1、 2008年中海地产工程管理工作研讨会资料汇编房地产开发项目工程管理流程指引对于普通的房地产开发项目而言，工程管理流程一般如下：1. 项目部组建公司取得用地许可后，应尽早确定项目经理人选，尽快明确项目前期人员组成，以便有专门部门及人员开展及推动项目前期工作。【完成时间】 取得用地许可证后【落实部门】 公司项目部成立后，应着手研究各阶段项目部各方面人员需求计划及到位计划，并通过公司人力资源部门随着项目进展将人员逐步配备到位。目前，我司深圳地区开发的项目一般由中海监理负责监理，工程管理一般实行项目部与监理部一体化运作，即地产与监理组成统一的项目部，地产统筹管理，项目部内部统一分工，其中地产方面侧重2、整个项目的推进及运作，监理方面侧重现场的质量管理。项目部地产方面岗位设置情况为：项目经理、项目副经理、计划工程师、技术负责人、安装工程师、QS、材料工程师，监理方面岗位设置情况为：总监、土建工程师（若干）、给排水工程师、电气工程师、测量工程师、文员。具体组织架构如下：1.1 项目初期：项目成立至主体开工期间配备5人：项目经理 1名 技术负责人 1名 水电工程师 1名 测量工程师 1名(兼土建工程师) 后勤人员 1名1.2 项目建设期：主体开工至项目入伙期间 项目经理：1名 项目生产经理：1名，由副经理或项目总监担任 现场管理人员分成若干小组：土建组（若干，视项目规模而定）、安装组、室外组、内业3、组、后勤组土建组3人：组长1名、土建工程师1名、土建管工1名；安装组24人：具体人数视项目规模而定，建面10万m2以下2人，1020万3人，2040万4人；室外组3人：土建工程师（兼测量）1名、安装工程师1名、景观工程师1名；内业组4人：技术负责人1名、项目QS 1名、预算工程师1名、文员1名；后勤组3人：司机1名、厨师1名、帮厨（兼清洁保安）1名。说明：土建组的设置：a) 以Townhouse住宅为主，则每23万m2划分1个土建小组；b) 以多层或中高层住宅为主，则每5万m2划分1个土建小组； c) 如果全部为高层，则每67万m2划分1个土建小组。汇总上述各组人员，若土建组按2个来计算，整个4、项目人员编制为2022人，其中地产编制6人，监理编制1416人。1.3 项目后期：项目入伙后至结算/维修工作完成期间 剩余维修和结算工作：土建工程师2名、水电工程师2名、室外工程师1名、地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计9人。 仅剩结算工作后：地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计4人。其中地产方面人员岗位主要职责如下：项目经理：全面主持项目部日常工作，包括对监理部的领导及考核。项目副经理：主管计划、技术、甲供材管理及与公司各部门衔接，也有部分项目由项目副经理充当生产经理角色，负责现场施工单位的管理及施工进度、质量、成本、安全的控制。计划工程师：一般由项5、目副经理兼任。负责总工期的控制，组织公司相关部门研究确定项目发展计划并动态调整，负责编制设计出图计划、样板确认计划、合约分判计划、材料供应计划以及对施工单位施工总进度计划、阶段施工计划的审核等。技术负责人：负责项目技术管理及实施工作，负责设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作，负责各项招标技术要求编制及技术标评审等。安装工程师：负责安装专业技术管理及实施工作，负责安装专业设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作，负责安装专业各项招标技术要求编制及技术标评审等。甲供材工程师：负责甲供材计划的落实、跟进、核收及进度款审核。项目QS：负责项目部粮单审核、补充预算审核、零星项目分判及结算初审。2. 6、项目前期阶段2.1 地块围墙封闭【完成时间】 取得用地许可证后【落实部门】 项目部负责招标前提供围墙封闭方案及定标后围墙封闭施工管理【配合部门】 合约部负责围墙施工合约分判 营销部负责在招标前提供围墙广告要求【注意事项】 围墙形式应满足我司CI标准。 围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑以避免后期施工中返工，这些因素主要有：a）围墙形式及高度应根据营销广告要求选取；b）围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳定性的情况，围墙基础埋深是否低于临时道路基层挖土面标高，如存在以上情况，应采取临时围护或改变围墙形式等措施。 对于工地范围以内围墙使用时间较短（使用时间6个月）后需拆除的7、临时围墙，如售楼区与施工区、分期之间临时围墙可采用活动围板的分隔形式。对于大盘分期开发且围板工程量较大、拆除后重新搭设等周转次数较多或围板搭设时间在主包单位进场前的情况，可由我司事先单独分判一家围板单位施工以节约成本；对于围板工程量小、拆除后重新搭设等周转次数不多且围板搭设时间在主包单位进场后的情况，可委托由主包单位搭设。2.2 项目部办公室选址、租用或搭设【完成时间】 前期工程开始前【落实部门】 项目部负责项目部办公室选址、租用或搭设及办公设备计划的拟订【配合部门】 合约部负责项目部办公室搭设及装修分判综合部负责项目部办公室设备调拨及购置【注意事项】 项目部办公室选址一般宜选在项目地块附近的8、位置，且应相对固定，项目开发周期内不宜反复搬迁。 办公室是租用现场办公场所还是搭设临时建筑需根据项目及周边情况综合研究确定。如项目周边有现成建筑物适合作项目办公之用，且租金及可提供的租期合适，可选择租用办公室。如项目周边附近无适合项目办公的建筑物，或无法租到合适的办公场所，则考虑搭设。 项目部办公场所如选择搭设临时建筑物方式，可能还需根据当地政府要求报批及消防报建。 办公室租用或搭设需考虑各阶段人员总体数量情况，应结合开发周期长短、当前及高峰期人员总体数量多少、当前时期距高峰期时间长短等因素综合确定办公场所规模大小、是一次完成到位还是逐步扩租或扩建。 项目办公场所包括办公室、会议室、食堂及清洁9、厨师等后勤人员宿舍、厕所等，项目所处位置如较偏远时还应考虑工程师值班宿舍或驻现场管理人员宿舍。办公场所规划应分区明确，包括经理、副经理、总监办公室，内业办公区，QS办公区，现场工程师办公区，会议室，食堂，工程师值班宿舍，保安宿舍，厕所等。偏远地区可能还应考虑养狗等辅助保安措施。 常用办公设备有办公桌、办公椅、电脑、电话、传真机、打印机、空调、文具柜、会议桌、会议室桌椅、食堂家具、沙发、电视。另外还应申请办公电话号码、网络等，电话号码数量根据管理人员数量并结合办公场所分区情况确定。2.3 原始地貌测绘【完成时间】 方案设计开始前【落实部门】 发管部或项目部委托测绘单位对项目地块原始地貌进行测绘10、【配合部门】 项目部现场配合，如：清除杂草等【注意事项】 方案设计开始前，公司有关部门应委托测绘单位进行原始地貌测绘，为项目施工总平面规划设计提供依据，也为今后土方分判、施工及结算提供依据。2.4 地质勘察【完成时间】 初步勘察在方案设计前详细勘察在扩初设计前【落实部门】 发管部或项目部委托勘察单位对项目地块地质情况进行勘察【配合部门】 项目部现场配合，如：提供临水、临电接驳等【注意事项】 项目块获取后，就可以进行项目地质情况初步勘察，初步勘察最晚必须在项目规划设计方案阶段完成。通过初步勘察，可大致了解本项目地块的基本地质情况及复杂性。规划设计方案确定后，应立即根据规划设计方案对本项目地块地质11、情况进一步进行详细勘察。 一般来说，工程勘察费占项目开发总成本的比例很小，而地质情况勘察的准确性相当重要，对确定基础选型及基坑支护方案影响极大，应严格按照规范勘察密度及勘探深度进行勘察，不宜为省勘察费而随意减少勘探点及勘探深度。 对于地形高低起伏大、地质情况变化大、地质情况复杂的项目，如初步勘察中反映出地质情况变化大或地质情况复杂的项目，在详细勘察时应适当加密勘探点或加深勘探深度。这种情况下地质勘察结果的全面性及准确性对准确选取基础形式及基坑支护方案尤其重要，在项目地质勘察阶段对此如不高度重视，今后在施工中才发现地质勘察结果全面或不准确将可能引起不得不改变基础形式、改变基坑支护形式等重大变更，12、有些甚至已为时已晚而无法采取弥补措施，现场相当被动，对项目的影响将不可估量。2.5 周边市政配套调查及方案优化【完成时间】 方案设计前【落实部门】 发管部/项目部周边市政配套调查设计部周边市政配套与项目接驳方案优化【配合部门】 项目部现场配合，如：现场实地踏勘、测量等【注意事项】 发管部及项目部应在项目前期方案设计前对项目周边市政配套情况进行实地踏勘及向有关市政部门收集相关资料的方式进行调查，并将调查情况提供给设计部、发管部及设计院，供方案设计及方案优化时参考。 供水：重点调查项目所在片区的供水现状是供水充裕还是供水紧张，调查供水水厂及管道网络的建设现状及近、远景规划，调查水压、水量数据及周边13、楼盘供水解决办法。通过上述情况的调查分析，制定本项目临时施工用水和正式供水的解决方案，为小区环路管道敷设方式、小区要否二次加压及地下水池容量、主体建筑各楼层是利用市政压力直接供水还是变频供水等解决方案提供依据。 供电：通过对项目所在片区变电站及供电线路现状及近、远景供电建设规划的了解，调查分析周边可靠的临电电源接驳点，调查分析小区正式供电各种可能的外线解决方案，以最终找出最经济、可靠的供电方案。 电讯：电讯工程包括有线电视、固定电话、移动通讯、宽带网络等市政配套工程。通过前期的市场调查和经济分析，需要确定由市有线电视台还是由当地镇办电视台的接入有线电视信号、小区固话是采取电信还是网通的运营方案14、小区网络是采取ADSL上网还是LAN宽带上网等电讯解决方案。 燃气：由于燃气管道建设进度往往跟不上项目所在片区的城市建设进度，故项目开发前期往往面临着是依赖市政燃气管道供气还是小区自建瓶组站供气的方案选择。燃气工程方案的确定需要综合权衡项目所在片区燃气配套建设的总体规划、本项目规划方案设计（如小区自建瓶组站，则燃气瓶组站30M范围内都不得有建筑物）、小区竣工入伙时间等方方面面情况来进行决策。 排污：随着社会对节能环保政策的日益重视，政府对小区污水排放的审查也日趋严格。小区污水经过化粪池处理后能否直接排入市政污水管道不但决定于周边污水处理厂的投运进度，而且还决定于小区于污水处理厂之间污水市政管15、道的建设情况。如小区污水不能在入伙时直接排入市政污水管道，则在项目开发前期考虑建设小区污水处理生化池，并需相应考虑生化池的建设用地、建设成本、运行维护费用等等问题。2.6 设备选型定位【完成时间】 方案设计阶段【落实部门】 发管部/设计部设备选型定位【注意事项】 做好设备材料的选型定位工作：当前建筑市场中材料品牌众多，产品规格、档次不一，产品质量也良莠不齐。同时，施工图纸中一般不给定材料品牌，有的连材质也不给定，需要根据楼盘的定位和设备参数来选用合适的材料产品。因此，做好设备材料的前期选型定位工作就尤为重要。在进行材料选型定位时，首先要对本项目所需采用的水、电、气、空调等各设备材料及常见品牌进16、行列举（尽量不要漏项），然后通过调查问卷、厂家考察、楼盘调研等方式对各种类的产品品牌进行调查研究，并按照各品牌的市场占有率、生产供货能力、性价比等参数进行档次划分，最后根据本项目楼盘档次定位来在同一档次的设备材料品牌中进行选择。 新材料、新技术、新工艺的运用：相对土建专业的产品材料相对稳定而言，设备专业的新材料、新技术、新工艺变化较快、发展迅速。例如：23年前还在大量使用的铸铁排水管现已基本被UPVC管普遍替代；在短短两、三年间，小区对讲已经历了普通壁挂式或嵌入式对讲、黑白及彩色可视对讲、住宅智能化集成终端等几代产品的更替。因此，在项目开发前期的设备材料选型定位工作中，要加强对各种新材料、新技17、术、新工艺的考察研究，按照施工样板、小规模试用、大规模使用的步骤来谨慎、持续地推进“三新”设备材料的运用。3. 前期工程阶段3.1 施工路口开设【完成时间】 前期工程开始前完成，并尽可能在围墙施工时与围墙一并考虑。【落实部门】 发管部负责向城市管理部门报建 项目部负责施工路口位置选定及路口开设施工管理【配合部门】 合约部负责委托施工单位施工【注意事项】 施工路口位置宜结合小区总平面设计正式路口位置设置。 尽量结合主包单位标段划分考虑每个主包单位都有独立的出入口， 施工路口的数量应以满足及方便现场施工管理需要为原则，不宜太多，也不宜太少；同时也应兼顾不同施工阶段或现场流水施工的需要。 施工路口应18、按城管文明施工需要设置洗车台及沉砂池等，并应满足我司CI要求。3.2 地基处理【完成时间】 基础施工前【落实部门】 发管部组织在招标前岩土设计单位确定地基处理方案项目部负责定标后地基处理的现场施工管理【配合部门】 合约部负责在要求的时间节点前完成地基处理工程招标【注意事项】 对于场地为填海区工程，为保证今后小区建成后室外沉降值在规范允许范围内，应在项目前期进行地基处理工程。地基处理方案有堆载预压、动力排水固结、水泥搅拌桩等多种形式，各种处理方案的成本、工期各异，且受季节、天气影响不一样，需根据项目实际情况对比后选取。 对于场地表层为回填土的项目，在前期工程场地平整后应采取强夯等措施进行地基处理19、。 软弱地基处理的范围应经充分论证后确定，除采用天然地基形式的建筑物范围外，消防道路、游泳池等对地基承载力要求较高的部位也应进行地基处理。 对于场地原始地形高差较大的山地建筑项目，应提前考虑室外挡土墙设计、室外管线设计等，并考虑各部位挡土墙、管线、主体建筑之间的平面及标高关系，必要时还需优化设计，从而确定各部位室外结构、管线、主体建筑的先后施工顺序，并将需提前施工的室外大型结构、主要管线在前期工程阶段施工完成。3.3 土方工程【完成时间】 根据项目具体情况确定。对于地块场地原始地貌高差较大影响现场施工的土方要在场地平整前完成；对于地下室基坑土方一般在基础施工前完成；对于室外园建土方一般在室外管20、线施工前完成【落实部门】 项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后土方工程现场施工管理【配合部门】 设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前土方工程招标【注意事项】 项目部应协调设计部门在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。 