1、东莞市城中村改造现场指挥部二0二四年九月东莞市城中村改造专项规划东莞市城中村改造专项规划（20232023-20352035年）年）公公示示文件文件前前 言言城中村改造是中央近期在超大特大城市中重点推进的专项工作。国务院办公厅出台了关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见(国办发202325号)、自然资源部下发关于开发低效用地再开发试点工作的通知(自然资发2023171号)，对城中村改造进行了工作部署与政策支撑。我市作为全国21个超大特大城市之一，推进城中村改造工作一方面是贯彻落实中央、省的工作部署要求，另一方面以城中村改造为契机，深化空间革命，完善城市功能、拓展城市空间、提升城市品2、质、提高土地效益，建设城市社区与产业社区。我市城中村具有城乡融合、产村混杂的特点，城中村占用较大城市发展空间，同时也承担了较多的城市服务功能与经济发展功能，但土地使用效益不高，服务品质不高，衍生出较多问题。城中村是城市发展阶段的产物，城中村的问题也是长期积累形成的，应坚持发展思维、系统思维、整体思维、创新思维解决城中村存在的问题，采取系统观、整体观推进城中村改造。本次城中村改造专项规划紧扣我市城中村特点与问题，依据部、省规范指引，充分发挥国土空间规划对城中村改造的统筹引领作用，坚持“应改则改、需改则改”的原则，合理界定了城中村概念内涵，锚固了城中村底图底数，明确了城中村改造目标与策略，构建了“3、大、中、小圈”城中村空间体系、管控体系与实施体系，提出了近期改造项目库。城中村改造专项规划是我市国土空间规划体系的重要组成部分，是我市城中村改造的规划依据，城中村改造下层次规划编制、改造项目实施等应符合本规划要求。近期实施计划“大中小圈”改造体系底图底数情况总则改造目标与策略实施保障机制CONTENTS1.1 1.1 指指 导导 思思 想想坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实国务院办公厅 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见、国家新时代建设领域三大工程要求，落实省委、省政府关于实施“百县千镇万村高质量发展工程”和推进城中村改造提质增效的决策部署，坚持稳中求进、积4、极稳妥，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，坚持以人民为中心，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，按照城市标准有力有序有效推进城中村改造，切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境，高效综合利用土地资源，提高土地利用效率，促进产业转型升级，推进以人为核心的新型城镇化，推动我市加快转变发展方式，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。1.2 1.2 编编 制制 依依 据据1、中华人民共和国城乡规划法(中华人民共和国主席令第 29 号，2019 年修正)2、中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见3、国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意5、见(国办发202325 号）4、自然资源部关于进一步加强国土空间规划编制和实施管理的通知(自然资发2022186 号）5、中共广东省委关于实施“百县千镇万村高质量发展工程”促进城乡区域协调发展的决定6、东莞市全面推进“百县千镇万村高质量发展工程”构建更高水平城乡融合发展格局的实施方案7、东莞市全面推进城中村改造工作意见8、东莞市国土空间总体规划(2021-2035 年）（在编）9、东莞市住房建设“十四五”规划10、其他相关法律、法规、政府文件1.3 1.3 规规 划划 定定 位位城中村改造专项规划是我市“两级三类”国土空间规划体系的重要组成部分，是对我市国土空间总体规划在城中村改造领域的深化细6、化，明晰了我市城中村的概念、划定了城中村范围，提出了我市城中村改造目标、规模、策略、重点地区与重点项目，是我市城中村改造工作的规划依据，城中村改造下层次规划编制、改造项目实施等应符合本规划要求。