1、 中海康城花园项目 工 程 管 理 策 划 报 告 工 程 管 理 策 划 报 告 深圳中海地产有限公司 中海康城花园项目部 二七年六月 58 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 目 录 目 录 一、项目概况.3(一)项目背景.3(二)地块区域位置及周边环境.3(三)宗地周边市政配套.3(四)规划要点.5 二、总平面管理策划.6(一)总平面管理策划概述.6(二)主包单位分区及生活区设置.7(三)临时施工道路组织.7(四)场内土方平衡.9(五)材料堆场布置.9(六)施工机械布置.10(七)特殊部位外脚手架搭设方式.10(八)临时水电及雨、污水排放系统的设置.112、(九)施工顺序安排.11 三、工程进度管理策划.13(一)工程进度管理策划概述.13(二)项目发展进度计划策划.13(三)出图、定样、分判及甲供材进场策划.14(四)施工进度计划策划.16(五)工程进度管控措施策划.16 四、工程质量管理策划.19(一)工程质量管理目标.19 1 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划(二)工程质量管理依据.19(三)工程质量管理职责分工.19(四)工程质量管理的控制措施.20 五、安全文明施工管理策划.45(一)安全文明施工管理策划概述.45(二)建立安全文明管理组织体系.45(三)安全施工管理策划.46(四)文明施工管理策划.3、52(五)安全与文明的管控措施.54 六、附 件.57 2 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 一、项目概况(一)项目背景 2006 年 9 月中旬，我司以 1234567890 元的吉利金额竞得宗地号为G01064-0259 地块的建设权，此地块位于龙岗区龙城西区如意路与北通道交汇处（参见附图 1），我司暂命名为中海奥体新城项目，后命名为中海康城花园。(二)地块区域位置及周边环境 项目地块基本呈长条形，南北向较为宽阔、东西向相对狭窄，正处于深圳体育新城片区规划范围内（详见附图 2）。目前项目地块东侧为规划住宅区及大围村居民房；东南侧为规划中的大运会场馆片区及4、会展中心；南侧为国土储备用地，规划为体育学校及设施用地；西南及西侧为一组绵延山脉，山脚下距地块约 200300 米有马坳变电站、收容所；西北侧为看守所；北侧及东北侧为国土储备用地，及政府拆迁安置小区。体育新城片区位于龙岗龙西区，距中心城约 4 公里，周边交通便利，自然环境优美，规划后更是深圳市主要的体育设施集中地。(三)宗地周边市政配套 1、市政道路 目前，仅地块北侧有二十九号路，其他方向道路尚处于规划状态，见表 1。表 1：周边道路 道路名称 道路宽度 与我司 红线关系 现 状 东侧 大运路 尚处于方案阶段 西侧 北通道 78 米 约 50 米 23 年内完成 南侧 如意路 尚处于方案阶段 5、北侧 二十九号路 10 米 约 15 米 现暂无扩建意向 目前北通道（也称龙盐快速）已经开始施工，预计在两年内完成。北 3 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 通道是联系龙岗区各区域组团的一条主动脉，主线为双向四车道，另有双向两车道辅道和人行道。在与二十九号路、如意路交叉口附近设有公交车停靠站。侧面了解到此北通道主要是作为龙岗区大型货柜车行驶的通道，此道路完工后，黄阁路将不允许行驶大型货柜车。2、给水方面 项目周边现有给水管网情况如表 2。表 2：路 段 起 点 终 点 管径（MM）长度（KM）单双侧 如意路 龙兴大道 黄阁路 DN500 0.82 单 二十九6、号路 龙兴大道 黄阁路 DN300 1.8 双 依据表中显示，只有在如意路及二十九号路与龙兴大道交口位置有正式给水接驳点。经现场查看发现，在我司地块北侧看守所沿路还有一DN300 的给水管直至看守所，但此管道为国家特殊机关专用管道，我司接驳较为困难，在二十九号路断头处接驳也不超过 500 米。3、排水方面 排水现有情况为：地块东南侧在如意路端头（同兴塑料制品厂门口）有雨水及污水井，距我司地块约为 150M；地块北侧在看守所路与二十九号路接洽处有雨水及污水井（排水箱涵），距我司地块约为 300M。即如意路及二十九号路与龙兴大道交口位置均有排水箱涵接驳点（污、雨分流）。同时从龙岗区城管局市政组得知7、，目前康城花园片区范围内的排水系统均为暗埋，并且正在建设的污水处理厂（位置在坪地）本年内将投入使用。但在排污方面，施工需要注意事项为：我项目东侧的大运路仍在规划中，相关现有排水设施是否满足大运路建设的需要是个未知，若其不满足，市政有可能将此部分排水设施进行修改，在如意路与大运路交汇处断头，排水沿新修建的大运路重新设置；若其满足，此部分排水设施才能保留。4 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 4、燃气供应 在项目东北侧距我司地块约 200 M 远如意路端头有燃气接驳点，无需建设瓶组站。另从燃气公司了解到，以后我司康城花园项目直接通天然气。5、供电 项目北侧有沿看8、守所路有：110KV 马林、号线，110KV 马向线，以及目前正在修建的 110KV 马坳至坪西线（目前已放线完毕），以上三条线路均为埋地电缆。在项目地块西侧附近（约 700M）有一马坳变电站，以后小区正式供电我司也可申请直接接驳专线。6、弱电方面 现周边弱电配置离我司地块较远，均设置在黄阁路上，经与电信局片区主管交流得知，若以后我司申请相关业务接驳，电信公司将设置光缆并在我司项目周边设置一交换机房以满足我项目的需求（设置光缆及交换机房工期为 20 天左右）。(四)规划要点 本项目是我司开发的高档花园式小区，总用地面积 118799.42 平方米，建筑面积（含地上、地下总面积）485200 平9、方米，计容积率面积 380160 平方米，其中商业面积约 15000 平方米，住宅面积约 357320平方米，公建及配套约 7840 平方米。本项目我司拟定分 A、B、C 三期进行开发（详见附件 1），其中 A期占地面积约为 26248 平方米，容积率为 3.9；B 期占地面积为 56681平方米，容积率为 2.41；C 期占地面积为 36286 平方米，容积率为 3.72。目前 A 区扩初图纸已经交付，共有 3 栋高层（33 层），地下室一层（局部三层），裙房两层（东北角），及一栋幼儿园（3 层）。结构采用框架、框支剪力墙结构形式，地下室及高层采用人工挖孔桩基础，部分地下室和幼儿园采用天然基10、础。5 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 二、总平面管理策划(一)总平面管理策划概述 从规划、营销及开发周期等多方面考虑，本项目分 A、B、C 三期进行开发，本总平面管理策划仅对 A 区进行详细阐述，其余将随开发进度进行增补。项目 A 区占地面积为 26247.84 平方米，建筑面积约 131359.47 平方米，绿化率 40%，覆盖率 26%，其中包括 3 栋高层（33 层）、一栋幼儿园（3 层）及地下室（13 层）。（A 区总平面布置详见附图 3）1、目标：为了便于管理，节约成本，营造安全、文明、高效的施工现场，确保项目按计划发展。2、总体思路：（1）根11、据营销需要，拟定 2 栋 A 座及其外围为售楼区域，2 栋 A 座 3层设为样板房展示区。在售楼区开放销售期间，其范围内的商业立面、园建绿化、样板房以及 2 栋商场屋顶花园均必须对外展示（如附件 6所示），因此现场总平面策划必须充分考虑这一因素。（2）根据项目 A 区总工程量及施工生活区总体容量，拟将 A 区按两个施工标段划分及招标：标段：1 栋、3 栋、幼儿园及其下部或周边地下室主体工程；标段：2 栋及其下部或周边地下室主体工程 A 区售楼处及样板房都设在 2 栋，因此 2 栋的施工是 A 区的重中之重，必须采取抢工措施，以确保销售目标。（3）场地东西侧目前有较为宽阔场地，属于土地储备中心管12、辖，我司可临时租用，用于设置临时施工道路及材料堆场。场地东侧为大运路，开工时间难以确定，因此东侧租用的临时场地只作短期考虑，不宜搭设临时建筑。场地西侧与北通道之间有较宽的绿化带，可考虑较长期打算。6 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划（4）整个项目地块被两座山包分隔成南、北两部分，按照设计方案，东边的山包需挖除，该工作应尽快进行，以便使项目南北贯通，施工车辆及人员可从南面进入 A 区施工场地。(二)主包单位分区及生活区设置 地盘办公室布置在 A 区西北角用地红线外，主包单位办公区及生活区主要集中在 A 区东、西侧外围（用地红线外）、为了便于工作区及生活区之间的13、联系，在施工前期由主包单位自行修筑临时道路，对两区进行连通。关于临设的搭建及生活配套完全按照国家、市及我司相关规定，以便提供安全、实用、经济、文明的办公及生活场所，为现场施工保驾护航、为项目的顺利发展奠定基础。(三)临时施工道路组织 项目 A 区地下室面积较大，基坑又采取大放坡的形式开挖（基坑边线已经超出用地红线），再则设计上将大部分小区环路设置在地下室顶板上，使项目施工道路的布置异常紧张，计划暂使用红线外国土用地进行施工道路的布置，待地下室周边土方回填完毕后，再作进一步调整。临时施工出入口拟定设置 3 个（路口设置洗车池、沉砂井等设施，具体大样见施工图），主要布置在项目北侧临二十九号路及西侧14、临北通道，为保证混凝土浇筑时混凝土输送泵车及混凝土搅拌车占据施工道路而引起交通堵塞，要求各施工路口 20 米宽范围内施工道路及道路边空地不允许布置材料堆场，混凝土输送泵车布置在此范围道路外，不允许占用道路。临时道路及路口的维护和管理由道路所在标段的主包单位负责。具体的临时施工道路的组织设计可以分以下几个阶段：1、地下室施工阶段（包括土方、基坑支护、桩基及地下室主体）：（详7 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 见附件 4）因为受市政高压线的影响，3 栋所在位置的山体土方暂时无法开挖，必须在高压线迁移后方可开始开挖，因此地下室土方分为两个阶段：第一阶段开挖 1215、 栋的土方；第二阶段开挖 3 栋的土方，滞后约两个月临时道路的具体布置详见附图 A.A 区的主要施工道路（临时道路 13）在土方阶段就全部形成，其中临时道路 3 在第二阶段土方完成后方可贯通。B.临时道路 12 均布置在红线外，在小区正式道路形成后破除。C.地下室北侧红线外已种植较大乔木，无法布置施工道路，可通过市政 20 号路和临时道路 13 形成环路。D.临时道路 3 的位置与正式消防道路重合，但由于该道路还涉及到 B 区的管线，现阶段难以确定管线的设计方案，因无法将临时道路 3直接按正式道路施工以节约成本。2、上部主体施工阶段（开盘前）：（详见附件 5）地下室四周土方回填后，在原有的基础16、上增加两条施工道路（临时道路 45），这两条临时道路属于次要道路，作为原主要施工道路的补充，形成多个环路，便于现场平面运输。其中，临时道路 5 在地下室顶板上穿行，为避免造成结构裂缝，因此禁止行走重型车辆。具体布置如附图所示。3、上部主体施工阶段（开盘后）：（详见附件 6）项目开盘后，售楼区域禁止施工车辆穿行，临时道路 4 被切断。对于临时道路 2 的使用则考虑了两个方案：一是东北角仍作为一个施工主入口，但施工车辆对售楼有一定负面影响；二是作为备用方案，将东北角的施工入口封住，施工车辆从如意路经项目东侧的土路进入现场。