1、城市30亩广场写字楼商业项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月65可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一部分 XX写字楼整体市场环境分析5一、2011年XX写字楼市场概况51. 市场整体特征5 1.1 供不应求5 1.2 销售平稳62.供应特征6 2.1 2、供应波动较大6 2.2 乙级写字楼主导7 2.3供应外移趋势明显7 2.4 价格持续走高8 2.5甲乙级写字楼价格差距缩小9 2.6新开盘项目热销9二写字楼租赁市场成交活跃，租金上涨111.新增租赁项目分析11 1.1新增租赁项目持续供应11 1.2新增项目较为分散11 2.优质写字楼分析12 2.1各板块表现不一12 2.2 整体租金保持增长13三XX写字楼市场总结151. 市场总结152. 后市预测15第二部分 龙泉驿区写字楼市场分析17一、龙泉驿区城市概况17 1、龙泉驿区城市概况：位于XX东部，属于XX半小时经济圈17 2、城市宏观经济情况18 2.1城市GDP产值及增幅情况18 2.3、2城市产业情况18 2.3城市固定资产投资情况19 2.4城市房地产投资情况20 2.5城市人口情况21 2.6城市发展规划21 2.7城市分区发展21 2.8城市交通22 2.9城市酒店配套23 2.10城市文化23 2.11龙泉驿区经开区企业情况24 2.11.1入驻条件和情况24 2.11.2入驻企业24 2.12宏观经济分析小结27 3、城市规划情况27 3.1规划发展目标27 3.2城市发展布局规划及发展周期28 3.2.1城市发展布局28 3.2.2城市发展周期29 3.4城市用地规划情况30 3.5城市规划小结31二、 龙泉驿区写字楼市场情况32 1、 龙泉驿区写字楼现状32 24、 龙泉驿区重点项目32 总部经济港32 3、 龙泉驿区城区写字楼33 4、 客户群分析34 4.1写字楼购买客户情况34 4.2写字楼租赁客户情况35 5、 龙泉驿区城区写字楼小结35第三部分 世纪广场写字楼项目地块分析36一、项目地块条件（目前为假设条件）36二、周边现状及配套36三、 项目SWOT分析371、SWOT分析372、应对策略38四、项目定位381、定位原则38 1.1市场定位的决定因素382、市场环境393、产品竞争优势394、产品最终定位405、定位支撑点416、案名建议417、目标市场（客户）定位42 7.1、目标市场构成分析42 7.1.1、客户类型42 7.1.2、客5、户分类43 7.2、不同性质目标客户的背景分析43 7.2.1、 投资型客户43 7.2.2、使用客户45 7.3、客户的购买规律分析47第四部分 产品建议49一、 产品建议原则49二、 各物业形态分布示意50三、 酒店产品建议51四、 商业建议51五、 写字楼建议511、典型可借鉴项目分析511.1 香格里拉511.2仁恒置地广场531.3 富力中心562、产品设计建议572.1楼体及外立面建议582.2大堂/电梯厅建议592.3公共走廊建议602.4 公共卫生间建议602.5电梯配置建议612.6空调配置建议622.7 物业整体建议62第五部分 可行性分析64一、测算说明64二、工程进度66、4三、成本分析例表65四、收入分析例表65五、收入分析阐述65第一部分 XX写字楼整体市场环境分析一、2011年XX写字楼市场概况 1. 市场整体特征1.1 供不应求XX市写字楼供需情况（2005-2011年上半年） 2011年上半年写字楼新增供应54.20万平方米，同比下降1.47%。由于上半年为市场的周期性调整期，加上政府预售审核较为严格，开发商推盘节奏略显缓慢。在市场潜在供应量较大的条件下，上半年的推盘数量与去年同期相比略微下降，整体供应量相对偏小。 上半年写字楼成交面积68.35万平方米，同比增长74.99%，增长幅度非常明显。2010年下半年多个项目的集中推盘为市场带来充足的房源，市7、场投资及自用需求均较为旺盛，成交量明显上升。 2011年上半年的供需比为0.79，同比下降43.97%。由于上半年的供应量偏小，市场销售保持平稳，写字楼市场一直以来供过于求的情形终于被打破，呈现出供不应求的情形。1.2 销售平稳 2011年以来，针对住宅市场的宏观调控不断加码，写字楼市场因不在宏观调控范围内免受政策冲击。在通货膨胀等一系列因素的影响下，部分投资性资金开始转向写字楼市场，写字楼投资需求上升，但另一方面，在信贷政策全面紧缩的市场环境中，写字楼也未能幸免，信贷额度紧张，利率上浮1.15-1.25倍不等，成交量也难以形成突发性的增长，而是保持了原来的发展轨迹平稳前进。2.供应特征2.18、 供应波动较大 XX市写字楼月度供应情况（2010年1月-2011年6月） 2011年上半年写字楼供应量54.20万平方米，且呈现明显的月度波动。2、5月份无新的项目取得预售，均为零供应，6月市场供应骤然增多，达到23.06万平方米，出现较强反弹。但整体来看，上半年的推盘节奏较为平缓，整体供应偏少。2.2 乙级写字楼主导 XX市写字楼供应类型（2010年上半年-2011年上半年） 2011年上半年销售市场无新增甲级写字楼项目取得预售，从近两年来看，甲级写字楼项目倾向于在下半年市场时机成熟时进入市场，上半年均无供应。 乙级写字楼依旧是市场的主流产品，占据较大比重，2011年上半年供应量为40.19、5万平方米，供应占比为74.08%，有较大上升。 商务公寓供应量为14.05万平方米，占比约25.92%，与去年同期65.16%的供应比例相比有较大下降，但是商务公寓在市场中依旧占据着重要的一席之地。并且由于近年商业用地出让较多，写字楼市场压力较大，商务公寓仍将在较大范围内存在。2.3供应外移趋势明显 XX市写字楼供应环线分析（2010年上半年-2011年上半年） 2011年上半年的新增供应绝大部分集中在三环以外，达到49.66万平方米，约占整体供应的91.62%。市区三环内写字楼项目的供应趋于减少，并且均为商务公寓，而三环外已经成为了写字楼的主要集中区域。未来商务中心外移的趋势十分明显，多年10、来以市中心为核心的商务办公格局将逐步打破。2.4 价格持续走高 XX市写字楼成交均价（2005-2011年上半年） 2011年上半年，写字楼平均销售价格为11030元/平方米，同比上涨42.6%，出现较大的上涨幅度。由于写字楼市场投资及自用需求均较为旺盛，价格持续走高，加上成交结构中甲、乙级写字楼成交占比的提高，2011年上半年销售价格出现较大幅度的上升。2.5甲乙级写字楼价格差距缩小 各等级写字楼销售价格（2009-2011年上半年） 2011年上半年，甲级写字楼销售价格为18845元/平方米，价格相对较为平稳，变化不大。甲级写字楼在2010年经历了一次较大的价格上涨之后，2011年价格趋于11、平稳。 