1、Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Paragrap Selection.ParagraphFormat.LineS2、pacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.Lin3、eSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa4、aaaaaaaaaaaaaaahF目 录第1章总 论71.1.项目背景71.2.项目概况91.3.主要技术经济指标111.4.分析结论及建议11第2章需求分析132.1.需求分析132.2.建设规模与建设内容16第3章场址选择173.1.地址现状173.2.场址基本条件18第4章项目拆迁方案214.1.拆迁责任主体214.2.拆迁安置方式214.3.拆迁规模21第5章“两安”建设规模与建设方案225.1.建设地点225.2.建设规模225.3.建设方案235.4.建筑方案235.5.辅助工程26第6章环境影响评价306.1.编制依据306.2.环境现状306.3.主要污染源与综合处理30第7章5、劳动安全卫生与消防327.1.指导思想327.2.职业安全卫生健康对策与措施327.3.劳动安全337.4.消防34第8章节能节水措施358.1.电气节能措施358.2.节水措施35第9章项目运作与管理方案369.1.运作模式369.2.运作方式379.3.项目管理主体38第10章组织机构与人力资源配置3810.1.组织机构3810.2.劳动定员3910.3.人员培训39第11章项目工程进度计划4011.1.建设工期4011.2.项目实施进度安排4011.3.项目管理41第12章招投标43第13章投资估算4413.1.估算依据4413.2.估算对象和范围4413.3.投资估算45第14章融资方6、案4814.1.资本金筹措4814.2.债务资本筹措4814.3.投资计划与资金筹措表48第15章财务评价5115.1.财务评价依据与参数选取5115.2.项目收入分析5115.3.盈利能力分析5315.4.财务评价指标54第16章社会效益评价55第17章项目主要风险5617.1.项目的主要风险5617.2.风险防范对策57第18章结论与建议5818.1.结论5818.2.建议581 总 论1.1 项目背景1、项目名称火炬村保障住房安置小区项目2、承办单位概况单位名称：长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司单位性质：国有独资单位地址：长沙市芙蓉区车站北路236号芙蓉国土局办公楼法定代表人：彭再魁注7、册资金：人民币10000万元单位简介：长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（以下简称 “公司”）是长沙市芙蓉区基础设施建设唯一的投融资平台，主要负责芙蓉区城市基础设施项目的资金筹措和相关债务清偿，承担芙蓉区政府下达的城市基础设施项目建设任务，负责城市基础设施资产的营运及相关开发，提高城市建设资金运行效益。公司是芙蓉区政府负责城市基础设施建设融资和投资的骨干企业，拥有5家全资子公司，主要承担城区基础设施建设与土地开发整理两类业务。公司出资人为长沙市芙蓉区人民政府，出资比例占公司总股本的100，因此在政策、土地开发及融资渠道等方面具有一定的优势。截至2008年12月31日，公司资产总额为281,088、8.24万元，负债总额为188,644.55万元，所有者权益为92,443.69万元。2008年度，公司实现净利润4,364.89万元。3、项目建议书编制依据（1）与委托方签订的协议；（2）委托方提交的项目相关资料；（3）长沙市总体规划与控制性详规；（4）中华人民共和国土地管理法；（5）国土资源部财务司关于土地开发整理项目预算编制暂行办法的通知；（6）中华人民共和国国家标准GB/T 185082001城镇土地估价规程；（7）长沙市人民政府第60号令和长沙市人民政府令第103号令；（8）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（9）国家发展改革委员会、建设部联合颁发9、的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（10）其它相关文件、规范、规程及强制性条文。4、编制范围本报告的研究范围如下：项目建设背景；需求分析；建设规模；建设场址；建设概念要点；拆迁方案；安置方案、项目管理与运作方案；投资估算和资金筹措方案；经济效益与社会效益；分析结论与建议。5、项目建设的必要性火炬村保障住房安置小区项目的建设，主要是对芙蓉区长善路以南、东二环以东、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村范围内422亩的棚户区（共9块地）进行拆迁、整理。将位于长善路、万家丽路、火炬路、王家湖合围的1号块地用于建设安置小区和生产安置房，其余八块地进行挂牌出让。其建设的必要性主要体现在以下几个方面：（10、1）是加快芙蓉区“城中村”开发建设，完善城市功能的需要。近年来，芙蓉区政府积极探索“两级政府，两级建设”的城建新模式，大力实施“强西拓东”的发展战略，大胆实践经营城市的新理念，强势推进城市化进程，城乡面貌日新月异，城市品位不断提升，经济实力不断增强，居民生活水平不断提高。火炬村作为马王堆片区最后一个“城中村”，随着城市化进程的推进，目前开发建设已迫在眉睫，项目的开发不仅能提高棚户区内市民的生活质量，更能提升长沙的文化品位和美誉度。（2）加强棚户区改造，是长沙市建设区域性中心城市的需要。长沙作为省会城市，综合实力在全省具有显著优势，日益凸显其区域中心城市的地位和作用。因此，适时适宜的改造老城棚户11、区，可巩固发展长沙对全省经济的示范和带动作用。1.2 项目概况1、项目地点拆迁地点项目共涉及万家丽路两侧火炬村共九块地拆迁和平整，总用地面积422亩。其中西侧三块地：1号地块占地面积157亩（不含预留中学用地80亩）、2号地块占地面积12.2亩、3号地块占地面积23.6亩；东侧6块地：4号地块占地面积38.9亩、5号地块占地面积25亩、6号地块占地面积62.51亩、7号地块占地面积30.62亩、8号地块占地面积40.68亩、9号地块占地面积29.08亩。建设地点建设项目主要为拆迁户生活安置房和生产安置用写字楼、酒店。建设地点为1号地块，位于长善路以南、万家丽路以西、火炬路以北、王家湖路以东的地12、块，块占地面积157亩（不含预留中学用地80亩）。注：图中、为项目地点2、建设规模与建设内容 拆迁规模可改造土地面积：约422亩；拆迁内容对建设范围内现有建筑物拆迁；对拆迁后的地块进行整理，比如给排水、电力、天然气等进行重新规划，使之达到六通一平可用地标准。建设规模建设项目位于1号地块，除去80亩预留中心用地，建设项目可用地面积157亩。