4、室外工程施工阶段：8 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城17、项目】工程管理策划 在室外工程施工中，逐段施工正式施工道路，并逐步破除临时道路，利用正式道路作为施工用。(四)场内土方平衡 本项目地下室范围较大，再加上项目地块内有较大范围山体，项目整体土方工程量较大。从成本、景观及环保等多方面考虑，我司仅将项目东部的山体进行铲除，其余仅进行适当修整，并初步决定，将北部部分土方回填至南部，回填参照标高为如意路及即将施工的北通道标高。对于 A 区，基坑开挖面积较大，除幼儿园区域外，其余部分均为地下室，需进行大面积土方开挖，全部外运，后期的部分土方将平移至项目西侧红线外，形成天然的隔音屏障，不仅节约工程成本，又形成一道自然、环保的风景线。从目前情况来看，为了便于施18、工，项目内将不设置专门的堆土场，若需对已施工完毕的地下室进行回填，可直接从项目内山体上取土。(五)材料堆场布置 从项目发展阶段考虑，材料堆场布置主要分以下三个阶段：1、地下室施工阶段：（详见附件 4）该阶段的主要材料加工堆场设置在临时道路 12 的两侧。考虑到地下室采用大开挖使得现场施工场地比较紧张，幼儿园可暂缓开工，用作材料加工堆场。考虑到临时道路 3 的北侧紧邻高边坡，因此该路段不考虑设置材料堆场。需要注意的是，地下室基坑边 3 米范围内不得堆放材料，以保证基坑边坡的安全。2、上部主体施工阶段：（详见附件 5、6）地下室回填后，现场施工用地情况得到改善，幼儿园区域的场地可以腾出并开始幼儿园19、的施工。该阶段仍是以临时道路 12 两侧作为主要材料加工堆场。地下室顶板也可用作材料堆场，但不宜堆放重型9 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 材料（如钢筋），以免产生地下室顶板裂缝，并且地下室顶板堆放施工材料的情况应进行受力计算，必要是需在设计阶段提请设计院在结构设计时考虑此部分施工荷载。另外，2 栋 A 座周边售楼区域尽可能不用作材料堆场，仅考虑用作临时材料中转。3、室外工程施工阶段：该阶段的材料堆场主要用于堆放室内外装饰材料及砂浆搅拌，考虑到室外工程已全面开工，现场不会再有大面积场地用于堆放材料，因此现场的材料堆放宜分散布置，见缝插针。目前初步考虑现场可20、用于材料堆场的位置如附件 6 所示，具体视当时的情况而定。(六)施工机械布置：（详见附件 5 或 6）A 区地下室范围较大，且大部分为三层，垂直运输机械的布置应充分考虑这一因素。本区计划共 4 座塔楼，相应布置塔吊 4 台、双笼提升机 4 台，混凝土输送泵 4 台，具体布置参见总平面布置图。塔吊布置的原则：在满足塔吊附墙要求的前提下，尽可能地避开地下室及通道。幼儿园只有 3 层，不布置塔吊，设垂直提升架 1 个。考虑到龙岗用电较为紧张，现场必须常备两台发电机，除保证现场正常施工外，还应保证售楼处、样板房的正常用电。(七)特殊部位外脚手架搭设方式 本项目全部采用扣件式双排钢管外脚手架，为了满足室21、外及其他工序的正常施工、以保证售楼需求，计划 1、2、3 栋均在地上建筑四层底板开始悬挑，使用工字钢做底座，采用不明确卸载装置（钢丝绳等）进行分层卸载。考虑到售楼期间的工程形象，12 栋朝北面和东面的安全网必须采用全新的。2 栋裙楼和幼儿园采用落地脚手架。10 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划(八)临时水电及雨、污水排放系统的设置 1、临时用水：施工临时用水接驳点设置在 2 栋 2 单元的东侧（DN250 管，200 水表），主包单位采用 DN100PVC 给水管接驳，具体布置沿临时围墙内侧进行。2、临时用电：考虑到本项目占地较大，目前 A 区最理想的施工临22、时用电接驳点设置在幼儿园西侧红线外，但如果 B 区、C 区施工则用电接驳的距离太长。因此本项目考虑采用两个临时用电接驳点，其中 A 区接驳点设在幼儿园西侧（采用 2 台变压器：315 KVA 和 400KVA 各一台），B区和 C 区的接驳点拟设置在地块东南角（采用两台 400KVA 变压器）。3、临时雨、污水排放：施工阶段，地块内雨水排放基本采用砖砌明沟的方式，明沟沿道路两侧布置，基坑边坡顶部及底部均设置排水沟及集水井。除此之外，由于项目地块内山丘面积较大，拟定在山丘底另设明沟，确保山丘上的雨水沿明沟有组织排放，施工过程中，应定期要求施工单位对明渠进行清理，保证畅通。项目办公生活区污水排放采23、用 DN160PVC 管进行排放，沿临时施工道路设置，分别与南北侧预留污水井相连通。现场所有的雨水经沉沙池排入地块北侧红线外的排水沟，污水则经化粪池排入该排水沟。(九)施工顺序安排 1、A 区总体：总体遵循“售楼区优先”的施工原则，具体情况如下：2 栋为售楼区，样板房设在 2 栋 A 座 3 层，因此是项目的重点，必须保证最先开工并最先达到售楼要求。由于本项目还存在 2008 年底必须结利 3 万 M211 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 的任务，而 1 栋最具备相应的条件，因此 1 栋的进度压力也非常大，是抢工的次重点，和 2 栋基本同时开工。3 栋由于24、受到地块内市政高压线的影响，必须在高压线改造完毕后才具备开工条件，其进度比 1 栋和 2 栋要滞后 2 个月左右。为了保证施工场地，幼儿园暂缓开工，场地用作材料堆场，待地下室工程结构工程施工完毕后，再进行幼儿园施工。总体来看，抢工的重点按顺序排列为：2 栋 A 座1 栋和 2 栋B 座3 栋幼儿园。具体情况参见项目施工控制计划（第一版）。2、A 区售楼区：详见下表图 地下室防水及回填室外道路及管线园建绿化标准层主体完成2/3地下室主体标准层主体至样板层裙房立面装修样板房装修开盘裙房主体售楼处装修 售楼区施工顺序 根据以往的售楼工程施工经验，售楼区域的室外园建绿化面积不大，抢工的难度一般；售楼处25、和样板房装修的设计和施工也较为成熟，难度应该也不大。抢工的重点可能是裙房立面装修，不仅设计上会有较多创新，可能出现新的产品或工艺，还涉及到营销方面诸多工作，预计施工的难度会很大，多工种交叉施工，需提前介入到设计阶段，充分了解困难并思考对此，做好克服困难的准备。12 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 三、工程进度管理策划(一)工程进度管理策划概述 本项目为公司重点项目，开发面积较大，发展周期相对较长，施工进度的快慢将直接影响公司的收益情况，所以，关于工程进度管理方面的策划尤为重要。本项目拟定分以下阶段进行策划管控：1、施工前期 包括工程报建、施工图设计等方面。26、2、施工阶段 包括合约分判、材料定样、甲供材进场及施工进度等方面。3、竣工验收方面。(二)项目发展进度计划策划 依据公司年度销售、竣工面积等总体进度指标要求，编制了项目 A区发展进度计划（参见附件 1）。为了保证发展进度计划有效的落实，首先要理清整个项目开发的所有环节及相互逻辑关系，其次应对项目发展各环节进行科学策划、合理搭接，第三由于报建工作的不确定因素较多，应事先预估各个报建环节的难度，提前与政府有关部门沟通并采取应对措施。主要采取的措施如下：1、在规划报建阶段，报建工作和图纸设计同步展开。即：方案报建时，不等审批意见出来就提前进行扩初设计，等方案报建通过后，扩初图纸设计也完成，并立即进行27、扩初报建。同样，扩初报建时，施工图设计也同时进行，待扩初报建完成后立即进行施工图报建，这样可以最大限度地节约报建时间。2、对于配套的报建工作（如消防、民防、环评等报建）虽然不是关键线路，但必须给予充分的关注，避免由于这些工作的延误影响关键线路。3、在合约分判阶段，主体工程根据扩初图纸采用扩初图纸进行模拟13 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 招标，在施工图交付前确定主包单位，并进场进行施工前准备工作，施工图一旦交付就可以立刻投入正式施工，实现尽可能提前开工的目标，从而大大节省发展周期。4、在施工阶段，为了尽可能提前开工，在尚未取得开工证的情况下可以适当进行“28、偷步”,例如：提前进行桩基放线、砌筑井圈等，提前进行基础砖胎模砌筑甚至钢筋绑扎等工作。(三)出图、定样、分判及甲供材进场策划 出图、定样、分判及进场计划是依据施工进度控制计划而编制的四个专项计划，这四个计划是保证项目现场正常施工的关键。工程类别 合同名称 出图时间定样时间分判时间 进场时间 土方工程 07.3.20 07.4.30 07.5.8 岩土工程 基坑支护 07.5.15 07.5.31 07.6.5 人工挖孔桩 07.6.10 07.7.6 07.7.10 基础工程 桩基检测 07.8.18 07.8.20 A 区主包 07.8.25 07.9.5 07.9.10 防白蚁工程 07.29、9.5 07.9.10 防水工程 07.8.25 07.10.15 07.10.20 售楼处/样板房装修 07.11.3007.12.1007.12.31 08.1.5 外墙涂料工程 07.9.20 08.1.10 08.1.30 08.2.30 铝门窗及百叶 07.12.5 08.1.5 08.1.30 08.2.30 栏杆、钢楼梯工程 07.12.5 08.1.5 08.1.30 08.5.30 入户门/防火门 07.12.5 08.1.5 08.1.30 08.5.30 电梯厅装修 07.11.3007.12.1007.12.31 08.1.5 电梯采购及安装 07.9.30 08.3.30、1 07.12.30 08.7.30 结构建 筑工程 裙房外立面装修 07.11.3007.12.2008.1.20 08.1.30 配套工程 人防工程 07.8.25 07.9.15 07.9.20 14 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 燃气工程 07.9.20 07.11.20 07.11.30 消防工程 07.9.20 07.11.20 07.11.20 室外给水管工程 07.9.20 07.11.20 07.11.20 高低压配电工程 07.9.20 07.11.20 07.11.20 有线电视及网络 07.9.20 07.11.20 07.11.31、20 小区智能化 07.9.20 07.11.20 07.11.20 水景设备 07.10.20 07.11.20 07.11.20 售楼处通风空调 07.11.20 07.12.20 07.11.20 室外道路、排水 及电气预埋 07.9.15 07.11.20 07.11.20 售楼区园建工程 07.10.30 08.2.1 08.2.20 售楼区绿化工程 07.10.30 08.2.1 08.2.20 泛光照明工程 08.1.10 08.2.1 08.2.20 室外工程 化粪池工程 07.8.25 07.9.10 07.9.15 对于售楼区域，由于时间紧迫，一些分部分项工程尚不具备大批量32、的分判条件，而又必须在售楼区开放以前完成，但工程量又比较零星。这类工程包括：入户门/防火门、铝合金门窗及百页、阳台栏杆、楼梯栏杆、凸窗护栏等。对于此类工程，可采用直接委托的方式，由一家与我司合作较好的单位进行送样、定样工作，并完成售楼区域的相应工程，项目后期则以售楼区的实体样板为依据进行大批量招标。