备较为优越的园林环境，加上板块内的江景与xx公园的外部景观资源，为xx公园板块成为xx新城真正的豪宅区奠定了坚实的基础。33、三、广州写字楼定位分析1、 xx新城项目价格定位分析项目名称项目地址参考价:售价/租金/物业费富力盈隆广场黄埔大道西638号（与冼村路交汇处，xx新城中轴北端入口）售价：14000 元/平米物业费：25.00 元/平米*月富力科讯大厦xx新城马场路与黄埔大道交汇处（黄埔大道南侧，马路场东侧）物业费：23.00 元/平米*月发展中心大厦xx新城临江大道3号售价：20000 元/平米租金：130.00 元/平米*月物业费：29.00 元/平米*月星汇国际广州大道与xx新城金穗路的交界处售价：11000 元/平米物业费：10.00 元/平米*月勤建商务大厦天河xx新城,黄埔大道西468号售价：12034、00 元/平米租金：130.00 元/平米*月物业费：10.00 元/平米*月三银大厦天河区xx新城I7-2地块在建富力中心在建信合大厦xx新城华厦路1号租金：55.00 元/平米*月物业费：29.00 元/平米*月合景国际金融广场xx新城J1-6地块在建宝利大厦华利路59号租金：80.00 元/平米*月物业费：25.00 元/平米*月广东外经贸大厦天河路351号租金：78.00 元/平米*月双城国际xx新城华穗路263号（与花城大道交界处）售价：7000 元/平米物业费：10.00 元/平米*月xx新城双塔（西塔）xx新城在建华普广场天河xx新城西侧华明路9-13号售价：8200 元/平米租35、金：85.00 元/平米*月物业费：15.00 元/平米*月1.1售价分析：1.1.1价格震荡区域为7000-20000元/平方米之间；1.1.2价格主体：8000-12000元/平方米之间1.2租金分析：1.2.1价格震荡区域为55-130元/平方米之间；1.2.2价格主体：90-110元/平方米之间1.3管理费分析：1.3.1价格震荡区域为10-29元/平方米之间；1.3.2价格主体：15-25元/平方米之间2、天河北主要写字楼价格概况项目名称项目地址参考价:售价/租金/物业费广州软件信息广场广州市天河北路890号租金：200.00 元/平米*月中信广场广州市天河北路233号租金：150.36、00 元/平米*月物业费：29.00 元/平米*月维多利广场体育西路101号售价：15000 元/平米租金：140.00 元/平米*月物业费：25.00 元/平米*月中泰国际广场林和西路161-163号售价：14000 元/平米租金：130.00 元/平米*月物业费：29.00 元/平米*月财富广场广州市体育东路114118号售价：14500 元/平米租金：120.00 元/平米*月物业费：25.00 元/平米*月中国市长大厦天河北路189号租金：118.00 元/平米*月物业费：30.00 元/平米*月金利来大厦广州市体育东路138号售价：20000 元/平米租金：110.00 元/平米*月37、物业费：29.00 元/平米*月百脑汇科技大厦(蓝色硅谷)天河路590号(岗顶总统大酒店旁)售价：8500 元/平米租金：100.00 元/平米*月广州时代广场广州市天河北路28号售价：15000 元/平米租金：100.00 元/平米*月物业费：26.00 元/平米*月大都会广场广州市天河北路183号租金：100.00 元/平米*月物业费：32.00 元/平米*月城建大厦广州市天河区体育西路189号租金：95.00 元/平米*月物业费：25.00 元/平米*月新创举大厦体育西路123号（天河体育中心西门对面）售价：10000 元/平米租金：90.00 元/1.1售价分析：1.1.1价格震荡区域38、为8500-20000元/平方米之间；1.1.2价格主体：13000-15000元/平方米之间1.2租金分析：1.2.1价格震荡区域为90-150元/平方米之间；1.2.2价格主体：100-120元/平方米之间1.3管理费分析：1.3.1价格震荡区域为2530元/平方米之间；1.3.2价格主体：25-30元/平方米之间3、环市路写字楼价格概况项目名称项目地址参考价:售价/租金/物业费花园酒店写字楼环市东路368号租金：200.00 元/平米*月国际电子大厦环市东路403号售价：9000 元/平米租金：120.00 元/平米*月物业费：25.00 元/平米*月广东国际大厦A附楼环市东路339号售39、价：8000 元/平米租金：118.00 元/平米*月物业费：35.00 元/平米*月广安大厦环市东路328号租金：100.00 元/平米*月远洋商务大厦广州市环市东路412-416号售价：15000 元/平米租金：83.00 元/平米*月物业费：17.00 元/平米*月广发花园环市东路498号售价：6500 元/平米租金：73.00 元/平米*月物业费：6.00 元/平米*月好世界广场广州市环市路362-366号售价：9500 元/平米租金：72.00 元/平米*月物业费：29.80 元/平米*月广良大厦环市东路486号租金：70.00 元/平米*月宜安广场建设三马路33号租金：70.00 40、元/平米*月物业费：22.00 元/平米*月穗丰大厦先烈中路75号租金：68.00 元/平米*月裕华大厦环市东路320号租金：63.00 元/平米*月万财大厦建设六马路46号租金：60.00 元/平米*月东山广场广州市先烈中路45号租金：60.00 元/平米*月物业费：28.00 元/平米*月银政大厦环市东路338号租金：60.00 元/平米*月物业费：23.00 元/平米*月联威大厦环市东路420号之一租金：55.00 元/平米*月华信中心广州市环市东路450号租金：55.00 元/平米*月物业费：25.00 元/平米*月华信大厦环市东水荫路2号售价：11000 元/平米租金：55.00 元41、/平米*月物业费：22.00 元/平米*月永怡新都永福路2号（先烈中路与永福路交界东北侧）售价：6500 元/平米租金：52.00 元/平米*月物业费：3.00 元/平米*月淘金花园商业中心广州市恒福路100号租金：50.00 元/平米*月东环大厦环市东路474号租金：50.00 元/平米*月物业费：5.00 元/平米*月东城创业大厦环市东路501号租金：50.00 元/平米*月物业费：6.00 元/平米*月生物科技大厦黄花岗先烈中路100号租金：50.00 元/平米*月物业费：5.00 元/平米*月三荣大厦麓苑路51号售价：6000 元/平米租金：50.00 元/平米*月物业费：3.80 元42、/平米*月天秀大厦环市中路300号租金：48.00 元/平米*月物业费：9.00 元/平米*月通建大厦执信南路3号租金：45.00 元/平米*月物业费：20.00 元/平米*月佳信工贸建设三马路43号租金：45.00 元/平米*月物业费：5.00 元/平米*月广州世界贸易中心广州市环市东路371-375号售价：9000 元/平米租金：45.00 元/平米*月物业费：28.00 元/平米*月中核大厦永福路3号租金：45.00 元/平米*月物业费：4.50 元/平米*月岭南大厦环市东麓湖路5号租金：42.00 元/平米*月宝山大厦环市东路509号租金：42.00 元/平米*月青龙大厦先烈南路青龙坊43、7号租金：40.00 元/平米*月中侨大厦先烈中路74号售价：17500 元/平米租金：40.00 元/平米*月物业费：23.50 元/平米*日粤海大厦环市中路472号租金：35.00 元/平米*月金鹰大厦环市中路316号租金：35.00 元/平米*月物业费：5.00 元/平米*月华宇大厦小北路65号租金：35.00 元/平米*月1.3售价分析：1.3.1价格震荡区域为6000-17500元/平方米之间；1.3.2价格主体：7000-10000元/平方米之间1.3租金分析：1.3.1价格震荡区域为25-200元/平方米之间；1.3.2价格主体：60-100元/平方米之间1.3管理费分析：1.344、.1价格震荡区域为10-29元/平方米之间；1.3.2价格主体： 20-25元/平方米之间四、xx新城商业供应与竞争分析1、商业供应拥有得天独厚的地理位置的xx新城，作为广州新的xx商务中心，目前的商业主要以以小区裙楼商铺和沿黄埔大道的汽车与建材等大型专业市场为主。