1、海关保税物流中心商务写字楼建设项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月62可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第1章总 论31.1.项目背景31.2.项目概况41.3.研究结论及建议6第2章项目建设的必要性82.1.项目背景82.2.项目建设的必要性10第3章市2、场分析153.1.xx市社会经济状况153.2.xx区社会经济发展状况173.3.xxxx物流园区市场分析203.4.项目房地产市场分析22第4章建设内容及建设规模254.1.建设内容254.2.建筑规模25第5章区域位置及建设条件265.1.项目选址265.2.自然条件275.3.建设条件28第6章工程技术方案296.1.总平面布局296.2.建筑与结构316.3.结排水工程336.4.供配电工程356.5.弱电工程366.6.消防386.7.暖通空调38第7章环境保护及节能407.1.环境保护407.2.节能41第8章物业管理458.1.物业管理计划458.2.机构设置45第9章实施进度计3、划469.1.建设工期469.2.项目实施进度错误!未定义书签。9.3.施工项目管理47第10章项目招投标4910.1.招标范围4910.2.招标组织形式5010.3.招标方式5010.4.招标公告发布50第11章投资估算与资金筹措5011.1.投资估算5011.2.估算依据5011.3.资金筹措52第12章经济评价5312.1.营业收入及营业税金估算5312.2.总成本费用估算5312.3.财务效益分析5312.4.风险分析5312.5.经济评价结论54总 论1.1. 项目背景1、项目名称xxxx海关保税物流中心商务写字楼建设项目2、承办单位概况单位名称：xxxx海关保税物流投资建设有限公司4、单位类型：有限责任公司（国有独资）单位性质：企业法人单位地点：xx市xx区单位法人：xx单位概况：xxxx海关保税物流投资建设有限公司成立于2005年7月，注册资本人民币2000万元，主要从事保税物流园的建设和招商引资，房地产投资开发等。 3、编制依据xx市xx海关保税物流中心一期用地修建性详细规划图；xx市规划管理局局长办公室会议纪要关于xx海关保税物流中心规划建设问题长规纪200789号；湖南省建筑设计院xxxx海关保税物流中心商务写字楼方案设计；xx规划管理局xxxx海关保税物流中心商务写字楼建筑设计方案咨询会会议纪要长规纪2007109；国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济5、评价方法与参数（第三版）；xxxx海关保税物流投资建设有限公司企业法人营业执照；工业与民用建筑可行性研究深度要求；建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法；投资项目可行性研究指南（中国国际工程咨询公司编著）；其它有关专业设计规范。4、研究范围本项目申请报告的研究范围如下：项目建设背景、项目建设的必要性、市场分析、建设规模及建设方案、建设条件与场地布局、主要工程技术方案、环境保护、投资估算和资金筹措、财务效益与综合效益、项目招投表、可行性研究结论与建议。1.2. 项目概况1、项目建设的必要性（1）为响应国家物流产业振兴规划政策的需要；（2）为促进物流行业发展的需要；（3）为应对经济全6、球化的需要；（4）为改善城市基础建设的需要；（5）为促进区域经济发展的需要。2、拟建地点项目选址于xx市xx区芙蓉北路与青竹湖大道交汇处的西北角，xxxx海关保税物流中心办公楼东侧，占地总面积约50亩。项目区域拥有的公路、铁路、水运和航空的立体交通网络，以及周边的外商城、青竹湖畔小区、青竹湖外国语学校、xx保税物流中心、xx区物流工业园、高尔夫球场、绿城青竹园、天景名园、湖南省科教科院、湘雅医院分院等项目的入驻，为该项目的建设与发展提供了得天独厚的条件。3、建设规模与内容项目总占地面积 平方米，规划总建设面积 平方米，其中：地上建筑面积 平方米（包括商务楼建筑面积 平方米、写字楼建筑面积 平方7、米）、地下室及人防建筑面积 平方米、项目容积率为 ，绿化率 ，总停车位 个，其中底面停车位 个、地下停车车位 个。4、主要建设条件项目选址于xx市xx区芙蓉北路与青竹湖大道交汇处的西北角，该区域地理条件较好，交通发达；项目周边水、电供应充足；工程建设所需材料均可在城区内及周边购买。项目建设条件较好。5、投资估算及效益经估算，该项目总投资 万元。资金来源：申请国家财政拨款 万元，自筹资金 万元。6、建设进度本项目计划从2007年12月开始到2009年11月全部工程完工，总建设周期为2年。7、主要技术经济指标序号项 目单 位指 标1项目总占地地面积m22项目总建筑面积m22.1地上建筑面积m22.8、1.1商务楼m22.1.2写字楼m22.2地下室及人防建筑面积m23建设期4总投资4.1固定资产4.2流动资产5项目投资财务内部收益率6项目投资回收期7借贷偿还期8投资利润率9投资利税率10资本金财务内部收益率11资本金投资回收期12绿化用地面积m213绿地率%14建筑密度%1.3. 研究结论及建议 1、研究结论 （1）项目的建设符合xx市总体规划（20012020）的要求，而且项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改进。 （2）项目建设有利于促进湖南省、xx市物流业的发展，具有提高城市综合竞争力、拉动区域经济良性循环的功能。 （3）项目功能设计与xx保税物9、流中心、xx区物流工业园、高尔夫球场等建设项目配套，将成功推动区域产业的快速发展，有利于项目区域的招商引资。 （4）项目利用成形的水、电、交通、通讯、信息网络等基础设施，符合区域经济的整体规划，有利于xx区的城市建设和经济发展。 （5）项目可有效地盘活当地的土地资源，促进地区商务经济的发展，对于提高人们的生活质量有着非常重要的作用。 （6）项目建设总投资估算为 万元，经测算，所得税后项目财务内部收益率 ，所得税后项目投资回收期为 年，才财务上可行。 （7）从项目的敏感性分析计算来看，项目具有一定的抗风险能力。2、建议 （1）工程质量是项目生命线，建设单位应严格控制好工程的发包与材料采购，通过公10、平竞争、择优选取的招投标形式选择合格的施工单位和材料厂商，确保施工质量和工程进度。 （2）资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。 综上所述，本项目是可行的，但项目建设单位应加强开发建设过程中的成本与质量控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。第2章 项目建设的必要性2.1. 项目背景1、xxxx区简况xx市xx区位于“楚汉名城”xx市的北部，辖xx市经济开发区管委会（正县级），洪山管理局（副县级）、青竹湖生态（科技）产业园（副县级）、xx保税物流园、12个街道办事处和2个镇，面积188平方公里，人口42万，是xx市面积11、最大、人口最多的城区。 xx区区位得天独厚，拥有完善的水陆空立体交通网络。湘江一桥、二桥和长石铁路桥飞架湘江两岸，霞凝深水港码头通江达海，京广铁路、京珠高速贯穿南北，长石铁路横卧东西，319国道、长湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道与一、二、三环线纵横相连，长永高速、四方大道直通黄花国际机场，构成一幅四通八达的经纬图轴。xx区人文荟萃，集山、水、园林、寺庙于一体，环境优雅，风景秀丽，旅游资源丰富，娱乐设施齐全。这里有香火缭绕的古xx寺，环境优雅的烈士公园，革命故地清水塘，闻名中外的“西汉文明”，风光旖旎的月湖水上公园，还有中南地区最大的“世界之窗”、“海底世界”，国际标准的青竹湖高尔夫球场，气势恢宏12、的国际影视会展中心等。 xx区发展前景广阔，可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，是xx市最有发展潜力、最具发展空间的城区。随着区委、区政府“紧紧扣住以人为本，倾力提升城区价值，培育壮大服务经济，全面构建和谐社会”发展战略的实施，这里正成为一块亮点纷呈、人气飙升、商机无限的投资热土。