1、Marketing Research中洲布吉写字楼项目可行性分析报告中洲布吉写字楼项目可行性分析报告报告主要内容报告主要内容布吉经济环境和未来规划分析布吉商务办公物业市场调查项目地块分析和市场可行性分析项目初步定位建议布吉经济环境和未来规划分析布吉商务办公物业市场调查项目地块分析和市场可行性分析项目初步定位建议福福 田田 区区罗罗 湖湖 区区布布 吉吉 街街 道道龙龙 岗岗 区区布吉街道总面积83平方公里，下辖15个行政村，10个居委会，39个自然村，2005年上半年统计全镇总人口128万人。布布 吉吉 概概 况况p2004年工农业总产值达到485.99亿元，同比增长22；地区生产总值达到212、8亿元，同比增长27；税收达到38.01亿元，同比增长29.5；20052005年年1 1至至6 6月，布吉街道实现工业总产值月，布吉街道实现工业总产值320.95320.95亿元，同比增长亿元，同比增长35.435.4；实现税；实现税收收2727亿元，同比增长亿元，同比增长54.354.3 。pp高新产业、民营经济、第三产业、文化产业发展迅速，成为推进布吉经济高新产业、民营经济、第三产业、文化产业发展迅速，成为推进布吉经济高新产业、民营经济、第三产业、文化产业发展迅速，成为推进布吉经济高新产业、民营经济、第三产业、文化产业发展迅速，成为推进布吉经济前进的前进的前进的前进的“四个车轮四个车轮四3、个车轮四个车轮”。p布吉现有工业企业近工业企业近工业企业近工业企业近2000200020002000家家家家，其中外商投资企业1100余家，民营企业近900家。p布吉街道现有各类专业技术人才2.1万人，并涌现出一批高新科技企业及项目。p布吉现有个体工商户7000多户。p2003年，布吉第一、二、三产业结构比例为第一、二、三产业结构比例为第一、二、三产业结构比例为第一、二、三产业结构比例为0.120.120.120.12：69.7769.7769.7769.77：30.1230.1230.1230.12,第三产业的迅猛发展酒店及写字楼提供了产业支撑。布吉经济概况布吉经济概况商业商业配套配套上海一4、百商场、天虹商场布吉居、顺电、布吉金利广场、德兴城、泰明广场、宝华商场、布吉中心商城、华润超市、布吉综合市场、布吉农贸产品批发市场、旧货交易市场、联兴电器商场、国都购物商场、妇幼百货商场、布吉东大街、沃尔玛超市；酒店酒店餐饮餐饮凯利莱大酒店、天虹宾馆、汇洋大酒店、龙苑酒楼、麦当劳布吉分店、肯德基布吉分店、源丰酒店、面点王；教育教育配套配套街道有幼儿园68所，爱爱学校、爱义学校、长龙学校、三联储运学校、春蕾小学、大芬小学、宏扬学校、吉芬学校、立培学校、南下小学、启元学校等42所学校；医院医院5所医院及1个卫生监督所（预防保健所），社区健康服务中心14个；布吉人民医院为二级甲等医院，具有较先进的系5、列医疗设备，拥有50多名高级职称的医疗技术骨干 主题公园主题公园求水山公园、石芽岭森林公园交通交通布吉的交通路线可分为东、西两大板块，东板块的人流出行主要通过深惠路，而布龙北、坂田及周边的西板块，出行则可以直上清平快速干道；布澜路（李朗段）、东西干道市政工程、布沙路建设工程都将加大区间道路的通达率；区内还有“地铁三号线布吉站”“布吉铁路旅客车站”“布吉客运站”等布吉配套概况布吉配套概况宝安龙岗各组团分区规划草案规划：规划至2020年中部物流组团人口控制规模为98万。人均城市建设用地面积85平方米。规划将布吉李朗片区及平湖作为组团的物流核心区规划将布吉李朗片区及平湖作为组团的物流核心区规划将布吉6、李朗片区及平湖作为组团的物流核心区规划将布吉李朗片区及平湖作为组团的物流核心区，主要发展国际物流、货运枢纽、仓储配送、专业市场等物流产业，成为组团的发展动力中心。布吉规划建设成为毗邻深圳特区中心区，以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心区域综合交通枢纽和区域商贸次中心区域综合交通枢纽和区域商贸次中心区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。