乙级写字楼销售价格为12181元/平方米，进入2011年上涨步伐明显加快。由于乙级写字楼品质的提升，价格上涨较为明显，与甲级写字楼价格差距进一步缩小。 商务公寓销售价格为7655元/平方米，由于精装修、LOFT挑高项目增多，商务公寓价格有逐步走高的趋势。例如龙湖北城天街、保利中心、保利心语花园等项目的LOFT产品单价处于市场领先水平。2.6新开盘项目热销 重点项目开盘情况（2011年上半年）项目名称开盘时间价格（元/平方米）开盘情况白金瀚宫国际大厦2011-1-210000写字楼推出715层，销售率达90%东方希望中心2011-1-1613000一批次推出3、4、5、7、10层，销售率12、达100%保利中心2011-3-1913000-16000一批次推出15层以下，开盘认购约12500平方米东方希望中心2011-4-914000二批次推出11-14层，二批次开盘销售90%以上奥克斯财富广场2011-5-714000一批次推出6-14层68套，认购46套，认购面积超过10000平方米福年广场2011-6-1814000一批次推出4-12层106套，销售90%，加推13、14层大鼎世纪广场2011-6-2514000-160003号楼写字楼加精装住宅，销售率约30%置信丽都汇2011-6-2512000推出108套，销售率约90%曙光国际2011-6-2913500一批次推出B座13、6-18层106套，销售82套，销售率约77% 从上半年重点项目开盘情况来看，大多数项目由于单体体量较大倾向于采取分批次销售的方式推盘，经过数月的蓄水后，开盘销售率基本能达到80%以上，开盘热销的情形依旧较为普遍。二写字楼租赁市场成交活跃，租金上涨1.新增租赁项目分析1.1新增租赁项目持续供应 XX市新交付使用项目情况（2010年1月-2011年6月） 2011年上半年，总共有26.14万平方米写字楼交付使用，包括中海大厦、优诺国际、新希望国际、摩根中心等在内的8个项目进入租赁市场。写字楼的市场总存量上升至369.70万平方米。其中，中海大厦、摩根中心、财富又一城广场等均为只租不售，写字楼市场14、单一业权项目增多。1.2新增项目较为分散 各板块新增租赁项目体量（2010年1月-2011年6月） 新交付使用项目较为分散，除了天府新城和东大街，新增项目主要集中在非核心商务板块。例如城西的优诺国际、中海大厦、中大君悦广场，城北的财富又一城广场等项目进入租赁市场，较好的填补了区域写字楼的市场空白。2.优质写字楼分析2.1各板块表现不一 各板块优质写字楼租金情况（2010年上半年-2011年上半年） 注：优质写字楼包含甲级写字楼及部分准甲级写字楼 市中心CBD写字楼因2010年下半年仁恒置地广场及航天科技大厦两个高端项目的入市，租金明显提升。但市中心CBD大多数项目使用时间较长，硬件配置低并且老15、化较为严重，租金无明显的上涨，部分写字楼甚至出现租金下滑的情形。 人民南路SBD写字楼整体档次较高，市场发展成熟，租金水平也较高，租赁情况较好。汇日央扩广场、商鼎国际、丰德国际、国航世纪中心等写字楼市场需求旺盛，空置率较低。锦江国际广场、新希望大厦等新在交付使用项目招商情况较为顺利，空置率大幅下降。 天府新城租赁市场日渐升温，租金平稳上涨。虽然目前投入使用的项目尚不多，市场依旧处于前期市场培育之中，但是随着市政配套设施的完善，大型企业的加速进驻，城南的办公氛围将逐步培育形成，未来前景较好。 东大街写字楼成长较快，但由于部分拆零出售项目租竞相压价，导致租金出现一定程度波动。东大街距离市中心较近，16、加上政府扶持力度较大，在吸引金融企业入驻方面具有较大的吸引力。2.2 整体租金保持增长 XX市优质写字楼租金空置率走势（2008年1月-2011年6月） 2011年上半年优质写字楼平均租金达到106.65元/平方米.月，环比上涨2.95%。主要商务板块商务氛围日趋成熟促使写字楼租金不断走高。但另一方面写字楼租金上涨幅度趋缓，由于预期供应压力较大，加上销售型写字楼较多，小业主对写字楼的空置承受能力差而降低报价导致租金上涨幅度趋缓。2.3 空置率持续下降 2011年上半年优质写字楼的平均空置率为24.41%，环比下降了0.69%。随着实体经济的强势增长，本土企业规模不断扩大、办公环境改善以及外来企17、业的进驻对写字楼租赁需求不断上升，租赁成交较为活跃，新交付项目招商较为顺利，写字楼空置率持续下降。三XX写字楼市场总结1. 市场总结 市场销售强劲 2011年上半年写字楼供应量为54.20万平方米，新增供应以乙级写字楼为主，并且主要集中在三环外及城南；成交面积68.35万平方米，销售平稳，销售价格为11030元/平方米，保持了持续上涨，其中甲乙级写字楼价格差距缩小。 租赁成交活跃2011年上半年共有26.14万平方米写字楼交付使用。由于租赁需求的上升，写字楼租赁市场成交活跃，上半年优质写字楼平均租金达到106.65元/平方米.月，环比上涨2.95%，平均空置率进一步下降至24.41%。2. 后18、市预测l 销售市场上升，供需两旺在住宅市场受调控政策影响较大的情况下，XX市商业地产市场供应方面，由于写字楼潜在供应量较大，而上半年的推盘量较小，预计下半年将迎来推盘的高峰。成交方面，随着项目推盘力度的加大，预计下半年成交量还将有明显的上升，市场供需两旺的情形将在下半年再度出现。l 租赁市场存量增加，压力渐增租赁市场方面，由于不断有写字楼项目陆续交付使用，市场总存量不断增加，租金的上涨幅将趋于平缓。而市场可供出租的项目逐渐增多，租赁市场面临压力逐渐增大。租赁市场方面，租赁热潮持续，写字楼租金保持上涨趋势，空置率则出现较大幅度的下降。第二部分 龙泉驿区写字楼市场分析一、龙泉驿区城市概况1、龙泉驿19、区城市概况：位于XX东部，属于XX半小时经济圈l 区域范围说明：龙泉驿区位于XX市东部，东至龙泉山脉中段，是XX市九区之一、国家级XX经济技术开发区所在地、XX市城市向东发展的主体区域、XX市东部新城。全区幅员面积556平方公里，共辖4街道7镇1乡。l 区域发展规划周期：5年完成规划，预计每年新开工面积为1,000万平方米，力争到2012年我区社会消费品零售总额达到53.74亿元，年均递增16%；外贸出口达到3.3亿美元，进口3.6亿美元，进出口总值6.9亿美元，年均递增20%；新增出口企业14家,出口企业总量达到60家,进出口企业达到70家。即2008-2012年规划。2、城市宏观经济情况220、.1城市GDP产值及增幅情况 2008年龙泉驿区218.7亿元,2009年实现268.92亿元，2010年实现GDP产值368.54亿元，按照可比价计算，增幅为37%。从2008年至2010年，年平均增幅68.5%。2.2城市产业情况n 汽车主导产业快速发展按照“西部第一、全国一流”的要求，狠抓汽车产业招商促建，XX国际汽车城加速建设，完成了汽车产业功能区规划，初步形成了“九车七机”【1】、125万辆整车（机）生产平台，以汽车为主导的规模以上工业企业实现销售收入700亿元，增长40%；工业利税180亿元，增长35%；百亿企业创建步伐加快，一汽丰田、神钢集团、川渝中烟分别实现销售收入102亿元、21、150亿元、157亿元。