1、 岳阳经济开发区开发建设投资有限公司通海路片区棚户区改造项目可行性研究报告项目建设单位：岳阳经济开发区开发建设投资有限公司可研编制单位：达华工程管理（集团）有限公司编制日期：二一四年十二月 目 录第1章 总论11.1项目概况11.2项目背景及必要性分析31.3研究范围51.4编制依据51.5主要技术经济指标6第2章 项目建设规模及建设内容82.1建设规模82.2建设内容8第3章 项目选址及建设条件93.1项目选址93.2建设条件103.3征地拆迁情况16第4章 工程技术方案174.1设计说明174.2总平面设计184.3结构设计244.4户型设计274.5给排水设计274.6电气设计314.72、弱电设计384.8采暖通风设计40第5章 环境影响评价425.1编制依据425.2项目区环境现状425.3污染源分析435.4环境保护措施455.5环境影响评价48第6章 节能分析496.1编制依据496.2项目能源消耗种类和数量分析506.3项目所在地能源供应条件536.4能耗指标分析546.5节能措施及节能效果分析55第7章 劳动安全卫生与消防627.1劳动安全卫生627.2消防64第8章 组织机构与项目管理668.1组织机构设置668.2人力资源配置668.3项目的组织管理67第9章 项目招标及实施计划709.1项目招标709.2项目实施阶段729.3项目实施进度安排73第10章 投资估3、算及资金筹措7510.1投资估算7510.2融资方案78第11章 效益评价与风险分析7911.1经济效益分析7911.2社会效益分析8211.3风险及对策分析82第12章 结论与建议8412.1结论8412.2建议85 附表附表1：开发成本估算表附表2：资金筹措与使用计划表附表3：房屋销售收入估算表附表4：土地开发收益表附表5：销售收入估算表附表6：利润估算表附表7：还本付息计划表附图附图1：冯家畈安置点总平面布置图附图2：大桥安置点总平面布置图附件附件1：岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法的通知（岳政办发20102号）附件2：岳阳4、市人民政府办公室关于印发岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的通知（岳政发200916号）附件3：岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市城市规划区内集体土地上村民自住房屋集中建设规划管理规定的通知（岳政办发20098号）第1章 总论1.1项目概况1.1.1项目基本情况（1）项目名称：通海路片区棚户区改造项目（2）建设性质：新建（3）建设单位：岳阳经济开发区开发建设投资有限公司（4）建设地点：位于湖南省岳阳市经济技术开发区，冯家畈安置点东临长康路（原107国道）、南抵滨湖游路、北临畈嘴路；大桥安置点西临雷锋山路、南抵王家畈路。冯家畈安置点与大桥安置点建设地点相距不到2公里，地质、气候、建设条件相近，5、因而进行整体开发。（5）建设单位性质：国有独资公司。 （6）建设期限：2年（2015年1月2016年12月）。（7）投资估算及资金筹措：项目总投资76339.9万元；资金筹措方案为申请银行贷款50000万元，自有资本金投入26339.9万元。（8）建设内容及规模：建设内容为通海路片区棚户区的拆迁和安置，主要包括棚户区的拆迁征收、房屋主体工程及相关配套工程建设。建设规模为规划用地总面积83733.75，净用地面积为62873.51，规划总建筑面积为194628.64。项目总图经济技术指标详见表1-1。表1-1：冯家畈、大桥安置房工程总图经济技术总指标表项 目单位冯家畈安置房指标大桥安置房指标指标6、合计总规划用地面积27,413.3056,320.4583,733.75净用地面积17,089.2845,784.2362,873.51总建筑面积68,137.73126,490.91194,628.64地上建筑面积56,394.62115,834.10172,228.73其中住宅面积52,006.62108,353.75160,360.38商业建筑面积3,730.004,569.108,299.10配套用房面积554.002,911.253,465.25架空层（不计容）104.000.00104.00地下建筑面积11,743.1110,656.8122,399.91计算容积率面积56,2907、.62115,834.10-建筑基底面积4,691.009,792.36-容积率-3.292.53-建筑密度%24.2022.40-绿地率%35.7035.00-总停车位个336.00486.00822.00其中地面停车位个96.00103.00199.00地下停车位个240.00383.00623.00居住户数户522.001,088.001,610.001.1.2承办单位简介岳阳经济开发区开发建设投资有限公司（下简称开建投）是按照公司法，由管委会出资设立的具有独立法人资格的国有独资公司。公司于2007年4月注册成立，注册资本2亿元人民币。公司直属管委会领导。公司采取政府主导、市场运作、法人8、经营管理的现代企业管理模式。其主要职能是经管委会授权后，代表开发区对外融资；对建设资金进行统一核算和管理；负责融资借款本息偿还；参与建设项目的投资监督和管理；对投资区内的工业项目及用地实行绩效管理；进行土地储备等。公司设董事会、监事会。今年新改选的董事会成员7名，董事长由管委会分管财政的副主任兼任，副董事长由管委会总经济师兼任，其他5名董事分别由区财政局、建设局、开建投、国资局等部门负责人兼任。监事会成员5名，其中：监事会主席由区纪委书记兼任，其他4名监事分别由区建设投资管理中心及开建投员工担任。公司实行董事会领导下的总经理负责制。现有正副总经理6人。公司内设办公室、工程管理科、财务科、园区项9、目科、征拆管理科5个科室，在编员工14人。公司加挂区建设投资管理中心牌子，实行两块牌子一套人马管理。截止2014年底，公司全年主营业务收入52930.7万元，主营业务利润7948万元，净利润5145万元，公司资产总额487689万元，负债总额225507万元，所有者权益262182万元，资产负债率为46.24。公司现有储备土地3052.4亩，其中商住用地2425.4亩，工业用地627亩。1.2项目背景及必要性分析1.2.1项目建设背景根据岳阳经济技术开发区安置房事务管理局规划，冯家畈安置房工程和大桥安置房工程主要安置通海路片区的棚户改造拆迁户；据安置房事务管理局统计，通海路片区需拆建筑167210、栋，涉及待安置拆迁户1610户，拆迁房屋面积达93532。为保障我市棚户区改造这一民生工程的顺利推进，改善群众的居住条件、完善城市功能、改善城市环境，通海路片区棚户区改造项目亟待建设。1.2.2建设必要性分析（1）有效缓解安置房紧缺困局根据岳阳经济技术开发区安置房事务管理局调查统计，至2014年12月止，全区已拆迁未安置户3900户，预计至2015年全区需安置房6000套，安置缺口为3000套，安置任务非常繁重。而本项目拆迁区域涉及到的棚户区拆迁户达到1610户，通过本项目的实施，可妥善安置棚户区内的拆迁户，有效缓解我区安置房紧缺困局。（2）能实现土地保值增值，推动区域经济发展通过贯彻货币化补11、偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路，项目建成以后，不仅可解决被征地拆迁群众的安置问题，解决拆迁户的居住问题，而且可腾出宝贵的土地进行重新规划，将促使该城区更加繁华，从而使土地保值增值、区域经济更快更好的发展成为必然。（3）是构建和谐岳阳的迫切需要党的六十届四中全会提出了构建和谐社会，要求照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。在和谐社会的构建中，社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，而住房保障制度是社会保障极为重要的组成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构12、建社会主义和谐社会的重要措施，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大群众最关心、最直接、最迫切需要解决的事实难事之一。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的基本住房要求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。通过通海路片区棚户区改造项目的实施，使广大拆迁居民享有可靠的拆迁安置保障，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，解决他们的后顾之忧，对于维护社会稳定，体现社会和平，稳定民心，对于建设和谐岳阳具有重要意义。13、1.3研究范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，我公司对项目的选址和建设条件进行了实地勘察，并收集相关资料。本可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策和规范，对项目建设背景、必要性、建设规模、选址、建设条件、总图规划、工程方案、环保、节能、投资估算及资金筹措等进行了分析研究，供建设单位和相关部门决策参考。1.4编制依据建设工程项目可行性研究指南（2002年版）；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例；财政部、国土资源部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知（财综200924号）；湖南省实施办法；关于公布湖南省征地补偿标准14、的通知（湘政发200943号；岳阳城市总体规划（修编本）（2008年-2030年）；岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法的通知（岳政办发20102号）；岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的通知（岳政发200916号）；岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市城市规划区内集体土地上村民自住房屋集中建设规划管理规定的通知（岳政办发20098号）。1.5主要技术经济指标本项目总用地面积为83733.75，总建筑面积为194628.64，居住人口规模为1610户、约5635人，详见表1-2：表1-2：技术经济指标一览表15、序号项 目单位指 标备注1总规划用地面积83733.752净用地面积62873.513总建筑面积194628.63.1地上建筑面积172228.73.1.1住宅面积160360.43.1.2商业建筑面积8299.13.1.3配套用房面积3465.253.1.4架空层（不计容）1043.2地下建筑面积22399.914总停车位个8224.1地面停车位个1994.2地下停车位个6235居住户数户16106总投资万元76339.9其中自筹26339.9万元，贷款50000万元6.1征地费及拆迁安置补偿费万元15378.01 6.2建安工程费用万元40576.36.3配套基础设施费万元2837.46.16、4建设工程其他费用万元3491.036.5管理费万元934.426.6财务费用万元9487.5 6.7不可预见费万元3635.23 7总销售收入万元90869.14含土地收入8项目贷款年限年59项目贷款利率%5.5第2章 项目建设规模及建设内容2.1建设规模建设规模为规划用地总面积83733.75，净用地面积为62873.51，规划总建筑面积为194628.64。