1、住宅商业写字楼 综合体研究 项目研究 市场研究 区域研究 城市研究住宅商业写字楼 综合体研究 项目研究 市场研究 区域研究 城市研究 城市研究-城市地位 洛阳是中国的三线城市，在河南经济圈中处于次中心地位,市政府最新十二五计划提出“一中心五组团四支撑”的战略目标 洛阳市是河南省第二大城市，也是中原城市群的副中心城市，区位优势明显。洛阳市文化底蕴深厚，集中了全省众多实力雄厚的科研院所和高级人才；以石化总厂、一拖、洛轴、伊川电力、中信重机、洛铜、洛玻等为代表的大型工业企业科技。洛阳情况 城市研究-城市坐标 在全省GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，洛阳处于第二梯队领先地位。.第一梯队：郑州.第2、二梯队：以洛阳、济源、焦作、新乡、开封、许昌、平顶山、漯河等八个 中心城市为结点.第三梯队：外围带“中原城市群”城城 市市人均人均GDP（元）（元）名次名次城镇居民可支配城镇居民可支配收入（元）收入（元）名次名次郑州331691136921洛阳251202127702开封121909104069新乡141018112366许昌202455107417焦作250674114885平顶山169837117154济源334573119453漯河175176107328全省160601.0911477.050.94洛阳市历年来第一、二、三产业产值变化情况 城市研究-城市经济（资料来源：2001-2003、9年资料来源于洛阳市统计年鉴）年份年份按一二三产业划分按一二三产业划分第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业200137.3202.4137.8200239.3231.0152.5200340.0250.6137.8200454.5286.5152.5200569.7389.6174.6200688.8531.8194.02007110.5648.4227.02008130.0800.3401.42009144.1969.8481.4 2001-2009年期间地区生产总值年均增长13.0%，2009年国民生产总值达1595.3亿元，比上年净增263.2亿元，增长16.2。其中第一产业4、增加值144.1亿元，增长4.5；第二产业增加值969.8亿元，增长19.1；第三产业增加值481.4亿元，增长13.8。三次产业结构已由2001年的9.3：58.3：32.4调整为2009年的9.0：60.8：30.2，其特征是第二产业占有主导地位。人均生产总值突破25000元，高于全国、全省水平。城市研究-城市经济（资料来源：00-07年资料来源于洛阳市统计年鉴）GDP连续五年连续五年15%以上增长，经济保持较快发展。以上增长，经济保持较快发展。从图表上可以明显的看出，洛阳人均GDP呈现逐步上升，2006年首次突破2万元大关，2009年突破3万元大关，经济持续较快发展。城市研究-城市经济洛5、阳市社会经济发展水平预测年年 份份总人口（万人）总人口（万人）地区生产总值（亿元）地区生产总值（亿元）工业总产值（亿元）工业总产值（亿元）201066222004390201568137008090202070061001400年均增长速度200720106.011.314201120155.711.013201620205.510.512注：表中地区生产总值按2007年价格计算 城市研究-城市经济城市总体布局规划 洛阳是对外开放城市和新兴工业城市，国家级历史文化名城，省域副中心城，著名旅游城市，先进制造业基地。根据洛阳市城市总体布局规划（20072020），洛阳城市空间将形成大分散、小集中的6、分片分散组团式城市形态。各片区、组团的功能结构相对完整，组团与片区之间必须依赖快速交通走廊连接。构建“五区一团”的中心城市空间布局结构。“五区”由洛河北岸的涧东分区、道北分区、涧西高新分区和洛南分区、伊南分区组成；“一团”为黄河沿岸的吉利组团。住宅商业写字楼 综合体研究 项目研究 市场研究 区域研究 城市研究解构涧西区洛阳写字楼市场解构西工区 区域研究背景一背景二洛阳写字楼市场，起步时间可以追溯到10年前。当时，中房大厦和唐宫大厦分别在七里河和唐宫路拔地而起，前者作为传统经济下的产物，代表了那个时代的辉煌，如今已不具备优势。我市的写字楼市场大致经过从传统办公楼到商住楼，再到纯商务写字楼三个阶段7、，目前市场上在售的写字楼项目呈现出商住楼与纯商务写字楼并存的局面。从目前规划在建的写字楼来看，纯商务写字楼已占据了市场的主导。发展轨迹洛阳写字楼市场第一阶段是在住宅里办公第二阶段是商住过渡期第三阶段是中央商务区 阶段分析第一阶段在住宅里办公一些小的公司在住宅里办公，办公条件、环境都很原始，和手提菜篮的大嫂、大妈同乘电梯，对客户而言企业的形象大打折扣。而且，物业管理方面容易引起诸多纠纷。第二阶段商住过渡期一些单位将原来的办公楼改造成很简单的办公场所对外出租，其配套管理很难适应现代办公的需求。一些酒店适时推出写字间，但较高的价格和有限的空间也使其产生一定的局限性。2003年以后，我市一些地产公司先8、后在纱厂南路、南昌路等中心区开发商住楼。这些商住楼租售很旺，但停车位少、配置有限是大多商住楼与生俱来的弱点，直接影响了大中型企业及品牌公司的入驻。第三阶段专业竞争期2006年以来，我市一些实力较强的企业、公司为了提升品牌形象，适应市场竞争需求，纷纷要求进驻高档次的纯写字楼。于是，在西工区中州中路、纱厂南路、凯旋路沿线及涧西区南昌路一带，一批纯写字楼相继开盘建设。这一时期，洛阳写字楼逐步从大面积分布到集中型聚集，写字楼市场呈现快速扩张之势，新上项目近20个，呈现出巨大的发展潜力。解构涧西区洛阳写字楼市场解构西工区 区域研究 西工区位于洛阳市市区中东部，连接涧西区和老城区，地处交通要道，总面积569、平方千米，总人口34万人，辖8个街道、2个乡：金谷园路街道、王城路街道、西工街道、唐宫街街道、凯旋东路街道、道北路街道、汉屯路街道、邙岭路街道；红山乡、洛北乡。