在未来1-2年随着xx新城内大量的新住宅项目的正式启用，将会有大量的小区商铺、临街商铺供应，具体如下列表：项目名称位置商业规模启用时间碧海湾裙楼4层平层03年开始到目前一直处内部招商状态双城国际裙楼部分约2000平方米06年上半年保利香槟花园楼盘外围约1000平方米06年下半年力迅项目裙楼2层平层，总建0.8万平方米06年下半年利雅45、湾裙楼（位于A、C座）1000-2000平方米06年下半年临街（位于B座）600-800平方米06年下半年马赛国际公寓裙楼2层06年底中海（D7-6）裙楼06年底07年初合景（D7-4、D7-5、D7-7）裙楼06年底07年初富力（新大厦南面地块）裙楼06年底07年初2、小区裙楼商铺租售情况xx新城目前的裙楼商铺租售情况相当理想，目前xx新城最贵的商铺就是位于房地产交易中心（浩瀚华轩）附近的街铺，基本上都是只租不卖，出租均价在230260元平方米月之间，其次则是南天广场的铺位，首层租价普遍租金为160元平方米月。南国花园的群楼商业已经达成熟水平，出租率为100%，而星汇园的商铺基本都在200平46、方米以上，目前临街商铺售价约在约2万元平方米,也是大投资者居多。这些小区铺的投资回报约在58左右，在天河来说属于中高档水平。1.1. xx的商业情况l 双城国际l 街铺数量：15间l 街铺总面积：2187l 层高：5.5m l 门面宽：410m l 面积间隔：60250 l 租金：230330元/l 售价：4-5万/l 功能：无餐饮功能l 浩翰华轩l 街铺数量：15间 l 街铺总面积：约1600l 层高：5ml 门面宽：410m l 面积间隔：72300l 租金：300400元/ l 售价：5-6万/l 功能：无餐饮功能l 星辰大厦l 街铺数量：10间l 街铺总面积：1465l 层高：6ml 47、门面宽：48ml 面积间隔：68271l 租金：200250元/l 售价：3(东北区)-6(西南区)万/l 租金：230330元/l 售价：4-5万/ l 功能：无餐饮功能l 保利香槟l 街铺数量：37间l 街铺总面积：4120l 层高：7m l 门面宽：418m l 纵深：620ml 面积间隔：45250 l 租金：230330元/l 售价：4(西区)-7(东区)万/l 功能：仅一间商铺具有餐饮功能.l 星汇园l 首层街铺l 面积：约为100 l 租金：230-350元/l 售价：5.5万/ l 南国花园l 首层街铺l 面积范围：28340l 40以下的4000045000元/（带租约售）l48、 50以上的2800033000元/（带租约售）l 二层街铺（577）l 价格：1500018000元/（带租约售）l 租金：60元/l 功能：无餐饮功能l 利雅湾l 商业面积：15181l 面积间隔：尚未制定l 经营业态：预计延续xx新城的高档性，极可能模仿保利香槟，走休闲消费概念的路线l 推售时间：暂时还没有取得预售证，但已经在报纸进行宣传，在估计在过年后会推出市场l 凯旋新世界l 商业面积：13118l 面积间隔：尚未制定,预计以商场形式面世l 经营业态：利用新世界集团自身的资源，开创xx新城的“名店街”，打造最高档次的上流消费平台l 推售时间：尚未制定，据内部人士透露，招商工作正在紧张49、进行中，而且商业基本只租不卖l 力迅上筑商铺l 街铺数量：60间l 层高：6m l 门面宽：312m l 纵深：11m左右l 面积间隔：10150 l 售价：58，000元/l 销售时间：开售仅一周完成95销售l 功能：部分具有餐饮功能l 分析：l 由以上可见，xx新城现时由于人流和商业气氛的不足l 虽然售价稳定在一个较高的水平上（46万/），但是租金只能在一个较低的水平上（220-350元/月）l 尽管租金的回报率也较低，难以支撑其售价水平，投资者主要是看重xx新城未来的升值潜力、消费潜力和商业气氛。l 同时可以发现，在xx新城，尤其是在xx新城的商务区西区难以发现有餐饮功能的商铺。在面对拥50、有巨大数量的白领阶层、高消费人群生活配的西区，要满足其生活的配套需求，单凭现在的商业确实显得触襟见肘。备注：xx新城目前部分裙楼商铺情况见附表五、个案参考1、双城国际地理位置：天河区华穗路西侧，花城大道北发展商： 广州市华鹏置业有限公司规划情况：占地约12680平方米，总建面积56892平方米，由两栋写字楼和一栋商务公寓组成物业管理：公寓2.8元/平方米；写字楼15元/平方米开盘时间：2003年7月4日现推单位：公寓、写字楼A塔6-16层园林绿化：目前园林未出，塔楼后侧有一大约二千平方米左右的园林户型分布：以公寓、写字楼A塔为统计对象公寓：101221322合计50以下2820028280-951、0020290-1000202100-1100022合计28242288写字楼：面积为61、77、85、91、109、137、171平方米七种成交价格：公寓：6750元/带300元/装修写字楼：7000元/销售情况：由于楼盘位于xx新城西部，紧邻五羊新城，商务气氛、配套设施较完善，因此楼盘在销售推广上也针对这一点，提出“拥有xx新城的尊贵地段，享受五羊新城的成熟配套”的诉求点来吸引职业者。客户构成：公寓基本上以投资客为主；写字楼则以中小型公司居多。主要卖点：主将新城金融商务区的美好发展前景、交通便利、临近五羊新城及到新城市中心的近距离。配套设施：1-4层为商务中心，将有酒楼、咖啡厅、银行、商场52、等相关配套设施，5楼为商务园林会所，有健身室等康体设施。周边配套：距天河闹区、五羊新城近，天河城、天河体育中心、广州购书中心等大型配套设施近在咫尺。 交通情况：交通便利，距五羊新城站、南方日报站近，此外距规划中的地铁花城大道站也很近。优 势：地处商务气氛较浓厚的xx新城西部，又紧邻发展成熟的五羊新城；是xx新城第一个开售的写字楼项目，推出的产品在xx新城还是比较稀缺；交通便利，距五羊新城站、南方日报站近，有二十条左右的工交线路经过，并距地铁三号线站点近；户型小，单套成交额低，宜投资、出租；项目成本低，村预留地，转开发用途。劣 势：写字楼价格、管理费贵；公寓、写字楼都只提供清洁和保安服务，给人感53、觉离高档的“公寓”服务较远；容积率高、间隔欠合理性，噪音大、尘埃大；发展商无品牌。2、富力盈隆广场销售许可证：穗房预字第20050178号平均售价：14000元/平米售价说明：现推出最后98席现楼单位（2006-9-5）租金说明：现时暂不出租开间面积：120平方米起净层高：3.9米物业公司：广州市天力物业管理公司物业费用：25.00元/平米*月物业费说明：管理费含中央空调费；楼内配套：千兆光纤通讯主干；24小时冷暖式中央空调,40立方米/小时；周边配套：商场、银行、电影院、美居中心；交通状况：交通便利；占据“xx中轴门户”位置，位处xx新城广州中轴线北端入口东侧，体育东路和黄埔大道交汇处，东行54、快速接驳华南快速干线，数十条公交线路、中轴地下观光缆车以及多路地铁交通；车位说明：规划设计有632个；电梯：18台高速群控电梯空调：中央空调公共天线：光纤电缆施工状态：建完设备装修：建筑及装修标准：结构：采用钢筋混凝土钢管柱结构；外墙装饰：楼体外墙采用LOW-E或镀膜双层中空玻璃幕墙，具隔热、保温、减噪等优质功能；首层大堂：地面及墙身铺设大理石/花岗石/玻璃/不锈钢装饰，挂设造型天花吊顶，配照明灯饰。