对于场地内原始地形局部高差较大的土丘或沟壑，且在室外场地标高设计中无需保留的，应在前期工程场地平整前提前施工这部分土方工程； 场地内设置合理的土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、较晚开放的范围内；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。 21、充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。 前期工程策划中应结合土方平衡一并考虑，应认真比较施工现场各种不同的土方调配方案对项目的成本、进度所产生的影响，从中选取更合理的方案。 通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要进行外运，实际操作中应做好实测工作。3.4 场地平整【完成时间】 管桩施工单位或主包单位进场前【落实部门】 项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后场地平整工程现场施工管理【配合部门】 设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前完成场地22、平整工程招标3.5 场内临时施工道路及排水组织【完成时间】 主包单位进场前【落实部门】 项目部负责招标前提供相应设计及现场施工要求明确、定标后临时施工道路及排水组织现场施工管理【配合部门】 设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前完成场临时施工道路及排水组织施工招标【注意事项】 应利用项目前期施工图设计及主包分判这段时间，利用已有设计信息，委托或分判相应施工单位，在主包单位定标及进场前完成场内临时施工道路及排水组织施工，为主包单位进场施工创造有利条件，同时对缩短项目发展总工期大为有利。 尽量在各主包单位标段内形成环路以便各主包单位现场交通组织。 尽量结合正23、式小区道路，将临时路与永久路相结合以节约成本。如小区总图出图进度能够保证，则正式道路路基及管线可先施工，作为临时施工道路使用，标高按正式道路最终完成面标高预留200进行控制（预留高度待入伙前再施工）；如小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。 临时施工道路建议尽量形成砼面层，以便于雨季施工及平时路面维护，保证安全文明施工形象。 应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。 临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，变压器一般采用315KVA的台架变压器，报24、装程序简单且启、停方便。临时变压器安装时，需要安装配套容量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高变压器负载能力，而且能降低电度单价。 临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供电线路超过200米就将产生较大线路电压降而不利于机械设备的经济运行。同时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移”。 施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空附设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理。 因有些偏远地区的施工用电经常会发生停电、短路跳闸等故障，故在售楼期间可采用专用回路供25、电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。 施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，如水压过低可采用储水池或管道加压泵加压；供水管道和水表安装尽量按照各主包单位能单独供水计量的原则来布置。a) 雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底均要设置雨水沟渠，施工道路两侧或迎水面均需要设置雨水沟渠；雨水沟渠的砌筑要牢固，沟渠两侧要采用水泥砂浆抹面，防止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌；场地内雨水沟渠与市政雨水井驳接前需要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。b) 施工场地内的雨、26、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进行收集并处理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续，避免施工过程中手续不全而遭致处罚。3.6 基坑土方及支护【完成时间】 管桩施工单位或主包单位进场前（注：深基坑应报建）【落实部门】 项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后基坑土方及支护现场施工管理【配合部门】 设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前完成基坑土方及支护施工招标【注意事项】 根据政府规定，支护深度超过5m深基坑支护在开挖前应报建，取得施工许可证后方可开工。 做好基坑顶及基坑底排水，将水收集并及时排出场外。 分27、层开挖、分层支护、严禁超挖，对淤泥、流沙等地质条件较差的基坑还应减小分层开挖高度，必要时还应间隔开挖，并做好土方反压或回填砂包等应急抢险准备。 加强基坑的位移及变形监测并经常巡视基坑边坡，在基坑底开挖承台基础时、下大雨时等影响基坑稳定性的情况发生时更应加密基坑监测及巡视频次，一经发现异常迹象应立即停止开挖并采取机械土方反压或人工回填砂包等应急预案，并会同基坑设计单位研究处理方案。 基坑顶堆载严禁超过设计规定值，未考虑行车荷载的边破坡顶不得行车。3.7 管桩工程【完成时间】 取得桩基提前开工许可证后，在主包单位进场前完成施工【落实部门】 项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后管桩工程现场施工管28、理【配合部门】 设计部/发管部负责在管桩工程施工招标前提供桩基图设计院/发管部试桩时同设计院一起参与试桩并确定收锤标准，施工过程中出现异常时提供处理意见合约部负责在要求的时间节点前完成管桩工程招标【注意事项】 按照政府规定，桩基提前开工需报建，取得施工许可证后方可开工。 一般管桩工程的施工流程为：试桩管桩进场报验管桩施工管桩检测基础验收 现场施工控制的重点有：每根桩桩位偏差、施工期间桩身垂直度、施工完成前收锤标准（最后三阵贯入度）。另外还需控制桩焊接间歇时间不少于8分钟、桩焊接焊缝应饱满均匀等。施工过程中还应对每根桩的桩顶标高、配桩长度作好记录。 对于淤泥质场地管桩施工，还应采取以下措施：a）29、 事先在施工场地内回填足够厚度的砖渣层，一方面便于桩机及运桩车辆行走，另一方面，一定厚度的砖渣层对管桩施工过程中及完成后的垂直度偏移有一定的约束作用。b）每根桩除在施工前应进行桩位复核外，每根桩打完后还应立即复核桩位偏差，发现问题后立即处理。c）严禁利用已经施工完毕的桩作牵引来拖桩。d）加强成品保护，已经施工完成的桩边一定范围内严禁大型机械通行。 对桩基布置较密的工程，桩基施工过程中应采取按桩位跳着打的方式进行施工，同时应定期复核场地标高，避免因打桩施工造成地面隆起而影响桩基承载力的质量事故。 由于施工场地地质条件的不确定性，通常管桩合同工程量是一个暂定量，工程竣工后需根据实际工程量结算。因此30、，为保证实际工程量的准确性，可采取工程量“双控”措施，一方面针对每根桩施工进行旁站作出每根桩的桩顶标高、配桩长度的记录，另一方面针对每批次管桩进场复核管桩规格及数量，定期对两方面记录进行汇总复核，从而可有效控制管桩工程成本。 桩基施工过程中应提前考虑后期主体施工塔吊布置的位置，提前将塔吊桩施工到位，为今后主包单位进场创造条件；同时，应将基坑角桩、边桩等距基坑边较近的桩在基坑开挖前采用送桩的工艺提前施工，避免今后基坑开挖后因桩机施工操作面不足而施工困难。对于有些楼栋在地下室范围之外但距离地下室外边线较近的情况，应分析基坑顶楼栋桩基与地下室基坑轮廓线的相对关系，对于基坑顶楼栋位于地下室基坑坑底轮廓31、线之内且距离足够桩机施工操作面的管桩，可待基坑开挖形成后在基坑内施工管桩；对于基坑顶楼栋位于地下室基坑坑底轮廓线之外且距离基坑坑顶轮廓线一定范围内（一般考虑为10米）的管桩，考虑到基坑顶管桩施工的安全，一般应在基坑开挖前完成该部分桩基施工，且如地质条件较差时，则该侧基坑支护设计时应限制水平位移值，施工时严格按设计要求施工。3.8 人工挖孔桩工程【完成时间】 取得桩基提前开工许可证后，在主包单位进场前【落实部门】 项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后人工挖孔桩工程现场施工管理【配合部门】 设计部/发管部负责在人工挖孔桩工程施工招标前提供桩基图合约部负责在要求的时间节点前完成人工挖孔桩工程招标32、勘察院负责每根桩终孔时桩底岩性的鉴定设计院/发管部负责施工过程中出现异常时提供处理意见【注意事项】 按照政府规定，桩基提前开工需报建，取得施工许可证后方可开工。 人工挖孔桩为国家限制使用的基础形式，安全防范尤其需重视。 一般人工挖孔桩工程的施工流程为：分层人工挖孔分层浇注砼护壁达到终孔条件后验孔绑扎桩芯钢筋笼浇筑桩身砼检测验收 人工挖孔桩工程安全防范措施的重点是孔内防触电、防涌水、防塌方、防高空坠物、孔周边安全防护以及孔内有害气体的排除等措施，评估降水对周围建筑物的危害程度。 人工挖孔桩工程施工质量的重点是桩底终孔时岩性的鉴定，以及浇灌砼时孔内渗水的处理，并应确保砼护壁的强度及质量。挖孔遇1.33、5m流砂层、淤泥层时采用减少每节护壁高度、打插钢筋、木板条、塞稻草麻袋等方法穿越，开挖厚层淤泥或含水砂层时采用堵截法止住泥、砂、水的涌入以保证安全施工。 人工挖孔桩开挖过程中如出现桩孔内大量涌水、涌砂等异常情况，应立即停止开挖并将作业人员撤出孔外后，采取从孔顶用提升机械向孔底运送沙包止水或止砂等抢险措施，并请求设计单位提供处理意见。3.9 化粪池主体工程【完成时间】 详见【注意事项】【落实部门】 项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后化粪池主体工程现场施工管理【配合部门】 设计部负责在化粪池主体工程施工招标前提供设计合约部负责在要求的时间节点前完成化粪池主体招标【注意事项】 如室外管线设计在34、主包单位进场前已出图，可考虑将化粪池提前分判、提前施工。如化粪池离道路较近且开挖时会影响道路，应尽可能在道路施工前完成化粪池施工。提前完成的化粪池在今后施工期间可作为蓄水池、养护池或临时化粪池等多种用途。4. 工程施工阶段4.1 主包单位进场交底【完成时间】 主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后【落实部门】 项目部负责本项目工程交底内容并组织相关部门准备进场交底资料并参加进场交底会议【配合部门】 设计部/发管部/合约部分别准备设计、技术、合约交底内容。监理部负责监理配合要求交底【注意事项】 介绍工程概况及工程各相关配合单位如甲方、监理、主包单位及公司相关部门等相互认识及相互之间联系方式35、； 介绍合同招标要求及监理配合要求； 安排布置进场各项准备工作及相应的完成时间。如：a) 施工单位生活区的位置及搭设；b) 施工场地的移交安排；c) 施工场地的布置、加工场地的处理、加工机械的安装；d) 图纸会审安排；e) 提交施工组织设计及施工计划，包括劳动力进场计划、材料进场计划、机械进场计划等；f) 安排原材料送检及报送项目经理注册证书、安全员上岗证、大型机械检验合格证明资料、特种作业工人上岗证等资料。4.2 主包单位生活区搭设【完成时间】 主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后【落实部门】 主包单位按我司要求尽快完成生活区搭设以便工人尽快进场【配合部门】 项目部/监理部协助落实生36、活区位置并作相应要求【注意事项】 主包单位生活区宜就近租赁或设在最晚开发的范围内以减少搬迁影响； 如所建项目分期开发，施工单位生活区设在我司最晚开发的范围内，在生活区搭设前，项目部应将允许搭建生活区的位置、范围及其他要求向主包单位明确；如需在项目地块范围外租赁，如有可能，项目部可利用自身与周边单位的关系协助主包单位租赁生活区场所。 主包单位生活区临时建筑物搭设，可能还需根据当地政府要求进行排污许可报批及消防报建，施工时按有关规定及报建要求做好相关排污设施及消防设施。 主包单位生活区应包括管理人员办公室及宿舍、会议室、工人宿舍、食堂、厕所、材料库房、保安室等，并应设围墙形成封闭管理，容量应满足施37、工高峰期总人数要求，形象应满足安全文明施工及我司CI要求。4.3 施工场地移交【完成时间】 主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后，一般在主包单位进场交底后【落实部门】 项目部负责协调相关单位进行本项目施工场地移交【配合部门】 监理部协助本项目施工场地移交相关手续办理【注意事项】 施工场地移交包括现场施工工作面、测量控制点、施工图纸、勘察资料、测绘资料等移交。 