这样既保障了售楼区分判工作的及时性，又提前确定了实体样板，为后期正常招标奠定了基础。表 2：甲供物资采购计划 类别 物资名称 定样时间分判时间进场时间备 注 钢筋 07.9.10 07.9.20 外墙砖 07.12.2008.1.10 08.1.1 集团采购 土建 外墙石材 07.12.2008.133、.10 08.1.1 15 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 抛光砖 08.6.20 08.7.15 08.7.30 集团采购 保温砂浆 07.12.1 07.12.2008.1.1 儿童游乐设施 08.2.25 08.3.10 08.4.10 室外休闲家私 08.2.25 08.3.10 08.4.10 PVC 电线管 07.9.10 07.9.20 集团采购 开关、插座 08.3.10 08.3.30 08.4.10 阀门 08.1.20 08.2.20 集团采购 PVC 排水管 08.1.20 08.2.20 集团采购 高低压柜/三箱 08.2.1 034、8.3.1 备用发电机 08.5.30 08.9.30 集团采购 水泵 08.5.30 08.9.30 电线/电缆 08.2.1 08.3.10 集团采购 其他 室外灯具 07.10.3007.11.3007.2.1 (四)施工进度计划策划 为了保证公司既定任务的顺利完成，我部依据项目 A 区发展计划（第一版）编制施工进度控制计划（参见附件 2）。为了保证各个关键节点的落实，特别是对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心策划，为各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，力争按期达到预售条件。(五)工程进度管控措施策划 为了保证项目发展计划的落实，计划采取多种管控措施，具体如下：1、进度目标责任制及考核35、制度 为了促使设计、报建、合约、施工等进度计划的按期实施，计划将营销定位报告完成、一期正式施工图设计完成、主体施工许可证的办理、达到预售条件、售楼区域开放及一期开始销售等设置为关键进度节点，形成各相关部门及项目部的年度进度考核目标，签订部门/16 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 项目部年度经营管理目标责任状。在年终部门和项目部考核时，通过进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门及项目部的进度执行情况进行考核。2、进度计划月度评价和动态调整措施 对公司相关各部门的设计、报建、分判、施工等计划进度节点与实际完成情况进行月度分析，对项目每月进度超前或滞后36、的原因进行分析和预警，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道前进；对由于不可抗因素造成项目进度计划重大延误的，可对项目发展进度计划进行即使调整，使进度计划更具有实际指导意义。3、项目协调例会制度 在项目开发过程中，为避免项目发展进度计划中的设计、报建、分判、施工等各计划进度节点的延误和相互干扰，由项目主管领导牵头召集设计、报建、分判、营销等部门及项目部每周举行一次项目发展协调例会。在会中，对各部门的进度执行情况进行检讨，对进度实施过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措施，从而加强各部门之间的沟通，确保项目发展进度计划全面、均衡的推行。4、有效保证出图、分判及材料进场计划37、的落实 在项目施工过程中，将各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判的计划时间和实际时间进行逐项对比，随时对设计出图、合约分判工作进行预警和调整，可使设计、合约工作的各项进度节点得到有效控制。在项目施工过程中，可组织设计、合约、项目等相关部门定期召开项目协调周例会或不定期召开专题协调会，对各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判计划的执行情况进行检讨，确保项目发展进度计划的全面推进。17 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 5、加强现场管控力度，有效保证现场施工进度。（1）工程进度奖金制度 为了充分调动施工单位加强进度管理的积极性，计划对项目主38、包工程、精装修工程、园建工程等设立工程进度奖金制度。根据项目实际需要，主包工程进度奖可细化分解为开工、主体封顶、售楼工程进度、样板房毛坯移交、拆外架、竣工验收等中间进度节点奖，园建工程可按区域划分为若干区域完成时间进度节点奖，精装修工程原则上不设中间进度节点奖而约定为工程竣工后一次性给付。工程进度奖原则上按设定的各个进度节点来分阶段给付奖金，每按时完成一个进度节点给付一次进度奖。如未按照约定时间完成各项工程中间进度节点，但施工单位采取切实有效措施在约定时间内赶上进度，也可对进度节点奖金进行补发。（2）施工单位互助制度 施工过程中，若出现个别施工单位在某方面能力上均存在欠缺，我司将依据合同相关条39、款委派其他同级（或更高级）施工单位予以协助，所发生的工程费用由原施工单位承担，相关款项在其工程款中扣除，以保证我司项目进度。审核施工进度计划，完善进度保证措施 在工程施工前，对主分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投入等资源投入计划进行严格审核，避免以空洞的不切实际的工程进度计划来指导施工。为了保证施工进度，计划着重审查的内容包括：有无制定节假日（如春节）期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施工的应急补救预案，对外墙砖、石材等订货期较长的材料设备有无提前订货措施等。18 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 四40、工程质量管理策划 工程质量策划是从我司的角度出发，根据项目的不同情况，针对项目不同发展时期的特点，分析研究工程质量管理的方式方法或控制措施。对于我司而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家验收规范即所谓国家标准之上的用户标准。(一)工程质量管理目标 竣工验收一次行通过，争创“零质量缺陷，零安全违章”。(二)工程质量管理依据 1、现行国家及深圳市相关工程施工验收规范 2、设计文件 3、合同(三)工程质量管理职责分工 1、项目经理 整个项目质量的第一责任人，在施工前、施工中及施工后组织公司相关部门讨论并提出项目各环节、阶41、段质量管控体系，为项目质量的管理起到提纲挈领的作用，并在管控实施中监督质量管理的落实情况。2、项目总监 项目施工质量管理的主要负责人，工程施工中，领导各现场工程师对施工现场进行严格的管控，及对施工单位施工组织设计、技术措施等重要文件的签署工作，并组织公司及项目进行定期的质量检查。3、技术负责人 负责图纸会审、审核、编制整理技术标准做法及处理方案并进行各工序的技术交底工作，及时提出各工序中的技术难点，对施工单位起到提前预警作用，对施工过程中的技术难点及时进行攻克，以保证19 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 工程质量。4、现场工程师 负责所管辖范围内的工程质量42、管理。在施工过程中与监理工程师一起验收隐蔽工序，重点部位、关键工序、特殊工序施工时进行旁站监督，保证施工质量。(四)工程质量管理的控制措施 1、设计优化及完善 设计优化及完善是项目质量策划中一项非常重要的工作。本项目希望通过提前介入设计工作以及内部会审的形式开展这一工作。提前介入设计可以使项目部充分了解设计意图和设计思路，对设计图纸的内部会审由公司内部各相关部门组成，主要是审查以上设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题。（1）对设计图纸进行功能性复核 A.户内设计 建筑布置：室内有无露梁露柱，室内通道有无高度过低，阳台/露台与室内有无高差等；（重点复核首层、标准层及顶层，方法是将本层建筑图43、与上一层结构图对照比较）。入户门：门开启方向是否合适，开关时是否自然及不妨碍周边其他门窗或设施，猫眼或电磁有无设置，位置是否合理等。铝合金门窗：客厅门开启净宽有无较小，窗可开启面积及宽度是否合适，开启扇执手有无过高，厨房门净宽能否满足搬洗衣机进出，厨房门及首层客厅门是否考虑设置门锁等。水电：室内有无房间未考虑电话、电视、网络，室内开关、插座位置布置是否合理，阳台给水、排水有无考虑并是否合理等。其他：卫生间有无排气扇洞、厨房有无烟道洞；空调位宽度是否够摆放室外机等。20 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 B.户外设计 楼梯间/电梯厅：门牌号及门铃有无考虑；电梯44、到站灯、楼层指示灯在结构设计中有无预留，屋面是否考虑有检修孔或检修通道等。大堂/电梯厅：有无考虑信报箱及可视对讲机等。室外设计:是否考虑残疾人道路，是否考虑排水，是否考虑日后生活中的安全等。（2）复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求。A.质检 通道的净高是否满足规范（应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影响）；阳台栏杆有效防护高度是否满足，落地窗是否设计有护栏、凸窗是否设计有儿童防护网，栏杆的样式（包括立杆净距及防攀爬）是否满足规范要求等。B.消防 自然通风电梯前室通风面积是否满足规范，相临住户窗距离是否满足消防规范，不满足时是否设有防火隔断，入户门是否直接面对电梯合用前室，或直接面45、向电梯前室的户数有无超过规范要求，或超过时有无隔断措施；单元式住宅屋顶之间是否连通，塔式住宅自然通风的剪刀楼梯间通风面积是否满足规范；室外是否形成消防环路，沿建筑屋某一面是否路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足规范，中间穿越建筑物时洞口净高是否满足规范，消防扑救面距建筑物距离是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高大乔木而不满足规范要求等。C.燃气 厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求，室外燃气管边是否有高大乔木距离过近而不满足规范要求等。（3）过往项目成功做法或经验教训的借鉴。21 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项46、目】工程管理策划 总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后业主的投诉，及时优化和完善设计，可避免本项目重犯以前出现的老毛病。（4）空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等。A.空调管线 根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内机、室外机的合理布置位置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。