1.4 1.4 规规 划划 原原 则则规划引领，系统谋划发挥国土空间规划对城中村改造的统筹引领作用市级统筹，上下联动发挥政府的主导作用，坚持全市“一盘棋”推动城中村改造体检先行，综合施策坚持问题导向，开展城中村体检成片连片，整体开发引导城中村改造集中连片谋划1.5 1.5 规规 划划 范范 围围 与与 期期 限限规划范围东莞市行政区域范围规划期限2023 年至 2035 年，近期到 2028 年注：本图7、界限不作为权属争议的依据；本图基于标准地图绘制，所引用标准地图审图号：粤SS（2021）020号。2.1 2.1 结结 合合 东东 莞莞 实实 际际 识识 别别 城城 中中 村村充分考虑东莞“城乡融合、产村混杂”的空间特点，按照“不适应国土空间规划的要求、不适应城市发展一体化的功能、不适应人民现代美好居住生活的需求”原则，将国土空间规划划定的城镇类管理单元、重点产业单元、重点功能片区、重点发展地区内现状为集体土地属性，村民宅基地范围在内的建成区域统筹认定为城中村。依所处的区位不同，将城中村划分为城市社区型城中村、产业社区型城中村两类。城市社区型城中村产业社区型城中村2.2 2.2 明明 确确 8、城城 中中 村村 底底 图图 底底 数数识别全市城中村分布全市划定城中村总面积96平方公里，主要集中位于中心城区、松山湖、滨海湾新区国土空间规划确定的“一主两副”地区，依所处的区位不同，将城中村划分为城市社区型城中村、产业社区型城中村两类。图例城市社区型城中村产业社区型城中村全市城中村分布图注：本图界限不作为权属争议的依据；本图基于标准地图绘制，所引用标准地图审图号：粤SS（2021）020号。3.1 3.1 综综 合合 改改 造造 目目 标标夯实基层治理基础夯实基层治理基础，提高社会综合治理水平。促进产业转型升级对村集体工业用地、宅基地，实施连片改造，打造新型产业社区，实现以产兴城、以城聚人9、以人兴业，促进产业转型升级。加强历史文化保护保护与活化利用城中村内古树名木、山水资源、历史建筑等特色资源要素，塑造城市特色风貌。提高土地使用效率推动城中村全域土地综合整治，盘活低效 存量建设用地、闲置地，清理违法用地，整合 土地资源要素，一体化打造生产、生活、生态 相融共生的复合空间，提高土地使用效率。消除安全风险隐患拆除乱搭乱建、解决危房问题，打通消防通道，布局消防救援设施，构建防洪排涝设施系统，消除公共卫生和城市安全风险隐患。完善基础设施配套系统完善消防、给水、排水、供电、通信、燃气等基础设施，完善配套教育、医疗、养老等公共服务设施，解决规划设施落地难和末端管网老化问题。3.2 3.2 10、改造策略改造策略中心城区实施城中村综合性全面改造中心城区是城中村改造的主战场与核心区域，以城中村综合性全面改造完善中心城区城市功能、拓展发展空间、提升城市品质，提高中心城区综合服务能级与综合承载力。松山湖科学城、滨海湾新区、水乡新城及轨道交通枢纽地区实施城中村综合性全面改造以城中村综合性全面改造为松山湖科学城的科技创新职能、滨海湾新区对外开发职能、水乡新城片区服务职能、轨道交通枢纽地区TOD开发等专项职能提供发展空间。各镇聚焦城镇中心、重点产业单元实施城中村示范改造通过改造一批城市型城中村打造新型城市社区，建设精致城镇中心；通过改造一批产业社区型城中村，建设新型产业社区，促进产城融合。分区差异11、改造3.2 3.2 改造策略改造策略采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，“需拆则拆、应整尽整”，分类实施城中村改造策略，有力有序有效推进城中村改造，使城中村融入城市道路网、市政网、服务网，建设新型城市社区与产业社区。