1、 第第一一部部分分 规规划划研研究究报报告告 1 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 目 录 目 录 一、前言一、前言.2 二、更新单元范围二、更新单元范围.2 三、现状概况与分析三、现状概况与分析.3 四、规划依据与原则四、规划依据与原则.13 五、上层次规划要求五、上层次规划要求.14 六、更新目标及定位六、更新目标及定位.16 七、更新方式与更新策略七、更新方式与更新策略.16 八、规划控制八、规划控制.18 九、空间控制九、空间控制.32 十、拆除与配建责任十、拆除与配建责任.40 十一、分期实施十一、分期实施.422、 十二、规划综述十二、规划综述.43 2 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 一、前言 一、前言 2010 年 11 月，蔡屋围金融中心原村民正式回迁新居、大型综合商场 KK-Mall 开业，标志着蔡屋围片区改造一期项目“蔡屋围金融中心”基本完成。蔡屋围金融中心改造项目不仅有效地改善了蔡屋围人居环境，实现土地高度集约利用，并对提高城市综合竞争力、提升城市形象、提高市民对城市的满意度起到了良好的推动作用。省委书记汪洋、市委书记王荣等领导在罗湖蔡屋围片区考察时，认为蔡屋围金融中心为城中村改造和城市功能的提升探索了新路径，实现了政3、府、原住民、企业及各合作单位多方共赢，“蔡屋围模式”值得进一步推广，并要瞄准“现代化”和“国际化”的方向更上层楼。“蔡屋围金融中心”所在地是蔡屋围城中村的一部分。随着改造一期项目的成功，蔡屋围其它诸坊的后续改造也提上了议事日程。同时，在蔡屋围改造期间，项目周边及罗湖区的城市功能及结构发生了变化与调整：以华润万象城为标志的工业区旧改创造出深圳市乃至华南地区的高端消费场所，极大地改变了罗湖金融中心和罗湖区乃至全市的商业格局和消费结构，并使得“罗湖金三角”地区的重心，进一步向罗湖金融中心倾斜。区域空间的活化和轨道等城市资源的投放，促使蔡屋围周边旧区如晶都酒店、寰宇酒店、城建集团办公和住宅区等纷纷提出4、更新改造需求。与此同时，罗湖区的发展也面临若干严峻的问题：金融中心紧邻的的大剧院-小平广场-博物馆等区域，是深圳现代文化最重要的发源地之一，但随着建筑及设施老化，大剧院等公共文化设施正在逐步失去对大众的吸引力，罗湖区作为城市的文化中心的地位逐步下降；罗湖区作为全市金融中心的地位，也已经受到福田中心区、南山后海中心区以及前海中心区的挑战。为此，2009 年市政府常务会议通过罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划，从政策上明确支持罗湖区开辟新的发展方向。对应于空间，罗湖区亟需在城市核心地区的改造中，集中实现其金融、商业、文化的综合价值，创造名副其实的“国际消费中心”。2012 年初，由罗湖区重建局与5、京基地产委托我院和都市实践建筑设计公司共同开展深圳大剧院-蔡屋围片区更新规划研究 工作，作为继京基 100 城市更新后该地区第二期城市更新计划的前期研究报告。2013 年 3 月 18 日吕锐锋市长赴罗湖区调研城市更新，听取了深圳大剧院-蔡屋围片区更新规划研究 后，原则同意将蔡屋围片区列入城市更新单元。请市规土委、区政府及实施主体对片区的建筑总量、功能配比、社会贡献率更深入研究。鉴于公众对该项目关注度较高，编制规划时，要增加规划编制的公开性和透明度。2013 年 4 月 17 日，由京基地产、中规院深圳分院、世联地产顾问公司、都市实践建筑设计公司相关领导和项目组成员共同参加了蔡屋围更新改造研究6、工作会议，主要研讨吕锐锋副市长参加罗湖调研会、明确蔡屋围片区列入城市更新计划后，该片区城市更新如何进一步推进的问题。2013 年 5 月 20 日29 日，罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区纳入2013 年深圳市城市更新单元计划第一批计划进行网上公示及现场公示。2013 年 9 月 13 日15 日，在京基 100 大厦开展了由 URBANUS 都市实践、陈世民建筑设计事务所、西班牙 EMBT、上海 Archichoke、香港肆合设计组成的“蔡屋围城市更新统筹片区中区地块更新规划研究国际工作坊”。针对最核心的晶都酒店这一超高层建筑与深圳大剧院这一历史地标的创新型更新模式进行了多方案、多角度的透视构思7、，以期在延续保存历史记忆的基础上，论证蔡屋围中区更新的合理性与可行性。在此研究基础上，根据深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）等相关要求，京基地产委托我院编制此次罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划。本次规划的目标不仅是进一步缓解罗湖区空间资源的矛盾、解决城市环境和形象的问题；并且能起到联合罗湖区产业优势、融合片区城市资源，协助罗湖区再次成为引领城市经济、社会、文化发展的先行者。并在“万象城模式”、“蔡屋围模式”的基础上有所突破与创新，探索一条适合于罗湖、有益于深圳，有可能成为全国典范的城市更新的新路径。据此，项目组与深圳市城市交通规划设计研究中心、深圳市建筑设计研究总院有限公司、深8、圳市世联地产顾问股份有限公司分别针对城市交通、建筑设计、经济可行性分析等方面分专题进行深化研究。2013 年 12 月 20 日，项目组在罗湖重建局汇报沟通后，于 2014 年 1 月 7 日在罗湖管理中心大厦 11 楼会议室向区委书记倪泽望、区长贺海涛进行了专题汇报，根据会议纪要针对相关配套设施、轨道交通、道路系统等问题修改完善后形成此文件。2 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 二、更新单元范围 二、更新单元范围 2.1 区域位置 2.1 区域位置 蔡屋围片区地处深圳市罗湖区的西部与福田区交界处，是深圳的金融机构聚集地之9、一，这也是罗湖区倾力打造的商业“金三角”一角，汇聚了中国人民银行、四大国有银行的深圳总部、深圳证券交易所、第一家上市公司等。毗邻荔枝公园，周边生态环境优美；该区域南临滨河大道，北侧为红桂路，东靠红岭中路，深圳城市大动脉深南大道横贯其中，内部已建成轨道一号线、轨道二号线、轨道四号线，目前轨道 9 号线也正在建设过程中，此外其东南部临近深圳火车站与罗湖口岸，整体交通便利，区位条件极佳。区域内主要的地标建筑包括深圳的第一高楼京基 100 大厦以及地王大厦、大剧院、深圳书城、万象城、晶都酒店等深圳具有历史意义的标志性建筑。2.2 范围和面积 2.2 范围和面积 本次罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元10、主要包括蔡屋围村、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、清庆新村等 33.41 公顷的区域，其中开发建设面积 210673.3 平方米，其他建设用地面积 123441.9 平方米。表 2.1 拆除及建设用地面积指标一览表 项目 数量 拆迁用地面积(平方米)334115.2 开发建设用地面积(平方米)210673.3 其他建设用地(平方米)123441.9 其中 教育设施用地 20401.7 供应设施用地 1523.8 环境卫生设施用地 205.6 医疗卫生用地 2862.4 办公用地 1170.6 道路设施用地 51760.3 广场用地 1935.4 公园绿地 6636.5 文化设施11、用地 35142.7 交通场站用地 1802.9 土地统筹贡献率(%)36.9 权属内土地贡献率（%）19.9 3 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 三、现状概况与分析 三、现状概况与分析 3.1 历史沿革历史沿革 深圳蔡屋围村是深圳最古老的村落之一，至今已有 620 多年历史。相传广东蔡氏始祖蔡安原为福建省莒口镇人，1241 至 1245 年间，蔡安与其弟因乐东莞风土之美，卜居于今东莞市长安镇塘厦村立籍，后裔播迁东莞萧边、源头、濠篱贝、篁村、赤岭，深圳沙浦、蔡屋围，香港十八乡蔡屋村。今深圳蔡屋围蔡氏九世祖蔡基俊于 60012、 多年前只身一人充当长工来到深圳赤墈村和月岗屯一个叫“老陈家”的地方，在此地成立家室，子孙繁衍，买田起屋。到了明代中期，逐渐建成了一座大围屋，至此旁人称此地为“蔡屋围”。随后蔡家人丁继续壮大，到了明代晚期，又在旁新建了一个更大的围村称为“新围”，而原来的蔡屋围则成了“老围”、“旧围”。这个人称“蔡屋围”的地方，直到清代晚期才在地图和志书上正式命名蔡屋围。至此，蔡屋围的名称被世代流传，未曾更改。原来的蔡屋围也是特区内最大的村庄之一，它东到和平路，西至体育馆，南濒深圳河，北到银湖路口。这里土地肥沃，蔡屋围人祖祖辈辈在此以种田为生。1980 年，中央决定建立深圳经济特区，为了特区的发展，蔡屋围人将他13、们赖以生存的 5000 多亩土地应征给了特区政府，并将土地补偿费作为蔡屋围发展的基础资金，用以壮大集体经济，为今后的发展奠定基础。1992 年，中国改革开放总设计师邓小平又一次来到深圳，著名的南方谈话成为新一轮改革开放的强大动力。这一年，深圳市委市政府作出农村城市化的重大决策，蔡屋围实业股份有限公司由此应运而生，经过“两个转变”，蔡屋围人也成为了真正的城市居民。经过 20 年的发展，蔡屋围从村容村貌到集体经济都实现了华丽转身，发展过程中也屡开深圳先河：宝安县的第一台拖拉机，蔡屋围大楼，第一座农民星级大酒店等；并且深圳大剧院、深圳书城、地王大厦、京基 100 大厦等创下各种“之最”的地标建筑相继14、在这里崛起，演绎出一个又一个传奇。蔡屋围通过城市更新改造向金融中心区华丽转身，不仅有效改善了人居环境，也提高了土地资源集约利用率和城市综合竞争力，实现了村民、政府、社会多方共赢。现在的蔡屋围高楼林立，已成为深圳市著名的金融中心区之一。3.2 人口概况人口概况 根据蔡屋围村股份公司 2013 年提供的数据，本次罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元内总人口规模约 4.96 万人，其中常住人口约 2.56 万人，暂住人口 2.40 人。更新单元内人口结构呈现波动性与多样化，是深圳市最为典型的外来务工人员聚居地之一。表 3.1 现状人口情况表 片区名称 常住人口（人）暂住人口(人)小计 新围片区 1415、295 6034 20329 南村西 3200 17800 21000 清庆新村 4500 150 4650 旧居住区 3600 3600 合计 25595 23984 49579 3.3 经济发展概况 3.3 经济发展概况 1992 年，深圳市对特区内农村进行城市化改革，蔡屋围实业股份有限公司成立，蔡屋围股份公司的总资产为 2.2 亿元人民币，其中净资产 2.02亿元。在蔡屋围股份公司成立仪式上，三项工程(蔡屋围发展大厦、蔡屋围丽晶大厦、新十坊等集体统建楼)的奠基，确立了物业经济在蔡屋围股份公司的支柱地位，成为集体经济的原动力。蔡屋围股份公司的集体收入，由物业公司收入和投资发展公司收入和三个16、实体公司的收入组成，其中物业出租收 4 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 益占了多半。截至 2011 年，蔡屋围股份公司总资产为 8.54 亿元，净资产为 5.95 亿元，股东人均分配 33619 元，2011 年共向国家缴纳税款 1730 万元。分别为 1993年的 3.8 倍、2.95 倍、4.02 倍和 15.87 倍。2012 年，蔡屋围村民的房产价值翻了两番多，集体收入、实现利润总额分别同比增长了 201%、125%，村民人均分红达 7.1 万元，是改造前的近三倍，为深圳全市最高。3.4 产业现状 3.4 产业现17、状 蔡屋围作为深圳传统金融中心，是深圳的金融机构聚集地，也是罗湖区倾力打造的商业“金三角”的一角。以蔡屋围为中心半径数百米的范围内集中了人民银行深圳中心支行、保监会深圳保监办两大金融监管机构，工、农、中、建四大国有独资商业银行深圳分行、深圳发展银行、深圳农村信用联社总部等数十家银行机构，以及中国外汇交易中心深圳分中心、深交所和几十家证券保险机构总部或分支机构。蔡屋围片区还聚集了金融办公、商务酒店、公寓、大型购物中心等，如京基 100、晶都酒店、寰宇酒店、KK mall、万象城等大型标志性建筑。蔡屋围股份公司的支柱经济是物业经济。到 2005 年底，蔡屋围的集体物业(含统建楼)拥有量达到 27 18、万多平方米，2013 年达到接近 30 万平方米。蔡屋围投资发展公司和蔡屋围物业管理公司分别于 1997 年、2000 年先后成立，对自有物业实现专业化管理，品牌效应凸显，大大提升了物业经济的含金量。进入新世纪，蔡屋围股份公司先后创办了红宝休闲中心、蔡屋围丽晶俱乐部、安轩宾馆、新金源足浴城等服务企业，迈出了多元化发展的可喜步伐。3.5 土地清理情况 3.5 土地清理情况 核心范围内共包含 63 个宗地，涉及 39 个权属单位或个人。主要用地权属单位有：深圳市蔡屋围实业股份有限公司、深圳市城市建设开发(集团)公司、金龙实业股份有限公司、深圳市京基集团、中国工商银行深圳分行、蔡屋围村、中国人民建设19、银行深圳分行、深圳环宇贸易有限公司等，详见下表：表 3.3 土地权属情况一览表 序号 用地权属单位 宗地号或用地方案号 用地性质 土地权 建筑面积（）用地面积（）属性质 地块面积 合计 1 金龙实业股份有限公司 H201-0051 住宅用地 无产权 90000 15500.4 25376.2 H201-0052 住宅用地 无产权 2500 1253.3 H201-0053 住宅用地 无产权 30000 6360.9 H201-0054 住宅用地 无产权-2261.6 2 深圳市机关事务管理局 H201-0073 住宅用地 无产权 3000 882.2 1783.7 H201-0063 住宅用地20、 无产权 4000 901.5 3 深圳市税务局 预 H201-0113 公安、司法机关用地 无产权 4000 1200.4 3360.4 预 H201-0116 住宅用地 无产权 6000 2160 4 深圳市公安局 预 H201-0114 住宅用地 无产权 2000 574 50373.3 H201-0009 住宅用地 无产权 4000 2323.8 H101-0020 住宅用地 无产权 2000 473.3 5 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 H201-0062 住宅用地 无产权-4812.6 H201-0076 21、公安司法机关用地 无产权-42189.6（部分）5 深圳市国际信托服务公司 H201-0029 住宅用地 无产权 6000 2352.4 6 广深铁路局广深铁路公司 H201-0013 住宅用地 无产权 7000 1457.4 7 中国深圳经济特区联华企业发展公司 H201-0021 商业用地 无产权 5000 1037.7 8 深圳环宇贸易有限公司 H201-0069 商业用地 无产权 3000 8152.9 9 深圳市蔡屋围实业股份有限公司 H201-0022 教育产业用地 无产权 3000 1335.8 63828.1 H102-0027 住宅用地 有产权 七 八 九 坊 共13000022、 21466.1 H102-0031 住宅用地 无产权 20000 2654.1 H102-0028 商业用地 无产权 80000 15152.7 H101-0030 住宅用地 无产权 1800 1486.1 H203-0056 住宅用地 无产权 16552.4 H203-0053 住宅用地 无产权 1059.1 H203-0057 商业、住宅用地 无产权 4121.8 10 蔡屋围村 H101-0029 居住办公商业 无产权 9000 3834.9 14256.7 H102-0026 住宅用地 有产权-10421.8 11 文化局 预 H201-0105 剧院用地 无产权 25000 43723、60.7 12 深圳市京基集团 H101-0002 商业用地 无产权 晶都共 150000 21530.1 13 中国工商银行深圳分行 H101-0003 金融业用地 有产权-15833.8 14 中国人民建设银行深圳分行 H101-0004 金融业用地 无产权-8847 10425.9 H101-0005 金融业用地 无产权-1578.9 15 平乐骨伤医院 H102-9999 医疗卫生用地 无产权 8000 3969.3 16 深圳帝王居物业发展有限公司 H102-0025 住宅用地 无产权-3160.3 3160.3 6 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片24、区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 