规划住宅总户数为1610户，居住人口5635人（按3.5人/户）。2.2建设内容（1）建设内容主要包括新建冯家安置点7栋住宅、新建大桥安置点10栋住宅，建设内容详见表2-1。2-1：建设内容一览表项 目单位冯家安置点指标大桥安置点指标17、合计总规划用地面积27,413.3056,320.4583,733.75净用地面积17,089.2845,784.2362,873.51总建筑面积68,137.73126,490.91194,628.64地上建筑面积56,394.62115,834.10172,228.73其中住宅面积52,006.62108,353.75160,360.38商业建筑面积3,730.004,569.108,299.10配套用房面积554.002,911.253,465.25架空层（不计容）104.000.00104.00地下建筑面积11,743.1110,656.8122,399.91（2）配套建设给排水及消防18、工程、供电与通信工程、电梯工程、空调工程等公用工程；（3）景观、广场、园林、绿化、道路等室外工程建设。第3章 项目选址及建设条件3.1项目选址3.1.1选址地理位置本项目选址地位于湖南省岳阳市内，岳阳市位于湖南省东北部，地处长江与洞庭湖黄金水道交汇点，湘、鄂、赣三省交界区。 冯家畈居安置点位于岳阳市经济技术开发区，东临长康路（原107国道），面抵滨湖游路，北临畈嘴路；大桥安置房小区西临雷锋山路、南抵王家畈路。具体位置详见3-1红色圆圈位置。大桥安置点拟建地王家畈片区拟建地图3-1：项目拟建地地理位置图3.1.2选址概况冯家畈安置点所在地东临长康路（原107国道），面抵滨湖游路，北临畈嘴路，地势19、平坦，交通方便；大桥安置点靠近旧城区，地势也较为平坦，交通方便，配套设施完善。拟建地所在的岳阳经济技术开发区位于岳阳中心城区东部，京珠高速公路、京广铁路、107国道和武广高速铁路、随岳高速、杭瑞高速穿境而过，长江黄金水道通江达海，距长沙黄花机场135公里，武汉天河国际机场185公里，全程为高速公路。岳阳经济开发区已建成了白石岭综合工业园、康王高科技园、机械建材工业园和商贸物流配套区等四个“七通一平”产业园区，远景规划2.6平方公里的国家级出口加工区、20平方公里的木里港工业园区、30平方公里的岳阳现代农业生物产业园区、8.7平方公里的新火车站商贸金融区正抓紧建设，全区项目承载能力持续增强，具备20、了接纳大型项目的能力。2000年后，岳阳经济开发区连续被岳阳市委、市政府授予全市创建“先进县市区”先进单位，并被湖南省委、省政府授予了“湖南省非公有制经济优秀园区”和“湖南省质量兴市先进单位”称号，正逐步承担起了岳阳“改革开放的示范区、体制创新的试验区、经济发展的增长极、推进新型工业化的主战场”的重任。3.2建设条件3.2.1自然条件（1）地形条件岳阳丘岗与盆地相穿插、平原与湖泊犬牙交错。山地、丘陵、岗平原、水面的比例大致为15: 24: 17: 27: 170地势东高西低，呈阶梯状向洞庭湖盆地倾斜。本项目选址地位于市区边缘，土地已平整完毕，地形平坦。 （2）气候条件 项目所在地域属北亚热带季21、风湿润性气候，四季分明。其特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑期较长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。日照年平均日照：1764.1小时年最多日照：2064.9小时(1959年）年最少日照：1370.8小时(1982年）气温年平均温度：16.4-17最热月7月平均气温：29.2 0C最冷月1月平均气温：4.5C极端最高气温：39.3极端最低高气温：-18.8降水年最大降雨量：2264.4mm (1954年164天降雨日）年最小降雨量：850mm (1968年137天降雨日）年平均降水量：1273mm日最大降雨量：292.2mm (1957年6月16日）历年最大积雪深度：23cm最大冻土深度：522、cm年平均气压：1009.5毫巴风向年主导风向：NNE（18%）（北东）夏季主导风向：S （7月为16）年平均风速：2.9m/s（28年平均值） 霜日 年平均霜日：20天 最多霜日：33天（1967-1968年） 最少霜日：4天（1986-1987年） 年均相对湿度 全年平均相对湿度：81% 全年平均最高相对湿度：84% 全年平均最低相对湿度：77% 年蒸发量 年蒸发量：14229mE （3）水文条件 最小流量377m 3/S（1975年10月5日） 最大流量57900M/s（1931年7月30日） 年平均流量9400 m 3/s（1951年 1980年） 最高水位（城陵矶水位）35.94m（23、1998年8月20 E1） 最低水位（城陵矶水位）17.27m（1960年2月16 E1） 最高水温33.2C 冬季平均水温6.9C （4）工程地质与地震 工程地质 岳阳市地处富饶的洞庭湖平原和雄浑的幕阜山区，地貌组织以丘陵、平原为主，山地，丘陵，岗地、平原、水面的比例大致为16: 24: 18: 26: 160整个地势东高西低，山、丘、岗、平大致东西排列，南北延伸，呈阶梯状向洞庭湖倾斜，形似围椅状。东部山丘地带，中部岗丘地带，约占全市总面积的30；西部平原地带，约占全市总面积的40，由河床冲积物堆积而成，地势平坦开阔，地面坡度一般小于5度。下部地层主要由前震旦系垅质板和干枚状板岩组成，有较强24、风化层，地基承载力一般为300-450KPa，一些地方上部有局部的河湖淤积和坡积层，地基承载力一般为200-300KPa。 本项目地处岳阳市的中部岗丘区，在长期雨水侵蚀和物理化学风化作用下，形成了较厚的风化壳，地质条件较好。地震情况根据国家质量技术监督局2001年2月发布的中国地震动参数区划图（GBl83062001）查得：岳阳市地震动峰值加速度为0.109，地震动反应谱特性周期为0.35s，对应地震烈度为度。自1045年以来，岳阳地区范围内有地震记载的只有1556年1月发生的地震为破坏震，城中房屋倒塌，压死人畜甚多。根据中华人民共和国国家标准GBl83062001中国地震动参数区划图，岳阳市25、城区地震动峰值加速度分区为0.1g。3.2.2配套设施条件（1）供水岳阳经济开发区内两座大型自来水厂日供水能力126万吨。水源取自国家级风景名胜区铁山景区，水面面积6.2万亩，库容6.35亿立方米，供水充足。（2）供电 市区内现有华能岳阳电厂、装机总容量为80万千瓦。华能岳阳电厂正扩建一座70万千瓦的火力发电装置。市区己建有22万伏变电站和11万伏变电站3座，电力可保证供应。 （3）通讯 程控电话交换机总容量达30万门，融固定电话、移动电话、无线寻呼、国际互联网等于一体的现代通信网络已形成。 （4）居住、医疗、教育、文化体育涉外旅游宾馆酒店10多家，其中三星级以上8家，另有一批中高档别墅是外商26、入住的集中区域；医疗卫生机构34所，其中医院26所，医疗床位1900张，开设外商保健病房，为外商提供绿卡就诊一条龙服务；高等学校3所、完全中学15所、职业学校近20所，师资雄厚，环境优美，为外商子女就学提供高水准的教育；建有岳阳文化艺术会展中心、图书馆、档案馆、体育馆、游泳馆、市民广场等一批文化体育设施。 （5）物流交通 公路岳阳经济开发区高速公路网稠密，京珠高速、107国道、杭瑞高速、随岳高速穿区而过，通过京珠高速公路驱车1个半小时即可到长沙市，2个半小时到达武汉市。铁路岳阳经济开发区连通贯穿全国铁路干线，京广铁路、武广高速铁路穿境而过，客货运输可达全国各地。武广高速铁路简称通车后，开发区至27、广州的列车行程可缩短到3个半小时。航空岳阳经济开发区距长沙黄花机场135公里，距武汉天河机场185公里，全程为高速公路。港口岳阳怀抱洞庭，吞吐长江，是湖南和长江中下游水路交通的重要枢纽之一。岳阳经济开发区紧邻长江黄金水道城陵矶港，可凭江上抵重庆、下达上海。建有2个5000吨级外贸码头的城陵矶港是全国综合运输网中的内河主枢纽港之一，1997年被辟为国家一类开放港口，是湖南省长江主干线上唯一的一级对外口岸，船舶总吨位占全省总量的班，货运量占全省水上货物运输量的班，集装箱运输占全省的42%,出入洞庭湖船舶日均流量500多艘次，为全省的功。2005年，岳阳被交通部列为全国28个主要内河港口城市之一。328、.2.3政策支持条件为加快岳阳市城乡统筹发展，顺利开展土地收储征地拆迁工作，岳阳市政府在国家相关政策框架下，制定出台了岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法（岳政发200916号）、岳阳市城市规划区内集体土地上村民集中建设自住房屋规划管理规定（岳政办发20098号）、岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法（岳政办发20102号）等一系列配套政策。为贯彻落实关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（湘政办发201053号）、关于做好2013年保障性安居工程工作的通知（湘住保201213号）等文件精神，岳阳市已下发了关于2013年城市棚户区改造项目审核结果的通知（29、岳房发201314号），本项目已列入全市城市棚户区改造计划表，有力地支撑了项目顺利实施。3.3征地拆迁情况据岳阳经济技术开发区安置房事务管理局统计，通海路片区需拆棚户建筑1672栋，涉及拆迁户1610户，拆迁土地面积568.76亩，待安置户拆迁建筑物面积93532，由“通海路片区棚户区改造项目”分冯家畈安置点和大桥安置点两个安置点进行就地安置。以上这些拆迁户房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。根据走访调查，本项目所含的拆迁居民非常盼望改变现有居住环境，对安置房普遍持积极态度，拆迁户的积极态度为本项目的顺利实施奠定了基础。第4章 工程技术方案4.1设计说明4.1.1设计依据（1）建30、设方提供的设计要求及委托书现状地形图、用地红线图及道路上线图规划设计条件书（2）国家及地方现行的有关规范、规程、标准及规定高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2005年版）建筑设计防火规范 GB50016-2006住宅建筑规范 GB50368-2005汽车厍、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97城市道路和建筑物无障碍设计规范 JG50-2001民用建筑设计通则 GB50352-2005其它国家标准、规范及行业、地方相关法律、法规、规范、标准。4.1.2工程概述岳阳经济技术开发建设总公司通海路片区棚户区改造项目项冯家畈安置点位于岳阳市东临长康路（原107国道），南面抵滨湖游31、路，北临畈嘴路；大桥安置点西临雷锋山路、南抵王家畈路。总用地面积83733.75，净用地面积62873.51。4.1.3主管部门对设计的要求立面造型应体现简洁明快的特点，强调建筑在整个建筑群中的突出性。临街建筑物的底层、入口、顶部以及窗户应做重点处理。建设风格在体现现代风格的同时，与周边区域建筑风格相互呼应。建筑色彩以暖色调为主，外墙材料应着重选择体现环境节能理念的建筑材料。4.1.4设计内容及范围总平面设计、各单体建筑设计（含建筑、结构，建筑电气、给水排水、通风），其中燃气由专业设计院设计。4.1.5工程规模及有关标准工程总用地面积83733.75，总建筑面积为194628.64，总户数1632、10户。使用设计年限：50年。建筑防火类别：17栋二类高层住宅。耐火等级为：一级。抗震设防烈度为：7度。4.2总平面设计4.2.1规划原则充分利用天然资源环境，创造自然生态的人居环境，实现居住环境与自然环境高度融洽，树立项目自身个性和特征形象。