1、东桥城市更新单元规划 2019.02新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包01.项目概况02.现状分析03.政策解读04.案例借鉴05.发展潜力分析06.项目定位07.概念规划布局方案08.经济技术指标09.经济评估10.设施承载力评价11.交通影响评价主要内容新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包01PROJECT PROFILE项目概况1.1 项目背景1.2 区域位置1.3 项目范围1.1 项目背景项目概况PROJECT PROFILE01 服务于珠海建设“珠江口西岸核心城市、生态文明新特区、科学发展示范市”的城市发展目标。规范本2、市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，提升城市形象，凸显城市风貌特色，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展,促进城市更新活动。珠海市城市更新管理办法 释放土地资源潜力、实现产业转型和城市空间重构、推动 城镇面貌从“旧城镇、旧厂房、旧村居”向”新城市、新产业、新社区“发展转变。广东省关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）珠海市1.1 项目背景城市更新项目流程项目概况PROJECT PROFILE01综合整治类拆除重建类土地及房屋确权登记一规三评城市更新单元规划 经济评估 承载力评价 交通影响评价城市功能地块划定城市更3、新单元功能改变类实施更新其它行政许可、非行政许可及行政服务事项改造实施主体核准由城市更新主管部门审批市规建局组织专家评审概念性城市设计方案控规管理文件 城市更新项目流程图新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包中心城区南湾城区前山河香洲区凤凰路商业区吉大景山路商业中心区南屏商业区拱北口岸商业中心区十字门商业区澳门横琴口岸商业区九洲港珠海机场黑白面将军山30公里7公里1.2 区域位置项目概况PROJECT PROFILE01东桥村隶属珠海市主城区南湾城区，在以东桥村为圆心的6公里范围内，可达横琴十字门商业区、拱北口岸商业中心区，紧邻南屏商业区；在12公里范围内，可达珠4、海老香洲城区、吉大景山路商业中心区、横琴口岸商业区及澳门。同时，基地可方便到达九州港、珠海机场等区域型交通节点，区位位置优越。区域使命最后的舞者十字门商务中心区6公里12公里新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包02序号用地细分用地面积01 东桥村用地 206369.42平方米可占用土地面积189260.5平方米（旧村厂+自留生产用地+东桥商住用地+可安排旧村搬迁未建用地）02 粮食局用地 1930.50平方米03 东桥工业公司单身宿舍 1093.55平方米04 其他用地 13289.82平方米总计 222683.29平方米可占用土地面积205574.37更新单元5、范围线拆除用地范围线1.3.1 更新单元范围划定依据：道路红线、用地权属线用地面积：222683.29，可占用土地面积205574.37（除去二期安置用地）1.3.2 拆除用地范围划定依据：东桥旧村厂、东桥工业公司单身宿舍、粮食局、一期安置区等用地用地面积：181543.70（用于补公用地指标核算）1.3 项目范围项目概况PROJECT PROFILE01新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包02SITUATION ANALYSIS现状分析2.1 区块内部建设现状2.2 现状建筑相关指标2.3 周边公共配套的支撑情况2.4 交通分析2.5 市政工程设施2.6 现状6、分析小结新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包2.1 区块内部建设现状现状分析SITUATION ANALYSIS02土地利用现状2.1 区块内部建设现状现状分析SITUATION ANALYSIS02城市更新单元土地利用现状R2R2GIC54R2M2M2M2M2R4R4R4R4E9S2城市更新单元规划总面积22.268公顷，现状中已建城市建设用地占83.76%，在城市建设用地中，居住用地所占比例最大，约有12.8公顷，居住用地极大部分是四类居住用地,约10.15公顷；其次是二类工业用地，约有3.9公顷；备用发展用地，约有3.3公顷。用地性质用地面积（）比例R居住7、用地128124.8657.54%其中二类居住用地26606.7711.95%四类居住用地101518.0945.59%M二类工业用地39612.8817.79%S城市道路用地8665.983.89%G广场用地4213.751.89%E发展备用地32997.114.82%A小学用地5900.912.65%E水域3167.811.42%总计222683.29100%现状土地利用平衡表2.1 区块内部建设现状现状分析SITUATION ANALYSIS02用地权属12367458珠海市华驰科技有限公司中信华南（集团）珠海有限公司天朗海峰珠海市明进置业有限公司回归公园编号权属单位性质面积（）东桥村用8、地：206369.42其中1东桥村生产自留地工业用地23469.582南屏东桥企业股份合作公司 居住用地（生活自留用地）98772.223东桥村商住用地11144.504南屏东桥企业股份合作公司 居住用地（生活自留用地）62775.625东桥（搬迁）住宅用地10207.506香洲区粮食局粮站不明1930.507东桥工业公司单身宿舍生活用地1093.558无权属信息13289.829总计222683.29其中，4号及5号地块为已安排旧村搬迁用地，总用地面积为72983.12；4、5号地块中已用于华发新城、中信湾项目建设安置房用地面积26000，其中一期安置用地面积8891.08（本次拆除），二期9、安置用地面积17108.92（本次保留）。8888188888232.1 区块内部权属详细说明现状权属单位：无权属信息 ；用地面积：13289.82纳入更新单元范围原因：8号地块属于国有未出让“边角地”，无权属信息故建议统一纳入更新单元范围统一规划；权属单位：南屏东桥企业股份合作公司；建筑质量：好 用地性质：居住；建筑质量：好；用地面积：17108.92不纳入更新单元范围原因：2号地块建筑年代较近，建筑质量较好，居住环境优良，故维持现状不纳入更新单元范围；现状权属单位：东桥村；用地性质：商住 ；用地面积：12686.15现状权属单位：东桥村；用地性质：商住；用地面积：11144.50纳入更新单10、元范围原因：1：3号地块建筑年代久远，建筑质量较差，与村民协商后其愿意纳入更新单元范围来提高居住环境；纳入更新单元范围原因：1：1号地块处于景观绿化带公共轴线上，纳入更新单元统一规划可以提高整个片区的环境品质；2：1号地块是北山公园和前山河景观廊道的重要节点之一，纳入更新单元统一规划可以提高整个片区的城市形象；现状分析SITUATION ANALYSIS02注：珠海市城市更新管理办法第二十三条规定，未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的”边角地“、”夹心地“、”插花地“的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过2000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给城市更11、新项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。2.1 区块内部建设现状现状分析SITUATION ANALYSIS02建设现状（现状照片）1 12 23434 1 12 23 34 42.2 现状建筑相关指标现状分析SITUATION ANALYSIS02建筑质量评价建筑质量大部分较差丰硕园中等较好较差较差较差较差较差较差前 山 水 道山桥路Shan qiao Road仙桥路Xiao qiao Road茂丰路Mao feng Road前河西路Qian he xi Road东桥新村丰硕园一期丰硕园二期侨丰花园n丰硕园（东12、桥新村二期）建筑质量较好；（多层、小高层，建于2010年）n东桥新村建筑质量中等;（建于2002年）n其余地块建筑质量均较差;东桥新村2.3 周边公共配套的支撑情况现状分析SITUATION ANALYSIS02东桥小学东桥卫生站北山小学欢乐岛北山幼儿园南桥小学 石花门诊部东桥卫生站明德医院东桥小学万青口岸门诊部2.3 周边公共配套的支撑情况现状分析SITUATION ANALYSIS0216SITE珠海大道东Zhuhai Road East南湾大道Nan wan Road港昌路Gang chang Road昌盛路Chang sheng Road高尔夫俱乐部公园邻里中心商业中心住宅区住宅区住宅13、区住宅区住宅区商住混合住宅区公园旧村工业 公园（望牛石）学校部队训练场地住宅区 商业节点（华发新天地）工业及行政办公住宅片区旧村住宅区住宅区住宅区住宅区学校学校农贸市场前河山竹 仙 公 园R=500mR=500mR=500m商业设施城市级商业设施（完善）华发商都18万平方米邻里中心（500米范围内缺乏）华发新城华发新天地2.3 周边公共配套的支撑情况现状分析SITUATION ANALYSIS02SITE前河山竹 仙 公 园容闳幼儿园高尔夫俱乐部公园邻里中心商业中心住宅区住宅区住宅区住宅区住宅区商住混合住宅区公园旧村工业 公园（望牛石）学校部队训练场地住宅区 商业节点（华发新天地）工业及行政办14、公住宅片区旧村住宅区住宅区住宅区住宅区学校农贸市场学校R=500mR=500m东桥学校R=500m容闳学校北山小学珠海大道东Zhuhai Road East南湾大道Nan wan Road港昌路Gang chang Road昌盛路Chang sheng RoadR=500m华发世纪城九年一贯制学校新规划完全中学教育设施n中学容闳学校（小学24，初中5）新规划完全中学（初中24，高中24）n小学北山学校（45班）项目位于：山桥路以南，屏湾一路以北、茂丰路以西、仙桥路以东；山桥路以南，屏湾一路以北、茂丰路以西、仙桥路以东；项目周边用地：南侧紧临华发世城、东侧紧接中信红树湾、北侧紧临华策南湾国际、西15、侧紧临北山公园、北山小学和驻港部队；南侧紧临华发世城、东侧紧接中信红树湾、北侧紧临华策南湾国际、西侧紧临北山公园、北山小学和驻港部队；2.4 交通分析现状分析SITUATION ANALYSIS02料2.5 市政工程设施现状分析SITUATION ANALYSIS02给水工程现状供水设施：规划区范围内无供水设施。规划区现状由南区给水厂和拱北给水厂联合供水，两座水厂目前均为超负荷运转，南区水厂远期将扩建为60万m/d。供水管网：现状沿仙桥路敷有DN300给水管。给水厂名称原设计规模（万m/d）实际供水规模（万m/d）拱北给水厂3032.2南区给水厂1215.1给水厂现状情况一览表2DN2000原16、水管2DN2000原水管来自拱北水厂来自南区水厂来自拱北水厂来自南区水厂DN300DN300给水工程现状图新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包2.5 市政工程设施现状分析SITUATION ANALYSIS02污水工程现状排向排向南区南区污水污水厂厂南屏东南屏东泵站泵站污水设施：规划区范围内无污水设施。规划区范围内污水流入南屏东泵站，南屏东泵站位于寿丰路与珠海大道交汇处西南角，设计规模为3万m3/d。规划区属南区污水厂收集范围，污水厂现状规模5万m/d，2020年扩建为10万m/d。污水管网：规划区周边污水管网较完善，管径在d400-d600。在仙桥路已铺设DN17、700污水压力管道，用于将南屏东泵站收集污水排入南湾大道d800污水管道系统。d400d400d600d600d400d400d400d400d400d400d500d500污水工程现状图新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包2.5 市政工程设施现状分析SITUATION ANALYSIS02雨水及防洪工程现状1.61.61.01.0东桥村东桥村排洪渠排洪渠北山村北山村排洪渠排洪渠4.04.00.80.8规划区周边雨水仍然靠自流排放入沟渠。规划区附近排洪渠主要为北山村排洪渠和东桥村排洪渠。经过规划区的河沟已成暗渠，如下图所示：雨水工程现状图新资料http:/，微信18、及QQ：1115955733，送资料+抽红包2.5 市政工程设施现状分析SITUATION ANALYSIS02电力工程现状现状：1、规划区西侧现有110kV北山站，现状主变容量240MVA。2、规划区西侧现有东堡变至北山变的110kV埋地电缆。3、现状大部分市政道路已建有10kV电缆沟。问题：1、现状110kV北山站容量偏小，随着负荷增长，应对其进行扩容。2、旧村内道路上空电线、通信线路交越搭挂，存在漏电和火灾隐患。至东堡110千伏变至北山110千伏变现状现状110kV110kV埋地电缆埋地电缆电力工程现状图新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包2.5 市政工程19、设施现状分析SITUATION ANALYSIS02燃气工程现状 规划区居民用气主要有瓶装液化气和管道天然气，管道天然气主要由南屏天然气门站提供。南屏天然气门站投产于2013年，其供气量远未达到设计规模。