是商业最集中的一个区。区域概况-人口及地理位置区域概况-房地产发展 在西工区内，按房地产发展特征不同，基本上形成了以下三个片区：道北片区：本坂块位于铁路干线以北区域，以低端多层住宅为主，如“桃源人家”、“三鑫小区”、“鑫豪小区”等，购买者多为市区中低收入者或者在附近工作的中铁隧道集团、洛阳卫校等单位职员。中州路沿线片区：以中州路为轴线，南至九都路，北到铁路干线区域。本区域属西工至洛阳的核心区域，物业以写字楼、商住楼、商业购物广场居多，少10、量住宅项目。并且以综合性项目为主，项目虽规模不大，但物业却有住宅、写字楼或产权式酒店等多种类型。目前在建的写字楼及商住楼项目有“洛阳数码大厦”、“凯瑞君临商务”、“房地产大厦”、“王城御府”等。本板块也是洛阳商业集中区域，百货大楼、王府进百货以及“TODAY新都汇”项目是全市商业亮点项目。临河片区：九都路以南区域，主要物业是中高端高层、小高层住宅。临近洛浦公园，丰富的江景资源是本板块亮点。目前在建或建好的项目有：“水榭王城”、“洛浦御博城”、“盛世唐庄”等。区域概况-写字楼商业形态发展 西工区做为原政治、经济中心，商务气氛形成较早，现已发展形成以王城大道、纱厂路为横轴，中州路、九都路、凯旋路为11、纵轴的大商务圈，在洛阳市城市商业网点发展规划(20062010)中，曾谋划“一核”和“两翼”：“一核”就是指西工。西工以中州路为轴线向周边辐射。其写字楼从早期的中泰商务、凯悦商务、唐宫大厦，到后期的数码大厦、富雅东方、华源财富广场、城市杰座、凯瑞商 务、悦丰广场、春蕾大厦、金港商务、博大城、富卓商务、邮政大厦等。区域概况-写字楼商业形态发展西工主要写字楼1.凯瑞商务 2.数码大厦 3.春蕾大厦4.申泰新世纪广场 5.中泰商务 6.富雅东方7.城市杰座 8.凯悦商务 9.金港商务区域概况-写字楼商业形态发展西工区写字楼租金一览表写字楼月租金（元/）物业费（月/元/）备注富雅东方250.8 君临商12、务 15-221纱厂路凯旋路口 天仁商务会馆 221.5少量房源中泰商务大厦20-251 凯悦商务大厦15-201.2 城市杰座18星河国际13-150.98 悦丰广场17200.83 现有50左右凯瑞君临商务20-301.2少量房源解构涧西区洛阳写字楼市场解构西工区 区域研究 涧西区地处历史文化名城洛阳市的西部，面积90平方公里，常住人口43万，流动人口20万，下辖1个乡、11个办事处、78个社区。管辖11个街道、2个乡：湖北路街道、天津路街道、长春路街道、南昌路街道、长安路街道、重庆路街道、郑州路街道、武汉路街道、徐家营街道、珠江路街道、周山路街道、工农乡、孙旗屯乡；创业路街道。区域概况-13、人口及地理位置区域概况-房地产发展在涧西区内，各类型物业的发展呈现一定的集聚性特征，形成以下几个片区：建设路、武汉路沿线片区：以经济适用房、低端住宅为主，大型商业配套不足。片区内主要项目有：“百姓家”、“中弘恒泰苑”、“河洛世家芳华苑”等，其中“河洛世家芳华苑”是目前洛阳规模最大的经济适用房项目，规划总建筑面积达20万。“香港城”则是本片唯一的中高端项目，规划总建面积50万，是目前洛阳涧西规模较大的项目。牡丹公园周边片区：以中高端商住楼、商业项目为主。本片区内的上海市场系洛阳传统核心商圈之一。牡丹广场、亚世片区：以高端商务项目为主，片区内宾馆酒店、写字楼、商住楼众多。本片区可谓酒店云集，如：“14、华阳广场国际大饭店、”（洛阳唯一五星级酒店）、“牡丹城大酒店”（四星）、“雅香国际（公寓）大酒店”（四星）、“洛阳友谊宾馆”（三星）。目前在建有“万国银座”、“新友谊”、“金源国际公寓”、“富地国际中心”等产权式酒店、商住及写字楼项目。南昌路及联盟路沿线片区：则以中高档住宅项目为主，片区内生活配套较齐全。住宅项目有“顺驰城”、“骏景天下”、“中泰世纪花城”、“美伦凤凰城”、“银隆家”、“中侨水榭景园”、“碧水云天”、“中原人家”、“雅赛城”、“九都春天”等。区域概况-写字楼商业形态发展 后起之秀的涧西商务区，以南昌路为中轴线。南昌路规划已定，将打造城洛阳的样板大道，以办公楼、公寓、宾馆、酒楼、15、金融机构、购物中心、商业区等组成的大商业格局。另外，涧西区出台了关于发展楼宇经济优惠激励政策：对开发商建设一定体量的商务楼宇进行奖励。入住商务楼宇的企业在税收上享有20%-30%的优惠、减免行政项目收费。对优秀的物业管理公司也将有1-5万元的奖励。区域概况-写字楼商业形态发展大力鼓励开发建设商务楼宇：开发单体商务楼宇面积5000m210000m2的(含5000m2)，给予每平方米10元的奖 励；10000m220000m2的(含10000m2)，给予每平方米20元的奖励；20000m230000m2的(含20000m2)，给予每 平方米30元的奖励；30000m240000m2的(含3000016、m2)，给予每平方米40元的奖励；40000m250000m2的(含 40000m2)，给予每平方米50元的奖励。开发复合型商务楼宇的奖励标准按开发单体商务楼宇奖励标准减半执行，实际商务面积在10000m2以下的，按每平方米10元标准奖励。鼓励企业(含总部型企业)入驻商务楼宇：对注册入驻商务楼宇的企业，从申报纳税之日起年度内纳税区级留成10万元以上的，区政府按其当年纳 税区级留成的20%予以奖励(不含房地产企业)，从第2年起，每年按其当年纳税区级留成比上年增量部分的30%予以奖励(不含房地产企业)。鼓励物业管理公司为楼宇入驻企业提供优质高效的服务：对积极支持区政府相关职能部门和配合乡、办事处开17、展工作且楼宇入驻企业对其服务质量满 意度较高的物业管理公司，结合其所在楼宇创造的区级税收贡献大小评出一、二、三等奖，分别奖励5万元、3万元和1万元。摘自中共涧西区委 涧西区人民政府关于大力发展楼宇经济的意见区域概况-写字楼商业形态发展涧西商务带1.六合国际 2.创展国际贵都 3.富地国际 4.金源商务国际 5.文兴现代城 6.