设有接待查询服务台及公司水牌；候梯厅：墙面采用大理石/花岗石/原木/不锈钢装饰，地面铺设高档石材或抛光砖，配造型天花吊顶；公共走道：墙身为墙布或刷高级乳胶漆，部分铺设玻璃/不锈钢装饰，配铝材天花，55、地面铺设OA网络架空地板和地毯；消防楼梯：楼梯地面铺防滑耐磨砖，墙身为水泥砂浆批荡，刷高级乳胶漆，天花挂设吸顶灯；楼梯前室：楼梯地面铺耐磨砖或抛光砖，墙身为水泥砂浆批荡，刷高级乳胶漆；卫生间：各层设男女公共卫生间，地面和墙身铺设高档石材，配高级洁具，另配厕纸箱、手纸箱、干手机及空气清新机等；开水房和清洁间、杂物间：办公层均设有开水房及清洁间、杂物间，墙身贴高级瓷砖，地面铺高级防滑耐磨砖，设地漏，开水间配组合式储物柜台，铺设优质仿石材台面，配洗涤盘、高级水龙头、电热开水器；单位室内：采用墙体间隔，水泥砂浆批荡，批油漆灰底，地面为水泥砂浆找平，每户配装中央空调风机盘管，预留风口，各户配装消防设备，56、包括烟感和喷淋；各单位均配独立电表，集中设置于各层电井，各单位开关电箱均入户配装。部分单元预留给排水系统（根据图纸标注为准）；单位门扇：各单位配设落地玻璃大门，安设密码锁。设备配置：供电系统：提供10KV双回路供电，另配备应急发电机组。办公楼按80瓦/平方米提供用电负荷。空调系统：采用盘管风机水冷式中央空调系统，每个单位设独立温度控制板，冬季可以供暖。各层设独立新风机组，按40立方米/小时人供应新风。电梯系统：共设1350KG客用电梯16台和货用电梯2台，客梯轿厢内配豪华装修并装设空调系统，所有电梯轿 箱内均设闭路监控探头。数据通讯系统：大厦垂直主干管并引入光纤和大对数电缆，确保用户拥有10057、兆入户带宽，各层客户可按10平方米配装1个数据和1个语音点（数据点和语音点可以因需切换），业主需经过电信部门申请办理开通手续。楼宇自动化系统：设置机电设备楼宇管理监控系统。消防系统：配备齐全的自动喷淋系统，烟感，消防栓，防火卷闸分区，火灾自动报警系统。保安监控系统：各主要出入口、通道及停车场、电梯轿厢配设24小时监控录影，防盗报警系统、无线巡更系统、门禁系统、集成式安全防范系统。音响系统：大堂装配背景音乐及公共播放器。停车场：智能化停车管理系统。室内装修套餐：（楼价另加400元/平方米）地面：采用可调节高度OA网络架空防静电活动地板及地毯，配铝质地脚线，并按每10平方米配设1个电制穿线盒。天花58、：采用60CMx60CM硅钙板复合天花吊顶，暗藏式喷淋，烟感及空调风口按设计均布。内墙：扇灰并扫优质乳胶漆。照明：配轻质金属格栅日光灯盘。3、勤建商务大厦平均售价12000元/平米最高售价：12500元/平米租金价格：130.00元/平米*月租金说明：75-130元/平米*月入住时间：2005年净层高：3.3米物业公司：高力国际物业管理有限公司物业费用：10.00元/平米*月物业费说明：管理费不含中央空调费；楼内配套：网络配套：宽带、5A智能化、有线电视；周边配套：商场；交通状况：黄埔大道、华南快速干线、地铁五号线；车位说明：239个，月租￥1500，时租￥6；电梯：4台垂直奥的斯电梯施工状态59、：建完设备装修：消防系统、水泥地、层间中央空调；雄踞xx新城xx国际商务前沿，俯视多层商务空间革命，自拥12阁空中花园垂直绿化，全城惊叹。复式生态写字楼，国际标准5A智能配置。进驻率90%。总层高为25层，总建筑面积为4.29万平方米，单层面积为1100平方米左右，可间隔成140500平方米的单位，每层最多可间隔成5套单位，以吸引大中型公司进入。而且该盘还保留了大部分楼层供买家全层购买，部分单位更采用了目前住宅流行的中空复式设计，其建筑面积在500平方米左右，令该盘成为目前广州写字楼市场唯一一个有中空设计的写字楼物业。目前，该盘上市均价为9000元m2,此售价与目前xx新城的高档住宅相持平。该60、盘最大亮点是体现在其人性化的设计上，其层高达3.3米，此外，不仅每两层设置一个100平方米的空中花园，还将五楼的全层作为整栋大厦的花园用地。面积分布：145平方米-1153平方米；实用率：70%；电力情况：220V-380V，双回路电配后备发电机；空调状况：水冷式节能中央空调系统配智能控制开关。4、发展中心大厦售楼处：广州市天河区xx新城临江大道3号销售许可证：穗房预字20050036-1号平均售价：20000元/平米租金价格：130.00元/平米*月入住时间：2005年6月物业公司：世邦魏理仕物业费用：29.00元/平米*月物业费说明：管理费含中央空调费；楼内配套：网络配套：光纤、宽带、DD61、N；周边配套：xx新城、房屋交易中心、酒楼；车位说明：约￥1500；施工状态：建完电梯：12台垂直三菱电梯；设备装修：消防系统、水泥地、约克中央空调系统；项目简介：新建的广州发展中心大厦位于广州市xx新城西南的xx河畔。共37层高，它作为新城区的重要支柱以其临江的优越位置和明确的三分式结构在周边其它各式高层建筑中更加突出。 三分式的垂直结构，天然石敷设的立面梁柱，加上垂直的遮阳装置，使大厦的外立面结构具有一种完全不同于周围高层建筑的独特风格。是世界上首次在高层建筑的外部装置遮阳板片。 发展中心是集智能、科技、环保等国际前瞻性设计理念于一体，实现以人为本和追求卓越的国际品位，为领袖企业缔造未来发62、展的中心。面积分布：2200平方米/层；实用率：约70%；电力情况：双回路电配后备发电机；空调开放时间：周一至周五8：00-18：00，周六8：00-12：00，加班空调另议5、华普广场可售面积由75-1332； 规划要点3000平方米休闲生态花园.总层高27层，其中7-27层为写字楼,西塔为纯写字楼，东塔为公寓式写字楼,实用率：72%；平均售价：8200元/平米最高售价：10000元/平米售价说明：现已售罄租金价格：85.00元/平米*月租金说明：毛坯:低层80元/平米*月,高层(16楼以上)85元/平米*月入住时间：2005年9月物业公司：世邦魏理仕物业管理有限公司物业费用：15.00元/63、平米*月物业费：管理费含分摊费用；楼内配套：多功能会议中心；美国约克中央空调；休闲生态花园；会所；周边配套：xx新城、五羊新城、天河城；交通状况：地铁一号线、三号线和五号线；紧邻广州大道；车位说明：380个，售￥22万/个，月租￥8001200/月，车位保管费￥180/个；电梯：东、西塔各6部日立数码群控电梯空调：中央空调公共天线：光纤电缆电话接口：IDD施工状态：建完设计单位：广州xx外资建筑设计院设备装修：一、公共部分结构：地上二十七层，地下三层，现浇钢筋混凝土筒体框架结构；裙楼：外墙采用天然花岗石配银灰色铝板以及钢化镀膜灰蓝玻璃幕墙；塔楼：灰蓝玻璃幕墙、高级花岗岩及银灰色金属板；电梯厅：64、天花：造型铝金属板轻钢龙骨石膏板，高级乳胶漆；地面：花岗石，大理石；墙面：高级抛光砖，金属嵌条，大理石电梯门套；办公层走廊：天花：金属铝板天花，局部轻钢龙骨石膏板，高级乳胶漆；地面：高级地砖，花岗岩，大理石；墙面：高级乳胶漆；卫生间：天花：铝扣板天花（600*600mm）；地面：高级防滑地砖；墙面：高级面砖，配精美腰线及大型面镜；大堂：天花：造型铝金属板吊顶，轻钢龙骨石膏板，高级乳胶漆；地面：花岗岩或高级大理石拼花，金属嵌条；墙面：金属墙面板，彩釉玻璃，高级乳胶漆；消防楼梯：天花：高级乳胶漆；地面：铺高级瓷砖、马赛克；墙面：高级名牌乳胶漆；茶水间：西座，每层预留茶水间位置，备有清洁水槽；东座，65、在指定位置设置给排水管道，方便客户建立独立茶水间。二、室内部分：天花：预置风机盘管出风口、消防自动喷淋及报警装置；地面：水泥砂批荡；墙面：扇灰刷墙面乳胶漆；户门：优质玻璃推拉门；三、硬件设置：中央空调：采用美国约克中央空调机组，强劲制冷量达3600冷吨，并按最新规范设置新风系统；电梯：楼内配置24台德国蒂森电梯，其中东西塔楼12部为中央数码群控式高速电梯，裙楼4部为无机房垂直电梯，8部自动扶梯；电器设备：采用专线外电进线供电。大楼内设备用发电机组及高、低压配电开关等高级设备，并安装独立电表分户计量；电力系统：电源电缆接至各层配电室，由吊顶线槽接至分配电控制箱，线槽敷设指定位置，包括强电及弱电系66、统。