年供气规模（万Nm/年）7050日供气规模（万Nm/日）24.61设计压力（设计压力（MpaMpa）4.04.0中压出站压力（中压出站压力（MpaMpa）0.350.35南屏天然气门站规划一览表引至南屏天然气门站引至南屏天然气门站现状中压燃气管现状中压燃气管de250燃气工程现状图2.6 现状分析小结现状分析SITUATION ANALYSIS02区域位置独特，门户价值有待进一步挖掘 环境特色20、鲜明，有利推动区域功能整合 建筑质量不高，有利推进更新改造 交通条件优越，发展潜力逐步释放 社区服务较薄弱，尚需统筹规划布局 定义片区特质的最后一张牌 构建绿色休闲城区的期待 公共空间相对缺乏，亟需提升环境品质 潜力提升新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包03RELATED POLICY政策解读珠海市城市更新管理办法【珠府（2012）86号】2012.10.01政策解读RALATED POLICY03第二十一条 城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：（一）城市更新单元内拆除范围的用地面21、积应当不小于10000平方米。（二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、绿地绿线、历史文物保护紫线、水域岸线蓝线、公共服务设施橙线、道路红线、城市基础设施黄线等城市控制性区域管制要求。（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当不小于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。控制性详细规划或者其他规划、相关规定有更高要求的，从其规定。第二十五条 实施城市更新可以采取以下鼓励措施：（一）鼓励发展文化创意产业和建设集办公、会展、商业、酒店、文娱、康体服务为一体的高层次综合服务体。对于用地规模达到5万平方米以上的22、综合服务体建设项目，按用地规模配套相应比例的住宅（含公共租赁住房）；5万平方米用地规模8万平方米的，按照建筑面积的20%配套；用地规模8万平方米的，按照建筑面积的25%配套。配套住宅中用于建设公共租赁住房的比例不得少于住宅建筑面积的10%。（二）鼓励增加公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，节约集约利用土地。（三）鼓励在人口集聚的旧住宅区、城中旧村改造中减少住宅功能。（四）鼓励城市商业区、工业区周边以及城中旧村城市更新单元用地配套建设公共租赁住房。珠海市城中旧村更新实施细则（20150515 修订意见稿）政策解读RALATED POLICY03第十八条【组织编制】村集体经济组织应当组23、织编制更新单元规划，统一规划回迁住宅用地、商品房开发用地、村集体经济发展用地和公共服务配套设施用地。商品房开发用地独立安排的，回迁住宅用地容积率不得高于商品房开发用地容积率。第十九条【用地性质】在更新单元规划中，村集体经济发展用地应尽量独立划定，保留其用地来源为划拨，用于原有村集体物业补偿安置和建设村集体经济发展物业，不得用于经营性房地产开发。产权由村集体经济组织单独享有。第二十条【回迁面积计算】回迁补偿计容积率建筑面积按更新区域内合法产权面积1.1倍计算。村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于回迁补偿计容积率建筑面积的10%。新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+24、抽红包04CASE STUDY案例借鉴4.1 深圳华侨城案例借鉴CASE STUDY04华侨城区是一个集合城市资源与生态环境，以都市产业、多元功能为主导、相对独立的都市活力空间 地理位置：位与深圳市西部，具深圳中心区约4公里。规模：占地面积450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷,中西部在建和待建区为130公顷,现状人口35000人。城区功能：是深圳市相对独立的以居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团。规划理念：自然生态开发、在花园中建房子4.1 深圳华侨城案例借鉴CASE STUDY04【文化设施】以何香凝美术馆、华夏艺术中心、LOFT创意社区引领文化先锋观念，建立25、核心特色，标识区域形象，提升区域品位何香凝美术馆1997年开馆，建筑面积5000余平方米，设有主展厅、副展厅、咨询厅、贵宾厅、多功能报吉厅、藏品库、画室、美术培训中心、裱画间以及咖啡厅、书店等配套设施 华夏艺术中心1991年建成，建筑面积13500平方米，演出亚洲、欧洲、美洲、非洲、澳洲的国内外著名艺术团的经典剧目，并且演出中心的原创主题秀E秀 作用：营造沟通海内外文化交流空间；塑造区域文化艺术形象；提升整体区域价值 LOFT创意社区原为厂房区经过改造，将成为中国第一个具有博物馆性质的当代艺术空间 为珠江三角洲及港澳台地区的艺术家、设计师、建筑师等方面人士，提供创作及展示空间的场所 4.1 深26、圳华侨城案例借鉴CASE STUDY04【生态环境】华侨城开发遵循“在花园中建城市”的规划理念，注重利用和改造区域原生资源，示范现代生态都市波托菲诺天鹅湖 OCT生态广场绿地波托菲诺燕栖湖强烈生态感n后天营造的生态空间：OCT生态广场、燕晗山、雕塑公园n随着区域逐渐融为城市的一部分，其配套城市化，生态资源的稀缺性日益明显，华侨城生态资源优势凸显；n华侨城后期开发的住宅项目非常注重区域内自然生态资源的利用及优化；以波托菲诺项目为例，项目占地80万平方米，规划建筑面积108万平方米，容积率仅1.23；坐拥7万平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖、8万平方米荔枝林和谛诺山。n作用：自然生态的保护，能使社区27、居民与身边的山水保持最近距离的对话，满足居住之外的需求，实现居住之外的价值4.1 深圳华侨城案例借鉴CASE STUDY04【生活配套】完善生活配套，提供便利生活享受 华侨城中学占地面积为4.1万，绿化面积为2.4万 是广东省一级学校、广东省绿色学校、深圳市“园林式、花园式学校”益田假日广场占地:3.5万 总建面:13.58万功能:是一个集体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体 华侨城生态广场占地:4.6公顷 组成:自然景区、人造景区和地下车库三大部分 华侨城生态广场是深圳市城市生态广场的典范和接待基地 4.1 深圳华侨城案例借鉴CASE STUDY04【休闲配套】界28、定新都市生活标准，通过各种休闲设施打造深圳城市休闲生活新板块，满足高端人群多元休闲需求n娱乐休闲：世界之窗、锦绣中华、欢乐谷三大主题公园；餐馆、酒吧、咖啡厅 n商业休闲：益田假日广场综合性休闲商业中心；生态广场休闲酒吧街区；波托菲诺水岸休闲商业街区；各高星级酒店配套的休闲商业设施 n文化休闲：何香凝美术馆、华夏艺术中心、LOFT创意产业园n运动休闲：燕晗山郊野公园；雕塑公园；生态广场；高尔夫俱乐部；双向16公里的自行车道n商务休闲：康佳集团创意园区、汉唐大厦、商务酒店商业休闲文化休闲运动休闲商务休闲娱乐休闲休闲需求4.1 深圳华侨城案例借鉴CASE STUDY04【品质居所】多元产品构建，保证29、住户均能体验和享受到片区的便利生活和生态价值，形成景观化的居住空间 4.1 深圳华侨城案例借鉴CASE STUDY04【高端人群】片区聚集大量高级知识白领，同时绿色休闲的氛围吸引大量外地游客与深圳白领 4.2 案例总结案例借鉴CASE STUDY04华侨城聚集高端人群，营造出一种文化，形成一种阶层，打造成区别于罗湖、福田城市两极的独特“国际化侨城生活方式”生活配套华侨城小学、中学、侨城医院、购物中心公共空间OCT生态广场、燕晗山、雕塑公园居住生态豪宅，景观化的居住空间休闲配套酒吧街、咖啡厅、高尔夫俱乐部何香凝美术馆、华夏艺术中心、LOFT创意社区国际化侨城生活方式点、线、面生活资源有机集成，矩30、阵式的立体生活方式侨城文化传统的、现代的、民族的，五彩缤纷的文化形态在这里共生共荣侨城阶层不可复制的优质生活，可以传承的生活态度，成为价值和品位的身份标签文化标签，休闲娱乐生态环境，完善配套身份标识，品位生活4.3 案例启示案例借鉴CASE STUDY04文化是标签，功能复合以休闲为主，城市森林意象，吸引高端人群，成为国际文化活力社区的核心特征n通过文化公建设施塑造文化氛围，将文化休闲与购物、旅游、办公等各方面结合n良好的自然生态与人文生态，清洁和绿色是都市生态活力区的基本特征；n具备轻松、自由、激发想象力与创造力的人文居住环境n文化、生态、休闲氛围吸引高知高薪的城市白领、文化爱好者、以及外地31、游客n以休闲、商业、居住、教育为核心，集文化、娱乐、旅游、会展等功能为一体；n综合休闲和现代商业功能的出现满足市民消费和生活方式的升级转变需求标签 文化休闲 功能 多元复合 意向 城市森林 人群 高知复合核心 特征新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包05DEVELOPMENT POTENTIAL发展潜力分析5.1 相关规划定位 5.2 资源禀赋5.3 发展机遇5.1 相关规划定位发展潜力分析DEVELOPMENT POTENTIAL051、珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）中珠江中珠江广佛肇广佛肇深莞惠深莞惠珠三角核心城市之一珠三角核心城市之32、一n以珠海市为核心，以佛山、江门、中山、肇庆市为节点的珠江口西岸地区，要提高产业和人口集聚能力，增强要素集聚和生产服务功能，优化城镇体系和产业布局。n珠江口西岸地区要规模化发展先进制造业，大力发展生产性服务业，做大做强主导产业，打造若干具有国际竞争力的产业集群，形成新的经济增长极。摘自珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）珠三角核心城市定位，使珠海成为珠江西岸区域一体化中的领头羊5.1 相关规划定位发展潜力分析DEVELOPMENT POTENTIAL052、珠海市总体规划（20012020）修改（2015年修订）n珠海市城市定位：国家经济特区，珠江口西岸核心城市，国际性滨海商33、务旅游城市与港口城市。n珠海空间结构：减少空间层级，加强中心城区、横琴新区与新城的空间联系，建立由“中心城区和横琴新区新城中心镇”构成的渐进式、集约组团型城市空间结构。明确把南湾城区纳入珠海的中心城区范。n南湾城区：港珠澳共建中国全球经济新秩序的实践试验节点、珠三角重要的区域性生产组织中心、珠海未来主城区之一；融合宜居、国际化等元素，成为连接港澳，展示珠海城市魅力和城市服务品质的窗口。南湾城区5.1 相关规划定位发展潜力分析DEVELOPMENT POTENTIAL052、珠海市总体规划（20012020）修改（2015年修订）在珠海总规的中心城区用地规划图中，东桥社区规划范围内主要是居用地(34、R)、绿地与广场用地（G）和商业服务业设施用地(B)。5.1 相关规划定位发展潜力分析DEVELOPMENT POTENTIAL053、珠海市城市更新专项规划（2014-2020年）n功能区更新策略：中心城区和南湾城区严格控制人口规模和居住用地，落实设施配套，主导发展第三产业，是捆绑开发的重点地区。n重点更新区域：全市共划分为4个城市更新重点地区：中心城区-南湾城区的105-明珠路及前山河沿线、九洲大道及拱北口岸地区；斗门区一河两岸；三灶旧镇区；金鼎-唐家旧镇区n东桥村列入旧村改造计划：香洲作为珠海市城市更新的主战场，力争2017年前分三批启动27条旧村改造。其中，第二批有6条旧村，造贝、东桥35、南屏、十二村、红东、作物村。南湾城区珠海城市更新重点区域重点地区珠海城市更新重点地区5.1 相关规划定位发展潜力分析DEVELOPMENT POTENTIAL05n规划定位南湾城区的综合服务中心，承载南湾城区行政管理和重要居住服务职能，并承担部分市、区级的商业服务、旅游休闲功能。n规划结构规划形成“一心、两带、四区”的规划结构模式l“一心”：以北山城市公园为规划区绿心；l“两带”：分别为沿南湾大道形成的城市商业服务带和沿前山河形成的城市滨水休闲带；l“四区”：指由珠海大道、南湾大道分割形成的四个居住区。n东桥社区：以居住功能为主，含商业服务设施、公共服务设施用地4、珠海市南屏中心城区控制性详36、细规划（2010年9月，已批）珠海大道南湾大道东桥社区仙桥路5.1 相关规划定位发展潜力分析DEVELOPMENT POTENTIAL05【小结】n综合上层及相关规划的解读，南湾区是未来城市的中心，而规划的东桥村是城市西拓的桥头堡，是未来城市中心的核心部分，作为片区唯一可盘活的规模用地，需立足豪宅属性，完善区域公建配套设施，构建多元功能体系，使之成为城市中心中具有地域特征的地区。n东桥村是以生态居住功能为主，并承担片区的公共服务和商业服务功能，成为连接港澳、对接横琴、承接主城区外溢的重要的居住、商业和公共休闲中心。规划名称对本片区发展要求珠海市城市总体规划明确把南湾城区纳入珠海的中心城区范，分37、担主城区公共服务的部分职能。南湾主城区城区将成为融合宜居、国际化等元素，成为连接港澳，展示珠海城市魅力和城市服务品质的窗口。