项目拟建设规模为200000平方米的住宅安置房和87500平方米的写字楼、酒店生活安置房。3、主要建设条件所涉及土地与房屋拆迁补偿已达成协议。已与业主沟通落实，棚户区初步拆迁方案已完成。项目建设所需道路、供电供水等条件具备。4、总投资该项目总投资119006万13、元，其中土地拆迁整理46030万元、安置用房建设成本68116万元、融资成本4860万元。项目建设所需资金将通过银行贷款30,000万元，自筹17600万元，滚动开发资金71406万元。5、 建设进度项目建设工期为2010年3月到2012年10月。其中2010年3月-2011年3月完成土地的拆迁和平整；2011年4月-2012年10月完成土地的挂牌出让和拆迁户“两安”用房的建设。1.3 主要技术经济指标序号项目单位指标1总改造用地面积亩4222总拆迁范围亩4223土地挂牌面积亩2654“两安”建筑面积2875004.1 其中:商务写字楼、酒店875004.2 住宅2000005安置人数人25014、06建筑密度%25.77容积率3.88绿地率%38.59建设工期年310项目总投资万元11900611投资回收期年2.6312财务内部收益率%13.6313财务净现值万元2255.421.4 分析结论及建议1、结论项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通过本项目的实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；能够合理高效利用土地，提高土地长期效益；有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益方面，均有广阔的前景。2、建议积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认15、真开展征地拆迁前与拆迁户的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保拆迁工作按时按量的顺利进行。制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。棚户区改造是一项系统工程，政策性强，涉及棚户区人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在拆迁过程中尽量做到有法可依、依法办事，尽量避免拆迁过程中产生冲突。对项目拆迁后的生产生活安置要进行详细规划建设，结合项目周围实际情况和拆迁户实际需要，以取得预期效果。2 需求分析2.1 需求分析1、长沙市简况总体概况长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批16、公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积185平方公里；总人口637.36万人，城镇人口383.69万人,其中,长沙市市区城镇人口220万人。2008年全年实现地区生产总值（GDP）3,000.98亿元，比上年增长15.1%。分产业看，第一产业实现增加值172.38亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值1,567.41亿元，增长16.8%，其中工业实现增加值1,311.27亿元，增长19.2%；第三产业实现增加值1,261.19亿元，增长14.3%。按常住17、人口计算，人均GDP达45,765元，同比增长14.0%。全年地方财政收入342.21亿元，比上年增长30.4%，其中财政一般预算收入205.57亿元，增长17.8%。财政一般预算支出259.27亿元，增长18.8%。全年城市居民人均可支配收入18,282元，比上年增加2,129元，增长13.2%，剔除物价因素，城市居民收入实际增长7.6%。城市居民恩格尔系数为36.9%，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升2.0个百分点。全年实现社会消费品零售总额1,273.87亿元，比上年增长22.8%，增速提高3.0个百分点；剔除物价因素实际增长15.6%。全年限额以上批发零售企业零售额比上年增18、长24.8%。全年完成全社会固定资产投资1,873.33亿元，比上年增长29.6%。；全年金融机构现金收入6,623.40亿元，比上年下降1.6%；金融机构现金支出6,521.09亿元，下降1.55%；货币回笼102.31亿元。存贷款余额稳定增加，年末金融机构各项存款余额(本外币合计，下同)3,869.21亿元，比年初增加601.63亿元，其中城乡居民储蓄余额1,494.93亿元，比年初增加317.63亿元；年末金融机构各项贷款余额3,516.27亿元，比年初增加533.86亿元，其中短期贷款余额1,083.35亿元，比年初增加118.50亿元，中长期贷款2,275.10亿元，比年初增加36719、.56亿元。全年保险机构原保险保费收入72.35亿元，比上年增长25.2%。城市发展目标在“两型社会”的推力作用下，至2020年，长沙市重点打造城市大都市圈，推动长株潭融城，构筑“3+5”城市群城。至2020年，长沙市城市建成区面积将由现在的185平方公里发展至310平方公里，户籍人口达到310万人，常住人口达到350万左右。人均GDP达到6万元,城镇居民人均可支配收入达到3.2万元。2、市场需求 芙蓉区“强西拓东”战略发展的需要芙蓉区的 “资源整合、提质增效、开放带动、强西拓东”的发展战略提出：加大西部老城区的改造提质力度，不断完善城区功能，加快推进商务中心区建设。将浏阳河以西长沙中心城区里20、的“粗放型”企业陆续迁往河东，腾出地方来集中发展总部经济和楼宇经济，而将把浏阳河西建设成为城区工业集中地以及与商贸业配套的物流基地。本项目正是基于这样的需求提出。 芙蓉区空间规划布局的需要根据不同地域的资源环境承载能力和开发需求，芙蓉区“十一五”规划中提出 “一区(商务中心区)、一城(马王堆新城)、一园(隆平高科技园)、一带(浏阳河风光带)”的经济发展整体战略构想，确定全区“十一五”期间四大类空间开发区域。火炬村项目位于规划中的综合开发区域。该区域以城市商务次中心为定位，在现有发展基础上，加强规划控制，加快整合改造，完善基础设施，突出产业跟进，加快人流、物流、商流聚集，建设集现代特色商贸、高档21、住宅、行政办公、文化旅游、现代商务于一体的马王堆新城。 城市发展与经济发展的需求随着城市的快速扩张与城市经济的高速发展，在现行城市用地相关法律法规约束下，未来城市发展用地将日趋紧张。尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰显。 城市结构多核化，功能专业细分化的需求现代城市发展路径表明，随着城市日益膨胀，经济快速发展。城市将由单一的同心圆式的环状城市发展模式，向多核心城市发展。