1、 编号：COHL/HN/FZ/XZ/005 版号：A 工程变更及工程变更及工程管理指令工程管理指令 实施细则实施细则 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录修订记录 日日 期期 修订状态修订状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 工程变更及工程变更及工程管理指令工程管理指令实施细则实施细则 1 1、目的目的 为进一步加强地区公司项目成本管理，规范设计部门签发的变更指令与项目部签发的管理指令，提高指令管控水平，真正体现“事前、事中、事后”全程管理，从而有效控制项目结算成本，在集团发布的地区公司设计管理制度和地区公司工程合约管理制度基础上，相应制定工程变更及工程管理2、指令实施细则（以下简称“本细则”）。2 2、适用范围适用范围 适用于中海地产集团有限公司（华南区）（下简称：华南区）所属区域内各地区公司及管理机构。3 3、基本基本原则原则 3.13.1 工程变更指令工程变更指令 3.1.1 设计部门签发给项目部并由项目部转发给承建商的指令，一律使用工程变更指令（格式见附件 2）。3.1.2 所有工程变更指令均应抄报相关主管领导，同时抄送合约部门及变更指令申请部门。3.1.3 合约、项目、营销、报建、客服等部门均可提出变更要求。经评估（评审）确认有变更需要的，由设计部门完成变更并以工程变更指令的形式发送。3.3.2 2 工程管理指令工程管理指令 3.2.1 项3、目部签发给承建商的指令一律使用工程管理指令（格式见附件4）。3.2.2 所有工程管理指令均应抄报项目主管领导，同时抄送合约部门。3.2.3 凡涉及承建商未按要求履行合同、我方在合同基础上增加/减少工作内容或其它合同外增减承建商费用支出的事宜，应签发工程管理指令。对于涉及双方合同责任界定、索赔与反索赔、承建商之间相互索赔，工程管理指令可能引起加重或减轻承建商责任等事项的，应事先征询合约管理部意见。3.2.4 对涉及价款确认、合同解释、争议处理意见、对承建商违约行为判定及整改意见，项目部不得签发工程管理指令，统一由合约管理部进行。3.2.5 工程管理过程中，涉及质量、安全文明施工问题，应首先督促监4、理单位签发监理通知单、整改通知书等文件。4 4、分类分类与与主要原因描述主要原因描述 4.1 4.1 工程变更指令工程变更指令 4.1.1 此处所述的工程变更，即通常所称的设计变更，具体指房地产产品建造过程中，由于产品开发的各种需要而产生，由设计部门做出的，施工图设计的修改或补充。4.1.2 按工程变更发生的原因及对建筑产品的影响可大致分为两类，具体如下表所示。类类 别别 定定 义义 主主 要要 原原 因因 描描 述述 类类 变更变更指令指令 因产品定位改变、设计失误、成本优化、报建验收需要或其他设计补充等原因而提出，必须发生的变更。产品定位发生改变引起的变更。设计失误引起的变更。如功能不完善5、不满足规范要求、有安全隐患等。施工失误或工程事故而引起的变更。如断桩、支护倒塌等。设计部门提出成本优化图纸。因二次设计引起对原设计的补充和修改。为顺利通过报建或验收而提出的要求。合约等部门提出降低成本的要求。类类 变更变更指令指令 因设计效果改进或其他各部门根据其专业角度需求等原因而提出，值得商榷的变更。追求设计效果改进。营销、客服等部门的专门要求。因施工技术难以满足设计要求出具替代方案。因需要缩短工期出具替代方案。因需弥补施工错误出具补偿性的修改。注：本表表述作为工程变更指令分类的初步依据，具体情况下类变更指令可转化为类变更指令，详本文 6.1.2.3）.b。4.1.3 工程变更指令的文件6、体现形式为：工程变更指令评审表（见附件1，仅类变更指令需要）、工程变更指令（见附件 2）（设计院出具的设计变更单等，应作为工程变更指令的技术性附件，不单独发放）。4.2 4.2 工程管理指令工程管理指令 4.2.1 工程管理指令按其是否增减承建商责任和费用而发生工程签证可划分为如下两类。