17 中国深圳对外贸易中心 预 H102-0114 仓库、住宅、商业 无产权-2561.8 18 深圳市城市建设开发(集团)公司 H101-0008 商业用地 无产权 9000 12130.33 27468.13 H101-0010 商业用地 无产权 2400 823 H101-0013 住宅用地 无产权 6000 3355.6 H101-0014 住宅用地 无产权 18000 11159.2 19 深圳市财政局 H101-0007 住宅用地 无产权 8000 3590.5 20 广东省人民政府第十办公室深圳工作站 H101-0011 商业用地 无产权 25、2700 815 21 广东省公安厅深圳办事处 H101-0012 住宅用地 无产权 2500 2190 22 深圳市劳动局 预 H101-0120 住宅用地 无产权 8000 1659.2 23 罗湖派出所 预 H101-0121 行政用地 无产权 1200 928 24 滨河小学 H101-0001 教育用地 无产权-9310.9 10208.6 H101-0015 教育用地 无产权-897.7 25 滨苑幼儿园 H101-0009 教育用地 无产权 2600 3380.5 26-RH-0214 道路用地-11940.5 27-H101-9999 道路用地-181.1 28-预 H201-26、0140 住宅用地 无产权 3000 1710.6 29 私人 H201-0012 住宅用地 有产权 3000 1649.2 30 私人 H201-0018 住宅用地 有产权 3500 3403.82 31 私人 H201-0020 住宅用地 有产权 1000 437 32 武警 预 H201-0117（部分）军事用地 无产权-5887.1 六支队 33 深圳玮鹏实业有限公司 H201-0067 商业、住宅用地 无产权-1364.4 34 中国农业银行深圳分行 H201-0006 工业仓储 有产权 25200 4754.2 35 深圳市规划国土局罗湖分局 预 H201-0137 商业用地 无产27、权-2965.9 7 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 36 深圳市财贸实业开发公司 H201-0032 商业金融业用地 无产权-2080 37 深圳金山贸易公司 H201-0066 酒店、办公、住宅 无产权-1235 38 深圳市环保局 H201-0037 住宅 无产权-1800 39 深圳市西湖股份有限公司 H203-0015 多层住宅用地 有产权 7452.79 2385.3 3.6 拆除用地及建设用地规模 3.6 拆除用地及建设用地规模 根据土地清理情况，确定项目拆除用地面积 334115.2 平方米，开发建设面积28、 210673.3 平方米。3.7 土地利用现状及分析 3.7 土地利用现状及分析 3.7.1 土地利用现状土地利用现状 本片区内用地性质构成丰富多元，主要包括二类居住用地、四类居住用地、商业用地、商业+居住混合用地、金融保险业用地、商业性办公用地、旅馆业用地、文化娱乐设施用地、教育设施用地、医疗卫生用地、行政办公用地等多种类型。其中以居住用地占总用地比例最高，为 44.80%；商业服务业设施与政府社团占地比例次之，分别为 25.91%和 15.00%。表 3.4 现状用地汇总表 序号序号 用地代码用地代码 用地性质用地性质 用地面用地面积积 比例比例 大类大类 中类中类 (公顷公顷)(%)(29、%)1 R 居住用地 14.97 44.80 R2 二类居住用地 4.73 R22 二类幼托用地 0.52 R4 四类居住用地 9.72 2 C 商业服务业设施用地 8.66 25.91 C1 商业用地 0.22 C2 商业性办公用地 5.21 C4 旅馆业用地 3.23 3 GIC 政府社团用地 5.01 GIC1 行政办公用地 0.36 15.00 GIC2 文化设施用地 3.27 GIC4 医疗卫生用地 0.38 8 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 GIC5 教育科研用地 1.00 4 S 道路广场用地 4.77 30、S1 道路用地 3.62 14.29 S2 广场用地 1.16 合计 规划总用地 33.41 100 （1）居住用地 拆除重建范围内居住用地 14.97 公顷，其中二类居住用地 5.25 公顷，包括物资公司、信托公司住宅、城建集团住宅区、财政局住宅区等；四类居住用地 9.72 公顷的，包括蔡屋围清庆新村、蔡屋围村等。（3）商业服务业设施用地 拆除重建范围内商业用地 8.66 公顷，主要集中于深南大道以南街坊用地如晶都酒店、中国工商银行、中国建设银行等旅馆业和金融保险业用地，其他商业用地包括红宝路以南街坊用地主要包括寰宇酒店、名士酒店等旅馆业用地，金华街以南的平乐骨伤科医院商业性办公用地，红桂路31、以北的金塘综合大厦、桂城酒店等。（4）政府社团用地 拆除重建范围内政府社团用地 5.01 公顷，其中行政办公用 0.36 公顷，包括金华街以南的公安局办公用地；文化设施用地 3.27 公顷，包括大剧院文化娱乐用地、红叶影院和凯歌剧院等文化娱乐设施；医疗卫生用地 0.38 公顷，包括金塘街东侧的平乐骨伤科医院用地；教育科研用地 1.00 公顷，包括滨河小学（24 班）等。（5）道路广场用地 拆除重建范围内道路广场用地 4.77 公顷，包括深南东路、金华街、金塘街、红宝路等道路用地以及大剧院前广场、农业银行前广场等。3.7.2 土地开发强度土地开发强度 拆除重建区所有用地已经开发使用，总用地面积 32、33.41 公顷，现状建筑层数以 7 层-18 层为主，现状建筑总量为 97.86 万平方米，现状平均容积率为 2.93。3.8 建筑现状分析 3.8 建筑现状分析（1）建筑质量 片区内建筑一般修建于二十世纪八九十年代，比较老旧。其中，以北片区城中村和普通住宅混合区的建筑质量为最差。南区建筑质量尚可，但因与周边改造片区如万象城、幸福里、KK-Mal 等反差较大，村民和住户改造意愿强烈。晶都酒店和办公建筑因设计年代较为久远，层高等建筑条件不能适应高端办公的要求。大剧院内部于 2007 年左右经过一次大规模改造和装修，但目前仍欠缺活力；其现状建筑结构对外观改造或加建的限制较大。（2）建筑高度 现状33、建筑高度以 7-18 层为主。（3）现状建筑量 9 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 核心范围内现状总建筑量合计约为 97.86 万平方米。其中，城中村建筑面积 44.77 万平方米，其它住宅建筑面积 12.31 万平方米。商业服务业设施建筑面积 38.20 万平方米。政府社团建筑面积 2.57 万平方米。核心范围现状建筑详情表 序号序号 建筑性质建筑性质 建筑面积建筑面积(平方米平方米)比例（比例（%）1 居住建筑 其中 570853 58.33 二类居住建筑 123121 12.58 四类居住建筑 447732 45.34、75 2 商业服务业设施建筑 其中 382040 39.04 商业性办公建筑 382040 39.04 3 政府社团建筑 其中 25700 2.63 文化设施用地 25700 2.63 合计合计 总建筑面积总建筑面积 978593978593 100100 3.9 现状交通 3.9 现状交通（1）道路交通 现状片区周边主干道较为完善，道路呈方格网状分布，外围主要道路有城市快速路滨海大道；城市主干路深南大道、红岭南路、红岭中路、红桂路、红荔路；城市次干路宝安南路等，形成“三横两纵”的干线路网格局。更新片区周边共涉及 10 个主要交叉口，除红岭南路与滨河路为立交形式外，剩余全部为信号灯控交叉口，交35、叉口渠化设施完善。根据现状交通调查统计分析，现状片区的对外交通主要由深南路、红岭中路、宝安南路、滨河大道承担，同时上述道路要承担大量的过境交通，造成片区周边道路高峰时段饱和度较高，V/C 比均在 0.85 以上，交通拥堵，但是平峰时段饱和度适中，V/C 比维持在 0.7 以下，运行顺畅。深南路、红岭路沿线的交叉口交通运行状况较差，服务水平处于 E 级或 F 级，交通较为拥堵，影响片区进出交通的顺畅性。（2）公共交通 蔡屋围片区的轨道交通基础设施服务良好，共有三条地铁线路穿越片区，分别为轨道 1、2、3 号线；设有两个地铁站，分别为大剧院站、红岭站，大剧院站位于蔡屋围片区核心位置，红岭站地处片区36、北侧，均能为片区提供直接的大运量、高品质的轨道交通服务。蔡屋围片区现状常规公交服务水平良好，共 60 条公交线路与蔡屋围片区紧密相联。其中 80%的线路沿片区周边的主干道路穿越而过，20%的线路深入地块内部。但公交线路均以通过性线路为主，没有到发线路。过境公交线路的空间分布走向主要以东西走向为主，共 39 条，线路布设过于集中，高峰期间列车化现象严重，实载率高。蔡屋围片区现状公交站点布设较密集，共有 12 处，但是以普通式路边停靠站为主，周边仅有少儿图书馆为港湾式停靠站。（3）慢行交通 片区现状周边行人组织主要为道路两侧的行人步道。行人过街设施以人行过街横道为主，仅有两处人行天桥及两处地下过街37、通道，分别位于深南东路与红岭路交叉口东侧约 50 米处、滨海大道与红岭路立交西侧约 200 米处各有一处人行天桥，深南东路-宝安南路、深南东路-红岭路交叉口为地下过街 10 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 通道。项目周边的慢行条件总体水平一般，京基 100、万象城周边附有绿化设施，慢行环境良好，但是内部其他道路的步行环境较差，人行横道宽度一般少于 3 米，受机动车停车的侵占，人行步道不连续。（4）停车及交通管理情况 项目研究范围内有 5 个社会公共停车场，合计 300 个泊位，以深南大道以北为荔枝公园服务为主，其余以小区38、办公楼配建停车为主。京基 100、万象城等部分区域交通管理较为严格，但是金塘路、红宝路存在路边停车，扰乱动态交通及步行系统的连续性，对交通运行有一定的负面影响。（5）现状综合评价 路网整体密度较低，路网结构不完善 蔡屋围片区路网总体密度为 9km/km2，仅达到深标 9.012.0 km/km2 的最低规定，特别是支路网密度仅为 3.55 km/km2，远低于深标 5.57.0 km/km2的标准。同时受荔枝公园的影响，缺乏东西走向的次干路系统。现状片区周边公共交通服务水平较好，轨道交通剩余运力较高 片区周边的公共交通服务水平较好，其中轨道交通 1、2、3 号线在地块的断面客流平均实载率分别39、为 46%、33%、26%，轨道剩余运力较高。现状项目周边慢行设施尚可，部分区域动静交通存在冲突 现状片区对外跨越红桂路是地面过街形式，片区内部部分支路允许路边停车，占用道路资源，导致这些区域动静交通有冲突，影响片区出行品质。3.10 现状及周边配套设施 3.10 现状及周边配套设施 蔡屋围片区主要道路基本都设置了商业设施，主要为本地内居民服务。片区内主要的文化娱乐设施包括深圳市大剧院。更新单元用地内有两所正规的幼儿园，即大剧院北街以北地块的幼儿园以及金华街以南地块的滨苑幼儿园，以及 24 班滨河小学一所。总体而言，蔡屋围片区的各项配套设施种类和规模基本能够满足现状居民的生活需求，但与深圳市规40、划标准与准则要求的内容有一定差距。深圳市大剧院：深圳大剧院是特区建立之初政府投资兴建的“八大文化设施”之一，是深圳市精神文明建设重要阵地和现代化都市新文化的标志。在深圳城市文化发展进程中具有里程碑的历史意义，在繁荣特区文艺舞台促进中外文化交流方面发挥了重要作用，被市民自豪的称为“高雅艺术的殿堂”。深圳大剧院 1989 年 5 月投入使用，始终坚持以弘扬优秀民族文化、扶持和倡导高雅艺术为宗旨，努力探索具有深圳特色的文化设施管理的新模式、新办法。为高雅艺术的发展开拓更广阔的空间，在提升深圳人的现代文明意识方面起到了巨大的推动作用。2004 年，在市政府及相关部门的大力支持下，对经过 15 年运作、41、设备设施陈旧的大剧院拨款 1.3 亿元进行了主体改造工程。2009 年，政府再次拨款 1800 万元，对大剧院的舞台设施进行了更新改造。目前大剧院拥有大剧场（1199 座）、音乐厅（612 座）及大堂、酒店等功能设施。滨河小学：深圳市滨河小学创办于 1990 年，占地 10300 平方米，现有教学班 24 个，学生 1100 多人。学校环境优美，设施齐备，建有校园百兆网络、电子阅览室、红领巾电视台等一流的现代化教学设备，配有美术、版画、音乐、电脑等各种功能室，此外，还拥有田径运动场、植物园、羽毛球馆等活动场地，教育教学设施均达到省一级学校 A 类标准，是“广东省一级学校”。深圳平乐骨伤科医院：42、深圳平乐骨伤科医院是国有事业单位，于 1986 年 9 月经深圳市政府批准正式开诊。医院是一所集医疗、科研、教学为一体的中西医结合二级甲等骨伤科专科医院，现为深圳市社会医疗保险和工伤医疗保险定点单位、广州中医药大学实习医院、全市 120 急救网络成员。医院拥有 200 张病床，医院医疗设备先进，配套齐全，拥有多种大型医疗设备。医院占地面积 4720 余平方米，业务用房建筑面积约为 8600 平方米，现有工作 11 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 人员 300 余名。表 3.12 现状配套设施一览表 类别 项目名称 数量 43、备注 教育设施 幼儿园 2 小学 1 医疗卫生设施 专科医院 1 文化娱乐设施 文化活动中心 1 行政管理与社区服务设施 派出所 1 此外，更新单元范围外能够覆盖规划范围的小学 4 所，初中 1 所，高中 1 所。其中小学包括红桂小学 24 班、规划红桂分校 6 班、桂园小学 24 班、规划都市名园小学 18 班。初中 1 所，即滨河中学新港分校（24 班）；高中 1 所，即滨河中学（36 班）。3.11 市政工程现状 3.11 市政工程现状（1）给水工程）给水工程 更新片区位于笔架山水厂和东湖水厂供水交界范围，属于管网末梢位置，区内无规划水厂，供水主要由规划区外的笔架山水厂和东湖水厂提供，笔44、架山水厂的现状规模为 52 万立方米/日，东湖水厂现状规模为 35 万立方米/日。规划区周边现状道路下给水管道较为完善，主要道路下均设有给水管道，规划区西侧的红岭中路两侧有 DN400 的市政给水干管，规划区内中部深南大道两侧有 DN800 的市政给水干管，规划区内东北侧解放路两侧有 DN800 供水主干管；区内嘉宾路，红宝路分别有 DN300 和 DN400 给水管道。（2）雨水工程）雨水工程 规划区现状排水为分流制，规划区周边市政雨水管渠已经基本形成，区内雨水就近排入解放路，红宝路，深南东路，滨河大道 D600D800 主干管，以及西侧红岭中路 8.0m 2.0m 排水暗渠，排水渠排向深圳45、河。（3）污水工程）污水工程 现状排水为分流制，规划区内污水就近接入嘉宾路 DN600 污水管和红岭南路 DN800 污水管，污水排入滨河污水处理厂进行处理。滨河污水处理厂现状规模 30 万立方米/日，规划规模 30 万立方米/日，排放标准为一级 A。污水处理后排入深圳河，部分污水作为中水回用。（4）电力工程）电力工程 区外东南侧现有 220 千伏经贸变电站，主变容量 4 240 兆伏安；东北侧现有 110 千伏红岭变电站，主变容量 3 50 兆伏安。现有 3 回 220 千伏电缆线路，分别为布经线（1 回）和东经线（2 回）；6 回 110 千伏电缆，分别为经春线（2 回）、京城线（2 回）46、经红线（1回）和经福线（1 回）。周边市政道路均已建设有现状电力电缆沟，断面主要为 1.0 米 1.0 米、1.2 米 1.2 米和 1.4 米 1.4 米。变电站集中出线处采用双沟或三沟。（5）通信工程）通信工程 区外北侧现有 2 座通信机楼，距离更新片区核心地区约 1000 米，分别为中信通信机楼和红宝通信机楼。区外东侧距离更新片区约 1600 米，现有 1 12 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 座电信大厦。区外东侧约 1300 米处，现有国贸有线电视分中心。更新改造区内通信业务和有线电视业务均由以上机楼和分中心提47、供服务。区外东侧现有建设邮政支局，距离更新片区约 1000 米，区内邮政业务由建设支局提供服务。更新改造区北侧现有信息枢纽-梧桐山间微波通道跨越，通道限款约 50 米，限高约 331 米。周边市政道路均已建设有综合通信管网，管孔数较充足。沿深南大道北侧建设有（64+8）孔通信管道，沿滨河大道北侧建设有（32+16）、（39+16）孔通信管道，沿红岭路西侧建设有（46+0）、（32+16）孔通信管道，沿红桂路北侧建设有（32+0）、（39+0）孔通信管道，沿红宝路北侧建设有（27+0）孔通信管道。