其城市功能结构呈现多样化与专业化。 人口日趋膨胀的需求长沙市至2020年规划户籍人口达到310万人，净增90万人；人均住房面积规划达到34平方米，均增6平方米。由此带来的刚性住房需求至少达到4500万平方米，进而对城市用地，产生222、.4万亩的需求。2.2 建设规模与建设内容 规模火炬村保障住房安置小区项目的建设，主要是对东二环以东、长善路以南、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村范围内422亩的棚户区（共9块地）进行拆迁、整理。将位于长善路、万家丽路、火炬路、王家湖合围的1号块地用于建设安置小区和生产安置房，包括200000平方米的住宅安置房建设和87500平方米的写字楼、酒店安置房建设。 建设内容对建设范围内现有建筑物拆除，并进行补偿；对拆迁后的地块进行整理，比如给排水、电力、天然气等进行重新规划，使之达到六通一平可用地标准。项目拆迁后，对该项目1号地块的157亩地进行“两安”用房的建设。包括200000平方米的住宅安置23、房建设和87500平方米的写字楼、酒店安置房建设。3 场址选择3.1 地址现状1、项目地点与地理位置火炬村保障住房安置小区项目位于东二环以东、长善路以南、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村区域内，规划面积422亩。注：图中、为项目地点2、土地利用现状拟建场地主要为棚户居住区。3.2 场址基本条件1、自然条件长沙市处于东亚季风区内，属亚热带季风湿润气候，四季分明，气候温和，热量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物产丰富，自古就有“鱼米之乡”的美称。年平均气温1618摄氏度，年平均日照13001800小时，无霜期345天，年平均降雨量12001500毫米。全市森林覆盖率达47.5%，城区人均绿化24、面积35平方米，大气质量和饮用水源质量均达到了国家一类标准。2、气象条件长沙地处湖南省东部偏北地带，根据湖南气候区划图，长沙位于湘中气候区北部，该地区气象资料如下：气温： 年平均 17.3 最高 40.6 最低 -11.3相对湿度： 年平均 80% 最热月平均 75% 最冷月平均 81%降水量： 年平均 1389.8毫米蒸发量： 年平均 1382.2毫米最大积雪厚度 20厘米年平均降雪日数 8.8天全年日照时数 1677.2小时无霜期 274.7天最大风速 20米/秒主导风向 全年为西北风，夏季为南风3、地质条件据初步勘察，项目场地无不良地质现场，场地稳定。场地类别为II类，为抗震一般场地。425、地震烈度根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），长沙市的地震动峰值加速度分区g=0.05，对照项目建设场地地震基本烈度为度。5、交通条件项目周边被城市多条干道围合，并与城市外部交通形成了完整的网络联结，如城市南北大通道东二环路、万家丽路，东西大通道长善路和晚报大道，城市干道康乐路、火炬路等。因此，项目建设交通条件很优。6、施工条件工程用水用电条件项目周边市政配套齐全，施工用水用电接驳点不超过100米。场地条件项目施工场地较平整，无需回填土方，但需对场地进行平整。整体上，基本无障碍物，施工面大、施工方便。4 项目拆迁方案4.1 拆迁责任主体以长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司作为26、拆迁责任主体。拆迁根据二次开发的需求情况，分片拆迁，分步实施。4.2 拆迁安置方式项目为对拆迁户实施“两安”补偿安置。生活用房：项目区内拆迁住户每人有偿补偿住宅面积80平方米，购买价格为1200元/平方米；生产用房：免费补偿产权式写字楼、酒店35平方米/人。4.3 拆迁规模项目共涉及对东二环以东、长善路以南、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村范围内422亩的棚户区（共9块地）进行拆迁、整理。其中万家丽路西侧三块地：1号地块占地面积157亩（不含预留中学用地80亩）、2号地块占地面积12.2亩、3号地块占地面积23.6亩；万家丽路东侧6块地：4号地块占地面积38.9亩、5号地块占地面积25亩、627、号地块占地面积62.51亩、7号地块占地面积30.62亩、8号地块占地面积40.41亩、9号地块占地面积29.08亩。5 “两安”建设规模与建设方案5.1 建设地点建设项目主要为拆迁户生活安置房和生产安置用写字楼、酒店，包括200000平方米的安置住宅和87500平方米的写字楼、酒店。建设地点为1号地块，位于长善路以南、万家丽路以西、火炬路以北、王家湖路以东的地块，占地面积157亩（不含预留中学用地80亩）。5.2 建设规模建设项目位于1号地块，除去80亩预留中心用地，建设项目可用地面积157亩。根据委托方提供的人口统计数据，项目拆迁安置户人数为2500人，按每人80平方米的住宅安置补偿和3528、平方米的产权式酒店补偿标准。项目拟建设规模为224000平方米的住宅安置房和98000平方米的写字楼、酒店生活安置房。5.3 建设方案总占地面积104719平方米，规划总建筑面积287500平方米，以建筑内容为高层住宅和写字楼、酒店，总计2500户，共设停车位969个。项目设计以人为本，注重空间环境设计，创造和丰富居住区外部城市形象。同时，平面的丰富变化，使整个小区临街部分空间更具有层次感，成为城市景观中一道亮丽的风景线。5.4 建筑方案1、主要规范及标准建筑结构荷载规范 GB50009-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震29、设计规范 GB50011-2001建筑桩基技术规范 JGJ94-94地下工程防水技术规范 GB50108-2001砌体结构设计规范 GB50007-2002高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002人民防空地下室设计规范 GB50038-94钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51：932、自然条件风荷载及雪荷载按长沙市地区基本风压值和雪压值计取。按重现期为50年，基本风压为0.35 KN/，基本雪压为0.45 KN/。抗震设防相关参数抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g30、，设计地震分组为第一组，建筑抗震设防分类为标准设防分类（丙类）。3、使用荷载活荷载：楼层面均布活荷载按建筑结构荷载规范GB50009-2001的标准限值。水箱及其他重大设备按实际荷载计算。室外地面的活荷载标准值按10.0KN/考虑。