以城区道路拓改、棚户区改造、房地产开发为重点的城市建设高潮迭起，以松桂园、中山亭、四方坪为代表的中心商务区日益繁荣，以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、新火车北站为依托的保税物流园区、青竹湖外商城建设全面启动，带动着工商业发展和城建开发的全面提速，吸引了麦德龙、普尔斯马特、新一佳、华银旺和等大批国内外知名企业安营扎寨13、。2、xxxx经济开发区概况xxxx经济开发区是湖南省人民政府批准的十大重点省级开发区之一，xx市物流产业唯一核心园区，国务院批准的xx市总体规划近期重点开发区，同时还是湖南省唯一集水运、公路、空运、铁路、管道五元化网络交通优势于一体的开发园区。xxxx经济开发区地处xx市xx区北部，总规划面积34.96平方公里，四至范围为：南起捞刀河，北至沙河，西临湘江，东至中青路。在产业布局上，形成了以xx物流中心为经济引擎的“一主、三次”的发展格局。“一主”，即核心区，以开发区xx组团为核心，主要发展物流产业，同时布置功能齐全的物流服务设施。“三次”，指开发区高岭组团、鹅秀组团和配套的青竹湖组团，其中高14、岭组团重点发展物流商贸业，形成大型综合性物流贸易和工业基地；鹅秀组团重点发展房地产和商贸业；青竹湖组团重点发展物流会展、旅游休闲等配套产业。在产业发展上，以物流产业为主导，带动相关商贸、大运量工业、房地产业共同发展。开发区自成立以来，公共基础设施配套逐步完善，累计完成投资40亿元，其中有xx新港、xxxx海关保税物流中心、xx铁路新北站等三个为全市、全省提供生产性服务的公共基础设施项目。xx新港是交通部确定的全国28个内河主枢纽港口之一，设计港口年吞吐量2000万吨，其中集装箱56万标箱，件杂重件货物490万吨，建筑材料30万吨，建设货运泊位14个，其中千吨级泊位13个，用地面积75公顷，总投15、资8.7亿元，现已完成一、二期工程投资4.6亿元。xxxx海关保税物流中心是湖南省人民政府决策、报国家海关总署审批的中南地区第一家保税物流中心，规划用地面积100公顷，总投资10亿元。 为了完善xx海关保税物流中心内企业提供更好的商品展示和交易平台，完善物流中心的服务功能，带动xx区招商引资进程，xxxx海关保税物流中心商务写字楼作为xxxx海关保税物流中心的配套项目，其建设具有重要意义。本项目建设的内容主要为商务写字楼，项目的建设将进一步完善物流中心的配套服务功能，带动xx海关保税物流中心商务、办公、旅游、餐饮、住宿、广告、通讯、交通灯杆相关产业的发展，促进区域经济的繁荣。2.2. 项目建设16、的必要性1、为响应国家物流产业振兴规划政策的需要 2009年2月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过物流业调整振兴规划，物流业正式跻身“十大产业振兴规划”。作为服务业的重要分支，物流业与此前提出振兴规划的九大产业有着密切的联系，有人把它称为“国民经济的血脉”。2008年，金融危机以来，在上游制造企业运量萎缩和运输成本提升的双重压力下，目前已有超过四成的物流企业利润下降，甚至亏损，部分地区中小物流企业开始退出物流市场。与这些小企业相比，大型物流公司的日子也不好过，业务的大量萎缩，让许多公司不得不将企业的目标定为略亏就是盈利。因此，有业内人士表示，2009年，有可能是中国17、物流业发展30年来最为困难的一年。物流业调整振兴规划亮点主要是一条主线建立现代物流体系和五个要点扩大物流市场需求、支持物流企业发展、优化基础设施布局、加强行业基础工作、改善物流政策环境。正是在这种大背景下，xx市委市政府提出要充分发挥省会城市的优势，把xx建设成为大物流、大配送的中心，为建设物流中心提供了良好的政策和服务环境。xxxx海关保税物流中心作为xx物流区的核心区，按B型保税物流中心的运作模式进行建设，实现保税仓储、国际物流配送、进出口贸易和转口贸易等多项功能，成为中部地区重要的国际物流转换枢纽、连接国内国外两个市场的物流集结点，它的建设是xx乃至中南地区对外开发的重要标志，对于提高企18、业资本运营效率、拉动区域经济快速发展、实现中部崛起有重要的战略意义。为了为物流中心区内企业提供更好的商务、办公、住宿以及商品展示和交易平台等配套服务功能，进一步完善中心的基础配套设施，改善投资环境，带动xx区招商引资进程，促进区域经济的发展，在xxxx海关保税物流中心建设商务写字楼显得十分必要。2、为促进物流行业发展的需要xx是全国十大物流配送中心试点城市，以湖南省及中部地区为重点，规划建立面向全国、连接世界的开放型市场网络体系，构筑中部地区的物流航母。xx物流保税中心是中南地区第一加（B型）保税物流中心，也将是中南地区最大的现代保税物流中心，随着xx物流工业园等项目的建设，必将引进一批具有优19、质产品的生产企业在此落户，设立供销窗口，推广优质产品，展示企业品牌，享受园区内优惠政策。商品展示在促进经贸交流和扩大出口等方面有着及其重要的作用，其专业化、市场化、国际化水平越来越高，参展企业和规模也越来越大。由此，为保税物流中心建立配套的商务服务中心显得尤为重要。项目充分利用区域内已形成的水、电、交通、通讯、网络等基础设施，在保税物流中心周边建设商务写字楼，为保税区提供商品展示和交易场所、商务写字楼、生态酒店、休闲娱乐中心、会所、商场、超市等办公及生活配套设施，为入园企业的招商、外事接待等提供高品位的服务、为进一步提升xx海关保税物流中心的整体服务功能，完善其基础配套设施建设，增强城市的影响20、力和拉动力，xxxx海关保税物流中心商务写字楼的建设是十分必要的。3、为应对经济全球化的需要在世界经济全球化趋势日益明显的今天，全球性的企业并购浪潮正推动着国际贸易加速向全球化方向发展，并带动了世界各国物流企业的联合、兼并与重组，大型跨国物流企业的出现，加速了物流产业与网络信息技术的结合，使物流产业的业态发生了革命性的变化。我国自加入WTO以后，服务业市场准入扩大，使国内物流产业融入全球性的物流产业国际化、大型化和信息化的浪潮中，并对国内贸易及生产布局产生深远影响，从而加速我国参与国际分工与经济全球化的进程，为物流产业的发展提供持续扩张的市场空间。本项目建成后，将引进先进的经营理念和管理水平，21、合理规划，充分利用现有资源优势，整合服务功能，提高服务质量，为将xxxx海关保税物流中心打造成国内国际一流的物流服务中心起到积极作用，以适应经济全球化对我国物流业的客观要求。4、为改善城市基础建设的需要xx市是我省政治、经济、文化和科技中心。根据长株潭城市群区域规划，到2020年，我省将把长、株、潭三个城市建设成为一个750万人口的大城市群，到2050年，人口要超过1000万人，届时我省也将拥有一个规模足以与现代一流大城市媲美的城市群，从而增强我省经济的核心竞争力。按照长株潭城市群区域规划的设计，未来长株潭城市群，将形成省域中心城市群、区域次中心城市、重点镇和一般建制镇的4级结构。其中长株潭城22、市群核心地区为省域中心城市群，由xx、株洲和湘潭3市城区以及xx县城区、望城县城区、湘潭县城区和株洲县城区以及若干小城镇组成，承担省域中心城市的功能；韶山、浏阳、宁乡、醴陵、湘乡、攸县、茶陵、炎陵等8个城区，是省域中心以外，具有县和县级以上地域范围意义的区域次中心城市，梨等47个镇为重点镇，另外的85个镇为一般建制镇。长株潭城市群的核心城区建成后，将达到4500平方公里，将形成3个功能区，分别是北核功能区、东南副核功能区、西南副核功能区。这3个功能区将成为湖南经济发展的核心增长极、高新技术产业集聚区和现代化、生态化的网状城市群，共同搭建起长株潭现代大城市群的坚实载体，并带动湖南经济的蓬勃兴起和23、昌盛繁荣。xx物流区就是在长株潭一体化背景下产生的，在规划布局上也可以概况为“一主、一次、三组团”的结构。“一主”即核心区xx组团，规模两万人、10.87平方公里，以发展仓储、加工、配送、包装、信息、服务等现代物流于一体的第三方物流产业为主，同时布置功能齐全的物流服务设施。“一次”即高岭物流商贸中心，重点发展物流商贸业，形成为核心区服务的大型综合性物流贸易基地。“三组团”是指丁字、鹅秀、青竹湖三个组团、其中丁字组团重点发展加工工业和大运量工业；鹅秀组团重点发展生活居住、商贸、办公、旅游等多功能相结合的现代服务产业；青竹湖组团重点发展会议、会展、洽谈、居住、旅游、酒店业。