一般来说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些，对外立面的影响小一些。B.生活阳台及卫生间 这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材料一般为面砖或石材等块体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方面显得美观精细。C.室外管井 室外水电47、与园建设计分别为两个不同公司设计，相互之间难免存在冲突，如不合理处理可能影响效果甚至出现管井设在首层私家花园内或门口而引起业主投诉。解决方式是提前将两项设计拼在同一张图上，发现冲突及时调整。2、施工质量控制措施及方法 施工质量控制是项目部现场管理的重中之重，施工质量控制的好坏体现了一个项目部的管理水平。从项目部的角度来讲，施工质量控制的关键是要建立一套高效的质量管控体系。依托中海地产和中海监理长期积累的经验，以及集团公司和深圳公司相关部门的不断总结，项目部拟建立完善的内部控制体系和外部监控措施。所谓内部控制体系，就是通过内部交底、学习交流、检查等方式在项目部员工中树立质量意识，明确各个工序的质48、量控制流程、重点22 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 和方法，从而在现场施工管理中做到心中有底。所谓外部监控及管理体系，就是通过一系列的方法和手段，对施工单位的现场施工流程和质量进行全方位的监控，以保证施工质量。（1）内部控制体系 内部控制体系包括以下内容：合同招标质量技术要求的撰写和评审施工图技术交底及合约交底监理细则的编写和评审材料性能、施工工艺和流程的学习现场质量控制要点和控制方法的学习和交流相关记录文件和表格的定期检查。内容 实施时间 负责人参加人员 备注 合同招标质量技术要求的撰写和评审 合同招标文件发放前一周 技 术 负责人 项目副经理 必 要49、 时 项 目部内部评审 施工图技术交底 图纸会审前或图纸会审时 技 术 负责人 相 关 专 业 现场工程师 设计部、发展部、设计院相关 人 员 进 行交底 合约交底 合同签订以后一周内 技 术 负责人 相 关 专 业 现场工程师 必 要 时 请 合约部参加 监理细则的编写及交底 分项工程开工前一周内 总监 相 关 专 业 现场工程师 参 照 监 理 公司ISO9000文件 材料性能、施工工艺和流程的学习 可在开工前和施工过程中持续进行 技 术 负责人 相 关 专 业 现场工程师 必 要 时 请 公司 发 展 部 参加 现场质量控制要点和控制方法的学习 监理细则编制完毕后，分项工程开工前 总监 50、相 关 专 业 现场工程师 参 照 监 理 细则，注 重 实用，结合现场情况 23 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 相关记录文件和表格的定期检查 每月定期 项 目 副经理、总监 全体工程师 A.合同招标质量技术要求的撰写和评审 在各项招标工作开始之前，需要将我司关于本招标项目的成功做法及特别要求以招标要求的方式提出。这些成功做法及特别要求超出规范和设计，可能需涉及费用，提前以合同条款的形式固定下来有利于为今后能在工程实施中得到较好的贯彻落实提供最有利及有力的保障，同时在保障工程质量的前提下也能最大限度地节约工程成本。合同招标质量技术要求应该在合约招标前由项51、目技术负责人完成，比较重要的工程要经过项目部内部讨论。合同招标质量技术要求的撰写基本可以参照中海地产深圳公司合同质量技术要求手册，同时针对项目的特点作出一些有利于施工管理和质量控制的选择和修改。?土建方面 钢筋马凳要求带塑料套，楼板分布筋底部要求垫成品塑料垫块，屋面结构浇注要求原浆压光，室内非卫生间部位地坪施工前均要求试水 24 小时，门窗边要求分两次塞缝，加气块墙体窗边均要求设构造柱，外墙滴水凹槽要求采用塑料成品线槽等。?铝合金门窗 对型材、五金配件、玻璃的品牌及质量性能指标等方面的要求均做出明确规定。?栏杆铁艺 除对钢材性能指标及油漆品牌做出规定外，还对镀锌工艺做出明确规定。?木门或木地板52、 24 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 除对木材种类及油漆品牌做出规定外，还对木材加工防腐方面做出明确规定。B.施工图技术交底及合约交底 技术交底和合约交底由项目部副经理或者技术负责人组织。图纸技术交底也可以结合图纸会审进行，相对重要的工程要单独组织，目的是让现场工程师充分了解设计意图，对一些重要参数的选用、用料的选择、适用的规范、设计计算的方法以及现场施工中应该注意的事项有所了解。比如人工挖孔桩设计中护壁与桩身混凝土标号一致是因为人工挖孔桩是按照摩擦端承桩设计控制，主体部分节点配筋特别多是因为考虑抗震的构造等，现场工程师理解了设计意图后更有利于在现场对规53、范的把握和施工质量的控制。合约交底则着重从合约条款的角度，明确各个施工单位的施工范围、所要求采用的施工工艺、要求选用的材料标准以及所要达到的效果，因为往往采用不同的材料和施工工艺，产生的效果和最终的施工质量都会由很大的差异。C.监理细则的编写和评审 监理细则是现场监理的操作指导性文件，项目应该认真对监理细则的考量和评价，重点突出其具体检查监督措施的可操作性及实施性，避免简单引用规范条文，真正将检查督促落到实处，真正体现“监理细则”的作用。监理细则的编制参照中海监理 ISO9000 质量管理文件，但应该结合项目实际，根据图纸、合同、相关技术要求着重编写材料进场控制一览表和工序控制一览表，通过这两54、个表格，结合监理公司的其他验收记录的现场管理表格，在资料上对现场施工质量控制形成一个严密的体系。对于特别重要的工序和材料，应该细则中要重点强调。材料进场一览表主要对该监理细则中的分部或分项工程25 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 中所要用的主要材料进行罗列，并对每中材料的进场时间，品牌要求，质量检查的频率和检查方法等进行一一规定。工序控制一览表主要对该监理细则中的分部或分项工程中各个工序监理方法、验收方法、验收要求进行罗列。通过两张表格，现场工程师对于工程的施工流程和验收要求就一目了然了。本项目需要单独编写监理细则的分部分项工程有：土方支护工程、人工挖孔桩55、工程、主体工程、防水工程、铝合金门窗工程、栏杆工程、入户门工程、屋面工程、外墙涂料工程、室外管线工程、室外园建工程、绿化工程等。D.材料性能、施工工艺和流程的学习 对于材料性能、施工工艺和流程的学习应该在监理细则编写以后，工程开工以前进行，也可以随着施工的进行灵活安排。通过学习可以加强对于监理细则中的相关条文、监理和检查方法的理解，透过条文看本质、通过本质去理解条文。比如栏杆工程，合同技术要求中要求双面热镀锌，对镀锌厚度也有要求，监理细则中的材料进场控制一览表也会要求对进场铁栏杆进行检验，通过工具可以检验镀锌层的厚度。但是为何要进行热镀锌，热镀锌有什么好处，热镀和冷镀有什么区别，如何鉴别就可以56、通过内部的学习交流来明确，项目部也可以组织到镀锌厂参观工艺，用热镀和冷镀的成品进行鉴别，这样就会增强现场工程师对合同、细则条文的理解，也能够更好的控制铁栏杆成品的质量。E.现场质量控制要点和控制方法的学习 规范、合同质量技术要求、监理细则等规定了质量控制的方法和标准，但是在具体的实体质量控制过程中，往往碰到许多操作性的问题，有些条文操作性不强，造成现场实际的控制力度不够。这就需要多思考，多学习，多交流，找到一些简单易行的现场控制措施。26 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 比如防水工程要求聚氨酯防水涂膜的厚度不小于 2mm，一般情况下现场通过巡视检查其涂刷遍57、数，通过切片抽查检查放水层的厚度，这种方法对于卫生间、厨房等面积小，施工作业面分散的部位不好操作，若每个房间都取样抽查厚度则工作量太大。因此当时中海日辉台地盘想出方法，就是严控材料关，首先根据防水涂料的说明计算出每个单元一共需要多少桶的防水材料，然后要求施工单位每个按单元施工，材料进场由我方工程师现场监督，完工后空桶不许带走，通过数空桶可以得知本单元的防水材料用量，与计算用量进行对比，偏差要在合理范围内，这样同时结合现场取样抽查厚度，防水工程的质量得以有效控制。再比如砌筑工程中要求砖块上墙前要淋水湿润，若把砖块运到砌筑地点后让砌筑工人自己淋水，工人往往不会按要求淋水，或者看到监理工程师来的时候58、应付一下，作业面大的时候也无法监管。我们可以要求施工单位砌块集中堆放，每天计算好每层的砌筑量后集中运输，堆放与楼层指定地方，由专人负责淋水，砌筑工人只需搬运淋过水的砌块到砌筑施工地点即可，这样就比较容易控制砌块淋水这个环节了。诸如以上的这些现场监理过程中常用的控制手段，包括一些检测工具的运用，都可以通过内部学习、交流熟练掌握运用，这样我们就能在现场管理中处于有利的地位。F.相关记录文件和表格的定期检查 根据规范和监理细则，在现场质量控制过程中会形成若干相关的质量文件，形成文件体系，如监理日记、隐蔽验收记录、材料/机械进场报审表、工序验收一览表以及相关流程控制表等，这些记录文件一定程度上反映了现59、场质量控制体系的运作情况，因此定期的检查和检讨是必要的，该项工作由项目副经理和总监负责每月定期进行，不断督促完善项目部的文件体系。27 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 通过上述的内部控制系统，应该让项目部每个现场工程师熟悉施工中的材料、施工工艺、质量控制流程和方法，这是控制好现场实体质量的必要条件。（2）外部监控体系则主要是针对施工单位，主要包括以下内容：施工组织设计和施工方案的审查及技术交底材料和施工样板的现场确认根据监理细则进行事前、事中、事后控制和检查组织每周现场巡视及联合验收召开相关质量专题会议。A.施工组织设计和施工方案的审查及技术交底 施工组织60、设计是施工单位编制的指导施工的重要文件，是施工单位施工组织思路的体现，也是我们管理施工单位的依据之一。项目部应督促施工单位认真对待，同时对上报的施工组织设计进行认真审核。必须要求施工单位根据项目实际情况编写操作性和实用性强的施工组织方案。对重要部位及关键工序，均要求施工单位报送专项施工方案，专项施工方案经审核通过后，方可进行施工。施工方案报送经评审后，技术工程师及相关人员及时将评审意见及技术要求向现场工程师及施工单位进行交底。通过控制方案审查这一环节，确保本工程的重要部位及关键工序做到技术上可行，在技术层面避免安全或质量事故的产生，并满足公司总体目标。同时通过技术交底，将本工程的重要部位及关键61、工序的主要控制环节传达给现场工程师及施工单位，便于现场控制及实施。?人工挖孔桩方案 本项目基础形式采用人工挖孔桩，人工挖孔桩施工主要以人为本，人工挖孔、人工浇筑桩身混凝土等等，方案重点审查机械垂直运输工具是否安全，桩孔降水是否合理，桩身混凝土浇筑方案是否合理，养护及雨季施工措施及其他突然事件预控方案是否全面等。28 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划?地下室方案 重点审查地下水位降排水措施，支撑体系是否安全合理，承台底板大体积砼温控措施，侧墙超长结构防裂抗渗措施，顶板及侧墙施工缝、后浇带设置是否合理，及养护及雨季施工措施等。?