4、交通组织设计设两个主要的人行和车行出入口，步行系统进行全程无障碍设计，车行道贯穿社区，地下车库出入口沿路边设置，便于人车分流，方便社区生活，减少车辆对用地的占有和对步行人的威胁，小区建筑周边设有车行通道供消防车通行，车行道与人行道分开设置，以保证小区内有良好的交通秩序。5、结构设计选取合理结构形式，选择合理的构件截面民族尺寸，使钢筋用量控制在经济配筋以内，填充墙31、采用轻质砼砌块，以达到减轻结构自重，节约钢材用量。6、消防设计本组团建筑地面以上为高层住宅楼，属二类高层建筑，建筑耐火等级为地上二级，地下室一级。住宅每单元设一台消防电梯和一台普通载客电梯，底层设有直通室外的出口，地下室设有6个防火区，每个防火区面积小于4000平方米，均设二个以上独立对外的出入口，防火分区之间采用防火墙，甲级防火门和防火卷帘分隔，防火区设有水泵房、生活水池和消防水池，高低压配电室等设备用房，设有两个直接对外的出口。7、环保设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放，生活粪便污水经化粪池处理，排入市政排水管道。小区内由清洁管理人员负责室外垃圾的清扫、收集和转运，住户生活垃圾集中32、堆放在各单元固定的垃圾桶内，由小区物管人员负责收集，转运至小区垃圾中转站。住户厨房内均设置排汕烟井道，直通屋顶，排入大气中，小区内不设置无油烟灶台。所有水泵均放在地下层并进行减震、隔震处理。8、户型设计小区户型设计有二室二厅、三室二厅、四室二厅等多种户型，以二室二厅和三室二厅为主，面积从80-140平方米不等，每种户型均有良好的通风采光及日照，力求得最佳的景观效果。9、竖向设计小区设有一层地下室，层高4.0-4.2米，地上以22层住宅为主，住宅层高为2.8-2.9米，每栋住宅建筑设计室内标高+-0.000均比室外地坪高0.2米以上。10、无障碍设计住宅入口及商铺骑廊均设有残疾人坡道，在部分升高33、的场地周边也设坡道供残疾人使用，小区道路设有供残疾人行直的盲道和休闲空间。11、亮化设计为提高小区的生活品质，小区内部主要人行道及车行道两侧均作了亮化处理，在主要景点及树木下均设置彩色投射灯，同时在主要临街建筑设有投射灯来烘托建筑气氛，公共绿地还布置有庭院灯，便于夜间使用。5.5 辅助工程1、给排水设计规范建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（03年版）建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（05年版）建筑设计防火规范 GB50016-2006室外给水设计规范 GB50013-2006室外排水设计规范 GB50014-20034、6 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 给水设计 水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。 用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。 给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。 消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150。小区室外有按规范设置室外消火栓。排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。2、电力电信 负荷等35、级与电源情况。本项目为火炬村保障住房安置项目，项目对供电要求较高，按二类负荷供电。 变配电设计规划区内根据地块分布以及建筑物的使用功能，设置相应的变配电所，做到高压深入负荷中心，以提高供电质量。高压采用环网供电，开环运行；低压部分采用单母线分段运行。高压采用铠装移开式金属配电柜，低压采用抽屉式开关柜。 线路敷设室外采用电力电缆放射式供电，电缆根数大于7根时，沿电缆沟敷设。电缆根数小于7根时，采用直埋敷设方式。各单体建筑内采用BV-500G型铜芯绝缘导线穿阻燃PVC硬管敷设。 防雷接地室外采用三相四线制供电，室内采用三相五线制供电，采用保护接地，工作接地，防雷接地等共用接地装置，接地电阻满足最小36、接地电阻的要求。小区内的建筑物为三类防雷建筑物，在各建筑物屋顶暗敷避雷网带。 弱电系统电话、数据系统根据本工程的建筑面积及功能特点，参考电信局的有关文件，根据规划区用房数量，拟从市话网引入一回通信缆线，在小区内设一总配线架，各单体建筑内设分配线架，并进行综合布线设计。有线电视规划有线电视系统引自城市有线电视网，各单体建筑内装设终端设备。广播系统规划区内设一套音响广播系统，平时接放背景音乐，事故时转为事故广播。 安防系统在规划区的出入口，主要道路等处设置闭路电视监控系统、巡更系统，各单体建筑设可视对讲系统。3、燃气根据本工程的建筑面积及功能特点，参考有关燃气管理规定，根据规划区用房数量，市燃气管37、网引入小区，在小区内设一总配气站，各单体建筑内设分配线架，并进行综合布线设计。4、安全防范系统根据建筑设计及安全技术防范行业的有关标准和规定，按“以防为主”和安全防范工作实行“人防、物防、技防相结合”的原则，在本工程内建立一套完善的安全防范系统。建立完善的物业管理服务和保安巡逻方式，保持一个安全、舒适的居住环境。6 环境影响评价6.1 编制依据污水综合排放标准GB8978-1996；城市区域环境噪声标准GB3096-93；地表水环境质量标准GHZB1-1999；大气污染物综合排放标准GB16297-96。6.2 环境现状根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX 污染程度轻微，TSP亦未超标，38、大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。6.3 主要污染源与综合处理1、设计依据环境空气质量标准城市区域环境噪音标准大气污染物综合排放标准室外排水设计规范2、设计原则（1）建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和湖南省及长沙市有关排放标准。（2）坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到最低限度。3、项目对环境的影响（1）施工中水土流失对环境的影响在施工时，拆除原有建筑物、堆放过程中使土壤覆盖的植被遭到破坏，暴雨冲刷，随流带走土粒，堵塞河道，污浊水体。（2）拆迁建筑垃圾运输对环境的影响地上建建物拆除39、后的建筑垃圾的运输主要依靠汽车运输，垃圾的装卸、运输等会产生漏洒、扬尘和水体污染。（3）施工机械噪声对环境的影响由于采用机械施工，各类机械都具有高噪声、不规则、不连续、突发性的特点，会对附近居民、学校等噪声敏感点产生噪声污染。（4）扬尘和废弃物对环境的影响拆迁过程中将会产生扬尘和废弃物，对周边居民的生活产生影响。