本项目的建设将带动区域内24、房地产、交通、旅游、休闲、购物等城市基础设施的建设，这对于美化城市环境、增加城市功能均具有现实意义。5、为促进区域经济发展的需要世界经济全球化，扩大了各国市场的对外开放、国际资本和国际产业向中国梯次转移，这些都为我们提供了良好的发展机遇。要实现经济的发展和振兴，就必须构筑外向型经济平台，培育、营造外向型经济载体。xx保税物流中心的建设是xx乃至全省和中南地区对外开放的重要标志，是树立开放的窗口形象，扩大招商引资成果的有效载体。有研究显示，湖南省每单位GDP产出需要1.89个单位的物流额作为支持。北城是xx大物流的迅速崛起，必将对xx建设区域性中心城市和提速湖南经济产生重大的战略影响。北xx物流25、业发展，必将填补湖南经济发展链条的空白，促进大工业集中和内外贸易的发展，使xxxx乃至湖南的发展空间进一步扩大，也将为xx城市发展提供新的利润源泉。随着xx市的发展壮大，商贸流通业务急剧增加，这也势必为xx区大进大出型物流通业和加工制造业开辟广阔市场。项目建成后，可以在xx海关保税物流中心为湖南特别是长株潭三地企业提供便捷服务的同时，提供更为有效的商品展示与交易等服务平台。项目将在科学规划、精心设计、合理布局的基础上，通过进一步完善项目区域内道路、给排水官网、燃气管网以及供电和通讯等基础设施和商务写字楼、生态酒店、休闲娱乐中心、会所、商场、超市等配套设施，通过完善的投资环境和各种政策优势，吸引26、更多的企业入驻。项目的建设，可以促进企业间的联合与协作，加快企业技术创新步伐、发挥品牌效应、形成规模优势、增强企业的抗风险能力，提高产业的市场竞争力、促进区域经济发展。第3章 市场分析3.1. xx市社会经济状况xx市位于湖南省东部偏北, 湘江下游和长浏盆地西缘。东邻江西省宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市。东西长约230公里，南北宽约88公里。全市土地面积11819.5平方公里，其中城区面积556平方公里。人口646.5万(2006),其中市区人口220万。地域呈东西向长条形状，地貌北、西、南缘为山地，东南丘陵为主，东北以岗地为主；山地、丘陵、岗地、27、平原大体各占四分之一。土壤以板页岩风化物为主，夹有红土、砂砾岩等土壤。位于浏阳境内的大围山七星岭海拔1607.9米，为辖区最高处；岳麓山的云麓峰海拔300.8米，为城区最高点。xx属亚热带季风性湿润气候，四季分明。春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春湿多变，夏秋多睛，严冬期短，暑热期长。全年无霜期约275天，年平均气温16.817.2，年平均总降水量1422.4毫米。水资源以地表水为主，水源充足，年均地表径流量达808亿立方米。 除了湘江外，还有汇入湘江的支流有15条，主要有浏阳河、捞刀河、靳江和沩水。最大的水库为宁乡境内的黄材水库和浏阳境内的朱树桥水库。湘江为xx最重要的河流，由南向北贯穿全境，境28、内长度约75公里。湘江也南北贯穿了xx城区，把城市分为河东和河西两大部分。河东以商业经济为主，河西以文化教育为主。2001年10月10日市政府驻地由河东藩正街迁至河西观沙岭，力在发展河西的经济以平衡xx两岸。xx是湖南省“一点一线”建设的核心城市，长株潭经济一体化的核心城市，主城区与株洲、湘潭相距均不足20公里。xx正在加速创建“一小时经济圈”，同时xx也加入了武汉经济协作区，与各个中部城市进行经济合作。湖南也加入了广东的“泛珠三角”，接受广东的经济辐射。xx的高等教育比较发达，拥有4所211工程“重点大学”即国防科学技术大学、中南大学、湖南大学和湖南师范大学，有3所进入985工程，数量上与上29、海和西安并列第二。国防科技大学是最好的军事院校之一，在计算机领域十分突出。中南大学在材料、机械、冶金、医学和桥梁隧道工程等领域研究占有重要地位。xx最重要的景点是：岳麓山及其附属景点、岳麓书院、天心阁、湖南省博物馆（马王堆汉墓出土文物等）、湖南第一师范、刘少奇故居等。 文化古迹：岳麓书院、马王堆汉墓、xx寺、古麓山寺、云麓宫、天心阁、北津城遗址、xx窑遗址、走马楼简牍、白沙古井、禹王碑、陶公庙、浏阳文庙。风景区：岳麓山、橘子洲、世界之窗、湘江风光带、植物园以及山鹰潭度假村和石燕湖度假村，大围山国家森林公园、道吾山风景区、灰汤温泉和黑麋峰景区。2008年，全市实现地区总产值突破（GDP）300030、亿元大关。比上年增长15.1%。分产业看，第一产业实现增加值172.38亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值1567.41亿元，增长16.8%，其中工业实现增加值1311.27亿元，增长19.2%；第三产业实现增加值1261.19亿元，增长14.3%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.4、8.0、6.7个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为2.6%、53.0%、44.4%。按常住人口计算，人均GDP达45765元，同比增长14.0%。全年经济平稳运行，四个季度的GDP累计增幅分别为14.4%、14.8%、15.0%和15.1%。经济结构调整实现重大转变。与上年同期相比较，一、三产31、业比重分别降低0.6、6.6个百分点，二产业提高7.2个百分点。三次产业结构由上年的6.3：45.0：48.7调整为5.7：52.2：42.1。全部工业增加值占GDP比重为43.7%，比上年提高8.5个百分点。非公有制经济贡献增强。全市非公有制经济实现增加值1661.00亿元，占全市GDP的比重达55.3%。非国有经济固定资产投资1399.89亿元，增长30.4%，占全社会固定资产投资的比重达74.7%，占比比上年提高0.4个百分点。私营企业进出口总额为32.61亿元，增长49.4%，占全市进出口总额的比重为63.1%，提高9.5个百分点。 财政收入保持快速增长。全年地方财政收入342.21亿32、元，比上年增长30.4%，其中财政一般预算收入205.57亿元，增长17.8%。财政一般预算支出259.27亿元，增长18.8%。全年居民消费价格比上年上涨6.3%，上涨幅度提高0.4个百分点；商品零售价格上涨6.3%，上涨幅度提高1.8个百分点。城市居民消费价格上涨5.2%，上涨幅度提高0.3个百分点；城市商品零售价格上涨3.9%，上涨幅度提高1.6个百分点。原材料、燃料、动力购进价格比上年上涨12.0%。工业品出厂价格上涨9.3%。固定资产投资价格上涨9.9%。房屋销售价格上涨6.7%。土地交易价格上涨9.0%。房屋租赁价格上涨0.6%。物业管理价格上涨0.3%。3.2. xx区社会经济发33、展状况xx区位于“楚汉名城”xx市的北部，辖1个副县级洪山旅游区管理局、12个街道办事处和个镇，面积188平方公里，人口42万，是xx市面积最大、人口最多的城区。xx区区位得天独厚，拥有完善的水陆空立体交通网络。湘江一桥、二桥和长石铁路桥飞架湘江两岸，霞凝深水港码头通江达海，京广铁路、京珠高速贯穿南北，长石铁路横卧东西，319国道、长湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道与一、二、三环线纵横相连，长永高速、四方大道直通黄花国际机场，构成一幅四通八达的经纬图轴。 xx区人文荟萃，集山、水、园林、寺庙于一体，环境优雅，风景秀丽，旅游资源丰富，娱乐设施齐全。这里有香火缭绕的古xx寺，环境优雅的烈士公园，革命故34、地清水塘，闻名中外的“西汉文明”，风光旖旎的月湖水上公园，还有中南地区最大的“世界之窗”、“海底世界”，国际标准的青竹湖高尔夫球场，气势恢宏的国际影视会展中心等。xx区发展前景广阔，可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，是xx市最有发展潜力、最具发展空间的城区。随着区委、区政府“倾力拓展城区面积、精心营造商务中心、培育壮大支柱产业、全面提升xx形象”发展战略的实施，这里正成为一块亮点纷呈、人气飙升、商机无限的投资热土。