各系统线缆敷设入户，提供并安装照明灯盘；供水：变频中央直供水；防雷：采用进口先进防雷系统；水牌：大堂各楼层设置水牌；应急疏散系统：紧急出入口及疏散通道设置应急指示标志价格调整起价均价最高价租金物业费更新时间8200元/平米2005-08-188200元/平米85.00元/平米*月2005-08-228200元/平米9000元/平米85.00元/平米*月2005-08-238200元/平米9000元/平米85.00元/平米*月15.00元/平米*月2005-12-168200元/平米10000元/平米85.00元/平米*月15.00元/平米*月2006-01-116、天河名门大厦平均售价：167、0000元/平米售价说明：现已售罄租金价格：80.00元/平米*月物业公司：第一太平戴维斯（中国）有限公司物业费用：11.00元/平米*月楼内配套：游泳池 健身中心 停车场 会所 保安系统 花园;施工状态：建完设备装修：外墙： 高级仿石瓷砖墙面 内墙： 扫高级乳胶漆。 大堂： 大堂地面及墙身铺砌高级大理石，装设豪华天花和精美灯饰。 电梯： 共装有六部牌原石进口电梯；豪门阁另装有一部豪华快速专用电梯 门窗： 绿玻白铝窗。夹板门。 厨房：墙贴高级瓷片到吊顶，天花装高级塑料扣板吊顶；地面铺高级防滑砖，不设灶基，留供水、排水口。 卫生间： 墙贴高级瓷片到吊顶并设精美腰线，天花装高级塑料扣板吊顶； 供电68、： 电线为明线线槽暗插座，预留适当数量插座，每户装电表。 供水： 每户装水表，水管暗装。 消防： 按国家标准设置高层建筑自动消防报警系统及消防报警中心 通讯： 留电视天线、电话插座。7、 广州中华国际中心项目位置广州市中山三路33号(地铁一号线烈士陵园站A出口)所属商圈：北京路租售状态：出售,出租租售电话：020-83338888 83739099 83817688开发商：广州兴盛房地产发展有限公司占地面积：总建筑面积：120000.00平方米售楼处：中山三路33号中华广场首层东南门销售许可证：穗房预字19950176号-16最低售价：13800元/平米售价说明：现正公开租售租金价格：110.69、00元/平米*月入住时间：2007年4月净层高：2.70米物业公司：戴德梁行(广州)物业管理有限公司租售代理：中原地产物业费用：25.00元/平米*月物业费说明管理费25元/平米*月-30元/平米*月,含空调费楼内配套：中国首家采用千兆EPON网络技术，2000M出口带宽；国际商务会所、会议厅、商务宴会厅、康乐中心、餐饮服务、游泳池、壁球场和室内足球场等。47-59层，每层49-136平方米，每单元配备VIP专享独立休息室，盥洗室等，提供24小时专属办公室间与全天候贴心物业管理服务。周边配套：地处广州市政治、经济、文化中心，地铁一号线上盖，立体式交通网络，毗邻机场快线；周边商务配套成熟完善。花70、园酒店、白云宾馆、亚洲国际大酒店近在咫尺。交通状况：雄踞于广州市中心中山三路与较场西路交界处，处于地铁烈士陵园站上盖，广场北与广州著名的公园“烈士陵园”相对，东与广州最大的休闲广场英雄广场为邻。地下负一层与地铁烈士陵园站A出口相接，多路公交车路经此地；与环市东、东风东仅15分钟步行路程；车位说明：三层地下停车场，一千一百多个机动车停车位；电梯：28台三菱高速群控电梯空调：中央空调网络接入：千兆EPON网络技术施工状态：建完设备装修：中华国际中心高达268米，是越秀区第一高楼。该项目层高达3.85米，1426层的单层面积达3699平方米，10CM架空地台。配置方面，写字楼配有近2万平方米的超大国71、际商务会所，内有游泳池、网球场和室内壁球馆等康体娱乐设施。同时，还配置28台名牌进口电梯。在网络技术上，则率先使用千兆EPON网络技术，把光纤接入每个桌面。其他配置方面，还采用了LOWE镀膜中空玻璃、5A智能化设备管理等国际顶级配置。选用世界名牌空调主机，末端设备为风机盘管加新风系统，全天提供变频式中央空调，实现24小时无时差办公。冷水系统采用二管制变流量形式，竖向分为高、低区，在27层设置“水一水”板式热交换器进行转换，并设二次冷水循环水泵。项目简介：中华广场由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一香港昌盛集团有限公司全额投资建成。它雄踞于广州市中心中山三路与较场西路交界处，处于地铁烈72、士陵园站上盖，广场北与广州著名的公园“烈士陵园”相对，东与广州最大的休闲广场英雄广场为邻。地下负一层与地铁烈士陵园站A出口相接，多路公交车路经此地，交通网络四通八达，出行畅然无阻。中华广场由中国著名设计大师精心设计，地拥三万五千平方米，建筑面积达十七万平方米，是集购物、饮食、娱乐于一体的大型综合购物广场。每当夜幕降临，华灯初上，中华广场就更加显得耀眼生辉，璀璨怡人。中华广场中华广场东面设有全国最长的户外观光电梯直达七楼，顾客置身其中，便可尽览东山区美景。广场内部的装饰设计融合中西建筑的艺术精华，外观华丽堂皇，内里典雅明亮，视野开阔，配合精心摆设的花草植物，环境更加舒适优雅，令人赏心悦目。中华广73、场功能配套设施亦十分完善。在负二层至负四层，有目前全城最大的自动化停车场，可提供一千一百多个机动车停车位，全电脑化的车场管理系统与之相配套，可大大改善节假日车位紧张的状况；中华广场位于广场的东面是目前广州市最大的电子彩屏，可不停播放国家、地区的新闻、公益宣传片、相关信息发布及商业广告等，令市民在户外亦能随时随地地获取最新资讯；在中华广场正门口（北门）是近千平方米的户外大广场，可举办各式大、中型的推广活动，是深受商家青睐的产品宣传的重点场地.写字楼工程于2004年7月动工，包括27层高的A塔及62层高的B塔。于2005年11月18日封顶，整个写字楼项目预计于2006年底交付投入使用。中华国际中心74、塔楼楼层层高为3.85米，独有1013层近2万平方米中国最大写字楼豪华会所；中华国际中心高达268米，是越秀区第一高楼。该项目占地约12万平方米，写字楼包括A、B两栋塔楼，A塔楼高26层,总高128米；B塔楼高62层，总高268米。其中，A、B塔楼1126层互通相连，整层面积达到3699平方米，B塔楼2762层整层面积为1800平方米。写字楼的10-13层设置为一个面积达2万平方米的国际商务会所，设施包括两层的阶梯式同声翻译会议厅、商务宴会厅、游泳池、壁球场和室内足球场等。办公区从14层开始，共有49层。最小的单位间隔将为100多平方米起。计划整栋写字楼容纳办公人员5000到7000人。其中七75、成面积将作为开发商的长线经营物业用于出租，另三成面积对外销售。 楼层分布：地下三层停车场，首、二层商务大堂，10层写字楼会所，11层为设备层兼避难层，12-13层写字楼会所，14-26层低区写字楼，27层为设备层兼避难层，28-45层中区写字楼，45层为电梯转换层，4 6层为设备层兼避难层，47-62层高区写字楼。楼内配置28部日本原装进口三菱垂直高速群控电梯，梯速最高可达6M/S；首层配备5部进口手扶电梯，直达二楼写字楼大堂。中华国际中心写字楼不仅将为越秀商务圈带来新的气息，更将全面提升广州国际大都市商务写字楼的档次。 传真:83827688;电力情况：220380V8、广州维多利广场交通位76、置：地铁1号线,地铁3号线租售状态：出售租售电话：020-38791288 38792388开发商：广州市城市建设开发集团有限公司占地面积：19600.00平方米总建筑面积：143549.60平方米销售许可证：20050190 20050189平均售价：14000元/平米售价说明：凭城建会员卡可获98折优惠租金价格：140.00元/平米*月租金说明：估计140元/平米*月,正式价格待交吉后公布入住时间：2007.7物业费用：25.00元/平米*月楼内配套：肯德基、哈根达斯、新大新百货、招商银行、无国界餐厅等；周边配套：商场、银行、酒楼、停车场；毗邻天河体育中心，广州购书中心等地标建筑，广州市工77、商局，以人行隧道与广州大型商城天河城广场、正佳广场相连；交通状况：未来中轴快线、华南快线、机场快线近在咫尺,十几条公交穿梭；车位说明：438个；电梯：11台进口日本三菱电梯(最高梯速6m/s)空调：中央空调网络接入：光纤、宽带、视频施工状态：建完设备装修：消防系统、机电；项目简介：维多利广场,最具人文时尚的商业时代从这里诞生。