（6）燃气工程）燃气工程 城市更新片区外市政燃气管网已基本形成，周边市政燃气管道主要有深南大道 DN48、400 中压管道、滨河大道 DN250 中压管道和红岭南路 DN150 中压管道等。片区管道气源供应设施主要有罗芳高中压调压站、红岭东高中压调压站、中心公园高中压调压站，分别位于区外东侧、北侧和西侧，总供气规模约为 7.2 万立方米/小时。（7）环卫工程）环卫工程 规划区现状为办公文化娱乐设施，生活垃圾由各单位自行收集，环保公司统一外运。规划区内没有垃圾转运站，在规划区周边有鹿丹村垃圾转运站、桂园北垃圾转运站及书城垃圾转运站及书城垃圾转运站 3 座垃圾转运站。鹿丹村垃圾转运站位于规划区南部，现状为单箱，转运量 30 吨/日；书城垃圾转运站位于规划区西北部，现状为单箱，转运量 30 吨/日；桂园49、北垃圾转运站位于规划区西北部，现状为双箱，转运量 60 吨/日。3.12 现状小结 3.12 现状小结（1）历史特色显著，但城市风貌不佳 蔡屋围村作为深圳最古老的村落之一，积淀了深圳最深厚的城市历史，见证了深圳城市发展的历程。该片区具有城市历史文化特质，是塑造城市个性、凸现城市精神和复苏城市活力的重要资源。但目前片区内建筑较为老旧，资源和景观组织凌乱，城市风貌未能彰显，难以形成城市中心区的整体意象。（2）土地开发利用强度与城市定位不符 本片区具有多元的城市资源，以及复合的城市功能。根据深圳市对于该片区的定位，其未来仍然将是深圳的主要城市中心区之一。然而目前该片区开发强度不高，城市资源没有得到良50、好的组织，土地利用和开发强度等与城市中心的定位和政府资源投入不匹配。（3）交通资源优势 本片区位于未来 20 年内深圳轨道交通最密集的地区，轨道交通及城市公交将成为交通出行的主要方式，这为支持城市功能配置和空间资源的高强度利用提供了交通资源优势。（4）用地权属复杂 该片区用地权属比较复杂，包括 63 个宗地，涉及 39 个权属单位或个人。但权属分布尚算集中，大部分业主有统筹改造意愿，有利于改造工作的推进。13 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 四、规划依据与原则 四、规划依据与原则 4.1 规划依据 4.1 规划依据（1）51、深圳市贯彻落实珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020 年）工作方案（2）深圳市 2030 城市发展策略（3）深圳市城市总体规划（2010-2020）（4）深圳市城市更新办法（5）罗湖金三角地区空间资源整合策略研究（6）中共罗湖区委关于加快建设文化罗湖的决定（7）市政府常务会议通过罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划（8）罗湖区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（9）中共深圳市委深圳市人民政府关于提升城市发展质量的决定（10）深圳市罗湖 01-03&福田 02-06 号片区红岭-通心岭地区法定图则（在编）（11）深圳市罗湖 01-01&02 号片区罗湖商业中心区法定图则（在编）452、.2 规划原则 4.2 规划原则（1）片区整体协调发展的原则）片区整体协调发展的原则 本次改造规划，在对现状及周边地区进行充分调研的基础上，通过分析和研究，通过土地利用的调整，促进蔡屋围片区用地与周边城市建成区的有机融合，协调发展构建整体和谐的城市标志性中心区，提升其作为文化中心和国际性消费中心的作用。（2）以人为本的原则）以人为本的原则 规划在保障公众利益的前提下，尽可能提供高品质开放的公共活动空间，增加公共配套设施，形成良好的居住环境。（3）土地集约利用的原则）土地集约利用的原则 在当今深圳面对四个“难以为继”的情况下，务必提倡土地的集约利用原则，在满足交通、市政等配套设施的情况下，适当增53、加局部用地的开发强度。（4）滚动开发的原则）滚动开发的原则 根据蔡屋围片区的实际情况，滚动发展，分期实施。先期开发的建筑部分用于赔偿后期将开发地块的建筑拆迁，有利于推动改造中的谈判工作，并减少了拆建过程中居住和租金补偿的费用，有效降低改造成本。分期开发有利在过程中根据市场环境的变动随时调整发展策略，规避风险。14 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 五、上层次规划要求 五、上层次规划要求（1）深圳市城市总体规划（）深圳市城市总体规划（2010-2020）城市性质：城市性质：经济特区，全国性经济中心城市，国际性城市。分区发展定54、位：分区发展定位：全市划分为 5 个分区，即中心城区、西部滨海分区、中部分区、东部分区、东部滨海分区。分区由组团组成，实施差异化的发展策略。中心城区包括福田、罗湖和南山 3 个行政区。功能定位为全市的行政、文化、金融、商贸与创意中心。福田区在承担全市行政中心、文化中心功能的基础上，未来发展成为国内重要的金融中心和商贸中心，国际著名的电子产品交易中心和国际知名的会展中心。罗湖区在继续强化金融和商贸服务功能的基础上，推进商业区及旧工业区的更新，发展文化创意等新兴产业。南山区重点发展高新技术、教育科研、文化创意和现代物流等产业和区域旅游服务功能，并将前海片区建设成为深港现代服务业合作示范区和区域性现55、代服务业中心之一。金融业布局规划：金融业布局规划：结合深圳市城市空间结构和金融产业布局的现状特点，考虑金融产业发展目标和策略，沿深南大道形成罗湖金融中心、福田金融中心和后海金融中心，即“一线三中心”的布局。进一步巩固和强化蔡屋围地区作为深圳的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心的功能，将罗湖金融中心发展成为银行业前台集聚中心，承托境外金融中心银行业的部分外溢职能，以及珠宝产业和专业服务集聚中心。城市更新计划：重点推进城市中心区、轨道站点周边地区公共设施的完善。城市中心区、轨道站点半径 500m 范围内可改造的对象包括工业用地、城中村（旧村）、旧工商住混合区这三类。完成 20城56、中村的拆除重建和其余城中村的综合整治工作，重点实施福田中心区周边地区和高新区的城中村改造，完成中心区东片、罗湖中心片、华侨城西片的改造；加快推进中心区南片、中心区西南片、华强南片、蔡屋围下沙片、蔡屋围片、银湖片、笋岗清水河片、水贝片、高新区片、龙珠片、南山中心西片、蛇口片、沙头角片、盐田后方片、梅沙片等 15 个片区的改造。重点公共设施指引：重点公共设施指引：重点建设深圳歌剧院、现代艺术馆与城市规划展厅、新建大学、深圳大学新校区、南方科技大学、深圳湾体育中心、滨海医院、蔡屋围金融中心区及深圳证券交易所营运中心等重大公共设施。继续完善福田罗湖中心区综合服务功能，完善罗湖金三角商业区及华强北商业区57、的市级综合性商业区职能。城市景观轴带指引：城市景观轴带指引：深南大道轴带：沿东西向贯穿特区，串联人民南蔡屋围华强北福田中心区香蜜湖华侨城前海等各类重要城市公共活动功能区，并以多条绿化隔离带为间隔，成为分段展现特区形象和特色的景观轴带。应注重与背景山体的和谐关系，以及视觉通道、公共开放空间视点、地标视点和有秩序的城市天际线设计，构建以深南大道为脊骨，集各类功能与空间景观特色于一体、以生态绿廊为间隔分段呈现的特区形象展示轴带。（2）深圳市）深圳市 2030 城市发展策略城市发展策略 挖潜做强：挖潜做强：深圳 2030 城市发展策略提出未来 25 年，深圳应在“做大”的基础上不断“做强”。在城市中心58、区主要通过“腾笼换鸟”和空间结构优化来寻求新的发展空间。深港合作：深港合作：在区域发展策略中提出：加强与香港在高端制造业、现代服务业以及其它领域的合作，形成“同城化”发展态势。依托深圳与内地以及香港的对外联系优势，坚持不懈地走向国际市场，不断提升深圳的国际影响力。中心地位不动摇：中心地位不动摇：空间发展策略中提出城市空间结构为：中心强化、两翼伸展，即：强化福田、罗湖等中心城区的发展，使之成为深圳以及区域经济发展的极核。如何发挥好门户作用，挖潜做强，提升服务能力，与福田中心城区差异化发展，共同建设城市核心区是深圳 2030 城市发展策略对本片区未来发展提出的指导思想。15 罗湖区蔡屋围城市更新统59、筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 （3）罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划）罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划 发展思路和目标定位：发展思路和目标定位：围绕加快转变经济发展方式这条主线，通过城市更新改造和拓展产业空间，以时尚产业为引领，将罗湖打造成为联手香港、融合珠三角、服务全国、辐射亚太、影响全球的国际消费中心。重点产业片区：重点产业片区：重点产业片区和重点项目建设是罗湖集聚产业、做足市场、繁荣市场，打造国际消费中心的根基所在。根据行动计划，未来 5-10年，罗湖计划重点推进五大产业片区建设：一是笋岗清水河新商业商务中心区和金融后勤服务基60、地建设项目，将笋岗片区改造建设成为深圳新的商业商务中心和总部基地，形成“西有前海，东有笋岗”的战略新格局。二是“金三角”金融商业核心区建设项目，拓展华润万象城周边改造范围，打造蔡屋围金融核心区和高端消费区;加快人民南片区改造，打造深圳品牌集聚的中高档消费区;深化改造东门片区，打造大众时尚消费区。三是水贝布心珠宝时尚产业总部和设计营销中心及旅游购物目的地建设项目。四是莲塘互联网产业园和口岸服务区建设项目。五是深南东商圈建设项目。着力打造深圳时尚产业：着力打造深圳时尚产业：罗湖将抓住创意设计和品牌营销两个高端，着力打造深圳时尚产业，努力建设时尚产业展示营销、时尚创意设计以及时尚文化中心。（4）罗湖61、区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要）罗湖区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要“七个坚持”：“七个坚持”：一是坚持把“深圳质量”作为发展新标杆；二是坚持把先行先试建设国际消费中心作为核心战略；三是坚持把打造服务业基地和总部基地作为战略重点；四是坚持把增进民生福祉作为根本出发点和落脚点；五是坚持把城市再造作为重要支撑；六是坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为重要着力点；七是坚持把改革创新作为强大动力。核心战略：核心战略：建设国际消费中心是罗湖加快转变经济发展方式的重要内容和必然选择，要以城市更新为抓手，以重大项目为龙头，以时尚产业为引领，以“政府主导、企业主体、市场化运作”为机制，通62、过打造“一个中心两个基地”，拓展“两个消费空间”，实现“三个提升”，促进经济存量特色化、优质化，推动经济增量高端化、国际化，全面提升经济增长的质量和效益，率先走出都市经济高效发展新路径。实现路径：实现路径：树立“时尚罗湖”品牌，优先发展文化创意及旅游产业，建设一批时尚产业基地，引导时尚的生活理念，铸造时尚品牌高地。打造服务业基地和总部基地，推动传统消费优化升级，加快新型消费业态发展，提升实体消费能级。优化金融服务功能，构建专业服务体系，提供愉悦购物氛围，营造国际消费环境。（5）深圳市人民政府关于提升城市发展质量的决定）深圳市人民政府关于提升城市发展质量的决定 主要思路：主要思路：从注重新区开发63、向新区开发与城市更新并重转变；从注重形态构建向形态构建与功能强化并重转变；从注重环境营造向环境营造与品质提升并重转变；从注重硬件建设向硬件建设与软件建设并重转变；从注重原经济特区内发展向全市一体化发展转变；从注重区内统筹向区内统筹和区外协作并重转变，在统筹城市内部资源的同时，实施外溢型发展战略，从全球视野谋划城市发展。转变城市发展方式：转变城市发展方式：基本理念是以人为本，始终把让人的生活更美好作为城市发展的出发点和落脚点；绿色低碳，实现人与城市、自然的和谐统一；集约发展，推动城市发展从外延扩张向内涵增长转变，建设紧凑型城市；彰显特色，建设独具魅力的多元化、现代化、国际化滨海城市。打造精品，高64、起点规划、高水平设计、精细化管理，打造一个形象精致、内涵丰富、品位高雅的城市。提升城市发展水准：提升城市发展水准：提升文化品位：进一步培植青春时尚、先锋创意、开放多元的文化气质，大力塑造和推广“创意深圳，时尚之都”城市形象。加强城市人文关怀，借鉴香港、新加坡等世界先进城市经验，积极塑造人性化、生态化和特色化的公共空间环境。举办一批重大文化节庆与体育赛事，打造城市文化品牌。高水平规划建设现代艺术馆、文学艺术中心等文化基础设施。加强城市空间识别性建设，建设标志性建筑和城区，发展文化创意产业总部经济，实现城市的创意发展。彰显城市发展特色：彰显城市发展特色：倡导多元化发展，满足城市多样化需求，增强城市65、发展的包容性、吸引力和凝聚力。提升现代化形象，让现代化成为深圳城市发展的名片。推进城市建筑的现代化，在城市设计和建筑设计中坚持现代风格，实施杰出建筑和公共艺术精品计划，打造一批能够引起共鸣，具有时代感、标志性、独创性的现代化建筑精品和城市亮点。提高国际化程度，着力提升深圳的国际影响力，增强深圳的全球认同品质。打造具有重要国际影响 16 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 力的设计之都、钢琴之城、图书馆之城、动漫基地、高尔夫之都和全球旅游目的地、时尚购物消费中心、优质生活城市。以城市发展推动经济社会发展：以城市发展推动经济社会66、发展：打造优质产业空间，加强城市发展规划与国民经济和社会发展规划的对接，以城市空间的优化提升，促进现代产业体系发展。推动社会事业全面进步。通过优化城市功能布局，强化公共服务，提升社会建设水平。六、更新目标及定位 6.1 功能定位 六、更新目标及定位 6.1 功能定位 未来，按照深圳市的战略构想，将以“深港双城”模式发展，为香港服务、与世界接轨，建成珠三角国际门户。前海地区作为策略性发展地区，将承担现代生产性服务业；罗湖中心与福田中心为复合的市级中心。其中，由于行政职能和公共文化服务职能已转移到福田中心，罗湖中心的公共性近年有所削弱，但如前文所述，罗湖区有实力承担全新的城市职能，再次成为特区的先67、行者。结合珠三角发展趋势和深圳的发展目标，依托罗湖现有的金融、商贸、文化优势，蔡屋围片区可定位为：罗湖区中心 罗湖新经济、新城市、新生活的代表性地区；市级文化娱乐中心 结合创意设计、特区当代文化与艺术、都市休闲文化于一体的市级文化中心；深港都会北部中心 集合世界顶级时尚机构与旗舰品牌的国际性消费中心，辐射全国、面向全球的时尚文化交流中心。6.2 改造目标 6.2 改造目标 蔡屋围片区更新和建设综合文化中心和国际性消费中心的主要目标是：目标一：整合空间要素体系，提升生活环境品质 梳理片区外围各圈层资源，形成资源优势合力；整理并重新确立城市空间要素，重塑深圳市市级中心形象和空间秩序；整合地面、地上68、地下城市公共空间，组织开放空间和公共空间的三维立体网络；利用城市更新、轨道建设等契机，区域优先发展绿色交通，片区内鼓励慢行交通，构建复合交通出行系统，形成明晰的片区交通引导；改善公共服务设施，按照国际标准提升城市空间和环境品质，建设艺术化、精致化、代表国际门户的城市中心区。目标二：汇聚特区文化要素，激活时尚创意资源 深圳并不缺少文化要素，也形成了独特的特区精神、创意符号。建设蔡屋围综合文化中心的目标即是将目前散布的各种公共文化要素以及创意产业要素纷纷加以汇聚，为其创造碰撞、交流、相互激发、共同成长的文化、产业、金融环境。使本地区成为深圳文化产业的孵化器、当代文化和艺术的展示、交易平台。在深圳69、产业八零年代初试外资和加工贸易、九零年代启动高新技术产业升级后，推动金融商贸、创意文化、娱乐时尚等都市产业发展，17 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 在中国不断现代化国际化的产业之路上先行创新。目标三：构建国际交流平台，创建文化与时尚消费双中心 深圳因其与香港的紧密关系和特殊的特区地位，一直拥有为其他国内城市所不及的开放的社会制度环境、包容的城市性格、多领域的深港间和国际间合作机遇深圳的脉搏，与香港同频、与世界共振。通过罗湖综合文化中心和国际性消费中心的建设，构筑起“国内-珠三角”“深圳-香港”“亚洲-世界”的沟通桥梁。70、综合文化中心和国际性消费中心，对外是国际交流的平台，对内是引入创新思维的门户，是先锋城市与世界同步的现代文化标杆。七、更新方式与更新策略 7.1 更新模式 七、更新方式与更新策略 7.1 更新模式 一方面，蔡屋围更新单元片区城市基础设施水平和容量已不适应城市经济和社会发展的需要，主要表现在：商业、文化资源虽然相互临近但却缺乏整合，没有形成聚合效应；核心城市空间的特征形象不够明晰；大剧院等公共文化设施吸引力下降；以荔枝公园为代表的城市核心绿地和公共空间的生长趋缓；城市交通拥堵问题日益突出。另一方面，大剧院、晶都酒店等深圳市标志性建筑，见证着深圳市发展历程，其具有的历史文化价值仍不容忽视。