珠海市城市更新专项规划香洲区珠海市城市更新的主战场，力争2017年前分三批启动27条旧村改造，东桥村列入第二批旧村改造计划，是城市更新重点区域珠海市南屏中心城区控制性详细规划以居住功能为主，含商业服务设施、公共服务设施用地5.2 资源禀赋发展潜力分析DEVELOPMENT POTENTIAL05自然资源n山、河区域大型山水景观：竹仙公园、前山水道；1000m步行范围内景观：望牛石公园、澳门回归纪念公园、北山村街头公园景观资源丰富高尔夫俱乐部 公园（望牛石）休闲绿带澳门回归38、纪念公园 北山村街头公园（含名人雕塑园）景观通廊R=1000m前河山竹 仙 公 园SITE珠海大道东Zhuhai Road East南湾大道Nan wan Road港昌路Gang chang Road昌盛路Chang sheng Road新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包5.2 资源禀赋发展潜力分析DEVELOPMENT POTENTIAL05人文资源SITE前河山珠海大道东Zhuhai Road East南湾大道Nan wan Road港昌路Gang chang Road昌盛路Chang sheng Road高尔夫俱乐部公园邻里中心商业中心住宅区住宅区住宅区39、住宅区住宅区商住混合住宅区公园北山村工业 公园（望牛石）学校部队训练场地住宅区 商业节点（华发新天地）工业及行政办公住宅片区旧村住宅区住宅区住宅区学校住宅区学校学校竹 仙 公 园 北山村：省级历史文化名村传统风貌，地域特色，历史传承前山河一河两涌地区概念规划：都市风情体验区 北山世界音乐节主题的，定期的，小众的5.2 资源禀赋发展潜力分析DEVELOPMENT POTENTIAL05小结项目区域周边有丰富的自然资源和人文资源，项目周边区域既有山水相依，亦有历史文化名村和大宗祠，从资源禀赋的角度看，项目区域具有凸出的发展潜力，应当成为城市更新和发展的重点区域。周边区域的软件资源也特别丰富，主要体40、现在文化内涵和文化创意上。北山的传统文化和现代文化的试验性碰撞已激发出非一般的火花，其中最受关注的就是北山音乐节。南屏中心区目前纯粹楼盘密集，居住氛围日臻成熟。东桥村更新需要改变南屏片区“大居住区”的氛围，成为南屏中心区提升居住功能，形成主题特色的重要契机。文化艺术产业的加入，带入年轻活力区域山河格局的传承与提升5.3 发展机遇发展潜力分析DEVELOPMENT POTENTIAL051、区域功能机遇南湾国际康和花园区域楼盘主要依托生态资源或产品品质成就豪宅大盘，以“居住”或“居住+商业”的单一功能规划华发中信华策区域开拓者楼盘：华发新城、华发世纪特点：传统生态大盘以“居住+商业”构建社区功能41、豪宅奠定者楼盘：中信红树湾特点：依托生态资源，着力产品品质打造纯居住功能的豪宅社区，功能单一仅少量商业配套豪宅追随者楼盘：华策南湾国际特点：依托生态资源成就大盘居住+基本社区配套，功能单一缺乏公众化的第三层次空间片区内大盘自我中心化发展，仅为居民提供了“家”与“社区”两个层次的生活活动空间，开放性的公众化的公共活动空间缺失，区域缺乏活力本项目5.3 发展机遇发展潜力分析DEVELOPMENT POTENTIAL052、交通发展机遇广珠轻轨港珠澳大桥广珠铁路广珠高速延长线本项目港珠澳大桥：连通珠港澳，对接横琴，构建半小时生活圈广珠轻轨：辐射珠三角区域，构建珠三角1小时生活圈5.3 发展机遇发展潜42、力分析DEVELOPMENT POTENTIAL05小结01.立足南湾 面向珠海02.公共贡献 和谐共生03.特色住区 绿色宜居04.绿景理念 居业融合新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包06PROJECT ORIENTATION项目定位6.1 目标 6.2 定位6.1 目标项目定位PROJECT ORIENTATION06 顺应城市国际化发展趋势及扩容提质需求，改变南湾有价无质的现状，立足项目自身优势，作为片区中心区域唯一可大规模盘活用地，东桥村将 重新定义南湾的区域特质 引领珠海都市生活新风尚 开创多元功能综合体示范区规划目标新资料http:/，微信及QQ：43、1115955733，送资料+抽红包 未来南湾之于珠海 未来南湾之于珠海 一如华侨城之于深圳一如华侨城之于深圳是珠海高端豪宅社区的标杆是珠海国际时尚生活的风向标是珠海高端豪宅社区的标杆是珠海国际时尚生活的风向标新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包未来东桥之于南湾 一如蛇口之于南山是南湾区域特质重新定义的王牌是南湾复合多元功能的缔造者6.2 定位项目定位PROJECT ORIENTATION06绿景国际人文活力示范区文化特色标签 多元功能体系高端生态豪宅 财智人群汇集本项目以文化为核心特色标签、铸就生态豪宅、完善高端配套设施，构建多元功能体系；以“文化标签、生态环44、境、豪宅居所”三大功能体系构建文化特色标签 引领文化先锋观念，标识区域人文形象项目定位PROJECT ORIENTATION06多元功能体系 互融互通，助力融城进程多元功能体系商务酒店文化创意多元居住休闲娱乐文化艺术街区国际配套文化特色居住商业单一功能居住区项目定位PROJECT ORIENTATION06高端生态豪宅 品质居所，国际配套公 园 景 观，豪 宅 居 所，国 际 配 套，高 端 服 务项目定位PROJECT ORIENTATION06新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包07URBAN PLANNING概念规划布局方案7.1 空间结构7.2 城市更新45、用地方案7.3 形体设计7.4 整体鸟瞰7.5 节点效果新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包 借助东桥旧村改造的契机，开启区域“都市风情体验”区都市现代文化艺术体验生活；承接北山“南屏绿心”功能，扩大公园景观，共同成为城市景观的一部分，打通山河景观廊道；转换与北山村和北山世界音乐节互补的城市功能、空间、建筑形态，丰富区域旅游、文化等活动；最终整合区域优势资源，形成片区发展的强心动力。前河山竹 仙 公 园珠海大道东Zhuhai Road East南湾大道Nan wan Road港昌路Gang chang Road昌盛路Chang sheng Road竹仙洞水库SI46、TE滨水节点南屏村华发商都北山村北山公园滨水节点竹仙公园生态休闲轴文化休闲轴山7.1 空间结构项目定位PROJECT ORIENTATION07启动都市魅力之区承接区域山水廊道转换北山活力文化合整区域文化资源7.1 空间结构项目定位PROJECT ORIENTATION07一心两轴 三片多节点通轴 强心 汇文 艺居01.通两轴 公共文化轴商业休闲轴02.强一心 文化艺术综合体中心03.汇多点 主次入口服务节点各组团中心节点04.艺三片 北侧商住活力片区中部高尚品质住区 南侧安置宜居片区7.2 城市更新方案项目定位PROJECT ORIENTATION07土地利用规划序号用地代码用地性质面积（）47、比例1R居住用地174259.2978.25%2B1+A2+G3商业混合文化用地30138.7513.53%3B1+B2商业商务混合用地6677.333.00%4S道路与交通设施用地6096.232.74%5G绿地5511.692.48%总计222683.29100%新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包7.3 城市更新方案n 公共文化轴山河视线通廊多元文化休闲场所珠海品味n 南北分区南区回迁住宅及回迁物业北区商品房及租赁商业n 回馈原居民南区商业优势区回迁商业居住空间惬意容积率低于商品房区域总平面布局概念规划布局方案URBAN PLANNING 07新资料htt48、p:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包7.4 形体设计n 限高150米现状100米高度控制概念规划布局方案URBAN PLANNING 07仙桥路北三路新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包7.4 形体设计n 视线通廊贯穿山河视线通廊适量建筑丰富空间界面n 沿街形态塔楼侧向面街建少压迫绿化空间延伸街道视线城市空间营造概念规划布局方案URBAN PLANNING 07仙桥路7.4 形体设计n 视线通廊贯穿山河视线通廊适量建筑丰富空间界面n 沿街形态塔楼侧向面街建少压迫绿化空间延伸街道视线城市空间营造概念规划布局方案URBAN PLANNING 0749、7.5 整体鸟瞰概念规划布局方案URBAN PLANNING 07n 西南角鸟瞰仙桥路北三路山桥路新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包7.5 整体鸟瞰概念规划布局方案URBAN PLANNING 07n 西北角鸟瞰新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包7.6 节点效果概念规划布局方案URBAN PLANNING 07n 北三路商业7.6 节点效果概念规划布局方案URBAN PLANNING 07n 中轴线商业n 北三路商业7.6 节点效果概念规划布局方案URBAN PLANNING 07n 排洪渠上盖商业新资料http:/，微信及Q50、Q：1115955733，送资料+抽红包08ECONOMIC INDICATORS经济技术指标回迁建筑指标核算现状建筑量序号项目建筑面积（平方米）1回迁住宅162362.34 2补偿工业（非住宅）19051.63 3村集体经济发展用地（非住宅）18141.40 总计199555.37 新测绘数据回迁补偿建筑量类别建筑物面积构筑物面积合计备注个人部分（旧村场内村民建筑）116420.317684.58124104.89测绘报告个人部分（东桥新村集资房）21000021000此为小产权房，面积为预估集体部分（无房产证的工业厂房）11424.062432.2313856.29测绘报告集体部分（有房产51、证的工业厂房）19051.63019051.63数据为股份公司提供合计16789610116.81178012.81总建筑面积169496具体面积旧村场内村民建筑面积个人部分（旧村厂内村民建筑+东桥新村集资房）137420.31 学校建筑面积暂无新数据，依据旧数据1600旧工业区合法建筑面积集体部分有房产证19051.63 临时建筑面积集体部分无房产证11424.06 已搬迁一期建筑面积暂无新数据，依据旧数据11200总体指标经济技术指标ECONOMICINDICATORS08总体指标经济技术指标ECONOMICINDICATORS08回迁+补公用地其中，补公用地共为29241.18，占总用地52、面积的14.22%，占拆除用地面积的16.11%，符合规范要求。融资回迁住宅项目 用地面积（）占比（总用地面积）融资用地 112614.07 54.78%补公用地 29241.1814.22%其中 公设补公 22272.5410.83%道路、绿地补公 6968.643.39%回迁用地44536.321.66%回迁物业 6677.333.25%中轴公设用地 7866.223.83%其他道路、绿地 4639.272.26%总计 205574.37100%融资回迁住宅回迁住宅回迁物业补公补公总体指标经济技术指标ECONOMICINDICATORS08回迁用地方案二回迁住宅回迁物业回迁住宅回迁物业根据53、珠海市城中旧村更新实施细则（试行）规定，安排回迁用地，保证回迁住宅及物业用地独立占地，满足相关技术经济指标要求，数据统计详见右表。在回迁用地选择时充分考虑对村民及村集体利益的保证，选择规划区南侧用地为安置用地，主要考虑四大优势条件：1.交通条件优越紧邻仙桥路、待建白石桥。南侧道路直接与港珠澳大桥下桥口对接，区域交通及跨越前山河、对接主城区交通便捷。2、紧邻新规划完全中学规划中完全中学，规模为初中24班、高中24班，教育配套完善。3、滨水景观资源用地北侧紧邻现排洪渠规划上盖，更新为景观水街商业休闲街。4、尊重村民意愿，保持东桥村原安置用地选址位置。用地类型用地面积（）建筑面积容积率回迁用地面积454、4536.3164762.34 3.70 回迁物业用地面积6677.3337193.03 5.57 总体指标经济技术指标ECONOMICINDICATORS08土地利用规划其中，用于市场开发的商品住宅共计396592.06。地块编号用地代码 用地面积（）建筑面积（）容积率 A-01+A-03R2112614.07 416672.06 3.70A-0145097.68 其中住宅建筑面积396592.06 商业15600.00 A-0367516.39 幼儿园2400.00 公社 2080.00 A-02 B1+A1+G3 30138.755000.00 0.17 A-04S1 6096.23 B55、-01G1 5511.69 B-02R2（安置）44536.3164762.34 3.7安置住宅41836.3安置住宅162362.341幼儿园2700幼儿园2400.00 B-03B1+B2 6677.3337193.03 5.57 其中补偿工业 19051.63 村集体经济发展18141.40 总计 205574.37623627.43 6677.33 5.57A-0145097.68 3.7 A-0230138.750.17A-0367516.39 3.7A-046096.23B-015511.69B-0244536.30 3.7B-03B-02新资料http:/，微信及QQ：1115956、55733，送资料+抽红包09ECONOMIC EVALUATION经济评估9.1 市场调研9.2 计划方案效益分析9.1 市场调研经济评估ECONOMICEVALUATION09【住宅市场】项目名称总建面（万）容积率主力户型价格档位（元/）项目亮点中信红树湾802.22140-180三房至四房，40-190公寓，200-300四房26000一线河景，交通枢纽、湾区生活模式、领先的生活理念、精装修、位于新城区华发新城六期451.988-195二房至四房单位18000河景资源、湾区生活华发世纪城四期801.7140-243三房至四房单位21000景观资源、商业配套、品牌开发商天朗海峰135.2657、3-98一房至复式单位18000珠海唯一可办公的住宅项目华策南湾国际262.591-132两房至四房单位18000中心园林、无边界泳池、中西餐厅、健身俱乐部、社区影视厅华发水岸471.874-148平米二房至四房15000位置好，未来到横琴和拱北都在10分钟左右车程市场现状：南湾片区已高密度涌现了中信红树湾、华策南湾国际、华发世纪城、华发新城、公园道等豪宅，高层均价1.82.6万/。