万国银座 7.杜康大厦/申泰大厦 8.天泽大厦 9.锦茂国际大厦 区域概况-写字楼商业形态发展涧西区写字楼租金一览表写字楼月租金（元/）物业费（月/元/）备注万国银座151现有100房源文兴现代城 13-15 1.55-1.3550平左右房源 金源商务15 1.5少量房源18、富地国际20-25 1.8 创展国际贵都20锦茂国际大厦 15-160.98满租杜康大厦/申泰新世纪名座15-200.83（外加公摊）现有100以上六合国际 36无物业水电费少量房源住宅商业写字楼 综合体研究 项目研究 市场研究 区域研究 城市研究市场研究-洛阳市写字楼商业形态分析 “忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”用这句诗来形容近年洛阳写字楼市场投放量急速增长的发展态势应不为过。增加的不仅是数量，我市新建的写字楼在体量上、档次上都有明显的提升。写字楼因为投资门槛低等优势，也正吸引越来越多的大众投资者，我市的写字楼市场已经进入大跨步向前发展的时期。从我市写字楼市场的发展脉络可以看出，我市的写19、字楼经历了从多层向高层、从商住楼向纯写字楼过渡的阶段，而且表现出了体量越来越大、配套越来越好、档次越来越高的发展趋势。作为城市形象的代表，写字楼的高速发展为我市成为国际化大都市奠定了坚实的发展基础。写字楼如雨后春笋般涌现，势必引起洛阳的房产市场竞争越来越激烈，其游戏规则也越来越正规化，也势必会将一些残次商品淘汰出局。市场研究-洛阳市写字楼商业形态分析 虽然写字楼向越来越高的规格发展，但是在其销售的过程中也出现一定的难点。由于写字楼贷款难，投资大。所以对于开发商而言，开发写字楼最大的愿望就是能在最短的时间里回款。所以大多要求买家一次性付全款，或分期。就算可以按揭，首付也要50%。而对于洛阳这个发20、展中国家的三线城市，一定会给那些想要投资写字楼的买家造成压力。投资的门坎一旦高了，那就势必会把一些买家挡在门外。并且，对于写字楼这一还算较为新兴的“投资方式”，很多人也是在门外徘徊，不敢轻易试足。据查，大部分在用写字间都没有设独立卫生间，通层也只有一个大的公共写字间，走廊窄，通风效果差，所以整个通道里气味难闻。部份项目住宅和写字楼共用停车位，车位较少，写字楼无绿化，窗户较小，近深长，影响采光，不好分隔户。诸多原因使得，较多的人选择观望。因此写字楼的销售难点综其所论为以下几点：门坎高、投资大；无绿化、环境差；近深长、采光差；车位少、停车难；户型差、难分隔；通风差、气味大；走廊窄、消防差；产品差、21、难认可；物业贵、服务差。市场研究-洛阳市写字楼商业形态分析 洛阳写字楼的市场需求也会增加，要求也随之增加。人们在看到，听到，感觉到现用的写字楼不足的同时，也需要寻求那些好的产品，所以诸多因素将会对今后写字楼的发展指定方向。具体地说，未来写字楼产品的发展趋势：1.环境好、配置设施优越 如：产品设有会所、游泳池及观景阳台等附属设施；2.户型好、采光好；3.车位充足、停车容易；4.房体易分隔；5.通风好、卫生好6.消防设施完善7.物业低、服务好.市场研究-洛阳市写字楼商业未来发展 “商务综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各22、部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。商务综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50%左右，公寓占25%左右，其它25%为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。未来方向商务综合体 市场研究-洛阳市写字楼商业未来发展 套用此定义，洛阳市的CBD商务综合体已经显现出轮廓，如王府井商业区、洛南新区23、等。遗憾的是大楼多，配套少。新区交通不便，有目共睹。大型城市商务体建筑必须拥有齐备的生活系统集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。目前，洛阳的写字楼项目来说，能在办公室楼下喝一杯下午茶，已经是一件奢侈的事情了。更别说有上海金桥国际广场那样配套景观：6万平方米的占地，容积率不到3.草坪、树木绿荫，如在公园中行走。商务综合体，它为入驻写字楼的白领，提供了一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间。在满足他们对高效率工作的追求的同事，又能提供舒适惬意的高品质生活。未来方向商务综合体 市场研究-洛阳市写字楼商业未来发展 另外，商务综合体会形成商业和商务非常良好的互动。既可以给24、写字楼的人群提供一些配套，同时又使这个商业得到一部分相对稳定的客流，形成这样的小环境之后，对于整个物业价值的提升，拉动的意义非常大。对用户来说，投资回报率、商圈大环境和未来发展是主要的投资依据。对开发者来说，创造商业形态，创造最大化利润。双赢，不是一句空话。是要有实实在在的好处。对于能带来双赢的城市综合体又来说，必然成为未来的发展方向。洛阳已开启发展商务综合体的时代。世贸中心的成功商业运作足以说明洛阳市场对高端写字楼的需求。5A已经来了。商务综合体，是洛阳商业的未来发展模式！