1、保靖县保障性住房建设项目可研报告目 录第一章 总论511 项目背景51.1.1 项目名称51.1.2 项目建设单位简况51.1.3 可行性研究编制依据及范围61.2 项目提出的理由和过程71.2.1 项目提出的背景71.2.2 项目提出的理由101.3 项目概况141.3.1 项目建设地点及建设规模141.3.2 主要技术经济指标14第二章 市场分析与市场战略172.1 区域宏观经济环境分析172.1.1 房地产产业分析172.2保靖县城区房地产供需分析182.3项目市场战略分析23第三章 项目的建设条件263.1建设地点263.1.1项目建设地点与地理位置263.1.2保靖县简介263.1.2、3 场地土地权属类别及占地面积273.2项目建设的自然地理条件273.2.1地形地貌条件273.2.2工程地质、水文地质条件283.2.3气候303.2.4交通条件313.2.5公共设施条件31第四章 建设内容与建设规模334.1 项目建设内容与总规模334.1.1 项目规划334.1.2 公共服务设施344.2 居住区户型建设规划344.2.1 规模编制依据344.2.2 居住区规模拟定原则354.2.3 户型规划354.4 商业规划364.4.1 规划依据364.4.2 商铺规划内容364.5 建构筑物一览表37第五章 工程建设方案385.1 总体规划布局385.1.1 规划设计依据：383、5.1.2 总体规划385.1.3 规划布局405.1.3.1 规划设计创意405.1.3.2竖向设计405.1.3.3 道路结构与交通组织415.1.4 环境绿化设计415.2 建筑方案425.2.1 主要设计依据425.2.2 建筑功能425.2.3 建筑特征425.2.4 建筑艺术与风格435.3 结构方案435.3.1 设计依据435.3.1.1 设计采用标准、法规435.3.1.2设计荷载445.3.2设计原则445.3.3 结构分析455.3.3.1 整体分析455.3.3.2 基础计算455.3.4 建筑材料455.3.5 混凝土耐久性分类465.3.6 抗震缝、沉降缝、伸缩缝44、65.3.7 地基基础465.4 给水排水设计465.4.1 设计依据465.4.2 设计范围475.4.3给水设计475.4.4排水设计515.4.5环保设计545.4.6节水、节能措施545.4.7主要设备材料表555.5 电气设计585.5.1 工程概况585.5.2 设计依据585.5.3 设计范围595.5.4 变配电系统595.5.5 低压配电系统605.5.6 照明系统615.5.7 建筑物防雷及接地安全615.5.8 火灾自动报警系统625.5.9 通信系统645.5.10 有线电视系统645.5.11 安全技术防范系统645.5.12 车库管理系统645.5.13 节能65第5、六章 项目环境保护706.1环境保护706.2 环境保护的目的与原则706.2.1 环境保护的目的706.2.2 环保的原则706.2.3 项目场址环境现状716.3 项目建设与运营对环境的影响716.4 环境保护措施716.4.1 治理措施方案726.5环境影响评价736.6环境影响评价结论73第七章 项目实施进度安排及招标方案747.1 项目实施进度安排747.2 招标方案75第八章 投资估算与资金筹措778.1 估算说明778.2 总投资788.2.1 总投资估算788.2.2 总投资构成分析788.2.3 产品开发建设投资估算798.3 资金筹措818.4 各地块投资估算及构成分析816、第九章 财务评价839.1 评价方法与效益分析结果839.2 房屋出售、出租计划与收入、经营税金及附加估算849.2.1经济适用房、商品房出售849.2.2廉租房、商业用房出租859.3总成本费用估算859.4利润及分配899.5 清偿能力分析899.6 现金流量分析909.7 不确定性分析909.7.1 盈亏平衡分析909.7.2 敏感性分析919.7.2.1.临界点分析919.7.2.2.临界点的财务状况919.7.2.3. 同类项目一般投资者的最低期望值929.8各地块项目财务状况测算汇总表929.9评价结论及建议95第十章 社会评价9610.1 项目对社会的影响分析9610.1.1 对7、所在地居民收入的影响9610.1.2 对所在地居民就业的影响9610.1.3 对所在地不同利益群体的影响9610.1.4 对所在地文化教育卫生等方面的影响9710.1.5 对所在地基础设施和公共服务的影响9710.2 项目于社会的互适性分析9710.2.1 项目与国家、省及市发展战略的互适性分析9710.2.2 项目与当地文化技术的互适性9810.2.3 项目承担机构能力的适应性9810.3 项目对公平的影响9810.4 社会风险分析9810.5 结论99第十一章 风险分析10011.1 项目风险因素识别10011.1.1 市场风险10011.1.2 技术风险10011.1.3 工程风险1008、11.1.4 资金风险10011.1.5 外部协作风险10111.1.6 社会风险10111.2 风险评估10111.3 降低风险的主要措施102第十二章 研究结论及建议10312.1 项目评价结论10312.2研究结论10312.3 建议：104第一章 总论11 项目背景1.1.1 项目名称湖南省保靖县保障性住房项目1.1.2 项目建设单位简况 保靖县城镇建设投资有限公司成立于2005年11月18日，在保靖县工商局注册，注册资会为3000万人民币，注册号为4331251000670（1-1），公司法人代表：向权标，组织机构代码为：78089087-5，保靖县城镇建设投资有限公司是根据国家改革9、投资管理体制、提高投资效益的精神和县域经济发展的需要，由县财政出资组建的国有独资企业，公司实行企业管理，独立核算、自负盈亏。 