转换层方案 重点复核支撑体系安全性62、，包括传力路径、框支梁纵横双向立杆间距、框支梁柱墙模板主次龙骨间距、框支梁支撑立杆扣件数量、后浇带处门架支撑等受力计算复核，并应注意横杆、斜撑等构造措施是否设置合理。并应重点考虑框支梁柱柱头处钢筋密集情况下浇砼措施、大体积砼浇注的温度控制。?外架方案 重点复核外架受力安全计算，检查外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否满足项目发展要求及售楼要求。?铝合金门窗方案 重点复核门窗加工精度保证措施、门窗安装精度保证措施、大窗的分割及垂直运输方式、门窗周边防水塞缝方案及控制措施等。B.材料和施工样板现场确认 所有主体、园建及精装修等乙供建筑材料均需经材料样板确认合格（或满足我司要求）后方可定货及进场；所63、有装修工程包括粗装修的砌筑、抹灰工程等，在大面积施工前必须先做施工样板，施工样板经确认后方可大面积施工。材料样板是合约分判的基础，一般需材料样板确定后方可分判；施工样板是施工的依据，大面积施工一般以确定的施工样板为参照。样板确认包括质量确认和效果确认两个方面。通过样板确认这一环节，保证在保证建筑产品的功能及效果的前提下，尽量避免因设计调整或施工整改带来的大面积返工和损失，并有助于减小因样板未确定导致分判、材料加工或备料、设计修改等相29 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 应滞后的风险，保证施工质量及进度。?外墙砖包括勾缝剂样板 包括材料样板和施工样板两个方面64、。外墙材质对外墙效果影响至关重要，确认过程可能来回反复多次，确认周期较长，有时甚至还可能更改已确定的材料样板。且外墙砖材料确认及分判后，外墙砖加工生产一般需 30-50 天，因此必须事先考虑这一因素，尽早确定施工样板。?铝合金门窗样板 包括材料样板和施工样板两个方面。当材料样板选定后，如选取的型材和配件较独特时，在做加工样板的过程中可能会陆续发现型材和配件匹配方面的设计及技术问题，提前作样板有助于在大面积开工前有充裕的时间解决，有时甚至还可能更改已确定的材料样板，且这些解决方案中可能涉及造价问题，在分判前暴露这些问题使得这些成本因素能在投标报价中确定。门窗施工样板能进一步检验门窗设计中还存在哪65、些问题，并能及时暴露安装中存在的问题。?砌筑及抹灰样板 针对每一种户型均作一个砌筑及抹灰样板，建筑、结构及水电管线的相互关系变得非常直观，哪些部位露梁或露柱、哪些构件空间交接后需处理、哪些部位开关线盒使用不便、哪些部位需增加砼等构造措施一目了然，便于寻求处理方案。?室外、园建样板 园建面层做法涉及到环境效果，确认过程可能反复多次，确认周期较长。且大多园建装修材料定货周期较长，因此事先需考虑这一因素，提前将各种园建装修材料做出施工样板并及早确认。?防水材料样板 目前防水材料的品种层出不穷，防水效果也千差万别，施工过程30 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 中施66、工单位为了降低施工成本，总喜欢偷梁换柱，为了禁止这一行为，那样板确认就显得格外重要，施工单位报送样板后，相关人员认真审查，验收合格后及时与现场工程师交底，以保证防水效果。C.根据监理细则进行事前、事中、事后控制和检查 中海监理 ISO9000 质量管理体系对于工程的事前、事中、事后控制方法有详细的阐述，可以参照执行。本项目中，我们应该尽量把质量控制的重心前移，即做到以事前和事中控制为主，避免事后再发现质量问题，事后的检测仅仅作为工程质量的验证。?事前控制 主要通过原材料进场检验和验收，施工样板的确认，施工方案的审查，对施工单位的交底等方法进行事前控制。在各个分项工程开始前，现场工程师应该提前了67、解施工单位的准备情况，包括材料、劳动力、施工机具以及实际可能采用的施工方法，必要是参加施工单位的内部交底。要做到想在凡事施工单位前面，才能做好事前控制。?事中控制 事中控制主要通过现场巡视、旁站监理和现场验收的方式进行。做好事中控制就必须对施工班组、施工作业面和施工流程有全面的了解和掌控。严格控制施工作业面是事中控制的重要手段。现场工程师应该合理安排作业区域那的各个分项工程的施工，通过控制移交作业面，避免分散作业，尽量减少交叉作业，这样有利于质量控制。比如砌筑工程，可以两层进行一次移交，两层全部砌筑完毕后在进行下两层的移交；铝合金门窗工程，也可以分层移交，分层验收。对于施工班组的动态考核也是事68、中控制的重要内容和手段。一些施工班组人员流动性较大，现场工程师要密切关注班组的劳动力情况，当班组中新工人进入较多时应该督促施工单位重新进行施工作业交31 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 底，明确质量要求，当班组人员出现流失且施工质量明显下降时，应该及时通知施工单位项目经理，要求进行整改，或者更换班组。?事后控制 事后控制主要是通过施工完成后的检测对工程质量进行事后监控和评估。包括预留混凝土、砂浆试块的强度检验，防水、门窗工程的淋水试验，混凝土的强度回弹，给水管道试压等。事后控制着重注意一下两点：?混凝土同条件试块应该严格按照规范留置，作为评测混凝土强度的重69、要依据；?为尽可能减少渗漏，项目部对所有屋面、卫生间、阳台进行蓄水试验，对外墙、铝合金门窗进行 100淋水试验。D.组织每周现场巡视及联合验收 每周固定的时间由项目副经理或者总监带队，所有现场工程师和施工单位项目经理参加，进行整个现场的巡视，尤其是对于正在施工的部位可以重点巡查。通过现场巡视不仅可以让各个分管工程师对分管部分进行交叉检查，防止一个人有所疏忽，出现一些工程质量控制的系统偏差，同时还可以让施工单位之间对各自施工方法和施工质量有一个明显的对比，鼓励先进，督促落后，共同提高。现场巡视还可以就一些施工质量方面的典型问题进行现场纠正和解决。对重要部位及关键工序，一方面，通过方案审查及技术交70、底，使得施工方案在技术上做到可行并将技术要求传达到现场执行层；另一方面，必须高度重视现场执行的程度及落实的效果，对重要部位及关键工序，均由项目部经理/副经理、技术负责人、总监/副总监、各专业工程师会同施工单位组织联合验收。通过联合验收，一方面，使得验收的结果及发现的问题更全面及权威一些；另一方面，大规模联合验收反映出我司狠抓质量的决心，从而触动施工单位提升质量意识。32 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划?桩基：验收孔洞、钢筋、混凝土的施工质量，及防护措施是否保证施工安全及施工质量等。?地下室：验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，各类预埋预留是否满足功71、能性等。?标准层：验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，主要检查各类预埋预留是否满足功能性等。?防水：检查防水层施工质量、材料真伪及厚度等。?砌筑工程：验收砌筑质量、特殊部位加强设置及施工程序等。?精装修工程：主要验收装修材料、装修工艺及效果等。E.召开相关质量专题会议 一旦发现施工单位在质量控制方面出现较大的偏差，或者现场出现较严重的质量问题，应该立即组织召开质量问题专题会议，由项目副经理或者总监组织，必要时项目经理参加。施工单位负责人、项目经理必须到场，对现场出现的问题予以解释，并拿出解决方法。通过召开质量专题会议，可以及时纠正可能出现的质量系统偏差，解决已经出现的严重质量问题。3、72、本项目质量控制的重点难点及相关专项策划 本项目初勘时发现地下有溶洞或者土洞存在，但是 A 区存在的可能性不大。基于地质情况和现场的场地状况，已经确定采用人工挖孔桩基础。A 区局部三层地下室，地下一层单层面积约 16000 平米，中心园林区位于地下室顶板。4 栋塔楼全部为 32 层的高层，采用新的防水和外前保温节能体系。（1）结合以上的实际情况，本工程质量控制的重点和难点有以下的方面：A.地基溶洞处理 虽然 A 区详勘未发现溶洞，但是鉴于场地内有溶洞和土洞的地质33 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 状况，不排除在桩基施工过程中遇到小型溶洞或者土洞的情况，因为73、溶洞对桩基质量影响较大，且深圳公司目前尚未有这方面的经验，溶洞的处理应该引起足够的重视，为此，项目部主要采取以下措施：?桩基开工前由项目部提前组织到有相关经验的其他工地或者中海其他兄弟公司交流学习，并请相关的地质、岩土专家进行讲解和交流，初步了解溶洞的基本特性以及常规的处理方法，注意事项等，做到心中有数。?桩基施工招标和交底时给施工单位预敲警钟，要求发现溶洞立刻上报甲方和监理部。?遇到溶洞时，应该立即组织定点详勘，彻底了解溶洞的面积、深度等情况，并请甲方、监理、设计院、相关专家以及有经验的施工单位进行处理方案的专项研讨，最终确定处理方案。?地盘根据确定的处理方案编制详细的专项监理细则，明确质量74、控制点和检查方法。对于原材料和施工过程进行严格控制，必要是全程旁站监理，务必保证溶洞处理质量。?处理完成后，应该组织公司相关部门和专家进行联合验收，并对施工质量和处理结果进行检测和评估，确保合格后方可继续进行桩基施工。如果遇到溶洞，应该说溶洞处理是整个工程的前提条件，溶洞处理不好，就谈不上后面的质量，是重中之重！B.桩基工程 本项目基础形式采用人工挖孔桩，根据地质报告和前期与设计院的沟通，因为场地内的地下强风化层较厚，中风化层埋深较深，因此人工挖孔桩须要采用摩擦端承桩设计，以强风化层作为桩端持力层，同时考虑侧摩擦力，因此护壁和桩身采用同标号强度较高的混凝土，鉴于以上情况，人工挖孔桩的质量控制应75、该着重一下方面：34 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划?加强对于护壁工程质量的监控。因为以往大部分人工挖孔桩工程中，护壁仅仅是用作支护作用，混凝土标号比较低（一般为 C10），桩身浇注完成后，护壁也就失去作用，因此施工单位和监理往往对护壁质量不太重视。但本工程中护壁其实也是桩身的一部分，要桩身侧摩擦力的承载体，标号在 C25 以上，因此要着重控制护壁工程的质量，主要是控制壁厚、钢筋制安、混凝土质量等情况，特别是混凝土，应该采用商品混凝土，震捣密实，护壁浇注应旁站监理。?持力层的判断和终孔验收要特别谨慎，请勘查单位专家到场，若遇到淤泥、夹石、岩层性状不清等复杂76、情况，应请公司发展管理部组织专家会审，切不可随意下结论。?桩身混凝土的浇注必须采用串桶，严格控制混凝土的自由下落距离，防止产生离析，对桩身质量产生影响。?因为是高层建筑，对于测量偏差要求较高，因此项目部专门安排专业测量工程师对于桩心点偏差、垂直度偏差进行 100复核，现场监理工程师必须对桩径、桩长、扩大头尺寸 100复核，并详细填写相关记录。?人工挖孔桩施工有一定的危险性，施工队伍相对素质也较低，因此开工时就必须对关键指标进行严格控制，如护壁钢筋、模板制安和混凝土浇捣，桩心混凝土浇注时串桶的长度、震捣的频率等，否则后面将形成习惯性的偷工减料，很难控制。C.地下室及转换层混凝土浇捣 本项目地下一77、层面积约 16000 平米，地下室底板和部分大承台的浇注、地下连续墙和地下室顶板浇注、转换层的大体积混凝土都是混凝土浇注控制的重点，稍有不甚就容易引起裂缝、涨模、渗漏等质量问题。项目部对于这些部分的混凝土浇注要特别重视。?