类别类别 区区 别别 主主 要要 原原 因因 描描 述述 类类 管理指令管理指令 不发生工程签证 我方指定合同内可选材料中的某一品牌，或承建商提出的同类可选材料替换建议并经我方确认、且不涉及费用变化的。工程未达到合同约定工期，我方予以警告、要求限期完工并保留索赔权利的。工程质量、安全文明施工未达到要求，经监理多7、次督促仍未整改并影响合同执行，我方予以警告、督促整改并保留索赔权利的。向承建商发出的其它合同条件以内且不发生工程签证的指令。类类 管理指令管理指令 发生工程签证 因工程需要，增加/减少合同工作内容。现场零星委托，如现场兴建的临时工程、零星维修等。我方管理指令引起承建商改变施工顺序、缩短工期、增加周转材料、使用合同文件规定之外的工艺、导致承建商工期延长、增加材料设备租赁费用的。项目部和设计管理部批复的承建商建议，加重承建商责任和增加承建商费用支出，而增加的责任和费用又不属于合同规定之列的（相关文件可作为指令附件）。承建商之间发生相互索赔，需要经过我方协调处理的；或为解决承建商之间的责任推诿而发出8、的代工指令。4.2.2 工程管理指令的文件体现形式为：工程管理指令评审表（附件 3，仅预估签证费用2 万元的类管理指令需要）、工程管理指令（附件 4）（承建商提出的工程联系单等，应作为工程管理指令的附件。）5 5、部门职责、部门职责 在工程变更及工程管理指令管理流程中，各部门职责如下表所示：部门部门 名称名称 部部 门门 职职 责责 工程变更指令工程变更指令 工程管理指令工程管理指令 设计部门设计部门 工程变更指令归口管理部门，负有对变更指令统一管理的责任，包括拟稿、组织讨论与评审、发出、跟进落实和存档等。合约部门合约部门 对工程变更指令进行询价、成本估算，并对下发的工程变更指令进行统计，编制9、月度工程成本变动报告等和提出变更预估价款预警。核定是否发生工程签证，对发生工程签证的管理指令进行询价、成本估算，并对因管理指令已发生的签证进行统计，编制月度工程成本变动报告等。项目部项目部 对工程变更指令提出技术上的可行性建议、工期影响评估等，同时可以根据实际情况提出建议性的变更方案；执行下发的工程变更指令；统计数量、费用及落实变更的责任单位。工程管理指令归口管理部门，负有对管理指令统一管理的责任，包括拟稿、组织讨论与评审、发出、跟进落实并办理工程签证手续（如有）和存档等。营销部门营销部门 评估工程变更指令是否影响总体销售安排，是否与项目推广矛盾等。报建部门报建部门 评估工程变更指令对报建的影10、响，及时将变更递交政府机关部门备案并取得政府认可变更的相关文件。客服部门客服部门 评估工程变更指令对客服工作的影响，及时与客户沟通。注：本表中部门名称采用泛称，原因详本文 7.2。6 6、实施细则实施细则 6 6.1.1 工程变更指令工程变更指令 6.1.1 工程变更提出 1)设计部门专业设计师/工程师或设计单位根据图纸会审情况、现场施工情况及预期完成效果等可提出变更要求，并进入制定、发放流程。2)项目部可根据现场实际情况提出变更需求申请，由设计部门确认并进入制定、发放流程.3)报建部门可根据报建审批、验收等实际情况提出变更要求，由设计部门确认并进入制定、发放流程。4)营销部门可根据项目定位及11、销售等变化情况提出变更要求，由设计部门确认并进入制定、发放流程。5)客服部门可根据入伙后客户投诉情况提出变更要求需求申请，由设计部门确认并进入制定、发放流程。6.1.2 工程变更指令制定、发放流程 1)设计部门根据变更要求，与项目、合约等部门充分沟通，进行技术可行性、成本等方面的分析，完成工程变更指令拟订稿。2）设计部门负责对拟订稿进行分类分析，按照 4.1.2 的原则分为类变更指令和类变更指令。3）类变更指令的发放 a）类变更指令原则上不需要进行评审和审批流程。由设计部门对拟订稿进行完善，完成正式变更指令，经部门负责人签发后发送项目部实施、抄送相关部门和抄报相关领导，并进行相关存档。b）对于12、类变更指令中可能导致成本增加较大，工期延误时间较长等情况，可由设计、合约等部门或相关领导提出，转化为类变更指令，并执行类变更指令的审批发放流程。