因此本次71、规划确定蔡屋围片区的改造模式为：政府引导、股份公司与开发商合作开发，在识别特别更新区的基础上整体拆除重建改造政府引导、股份公司与开发商合作开发，在识别特别更新区的基础上整体拆除重建改造。7.2 更新策略 7.2 更新策略 根据现状发展情况及整体发展前景，确定本更新单元的改造策略为：整合该片区的文化、商业资源优势，改造现状的原村民私宅用地，引导综合性、现代化、高品质的商业、办公、文化集群，重塑该片区的核心城市功能，提升整体环境品质和城市形象。根据蔡屋围片区的现状建设情况、城市功能景观要求，对红宝路以北地块、清庆新村地块、寰宇酒店地块、金华街以南地块及金塘街以东地块进行整体拆除重建，项目开发建设用72、地面积为 210673.3 平方米。在拆除重建区范围内识别特别更新区，包括大剧院地块、农业银行地块、晶都酒店地块。对特别更新区进行重点空间环境整治，对现有建筑进行改造更新，协调景观风貌，完善基础设施及配套服务设施。特别更新区开发建设用地面积为 47134.7 平方米。7.2.1 拆除重建区：拆除重建区：【特征】现状建筑密度较大，分布凌乱，现状用地功能混杂，服务水平低下，不符合蔡屋围作为“罗湖区中心、市级文化娱乐中心、深港都会北部中心”的定位要求，对片区的城市景观造成了一定的负面影响。【策略】（1）整体拆除重建该片区建筑，建设以现代化、高品质的商业、酒店、办公、公寓等复合功能的、配套完善的城市商73、务配套综合体，打造蔡屋围片区门户地标形象。（2）完善道路基础设施建设，沿金华路延长段(或称嘉宾路)加强与万象城的连接,初步搭建国际消费中心平台。完善片区公共服务设施，包括幼儿园、学校、医院等，提升城市空间品质。（3）增加地块的公共活动空间、公共绿地和屋顶绿化，通过延续荔枝公园景观，打造开放空间街道系等手法，在周边形成立体景观网络，营造多维 18 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 度开放空间的互动联系，使建筑空间与城市整体空间相协调。7.2.2 特别更新区：特别更新区：【特征】现状建筑包括大剧院、晶都酒店、农业银行等，体现深74、圳时代特征、标志性城市印象，满足非基本需求的城市体验，推动城市产业转型升级，提高城市文化品位，提升市民生活质量，有特殊城市政策支持的更新类型创新区域。但目前设施条件老化，吸引力下降，不能够满足代表城市现代化形象的要求，需要进行整体更新改造。【策略】（1）对大剧院等建筑进行内部功能活化和局部更新，形成本片区核心公共空间场所，并以大剧院为中心，在其周边形成多元文化产业集聚区域，形成市级文化中心。更新晶都地块，搭建国际消费中心平台，其更新模式将作持续优化研究。（2）完善开放空间景观环境，打造大剧院文化广场、农业银行前广场，改革开放纪念馆广场等公共空间，通过天桥、连廊等形成立体开放空间网络。统一进行铺75、装、绿化及临街建筑立面整治。（3）完善绿地、特色交通系统、商业服务、金融办公、文化演艺等场所的连接与融合，形成兼顾新老城区的多样功能和多元空间网络，。八、功能控制 8.1 周边因素 八、功能控制 8.1 周边因素 8.1.1 轨道交通 8.1.1 轨道交通 深圳轨道交通规划 蔡屋围片区轨道交通资源丰富，有轨道 1 号线（罗宝线）、2 号线（蛇口线）、3 号线（龙岗线）穿过项目地块，设有大剧院站、红岭站，交通条件优越，地块可达性较高。根据相关规划，区域内潜在的交通规划资源不断释放，目前贯穿蔡屋围片区的轨道 9 号线已列入全市轨道三期建设工程，以轨道为骨架的大中运量公共交通方式的引入，将进一步夯实76、区域交通服务水平。轨道交通与土地性质和密度 轨道交通能提高聚集效应，优化空间结构，创造和谐的用地布局。若要全面发挥轨道交通的潜在功能，客观上需要一个与其发展相协调的站位周边用地性质和密度构成。根据国际经验，轨道交通能够提高住宅、商业、零售、劳动密集型工业以及旅游等用地的经济效益；同时，轨道交通将形成多个高聚集效益的站位区（约在站位中心区 500 米范围之内）。由于具有高聚集效益，实行低密度开发是一种资源浪费。因此，必须寻求站位区开发的最佳密度。蔡屋围更新单元范围内出清庆新村外全部在轨道站点周围 500 米范围内，应适当提高开发强度，提倡集约的土地开发利用，安排适合与站位结合的项目，发挥轨道交通77、的高聚集效益。同时，调整地区的交通接驳系统，配合其它交通方式形成良好便利的交通接驳以及人行系统，结合改造地块地下商业的开发，加强两个轨道站点之间的交通联系，使站点周围形成集公共交通枢纽、综合性商业、办公、居住等设施功能为一体的综合功能区。8.1.2 荔枝公园：深圳公共生活的象征 8.1.2 荔枝公园：深圳公共生活的象征 荔枝公园是深圳市最早、最核心的中央公园之一。由于它独特的区位、优美的环境、极具岭南风情的植被和园林，尤其是其东南侧壮观的现代城市立面景观，使得这座公园始终是深圳最有活力、最具观赏性的城市开放空间。同时它也是深圳民间体育、艺术爱好者会聚交友、切磋沟通的户外场所，19 罗湖区蔡屋围78、城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 是深圳文化中平民化、多元化、丰富和活跃的一个缩影，是“幸福罗湖”的一个具体而微的体现。8.1.3 小平广场：深圳价值观的象征 8.1.3 小平广场：深圳价值观的象征 荔枝公园南侧的邓小平广场，是深圳文化中灵魂式的城市公共空间。在思想活跃、文化多元的深圳，小平广场始终凝聚了最广泛的社会认同和文化认同，是深圳特区最具社会意义的标志性场所。8.1.4 地王大厦：深圳改革成就的象征 8.1.4 地王大厦：深圳改革成就的象征 荔枝公园和小平广场两侧是深圳金融中心、原行政中心和文化中心。以深南大道沿线的地王大厦、79、京基 100 大厦等金融建筑组群和大剧院、博物馆、孺子牛等设施和文化空间相互穿插嵌套，构成了彰显深圳成就与深圳精神的综合街区。随着时间推移，新的高度不断在深圳各区域树立，但深圳人对以地王大厦为统领的金融中心区始终保持了较高的认知度和城市情感关联。8.2 对法定图则调整建议 8.2 对法定图则调整建议 深圳市罗湖 01-03&福田 02-06 号片区红岭-通心岭地区法定图则，深圳市罗湖 01-01&02 号片区罗湖商业中心区法定图则 均编制于 2012 年。为了满足打造蔡屋围片区作为“罗湖区中心、市级文化娱乐中心、深港都会北部中心”的定位要求，规划将针对性地提出对原法定图则的调整意见。8.2.180、 用地形状调整用地形状调整 法定图则规定更新单元内以现状保留为主，根据前述功能分析，片区的发展应契合城市发展的需要，形成罗湖区的核心功能区，打造城市门户形象。本次规划建议调整片区城市功能，对更新单元范围内建筑进行整体拆除重建，规划建设二类居住、商务公寓、商业性办公和商业混合功能的物业形态。8.2.2 开发强度及指标调整开发强度及指标调整 法定图则在本次拆除重建区范围内，规划商业服务设施建筑 382040 平方米，居住建筑 570853 平方米，政府社团建筑 25700 平方米，总建筑面积约为 97.86 万平方米，毛容积率 2.93。本次规划认为，片区土地资源宝贵，应充分挖掘其空间潜力，以提供81、更大的就业密度，并建设沿红岭中路的标志性建筑，打造罗湖区蔡屋围片区标志性建筑群，提升城市门户形象。本次规划将总建设量调整为 296.0 万平方米，改造后毛容积率约为 8.86，净容积率约 14.05，突破法定图则要求。8.2.3 道路网调整道路网调整 本次规划对法定图则所划定的道路网进行了优化，具体调整包括：整合红宝路以北地块道路，将红桂一街延伸连接至蔡屋围五街；取消寰宇酒店东侧支路，将寰宇酒店地块作为一个整体进行改造；取消金塘路东侧道路，将其作为地块内部支路；在金华街以南地块增设支一路、支二路、支三路三条支路分割该地块，增加其可达性。8.2.4 配套设施调整配套设施调整 法定图则要求在拆除重82、建区区落实两处轨道站出入口、两处社区服务站、两处社区警卫室，以及社会停车场（库）、专科医院、垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所、瓶装液化石油气服务点、邮政所、社区居委会、幼儿园、社区体育活动场地、派出所、24 班小学、老人活动中心、门诊部、110kv变电站、影剧院、应急避难场所各一处。本次城市更新单元规划基本落实法定图则的配套设施，另规划配套 12 班幼儿园 1 处，社区健康服务中心 1 处，文化活动室 1 处，文化活动中心 1处，社区老年人日间照顾中心 1 处，社区管理用房 1 处，公共厕所 3 处，公交首末站 1 处，垃圾转运站 1 处，邮政所 1 处。取消瓶装液化石油气服务点。20 罗83、湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 8.3 规划构思 8.3 规划构思 8.3.1 轨道交通引导土地开发 8.3.1 轨道交通引导土地开发 轨道交通的建设是规划区城市更新改造的动力源泉之一。因此，轨道交通站点周边的土地利用规划和开发强度应充分结合轨道交通建设一并考虑。建议将轨道 11 号线（机场快线）从目前的上海宾馆，沿深南路延伸 2.1 公里至大剧院，与 1、2、9 号线换乘并可形成蔡屋围枢纽，可以从战略上巩固国务院批复总体规划确定的福田一罗湖中心，避免未来罗湖的边缘化。8.3.2 提升公共设施水平 8.3.2 提升公共设施84、水平 从现状的分析可以看出，公共设施仅能基本满足当前的需求，但远远达不到将来作为罗湖商业文化中心以及国际消费中心周边综合配套服务区的水准。因此，在寻找新增公共设施的生长空间时，必须结合城市的更新改造，在具有可操作性的基础上落实组团规划所明确的公共设施和市政设施，并按照较高的标准配套。8.3.3 提升环境品质、塑造城市门户形象 8.3.3 提升环境品质、塑造城市门户形象 提升蔡屋围文化品牌影响力，改善片区居住环境。强化标志性区域位置的特征，通过一批现代化高品质的城市 mall 群以及标志性的公共服务建筑重塑城市门户形象。8.4 地块划分 8.4 地块划分 8.4.1 地块划分地块划分 以深圳市城85、市规划标准与准则中用地分类标准为依据，划分地块并确定各地块的控制指标。片区内开发建设地块是根据城市主次干道、小区道路、用地红线及用地性质综合确定，更新单元共划分为 23 个地块，其中开发建设地块分别为 01-02、01-02、02-01、03-01、04-01、06-01、07-01、08-01、09-01、10-01、11-01、12-03 和 13-01 等 13 个地块。8.4.2 控制指标控制指标 规划对区内改造地块依据深圳市城市规划标准与准则的规定，结合改造地块控制的需要和项目的具体情况，研究确定改造地块的各项控制指标。改造地块的停车位指标依据深圳市城市规划标准与准则综合确定。更新单86、元内各地块开发强度及控制指标详见用地规划图及下表。表表 8.1 地块控制指标一览表地块控制指标一览表 地块编号 用地代码 用地性质 用地面积（平方米）容积率 计容积率建筑面积（平方米）高度 地下商业（平方米）停车位（个）覆盖率（%）绿地率（%）绿化覆盖率（%）配套设施 备注 住宅 保障性住房 公寓 办公 商业 酒店 配套 合计 裙房 塔楼 裙房 塔楼 01-01 C1 商业用地 8587.9 12.0 -82500-17500-2800 102800 4 层（24米）1 栋250米 7000 423 70 30 15 25 110kV 变电站（2500 平方米）、垃圾转运站（200 平方米）、87、公共厕所（100 平方米）21 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 01-02 R2 二类居住用地 23903.2 14.7 259168 32032-60000-700 351900 4 层（24米）4 栋200米 22700 2463 65 30 20 30 社区服务站（200 平方米）、社区警务室（50 平方米）、门诊部（450平方米）02-01 R2 二类居住用地 12675.0 12.0 114632 14168-22500-350 151650 4 层（24米）2 栋200米 11000 1062 60 30 288、0 30 公共厕所（100 平方米）、社区管理用房（250 平方米）03-01 R2 二类居住用地 3649.5 0.9 -3200 3200 4 层（24米）-16 30-35 40 12 班幼儿园（3200 平方米）04-01 C1 商业用地 14335.6 20.7 -260000 35000-1600 296600 4 层（24米）2 栋300米 12000 1198 70 30 15 25 文化活动室（1500 平方米）邮政所（100 平方米）05-01 GIC2 文化设施 35142.7 -电影院（2000 平方米）、应急避难场所 政府建设 06-01 C1 商业用地 5649.389、 13.3 -75000-75000 4 层（24米）1 栋150米 0 312 50 40 25 30 06-02 G4 广场用地 1935.4 -轨道站出入口 07-01 C1 商业用地 41485.4 18.3 -550000 150000 50000 8000 758000 4 层（24米）1 栋600米 35000 3444 60 30 25 30 社会停车场（库）（400 个停车位）、文化活动中心（8000 平方米）07-02 G1 公园绿地 5763.1 -轨道站出入口 08-01 C1 商业用地 22312.6 18.2 -261800 90000 55000-0 40680090、 4 层（24米）2 栋300米，1栋200米 20000 1639 65 30 20 30 09-01 C1 商业用地 10323.7 15.1 -75000 75000 6000-100 156100 3 层（18米）1 栋300米 6000 636 55 30 30 35 邮政所（100 平方米）城建集团 10-01 R2 二类居住用地 17176.7 12.0 142400 17600-45000-350 205350 4 层（24米）2 栋200米 15000 1437 60 30 20 30 社区体育活动场地、社区管理用房（250 平方米）、公共厕所（100平方米）22 罗湖区蔡屋91、围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 11-01 R2 二类居住用地 23453.3 12.7 186900 23100-42000 45000-700 297700 4 层（24米）3 栋200米,1栋150米 20000 2084 60 30 20 30 社区服务站（200 平方米）、社区警务室（50 平方米）、社区老年人日间照料中心（450 平方米）12-01 GIC4 医疗卫生用地 2862.4 -骨伤科医院（9600 平方米）12-02 U1 供应设施用地 1523.8 -110kV 变电站（2500 平方米）政府建设 12-92、03 R2 二类居住用地 5401.1 0.9 -4800 4800 4 层（24米）-24 30-35 40 18 班幼儿园（4800 平方米）-12-04 GIC1 办公用地 1170.6 -派出所（2500 平方米）政府建设 12-05 S4 交通场站用地 1802.9 -公交首末站 政府建设 12-06 GIC5 教育设施用地 20401.7 -45 班九年一贯制学校（15000 平方米）12-07 G1 公园绿地 873.4 -12-08 U5 环境卫生设施用地 205.6 -再生资源回收站（100 平方米）、垃圾转运站（200 平方米）、公共厕所（100 平方米）13-01 R2 93、二类居住用地 21720.0 6.9 132802 11548-5000-900 150250 2 层（12米）2 栋120米,5栋100米-1052 40 30 30 35 社区老年人日间照料中心（400 平方米）、社区健康服务中心（500平方米）8.5 用地性质 8.5 用地性质 核心范围内规划用地主要包括：居住用地（R）:23 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 主要位于用地范围的北端和东南侧，作为改造还迁用地和保障性住房用地，总面积 10.80 公顷，占总用地面积的 32.33%。商业服务业用地（C）：主要位于寰宇、94、城建集团等用地，用地面积 10.27 公顷，占总用地面积的 30.74%。公共管理与服务设施用地（GIC）：主要包括大剧院等文化设施用地、九年一贯制学校用地、政法研究室用地、公安局办公用地等，总面积 5.96 公顷，占总用地面积的 17.84%。公用设施用地（U）：区内占地的公用设施主要为南侧地块的 110KV 变电站和环卫设施，占地面积共 0.17 平方米，占总用地面积的 0.51%。