广州天河维多利广场，在高速增长的世纪大经济进程中，以锐准的判断力，在广州最繁华的城市心脏，为最具人文气质的白领丽人，完美呈现逾3万平方米的大型时尚魅力之都，11万平方米的现代商务写字楼，通透玻璃幕墙，流畅的建筑脉络，泛光溢彩的灯光氛围，勾勒出繁华的天河最迷人的曲线。位于天78、河体育西路与天河路交汇处，地处广州中央商务区核心圈层，毗邻天河体育中心，广州购书中心等地标建筑，以人行隧道与广州大型商城天河城广场、正佳广场相连，地铁一号线、三号线主线、支线及机场快速干线等。 楼高222.6米，由6层商业群楼、4层地下停车场及两座分别为52层、36层的写字楼组成。一期工程（群楼商场及地下停车场）于2003年10月份建成并投入使用，商场定位为“天河白领银座”，在天河商圈独树一帜，肯德基、哈根达斯、新大新百货等知名品牌商家已进驻，出租率达90心上；二期工程（上盖塔楼）于2004年8月动工，预计2007年7月全面竣工并投入使用。项目配备了先进的智能化设施，领航广州未来顶级写字楼市场79、。四条地铁线路交汇。日均人流量最高达80万人次，节假日人流最高达150万人次。地理位置及交通条件极为优越，商业氛围浓厚。电力情况：220380V9、壬丰大厦物业级别：甲级项目位置：天河路490号(地铁三号线石牌桥站旁)所属商圈：天河东交通位置：地铁1号线,地铁3号线租售状态：出售,出租租售电话：020-38886666 38889999开发商：广州壬丰房地产开发有限公司占地面积：总建筑面积：100000.00平方米销售许可证：穗房预字第19940186-3、19940186-4号平均售价：12000元/平米最低售价：10800元/平米租金价格：90.00元/平米*月净层高：3.4物业公司：中海80、物业管理广州有限公司物业费用：15.00元/平米*月物业费说明：￥25/平方米（含中央空调费），￥15/平方米（不含中央空调费）；楼内配套：会议厅、休闲中心、国际标准停车场、美食广场；裙楼6台富士达扶梯，主楼写字楼15台富士达电梯，分组运行，智能控制；高区3.5米/S的速率，低区2.5米的速率；逾3000平方米绿化广场；ATM、FR、DDN节点，FPS全覆盖，实现WLAN无线上网；10KV双回路供电，两个变电站，五个专变房，3个配电房（施耐德），自备2台劳斯莱斯720KVA发电机组；自来泉全自动直饮水系统24小时提供纯净水直达每个单元；美国特灵中央空调；周边配套：天河城、宏城广场、维多利广场、81、正佳广场、体育中心、电脑城等；交通状况：广州地铁1、3号线交汇，300平方米国际标准直升机停机坪高踞顶层；车位说明：420个电梯：共21台电梯，裙楼6台富士达扶梯，主楼写字楼15台富士达电梯空调：中央空调公共天线：光纤电缆网络接入：WLAN电话接口：5000多门电话容量施工状态：建完设备装修：外墙采用LOW-E中空外片钢化镀膜玻璃幕墙及进口铝板、石材幕墙，隔音，降噪、防辐射；结构胶、密封胶为美国道康宁出品，隔绝水、气渗漏；内饰从地面到墙面到天花全进口石材饰面；经过重新设计的壬丰大厦外立面采用大型环保玻璃幕墙，大厦内设多功能国际会议中心、空中生态会所、大型艺术浮雕壁画、气派豪华写字楼大堂等硬件配82、套，顶层独创商务直升机停机坪。大厦南面为3000平方米大型生态绿化广场，项目还配有21部高速富士达电梯、特灵中央空调、24小时直饮水、双回路供电、高速网络、自动消防系统等国际5A级智能化设施，成为新一代5A智能甲级写字楼的典范。项目简介建筑面积逾10万平方米，152.5米高，裙楼颐高数码广场，41层顶级商务办公空间；写字楼大堂面积达700平方米，中庭挑高10.6米；壬丰大厦刚好是位于十字路口旁，显耀的地势自然使得它独具商业优势。据了解，该项目旁边的香港第四代综合购物城太古汇已经破土动工，其西侧的烂尾楼京光广场也将建成一个集超甲级写字楼、高档公寓、中央休息广场和购物娱乐中心等超大规模的综合物业，83、加上天河路段原有天河城、宏城广场、维多利亚广场、正佳广场、体育中心等大型购物休闲娱乐旅游场所，还有天河路东侧华南最大IT基地的电脑城群落，天河路段将成为广州人气最旺、商业最繁华的路段之一。 早在外立面整改期间，壬丰大厦1-4楼的10000多平方米裙楼就被颐高数码集团整体买入又成功招商开业即旺。进行内部整改时，该盘向市场推出的部分写字楼单元就迅速被抢购一空。随着大部分整改工程的完成和开放，2005年下半年，该盘向市场正式推出的新搂层和新户型都持续受市场青睐，每月成交面积以50%的速度递增，成交均价由初推盘时最底楼层普通8500元/平方米，飙升到目前的12000元/平方米。截至2005年10月，壬84、丰大厦成交和认购的单元已超过六成多。发展商原本考虑预留做租赁经营的高楼层单元，近日也很可能将根据市场需要再度推向市场，可谓热势逼人。 据介绍，壬丰大厦定位以IT经济类为主的地标性甲级写字楼，整改资金投入约6亿元人民币，整改工程包括玻璃幕墙外立面、21部富士达电梯和大规模中央空调、生态停机坪、4388平方米样板示范层、大型艺术浮雕商务殿堂和写字楼南大门、41楼生态会所展示中心、多功能国际会议层、3000平方米绿色后广场等多项工程建设，还设有高速网络系统、停车场电子刷卡系统、自动报警与消防等甲级写字楼智能配套。整改工程完成后，该项目以地标性的甲级写字楼形象矗立在商机簇拥的黄金路口，备受市场热捧。空85、调开放时间：周一至周五8：00-20：00，周六8：00-14：00；现加推133-273平方米中小户型。附表：xx新城目前部分裙楼商铺情况一览：楼盘名称星汇国际丽晶华庭星汇园名门大厦浩瀚华轩汇豪花园凯旋新世界金碧华府南国花园规模五层，总建约12000平方米，平层25000平方米五层，总建约15000平方米，平层3000平方米二层临街商铺总建3000平方米一层，总建约2000平方米首层临1000平方米二导，总建2000平方米，平层1000平方米一层，总建3000平方米一层，总建800平方米，一层，总建4000平方米，平层1000平方米业态/状况目前正处于招商阶段（卖）丽晶明珠夜总会银行、生活用86、品、超市临街商铺、饮食、中介地铺小型生活类商铺、中介行招商阶段中间商圈有装修公司等进驻，外围正在招商阶段已开始营业，中介行、装修公司、生活用品店目前正处招商阶段地块编号E1-1E1-2E2-1、E2-2I1-2T3-5D8-2L4、L3-1L3-5、L13L5-1L5-3K3-1项目 SWOT优势（S） 地块位于xx新城xx，广州市的新城市中轴线，该区域是未来广州经济增长的核心板块和推助力，区域商务经济承载力强，可持续发展势头强劲。 地块位于该xx东部板块，在区内紧接黄埔大道沿线甲级写字楼项目群，向外辐射天河北xx，相比xx新城已有的西部商务办公板块（辐射广州大道及五羊新城）更具项目发展的后续87、能力。 地块周边交通路网的高度发达、通畅，为项目由北面（马场路、黄埔大道接天河北）以及南面（地铁三号线接琶洲会展经济圈）吸纳客户奠定了基础。 毗邻xx公园，给本项目创造了生态景观与办公商务近距离有机衔接、整合的可能。 广州区域内写字楼经济的逐步复苏，写字楼开发模式的市场优化，规划设计方面实用性和适度超前性的共同结合、提升，为本项目今后的开发和经营管理奠定了基础。劣势(W) 地块周边是该xx内住宅项目较为集中的区域，目前商务氛围相对较为清淡，商务配套不足，有可能造成项目建成后存货过多，租赁和销售局面的完全打开和物业全面升值要加以时日。 地块相邻北面尚有一闲置地块（总体量与本项目接近，占地106188、7M2，总建面53088 M2），因其对本项目西北面景观有遮挡，故对本案未来的景观卖点造成一定冲击，也给本案建筑物整体空间布局设计带来一定难度。威胁(O) 地块所有权目前仍为“村属集体用地”，产权方人员素质参差不齐，对项目开发模式和项目定位理解不深入，因此我方与其的沟通成效需要时间磨合，这为项目尽快推进带来阻滞。 项目分属我方建筑实物部分补缴地价款以及产权归属办理具体操作办法尚未详细商谈，时间进度不确定，此项工作有可能拖缓项目开发实施，甚至影响今后销售（即增加产权人）的推动。 