未来方向商务综合体 住宅商业写字楼 综合体研究 项目研究 市场研究 区域研究 城市研究项目研究-西工区项目名称 富雅东方25、 地址西工区中州中路与王城大道交汇处东南角西工区中州中路与王城大道交汇处东南角配套空调 物业费0.8 元/平方米月租金水平25元/每平米 电梯配比2部空置率30%-40%停车位地下约200项目研究-西工区 入驻企业明细 租赁/自用 使用面积丽都酒店公寓自用500平米第七感摄影租用160平米洛阳东方富雅投资担保公司自用230平米君逸公寓富雅东方店租用340平米洛阳温可馨舞蹈教练租用200平米洛阳懿皇房地产经济有限公司租用130平米洛阳拓海通信工程有限公司租用90平米洛阳萍聚缘酒店式公寓租用260平米项目研究-西工区项目名目名称数码大厦 地址中州路与芳林路交汇处配套空调 物业费租金水平17元/每平26、米 电梯配比3部空置率50%停车位项目研究-西工区 入驻企企业明细 租赁/自用 使用面积洛阳易迪教育咨询有限租用209平米洛阳北大青鸟数码大厦校区租用156平米洛阳融科租用86平米西安音乐学院洛阳培训基地租用156平米洛阳分类信息网租用169平米洛阳百商网络技术有限公司租用74平米洛阳华澄机床设备有限公司租用138平米洛阳鑫鑫通讯租用161平米洛阳绿港商务公司租用86平米洛阳汉蒸堂光学美肤院租用410平米洛阳高鹏太阳能源科技有限公司租用156平米项目研究-西工区项目名目名称 春蕾大厦 地址配套 物业费租金水平17-22元/每平米 电梯配比2部空置率30%停车位门前停车项目研究-西工区 入驻企企27、业明细 租赁/自用 使用面积森泰生物工程有限公司租用43平米尚品装修公司租用52平米洛阳春蕾肉联有限公司自用52平米洛阳灵睿网络技术有限公司租用68平米洛阳泰莱机器制造有限公司租用43平米河南星皇文化传媒有限公司租用52平米洛阳百力克矿山机械有限公司租用43平米洛阳市森泰生物工程有限公司租用65平米河南康喜科技有限公司租用52平米金鼎装饰租用43平米项目研究-西工区项目名目名称 申泰新世纪广场 地址九都路与王城大道交叉口配套中央空调 物业费0.83租金水平15-20元/每平米 电梯配比6部空置率15%-20%停车位地上约100个项目研究-西工区 入驻企企业明细 租赁/自用 使用面积洛阳装饰租用28、43平米洛阳亿杰房产租用74平米洛阳喜悦婚礼策划机构租用48平米洛阳市深蓝有限公司租用76平米洛阳市谋智企业管理咨询服务有限公司租用98平米河南鑫兴投资担保有限公司租用98平米洛阳亚太技术开发有限公司租用67平米洛阳精典婚庆租用50平米河南牡丹装饰设计工程有限公司租用48平米洛阳功有道贸易有限公司是租用74平米项目研究-西工区项目名目名称 中泰商务 地址在纱厂路和唐宫路交叉口配套空调 物业费0.90元/平方米月租金水平20-25元/每平米 电梯配比4部空置率10%停车位项目研究-西工区 入驻企企业明细 租赁/自用 使用面积洛阳国海橡胶有限公司租用168平米洛阳乾昊工贸有限公司租用187平米纯摄29、影位租用165平米洛阳亚伟电脑速录科技有限公司租用146平米洛阳市文华神兄弟商贸有限公司租用187平米洛阳超众旅行社有限责任公司租用165平米洛阳太一资讯广告有限公司租用146平米洛阳铭诚贸易有限公司租用187平米洛阳华安生物工程有限公司租用165平米项目研究-西工区项目名目名称 城市杰座 地址洛阳市西工区八一路配套商务写字楼、酒店式公寓 物业费1.10元/平方米月租金水平18元/每平米 电梯配比空置率40%停车位项目研究-西工区 入驻企业明细 租赁/自用 使用面积河南偃师古典园林有限公司租用82平米洛阳国润重工矿冶设备有限责任公司租用127平米森雅礼品租用60平米洛阳市英才培训中心租用94平30、米洛阳杭奥电梯有限公司租用51平米洛阳英才培训中心租用127平米洛阳霍尔电气工程有限公司租用51平米鑫鹏化工有限公司租用94平米洛阳赛福消防设备有限公司租用51平米项目研究-西工区项目名目名称凯悦商商务 地址西工区洛阳市九都路与涧东路交汇处配套商务写字楼、酒店式公寓 物业费1.20元/平方米月租金水平15-20元/每平米 电梯配比空置率 停车位项目研究-西工区 入驻企企业明细 租赁/自用 使用面积洛阳万谦网络科技有限公司租用106平米洛阳春帝进出口有限公司租用110平米洛阳山水假期旅行社有限公司租用300平米阳奥瑞德耐火材料有限公司租用110平米中国卫星通信集团公司洛阳分公司租用110平米项目31、研究-西工区项目名目名称金港商务 地址洛阳市西工区九都路电视台西侧配套商务写字楼、酒店式公寓 物业费1.20元/平方米月租金水平17-20元/每平米 电梯配比四部空置率20%-30%停车位项目研究-西工区 入驻企企业明细 租赁/自用 使用面积洛阳市冠宁物资有限公司租用55平米洛阳龙颐电子科技有限公司租用159平米洛阳高顿商贸有限公司租用100平米洛阳卓越非彩设计租用260平米洛阳新德亿装饰工程有限公司租用62平米飞彩影视公司租用62平米洛阳周易应用研究中心租用55平米洛阳瑞岩装饰公司租用100平米项目研究-西工区项目名目名称 凯瑞商瑞商务 地址纱厂南路和凯旋西路交叉口配套双5标准办公智能化、楼32、宇自动化、通讯传输智能化、消防智能化、安保智能化5 物业费1.20元/平方米月租金水平15-20 元/每平米 电梯配比空置率10%-20%停车位400个项目研究-西工区 入驻企企业明细 租赁/自用 使用面积洛阳市先导办公家具有限公司租用65平米亿汇黄金投资咨询有限公司租用120平米河南天普电子工程有限公司租用96平米洛阳联华办进出口贸易有限公司租用82平米郑州统一企业有限公司自用136平米凯瑞米德公司租用82平米洛阳中旭电子保全有限公司租用96平米河南浩亚达投资担保有限公司自用167平米洛阳溢澜电子电器工程有限公司租用65平米中企动力科技集团股份有限公司租用82平米洛阳邦嘉贸易有限公司租用9633、平米项目研究-涧西区楼盘名称万国银座咨询电话64929232区域地段安徽路物管单位。物业费用 嘉睦泊伦物业 每平米1.3元取暖方式、及、电费水费空调费收费标准中央空调分户计量，有暖气，电费0.93元每度，水费3.9元每吨车位数量200个出租:/出售价格半年13元每平米项目研究-涧西区大堂装修标准大堂简洁大方，设有客服中心和租赁中心，以及小型水景电梯5部电梯品牌上海永大项目商务配套设施中央空调、物业租赁中心项目周边配套安徽路小学、西湖春天、天福茗茶、农业银行、金梦家具广场、广州市场步行街、格林豪泰酒店、雅香楼物业服务条款公共部分维护，清洁，地上停车免费、地下每月200元、备 注A座住宅，B座写字34、楼项目研究-涧西区项目名称 文兴现代城 地址涧西区天津路与联盟路交汇处配套智能化管理系统、宽带接入、住宅观光电梯、宽频网络系统，空中商务花园，可租用会议室，楼层休闲商务会所，特设楼层共享式电梯休息厅，商务中心公共秘书，4部快速电梯，24小时智能化安防系统，地上、地下停车场。