现场施工工作面移交一般通过项目部或监理部协调主包单位与前期工程施工单位如桩基单位等一起办理移交手续，必要时还需对场地移交时标高等情况进行复核。 场地移交既是对前期工程施工单位施工成果的验收，也是今后主包单位所接收工作面的原始情况的38、依据，对工期和成本核算都可能产生影响。4.4 施工场地布置【完成时间】 主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后，一般在场地移交后【落实部门】 主包单位负责按项目部要求布置施工场地【配合部门】 项目部/监理部负责对主包单位场地布置作出要求【注意事项】 包括钢筋、模板加工场地布置及钢筋、模板加工机械安装，塔吊、井架、施工电梯、砼输送泵等大型机械布置，钢筋、模板等材料堆场布置。可能还存在施工道路、排水、大门入口布置等工程量。 施工场地布置位置及范围必须满足项目部统一部署和要求，不得出现大型施工机械布置在售楼开放区或出现施工区与售楼开放区相冲突等现象。 大型机械设施如塔吊、施工电梯、井架等安装完39、毕后，在投入使用前，应到安监站等政府部门办理相关验收手续，验收合格及备案后方可使用。 施工场地布置应满足安全文明施工及我司CI要求。 施工机械布置的完成时间应满足我司项目进度要求。4.5 图纸会审【完成时间】 主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后，一般在主包单位进场交底后【落实部门】 项目部负责组织图纸会审【配合部门】 设计院负责设计交底并解答主包单位提出的图纸本身质量问题设计部/发展部负责解答主包单位提出的非图纸本身质量问题监理部协助解答施工方面的问题及发现并提出设计问题主包单位负责发现并提出图纸设计问题质监站参加图纸会审【注意事项】 项目部或监理部应要求施工单位在图纸会审前两天将发40、现的图纸问题汇总报送至监理部转交设计院，以便设计院在参加图纸会审前能熟悉所提问题并提前做好准备。 公司相关部门对施工单位提出的非图纸本身质量问题的答复应严格把关，尤其是对成本有较大增加的问题，可采取由设计院初审、我司终审图纸会审问题记录表的方式进行控制。4.6 承台或天然基础土方开挖【完成时间】 现场具备施工条件后【落实部门】 主包单位【注意事项】 天然基础土方开挖应注意按设计要求到达持力层，到达持力层时应经勘察、设计等单位确认；如开挖至一定深度后仍无法到达持力层，应会同勘察、设计等单位确定基础处理方案。 对于天然基础，土方开挖过程中应采取措施避免雨水浸泡地基。4.7 基础验收【完成时间】 对41、于桩基础，在桩基施工完成、承台土方开挖完成并经桩位及标高复核后，通常在桩承台砼浇注隐蔽前进行；对于天然基础，在天然基础开挖、地基承载力经检验后，一般在基础土方回填隐蔽前进行。【落实部门】 项目部负责组织基础验收管桩施工单位/主包单位负责准备相关验收资料【配合部门】 质监站/设计院设计部/发管部/监理部参加基础验收会议【注意事项】 桩基础应提供桩施工记录、桩基检验报告、基础验线记录等，天然基础应提供基槽/基坑开挖记录、基础砼强度检验报告、基础验线记录等。 基础验收前应按相关验收规程完成桩基静载、小应变、超声波或基础砼强度检验并出具检测报告，具体检验规定详见相关验收规程。 基础验收应具备以下条件：42、对于桩基础，桩基应全部施工完成并经检测，承台桩头破除完成，承台土方开挖完成，并经桩位及标高复核，通常在桩承台支模扎筋完成待砼浇注隐蔽前进行基础验收；对于天然基础，天然基础应全部开挖完成，地基承载力经检验，桩位及标高经复核，一般在基础土方回填隐蔽前进行。 监理及桩基或主包单位应分别提交基础分部工程监理总结及施工总结。4.8 地下室结构施工【完成时间】 基础验收后【注意事项】 对地下室底板，验收时除检验常规项目外，还应重点检查底板及外墙反坎后浇带止水钢板接头焊接质量，锣杆是否为止水锣杆，止水锣杆是否双面焊接及有无孔隙等。 对地下室侧墙及顶板，验收时除检验常规项目外，还应重点检查模板支撑系统稳定性是43、否牢固，外墙后浇带止水钢板接头焊接质量，锣杆是否为止水锣杆，止水锣杆是否双面焊接及有无孔隙等。 砼外加剂的选取对地下室防渗抗裂有重要影响。对地下室外墙、底板砼外加剂的选用应组织召开专题研究会，公司技术部、砼搅拌站、砼外加剂单位及有关专家参加。 为保证今后地下室设备安装方便，应在地下室顶板浇注前在地下室顶板适当位置预留设备出入口。 地下室砼养护：地下室外墙浇筑24小时后，松动模板，沿缝每天不少于7次灌水封模养护，7天以后才能拆除模板，并继续养护7天；地下室底板、地下室顶板面层施工时采用砼原浆收光并进行蓄水养护不少于7天；其它竖向构件浇筑后前7天安排专人负责每天浇水养护次数不少于10次，后7天每天44、浇水次数不少于5次。 如存在地下室砼浇筑等夜间施工有噪音的，需按当地政府要求办理夜间施工许可证。4.9 地下室结构验收【完成时间】 地下室结构包括后浇带施工完成、模板拆除并清理完成、地下室各构件砼养护达到28天龄期后，在地下室装修及安装前进行【落实部门】 项目部负责组织地下室结构验收主包单位负责现场条件具备及相关资料准备【配合部门】 质监站/设计院设计部/发管部/监理部参加验收会议【注意事项】 结构验收时应提供地下室各部位钢筋包括接头材料检验报告、砼强度检验报告、分项工程验收记录等资料。 地下室结构验收前应对地下室结构构件采用回弹方式检验砼强度，具体检验方式详见有关检验规程。 地下室结构验收时45、应达到的现场条件：地下室结构包括后浇带全部施工完成、模板拆除并清理完成、地下室各构件砼养护达到28天龄期并出具有砼强度正式检验报告，并按检验规程选取相应数量的构件部位经回弹检验合格后，在地下室装修及安装前进行地下室结构验收。 监理及主包单位应分别提交地下室结构分部工程监理总结及施工总结。4.10 地下室防水【完成时间】 侧墙防水地下室结构完成并养护14天后、侧墙锣杆洞及裂缝修补完成后顶板防水地下室结构完成并养护14天后、顶板裂缝修补完成并经试水合格后且在顶板材料清理完成后。为避免影响主体施工进度，通常在主体结构挑架形成后或主体拆除外架后【落实部门】 项目部负责协调主包单位在规定的时间内提交合适46、的工作面【配合部门】 设计部负责在招标前确定防水做法合约部负责按项目发展进度要求的时间节点完成防水招标【注意事项】 地下室侧墙防水施工前应检验侧墙结构是否砼缺陷或裂缝，如存在则应进行专项处理后方可进行防水施工；地下室顶板防水施工前也应检验顶板结构是否砼缺陷或裂缝，如存在则应进行专项处理后并经过蓄50mm深水、24小时无渗漏方可进行防水施工。 地下室防水施工应确保接头处特别是侧墙与顶板结合部位需有效搭接以形成防水封闭体系。4.11 地下室土方回填【完成时间】 基坑边回填地下室侧墙防水完成并经验收合格及侧墙防水保护层完成后地下室顶板回填地下室顶板防水完成并经验收合格及顶板防水保护层完成后【落实部门47、】 项目部负责在土方招标前确定回填土源及施工中协调工作面【配合部门】 合约部负责按要求的时间节点完成土方回填招标【注意事项】 应检验土质确保满足回填要求，不得含有石块、有机杂质等，回填过程中应安排工程师旁站，确保不破坏防水层并分层夯实。 在地下室后浇带尚未达到浇注时间、如需提前将基坑边土方回填到位以扩大施工场地，可采取在基坑外侧后浇带两侧先砌砖墙的方式临时隔断，将后浇带以外的基坑边土方提前回填到位。4.12 地下室粗装修【完成时间】 地下室结构验收完成且地下室内部工作面具备后【注意事项】 一般可按墙体砌筑墙体抹灰门窗安装抹灰收口天棚清理天棚及墙体腻子天棚及墙体涂料地下室地坪的施工顺序进行施工。48、为保护地坪免受破坏，地下室设备房以外的公共车库地坪可安排在地下室设备管道安装完成后施工。 为保证设备安装进度，应尽可能提前完成设备房粗装修，以便尽早为设备安装单位提供工作面。4.13 地下室设备安装【完成时间】 地下室设备房装修完成后【落实部门】 各安装单位，包括主包水电、消防、人防等施工单位【配合部门】 合约部负责在现场具备设备安装条件前完成相关分判（且需考虑设备供货周期）【注意事项】 变配电房、水泵房、发电机房不宜放在地下室内较低的位置，室内地面标高应比室外车库地面标高提高3050CM。当配电室靠近地下室外墙时，如地下室外墙电缆预留洞未封堵好时雨水容易沿着电缆及桥架倒灌入配电柜，故配电屏柜49、的电缆出线应尽量采用下出式；配电室应考虑增设积水坑或排水管以免电缆沟内积水。 为节约用电及经济运行，水泵房内的生活水泵应采用变频供水装置，生活水泵应采用不易生锈污染的不锈钢钢芯水泵，保证清洁卫生和稳定运行。因立式水泵占地少、噪音及振动小，故大功率的消防泵、喷淋泵应尽量采用立式泵；水泵房的排水要考虑设置潜污泵排水，排水基坑设置水位自动控制及报警装置。 在分期开发的项目中，一般地下室配电房、水泵房、电信机房、消防控制中心等设备房为整个小区共用，故需要按照小区分期开发及竣工入伙的时间计划来预先安排地下室共用设备房的施工进度。4.14 地下室管线安装【完成时间】 地下室墙面及顶棚装修完成后【落实部门】50、 各安装单位，包括主包水电、消防、人防等施工单位【注意事项】 地下室管线主要包括防排烟风管、消防管、喷淋管、给排水管、电缆桥架等，各种管线在地下室天花板下纵横交错，故管线布置应走向合理、横平竖直、合理分层、总体观感美观。开始施工前，首先在图上合理布置走向，避免不必要的转弯及交叉，对各种管道、桥架的安装标高进行排布（底标高及顶标高都需进行排布）一般应以大面积等高的梁底为起点，在个别较低的大梁处再局部调整。在可能行车位置应尽可能提高管道标高以保证净空；如管道不能满足净空高度的要求，还需在结构设计中考虑管道穿梁、扁风管等技术措施。在各种管线交叉的位置应遵循风管优先、消防管次之、给水管再次、桥架最后的51、原则进行翻弯避让。水平走向应参考周边形状调整以获得最佳视觉效果。施工时还要视现场情况及时走向、标高进行微调。在施工过程中，多种管线可同支架敷设，管道支架要埋设平正牢固。 应注意人防门与结构、水电的关系，避免相碰，尤其注意人防门与防火卷帘门轴及风管的碰撞，使人防门打不开。DN100以上管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变径处理。压力管道穿人防墙及顶板要装闸阀，闸阀与墙、板的距离不大于30CM。 地下室车道坡道出入口应设置两条排水沟，坡顶排水沟应直接排向室外的雨水井，坡底排水沟应排向集水坑。地下室应周边做排水沟，引至集水坑。集水坑的排水泵应进行分水位控制、自动化监控处理（主要是泵房和52、消防电梯的排水泵），将信号引至控制室。 风管穿楼板、墙体处风管壁厚必须大于等于1.6mm，或者预留套管安装后用阻燃材料填实。风管截面积较大时，风管内壁需设加强钢筋。风管宽度大于1.2米时，下方中间需设喷淋。 注意防火门的等级与设备房功能的匹配。由于成本控制，地下室层高一般较低，要求通风管道、电气桥架沿梁底安装，主要通道处的风管断面可根据现场情况压扁安装，以保证净空。最容易出问题的是喷淋管，应注意喷头安装高度、梁的高度及喷头与梁的水平距离三者之间的关系。4.15 上部主体结构施工【完成时间】 基础或地下室施工完成，上部施工具备工作面后 【注意事项】 为有效控制柱、墙偏位，首层拆模后应对柱、墙位进53、行复核，并根据复核结果在以上各层施工中予以逐步纠正。 对首层墙柱及二层梁板，验收时除检查常规项目外，还应重点检查是否使用全新模板，墙柱垂直度检查，应特别注意地下室柱顶钢筋锚固长度是否足够。 对转换层，验收时除检查常规项目外，还应重点检查模板支撑系统稳定性是否牢固，梁柱接头钢筋密集处浇砼措施是否考虑，应特别注意框支柱及框支梁钢筋锚固长度是否足够，保护层抗裂钢丝网有无设置。 对第一个标准层，验收时除检查常规项目外，还应重点检查功能性（标高关系，烟道、卫生间排气扇洞、排污管洞等预留预埋）。 对顶层墙柱及屋面梁板，验收时除检查常规项目外，还应重点检查模板支撑系统稳定性是否牢固（特别是高支模斜屋面），应54、特别注意顶层锚固长度是否足够，如为大坡度斜屋面还应有确保砼浇注密实及到位的措施。 为避免砼面层出现锈点，我司要求楼板钢筋马蹬必须加套塑料管，垫块使用PVC垫块，其间距需符合规范要求。4.16 上部主体结构验收【完成时间】 上部主体结构施工完成、模板拆除并清理完成、上部主体结构各构件砼养护达到28天龄期后，在上部主体结构装修及安装前进行【落实部门】 项目部负责组织上部主体结构验收主包单位负责现场条件具备及相关资料准备【配合部门】 质监站/设计院设计部/发管部/监理部参加验收会议【注意事项】 结构验收时应提供上部主体结构各楼层部位钢筋包括接头材料检验报告、砼强度检验报告、分项工程验收记录等资料。 55、上部主体结构验收前应对各楼层结构构件采用回弹方式检验砼强度，具体检验方式详见有关检验规程。 上部主体结构验收时应达到的现场条件：上部主体结构全部施工完成、各楼层模板拆除并清理完成、各楼层主体结构构件砼养护达到28天龄期并出具有砼强度正式检验报告，并按检验规程选取相应数量的构件部位经回弹检验合格后，在上部主体装修及安装前进行主体结构验收。 监理及主包单位应分别提交上部主体结构分部工程监理总结及施工总结。4.17 上部主体墙体砌筑【完成时间】 各楼层砼达到强度依次拆模并清理完成后【配合部门】 设计部/发管部在大面积砌筑前确认砌筑样板【注意事项】 在第一个标准层拆模后，在大面积砌筑施工开始前，应立即56、对每种户型各选取一套作砌筑样板，砌筑样板施工完成后组织公司设计部/发管部各专业设计师、项目部各专业工程师一起验收。设计部/发管部主要验收功能性问题，通过对实物进行检查确定室内墙体定位有无调整，空间交接部位、露坎处如何进行设计修改或补充；项目部主要验收砌筑质量，确定砌筑过程中存在哪些质量问题需改正。砌筑样板经确认后，方可大面积施工，从而最大限度地避免今后大面积返工。 有时因前期工作耽误，砌筑未及时跟进主体结构拆模进度，为最大限度减少前期工期延误，可采取从顶层楼层向以下楼层依次砌筑的顺序进行。 墙体砌筑留设门窗洞口时，考虑到今后抹灰厚度影响，实际留设洞口的尺寸按设计尺寸加两边的抹灰厚度来控制。对于57、室内过道，墙体砌筑时过道宽度也应按设计宽度加两边的抹灰厚度来控制。 墙体砌筑时应灰缝饱满，在外墙一侧还必须勾缝密实，以确保墙体本身有一定的防渗漏作用。