以城区道路拓改、棚户区改造、房地产开发为重点的城市建设高潮迭起，渐渐隆起的高楼大厦，逐步完善的基础设施，使该区已呈现出现代化大都市的轮廓；以松桂园、中山亭、四方坪为代表的中心商35、务区日益繁荣，以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、新火车北站为依托的青竹湖外商城建设全面启动，带动着工商业发展和城建开发的全面提速，吸引了麦德龙、普尔斯马特、新一佳、华银旺和等大批国内外知名企业安营扎寨。xx区人文荟萃。楚汉名城从这里发祥，闻名 中外的西汉文明、香火缭绕的千年古刹xx寺、革命故地清水塘、影视明珠金鹰城等历史遗存和现代文明在这里交相辉映。xx区商机无限。在区委、区政府“倾力拓展城区面积、精心营造商务中心、培育壮大支柱产业、全面提升xx形象”发展战略指导下，xx区的城市化进程正以前所未有的步伐加速推进，商务中心强势成长，新兴产业活力迸发，全区呈现出如火如荼的发展态势。广阔的发展空间和一36、流的投资环境，吸引了麦德龙、家乐福、崇光百货、梅塞德斯奔驰等众多世界一流知名企业来区投资兴业，伴随着以霞凝深水港、湘江大道、月湖水上公园、金鹰文化城、芙蓉北路、四方新城、青竹湖外商城等为代表的42个重点工程的实施，xx区正凸现巨大的商机，成为xx新一轮的投资热点。2008年，全区实现地区生产总值 253.3亿元，增长15.5%，增速同比回落1.2个百分点。第一产业实现增加值4.2亿元，增长1.9%；第二产业实现增加值69.2亿元，增长12.9%，其中全部工业增加值为40.6亿元，增长18.5%；第三产业实现增加值179.9亿元，增长16.7%。经济结构不断优化。2008年三次产业结构比为1.737、：27.3：71。在GDP增幅中，第一、二、三次产业分别拉动0.03、3.36、12.11个百分点。三次产业的增长贡献率分别为0.3%、21.6%、78.1%。 财政收入快速增长。全年完成地方财政收入16.26亿元，比上年增长25；完成财政一般预算收入13.1亿元,比上年增长20%。地方财政收入保持高基数上的高增长，全年净增收入3.25亿元。区级财政总收入占GDP比重达6.4%，实现了质量和效益的同步提升。为民办实事目标全面完成。市委、市政府下达xx区的关系民生的省、市的27项为民办实事工程建设全面完成，其中有8项超额完成目标任务。在就业促进、扶贫解困、教育助学、社会保障、医疗卫生、百姓安居、38、道路畅通、环境治理等领域效果显著。居民收入增长较快。抽样调查资料显示，全年城市居民人均可支配收入18136元，比上年增加2198元，增长13.8 %。在城市居民家庭可支配收入中，人均工资性收入按从业人数计算同比上升13.3%；人均经营性收入按从业成员计算同比上升57.3%。城市居民人均消费性支出12923元，增加1291元，增长11 %，服务性消费支出3358元，增长15.4%。社会保障工作稳步发展。2008年全区城镇新增就业人员16882人；转移农村富余劳动力2025人；城镇零就业家庭实现动态就业援助100%：农村贫困家庭转移就业援助264户；新增就业培训1930人；城镇居民医保参保人数1039、3083人；城镇居民医保覆盖率达95%。3.3. xxxx物流园区市场分析国家物流产业振兴规划提到： 物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。为应对国际金融危机的影响，落实党中央、国务院保增长、扩内需、调结构的总体要求，促进物流业平稳较快发展，培育新的经济增长点，特制定本规划，作为物流产业综合性应对措施的行动方案。规划期为20092011年。进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条40、件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。物流业发展水平显著提高。一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的41、19.4%下降到2008年的18.3%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。物流基础设施条件逐步完善。交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。截至2008年底，全国铁路营业里程8.0万公里，高速公路通车里程6.03万公里，港口泊位3.64万个，其中沿海万吨级以上泊位1167个，拥有民用机场160个。物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。物流业发展环境明显好转。国家“十一五”规划纲要明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调42、机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。 但是，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养和43、物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。2008年下半年以来，随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深，物流业作为重要的服务产业也受到了严重冲击。物流市场需求急剧萎缩，运输和仓储等收费价格及利润大幅度下跌，一大批中小物流企业经营出现困难，提供运输、仓储等单一服务的传统物流企业受到严重冲击。整体来看，国际金融危机不但造成物流产业自身发展的剧烈波动，而且对其他产业的物流服务供给也产生了不利影响。物流产业振兴规划为xxxx物流园区提供了良好的市场前景。本项目作为xx海关保税物流中心配套服务设施，具有商务、办公功能，还可以为海关保税物流中心提供产品展示、推广、营销、交易等系列44、配套服务。项目利用其独特的区位优势，不但可以服务于xx海关保税物流中心内企业的商务需要，而且还可以带动xx旅游、餐饮、交通、服务等相关产业的发展，创造就业机会，在推动经济快速发展的同时，也调整了城市经济结构。3.4. 项目房地产市场分析xx作为中部大市之一，先天条件可谓相当优越，但在建国以后很长一段时间，xx逐渐放慢了前进的步伐。如今，伴随着市场经济的不断深入和现代化步伐的日益加快，城市化浪潮迅速席卷中华大地。借助中国腾飞的良好契机，xx凭借自身的很多优势厚积薄发，逐渐走出低谷。从xx城市发展来看，xx近几年发展有目共睹，不论是经济还是城市建设，都突飞猛进。近年来，xx各方因素稳定，经济发展稳45、健，2002-2007年GDP总量环比增长率均保持在15%以上，2007年GDP一举突破2000亿元，达到2190.3亿元；2007年xx城市居民人均可支配收入、消费性支出分别为16153元、12288元，在中部6省居首位，比中部排名第二的城市人均收入多出了1800余元；2007年城乡居民人均可支配收入增幅，超过居民消费价格指数（CPI）的上涨幅度10个百分点以上。2008年GDP突破了3000亿元大关，全年城市居民人均可支配收入18136元，比上年增加2198元，增长13.8 %。在城市居民家庭可支配收入中，人均工资性收入按从业人数计算同比上升13.3%；人均经营性收入按从业成员计算同比上升46、57.3%。城市居民人均消费性支出12923元，增加1291元，增长11 %，服务性消费支出3358元，增长15.4%。社会保障工作稳步发展。房地产市场方面，近年来xx房地产投资不断走强，尤其是住宅业发展较为迅速；产品品质升级，居住环境得到了很大的提升。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。从2002年到2005年的房地产投资来看，每年都保持一定的比例增长，2003-2005年间投资速度增长最快，三年增速均保持在40以上。由于受国家宏观调控政策的影响，2007年同比增速35.91，增长速度趋于健康合理的水平，但增幅也有109亿元，房地产投资额超过400亿元，创下近年来新高。