一是汽车整车（机）制造加快扩张。一汽大众一期、一汽丰田、专用汽车等实现批量生产，吉利全球鹰SUV下线试产，川汽F99城市越野上市销售，川汽新能源汽车投入试点示范运营，一汽大众二期35万辆扩能项目进入设备安装调试阶段，一汽客车加快建设；神钢挖掘机、南车掘进机、海瑞克盾构机等7个整机项目产量不断增长；汽车整车投资69亿元，占工业投资总额的53.1%；整车（机）年产量突破10万台，实现销售收入326亿元，增长50.1%。二是汽车配套产业加快聚集。一汽大众EA211发动机、杰克赛尔汽车空调等59个配套项目签约入驻，XX嘉润、长春线束等40个项目开工建设，一汽四环、宁波华翔等2922、个项目加快建设，富维延锋、博奥江森等20个项目建成投产，汽车配套产业完成投资45亿元，实现工业增加值30亿元，实现销售收入100亿元，利税7.4亿元。三是汽车贸易娱乐产业加快发展。九峰国际一期、九峰房车展示销售中心建成投用，西部汽车城过渡市场正常营运，九峰国际二期加快建设；成功举办中国XX国际汽车精英赛和首届中国XX全球汽车论坛。n 现代服务业加快发展第三产业实现增加值84亿元。一是商贸流通加速发展。西南食品城、统一优玛特成功入驻，闽台中天大厦、同飞城市综合体等项目签约落户；三联家禽、银河博美等专业市场交易额达186亿元，增长50%；启动家电以旧换新试点，汽车、摩托车、家电下乡累计销售额2.923、亿元、财政补贴3142万元，惠及农户5.2万户。二是物流产业加快发展。长春华阳、长虹民生等项目签约落户，一汽国际物流、宝湾物流加快建设，XX公路口岸入驻经开区，龙泉物流中心功能不断完善。三是文旅创意蓬勃发展。成功举办桃花节、汽车节、美食旅游节等特色节会活动，实现销售收入18.2亿元，增长22%；中国艺库、洛带文化艺术村加快建设，山泉镇获全国特色旅游景观镇称号，桃花故里创国家级4A景区通过省级验收；全年实现旅游总收入29.2亿元，增长34%；商品房成交200万平方米，实现销售收入92亿元；总部经济、电子商务、服务外包和金融服务等新兴服务业稳步发展。2.3城市固定资产投资情况2010年，全社会固定24、资产投资260亿元，增长20.8%；实现规上工业增加值207亿元，增长31.5%，总量和增幅均居全市第一；完成全口径财政收入100.7亿元，增长43.4%；实现地方财政收入72.4亿元，增长52.4%；一般预算收入21.1亿元，增长33.4%；社会消费品零售总额实现64.3亿元，增长20.6%；城镇居民人均可支配收入17790元，增加1933元；农民人均纯收入9000元，增加1099元；人口自然增长率控制在3.5以内。2.4城市房地产投资情况 2010年，全区在建房地产项目44个。批准新开工项目11个（花香龙都、格调城、香水城、霏红榭、合能四季康城、首创东公元、世茂雅筑、畔山花语、竹林尚书、林25、溪美城、东域龙湾），批准续建13个项目24个批次（分别是龙城1号二期、合能四季映像二期、春秋名邸二期、东方美宸三期、东山国际新城D区、师大现代花园二期、九峰国际、御岭湾三期、皇冠国际二期、桃源铭二期、大湖区二期、香水城二期、花香龙都二期），批准新建商品房开工面积315万平方米，同比增长（以下简称增长）92%。全区房产投资（不含土地收入，仅指工程投入）42亿元，增长51%；批准新建商品房预售面积（新增供应）226万平方米，增长51%；全年新建商品房销售21950套，面积202万平方米，增长6.3%，销售金额93亿元，增长29%。新建商品住宅销售19122套、187万平方米；商业1569套、11.26、3万平方米；车库1259个、3.8万平方米；全区二手房成交6985套，面积69.2万平方米，同比下降1%；全区商品房销售均价4602元/平方米，增长19%。房地产行业（含建筑业）实现地税收入12.1亿元，增长44%，房地产业对财政税收的支柱地位依旧突出。2.5城市人口情况 截至2010年，全区常驻人口60万人。2.6城市发展规划 发展：一直以来以建设“汽车龙泉”、“田园龙泉”、“幸福龙泉”为目标，在不断推进过程中实现计划。百亿企业集群、千亿产业支柱、万亿产业基地龙泉驿区(经开区)汽车产业发展规划中全新亮相的三个关键词，彰显出该区主导产业呈现的磅礴大气。经开区汽车产业园已列入全省重点支持发展的四27、大千亿元产业园之一，而今龙泉驿区(经开区)又紧紧抓住汽车整车产业布局调整的机遇，自加压力，提出到2017年基本形成万亿产业基地的宏伟蓝图。到2017年，汽车整车生产将超过100万台，实现销售收入1800亿元；汽车零配件实现销售收入3200亿元；汽车商贸实现销售收入2000亿元；工程机械及配套实现销售收入1000亿元。2.7城市分区发展经开区规划图经开区产业分布图 从规划方案中关于用地性质的定位可以看出，根据此规划方案的引导，区域的发展将分为三大组团，五个功能片区： 三大组团：以驿都大道、成龙大道为界，驿都大道以北为生活区，驿都大道与成龙大道之间为经开区核心区，成龙大道以南为物流区五个片区：经开28、区组团主要发展：总部经济区、汽配商务区、汽车产业区物流组团主要发展：物流集散区、产业发展区2.8城市交通 交通：区政府所在地龙泉街道距天府广场22公里，距XX双流国际机场29公里（简阳机场位置待定中），距XX火车站24公里，距XX火车东站14公里。成渝铁路穿境而过，成昆铁路及其货运外绕线绕境而行，以驿都大道、成龙大道、成洛大道、成渝高速、成南高速、绕城高速东段、五环路东段（汽车城大道）、成环路等公路为骨干，对接XX中心城区的交通网络基本覆盖全境。现已开通6条龙泉驿主城区对接XX中心城区的城市公交线路：218路、223路、313路、332路、854路、856路；3条龙泉驿主要场镇对接XX中心城区29、的城市公交线路：219路（洛带场镇）、858路（西河场镇）、858A路（洪安场镇）；多条XX中心城区内（十陵、大面片区）的城市公交线路：12路、80A路、97路、108路、122路、301路、331路、336路、337路、412路、533路、534路、537路、855路、857路、857A路等。2.9城市酒店配套 配套：酒店众多，博瑞花园酒店、天伦国际大酒店、龙威酒店、龙府饭店、XX新闻宾馆等大型酒店，洛带另有数十家特色酒店。2.10城市文化 文化：“东有周庄、西有洛带、南有丽江、北有平遥”洛带古镇以客家文化为主，特有的洛带古街、会馆群为活动举办添加文化氛围。客家曲艺文化丰富，采茶歌、竹板歌尤30、为突显南方曲艺精华，其中采茶歌与北方秧歌齐名。客家相声、快板、表演唱、五句板等，这些都是人民群众喜闻乐见的形式。客家方言中有许多生动有趣的俚语、俗语、对子，客家人有非常多的典故和流传已久的故事和传说。