4.18 上部主体墙体抹灰【完成时间】 墙体内抹灰在所在楼层墙体砌筑完成并歇墙15天后随墙体砌筑顺序进行，墙体外抹灰在最顶层墙体砌筑完成并歇墙15天后由上往下顺序进行。 【配合部门】 设计部/发管部在大面积砌筑前确认砌筑样板【注意事项】 在室内大面积抹灰之前，提前对各种户型各选取一套作抹灰样板，要求样板室内抹灰全部完成，开关线盒及空调模型全部安装到位，完成后组织公司设计部/发管部各专业设计师、项目部各专业工程师一起验收。设计部/发管部主要验收功能58、性问题，通过对实物进行检查确定室内开关线盒是否合理，是否以及如何进行设计修改或补充；项目部主要验收室内抹灰质量，确定室内抹灰过程中存在哪些质量问题需改正。抹灰样板经确认后，方可大面积施工，从而最大限度地避免今后大面积返工。 对面层为贴砖的外墙，外墙抹灰时应特别注意墙体转角部位、门窗洞口边尽可能为整砖，因此可能需根据整砖要求适当调整部分部位抹灰厚度。 墙面抹灰遇门窗洞口时，洞口周边应各预留100宽不抹灰，待门窗框安装、框边塞缝及防水施工完成后再进行抹灰收口。 抹灰砂浆必须使用机制砂浆并集中搅拌，以便控制砂浆质量。 外墙抹灰的一般工艺为：锣杆洞封堵等基层处理甩浆并养护挂通线定灰饼一遍底灰并养护一遍59、面灰并养护。在外墙抹灰开始前，甚至是在主体结构拆模后，应立即凿除锣杆洞并用高标号水泥砂浆分两次封堵。4.19 上部主体外门窗安装【完成时间】 墙体砌筑完成并形成门窗洞口、主包单位提供“三线”后【配合部门】 设计部/发管部负责在招标前提供门窗二次设计图合约部负责在施工前完成门窗施工单位招投标主包单位提供“三线”【注意事项】 门窗单位进场前需按要求进行进场交底、“三性”试验、门窗图纸会审、门窗材料样板确认、门窗加工样板确认等手续。 门窗加工前应进行门窗洞口尺寸复核，一方面可能提前发现尺寸存在问题的洞口以便及时整改，另一方面对在误差范围内的门窗洞口加工门窗时应按实测洞口尺寸进行加工。 门窗正式安装前60、应先安装一樘具有典型意义的完整的门窗安装样板报我司确认，要求窗边塞缝、防水、土建收口及面层均做到位，我司主要检验安装效果及质量是否满足要求，经确认后方可大面积安装。 门窗框安装一般是在墙体砌筑完成并形成门窗洞口、主包单位提供“三线”后进行，其后依次进行框边塞缝、框边防水及门窗边土建抹灰收口施工。框边塞缝宽度一般应为2030mm，用干硬性砂浆分两次塞缝。第一次将框边固定木楔以外100范围外的缝边塞满，待砂浆强度上来后，轻轻剔出木楔并将其余部分缝边用干硬性砂浆塞满。框边塞缝完成并养护三天后，应做框边防水。做框边防水前，应将浮浆及灰尘清干净并将防水层与基层粘贴牢固。框边防水完成后，可进行框边抹灰收口61、，一般由土建单位完成，应注意控制抹灰厚度，既不能太薄露出防水层或塞缝砂浆，又不能太厚压主扣条或影响开启扇正常开启；同时还应注意抹灰收口的坡度方向是否有利于及时排水，坡度是否合适。 门窗扇及玻璃安装时间与主包施工关系不大，只要能保证在土建拆外架前完成就可以了。为门窗玻璃成品保护起见，门窗玻璃安装时间可适当延后，在主包单位拆除外架前完成即可。 门窗五金配件安装及调试可安排在入户门门扇及门锁安装前后即可。 外门窗安装完成后，按验收规范应淋水24小时，以不渗漏为原则。 应重视门窗的成品保护，门窗型材及执手等都应贴保护膜，入户门下槛应扣保护罩。4.20 上部主体栏杆安装【完成时间】 墙体抹灰完成、主包单62、位提供“三线”后【配合部门】 设计部/发管部负责在招标前提供栏杆二次设计图合约部负责在施工前完成栏杆施工单位招投标主包单位提供“三线”【注意事项】 栏杆单位进场前需按要求进行进场交底、栏杆材料样板确认、栏杆加工样板确认等手续。 栏杆加工前应对现场尺寸进行复核，复核无误后按现场尺寸下料。 栏杆正式安装前应先安装一樘典型安装样板报我司确认，我司主要检验安装进出位是否合适，立杆间距及形式、栏杆有效防护高度及形成的通道宽度是否满足规范安全要求，经确认后方可大面积安装。4.21 上部主体内门窗安装【完成时间】 墙体砌筑完成并形成门窗洞口、主包单位提供“三线”后【配合部门】 设计部/发管部负责在招标前提供63、门窗二次设计图合约部负责在施工前完成门窗施工单位招投标主包单位提供“三线”【注意事项】 内门窗包括入户门、管井门等，施工单位进场前需按要求进行进场交底、内门窗材料样板确认、内门窗加工样板确认等手续。 内门窗加工前应进行门窗洞口尺寸复核。 内门窗正式安装前应先安装一樘具有典型意义的完整的门窗安装样板报我司确认，要求窗边塞缝、土建收口及面层均做到位，我司主要检验安装效果及质量是否满足要求，经确认后方可大面积安装。 应重视内门窗的成品保护，入户门门框应贴塑料保护膜，入户门门扇应贴厚纸板保护。4.22 上部主体室内天棚及墙体刷白【完成时间】 墙体砌筑及抹灰完成及门窗框安装完成后 4.23 上部主体室内64、地坪【完成时间】 室内天棚及墙体刷白后，一般在外架拆除后【注意事项】 为保证楼板结构不发生渗漏，在室内地坪施工前，除卫生间防水施工前要求结构蓄水48小时试验外，要求室内所有其他房间地坪均蓄水24小时检验楼板结构有无渗漏。如楼板结构存在渗漏，则需进行专项处理直至蓄水试验不渗漏时为止方可进行地坪施工。 在地坪施工前，必须对室内给水进行打压，检验是否存在渗漏。4.24 上部主体楼内安装【完成时间】 随土建进度【注意事项】 一般高层项目转换层的管道有两种处理方式，对截面较大的梁采取在梁上预留套管的方式，对截面较小的梁采取管道在板面转换的方式，但具体是在何处转换，涉及到建筑美观问题，需要与相关土建专业协65、商。高层建筑竖向UPVC排水立管在转换层处的转换接头应更改成铸铁管件或加厚管件，并用角铁支架支撑，以免竖向压力太大击穿接头而漏水。 生活阳台：生活阳台上洗衣机、热水器等设备与水电气管线众多，并且燃气管线与热水器、电气插座的安全间距严格，需在施工之前对每种户型的生活阳台绘制生活阳台设备、管线定位图，重点考虑燃气表阀及管道与电气插座、给水龙头、热水器、排水立管之间的布置关系。 厨房：厨房及阳台排水排入小区污水系统，不得进入雨水系统。厨房内的燃气管道必须明装，不能安装在吊顶或低柜内。燃气接炉具的高度一般为90厘米，注意燃气接软管的球阀与灶具的间距不能小于30厘米，燃气预留软管长度不能超过2米。厨房设66、置有煤气或天然气泄露报警探头。 卫生间：为了保证每种户型卫生间设备管道预留的准确，需要在施工前绘制卫生间设备管道布置图，经施工样板确认后方可大面积预留预埋。在施工过程中，应注意排气扇插座和排气洞不得与排水管位置冲突，否则在样板确认时就应该进行及时调整。 客厅及房间：在室内管线铺设完成后，及时做好每套房间的管线布置图 ，并在地面、墙上表示出暗埋管的位置。结构抹灰完成后必须用墨线标出管道走向、位置，并注明30CM范围不允许有硬物冲击、打钉；且绘出管道走向、位置图。每户均须打压试验合格，不得有渗漏。交楼时室内冷热水管走向进行标识。 入户大堂：入户大堂内原则上不应安装任何给排水管道，给水管道穿越大堂时67、应尽量抬高，保证大堂吊顶高度；外立面的雨污水、给水、燃气、电气等立面管道及设备应尽量避开大堂外侧周边。 疏散通道：疏散楼梯通道上安装的消防立管和消防箱不能影响建筑防火通道宽度。为节省室内空间，多层建筑电表间一般设置在首层楼梯平台下，为保证电表箱的安装高度一般需要将首层楼梯平台下地面进行局部降板。降板后的电表间地面标高比室外覆土地面标高低，应浇筑混凝土反坎，并应采取电表间的排水及通风措施。 电梯厅：消防立管不应放置在电梯前室，消防立管尽量放在电梯前室以外的部位，通过支管与消防箱连接。消防分区的环管位置应考虑穿梁的预埋，避免影响前室的吊顶，其吊顶应预留阀门管线的检修孔。电梯前室的桥架应尽量抬高，保68、证吊顶高度，应考虑与给排水管道的关系及与吊顶的关系。注意前室吊顶施工时应做好预埋管线的交底和标识，不得打破预埋的给排水管道及电缆线管。 水电竖井：水电竖井内的设备管线众多，应统一进行排布，其中应注意竖井门和配电箱的开门空间及可能维修部位的空间预留。给水立管到每层的支管阀门应考虑安装的位置，既不能影响楼内的公共地方，也应考虑检修操作方便；给水立管底部应加装闸阀和活接，便于检修。给水竖井地面应设置地漏，避免水管泄漏时积水。 防雷接地：平屋面女儿墙、屋面构件、屋顶机房、天面水箱均需要安装避雷带，屋面消防管道、燃气管道、爬梯等金属构建均需要与避雷带可靠连接。屋面镀锌消防管道须可靠防雷接地，跨接接地不能69、焊接而需采用卡箍软连接。a) 屋面管道布置：由于管道众多，在管道安装之前，应结合上人屋面通行情况进行整体规划，沿女儿墙贴墙安装的管道不能便于儿童攀爬，横穿屋面的管道不能影响屋面通行。b) 屋面设备安装：屋面电梯机房内的电梯设备要布局合理，装设有排气扇或空调，确保机房设备通风散热。屋面正压风机基础要进行结构核算， 避免风机动荷载造成屋面开裂；风机与风机基础之间要采取可靠的减震措施，避免风机振动和噪音惊扰相邻屋面户型的居民。c) 立面管道布置：在高层建筑中，给水和消防管道尽量在管井内敷设；无管井时，给水立管尽量放在建筑物的凹面里，视线不宜看到的地方。燃气上升立管不能隐蔽安装，应尽量不要布置在建筑主70、立面上。为了节约室内空间，排水管道如不在主要立面上，则应放置在外墙上；建筑规划设计时应考虑排水管的位置，排水立管尽量放置在建筑的凹面里或者天井内，视线不易看到的地方。d) 泛光照明工程：高层建筑的泛光照明主要安装在裙楼和屋面层，其它楼层只需在临街面安装泛光照明，从而避免光源对小区住户的惊扰。立面泛光照明的主要电源线路可在结构施工时预埋管道，支路电路可在外墙抹灰时敷设管道。立面光源点要横平竖直、间距均匀；电源线路要通畅，便于维修。4.25 上部主体外墙防水【完成时间】 上部主体外墙抹灰完成后 【注意事项】 聚合物水泥基外墙防水材料宜采用刮刀用力刮涂的工艺施工以保证防水密实及厚度，不宜采用滚涂的工71、艺施工。施工时应刮实并确保结合部位有效搭接以便外墙形成防水封闭体系。4.26 上部主体外墙面层【完成时间】 上部主体外墙防水完成并经验收合格后 【注意事项】 对面层装修材料为面砖的外墙部位，因排砖效果需要，要求在每一面外墙贴砖前，均需事先弹出外墙排砖图，排砖弹线时需充分考虑门窗洞口边、墙水平及竖直转角处、收口收边等美观要求（尽可能整砖或避免碎砖、尽可能对称等），经设计师确认后方可施工。 对于外墙面层为面砖和石材的项目，在面砖和石材粘贴前，根据规范要求应按设计做法做抗拔试验，经抗拔试验检验的承载力满足规范要求后方可施工。4.27 上部主体屋面防水【完成时间】 上部主体屋面结构完成并清理、经试水合72、格后【注意事项】 为保证屋面结构板不发生渗漏，在屋面防水施工前，要求对屋面结构蓄水24小时检验屋面结构板有无渗漏。如屋面结构板存在渗漏，则需进行专项处理直至蓄水试验不渗漏时为止方可进行防水施工。4.28 上部主体屋面面层【完成时间】 上部主体屋面防水施工完成并经验收合格后4.29 上部楼内公共部位精装修【完成时间】 一般在室内粗装修及主要管道安装完成后【配合部门】 设计部负责在招标前完成楼内公共部位精装修设计及精装修材料样板确认，施工前及时跟进装修效果合约部负责在现场具备工作面之前完成公共部位精装修招标【注意事项】 设计部应在招标前对精装修设计中的所有装修材料确定样板并提供给合约部以供招标，材73、料样板确认包括材料品种、规格、厚度、颜色、光泽、质感等确认。在施工过程中及时跟进中间装修效果并调整完善，避免完工后效果不理想而大量返工，中间装修效果包括排砖、块材拼接、颜色搭配等。 公共部位楼板内预埋有大量管线，如顶棚设计为吊顶，在施工固定龙骨的吊钩时，应采用措施避免破坏顶板内的预埋管线，也可采取在墙上设置支架的方式固定龙骨。 为避免公共部位装修施工时影响室内施工出入通行，同时也为了尽可能保护公共部位精装修成品，应尽量将公共部位精装修施工放到最后，一般安排在室内粗装修及主要管道安装完成后再开始施工。4.30 室外管线【完成时间】 外架拆除后。对有挑架的楼栋，一般可提前至主体墙体砌筑完成后，具体74、详见【注意事项】【落实部门】 项目部统筹考虑各部分室外管线施工的插入时间并协调主包单位与室外单位相互之间工作面交接及配合【配合部门】 设计部/发管部负责在招标前完成室外管线 设计图合约部负责在现场具备施工条件前完成室外管线工程招标【注意事项】 室外管线的施工时间应视项目具体情况而定。一般项目可在主体工程完毕、外架拆除后开始室外管线施工。对于工期较紧的售楼工程，在主体结构施工阶段采用挑架形式，当主体结构挑架形成后，及时清除售楼展示区的施工材料，开始插入室外管线施工。对于工期较紧、楼层较高的非售楼工程，也可在主体结构施工阶段采用挑架形式，一般在主体砌筑完成后，及时清除室外的施工材料，开始插入室外管75、线施工。对于建筑密度较大、楼层较低的别墅项目，可要求设计院提前将室外管线图设计出来并要求公司提前分判室外管线施工单位，在主体工程开工前将小区主干道路基及主管线提前施工完成，对今后该项目的施工组织大为有利。 室外管线图与园建图拼图：室外管线图与园建图通常由两家设计单位分别设计，原原本本按原设计进行施工可能出现管线/管井与园建重要景观冲突或出现如管井设在主入口处或首层住户私家花园内的尴尬局面，因此有必要在施工前将室外管线图与园建图拼在同一张图上，对相互冲突的地方提前在设计图纸上调整到位，从而减少施工中的盲目性及完工后需返工或无法修改的被动局面。 对于处于淤泥质等场地地质条件较差的室外主干管，在室外76、主干管开挖前应采取水泥搅拌桩加固或在室外主干管开挖过程中采取抛毛石等措施预防室外主干管今后发生沉降而影响使用。 管线综合布置：在室外工程施工前，首先要对整个室外工程各种管线走向及标高要有全面的认识和了解，同时也要搞清楚各种管线走向处的室外园建构造及标高，施工前首先应考虑无压管线及燃气等特殊管线施工，避免因标高差造成排水反坡或者不满足强制验收标准，然后再根据各种管线设计标高及规范间距要求优化各管线走向，最后按从深到浅的顺序预埋各种管线。管线施工前需将室外土方基本平整到位，然后进行雨污水管线施工，雨污水管线施工是采用挖掘机同沟挖掘不同标高管基法，先施工最深的管线，回填夯实后再施工另一较浅管基管线，77、最后将井位砌筑到地面完成面标高并同时回填夯实到给水管线及燃气管线管基标高，接下来就开始挖掘燃气及给水管线管基，注意根据燃气规范要求确定管基位置，主要是考虑避让室外园建乔木、水景平衡水箱、与室外各管线及井位的间距，随后进行强弱电管线及出户管线施工，最后是雨水篦子管线及排水沟等施工。 