城市。城市。城市。布吉未来规划（一）布吉未来规划（一）组组 团团功能定位功能定位发展概况发展概况老圩组团老圩组团(含布吉村、水径村、老圩村及罗岗工业区)以发展商贸和房地产为主是布吉商贸7、金融中心、商贸中心，房地产供销旺盛，发达的第三产业使得老圩组团在“五个组团”中异常醒目。沙湾组团沙湾组团(含南岭村、沙塘布村、樟树布村、吉厦村、厦村)以发展旅游业、商贸业为主属于深圳主要水源深圳水库保护区，已开发布吉首个旅游业，拥有“求水山公园”李朗组团李朗组团(含上李朗、下李朗、甘坑村)以发展物流、仓储业为主，大型工业、商业为补充已定位为“家电产业集聚基”坂雪岗组团坂雪岗组团(含坂田、岗头、雪象村)以发展大工业为主，适当建设相关配套生活、商业设施高新技术产业为主的一个大工业基地新中心区组团新中心区组团(含镇政府大楼、市政广场一带)是全镇的政治、文化是全镇的政治、文化是全镇的政治、文化是全镇的8、政治、文化中心，以此带动第三中心，以此带动第三中心，以此带动第三中心，以此带动第三产业的发展产业的发展产业的发展产业的发展将成为国内一大型的油画基地，成为旅游景点和精神文明的新亮点布吉未来规划（二）布吉未来规划（二）深圳市城市总体规划（深圳市城市总体规划（19962010）、深圳市龙岗次区域规划深圳市龙岗次区域规划规划：规划：布吉中心片区布吉中心片区 区位范围：东北至新布龙路，南至深惠路，西至广深铁路所围合的城市用地，总用 地面积154.95公顷。功能定位：布吉镇行政办公、金融商业及文化娱乐中心，是布吉镇最重要部分和核布吉镇行政办公、金融商业及文化娱乐中心，是布吉镇最重要部分和核 心区，是布吉9、镇重要的物质仓储基地。心区，是布吉镇重要的物质仓储基地。布吉中心片区规划（三）布吉中心片区规划（三）布吉卫星新城的发展目标布吉卫星新城的发展目标：将布吉建设成为毗邻深圳特区，以先进工业和高新技术产业为支撑，第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化卫星新城。布吉卫星新城产业调整主要是布吉卫星新城产业调整主要是：引导布吉商贸业从自给型向大规模、上档次、强辐射能力的区级商贸中心层次转变；以传统加工业为核心的第二产业向先进工业和高新技术产业为主导的现代工业转型。未来的布吉，将以城市化为契机，突破空间，力求创新，赢得更大发展。加强加强加强加强经济结构的调整，实行内外资并举，科学规划产业带，重点发展资金、10、技术密集型高经济结构的调整，实行内外资并举，科学规划产业带，重点发展资金、技术密集型高经济结构的调整，实行内外资并举，科学规划产业带，重点发展资金、技术密集型高经济结构的调整，实行内外资并举，科学规划产业带，重点发展资金、技术密集型高新技术产品，努力打造布吉家电制造基地；围绕新技术产品，努力打造布吉家电制造基地；围绕新技术产品，努力打造布吉家电制造基地；围绕新技术产品，努力打造布吉家电制造基地；围绕CEPACEPACEPACEPA实施、粤港澳合作，在发展进出实施、粤港澳合作，在发展进出实施、粤港澳合作，在发展进出实施、粤港澳合作，在发展进出口货物中转、超市配送、大型仓储等现代物流业上做大文章，11、大力发展物流业口货物中转、超市配送、大型仓储等现代物流业上做大文章，大力发展物流业口货物中转、超市配送、大型仓储等现代物流业上做大文章，大力发展物流业口货物中转、超市配送、大型仓储等现代物流业上做大文章，大力发展物流业；以大芬油画产业为“龙头”，做大文化产业，实现“经济布吉、文化布吉、法治布吉、生态布吉”目标。布吉未来发展规划布吉未来发展规划布吉经济环境和未来规划分析布吉商务办公物业市场调查项目地块分析和市场可行性分析项目初步定位建议布吉商务写字楼市场概况布吉商务写字楼市场概况吉信大吉信大厦厦布吉中布吉中心广场心广场百盛大厦百盛大厦布吉街道商业写字楼物业较少，除瑞龙宾馆、百盛大厦外其它均为商住12、混用物业，布吉街道商业写字楼物业较少，除瑞龙宾馆、百盛大厦外其它均为商住混用物业，没有上档次、上规模的纯写字楼。没有上档次、上规模的纯写字楼。