2.11龙泉驿区经开区企业情况入驻条件和情况l 目前整个经开区企业签约500余家，入驻生产企业300余家，入驻条件为投资200万/亩，整体项目总投资5000万以上。l 龙泉经开区收入过亿元的工业企业达65家；年销售收入过10亿元的工业企业9家。年入库税金超过千万元的企业达到38家。入驻企业l XX丰田纺汽车零部件有限公司 有厂房和办公楼，占地面积约8万平方米，建筑面积约2.2万平方米。汽车内饰生产31、商（座椅泡沫、焊接、座套缝纫、座椅组装、内饰组装）年产值超过6亿元人民币，年税收过 6000万元人民币。l 四川岳首工程机械有限公司 有厂房及办公楼，占地面积11万平方米，建筑面积9万平方米；是从事筑路机械、建筑机械、发电机设备设计、制造、安装、销售的专业公司l 四川宜宾普什重机有限公司 有厂房及自己的总部基地，是五粮液集团的以生产重型工程机械为主的大型现代化企业。l 海瑞克（XX）隧道设备有限公司 有厂房，XX市内有自己的办公室，公司总面积3.3万平方米。从事隧道掘进机及地下暗挖设备的装配和调试，零部件加工生产、和日常维护。l XX神钢工程机械（集团）有限公司 有厂房及办公刘和配套楼，占地732、00余亩，员工3000余人。主营业务是：系列轮式装载机、振动式压路机、平地机和液压挖掘机的研发、制造、销售、服务，目前是中国西南地区规模最大的工程机械基地。l XX高原汽车工业有限公司 吉利XX项目由吉利控股集团投资，一期工程占地面积1200余亩，建筑面积16万平方米，后期工程包括零部件生产基地、总部经济项目（含吉利销售中心、吉利研发中心）。l 一汽（四川）专用汽车有限公司 有厂房，XX市内有自己的写字楼，占地380亩，建筑面积约13.5万平方米。主要产品有军用方舱车、飞机加油车、油罐车、运洒水车等后勤保障车及维修等各种特种车辆，民用厢式、罐式、自卸式、挂式四大类120多个品种l 一汽客车（X33、X）有限公司 占地面积238亩，厂房建设面积6万平方米，生产一汽自主品牌的客车产品极其销售总部、研发中心、建设新能源客车基地l 四川一汽丰田汽车有限公司 有厂房、配套办公大楼，占地面积约45.5345万平方米，生产柯斯达（COASTER）中型客车和普拉多（PRADO）越野车。l 一汽大众汽车有限公司XX分公司中国一汽集团在中国西部建立的乘用车生产基地，总用地面积1200亩，总投资40亿元，办公大楼及厂房面积约30万平米。l XX长江紫东冶金科技有限责任公司 占地145亩，建有办公楼、冶金技术研发中心及标准厂房l XX国光电气股份有限公司 占地200多亩，现有建筑面积6.8万平方米经开区其他部分34、企业名录：五粮液圣山制衣、五粮液环球特种玻璃、立邦漆、捷安特自行车、云内动力、隆力奇、康师傅、汇源果汁、华源印铁制罐(XX)有限公司、阿克苏诺贝尔、XX虹波实业股份有限公司、XX亨通光通信有限公司、川石压缩机、中国石油天然气集团公司压缩机专业制造厂、XX建材院有限公司装备技术分公司（集信科技） 捷安特自行车 BHP来实 晶华集团 中达新材料 实德型材 雅士食品一汽XX2.12宏观经济分析小结 龙泉驿区位于XX半小时经济圈及成渝经济带腹心部位，整体区域经济的发展为写字楼市场的发展奠定了坚实的基础。区内交通网络完善，城市吸附能力强。除交通的硬件设施外，公共交通发展较为完善。 龙泉驿区国民生产总值（35、GDP）的持续增长是写字楼市场发展的首要前提；作为现代化工业城市，城市发展对工业依赖较大。 龙泉驿区房地产大规模开发从09年开始，写字楼开发尚处于起步发展阶段，房地产固定投资额度仅为42亿，写字楼投资寥寥无几，未来投资写字楼发展空间巨大。 龙泉驿区投资上5000万以上生产性企业约500家，其上下游服务企业较多，对写字楼需求较高。3、城市规划情况3.1规划发展目标l 发展思路龙泉驿区是XX市东部的门户，是XX市向东发展战略的主体区域，其“五横四纵”的“井”字形网络交通格局，与XX市的密切联系（15分钟车程）为龙泉驿区的未来发展提供了优越的基础条件。XX市“一主七卫”的大都市发展战略已将龙泉驿区纳36、入了大都市区规划发展范围，同时XX市东部副中心（绕城高速公路以内）的建设，在区域宏观战略部署上将促使龙泉驿区的发展进入一个全新的发展阶段。全区将以推进城乡一体化进程为主线，努力把龙泉驿区建设成为城乡一体、产业兴旺、市场繁荣、功能配套、环境优美、人民富裕、充满活力的“现代工业基地，山水田园城市”。本着“三集中”的原则，贯彻执行“切实保护耕地”的基本国策，构建可持续发展的社会、经济、生态系统。l 发展战略定位龙泉驿区是XX市中心城市向东向南发展战略的重点实施区域，要使之建设成为高度发达的现代工业基地；以自然山水为基础，建设全国一流的山水花园名城；实现社会生产、生活与生态环境的高度和谐统一。以充满书37、香的氛围，洋溢运动健康的旋律。l 规划原则坚持保护耕地特别是基本农田，统筹安排各类、各区域用地；坚持节约与开发并举，重点是以节约为主；坚持内涵挖潜与外延拓展相结合，着力提高土地利用率；坚持保护和改善生态环境，保障土地资源的可持续利用。3.2城市发展布局规划及发展周期城市发展布局概括为：“一个战略突破口、一条战略主线、三个战略阶段、四大空间战略区、四大战略任务、六大战略支撑”。u 四大空间战略区“一城、一副中心、两片区”l “一城”即龙泉工业卫星城，包括龙泉城区（含经济技术开发区的主体区域）。工业卫星城：是在现有龙泉城区的基础上进一步向西南方向和东北方向扩展，包括龙泉、大面、柏合、同安四个镇。经38、济技术开发区发展工业经济，城市生活区重点发展服务业、文化教育产业、生态房地产业等。l “一副中心”城市副中心发展区：包括十陵街道办事处全部、大面街道办事处。建设城市副中心，承接主城区的辐射和龙泉城区人口转移，率先融入大都市。抓好风景生态建设，发展文化旅游业、房地产业和教育业。l “两片区”北部农民搬迁主要安置区和物流危化品市场：包括西河、黄土、洪安、洛带四镇。主要发展农民新居工程、物流运输业、化工加工业、仓储业和市场交易和客家民俗文化旅游业。l 东部生态及农业综合开发区：包括万兴、洛带、茶店、山泉四镇。建成XX东部的绿色生态屏障，适度发展生态型住宅、生态旅游业和生态农业。u 四大战略任务在战略39、期内要将发展工业（尤其是制造业）经济、提高城市化水平、建设生态环境和发展具有地方文化特色的休闲产业作为重大战略任务，确保战略目标的实现。u 六大战略支撑主要是围绕营造良好的创业环境，确保战略目标的顺利实现，建立起包括管理体制、运行机制、人才、资本等多方面因素的战略支撑体系。城市发展周期l 一个战略突破口打造中国西部现代制造业基地，中国西部一流的经济技术开发区。l 一条战略主线发展城市经济，依靠工业化带动城市化。实现城郊型经济向城市经济的转变。l 三个战略阶段近期（20042010）：打造西部现代化制造业基地，推进城乡一体化； 中期（20112020）：建设“现代工业基地，山水花园名城”，打造现40、代化城市新区；远期（20212050）：建成高度发达的现代化城区，全国一流生态园林城区。