建立有层次的便捷的交通道路系统，合理组织车流人流并形成丰富的体验流线、简练的布与合理的功能分区相结合，形式内容相统一，避免城市住区规划形式化方面的误区。保证住宅朝向：依据岳阳地区气候特点及课题研究，良好的朝向对于住户来说，无论是采光日照，还是通风，都是至关重要的。而且有偏转的良好朝向是在保证住户使用权利的前提下提高容积率的最为有力手段。4.2.2基地概况33、冯家畈安置点片区用地形状呈四边形平面，南北长约200m，东西两端平均长约70m，地势较为平坦，作为住宅用地，周边环境很好；大桥安置点片区呈长条状，地势平坦，可降低土地平整费用。本工程地形图的绝对高程采用1956年黄净高程系统，平面坐标系统为岳阳市独立直角坐标系。4.2.3总平面布局及总体构思站在城市设计的高度进行规划。注重小区内建筑与建筑之间，小区周边建筑与城市干道及它城市环境之间的关系，从而决定建筑的形态和空间布局，并通过对小区整体天际线的把握，创造出一个既和谐又具有特色的城市空间形象。项目以高层为主，冯家畈安置点南面的巴陵东路为城市主要道路，大桥安置点西面为雷锋山路，沿道路布置商业用房，更34、好的为小区服务并提升地块的商业价值。冯家畈安置点将主要出入口安排在南面巴陵东路上，在地块北面亦规划次入口，满足小区日常车辆通行需要及消防需要；大桥安置点主要出入口设置在雷锋山路上，南侧王家畈路规划次入口，满足小区日常车辆通行需要及消防需要。住宅规划中以南向最佳朝向的居住习惯为设计原则，同时兼顾景观需求，朝向控制在南偏东15度以内，将小区中心景观收于窗前，另一方面也能使底层住户获得更多的日照且尽量避免西晒。景观方面小区各个出入口规划都注意到了形成开阔的景深空间和铺陈了进入小区内部空间序列。如冯家畈安置点在南入口间规划组织了一条景观主题轴线，从主入口进入首先安排了宽闻的绿化大道，然后是主题广场，紧35、接是社区中心广场，同时，小区小个中心景观广场相互联系并有机分隔。另外规划方案还在小区组团中规划了集中的组团景观。通过视线景观轴与小区中心景观广场一起形成公共绿化空间体系，最大化通过景观公共空间的组织将社区紧密联系在一起。为了适应城市人口老龄化及家庭结构的变化，以及现代人思想意识的变迁，在设计中强化组团模式，突出邻里空间，运用城市社会学理论，以半封闭的院落作为小区住宅布局的基本形式，加强邻里空间的组织，增强居民归属的感觉。院落组团小区的空间关系变化，一方面有助于营造亲切的邻里互动氛围，同时也有利于小区分极管理。邻里空间普遍比组团空间提高场地标高，使居住者产生归属的感觉，借用提升的场地，在地下设置36、机动圭库.通过采光井、天窗使地下车库得以采光通风，成为“阳光车库”。4.2.4建筑退红线根据规划要求，冯家畈安置点南侧建筑退用地界线10.00米，北面退12.00米，东侧建筑退线6.5米，西侧与一期己建建筑满足防火间距的要求；大桥安置点西侧退8米，南侧退10米，以上均能满足规划要求。4.2.5景观绿化本设计充分注意了景观的分级处理，步行出入口的延伸形成了纵向景观带，成为联系小区步行体系的核心。结合设置的公共活动设施与步行休闲空间相互辐射，形成整个社巨的街道式公共生活空间，强调了场景气氛，在此带状空间上横向衍生出若干居住组团，构架清晰，结构明确，又相互串联，构成点、线、面结合的景观体系。变化有致37、的空间体系由此展开，环状路网以东面的高层住宅区构成小区的天际轮廓线。景观规划尽量增加绿化面积，并以中央景观广场、组团庭院绿化、宅前绿地构成由公共到私密的景观系统，达到人工与自然和谐共融。4.2.6防火设计本工程耐火等圾为一级。建筑物周边均直接落地，设有大于4米宽的环形消防车道，车道纵坡小于7%，道路载荷大于35t，各栋住宅均有足够的消防扑救面和15米宽的操作空间。4.2.7建筑方案设计计构思与特点（1）克服空间浪费，让业主实实在在的得到真正的空间享受，争取做到四明设计，厅、卧、厨、卫全部明亮一片；结构布置合理，功能分区明确；户户自然采光通风，更好的与自然风景、人文景观相融合；大客厅，配备观景全38、落地阳光窗；大卫生间，洗卫分离，厨房与餐厅结合紧密，体现居家潮流；主卧功能齐全，带观景阳台及独立卫生间，体现现代生活的完全享受。（2）再现地方风貌，力求建筑形式与功能的完美统一。建筑形式住宅整体采用现代简约风格的形式色彩建筑外墙面以浓厚的暖色系外墙墙面砖为主，建筑底部两层使用淡雅的浅色调，避免了单调的感觉，并使人印象深刻。既使建筑物挺技、高雅，又使居住区幽静宜人。（3）为居住者提供自我创造的条件随着人民生活水平的不断提高，居住者参与居室设计。乐于自我创造的情趣日趋强烈，本方案设计在不片面提高造价、增加面积的前提下，努力做到功能齐全，内装修为初装修，既节约了造价，也利于居者自己动手，创造具有特色39、的温馨的家。（4）注重良好的综合经济效益好住宅的隔声、采光、通风、隔热和体型设计，力求做到节地、节能、节材，提高综合经济效益，改善住宅使用功能。4.2.8平面设计住宅标准层设计主要户型以二室、三室为主，各单元设消防电梯，地下设一层汽车库和设备用房。竖向交通组织布局：电梯均参照上海三菱电梯设计，载重量为1000kg，额定速度为1.50m/s。所有楼梯均直通屋面，底至地下室，并在首层与地下室的出入口处设置耐火极限2.00h的隔墙和乙级防火门隔开，以满足消防疏散要求，高层住宅楼设备用房的门为甲级防火门，入户门为甲级防火门，楼梯间门卫乙级防火门。4.2.9立面设计力面尽量做到立面简洁、明快，整体是整合40、于自然环境之中，但又有自身的特征个性；外墙饰面材料采用二段式手法，一至十四层采用浅黄色饰面砖，以上部份均为白色小面砖贴面，顶部楼层配有装饰线条，整体色调以暖色调为主，在蓝天绿荫冷色调的环境中，更加体现自身的特征和个性。4.2.10剖面设计（1）地下室层高为：3.900m设备用房局部下沉；（2）一层为：3.000m；（3）地下室顶析板覆土厚度：1.000m。4.2.11无障碍及智能化设计住宅楼入口处均考虑无障碍设计，所有单元门可视对讲及水电联动系统相关专业已经考虑。4.2.12节能设计（1）没计依据湖南省居住建筑节能设计标准 DBJ43/001-2004夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ1341、4-2001长沙市民用建筑围护结构节能设计技术规程长建发20091号（2）本工程位于夏热冬冷地区，建筑气候分区属B区，为了降低自然资源和能源的损耗，减少环境污染，保护自然环境，创造健康、舒适的人居环境。建筑物设计既要有引导夏季主导风向。良好的南北通风，又要有冬季良好保温性能，因此，规划设计遵循冬季挡风，夏季导风循此采取相应的节能措施。4.3结构设计4.3.1设计依据（1）结构设计所采用的主要法规和标准工程结构可靠性设计统一标准 GB 50153-2008建筑工程抗震设防分类标准 GB 50223-2008建筑抗震设计规范(2008版) GB 50011-2001建筑结构荷载规范(2006版) 42、GB 50009-2001建筑地基基础设计规范 GB 50007-2002混凝土结构设计规范 GB 50010-2002高层建筑混凝土结构设计规程 JGJ3-2002建筑桩基技术规范 JGJ 94-2008地下工程防水技术规范 GB 50108-2008（2）建设方提出的符合有关法规、标准与结构有关的书面要求；（3）自然条件工程所在地区100年一遇基本凡压WO=0.50kN/。地面粗糙度b类。工程所在地区基本雪压50=0.55kN/。工程所在地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.1g，设计地震分组为第一组。4.3.2结构设计（1）主要设计参数本工程建筑结构以及各类结构构件的安全等级43、均为二圾。本工程杜建筑结构以及各类结构构件的设计使用年限均为50年。本工程各单体抗震设防类别均为丙类。（2）基础及地下室本工程各单体地基基础设计等级均为乙级。待岩土工程勘察完成后，在后续设计阶段，根据勘察资料，综合考虑结构类型、材料情况与施工条件等因素，确定合理的基础型式和基础构件尺寸。本工程设有一层地下室，主要用作设备用房和汽车库，地下室防水等圾为二级。（3）上部结构本工程地上部分主要包括以下部分：住宅：地上层数16层，采用钢筋混凝土剪力墙结构，剪力墙结构抗震等级为三圾。商业：地上层数为2层，采用钢筋混凝土剪力墙结构，剪力墙结构抗震等级为三级。（4）设计荷载屋面及楼面均布活荷载标准值，详见表44、4-1。表4-1：活荷载标准值表序号荷载类别标准值（KN/）1不上人屋面0.72上人屋面2.03卧室、客、餐厅2.04厨房2.05阳台2.56商铺3.57楼梯3.58卫生间2.0（4.0）9设备间7.010变配电间、水箱间10.011汽车库2.512自行车库2.04.3.3材料选用（1）混凝土地下室底板、外墙、顶板、水池等有防水要求的结构构件，均采用C30抗渗混凝土，设计抗渗等级为0.8Mpa；框架柱、剪力墙、楼盖等结构构件的混凝土采用C35，C30混凝土；非结构构件混凝土采用C25混凝土。（2）钢筋及钢材框架柱、剪力墙、梁板等结构构件中的直径16及以上的纵向受力钢筋均采用HRB400级钢筋；45、直径1014的钢筋采用HRB335级钢筋。直径8的钢筋采HRD335级钢筋。（3）框架填充墙结合当地情况，采用既经济又能满足建筑性能要求的轻质砌块或墙板，填充墙体和主体结构之间采取可靠措施，减少其对主体结构的不利影响。4.4户型设计根据拆迁户经济条件普遍较差的特性，户型设计以小户型为主，详见表4-1和4-2。表4-1：大桥安置房项目户型配比一览表户型面积套数户型所占比例100110m225223.16%90100m251046.88%7090m232629.96%合计1088100%表4-2：冯家畈安置房项目户型配比一览表户型面积套数户型所占比例100110m2326.13%90100m22846、053.64%7090m221040.23%合计522100%4.5给排水设计4.5.1设计范围室内外生活给排水及消防系统设计。4.5.2给水系统（1）水源本工程水源为城市自来水，供水压力0.30MPa。冯家畈安置点从北侧和南侧、大桥安置点从西侧和南侧城市道路市政给水管网上各引入一根DN200给水管，沿建筑物四周布置成环状。引入管上设水表井，并在水表后设置倒流防止器。（2）生活用水量生活用水包括生活用水、绿化用水、其它用水等，年用水量为396244.79m。4.5.3生活污水排水量（1）生活污水排水系统室内地面以上生活污水重力流排出。高层部分粪便污水管道系统设专用通气立管。所有生活污水均收集进47、化粪池处理后排入市政污水管网。（2）雨水和地下室排水系统建筑物屋面雨水及室外场地雨水收集后排入市政雨水管网。地下室和消防电梯排水设集水坑收集，采用潜水排污泵提升至室外排放。（3）管材室内排水管采用UPVC排水管粘接；室外排水管采用承插式钢筋混凝土排水管，承插连接。4.5.4消防（1）消防用水量建筑物室内外消防用水量按二类高层商住楼和类地下停车库设计，室外消火栓用水量为25L/s，室内消火栓用水量为15L/s，火灾延续时间2h；自动喷水灭火系统按火灾中危险级设计，用水量为30 L/s，火灾延续时间1h。（2）消防水源室外给水管网接自市政供水管网，每个片区设两个引入管，并沿建筑物四周布置成环状。室48、外市政给水管可以满足室外消防用水量和水压要求。为满足室内消防用水量和水压的要求，在地下室设消防水池和消防水泵房，消防水池有效容积为396m，可满足火欠延续时间内消防用水量的要求。同时，为满足火灾初期消防用，人量和水压的要求，在屋顶设18m消防水箱，水箱设置高度可以满足最不利点室内消火栓所需静水压力不小于0.07MP日的要求。（3）室外消火栓系统室外消火栓给水系统为低压制，与生活给水系统合用。在室外环状给水管网上设置室外消人栓，室外消火栓沿建筑物均衡布置，并保证室外消火栓之间的间距不大于120m，距建筑物外墙的距离不小于5m，距路边的距离不大于2 m。