电气管线敷设：室外强弱电箱须采用双层箱门以便防水，且电箱下方须作电缆井，井与箱用管道连接，电缆敷设后用防火泥封堵，防止潮气进入电箱。室外、水下灯具配件须防锈蚀，室外灯具安装防水一定要严格管理，重点在埋地灯的防水及接线头，埋地灯具必须进行可靠防水试验，接线头做好防水处理，增加接线盒并用蜡浇灌封闭好。电梯随行电缆中需预留78、2芯用于背景音乐广播；另外，从消防控制中心到电梯机房需要施工的线有：五方对讲线RVV-8*0.75mm2，消防迫降信号线ZRRVV-4*1.5 mm2，电梯状态监控线-屏蔽四对双绞线。其中，五方对讲线须每台梯敷设至消控中心，电梯状态监控可以采用串联形式连接至消控中心，电梯迫降线在电梯末端安装模块的情况下可以串联连接以减少成本。室外消防、智能化等弱电线路应尽量采用防水电缆，且不同电压的强弱电线应分管道敷设。为避免室外强弱电井内积水浸泡电气线路，要求所有强弱电管井都必须预埋一根DN50排水管将管井内的积水就近排入雨水井。 燃气管道防护:小区燃气管标志桩间距要满足规范，指向要准确，并按现场实际走向绘79、制竣工图以便于后期维修。室外埋地燃气管道与大型乔木要满足1.2米的间距要求，尤其针对根系发达的榕科乔木还需采取穿钢管、浇隔离墙等防护方式。对分期开发、分期入伙的项目，尤其要注意采用双层围墙等措施对已入伙通气的室外燃气管道的保护和标识，避免后一期施工机械室外作业时破坏燃气管道酿成燃气泄漏事故。 室外井盖设置:室外井盖设置既要美观也要方便安装及维修，在室外管线施工前需要根据室外园建图纸进行井位定位，尽量避免室外管井设置在主要道路及铺装面范围内，另外室外管井不能设置在正对住宅出入口。对绿化区域的雨污水及强弱电井盖，尽量采用环保绿色井盖，并采取花草装饰措施；对硬化铺装面应采用双重井盖，下层为管井自身井80、盖，上层为同硬化铺装面材质的装饰井盖，在此需要注意的是装饰井盖的开启便利性和抗损耐压性。 管线预埋质量控制:为防止消防路下预埋管道被压坏，雨污排水主管采用双壁波纹管时应采用混凝土包封或要求采用混凝土管，电气过路管应采用镀锌钢管；室外管道施工前必须严格核对室内外标高，保证出户管排水高差。管道回填土夯实须严格控制，尤其私家花园部分，必须保证回填土质量，防止地面下陷、管道断裂。室外管网施工因场地等原因往往修改较多，一旦隐蔽后查找又极为困难，因此竣工图必须严格据修改变更情况绘制，便于今后管道破裂后可根据图纸及时找到渗漏点进行维修。4.31 室外园建结构及道路基层【完成时间】 具备工作面后，详【注意事项81、】【配合部门】 项目部统筹考虑各部分室外园建结构及道路基层施工的插入时间并协调主包单位与室外单位相互之间工作面交接及配合【配合部门】 设计部/发管部负责在招标前完成园建及相应结构、水电配合图合约部负责在现场具备施工条件前完成园建结构招标及道路基层招标【注意事项】 各部位室外园建结构的施工时间各不相同。一般项目室外园建结构可在主包单位交出工作面后开始施工，离主楼距离较远、不受主体工程影响的室外园建结构可提前施工，对于游泳池等室外大型园建结构应在工作面具备后尽早开始施工。 室外道路基层的施工与室外管线同步，具体详见4.31室外管线【注意事项】。对于场内兼作临时施工道路的正式道路基层，施工时间及要求82、具体详见3.5场内临时施工道路及排水组织。 由于主包单位有进行结构施工的优势，建议将游泳池、水景、岗亭、钟塔等大型园建结构直接分判给主包单位施工。 对游泳池、水景等有水构件，结构施工完毕后应试水48小时，以不渗漏为原则，并在面层施工前应作防水。 室外园建结构及道路基层施工应特别注意防止沉降。室外园建结构基础、围墙基础应有一定的埋深并落在老土上，在回填土上时应注意土方回填是否密实，对于回填土厚度较深、回填时间较短、分层回填夯实不够的部位在必要时应改用结构加固等措施来进行设计优化或采取相应的防沉降措施。4.32 室外园建铺装及道路面层【完成时间】 室外园建结构及道路基层完成及具备工作面后，道路面层83、在满足验收及入伙进度的前提下应尽量延后施工 【配合部门】 设计部负责在招标前完成室外园建设计及材料样板确认，施工前完成园建面层施工样板确认，施工过程中跟进中间效果及调整完善合约部负责在现场具备工作面之前完成室外园建招标【注意事项】 设计部应在招标前对室外园建设计中的所有面层装修材料确定样板并提供给合约部以供招标，材料样板确认包括材料品种、规格、厚度、颜色、光泽、质感等确认。 在园建铺装前项目部应协调园建单位对园建设计中每种类型铺装面层作出施工样板，并要求设计部对施工样板效果给予确认，如不满足则要求园建单位调整直至满足为止。 在施工过程中设计部应及时跟进中间铺装效果并调整完善，避免完工后效果不理84、想而大量返工，中间装修效果包括排砖、块材拼接、颜色搭配等。4.33 室外绿化【完成时间】 具备工作面后 【配合部门】 设计部负责在招标前完成室外绿化设计及苗木规格要求明确，施工前完成选苗，施工过程中跟进中间效果及调整完善合约部负责在现场具备工作面之前完成室外绿化招标【注意事项】 设计部应在招标前对苗木品种及规格进行明确并提供给合约部招标，其中乔木及灌木规格包括高度、胸径及冠幅，植被规格主要包括种植密度。 设计部应在乔木进场前应随同绿化施工单位前往苗场进行选苗并对选定的苗木作好标记，经选定的苗木才允许进场。 在施工过程中设计部应及时跟进中间效果并调整完善，避免完工后效果不理想而大量返工。 考虑到85、苗木种植后要形成效果需要一段生长期，应尽可能创造条件提前将高度乔木种植到位，以便在售楼开放或入伙等重大节点时间能形成较好的效果。 灌木一般在园建基层施工完成、灌木种植区域土方回填到位时开始施工。 地被施工一般在最后，基本上是园建铺装完成、室外工程处于清洁及收尾阶段开始施工并迅速完成。 高大乔木种植后在恢复期内应用支架等辅助方式临时固定。所有苗木种植后在恢复期内应经常做浇水及施肥等保养工作。5. 售楼准备工程5.1 售楼准备工程特点 综合性强，几乎包括了开发项目的全部分项工程，售楼工程完成基本就意味着本项目所有设计出图定样、合约分判等基本明确。 工期要求紧，一般工期为46个月，需完成基础土建、主86、体结构、主体外立面装修、样板房装修、室外环境等全面工程，达到售楼开放条件，开放区基本接近入伙交楼条件。 质量要求高，售楼工程是对外展示的样板，对质量有更高要求。5.2 售楼准备工程范围售楼工程范围一般包括以下内容： 主体工程。包括形成售楼处、样板房、售楼通道精装修及售楼区域主楼外立面的所有主体工程，以及为完成室外售楼景观形成条件的所有主体工程。比如，售楼区域如在地下室顶板上的，则需完成地下室结构。 精装修工程。包括售楼处、样板房、售楼通道楼内精装修。售楼通道楼内部分包括样板房单元入口大堂、大堂至样板房所在楼层楼梯通道、样板房所在楼层电梯厅。 外立面装修。包括售楼处外立面装修，售楼区域主楼挑架以87、下外立面装修，售楼策划中考虑开放时全部拆除外架楼栋则需完成外立面全部装修。其中售楼处外立面可能还含有玻璃幕墙、钢结构等特种工程，主楼单元入口可能还含有钢结构雨蓬等特种工程。 室外管线及环境。包括售楼区域所有室外管线及园林景观等，其中室外园林景观可能含有泳池、水景等工程。 有些项目可能还包括电梯安装工程。5.3 售楼准备工程组织【完成时间】 详见【注意事项】【落实部门】 项目部负责牵头组织售楼工程策划并实施【配合部门】 设计部负责按要求完成售楼工程各专项设计及定样，并在售楼工程施工过程中及时跟进把握精装修及园建效果合约部负责按要求完成售楼工程各专项分判及甲供材供货【注意事项】 售楼准备各分部分项88、工程内容同整个主体工程分部分项工程内容，各分部分项工程的前后逻辑关系仍同整个主体工程分部分项工程，只不过是在每个分部分项工程施工中，总是在第一时间优先施工涉及售楼准备工程的部分，尽最大限度压缩售楼准备工程总体施工周期。 在售楼工程抢工时期，一切施工安排以售楼工程为重心，应协调施工单位务必将人力优先投放到与售楼工程有关的关键线路及关键部位上来。这些关键线路及关键部位主要有：a）售楼区域之内的楼栋主体要优先施工；b）主楼要尽快完成至售楼处及样板房上一层，尽快完成售楼处及样板房砌筑及抹灰并移交精装修单位施工；c)如在地下室顶板或室外架空平台上做售楼环境，应尽快完成地下室或架空平台结构；d)应尽快形成89、挑架，尽早插入室外施工。 售楼工程工期过紧，按传统施工工艺有时不能满足工期或质量要求，往往需通过采取技术加强措施，打破传统的施工工序约束，达到要求的质量标准，保证预定的售楼目标顺利实现。一般措施有：a) 为压缩墙体砌筑时间，墙体砌筑一次成活。加强措施为墙面满挂钢丝网；b) 为压缩墙体抹灰时间，墙体抹灰一次成活。加强措施为墙面抹灰满挂海吉布；c) 为保证样板房不发生渗漏，要求将样板房上一层管洞临时封堵并满做防水层；d) 如样板房设在首层，首层楼板直接做成结构板； e) 在成本超支处于可接受的范围内，室外关键部位基层土方回填改为采用石粉或砂回填；f) 为保证室外施工尽早插入，对于层数较高的主楼，可90、考虑在一定楼层高度处设置挑架并在样板房单元入口处做双层防护棚。 加强设计及合约方面的计划管理，前瞻性考虑及解决问题。售楼工程工期紧，各相关业务部门、各专业之间必须衔接紧密，真正实现无缝对接，要做到这一点，靠的是严密的计划管理。因此，必须充分熟悉图纸及项目情况，将本项目存在的所有二次设计、材料定样、合约分判、甲供材项目都尽可能罗列出来，切忌漏项，并充分考虑好各项目间的前后逻辑关系及间隔时间，提前规划好各项目的完成时间并定期跟进、检讨，执行过程中发现偏差时及时采取相应纠偏措施。 加强施工计划管理，力求工序搭接更为紧凑。应提前编制好施工总进度计划，作为各专业、各工种的配合依据。各专业、各工种根据施工91、总进度计划，提前将人力、材料、机械、技术等准备工作提前做到位，只要现场具备工作条件，相关专业及工种就可以马上展开施工，将工序搭接时间减小到最低程度。6. 竣工验收6.1 竣工初验【完成时间】 主体工程完工、室外工程基本完工【落实部门】 监理部负责组织及主持竣工初验会议【配合部门】 质监站/设计院/勘察院/设计部/发管部/项目部/主包单位及各相关分包单位参加竣工初验【注意事项】 验收时现场需达到的条件：主体工程包括楼内土建、水电、门窗、栏杆、入户门、电梯、公共部位精装修全部完工，建筑物外立面完成并拆除外架完毕，室外工程包括园建、绿化、道路基本完工，正式用水、用电接通。 验收前半个月内项目部应组织92、公司设计部、发管部、客服部及监理公司、施工单位各专业工程师联合自检，将常见的建筑通病作为检查重点，将检查出的质量问题在正式验收前迅速处理完毕。 验收前半个月内项目部应重点检查有无违反强制性条文，如：阳台栏杆及楼梯栏杆形式是否易攀爬、净高是否满足、立杆净距是否满足，楼梯过道净宽及净高是否满足，大堂入口是否设计有无障碍坡道，大堂入口顶部是否有防护等。 验收前施工单位需准备竣工验收相关资料，填写工程验收报告，监理单位提交工程质量评估报告，勘察、设计单位提出质量检查报告。所有竣工验收表格需相关单位专业负责人签字并加盖单位公章。 验收时各方对存在问题提出整改意见，施工单位整改完成后填写整改报告，监理单位93、及监督小组核实整改情况。初验合格后，由施工单位向建设单位提交工程竣工报告。6.2 消防验收【完成时间】 主体工程完工、室外工程基本完工、消防工程完工并调试通过【落实部门】 监理部负责组织及主持消防验收会议【配合部门】 消防局/设计院/设计部/发管部/项目部/消防单位/主包单位/门窗单位/防火门单位参加消防验收【注意事项】 验收时现场需达到的条件：a) 消防施工单位对所负责的水、电、自动报警、防排烟等各子系统分别调试完成，各系统联动调试完成，且自检合格；b) 与消防工程相关的室内建筑、结构、装修工程基本完成；c) 室外消防道路、消防登高面、消防回车场、疏散通道等施工完成；d) 消防验收产品资料基94、本齐全；e) 进行消防预验收，填写消防预验收问题整改落实表。 验收前至少半个月内应重点对照消防报建审批意见检查设计及施工落实情况，对现场实际完成情况与消防报建审批意见不符的部分应组织施工力量重点整改。 验收前应对常见的建筑消防问题重点检查，如：自然通风电梯前室窗开启面积、无烟楼梯间窗开启面积、单元式住宅屋面是否连通、消防楼梯通道净宽及无障碍是否满足、高层住宅相临两户是否满足防火隔断要求、室外消防通道宽度、坡度、转弯半径及路基承载力是否满足消防规定、有无按规定形成消防环路、室外消防通道净宽及净高是否满足消防规定、建筑物消防扑救面是否有外挑结构或种植有高大乔木妨碍扑救等。6.3 供配电验收【完成时95、间】 高低压配电工程施工完成并调试完毕【落实部门】 发管部组织及主持供配电验收会议【配合部门】 供电局/项目部/监理部/供配电施工单位参加供配电验收6.4 燃气验收【完成时间】 燃气室内外工程施工调试完毕及自检合格【落实部门】 发管部组织及主持燃气验收会议【配合部门】 燃气公司/项目部/监理部/燃气监理/燃气施工单位参加燃气验收6.5 电梯验收【完成时间】 电梯工程安装调试完毕及自检合格【落实部门】 发管部组织及主持电梯验收会议【配合部门】 技术监督局/项目部/监理部/电梯安装单位参加电梯验收【注意事项】电梯验收应具备的现场条件： 电梯机房及井道土建结构施工完毕；如正式电源尚未开通而采用施工临96、时用电供电，应确保供电电源稳定可靠； 电梯设备机械、电气等各系统安装调试完成，并按电梯验收规范调试自检合格； 机房排气扇、回风口、电源开关箱等附属设施安装完毕，电梯层站厅门两侧墙体砌筑、塞缝、抹灰及贴装完成，井道底坑集水井设施安装完成。6.6 环保验收【完成时间】 详见【注意事项】【落实部门】 发管部委托室内环境检测并组织环保验收【配合部门】 环保局/项目部/监理部【注意事项】 对新建、区域开发建设项目在建设过程中或建成后产生废水、废气、噪音、振动等影响环境质量的工程要编制环保评价报告书，报环保局核准审批。 建设工程的环保问题主要包括：发电机（备用）、冷却塔及其它配套设施投入使用后产生的废气、97、噪声污染，工程投入使用后的生活污水污染，建设过程造成的植被破坏及其它环境影响问题。