在这些部位的混凝土浇注前要施工单位上报专项方案，并要通35 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 过内部评审，必要时请发展部相关专家进行联合评审。施工方案应该着重审查浇注时间、输送泵位置、浇注顺序和路径、劳动力安排、大体积混凝土内部温度监控方法和控制措施、各种可能出现的紧急情况及应对措施以及混凝土配比等。?根据评审结果组织施工单位，混凝土供应商78、到现场召开交底会议，对于车辆行驶路线、连续浇注保证措施进行安排，必要是到混凝土厂查看备料情况，以确保混凝土供应和浇注顺畅。?浇注前重点检查模板支撑体系、重要梁柱节点钢筋，确认无误后方可开始浇注。?项目部内部组织全程旁站监理，严格按照审批过的施工方案控制混凝土的塌落度、施工浇注的顺序、震捣情况等关键指标。D.防水工程施工 本项目地下室顶板面积较大，外墙全部采用加气混凝土块砌筑，且采用了新的建筑防水体系，很多地方是聚氨酯涂膜防水和卷材防水相结合的两道防水设置，这些都对防水工程的控制提出了新的要求。项目部拟采取以下措施：?加强对结构自防水的控制，各种防水材料都不是万能的，可靠的结构自防水才是保证不渗79、漏的重要因素。严格控制地下室侧墙和顶板的混凝土浇注，尽量较少裂缝；对于加气块外墙，要严格按照规范要求控制，顶砖时间必须一周以上，外墙砌体必须勾缝，严禁断砖上墙。?防水作业面三方移交原则，作业面的移交现场工程师必须参加，严禁在未达到要求的作业面上进行防水施工。?合理安排各个工序，防水施工验收完毕后立即隐蔽，避免破坏，特别是地下室的侧墙和顶板，对于防水保护层的施工和土方回填也要进行旁站监理。36 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划?对于卷材防水的施工流程进行专项研究，制定详细的控制方法和措施。E.保温节能系统施工 根据相关规范和深圳市的最新要求，本工程采用外强内保80、温砂浆的节能设计，这是大部分同事以前未接触过的施工材料和工艺，应特别注意。?组织项目部相关人员到生产企业考察，或者请发展部相关专家进行培训，对内保温砂浆的材料性能和施工工艺有所了解。保温砂浆跟混凝土、砖墙基面以及涂料、面砖等面层的结合问题要着重了解。?组织到有保温砂浆施工经验的松岗项目交流学习，了解现场施工质量的控制方法，容易产生的质量问题以及控制方法；?要求施工单位进行现场样板施工，经公司各个部门现场确认后再进行大面积施工。（2）除了以上质量控制的重点难点以外，对于客户最关心，也最容易引起投诉的渗漏、裂缝以及牵涉公司形象的售楼工程项目部也进行了专项策划。A.防渗漏专项策划 部 位：屋面，外墙81、，卫生间，门窗，地下室底板、侧墙及顶板，露台，管洞封堵，电梯井基坑、生活水池、消防水池、游泳池、室外水景。应特别注意中间退台楼层的露空平台应做防水，露空电梯厅或地下室局部露空部位的顶棚及侧墙装修材料应有防水性能。地下室及半地下室结构自防水及柔性材料防水均应自成封闭体系。材 料：根据不同防水部位对防水材料的要求不同，选取合适的防水材料。如屋面选取涂膜类防水材料既有利于施工又因其粘接性能好而易于保证施工质量。地下室顶板一般有种植要求，选取耐根系的卷材类防水材料可能更合适。卫生间侧墙由于面层装修一般贴砖，选37 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 取聚合物水泥基材料82、可能既能防水又能保证粘贴强度。施工要求：屋面、地下室底板及顶板、卫生间地面、水池地面结构板施工时均要求原浆压光，防水施工前做 48 小时闭水试验。管洞要求分两次封堵并试水。门窗要求分两次塞缝。监 管：材料用量应双控，并应采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。B.防沉降专项策划 部 位：天然基础、桩基础、首层地坪、基坑或管线回填、室外道路、室外园建结构（包括台阶踏步等）。措 施：严格控制天然基础持力层地耐力是否满足设计，严格控制桩基础贯入度及入岩深度是否满足收锤标准；严格控制首层地坪、基坑及管线、室外道路及园建结构按要求分层回填，并复核持力层地耐力是否满足设计，必要是采取换填石粉或砂甚83、至加设钢筋砼构造层。监 管：采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。C.防开裂专项策划 部 位：墙体、室外园建结构。措 施：对超长或超高墙体加设构造柱，严格控制砌筑材料出炉时间，严格控制日砌筑高度及顶砖歇墙时间，保证过梁的搭接长度，砌筑时避免形成通缝等。对于室外园建结构，控制好沉降即是控制了开裂。监 管：采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。D.售楼工程质量专项策划 售楼工程存在工期要求紧、质量要求高的特点，往往需通过采取技术加强措施，打破传统的施工工序约束，达到要求的质量标准，保证预定的售楼目标顺利实现。具体措施有：?为压缩墙体砌筑时间，墙体砌筑一次成活。加强措施为墙面满384、8 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 挂钢丝网。?为压缩墙体抹灰时间，墙体抹灰一次成活。加强措施为墙面抹灰满挂海吉布。?为保证样板房不发生渗漏，要求将样板房上一层管洞临时封堵并满做防水层或增加导水设计等。?提前进行样板房外墙饰面工程的施工造成上下立面不统一。外墙立面材料的选择可暂定一种，待上部外墙饰面工程施工至样板房层时，从新进行返工。?在成本超支处于可接受的范围内，室外关键部位基层采用石粉或砂回填。项目将要求所有的工序开始之前，必须报监理工程师同意；所有工序完成之后，必须报监理工程师检查验收。将施工验收及工序控制与进度款出粮结合起来，出粮时附上各控制表格签85、字情况，对未按以上要求办理或违反上述规定者，拒绝出相关工程量的进度款。只有采取强有力的措施狠抓质量关，才能保证本工程的施工质量在我司的可控制范围内。4、工程质量控制过程中的其他重要措施和手段（1）施工过程中的质量管控措施策划 A.督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系 施工单位自身的质量管理体系是整个项目质量管理体系的最基础环节，是项目工程目标得以实现的最基本的保障，在项目质量管理中具有非常重要的作用。要求施工单位在工程一开始就严格按照工程规模大小配备相应数量的合格的专职质检员（多层一般每 3 万平米配备12 名，高层一般每 5 万平米配备 12 名），质检员必须充分授权，质量不达标时可行使86、质量否决权。我部帮助树立施工单位质检员的权威，凡施工单位申请验收，均要求由质检员提出申请并签字认可，未经质检员签字认可的验收申请一律不予验收。要求质检员提出验收申39 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 请之前，严格执行施工班组的自检、互检、交接检的“三检”制度。同时我部考察质检员的责任心、工作态度和能力，对多次出现质检员验收合格、经我部复验不合格的人员予以警告，对屡教不改的不称职人员坚决予以更换。B.对重要部位或重要工序的施工班组和操作工人实行考核上岗 对于一些对工人操作技能有较高要求的重要部位或重要工序的施工，对操作工人实行考核上岗。比如，对于铝合金门窗塞87、缝，工人的工艺操作水平对门窗塞缝质量的影响至关重要，且塞缝不好就可能发生渗漏，影响严重，因此有必要对操作工人实行考核上岗。方法是：先审查塞缝工人的工作经历，检查塞缝工人以往有无门窗塞缝的工作经验，以往从事的项目门窗塞缝有无渗漏或是否严重；然后让相关塞缝工人实际做施工样板，并派经验丰富的工程师全过程观察其塞缝过程是否正确及熟练，且对塞完缝后的样板进行淋水试验以检查塞缝质量。C.旁站监理 为了加强对隐蔽工程及重要工程节点的质量控制，要求对桩基础施工、混凝土浇筑、屋面防水、外墙防水、土方回填、门窗塞缝、重要设备安装等工程节点进行旁站监理。旁站监理的作用一方面是对重要施工工序或重要部位的施工质量进行全88、过程控制；另一方面，对于施工过程不允许中断、必须连续施工的作业起到一旦发生突发事故能得到有效协调解决，从而避免事态进一步扩大。D.现场巡视 每周进行一次现场巡视，项目部全体员工参加。将巡视发现的安全质量问题、解决措施、整改责任人、整改完成时间记录在每周地盘巡视工作记录表中发给各相关施工单位，要求限期整改完成。当出现严重不合格时，还需填写整改通知单给施工单位，要求编制40 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 专项整改方案报甲方和监理单位审核，经审核同意后再进行现场整改。现场巡视，一方面，可以弥补日常现场监督的遗漏，及时发现及解决现场存在的问题；另一方面，同联合验89、收一样，反映出我司狠抓质量的决心，从而触动现场质量意识的提高及责任心的加强。E.质量管理重心前移、范围外移 质量管理必须从抓住根本，抓住质量问题的源头。对原材料，严格执行原材料进场审批手续。对几项对工程质量有较大影响的半成品，如：栏杆、铝合金门窗、木门/木地板等，将工厂加工过程纳入项目质量管理的范畴内，将质量管理的范围覆盖至加工厂。定期/不定期或关键节点加工时到工厂抽查或检查，确保加工厂按我司指定材料品牌或其他要求进行施工，保证施工质量。F.建立质量预警的长效机制 项目部对各种不同场合、不同方式检查出的施工单位质量问题及时整理汇总，为各施工单位建立本项目质量档案，根据施工单位质量问题多少、严重90、程度，启动相应层级的质量预警，分别为主管工程师级、项目级、公司级，由层级相应的相关人员出面协调解决。主管工程师级质量问题为一般质量问题或质量管理体系问题，由项目部主管工程师协调施工单位项目生产经理或相关工程主管解决；项目级质量问题为较严重质量问题或质量管理体系问题，由项目部负责人协调施工单位公司领导或项目经理解决；公司级质量问题为严重质量问题或质量管理体系问题，由公司领导协调施工单位领导或其上级单位解决。G.公司月度综合检查和评比制度 为进一步加强我司工程安全质量管理，在 06 年 4 月份公司编制出台深圳中海地产公司工程项目月度综合检查及评比制度，每月组织一次对我司所有在建项目的工程安全、质91、量、进度综合检查和评比活动。月度综合检查和评比活动的领导机构为公司质量安全委员会，日41 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 常管理机构为发展管理部，执行机构为工程项目月度综合检查小组。工程项目月度综合检查小组的成员包括：公司质量安全委员会有关领导、发展管理部各专业人员、所有在建项目的主管生产副经理或项目总监或技术负责人。按照行为检查为主、实体检查为辅的原则，对各项目部、监理部的安全质量管理活动进行监控，重点检查安全质量监控体系的执行情况和系统性偏差与缺陷，工程质量检查的具体内容参见项目工程质量实体月度检查评分表、项目工程质量管理行为月度检查评分表。根据综合检92、查小组成员对行为检查、实体检查、项目重视参与程度的平均分值（权重分别为 70、25、5）分别计算质量管理和安全管理综合得分，各项目的综合得分及评比排名在月度综合检查和评比活动通报进行发布，并对各项目违反强制性条文规范、存在重大安全质量隐患等问题进行通报批评，对先进合理的工程安全质量管理经验进行通报表扬并加以推广。可通过参加公司月度综合检查，规范项目部及施工单位的日常质量管理，提高本项目的质量管理水平。H.设立工程质量效果专项奖金制度 为了促进我司在建各项目的工程质量，我部依据深圳中海地产有限公司工程奖金管理办法，根据实际需要，所有主分包工程和物资采购合约均可设置工程奖金，但原则上主要是针对主包93、工程、精装修工程和园建工程设立工程奖金。