4楼开辟1000平方米空中商务公园，59楼提供更多空间用于多功能商务服务。物业费1.55-1.35租金水平13-15 电梯配比4部 文兴现代城位于天津路与联盟路交叉口的黄金地段，占地12余亩，十九层商住楼一幢，分为商业和住宅两大部分，楼体1层-3层为商业部分，4层-19层为住宅部分，多层住宅楼两幢，总建筑面积45000平方米35、，该项目力争成为洛阳高尚精品住宅。项目研究-涧西区楼盘名称富地国际咨询电话65166669区域地段延安路与珠江路交叉口物管单位。物业费用 地久物业公司取暖方式、及、电费水费空调费收费标准有暖气，无中央空调车位数量地面十几个停车位，出租:/出售价格20-25元每平米项目研究-涧西区大堂装修标准大堂较宽敞，没有咨询台，设有小便利店，电梯3部电梯品牌西子奥的斯项目商务配套设施小便利店，餐饮，酒店项目周边配套万达广场、洛铜小学、华阳大饭店、韩记饭店、人寿保险公司、洛铜医院、交行等物业服务条款公共部分维护，整洁，代租。其中租金每平米20元，。电费0.85元每度，水费3.95元每平米，物业费1.8元每平方36、备 注5层-23层为办公，出租率挺高，位置优越，但停车场不便。项目研究-涧西区项项目目名名称称创展国际贵都 地址地址南昌路与九都路路交叉口配套商业：丹尼斯、珠江路商业街公园：西苑公园、牡丹广场银行：商业银行、建设银行、工商银行学校：西苑阳光幼儿园、天津路小学、轴一小、洛洛中学、轴一中、轴三中、外国语学校 物业费1.30元/平方米月租金水平20 元/每平米 电梯配比20户6部空置率 停车位地下196个项目研究-涧西区项目名称 锦茂国际大夏 地址南昌路与九都路交汇处配套南临丹尼斯百货，东临创展国际贵都周边百货、超市、酒吧、银行、研究院所、休闲娱乐设施 物业费0.98租金水平15-16 电梯配比空置37、率满租 停车位项目研究-涧西区项目名称 六合国际 地址南昌路中段配套 物业费无物业水电费租金水平36 电梯配比空置率少量房源 停车位200多个地下项目研究-涧西区项目名称 美伦凤凰城商务楼 地址联盟路与天津路交汇处配套上海市场、广州市场两大核心商圈、学府，周边百货、超市、酒吧、银行、研究院所、休闲娱乐设施 物业费租金水平31 电梯配比4空置率 停车位200多项目研究-涧西区项目名称 杜康大夏/早泰新世纪名座 地址南昌路与丽春路交叉口配套通煤气、暖气 物业费0.83（外加公摊）租金水平15-20 电梯配比空置率 停车位项目研究-洛南新区楼盘名称奥林商务咨询电话65783861区域地段洛南新区太康38、路与望春门街交叉口物管单位、物业费用：双枫物业，1元每平方米公摊率层层 高高2.3米（26层）取暖方式、及、电费水费空调费收费标准有暖气，无空调电费：3.55元/度水费：0.9元/吨项目研究-洛南新区车位数量出租:/出售价格大堂装修标准大堂设有咨询台服务（保安值班），在水一方的售楼中心，墙面体多为木质和瓷砖的材料，有装饰柱子两个和装饰吊顶，有绿色植物的摆放，指示牌，沙发和休息室电梯3部电梯品牌华升富士达项目周边配套一楼有东海证券，农业银行，对面有迪欧咖啡，旁边有五星级酒店雅香金陵项目研究-洛南新区 入驻企企业明细 租赁/自用洛阳天基地产有限公司租用恒联房地产有限公司租用河南天德实业有限公司租用39、洛阳市金刚钻股票软件服务部租用国家金烁商贸自用成业商务有限公司租用洛阳科震技术服务中心租用中国旅游视频网自用河南图鑫信息技术有限公司租用洛阳天元置业有限公司租用大棒装饰租用鑫源煤业租用项目研究-洛南新区楼盘名称五洲大厦咨询电话60625888区域地段洛阳新区开元大道248号（钼都利豪大酒店对面）物管单位。物业费用：暂定开发商自己物业公司，收费标准待定（参考周边项目收费标准）公摊率33-35%层 高2.3米（26层）取暖方式中央空调车位数量300多出租:/出售价格6250/m2（每周涨100元）大堂装修标准10米，精装电梯5部电梯品牌日立项目周边配套洛阳银行、兴业银行、中国移动、中国联通、市政府40、服务大厅、钼都利豪大酒店、丹尼斯百货、大张量贩项目研究-洛南新区楼盘名称世贸中心咨询电话65996666区域地段洛南新区开元大道与王城大道交汇处东设计单位第四设计院物管单位。物业费用：利源酒店，3元每平方米公摊率18%层 高3.6米（26层）取暖方式中央空调、市政供暖、水电按市里标准收费车位数量370个出租:/出售价格大堂装修标准11米挑空大堂，精装修电梯11部电梯品牌三菱电梯项目商务配套设施一层：银行、便利店、咖啡厅二层：健身休闲（瑜伽、健身俱乐部、水疗、）三层：个多功能会议厅项目周边配套洛阳银行、兴业银行、中国移动、中国联通、市政府服务大厅、钼都利豪大酒店、丹尼斯百货项目研究-洛南新区楼盘41、名称楼盘名称富地国际咨询电话咨询电话65166669区域地段区域地段延安路与珠江路交叉口物管单位。物业费用物管单位。物业费用 地久物业公司地久物业公司公摊率公摊率层层 高高2.9米取暖方式取暖方式有暖气，无中央空调车位数量车位数量地面十几个停车位出租出租:/:/出售价出售价格格大堂装修标准大堂装修标准大堂较宽敞，没有咨询台，设有小便利店电梯电梯3部电梯品牌电梯品牌西子奥的斯项目商务配套项目商务配套设施设施小便利店，餐饮，酒店项目周边配套项目周边配套万达广场、洛铜小学、华阳大饭店、韩记饭店、人寿保险公司、洛铜医院、交行等物业服务条款物业服务条款公共部分维护，整洁，代租。其中租金每平米20元，。电42、费0.85元每度，水费3.95元每平米，物业费1.8元每平方备备 注注5层-23层为办公，出租率挺高，位置优越，但停车场不便。项目研究-酒店办公形态楼盘名称牡丹城咨询电话区域地段河南洛阳市涧西区南昌路2号 设计单位物管单位。