其中，住宅投47、资和住房消费的不断增长，是推动xx市国民经济快速发展的重要动力。在房地产开发高位增长的同时，商品房供需基本平衡，销售面积稳步上升，价格持续上涨。2007年xx市商品房销售面积为894万平方米，供需比为1.05；销售价格由2006年的2991元/平米上升至3601元/平米。自2002年以来，外地品牌房地产开发商纷纷入驻星城，五个行政区全面开发，产品升级加速。在对市场进行分析总结的同时，从宏观层面、地域层面、供需层面、规划层面、城际比较和房价研究等六个方面对xx房地产市场发展进行展望。首先从整体大环境看，中国社会发展稳定，经济持续向好；第二，近年来，xx区域吸引力不断加强，经济愈发活跃；第三，市场48、需求呈现刚性，发展空间巨大，市场供应结构发生改变，中小户型将成主力，产品不断升级，由规模化走向精品化，且由于价格基数低，未来上涨空间大；第四，珠三角产业转移、中部崛起、“92”泛珠三角城市群等规划利好不断，促进行业发展；第五，从城际比较来看，xx在中部六省中，人均收入排第一，而房价收入比2005年为4.08，2006年为3.87，是中部六省最低。根据对深圳、武汉、昆明等典型房价迅速上升城市房地产相关指标的比较研究可以发现，房价上涨需要满足的驱动条件xx一一俱备。基于以上条件可以判断xx基于中部崛起的战略刺激，经济发展更加迅猛，地产价格洼地状况必将改变。xx的土地价格将持续上涨，房地产开发成本提49、高；xx的城市化水平不断加速、居住消费结构向着发展型、享受型升级，多方因素造成刚性需求，住宅市场规模期待攀升；xx政府以构建现代化大xx为目标，按照“东提南进、西拓北聚、长望融城、浏宁扩容”的构想，将来房地产开发范围将扩大，xx地产市场热点区域也将随之增多。总之，未来xx的房地产市场在大背景的影响下将会呈现处良好的发展势态。这为本项目的建成和发展提供了更多的市场机遇。第4章 建设内容及建设规模4.1. 建设内容xx市xx海关保税五路中心商务写字楼建设羡慕建设内容主要为：商务写字楼和项目配套的服务社会（如车库、停车场、广场、配电间、物业管理用房等）以及相应的道路、绿化、市政管网设施等。4.2. 50、建筑规模项目占地面积 平方米，规划总建筑面积 平方米，其中:地上建筑面积 平方米、地下室及人防建筑面积 平方米。项目地上建筑主要由商务写字楼组成，面积为 平方米。根据项目所处的地理位置及城市规划条件，项目规划容积率 ，建筑密度 ，绿化率 ，总停车位593个，其中地面停车位129个、地下停车位464个。第5章 区域位置及建设条件5.1. 项目选址该项目选址于xx市xx区芙蓉路与青竹湖大道交汇处的西北角，xxxx海关保税物流中心办公楼东侧，占地面积约50亩。随着xx实施“兴南拓北”的重大开发计划，以及xx火车货运站的北迁，北城芙蓉北路、湘江大道一期、黄兴北路、展览馆路、319国道xx城区路、湘江大51、道二期，特别是青竹湖大道、太阳山路的修建通车，建设区域路网不断完善，交通十分便利。而且随着周边的外商城、青竹湖畔小区、青竹湖外国语学校、xx保税物流中心、xx区物流工业园、高尔夫球场、绿城青竹园、天景名园、湖南省科教院、湘雅医院分院等项目的入驻，为该项目的建设与发展提供了得天独厚的条件。5.2. 自然条件1、气温年平均气温 17.2最冷月平均气温 4.7最热月平均气温 29.3极端最高气温 40.6极端最低气温 -11.32、降水量年平均降水量 1394.5mm月最大降水量 192.5mm3、湿度最冷月平均相对湿度 81%最热月平均相对湿度 75%4、最大积雪深度 20cm5、最大冻土深度 552、cm6、年雷暴日数 49.5d7、风冬季平均风速 2.7m/s30年一遇最大风速 23.7m/s最多风向及频率 七月 SW 2% 一月 NW 31%8、全年日照时数 1667.1小时9、xx地区地震烈度项目位于xx市xx区青竹湖生态科技（产业）园内，根据国家地震局、建设部2000年版中国地震动参数区划图，xx市地震烈度为6度。10、工程地质条件xx地域结构属于长衡丘陵盆地，以平岗为主，山丘兼而有之，呈弧形状态、背东朝西分布。拟建场地据初步勘察无不良地质现场，但目前尚未掌握详细的工程地质勘探工作，下一步应与相关部门接洽，尽快开展这一工作，以便为工程设计和建设提供可靠的地质资料。5.3. 建设条件53、 1、物料供应 项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可就近采购供应。 路面基层稳定土基层材料选用级配良好的砂性土，可根据需要就地取材。路面下垫基层采用石灰、砂子，可在就近购买。 2、基础设施城市给排水水管线均已敷设到场地附近，电源可以利用现有线路接入，各种建设基础设施比较完备，完全能满足项目建设的需要。 3、场地条件拟建的项目地势开阔，工程地质条件较好，需要拆迁的建筑物较少。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，但应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。第6章 工程技术方案6.1. 总平面布局1、设计原则（1）本项目建设必须遵守国家建设的有54、关法律、法规和方针政策，并适应xx市xx区社会经济发展状况，坚持因地制宜、经济适用的原则，做到坚固安全，管理方便，功能齐全，美观庄严。（2）应充分考虑本项目建筑的性质对周边环境的特殊要求，统一规划，合理布局，应做到建筑物各部分之间的有机结合，统筹兼顾，相互协调，同时充分利用原有的设施，厉行节约，避免浪费。（3）坚持科学态度，积极采用新技术、新材料，体现经济合理，技术先进、安全可靠。（4）合理规划建构筑物的间距，在满足节能、环保、防灾、防盗等国家颁布的安全规范、规程的前提下，尽量利用地形，节约用地，节省投资，加快工程建设进度。（5）道路系统和交通组织。合理布置xxxx海关物流保税中心的出入口、内55、部道路系统以及活动场所。（6）绿化系统布局。拟建商务写字楼绿化率应该符合xxxx区城市绿化的要求。（7）平面布置上严格按照消防的有关规定，做到有序、畅通、循环的消防通道，与相邻单位及建构筑物的间距必须满足消防的防火间距要求。（8）环保方面应注重生活污水和噪声的处理问题，做到生活污水排放与噪声处理均达到规定的标准。2、规划布局 本工程规划用地约4公顷，西侧为已建的综合办公楼；另外在用地东侧靠近芙蓉北路的位置还将规划一栋高层建筑。由此可见，本工程在总平面布置上，是针对整个用地内由3栋建筑组成的建筑群的总体设计。因此，在设计之初，便确定了“以本工程为切入点，全局考虑用地内建筑物的相互关系，提升空间环56、境品质”的规划原则。通过对现场情况的分析和研究，提出了以下的解决方案：首先，通过对不同空间、不同功能的归类和合并，将3栋建筑做“品”字型布置，而商务写字楼作为最重要的一个部分，靠近南向青竹湖大道设置，而其它2栋建筑则靠用地北向布置。商务写字楼平行于青竹大道，并退让其道路红线24.8米，北距保税区红线67.2米，西距保税物流中心办公楼24.2米。其次，根据上述的布局，在用地范围内形成了2个不同使用性质的广场空间：1、综合办公楼（已建）和商务写字楼在用地向西形成办公广场，这样就提高了综合办公楼前已形成的景观绿化广场的利用效率，将功能相近的两个建筑有机地、合理地联系在了一一起。2、利用商务写字楼的裙57、房部分和拟建建筑，在用地靠近芙蓉北路和青竹湖大道的交叉口处，形成一个商业广场，便于今后在此营造出良好的商业氛围。同时也体系出建筑对城市空间的尊重，减小了建筑物对城市道路交叉口的压迫感。 3、主要技术指标 规划主要技术指标见表6-1 序号项 目单 位指 标1项目总占地地面积m22项目总建筑面积m22.1地上建筑面积m22.1.1商务楼m22.1.2写字楼m22.2地下室及人防建筑面积m23绿化用地面积m24绿地率%5建筑密度%6停车位个6.2. 