采取的相应环保措施主要包括：废气、噪声、生活污水处理措施，排污管道配套措施，生态植被的恢复措施，设置餐饮功能楼宇的废气高空排放措施等。 项目建设过程中就环境影响审查批复文件提出需治理的项目制定防治设计方案、签订环境治理施工合同并组织实施。治理工程施工完毕，需环保监测部门现场监测验收，如合格出具发电机、冷却塔等外排废气、噪声验收合格证。 室内环境污染物浓度检测a) 室内环境污染物浓度检测，应在工程完工至少7天以后，工程竣工核验前进行；b) 按验收时民用建筑工程的室内装修情况来确定检测项目，室内环境污染物浓度检测点应98、按房间面积设置；抽检房间的数量，应不少于房间总数的5%，且不少于3间；抽检的房间必须具有代表性，应考虑楼层、朝向、迎背风、户型等因素；c) 室内环境污染物浓度检测结果不符合规范规定的，应查找原因并采取措施进行处理，处理后再次进行检测，再次检测抽检的房间数量应增加一倍。室内环境污染物浓度的全部检测结果符合规范规定的，可判定该工程室内环境质量合格。室内环境质量验收不合格的民用建筑工程严禁投入使用。 根据外排污染物、废气、废水必须达到规定的环境标准的要求，小区污水管网、化粪池等排水设施施工完成后，填报城市排水许可申请表向“市城管局”排水管理处办理项目“排水许可证”；若市政管网配套设施不完善而设计施工99、小区污水处理装置的需要单独验收。 上述环保设施检测合格后，向环境保护局申报环保验收，如验收不合格按整改通知书进行整改后复验，如验收合格后在四个工作日发环保验收合格证。环保验收资料包括：a) 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件；b) 建设工程总平面设计图复印件；c) 建设工程环境影响审批复印件、建设工程防治污染设施的设计方案、工程合同复印件各一份；d) 环保监测部门出具的外排污染验收监测报告（设置备用发电机、冷却塔等产生噪声、废气的配套设施）及验收合格证；e) 市城市管理局排水管理处出具的排水许可证。6.7 节能验收【完成时间】 主体工程完工，与竣工验收同步【落实部100、门】 发管部负责组织及主持节能验收会议【配合部门】 质检站/设计院/设计部/发管部/项目部/监理部/主包单位/门窗单位参加节能验收【注意事项】 建筑节能报建、施工、验收流程说明a) 项目定位完成后，设计、发管部在设计任务书中明确建筑节能设计要点、各项措施及具体要求，由设计单位按照国家和地方相关节能设计法规和设计任务书进行节能专项设计，包括设计总说明之节能设计专篇、节能计算书、相关构造详图等。b) 施工图审查过程中，提供上述材料给审图公司进行节能专项审查，取得节能设计审查意见书。c) 项目开工前，设计部/设计院提供所有节能设计文件（包括审图意见）给发管部，由发管部提交节能主管部门进行审查，取得审101、查合格意见后方可申领建设工程开工许可证。d) 建设工程开工许可证取得后，相关施工单位开始进行主体及节能相关工程施工,并需严格按图施工。e) 项目部根据项目发展进度计划编制项目竣工验收初步计划；发管部对项目部编制的竣工验收初步计划进行审核、调整和确认，明确节能验收各时间节点。f) 节能工程施工内容（包括门窗、外墙、屋面等）施工完成后，发管部应组织设计部、项目部等相关部门和监理、施工单位对节能工程进行验收自检，及时发现问题、进行整改，提前采取应对措施。g) 在正式节能验收前，由发管部发出工作联系单，通知设计部/设计院、项目部/施工单位等相关单位和部门准备验收所需资料。民用建筑节能专项验收申请表等资102、料齐全后，由发管部在组织竣工验收五日前向市（区）建设局节能主管部门申请建筑节能专项验收，节能主管部门收文后出具受理回执。h) 节能主管部门对图纸、资料等审查合格后，由发管部与之确定现场验收时间；如资料审查不合格，由发管部领取资料补正意见，并通知相关单位对资料进行修改补充后重新提交。i) 在确定节能验收时间后，发管部发出节能验收通知，对节能验收前各相关部门的准备工作以及验收分组、验收路线等问题进行安排。j) 节能现场验收中，节能主管部门进行分组抽检。检查合格后建筑节能专项验收后15个工作日内，取得市民用建筑节能专项验收意见书；如检查结论为不合格，则需对存在问题进行整改完成后，重新申报现场验收。k103、) 有效期限为建筑节能工程设计文件规定的合理使用年限。民用建筑工程通过建筑节能专项验收并取得市民用建筑节能专项验收意见书后，建设行政主管部门方予办理竣工验收备案手续。 节能验收现场具备条件a) 项目主体工程完成；外墙、分户墙、屋面、架空层砌筑与抹灰施工（包括保温层施工）及门窗安装工程完成；其他与节能工程设计和施工合同约定的室内建筑、结构、装修工程完成。b) 新建公共建筑和经过节能改造的既有公共建筑，采用集中供冷制冷方式的，已经安设分户用冷计量装置和室内温度调控装置；采用集中空调系统、有稳定热水需求、建筑面积在一万平方米以上的新建、改建、扩建公共建筑，已经安装空调废热回收装置；具备太阳能集热条件104、的新建十二层以下住宅建筑，已经为全体住户配置太阳能热水系统。c) 已组织进行节能预验收，对发现的问题整改落实完成。d) 现场施工记录、产品检测报告、出厂证明等资料齐全。e) 申请验收时间：对居住建筑，完成外立面装饰、外门窗工程；对公共建筑，完成外立面装饰、外门窗（幕墙）工程；完成室内装饰、照明、空调、锅炉等分项工程。 现阶段现场审查的主要内容:一是检查节能材料、施设是否与竣工图一致（如外遮阳、门窗、屋面墙体隔热材料等）；二是实测门窗洞口几何尺寸是否与竣工图一致；三是测量外门窗可开启面积是否符合标准规定；四是检查空调、照明系统等的各项性能指标是否与竣工图要求一致。近期验收存在的主要问题：一是外门105、窗可开启面积不符合标准规定；二是外窗遮阳系数不符合规定。6.8 逐套验收及竣工核验【完成时间】 主体工程及室外工程完工，基本达到入伙条件，一般在各专项验收完成并通过后进行【落实部门】 监理部负责组织及主持逐套验收及竣工核验会议【配合部门】 质检站/设计院/设计部/发管部/项目部/主包单位/各相关分包单位参加逐套验收及竣工核验【注意事项】 验收时现场需达到的条件：主体工程包括楼内土建、水电、门窗、栏杆、入户门、电梯、公共部位精装修全部完工，建筑物外立面完成并拆除外架完毕，室外工程包括园建、绿化、道路全部完工，正式用水、用电接通，小区基本达到入住条件。 逐套验收涉及的现场实测及资料工作量巨大，需对106、整个验收项目每一套房按规定实测若干数据，并对每一套房的实测数据填写相关验收资料，因此一般需至少提前半个月组织足够人手进行现场逐套实测及资料填写工作。7. 附件：附件一：粗装修土建分项工程流程控制表附件二：铝合金门窗工程流程控制表附件一附件二浅谈精装修工程管理 编制单位：广州公司伴随着我国经济的快速发展，商品住宅建设正在成为国民经济的增长点和消费热点。在生活质量提高的同时，人们对居住环境的要求也越来越高。为满足业主入住的要求同时为提高商品住宅的附加值，开发商的成品精装修工程应运而生并迅猛发展。但因为业主入住前的验收认真，精装修住宅的质量问题引发的矛盾更加突出，维修量及成本大增，直接影响公司的品牌107、形象和客户关系。因此，加强精装修工程的施工管理，是解决上述问题的根本所在。1. 什么是精装修工程谈到精装修工程，必须首先明白精装修工程的内容与形式。建设部印发的商品住宅装修一次到位实施导则对精装修的要求：精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。根据装修标准的不同，精装修工程可以分为初级、中级、高级和豪宅装修工程。在谈精装修工程管理之前，作为工程管理者而言，还需要理解以下几个内容：1.1 精装修房与毛坯房的区别毛坯房又称为“初装修房”、“清水房”。这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面，108、包括阳台的外饰面应按设计图纸完成装修工程。公共部分、公共设施、各种管道（给、排、雨水、暖、热）、电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，到达板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线脚顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求进行施工，在验收时进行两次蓄水试验，做到无渗109、漏。地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。各种房间水泥地面基层符合设计高度尺寸要求。精装修房是在毛坯房的基础上进行二次装修，进而保护住宅建筑的主体结构，完善住宅的使用功能，采用装饰装修或饰物，对住宅内部表面和使用空间环境所进行的处理和美化过程。精装修房与毛坯房设计标准不同，精装修房引出“菜单式”“个性化”的概念，而毛坯房则需要将精装修转移给小业主自行解决；精装修房与毛坯房使用功能完善程度不同，毛坯房需二次装修才能使用，精装修房则具备大部分使用功能，小业主仅需购置家私即可正常居住；同时精装修房在工序上不同，毛坯房某些项目按传统做法必须在主体交付后才能进行，而精装修交楼110、则合并施工一次到位。1.2 大规模精装修施工工序大规模楼盘精装修阶段整体施工工序要求先上后下，这与粗装修阶段正好相反。精装修工序要求先室内后公共部分，先湿作业再干作业。同时，精装修施工与机电安装专业配合紧密。附图列出不同部位的工序衔接内容。考虑到木门的成品保护，铝门扇安装、栏杆油漆和玻璃安装应在户门安装完成前完成。当上述工序完成后再进行地面清洁勾缝室内开荒清洗外墙交楼。2. 精装修工程管理商品住宅精装修工程施工流程一般为：方案设计材料采购样板示范装修施工装修监理质量验收保修和维护等。对于住宅精装修不可避免遇到以下问题：如何解决装修成本和满足业主个性化需要？如何规避手工装修施工带来的如期交楼风险111、？以上问题可归结为对工程成本进度质量的三要素处理。鉴于以上分析，这里提到的精装修工程管理为过程跟踪、全程参与模式：2.1 参与设计、招标工作，开发样板房施工方案的设计和材料的选择是精装修施工的关键所在。设计师在一定的产品范围内进行产品组合设计，搭配出功能合理、满足风格要求的完全可实现的设计方案，从源头上保证消费者得到满意的、预期的居住环境和居住空间。但是设计师不能够将设计、生产、施工以至销售等环节进行全方位统一，他所追求的往往是个案效果，而发展商精装修工程追求的是规模化生产，因此作为工程管理人员必须在设计方案提出时就参与进去。通过对策划、建筑设计、结构处理等过程的参与，可以全面了解产品组合方式112、和建筑风格、居住环境空间、功能等，为设计提供适合现有施工工艺和选材，从而达到控制成本和方便施工的目的。住宅精装修工程选取一个能力强的施工单位尤为重要，项目工程管理人员参与招投标工作也十分必要。可以通过招投标议标问卷、补充合同相关条款等形式，了解施工单位的施工组织、工艺和材料选择，并将业主的想法传递给施工单位。在大面积装修工程开始前，须先进行结构验收，再进行样板房施工，并在施工中继续完善和深化设计，确定主材实际损耗量，修正样板房施工中暴露的问题，检验施工单位的施工组织能力，合理安排精装修施工工序，明确验收标准。2.2 强调工序衔接，重视质量控制从精装修工程施工工序可以看出，要想有效的控制进度和质113、量，防止后道工序污染和损坏前道工序，合理安排施工工序是非常重要的。现对十项精装修质量控制要求概括如下： 地面铺贴大理石：排版基层处理抹底层砂浆铺大理石块打蜡贴大理石踢脚板。磁砖：排版基层处理抹底层砂浆弹线找规矩铺砖勾缝修整。注意：大理石、磁砖所选用的材料尺寸必须符合设计要求，面层与下一层应结合牢固无空鼓。 木地板铺设木地板：木地板基层（木搁栅）木地板面层安装。注意：实木地板所采用的材质必须符合设计要求，木搁栅、垫木和毛地板必须做防腐、防蛀处理；木搁栅安装应牢固、平直；面层铺设应牢固，粘结处无空鼓现象。 磁砖墙面铺贴磁砖墙面：基层处理定位放线套方找规矩贴饼冲筋抹底灰弹线排砖贴砖擦缝清理。注意：饰114、面砖的规格、品种、颜色、性能应符合设计要求；饰面砖的勾缝、防水、抹底灰等应符合国家规范要求；面砖粘贴必须牢固，无空鼓、裂缝。 混凝土及抹灰表面刷漆操作工艺：清理墙面修补墙面（用水石膏将墙面磕碰处及坑洼缝隙等处找平，干燥后用砂纸将凸出处磨掉，将浮尘扫净）刮腻子(刮腻子遍数可由墙面平整程度决定，一般情况下为遍，第一遍用胶皮刮板竖向满刮，一刮板紧接着一刮板，接头不得留槎，每刮一刮板最后收头要干净利落。干燥后磨砂纸将浮腻子及斑迹磨平磨光，再将墙面清扫干净。第二扁用胶皮刮板竖向满刮，所用材料及方法同第一遍腻子，干燥后砂纸磨平并扫干净。第三遍用胶皮刮板找补腻子或用钢片刮板满刮腻子，将墙面刮平刮光，干燥后用115、细砂纸磨光磨平，不得将腻子磨穿) 刷第一遍乳胶漆(涂刷顺序是先刷顶板后刷墙面，墙面是先上后下。先将墙面清扫干净，用布将墙面粉尘擦掉。乳胶漆用排笔涂刷，使用新排笔时，将活动的排笔毛处理掉。乳胶漆使用前应搅拌均匀，适当加水稀释，防止头遍漆刷不开。干燥后复补腻子，再干燥后用砂纸磨光，清扫干净) 刷第二遍乳胶漆(第二遍乳胶漆操作要求同第一遍，使用前充分搅拌，如不很稠，不宜加水或少加水，以防露底，漆膜干燥后后，用细砂纸将墙面小疙瘩和排笔毛打磨掉，磨光滑后清扫干净) 刷第三遍乳胶漆(第三遍乳胶漆操作要求与第二遍相同。由于乳胶漆干燥较快，应连续迅速操作，涂刷时从一关开始，逐渐刷向另一头，要上下顺刷互相衔接，116、后一排笔接前一排笔，避免出现干燥后接头) 注意：严禁脱皮、漏刷、防锈；光亮和光滑均匀一致；颜色一致，无明显刷纹；油漆墙面未干前室内不得清扫地面，以免尘土沾污墙面，漆面干燥后不得挨近墙面泼水，以免玷污；涂刷墙面时，不得污染地面、门窗、玻璃等已完工程。 木门安装工艺如下：找规矩弹线、找出门框安装位置掩扇及安装样板门框安装门扇安装安装门锁。注意：木门品种、类型、规格、开启方式及连接方式应符合设计要求；木门应做防火、防蛀、防腐处理；木门的结合处与安装配件处不得有木节或已填充的木节；木门框安装必须牢固；木门扇安装牢固，开关灵活，关闭严密，无倒翘；木门配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装牢固。 