瑞龙宾瑞龙宾馆馆布吉办公物业入驻企业状况布吉办公物业入驻企业状况物业名称物业名称代表企业代表企业租金情况租金情况百盛大厦百盛大厦深圳野马广告公司中国人寿有限公司布吉分部布吉街道有线电视台湛江一建有限公司吉达投资公司吉能实业公司30-45元/平米/月瑞龙宾馆瑞龙宾馆深圳市圣达信息科技有限公司 深圳市伟鹏电机有限公司 约25-30元/平米/月布吉中心广场布吉中心广场中信实业银行布吉支行约20-25元/平米/月吉信大厦吉信大厦深圳名艺服饰有限公司 中国工商银行13、布吉支行深圳市裕乐旅行社有限公司 深圳市韦思域实业有限公司 LPS清洁剂贸易公司约25-28元/平米/月布吉商务物业客户构成及特点布吉商务物业客户构成及特点写字楼主要客户为创业型的小规模企业；写字楼主要客户为创业型的小规模企业；公司类型主要以服装、纺织品贸易和电子公司类型主要以服装、纺织品贸易和电子ITIT业为主；业为主；公司人数大多在公司人数大多在1010人以下；人以下；办公面积需求在办公面积需求在5050100100之间；之间；数据来源：深圳中原布吉商务物业调查表布吉商务物业特点布吉商务物业特点商业物业总面积较小；商业物业总面积较小；商业物业中纯写字楼面积少，多以商住两用物业居多；商业物业14、中纯写字楼面积少，多以商住两用物业居多；客户以中小企业为主，办公面积需求较小，多在客户以中小企业为主，办公面积需求较小，多在50-12050-120平米左右；平米左右；创业型企业多，住宅办公也能满足其需求；创业型企业多，住宅办公也能满足其需求；以贸易、网络技术、电子设备企业居多，同时也有少量大型企业驻以贸易、网络技术、电子设备企业居多，同时也有少量大型企业驻布吉办事处或分公司。布吉办事处或分公司。地块分析地块分析地地 块块 位位 置置本案本案布布公公龙龙路路深深路路惠惠地块位于布吉中心区，紧邻布吉镇政府，处于布吉镇的中心位置，属布吉街道的行政、商贸中心，地块周边四面临路，交通十分便捷。地块基本15、指标地块基本指标总用地面积总用地面积2835728357平方米平方米总建筑面积总建筑面积11300平方米其中写字楼建筑其中写字楼建筑面积面积约约4-54-5万平方万平方米米容积率容积率3.18建筑高度建筑高度100米中兴路退红线中兴路退红线1010米米,3,3号号44号路号路55号路退红线号路退红线8 8米米本地块本地块中 兴 路布吉街道办布吉街道办待建居住用地待建居住用地居住用地居住用地地地 块块 周周 边边 现现 状状东面的鸿景豪苑东面的鸿景豪苑南面为布吉街道办事处南面为布吉街道办事处北面的大世纪花园北面的大世纪花园北面的大世纪花园北面的大世纪花园地貌现状地貌现状地块现状综述：地块地势有起16、伏，中间高四周低，高差约5米左右，地块形状较方正；地块周边多为居民楼，布吉大世纪花园、布吉中心花园、鸿景豪苑、文景豪庭等均在其周边；地块紧邻布吉镇政府，地块周边整体形象非常好。地块周边配套现状地块周边配套现状商业配套商业配套沃尔玛、天虹、布吉中心花园沃尔玛、天虹、布吉中心花园大型商场大型商场银行银行工商银行、建筑银行、农业银工商银行、建筑银行、农业银行、发展银行行、发展银行邮局邮局布吉邮局布吉邮局医院医院布吉医院、南岭人民医院布吉医院、南岭人民医院酒店酒店凯利莱大洒店凯利莱大洒店健身健身布吉羽毛球馆布吉羽毛球馆公园公园布吉公园、石芽岭体育公园布吉公园、石芽岭体育公园地块地块SWOTSWOT分析17、分析S优势周边四面临路周边四面临路，出入方便；出入方便；主干道及地铁三号线布吉中心站出口近在咫尺，交通便捷；交通便捷；紧邻布吉街道办事处，有利于有利于提升整体形象；提升整体形象；处于布吉规划的行政、商贸中处于布吉规划的行政、商贸中心，前景良好心，前景良好；周边商贸办公配套齐全周边商贸办公配套齐全；O机会T威胁写字楼受经济发展及国家金融政策等因素影响非写字楼受经济发展及国家金融政策等因素影响非常大常大；深圳写字楼区域正随城市发展向西偏移；深圳写字楼区域正随城市发展向西偏移；片区整体形象使之对周边片区的吸纳能力有限片区整体形象使之对周边片区的吸纳能力有限；片区不属于传统写字楼办公区域，