（4）室内消火栓系统室内消火栓系统采用临时高49、压给水系统，在地下室设消防水池和消火栓给水泵，水泵从消防水池内自灌取水，各层均设置室内消火栓，其布置保证室内任何部位均有两股水柱同时到达，其中地下室至地上五层为减压稳压消火栓，在消火栓箱内配远距离启动消防水泵按钮。消防水泵启停还可以在水泵房内现场控制和在消防控制室内远距离控制。室内消火栓给水管网与屋顶18m消防水箱出水管连接，并在室外各设两各消防水泵接合器。（5）自动喷水灭火系统地下室、商住楼商业部分及以上公共部分设置仓动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统采用水泵增压供水。在地下室设消防水池和喷淋给水泵，水泵从消防水池内自灌取水。喷淋泵接收报警阀压力开关及消防控制室其它信号自动开启。系统设置湿式报50、警阀组，各防火分区安装信号蝶阀和水流指示器，并在系统米端设末端试水装置。地下车库采用直立式喷头，动作温度均为68。自动喷水灭火系统管网与屋顶18m消防水箱出水管在报警阀前连接，并在室外设两套消防水泵接合器。同时为满足火灾初期至喷淋泵启动前供水压力要求，在屋顶设气压增压设备。（6）管材室内消火栓给水管、自动喷水灭火系统给水管均采用热镀锌钢管，丝扣或卡抠连接。（7）灭火器配置建筑物各层均配备一定数量的移动式灭火器。4.6电气设计4.6.1设计依据和范围（1）设计依据上级主管部门批准的文件和建设方提供的设计任务书国家现行的有关规程规范民用建筑电气设计规范 JGJ16-2008高层民用建筑设计防火规范51、GB50045-95(2005年版)住宅建筑规范GB50368-2005住宅设计规范GB50096-2011建筑物防雷设计规范GB50057-2010火灾自动报警系统设计规范 GB50116-98有线电视系统工程技术规范 GB50200-94综合布线系统工程设计规范 GB50311-200710KV及以下变电所设计规范 GB50053-94汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97建筑、空调通风，给排水专业提供的设计资料。（2）设计范围变配电系统；动力、照明系统；防雷接地系统；电话和宽带网络系统；电视系统；火灾自动报警系统、车辆出入与停车场管理系统。4.6.2工程概况本工程由二类52、高层住宅和地下车库等组成，总建筑面积为194628.64。4.6.3变配电系统（1）本工程二类高层建筑其消防用电负荷（包括消防控制室电源、消防水泵、消防电梯、防排烟风机，火欠自动报警系统及自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志等）及客梯，生活水泵、地下室照明及通风等为二级负荷，其余动力，照明负荷为三级负荷。（2）本工程采用公变与专变相结合的供电方式，住宅采用公变（室外箱式变电站）供电，其余动力，照明采用专变供电。每个片区设一个中心变配电室，内设若干台高压开关柜、若干干式变压器和若干台低压配电柜，作为专变为电梯、水泵、风机、公共照明等公共用电设备供电，室外设室外箱式变电站，作为公变为住宅供电。（353、）市政提供两路10kV电源，送至本工程中心变配电室高压配电装置两路10kV电源分别来自市电不同高压开关所，满足二级负荷供电要求。高压供电采用全属移开式高压开关柜，单母线分段运行，低压母线为单母线或单母线分段运行方式。4.6.4电话和宽带网络系统本工程采用光缆到楼的结构化布线方式，实现用户宽带上网，在结构化布线系统的基础上，建立小区局域网，实现小区内数据通信及通过小区服务器与公用数据网连接。4.6.5有限电视系统CATV本系统信号接自市有线电视网，采用邻频传输方式，分支分配网，在小区弱电机房设置前端箱，接有线网同轴电缆或光缆，再通过分支分配器作二次分配。4.6.6火灾自动报警及联动系统在地下车库54、设感温探测器，其余部位设感烟探测器，在地下车库、电梯前室、公共走道、公共出入口等部位设手动报警按钮、消防广播和消防警铃，在首层电梯前室或主要出入口设置区域报警控制器，控制器与小区消防控制室联网，同时联动风机、排烟风机和警铃设备，并将各消火栓信号，喷淋水流指示器信号接入该系统。消防泵、喷淋泵均由消防控制室集中控制，并接收喷淋泵的主干监控阀及湿式报警阀信号。4.6.7车辆出入和停车场管理器地下停车采用遥感式停车管理系统。在地下停车场的出入口设置闸门机和感应器，长期用户通过遥感卡或遥感盘实现不停车无操作自动进出。4.6.8电气消防（1）负荷等级及供电电源本工程二类高层建筑其消防用电负荷（包括消防控制55、室电源、消防水泵、消防电梯、防排烟风机、火灾自动报警及自动灭火系统、应急照明，疏散指示标志等）及容梯、生活水泵、地下室照明及通风等为二级负荷，其余动力、照明为三级负荷。市政提供两路10kV电源，送至本工程中心变配电室高压配电装置两路10kV电源分别来自市电不同高压开关所，满足二级负荷供电要求。高压供电采用全属移开式高压开关柜，单母线分段运行，低压母线为单母线或单母线分段运行方式。（2）消防用电采用专用两路电源供电，并在最末端配电箱处互投。（3）应急照明地下车库、设备用房，公共走道、楼梯间、电梯前室等场所设置应急照明，采用交流220V电源供电应急时能迅速点亮光源，火灾时由消防控制室自动控制强制点56、壳全部应急照明灯。（4）疏散指示在公共走道、安全出口、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示（灯具采用带蓄电池灯具，其连续供电时间不小于30分钟）。（5）火灾自动报警与消防联动控制系统防护等级：本工程为二类高层建筑，火灾自动报警系统的防护等级按二级设置，采用集中报警系统。消防控制室设在首层，内设集中报警器，消防联动控制台、消防对讲电话主机等。火灾自动报警系统本工程为集中火灾报警系统，对地下车库、设备用房等的火灾信号和消防设备进行监视及控制。在地下车库设置感温探测器，其余部位设置成烟探测器。在主要出入口设置手动报警按钮及消防对讲电话插口。在消火栓箱内设置消大栓按钮。火灾自动报警控制器可接收57、感烟、感温探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消防栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀、防火间的动作信号。（6）消防联动动控制消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动/手动控制，手动硬线直接控制。通过联动控制台，可实现对防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、电梯运行、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。大灾发生时可自动/手动切断非消防电源。（7）火灾应急广播系统在消防控制室设置火灾应急广播机柜，机组采用定压式输出。火灾应急广播按建筑层或防火分区分路，每层或每一防火分区为一路。（8）消防专用电话系统在消防控制室内设置消防专用直通对讲电话总机；除在手动报警按58、钮上设置专用电话塞孔外，在消防水泵房、变配电室、主要通风和空调机房、消防电梯机房、管理值班室等场所还设有专用电话分机；消防控制室设置可直接报警的外线电话。（9）消防控制室供电电源及接地消防用电设备的配电装置均采用专用回路双电源供电，开在最末端配电装置处设置自动切换装置。火灾报警控制器配备USP作为备用电源，此电源设备由设备承包商负责提供。消防系统采用综合接地系统，要求接地电阻不大于1欧姆。4.6.9电气节能（1）供配电系统本工程采用公变与专变相结合的供电方式，深入负荷中心，减少供电半径；变压器均采用节能型变压器。本工程采用变配电室集中补偿和就地补偿相结合的补偿方式，补偿后功率因数不小于0.9。59、照明电源线路尽量采用三相供电方式，并尽量使三相平衡，减少电压损失。（2）照明节能照度标准：照度标准参照建筑照明设计标准6B50034-2004，各照明场所参考下述标准进行设计：起居室：100LX 卧室： 75LX 餐厅：150LX 厨房： 100LX卫生间：100Lx 地下车库：75Lx 变配电室：200Lx 水泵房：100LX消防控制室、电信机房：500LX功率密度值：功率密度值标；隹参照建筑照明设计标准6B50034-2004，各场所参考下述标准进行设计：起居室：7 W/ 卧室：7VW 餐厅：7W/ 厨房：7 W/卫生间：7 W/ 地下车库：2W/ 变配电室：8W/ 水泵房：5W/消防控制60、室、电信机房：18W/光源及灯具选择地下车库、设备用房等采用电子镇流高效节能荧光灯，荧光灯均自带电容补偿，功率因数不小于0.95；公共走道、楼梯间及电梯前室等采用节能灯；住宅灯具用户自理，要求采用节能型灯具。照明控制方式地下车库照明在配电箱上集中控制，采用交叉控制方式；设备用房、住宅内等一般场所采用分区、分路、就地控制方式，公共走道、楼梯间及电梯前室等公共场所采用声光控节能控制开关。（3）建筑设备节能排污泵采用液位控制，当液位高时，一台泵起动，当液位超高时，两台泵均起动，当液位回到低位时，两台泵停止运行；防排烟风机采用变极节电控制措施，平时为低速运行排风，发生火灾时高速运行排烟；电梯采用智能化61、控制设备，相邻2台电梯并列运行：生活水泵采用变频控制设备，可降低起动电流，开根据供水流量自动调节电机输出功率。4.6.10节能措施（1）住宅公共走道照明采用节能效果显著的高光效环管日光机商场。车库等公建采用带电容补偿的高效日光灯。（2）高层住宅除电梯厅照明和应急照明外，楼梯灯采用带指示灯声充挂延时节能自熄开关。（3）充分利用太阳能节能技术，小区环境照明采用光控，时间控制，以节约电能。4.7弱电设计4.7.1设计范围本工程设计包括地下汽车库及设备用房通风排烟设计；合用前室的机械防烟系统设计；住宅楼采暖系统设计、人防地下室人防通风设计。4.7.2通风设计（1）地下车库排风采用机械排风的方式。地下车62、库根据防火分区划分两个防烟分区，每个防烟分区的面积均不大于2000，每个防烟分区设置一个机械排风系统，排风量按换气次数n=6次/h计算，同时设置机械进风系统，机械进风量按不小于排风量80确定。排凤机，送风机均采用柜式风机。（2）地下层设备用房采用机械排风和机械送风的通风方式。水泵房，配电房分别设置机械排风系统，其中地下水泵房排风量按换气次数n=10次/h计算，送风量按换气次数n=8次/h计算；地下配电房排风量按换气次数n=15次/h计算，送风量按换气次数n=12次/h计算。排风机送风机均采用柜式风机。4.7.3机械排烟系统设计（1）地下停车库利用午时的机械排风系统兼作火灾时机械排烟系统。车库排63、烟量按换气次数n=6次/h计算。排烟口距防烟分区内最远点的水平距离不超过30m。排烟凤管采用不燃A级的GM-的复合风管制作。同时利用平时进风系统作为火灾时机械补风系统，机械补风量按不小于排烟量的50确定。（2）地下室设备用房利用平时的机械排风系统兼作火灾时机械排烟系统。设备用房的排烟量按防烟分区面积60m/h，补风量按不小于排烟量的50确定。（3）地下室排风兼排烟系统风机采用低噪声柜式通风/消防两用风机，排烟凤机入口设置常开型280熔断的排烟防火阀；送风机采用低噪声轴流风机，送风机出口设置70熔断的防火阀。4.7.4机械防烟系统设计按照高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005）64、要求，对该建筑不能自然排烟的防烟楼梯间及前室及合用前室均分别设置机械加压送风系统。4.7.5消防中心控制当某层着火确认后，立即自动进行下列控制：（1）火层及上、下层空调通风系统停止运行。（2）开启相应的所有加压送风机及响应的电动加压递风口（3）开启着火层的排烟口和排烟风机。（4）所有排烟风机的吸入口均设280排烟防火阀与风机联锁，当烟气温度达到280时，排烟防火阀自动关闭，风机停止运行。