物业费用：酒店管理公司公摊率层 高3.6米（26层）取暖方式中央空调车位数量出租:/出售价格70元大堂装修标准挑空大堂，精装修电梯4部电梯品牌项目商务配套设施一层：商务中心、租车服务、票务服务二层：舞厅休闲项目周边配套牡丹广场、亚视广场、丹尼斯购物、中餐厅、粤菜、西餐厅、自助餐、健身房、棋牌室、咖啡厅、茶艺馆、夜总会、桑拿中心、室内游泳池、酒吧、桌球室、KTV包厢 项目租金43、代表客户及行业牡丹城70元鑫森置业、中信银行项目研究-酒店办公形态楼盘名称华阳广场国际大饭店 咨询电话区域地段洛阳 涧西区 凯旋西路8号 设计单位物管单位。物业费用：酒店管理公司公摊率层 高取暖方式中央空调车位数量出租:/出售价格48元大堂装修标准挑空大堂，精装修电梯4部电梯品牌项目商务配套设施一层：西餐厅二层：宴会厅三层：多功能会议室项目周边配套洛阳洛浦公园、西苑公园、华阳广场、牡丹广场、牡丹公园 王城公园、距离火车站5公里、距离机场7公里 项目租金代表客户及行业华阳广场国际大饭店 48元施耐德电气、华阳电业、河南三越机电、金钥匙投资担保、沃盛科技、海高资产管理有限公司、都市雅居市场开发有限44、公司、汇融科技投资担保有限公司项目研究-酒店办公形态楼盘名称洛阳芳达酒店咨询电话62021541区域地段河南省洛阳市涧西区西苑路附6号 设计单位物管单位。物业费用：酒店管理公司公摊率层 高17层取暖方式中央空调车位数量出租:/出售价格60元大堂装修标准挑空大堂，精装修电梯4部电梯品牌项目商务配套设施餐饮、休闲、服务设施 餐厅、多功能厅、宴会厅、会议室、桑拿、商店廊、美容美发、麻将室、商务中心项目周边配套牡丹广场，距洛阳火车站20分钟车程，距洛阳机场40分钟车程项目租金代表客户及行业洛阳芳达酒店60元芳达置业、中期佳合期货、中国船级社洛阳检验处中铝河南铝业项目研究-酒店办公形态楼盘名称国际金融大45、酒店 咨询电话63903888区域地段洛阳市中州中路439号 设计单位物管单位。物业费用：酒店管理公司公摊率层 高25层取暖方式中央空调车位数量出租:/出售价格50元-60元大堂装修标准挑空大堂，精装修电梯电梯品牌项目商务配套设施餐饮、休闲、服务设施、宴会厅、会议室、桑拿、麻将室、商务中心项目周边配套王府井百货、王城公园、新都汇等项目租金代表客户及行业国际金融大酒店 50元-60元康辉旅游、茗星茶艺、紫金银辉黄金冶炼有限公司、地丰房地产、韦娜绘画工作室、嘉华世达国际教育、通元培训学校愿意租赁愿意租赁60元元/平米平米以上月租金的更多看重办公地点的：以上月租金的更多看重办公地点的：酒店大堂、酒店46、管理、面子、酒店大堂、酒店管理、面子、精装环境、办公与商务的便利性精装环境、办公与商务的便利性但酒店的商务不够纯粹，他们也有更但酒店的商务不够纯粹，他们也有更高级写字楼租赁或购买的需求高级写字楼租赁或购买的需求项目研究-数据对比西工楼盘名称月租金（元/）物业费（月/元/）富雅东方250.8君临商务15-221天仁商务会馆221.5中泰商务大厦20-251凯悦商务大厦15-20城市杰座18星河国际13-150.98悦丰广场17200.83凯瑞君临商务20-30项目研究-数据对比涧西楼盘名称月租金（元/）物业费（月/元/）配套停车位电梯配比入户大堂入驻企业万国银座15-251空调地下200个 4梯47、20户、5梯20户B座挑空6米、精装商住一体、租赁多文兴现代城13-151.55-1.35煤气、暖气200左右4梯商住一体、租赁多金源商务15-201.5空调地下115个2梯8户、3梯16户无挑空，无装修商住一体、租赁多富地国际20-251.8暖气地上地下150个A座2部、B座3部挑空10米，精装116户、自用租赁对半中侨地产大厦7-1518元（含各项费用）中央空调地上50个3部挑空5米，简装纯租赁创展国际贵都201.3煤气、暖气地下196个20户6部挑空5米，简装商住一体、租赁多锦茂国际大厦15-160.98暖气杜康大厦15-200.83（外加公摊）煤气、暖气地下200多六合国际36无物业水48、电费暖气美伦凤凰城商务楼312004梯项目研究-数据对比新区楼盘名称月租金（元/）物业费（月/元/）配套停车位电梯配比入户大堂入驻企业奥林商务18-261暖气1003部精装纯商务写字楼五洲大厦中央空调3005部挑空10米，精装纯商务写字楼世贸中心3中央空调370个11部挑空11米，精装 商务写字楼、精装公寓富地国际201.8中央空调地面十几个停车位3部大堂较宽敞，没有咨询台，设有小便利店商务写字楼、住宅项目研究-结论 一组房管局的数据显示：2007年2009年写字楼市场投放量逐年下滑，2007年6万平方，2008年3.4万平方，到2009年只有区区2.5万方。销售则是“卯吃寅粮”，以消化存量为49、主。自2007年开始，写字楼市场投放量和销售量分别以30%和43%的速度递减。而2009年，写字楼的成交均价只有2575元/平方，基本与2007年持平。到2010年上半年，市场只有世贸中心和五洲大厦两个写字楼项目在售，体量一共五万多平方。洛阳市区的写字楼集中分布在西工区和涧西区。西工区做为原政治、经济中心，商务气氛形成较早，现已发展形成以王城大道、纱厂路为横轴，中州路、九都路、凯旋路为纵轴的大商务圈，在王城大道到定鼎路之间、中州路两侧、纱厂路两侧，众多写字楼星罗棋布，从早期的中泰商务、凯悦商务、唐宫大厦，到后期的数码大厦、富雅东方、华源财富广场、城市杰座、凯瑞商务、悦丰广场、春蕾大厦、金港商务50、博大城、富卓商务、邮政大厦等。档次较高的，租金均价多在20元以上，如凯瑞商务和邮政大厦，中档的在1520元，如数码大厦。早期一点的或配置不高的，如唐宫大厦、春蕾大厦在10元16元。项目研究-结论 涧西区写字楼主要集中在南昌路一带，向西可延伸到亚世广场、牡丹广场。代表作有富地国际、万国银座、金源商务、中侨大厦、创展国际贵都、锦茂国际、六合国际、杜康大厦、申泰新世纪、天泽大厦等。南昌路写字楼租金水平有后来居上之势，如富地国际现租金多在25元左右，六合国际高楼层的达到30多元/月/平方。往东，老城、廛河，根本没有纯写字楼，多数是住宅办公。