其中：主包工程可设工程进度、质量奖，精装修工程和园建工程可设工程进度及质量效果奖。?工程质量效果奖的设立 工程质量效果奖的设立首先由项目经理提出意见，然后由招投标领导小组就奖金金额和质量标准等问题集体讨论确定。工程质量效果奖由甲方工程质量效果奖评判小组根据工程质量、效果评定情况决定支付与否，工程质量效果奖的金额、质量标准、评定办法应在工程合42 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 同中予以明确。?工程质量效果奖的评判 工程质量效果奖评判小组由七人组成，其中固定成员包括公司总经理、工程主管副总（或助总）、合约主管副总、设计94、总监、发展管理部经理、设计管理部经理，对主包工程质量奖评判时增加发展管理部主管土建工程师一名，对园建工程质量效果奖评判增加设计管理部主管景观设计师一名，对精装修工程质量效果奖评判时增加设计管理部主管装修设计师一名。各项工程质量效果奖原则上由工程质量效果奖评判小组在该项目竣工验收后一次性进行评判，售楼区精装修及园建工程可根据实际情况在首次开盘后提前进行评判。?工程质量效果奖的给付 工程质量效果奖的给付首先由施工单位向项目部提出申请，经项目部初审后由项目经理组织工程质量效果奖评判小组对工程质量、效果进行评判，工程质量效果奖评判小组按少数服从多数原则以背靠背投票的方式来决定该项工程质量奖金给付与否。95、如工程质量效果奖评判小组决定给付，则工程质量效果奖金按粮单出粮程序支付；如工程质量效果奖评判小组决定不予给付，则应签发不予给付书面通知（通知内包括不予给付的理由）给施工单位，施工单位对此不得有异议。（2）发扬公司“管、帮、带”的优良传统，结合项目自身特点，加强人性化管理。A.项目部帮助其在分包单位面前树立威信。要求凡施工单位申请验收，均要求由质检员提出申请并签字认可，未经质检员签字认可的验收申请一律不予验收。经质检员提出验收申请后，我司组织严格的检查，对存在的质量问题提出严肃批评，并责令整改。经过几次验收的磨合后，分包单位意识到我司严格的质量标准和要求，知道即使他43 房地产智库 【中海康城项96、目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 们不配合主包单位质检员的工作，最终也无法逃避整改及蒙混过关，不如接受质检员的指导，将整改工作做在前面。B.通过主包单位上级单位施压，提高其质量意识。我项目部注意平时积累相关证据及资料，及时评估各单位现阶段质量运作水准，当发觉施工单位的质量矛盾较突出时，我项目部通过与主包单位现场负责人或主包单位领导开协调会、向主包单位上级单位发函、甚至请我司领导邀请主包单位上级单位领导开协调会等多种形式不断向主包单位施压，使主包单位质量意识始终保持警惕状态，避免质量水准出现滑坡。C.主要技术及质量管理人员考察上岗 对主包单位技术负责人及专职质检员进行考察，发现专业水97、平合格或责任心不强则坚决要求主包单位予以更换，直到主包单位派驻称职的管理人员为止。D.与分包单位保持良好沟通。分包单位是施工操作的基层单位。与分包单位保持良好沟通，缩短了质量管理路径，且恰到好处有时利用这种关系有助于平衡与主包单位的关系，取得异乎寻常的效果。比如，针对有些工序安排及工序控制，主包单位因为某些方面的考虑而不愿意接受，我项目部通过与分包单位密切沟通，引导分包单位按我司的安排和部署实施。E.制作清水房交楼样板 我司作为品牌发展商，始终坚持“以人为本”的开发理念及高标准的质量要求，我部要求主包单位必须在验收之前先选取一或两套毛坯作为交楼样板，要求施工单位将交楼样板内未完善的工作内容完善98、，并将存在的质量问题整改到位，我项目部组织统一验收，验收合格后以此为依据要求后续其他各套按此施工。并通过与其他施工单位的施工质量对比，我项目部加以思想引导，要求该主包单位提高质量意识，44 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 做好项目交楼的质量标准。五、安全文明施工管理策划(一)安全文明施工管理策划概述 安全与文明形象的好坏体现我司企业形象及我项目现场管理水平，在项目发展过程中起到举足轻重的作用。本项目我部拟定采用公司发展部、项目经理、监理部三层垂直监督的形式进行层层管理，即：项目经理全面负责落实工程项目的安全文明施工监督管理，监理总监、安全主管工程师具体负责99、对各分包单位的安全文明施工监督管理，现场各专业负责工程师配合监督、执行，公司发展部定期巡检、评比。好的安全文明施工管理是以好的前期策划为基础的，所以在项目前期应详细对各施工单位进行合理规划、施工现场进行合理布局，为以后的安全文明落实奠定基础。安全文明施工管理主要包括：现场临时围墙及路口开设前期布置及施工要求，现场施工、生活区域的合理布置，各种大、中、小型机械设备进场前、进场后及在施工过程中的操作、保养情况的监督及其他施工、生活等多方面事项的管理监督。(二)建立安全文明管理组织体系 在公司安全生产领导小组的督察下，项目经理全面负责落实工程项目的安全文明施工监督管理，监理总监、安全主管工程师具体负100、责对各分包单位的安全文明施工监督管理，现场各专业负责工程师配合监督、执行，主包单位项目经理为本施工单位及其所辖区域各分包单位安全文明施工的直接责任人。发展管理部对项目安全与文明实施进行专职管理，代表公司组织定期检查交流与系统提升；项目部作为项目安全与文明的日常管理部门，直接对项目安全文明管理效果负责；各主包单位为其所辖区域范45 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 围安全文明施工的直接负责单位。(三)安全施工管理策划 1、现场安全的日常管理方面（1）临时用电方面 A.施工单位进场后必须编写详细的临时用电方案及提出临电使用申请，经过监理部批复后方可进行临电接驳。101、B.临电接驳及敷设必须符合国家及我司相关要求，杜绝乱接、乱拉的现象出现，一经出现，将对其负责单位进行适当的经济处罚。C.施工单位要对其范围内的临时敷设线路进行定期维护及检查，避免不必要的事故发生。D.专业电工必须持证上岗。（2）施工机具 A.所有大型或特殊施工机具进场前，施工单位必须向监理部提交机械进场申请表，批复同意后，机具方可进场。B.要求持证操作的机具，必须持证操作，关于持证人员，施工单位必须登记造册，提交监理部及项目部审核；C.机械退场时，施工单位必须书面通知监理部或项目部，批复同意后方可退场。（3）现场防火防爆 A.施工单位在施工组织设计（或方案）申报时，必须专门编写一章关于用火、用102、电和易燃、易爆物品的安全管理，同时必须落实工地消防设施，并实行消防责任制等。B.施工区域明确用火作业区、易燃、易爆材料堆放区，易燃废品堆放区，各区域必须明确防火、防爆负责人，并采取挂牌的形式进行明确、区分；C.各种消防设施配置、临时用电防火要求等必须满足国家相关规46 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 定。（4）基坑 本项目地下室范围较大，基坑较深（512 米），为了保证基坑安全，在基坑开挖前，就依据边坡土质拟定边坡开挖放坡系数为 0.8，并进行喷射混凝土面（内配6200 双向钢筋）进行保护，在 A 区南侧最大深度处拟定局部施工锚杆进行加强处理。进行边坡支护103、的同时，边坡上、下分别修筑临时排水渠疏导雨水，并在基坑底施工混凝土垫层，避免基坑滑坡、塌方等险情发生。基坑周边采用40 钢管栏杆进行维护，并涂刷警戒条纹，进行防护，确保施工现场安全、文明。专门委托专业测量单位，对基坑定期进行监测，保证基坑再极其微小的变形均在我部掌控之中。（5）模板/高支模、拆模及支撑体系 本项目地下室及转换层层高较高（分别为 5.8 和 5.6 米），在结构施工过程中，模板的安全性显得格外重要，其直接影响到混凝土的浇筑质量，若在施工过程中出现塌模、爆模，支撑体系失稳等情况，还会酿成安全事故。在施工过程中，保证模板的安全，我部主要有以下措施：A.在施工方案中，对模板支撑体系部分104、组织设计进行详细的审核，保证在模板施工前有详实的计算理论为依据；B.施工过程中，模板、支撑体系的安装必须依据设计进行安装，不得随意改动；C.对于层高大于 5 米的模板工程，必须采用多层支架支模，对于柱，应进行加强处理；D.在高支模施工过程中应采取相应混凝土浇筑措施（串筒等），减小模板局部受力；47 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 E.现场工程师书面同意拆模时，方可进行模板拆除，并在拆除过程中，设置警戒区，层高大于 4 米的模板，不准直接下丢；F.我部及监理部的相关工程师在施工过程中，加强现场监督力度。（6）脚手架 A.外架搭设前，项目技术负责及安全员对外架105、搭设方案进行详细的审核。B.外架搭设过程中，操作人员必须持证上岗，并配置安全帽、防滑鞋及安全带，并制定相关操作规定及安全防护措施；C.外架搭设时，下部地面必须设置警戒区域，以免有配件坠落，伤及他人；D.外架相关搭设要求必须满足国家相关规范，具体搭设要求以外架施工组织设计方案（审批后）为准；E.安全网拟定采用黄、绿两种颜色，以 1：3 的分色高度向上逐步挂设，挂设过程中应整齐、密闭；F.相关防护措施的实施按照国家相关规定及现场实际情况执行，确保安全；G.项目处于较为偏僻的荒外，关于外架的防雷设置应进行严格检查。（7）垂直运输设备（如塔吊、井架和电梯等）垂直运输设备依据施工总平面布置图进行布置，其106、节点、加强处理必须经过严格设计后方可进行，在操作过程中也要依据国家相关规定执行。（8）资料 A.安全生产责任体系 B.项目安全管理目标与分解 C.施工安全组织设计 48 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 D.分部分项进行工程安全技术交底 E.安全检查 F.安全教育 G.特种作业持证上岗与工伤事故处理 H.往来文件回复、封闭情况 I.现场安全与警示标识 2、建设单位的安全责任（1）“四个应当”A.施工前，要向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，并107、保证资料的真实、准确、完整。B.在编制工程概算时，应当确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需费用。C.在申请领取施工许可证时，提供建设工程有关安全施工措施的资料。D.将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工单位。（2）“三个不得”A.施工过程中不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建设工程安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求。B.不得压缩合同约定的工期。C.不得明示或者暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材。3、其他方面（1）多工序交叉抢工的安全策划 工程施工过程中，室外工程提前介入施工，室外与土建交叉作业，49 108、房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 为了保证室外施工的安全，拟定在四层结构底板进行搭设安全防护棚（双层），防护棚有效宽度满足接坠落物要求，并防护棚边缘反起 1 米。