建筑与结构 1、标准和规范建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068-2008建筑工程抗震设防分类标准 GB 50223-2008建筑抗震设计规范 G58、B50011-2001（2008年版）岩土工程勘察规范 GB 50021-2001建筑结构荷载规范 GB50009-2001(2006年版)混凝土结构设计规范 GB50010-2002混凝土结构耐久性设计规范 GB/T50476-2008建筑地基基础设计规范 GB50007-2002砌体结构设计规范 GB 50003-2001（2003年局部修订）地下工程防水技术规范GB501108-2001高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002多孔砖砌体结构技术规范 JGJ137-2001（2003局部修订）高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2005年版）建筑工程设计文件编制深度规定 259、008年版2、抗震设防建筑结构的安全等级：二级地基基础设计等级：甲级建筑物耐火等级：一级地下室防水等级：二级设计使用年限：50年3、荷载基本风荷载： 0.35kn/基本雪荷载： 0.45 kn/办公用房: 2 kn/走廊、门厅、楼梯 客房部分： 2 kn/ 公共部分： 2.5 kn/住宅楼面活荷载： 2 kn/厨房楼面活荷载： 2 kn/厕所楼面活荷载： 2 kn/楼梯楼面活荷载： 1.5 kn/挑出阳台荷载： 2.5 kn/车库荷载： 2.5 kn/4、立面设计立面设计要求建筑整体感强，线条明晰，按功能分区布置，联系便捷，公共空间丰富，层次分明，形成良好的交流氛围。工程通过型体的塑造、色彩的60、运用，材料的选择，在不损坏功能的前提下，创造优质、简洁的建筑形象。单体建筑设计具有鲜明的建筑风格和明显的识别性，力求在项目范围内营造出多样化的建筑类型和丰富的组合形式。设计注重各部分层次的变化，结合自身特色，在里面设计中着重对尺度、比例、外墙材料的质感及色彩对比进行重点刻画，以此加强中心整体的可塑性。5、结构选型项目将根据各建筑物的具体功能要求和国家相关的规程规范规定，采用现浇框架剪力墙结构等适合其具体需要的结构形式。6.3. 结排水工程1、设计依据本项目主要依据以下规范、规定进行给排水设计。建筑给排水设计规范；GB50015-2003室外给水设计规范GB50013-2006；室外排水设计规范61、GB50014-2006；污水综合排放标准GB8978-1996；建筑灭火器配置设计规范；GB50140-2005二次供水设施卫生规范GB17051-1997自动喷灭火器配置设计规范GB50084-2001高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)(2005年版)汽车库、修理库、停车场设计防火规范GB50067-972、给水系统（1）水源项目拟从紧临的两条城市给水管道上引DN150mm给水管接入给谁管网。市政给水管道压力为3.0Mpa，并沿项目消防车道按小于120米间距均匀设置室外地上式消火栓。（2）给水系统项目生活用水使用自来水，地下两层至地上三层由城市自来水压直接供水，四层以上采用变62、频加压设备和水箱联合供水方式，室外消防用水由室外消火栓直接供给，生活及消防用水均从附近的城市给水管网直接接入。 给水管道采用目前流行的内涂钢塑管。区域内的给水管沿道路布置成环状管网，各建筑物分别从区域内环状干管引入支管，呈技术引至各栋建筑物，管径根据各栋的用水量而定。 3、排水系统 项目采用雨水、污水分流制排水系统，各建筑物排水采用雨水、污水分流排除。（1） 污水系统项目污水（生活污水与洗浴废水合流）经化粪池处理后就近排入基地内污水管道，各建筑物污水会合后，排入市政污水管道。（2） 雨水系统各建筑物雨水采用有组织排水，就近排入雨水管道中，各道路雨水会合后，排入市政雨水管道。6.4. 供配电工程63、1、设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）供配电系统设计规范（GB50052-95）建筑设计防火规范GB50016-2006低压配电设计规范（GB50054-95）火灾自动报警系统设计规范GB50116-98。建筑物防雷设计范围GB50057-942、电源及供电方案 根据项目的电力供应需求，在项目区域内建设一个总变配电所，内设10kv高压配电室、10/0.4kv变压器、低压配电室及值班室。项目的电源从市电网电缆就近引入两回路10kv电源至高压配电室，并采用连锁的一作一备方式运行。项目电力负荷主要由照明、空调设备、办公电气设备、其它用电等，10kv进线电源还应考虑一定富裕量，使功率64、因素达到0.9以上，采用在低压侧进行无功自动补偿。变电所操作电源采用220v直流电源操作。断电保护采用断路器保护，具有定时限、速断、过流保护。计量方式采用高供高压减度计量方式，动力和照明分开计量。3、动力配线工程建筑物电源电压为380/220v，采用电缆主干线沿电缆沟方式敷设，支线采用电缆穿管埋地暗敷设。低压系统干线的配电方式均采用放射式系统，楼层配电则为混合式系统。低压结线方式单母线分段，动力、照明和空调负荷总计量（有功和无功电度表）设在总进线柜上，空调、照明负荷单独计量，设在照明配电屏上，动力和照明回路各自分开。建筑物内动力设备均为380/220v低压设备，采用触器控制，自动开关作短路保护65、，热继电器作过载保护，漏电开关作漏电保护。4、照明工程照明系统采用三相五线制，工作电压为220v，照明装置一般采用节能荧光灯和白炽灯。在车库、建筑物内及出入口等重要场所设置应急灯，以保证停电后的人身安全。在项目区域内道路设有路灯照明，中心内的绿化地带设有庭院灯、草坪灯。5、防雷系统本项目的建筑物根据防雷等级，在屋面设避雷带以防直击雷。接地采用TN-S接地保护系统，建筑物均利用其钢筋混凝土柱体内四根主筋作为引下线，利用建筑物基础地板和基础内钢筋作为接地体。进户线重复接地、防雷接地、工作接地和保护接地共用一接地装置，其接地电阻值不大于1欧姆。6.5. 弱电工程根据要求，项目弱电工程主要包括火灾报警66、系统与消防联动控制系统、火灾专用电话系统、火灾事故广播系统、共用电视天线系统和综合布线系统。1、火灾报警系统与消防联动控制系统项目设置一套完整的火灾自动报警与消防联动控制系统，火灾自动报警系统采用全面保护方式。报警区域按防火分区划分，探测区域根据不同的场所采用智能型感温、感烟探测器。选用微机构成的报警控制器，采用总线方式的网络结构。消防联动控制系统除采用总线式结构外，对于重要的联动控制设备通过消防控制中心由逻辑控制盘确定。该系统兼有自动及手动操作方式。项目设置消防控制，对真个区域的消防设施并进行计算机化控制、图像化管理。2、火灾专用电话系统项目的消防专用通讯采用火灾专用电话系统完成。该系统独立67、设置，主叫与被叫用户间为直接呼叫应答，呼叫信号装置要求用声、光信号。在项目各个消防泵房、变配电室等区域报警控制器以及消防值班、保卫办公用房等处装设火警专用电话分机。消防控制室装设城市119专用火警电话用户。3、火灾事故广播系统根据规范要求，广播系统的设置用于教育、呼叫找人、事务性广播及火灾紧急广播。火灾事故广播共用一套广播设备，采用定压输出方式。消防控制室设置火灾事故广播及火灾报警广播装置。4、有线电视系统整个项目各建筑物内设置的共用天线系统主要用于信息传送、宣传教育用途。通过共用天线接受系统可转播多个视频道的节目。也可通过该电视网络传送自己制作和出版的教育节目。5、防盗报警系统在项目范围内设68、置红外线双鉴探测器，其控制主机设在消防控制室。在休息期间，值班室人员对上述场所安全布防。6、综合布线系统（PDS）本项目弱电系统根据其功能的不同采用综合布线与单独布线相结合的布线方式。将楼宇自动控制系统、有线电视系统缆线采用分线系统、单独布线的方式。其它弱电系统采用综合布线。6.6. 消防本项目消防工程设计和建设严格按照中华人民共和国消防法和国家有关建筑防火规范条例执行。项目总平面图已考虑消防通道和消防设施的建设，在项目场地内部形成环形消防通道，宽度大于8米，与周围建筑物保留一定的防火间距，以确保消防车在紧急状态下可通畅地到达各个扑救面。在消防控制中心、变电所、柴油发电机房、消防电梯前室、消防69、泵房等处装设事故照明，其照度为正常照明的照度。在楼梯间、前室、走廊等处设事故照明，最低照度不低于0.5Lx。此外在重点部位，如疏散出口、走道、楼梯、消防控制室、变电所、柴油发电机房等处装设应急照明灯。6.7. 