高楼林立的新区，以单位自建办公楼居多，纯写字楼只有一个奥林商51、务。据说租金达到22元。新区虽然在售写字楼不多，但规划的写字楼不少，泉舜、正大国际、包括刚动工的隆安明珠广场都有体量各异的商务办公楼。因为政府有意引导建设新区的CBD中心，导向性是很明确的。实际上洛阳新区“有城无市”就饱受诟病。虽然人气和商业陆续往里充实，但顺序颠倒了。因此在目前的洛阳市场上来说，涧西和西工的商业氛围较为完成，配套和交通较为方便，更容易形成CBD形态。住宅商业写字楼 综合体研究 项目研究 市场研究 区域研究 城市研究写字楼 公寓 酒店 商业 展览 解析综合体成熟形态沿革背景城市CBD快速发展城市规模扩大和城市化程度提高相邻建筑综合体集群形态出现城市建筑群功能集约化更高，规模更大52、交通网络提升，联系更紧密沿革特性充分发挥西工区东接老城区，西连涧西区的优势地位，延续老牌商业形态，使商业形态更具完整性，形成真正的城市CBD。都市综合体 区域环境1 高可达性交通网络发达，城市功能相对集中，一般集中在城市中心区高密度性+集约性建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中整体统一性各个单体建筑相互配合、影响和联系，建筑群体要与周围整体环境统一、协调功能复合性拥有完整的工作生活配套运营体系。商务办公、酒店、公寓、商业、文化娱乐等多样性和复合性立面风格功能组合2 3 解析综合体土地使用空间纬度城市标志4 5 6 不同种类的土地分布应均衡的分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功53、能的不同使用均衡性平面和立面的连续性，保持协调和统一各功能均通过空中、地下和地面形成多层次联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。内部功能有机结合，外界交通立体衔接。空间连续性内部和外部联系完整性巨大社会效应城市位置和庞大规模，加上从开发到运营模式将会成为区域标志性项目。解析综合体复合空间、CBD标鼎之作 区域环境/功能规划/交通组织/商业主体及衔接/立面形象区域环境城市金融中心商业中心城市CBD功能规划商业酒店写字楼商务公寓酒店式公寓交通组织对外联系通达项目内部交通快捷地面交通便利地下交通开阔三面立体交通凝聚商业主体及衔接商业起到领衔作用沟通各大功能昭示性极强增强娱乐休闲空间立面形象城市建54、筑标签与周围环境协调各功能立面协调5要素引导都市综合体城市综合体发展的五种模式模式特征模式一商业核心模式城市核心区；交通可达性/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理模式二酒店核心模式不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施模式三写字楼核心模式客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善模式四住宅核心模式项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大；模式五均衡发展模式CB55、D/城市中心；主干道沿线；建筑面积20万 以上；开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理模式分析不同类型的物业在综合体中承担的功能酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象，保证开发企业现金流来源。在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。模式分析都市综合体的九大特征123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值 解析综合体特征精顺核心竞争56、力彭小川彭小川合顺（中国）董事长合顺（中国）董事长毕业于海军电子工程学院情报系，国家建设部信息中心特约授课专家，中国第一批房地产策划人。92年进入地产行业，在全国各大城市成功策划营销了数十个项目。杰出的市场业绩，一再印证他的观点：没有卖不掉的房子，只有卖不掉的营销。所著中国房地产营销十大诀窍被业内引为宝典，经常应邀在全车各大城市地产论坛演讲，被誉为中国房产界的海军司令。数据精顺精顺1010年v 驰骋2323城城，代理项目7575个个，代理面积超过500500万万平米，积累高端客户资料约3030万万份。v 精顺现已发展为拥有员工190190多人，业务涵盖6 6大领域大领域房地产市场调研分析房地产57、市场调研分析 产品定位及概念性规划产品定位及概念性规划 策划策划 推广推广 销售代理销售代理 投资顾问投资顾问 地产投资地产投资的知名房地产综合服务机构房地产综合服务机构精顺在 河 南精顺，看好河南，原因有三v 第一人口大省，市场潜力巨大v 中原城市群城镇化水平快速发展v 精顺在河南10年耕耘，经验丰富，资源广泛河南精顺，以上海为策源，2000年挺进中原，以洛阳为桥头堡，根植中原，服务主力开发商，致力于提供安全、高赢利开发模式解决方案和全系列营销服务。立足中原做透做透河南打造中原第一中原第一地产综合服务商精顺|河南发展战略v 河南精顺，在中原先后操作洛阳、郑州、许昌、开封、南阳、焦作、驻马店、58、周口、信阳、三门峡等1010个地市，花开中原，硕果累累。v 2000年至今，河南精顺共代理项目5959个，储备项目1212个。v 自2005年至今，河南精顺相继成立许昌许昌、开封开封、南阳南阳等地分公司，与洛阳洛阳4 4城联动，大中原战略布局稳步推进中 合顺中国合顺中国河南精顺房地产营销策划有限公司河南精顺房地产营销策划有限公司洛阳精顺洛阳精顺许昌精顺许昌精顺 开封精顺开封精顺 南阳精顺南阳精顺 上海合顺房地产咨询有限公司上海合顺房地产咨询有限公司许昌开封洛阳洛阳南阳其他其他精顺洛阳洛阳1010年，代理3333个楼盘代理面积300300万平米，代理总销150150亿首次将一线城市营销理念引入洛59、阳，令当时业界惊叹：“原来房子可以这样卖！”