c）注：地区公司根据本公司实际情况，也可以对所有 I 类变更指令进行评审和审批，流程可参照类变更指令流程，或进行一些简化。4）类变更指令的评审、审批和发放 a）类变更指令必须进行评审和审批流程。由设计部门牵头，组织合约部门、项目部门及其他相关部门对工程变更指令进行评审，并在工程变更指令评审表中会签；然后根据工程变更指令审批权限的划分进行相应的审批流程，由相关主管领导在工程变更指令评审表中会签；完成评审和审批流程后，由设计部门结合评审、审批意见对拟订稿进13、行完善，完成正式变更指令，并以工程变更指令的方式发送项目部实施（项目部可直接转发给相关承建商/供应商）、抄送相关部门和抄报相关领导。b）在评审环节，合约部门应估算单份类变更指令金额及与关联施工合同内类变更指令累计金额，提出成本控制建议和审核建议；项目部应对此变更指令技术可行性、工期影响等方面进行评估；其它相关部门应按部门职责进行相应评估。以上评审意见须记录在工程变更指令评审表中，并由部门经理签字确认。c）在审批环节，审批权限的划分为如下：单份类变更指令审批权限控制为：根据合约部门的估算，金额5 万元，各相关部门会签同意；5 万元金额10 万元，设计主管领导审批；10 万元金额20 万元，设计主14、管领导与合约（或项目）主管领导联合审批；金额20 万元，总经理审批。与拟发变更指令相关联施工合同内的类变更指令累计金额条件下的审批权限控制为：根据合约部门的估算,累计金额10万元，各相关部门会签同意；10 万元累计金额20 万元，设计主管领导审批；20 万元累计金额50 万元，设计主管领导与合约（或项目）主管领导联合审批；累计金额50 万元，总经理审批。同一评审流程中，应在以上两种权限控制中取严格流程执行。6.1.3 工程变更指令存档、跟踪及结算 1)存档：a）设计部门存档：工程变更指令评审表（如有）原件、工程变更指令原件、设计变更单（指令附件，如有）原件。b）合约部门存档：工程变更指令评审表15、（如有）备份件、工程变更指令原件、设计变更单（指令附件，如有）原件。c）项目部存档：工程变更指令评审表（如有）备份件、工程变更指令原件、设计变更单（指令附件，如有）原件。d）相关部门备案：根据需要对以上内容的备份件进行备案。e）区域公司备案：单份变更金额大于 50 万时，地区公司设计部门应将以上内容的备份件上报区域规划设计部备案。2)跟踪 设计部门、合约部门和项目部对工程变更指令进行造册管理并跟踪实施。设计部门跟踪设计意图的实施、关注实际成本动向；合约部门应及时跟踪成本情况，跟踪关联施工合同内类变更指令累计金额情况，适时做出预警。项目部组织施工单位进行施工，并在变更指令完成后及时进行封闭。3）16、结算 a）一份完整工程变更指令应包括工程变更指令评审表（一般仅类变更指令需要）、工程变更指令，同时如有设计院出具的设计变更单应作为工程变更指令的技术性附件。缺项者视为无效，不能进行结算（工程变更指令评审表由项目部或合约部在结算时附加）。b）工程变更指令实施完成后，对能根据变更指令计算工程量的，合约部门应及时办理相关确认手续及工程变更价款审批表、工程变更价款确认书等；对无法根据变更指令计算工程量的，项目部应及时办理工程签证单，合约部门应及时办理签证费用审批表。6.1.4 工程变更指令特殊情况处理 1）对于类变更指令，紧急情况下，在相关人员取得一致意见后，适情知会设计部门经理或设计主管领导，并获得17、口头同意后，设计师/工程师可先行签名后以工作联系单的方式发放设计变更，事后一周内按要求完成相关程序，再以工程变更指令的形式正式发出。2)对展示区域工程的类变更指令，为保证其及时性，在相关人员取得一致意见，知会设计部门经理或设计主管领导，并获得口头同意后，设计师/工程师可先行签名后以工作联系单的方式发放设计变更，事后两周内按要求完成相关程序，再以工程变更指令的形式正式发出。3）当主管领导、总经理等认为某设计变更重要性高时，可由设计部门或其他相关部门组织专题会议，对所涉及问题上会讨论，会后按会议决议执行。