无法形成写字18、楼聚无法形成写字楼聚集效应集效应；片区主要以制造业企业为主，写字楼需求量较小；写字楼需求量较小；W劣势布吉作为深圳物流基地的规划，可能聚集大批商贸布吉作为深圳物流基地的规划，可能聚集大批商贸企业客户企业客户；政府对中小企业的政策支持可能孵化大批小企业；政府对中小企业的政策支持可能孵化大批小企业；地块核心竞争力分析地块核心竞争力分析地块所处区位为区域行政、商贸中心，地理位置得天独厚地块所处区位为区域行政、商贸中心，地理位置得天独厚；地块紧邻政府办公地，对项目形象提升有较大利好地块紧邻政府办公地，对项目形象提升有较大利好；地块交通条件好，便捷度高地块交通条件好，便捷度高；周边商务配套完善；周边商务19、配套完善；地块的先天条件具备建写字楼的基本条件布吉潜在商务物业匡算的市场依据布吉潜在商务物业匡算的市场依据发达国家城市就业人口平均占有的商务办公面积为发达国家城市就业人口平均占有的商务办公面积为发达国家城市就业人口平均占有的商务办公面积为发达国家城市就业人口平均占有的商务办公面积为0.20.20.20.2平方米平方米平方米平方米/人。人。人。人。布吉总人口约120万，布吉2003年的三大产业比例是0.12%：69.77%：30.12%，估算第三产业（白领阶层）人口约36万左右（其中布吉坂田片区大型高科技产业就业人数约为10万人左右，从理论上应该扣除），按照人均按照人均按照人均按照人均0.20.20、20.20.2平方米计算，本片区商务办公需求量仅为平方米计算，本片区商务办公需求量仅为平方米计算，本片区商务办公需求量仅为平方米计算，本片区商务办公需求量仅为5 5 5 5万平米左右万平米左右万平米左右万平米左右（此数据仅具来理论参考价值）。其计算过程为（此数据仅具来理论参考价值）。其计算过程为（此数据仅具来理论参考价值）。其计算过程为（此数据仅具来理论参考价值）。其计算过程为（36-1036-1036-1036-10）0.2=5.20.2=5.20.2=5.20.2=5.2万平米万平米万平米万平米布吉虽有2000多家企业，但主要以第二产业即加工制造业为主，需要的办公空间多为厂房，但主要以第二21、产业即加工制造业为主，需要的办公空间多为厂房，但主要以第二产业即加工制造业为主，需要的办公空间多为厂房，但主要以第二产业即加工制造业为主，需要的办公空间多为厂房，而从现有写字楼的企业入驻情况来看，也多以小型贸易企业为主，因而商务办公需求量较小。而从现有写字楼的企业入驻情况来看，也多以小型贸易企业为主，因而商务办公需求量较小。而从现有写字楼的企业入驻情况来看，也多以小型贸易企业为主，因而商务办公需求量较小。而从现有写字楼的企业入驻情况来看，也多以小型贸易企业为主，因而商务办公需求量较小。潜在商务办公市场需求量分析潜在商务办公市场需求量分析 从市场分析和理论估算得出，未来1-2年内布吉的商务办公需22、求量应该在2 23 3万平米左右万平米左右（扣除现有写字楼约2万平米的存量）由此可见，布吉片区商务市场需求较小，本案由此可见，布吉片区商务市场需求较小，本案由此可见，布吉片区商务市场需求较小，本案由此可见，布吉片区商务市场需求较小，本案4-4-4-4-5 5 5 5万平米的纯写字楼物业面积消化难度较大。万平米的纯写字楼物业面积消化难度较大。万平米的纯写字楼物业面积消化难度较大。万平米的纯写字楼物业面积消化难度较大。项目初步发展方向建议项目初步发展方向建议如何在不突破产权限制的条件下实现地块价值最大化？能否从写字楼市场需求量有限的区域市场中寻找一个突破口？