交通设施用地（S）：交通设施用地 5.36 公顷，占总用地面积的 16.04%。绿地与广场用地（G）：区内绿地主要分布在沿红岭中路和深南大道一侧，广场用地位于农业银行地块，总面积 0.85 公顷，占总用地面积的95、 2.54%。表表 8.2 核心范围规划用地汇总表核心范围规划用地汇总表 序号序号 用地代码用地代码 用地性质用地性质 用地面积用地面积 比例比例 大类大类 中类中类 (公顷公顷)(%)(%)1 R 居住用地 10.80 32.33 R2 二类居住用地 10.80 32.33 2 C 商业服务业用地 10.27 30.74 C1 商业用地 10.27 30.74 3 GIC 公共管理与服务设施用地 5.96 17.84 GIC1 行政管理用地 0.12 0.36 GIC2 文体设施用地 3.51 10.51 GIC4 医疗卫生用地 0.29 0.87 GIC5 教育科研用地 2.04 6.1196、 4 S 交通设施用地 5.36 16.04 S1 城市道路用地 5.18 15.50 S4 交通场站用地 0.18 0.54 5 U 公用设施用地 0.17 0.51 U1 供应设施用地 0.15 0.45 U5 环境卫生设施用地 0.02 0.06 6 G 绿地与广场用地 0.85 2.54 G1 公园绿地 0.66 1.98 G4 广场用地 0.19 0.57 24 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 合计 规划总用地 33.41 100.00 8.6 经济技术指标 8.6 经济技术指标 根据上层次规划的相关要求以及结97、合更新单元现状情况和发展条件，确定更新单元的主要经济技术指标如下：（1）拆除用地及建设用地 改造后开发建设用地面积合计 210673.3 平方米（不含公共绿地和城市道路）。拆迁用地总面积 334115.2 平方米。（2）拆除建筑及新建建筑 改造拆除建筑面积合计 97.86 万平方米。新建建筑面积 296.02 万平方米，其中居住 93.44 万平方米（含保障性住房 9.84 万平方米），商业 44.10 万平方米，商业办公 109.20 万平方米，酒店 5.00 万平方米，公寓 41.93 万平方米，配套 2.35 万平方米，拆建比为 1：3.02。表表 8.3 开发建设用地技术经济指标一览表98、开发建设用地技术经济指标一览表 项目 建筑面积（平方米）开发建设用地面积 210673.3 容积率 14.05 计容建筑面积 2960150 其中 居住建筑面积 934350 商品房 835902 保障性住房 98448 商业 441000 办公 1092000 酒店 50000 商务公寓 419300 配套 23500 不计容建筑面积 758800 其中 文化设施 80000 医院 9600 变电站 2500 派出所 2500 九年一贯制学校 15000 再生资源回收站 100 垃圾转运站 200 公共厕所 100 地下商业 148700 车库 500100 25 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片99、区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 建筑限高（米）600 绿地率（%）25 绿化覆盖率（%）35 规划居住人口（人）26800 停车位（个）15791 其中 配建停车位（个）15391 公共停车位（个）400 （3）改造前后强度对比 拆迁用地面积 334115.2 平方米，现状建筑面积为 97.86 万平方米，现状毛容积率约 2.93，改造后开发建设用地内建筑总量为 296.02 万平方米，改造后毛容积率约为 8.86，开发建设用地容积率为 14.05。8.7 配套设施规划 8.7 配套设施规划 本次拆除重建区规划居住建筑 934350 平方米，其中100、商品房 835902 万平方米，保障性住房 98448 平方米。按商品房 120 平方米/户，保障性住房 70平方米/户，每户 3.2 人计算，本片区规划人口为 2.68 万人（见表）。更新单元内现状总人口规模约 4.96 万人，其中现状常住人口约 2.56 万人，规划人口数较现状有所下降。（1）教育设施 根据深圳市城市规划标准与准则2013 版(以下称深标）中规定的深圳市教育设施配套千人指标标准计算如下，幼儿园 30 班，小学按标准需求为 35 班，初中需求为 13 班。幼儿园考虑服务半径要求，分为南北两处设置。北区新增 12 班幼儿园，独立占地 3649.5 平方米，建筑面积 3200 平101、方米，位于地块 03-01。南区将现状深圳市一级幼儿园“滨苑幼儿园”进行扩容，可新增 6 个班（原为 12 班），并整体搬迁至地块 12-03，用地面积 5401.1 平方米、建筑面积 4800 平方米。南区结合滨河小学，扩容为 45 班九年一贯制学校，学校总用地面积为 20401.7 平方米，建筑面积 15000 平方米。其中小学 30 班，初中 15 班。缺口5 班小学需要在规划区范围外与周边小学协调解决，其中规划都市名园 18 班小学所服务范围基本仅有更新单元范围，完全能够满足人口增长需求。更新单元范围内初中完全可以满足规划人口的需求，并有一定富余量可提供周边区域，可有效缓解该片区教育配102、套设施压力。（2）医疗卫生设施 在地块 12-01 还迁平乐骨伤科医院，建筑面积 9600 平方米（现状面积 6300 平方米）。应设置社区健康服务中心一处，建筑面积 500 平方米，可附设于地块 13-01 的裙楼。在 01-02 地块设置门诊部一处，建筑面积 450 平方米。（3）文化娱乐及体育设施 应设置居住小区级文化室，配套文化康乐、图书阅览、科普宣传、老人活动、青少年活动及儿童活动等设施，建筑面积 1500 平方米，可附设在地块04-01。在 05-01 地块设置影剧院一处，建筑面积 2000 平方米。建筑面积 （万平方米）户均面积 （平方米/户）居住人口（万人）二类居住 83.59103、 120 2.23 保障性住房 9.845 70 0.45 合计 93.435 2.68 千人指标 （座/千千人）人）班级标准 （座/班）班）需求班级数（班）拆除重建区提供班级数（班）需求满足度 需求缺口 幼儿园 33.00 30.00 29.47 30.00 101.80%小学 58.00 45.00 34.53 30.00 86.88%4.53 初中 23.00 50.00 12.32 15.00 121.71%表表 8.4 规划区人口统计一览表规划区人口统计一览表 表表 8.5 教育设施配套供需一览表教育设施配套供需一览表 26 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更104、新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 应结合南北居住小区的住宅区绿地设置户外健身运动场地。（4）行政管理设施 现状派出所还迁于 12-04 地块，占地面积 1170.6 平方米，建筑面积 2500 平方米。设置社区服务站 2 处，提供社区便民利民服务。建筑面积分别为 400 平方米，可结合改造附设在 01-02、11-01 地块。设置社区老年人日间照顾中心 2 处。建筑面积分别为 850 平方米，可结合改造附设在 11-01、13-01 地块。设置社区管理用房 2 处。建筑面积分别为 500 平方米，可结合改造附设在 02-01、10-01 地块。设置社区警务室 2 处。建筑面积分别105、为 100 平方米，可结合改造附设在 01-02、11-01 地块。配套设施见下表：表表 8.6 公共服务设施一览表公共服务设施一览表 设施类别设施类别 项目名称项目名称 数量数量 建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）所在地块号所在地块号 备备注注 总量总量 规划增加规划增加 教育卫生设施 12 班幼儿园 1 1 3200 03-01 18 班幼儿园 1 1 4800 12-03 45 班九年一贯制学校 1 1 15000 12-06 医疗卫生设施 门诊部 1 1 450 01-02 骨伤科医院 1 1 9600 12-01 社区健康服务中心 1 1 500 13-01 文化娱乐设施 文化活动106、室 1 1 1500 04-01 文化活动中心 1 1 8000 07-01 影剧院 1 1 2000 05-01 体育设施 社区体育活动场地 1 1-10-01 社会福利设施 社区老年人日间照顾中心 2 2 850 11-01、13-01 管理服务设施 社区服务站 2 2 400 01-02、11-01 社区管理用房 2 2 500 02-01、10-01 社区警务室 2 2 100 01-02、11-01 派出所 1 1 2500 12-04 市政设施（部分）公共厕所 4 4 400 01-01、02-01、10-01、12-08 再生资源回收站 1 1 100 12-08 公交首末站 1107、 1-12-05 垃圾转运站 2 2 400 01-01、12-08 邮政所 2 2 200 04-01、09-01 110kV 变电站 2 2 5000 01-01、12-02 应急避难场所 1 1-05-01 27 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 轨道站出入口 2 2-06-02、07-02 社会停车场（库）1 1-07-01 (5)保障性住房 根据深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定（深规土2010843 号），蔡屋围属于一类地区，保障性住房配建比例为 12%；其中除清庆新村的其他住宅用地基本位于 2015108、 年前建设的轨道站点 500 米范围内，因此按要求增加 3%；但不涉及工业区或仓储区改为住宅的问题。另其中涉及部分原农村红线用地，按照非农建设用地占项目建设用地总面积比例进行核减。本片区非农建设用地面积为 10.79 公顷，占项目建设用地的比例为 52.3%；根据一类地区核减基数为批准住宅建筑面积的 8%，计算该片区核减比例为 4%。因此本片区的保障性住房配建共计 9.84 万平方米，分别规划布置于 01-02、02-01、10-01、11-01、13-01 五个地块。表表 8.7 保障性住房配套一览表保障性住房配套一览表 地块编号地块编号 基准配置比例基准配置比例（%）轨道核增（轨道核增（%109、）非农核减（非农核减（%）规划配置比例（规划配置比例（%）规划配置面积（平方米）规划配置面积（平方米）01-02 12 3 4 11 32032 02-01 12 3 4 11 14168 10-01 12 3 4 11 17600 11-01 12 3 4 11 23100 13-01 12 0 4 8 11548 总总建筑建筑面积面积-98448 8.8 道路交通系统 8.8 道路交通系统 8.8.1 交通影响评估交通影响评估 综合考虑周边道路现状交通情况和交通发展趋势，将项目开发新增交通量与背景交通量叠加后并在路网上进行分配，结果显示项目开发对周边交通运行有一定的影响。（1）路段交通评估110、 2020 年主干道路高峰、平峰时段交通流量较现状分别增加 5%、8%，2030 年受公共交通分担率增加的影响，尽管项目全部投入使用，道路交通量呈降低趋势，高峰与平峰时段分别降低 2%、1%。表表 8.9 项目建成后项目周边主干道路交通量变化幅度项目建成后项目周边主干道路交通量变化幅度 与现状比较的变化幅度与现状比较的变化幅度 主干路交通流量主干路交通流量 20202020 20302030 28 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 高峰 0.05-0.02 平峰 0.08-0.01（2）对外道路交叉口评估 项目投入使用后，111、深南路-红岭路交叉口、深南路-宝安路交叉口、红岭路-金华街交叉口、红岭路-红桂路交叉口、上步-深南路交叉口滨河立交左转红岭路匝道的服务水平均为 E 级或 F 级，达到指引所规定的影响判定标准，需改善上述交叉口。其它各信号交叉口各转向交通运行均可维持在开发前的 D 级及以上的可接受服务水平。表表 8.10 项目建成后项目周边主要交叉口服务水平项目建成后项目周边主要交叉口服务水平 路口路口 名称名称 深南深南-红岭红岭 深南深南-宝安宝安 宝安宝安-解放解放 红岭红岭-金华金华 红岭红岭-红桂红桂 宝安宝安-红桂红桂 上步上步-深南深南 滨河立交滨河立交左左转转 现状 E D D F C D E 112、E 2020 E E D F D E E F 2030 F E D F E E E F（3）片区出入口评估 蔡屋围片区与对外通道的衔接进出口共有 15 个，北侧片区有 9 个片区进出口、南侧片区有 6 个进出口，清庆地块有 4 个进出口，按照既有双向交通组织片区进出口，进行评估。测试发现：清庆地块进出口服务水平较好，满足出行需求。蔡屋围北侧片区经红宝路、蔡屋围四街、蔡屋围一街离开片区的交通压力较大，服务水平在 0.7 左右；蔡屋围南侧片区经嘉宾路以及金塘街北口离开片区的交通压力较大，服务水平在 0.75-0.85 之间，需要合理组织内部道路，构建微循环系统，提高通行效率。表表 8.11 片区进113、出口服务水平统计表片区进出口服务水平统计表 地块地块 片区进出口片区进出口 服务水平（服务水平（v/cv/c）进入进入 离开离开 蔡屋围片区北侧 规划一 0.29 0.52 规划二 0.29 0.52 红宝路西口 0.58 0.82 红宝路东口 0.53 0.70 大剧院北街 0.22 0.27 蔡屋围一街 0.33 0.72 蔡屋围四街 0.31 0.72 红桂一街 0.35 0.34 红桂二街 0.35 0.34 蔡屋围片区南侧 金塘街北口 0.16 0.52 金塘街南口 0.17 0.29 木棉花街南口 0.17 0.29 书城路 0.50 0.85 嘉宾路西口 0.61 0.79 29114、 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 嘉宾路东口 0.84 0.61 清庆地块 地块内部路与红桂路衔接口 0.18 0.20 地块内部路与宝安路衔接口 0.20 0.20 地块内部路与桂园路衔接口 0.16 0.16 松园小区内部路与宝安路接口 0.21 0.20（4）地下车库出入口评估 蔡屋围片区除大剧院地块、晶都地块的地下车库独立外，其他地块车库相互连通，车库共享，共有车库出入口 23 个，北侧片区 12 个，南侧片区 11个，清庆地块共有地下车库 3 个。根据地下车库出入闸机每辆车 15 秒的服务时间进行测试，侧车库出115、入口的双向通行能力为 480pcu/h。测试发现：清庆地块地下车库出入口服务水平较高，蔡屋围南北两侧片区的地下车库出入口处的服务水平良好，车库出入口数量均满足出行需求。但是大剧院地块靠近蔡屋围一街布设了 3 个车库出入口，距离较近，进出车库车辆产生交织，影响直行交通；晶都地块在嘉宾路上布设有一个车库出入口，由于嘉宾路交通量较大，该车库出入口影响直行交通。表表 8.12 地下车库出入口服务水平统计表地下车库出入口服务水平统计表 地块名称地块名称 车库出入口车库出入口数量数量 通行能力通行能力(pcu/h)出行需求出行需求（pcu/h）服务水平服务水平 蔡屋围北侧片区 大剧院地块 4 1920 7116、50 二级 其他地块 8 3840 1208 二级 蔡屋围南侧片区 晶都地块 4 1920 1125 三级 其他地块 7 3360 1244 二级 清庆地块 3 1440 240 一级 8.8.2 交通改善策略与措施交通改善策略与措施 为营造蔡屋围片区良好的交通出行环境，需采取以下交通改善措施：（一）用地-维持现状用地发展策略，实现多方共赢 1、维持原有居住用地回迁的开发模式，加强用地多样性与混合开发，促进职住平衡 蔡屋围更新片区推行用地高度混合的多元化开发模式，实现出行的短路径、小尺度。回迁房全部回馈给原住民，用作对外出租，促使对外出行转化为内部出行，实现职住平衡，降低对外中长距离出行，缓解117、道路交通压力。2、出台保障房分配方法，建议定向服务于周边产业，保障片区产业发展 建议保障房主要定向服务于蔡屋围片区周边的产业，实现员工的就近居住，促进产业发展与职住平衡。（二）公交-增强轨道及常规公交的供应能力，确立以公交为主导的交通模式 3、近期结合建筑体及行人过街设施，引入空中有轨电车系统，打造特色区域交通，营造蔡屋围片区的场所感 近期蔡屋围片区的轨道交通有 4 条轨道线路、4 个轨道站点，供给水平较高资源较为丰富，满足对外公交出行需求。为提升片区交通服务品质，改善轨道接驳换乘环境，建议借鉴新加坡等国内外一流科技园区的经验，引入中运量新交通方式，串联轨道 1、2、3、9号线形成便捷的接驳转118、换系统，同时承担旅游观光功能，营造区域的场所感。