如决议要求进行设计变更时，设计变更的发放需加附相关会议纪要。6.2 6.2 工程管理指令工程管18、理指令 6.2.1 管理指令的提出 项目部可根据现场需要或承建商/供应商提出的建议，与设计、合约等部门充分沟通，进行技术可行性、成本等方面的分析，完成工程管理指令拟订稿。6.2.2 工程管理指令制定、发放流程 1)项目部负责对拟订稿进行分类，按照 4.2.1 的原则分为类管理指令（不发生工程签证）和类管理指令（发生工程签证），并初步预估类管理指令将发生的工程签证费用。2)类管理指令的发放 类管理指令因不发生工程签证，由项目经理审批后签发。3）类管理指令的评审、审批和发放 a）初步预估金额2 万元的类管理指令，由项目经理审批后签发。b）初步预估金额2 万元的类管理指令必须进行评审和审批流程。由项19、目部牵头，组织合约部门进行评审，并在工程管理指令评审表中会签；然后根据工程管理指令审批权限的划分进行相应的审批流程，由相关主管领导在 工程管理指令评审表 中会签；完成评审和审批流程后，由项目部结合评审、审批意见对拟订稿进行完善，完成正式管理指令，发送相关承建商/供应商实施、并抄送合约部门和抄报相关领导。b）在审批环节，审批权限的划分如下：合约部门预估工程签证费用，2 万元预估签证费用5 万元，由项目部经理、合约部经理会签审批；5 万元预估签证费用10 万元，合约主管领导参加审批；10 万元预估签证费用20万元，合约、项目主管领导联合审批；20 万元预估签证费用50 万元，总经理参加审批；预估签20、证费用50 万元，应提交定标会议讨论决定。6.2.3 工程管理指令的存档、跟踪及结算 1)存档：a）项目部存档：工程管理指令评审表（如有）原件、工程管理指令原件、工程联系单（指令附件，如有）原件。b）合约部门存档：工程变更指令评审表（如有）备份件、工程变更指令备份件、工程联系单（指令附件，如有）备份件。2)跟踪 项目部和合约部门对工程管理指令进行造册管理并跟踪实施。项目部组织施工单位进行施工，并在指令完成后及时进行封闭。合约部门应及时跟踪成本执行情况，并适时做出预警。3）结算 a）类管理指令不发生工程签证，不作为结算资料。b）类管理指令实施完成后，项目部应及时办理工程签证单，合约部门应及时办理21、签证费用审批表。c）结算时，预估金额2 万元的类管理指令必须包括工程管理指令评审表、工程管理指令，同时如有承建商提出的工程联系单等应作为 工程管理指令 的技术性附件。缺项时视为无效，不能进行结算。（工程管理指令评审表由项目部或合约部在结算时附加）7、其它 7.1 文中提到的工程变更价款审批表、工程变更价款确认书、工程签证单及签证费用审批表等均需按地区公司工程合约管理制度中标准格式进行。7.2 文中部门名称采用泛称，主要是为了规避各公司部门名称不同可能给“本细则”带来的歧义，如设计部门职责由设计管理部和发展管理部共同履行、报建部门职责由发展管理部或项目事务部履行等具体情况，各地区公司可根据部门的22、现有职能自行理解。7.3 文中类变更指令及类管理指令审批流程的审批额度可由各地区公司讨论调整，并将调整结果报华南区备案。7.4 本细则解释权、修订权属华南区发展管理部、规划设计部。附 件：附件 1：工程变更指令评审表 附件 2：工程变更指令 附件 3：工程管理指令评审表 附件 4：工程管理指令 附件 5：工程变更指令流程图 附件 6：工程管理指令流程图 工程变更指令评审表工程变更指令评审表 地区公司：工程变更指令编号：项目名称项目名称 工程名称工程名称 变更类型变更类型 设计需要 施工需要 营销需要 客服需要 其它（请注明）：内容简述及会签内容简述及会签 （描述变更部位现状及修改内容，是否影响23、建筑面积、与售楼样板是否不同、是否需重新报建、评审时限要求、是否需设计交底等。）