花岗117、石干挂工艺流程：清理结构表面结构上弹出垂直线挂线支底层板托架上连接铁件底层石板安装调节固定顶层面板安装清理干挂石表面。注意：外饰石面颜色符合设计要求，线条顺直，搁缝均匀，打胶嵌缝均匀。 木搁栅龙骨架吊顶工艺流程：基层处理弹线定位固定吊件安装龙骨注意：弹线定位符合设计要求；吊件均匀方正；龙骨架表面平整无缺陷。 卫生洁具安装 工序如下：卫生洁具及配件检验卫生洁具安装配件安装卫生洁具稳装卫生洁具与墙、地的缝隙处理卫生洁具外观检验通水试验。卫生洁具稳装前必须进行检验和清洗，配件与卫生洁具应配套。注意：排水栓与地漏的安装应平整牢固，低于排水表面，周边无渗漏；为生器具交工前应做满水和试水试验。 开关、插座118、面板安装工艺如下：清理接线安装。注意：线路安装符合相关规范要求和设计要求；暗装插座面板紧贴墙面，牢固四周无缝隙，表面光滑整洁无划伤、碎裂；地插座面板紧贴地面，盖板固定牢固，密封良好。 橱柜安装工艺流程：找线定位框架安装支点安装柜扇安装五金安装。注意：橱柜安装预埋件数量、规格、位置应符合设计要求；配件齐全，安装牢固；柜门灵活，回位正确；符合设计要求。在工序衔接过程中，对上一道工序完成后的产品保护尤为重要。一般采用“防护”、“包裹”、“覆盖”、“封闭”等方法进行产品保护： 防护：针对被保护对象制定防护措施。如为防止木门易碰位钉上防护板加以防护。 包裹：将保护对象包裹以防止污染和损坏。如电梯门套金属119、饰面未交付前外侧防护薄膜不许撕开，并用胶合板包扎以防止碰撞。 覆盖：在产品表面覆盖以防损坏或堵塞。如地漏、落水口、排水管安装后覆盖；浴缸安装后采用木板胶纸覆盖。 封闭：采用局部封闭方法加以保护。如洁具、五金安装后，应在大门加锁封闭；房间石材或磁砖地面完成后加以封闭保护。2.3 精装修工程施工管理 明晰节点、细化进度作为现场的管理者，必须在了解合同中规定的大的节点条件下，针对施工过程中工序的衔接点，进一步细化进度节点。如果施工单位未能按时完成节点，就应了解情况，组织施工单位研究对策，保证工程如期完成。 严控工序，提高质量针对精装修施工特点，指定相关的技术交底、工序交接和质量验收标准。依据住宅装饰120、装修工程施工规范（GB503272001）对精装修质量进行控制。 做好甲供材料的控制根据现场工程进度，申请甲供材料，保证供货正常，避免施工单位因甲供材料断供造成“窝工”或索赔。2.4 验收工作精装修验收是建安工程中最后一道验收工作。验收工作要坚持质量标准，严把重点部位质量关、严把材料质量关。一般的验收检测项目如下： 木门验收注意事项：饰面板颜色、纹路一致，无划痕、缺损、磕伤、污染等；木门门套线与墙体结合是否存在裂缝等；开、关、锁灵活自如、平稳、无噪音；暗门链是否起作用；门锁把手是否有保护膜；胶条平顺；小五金配件（门锁、门吸、门铰、猫眼等）齐全，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等。 铝合金验收注意121、事项：是否存在渗漏，是否有泄水口，窗框周边打胶饱满；隼接部位，锚钉部位等是否有打胶；五金件（执手，勾锁，滑轮，限位器等）齐全，使用功能正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；推拉门推拉顺畅；窗扇开启顺畅。 给排水验收注意事项：水龙头，花洒安装牢固端正、开关自如，表面无损伤、锈蚀；出水流速及水量正常，无滴漏现象；浴缸无破损、脱瓷、划伤、磕伤、锈蚀、污染等，周边打胶饱满；淋浴门动作自如，周边打胶饱满；马桶盖板安装，水箱进水阀启闭自如不渗漏，周边打胶饱满，无破损、脱瓷、划伤、磕伤、锈蚀、污染等；卫生间，阳台导坡，地漏不被覆盖。 电器验收注意事项：灯是否亮，位置是否合理，开关周边收口是否平整，高度是否122、合理；插座是否通电，位置是否合理，成排安装的开关高度应一致高低差不大于2mm；同一室内安装的插座高低差不应大于5mm；并列安装相同型号的插座高低差不应大于1mm；排气扇开闭自如。 橱柜，卫生间台面，镜柜，淋浴门验收注意事项：淋浴门动作自如，周边打胶饱满；五金件（滑轨，执手等）齐全，使用功能正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；厨房烟道，止回阀安装；橱柜五金件（门铰链，滑轮，垃圾桶等）齐全，使用功能正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；橱柜台面平整光亮，磨边圆滑美观，接缝平直紧密、打胶完好、手感平滑，无裂缝、缺损、划痕、磕伤、污染等；煤气软管预留孔大小、位置适当。 栏杆，扶手，空调洞，层高验123、收事项：栏杆高度是否符合设计要求；木扶手安装牢固，无开裂、无缺损、划伤、固定件完好、拼角顺平；铁件是否有生锈，变形，断开等；空调洞位置是否合理，有无排水立管遮挡空调洞现象，前后空调洞是否前高后低；测量具体层高数据。 墙地砖验收注意事项：墙地砖没有空鼓、缺棱掉角等；墙地砖没有过大翘曲、色差、大小头等；墙地砖接缝顺直，接缝填嵌密实、平直、宽窄一致。 天花墙身涂料验收注意事项：墙身天花油漆验收一致，无色差，无透底，无漏刷，无流坠，无污染等；墙身天花无裂缝；阴阳角顺直方正；吊顶整体完好、安装牢固，表面平整、颜色均匀，线角顺直方正，与梁底接缝无开裂。 木地板验收注意事项：无污染，划痕，崩角等。无大小头。124、色泽同一性预留置伸缩，不允许木板起伏。接缝、钉口要按规范处理。拼缝密实。成品保护到位。 公共部分验收注意事项：踏步砖没有空鼓、缺棱掉角等；墙身无裂缝，阴阳角顺直方正，滴水线清晰；栏杆木扶手安装牢固，无开裂、无缺损、划伤、固定件完好、拼角顺平；栏杆铁件是否有生锈，变形，断开等；窗开启自如；首层杂物间隔栅。通过以上总结，可以发现精装修工程目前存在的一些问题，在验收过程中需要进一步深化，精装修标准的统一性需要进一步完善，从而达到进一步提高装修质量，满足业主入住后的舒适要求。3. 附图附图：不同部位工序衔接图附图工程管理与品质提升 多项目快速开发模式下如何提高楼盘品质编制单位：成都公司房地产市场竞争越125、来越激烈，购房者对房屋品质的要求越来越高，越来越专业，同时我公司的开发速度也越来越快，原来的单项目开发，精耕细作的模式已不能满足公司发展需要，各地区公司都进入了多项目快速开发模式。成都公司在这个转换的过程中，充分感受到了保持和提高楼盘品质的难度和压力，其中的经验和教训在此与兄弟公司共享。发言分四个方面：1、多项目快速开发模式下楼盘品质现状；2、原因分析；3、对策；4、特大型项目的管理特点。1. 多项目快速开发模式下楼盘品质现状中海地产在外素有“工科中海”的美誉，言外之意就是中海的楼盘设计合理、施工质量好、做工精细、居住舒适。在近几年入伙的楼盘中，这样的赞誉有减弱甚至遭到质疑的趋势。其中除了客户126、的要求提高之外，我们的产品确实不同程度出现了以下问题：1.1 产品细节考虑不周如美观与功能没有很好的兼顾，如外墙线条造成户间互通、管线易攀爬等治安隐患；室外空调位布置不合理、尺寸小不能满足空调放置要求等功能缺陷。1.2 工程质量和现场文明滑坡工程施工过程中的质量控制和安全文明施工控制减弱，工程观感质量和现场形象在同行中失去领先位置和样板作用。一些质量通病没有很好的预防，比如各分包单位交叉施工因组织协调不到位引起的半成品破坏；外窗周边的塞缝处理、泛水做法不规范造成的外墙渗漏水；室内抹灰施工工艺和材料配比控制不严，施工单位偷工减料造成墙地面开裂、空鼓、返砂等；回填土不密实引起的地面沉降或小型构筑物127、结构裂缝；景观效果不佳等问题时有发生。1.3 入伙期间投诉率较高，投诉具有持续性项目入伙期间业主的质量投诉率较高，入伙难度大；大项目多期连续开发，多批次入伙，公司范围内更是一两个月就有一次集中入伙，各项目业主维权团体互相交流和学习，维权技巧和要求不断提高，使得接待投诉和入伙后整改甚至成了公司的一项日常性工作。如果对业主投诉反应不够迅速，处理不够妥当，激化了矛盾，使本不是问题的也成问题，损害了公司声誉。1.4 各项目表现参差，反映出项目团队的不同风格对上述一些楼盘品质下降的问题，各项目的表现从程度上和环节上有所不同。有的严重些，有的轻些；有的在环境上，有的在建筑主体上；有的设计问题多些，有的施工128、质量通病多些，有的是销售承诺与实际呈现的不符的突出些。反映了项目团队的不同管理风格和知识结构的强弱项的不同。2. 原因分析出现以上问题的主要原因如下：2.1 开发周期加快对品质的压力工期和质量是一对矛盾，开发周期加快，在市场比较火爆的形势下，员工没有意识到品质的重要性或者措施没跟上，一定程度上存在着“萝卜快了不洗泥”的现象。2.2 多项目运作对管理资源的稀释在单项目向多项目运作的转换过程中，各方面资源没有及时跟上，比如人力资源的数量和质量包括个人能力的提高没有跟上公司发展的步伐。原来公司对项目的管理是几层领导一管到底，如今是领导分块管理，没有形成对项目的的日常性的监管；现在一个工程师的管理幅度129、相当于原来的一个部门经理的管理幅度；新进员工多，文化认同，工作思路，工作标准等方面均一般需要三个月甚至半年时间的适应或矫正，而项目开发进度迫使我们将一些新员工当老员工使用，监管和传帮带深度不够，等等原因使得管理资源遭到稀释，达不到以往精耕细作的要求。2.3 大公司病导致的工作效率下降公司员工人数不断增多，信息传递链条加长，管理幅度加大，大公司病不同程度的出现，工作效率下降。2.4 供应商和分包商资源不足房地产热带来整个建筑市场热，好的材料供应商和施工承包商供不应求，在任务的压力下水平不高的单位和人员也成为我公司的合作伙伴，使管理难度加大。2.5 对新队伍的控制力信心不足在开发周期紧张的情况下，130、如果使用新队伍，一旦出现工期延误，难以补救，风险较大，这些担忧在一些管理人员中存在，导致对使用新队心存余悸，更加剧了施工资源的紧张。2.6 项目发展过程中的政策调整最近几年国家的房地产政策调整比较频繁，对房地产的限制越来越严格，销售条件的限制、节能的新要求、等均打乱了正常工期，项目结利条件的临时变动及越来越苛刻，使施工过程中时而停工，时而抢工，加大了品质管理的难度。2.7 项目发展过程中的产品定位调整工程开工以后开发过程中根据市场的变化对产品定位的调整，增加了设计修改工作量和施工返工工作量，对施工质量带来了不利影响。2.8 经验继承不够各部门随着工作量的加大，苦于应付“紧急”的事，疏于思考“重131、要”的事。忙于事务，疏于总结。对以往管理、技术两方面的经验、教训继承不够，管理流程不够清晰，技术无标准或标准不统一，结果是更忙更乱，造成一些低级错误重复发生。3. 对策多项目快速开发是市场形势所迫，符合公司发展要求和员工的根本利益，是大势所趋，不可改变，面对以上新问题，只有迎难而上，寻找解决办法。成都公司主要采取一些措施：3.1 改进项目管理模式，推行项目发展经理制项目发展经理制已在多个地区公司实行，虽然深度有所不同，但实践证明这是多项目快速开发模式下的必由之路。以项目为单位组成项目团队，由项目发展经理统筹协调各部门项目主管，可以减少环节，提高效率。3.2 专业过程的分解，成立景观项目组室外景132、观工程在专业上有其特殊性，目前以土建工程师为主流的项目管理人员，在景观工程规模较大的项目中，在知识结构上存在问题，难以做到精细化管理，成都公司在国际社区成立了景观项目组，负责景观工程管理，成员主要由景观工程管理经验丰富景观工程师和设计师、水电工程师组成，可以更快的处理设计与现场的结合，更好的把握施工效果。景观项目组主要成员可以固定下来，管理多个项目，根据各项目不同进展情况统筹管理。景观工程图纸难以准确全面反应设计意图，有许多问题需要设计师现场根据实际情况及时调整设计，尤其园林工程效果把握，空间较大。施工单位往往会钻空子，偷工减料，所以景观工程管理，一般要求设计管理经验丰富的景观工程师进行控制，133、最好设计院有设计代表驻现场，在乔木的选购、进场、栽种等环节均要到现场把关。3.3 成立发展管理部，解决共性问题多项目运作过程中，各项目的共性问题，由发展管理部协调管理，集中优势兵力解决，避免项目各行其是，达到节约资源，提高效率的目的。发展管理部主要做以下工作： 过程控制，每月组织对各项目质量、安全文明、进度、管理进行综合检查评比。 统一标准，如初装修工程做法等。 制定防治质量通病的施工工艺，比如外墙外保温做法的防水处理、防盗门划伤、栏杆腐蚀生锈等成品保护难题的防治措施等，为各项目提高技术支持。 组织业务培训； 专题研究，如防水做法、节能做法以及其他新技术等的调研。3.4 发挥整改组的作用，把住134、最后关口公司成立整改组，可以由中海物业公司抽调人员，具体负责各项目入伙过程中的跟踪检查，发挥其人员稳定、专业和各项目之间可灵活调动的优势，减少人力资源浪费。主要做如下工作： 入伙前集中检查整改，逐条逐点消项 介入分户验收 配合发展部过程检查3.5 设计部组织制定标准做法，提高二装设计能力积累以往楼盘设计经验，设计部组织制定标准做法，供新楼盘设计套用或参考，大大提高设计效率和图纸质量。目前各大设计院由于任务饱满，设计深度大多不能满足施工要求，尤其是建筑细部节点做法不详，二装设计深度不足，栏杆、铝窗、百叶等只有方案图或分格图，标准做法对提高设计效率和质量效果非常明显。重点形成以下成果： 制定产品标135、准； 完善细部节点做法，编制公司标准图集。3.6 简化和规范管理流程，减少扯皮，提高管理效果不断总结项目开发管理经验，及时调整和规范管理程序，明晰、简化管理流程，尽量减少部门间责任不清，无人负责，多人负责无人牵头的现象。最有效的是管理程序流程化，使每个管理环节责任到人。既可明确责任，提高员工工作积极主动性，又可使新入职的员工快速进入工作状态，对熟悉工作非常有效。3.7 适当简化分包，减少协调工作量，加强质量控制在有限的人力资源下，为了有更多的精力用于加强质量控制，可以在引进好的分包单位的前提下，简化分包，减少协调工作量。尝试设计总包、主体总包、景观总包等，就是方案设计、施工图设计、立面设计等打136、包发包，土建施工、防水施工、公装施工、栏杆施工等打包发包，硬景施工、软景施工、环境水电施工打包发包。