已是珠海最大规模的高尚住宅集聚地、商品房均价高于全市平均水平.9.1 市场调研经济评估ECONOMICEVALUATION09【商业市场】名称规模（万）业态平均租金（元/月）华发商都18餐饮、品牌服饰、书店、休闲娱58、乐等一层租金500600元/月，二层及以上150300元/月华发新天地4超五星级影院，高档精品超市，世界汇特色餐饮，国际特色精品购物，河岸风情酒吧街，高级会所120-180元/月华策 南湾国际1餐饮、服饰110-140元/月中信红树湾0.3餐饮、服饰、美容110-150元/月天朗海峰2餐饮、服饰、运动健身、美容、家居售价5-5.5万元/，租金110-220元/月市场现状：从市场现状看，目前片区形成了城市级集中商业、特色休闲商业街和社区型商业。其中，华发商都为城市级集中式商业，档次定位高端，租金均价220-280元/月；而周边商铺租金在110-180元/月左右。参考以上项目定价，结合项目自身区位59、及资源，建议商业平均租金在120元/月左右。9.1 市场调研经济评估ECONOMICEVALUATION09【公寓市场】项目入市时间户型户型面积（）售价（元/）租金（元/月）华发世纪城3期2009年5月单身公寓522000053Loft复式51-55 2300064两房112 2000040华发新城四期2007年9月Loft公寓402500070Loft公寓612500060两房84-8620000 40中信红树湾二期2012年平层公寓8025000-2700060复式公寓8827000-3000070华发新城六期2012年平层40.75-41.0617000-2000060复式60.17-660、7.5919000-2100065天朗海峰（第2栋）2013年一房一厅63-7722000-2400050复式9924000-2600060市场现状：南湾区因紧邻口岸，对接横琴、港澳的区位优势，其公寓产品整体实现价格较高，其中，LOFT的售价以及租金均高于其他产品，平均租金在50-70元/月。本项目规划的公寓为酒店式运营物业，档次为高端服务式公寓，预估租金约90元/月。9.2 融资开发规模推导经济评估ECONOMICEVALUATION09【政策依据】关于印发珠海市城中旧村更新开发规模测算模型研究报告及应用软件的通知横琴新区管委会、各区政府（管委会）、市府直属各单位：珠海市城中旧村更新开发规模61、测算模型研究报告及应用软件业经市人民政府同意，现予启用。使用过程中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。珠海市住房和城市规划建设局测算原则：依据珠海市城中旧村更新实施细则（试用），按照更新总成本加合理利润与融资计容积率建筑面积市场销售总额相平衡的原则进行科学测算。融资测算模型变量的求取：融资开发规模测算模型涉及多个变量，具体包括：项目开发完成后的商品房销售价格、融资开发规模、村民合法产权面积、旧村更新前期费用、拆迁安置成本、住宅土建开发成本、集体经济用房土建开发成本、商品房精装修成本、回迁房精装修成本、回迁房不可预见费、管理费、销售费用及税费、开发期、利率、项目成本利润率等。9.2 融资62、开发规模推导经济评估ECONOMICEVALUATION09【项目返迁指标】类别现状建筑物面积补偿比例个人部分（旧村场内村民建筑）116420.311.1个人部分（东桥新村集资房）210001.1集体部分（无房产证的工业厂房）11424.06不予以物业补偿集体部分（有房产证的工业厂房）19051.631 已搬迁一期建筑面积（住宅）112001合计179096序号项目补偿建筑面积（平方米）1回迁住宅162362.342补偿工业（非住宅）19051.633村集体经济发展用地（非住宅，总还迁面积的10%）18141.4总计199555.371、城中旧村更新区域内，采取产权置换方式补偿的，其合法产权房63、屋按1:1.1比例计算回迁及容积率建筑面积。2、村集体经济发展物业计容积率建筑面积按总回迁计容积率建筑面积的10%确定。9.2 融资开发规模推导经济评估ECONOMICEVALUATION09【本项目融资开发规模测算】1、项目开发完成后的房地产价值（1）销售单价设定为Y按照市场比较法，参考楼盘的现时价格，配以权重系数，加权得出本项目住宅产品2019年的预售价格作为模型推导的销售单价。（2）融资开发规模设定为X则：项目房地产价值=2.2X万元比较内容 权重 华发世纪城中信红树湾南湾国际拟合程度 对比修正系数 拟合程度 对比修正系数 拟合程度 对比修正系数 区位交通20%0.90 0.18 0.964、0 0.18 0.90 0.18 区域规划20%1.00 0.20 1.00 0.20 1.00 0.20 景观资源10%0.70 0.07 0.50 0.05 0.70 0.07 教育资源15%1.00 0.15 1.10 0.17 1.00 0.15 公共配套10%1.10 0.11 1.05 0.11 1.20 0.12 商业配套20%1.05 0.21 1.10 0.22 0.90 0.18 容积率5%0.70 0.04 0.50 0.03 0.70 0.04 合计100%0.96 0.95 0.94 对比案例 均价（元/平方米）比准得分 权重 加权价格（元/平方米）华发世纪城20,065、00 0.96 0.47,640 中信红树湾26,000 0.95 0.37,371 南湾国际18,000 0.94 0.35,049 项目比准价格20,000 2015年售价（元/）年增长率2019年售价（元/）200003%Y=220009.2 融资开发规模推导经济评估ECONOMICEVALUATION09【本项目融资开发规模测算】（2）拆迁安置成本按照本项目的实际情况进行估算。项目分项建面（）单价（元/）总价（万元）备注前期费用设计、审图、室内设计、园林设计、建钻探、监理、验收、三通一平及围墙等前期程设施费用等 199555.37+X150元/2993.33+0.015X各分项项目按照66、计容建面*均价150元/计算，计容建面为回迁物业面积与融资开发规模之和。2、估算更新总开发成本（1）旧村更新前期费用项目分项建面（）单价（元/）总价（万元）备注拆迁安置成本房屋货币补偿11,424 6500元/平方米7,426 此为基本价格。结合南屏镇相关文件、以及当前实际情况进行估算。但总数不得超过7900元/平方米，超出部分可以体现在货币补偿奖励。构筑物10,117 100-2000元506 根据构筑物的具体情况可以区别对待本项目取500元/临时安置补助费167,896 30元/平方米/月18,133 根据项目进程预估补偿36个月搬迁费167,896 35元/平方米，每户不低于1200元567、88 此数额为两次搬迁合计，预计370户第三方评估预留费200万元200 用于招标专业机构等合计26,852 9.2 融资开发规模推导经济评估ECONOMICEVALUATION09【本项目融资开发规模测算】（3）建安成本住宅物业平均建安成本为4500元/，集体经济用房建安成本为5000元/；其中，建安成本含开挖土方及桩基建设成本（140元/），地下室人防工程成本（一般为按总建筑面积25-30%作为地下室，本次取25%，规划2-3层地下室，按3500-4000元/平方米计算，折算到建筑面积单价870-1000元/平方米），楼宇整体框架的成本（2000-3000元/），室内水电、消防、电梯购置安68、装、白蚁防治工程等（300-500元/），各分项工程费用折算到住宅建筑面积单价约4500元/，因集体经济用房为单体建筑，容积率高于住宅物业，估算建安成本约5000元/。则：总体建安成本=（1.1*147602.1+X)*4500/10000+37193.03*5000/10000=91659.57+0.45X（4）商品房装修成本依照珠海一般高层装修成本1000-2000元/，因本项目定位为生态豪宅，装修档次较高，估算装修成本为3000元/。则：商品房装修成本=3000*X/10000=0.3X（5）还迁房装修成本回迁房装修成本按照1800元/的单价估算。则：返迁房装修成本=1800*1.1*169、47602.1/10000=29225.22（6）回迁房不可预见费用本项目不可预见费用以1万元/户未计算标准，共370户，合计370万元。（7）管理费用根据珠海市一般行业计费标准，管理费率按开发成本的2%-4%取值，本项目管理费用费率取3%，则：管理费用=（土建成本+装修成本+回迁房不可预见费用）*3%=(91659.57+0.45X+29225.22+0.3X+370)*3%=3637.64+0.0225x9.2 融资开发规模推导经济评估ECONOMICEVALUATION09【本项目融资开发规模测算】（8）投资利息更新单元规划编制费用、测量费用、评估费用、拆迁前期管理费用及拆迁安置成本在开70、发期初期一次性投入，土建开发成本均匀投入，本项目开发周期预计6年，第一年自有资金投入，其余银行借款，按5年贷款利率8%，因精装修发生在后期，管理费用数额较小，不可预见费的不定性，为简化计算，管理费与精装修费用、不可预见费不计算利息。则：投资利息=（旧村更新前期费用+拆迁成本）(1+8%)5-1+建安成本*(1+8%)(5/2)-1=33453.55+0.1025X（9）销售税费销售费用一般为销售收入的2%-3%，本项目按照销售收入的3%取值；销售税率一般为销售收入的11%-15%，本项目按照销售价格的15%取值。则：销售税费=22000*X*（3%+15%)/10000=0.396X(10）项71、目更新总成本汇总项目更新总成本=旧村更新前期费用+拆迁安置成本+开发土建成本+精装修成本+回迁房不可预见费+管理费用+投资利息+销售费用及税费=2993.33+0.015X+26852+91659.57+0.45X+29225.22+0.3X+370+3637.64+0.0225X+33453.55+0.1025X+0.396X=188191+1.286X9.2 融资开发规模推导经济评估ECONOMICEVALUATION09【本项目融资开发规模测算】3、求取融资开发规模融资开发规模根据成本利润率倒推。成本利润率是项目开发利润与开发总成本之间的比值，一般取开发总成本的20%-30%，设定成本利72、润率为R.项目成本利润率=（项目开发价值-项目更新总成本）/项目更新总成本R=2.2X-(188191+1.286X)/(188191+1.286X)成本利润率R融资开发规模X容积率20%343839.93.32 25%397037.23.64 30%463186.94.05 若项目净容积率为3.7，则本项目的融资开发规模为416,672，在此规模下，成本利润率26.5%左右，在成本利润率合理取值范围内，收益情况中等。【本项目规划指标】n可售物业：商品住宅：356,592n持有物业：商业：15,600高端服务式公寓：40,0009.3规划方案效益分析 经济评估ECONOMICEVALUATIO73、N09通过融资开发规模测算模型推导，在净容积率为3.7，融资开发规模为416672的情况下，各个物业的规划指标为：编号项目名称合计1用地面积（）205,5742毛容积率3.01 3建筑面积合计()840,1474计容积率建筑面积()618,6275住宅396,5925.1商品住宅356,5925.2高端服务式公寓公寓 40,0006商业15,6006.1社区底商15,6007公建设施6,8807.1幼儿园4,8007.2公服设施2,0808回迁物业 199,5558.1回迁住宅162,3628.2集体物业（酒店式公寓）22,1938.3集体物业(商业)15,0009不计容积率建筑面积221,574、209.1文化休闲轴公建设施5,0009.2地下车库216,5209.3 规划方案效益分析 经济评估ECONOMICEVALUATION09【公示依据】n 房屋开发成本主要包括前期费用、主体工程、基础工程、水电安装、消防工程、通讯工程、室外配套工程等项目，根据珠海市建筑工程价格信息及项目的自身状况，估算其开发成本。2、开发成本n根据区域市场分析，近年珠海整体市场发展较为平稳，按照3%的租售价格增长率计算，则2019年本项目住宅售22510元/、商业平均租金为130元/月、高端服务式公寓租金为101元/月，作为统一计算估值及税基。1、预期租售价格 n管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发75、经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费等。一般取土地取得成本与开发成本之和的一定比例。根据对珠海市综合体房地产开发项目的调查，目前管理费用比率一般在2%4%，根据项目的基本情况，结合市场调查及估价经验，确定项目房地产开发的管理费用比率为3%。3、管理费用9.3 规划方案效益分析 经济评估ECONOMICEVALUATION09【公示依据】n 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，一般取房屋开发成本的 1%5%，根据项目的基本情况，结合市场调查及估价经验，取房屋开发成本的3%。4、不可预见费用n销售税费：指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成76、的房地产应由卖方(在此为房地产开发商)缴纳的税费,主要包括销售税收金及附加(营业税、城市维护建设税和教育附加)、印花税等。