3.3城市交通网络为加快构建龙泉驿区现代综合交通体系，规划期拟建交通重点项目10项，其中成安渝高速公路和成昆货运外绕线等2项为省级重点建设项目，由省厅自带建设用地指标；其他项目需龙泉驿区配建设用地指标，拟新增建设用地198.15公顷（2972.25亩），主要项目有成简路、成龙立交、南北干道、黄洪路、地铁2号线、同洪路等。3.4城市用地规划情况n 龙泉山脉规划n 汽车产业区规划3.5城市规划小结 龙泉驿区城市功能结构明确，工业区与经济文化、居住、教育区域分离，有效保证生态旅游文化城市特征。这也对房地产市场的开41、发有积极的促进作用。 本项目所处的汽车制造业片区，目前入驻生产型企业较为完善的片区，将牵动汽车娱乐片区、汽车贸易片区。二、 龙泉驿区写字楼市场情况1、 龙泉驿区写字楼现状 龙泉目前无甲级写字楼，城区无写字楼销售。经开区总部基地性质楼盘总部经济港目前存有大量写字楼。城区现有写字楼依托酒店、商场等业态布局，分别在亚热带商场4-7楼、时代广场4楼、龙威酒店、花都酒店等。2、 龙泉驿区重点项目总部经济港项目XX（国家级）经开区总部经济港投资商四川省银河投资集团有限公司开发商XX经开银河科技有限公司总占地面积480亩总建筑面积约61万方双子座办公间面积93600方配套会议中心53500方商务中心面积1842、000方一期:l 项目目前分三期开发，主要业态由高层写字楼、独栋写字楼、五星级酒店、厂房构成。一期销售完毕，已交房使用，一期均为4-5层小型办公楼，面积区间为500-3000平米，销售均价为6000元/平米。l 目前该区域写字楼租金均价30元/平米，物管费用10元/平米。l 目前入驻企业有20余家，如XX国地置业有限公司、世茂集团、德国欧韵建筑设计公司、中建五局、恒大银河公司、民生药业、强生钢结构等l 政府对购买企业无特别优惠政策。l 一期客户多为周边拥有厂区客户，部分客户为政府介绍引进。二、三期:l 二期目前销售超过70%，剩余少量房源，目前剩余价格均价6800元/平米。l 三期还未列入销售43、，现阶段对剩余房源推销。l 高层写字楼预计明年推出，共93600方。 销售中心 局部效果图3、 龙泉驿区城区写字楼亚热带商场楼层4-7层面积120-240租赁价格30元/平米物管费用4元/平米写字楼先均已出租，无剩余，入驻企业为中小型企业为主。时代广场楼层4层面积15-70租赁价格30元/平米物管费用4元/平米写字楼先均已出租，无剩余，入驻企业为小型企业为主。部分公司选择4层以上住宅为办公区。 龙威酒店楼层5-18层面积40以上租赁价格98元/平米（含物管费）物管费用-写字楼先均已出租，时间排表到2013年，入驻企业多为央企及合作单单位，如川威集团。花都酒店楼层1-18层面积100-600以上44、租赁价格28-30元/平米物管费用4元/平米写字楼先均已出租，目前无剩余，入驻企业多为中小型企业。4、 客户群分析4.1写字楼购买客户情况l 目前龙泉驿区购买写字楼的客户群体主要来源于城区，作为投资（05年前写字楼）。经开区写字楼主要用于自用办公，主要购买客户群体为经开区生产型企业、生产型企业服务机构、民间组织机构、与龙泉驿区开发密切开发商和合作伙伴等。购买客户需求主要是自用，或改善现有办公条件，因此客源和当地常住企业数量关系密切。l 经开区部分企业自建办公楼。l 随着龙泉驿区工业产业的发展，招商引资企业大量入驻，将有更多的企业和相关服务单位对写字楼的需求。4.2写字楼租赁客户情况l 目前龙泉45、驿区城区租赁客户主要分为本地中小型企业、外驻企业。l 本地企业规模较小对办公环境要求不高，租赁时间较长；外驻企业对办公环境要求较高，但租赁时间较短。l 经开区客户租赁写字楼较少，主要为自建和购买。5、 龙泉驿区城区写字楼小结l 目前市场城区写字楼量过少，办公环境较差，多为05年前产品，导致租赁价格没能拉升开；现有写字楼无空置，印证市场对写字楼需求较大。l 龙威酒店为市场租赁价格最高写字楼，档次服务水平也较高，且无空置，说明市场有对高端写字楼的需求。l 总部经济港与政府合作较为密切，目前办公总量达到61万方，高层写字楼达到93600方，说明经开区对写字楼需求较大。第三部分 世纪广场写字楼项目地块46、分析一、项目地块条件（目前为假设条件）地块指标总用地面积30亩净用地面积30亩用地性质工业用地 容积率5.5容积率6.5 参考容积率6.5 参考地上总建筑面积130000平米 建筑密度总的50%，高层主体25% 建筑高度/ 绿地率10% 二、周边现状及配套u 项目后面为政府大楼及广场，并有一写字楼在修建中，片区属于高端住宅区。u 项目左侧为御源大湖区二期综合用地，规划为商业中心及酒店。u 项目右侧用地待建设中，具体不详，预计住宅项目。u 项目前方为世纪大道，通往经济开发区，离管委会仅1公里。三、 项目SWOT分析1、SWOT分析S 优势l 经济中心区一级辐射，地理位置佳；l 景观资源相对丰富；47、l 交通便利，离XX城区仅15分钟车程；l 价格较中心区具有明显竞争优势。W 劣势l 整个龙泉驿区区域商务氛围不足；l 整体市场租赁价格不高；l 经济开发区多为自建企业；O 机会l 中心区辐射效应增大，带动地区、经济开发区物业发展；l 写字楼价格大幅攀升，为市场创造较大发展空间；l 市场供应中高档产品稀缺，为项目定位带来机会；l 人民币升值，吸引外资投资中国房地产；l 宏观经济持续走好，住宅市场连受打压，将带动写字楼投资；l 经济开发区企业引进幅度增大，相关合作企业激增。T 威胁l 总部经济港不断吸收客源，且已成规模，势必成为区域办公商务中心；l 金融政策和政府房地产调控政策不明朗，对房地产行48、业将造成一定的影响。2、应对策略v 抢先占领龙泉驿区高端细分市场，创造差异化竞争优势；v 强化中心区配套与形象支撑；v 利用驿都大道、世纪大道昭示性，强化项目形象标识打造项目硬件配套的同时，加强软性配套的优势；v 打造“首个区县甲级写字楼”概念，作为XX周边区县及经开区的有效补充；v 加大营销力度，整合客户资源，通过提高营销水平应对竞争。四、项目定位1、定位原则 市场定位遵循如下思路：结合本项目市场研究报告和SWOT分析的结论部分，从自身状况和市场环境两方面来讨论最佳市场定位及可行性。此次市场定位前提条件为：本项目正处于前期拿地阶段，产品规划设计尚未实施。1.1市场定位的决定因素l 本项目规划49、设计为写字楼，开发商经营以赢取利润最大化为最终目的，因此，从土地成本和开发成本加预期利润的角度出发，初步限定本案只能选择高档定位。l 就写字楼市场而言，本项目为纯写字楼高端市场。寻求物业高品质和良好形象的客户会去选择更具品质、价位也更高的产品；而不太在意物业形象，对品质要求一般即可，却对价格极为敏感的客户来讲，价格更低的住宅立项的写字楼或商住公寓往往是他们的首选。因此本项目要抓住客源，就得在产品品质和物业形象重点把握。