人流主要通道，搭设安全防护通道。（2）售楼工程安全策划 A.售楼区域设置在项目 2 栋 A 座，为了保证售楼区域在售楼期间的安全，在前期施工总平面布置中就加以考虑，大型机械设备不布置在售楼区域。B.现场对外开放时，凡是客户可涉足的范围应营销要求，搭设防护棚或通道，否则应有对应的安全防范措施。如，施工塔吊不应朝向售楼景观区域摆臂，如遇主体脚手架搭设或拆架时，应有专职安全人员巡视警戒并设置安全隔离带。C109、.样板房上一层设置安全防护蓬并遮挡上部施工泥水与坠物，以免对客户造成伤害或污染样板房外墙立面效果。D.严格控制施工大门，售楼开放区域应营销要求进行全封闭，保证看楼客户不得随意进出施工场地，避免产生坠物打击、跌落、物品丢失、乱拍照等不必要的问题。E.售楼开放所涉及的样板房、售楼处、园林绿化景观、停车场等区域，在开放前进行安全专项检查，保证售楼区域万无一失。F.季节性安全施工策划。G.夏季高温作业安全措施：夏季气候炎热，高温时间持续较长，督促施工单位制定有效的防暑、降温措施。H.雨期施工安全措施：雨季施工期间应提前策划并督促施工单位制定防止触电、防雷击、防边坡坍塌、防外架失稳、防台风、防暴雨洪水等110、安全措施。I.节假日安全防范措施：节假日期间管理人员部分调休，工人没有集中心思进行作业，这种情况下极其出现火灾、丢盗、坍塌、斗殴50 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 等安全事故。作为开发商，我部将系统地对监理、施工单位进行总体部署，确保安全生产。（3）地下不明物保护策划 在项目前期，对项目红线内、周边范围进行详细的勘察和调查，我司地块周边较为荒芜，200 米范围内无其他建筑物，只有部分地下管线通过。在施工期间，我部拟定对现有电缆沟盖板进行混凝土改造，便于车辆行驶。（4）重要部位、关键施工的安全技术把关 工程项目施工组织设计或施工方案中必须有针对性的安全技术111、措施，特殊和危险性较大的工程必须单独编制安全施工方案或安全技术措施，并且有设计依据、有计算、有详图。具体需重点把关的施工内容如下；A.深基坑、桩基施工与土方开挖方案。B.0.00 以下结构施工方案。C.大模板施工安全技术方案（含支撑系统）。D.结构施工临边、洞口及交叉作业、施工防护安全技术措施。E.塔吊、施工外用电梯、垂直提升架等安装与拆除安全技术方案（含基础方案）。F.工程临时用电技术方案。G.大型脚手架、整体式爬架及卸料平台安全技术方案。H.设备安装、防水施工安全技术方案。I.毗邻已有建筑物或山体高坡的支护或加固安全技术。J.新工艺、新技术、新材料施工安全技术措施。（5）安全管理资源保障计112、划 施工项目的安全生产必须有充足的资源作保障，安全资源投入包51 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 括人力资源、物资资源和资金的投入。A.安全人力资源投入包括专职安全管理人员的设置和高素质技术人员、操作工人的配置，以及安全教育投入。B.安全物资资源投入包括进入现场材料的把关和料具的现场管理以及设备的采购投入。C.安全资金投入应遵循“谁受益谁整改、谁危害谁负担、谁需要谁投资”的原则，一般按照项目总投资的 0.82.5%作为安全专项费用，公司应在招标时细化报价清单或措施清单，并制定对承建商施工过程安全控制效果的奖罚细则。（6）事故预防与应急处理 为了切实达到预防113、事故和减少事故损失的目标，我们应把避免安全事故与施工合同挂钩，约束、督促承建单位改善劳动条件、提高安全技术措施水平、强化安全责任分工到人，从根本上消除危险因素。当安全事故发生时，项目部应快速反应、组织事故的善后处理，包括措施如下：A.组织现场人员抢救伤员、排除险情，制止事故蔓延扩大。B.为了事故调查分析需要，保护好事故现场。C.以最快捷的方式向公司主管领导报告，同时视事故性质与严重程度决定是否由承建商向政府安全监察部门报告、登记。(四)文明施工管理策划 文明施工是保持施工场地整洁、卫生，施工组织科学、施工程序合理的一种施工活动。实现文明施工，不仅要着重作好现场的场容管理工作，而且还要相应做好现114、场材料、机械、安全、技术、保卫、消防和生活卫生等方面的管理工作。1.文明形象的日常管理内容（1）场地围护 52 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 三通一平之后，现场围挡（沿工地四周设置高 2.26 米的连续性围墙，围墙上设置项目的广告图像或中海的相关标识，具体参见中海地产施工现场形象规范）；（2）封闭管理 A.封闭管理（进出口设置大门，设立门卫，凭统一的工作卡进出，具体参见中海地产施工现场形象规范）。B.大门口设置“五牌一图”（具体参见中海地产施工现场形象规范）。（3）排水、场地硬化与道路 施工现场内场地应平整，要有良好的排水措施，不得出现大面积积水，现场道115、路应有硬化措施且保持通畅。（4）工人着装：在招标时明确统一的工作服装。（5）场地总平面与标识 A.按总平面布局图对材料分类堆放，并分别挂设名称、品种、规格等标示牌。B.易燃易爆物品应分类存放。C.建筑垃圾、生活垃圾分别堆放、处理，现场不能焚烧垃圾，作到当日工完场清。（6）临时设施（须取得临时用房消防许可证）A.办公用房、工人宿舍 B.食堂 C.公共厕所 D.配电房、材料仓库 2.其他方面（1）施工过程中，严禁施工单位的办公场所或宿舍设置在在建建筑物内，一经发现，予以重罚。53 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划（2）售楼工程的文明形象策划：A.临街或面向售楼区116、域的外架安全网，应设置双层安全网或在售楼开放前更新。B.开放或集中开盘日期，应尽可能回避从施工场地发出电锯、混凝土浇捣等噪音。C.施工总平面布置时，尽量不将施工塔吊、电梯井架布置在售楼开放区域视线内。D.在施工策划中，考虑施工围墙与外架应兼顾考虑张挂销售广告或其他视觉标识的功能，以便满足营销的需要；E.在售楼期间，将施工区域与售楼区域进行严格划分，施工道路等均发生变化，将从如意路方向接驳，以免影响售楼区域形象。（3）成品保护 施工期间，对已经施工完毕的入户门（框）、铝合金门窗、玻璃工程、水电消防设备等易损成品将分项进行成品保护方案设计。（4）施工区域封闭管理与道路清洁维护管理 为创造整洁的施工117、作业环境，在总平面布置图设计时，就对施工区域和生活区域进行了划分与隔离，分别由其区域内的主包单位进行分管，监理公司相关人员不定期进行检查。(五)安全与文明的管控措施 为了保证工程进度，满足公司宏观控制计划的要求的同时，在安全、文明方面更上层次，我部将采取下列措施对安全、文明进行管理：1、依据公司相关制度，加强管理。依据公司相关制度，要求监理公司配置专职安全、文明工程师，加强现场管理。2、采取合约手段为现场管理提供强有力的基础条件（1）将公司统一推行的安全文明管理制度纳入招标文件，并考虑在报54 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 价之内。（2）建议签订常规施工118、合同的同时，作为合同的补充协议与承建商签订安全文明专项投入与奖罚考核管理协议，来切实保证承建商在安全文明方面的投入到位，同时加强承建单位负责人的安全意识，并约定安全事故、劳资纠纷、政府负面通报等不良影响的处理方式。（3）建议措施费清单细化：对需要较大经济投入才能保证安全文明实际效果的方面，在措施费清单中详细列出主要方面的暂定工程量、单价，在施工过程中只有完成一项、才能支付一项。否则从合同总价中扣除，并采取其他形式保证安全文明效果。例如，在措施费中详细列出场地硬化做法、最低面积要求、取费单价，如果承建单位未履行或未彻底履行，就可视做未严格履行合同，可将相应金额扣除并根据影响大小给予一定处罚，同时119、采取其他方式完善应有硬地效果。（4）按照公司月度或季度项目专项检查结果，以一年为单位对本区域公司所有承建总包单位进行得分排序，得分靠前的承建商可在投标方面给予适当优惠，得分较差的承建商视严重程度/事故发生次数决定是否具备后续项目投标资格。3、平时、月度检查、评比交流及推行奖惩制度 在施工过程中，每月固定由监理公司牵头对项目各施工单位进行安全文明检查，并进行评比，并制定相关奖惩制度，为项目安全文明的落实起到督促作用。在日常施工、生活过程中，安全工程师及现场分管工程发现有违规现象的，将及时进行拍照或摄像，相关责任单位将予以处罚，对安全文明重视、实施较好的施工单位进行奖励。具体参见下表：序号 违章（120、及其他）描述 处罚标准（元）1 甲方、监理不定期组织的安全检查评分不达标的施工单位 5000/次 2 进入施工现场不带安全帽 50/人 55 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 3 甲、乙方、监理等经理人员进入施工现场不带安全帽 100/次 4 穿拖鞋、高跟鞋进入施工现场 50/次 5 高空作业人员无证、不系安全带 100/次 6 酒后上班操作 500/次 7 所有设备必须定机、定人、持证上岗，非定机人员操作 100/次 8 没有标明设备型号、使用单位、负责人、操作人 500/次 9 设备清理、保养时没有切断电源 200/次 10 临舍内电源线路不符合安全要求121、 50/处 11 电工违章操作 100/次 12 高空施工现场嬉戏、打闹 100/次 13 脚手架不按规定搭设或偷工减料 500/次 14 吊篮乘坐人员、人货梯超载 100/次 15 电、气焊违章操作 100/次 16 塔吊超负荷使用 200/次 17 未严格使用“安全四保”（安全帽、带、网、漏电保护器）50/项 18 未按规定做好“四口五临边”（楼梯、电梯、预留洞、通道口，基坑、楼层外侧、阳台外侧、外挑接料平台）100/项 19 现场施工违章指挥 200/次 20 安排高血压、心脏病、精神病等病人上岗的责任人 100/次 21 随意拆除、破坏安全防护设施的人员、处罚款外，需承担安全事故责任 122、500/次 22 仓库违章堆放材料 100/次 23 施工单位临舍、仓库、装修施工现场未配备灭火设施 100/次 24 发生打架、斗殴事件，当事人所在单位 2000/次 25 高空抛物 500/次 26 直接从楼层上往外扔垃圾 1000/次 27 日常或评比中，安全文明落实相对较好的单位予以奖励 5002000/次注：本表格仅供参考。56 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 57 六、附 件(一)附件 1：项目 A 区发展进度计划（第一版）(二)附件 2：项目 A 区施工进度控制计划（第一版）(三)附件 3：项目分期平面图(四)附件 4：项目 A 区施工总平面布置图一(基础阶段)(五)附件 5：项目 A 区施工总平面布置图二（售楼前）(六)附件 6：项目 A 区施工总平面布置图三（售楼后）房地产智库 附图 1：中海康城项目位置示意图 58 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 附图 2：中海康城项目周边环境示意图 59 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 附图 3：A 区总平面图 60 房地产智库 【中海康城项目】工程管理策划【中海康城项目】工程管理策划 附图 4：现场可用于材料堆场位置图 61 房地产智库