根据国家及珠海市税法的相关规定，主要税种如营业税税率为5%，计税依据为销售不动产的销售额。城市维护建设税的税率为营业税的7%，教育费附加的税率为营业税的3%等。5、销售税费 n计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税增值额税率；土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。增值额超过扣除项目金额2077、0的部分，税率为60。6、土地增值税9.3 规划方案效益分析 经济评估ECONOMICEVALUATION09【销售收入预估】对项目可销售的住宅面积，按全部销售的方式预估营销收入，根据项目开发进程，预估2019年对外销售。其中，基准价格为2万元/，按照3%的价格增长率预测每年售价；根据周边住宅的去化量，预估本项目去化周期为6年，去化量约为6万/年。则本项目的销售收入约为86.5亿元。项目合计2019年2020年2021年2022年2023年2024年住宅销售收入865,360 133,783 137,796 141,930 146,188 150,573 155,091 销售面积()356,578、92 59,432 59,432 59,432 59,432 59,432 59,432 平均售价(元/)22,510 23,185 23,881 24,597 25,335 26,095 9.3 规划方案效益分析 经济评估ECONOMICEVALUATION09【运营收入预估商业运营】l对项目不可销售的商业部分按运营方式预估项目收入。根据商业市场现状，预估商业平均租金为120元/月，租金年增长率为3%；l按商业出租正常运营年份出租率按70-80%计算（按珠海正常商业开发开业前3年为培育期，出租率定为50%，三年后达到正常的70-80%）。l项目运营部分运营收益计算按除去开发周期，运管部分2079、22年开始运营，按照土地使用年限截止到2054年计算自持部分累计利润现值，估算利润折现率按6%计算l商业的经营成本含房屋租赁管理费（租金的12%）、维修费用（商业物业每5年小修一次，按租金8%计；每10年大修一次，按租金的10%计）、代理营销费（租金的1.5%）、管理费（租金的1.5%）等。编号合计2022年2023年2024年2025年2033年2044年2054年1租金年收入（万元）42,887 1,227 1,264 1,302 1,823 2,210 3,845 4,201 2相关税费（万元）7,527 215 222 229 320 3886757372.1营业税（总收入的5%）2,80、144 61 63 65 91 111 192 210 2.2教育附加税（营业税的3%）64 2 2 2 3 3 6 6 2.3城建税（营业税的7%）150 4 4 5 6 8 13 15 2.4印花税（租金的0.05%）21 1 1 1 1 1 2 2 2.5房产税（租金的12%）5,146 147 152 156 219 265 461 504 3经营成本（万元）3,674 61 63 65 273 111 192210 4税前利润（万元）31,687 951 979 1,008 1,230 1,712 2,978 3,254 5累计税后利润(万元）23,7659.3 规划方案效益分析 经81、济评估ECONOMICEVALUATION09【运营收入预估公寓运营】l对项目持有的高端服务式公寓按酒店运营方式预估项目收入，收入含客房收入、餐饮收入、其他服务收入等。其中，预估客房平均租金为90元/月，租金年增长率为3%；l按公寓出租正常运营年份出租率按80%计算（前3年为培育期，出租率定为50%，三年后达到正常的80%）。l项目运营部分运营收益计算按除去开发周期，运管部分2023年开始运营，按照土地使用年限截止到2054年计算自持部分累计利润现值，估算利润折现率按6%计算。编号合计2022年2023年2024年2025年2033年2044年2054年1租金年收入（万元）90,506 0 382、,583 3,690 4,428 6,452 7,261 7,704 2相关税费（万元）15,612 0618 637 764 1,113 1,253 1,329 2.1营业税（总收入的5%）4,525 0 179 185 221 323 363 385 2.2教育附加税（营业税的3%）91 0 5 6 7 10 11 12 2.3城建税（营业税的7%）317 0 2 2 2 3 4 4 2.4 印花税（租金的0.05%）45 0 2 2 2 3 4 4 2.5房产税（租金的12%）10,861 0 430 443 531 774 871 924 3经营成本（万元）48,986 0 1,93983、 1,997 2,397 3,492 3,930 4,170 4税前利润（万元）25,907 0 1,026 1,056 1,268 1,847 2,079 2,205 5累计税后利润(万元）19,4309.3 规划方案效益分析 经济评估ECONOMICEVALUATION09【成本核算开发成本】本项目开发成本合计为54.2亿元编号项目建筑面积（）单价（元/）成本（万元）备注开发成本1拆迁成本房屋货币补偿11,424 6500元/平方米7,426 此为基本价格。结合南屏镇相关文件、建议以及当前实际情况，还有方案需要经过公示，村民会进行磋商。但总数不得超过7900元/平方米，超出部分可以体现在货84、币补偿奖励。构筑物10,117 100-2000元506 根据构筑物的具体情况可以区别对待，构筑物具体情况尚不确定临时安置补助费167,896 30元/平方米/月18,133 根据项目进程预估补偿36个月搬迁费167,896 35元/平方米，每户不低于1200元588 此数额为两次搬迁合计，预计370户不可预见费370 1万元/户370 第三方评估预留费200万元200 用于招标专业机构等2前期工程费设计、审图、室内设计、园林设计、建钻探、监理、验收、三通一平及围墙等前期程设施费用等 611,747 150元/9,176 各分项项目按照计容建面*均价150元/计算 3基础设施费园林、绿化、管网85、道路、高低压配建、智能化系统、煤气工程等611,747 200元/12,235 各分项项目按照计容建面*均价200元/计算 4建安成本 商品房造价356,592 4,500 178,028 不含装修成本还迁住宅造价162,362 6,000 97,417 工程造价4500元/，含室内装修成本1500元/商业造价15,600 7,500 11,700 工程造价4500元/，室内装饰成本3000元/高端服务式公寓造价40,000 8,000 32,000 工程造价4000元/，室内装饰成本4000元/还迁集体物业造价37,193 7,500 27,895 工程造价4500元/，室内装饰成本30086、0元/地下车库造价228,400 4,500 102,780 5工程管理费(1+2+3+4)*3%14,954 6不可预见费(2+3+4)*3%14,137 7其他费用(2+3+4)*3%14,137 8合计541,681 9.3 规划方案效益分析 经济评估ECONOMICEVALUATION09【成本核算融资成本】本项目需筹资总额约41亿元，其中银行贷款约28.8亿元，财务费用11.9亿元。项目合计2016年下半年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年融资成本筹资现金总额410,000 122,000 124,000 107,000 57,000 自有资金1287、2,000 122,000 银行借款288,000 124,000 107,000 57,000 财务费用119,440 4,960 18,480 23,040 23,040 21,600 18,480 9,840 注：银行贷款年利率按照8%测算。9.3 规划方案效益分析 经济评估ECONOMICEVALUATION09【成本核算总投资成本合计】合计总投成本为68.7亿元，含开发成本、融资成本、销售费用。序号项 目总额（万元）单价(元/)占总投资比例1 拆迁成本27,222 440 3.96%2 前期工程费用9,176 148 1.34%3 基础设施费12,235 198 1.78%4 建安工88、程449,820 7,271 65.47%5 工程管理费14,954 242 2.18%6 不可预见费14,137 229 2.06%7 其他费用14,137 229 2.06%8 财务费用（年利率8%）119,440 1,931 17.38%9 销售费用（销售收入的3%）25,961 420 3.78%10 合计687,081 11,107 100.00%9.3 规划方案效益分析 经济评估ECONOMICEVALUATION09【营销盈利估算】序号项 目计算公式金额（万元）1 经营收入998,753 2 开发成本541,681 3 销售费用25,961 4 销售税金及附加48,460 5 经89、营税金及附加23,410 6 财务费用119,440 7 土地增值税89,337 8 利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7）97,805 9 所得税按照现行税率计算24,451 10 净利润73,353 11 成本利润率利润总额/总投资14.23%12 税后成本利润率净利润/总投资10.68%9.3 规划方案效益分析 经济评估ECONOMICEVALUATION09【综合估算分析】项目利润率估算分析：项目总投资（地产+营销费用+财务费用+不可预见费+管理费用+其他）为687,081 万元人民币；总收入为865,360 万元人民币，税后总利润为73,353 万元人民币 项90、目税后利润值为：投资税后利率=总税后利润 总投资 10.68%。新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包10CAPACITY EVALUATION设施承载力评价10.1 人口规模10.2 公共设施10.3 市政设施10.1 人口规模 设施承载力评价CAPACITY EVALUATION10原控规人口用地面积（）人均用地面积（/人）用地总人口（人）A-131397.2315.62012.64 A-269848.794477.49 A-368322.644379.66 总计169568.6610869.79 A-1A-2A-3 根据珠海市南平中心城区控制性详细规划及城市91、设计，城市建设用地统计表3-2得知，二类居住用地人均用地面积为15.6（/人），推算出规划区人口约为1.09万人。10.1 人口规模 设施承载力评价CAPACITY EVALUATION10规划人口方案二根据珠海市城市规划技术标准与准则（2015）3.2人/户的指标计算；依据规划建筑量按每户140平方米计算，规划区人口规划约为1.46万人。A1A2A3-1A3-1A3-2用地面积（）建筑面积（）每户面积（）户数（户）每户人口（人）人口（人）A1+A2112614.07 其中A145097.68 396592.06 140.00 2832.80 3.2 9064.96 A267516.39 A392、58945.22 其中A3-1 41836.30 162362.34 140.00 1159.73 3.2 3711.14 A3-2 17108.92 80277.00 140.00 573.41 3.2 1834.90 总计171559.29 639231.40 4565.94 14611.00 新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包10.2 公共设施 设施承载力评价CAPACITY EVALUATION10文化体育设施服务便捷 配套完善邻里中心：规划配套一处邻里中心，服务规划区内人口及周边居民，服务半径约500M，服务人数约3万人左右。幼儿园：根据人口规模的测93、算，规划布置两所幼儿园。10.2 公共设施 设施承载力评价CAPACITY EVALUATION10教育设施周边小学教育配套相对完善1.服务半径：依据小学1000M的服务半径，现状北山小学、容闳学校及华发世纪城内九年一贯制学校可完全覆盖规划片区。2.服务规模：依据珠海市城市规划技术标准与准则，北山小学45班，服务人口2.53万人，容闳学校小学部36班，服务人口2.53万人，华发世纪城内九年一贯制学校小学部18班，服务人口1.5万人左右，共可服务7.5万人左右，与片区规划总人口7.4万人符合。考虑北山小学原值扩建，不占用城市其他公共用地在珠海市南屏中心城区控制性详细规划及城市设计中，北山小学现状94、已建，进行改造建设，规划规模为45班，占地3公顷左右，容积率为1.2.考虑到资源的高效利用，建议在改建过程中将规模扩大到60班，适当提高容积率。考虑到目前建成楼盘新增人口，规划对小学的安排进行了更进一步的详细研究。现状公共服务设施配套情况规划区范围内现状有一所村办小学东桥小学，占地约1600平方米，教育质量较差。珠海市城市规划技术标准与准则（2015）3.2人/户的指标计算；依据规划建筑量，按每户140平方米，规划区人口规划约为1.46万人，控规规定配套9班幼儿园2所、18班学位一个。