2、市场环境目前及未来本项目所面临的影响因素汇总如下：v 政府政策政策扶植写字楼区域，发展前景看好v 区域写字楼市场竞争不大v 区域企业不断增加，对写字楼需求较大v 区域企业自建50、办公楼较多v 总部经济港项目吸收了经开区成龙大道两侧众多客户 由此看来，本项目在潜在危机中，高档物业市场又该如何确立自身竞争优势赢得竞争呢？以下将对本案自身情况加以分析，试图找到市场突破口。3、产品竞争优势 具备基本条件之后，再来分析是否拥有突出的竞争优势，以区别其它同类产品，占据有力地位。 地段永远是一项物业最具影响的要素，物业所处的地理位置决定了其周边的商务、商业、生活气氛，也决定了其市政条件、交通条件、办公生活的便利条件。这也是客户选择物业时首要列入考虑因素之一的原因。本项目所具有的最大优势，即地理位置优越，其内涵包括由此而拥有的各项优势，如SWOT中所述：l 经济中心区一级辐射，地理位51、置佳；l 景观资源相对丰富；l 交通便利，离XX城区仅15分钟车程；l 价格较中心区具有明显竞争优势。 以上因素相互结合在一起，形成了一个核心竞争力，而这一点是位于高端写字楼必须具备的。 本项目处于XX区域（东大街金融街）东部边缘，这是它有别于其它竞争产品之处，也使得本项目拥有了另一竞争优势，即拥有了更为广泛的客源，跳出了核心区域外资型客户结构单一性；并在经开区辐射范围，能吸收经开区企业客户及上下游企业客户。因此，本项目将在定位及后期推广中遵循“既依托，又跳出”的运作思路，为产品赢得更大的延展空间。 综合上所述，本项目具备准高档物业的基本条件和竞争优势，选择高端偏下路线是可行的。4、产品最终定52、位基于以上分析，本项目最终市场定位：向东珍藏版纯粹办公空间（高档）5、定位支撑点向东 以此突出本项目所处地理位置的优越性，既贴近XXCBD区域（东大街金融街），又处于经开区驿都大道旁。珍藏版由于本项目周边条件如交通条件、交通密度、商务延展空间均得天独厚，是核心区域项目无法比拟的。纯粹办公空间以此与区域内的酒店及商住楼项目的写字楼相区别，树立高档纯写字楼形象。6、案名建议案名建议一龙腾国际释义：以“龙泉”的龙字打头，彰显本案霸气及首屈一指的形象定位 引申备选：龙腾四海国际案名建议二泉倾国际释义：以“龙泉”的泉字打头，贴合区域特征，同时取义成语“权倾天下”，商家必争引申备选：泉倾天下国际 案名建议53、三云际视界释义：站在巨人的肩膀上，视界，因你而改变。案名建议四壹號城楼 释义：城中城、楼中楼、望苍生、揽天下 切合点：符合大众的阅读方式，简单通俗，但不俗气！7、目标市场（客户）定位 目标市场是指产品决定进入的具有共同需要或共同特征的购买者集合，它是某类产品的最终客户群体。针对本项目而言即为购买或租用本物业的客户对象。由于客户对象在公司性质、从事行业、企业规模等方面存在较大的差异，因此其消费的需求特征也就复杂多变。故在进行房地产市场营销时，依照项目自身素质及特点，正确划分物业的客户对象，分析其消费特征，便能使销售工作做到有的放矢，取得事半功倍的效果。7.1、目标市场构成分析、客户类型 遵循前述54、“既依托CBD，又跳出CBD”的运做思路，鉴于本案所处位置的特点，建议目标市场除包括CBD传统外资公司、企业客户外，还应把传媒产业、新型成长型行业客户考虑进来。、客户分类 可依客户群体对物业的不同目的分为投资和使用两类。CBD已有的这两类群体有其独特的特征。总体来说，个人投资者及国内使用者关注价格，国外投资者及使用者关注质量。l 投资客户 机构投资者 养老、保险类国外基金 入住介入l 国外投资机构 现房介入l 国内投资机构 投资期介入l 个人投资者 商铺投资者 期房介入l 自购自用者 大型企业 现房介入l 使用客户 国内企业 现房介入l 中型企业 商铺投资者 入住介入l 小型企业 入住介入l 55、外资企业 入住介入7.2、不同性质目标客户的背景分析、 投资型客户 投资客户大致可分为机构投资者和个人投资者。个人投资者一般购买物业希望从两个方面获得收益：一是租金收益，一是物业升值带来的收益。机构投资者中根据资金来源的不同又有更详细的分类，其投资物业的动机也更为复杂：希望拥有固定资产；所有权赋予灵活性；高租金高收益率；投资组合减低风险；外资企业本地化等。对投资客户的具体描述如下：l 养老、保险类国外基金 国外基金一般做长线，需求目标为4-5万方。其收购的物业注重稳定回报、低风险，在入住率达70%时才会购买；另外，购买的物业要求最好位置，如CBD，有好的品质和匹配的物业服务，同时评估驻入的客户56、档次，以保证其收入的稳定性；l 国外投资机构 国外投资机构一般有相关物业投资、经营经验，不愿冒风险。国际集团买家希望建立类似商务会馆、交流中心等机构，这样本国投资者随涌入中国后，首先会选择这里为落脚点。 国外投资机构要求“苛求”，十分专业，不仅了解项目的许多情况，也熟知相关的法律法规条文。他们选择房产会看重以下几点：第一， 最佳位置，CBD为其主要选择区域；第二， 楼盘的综合品质，达A级标准；第三， 现房；第四， 相对独立，便于管理，规模一万多平方米左右；第五， 开发商实力；第六， 楼盘的知名度；第七， 匹配的物业服务。l 国内投资机构 国内投资机构多为企业发展稳定，拥有大量的现金资产的国有成57、份公司、上市公司及专业投资机构。由于近年来国内经济发展较快，这类企业有较高的期望收益，一般不会长期持有经营物业，以获取稳定但相对较低的收益，反而参与项目投资获得项目收益的可能性更高，也不排除部分物业留作自用的可能性。对于更有实力的国内投资机构，有能力组织资源独立开发，不会参与民营企业的合作开发。国内投资者更强调项目的高收益。l 个人投资者 个人投资者又称小投资者，背景复杂，当前没有对其资产规模及数量的初步统计。国内针对个人的投资渠道有限，个人投资一般分为股票等金融资产方向、房产等固定资方向、邮票古董书画等收藏品方向。由于个人知识领域的限制，国内中介机构的缺乏，以及中介信誉方面的原因，这三个方向58、的投资人转换较少，即有房产投资经历的个人一般在决策下一个投资方向时，仍会选择房产，同时为了规避风险，会选择不同位置、不同类型的物业。 小投资者在物业选择过程中，随着经验的积累，逐步关注开发商的实力和物业的品牌。面对众多物业，为了减少比较成本，对回报较好的项目的开发商有一定忠诚度，同时注重口传。 小投资者投资规模一般为100-1000万元，购买的面积一般从100-1000平方米，对价格和付款敏感，心理价位10000-13000。有一定物业经验，但缺乏足够专业知识，对品质要求相对差些。 小投资者选择升值潜力大、租户来源稳的物业，特别是想做长线的投资者对的投资前景颇有信心。会冒一定风险在预售期投资购59、买，但对付款方式等金融支持极敏感。、使用客户 CBD写字楼的主要使用者是那些成熟稳定型的企业。目前外资企业占CBD甲级写字楼需求总量的81%。l 外资企业 外商投资企业及外国企业，外企多租用甲级写字楼，很多外资企业的发展已经相当规范和成熟，需要高品质的写字楼，写字楼建设和国际接轨，整个的基础设施、配套，商务服务齐全。