4、预防或减轻不良环境影响的对策和措施的要点在项目施工期间，扬尘将对施工地块周边地区产生一定的影响，在加强管理、采取围档封闭、喷水压尘等措施后，施工扬尘污染可以得到较大程度的缓解。同时，项目的实施对周边的绿化造成相应的破坏，并可能造成水土流失，因此在项目实施过程中尽可能地保护好现有的绿40、化，减少对水土的破还，尽可能的利用现有树木及绿化起到美化环境，净化空气、降尘、减噪的作用，达到绿化美化的目的，有利于局部微生态环境质量的改善，以减小项目对周边生态环境的影响。建设期的废水主要是施工排放的生产废水和施工人员的生活污水。对于施工过程中产生的污水，不得随地倾倒，应设有临时性污水简易处理设施，采取处理措施后方可排放。施工噪声如不采取防护措施对施工区域附近地区的影响较大，夜间影响更为明显。但采取适当的工程和管理措施后，可缓解施工噪声对该区域环境的影响。5、环境影响评价的结论要点本项目符合长沙市总体规划，通过对火炬村保障住房安置小区的改造，具有较好的社会、经济、环境综合效益；项目所在地环境41、质量总体较好，项目实施过程中通过防治，对周围环境的污染程度较轻，在采取相应的治理措施后，可满足相应的国家排放标准；项目实施后能满足区域环境质量与环境功能的要求。本项目的主要环境问题是建设期施工噪声、扬尘影响。应当在执行“三同时”原则的基础上，严格执行国家的环保法律法规，切实落实本环评中提出的各项污染防治和生态保护措施，将对周围生态环境的影响降到最低程度。通过采取严格的防治措施，加强管理，可以有效地消除和减缓项目建设带来的不利影响，从环保角度看，本项目的建设可行。7 劳动安全卫生与消防7.1 指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理；坚持安全施工，以保42、障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制；坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。7.2 职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施（1）选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。（2）对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。（3）建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。（4）建立健全项目安全施工应急救援体系。（5）建立安全施工责任制，43、健全安全施工规章和操作规程。（6）建设项目的安全设施应与项目实施同时设计、同时施工、同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施（1）项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。（2）建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。（3）研究、推广先进的职业安全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。（4）落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。（5）加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。（6）建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。7.3 劳动安全1、建立劳动安全管理制度，加强劳动安全教育项目实施期内，要求所有施工企44、业应具备符合法律法规规定资质证书，并对法人实行责任管理制，各企业必须建立劳动安全管理制度，加强劳动安全教育。2、编制劳动保护措施，并落实所有施工企业必须编制劳动保护措施，并落实，如劳动及安全保护用具、劳动安全保险购买、劳动者特种行业上岗证；编制施工工艺流程，并加以监督；配备专职安全监护员；施工前应断电断气。7.4 消防1、原则消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。本项目在同一时间内按一处着火考虑。2、消防措施配备消防管制专职人员，建立防火管理制度，配备各种手提式灭火等消防器材，以确保项目改造时的消防安全。3、消防外协消防外援由建设方和当地消防部门协商解决。8 节能节水措施8.1 电气节能措45、施电气节能是一项重要技术政策，又是一种能源开发，对国民经济的发展具有深远的影响。因此，电气设计应做到尽可能地减少电能损耗，其具体措施如下：1、变电所位置尽可能位于用电负荷中心；2、选用SG10型低损耗铜芯变压器和Y型节能电机；3、采用并联电容器进行无功功率补偿，以提高用电设备的自然功率因素，减少无功功率引起的有功损耗；4、适当增大电缆与导线截面；5、电缆、导线敷设，尽量避免线路迂回；6、选用新型高效节能灯具及合理的设置开关；7、室外照明采用光电自动控制开关或光电定时开关控制。8.2 节水措施1、尽量采用节水型龙头及冲洗设备；2、尽量采用循环水，综合利用。9 项目运作与管理方案9.1 运作模式目46、前，在城市改造实践中有如下几种较为成功的运作模式：1、政府推动，市场运作。政府推动，市场运作，即政府进行规划和基础配套设施建设，并对土地进行一级开发，二级开发项目向社会公开招标，中标人在规划控制条件下进行开发建设。这种方式的优点是政府易于控制建筑布局和开发进度；缺点是招商引资工作量大，财政投入大，建设期长。2、开发商整体开发向国内外公开招引势力雄厚的开发商，对该地块进行整体设计和开发，政府通过审批进行控制和引导。优点是开发商积极性高，建设速度快；缺点是政府参与度不高，容易偏离目标。3、 国有资本与民营资本共同开发通过招商引资，引进颇具实力的开发商，与国有资本组建项目公司进行开发建设。优点是政府47、适度参与，易于控制项目建设进程，可以获取开发利益；缺点是国有资本投入大，风险大。根据现行土地政策，总结长沙历次大型项目开发经验，综合考虑本项目对我市经济社会发展的重大意义，以及区位特殊，棚改拆迁面积大等特点，建议选用第一种运作模式，即政府进行整体推动，并组织国有资本进行土地一次开发，通过招商引资或公开招标的形式，引进实力雄厚开发商进行房地产开发。一次开发的范围包括拆迁、土地平整和基础设施建设，使开发用地达到挂牌转让的条件。9.2 运作方式项目按照“分级负责，统一运作，分步开发，封闭管理，项目平衡”的原则进行市场化运作。分级负责即市、芙蓉区政府分级负责，市政府负责规划区内基础设施投入，芙蓉区政府48、负责棚户区拆迁安置。统一运作是指由代表政府的棚户改造公司对项目进行统一运作。