4.7.6其它（1）排烟风机、排风兼排烟风机的进出口的软接头采用不燃烧材料制作。（2）所有加压送风机、排烟风机，排烟口（阀）等均能遥控开启，也能就地手动开启，并在中心控制室有开启信号。4.7.7节能（1）在通风65、系统中按其使用功能，分别设置通风系统，方便了系统的启停管理；（2）地下车库的排烟凤机，采用双速风机，平时低速，火灾时高速运行；（3）所有风机均采用高效节能风机4.8采暖通风设计（1）与建筑专业进行有机的协调配合，使本项目的空调、通风，防排烟系统的设置起到完善建筑使用功能的作用，力求不影响室、内外设计风格。（2）本项目空调、通风、防排烟系统将在技术上先进合理，充分利用己成熟的先进技术基础上，确保各部分的使用功能，营造一个舒适的室内空气环境。（3）根据本项目建筑内使用功能的特点，设置不同的暖通空调系统，使系统使用灵活，运行管理方便。（4）充分考虑能源的合理利用，考虑技术经济的合理性，最大限度地利用66、天然能源，减少运行费用，提高经济效益，实现可持续发展的要求。（5）充分重视环境保护的要求，使周围环境成为一个健康、舒畅的人员活动场所，最大限度地减少废气、噪声等对环境的污染。（6）满足甲方对本工程的相关要求，遵守国家相应的设计规范、规定等。（7）重视系统及人员的安全，尤其是消防部分，严格按国家规范和消防部门的意见执行。第5章 环境影响评价5.1编制依据建设项目环境保护管理条例 国务院（98）253号令大气环境质量标准 GB3095-2003大气污染物综合排放标准 GB16297-1996污水综合排放标准 GB8978-2003地表水环境质量标准 GB3838-2002生活饮用水卫生标准 GB567、479-85城市区域环境噪声标准 GB3096-93建筑施工场界噪声标准 GB12523-90城镇污水处理厂污染物排放标准 GB18918-2002岳阳市建筑垃圾和工程渣土处理管理规定污水排入城市下水道水质标准岳阳市环境噪声污染防治条例5.2项目区环境现状5.2.1自然环境项目区位于岳阳经济开发区，项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明，春湿多雨，夏季多旱，暑期较长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。5.2.2空气环境质量现状经市环保部门监测数据，建设地点SO2小时平均浓度符合GB3095-1996中的二级质量标准要求。5.2.3水环境质量现状本项目所在区域地表水为洞庭湖水系，项68、目区域水质符合地表水环境质量标准（GHZBI-1999）中二类水域要求。拟选建设场地周围无大污染源，环境质量现状良好，完全符合本项目对环境的要求。5.3污染源分析本项目污染源主要有固体废弃物污染、建筑噪声污染以及污水污染，对污染物若治理不当，会给小区周围生态环境和居民的健康造成危害，为此，在设计和建设中本着“三同时”原则，积极借鉴国内成功小区的先进经验和做法，努力坚实环保治理基础，确保污染物处理满足国家有关标准。5.3.1固体废弃物排放 （1）建设期项目工程体量较大、工程人员多，总用地面积达83733.75，规划总建筑面积达到194628.64，建筑垃圾排放量大，包括建筑废水、泥浆、废弃砖块、69、废钢材和渣土等。（2）使用期项目预计总入住人数5635人，使用期间年产生活垃圾总量较大，包括食品类、电器类、化工制品类等。5.3.2建筑噪声污染（1）建设期如项目采用挖土机、维护及工程桩机械、破桩工具等施工机械大量采用，产生噪声较大，会对周边居民和生态环境造成不良影响。（2）使用期空调、通风系统工作室机械噪音较大，且管道会因为周期性震动产生共鸣。5.3.3水污染（1）建设期施工期间的庄泥浆护壁、商品砼泵等工序会产生大量建筑污水，项目相关人员生活、办公也会产生大量生活污水，处理不当会对当地植被、地下水造成不良影响。（2）使用期项目区内居民户数1610户左右，人数约5635人，每天会产生大量生活污70、水。5.3.4废气污染（1）建设期本工程在其建设过程中，大气污染物主要有废气、粉尘和扬尘。废气施工过程中废气主要来源于施工机械驱动设备（如柴油机等）和运输及施工车辆所排放的废气。粉尘和扬尘在整个施工期，主要是土方的挖掘、堆放、清运、回填和场地平整等过程产生的粉尘和道路铺设、物料运输、残土露天堆放、装卸等过程产生的扬尘，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更为严重。施工工地的扬尘主要是由运输车辆的行驶产生，约占扬尘总量的60%，并与道路路面及车辆行驶速度有关施工场地、施工道路在自然风作用下产生的扬尘所影响的范围在100m以内。开挖土方的露天堆放作业时风速的影响而产生扬尘，因此，避免在大风天气进71、行土地开挖和回填作业，减少开挖土方的露天堆放时间尽量随挖随填。在工程建设期间，伴随着土方的挖掘、装卸和运输等施工活动，其扬尘将给附近的大气环境带来不利影响。因此必须采取合理可行的控制措施，尽量减轻其污染程度，缩小其影响范围。（2）运营期项目运营后所产生的废气主要来自于项目区内的夏季制冷和冬季供热系统设备会产生少量的废气和厨房油烟气。5.4环境保护措施5.4.1施工期环境保护措施（1）环境空气施工期间需要做到文明施工，在施工中采用彩钢板围栏，进行封闭施工，防止扬尘。施工单位要按计划及时对弃土进行处理，并在装运过程中对运输残土的汽车采取帆布覆盖车厢（保持车辆封闭式运输）和在非土质路面的运输路线上洒72、水的方法，同时尽量避免在起风的情况下开挖土方和装卸物料。装运车辆注意不要超载，采取措施保证残土运输车在沿途中不洒落，车辆驶出前将轮子上的泥土用扫把清扫干净，防止沿途有弃土落地，影响环境整洁，同时施工道路实行保洁制度，一旦有弃土应及时清扫。（2）噪声施工时为避免施工噪声扰民，同时又不至于影响交通，要合理安排施工时间，合理布局施工现场，减少施工噪声对附近居民的影响。施工作业应选择在白天工作日进行，施工作业尽量避免夜间施工。（3）废水施工时产生的生活污水进行处理后才能排放，以减少污染物的排放量，减轻对排入水体的影响。施工人员产生的生活污水全部进入市政下水道（4）施工废弃物对于建筑垃圾，应按当地有关部73、门规定统一处置（绝大部分用于填渣，少部分与生活垃圾混合填埋），对于生活垃圾由环卫部门收集后在指定填埋场填埋，最终将垃圾实行无害化处置。5.4.3运营期环境保护措施（1）噪声运营期噪声源主要来自空调冷热源主机、空调机、风机运转时所产生的噪声。治理措施如下：空调冷热源主机、空调机、风机均选用低噪声产品。空调冷热源主机、水泵、空调机均设置合适的隔振器，风机采用减振吊架安装，风管采用减振吊架安装。空调冷热源主机、水泵、空调机、风机进出口均设置软接管。机房尽量远离人员较集中的地方，并做好周围绿化建设，以降低噪声。（2）废气本工程冬季供热机组拟采用天然气作为主要燃料，燃烧后产生的废气浓度极低，污染极小，对74、大气环境影响不大，可以直接排放。夏季电制冷系统则全部采用无公害制冷设备，一律采用碳氢制冷剂，对生态环境及大气臭氧层等均无破坏作用，其使用时间也不受限制，符合国家环保政策要求。（3）污水项目运营后产生的污水源主要是居民生活排放的污水，污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准CJ3082-1999的水质标准后，排入项目区内的排水管网，汇入城市污水排水系统。（4）固体废弃物投入运营后，产生的垃圾主要是生活垃圾、商业垃圾，均采取分类收集，由专职清扫人员清扫、收集，由环卫部门送到垃圾场处理，确保公共场所的干净整洁。5.5环境影响评价综上所述，本项目在建设过程中及建成后，通过实75、行各项环保措施，可以将对环境的不利影响降至可接受范围内。本项目建成后，将因其合理的布局，优美的环境，优秀的配套服务设施将成为岳阳市棚户区改造工程的典范，其形成的人工生态环境将改善该地区环境面貌。因此无论从该区的总体规划，还是从本工程规划看，该项目的建设不会对生态环境构成较大影响。第6章 节能分析6.1编制依据6.1.1相关法律、法规、政策和规定（1）中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令200777号）（2）节能中长期专项规划（发改环资20042505号）（3）中国节能技术政策大纲（2006年）（4）中华人民共和国建筑法（中华人民共和国主席令199791号）（5）中华人民共和国可再生能76、源法（主席令200923号）（6）中华人民共和国电力法（中华人民共和国主席令200760号）（7）固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展和改革委员会令第6号）（8）国家发展改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）（9）固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）（发改环资200721号）（10）湖南省实施中华人民共和国节约能源法办法（省发200160号）6.1.2节能设计规范（1）综合能耗计算通则（GB25892008）（2）用能设备能量测试导则（GB64222009）（3）用能单位能源计量器具配备与管理通则（GB171672006）（4）77、节能监测技术通则（GB153162009）（5）企业能源审计技术通则（GB/T171661997）（6）设备热效率计算通则（GB/T25882000）（7）节水型企业评价导则（GB/T71192006）（8）建筑照明设计标准GB50034-2004（9）建筑采光设计标准GB50033-2001（10）低压配电设计规范GB/T50054-1995（11）供配电系统设计规范GB/T50052-1995（12）通用用电设备配电设计规范GB50055-93（13）建筑给水排水设计规范GB50015-2003（14）室外给水设计规范GB50013-2006（15）室外排水设计规范GB50014-200678、（16）10kV及以下变电所设计规范GB50053-1994（17）公共建筑节能设计标准GB50189-2005（18）绿色建筑评价标准GB/T50378-2006（19）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2010（20）民用建筑节能设计标准JGJ26-19956.2项目能源消耗种类和数量分析本项目能源消耗的种类包括电、水、天然气的消耗。6.2.1电耗分析（1）生活用电本项目总居住户数1610户，总居住人数约5635人。根据城市电力规划规范（GB 50293-1999）：岳阳市属生活用电水平中等城市，人均居民生活用电量约1000（kWh/（人a），则本项目居民年生活总用电量为10079、0 （kWh/（人a）5635=5635000kWh。（2）户外用电道路、广场及停车场用电按面积5W/计，道路、广场及停车场面积21045.38，其用电负荷约为105.23kw，取平均需要系数0.1，计算年用电量为105.230.14360=1.52万kw.h。项目年总用电量合计为565.05万kw.h。用电折合标准煤为：565.02万kw.h0.1229kgce/（kWh）= 694.41tce。6.2.2水耗分析 本工程用水主要为生活用水、绿化用水、消防用水等，以城市自来水作为水源，水质能达到饮用水要求，能满足用水水压要求。详见表6-2、6-3。表6-2：各用水项目用水量统计表序号用水项目80、名称使用人数或单位数单位用水量标准（L）使用天数（d）用水量（m/a）1生活用水5635每人每日1603653290842商业门面等配套设施用水8864.35每每日836525883.93绿化用水17515.47每每次21505254.644小 计360222.545未预见水量按本表1至3项之和的10%计36022.25合 计396244.79表6-3：消防用水量标准及一次灭火用水量表序号消防系统名称消防用水量标准火灾延续时间一次灭火用水量备注1室内消火栓系统15L/s2h108m由消防水池供水2室外消火栓系统25L/s2h180m由市政管网供水3合 计288m水消耗量合计：本搬迁工程水的年消81、耗量39.62万m，根据综合能耗计算通则（GB/T 2589-2008），折标准煤=0.0857kgce/t39.62万t=33.95tce。