对物业的具体要求是：良好的环境、最好的品质、便利的交通。 外商投资企业的总部所需面积较大，一般在3000-5000,外国企业所需面积较小，有的只有50。根据抽样统计结果，外资企业平均办公面积为485平方米。l 国内企业 国内那些业务渠道、收入来源、利润水平，甚至企业的组织结构都比较60、稳定的大企业，具有经济实力租用CBD的写字楼。多为国企、上市公司等。 CBD的国内企业租用的写字楼档次一般低于外企，对租价相对敏感。在价格方面更关注租金总价，当企业规模发展过大时，会选择更低价物业，以获得更大面积。l 甲级写字楼购买者 国外公司对业绩的考核一般ROE是主要指标，更关注资产的流动性，因此一般只租用写字楼；相反国内公司对业绩的评价是资产的增值保值情况，更关注企业资产规模，因此一般有实力的公司会购买写字楼类的固定资产。 而国外银行、保险类的公司根据其历史多拥有房产供总部使用，由于国内金融政策的限制，这些公司未在中国开业，目前在XX没有资产购置案例。7.3、客户的购买规律分析XX市范围61、内国内成交案例较多，可借鉴一些规律：l 甲级写字楼国内购买者行业和类型分布 金融、银行、保险、期货、信托机构和公司；电信及其相关行业的国有大型公司； 由国家分离出来的公司； 由国家机关分离出来的专业服务机构。例如：会计和税务服务机构； 已上市公司和准备上市的公司。 外地企业所占比例较小，购买的可能性不大。l 国内购买者对面积的需求整栋购买以建筑面积2万平方米左右；购买规模大于当前实际需求：市场无小规模供给，购买者一般整体购买将多余部分出租。购买具有甲级标准写字楼物业的需求面积多为500平方米以上。l 国内购买者的需求偏好 对写字楼位置的便利性、可识别性和独立性有很高的要求； 国企职工原有分配住62、房位置是决策的重要因素之一，通常不会跨区选择新办公地点； 对写字楼的朝向、采光、遮挡和楼宇的企业命名权要求较高； 目前写字楼的建筑设备和车位的配置标准基本满足客户要求； 对写字楼的配套设施会根据自身要求而调整。l 购买者的购买方式 国家或企业内部对单价和总价的要求，价格通常以每平方米12000元为主； 付款方式比较灵活，一次性和分期付款是两种主要的付款方式； 对建筑质量和交易时间的考虑，购买者通常在接近现房的阶段才决定购买； 决策时间与写字楼市场状况及公司内部运作阶段有关。第四部分 产品建议一、 产品建议原则1、结合区域整体规划及项目自身特点 本项目位于龙泉核心商务区域，紧邻政府新办公区和地铁63、2号线出入口，是集高端酒店、甲级写字楼和大型高档百货于一身的商务综合体项目，以地理位置的优越性和高端产品的品质感为自身特点，未来发展前景一片向好； 2、符合项目定位，体现项目发展品质及使用性 围绕项目写字楼定位，以打造超甲级写字楼为核心。进行物业发展建议，无论是在建筑、环境、设备、管理等配置均力求突出项目特色，体现产品高端商务的形象；3、符合市场需求，满足客户关注因素 根据项目市场需求，了解客户对物业的产品、软硬件配置和相关配套要求，以项目自身条件为基础，以客户需求为导向，提出物业发展建议；二、 各物业形态分布示意分布原则：1. 酒店、写字楼各物业互不干扰（实例：香格里拉）；2. 酒店前设置独64、立绿化带（或喷泉等景观）隔离主要道路，并与地块西侧及南侧中央形成双流线满足酒店特殊动线需求,同时满足规划指标中10%的绿地率；3. 写字楼下方三层设置商业裙楼，建议每层层高五米以上，减小写字楼使用客户对低区的抗性；4. 写字楼底层为独立挑高10米大堂，与商场分开；5. 下层广场打造特色步行街，同时引进一线超市带动人气。三、 酒店产品建议 因酒店的特殊性，建议采取先招商，引进5星级知名品牌后根据酒店管理方需求进行设计。四、 商业建议 3层商业裙楼设置在写字楼下，建议引进知名大型百货以填补区域空白，同时采取下沉式广场方式将负一层设计为以大型超市（家乐福、伊藤洋华堂、欧尚）为主，其余配套商铺为辅的特65、色商业步行街。五、 写字楼建议1、典型可借鉴项目分析1.1 香格里拉基础信息：地理位置东大街滨江东路开发商嘉里集团物业管理世邦魏理仕竣工时间2007年总建筑面积4.47万标准层建筑面积1480建筑层数32层，2层地下车库（472个车位）物管费20元/平米月车位费用500元/月配套设施首层约有2478商业平均租金135元/月产品配置：电梯品牌东芝电梯速度6米/秒电梯数量12+1部，2部扶梯卫浴品牌TOTO群楼业态高端餐饮，宾利租金付款方式押金3个月+3个月物管费，季度付外立面装饰玻璃幕墙空调收费单独按电费计算大堂装饰大理石大堂高度8-9米楼宇智能化5A标准层洗手间坑位数男女各3个智能化配置法国施66、耐德综合布线用Titanium六类非屏蔽布线系统C-bus智能灯光控制系统Alcatel Lucent语音交换系统电信及网通电话线路入户空调系统美国特灵VAV空调系统，每层设计风量为75冷吨，可变风量系统，自主控制空调开放时间，按流量计费，提供24小时新风。标准层：租户信息： 目前入住企业所属行业最多的是：房地产类30%、咨询类20%、金融类15%、电子类15%； 按照目前入住企业所属的国家或地区划分：35%为国内企业，65%为外资企业。小结：硬件配置12部高速东芝电梯，可载24人，创当时XX最高配置标准；入市后代表了当时XX写字楼最高水平，只租不售，平均租金135元/月，目前出租率约为90%67、；1.2仁恒置地广场基础信息：地理位置XX市人民南路二段1号 开发商仁恒置地集团 物业管理南京仁恒物业管理有限公司XX分公司入市时间2010年8月 总建筑面积 70，360 标准层建筑面积2000 净高2.8米建筑层数地上39层+地下2层 物管费22元/月 车位个数及租金700个，800-1200元/月裙楼业态国际顶尖奢侈品品牌零售店 平均租金160元/月硬件配置：电梯数量16+3部，高、低区各7台，共14台；消防兼货运梯2台；地下车库与裙房3台；电梯品牌OTIS外观中空LOW-E玻璃幕墙电梯速度3.5-6m/s裙楼业态高档零售租金付款方式外立面装饰双层中空玻璃幕墙空调收费包含于物管费大堂装饰68、大理石大堂高度10.7米楼宇智能化5A标准层洗手间坑位数男女各6个空调系统西部首个集中央供冷供热、全冰蓄冷空调系统、美国特灵中央空调，四管制VAV空调系统卫浴品牌科勒智能化配置霍尼韦尔安防平台、车库管理系统（实时车位显示、最短路径车辆引导系统）；数字会议系统（远程会议系统、电视电话会议系统、同声传译系统及摄像跟踪系统；标准层：租户信息： 目前入住企业所属行业最多的是：咨询顾问类（23%）、电子类（18%）、房地产类（14%）； 按照目前入住企业所属的国家或地区划分：60%为外资企业，40%为国内企业； 小结：仁恒置地广场写字楼租金均价约160元/月，只租不售，为XX市中心地标性建筑，面世后成为69、XX写字楼新标杆。