一是做好棚改工程前期拆迁协议工作，这是项目成败的关键，也是保证火炬村保障住房安置小区土地开发目标顺利实现的基础，另外，随着区域内基础设施投入加大、土地变性以及周边环境改造，周边棚户区所占之地必将逐步增值，这部分增值主要是由于项目开发改善了该地的区位条件，理应用来弥补项目开发投入的资金缺口；二是结合项目地周边现有建筑，按照长沙总规对项目开发进行进行规划，适当提高项目各项规划入出境标；三是统一由项目管理公司进行拆迁安置并进行融资，以项目管理公司的名义进行融资和偿还本息。封闭管理，是指对项目资金收支进行专款专用，所有拆迁安置49、等项目费用，以及土地挂牌收入、融资收入和土地出让金、税费资金返还等项目收入，进行专户管理，封闭运行。项目平衡，即项目力争做到项目投入与收支平衡，这是项目财务可行的主要内容，也是项目开发要达到的目标之一。一般来说，单纯的城市拆迁安置项目都是亏损的，必须通过争取特殊政策方能实现项目平衡，本项目拟通过三项措施来增强项目的平衡能力：一是通过提高土地容积率，通过带规挂牌的方式，增加转让收入；二是争取项目一级开发（包括挂牌转让）过程中实现的出让金、地价差、基础设施配套费和土地增值部分，全额返还项目管理公司；三是项目地拆迁后增值部分划归项目管理公司。9.3 项目管理主体火炬村保障住房安置小区项目的运作主体为50、长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司。1、项目由长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司运作，因其是芙蓉区政府的国有代表公司，是执行芙蓉区范围内棚户改造建设的法人营运单位。对项目用地情况非常熟悉，容易落实建设政策，展开拆迁安置工作。2、长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司是政府指定的国有代表公司。项目由其组织实施提高了项目管理的规格，便于传递和落实市政府的指示精神，协调项目与市级部门的工作衔接。10 组织机构与人力资源配置10.1 组织机构本项目由长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司组织实施，公司实行董事长领导下的总经理负责制。为确保本项目的顺利实施，将设立火炬村保障住房安置小区项目指挥部，全面负责本项目51、的施工建设。组织机构设置如下：指挥长综管部财务部保安部拆迁部工程部10.2 劳动定员项目部人员采取全员聘任制，根据设定的岗位确定劳动定员，本定员不包括临时性工作岗位所需人员，各部门具体定员见下表（主要是对拆迁所需人员进行估算）。劳动定员表 序号部门管理人员专业人员职员合计1指挥长112综管部1123财务部1234保安部1565工程部1236拆迁部1135合计63112010.3 人员培训通过招聘的职工，必须根据岗位技术要求，采取请进来、送出去的办法对职工进行培训，采取请专家到项目地讲授或送到外地同类单位培训学习的方式，培训时间可根据不同岗位来确定，培训后经考核方可上岗。11 项目工程进度计划152、1.1 建设工期项目建设工期为2010年3月到2012年10月。其中2010年3月-2011年3月完成土地的拆迁和平整；2011年4月-2012年10月完成土地的挂牌出让和拆迁户“两安”用房的建设。11.2 项目实施进度安排2010年3月-2010年5月，完成项目前期的各种手续；2010年6月-2010年7月，完成拆迁户摸底并完成拆迁前期准备工作；2010年8月-2011年3月，完成拆迁工作；2011年4月-2012年4月，完成土地挂牌出让、“两安”用房主体工程建设；2012年5月-2012年8月，完成两安”用房的配套工程建设；2012年9月-2013年12月，完成项目的后期相关工作，并组织验53、收；11.3 项目管理工程在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。在工程的改造建设中要注意管理工作中的以下问题：1、质量管理从建筑材料、施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。招标选择有相应资质的监理机构，督促承包单位设专职质量科及质检员，形成质检网络。2、进度管理要求承包单位针对工程特点编制施工方案，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，54、组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。3、合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。4、资金管理本项目在建设过程中要加强工程款的预结算管理，严格控制工程量变更，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。5、现场管理工程施工期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。结合施工55、现场周边的具体情况，应严格控制施工噪声、施工灰尘对周边环境的影响，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。12 招投标本项目改造建设工程本着公开、公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的设计单位、监理单位、施工单位等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。1、招标范围本项目设计、施工、监理均为招标的范围。2、招标组织形式对项目设计、施工、监理采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的招标代理机构进行招标。3、招标方式根据不同的标的物，按国家有关规定要求采56、用公开招标方式。4、招标公告发布根据国家招投标法及湖南省实施中华人民共和国招投标法办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。13 投资估算13.1 估算依据1、法律法规依据（1）中华人民共和国土地管理法； （2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）湖南省实施办法；（4）中华人民共和国国家标准GB/T 185082001城镇土地估价规程；（5）国土资源部关于印发的通知（国土资发2001年225号）；（6）长沙市人民政府第79号令和长沙市人民政府令第104号令；（7）湖南省人民政府、长沙市人民政府以及省市土地管理部门颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等。2、取价依据（1）长沙市市区基57、准地价更新技术报告（2005.4）；（2）长沙市国有土地有偿使用规定（长政发200619号）。