拆除新建类改造对具备条件的城中村拆除全部或者大部分原有建筑物、构筑物及其他地上附着物，并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造。拆整结合类改造指拆除新建和整治提升相结合的混合改造。整治提升类改造对不具备拆除新建条件的城中村，在维持现状建设格局基本不变的前提下，按照城市标准通过 建筑局部拆建、功能改变、整饰修缮等微改造，消除安全隐患、完善公共设施、提高居住品质。分类综合施12、策3.2 3.2 改造策略改造策略中长期全面管控城中村底盘将规划识别的城中村图斑作为我市未来 15 年的城中村管控基本底盘。近期加快推进城中村改造项目实施依据分区差异化改造策略，明确近期35 年改造区域，开展系统谋划，确定改造类型、改造内容、改造时序，形成近期改造项目库、时间表、路线图，有序推进实施。分期有序实施4.1 4.1 构构 建建“大、中、小圈“大、中、小圈”空”空 间间 体体 系系空间引导功能引导时序引导构建城中村改造“大、中、小圈”空间体系，强化城中村改造空间引导、功能引导和时序引导。全市城中村改造“大中小圈”规划图图例中圈小圈大圈注：本图界限不作为权属争议的依据；本图基于标准地图13、绘制，所引用标准地图审图号：粤SS（2021）020号。4.1 4.1 构构 建建“大、中、小圈“大、中、小圈”空”空 间间 体体 系系划定城中村改造“大圈”城中村改造“大圈”，是我市城中村分布集聚区域，是我市未来 15 年城中村管控基本底盘。规划划定城中村改造“大圈”片区405个。图例大圈全市城中村改造“大圈”规划图注：本图界限不作为权属争议的依据；本图基于标准地图绘制，所引用标准地图审图号：粤SS（2021）020号。划定城中村改造“中圈”城中村改造“中圈”，是在“大圈”中选定的近 5 年城中村改造集聚空间，是实施统筹连片改造开发的区域，是城中村改造规划统筹、利益统筹、政策统筹的空间单元范14、围。规划划定城中村改造“中圈”片区220个。图例中心城区镇中心区城市空间战略地区重要廊道和重点项目园区和市级平台4.1 4.1 构构 建建“大、中、小圈“大、中、小圈”空”空 间间 体体 系系全市城中村改造“中圈”规划图注：本图界限不作为权属争议的依据；本图基于标准地图绘制，所引用标准地图审图号：粤SS（2021）020号。划定2024年启动的城中村改造“小圈”项目城中村改造“小圈”，是基于“中圈”，根据改造紧迫性、成熟度、重要性，依据“总量控制、结构合理、供需平衡”的原则，合理确定居商用地和工业用地出让规模、时序、节奏和结构，遴选每年度实施的城中村改造项目范围。规划划定2024年启动改造的“15、小圈”项目103个。图例拆除新建类整治提升类拆整结合类4.1 4.1 构构 建建“大、中、小圈“大、中、小圈”空”空 间间 体体 系系全市城中村改造“小圈”规划图注：本图界限不作为权属争议的依据；本图基于标准地图绘制，所引用标准地图审图号：粤SS（2021）020号。4.2 4.2 实实 行行“大、中、小圈“大、中、小圈”管”管 控控 体体 系系实行圈内圈外差异化更新准入实行农房分区管控农房分区管控需做好与城中村“大中小圈”衔接，具体管控要求根据相关政策执行。村改居商城市更新需做好与城中村“大中小圈”衔接，具体管控要求根据相关政策执行。4.3 4.3 建建 立立“大、中、小圈“大、中、小圈”实16、”实 施施 体体 系系加强“大、中、小圈”规划谋划中圈编制片区统筹规划摸清现状情况、土地情况、权属情况、资源情况，落实国土空间规划底线管控要求和空间布局引导，科学划定改造项目范围，明确改造方式类型，提出改造重点内容与特色要求，制定五年分期推动计划。小圈编制年度计划确定年度改造项目库，拆除新建类项目编制改造单元规划，整治提升以及拆整结合项目编制“一村一策”实施计划，作为面向年度实施项目的改造和设计方案。改造方案和设计方案要做到“三个清晰”：系统性编制改造规划，实行区域统筹、成片开发、集中配套，合理布局生产、生活、生态空间。规划清晰路径清晰城中村改造实行政府主导、净地出让，可结合东莞实际，明确各单17、元细分开发主体以及实施模式。