线路运行方案为“双 L 型”，串联罗湖火车站、东门步行街、万象城、京 30 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 基 100 等重要区域，形成市域交通与局域交通的衔接转换。4、推进轨道交通 11 号线沿滨河大道东延至罗湖，连接金三角地区，确立以公交为主导的交通模式 轨道交通 11 号线规划串联机场、前海中心、福田中心但是缺乏对罗湖中心区的有效衔接，建议结合地块改造，延长轨道交通 11 号线，从上海宾馆南延，沿滨海大道布设，与轨道 9 号线相接，串联莞深城际、西部轴线、南山和福田中119、心、福田枢纽，加强片区对外中长距离交通功能。5、推进轨道交通 14 号线在片区周边的线路优化，提升对片区功能服务，确立以公交为主导的交通模式 轨道交通 14 号线规划沿快速路泥岗西路布设，但是对沿线地块服务性能较差，而且对笋岗物流园区的覆盖服务性能不好，建议调整轨道交通 14 号线位，沿宝安北路往南、转向笋岗路往西，同 9 号线相交换乘，串联莞惠城际、大亚湾地区、坪山新城、龙岗中心城、横岗、布吉、清水河、八卦岭片区和福田中心枢纽。6、调整轨道交通 18 号线沿宝安北路，提升对片区的服务能力，确立以公交为主导的交通模式 轨道交通 18 号线位规划沿和平路与建设路紧邻广深铁路布设，但是受铁路分割，120、服务效果弱，同时建设路快速化改造，成为机动车的快速通道，不适宜布设轨道交通。建议结合项目改造，调整轨道 18 号线，沿和平路走向为沿宝安北路往南，串联莞惠城际、布吉、清水河、蔡屋围片区和罗湖站，加强片区往北部区域的长距离交通功能。7、在片区的南北两侧各配置公交场站一处，提升常规公交服务水平 蔡屋围片区公共交通供给水平较高，但是均为过境型公交线路，缺乏到发型公交线路，建议在南北两侧地块分别依托建筑裙房、荔枝公园的公共建筑配建公交首末站，可开通 2-4 条公交线路，主要用于服务轨道交通服务薄弱区域以及满足轨道停运后的客流出行需求。（三）道路-完善道路交通及交通需求管理措施，改善小汽车通行环境 8、121、推进建设路快速化改造，分流红岭路交通压力 与政府相协调，近期加快推进建设路快速化改造建设，形成罗湖区南北向快速集疏通道，分流红岭路、宝安南路南北向过境中长距离出行交通，缓解红岭路交通压力，以便更好的服务蔡屋围片区进出交通需求。9、加快沿一线快速路建设，分流滨河大道交通压力 与政府相协调，远期推进沿一线快速通道的建设，形成东西走向快速集散通道，分流滨河大道、深南路过境中长距离出行交通，缓解滨河大道交通压力，更好的服务蔡屋围片区进出交通。10、构建地下车行通道，转移地面道路交通压力，提升片区交通服务品质 建设地下车行通道，串联片区内各区域的地下停车库，共享地下停车泊位资源，均衡各车库出入口接入市政122、道路开口处的交通负荷，改善片区交通服务品质。11、改造金华街-红岭南路交叉口，拓宽东进口道，增设三条左转车道 金华街-红岭路交叉口承担地块进出滨河大道的交通转向功能，建议拓宽东进口，由现状三车道，增加为五车道，缓解东进口左转交通压力。12、将红桂一街向南延伸连接红宝路，增强北区对外衔接，缓解红岭路交通压力 红桂一街为项目北侧地块南北向小区内部支路，建议结合地块改造的机遇，改造红桂一街，连通红桂路与红宝路，增加地块对外进出的通道数量，增加交通供给能力。31 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 13、将红桂二街向南延伸至红宝路，123、增强北区对外衔接，缓解宝安南路交通压力 红桂二街为项目北侧地块南北向小区内部支路，通行环境较差，建议结合地块改造的机遇，打通红桂二街，与红桂一街一并形成南北向平行通道，增加北侧地块对外的衔接通道数量。14、打通蔡屋围四街，与解放路相连通，增加片区进出通道 结合片区周边改造，梳理支路网络，将蔡屋围四街与解放路直接连通，避免断头路，提高路网运行效率。15、优化宝安南路/深南路交叉口、宝安南路/解放路交叉口信号配时，实施信号联动控制 现状宝安南路在深南路、解放路的交叉口均为信号控制形式，且距离不足 200 米，加之不合理的信号配时容易产生拥堵，建议调整信号配时方案，实现两个交叉口的联动协调控制，增加124、交叉口通行能力。16、嘉宾路拉直，与金华街直线对接 嘉宾路原有线型较差，在地块内较为曲折，建议结合项目地块改造，直线连通嘉宾路与金华街，保持车辆通行的顺畅度。17、梳理片区内部路网，合理安排内部交通组织，打造片区微循环系统 对片区内部道路网进行梳理，根据片区进出交通出行总量，评估道路双向交通组织与单向交通组织的利弊，同时结合地下车库出入口合理安排内部道路交通组织，构建标示清晰、运行顺畅的微循环道路系统。18、评估地下车库出入口数量及服务水平，优化地下车库出入口位置 片区共有地下车库出入口 23 个，结合片区新增机动车生成量，地下车库出入口数量满足出行需求，整体服务水平在二级服务水平。对其出入口125、布局提出建议，不宜设置在主干道路上，尽量设置在支路，并保障出入口距离与主干道交叉口不少于 50 米；对于设置于干路上出入口，建议将其停车取卡闸口向地块内部偏移，保障车辆进出排队不回堵至道路。19、合理制定停车场停车费用，调控小汽车的使用 停车收费费率对出行者出行方式的选择有显著的影响，尤其是对个人支付者影响程度更为明显。建议蔡屋围片区执行深圳市停车发展政策与实施方案所提出的一类区停车收费标准及收费结构，通过提高停车收费标准，调控小汽车使用。20、加强对片区交通运行的监督与管理，打造顺畅、安全的交通严管区域 蔡屋围片区将打造成为国际消费中心，需配合交通设施的建设，对片区交通运行执行严格的监督与管126、理，规范交通行为，提高交通运行效率，释放道路交通资源，为行人提供安全的出行环境。（四）慢行-改善慢行交通系统，提升片区交通服务品质 21、构建以串联地下车库为主的地下步行系统，提升片区交通服务品质 项目建成后人流量较大，对地下空间资源的开发需求较为强烈，建议结合项目地下空间的开发，打造地下步行系统，连通轨道站点、车库出入口，深入到建筑物内部，满足出行需求。22、构建以串联公共空间为主的地面风雨连廊系统，提升片区交通服务品质 项目包含大量的公园、绿地、展览馆等公共空间，旅游休闲出行需求较高，建议结合地块改造，连接建筑、地铁站出入口、地下商业街以及空中连廊出入口，打造地面风雨连廊，提升阴雨天气的步127、行服务品质。32 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 23、构建与商业环境相融合的空中连廊系统，提升片区交通服务品质 项目商业办公业态开发体量较大，购物休闲出行需求较高，建议结合地块改造，构建多层立体空中连廊系统，连通轨道站点、万象城、京基等商业建筑体，营造舒适宜人的购物休闲环境，提升楼宇的商业价值。8.8.3 道路网规划道路网规划 片区落实法定图则的道路网系统；城市快速路：滨河大道路（道路红线 64.5 米）。城市主干道：深南东路（道路红线 50.0 米），红岭中路（道路红线 40.0 米）。城市次干道：红桂路（道路红线 128、25.0 米）、宝安南路（道路红线 30.0 米）。城市支路和社区服务性道路：嘉宾路、金塘街、红宝路等。地下车行系统的组织：规划在滨河小学、金华支路、金塘街、蔡屋围一街、红宝路之下建设地下车行通道，穿越深南大道沟通滨河大道与红岭中路，分流地面交通压力。同时串联片区内各区域的地下停车库，共享地下停车泊位资源，均衡各车库出入口接入市政道路开口处的交通负荷，改善片区交通服务品质。8.8.4 静态交通系统规划静态交通系统规划 蔡屋围片区除大剧院地块、晶都地块的地下车库独立外，其他地块车库相互连通，车库共享，共有车库出入口 23 个，北侧片区 12 个，南侧片区 11个，清庆地块共有地下车库 3 个。鉴129、于该区域属于一类停车供应区域，即停车策略控制区，又基本都在轨道车站 500 米范围内，所以商业服务业用地按深标下限配建停车位，居住按深标下限的 70%设置置相应配建停车位。规划地下停车位 15791 个，其中地块配建停车场库共计 15391 个停车位；在 07-01地块下设置一处社会停车库，规划 400 个停车位。8.8.5 公交场站规划公交场站规划 鉴于蔡屋围片区公共交通供给水平较高，但是均为过境型公交线路，缺乏到发型公交线路，规划在南北两侧地块分别配建一处公交首末站，可开通2-4 条公交线路，主要用于服务轨道交通服务薄弱区域以及满足轨道停运后的客流出行需求。规划北侧公交首末站位于红岭中路东130、侧荔枝公园内部，可结合景观环境作半地下式开发建设，占地面积约 2000 平方米；南侧公交首末站位于 12-05 地块，占地面积 1803 平方米，建筑面积不少于 3000 平方米。8.9 市政工程规划 8.9 市政工程规划 8.9.1 给水工程给水工程（1）用水量预测 根据深圳市城市规划标准与准则（2014 版），用水量按住宅、公寓、办公、商业等用地性质进行估算。规划区内平均日用水量为 2.97 万立方米/日，日变化系数采用 1.18，最高日用水量为 3.50 万立方米/日。（2）管网规划 33 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单131、元规划 保留规划区内原有给水干管，结合地块周边的道路建设，本次规划新增 14 条 DN300 管道，分别布置于规划区新增北侧和南侧规划道路下，以满足区内消防需要和取水需要。规划区供水可从附近市政管网取水。规划区给水管道布置见给水工程布置图。8.9.2 雨水工程雨水工程（1）雨水流量计算 规划区雨水管渠设计重现期 T 选用 2 年，暴雨强度公式采用深圳市 T=2 年的单一重现期暴雨强度公式进行计算。（2）雨水排放 规划建议采用低冲击开发的方式减小雨水径流。本规划区内汇水面积为 33.41 公顷，雨水管道复核与设计采用重现期 P=2 年，考虑到雨水排放的安全性，更新改造后径流系数采用 0.72。经132、复核，现状市政雨水管渠可以满足使用需要。规划结合周边道路的建设，建设雨水管道，本次规划新增 6 条 DN600管道，布置于规划区更新道路下，以满足周边地区雨水排放需求。规划区雨水管网布置见雨水工程布置图。（3）低冲击开发 规划区建设项目应采取收集、入渗、分散调蓄等手段进行雨水综合利用，雨水综合径流系数不应超过下表规定值，雨水综合径流系数见下表。根据其规划面积及改造后径流系数，进行加权计算，得到低冲击开发改造后的综合径流系数为 0.36，低于 0.45，满足径流系数的削减要求。本规划主要从道路雨水综合利用和居住小区与公共建筑雨水利用两方面着手。表表 8.13 城市更新区雨水综合径流系数一览表城市133、更新区雨水综合径流系数一览表 混合功能区 单一功能区 主要市政道路 广场、停车场 公园、绿地 商业区 住宅区 学校 综合径流系数 0.50 0.45 0.45 0.70 0.40 0.25 8.9.3 污水工程污水工程（1）污水量预测 按深圳市城市规划标准与准则（2013 版），污水量预测标准为：生活污水量取用水量的 90%；道路广场和公共绿地不计污水量；其它污水量取用水量的 70%。计算得平均日污水量为 2.60 万立方米/日。（2）污水排放 规划区西侧红岭路已建有 0.6 米0.6 米污水暗渠，红宝路和深南中路分别建有 D500 和 D600 污水管，规划区污水排入该污水管道。根据深圳市污134、水系统布局规划修编（2011-2020）的要求，规划区嘉宾路和红岭南路南段污水管现状污水管均需进行改造，管径分别增至 DN1000 和 DN1200，管径的增加为该片区的城市更新提供了有利的条件。规划结合道路的建设，同步建设污水管道，本次规划新增两条 DN400 污水管道，以满足周边地区污水排放需求。34 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 规划区污水管网布置见污水工程布置图。8.9.4 电力工程规划电力工程规划（1）用电负荷预测 根据本次规划所提供的用地功能及相关控制指标，参考深圳市城市规划标准与准则提供的负荷预测标准，采135、用单位建筑面积负荷密度法预测，预测更新区总用电负荷约为 16.51 万千瓦，考虑总同时系数取 0.9，则总计算负荷约 14.85 万千瓦。（2）10 千伏系统规划 根据城市更新规划及用电负荷增长情况，变压器容量按 7080%的经济运行负荷率考虑，每座 10 千伏变配电房变压器考虑设置 36 台相同容量的变压器，以便构成单母线分段的接线方式，提高供电可靠性，单台变压器容量以不超过 1250 千伏安为宜。结合各地块用电负荷情况，规划拆除区内现状 10 千伏变配电设施。根据用电负荷分布情况，规划预留 32 座变配电房，采用在新建高层建筑物预留10 千伏变配电设备用房（一般设在建筑设备房）的方式进行控136、制预留。预留设备用房的建筑面积、层高及消防，应满足相关规范要求。规划新建变配电房布局和设备容量详见“电力工程规划图”，在片区开发建设过程中变配电房的建设位置、变压器数量及单机容量，可结合片区更新改造进度、建筑设计负荷具体计算结果等，进行适当调整。远期规划区内 10 千伏系统采用环网供电，环网每环可带负荷约 50008000 千瓦，平时开环运行。10 千伏供电范围应随高压变电所布点变动及用户负荷变动，随时调整开环点。规划 10 千伏线路由市政电缆沟引出后，沿区内部道路预留的电缆穿线管道敷设至区内 10 千伏配电房。（3）电缆（管）沟规划 市政电缆（管）沟的建设和完善是发展单元建设过程中的重点，其137、设置需满足 10 千伏进出线电缆敷设的需要。规划沿更新改造后新建道路东侧人行道下，新建电力电缆穿线管道，管孔数量 3 孔，管径 150。结合区内 10 千伏用户分布情况，应预留电力电缆穿线管道，与周边道路电力电缆沟相互贯通，以便于负荷调配。道路交叉口应预留足够数量的过路管，采用玻璃钢管，并应根据需要及规定预留足够数量的横过管。电力电缆穿线管道坡度一般与路面坡度方向相同，并根据电缆穿线井的设置，每隔 4060 米在穿线井内预留一根 PVC150 管，并接至就近雨水井排水。（4）道路照明 结合规划对道路的改造和调整，片区内公共空间、区内道路照明统一由区内变配电房供电。规划新建公共照明设施应统一设计138、，并与公共空间、道路建设等同期施工。为促进节约型城市建设以及推广利用可再生能源，节约能源、保护环境，道路照明灯具应采用“高效节能灯具”，有条件的情况下可适当推广太阳能路灯。8.9.5 通信工程规划通信工程规划（1）通信用户预测 规划根据更新改造规划所提供的用地功能及相关控制指标，参考深圳市城市规划标准与准则提供的固话预测标准，采用单位建筑面积线密度法进行规划区固话用户预测。预测更新改造区内固定电话用户约 6.50 万线。35 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 （2）通信机房规划 根据“管网规划”及相关规划标准要求，在更新改139、造范围内规划新建 4 座片区汇聚机房，采用附建方式建设，需预留建筑面积约 400 平方米。综合通信机房的具体布局，在后期更新改造片区进行具体设计时，应根据建筑设计所估算的用户数量及分布情况，并结合具体建筑设计进行定位，具体位置可在规划布局的指导下结合实际情况进行适当调整。规划新增 5 座移动基站，采用附设方式建设，需预留建筑面积约 30 平方米作为设备用房，服务半径 5001000 平方米。设备用房可设置于综合通信机房内，基站天线规划设置于产业用房屋顶。更新改造区内有线电视住宅用户按 100%入户率考虑，并考虑 10的其他用户，预测更新改造片区内有线电视用户约 8500 户。规划新增 2 个有140、线电视光节点，采用附设方式建设，每个需预留建筑面积约 20 平方米，可设置于片区汇聚机房内。根据邮政服务网点服务半径及服务人口的要求，更新改造区内规划新建 2 座邮政所，采用附建方式建设，每座需预留建筑面积约 150 平方米。（3）通信管道规划 规划以已编制法定图则为基础，结合通信管网体系的优化及市政道路的调整，对更新改造单元内的通信管道进行规划预留。根据更新改造片区的道路布局，规划建设综合通信管网，并与周边市政通信管网连通，形成互连互通的通信地下管道网络。通信管道敷设在道路西侧、北侧人行道或绿化带下，管道横过道路处需采用砼包封保护。通信管道采用 PVC 管群，埋深应符合规范要求，管径采用 1141、10，并根据用户分布情况预留足够数量的横过管。8.9.6 燃气工程燃气工程（1）用气量预测 根据本次规划所提供的用地功能及相关控制指标，参考深圳市城市规划标准与准则（2014 版）提供的用气量指标，采用分类用地面积用气量预测法对用气量进行预测，预测片区天然气年总用气量约为 129.7 万立方米/年，总高峰小时用气量约为 490 立方米/小时。（2）燃气系统规划 规划利用片区周边现状城市燃气场站与中压燃气管网等城市燃气设施，保留周边现状管道，结合片区内部用户分布和道路建设，规划建设燃气管道，发展新的管道天然气用户。居民和商业用户采用中压进户，户内调压（用户调压器）、计量后使用。