3.8 提高门槛，优化合作资源内地的设计单位、施工单位以及材料供应商的能力与沿海城市有一定差距，外部环境政府管理部门对施工单位工程质量管理的力度也较小，使得分包商水平普遍较低，如果局限于在本地寻找合作资源，必然难以满足品质的要求，可以引进适量的在沿海城市有多年工程经验的分包商，对原合作单位会起到很好的带动和刺激作用，促进工程品质的提高。3.9 发挥公司对项目月度考核的激励作用公司发展管理部每月组织对所有项目进行月度考核，考核内容包括项目管理、监理管理、施工质量、进度、安全文明等，并打分排序，全公137、司内公布，公司月例会时讲评，对排名靠后的项目实施处罚，对监理单位、施工单位排名靠后的由公司主管领导约谈和处罚，形成公司内部比、学、赶、帮、超的良好氛围。3.10 执行限时回复制度，推动部门运转各部门之间的联系单，实施限时回复制度。每个月部门工作月报中均对与本部门有关的联系单的收发情况进行总结汇报，公司的项目发展月例会时公布，未按时回复或按要求时间完成工作的由部门负责人做出检讨。使人人感受到自己肩上的压力，有效的推动了部门之间工作的运转。3.11 明确责任，严格追究对工程开发过程中发现的因工作失误引起的品质问题和业主投诉的品质问题，分析原因，查清责任，严肃处理。3.12 加强对监理单位的管理，有138、效传递压力在与监理单位的监理合同中约定，监理费采用固定部分加奖励基金的办法。每平米监理费中留2元作为奖励基金，其中1元在施工过程中由项目部根据监理表现，每月考核打分确定，另外1元根据入伙前物管验收检查的缺陷点数量的多少和业主投诉率确定。3.13 抓好“项目策划” 之纲，有远虑则无近忧入伙过程中业主提出的许多质量问题，是由于装饰阶段工期紧张，仓促施工造成的。项目施工往往有前期紧，中间松，后期紧的现象，大多是材料不能到货、装修施工图纸跟不上施工进度或设计修改所致，根本原因是项目前期没有认真进行项目策划，对项目发展进度计划的制定不够详细，或对项目发展计划跟进不到位所致。项目发展总进度计划是项目管理的139、纲领性文件，项目发展经理必须给予充分重视，认真组织编制，做到不漏项，逻辑合理，在过程中根据实际条件变化及时调整。各项准备工作如设计单位选定时间、方案设计时间，工程样板确定时间、材料定样时间、材料采购时间、加工供货时间等要编进计划。在计划合理的基础上还要对相关部门提早跟进，不断跟进才能保证工程有条不紊的实施。 对质量通病或难以保证质量的特殊工程，应重点做好质量策划。比如首层地面沉降或者建在回填土上的结构柱、墙、楼梯沉降，影响很坏，处理难度大。由于工期和天气等因素的限制，回填土压实达到能够承受结构荷载的难度比较大，所以项目部应结合现场条件，及时提出修改设计的建议或制定其他质量保证措施。3.14 坚140、持样板先行制度样板现行，事半功倍。工程进展到有条件进行工程样板施工时，应尽早施工交房标准样板房，把建筑、安装、装饰工程等尽量施工齐全，可以发现未在图纸审查中发现的各专业图纸的冲突以及功能缺陷，避免大面施工后的大量返工。也减少了施工队伍对过多设计修改的抵触情绪，减少管理难度。3.15 新技术的积极调研和谨慎使用凡事有利就有弊，新技术同样如此。比如节能新技术、新材料目前层出不穷，但鱼目混杂，真假难辨，所以我们既要积极调研，研究各种新材料体系的施工工艺，又要着重调研它有什么缺点和不足。一定要看该新技术在已完工工程中使用的效果。如没有已完工工程业绩支持，就直接使用，应该慎之又慎。3.16 员工培训和技141、术交流，提高管理能力意识提高是前提，能力提高是根本。要想把提供工程品质落到实处，还要重视员工培训和技术交流，包括工作中的老员工带新员工，部门内的专题研讨，以及同行之间的交流学习等，逐步达到了解同行现状、明晰技术标准、提高管理水平、满足客户需求的目的。青蛙爬出井口，才能知道天有多大。3.17 管理总结的充分应用，避免错误重犯前事不忘，后事之师。对以往犯过的错误的认真总结和汲取，避免同样的错误多次发生，还是当前没有解决好的问题。在公司内部应做到资源共享，避免各项目自己总结，甚至每个人独自总结，互不共享，这是对以往所缴学费的巨大浪费。定期在公司范围内组织以下交流，并建立相关档案资料。 定期进行管理总142、结； 重视客服、物业的反馈意见，尤其是建筑智能化系统设计、建筑使用功能、配套设施布置等方面多倾听物业意见，在图纸会审，施工分判、过程验收等环节邀请物管人员协助把关； 共享项目后评估成果。3.18 “慎重”违规，减少返工现在业主的维权意识和专业能力越来越强，对违反法律和规范的设计做法应该慎重，避免最后不能通过政府验收或业主验收时的返工，失去业主的信任。3.19 加强全员的“销售合同”意识由于种种原因，房地产工程的设计修改较多，最终设计与销售合同不符的实例不少，所以要求销售人员、设计管理人员、项目管理人员等树立“销售合同”意识，认真评审合同，在签订销售合同时尽量留有余地；熟悉合同条款，在设计修改和143、施工时留意变更与合同是否冲突，避免被动。4. 特大型项目的管理特点在不断涌现的大盘市场条件下，我们意识到特大型项目的管理与单个小型项目存在着诸多的区别，我们有必要对这种项目作比较深入地研究和总结。在此以成都公司中海国际社区为例，做一个较全面的总结和分析，供大家参考。中海国际社区项目，于2004年以方案竞拍方式取得土地，该地块占地面积约1986亩，综合容积率为0.9，建筑面积约130万平方米，项目共划分为13个地块，见下图：该项目集市政、商业、住宅、学校、医院等建筑形态于一体，其中住宅又包含小高层、多层、叠拼洋房、联排、双拼别墅等多种物业类型。整个项目开发周期较长时间跨度大，同期修建有六条市政规144、划道路，且地块不“干净”：空中有三条高压输电线路斜跨地块上方，地面有灌溉渠两条，地下有直径1600自来水主供管且年久失修。诸多的不利因素对地块开发带来太多困难。经过总结、梳理，国际社区有别于一般性项目的管理特点如下：4.1 总体规划与开发节奏、顺序 优势在于总体控制性规划较为清晰，各项规划指标以及平面控规在各地块方案设计前期既以确定，避免了盲目设计； 拿地条件所限（市政道路、多种航空限高、较低的容积率、市政电力设施等），对设计优化加大了前所未有的难度； 总体发展计划在项目初期不够明确，也为整个项目的开发节奏、顺序的控制，甚至公司年度指标的完成，都带来不小的影响；4.2 物管前期介入，建设过程管145、理和后期方案 该项目物业管理前期介入存在滞后现象，由于对这种特大型项目的物业管理特征敏感度不够，没有在项目方案和设计阶段实行实质性介入，是导致现在一些已入伙项目系统不完善，物业管理困难的原因之一，如路灯取电计量问题、市政景观用水问题、先后入伙楼盘设备控制室倒置问题等； 对整个大地块，我们实行了已入伙项目、已完工市政规划道路和待开发小地块及项目周边综合物业管理，应该说取得了预期效果。在项目建设过程中，及时意识到物业综合管理的重要性。因项目建设周期很长，已入伙、在建未入伙、未开工地块同时存在于本项目，业主、准业主、施工单位车辆人员等也在同时穿梭于地块之内，如果没有统一有效的交通组织、平面布置和有效146、管理，将是不可想象的。经过地产与物业的充分讨论，引入“城市化”管理概念，拟定了一整套建设过程的大地块物业管理方案，且施行效果良好； 物业后期管理方案也被提上日程。在管理处设置、物管模式、市政（电力）设施是否移交、大地块交通组织、车流控制、治安管理等方面已形成初步意向性方案，为今后的物业管理和项目开发提供了基础和依据；4.3 规划指标和相关法律法规国际社区项目各项规划指标、各种用地界限和市政设施繁多。在前两年的项目管理中，出现了一些由于预见能力、敏感度和得过且过的心理而导致工作产生的失误，几度出现违背规划条件、规范强条的事件，虽然通过各种努力使其最终得以圆满处理，但为我们敲响了警钟。也成为本项目147、今后工作中的重点之一。4.4 整体与个体的关系特大项目开发，我们刚才已谈到了总体规划、发展计划的概念。由于前期发展思路和各地块开发顺序的变化，使设计、施工计划的安排应对出现问题，如设备控制中心倒置，这里我们仅就最近发现的问题做一个分析；6B地块先于5A地块入伙，而6B消防控制中心却设置在5A地下室，使得消防功能无法具备，消防验收难以进行；1#蓝岸地块同样存在类似问题。这里我们强调个体即各小地块必须要在整体思路（整个项目）的统筹下考虑问题。4.5 市政先行，设施配套 市政先行，分段建设是最早形成的思路。做得不太如意的是没能做到市政工程提前开工建设。05年4月D线道路和110电力隧道迁改与1#地蓝148、岸住宅几乎同时开工，给现场管理制造了不少麻烦，需要认真总结；六条市政规划道路按照地块开发计划（第二套）由北向南建设，同时打通E、F线道路，使整个项目在住宅开发的同时，逐步分阶段形成“井”字形交通网络，既满足了工程施工需要，又为业主入伙使用提供了便捷的交通道路，还为后续楼盘的持续销售创造了舒适的看楼路线。 设施配套也是大项目持续开发所必须及时完善的。国社项目建设一开始就考虑到业主入托、入学、购物、就医等硬件设施的及时配套。项目开发到07年低，在入伙后的很短时间内就先后建成并投用了外方和中方小学、幼儿园、农贸市场、麦当劳餐厅、室外泳池以及互惠超市等配套，第二个幼儿园和中学已开建。今年还将在年中开始149、修建大型购物街等大型公共建筑。应该说在配套建设方面，国际社区打的是有准备之仗。但电力配套建设方面，受政府办事能力和服务意识方面的制约，到目前为止外部电源仍未建成通电，对项目后期开发产生较大阻力。目前公司正在尽最大努力寻求突破。4.6 品质投诉特点 国社项目业主品质投诉具有持续性特点：由于该项目系滚动持续开发，前期入伙业主由于配套不完善，周边环境有待开发，还有较大一部分投资型业主的原因，不急于入住，对房屋质量验收不积极，甚至入伙时也不到现场。导致入伙后相当长一段时间，陆续有业主接房验收，造成集中入伙整改特征不明显，变为持续整改。 还有一个品质要求高的特点：由于该项目地处三环以外4公里多，相对周边150、楼盘来讲房屋售价较高，受市场因素影响后期业主购房价格上涨较快，造成心理期望值偏高，不自觉地会对比前期楼盘，当发现在价格发生较大变化的同时，楼盘品质并未有明显提升，自然而然地形成不平衡心态，提高质量标准，加大质量投诉率。 量大面广、容易集结、社会影响大，也是大项目质量投诉的重要特征：就国际社区而言，各地块业主（甚至包含未入伙工程），很容易通过网络等方式形成集结之势，若有一件小事处理不好或不当，极有可能在短时间内形成群诉事件，难以收拾。好在成都公司已经深刻地意识到这个问题，已经制定出多项应对策略和内部措施、制度，已建立了一套快速应对机制。当然，这套机制在实践当中，还需不断完善和修正 业主对居住配套151、期望值较高也是品质投诉的焦点之一。在此又要提到项目整体发展思路和整体规划方案的重要性。由于前期销售对业主提出的有关配套投用和呈现时间解释不清或错误说辞，造成业主与公司产生误解，最终又没能给出有说服力的答复，导致投诉升级。国际社区项目因整体发展计划的变更和局部的规划调整，也使销售承诺引发了不少业主投诉。4.7 现场工程管理的经验和特点 施工生活区、办公区实行提前规划、集中管理，对于提高如此大项目的管理效果、水平以及办事效率等起到了积极作用。当然，这样做的前提是在大发展计划、地块规划明确的基础之上的。 在后期开发的地块内设置集中搅拌站，既节约了投资，也提高了工程进度，更明显的是为项目物资供应的管控152、提供了有利条件。 待开发土地的利用也关系到现场工程管理。国际社区项目在生活、办公区搭建、搅拌站设置、可利用地材的堆存、环境改造方面，以及地块规划展现方面，应该说是与物业过程介入管理息息相关的，简单地说就是项目规划和物业管理充分合作，合理分工，使待开发地块的价值得到有效运用，既为销售创造了条件，又降低了工程成本。 国际社区按规划条件划分为13个地块，平均每个地块面积一百多亩。前期工程一家监理单位一个监理部要同时监理三个地块，从工作成效看，明显感觉到力不从心。经过大量的同行交流，我们改变了监理分判模式，坚持一个地块不少于一个监理部，且工程总监只承担一个地块（甚至半个地块）监理任务，这样保证了现场大153、量繁杂的监理工作能够在总监的领导下快速处理，效果很好。 根据国际社区项目特点，在去年下半年对项目部进行了整合，其目的就在于统筹管理和突出重点。经整合，国际社区设项目一、二部和景观市政部，由国际社区项目发展经理统一协调。景观市政部系针对国际社区大市政景观专门成立的，目的是对景观工程实行专业化管理，全力打造国社市场卖点，为后期楼盘持续旺销提供硬件支持。统一管理有利于人力资源和其他内外部资源有效共享，合理均衡地对大项目实施管理并对政府、周边关系形成更加密切的沟通渠道和协作关系。4.8 内外部协调事务繁多也是大项目管理的特点之一 在项目开发初期，项目部成立前后，我们就积极主动地收集各方信息，与政府相关154、部门，周边农村、街办、派出所等建立起了良好的沟通渠道，且一直以来保持着良好的合作关系，对后续开发的顺利推进排除了不利条。郭总还曾亲自带领项目部和公司相关部门负责人到政府政务中心拜访过规划、建管等主要公务人员。 对公司内各部门的配合，意识到“主动”和“理解”的重要性，在经常性地与各部门进行正式和非正式交流、学习的同时，项目管理也得到了相关部门的理解和支持。公司各部门均能做到主动调整部门内分工，人员安排向大项目合理倾斜，适应国际社区整合后管理模式。本项目能够得以如此快速的发展，与公司各部门的全力支持和配合密不可分。总之，大项目管理有着太多自身的特点，总的来说大致有以下几个方面：计划为主，统筹至上；各方介入，统一协调；市政先行，设施配套；品质保证，科学创新。总之一句话，全局意识是大项目成败的关键！如何保证项目开发又好又快，是一个难题，以上做法有的是成都公司近年来的经验，有的则是出了问题后得到的教训。效果如何，关键在于过程中的落实。这是一项枯燥而漫长，需要细心和恒心的工作。我们清醒的认识到在目前的房地产市场形势下，企业要保持行业领先地位，速度和品质二者缺一不可。我们更有信心，通过我们的努力，在快速开发模式下，使已得到市场广泛认可的中海地产品牌和一流的楼盘品质得到保持和提升。104 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