我司尚无写字楼项目的实际开发经验，短期内熟悉、掌控该类项目操作技巧，为往后的开发、经营、管理获取实战经验，这些，对团队89、提出了更高要求和挑战。 广州及xx新城内写字楼市场需要一定的预热和升温期，目前xx新城xx内商务办公项目还处于预热期，区域内商用物业价值的全面提升时机尚难明确。机会点(T) xx新城xx内住宅地块已消化殆尽，商务办公地块是日前发展商争夺的热土，此时吸纳项目，符合公司和集团的战略规划并可敦促整合优势资源及获利发展。 该xx内商务办公地块即将再次成为稀缺土地资源。 项目周边城市配套资源不足（商务、生活），这些不足反而为本项目特别是商场部分制造了填补市场空缺的机遇，商场部分既规避了同质竞争带来的危险又沉降了差异化竞争的难度风险。 该区域内商用物业租赁水平的稳步提升，直接打开了物业销售的前景，也为本项90、目预期了较好的投资回报。 国内其他核心城市（如北京、上海、南京、深圳等）写字楼市场已步入升温期，国内同类物业价值水平的提高必将刺激和带动广州市场。 亚运之风继而来袭，广州整体城市素质的抬升，经济的再繁荣，为项目的发展带来难得的机会。项目定位一、 依据1. 广州市内宏微观经济指标、参数2. 广州市及xx新城区域写字楼物业市场供求状况3. 广州市写字楼客户市场需求类型状况及预期4. 本案所处特定区域的经济发展情形及关联政策影响5. 本案所处特定地理位置的优劣性6. 公司实际可为本案支付的成本代价二、 广州市内写字楼客户市场类型需求界定客户类型主体行业写字楼的要求与标准第一种类型：各种较大规模和实力91、的经营型公司投资管理公司、大型基础设施经营管理公司、内外贸公司，还包括一部分企业总部和外企派出机构等对物业的档次要求较高，价格承受较强，往往需要较好地段和较高品质的写字楼以体现公司的实力、形象第二种类型：生产性服务业金融业、保险业、法律会计审计事务所、咨询信息业、广告营销业、设计业、文化传播产业、教育培训业、旅游服务业、房地产业等一系列为生产和生活服务的行业对写字楼价格比较敏感，因为在发展初期，物业成本过高，对企业发展不利，而且此类公司更注重内在的服务能力，因此对物业的硬性要求并非太高第三种类型：科技型企业科研机构、IT及其他技术创新产业物业的要求较低，对价格最敏感，要求环境较宁静、高效，配套92、服务相对较好，地段相对集中在文教区综合一、二项分析，结合本案实际，得出本案项目整体定位：优雅型甲级智能化商务写字楼客户群市场定位：以生产性服务业行业（尤其针对中小型规模企业）为主导（第二种客户类型），较大规模和实力的经营型公司（第二种客户类型）为辅，并以吸纳我们自身关联企业进驻为市场目标，再配以科技型中小企业（第三种客户类型）。他们对本案写字楼部分的空间面积分配比例大致为7：2：1。产品功能设计定位：项目品质档次定位为甲级写字楼，智能化设施配套（包括通讯网络、楼宇自控系统、保安系统、消防系统、中央空调、通信系统、电视系统全面自动化配置），大面积、高档次休闲、餐饮设施配套（约2000平米），标准93、层预留整体空间间隔并配合xx公园大面积绿化景观的甲级板式写字楼。文化定位：xx内的优雅、写意的办公空间，清晰览望xx公园的办公空间，突出生态景观和城市景观的相宜结合，突出楼宇现代、简约、内敛和兼容的文化特质。空间面积定位：底商共设三层，每层面积约3500平米，其中首二层首层以吸纳商业银行网点，地产中介、精品百货店（如屈臣氏）、票务中心、品牌快速餐饮连锁店、品牌家政服务机构为主；二层引入高档生活超市，同时在首、二层预留与该超市同栖生的其他店铺（如药店、眼镜店等）；三层设立大型休闲配套服务场所（如高档、甚至为会员制的休闲中心，美容美发院、康体健身会馆）再配套中高档餐饮设施（约1500平米，以川、粤94、菜系为主并力争体现其他外地各色菜系）。第四层设为转换层，引入优雅浪漫的休闲空间（约600平米，如咖啡屋、高档网络休闲空间），该层其余约1000平米引入室内山水园林小品，打造精品休憩空间。写字楼部分为板式楼宇，每层面积约为1600平米，内部空间不作间隔（开间任意间隔）。地下车库共三层，写字楼用户与地下车位配比约为1：1。价格定位：写字楼部分租售比例约为7：3售价（开售预期）均价在900011000元平方米租赁均价在80100元平方米.月（包含管理费），首三年不计递增值，三年后按每年610递增租金 首层商铺出售均价约36万元平方米 二、三层只租不售，租赁均价在4060元平方米.月，不计递增 第四层95、转换层休闲空间租赁价30元平方米.月 地下车位租赁价为：600800元平方米.月物业管理定位：委托口碑良好的写字楼物业专管机构，强调物业管理的人性化服务功能，管理好、使用好物业，实现写字楼物业的可持续发展，形成项目品牌，聚集人气，同时使项目产生升值潜力。项目技术可行性分析一、项目分析(一)、项目名称项目暂定名xx国际商务中心，名称应与本项目的周边环境、特点贴近,如加上个副名称具体化、深入化会让消费者更多的了解楼盘信息。(二) 、项目建设单位xx技术投资有限公司(三)、 项目位置项目地处珠广州天河区xx新城东部花城大道与马场路交汇处。(四) 、项目周边状况xx新城的规划是以“硬软”两个核心部分组96、成，硬核是以中轴线为中心的商务区而软核是以xx公园（xx公园以绿化造景为主，通过丰富的植物群落与山体、溪涧等巧妙结合，凸现南亚热带风情景色。园内依据植物生态特点和植物形态，划分为风景林区、荫生植物区、桂花园、木兰园、棕榈园、玫瑰园、百花园、湖滨区等8个主要景区）为核心的高级居住区。业界将“软核”称为xx新城的“东方之城”，不仅是因为这一“软核”位于xx新城的东部，更是来自于其是由市场自然形成的。xx新城的“硬核”，目前还处在启动阶段，还没有形成完整的的凝聚力；而xx公园、赛马场区域的xx新城“软核”东方之城，在市场的推动下，其“软核”凝聚力已经形成。目前由区域市场消费需求而形成的赛马场餐饮旺地97、；联通新时空大厦、富力科讯大楼等写字楼的进驻；集观赏、游憩、文化及休闲功能于一体的xx公园等存在着xx新城内最成熟的商业氛围，而该地区周边的豪宅和国际公寓吸引了许多精力充沛、购买力强劲的成功人士，成为这一地区商业发展的重要的客户群。本项目紧邻xx公园东南角，距公园约150米。项目区域内有如下广州房产巨头开发的项目誉峰公园正北面合景泰富主力户型为200中海观园国际公园正北面中海地产首推北座，均为138、148三房户型丽都国际公园西北面广控地产主打180260，2006年年底推出市场甲子村复建房公园正东面华骏花园公园正北面汇豪大厦公园东北面利众地产金碧华府公园正南面恒大集团推出最后珍藏的限量版顶级98、豪宅凯旋新世界公园正南面新世界中国地产加推33套新盘，为11500-13500元/xx别墅公园正西面宏隆地产新一期产品正在建设中(五) 、项目性质及主要特点项目将规划为区域优雅、浪漫甲级写字楼，位于主要交通的十字路口（过街隧道已建成）,周围高尚居住环境已形成，临花城大道面宽约为97M、向马场路面宽约为84M。西北面有着较高的自然景观优势。项目地形平坦，但基坑东边、南边、距离道路较近，对基坑开挖施工有不利影响，项目北地块尚未开发可作为临建和材料积极堆放的场地。（六）、用地规划本项目总用地7516.51，塔楼建筑密度0.3 ，容积率为7，绿化率20%，高度控制120米。二、技术分析（一）、地质及水99、文条件1、土层划分项目原地貌为江河冲积平原，根据周边项目钻孔揭露，场地内岩土层自上而下大致划分为人工填土、第四系冲积土层、风化残积层、白垩系基岩等四大类,持力层深度约23米左右。2、地下水概况：项目地下孔隙含水砂层较发育，地下水丰富。地下水主要受大气降水补给，水位随季节性变化而变化，雨季水位升高，旱季水位下降，场地砂土层属强透水层。项目临近xx，枯水丰水期对地下水也有间接的作用。场地环境为类，地下水对混凝土结构无腐蚀性。地下水丰富且标高较高对基坑的开挖有很大的影响，在地下室的设计中可能要考虑结构抗浮。（二）、市政配套项目地处已具规模的xx新城高尚居住区域，水、电、气、宽带、通讯、有线电视、交通100、等基础设施完全可满足项目的需求。