暖通空调1、空调（1）设计参数 室外： 大气气压 冬季 1019.9hpa 夏季 999.4hpa 计算干球湿度 夏季通风 33 夏季空气调节 35.8 冬季空调 -3 夏季空调计算湿球温度 27.7 计算相对湿度 最热月平均 75% 最冷月平均 81%室内: 冬 季 1820 夏 季 2527（2）空调冷热源夏季空调冷源选择电制冷剂提供712的冷冻水，冬季空调热源选择燃气热水机组提供570、060的热水。机房位于设备转换层的专用设备间。空调循环水泵选用空调专用屏蔽泵，水泵与制冷机一一对应。（3）空调系统项目商务写字楼的大面积公共场所空调考虑为组合空调机组，低风速单风道全空气的空调系统。在相对小区域的场所，考虑为吊顶式空调机或风机盘管加新风系统。同时考虑有组织排风系统，排风系统在发生火灾时刻转换为机械排烟系统。空调系统根据使用要求分区域设计，以利于独立运行，分别计量。商务写字楼为一个空调水系统，主管在机房内通过分集水器连接，使之能够相互关联、互为调剂。2、通风根据规范，建筑物的地下室、不符合自然排烟条件的房间及内走道设置排烟系统。火灾时，由手动、烟感探测器联动或消防中心控制进行排烟71、，当烟温度大到80时，排烟口或风机入口处防火闸关闭，排烟风机联动关闭。在每个防烟楼梯间及其前室（或合用前室）内设置机械加压送风系统，该系统平时不用，火灾时，由消防中心控制开启进行正压防烟。空调主机由设备自带的控制系统进行控制，同时，与楼宇控制系统连接，实现集中控制；空调末端设备的控制分两种，风机盘管采用电动二通阀和带温控制，柜式空调机组采用温控阀进行水量控制和采用变压调速进行三档风速控制。通风和防排烟系统由消防控制中心集中控制。第7章 环境保护及节能7.1. 环境保护1、设计依据1) 中华人民共和国环境保护法；2) 中华人民共和国水污染防治法1996.53) 中华人民共和国固体废物污染环境防治72、法1996.44) 城市污水处理工程项目建设标准（建设部、国家发展计划委员会2001.4.16发布，2001.6.1实行）。5) 电离辐射防护与辐射源安全基本标准（GB18871-2002）6) 建设项目环境保护管理条件国务院令253号；7) 开发建设活动环境管理人员行为规范；8) 建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）；9) 大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）；10) 粪便无害化卫生标准（GB795987）。2、设计原则（1）建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和xx市有关排放标准。（2）坚持经济效益和环境效73、益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度3、主要污染源、污染物的防治措施（1）项目的污染源主要来自工作人员及来访群众丢弃的废弃物、包装遗弃材料及生活垃圾、生活污水、场地冲洗废水等。生活用水水质符合国家颁布的生活饮用水水质标准，区域内无造成二次污染的环节。（2）防治（处理）措施 在xxxx区环保局扩建环境监测执法业务用房项目区域内适当位置设置垃圾站，固体废弃物及其它垃圾由专职清扫人员清扫并送至垃圾站，再由清洁车每天运往城市垃圾场（站）处理。生活污水及场地冲洗废水经污水处理系统处理后，达标排放。雨污实行分流制处理。7.2. 节能当前，我国经济进入新一轮持续快速增长周期，与此同时也遭遇到资源、能74、源、环境的瓶颈制约，节约能源成为我国一项长远的战略方针。中国建筑能耗的总量逐年上升，在能源消费总量中所占的比例已从上世纪70年代末的10%，上升到近年的27.8%。而建筑最大的耗能点是采暖和空调，据悉，我国在采暖和空调上的能耗占建筑总能耗的55%。据介绍，我国城乡既有建筑达430多亿平方米，数量如此之巨的建筑中，最乐观估计，达到节能建筑标准的仅占5%左右；即使是新建筑，也有90%以上仍属于高能耗。与气候条件相近的发达国家相比，我国每平方米建筑采暖能耗尽管约为发达国家的3倍左右，但热舒适程度远不如人。无论从整个国际经济气候还是中国宏观经济大势来看，中国能源问题已经日趋严峻，节约能耗势在必行，而建75、筑能耗则是人们通常被忽视的重大问题。建筑节能问题已经得到国家和有关部委高度重视，建设部下发了关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知200555号、民用建筑节能管理规定(建设部令第143号)，明确规定：新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。2004年湖南省制定颁布了湖南省居住建筑节能设计标准DBJ43/001-2004，该标准的总体目标是使湖南省新建、改建和扩建的居住建筑空调采暖能耗降低50%以上。1、能耗状况（1）能源选用原则本项目根据国家和xxxx区的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目建筑物的功能性质、建76、筑类型和外部条件等具体情况合理选择能源形式。（2）能源供应状况本项目只要进行必要的范围内管线的建设即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件具备。2、节能措施和节能效果（1）节能措施本项目在方案设计中，充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，建筑本体围护采用保温隔热设计，结构设计适当考虑压缩建筑结构空间；空调冷却水系统采用多台并联技术，送风采用变风量方式调节室内温度，以及空调系统均采用自动控制，冷媒管，冷冻水管均采用橡塑海绵保温材料；合理选择配电系统布局，加强节能管理。建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。本项目根据建筑功能要求和77、xxxx区的气候参数，在总体规划和单体初步设计中，科学合理地确定建筑物朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，初步设计将选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。门窗尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以78、减少建筑能耗。提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗。屋顶初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏, 使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。电气专业的节能措施合理确定供电线路长度及电缆截面，降低供电线路上的电能损耗。用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达0.9以上。采用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值,充分利用天然光。采用具有79、节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产品。设置合理的计量和检测设备。（2）节能效果为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面项目建设严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准、公共建筑节能设计标准和湖南省居住建筑节能设计标准，通过采用积极选用高效节能的设备、材料和技术方案等节能措施，达到在传统能耗标准基础上节能50%的目标；预计本项目在建筑围护结构上节以节能25%，在采暖、降温、照明上节能25%。第8章 物业管理8.1. 物业管理计划物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。项目建设单位拟组建高素质80、的物业管理公司，引进国内外先进的物业管理经验，配备服务态度好、技术水平高、训练有素的物业管理人员，为项目提供优质的物业管理服务。