13.2 估算对象和范围以本项目范围内的422亩可用地拆迁和两安用房建设作为测算对象。测算范围包括：1、土地取得费（1）土地取得成本，以委托方提供的数据为准进行测算，包括土地补偿费、房屋拆迁补偿费、装饰装修补偿费、企业搬迁补偿费、困难补助费、停产停业费、其他补偿费、拆迁管理费、拆迁评估费、拆迁监理费、拆迁工作费用、不可预计费用、土地征用相关税费、土地出让金、基础设施配套费、契税等；（2）拆迁工作费用按4%估算；（3）土地出让金根据长沙市国有土地有偿使用规定（长政发（2006）19号文）规定，土地纯出让58、金一般占标定地价的比例为：商业类35%、住宅类30%、工业类25%，以委托方提供的规划条件相关资料，参照相关的政策进行测算，本项目土地出让金将全额返还，故在投资估算中不予考虑；（4）基础设施配套费根据长沙市市区基准地价更新技术报告有关规定，拟建项目用地处于长沙市土地级别3级用地范围；（5）契税根据国务院224号令，统征地、储备地由受让方按总价（土地取得费+土地出让金+市政配套费）的4%交纳。2、“两安”用房开发成本（1）“两安”用房为拆迁户的生活安置房和生产安置房。其中生活安置房建筑面积200000平方米，生产安置房为写字楼、酒店共87500平方米；（2）建安工程、配套工程按照可开发的商业面积59、参照同类地块进行测算；（3）不可预计费按5%估算；（4）规划设计费按照工程费用的0.5%进行测算；（5）监理费按照工程费用的1%进行测算；（6）预结算编制费用按照工程费用的0.8%进行测算。13.3 投资估算 该项目总投资119006万元，其中土地拆迁整理46030万元、安置用房建设成本68116万元、融资成本4860万元。具体估算情况详见下表： 项目投资估算总表 （单位:万元）序号项目单位数量单价（元）金额（万元）备注一土地整理成本46030 （一）建筑物拆迁成本亩4226527430 （二）拆迁其他费用1389 4拆迁管理费万元27430 110 按0.4估算5拆迁评估费m2456008360、6 6房屋拆除、拆除渣土漕费m24560030137 7拆除监理费m24560029 8拆迁工作费万元27430 1097 按4估算（三）不可预计费万元28819 5%1441 （四）转让契税亩26530000003180 （五）营业税及附加税费亩26530000004373 （六）城市建设道路配套费平方米176755 2404242 （七）挂牌工作费亩2651500003975 二两安用房开发成本68116 住宅，写字楼、酒店（一）工程费用63868 (1+2+3)1建安工程部分m2287500200057500 住宅，写字楼、酒店2配套工程部分3327 2.1供电工程m228750040161、150 2.2道路工程m228750015431 2.3园林绿化工程m228750012345 2.4亮化工程m228750010288 2.5给排水工程m228750020575 2.6弱电及智能化m228750010288 2.7其它项12500000250 3不可预见费万元60,827.005.00%3041 （二）规划设计费万元63,868.000.50%319 (一)*0.5%（三）监理费万元63,868.001.00%639 (一)*0.5%（四）预结算编制费万元63,868.000.80%511 (一)*0.3%（五）报建费万元28750030863 （六）建设单位管理费万元6362、,868.003%1916 (一)*3%三一、二项合计114146 四贷款利息4860 五项目总投资119006 14 融资方案14.1 资本金筹措本项目总投资119006万元，其中首期投资17600万元，全部用于火炬村保障住房安置小区项目。项目开发所需资本金全部由长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司投入。14.2 债务资本筹措本项目债务资金约3,000万元，用于火炬村保障住房安置小区项目及土地整理开发，通过向银行贷款解决，借款期限拟为3年，项目运作期偿还借款利息，项目完成后将土地整理开发收益一次性还本。14.3 投资计划与资金筹措表1、第一年，完成拆迁总量的70%；2、第二年，完成剩余30%的63、拆迁，安置用房开发60%，并完成75%的土地销售。3、第三年，完成剩余30%的安置用房开发和剩余25%的土地销售。 投资计划与资金筹措表 （单位：万元）序号项目第一年第二年第三年合计1当年建设投资32,221 54,678 27,246 114,145 2资金来源116,159 0 0 116,159 2.1自筹17,600 17,600 2.2贷款30,000 0 30,000 2.3滚动开发68,559 3当年应计利息1,620 1,620 1,620 4,860 4当年偿还本息1,620 1,620 31,620 5本息余额30,000 30,000 0 15 财务评价15.1 财务评价64、依据与参数选取1、财务评价依据本项目财务评价依据建设项目经济评价方法与参数（第三版），国家及地方有关财政政策和项目现场调查搜集的有关资料。2、项目计算期按项目进度计划，整个实施期为3年，根据行业和本项目的实际情况，本项目的服务期与项目实施期一致，计算期为3年。3、折现率项目折现率按8%计。15.2 项目收入分析1、土地出让收入本项目总占地面积422亩，除157亩安置用地外，其余265亩均用于挂牌销售。根据地块周边现行地价，结和物价指数和当前经济发展趋势，预测地价均价为400万元/亩。该项目可取得土地转让收入为106000万元。2、安置住宅收入根据长沙市相关规定，安置住宅以1200元/平方米的补65、偿价格提供给安置户。本项目住宅面积为200000平方米，可取得收入24000万元。3.土地出让金返还项目所有土地出让金均可返还，本项目在投资估算中和销售收入中都不在计算。4、税金估算本项目在进行棚户拆迁及土地整理过程中发生的所有税费均计入土地成本，商业开发销售过程中按5%计提营业税，按7%计提城市建设维护税，按3%计提教育费附加，本项目销售过程中将总计产生2750万元的税金及附加。3、销售收入本项目全部完成后，将可取得销售收入130000万元。 项目收入及税金估算表 （单位：万元）序号 项目 合计 1 2 3 1 销售收入 130,000.00 - 80,000.00 50,000.00 1.66、1 安置住宅 24,000.00 - - 24,000.00 单价 0.12 0.12 0.12 面积（） 200,000.00 - 200,000.00 1.2 土地 106,000.00 - 80,000.00 26,000.00 单价 400.00 400.00 面积（亩） 265.00 200.00 65.00 2 税金及附加 7,150.00 - 4,400.00 2,750.00 2.1 营业税（5） 6,500.00 400025002.2 城建税（7） 455.00 280 175 2.3 教育费附加（3） 195.00 120 75 15.3 盈利能力分析1税前财务内部收益率67、（FIRR）根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率（FIRR）为13.63%。