6.2.3天然气的消耗分析根据用气量指标、居民人口数、气化率及燃气低热值可以计算出居民年用气量，计算公式如下：式中qa居民用户年用气量，m/aq人均用气量指标，MJ/(人a)w规划人口数，人气化率Q1燃气低热值，MJ/m岳阳市属中南地区，居住用气标准约为2150MJ/(人年)，气化率按95%计算，根据居民用户用气量指标、居民人数、气化率，燃气低热值（天然气32.97MJ/Nm），本项目居民用户年用气量为：2150MJ/(人a)5635人95%/32.2782、MJ/Nm=356662.15m/a。气折煤标系数为1.33kgce/m，气折标煤量为356662.15m/a1.33kgce/m=474360.66kgce/a=474.36tce/a。6.3项目所在地能源供应条件6.3.1项目所在地能源供应条件及消费情况（1）供电条件岳阳经济技术开发区境内白石岭路东侧建有220kv巴陵变电站，由葛洲坝水电站供电；在通海路与雷锋山路的东北角建有110kv金盆变电站、沿王家畈路中间道路绿化带布置有110kv高压线路进入中心城区。根据岳阳经济技术开发区国民经济与社会发展十二五规划，该区电力工程规划为：经测算，开发区用电总负荷为94万千瓦。“十二五”期间，将进行电83、力网络一体化建设，启动建设一批输变电及配套设施项目，完善城乡供电网络。（2）供水条件“十一五”期间，完成投资的岳阳市第二水厂位于107国道东侧、巴陵东路南侧，由铁山水库提供优质水源，日供水能力为20万吨，二期工程为40万吨/日，能够为岳阳经济技术开发区提供充足的生活用水和生产用水。（3）供气条件天然气西气东输管道沿107国道东侧穿越境内。在107国道东侧，京珠连接线以南建有岳阳城区储气站，并沿城市道路已埋设天然气管道进入中心城区向城市供气。目前，湖南天然气利用中长期规划湘政办发201320号已颁发，供气量将更有保障。6.3.2项目能源消费对所在地能源消费的影响本项目电耗、天然气消耗和新水用量都84、较少，能源消耗占开发区能源的比例很小，对所在地能源消费基本上不构成影响。6.4能耗指标分析本项目年耗电为565.02万kWh，折标煤量为694.41tce；年耗水39.62万m/a，折标煤量为33.95ce/a；年耗天然气35.67万m/a，折标煤量为474.36tce/a。项目年能源消耗折标煤总量为1202.72吨。（1）人均综合能耗（t标煤/人）人均综合能耗消耗标煤/居民人数1202.72t标煤/5635人0.21t标煤/人（2）单位投资综合能耗（t标煤/万元投资）单位投资综合能耗=消耗标煤/万元投资 =1202.72t标煤/46904.73万元 0.026标煤/万元投资（3）单位建筑面积85、能耗（kg标煤/）单位建筑面积能耗=消耗标煤/总建筑面积 =1202.72t标煤/194628.64 =6.18kg标煤/6.5节能措施及节能效果分析6.5.1节能措施（1）给水排水节能措施消防水、生活水箱的溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。室内管网采用管内壁光滑、水流阻力小的管材，尤其是给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以减少管道的阻力损失、达到降低电耗和水量损失的效果。大力推广工业节水新技术、新工艺、新设备，确保节水型器具使用率达到100%。给水龙头及卫生洁具均采用节水产品，水泵采用节能产品。公共卫生间洗手盆采用感应龙头86、，小便斗采用感应式冲洗阀。提高工业用水重复利用率，引进和消化吸收国内外先进的节水技术，加大供水管网改造力度，加强供水管网的日常检漏和维护。建筑物的引入管、公共建筑物内需计量的水量的水管上均设置水表。供水系统要采用合格管道材料，阀门要用优质产品，管道敷设以埋在地下为主，显露部分也要注意避免人踩、车压。（2）电气节能照明节能照明节能设计是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求最大限度地减少照明系统中的光能损失，最大限度地采取措施利用好电能。照明设计要充分利用自然光，灯具要根据需要选用合理的配光曲线，光源采用高光效荧光灯；荧光灯应配电子镇流器，所有荧光灯的功率因数均要求补偿至0.987、5以上；A、一般照明应采用细管径直管形荧光灯（或T5三基色荧光灯）、紧凑型荧光节能灯；B、疏散指示灯、出口标志灯、夜间照明灯的光源宜选用场致发光板及发光二极管（LED）；C、室外景观照明不采用强力探照灯、大功率泛光灯、高能耗灯具，采用高效、长寿、安全、稳定紧凑型荧光节能灯、半导体照明灯等，景观照明避免各种形式的光污染。D、庭园照明、景观照明以及道路照明，采用时间或光电自动控制。配电系统节能A、设计供配电系统时认真考虑节能措施，如合理选择变配电所位置、导线截面、线路敷设方案等，以利于降低配电系统自身损耗；变压器选用低噪音、低损耗、散热性能好、过载能力强、节能、环保，同时合理选择装机容量；改善供电88、系统的功率因数、治理谐波。采用高、低压供电系统分散补偿的方式，同时低压补偿均根据负荷性质配相应的滤波电抗器，B、变配电所应靠近负荷中心，尽可能缩短低压供电线路的长度；C、变压器低压侧宜设置集中无功补偿装置，对功率因数低、容量较大的用电设备或用电设备组，且离变配电所较远时，采取就地无功功率补偿方式；D、电力干线的最大工作压降不大于2%，分支线路的最大工作压降不大于3%。电能量计量装置A、电能计量装置的基本要求。选用计量检定机构认可的用电计量装置。B、由计算机监测管理的电能计量装置的检测参数，包括电压、电流、电量、有功功率、无功功率、功率因数等。C、选用装设具有分时计量功能的复费率电能计量或多功能89、电能计量装置。D、选择电流互感器时，应根据额定电压、准确度等级、额定变比和二次容量等参数确定。E、减少计量装置综合误差。电能表与互感器配合进行误差调整，即尽量使电能表的误差和互感器的合成误差相反，以减少电能计量装置综合误差。F、计量器具配备与管理。完善各单位用能（电和耗能工质）的一级、二级、三级计量设施，使能源计量器具配备达100%，能源计量率达100%，将能源指标分解下达到各车间，按月进行考核、奖罚。（3）暖通专业节能措施项目采用分体式变频空调，选择使用一级能效产品。选用高效、低噪风机，提高输送效率，达到一定的节能目的。生活热水采用太阳能热水器，最大限度节能。尽量考虑有效的自然通风，便于春秋90、过渡季节充分利用室外条件。（4）建筑节能“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代建筑设计中已显得越来越重要。新建建筑要贯彻节约用地、节约能源的方针。本项目将严格按国家相关规范的要求，杜绝采用限制使用和限期淘汰的落后工艺、技术、制备和高能耗装备，采用符合节能标准的设计标准、设计规范，从以下几个方面采取节能措施：总图布置根据地势、环境和气候情况，在规划中注意朝阳避风，合理布置不同高度的建筑物和树木植被，在冬季，寒风被后排高大建筑物所遮挡，同时建筑物内部有足够的日照。在夏季，建筑群内部有阴影遮蔽效果，同时形成通风气流。墙体围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。控91、制建筑物体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；增加空调热惰性有利于建筑热稳定性；在外墙保温系统中，拟采用保温砂浆，可减缓热量进入墙体；墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果。优化结构设计，减轻墙体自重，减少钢材、木材、水泥等五金机电耗用量。本工程拟采用的墙体材料为轻质砌砖，相对于普通粘土砖，保温隔热效果大大改善，单位面积节能超过10%。拟主要采用的墙体材料为混凝土小型空心砌块。门窗窗户大小与空调负荷关系较大，适当控制窗墙比，窗户采用双层玻璃；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳，如窗户、百页、热反射帘或自动卷帘92、等，即能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。特别对西向、南向窗户要更加重视。屋面由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，是一个十分普遍的问题，必须认真对待。本项目将增加隔热层。材料按照国务院办公厅转发建筑部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知（国办法199972号）文件的要求，从2000年6月1日起，禁止使用原木生产门窗，沿海城市和其他土地资源稀缺的城市，禁止使用实心粘土砖。本项目建议使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、耐候性好、使用寿命长的节能型双玻铝合金窗，提高门窗的气密性。积极采用符合国家、行业或地方标准新型材料，不使用粘土实心砖，最大限度减少粘土多孔砖的使用93、。积极推广使用保温隔热、隔声性能好的轻质砌砖，减轻墙体自重，并有利抗震。采光尽可能充分利用自然光；采用高效照明光源及灯具，居住室外采用节能型钠光源照明，公共楼梯安装电子延时开关。（5）节能管理措施建立健全的用能管理机制，采取有效的节能管理措施，与节能技术措施同样重要。本项目主要采取了以下节能管理措施：建立健全的节能管理制度节能管理机构职责合理用电、节约用电管理制度燃料管理制度能源计量、统计管理制度节能奖惩制度确定能源管理专职人员指定1名管理人员和1名技术人员专门负责能源管理工作。建立完善的能源计量体系项目电耗除安装总计量和照明专用计量外，对主要设备和主要供电回路均设智能计量表，数据直接传送到中94、控室，由中控室汇集生成能耗统计报表，实时反应给能源管理人员。垃圾外运和办公、商务用车实行登记制度，每次用车均记录时间和距离长度，用油开具有效票据。新水在进水总管安装计量表，指定专人定期抄表。6.5.2节能效果分析采用好的节能技术措施和管理措施，能有效地降低能耗，为国家节约宝贵的能源资源。本项目通过技术、管理节能措施，人均综合能耗0.21t标煤/人，单位投资综合能耗0.026t标煤/万元投资，单位建筑面积能耗6.18kg标煤/，能耗水平达到国内先进水平，满足国家相关标准的要求。 第7章 劳动安全卫生与消防7.1劳动安全卫生7.1.1劳动安全卫生防护原则和要求为了惯彻“安全第一，预防为主”的方针政95、策，确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障生命安全和健康，本工程设计严格按照以下法律、法规进行设计。建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定 （劳动部第3号）中华人民共和国固体废物污染环境防治法爆炸和火灾危险场所环境电力装置设计规范 GB50058-1992建筑设计防火规范 GB500162006建筑物防雷设计规范 （GB 50057-94）声环境质量标准 GB3096-20087.1.2主要安全危害因素分析（1）火灾危害；（2）漏、触电事故危害；（3）雷、电危害；（4）噪声污染危害。7.1.3劳动安全卫生防护措施（1）项目在建时安全措施项目工程建设中，要严格按照国家建筑安装工程安全条例96、操作。