专业会签：建筑 结构 设备 园林 装修 拟稿部门拟稿部门 （设计部门）拟稿人拟稿人 部门负责人部门负责人意见意见 变变 更更 评评 审审 会会 签签 合约部门合约部门 本单估算金额：万元 关联施工合同类变更指令累计：万元 项项 目目 部部 营销部门营销部门 报建部门报建部门 客服部门客服部门 设计主管领导设计主管领导 合约主管领导合约主管领导 项目主管领导项目主管领导 总总 经经 理理 说明：1、会签部门由拟稿人根据变更原因在会签部门“”中打“”确定，合约部门和项目部必须参加。2、合约部门根据本单变更估算金额及变更24、关联施工合同类变更累计估计金额，按“本细则”中 6.1.2 款相关内容选择相应的审批流程，并在审批人前“”中打“”确定。3、本评审表供内部存档，不得发送承建商/供应商。工工 程程 变变 更更 指指 令令 类型：类变更指令 类变更指令 指令编号：致：致：项目部项目部 项目名称：工程名称：主旨：内容：承建商须按此指令执行上述工作。此指令乃按照合同文件有关条文解释，如承包商认为上述任何项目会引致合约造价或合约工期上有所变更，请按合同指示程序提供详细资料向合约部申报。公司 签发：设计部门 经理 二年月日 指令完成情况：（项目部填写）抄报：相关主管领导 抄送：合约管理部、部 工程工程管理指令管理指令评审25、表评审表 地区公司：工程管理指令编号：项目名称项目名称 工程工程名称名称 内容简述内容简述 简述发生原因及具体做法（如无图，需描述大致工程量）：拟稿部门拟稿部门 项目部 拟稿人拟稿人 部门负责人意见部门负责人意见 合约管理部合约管理部 估算指令造价 合约主管领导合约主管领导 项目主管领导项目主管领导 总总 经经 理理 说明：1、合约管理部预估指令金额后，按“本细则”6.2.2 款相关内容选择相应的审批流程，并在审批人前中“”确定；对预估金额超过 50 万元的，会签时中提出“应提交定标会议讨论决定”的建议。2、本评审表供内部存档，不得发送承建商/供应商。工工 程程 管管 理理 指指 令令 类型：26、类管理指令 类管理指令 指令编号：致：致：（承建商承建商）项目名称：工程名称：事项：内容：中海地产有限公司 签发：项目部 经理 二年月日 我司承诺按此指令执行上述工作，若上述任何内容引致合约造价或合约工期上的变更，我司将按合同指示程序提供详细资料向贵司申报。签收：签收：（项目经理或其授权人）指令完成情况：（项目部填写）抄报：项目主管领导 抄送：合约管理部 附件5：工程变更指令流程图地区公司总经理营销部门报建部门项目部客服部门合约部门设计主管领导合约(或项目)主管领导区域公司规划设计部设计部门提出变更要求变更指令分类提出变更要求提出变更要求提出变更要求提出变更要求提出变更要求评审（营销、报建、客27、服选择参加），并在工程变更指令评审表中会签联合审批正式变更指令附评审表(如有)根据需要备案：评审表（如有）、变更指令、变更单（如有）I 类变更II类变更单份变更：金额5 万且累积变更：金额20万单份变更金额50万单份变更：金额20万或累积变更：金额50万审批存档：评审表(如有)变更指令变更单(如有)变更指令拟稿单份变更：5万金额10万或累积变更：20万金额30万审批单份变更：10万金额20万或累积变更：30万金额50万注：1.本流程图中的累积变更金额是指与所评审变更相关联合同的II类变更累积金额。2.当必要时，应上会讨论，按会议决议进行。成本和施工技术分析工程签证单不能根据指令计算工程量签证费28、用审批表存档：评审表(如有)变更指令变更单(如有)施工;存档：评审表(如有)变更指令变更单(如有)备案：评审表变更指令变更单(如有)变更价款审批表变更价款确认书能根据指令计算工程量附件6：工程管理指令流程图地区公司总经理合约部门合约主管领导项目主管领导其 他项目部提出、草拟工程管理指令管理指令分类评审、在工程管理指令评审表中会签，合约部门对指令签证费用进行预估会签审批管理指令完善、签发类指令类指令施工。存档：工程管理指令评审表、工程管理指令及相关附件预估金额5万预估金额2万元预估金额2万元5万元预估金额10万元审批联合审批审批20万元预估金额50万元预估金额50万元定标会决定存档：工程管理指令评审表、工程管理指令及相关附件工程签证单类指令签证费用审批表初步预估签证费用10万元预估金额20万元