寻求两者的平衡成为我们思考的原点物物 业23、业 定定 位位商务公寓式写字楼商务公寓式写字楼商务公寓写字楼是介于写字楼与住宅之间的一种创新产品商务公寓写字楼是介于写字楼与住宅之间的一种创新产品主要为中小规模企业提供办公场地，强调商务办公功能，不排斥其主要为中小规模企业提供办公场地，强调商务办公功能，不排斥其居住功能居住功能 市场潜在需求与地块价值最大化的平衡选择市场潜在需求与地块价值最大化的平衡选择商务公寓写字楼特点商务公寓写字楼特点既有写字楼的形象、配套，也有高档住宅的功能，可以实现24小时灵活办公，但以纯商务但以纯商务但以纯商务但以纯商务使用为导向；使用为导向；使用为导向；使用为导向；可以进行工商注册，商务配套优良可以进行工商注册，商24、务配套优良可以进行工商注册，商务配套优良可以进行工商注册，商务配套优良 ；商务公寓写字楼空间自由组合度高；商务公寓写字楼空间自由组合度高；商务公寓写字楼空间自由组合度高；商务公寓写字楼空间自由组合度高；相对专业性写字楼而言，公寓写字楼面积较小，一般在公寓写字楼面积较小，一般在公寓写字楼面积较小，一般在公寓写字楼面积较小，一般在30303030多至多至多至多至120120120120多平方米之间，因此总多平方米之间，因此总多平方米之间，因此总多平方米之间，因此总售（租）价不高售（租）价不高售（租）价不高售（租）价不高；低廉的物管费低廉的物管费低廉的物管费低廉的物管费：目前专业性写字楼物管费大都在25、每平方米20元30多元，而公寓写字楼则多在10元/平米左右甚至仅为5元/平米；拥有优越的地段和交通条件；拥有优越的地段和交通条件；拥有优越的地段和交通条件；拥有优越的地段和交通条件；客客 户户 定定 位位布吉本地中小企业及投资客布吉本地中小企业及投资客客户区域特征客户区域特征 以布吉本地区域的中小型创业型企业为主以布吉本地区域的中小型创业型企业为主以布吉本地区域的中小型创业型企业为主以布吉本地区域的中小型创业型企业为主 创业初期缺乏资金，同时企业性质和规模也不需要大面积工作间，临近商贸区，交通便利的商务公寓是这类客户的首选。同时也涵盖少量罗湖一带与布吉制造业关联性较强的企业同时也涵盖少量罗湖一26、带与布吉制造业关联性较强的企业同时也涵盖少量罗湖一带与布吉制造业关联性较强的企业同时也涵盖少量罗湖一带与布吉制造业关联性较强的企业 多为广告设计、软件制作、网络信息技术等公司，因市区写字楼成本高，而且与布吉制造业企业关联度高，故欲到布吉办公。少量投资客少量投资客少量投资客少量投资客 看重商务公寓比一般住宅投资产品较高的投资价值，以及在本区域的稀缺性选择此产品。客户行业特征客户行业特征以贸易行业企业为主，同时包括网站经营、电子技术等以贸易行业企业为主，同时包括网站经营、电子技术等以贸易行业企业为主，同时包括网站经营、电子技术等以贸易行业企业为主，同时包括网站经营、电子技术等ITIT企企企企为，和27、广告设计、旅行社等服务型企业。为，和广告设计、旅行社等服务型企业。为，和广告设计、旅行社等服务型企业。为，和广告设计、旅行社等服务型企业。规划中的布吉将是深圳重要的物流基地，必然吸引或诞生一批与之相关联的贸易企业在此区域落户；网站经营等IT类企业及广告设计、旅行社等服务型企业对写字楼形象要求不高，但对配套有较高要求，且处于企业初创阶段，对写字楼租金/价格较敏感，本项目可以填补此类需求空白。户户 型型 定定 位位最小划分单位面积在最小划分单位面积在5050100100之间；之间；但各单位之间可自由组合。但各单位之间可自由组合。商务公寓写字楼案例商务公寓写字楼案例求是大厦求是大厦空中花园空中花园求28、是大厦求是大厦位于福田区竹子林，深南大道北侧，属车公庙商圈的范围福田区竹子林，深南大道北侧，属车公庙商圈的范围。项目总建面总建面43,00043,000多平米，楼高多平米，楼高3131层层。大厦东座为香港查氏集团投资之服务式公寓(Serviced Apartments)，西座为商务公寓西座为商务公寓(Office Apartments)(Office Apartments)。大厦采用开放式设计理念，大板结构、平层大厦采用开放式设计理念，大板结构、平层“可移动式可移动式”洗手间，使洗手间，使28652865平米的基本单平米的基本单位，可自由演绎成位，可自由演绎成100 300100 300平米的智慧商务空间，入驻企业以平米的智慧商务空间，入驻企业以 ITIT、电子设备、进出口贸、电子设备、进出口贸易、律师事务所类公司为主易、律师事务所类公司为主求是大厦是深圳市政府批出的首批以“商务公寓”分类的物业类型，也是深南大道上唯一拥有70年完整产权的商务公寓。