在工程项目招投标时，就要严格把关，项目业主同项目工程施工单位要签订“建筑工程安全施工合同”，明确责任，加强安全监管，保证项目工程如期顺利完成。（2）项目在运营中的安全措施一是要建立严格的安全责任制，层层建立安全目标。二是建立健全安全工作机构。项目建成使用后，各派出所要确定专门人员从事安全管理。（3）防火、防爆措施加强防火知识教育，制定严格的行为规范，以预防火灾。总图布置按照防火防爆规范要求保证建构筑物之间的安全距离。各建筑物之间都有消防通道相通，以形成全校消防通道。（4）防漏、触电措施为防止及减少漏电事故的发生，本工程除挂式空调外插座回路的设置性能可靠的漏电保护开关，并PE线与接地体联接97、；带浴洗设备的卫生间设置局部等电位联结；安装高度低于2.4米的灯具增设PE线；变配电所变压器设置IP40防护罩，以防触电事故的发生；电缆桥架水平敷设不低于2.5m并采用全封闭桥架保护。垂直敷设时距地1.8m以下部分加金属盖板保护，所有配电线路均穿管保护，以防漏、触电事故的发生；变电配电所内设置事故照明；所有设备及线路、开关采用经国家安全认证的产品。（5）防静电、防雷及接地的安全技术措施为确保人身安全，对所有配电设备、用电设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并设置必要的工作接地系统。全校按区域性设防，并设防直接雷装置，全校所有安全接地体相连，构成全校接地网。并按规定搞好抗震设防和防雷减98、灾设计。（6）噪声污染防治措施对各主要噪声源的防治，从二方面着手，首先选取低噪声设备，从噪声源头控制噪声产生的强度，其次，隔断噪声传播途径，对噪声设备安装防振、减振、隔音、阻尼材利等。（7）人身安全措施易发生危险地段如较高处或靠水处，应安装扶手、栏杆等安全防护设施，并设置醒目的安全提示牌，在人员熙攘场所安排必要的保安力量，搞好服务。7.2消防7.2.1设置依据（1）依据建筑设计防火规范 GB50016-2006建筑灭火配置设计规范 GB50140-2005（2）原则消防必须贯彻“预防为生，消防结合”的方针，本项目在同一时间内按一处着火点考虑7.2.2消防措施（1）区域内设置消防栓和灭火器，消防99、栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。（2）平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。（3）室内装修及走廊采用非燃烧材料霍楠燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷，地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。（4）电器、电线的不知与装饰物要有一段安全距离。（5）设计室留出消防通道出口。（6）施工时，施工单位要严格按照要求设计施工，不得擅自更改工图。（7）项目建成之后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。（8）注意火警预防，将本项目布置图交予当地消防支队，图中表明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到截取来进行灭火示范。7.2.3消100、防手段本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却水消防系统采用常高压给水消防系统7.2.4消防器材、消防外协本项目分别配置手提式。消防外协由小区管理部门与当地消防部门协商解决。第8章 组织机构与项目管理8.1组织机构设置岳阳经济开发区开发建设投资有限公司是管委会领导下的国有独资房地产开发企业，成立于2007年，公司以全新的运行机制，灵活的经营方式，大胆改革、务实创新、积极拓展，现已发展成为实力雄厚、信誉良好、业绩卓越的房地产开发公司。公司集聚了一大批富有经验的工程技术人员和房地产开发经营管理人才，建立、健全了一整套科学、高效的管理制度，形成了完善的项目开发、工程管理、营销策划、101、经营销售、财务管理及物业管理等运作体系。本项目组织机构图详见图8-1：图8-1：组织机构图8.2人力资源配置本项目为总经理领导下的项目经理负责制，劳动定员为30人。 拆迁安置管理部4人，协助项目前期手续报批和被拆迁人接待及拆迁安置住房资格材料发放、收集、报审等。 财务部3人，由管理区内人员兼任，负责项目工程财务计划管理。 工程部3人，负责项目前期手续报批和建设期工程管理。 项目经理3人，负责职权内本项目工作。 其他部门人员共17人。8.3项目的组织管理8.3.1组织管理（1）成立领导小组 为加强项目工作的领导，协调有关部门共同抓好项目的规划、实施、检查落实，特成立“通海路片区棚户区改造建设项目102、”领导小组，组长由公司总经理担任，副组长由副经理担任。 （2）落实项目第一负责人 为加强项目建设领导人责任制，确保工程质量，提高投资效益，由总经理担任目的第一责任人。 （3）设立专门账户 为了确保资金到位后能专款专用，设立专门账户，并按工程实施进度拨款，保证工程实施，按期完成。 （4）建立工程检查、审计制度 为了促进工程建设的顺利进行，建立工程实施检查和审计制度、 保证工程质量，按期施工、竣工和发挥其效益。 （5）建立项目实施情况汇报、请示制度 根据工程进度情况，办公室人员特别是项目第一负责人要经常向领导小组汇报工程进展情况，以及资金使用情况，并以书面报告形式向上级有关部门汇报或请示。 （6）103、在上级部门的领导和统一布置下，按照冯家居畈、大桥安置房工程建设项目实施方案，严格按照基本建设程序，抓好项目的实施与管理。 （7）严格按照国家现行的施工验收规范进行检查验收，合格后方可交付使用，发挥投资效益。8.3.2质量管理 建筑法、建设工程管理条例、建设工程监理管理规定的有关规定，委托有相应资质的监理公司负责项目对该工程进行施工全过程监理。项目建设必须坚持专家审核和领导审核制，严格把好质量关，项目领导小组组长应做到每月到工地检查一次，并要求领导项目小组办公室将本项目实施进度表和文字材料每月呈报一次到省有关部门，以有利于上级主管部门及时掌握本项目实施进度和往临现场指导项目实施。8.3.3资金管104、理该项目资金将建立专门户头，随时接受省区审计厅的监督。项目建设资金由冯家居畈、大桥安置房工程建设项目领导小组办公室统一管理，集中使用。项目资金结算实行单位工程报账制，并采取土建工程先施工和主要设备先购置，后到项目领导小组办公室报账，确保本项目按质按量完成，充分发挥效益。第9章 项目招标及实施计划9.1项目招标9.1.1招标范围勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理及设备、重要材料采购等方面均为招标范围。勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理实行全部招标，重要材料采购等实行部分招标。9.1.2招标内容及组织形式（1）招标内容本项目工程以招标投标法为准绳，充分发挥竞争机制的作用，力争以最低或较低的价格105、获得最优的货物、工程或服务，保障项目资金的有效使用，提高投资效益，保证项目质量。本项目工程招标本着公开、公平和公正的原则，将招标活动置于透明的环境之中，以保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益。本项目主要招标内容为勘察、设计、监理、土建工程、安装工程和主要设备，勘察、设计、监理、土建工程、主要设备招标范围为全部招标，安装工程的招标范围为部分招标。（2）招标形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底、组织开标、评标能力的建设单位可以自行招标；凡不具备条件的建设单位应当委托具有相应资质的招标代理机构代理招标。根据项目建设单位的情况，本项目招标组织形106、式为委托招标，招标方式为公开招标。9.1.3核准招标事项在选择招标机构、制定评标原则、招标过程的监督以及信息的统计等方面，项目业主要严格接受招标管理机构的管理。在报建手续、建设监管、工程验收、资质评定、质量评级等方面项目业主要严格执行代表国家管理职能的主管部门的规定，并接受管理；在招标范围、招标组织形式和招标方式和招标估算金额等事项方面，项目业主要严格接受相关部门的核准和监督，并及时报送招标文件、合同及相关资料。9.1.4建设项目工程监理工程监理是我国深化基本建设体制改革，建立社会主义市场经济体制的重要举措。根据中华人民共和国建筑法有关建设监理规定，本项目应严格按照工程建设监理规定（建设部、国107、家计委建监1995737号）的有关要求，对建设项目进行工程监理，确保工程建设质量，提高建设水平，充分发挥投资效益。 表9-1：招标基本情况表项目名称：通海路片区棚户区改造项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理主要设备其他9.2项目实施阶段本项目大约可以分为以下几个阶段：一是项目前期工作阶段。主要工作有：项目的可研，项目的报批，项目的环评，项目的设计，工程的招标，工程的三通一平等。二是工程土建阶段，包括建筑工程和装饰工程。主要工作有：选择工程队伍，选择监理队伍，工程队伍进场，建筑及装饰材料的采购等。三是设备的采购108、阶段。主要工作有：采购设备，这项工作是在项目工程土建的过程中同时进行的，有时也是交叉进行的，项目土建工程进行到一定程度时，就要进行设备物资的采购。合理确定设备进场的周期，不能提前进也不能推后，准确计算工期，确定进货期，以充分发挥资金效益。四是设备安装和调试阶段。主要工作有：进行全部设备的安装，安装是要合理利用时间差和季节差，充分利用不良天气来进行设备的安装，错开一些与主要工程有矛盾的时间进行。五是项目验收和试运营阶段。主要工作有：组织有关力量进行项目工程的全部验收，正式验收以前项目业主要自己组织力量进行初步验收。项目验收时要有发改、建设、工商、安检、质检、消防、卫生等部门的人员到场进行全方位的109、验收，以保证质量。9.3项目实施进度安排本项目建设期限为2年（2015年1月2016年12月），经营期3年（2017年1月2019年12月），项目实施进度如下：（1）2015年1月4月完成项目的规划、可研、报批、环评、筹资、设计、招标、三通一平等前期工作。（2）2015年5月2016年10月，确定项目工程施工图纸设计及预算，进行工程招标，完成主体工程施工及配套的给排水、消防、供电、空调、电梯安装、室内装修及绿化道路工程。（3）2016年11月2016年12月项目工程竣工验收。（4）2017年1月至2018年12月为项目经营期。具体工程建设时间控制见下表9-1。表9-1：项目实施进度规划表项目2110、015年2016年2017年2018年2019年项目前期工作土建施工及设备采购安装配套工程建设住户资格审查竣工验收项目经营期第10章 投资估算及资金筹措10.1投资估算10.1.1估算依据（1）中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例；（2）财政部、国土资源部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知（财综200924号）；（3）湖南省实施办法；（4）关于公布湖南省征地补偿标准的通知（湘政发200943号；（5）岳阳市人民政府关于印发岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的通知（岳政发200916号）；（6）岳阳市人民政府关于印发岳阳市征地补偿补充标准的通知（岳政发201025号）；（7111、）关于国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知（湘价费200342号）；（8）岳阳市2012年度材料指导价格意见；（9）岳阳市同类工程造价结算单价情况；（10）岳阳市制定的相关取费标准及给予项目的优惠政策条件。