1.3 富力中心基础信息：地理位置青羊顺城大街289号（世界贸易中心对过）开发商XX富力地产物业管理广州天力物业入市时间2010年总建筑面积62005标准层建筑面积2515层高标准层4.05米，净高3米建筑层数地上40层，地下4层物管费18 元/平方月车位个数800个（待定）售价精装20000元/；大堂精装标准6000元/，办公区域精装标准1500元/硬件配置：电梯数量11部（低区6部、高区5部），电梯设置智能派梯系统；电梯品牌日立电梯外观中空低辐射LOW-E玻璃幕墙电梯速度3.5米/秒环保措施外墙采用双层 中空low-e玻璃幕墙，中水回收系统，直饮水系统空调收费包含在物业管70、理费中供电方式双回路供电，配备大功率自备电源大堂高度12米5A智能管理系统OA办公自动化系统，CA通讯自动化系统，BA楼宇自动化系统，FA消防自动化系统，SA安防自动化系统宽带种类电信 网通 铁通等，速度为千兆到户，百兆到桌，整栋大厦无线网络覆盖大堂装饰公共区域通道高级地毯，高级墙纸，天花优质材料吊顶，通道灯；办公区域地面抬高地台12CM，铺设高级防火地毯（1M*1M）,周界玻璃幕墙悬挂遮阳窗帘（100元/）客户信息：该项目为在售项目，未出租。 客户置业目的以投资型客户为主，此类客户 主要为资金密集型企业和商会等（投资公司、银行等），外地客户主要以北京、上海等城市居多； 企业类客户主要以银行、71、中小投资公司、融资企业等小结：XX唯一在售精装写字楼，形成独特的市场卖点，并充分发挥开发商品牌优势及高端商业运作能力，整合高端商业资源，营造高端商业氛围，从而提升项目整体价值，以此减轻客户对熊猫城前期口碑差的抗性，目前均价20000元/，销售率约60%；。2、产品设计建议 根据对写字楼项目操作经验，通过对成交客户和意向客户的调查分析，得出以下购买客户对写字楼产品最关心的几大因素：外立面、大堂、电梯厅、走廊、卫生间、电梯、空调2.1楼体及外立面建议l 本项目建筑风格建议采用现代简约风格；l 项目整体高度在区域内属于超高层建筑，几何线条应横平竖直，将楼体体现得更高大挺拔，彰显超高层品质；l 立面应72、处理得干净整洁无异型的造型，显得简洁庄重，有现代商务气息；l 幕墙材质建议为纯玻璃幕墙，玻璃材质以LOW-E玻璃为主体，配以铝板或隐框玻璃，不建议使用石材；l 玻璃色质建议采用浅蓝色，不适宜用高度反光玻璃。2.2大堂/电梯厅建议l 大堂装修风格现代、时尚，商务感较强；l 建议大堂面积保持在300平米以上；l 高度设置在挑高8米以上；l 装修材质尽量考虑进口石材；l 局部可选择现代商务感较强的装饰或小品；2.3公共走廊建议l 走廊地面和墙面的装修尽量考虑使用进口石材；墙面可考虑局部使用拼花石材；l 走廊天花装修可考虑石膏板或铝扣板吊顶；l 走廊宽度尽量考虑在1.8米以上；l 走廊净高保持在2.773、-3米之间；2.4 公共卫生间建议l 地面采用防滑地砖；墙面采用高级墙砖；石膏板质吊顶；l 配置：蹲坑，便池，洗手台，给皂器，烘干机；l 品牌：国外品牌，国内生产；l 木制隔板，背景音乐，灯光柔和，提高品质；l 墙面装饰配以时尚有品位的画框2.5电梯配置建议l 电梯数量达到12部，建面可达到3250：1；l 电梯品牌建议使用迅达，可考虑国内生产组装；l 可考虑高低区分区，电梯速度均为3.5m/s；l 电梯轿厢高度可达到2.8m，宽度1.8m，深1.4m；2.6空调配置建议l 考虑本项目定位高端，建议采用VAV中央空调并引入新风系统，使用可变风量送风末端；l 建议可通过机电设备的配置实现分户计费74、分户计量、分户调控的目的，以满足客户对空调24小时运作的需要，同时节省客户电费开支；l 综合空调品牌专业人士建议及客户需求，推荐品牌为特灵。l 推荐使用下送风式中央空调，可减少能耗，并减弱中央空调吊顶对净高的影响；2.7 物业整体建议要点规划建议要点规划建议标准层建议标准层面积1500-2000硬件配置建议电梯品牌采用迅达，160米塔楼14部，低区：3.5m/s，高区6m/s；120米塔楼12部，速度3.5m/s 实用率65-70%中央空调特灵，VAV中央空调，带新风系统，分户计费、分户计量、分户调控核心筒布局中心核心筒，框筒结构智能化跟随市场主流5A配置层高/净高在3.8-4m之间，净高在75、2.7m以上，可采用100-150mm网络架空地板车位配置150-200平米建筑面积一个车位，并在此基础上予以20%-30%的扩充准备公共走廊宽度在1.8m左右，净高保持在2.7-3m之间。配套设施大堂/电梯厅大堂面积保持在300平米以上，高度设置为挑高10米以上，装修材质尽量考虑进口石材柱距./进深柱距在8-9m之间；进深在8-12m之间。会所500-800商务会所面积划分8个产权：150-300平米其它配套可在裙楼设置会议室/多功能厅；裙楼可设置银行、票务、商务中心等；第五部分 可行性分析经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的理论实收均价为：比较标的物评估价格（各比76、较物业修正价格比较权重）新旧楼的对比增值8000元/ 此测算结果与市场竞争导向法的结论吻合，但考虑到当时的市场竞争环境激烈，且中心区写字楼价格有回落趋势，因此不能以去年的涨幅来计算，只适宜以近几年的平均涨幅对本项目进行大致的推算，通过以上的几种测算方式，得出写字楼部分的市场均价：8000元/平方米一、测算说明1、按当前市场具可比性的同类型物业的售价进行比较；以当前理论价格8000元/平方米，以及现该地段市场售价的保守的价格为7000元/平方米；分别进行测算；2、本项目按当前整体为写字楼的产品定位以计算售价；3、按建设周期从2012年5月起计算为一年，正式发售的周期为一年，销售率为100%计算；77、4、因项目为龙泉驿区城区首个写字楼项目，且地段价值对于项目的影响也大，未来两年内的片区的写字楼价格无法精确估算。二、工程进度工序名称工程进度周期前期准备工作2011年底3个月主体施工/封顶2012年4月2013年7月15个月销售2012年5月2013年5月12个月合计2011年12月2013年7月30个月三、成本分析例表项目名称金额（万元）说 明土地成本5400万按市政府相关用地审定会公布地价项目转让费 /项目购入时的项目转让费用建筑安装工程费39000万按3000元/估算管理费用2220万按前3项的5%财务费用5328万项目周期为二年，按年贷款利率62计算营销费用2730万按项目总销售金额的3%计算销售税金及附加5005万营业税和其他销售税金按销售收入的5.5%计算总开发成本59683万项目整体开发成本四、收入分析例表项目名称计价方式销售总收入（万元）（一年的销售期，100%的销售率）世纪广场写字楼部分理论价格8000元/104000保守价格7000元/91000五、收入分析阐述项目总投入成本为59683万元，写字楼收入按照100%的销售率计算后，理论销售额为104000万元，保守销售额为90000万元。减去成本后，税前的理论收益为44317万元，保守收益为30317万元。最终结论：项 目 可 行 ！