目标清晰按照目标要求倒排时间节点，明确拆迁谈判、办理规划条件、完成方案报批、完成供地、完成拆除、取得工规证、施工许可证、动工建设时间，挂图作战。建立“大、中、小圈”动态调整机制由市级结合国土空间总体规划和城市空间战略对大圈范围进行调整细化。大圈五年一评估中圈三年一维护小圈每年一更新由镇人民政府、街道办事处、园区管理委员会根据城市发展安排、重大项目实施、相关规划调整，按照数量不减少、重要性不降低的原则，向市城中村改造现场指挥部提出申请调整。每年年底由市级下发改造任务、镇级主动上报项目，市镇联动确定下一年城中村改造小圈项目。4.3 4.3 建建 立立“大、中、小圈“大、18、中、小圈”实”实 施施 体体 系系5.1 5.1 划划 定定 近近 期期 改改 造造 重重 点点 地地 区区聚焦城市发展重点区域和特色要素集聚区域，综合考虑规划统筹引领、现状基础、改造意愿，谋划下列城市社区型城中村改造近期重点地区，呈现近期明显改造成效：中心城区“黄金双轴”地区水乡新城、虎门高铁站、东莞火车站、常平火车站、滨海湾站周边地区松山湖科学城、大湾区大学松山湖校区、塘厦电子信息重点项目周边地区中心城区“三江六岸”及“东莞记忆”周边地区、石龙中山路-石碣袁崇焕纪念园周边地区、林则徐销烟池及太平水道两岸地区5.2 5.2 推推 进进 近近 期期 项项 目目 实实 施施图例拆除新建类整治提升19、类拆整结合类市级重点示范项目近期项目实施近期将着力推动2024年小圈项目实施，并根据重要性、示范性、成熟度，聚焦中心城区和城市重点地区，选定市级重点示范项目。近期项目分布图注：本图界限不作为权属争议的依据；本图基于标准地图绘制，所引用标准地图审图号：粤SS（2021）020号。6.1 6.1 建建 立立 相相 关关 实实 施施 保保 障障 机机 制制建立市镇村联动实施机制市级市级做顶层设计，强统筹市级层面制定全市顶层谋划，高位统筹全市城中村改造工作。镇村镇村做实施计划，推实施镇级层面制定五年改造计划，镇街（园区）作为城中村改造责任主体，统筹推进辖区范围内城中村改造整体工作。建立动态实施计划机制20、市级统筹、市镇联动确定改造五年计划，按照城市发展战略、城中村体检、改造紧迫性，将城中村改造“中圈”细化，按轻重缓急合理安排改造时序安排，形成城中村改造五年实施计划。构建规划实施常态化评估制度按照“谋划一批、动工一批、完成一批”的节奏，形成年度城中村改造项目清单。每年年底形成下 一年度城中村改造项目清单。每年滚动生成年度改造项目清单按季度推进城中村改造实施计划第一季度稳定改造方案第二季度项目开工第三季度项目进行建设第四季度拆除、整治阶段目标基本完成6.1 6.1 建建 立立 相相 关关 实实 施施 保保 障障 机机 制制建立城中村体检制度6.1 6.1 建建 立立 相相 关关 实实 施施 保保 21、障障 机机 制制坚持“改造必体检”，在城中村改造前由镇村联动开展城中村改造体检工作，摸清问题台账与民意清单，提出差异化的改造方向和策略，为改造方案编制和项目生成提供支撑。拆除新建类拆除新建类城中村体检，强调历史资源保护和公共设施功能补充，支撑城市功能完善、建设完整社区；整治提升类整治提升类城中村体检，在保护历史资源的同时，重点关注城中村内部的安全、设施、环境、品质的提升，解决群众急难愁盼。建立资金保障机制6.1 6.1 建建 立立 相相 关关 实实 施施 保保 障障 机机 制制积极争取国家金融政策与金融工具落实政府财政资金保障加强村集体资产投入加强社会资金引入建立城中村改造与保障房建设联动机制通过整治提升、拆整结合改造提升城中村作为保障性租赁住房的品质，稳定保障性租赁住房基本盘。通过拆除新建改造配建一定比例的保障性住房，拓宽保障性住房建设渠道。6.2 6.2 完完 善善 法法 律律 法法 规规 保保 障障加快推进立法进程严厉打击“两违”优化完善补偿标准尊重城中村改造的公共利益属性，严格依据国家、省、市法律法规，加快推进我市城中村改造条例立法工作。坚持“有违必拆、有乱必治”，严格依法依规，规范土地管理和规划建设秩序。探索创新货币补偿、实物补偿等多种形式的征拆补偿和安置方式。注：本公示文件为规划草案，最终以经依法批准的规划成果为准