2财务净现值根据全部投资财务现金流量表，本项目静态现金净流入为130000万元。在基准收益率为8%的前提下，可测算出其净现值为2255万元。3投资回收期根据全部投资财务现金流量表，从2010年开始计算，本项目动态投资回收期2.84年。4投资利润率投资利润率=年平均利润总额总投资100%=1.83%5资本金利润率资本金利润率=年平均利润总额资本金100%=12.37%6资本金净利率资本金净利率=年平均净利润资本金100%=9.27%15.4 财务评价指标若本项目各项指标均达到预期水平，静态现金净流68、入为130000万元;当基准收益率为8%时，其累计净现值为2255.42万元，静态投资回收期为2.63年，动态投资回收期为2.84年。以上指标表明，当预期销售单价和可销售面积均达到设定指标时，项目可以实现预期收益指标。 项目现金流量表 （单位：万元）项目123 总 计一. 现金流入 1. 销售收入0 80000 50000 130000 2. 回收固定资产余值0 3. 回收流动资金0 现金流入小计0 80000 50000 130000 二. 现金流出 1. 投资32221 54678 27246 114145 2. 流动资金0 3. 土地出让契税0 5. 销售税金及附加0 4400 275069、 7150 6. 所得税0 0 2176 2176 7. 营业外净支出0 8. 其他0 现金流出小计32221 59078 32172 123471 三. 净现金流量-32221 20922 17828 6529 四. 累计现金流量-32221 -11299 6529 五. 净现金流量现值-29834 17937 14152 2255 六. 累计现金流量现值-29834 -11897 2255 IRR=13.63%NPV(8%)=2255.42 投资回收期（动态）=2.84年年折现率=8.00% 投资回收期（静态）=2.63年16 社会效益评价1、有利于城市空间合理利用，有利于提升土地利用率项70、目土地改造，重构城市楼宇，可充分利用城市空间资源，提升土地利用率，规避了土地的闲置与低效。2、有利于提升城市形象，增强城市辐射力项目开发与城市化运作，有利于提升城市功能，构筑城市形象与品牌，有利于城市扩展与延伸，增强城市辐射力。3、有利于激活城市经济，可持续性提高土地产出效益项目的开发，有利于激活城市经济，产生乘数效应，可带来可持续性综合效益，进而提高土地长期产出效益。4、可促进服务业的发展，增加更多的就业机会项目的开发，可促进中介机构发展，吸纳更多的人力资源，增加社会就业机会。5、增加城市磁力，提升投资引力项目的建设与使用，可更进一步增强长沙市城市磁力。有利于招商引资，增加全社会投资，促进经71、济发展。17 项目主要风险17.1 项目的主要风险1、资金风险。项目属老城棚户区改造项目，是一项系统庞大和长期性的战略工程。项目不仅投资大，而且时间跨度长。因而，项目融资及市财政将会承担一定的压力，若资金紧张或缺失，将会影响项目综合社会效益的发挥。2、拆迁风险。依据本项目的特性，该项目拆迁面对的是当地居民和部分企事业单位，所涉及面广，人员众多，关系复杂。能否取得当地居民的理解和支持，取得企事业单位的谅解，是能否确保拆迁工程按时按量完成的关键。若有部分居民或企事业单位未能协调好，将使拆迁工程无限延长，导致拆迁成本增加，项目的投资风险加大。在项目改造区，社会利益多元化，利益主体差异性大，不确定性因72、素较多。在改造过程中，如果处理不当，容易引发社会问题，进而导致投资成本增加或项目功亏一篑。3、市场风险。本项目操作方式主要以先拆迁，后将拆迁的土地挂牌转让为主。因此，土地挂牌转让时，整个宏观的经济环境以及长沙市基于时点的楼市状况将影响整个项目的实施进度。届时，长沙房地产的状况将直接影响项目挂牌转让能否顺利成交，以及成交时的交易价格。17.2 风险防范对策1、资金风险。本项目是城市旧城提质改造项目，属于国家和省市政府支持的项目，事关整个城市的整体形象。因此，尽最大可能争取政府的优惠政策，以市政府或区政府出具财政担保，进而极力争取银行等金融机构的支持，是确保项目成功运作的关键。现有多家银行已对此项73、目产生浓厚兴趣，资金风险基本可以避免。2、拆迁风险。对于拆迁过程中存在的风险，在拆迁启动前，由区政府统一协调，采取与拟征地居民和企事业单位进行座谈，就相关拆迁补偿与安置标准进行了协商，取得一致意见；并与相关的基础职能部门进行深入沟通，初步取得他们的支持。3、市场风险。根据对相邻同类地块详细调研，项目拆迁平整后，挂牌转让时能够按照预期的目标实现，从而规避了市场风险。商业项目开发前，应进行详细调研，细分市场，进行合理的市场定位，从而争取最大可能避免市场风险。18 结论与建议18.1 结论项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通过本项目的实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速74、发展；能够合理高效利用土地，提高土地长期效益；有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益方面，均有广阔的前景。18.2 建议积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真开展征地拆迁前与拆迁户的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保拆迁工作按时按量的顺利进行。制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。棚户区改造是一项系统工程，政策性强，涉及棚户区人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在拆迁75、过程中尽量做到有法可依、依法办事，尽量避免拆迁过程中产生冲突。对项目拆迁后的生产生活安置要进行详细规划，结合项目周围实际情况和拆迁户实际需要，以取得预期效果。Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForma76、t.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Paragrap Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Sel77、ection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF第 58 页 共 58 页