8.2. 机构设置物业管理公司经理下设治安保卫、设施维护、环卫绿化管理三个部门以及财务部、办公室两个职能部门，详见下图。经 理财务部办公室治安保卫部设施维修部环卫绿化部第9章 实施进度计划9.1. 建设工期为了加快工程项目的建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设过程中的各项管理工作，编制好施工组织设计，搞好施工安全，全部工程计划在2009年12月开工，20011年11月全面竣工，项目建设总工期2年。项目实施的进度安排如下：1、2009年12月前完成施工前期准备工作81、，包括项目可研、勘探、设计、三通一平等。2、2010年3月完成所有基础工程。3、2011年2月底所有主体工程完工。4、2011年9月底完成所有的建筑外装饰、室内装饰及安装工程。5、2011年10月底完成所有户工程、配套设施等，全部收尾交付使用。6、2011年11月全部竣工验收。项目具体的进度计划安排见表9-1序号项目20092010年2011年1224681012246810121前期工作2三通一平3勘察设计4基础工程5主体工程6装修、安装工程7户外工程8竣工验收施工项目管理工程在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、82、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。在工程的改造建设中要注意管理工作中的以下问题：1、质量管理从建筑材料、施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。招标选择有相应资质的监理机构，督促承包单位设专职质量科及质检员，形成质检网络。2、进度管理要求承包单位针对工程特点编制施工方案，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。3、合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履83、行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。4、资金管理本项目在建设过程中要加强工程款的预结算管理，严格控制工程量变更，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。5、现场管理工程施工期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。结合施工现场周边的具体情况，应严格控制施工噪声、施工灰尘对周边环境的影响，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员84、的管理得到有效的控制。 第10章 项目招投标本项目建设本着公开、公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的设计单位、监理单位、施工单位等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。10.1. 招标范围本项目设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购均为招标的范围。10.2. 招标组织形式对项目设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的招标代理机构进行招标。10.3. 招标方式根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别采用公开招标的方式，招标详细情况见附件招标基本85、情况表。10.4. 招标公告发布根据国家招投标法及湖南省实施中华人民共和国招投标法办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。第11章 投资估算与资金筹措11.1. 投资估算11.1.1. 投资估算范围本投资估算包括土建、装饰、道路、景观绿化、强电工程、暧通空调、弱电系统、燃气管网、垃圾站及工程所需的其他费用等。11.2. 估算依据（1）土地费用：本项目土地属于xx县环保局现有土地范围内，不需支付土地费用；（2）建安工程：参照湖南省建设厅2001年颁发的湖南省建筑工程概算定额、湖南省建设厅文件湘建（2005）价字第8号、湖南省厅文件湘建（2006）价字第245号文件、湖南省建设厅20086、2年颁发的湖南省统一安装工程基价表等相关文件及xx市同类工程概算指标进行估算；（3）工程费用：按同类工程经济指标测算；（4）工程建设其他费用和基本预备费根据国家、省市及有关部门规定，参考现行房地产开发行业一般标准计取，未考虑特殊情况，具体如下：勘察设计费：以工程费用为基础按1.8估算；监理费：以工程费用为基础按1.5估算；工程保险费：以工程费用为基数按0.35%计算；建设单位管理费用：以工程费用为基数按1.2%计算；基本预备费用：以工程费用为基数按5%计算；涨价预备费用：以工程费用为基数按2%计算。（5）报建费根据计容建筑面积暂按100元/平方米估算。11.2.1. 估算结果项目总投资估算为287、60万元，包括：（1）工程建设费213万元，其中：土建工程111万元、装饰工程67万元、道路及广场工程10万、景观绿化10万元、其他工程15万元。（2）工程建设其他费用10万元，其中：勘察设计费4万元，工程监理费3万元，工程保险费1万元，建设单位管理费3万元。（3）预备费用15万元，包括基本预备费11万元，涨价预备费4万元。（4）报建费：22万元。固定资产投资估算表序号项目名称单位数 量单价(元)总 价(万元)备 注一工程费用213 1-5项合计1土建工程m22221.8500111 2装饰工程m22221.830067 3道路及广场工程项110000010 4景观及绿化项110000010 88、5其他工程15 5.1强电施工m22221.8204 5.2暧通空调m22221.8174 5.3弱电系统m22221.8153 5.4燃气管网m22221.8153 二工程建设其他费用10 1勘察设计费4 (一）*1.8%2工程监理费3 (一）*1.5%3工程保险费1 (一）*0.35%4建设单位管理费3 (一）*1.2%三报建费2221.810022 四预备费15 1基本预备费11 (一）*5%2涨价预备费4 (一）*2%五总投资260 11.3. 资金筹措经投资估算，该项目总投资260万元，资金来源：申请国家财政拨款240万元，自筹资金20万元。第12章 经济评价12.1. 营业收入及营89、业税金估算1、xx县环境保护局环境监测执法业务用房扩建项目是进一步落实科学发展观、切实保护xx县生态环境的重要举措。2、环境监测执法用房的建设是一项社会公益事业，是创建全国卫生文明城市、环保模范城市的必备硬件设施建设。3、项目建设选址位于原xx县环保局大院内，即无需新征用地，也符合xx县城市建设整体规划和国家用地原则，同时便于人员管理。4、项目建设地点位于xx县星沙镇。项目周边水、电供应充足；工程建设所需材料均可在城区内及周边购买，项目建设条件较好。5、项目总建筑面积2221.8平方米，计划总投资260万元。项目计划从2009年4月开始到2009年11月全部工程完工，建设周期为半年。6、本项目90、符合xx县总体规划要求，基本建设条件较好，项目的建设具有较好的社会效益，建议尽快完成建设。12.2. 总成本费用估算12.3. 财务效益分析12.4. 风险分析12.5. 经济评价结论1、根据项目可行性研究报告内容及结论，本项目经济合理、技术可行，建议上级领导机关尽快批准项目实施，给予相关的政策支持，使项目早日发挥社会效益和经济效益。2、项目单位应根据拟建规模尽快组织落实资金。3、项目单位应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，认真开展施工前的设计、招标等工作，力争项目尽快建设，尽快投入运营。4、在项目建设中引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量、进度，使投资按预期计划得到控制，并满足可研报告中预期的目标。