中压管道设计压力为142、 0.3 兆帕，管径为 100 毫米，管材为燃气 PE 管。燃气管道尽量结合片区内部道路同步建设，做到统一规划、统一配合、统一设计、统一施工。8.9.7 环卫工程环卫工程（1）垃圾量预测 规划区城市更新后用地功能以公寓、商业及办公为主，垃圾类别以城市生活垃圾为主。垃圾量预测采用人均指标法，根据深圳市城市规划标准与准则（2013 版），人均垃圾产生量选取 1.5 千克/人 日，规划期末规划区城市生活垃圾日产生量约 68.7 吨，考虑垃圾分类及回收量之后，清运量为 55吨/日。（2）垃圾收运及处理 利用规划区现状附近垃圾转运站进行垃圾转运，并根据相关要求，在城市更新区域内新建垃圾转运站，待新建垃圾143、转运站建成后，规划区生活垃圾 36 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 统一送往垃圾转运站分拣后外运。（3）公共厕所及卫工人作息站 由于本次规划地块内将实施统一的物业管理，故本次规划不在规划区内部设置独立公共厕所及卫工人作息站。规划设置 4 座附设式公厕，除与垃圾转运站附建的两座外，在 02-01 地块与 10-01 地块再建设两座附建式公厕。表表 8.14 市政基础设施一览表市政基础设施一览表 设施类别 项目名称 总量 设施规模（平方米）所在地块号 规划增加 现状保留 规划增加 现状保留 电力设施 10 千伏配电房 32 144、每座预留约 120 平方米建筑面积-01-01、01-02、02-01、04-01、06-01、07-01、08-01、09-01、10-01、11-01、12-05-通信设施 综合通信机房 4 预留约 150 平方米建筑面积-01-02、06-01、07-01、10-01-移动通信基站 5 预留约 30 平方米建筑面积，与综合通信机房合建-01-02、06-01、07-01、08-01、10-01-广电设施 有线电视光节点 2 预留约 20 平方米建筑面积，与综合通信机房合建-邮政设施 邮政支局 1 预留约 2000 平方米建筑面积-12-01-邮政所 2 每座预留约 150 平方米建筑面积145、-02-01、08-01-环卫设施 垃圾转运站 2 每座预留 200 平方米建筑面积 01-01、12-08 再生资源回收站 1 每座预留 100 平方米建筑面积，可与垃圾转运站合建 12-08 公厕 4 每座预留 100 平方米建筑面积，可与垃圾转运站合建 01-01、02-01、10-01、12-08 九、空间控制 九、空间控制 根据本区的环境特点、区位条件、以及开发前景提出对蔡屋围城市景观环境要素以及改造地块建筑设计要素的规划控制要求。9.1 空间整体定位 9.1 空间整体定位 本片区不是凭空创造一个新中心，更重要的是“串联与聚合”，从而促进一个已有的传统中心依托自身独一无二的资源而以新146、的形象重新崛起。这些周边资源包括荔枝公园、小平广场、大剧院、晶都酒店、KK-Mall、京基 100、万象城和金融中心公建带等。规划通过对原有城市历史文化资源的梳理、整合和提升，以及标志性建筑塑造，特色街道系的连接，实现多元、复合的城市功能，成为具有标志性的城市中心区。打造一批具有时代感、标志性、37 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 独创性的城市 mall 群，提升蔡屋围片区的现代化形象，成为深圳现代化、高速发展的城市名片。9.2 功能轴线 9.2 功能轴线 规划形成特区轴和罗湖桥轴两条重要的城市功能轴线。特区轴：特区轴在147、新、老罗湖桥之间，开放的口岸和小平画像广场之间，可构成一条纪念意义的特区轴线。以小平画像广场为聚焦点，在该轴线之上可以设置小平纪念馆、改革开放纪念馆等文化设施。小平纪念馆位于画像的背后，是一座低调的半覆土建筑。它的另一端与荔枝公园的游赏空间相连接，并能够引导步行者登上纪念馆的绿化屋顶平台，眺望以罗湖桥为代表的城市中心。在 07-01 地块规划设置一处深圳改革开放纪念馆，位于特区轴之上，与小平画像广场和纪念馆形成空间呼应，体现文化的关联与纪念的延续。新“罗湖桥”轴 深圳罗湖桥，第一次连接起深圳与世界，为深圳以及中国带来了变化与经济腾飞，是深圳城市创业的重要象征。三十年后，城市面对新的产业选择、深148、圳人也向往着更高质量的城市生活。在中心区，以“桥”为主题，一座新“罗湖桥”带着改革开放记忆、承载着新世纪城市理想，象征未来深圳，以国际消费中心、文化中心的形象连接起中国与世界舞台。新“罗湖桥”由北至南串联起寰宇、大剧院、晶都地块，其功能是跨街区的公共室内外慢行街道，并且是一座多元商业文化功能的混合体，营造各取所需、各得其所的城市环境，是现代城市生活的集大成者。9.3 景观界面 9.3 景观界面 规划区深南大道两侧为人工连续界面，景观类型为车行主导景观。红岭中路西侧为荔枝公园自然景观界面，景观类型为人车主导景观。红岭中路东侧邻近荔枝公园，景观条件优越。在充分利用优越景观条件的前提下，通过天桥、绿149、地广场等将荔枝公园开放空间网络渗透到更新单元范围内，与高密度、现代化的 mall 群人工景观界面相融合，形成人工与自然交织的多元景观环境，增强区域识别性与城市空间界面的连续性。大剧院地块和晶都酒店地块周边景观界面，既保留一定的大剧院和晶都酒店历史文化符号，又具有新建筑的时尚现代立面，通过强烈的对于突出蔡屋围片区历史价值与时代气息相融合的景观特征。9.4 景观节点 9.4 景观节点 大剧院 作为特别更新区内的重点建筑，大剧院作为深圳曾经的文化中心，已经有逐步衰落的迹象。但其所在的区位仍然具有无可比拟的优势。本次规划发掘大剧院地块的潜力，对大剧院进行更新改造，进一步提升大剧院的活力和价值。深度利用150、其地下空间，作为商业设施区域；以大剧院为核心，在其周边加建商业文化建筑，引入混合多元功能以活跃文化空间；增强联系，使大剧院与周边公共空间、其它文化产业空间、商业空间等紧密衔接，共同构筑具有象征性的城市地标。晶都酒店 作为特别更新区内的另一个重点建筑，位于深南大道南侧的晶都酒店是深圳最早的标志性建筑之一，具有一定的时代意义。但同时它也面对着诸如空间利用率低、内部结构老旧、楼层低矮不适应功能需求、外部空间尺度不宜人以及无法有效地组织人流等问题，不能适应新经济条件下的诸多城市需 38 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 求。根据国151、际工作坊的相关工作结论，其更新中的原则是尽可能保留其原有城市记忆，以现有城市肌理、形态和类型为基础，在现有状况中寻找属于深圳的城市更新模式类型总结。明确其所处区位的历史性意义，与京基 100、地王大厦共同构建深圳最具标志性意义的城市天际线，在目前的规划指标体系框架内，通过持续深入的国际设计咨询研究，构建谋求更具突破性的设计方案，积极回应社会、文化、经济的快速发展，实现蔡屋围片区城市更新的核心经济效益和中心标志性。商业文化“Mall 群”“Mall 群”应当打破严格的功能边界，形成公共供给与私人需求的融合，模糊工作与生活功能场所的边界，创造一种随时的、可动态适应和改变的服务模式。Mall 群应通152、过高强度开发形成标志性的城市中心形象。虽然以超高层摩天大楼作为中心区标志吸引眼球的做法在国际上已经畅行多年，但随着越来越频繁的“第一高”的地位更替，这一做法的有效性及吸引力正在持续降低。Mall 群应该更加综合地从从天际线塑造、近人尺度的有效形象、人们使用的便利度、空间场所的创新性、文化精神的象征性等多维角度去尝试解决实现“标志性”的问题。9.5 开放空间 9.5 开放空间 主体绿地 更新单元规划充分考虑荔枝公园作为大型城市开放公园以及深圳标志性景观节点的重要作用，以荔枝公园作为主体绿地和绿化源头，向大剧院地块实现跨红岭路的生长。大剧院地块除必要的地面覆盖物（如罗湖桥接地核心筒、大剧院、少量辅153、助建筑）之外，地面层以开敞广场及绿地为主；局部建筑区域通过建筑物的开合，形成各具特色的绿化场地和公共空间，与南侧 07-01 晶都改造地块空中绿道衔接，借助公共通道、廊桥等联系，将全区域各级绿地链接为一个完整的系统。“天街”与“地街”在本区域形成以罗湖桥及其延展段为主体的商业和绿化“天街”，和以金华路及其延伸段为主的商业“地街”。成为本区域特征性的公共空间。本次规划研究建议采取商业性建筑面积集中在二层以上以及向空中垂直发展，从而使宝贵的地面空间资源能够用作绿地空间和公共场所，更多的释放其对公众的吸引力。街道系 立体的街和道构成的空间网络，以主街构成联通万象城、荔枝公园、KK-MALL 的立体步154、行和自动步道系统，设计构想意图使街道系成为未来该地区的空间组织结构，满足多功能的建筑功能体插入，具备足够的灵活性和适应性，“街道系”是形成城市时尚公共生活的场所主体。街道系是一个综合的概念。在本方案中，以罗湖桥为“插座”，连接东西、南北、上下的步行街道系统，串联中央公园、特区轴、深圳云、Mall 群、地标大厦等诸多概念性场所。城市超级“Mall 群”由街道系统构成，既体现了人文价值回归，又彰显建造技术的进步，也显现了无边界连续的城市要素组织带来的新生活建筑地标性空间。表 9.1 公共开放空间要求一览表 表 9.1 公共开放空间要求一览表 39 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋155、围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 9.6 高度控制 9.6 高度控制 根据蔡屋围片区作为罗湖区中心、市级文化娱乐中心、深港都会北部中心的城市中心区定位，该片区的开发强度和建筑高度应适当提高。任何建筑间距必须符合国家有关日照、通风、消防、卫生、防灾、工程管线埋设和建筑设计规范以及深圳市城市规划标准与准则（2004）的要求。规划 07-01 地块晶都酒店改造建筑形成超高层建筑作为该片区的标志性景观节点，高度在 600 米左右。南侧城建集团用地 09-01 地块，2-4 层裙房，塔楼高度控制为 300 米，与北侧晶都酒店改造建筑、京基 100 大厦、地王大厦等标志性建筑共同构成156、蔡屋围更新片区核心区域的建筑天际线。沿红岭路的商业文化 mall 群形成一组标志性的高层建筑，结合景观要求和地块标志性要求高度控制在 150300 米，裙房 34 层，高度约 18-24 米，其中 01-01 地块塔楼高度控制在 250 米；04-01 地块塔楼高度控制在 300 米；06-01 农业银行地块塔楼高度控制在 150 米；09-01 城建集团地块塔楼高度控制在 300 米。居住建筑高度控制在 150300 米，裙房 24 层，高度约 18-24 米，其中 01-02、02-01、10-01、11-01 地块塔楼高度控制在 200 米，裙房 4 层，高度 24米；13-01 清庆新157、村地块塔楼高度控制在 120 米，裙房 2 层，高度 12 米。9.7 建筑形式与色彩 9.7 建筑形式与色彩 规划建议公共建筑可以在形式与色彩上丰富多姿，创造热烈繁荣的城市气氛，地标建筑的立面形体逻辑性强，变化丰富。居住建筑群体紧凑，起伏并富有节奏；塑造整体地块均质的建筑群体空间，强调建筑空间与周边空间环境的协调统一。应尽量利用建材本身的表现力,禁止用高反光材料，建筑色彩禁止采用黑色、深红、深灰等深颜色，建议采用暖白色、淡粉红色、浅灰色、淡黄色、沙色，塑造人文与自然相融合的整体空间，建筑形式灵活多样，突出滨海时代特征，提倡立体绿化和屋顶花园的设计。鼓励地下空间资源整体开发，规划预留城市轨道站158、人行通道地下衔接口。通过建筑的形式延续历史文化记忆，大剧院、晶都酒店改造中保留一定的建筑符号，作为该片区历史文化的象征。在居住区建筑中，探索更加本土化的空间重塑模式，比如采用岭南骑楼的空间格局、部分沿袭城中村的商业模式、通过城中村博物馆的媒介搜集和展示城市记忆，从而在居住空间中混合进更具本土气息的文化和商业元素。9.8 公共通道及地块出入口 9.8 公共通道及地块出入口 更新单元应建立内部与周边地块的公共通道，同时地块之间应强化相应的空间渗透及公共通道联系，规划地块的车行出入口应按照深标的要求，主干道禁止设置对外出入口，次干道尽量减少车行出入口，如一定要设置，应保证距离主要道路交叉口 80 米159、以上，距离次要道路 50 米以上，避免对道路地块编号 用地面积（平方米）建议规划设置区域和空间形式 02-01 700 结合红宝路设置绿地 04-01 8700 结合红岭中路以及大剧院改造设置广场空间 05-01 14500 结合改革开放纪念馆、京都酒店改造设置绿地广场空间 07-01 900 结合嘉宾路和蔡屋围城村博物馆等设置绿地空间 06-01 1000 结合深南东路和农业银行大厦改造设置广场空间 13-01 2400 结合清庆新村居住区设置绿地广场空间 40 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 车行交通的干扰；人行交通160、主要出入口主要结合公共开放空间设置，同时充分考虑消防、景观等因素对次要人行出入口进行建议性的布置。9.9 日照分析 9.9 日照分析 根据深标的要求：规划项目内住宅（及公寓）在三个不同标高模拟的日照均大于大寒日有效日照时间 1 小时，住宅（及公寓）满足深圳市城市规划标准与准则的日照要求，幼儿园生活用房底层冬至日满窗日照不小于 3 小时，满足深圳市城市规划标准与准则的日照要求，场地外受规划项目建筑影响的 0.9m 标高处日照遮挡均不大于大寒日 3 小时。十、利益平衡 10.1 经济可行性分析 十、利益平衡 10.1 经济可行性分析 10.1.1 项目工程进度铺排项目工程进度铺排 该项目将于 20161、14 年 7 月启动拆迁补偿协议谈判，2016 年动工建设，计划于 2022 年完成，建设期共约 8 年，分为二期开发。一期为北区地块（1、2、3、4地块）、南区地块（8、9、10、11、12地块）和清庆区（13地块），二期为中区地块（5、6、7#地块）。一期 2014 年 7 月启动拆迁补偿协议谈判；2016 年 6 月-2019 年 12 月完成项目建设；2017 年 7 月开始销售，销售期 3.5 年；2018 年 7 月开始租赁有关物业；2020 年完成项目回迁。二期 2017年 2 月启动拆迁补偿协议谈判；2017 年 2 月-2017 年 12 月完成项目拆除工作；2018 年 1162、 月-2022 年 6 月完成项目建设；2022 年开始租赁有关物业；2023年 6 月完成项目回迁。10.1.2 项目总开发成本项目总开发成本 经世联地产初步经济测算，该项目在开发期内的总开发成本约为人民币 4324046 万元，分为开发成本和项目期间费用两部分。（1）开发成本）开发成本 该项目的开发成本约为人民币 3994204 万元，如图表 10.1 所示。（2）项目期间费用）项目期间费用 该项目还需缴纳包括管理费用和营销费用的项目期间费用 329841 万元，如表 10.2 所示。10.1.3 租售收入及税费租售收入及税费 总体收入为住宅、商务公寓、写字楼办公等销售收入和商业、写字楼办163、公、酒店、地下车库等租赁收入之和，为该项目总体毛收入。经测算，该项目总体收入共计人民币 7663050 万元，其中销售收入为 7000512 万元，租赁收入为 662538 万元。销售及租赁面积均为扣除返迁后的面积，租赁物业按照入市后租赁 15 年估算，租金呈一定比例递增。10.1.4 不同容积率的比较不同容积率的比较 项目期间费用 序号序号 项目名称项目名称 总额（万元）总额（万元）1 管理费用 119826 2 营销费用 210015 3 合计 329841 项目项目 开发开发 成本成本 序号序号 项目名称项目名称 总额（万元）总额（万元）1 1 补偿地价成本 1101433 2 2 拆迁164、安置成本 289773 3 3 建安工程费 2122310 4 4 前期工程费 95798 5 5 开发期间税费 275900 6 6 不可预见费 66543 7 7 公共设施专用基金 42446 8 8 合计（万元）3994204 表表 10.110.1：开发成本：开发成本 表表 10.210.2 目期间费用表目期间费用表 41 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 总体来看，容积率逐渐增加，投资利润率及财务内部收益率也逐渐上升。经济测算主要数据如表 9 所示。（当土地增值比例达到 20%时，需要缴纳土地增值税。本项目容积率165、为 14.42，土地增值比例为 19.88%，不需缴纳土地增值税。当容积率为 14.5 时，土地增值比例为 20.60%，需要缴纳土地增值税，此时投资利润率及财务内部收益率下降。