（三）、环保评价xx新城东区基本上都是住宅区，空气质量指数在广州市来说是比较好的，区域内规划绿化率较高，周围无噪声、废气污染源。而本项目定位高档写字楼物业，主要设备置于地下室，生活污水经处理达标排放，裙楼部分商业饮食项目所产生的油烟经油烟净化设备处理达标后排放。项目建成后体量较大且有玻璃幕墙的设计，对周围有一定视觉影响，但项目将采用新一代环保节能LOW-E玻璃，使得这一问题得到基本解决。从以上噪声、卫生等方面的环保措施来看，该项目将为用户提供一个安静、整洁、健康的环境，（四）建材市场行情：目前广州水泥钢材价格均呈现稳中有升的态势，全国建筑钢材05年8月至06年8101、月间价格在2800-3400元/吨箱体内运行，奥运工程在最后二年内对市场有一定的拉动，但国内的产能也在上升，钢材出口逐年增长，06年水泥产能将达到12亿吨。预计广州建材价格年内不会出现爆发性增长，到07年1月前将平稳到达阶段性的高位，然后进入调整阶段。（五）项目规划建议1、 规划设计要点1）、首要考虑xx公园景观面；2）、考虑临花城大道和马场路的商业价值；3）、考虑xx公园、马场路区域商业配套和项目本身的配套；4）、项目交通体系与市政路顺畅连接；5）、考虑与西侧住宅的间距；6）、考虑商业入口与办公入口的分流；7）、写字楼各项设计指标与国际接轨，但同时要考虑投资商的投入与收益；8）、体现健康、环102、保、节能、浪漫写字楼概念；9）、选择国际知名设计院、工作室进行规划设计；2、 建筑设计要点1）、建筑风格及外立面建议：建筑风格走国际化路线，适度超前，与景观相协调相晖映同时结合企业文化特征，在市场竞争中差异化易于区别于竞争对手，创造卖点；外立面尽量采用尊贵、稳实的色彩与区域风景、环境相协调，立面造型不张扬但有视觉冲击力。2）、环境，景观设计要点：前景观配合商业气氛而不失别致、休闲、浪漫；后景观尽量提高植被，体现幽雅、高贵的英式风情。3）、内部空间设计要点：首层大堂挑空设计配合灯光景观彰显不凡气度；将外部景观延伸进入大堂甚至楼层、避难层独创个性空间；避难层空间的可塑性；细部设计如层间清洁间、茶水103、间、杂物间等；人性化设计如内外部卫生间的区分；局部可考虑复式结构；顶层空间的利用；4）、 配套设施建议：项目自身的配套商务服务中心、会议中心、健身房、酒吧-；区域市场的配套超市、银行、SPA、快餐、餐饮-；5）初步方案建议 ：规划以办公为主，兼容商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对办公环境、购物、休闲、商务活动的心理要求。总建筑面积为52516 ，其中裙楼10500 ；高层建筑面积为42115 ；商业、公用 建筑面积为 ；地下室建筑面积17000；地下车位410个 。a.结构:钢筋混凝土钢管柱结构（或框剪结构）b.外立面:采取全部玻璃幕墙或局部玻璃幕墙与石材（铝板）相结合的方式, 玻璃104、采用LOW-E中空玻璃(品牌国产耀华或南玻). 以达到节能的目的. 裙楼挂进口花岗岩.内外部入口公共部位贴进口或国产高级花岗岩（局部配地砖）。 c.垂直运输：采用八台国际知名品牌高速电梯（其中一台消防电梯），运行速度4M/秒d.供水系统:采用变频气压给水设备分区分压给水,1-5层由市政直接供水,其余在地下室设消防与生活共用不锈钢水箱.给水管采用PPR给水管.市政给水采用PE管e.排水系统:采用人性化设计,设外部公用卫生间和部分内部卫生间,但内部卫生间只预留接口可根据空间需要而取消，同时在公用卫生旁设置CEO专用带淋浴的卫生间；排水管采用双壁螺旋消音PVC管, 市政排水采用PVC双壁波纹管,污水105、处理系统采用玻璃钢地埋式污水处理系统(多孔曝气填料).f.供电系统:采用顺德特变干式变压器及配套高低压配电柜,10KV双回路供电，标准层按80瓦/平方米提供用电负荷；低压干线采用铜包铝插接母线,断路器采用ABB或西门子;分层分区可控计量;保护接地采用TN-C-S系统；康明斯自备发电机；g.通风空调系统:组合开利变频螺杆冷水机组,楼层可控计量,冷量约1800冷吨.新风必须经过滤预冷（热）处理，各层设独立新风机组，按40立方/小时/人供应新风；冷却塔位于二楼顶; 机组及冷冻、冷却泵位于地下室（可局部考虑美的MDV或分体空调）h.智能化系统:引入光纤和大对数电缆，户均拥有100兆带宽，各层按10平方106、配装1个数据和语音点PDS综合布线系统BA建筑自动化系统OA办公自动化系统CA通信自动化系统。SA安全保卫智能化FA消防智能化i.消防系统：消防控制中心火灾报警系统消火栓系统自动喷洒灭火系统防排烟系统安全疏散系统手提灭火器。j.音响系统：大堂装配背景音乐及公共播放器。k.车库：智能化停车管理系统。 6）、装修标准：写字楼区域公共空间五星级标准装修，其他可提供菜单式装修或由业主自行装修；群楼根据销售和出租的具体情况确定；。三、建筑成本构成（一）、工程前期费：1、拆迁成本2、土地出让金3、城市基础设施配套费：4、人防基金：配套建地下室5、规划技术服务费： 6、墙改： 7、散装水泥： 8、白蚁防治费107、：9、质量监督费：10、施工图审查： 11、防雷审查： 12、消防审查：13、文物： 14、规划设计： 15、建筑设计： 16、地质勘探： 17、测量定位： 18、煤气增容： 19、供水管网配套费： 小计：万元（18、19项代收代缴）（二）工程成本1、桩基：2、地下室： 3、主体： 4、电梯： 5、室内外水电气工程： 6、小区绿化、道路等室外工程： 7、监理费： 小计：万元（详见经济分析）四、进度计划（一）、工程建设实施计划1、按广州市拍卖公告，将在2006年 月 日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于 年 月 日 完成项目规划方案设计、单体初步设计、施工图设计，工程报建、审108、批等有关手续，满足2007年月 日开工需要，过程中将完成环境设计、市政设计、装修等。2、拟开发建设期为2年（20072008年），总工期约为17个月，基坑开挖64工作日；桩基施工地下结构80工作日；裙楼8天一层；标准层5天一层（约140天）；到结构封顶共计300天。工程建设进度计划（见附表1）。3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，。附表1 (二) 施工技术应用 1、粗直径钢筋连接技术使用冷挤压套筒连接粗钢筋接头。2、新型模板与脚手架应用技术模板和脚手架是建筑施工企业的重要施工周转材料，又是确109、保混凝土工程质量，提高施工速度和经济效益的重要条件。根据写字楼工程柱网布置匀称、板底面规整的特点，楼板模板采用无边框胶合板模板，支撑体系采用定尺扣件钢管。散拆散装法支模。由于电动整体爬升脚手架对于高层建筑和超高层建筑的施工具有安全、适用、可行、经济的优点，写字楼工程自第三层（标准层）起使用备有防倾复、防坠落装置的电动整体爬升脚手架，在爬升中完成结构施工并作为围护设施，下降中完成外装饰工程。 3、高效钢筋和预应力混凝土技术 在高层建筑结构中推广应用高效钢筋不但可以改善混凝土结构性能，而且可以节约大量钢材。 4、建筑节能技术 “九五”期间重点推广建筑节能技术之一是推广使用空心砖墙，砌块墙和复合轻质110、墙体技术。以提高建筑墙体保温、隔热效果。 写字楼外墙及填充墙采用190mm厚粘土空心砖砌筑。既减轻了结构荷载，又达到建筑节能效果。 外墙节能玻璃的应用 5、激光铅垂仪测量技术 使用内控制测量方法，在000层建立控制点网，用JD91激光铅垂仪向上层层传递控制点，据此放线。激光铅垂仪测量精确，误差小，测量速度快，有效保证建筑物和电梯井的垂直度控制值和快速施工对测量放线的要求。6、基坑防水广州市地处亚热带，属海洋性季风气候，全年大部分时间光照充足，雨量大，雨季长，台风和强热带风暴频繁，每年四至九月为雨季，夏秋季有台风袭击。根据这一地区特征，在本工程基坑施工过程中，除要做好与气象台的联系工作，提前采取111、措施外，做好雨季防雷及炎热季节施工措施，对保证工程进度和质量意义重大。