10.2 公共设施 设施承载力评价CAPACITY EVALUATION10文化体育设施、医疗卫生、行政管理与95、社区服务设施设施类别项目名称设施规模服务规模（万人）规模建筑面积用地面积教育设施幼儿园9班2400300027000.719班2400300027000.71小学18班5670（不含宿舍）中心城区125601.5医疗卫生设施社区卫生服务中心20030011.5文化娱乐设施文化活动站1000150011.5体育设施社区体育公园600-300011.5社会福利设施家庭综合服务中心200-30011.5行政管理与社区服务设施邻里管理服务中心250-35011.5物业管理用房80商业与金融服务设施社区农贸（肉菜）市场350-50011.5新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽96、红包10.3 市政设施 设施承载力评价CAPACITY EVALUATION10给水工程校核DN400DN600DN300DN300DN300DN300DN300DN600DN300DN500DN500DN400DN600DN300DN300DN300DN300DN300DN600DN300DN500DN500给水量预测：根据珠海市城市规划技术标准与准则（2015版），预测本片区最高日用水量指标并预测用水量。绿地、广场按照用地面积指标进行预测，其余均按照建筑面积进行预测。确定规划区最高日用水量指标如下：用水量指标一览表本表指标为最高日用水量，且已包括管网漏失水量。未预见用水量按照总用水量的1097、计。得出规划区最高日用水量为4656m/d。支撑力分析：对上层次珠海市城市总体规划（2001-2020）（2014年修订）和珠海市南屏中心城区控制性详细规划及城市设计规划内容进行校核，供水水源与供水管网均能满足规划区用水量需求。序号项目指 标(升/平方米/日)序号 项目指 标(升/平方米/日)1二类居住用地73商务设施用地 92商业设施用地 94道路绿地 2给水工程规划图新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包10.3 市政设施 设施承载力评价CAPACITY EVALUATION10污水工程校核排向排向南区南区污水污水厂厂南屏东南屏东泵站泵站d400d400d6098、0d600d400d400d400d400d400d400d500d500污水量预测：根据珠海市城市规划技术标准与准则（2015版），预测规划区平均日污水量：综合生活污水量取其平均日用水量的85%；工业和物流仓储的污水量取其平均日用水量的80%90%；道路广场和公共绿地不计污水量；地下水渗入量按平均日污水量的10%计算。得出规划区平均日污水量为3627m/d。支撑力分析：对上层次珠海市城市总体规划（2001-2020）（2014年修订）和珠海市南屏中心城区控制性详细规划及城市设计规划内容进行校核，污水设施与污水管网均能满足规划区排放需求。污水工程规划图d400d400d400d400d400d99、400新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包10.3 市政设施 设施承载力评价CAPACITY EVALUATION10雨水及防洪工程校核1.61.61.01.0东桥村东桥村排洪渠排洪渠北山村北山村排洪渠排洪渠4.04.00.80.8雨水工程规划图雨水量预测：根据珠海市城市规划技术标准与准则（2015版），确定暴雨重现期、径流系数等指标。暴雨重现期：中心城区一般地区采用35年。对于不满足重现期1年一遇的已建雨水管渠应改造为相应标准，不满足设计重现期23年一遇的应随城市道路或地块整体改造而逐步改造达标。本次规划P=3。径流系数：城市中心区取0.60.85。本次规划=100、0.7。同时采取收集、入渗、调蓄等手段进行雨水综合利用，减小径流系数。支撑力分析：对上层次珠海市城市总体规划（2001-2020）（2014年修订）和珠海市南屏中心城区控制性详细规划及城市设计规划内容进行校核，雨水管渠能满足规划区排放需求。项目实施后，雨水径流系数不会提高，而会有所降低。雨水径流量的减小会缓解周边现状雨水管渠的排水压力，对区域防洪排涝产生积极影响。1.61.60.80.81.01.01.01.02-2.82-2.81.01.01.81.81.01.01.01.01.01.02-2.42-2.41.01.0d800d8001.01.01.01.02.42.41.01.03.63.101、61.01.0新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包10.3 市政设施 设施承载力评价CAPACITY EVALUATION10电力工程校核用电量预测：根据珠海市城市规划技术标准与准则（2015版），采用单位建筑面积负荷密度法，预测规划区用电负荷约为1.1万千瓦。电源规划：依据珠海市城市规划技术标准与准则（2015版），规划区用电负荷未达到4万千瓦，不需配建110kV变电站，规划区电源由110kV北山变电站和110kV东堡变电站提供。支撑力分析：对上层次珠海市城市总体规划（2001-2020）（2014年修订）和珠海市南屏中心城区控制性详细规划及城市设计规划内容进102、行校核，能满足规划区用电需求。电力工程规划图新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包11TRAFFIC EVELUATION交通影响评估11.1 项目背景11.2 现状交通分析11.3 规划条件分析11.4 交通需求预测11.5 交通影响评估11.6 交通改善措施与评价11.1项目背景11.1.1交通区位东桥村隶属于珠海市主城区南湾城区，是南湾城区的综合服务中心，承担商业服务、旅游休闲功能，区位位置优越；u在6公里范围内，可快速到达横琴十字门、拱北商业中心区。u在12公里范围内，可达珠海香洲城区、吉大景山路商业中心区、横琴口岸商业区及澳门；u距离九州港码头7公里；u103、距离珠海机场30公里；中心城区南湾城区前山河香洲区凤凰路商业区吉大景山路商业中心区南屏商业区拱北口岸商业中心区澳门横琴口岸商业区九洲港珠海机场黑白面将军山30公里7公里交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.1项目背景11.1.2项目地块范围项目位于：山桥路以南，屏湾一路以北、茂丰路以西、仙桥路以东；山桥路以南，屏湾一路以北、茂丰路以西、仙桥路以东；项目周边用地：南侧紧临华发世城、东侧紧接中信红树湾、北侧紧临华策南湾国际、西侧紧临北山公园、北山小学和驻港部队；南侧紧临华发世城、东侧紧接中信红树湾、北侧紧临华策南湾国际、西侧紧临北山公园、北山小学和驻港部队；交通影响评估TRAF104、FIC EVALUATION1111.1项目背景11.1.3交通影响评价范围和年限参照建设项目交通影响评价技术标准（CCJ/T141-2010)中的相关规定交通影响评价范围：南湾大道、昌盛路、前河西路、前河南路围合的区域。交通影响评价年限：项目正常使用初年为2020年，正常使用初年第五年超过珠海总规2020年，因此将2020年作为评价年限。交通影响评价时段与评价日：本项目评价日为正常工作日，评价时段为晚高峰，工作日晚17:0018:00。交通影响评估TRAFFIC EVALUATION11其中，用于市场开发的商品住宅共计396592.06。地块编号用地代码 用地面积（）建筑面积（）容积率 A-105、01+A-03R2112614.07 416672.06 3.70A-0145097.68 其中住宅建筑面积396592.06 商业15600.00 A-0367516.39 幼儿园2400.00 公社 2080.00 A-02 B1+A1+G3 30138.755000.00 0.17 A-04S1 6096.23 B-01G1 5511.69 B-02R2（安置）44536.3164762.34 3.7安置住宅41836.3安置住宅162362.341幼儿园2700幼儿园2400.00 B-03B1+B2 6677.3337193.03 5.57 其中补偿工业 19051.63 村集体经济106、发展18141.40 总计 205574.37623627.43 6677.33 5.57A-0145097.68 3.7 A-0230138.750.17A-0367516.39 3.7A-046096.23B-015511.69B-0244536.30 3.7B-03B-0211.1项目背景11.1.4项目概况交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.1项目背景11.1.5技术路线现状交通条件评估及交通特征分析项目交通需求预测交通服务水平初步评价存在问题识别交通服务水平评价推荐方案及建议不可接受可接受交通现状调查与分析城市经济发展土地利用变化背景交通需求预测项目规划方案拟定107、交通改善方案对策现状道路调查现状交叉口流量服务水平公共交通调查交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.2现状交通分析11.2.1道路分析（1）道路设施（1）道路设施 评价范围内现状道路主要有：南湾大道、珠海大道、昌盛路、仙桥路、山桥路、茂丰路等，规划范围内现状道路网布局右图和主要道路设施情况见表1-1。道路名称道路等级车道设置断面形式珠海大道主干道快速路部分（双8+辅道双6），主干路双6四块板南湾大道主干道双6四块板昌盛路主干道双6四块板仙桥路次干路双2双4一块板丰华路次干路双6二块板寿丰路次干路双4二块板茂丰路支路双4一块板山桥路支路双2一块板北山路支路双2一块板屏东路支路108、双2一块板明达路支路双2一块板前河西路支路双2一块板前河南路支路双2一块板表1-1 主要道路设施一览表项目周边现状路网图表1-1 主要道路设施一览表项目周边现状路网图珠海大道道路现状图南湾大道道路现状图珠海大道道路现状图南湾大道道路现状图交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.2.1道路分析（2）现状交叉口服务水平分析（2）现状交叉口服务水平分析表1-2 服务水平划分标准服务水平运行状况描述饱和度S每车信控延误T（秒）A城市道路自由流S0.25T10B接近自由流0.25S0.5010T20C交通畅通0.50S0.7020T35D比较畅通0.70S0.8535T55E比较拥挤0109、.85S0.9555T80F交通拥堵0.95S80T城市道路网由路段和交叉口两部分组成，通常交叉口是道路网的交通瓶颈，路段的服务水平一般不会低于交叉口，因此对道路网的服务水平评价，通常对交叉口进行评价。对于信号交叉口，通常以交叉口饱和度或为服务水平或者车辆平均延误为评价指标。交叉口服务水平的定义，参考建设项目交通影响评价技术标准中的服务水平评价标准，见表1-2所示。1）信号交叉口服务水平流量一级未达到表1-5且未达到表1-6的流量要求二级符合表1-5或者表1-6的流量要求三级符合表1-7的流量要求表1-5需增设停车控制标志的无信号交叉口车道高峰小时流量主要道路单向车道数（条）次要道路单向车道数110、（条）主要道路双向高峰小时流量（Pcu/h）流量较大次要道路单向高峰小时流量（Pcu/h）11500901000301250017010006015001021500120100040150020225002401000110150040根据建设项目交通影响评价技术标准，无信号交叉口机动车服务水平，应根据是否需增设标志、标线、信号灯分为三个等级，并应按照表1-4的规定确定。表1-4无信号交叉口机动车服务水平2）无信号交叉口编号编号交叉口名称交叉口名称平均延误（平均延误（s）服务等级服务等级1珠海大道-南湾大道68.3E2南湾大道-昌盛路59.6E3珠海大道-仙桥路45.7D表1-3 服务水平划111、分标准交通影响评估TRAFFIC EVALUATION11主要道路单向车道数（条）次要道路单向车道数（条）主要道路双向高峰小时流量（Pcu/h）流量较大次要道路单向高峰小时流量（Pcu/h）11750300900230120014012750400900340120022021900340105028014001602290042010503501400200表1-7需增设信号灯的无信号灯交叉口车道高峰小时流量表1-6需增设行人过街标线的高峰小时流量标线设置要求道路双向机动车高峰小时流量（Pcu/h）行人过街双向高峰小时流量（人/h）需要增设行人过街标线30050表1-8 服务水平划分标准交叉112、口名称主要道路单向车道数（条）次要道路单向车道数（条）主要道路双向高峰小时流量（pcu/h）流量较大次要道路单向高峰时流量（pcu/h）服务水平南湾大道仙桥路321836568三级仙桥路山桥路211120375三级山桥路茂丰路11735272二级昌盛路世华路321938808三级2）无信号交叉口11.2.1道路分析（2）现状交叉口服务水平分析（2）现状交叉口服务水平分析交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.2.1道路分析（3）现状道路网交通评价（3）现状道路网交通评价珠海大道仙桥路茂丰路前河西路丰华路屏东路明达路北山路山桥 路寿丰路前河南路珠海大道仙桥路茂丰路前河西路丰华路113、屏东路明达路北山路山桥 路寿丰路前河南路昌盛大桥昌盛大桥昌 盛路南湾大道南屏大桥南湾大道昌 盛路南湾大道南屏大桥南湾大道现状交通运行状况现状交通运行状况前山大桥前山大桥项目组于2015年7月2日（周四）晚高峰时段（17:00 18:00）对交通影响评价范围内的道路及交叉口进行交通流量调查，并对可能受到影响的交叉口进行了服务水平评价。工作日晚高峰周边道路网服务水平评价分析：项目地块所在的南屏中心区，属于城市发展较为成熟的中心地区；目前正在逐渐进行一些老旧地块项目的更新，片区交通受到一定程度的影响；高峰时段珠海大道交通流量较大，主要原因受通勤交通影响，交通压力较大；南湾大道（珠海大道以北段）交通压114、力较大，主要是南屏大桥车行道（双向两车道）与南湾大道不匹配，通行能力有限；高峰时段南湾大道珠海大道交叉口服务水平较低，处于E级水平，交通较为拥挤；交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.2.2 公共交通现状公共交通站点主要珠海大道东、南湾北路、昌盛路布设。