10.1.2投资估算本投资估算范围为房屋主体工程及配套设施建设工程费用，具体费用明细如下：（1）征地补偿和拆迁安置补偿费征地补偿及报批费用标准及估算土地价格按地类不同而各有差别，依据相关文件，征地补偿费用包括青苗补偿、土地安置补偿、地面设施补偿等。本项目征地补偿费按18.06万元/亩计算，共568.76亩（其中项目用地125.6亩, 招拍挂出让用地443.16亩），征地补偿费10271112、.81万元。地面设施补偿费28.52万元，道路用地按30元/计算，共9506。报批费用1573.58万元，包括用地管理费、新增建设用地有偿使用费、森林植被费、防洪保安费用、社保基金等。用地管理费按照5元/平米计算，新增建设用地有偿使用费按照5元/平米计算，森林植被费按照10元/平米计算，防洪保安费用按照1.5元/平米计算，社保基金按照20元/平米计算。综上所述，本项目征地补偿及报批费用总计11873.9万元。房屋拆迁补偿标准及估算因本项目拆迁安置采用过渡性安置及永久性安置并举的方式，即在国家规定的拆迁安置补偿基础上，以货币形式对临时租房的拆迁户进行安置补贴，安置小区建成后，再进行统一永久性安置113、，故本项目的拆迁费用仅包括建筑物拆除费、征地拆迁工作费、搬迁费和过渡安置费等四项费用。各项费用估算如下表10-1。表10-1：房屋拆迁补偿标准及估算表序号项目单位数量单价合计（元）1拆迁建筑物费元/93532952征地拆迁工作费元/93532183居民搬迁费元/户1610户20004过渡安置费（按24个月计）元/户月1610户5505合计注：本项目安置方式实行就地安置的方式，“通海路片区棚户区改造工程项目”就地安置通海路管理处拆迁户1610户，拆迁人口共计5635人。拆迁安置分为两个阶段，第一阶段为建设期过渡安置，该部分费用以货币方式支付给拆迁户（在总投资中拆迁安置费已包括过渡安置费），由拆迁114、户自行租住房屋。第二阶段为永久性安置，待本项目安置房竣工后按拆迁面积1：1.2的比例（安置房面积112238.4）安置本项目的拆迁户，超出的面积（48121.98）按小区住房价格购买。（2）主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。（3）与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费及不能有偿转让的非营利性公共配套设施建设费，包括道路、广场、绿化、照明等工程费用及门头、变电房等工程费用。（4）项目工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期费用。（5）管理费用，按上面1-4项费用之和的1.5%计算。（6）财务费115、用，主要是建设期贷款利息，利率按中国人民银行最新调整的中长期贷款利率5.5%计算。（7）不可预见费，按上面1-6项费用之和的5%计算。投资估算详见附表1。10.1.3投资估算经估算，项目总投资为76339.9万元，其中：征地拆迁费为15378.01万元，建设工程直接费为40576.3 万元，配套基础设施费2837.4万元，建设工程其他费用为3491.03万元，管理费用为934.42万元，建设期财务费用为9487.5万元，不可预见费为3635.23万元。具体情况详见附表1（开发成本估算表）。10.2融资方案项目建设资金来源为自有资本金和申请银行贷款。其中：自有资本金投入26339.9 万元（含建116、设期利息）；申请银行贷款50000万元。本项目建设期为2年，经营期3年。其中第一年计划完成投资45803.94 万元，使用银行贷款25000万元；第二年完成投资30535.96万元，使用银行贷款25000万元。项目资金筹措与使用计划详见附表2。第11章 效益评价与风险分析11.1经济效益分析11.1.1安置房的销售定价分析本项目总建筑面积为194628.64，项目建筑成本测算除主体房屋建安工程投资按各建筑物面积和单位建筑面积的造价分开测算外，其他成本费用按建筑面积分摊。经测算，项目住宅总投资为46904.73万元，单位建筑成本为2409.95元/。根据岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居117、民区）集中统一建设管理办法（岳政办发20102号）文件，安置房基准价格为成本价，因此，本项目住宅的销售单价为3200元/。根据岳阳市房地产网数据显示，岳阳市中心城区2014年12月的高层住宅平均单价为4886元/。综上所述，本项目的销售单价远低于市场平均价格，而且采用还建安置的方式，拆迁户只需支付超出部分的房屋面积房款，有效地保护了被拆迁村民的合法权益，充分体现项目的惠民性和公益性。11.1.2销售收入估算（1）安置房销售收入根据项目工程投资计划，项目计划2015年实现安置房销售总建筑面积的100%。本项目安置方式按拆迁面积1：1.2的比例（安置房面积112238.4）安置本项目的新建住房，按118、1：1.2的比例面积达不到最小户型的拆迁户，超出的面积（48121.98）按小区住房价格购买。由于安置房销售对象的特殊性，其销售价格远远低于市场价，同时需被安置的村民住房数量远远大于项目住房的数量，因此，项目还建房在计划期内销售完成是有保障的。经测算，项目可实现安置房销售收入15399.03万元。详见附表3。（2）商业销售收入据岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法（岳政办发20102号）文件，安置小区住房之外的公用、商业设施与建（构）筑物可依法采取市场运作，所得收益作为市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房建设补贴资金。项目商业建筑面积8299.10平方米，按保守定119、价5500元/平方米的单价销售（周边锦绣华城、全城热恋等商业楼盘均价达10000元/），可获得销售收入4564.5万元。（3）土地开发收入项目安置拆迁居民后，通过对拆迁区域土地的整理开发，可获得443.16亩商住综合用地。根据开发区近年土地招拍挂成交情况，开发区目前的商住用地均价约160万元，如巴陵东路以北、瓦子坡以南、金凤桥以西、中门路以东一宗用地面积为194亩，其起拍价170万元。根据开发区商住用地的成交均价，结合项目用地指标和未来的发展前景，参考岳阳市城区基准地价，本项目商住综合用地定价时保守定为160万元/亩。土地分2年开发挂牌出让完毕。经测算，土地出让可获得出让收入70905.6万元120、。详见附表4。综上所述，本项目共计可实现销售收入90869.14万元。11.1.3财务评价在项目经营期内，项目可产生90869.14万元的销售收入，扣除各项税费及成本费用78467.07万元后可实现12402.07 万元的税（所得税）前净利润，详见附表6。11.1.4贷款偿还分析（1）偿还计划项目计划申请银行5年期中长期贷款5亿元。其中：2015年申请贷款25000万元，2016年年初申请贷款25000万元。项目贷款期内共需支付贷款本息59487.5万元，其中：支付本金50000万元，利息9487.5万元。对于项目贷款本息的偿还，计划2015年年末支付利息687.5万元，不还本；2016年支付121、利息2750万元，不还本；2017年年末偿还本金13000万元，支付利息2750万元；2018年年末偿还本金14000万元，支付利息2035万元；2019年年末偿还23000万元本金，支付利息1265万元。具体详见附表8。（2）偿还资金来源项目贷款偿还资金主要来源于安置房、商业用房及土地开发的销售收入，项目共计可获得销售现金收入90869.14万元，还款来源较为可靠。11.2社会效益分析本项目属于公益性项目，属“民心工程”，是岳阳市为加快城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，改善市民的居住环境，而实施的一项民心工程。项目全部竣工后可安置棚户区拆迁居民5635人，良好的环122、境将使拆迁户的生活质量得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。从另一个角度看将促使城市道路的建设和其他公共设施建设项目得以顺利实施。同时大量的居民带来的消费、娱乐需要，会极大地刺激相关产业，加速商业氛围的形成，改良地区经济结构、增加区域人员密集度、重建区域社会关系。11.3风险及对策分析11.3.1主要风险项目带来的众多外来人员、大量施工机械、不可避免的施工噪声等等，在开发周期里有可能会对附近居民正常生活造成困扰，引起居民的抵制情绪和索赔行为，干扰项目的正常进度，处理不当的话，可能导致项目工期延长、项目地区影响力下降、负面影响上升，甚至对城市规划带来不良后果，也对开发企业本身的企业形象造成损失。1123、1.3.2对策分析严格遵守环保、市容等部门的规定，及时办理相关手续并大量公示，让附近居民了解施工的紧迫性，充分征求居民的谅解；另外，与政府加强联系，加大宣传力度，尽最大可能让居民了解到项目对地域经济的推动作用，以及对他们生活品质的提升作用，将居民纳入项目共同利益目标体系内。第12章 结论与建议12.1结论（1）建设必要性强根据岳阳经济技术开发区安置房事务管理局调查统计，至2014年12月止，全区已拆迁未安置户3900户，预计至2015年全区需安置房6000套，安置缺口为3000套，安置任务非常繁重。其中，通海路管理处范围内需拆棚户建筑1672栋，涉及拆迁户1610户。由于拆迁安置房需求量大、建124、设任务重，而现有安置房严重不足。通过本项目的实施，共安置棚户区拆迁居民户数为1610户，可有效缓解安置房不足困局，而且本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧，维护社会的和谐稳定。而且，项目实施后能实现土地保值增值，推动区域经济发展，是推进城乡统筹发展、建设新农村的迫切需要，因此，本项目建设必要性强。（2）建设符合政策、规范本项目符合关于2013年城市棚户区改造项目审核结果的通知（岳房发201314号）文件要求，符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，项目的建设符合国家关于环保、节能、劳动安全卫生等相关政策、法律及规范的要求。（3）建设条件优越项目建设选址符合125、岳阳市城市建设总体规划及岳阳市经济开发区规划，项目地处岳阳市经济开发区，交通、水、电等基础设施条件较为完善，选址点地形地质条件较好，为冯家居畈、大桥安置房工程建设项目的建设奠定了良好的基础，可大大节省建设成本。（4）建设方案可行本项目规划方案交由具备国家级工程设计资质的公司进行规划设计，建设方案可行。（5）投资规模适当本项目总用地面积83733.75平方米，净用地面积62873.51，新建住房总建筑面积为194628.64平方米；项目建设期为2年，经营期3年；项目总投资76339.9万元，投资规模适当；资金筹措渠道为贷款50000万元，自筹资金26339.9万元。（6）综合效益良好本项目实施后，可取得90869.14万元的销售收入，项目可实现合理利润。在取得经济效益的同时，可获得缓解鹏改安置房紧缺现状、实现土地保值增值、推动区域经济发展、推进城乡统筹发展等综合效益。12.2建议（1）按照拆迁安置住房、棚户区改造项目建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。（2）抓紧按有关程序办妥项目前期手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。（3）加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。（4）做好建设期间的各项协调工作，协调好各方面的利益做到和谐建设。