周边采用深层搅拌桩止水帷幕、基坑边坡喷锚支护、土方开挖、坑底与坑顶四周排水沟等，建议地下室底板采用便于施工、防水质量容易保证的无梁底板。经上述分析，项目无重大技术障碍。若内外资源配备、使用得当，可按计划顺利完成本项目工程。项目财务分析一、 提要：1、 项目位于xx新城住宅区（东区）核心圈内，西北面紧靠xx公园，环境优美，交通便利。2、 项目乙方提供土地，我方提供资金并负责整个项目的运营、管理和实际操作，项目建成后按全部物业（车库、商铺、商场、写字楼）乙我双方按3.5：6.5的比例分成（其中乙方3.5成部分不考虑补地价）3、 112、项目总占地约7500M2，用地面积约4000 M2，规划地上总建筑面积为52615 .57M2，地下室车库三层共17000M2（不包括在总面积内），首层商铺3500 M2，二、三层商场共7000 M2 写字楼共42115.57M 2。整个项目前后周期为36个月，其中销售周期18个月，设计及施工周期为21个月（其中搭接周期9个月）。 二、 项目预计成本三、项目成本及分析 备注：1、根据以上成本分析折算，乙方3.5成建筑成本7368万元（23455.78-2394）*0.35（不含地价部分），分摊到有效建筑面积约34200平米（规划总建筑面积52615的65%）的楼面地价成本为2154元/平米，再113、加上补地价700元/平米，总的楼面地价为2854元/平米2、如果按全部补地价的话，增加成本1289万，总成本上升5.5%，总楼面地价增加约377元/平米（700*0.35/0.65），总楼面地价上升为3231元/平米。3、上表中的数量一栏中的数字只是我方将拥有的物业数量，成本按建筑总成本，相应两者相除得到的单价即为成本单价。三 项目定价及销售预算1 、商铺：商铺定价（按建筑面积）综合考虑以下因素： 该区域超市、邮局、银行等生活配套设施不足； 小区密集，人口众多，且都是高收入群； 部分商铺临花城大道和猎德路，交通比较便利； 项目周边生活配套尚未成熟； 该区域一层临街商铺的市场价在3万6万元/ M114、2左右综合考虑商铺定价可按3万元/ M22 、商场租金：考虑在满足社区内生活需求，兼顾外界商机，商场租价约为60元/ M2每月，50年租赁收益折现售价为14070元/ M2。3 、写字楼：主要以xx新城东区和天河区及周围正发售点富力科讯、富力盈隆、等作主要参照物，进行价格分析：项目售价万元临近强大客户群区位景观配套设施规划设计品牌开发概念服务备注25%20%15%10%10%8%6%6%权重富力科讯1.288.588.598.58.57.49富力盈隆1.598.588.5998.5维多利亚1.4999998.59中华国际1.59999999本项目1.078988996.93综合上述市场情况，结115、合项目的优劣势，本项目写字楼售价，朝向天河公园景观面的售价为11800-12800元/M2，非朝向天河公园景观面的售价约为10500-11500元/M2。根据预期市场走势，均价预测为11000元/ M2除上述因素外，本项目写字楼定价还应考虑以下因素： 近期xx新城及天河区推出多个有规模的一手甲级写字楼 项目不是处于xx新城xx核心区内综合各类因素，写字楼售价可定为10000元/M左右,50年租赁收益折现价为16560元/M。4、车位：车位租赁按700元/月个5、收入预算：该项目各类物业定价及销售收入预算如下(各类物业价格均以建筑面积计算)： 销售收入为15037.42万元，租赁收入为44705116、.65万元，（商场总面积包括设备层390平米部分，相应收益为548.73万元）。四 投资估算1 、成本构成 土地成本根据并购标的成本分拆方案，待开发用地总成本2394万元。基础设施建设配套成本主要为土地平整、填沙、市政、园林、报建、设计、监理、质监、防雷、道路、水、电、气管网等，预计上述总投入计950.14万元，另有上缴政府土地管理部门的建设配套费计1468.24万元，共计2418.38万元， 建筑安装成本商铺建筑安装总投入约1024万元；商场建筑安装总投入约2317万元；写字楼建筑安装总投入约10676万元；地下车位建筑安装总投入约4073万元，不可预计费用542万，共计18633万元。以上117、成本合计23445万元，折合我方拥有的可租售物业面积的机会成本均价为5137元/平米（23445.78/45639.75）。详细见附表：xx新城地块建筑成本预算2 、资金投放及销售回款进度根据项目进度安排，资金投放及销售回款进度详见附表4： 累计资金投放及回款图表 单位：万元 五 利润预测1 、税费估算 税金：根据现行税法，销售的综合税率为销售收入的7.13%；租赁的综合税率为销售收入的8.63%；该项目缴纳企业所得税按销售部分的33%计算全部；主要税负如下： 管理费用：根据项目管理费用实际发生情况及项目现状，预计管理费用占收入比例为2； 销售费用：根据项目营业费用实际发生情况及项目经营现状，118、预计营业费用占收入比例为3，主要费用预算如下： 财务费用：根据资金投放、资金回笼、费用支付等，按照目前集团内部贷款利率(年利率5.31%计算)，根据现金流量计算财务费用为1107.34万元，详见附表2：2、利润估算该项目总利润为19549.11万元，估算如下：利润估算表六 经济效益评价1 、现金流量假设折现率为5.31%，商铺、商场及车库租金及销售按揭当年到帐，无延迟付款，该项目折现后现金净流量19549.11万元。该项目现金流量详见附表3：现金流量简表 现金净流量及累计净现值图表2 、投资回收期投资回收期（静态）=16年3 、内部收益率：内部收益率(IRR)=12.6%4 、投资收益率：投资119、收益率：65利润：19549万元（正常纯收益）总投资：30000万元(不包括税费)上述指标表明，该项目现金净流量充裕，投资回报较高。七 敏感性分析根据本项目的特点，选取了销售价格、工程成本、租售比例三个因素对利润的影响进行敏感性分析： 写字楼售10000，50年收益折现为16560（70元/平米月），商铺售30000，商场租赁折现14070（60元/平米月），车位租赁折现价5450（按700元/月个） 收益总面积：45639.75平米（包括设备技术层390平米）.从上述分析可以看出，最敏感的因素是销售价格比，其次是工程成本，期间费用、销售进度对利润影响不会太明显。 切实以市场为导向，整合营销，120、自规划入手，多方面，全过程控制设计、招投标、施工现场管理、监理、验收、策划推广、销售、售后服务、物业管理等开发环节以维持售价因素的企稳，确保项目目标实现；开发进度因素虽对项目经济指标不敏感，但资金密集性的属性决定其对项目成败影响非常大，控制、改善一切可控制的制约开发进度的因素也是项目目标得以实现的重要保障。八 盈亏平衡分析如果保持管理费用、营业费用与营业收入的合理比例，利率水平保持不变，工程投资保持不变，经测算，盈亏平衡点收入为35163万元，各类物业盈亏平衡点价格为:商铺7300元/M2，写字楼为6100元/ M2，车位21.84万元/个(42.83平米*5100元/平米)，商场7300元/121、M2。九 经济评价及结论1 、可行性该项目现金流量较佳，投资回报较高，且项目周期较短，对比项目估周边楼盘优势明显，如能有效整合资源，积聚周边高端客户，项目非常具投资价值。 2 、其它物业影响 xx新城除上本项目外，富力集团在xx新城拥有写字楼项目共6个，约50万M2的供应量、其他还有大大小小开发项目供应量统计约30万M2的供应量，另外最近新推出的甲级和超甲级概念的写字楼有富力盈隆、中华国际中心、维多利亚、宏城广场，总量在80万平米。十 要素风险规避控制策略1 、债权债务及项目管理 严格执行合作协议相应条款，足额提留债务准备金； 阶段性配置专职人员，全面、动态监控项目公司实施、管理、进度情况； 严把工程造价、费用及财务有关审核关； 全面掌控影响或有负债的要素、条件变化情况，力争消除或有负债。2、 品牌及公司形象强调公司品牌及项目名称及整体形象的整合；结论综合上述分析，项目在市场开拓定位、技术操控以及财务运作等诸方面具备优势，项目可行。