对于本项目而言，可直接为本项目服务的公交站点（300m服务半径）有：东桥工业园站、东桥站，途径的线路有61、61琛龙船厂晚高峰班、61琛龙船厂早高峰班。高峰小时交通出行以通勤交通为主，公共交通需求较大，出行方向以南屏商业区、十字门商业区和南湾城区为主。各站点距离的步行距离及经过的线路具体如右图所示。11.2现状交通分析交通影115、响评估TRAFFIC EVALUATION1111.2.3 慢行交通规划范围内现状无公共停车场，片区停车设施不足，静态交通条件较差，主要占用片区周边道路非机动车道或人行道临时停车，对慢行交通造成一定影响，且道路沿街商铺前乱停现象突出，影响道路交通秩序和运行；11.2现状交通分析珠海大道-南湾大道交叉口行人过街横道南湾大道路段行人过街横道山桥路-茂丰路交叉口行人过街横道茂丰路路边停车现象珠海大道-南湾大道交叉口行人过街横道南湾大道路段行人过街横道山桥路-茂丰路交叉口行人过街横道茂丰路路边停车现象东桥大街沿街商铺前乱停现象东桥大街沿街商铺前乱停现象山桥路非机动车道缺失、人行道过窄山桥路非机动车道缺116、失、人行道过窄1.2.4静态交通现状项目周边慢行交通设施总体条件一般，整个片区没有完善慢行系统，慢行交通设施与问题主要体现在：珠海大道有两处人行地下过街；项目周边主要交叉口（珠海大道南湾大道交叉口、仙桥路山桥路交叉口、昌盛路南湾大道交叉口等）以平面人行横道过街为主；山桥路、茂丰路等路段无非动车道、人行横道过窄；片区内摩托车随意穿行，交通秩序较为混乱；部分路边（山桥路、茂丰路仙桥路等）临时停车车辆占用步行和非机动车道，对步行和非机动车交通造成一定影响；部分次干道和支路人行过街秩序较为混乱。交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.3.1周边路网11.3规划条件分析根据珠海市南屏中117、心城区控制性详细规划及城市设计，规划形成“一横一纵”快速交通系统和“六横五纵”的城市干道交通系统。其中，“一横一纵”快速交通系统分别为珠海大道快速路、南湾大道高架快速路，位于项目地块北侧和西侧，是项目地块通往中心城区、前山的主要通道。“六横”中北二路北山路80米景观大道连接南湾大道，北三路、昌盛路是项目地块联系拱北口岸的主要通道；“五纵”中寿丰路仙桥路世华路是项目地块向北联系前山、向南联系昌盛路至拱北口岸的主要连接道路。此外，规划新增架设于前山河上桥梁三处，其中南屏 二桥、东桥是项目地块连接前山和拱北的第二通道。南屏中心城区控规路网规划图南屏中心城区控规路网规划图交通影响评估TRAFFIC E118、VALUATION1111.3.1周边路网11.3规划条件分析根据珠海市综合交通运输体系规划，南湾组团城区规划高、快速路4条：广珠西线高速、金琴（凤）路、珠海大道、港珠澳大桥西延线，解决快速对外联系及承担市域长距离交通组织需求；规划主干路南湾大道、昌盛路联系周边组团和南湾内部中长距离交通联系；规划建设前河西路南延次干道提高南湾湾仔十字门交通瓶颈地区交通分布；规划新增寿丰路桥、港三路桥，提升与香洲核心区之间的跨障碍通过能力，建设洪东路、前河南路等次干路、支路，完善南湾组团内道路网络。项目位置项目位置珠海市综合交通规划路网规划图珠海市综合交通规划路网规划图交通影响评估TRAFFIC EVALUAT119、ION1111.3.1周边路网11.3规划条件分析根据珠海市城市总体规划，在项目地块北侧和南侧分别规划有金琴高速和港珠澳大桥连接线西延线。金琴高速是连接京港澳的重要高速公路，也是联系唐家湾与横琴的快速通道，也是项目地块联系广州的快速通道。港珠澳大桥连接线西延线是珠江西岸地区与香港、深圳等珠江东岸地区联系的最便捷通道，项目地块南侧北三路与西延线衔接，并通过规划东桥联系主城区。根据南屏中心城区仙桥路东侧地块规划调整研究，对珠海市南屏中心城区控制性详细规划所确定的位于前山河西岸，东桥社区仙桥路以东，东桥以西，长度约为320m，宽度为80m（17m道路+46m绿化带+17m道路）的景观带进行调整。调整120、方案确定将绿带80m调整为46m，匹配商业步行街布设形式，加强与东侧绿化景观带的衔接，打造步行空间，注重景观带作为重要公共敞开空间人性化的考虑。项目位置项目位置SITE方案调整前方案调整前方案调整后方案调整后珠海市综合交通规划路网规划图港珠澳大桥珠海连接线南屏中心景观通廊调整珠海市综合交通规划路网规划图港珠澳大桥珠海连接线南屏中心景观通廊调整交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.3.2公共交通11.3规划条件分析根据珠海市南屏中心城区控制性详细规划及城市设计，规划有城市轻轨三号线沿珠海大道通过，规划珠海大道中线两侧各控制15m绿化带作为轨道交通控制带；在规划区范围内共设置地121、面轻轨站点2处，分别为南屏次干道西侧200m出和环屏路环山路东侧250m处。其中，环屏路环山路东侧站点距离项目地块约2公里。在公共交通设施方面，保留珠海华发新城总站、华发世纪公交首末站。根据珠海市综合交通运输体系规划，规划范围内规划有快速公交2号线和6号线，这里快速公交提到的快速公交包括新型有轨电车和快速公共汽车（BRT）等形式；快速公交2号线沿珠海大道布设，主要联系东西城区；快速公交6号线起与前山大桥沿珠海大道南湾大道布设，是前山南湾横琴的主要客运走廊。在华发新城和华发世纪城，分别规划有1个公交首末站；环屏路屏东六路间规划有一个公家二类客运枢纽南屏站，面积为15903平米，承担市域内部公交干122、线之间的转换和衔接、干线公交与普通公交集散功能。项目位置项目位置交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.3规划条件分析根据前山河一河两涌地区概念规划，规划范围规划有城市轨道M1号线和M3号线，M3号线在项目地块周边分设两站点，其中南湾大道与珠海大道交叉处站点距离项目约1公里。同时，在规范范围内规划了两条有轨电车，一条是沿珠海大道布设，在寿丰路仙桥路处设立站点，距离项目地块700m；另一条是沿南湾城区环线。11.3.2公共交通根据珠海市城市总体规划，中运量公共交通在环屏路环山路和前山大桥处设置了站点，分别距离项目地块约2公里和1.2公里；广珠城际轨道延长线在湾仔枢纽站处设立站点123、，距离项目地块约2.6公里。在环屏路环山路处设立了公交枢纽站，距离项目地块约2公里。同时，在北二路与南湾大道相交处设置了公交停保场，距离项目地块约1公里。项目位置项目位置项目位置项目位置交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.3规划条件分析11.3.2公共交通根据珠海市现代有轨电车线网规划方案（批复成果），2030年珠海共规划有8条有轨电车线。其中，有轨电车3号线途经项目规范范围。3号线始于南屏街口，经南湾大道、横琴大桥、中心北路、环岛北路，至环岛北路与环岛东路交叉口，全长约27公里，建设时间为2015-2020年。摘自珠海市现代有轨电车线网规划方案摘自珠海市现代有轨电车线网124、规划方案有轨电车3号线线路和站点有轨电车3号线线路和站点项目位置项目位置交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.3.3慢行交通11.3规划条件分析根据前山河一河两涌地区概念规划，规划范围规划有绿道系统，项目地块周边绿道主要沿北二路、北一路、仙桥路，沿河南路和南湾大道布设。根据珠海市综合交通运输体系规划和珠海市城市绿道网总体规划，规划范围沿珠海大道、南湾大道、昌盛路、沿河南路和寿丰路仙桥路规划有绿道，完善了南屏中心城区慢行系统。项目位置项目位置项目位置项目位置交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.3.4周边项目开发（1）周边项目开发情况（1）周边项目开发情况125、11.3规划条件分析华发新城秀 园中信红树湾前山河南湾大道昌盛大桥白石桥（拟建）华发世纪城中信红树湾华发商都SITE华策南湾国际康和花园驻澳部队南屏村北山村珠海大道北山小学周边项目建设一览表周边项目建设一览表项目定位规模华发新城可持续性高水平居住区用地45万，建筑160万中信红树湾湾区物业比肩全球用地27万，建筑80万华发世纪城国际水岸生活社区占地47万，建筑82万城市商业城市商业华发商都商业中心10万北山公园澳门回归公园交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.3.4周边项目开发11.3规划条件分析项目地块周边项目分别有华发新城（含华发商都）、华发世纪城和中信红树湾。其中，华126、发新城六期已在2011年建设。项目周边在建项目主要是华发世纪城和中信红树湾。（1）华发世纪城华发世纪城主要定位为80万平方米国际水岸生活社区，是以别墅、小高层、高层、复式、loft公寓性质的居住小区。用地面积为42万平方米，建筑面积为82万平米。（2）中信红树湾中信红树湾主要定位为比肩全球的湾区物业，是以别墅、高层和超高层性质的居住社区。占地面积27万平方米，建筑面积为80万平方米，容积率为2.22周边在建项目开发带来的交通量应作为本次研究项目交通生成量预测的基础背景交通量。地块用地性质居住人口（户）/建筑面积（百平方米）出行率高峰小时出行量发生（pcu/h）吸引（pcu/h）华发世纪城居住6127、4141.5300901中信红树湾居住53341.5250750合计-5501651周边项目开发交通量估算周边项目开发交通量估算（2）周边项目开发交通预测（2）周边项目开发交通预测交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.4.1本项目开发量预测11.4交通需求预测（1）预测基础）预测基础u预测年：根据确定的项目评价年限，预测目标年为2020年。u考虑因素：重点考虑中信红树湾项目、华发世纪城开发对背景交通量的影响。u预测时段：按珠海市车辆出行特征定为晚高峰即17:00 18:00。u交通方式分担率：本项目开发业态以居住和商业文化混合用地为主，项目周边配套有大量的居住用地。随着远期128、轨道交通和中运量交通的建设，片区公共交通服务水平将进一步得到提高。根据珠海市城市总体规划，现状机动车出行中公共交通出行占比例为11.2%，小汽车出行比例为19%，摩托车出行比例占19.3%。随着珠海市城际轨道、有轨电车、轻轨和常规公交建设完善，到预测年公共交通出行分担率将达到35%。交通方式交通方式慢行慢行公交公交小汽车小汽车合计合计各交通方式分担率40%35%25%100%背景交通量预测背景交通量预测项目交通量预测项目交通量预测现状交通量现状交通量项目交通量生成（发生和吸引）项目交通量生成（发生和吸引）项目交通量分布（出行方向）项目交通量分布（出行方向）项目交通量分配（出行路径）项目交通量分129、配（出行路径）预测年道路交通负荷预测年道路交通负荷项目交通方式划分（分担率)本项目预测年交通分担率本交通量预测流程项目交通方式划分（分担率)本项目预测年交通分担率本交通量预测流程（2）预测流程）预测流程交通影响评估TRAFFIC EVALUATION11参考珠海市综合交通运输体系规划专题2交通规划报告第五章，并且依据相关规划关于交通方式分担率的预测，进行背景交通量预测。珠海市交通发展白皮书（2012）：“2020年公共交通占机动化出行比例达到50%，2030年，达到58%；跨区联系交通公共交通分担率达到70%”；珠海市综合交通运输体系规划（2012）：“2020年，全方式居民出行结构中，公共交130、通占30%以上，非公交机动车（含私人小汽车、出租车、摩托车和单位客车等）控制在30%以内，慢行交通维持在40%以上，跨分区出行中公共交通比例达到50%以上”；珠海市综合交通运输体系规划（2012）：“至2020年，机动车公交分担率50%，公共交通占全方式客运比例的30%以上”；年份城市人口（万人）人均出行次数（人次/人日）流动人口（万人人均出行次数（人次/人日）出行总量（万人次/日）20101492.16232.65382.820203032.30472.72824.7慢行交通公共交通非公交机动车步行自行车（含电动自行车）出租车小汽车摩托车单位客车201034%16.1%11.2%2.8%11131、.7%19.3%4.2%202040%30%30%根据公式机动车交通量Q（PCU）=N*Pi*r/giN居民出行总量，人次/日；Pi各交通方式出行分担率；r标准小汽车换算系数，小汽车r=1，公交车、单位客车r=2，摩托车r=0.4；gi载客率，小汽车取2.0人/辆；公交车取40人/辆，单位客车30人/辆，摩托车取1.5人/辆。可得，珠海市现状机动车交通量约为50.7万PCU/日，预测年（2020年）机动车交通量约为118.2万PCU/日。因此，机动车交通量年均增长约为8.8%。珠海市居民出行总量珠海市居民出行交通结构珠海市居民出行总量珠海市居民出行交通结构11.4.2背景交通量11.4交通需求132、预测交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.4.3项目新增交通量预测本项目主要业态为居住、商业文化和商业办公，根据建设项目交通影响评价技术标准，项目交通量预测以居住人口或建筑面积为基础分别进行发生和吸引交通量预测。（1）居住功能建筑出行预测基本公式：Q=AWPivi/gi (pcu/h)式中：A住宅户数，根据类似项目调查，本项目住宅均为普通住宅；W平均出行强度。根据建设项目交通影响评价技术标准，住宅用地高峰小时交通出行率为0.8-2.5人次/户高峰小时，根据该项目区位特征取中值，本项目取值1.5人次/户高峰小时；Pi交通方式分担率。2020年预测本项目小汽车取25.0%，公共133、交通取35.0%，慢行交通取40%；vi标准小汽车换算系数。小汽车取1，常规公交车取2；gi交通工具平均载客率。小汽车平均载客率取2.0人/辆，常规公交车载客数取40人/辆。