，被誉为洛阳房地产业界启蒙者、领跑者，十年来攻城拔寨创操盘经典，成为当之无愧的洛阳房地产营销洛阳房地产营销“铁军铁军”。v 第二届“洛阳10大名盘”，精顺代理占据4席。v 2005年销售面积24万，占洛阳总销面积1/6v 2009洛阳唯一唯一“高端地产营销代理金牌企业高端地产营销代理金牌企业”v 2010年，精顺在洛阳，签约代理楼盘7个，盘源合计100万平方米奖项图片御博城水榭王城中州国际数码大厦名仕嘉园金源国际创展国际贵都东方红5号街坊汇金广场珠江路商业街金港商务香港城4期中泰世纪花城（2、3期）碧水云天洛浦春晓创展水岸贵都兴隆花园在水一方双溪布洛60、三期唐城御府中 弘新天地红太阳花园新天地花园在水一方新 街开元国际公寓西城美苑数码大厦【洛阳第一个纯写字楼】一期封顶即清盘成为房管局2005年上半年楼市调查报告点名评价为“”卖得最火的写字楼“二期延续一期局面，开盘引发抢购，迅速售罄金港商务中心【九都路立体生态纯写字楼】金源国际公寓【洛阳第一个纯小户型项目】都市生活第一方式广厦中州国际【王城公园对面 居住第一高度】中州路王城公园对面99米商住高度，倚天拔地世贸中心【洛阳目前第一高写字楼】【第一座5A甲级高端商务综合体】位置：洛阳新区开元大道与王城大道交会处总建面积：10万平方米建筑形态：超高层甲级写字楼精装商务公寓项目定位：CBD中心洛阳首座561、A级商务综合体规划总高：151米洛阳第一高度 汇金广场【洛阳万达商圈城市功能集成区】位置：洛阳涧西区万达广场东侧总建面积：约70万平方米占地面积：约11万平方米建筑形态：高级住宅 购物中心 酒店式公寓 遗址公园 风情酒吧街 NO.4 整合力v开发环节：在精顺长期发展过程中，整合了地产开发各个环节强势合作伙伴，如规划建筑、物业公司、商业资源等，为甲方提供更全面、更专业、更优质全托式服务。v市场数据：精顺还与一些市场调查机构和房地产主管部门合作，准确及时掌握各类市场数据，为营销提供可靠依据。v媒体平台：此外，精顺已与多家媒体确立战略合作关系，如网媒、报社等，为甲方提供坚实的舆论平台。强大联盟强大联62、盟 服务甲方服务甲方建筑设计单位建筑设计单位A.开发环节资源联盟物业公司物业公司v绿城物业v鑫苑物业商业资源商业资源v香港第5季国际控股有限公司v东方家园建材连锁v法国宜必思vKFCv横店影院、星美院线、韩国CGV影院v国美电器、家乐福、麦德龙、华润万家、沃尔玛、易初莲花、格林豪泰等模型资源模型资源v深圳大峡谷v天津华野v北京山之田v郑州海创 v华海国际（香港）设计有限公司v香港海文嘉德国际设计机构v香港贝尔高林园林景观设计公司v加拿大奥亚景观设计事务所v河南徐辉建筑工程设计事务所v洛阳甲元建筑设计有限公司v浙江绿城东方设计院v中国美院风景建筑设计研究院v英国太平洋远景建筑规划设计院v上海一土63、景观v上海式远景观v上海北斗星v上海中建v美国HPAv加拿大KFSv德国WSPv五合国际等v易居中国v科尔瑞v洛阳房管局v开封房管局B.数据支援C.媒体合作v网媒：新浪网、网易网、搜狐网、洛阳楼市网等v纸媒：洛阳日报社、开封日报社、许昌日报社、南阳日报社等精顺保障l同步跟踪河南四地 提供楼市调研分析报告与政策解读l根据情况，为特定城市提供以上报告l制定全程战略、前期策略、开发策略、产品策略、营销推广策略及各类执行策略l特定营销障碍的策略化解l监控国内六大开发商主流产品l为地块量身打造优势产品概念规划l提供产品最佳优化解决方案l项目VI设计、各类媒体广告设计、售房部布置及销售道具设计包装等l高举64、高打，建立项目和企业品牌互动、提升项目附加值l挖掘品牌基因、品牌疑难问诊、主流媒体上品牌助攻造势市场部部分成果市场部部分成果产品部部分成果产品部部分成果策划部部分成果策划部部分成果v销售中心，抽调销售、管理精英组成五大职能部门，确保前场杀伤力v负责年度销售目标的制定、监控、案场管理，并通过优化流程、完善激励机制，提高销售前场的战斗力和核心竞争力。特别能吃苦特别能吃苦特别能战斗特别能战斗特别能卖房特别能卖房销售中心销售中心l目标制定、跟踪、分析及信息汇总、分析l标准化执行、监督、考评l客户关怀、服务质量监督l培训、教材编辑、主管指导、干部输出l障碍清除、节点支援、业务员指导、干部储备打造一支专业65、流程标准化，任务目标系统化、客户关怀个性化，员工关怀人性化的“四化”现场，令前场攻击力长盛不衰！销售中心的四化目标精顺标准化建设内容仪容仪表、行为举止、礼节礼仪标准化仪容仪表、行为举止、礼节礼仪标准化环境标准化环境标准化案场标准化建设实施v3 3大信息技术平台，意在实现即时无障碍化的信息传递、沟通管理斥资百万斥资百万打造高效便捷的信息化管理平台打造高效便捷的信息化管理平台3 3大信息技术平台大信息技术平台移动办公平台：通过“手机短信提醒+手机上网+互联网”的多种沟通方式，员工可通过系统将收发留言、公文、会议通知等信息。实现了对各部门和地区、人员、客户资源等的无障碍管理视频会议系统：保证了总公司66、与各地区的低成本和即时、全信息对接，无需出差，也能实现地区与总公司面对面般的交流。明源销售管理软件：客户和房源是卖房的根本，公司特意斥资50万购买明源软件应用于所有案场，签定转退销售动态综合信息，瞬间传递到公司管理部门电脑桌面上，客户资料永久归档，案场情况时刻准确掌握。v项目总监、地区总控、品质总监控三级流程监控体系每一次出品，都能经得起市场考验三级流程监控，策略不容有失三级流程监控，策略不容有失质量监控体系质量监控体系品质总监控：上海合顺品质总监控：上海合顺项目营销策划统筹项目营销策划统筹品质管理及监控品质管理及监控营销策划工作执行营销策划工作执行项目宣传推广项目宣传推广 45个组分组管理，个组分组管理，配合营销策划，现场管理执行配合营销策划，现场管理执行 了解市场即时信息了解市场即时信息三级品质管理监控体系精顺值得信赖!