表 10.3:不同容积率的比较 表 10.3:不同容积率的比较 容积率变动幅度 11 12 13 13.5 14.4214.42 14.514.5 15 现金收入 4971148 5852121 6733095 7173581 7663050 8054555 8495042 销售总收入(万元)4476467 5302506 6128545 6541565 7000512 7367604 7780624 租赁总收入(万元166、)494681 549615 604549 632016 662538 686951 714418 现金支出 3845879 4339436 4832992 5079770 5005649 5573326 5820104 开发成本 3119126 3405511 3691896 3835089 3994204 4121474 4264666 营业利润(万元)1125268 1512685 1900103 2093812 2657401 2481229 2674938 所得税(万元)281317 378171 475026 523453 664350 620307 668734 税后利润(万元)167、843951 1134514 1425077 1570359 1993051 1860922 2006203 投资利润率%29.26%34.86%39.32%41.22%53.09%44.52%45.96%折现现金流（财务净现值 NPV，I=8%）：307962 532850 757738 870182 1183328 1095070 1207514 投资回收期（静态）年 6.32 6.09 5.87 5.77 5.67 5.60 5.53 投资回收期（动态）年 6.82 6.51 6.29 6.20 6.12 6.06 5.99 财务内部收益率 4.74%7.31%9.52%10.51%12168、.99%12.28%13.08%10.2 拆除与配建责任 10.2 拆除与配建责任 本次改造由开发主体在各自的责任范围内承担以下项目拆除配建责任。10.2.1 道路拆除与建设道路拆除与建设 开发主体承担联通和拓宽南村东路、南村西路、嘉宾路、金华支路、金岭支路等道路用地上建筑物的拆除。10.2.2 公共配套设施配建公共配套设施配建 本次改造中公共服务设施由开发主体承担实施建设，建设完成后由开发主体将各类公共配套设施移交至相关部门：110kV 变电站 2 座（每座建筑面 42 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 积 2500 平169、方米）、垃圾转运站 2 座（每座建筑面积 200 平方米）、公共厕所 4 座（每座建筑面积 100 平方米）、社区服务站 2 座（每座建筑面积 200平方米）、社区警务室 2 座（每座建筑面积 50 平方米）、门诊部（建筑面积 450 平方米）、社区管理用房 2 座（每座建筑面积 250 平方米）、12 班幼儿园（建筑面积 3200 平方米）、文化活动室（建筑面积 1500 平方米）、邮政所 2 座（每座建筑面积 100 平方米）、电影院（建筑面积 2000 平方米）、文化活动中心（建筑面积 8000 平方米）、社区老年人日间照料中心 2 座（建筑面积分别为 450 平方米和 400 平方米）170、骨伤科医院（建筑面积 9600 平方米）、18 班幼儿园（建筑面积 4800 平方米）、派出所（建筑面积 2500 平方米）、45 班九年一贯制学校（建筑面积 15000 平方米）、再生资源回收站（建筑面积 100 平方米）、社区健康服务中心（建筑面积 500 平方米）、应急避难场所、轨道站出入口、社区体育活动场地、公交首末站（12-05 地块，建筑面积 3000 平方米）等。10.2.3 市政及交通设施配建市政及交通设施配建 规划社会公共停车位 400 个，位于 07-01 晶都酒店改造地块。10.2.3 保障性住房配建保障性住房配建 本片区的保障性住房配建共计 9.84 万平方米，分别规171、划布置于 01-02（3.20 万平方米）、02-01（1.42 万平方米）、10-01（1.76 万平方米）、11-01（2.31 万平方米）、13-01（1.15 万平方米）五个地块。10.2.3 土地贡献率土地贡献率 拆除重建区面积为 33.41 公顷，其中开发建设用地面积 21.07 公顷，则土地统筹贡献率 36.95%。本单元内明确非公权属用地 25.02 公顷，内部贡献用地 49719 平方米，权属用地内部贡献率：19.9%。北区：权属用地 8.98 公顷，贡献用地 7721 平方米，土地贡献率：8.6%；南区：权属用地 10.49 公顷，贡献用地 33526 平方米，土地贡献率：172、31.9%；南北区共同贡献率：21.2%。中区：权属用地 5.55 公顷，内部贡献用地 8472 平方米，内部贡献率：15.3%。十一、分期实施 十一、分期实施 按照 2013 年市政府办公会议纪要（98）号文件，同意将蔡屋围片区列入城市更新计划，同时，要求该片区的更新要有序推进：“该片区城市更新工作可以分为两阶段：首先是推进滨苑小区、蔡屋围南北区的改造，其次是推进晶都-大剧院区域的改造（此片区如何改造还要再深化研究）。”“该片区城市更新工作可以分为两阶段：首先是推进滨苑小区、蔡屋围南北区的改造，其次是推进晶都-大剧院区域的改造（此片区如何改造还要再深化研究）。”结合该要求，同时考虑改造的迫切173、性、难易程度以及城市发展的演进时序，将改造区域分为南北中 3 区、改造时序分为前后 2 期。因地铁建设、旧村改造等迫切因素，南北区列入一期改造范围,中区为二期改造范围，预计每一期开发时程约 3-5 年。（1）南区（一期）拆迁用地 107507.8 平方米，范围为 08-01、09-01、10-01、11-01、12-01、12-02、12-03、12-04、12-05、12-06、12-07、12-08地块，包括金华街以南、金塘街以东的地块。金塘街以东地块包括商品住宅、商务公寓、综合办公、综合商业、以及蔡屋围城村博物馆等功能。金华街以南地块包括综合办公、综合商业，以及骨伤科医院、变电站、18 174、班幼儿园、政法研究室、派出所和扩建的滨河小学九年一贯制学校等公共配套设施。（2）北区（一期）拆迁用地 84871.2 平方米，范围为 01-01、01-02、02-01、03-01、04-01、13-01 地块，包括红宝路以北地块、公安局武警支队 43 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 地块、寰宇酒店地块以及清庆新村地块。其中红宝路以北地块建设为居住商品住宅、商务公寓、综合商业等，配置变电站。公安局武警支队地块规划为12 班幼儿园。寰宇酒店地块建设为商业、商业性办公和旅馆业功能。清庆新村地块规划为居住用地，包括部分保障性住175、房。（3）中区（二期）拆迁用地 89975.9 平方米，范围为 05-01、06-01、06-02、07-01、07-02 地块，包括大剧院地块、晶都酒店地块、农业银行地块。其中大剧院地块对大剧院进行符合时代需求的新一轮更新改造。晶都酒店地块对晶都酒店进行更新改造，并建设小平纪念馆、综合办公、综合商业等功能。农行地块进行农业银行大厦改造和前广场的塑造。表表 11.1 分期建设指标一览表分期建设指标一览表 十二、规划综述 12.1 宗地贡献率 十二、规划综述 12.1 宗地贡献率 规划拆迁用地面积 33.41 公顷，开发建设用地面积 21.07 公顷，贡献用地为 12.34 公顷，统筹贡献率为 176、36.95%。改造后，项目整体贡献率很大，为本片区融入城市、实现整体可持续发展提供了必要的支持系统。12.2 交通影响评价 12.2 交通影响评价 12.2.1 道路系统道路系统 与现状相比，片区支路网由现状的 3.62km 增加到 5.8km，支路网密度由 3.55km/km2 增加至 5.68km/km2，道路网密度由 9km/km2 增加至 11.1km/km2，规划各等级道路网络密度均满足深圳标准。地块对外连接通道由 10 条增至 16 条，进出项目的交通节点由 10 个增加至 17 个，对外通行能力显著提升。44 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更177、新单元规划更新单元规划更新单元规划 表 12.1 道路网统计指标对比分析表 指标指标 类别类别 主干路主干路 次干路次干路 支路支路 合计合计 长度（km）现状 2.7 2.9 3.6 9.1 规划 2.7 2.9 5.8 11.4 密度（km/km2）现状 2.7 2.8 3.6 9.0 规划 2.7 2.8 5.7 11.1 深标（km/km2）1.2-1.8 1.6-2.4 5.5-7.0 9.0-12.2 项目投入使用后，2020 年蔡屋围片区周边主干道路高峰时段的服务水平在 0.85-1.0 之间，交通拥堵状况略有增加；随着改善措施的不断完善，2030年蔡屋围片区周边主干道路的高峰时178、段的交通服务水平维持在 0.80-0.95 之间，与现状交通服务水平基本一致，道路拥堵状况没有显著恶化，服务水平可以接受。表 12.2 主干道路服务水平统计表 道路名称道路名称 现状年现状年 服务水平服务水平 改善后服务水平改善后服务水平 20202020 年年 20302030 年）年）滨河大道 1.05 1.1 0.94 深南东路 0.92 0.99 0.91 红岭中路 0.89 0.94 0.86 宝安南路 0.87 0.93 0.86 上步路 0.85 0.90 0.83 红桂路 0.80 0.88 0.84 表 12.3 改善措施前后 2030 年项目周边主要交叉口服务水平统计表 有179、无有无 项目项目 深南深南-红岭红岭 深南深南-宝安宝安 宝安宝安-解放解放 红岭红岭-金华金华 红岭红岭-红桂红桂 宝安宝安-红桂红桂 上步上步-深南深南 滨河立交左滨河立交左转转 改善前 F E D F E E E F 改善后 E D D E E E E E 12.2.2 公共交通及慢行系统公共交通及慢行系统 通过增设公交首末站，提供 3-4 条始发公交线路供给能力的情形下，4 条轨道线路与常规公交的运力能够满足项目新增公共交通出行需求。在既有规划与现状轨道公交满足出行需求的前提下，近期的中运量轨道系统以及远期 11、14、18 号轨道线路的调整，有助于提升蔡屋围片区出行品质及区域功能定位180、。通过构建全天候的立体行人步行系统，为居民以及购物休闲客流出行提供了高品质的慢行环境，步行更加便利、舒适、安全。12.3 城市环境综合影响评价 12.3 城市环境综合影响评价 12.3.1 社会效益社会效益 45 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 （1）体现都市时代性，激活老城区发展。规划实施后，将为罗湖蔡屋围片区发展注入新的活力，示范城市美好未来，新的都市形象的建立，引领该片区的发展彰显时代性。通过本次更新，形成以综合商业办公超高层建筑组群区，形成具有时代感、标志性、独创性的现代化建筑精品和城市亮点。提高罗湖区的国际化程181、度，增强深圳的全球认同品质。规划的实施顺应了城市总体发展要求和蔡屋围片区的现实诉求，有助于整合城中村地区优势资源，完善城市功能，并为其提供良好的城市生活空间。（2）集聚高素质人口，加速蔡屋围片区的整体发展。高端商务公寓和超甲级写字楼为优质第三产业企业的进驻提供配套，有助于改善高素质人群的办公环境和居住环境，吸引有发展前景的行业与企业的进驻，聚集高素质人口，积极促进蔡屋围片区的持续发展。（3）对规划区配套设施的完善 通过本次更新，将扩大滨河小学规模为 45 班九年一贯制学校、新增 12 班幼儿园 1 处、18 班幼儿园 1 处、公交首末站 1 处、骨伤科医院 1 处，并按照深圳市城市规划标准与准182、则的要求配置门诊部、社康服务中心、文化活动室室、文化活动中心、影剧院、社区体育活动场地、社区老年人日间照顾中心、社区管理用房、社区服务站、社区警务室、派出所、公共厕所、再生资源回收站、垃圾转运站等公共配套设施，满足片区配套设施的需求。12.3.2 经济效益经济效益（1）罗湖区新的经济增长亮点 通过本更新单元建设，积极推动国际商贸文化产业发展与升级，成为文化创意、时尚产业等新兴产业的助推器，城市中心的复兴引擎。融合区域发展的黄金桥梁，带动区域全面发展，提升区域土地价值。在城市土地集约的当下，充分向上发展，充分提高土地利用率。纵向拓展城市土地，提高城市空间使用率，有效降低企业办公成本，带动区域商业183、消费及企业产值的不断提升，增加区域的繁荣度，增加财政税收。本项目仅在建设及销售租赁过程中产生的开发期间税费、销售税费、租赁税费及所得税共计约 168.92 亿元，必将成为罗湖区新的经济增长亮点。10 万平方米体量的办公楼，形成楼宇经济，保守估计年营业收入为 155 亿，年纳税额为 4.65 亿（按照 3%营业税估算），贡献 GDP 约 46.5 亿元（按照营业收入的 30%估算），详见表 12.4。本项目报关物业体量为 109.2 万平方米，保守估计本项目年贡献税收 51.15 亿元，可拉动区域 GDP 增长 511.5 亿元/年。（2）提高罗湖区就业密度 高端企业及品牌文化类消费注入，可提升184、现有区域内中消费、就业及居住层次，优化区域人口素质，如表 12.5 所示。除了在建筑阶段本身带来的就业机会，企业进驻也会为区域带来更多的就业机会，带动地区经济增长。经测算，该项目建成后高端商务就业人口约6.077.28 万人，服务业就业人口约 1.47 万人，总共增加全新的高素质人才就业岗位 7.588.79 万个。表 12.5:就业机会表 物业类型 物业总量（）人均面积（/人）消费人口（人/次）居住人口（个）就业人口（个）办公 109.2 万 1518/6.077.28 万 酒店 5 万/0.075 万 0.037 万 公寓 41.93 万 3060/0.71.4 万/企业类型 数目 营业收185、入预估（元）纳税预估（元）龙头企业 5 家 25 亿 0.75 亿 明星企业 50 家 50 亿 1.5 亿 上下游企业 400 家 80 亿 2.4 亿 营业收入总计 约 155 亿元 GDP 贡献 约 46.5 亿元 年税收 4.65 亿元（保守估计）表 12.4:财政税收效益 46 罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区更新单元规划更新单元规划更新单元规划 商业 44.1 万/2.2 万/1.47 万 住宅 93.44 2030 3.114.67 万 合计 293.65 万/2.275 万 3.876.07 万 7.588.79 万 注：根据项目定位，按照一186、类写字楼 办公人口密度统计；区域内公寓及酒店以满足内部商务人士需求为主；同时流动人口以 24 小时内平均人口数量计。12.3.3 环境效益环境效益（1）周边景观资源优势得以延续和充分发挥 提供多元复合的城市环境，改善市民生活质量。规划将荔枝公园开放空间延续到规划范围，并且充分考虑深圳历史性景观节点小平广场，通过改革开放纪念馆和前广场等形成的特区轴，使得该区的历史文化特色和标志性得以彰显。通过对建筑在体量、高度、造型、色彩等多方面的推敲，创造出富于变化的城市天际轮廓线，精心设计的场所景观与细节将使片区呈现丰富优美的的城市景观界面，有利于塑造蔡屋围片区的门户形象。同时结合内部现代时尚的立体商业街道187、，将极富现代感的建筑空间与特色景观环境融为一体，为市民提供风景最具地域性的时尚休憩场所。（2）市民的生活环境得以改善，并提供多个开放的活动空间加深市民交流 扩大城市公共空间，强化市民交流沟通；建设富有特色的大剧院文化广场、小平纪念馆文化广场等，为市民茶余饭后散步、健身，休闲及自发地开展形式多样的文体活动提供空间。通过“天街”等打造连续的立体公共开放空间，联系商业、文化、娱乐空间场所。改善居住环境形成特色、舒适的居住小区公共空间，改善市民人居环境。图 纸 目 录 图 纸 目 录 01.区域位置图区域位置图 02.拆除与开发建设用地范围图拆除与开发建设用地范围图 03.现状用地分析图现状用地分析图188、 04.土地核查成果图土地核查成果图 05.上层次规划图上层次规划图 06.更新方式分区图更新方式分区图 07.地块划分与指标控制图地块划分与指标控制图 08.总平面布局示意图总平面布局示意图 09.建设用地空间控制图建设用地空间控制图 10.慢行系统规划图慢行系统规划图 11.公共服务设施规划图公共服务设施规划图 12.道路交通及竖向规划图道路交通及竖向规划图 13.给水工程规划图给水工程规划图 14.雨水工程规划图雨水工程规划图 15.污水工程规划图污水工程规划图 16.电力系统规划图电力系统规划图 17.电力工程规划图电力工程规划图 18.通信工程规划图通信工程规划图 19.燃气工程规划图燃气工程规划图 20.环卫工程规划图环卫工程规划图 21.市政工程综合规划图市政工程综合规划图 22.分期实施规划图分期实施规划图 23.分期实施规划图一期分期实施规划图一期 24.分期实施规划图二期分期实施规划图二期 25.日照分析示意图日照分析示意图