（2）商业文化、商务公寓功能建筑出行预测基本公式：Q=NWPivi/gi (pcu/h)式中：N建筑面积，根据本项目商业文化、商务公寓用地，对于商业文化按文化场馆来进行交通量预测，对于商务公寓按商务写字楼来进行交通量预测；W平均出行强度。根据建设项目交通影响评价技术标准，文化场馆高峰小时交通出行率为1.5-3.5人次/百m2建筑面积，商务公寓交通出行率为2.0-5.5人次/百m2建筑面积，本项目商业文化区中间值为2.5人次134、/百m2建筑面积，商务公寓取值为3.5人次/百m2建筑面积；Pi交通方式分担率。交通方式分担率。2020年预测本项目小汽车取25.0%，公共交通取35.0%，慢行交通取40%vi标准小汽车换算系数。小汽车取1，常规公交车取2；gi交通工具平均载客率。小汽车平均载客率取2.0人/辆，常规公交车载客数取40人/辆。11.4交通需求预测交通影响评估TRAFFIC EVALUATION11A-01A-02A-03A-04B-01B-02B-03（3）商业功能建筑出行预测基本公式：Q=NWPivi/gi (pcu/h)式中：N建筑面积，根据本项目商业功能主要是沿街商铺；W平均出行强度。根据建设项目交通影135、响评价技术标准，文化场馆高峰小时交通出行率为5-20人次/百m2建筑面积，本项目取值为12人次/百m2建筑面积；Pi交通方式分担率。交通方式分担率。2020年预测本项目小汽车取25.0%，公共交通取35.0%，慢行交通取40%vi标准小汽车换算系数。小汽车取1，常规公交车取2；gi交通工具平均载客率。小汽车平均载客率取2.0人/辆，常规公交车载客数取40人/辆。根据调研以及类似项目调查经验，商业出行晚高峰发生时间较通勤晚高峰较晚，需要将预测交通量折减30%地块用地性质居住人口（户）/建筑面积（百平方米）出行率高峰小时出行量发生（pcu/h）吸引（pcu/h）A-01+A-03居住2894/40136、51.921.5200600商业70122372A-02商业文化192.553B-02居住957/1340.481.566198B-03公寓250.253.511348商业1501250155合计-4571077项目地块示意图本项目交通生成量项目地块示意图本项目交通生成量11.4.3项目新增交通量预测11.4交通需求预测交通影响评估TRAFFIC EVALUATION11珠海大道仙桥路东桥路沿河南路丰华路屏东路明达路北山路北二 路寿丰路沿河南路昌盛大桥昌盛路前山大桥南屏大桥北一 路北三路东桥南屏二桥南湾大道南湾大道珠海大道仙桥路东桥路沿河南路丰华路屏东路明达路北山路北二 路寿丰路沿河南路昌盛大137、桥昌盛路前山大桥南屏大桥北一 路北三路东桥南屏二桥南湾大道南湾大道珠海大道仙桥路东桥路沿河南路丰华路屏东路明达路北山路北二 路寿丰路沿河南路昌盛大桥昌盛路前山大桥南屏大桥北一 路北三路东桥南屏二桥南湾大道南湾大道珠海大道仙桥路东桥路沿河南路丰华路屏东路明达路北山路北二 路寿丰路沿河南路昌盛大桥昌盛路前山大桥南屏大桥北一 路北三路东桥南屏二桥南湾大道南湾大道珠海大道仙桥路东桥路沿河南路丰华路屏东路明达路北山路北二 路寿丰路沿河南路昌盛大桥昌盛路前山大桥南屏大桥北一 路北三路东桥南屏二桥南湾大道南湾大道珠海大道仙桥路东桥路沿河南路丰华路屏东路明达路北山路北二 路寿丰路沿河南路昌盛大桥昌盛路前山大桥138、南屏大桥北一 路北三路东桥南屏二桥南湾大道南湾大道 预测年背景交通流量图 预测年背景交通流量图 预测年叠加周边在建项目交通流量图 预测年叠加周边在建项目交通流量图 预测年叠加本项目和周边在建项目交通流量图 预测年叠加本项目和周边在建项目交通流量图结论：预测年不采取任何改善措施的假设下，高峰小时背景路网珠海大道至前山大桥路段接近饱和，南屏大桥略显拥挤；在叠加本项目和在建项目开发产生的交通流量后，仙桥路饱和度提高，北三路至东桥路段会出现拥挤状态，对城市交通产生较大影响，需通过交通改善措施进行合理疏解。结论：预测年不采取任何改善措施的假设下，高峰小时背景路网珠海大道至前山大桥路段接近饱和，南屏大桥略139、显拥挤；在叠加本项目和在建项目开发产生的交通流量后，仙桥路饱和度提高，北三路至东桥路段会出现拥挤状态，对城市交通产生较大影响，需通过交通改善措施进行合理疏解。11.5 交通影响评估交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.6.1问题分析与改善措施11.6措施改善与评价n 道路交通改善道路交通改善u交通改善建议交通改善建议1：以南屏中心城区控规路网为基础，积极加快项目周边路网建设与完善，打通片区内部系统微循环，缓解片区交通系统压力；：以南屏中心城区控规路网为基础，积极加快项目周边路网建设与完善，打通片区内部系统微循环，缓解片区交通系统压力；u交通改善建议交通改善建议2：建议尽快推140、进南屏二桥、东桥桥梁建设，增加项目基地联系拱北、前山和中心城区新通道，不必再绕行昌盛大桥、南屏大桥和前山大桥，缓解高峰时段昌盛路、南湾大道和珠海大道的交通压力；：建议尽快推进南屏二桥、东桥桥梁建设，增加项目基地联系拱北、前山和中心城区新通道，不必再绕行昌盛大桥、南屏大桥和前山大桥，缓解高峰时段昌盛路、南湾大道和珠海大道的交通压力；u交通改善建议交通改善建议3：对项目周边关键交叉口进行渠化、拓宽和信号配时优化，提高关键节点的通行能力，提升整个片区道路网承载力；：对项目周边关键交叉口进行渠化、拓宽和信号配时优化，提高关键节点的通行能力，提升整个片区道路网承载力；n 建议基地中部公共轴线和前山河交界141、处建设休闲游艇码头，打造集“公交建议基地中部公共轴线和前山河交界处建设休闲游艇码头，打造集“公交+慢行慢行+旅游交通”于一体的组合出行方式，实现公共交通与水上交通有效衔接；旅游交通”于一体的组合出行方式，实现公共交通与水上交通有效衔接；交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.6.1问题分析与改善措施11.6措施改善与评价n公交设施改善公交设施改善u交通改善建议交通改善建议1建议开行往返项目地块与城际轨道和城市轨道站点之间的专线接驳巴士建议开行往返项目地块与城际轨道和城市轨道站点之间的专线接驳巴士 城市轻轨三号线环屏路环山路处站点距离项目地块约2公里，广珠城际轨道延长线珠海城际142、轨道湾仔枢纽处站点点约2.6公里，不能直接服务项目地块，建议开行往返项目地块与轨道站点之间的专线巴士，提升项目地块轨道交通服务水平，提高轨道交通分担率。专线巴士车辆建议以1020座的中小巴为主，发车运行时间灵活可控。通勤高峰时段，发车间隔以 35分钟为主；通勤平峰时段（通常为休闲娱乐高峰时段），专线巴士可转移部分班线以往返项目地块与周边主要商场、超市等商业设施以及休闲娱乐设施为主。u交通改善建议交通改善建议2建议开行往返项目地块与中运量公共交通（有轨电车或建议开行往返项目地块与中运量公共交通（有轨电车或BRT）站点之间的专线接驳巴士）站点之间的专线接驳巴士根据珠海市综合交通运输体系规划，在沿珠143、海大道和南湾大道分别布设有快速公交（有轨电车或BRT）2号线和6号线；珠海市现代有轨电车线网规划方案沿南湾大道布设了有轨电车3号线。建议开行往返项目地块与有轨电车站点之间的专线巴士，提高中运量公共交通分担率。专线巴士车辆和运营方式建议与轨道专线接驳巴士一致，对于中运量公共交通线路与轨道交通线路重合路段，专线接驳巴士不必重复设置。交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.6.1问题分析与改善措施n 交通改善建议交通改善建议3建议项目周边增加公交支线系统，作为干线公交系统的补充建议项目周边增加公交支线系统，作为干线公交系统的补充规划沿珠海大道、南湾大道、昌盛路和仙桥路等主干路布设有144、干线公交系统，由于项目所在片区以居住、商业、商业文化及办公混合用地开发为主，到发交通需求较大，并且各地块之间存在一定的短距离交通联系需求，因此建议合理规划建设公交支线系统，作为片区干线公交系统的补充，满足片区短距离交通联系需求。支线公交系统建议采用灵活的中小巴方式，主要布置在次干路及支路上，支线公交系统建议采用灵活的中小巴方式，主要布置在次干路及支路上，不必遵循“站点下客”的公交规则，只要是非禁停区都可以下客。公交小巴线路应遵循多班次，高频率的原则，应对小巴载客量进行限制，建议采用10人座或16人座小巴车。n慢行交通改善慢行交通改善u交通改善建议交通改善建议1建议合理设置建议合理设置46m景观145、通廊断面，考虑商业街布设形式，加强与东侧绿化景观带衔接景观通廊断面，考虑商业街布设形式，加强与东侧绿化景观带衔接 根据南屏中心城区仙桥路东侧地块规划调整研究，原80m景观通廊调整为46m，并对道路进行调整。建议取消原景观带处机动车道，采取步行空间方式，有效衔接商业街布设形式，打造片区公共活力空间。香港绿巴:固定路线、固定车站 香港红巴:不固定路线、固定总站 香港绿巴:固定路线、固定车站 香港红巴:不固定路线、固定总站 46m景观通廊景观通廊景观廊道断面示意图景观廊道断面示意图项目范围项目范围11.6措施改善与评价交通影响评估TRAFFIC EVALUATION11n慢行交通改善慢行交通改善u交146、通改善建议交通改善建议2建议优化道路断面，清理慢行空间内的人为或自然阻碍物，提高慢行分担率。建议优化道路断面，清理慢行空间内的人为或自然阻碍物，提高慢行分担率。“公交+慢行”出行模式是珠海城市特征和公共交通发展趋势，慢行将成为珠海特色交通。建议优化主、次、支路道路断面，合理设置自行车道和步行道，打造安全舒适、便捷的慢行空间，提高慢行交通分担率。u交通改善建议交通改善建议3精细化设计，打造宁静交通街区精细化设计，打造宁静交通街区建议结合项目地块居住、商业、文化及办公开发业态，打造优质慢行街区，通过精细化设计以及采取有效措施，实现片区交通宁静化。具体措施包括：路段过街无障碍设计路口过街无障碍设计设147、计路拱邻里环岛路段过街无障碍设计路口过街无障碍设计设计路拱邻里环岛主干路道路断面示意图次干路道路断面示意图支路道路断面示意图主干路道路断面示意图次干路道路断面示意图支路道路断面示意图11.6措施改善与评价11.6.1问题分析与改善措施交通影响评估TRAFFIC EVALUATION11n静态交通改善静态交通改善u交通改善建议交通改善建议合理采用停车配建指标，倡导静态交通设施共享。合理采用停车配建指标，倡导静态交通设施共享。结合项目所在片区的区位条件以及公共交通条件，参照珠海市停车配建指标（建议值），采用合理停车配建标准，充分满足以居住为主的静态交通刚性需求合理停车配建标准，充分满足以居住为主的148、静态交通刚性需求。本次项目地块开发以商业、办公和居住用地为主，各用地性质静态交通需求高峰时段不同，存在错峰现象，建议发放临时卡的管理方法临时卡的管理方法实现整个片区的静态交通设施共享静态交通设施共享：住宅建筑可设置部分楼层为固定车位停车场，临时卡车辆无法进入（建议降低本部分停车位占比），其他楼层停车位采用临时停放的方式予以管理，具体调控方式可通过停车收费调整实现；办公建筑停车场建议尽可能的释放停车位，供临时停放使用。n交通管理交通管理u 对项目周边及内部道路采取渠化措施，拓宽进口道，设置交叉口信号灯，提高交叉口通行能力；u对珠海大道、南湾大道沿线与支路相交路口，宜采用“右进右出”组织，进出项目149、内部车辆对交通性干道的影响u小区车流管理。各类机动车在基地内部道路运行时，考虑到行人交通安全，宜采取限速措施，建议限速20km/h。11.6措施改善与评价11.6.1问题分析与改善措施交通影响评估TRAFFIC EVALUATION1111.6.2交通改善措施效果评估通过增加城际轨道、城市轨道和中运量交通（有轨电车）通勤专线接驳巴士供给，增加项目地块公交支线作为干线公交补充，提高轨道交通、常规公交站点的服务辐射能力。改善慢行交通环境，打造慢行空间，合理设置道路断面，借助珠海市城市绿道网规划，完善慢行系统，提升慢行交通吸引力。合理采用珠海市停车配建指标，倡导静态交通设施共享，并采用交通管理等措施150、提高交叉口通行能力和通行效率。此外，本项目改善措施能直接服务华发世纪城和中信红树湾。以保守估计，约有以保守估计，约有6%的小汽车需求将转移至公共交通，约有的小汽车需求将转移至公共交通，约有3%转移至慢行交通。转移至慢行交通。用地性质居住人口（户）/建筑面积（百平方米）出行率高峰小时出行量发生（pcu/h）吸引（pcu/h）居住3851/5392.41.5184551商业2201250149公寓250.253.57833文化192.542合计-316736地块用地性质居住人口（户）/建筑面积（百平方米）出行率高峰小时出行量发生（pcu/h）吸引（pcu/h）华发世纪城居住64141.518054151、1中信红树湾居住53341.5150450合计-330991珠海大道仙桥路东桥路沿河南路丰华路屏东路明 达路北山路北二 路寿丰路沿河南路昌盛大桥昌盛路前山大桥南屏大桥北一 路北三路东桥南屏二桥南湾大道南湾大道珠海大道仙桥路东桥路沿河南路丰华路屏东路明 达路北山路北二 路寿丰路沿河南路昌盛大桥昌盛路前山大桥南屏大桥北一 路北三路东桥南屏二桥南湾大道南湾大道预测年实施交通改善措施后的效果评估交通流量图预测年实施交通改善措施后的效果评估交通流量图（说明：表中机动车交通量为小汽车、常规公交的出行人次换算为机动车辆后再折算为标准车的交通量）本项目生成交通量周边在建项目生成交通量本项目生成交通量周边在建项目生成交通量11.6措施改善与评价结论：在采取公共交通改善、慢行交通改善及交通管理等改善措施后，片区路网能够支撑项目开发，并能带动周围交通改善和道路设施完善。结论：在采取公共交通改善、慢行交通改善及交通管理等改善措施后，片区路网能够支撑项目开发，并能带动周围交通改善和道路设施完善。交通影响评估TRAFFIC EVALUATION11新资料http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包汇报结束，谢谢！