公司下属三部两室（财务部、工程技术部、征地拆迁部、总经理室和办公室），建立健全了各项规章制度，具有专用的办公室场所和完善的工作体系。公司的资本组成较为稳定，经营状况良好，发展顺利。公司现有资产 万元，负债 万元，负债率为 %。 公司自成立以来，在县委、县政府的直接领导下，在各企业、银行、职能部门的大力支持和帮助下，为保靖的城市基础设施建设、重点项目建设以及县域经济建设做出了较大的贡献。1.1.3 可行性研究编制依据及范围a) 研究依据（1） 项目可行性研究报告编制合同（10、2） 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见（国发【2007】24号）（3） 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国务院发【2008】131号）（4） 湖南省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见（5） 湖南省经济适用住房管理办法试行（建房2008460号）（6） 国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（7） 保靖县解决低收入家庭住房困难建设规划（2007年2010年）（8） 湖南省保靖县城乡总体规划（修编20092030）（9） 保靖县土地利用总体规划（20062020年）（10） 保靖县统计年鉴（2003-2008）（11） 其11、他有关专业的设计规范（12） 建设单位提供的其他各项基础资料b) 研究范围本项目可研报告依据国家有关部门的法令、政策、规划、对项目建设的必要性、建设规模、建设地点与条件、项目总体规划方案、工程技术方案、环境保护、投资估算及经济、社会效益等方面进行综合研究，提出有关结论和建议。供业主及有关部门进行决策。 1.2 项目提出的理由和过程1.2.1 项目提出的背景a) 保靖县县城概况 保靖县位于湖南省西北边陲，湘西土家族苗族自治州中部，地处云贵高原东缘，武陵山脉中段，东接永顺、古丈,南边接吉首、花垣县，西抵重庆秀山，北靠龙山。地域范围在北纬28242855，东经1091210950之间，全县总面积1712、60.65平方公里，县城设在迁陵镇，东至湖南省省会长沙1064里，北距北京4586里。S231省道经过县域西部，G209国道经县城横贯全境。正在建设的张花高速公路从保靖县城南测通过。全县呈西北和东南高，中间低的马鞍形地形，武陵山脉斜贯县境，群山起伏，岭谷相间，山、丘、岗、坪交错。是一个山多田少的边远山区县。保靖地形复杂，地貌类型多样。境内群山起伏，高低悬殊。西北部为武陵山中支的一部分，最高海拔白云山白云寺遗址1320.5米。中部为中低山谷地，多溪谷平原和岗丘阶地，地势较平缓，海拔在300500米之间。最低海拔为县城迁陵镇原水文站200.5米。东南部为武陵山南支的一部分，多是切铷破碎的中山山地，13、最高海拔吕洞山1227.3米。显现出西北和东南高，中间低的“马鞍形”地貌轮廓。因地形复杂，尤其是地势高差悬殊的中山地带。呈现出地跨三带的主体气候特征。“山下开桃花，山上飘雪花”，“一山有四季，十里不同天”，这些谚语是对山地气候垂直差的生动写照。地热越高，气湿越低。海拔每升高100m，气温下降0.56，无霜期缩短5天，不同高度的季节也就有了差异。年平均气温为16.1，气温最低月为元月，每年平均为4.7，最高月为7月，每年平均27，历年极端最低气温为-12.7，极端最高气温为39.9，无霜期288天左右，春夏秋冬，四季分明。全保靖县下辖16个乡镇（10镇6乡）195个行政村村、6个社区14个居委会14、。保靖县矿产资源丰富，固体矿物燃料有烟煤，高碳石煤，稀有金属资源有五氧化二钒，五氧化二钇，铂金等，黑色金属有铁锰，有色金属有汞铅铜镁锌等，此外还有硫磷钾等化学矿物燃料以及石灰石，陶瓷土石英石棉等建筑材料，含量皆较为丰富。保靖县是一个农业大县，境内主要产烤烟、茶叶、花椒、红薯，盛产果用瓜、猕猴桃、特色茶、两薯等。主要的蔬菜种类有：白菜、波菜、芹菜、蒜、葱、黄瓜、豆类、莴笋、青菜、菠菜、苋菜、韭菜、筒蒿、南瓜、苦瓜、葫芦、茄子、辣子、芋头、大头菜、生姜、蕃茄、藉等，以白菜、辣椒栽培面最大。保靖县城位于迁陵镇西北部，辖迁陵镇喜阳桥、阳朝、竹子坪、风筝坪、二月坡、大月坡、沙水井七个社区和花井村、腊水村15、大田村，以及复兴镇陇洞村。总的看来，受山地地形、经济条件、基础设施建设以及文物保护等因素限制，城市拓展尚缺乏动力，城市旧区负荷沉重、环境恶劣，新区开发较慢、缺乏统筹。城市商业中心仍在旧城，行政中心已迁往新城区。城市中已开始小规模住宅小区开发，有计划开发的居住用地面积在城市总用地中占据比例逐渐增大，但私房建设在城市中仍大量占据新区土地。老旧企业缺乏景气，现状工业用地面积较小，并且分布较零散，尚未形成完整的工业区统一接纳和管理工业生产。公共设施用地依托老城，逐步向外拓展，私房建设用地的空间分割导致新区商业设施严重不足、缺乏活力，城市中心功能混合，保靖城市核心尚处于形成中。b) 项目由来本项目分为16、三个地块，地块一位于保靖县城西北老城区，北部广场北面为酉水，码头路横穿住宅区与广场，东西两面均为老城区住宅，西南角为迁陵镇小学，东北角为保靖县雅丽中学。地块二位于保靖县二保山山腰部分，从断桥而上，基地北面为水泥砖厂，山脚下为保靖县县城的一条主要道路，西北角为岳阳桥，基地东北部为保靖县人民法院。地块三位于保靖县人民政府附近，基地南侧为梅花派出所，东部及北部为山体,周围有大片桔林。首先由于县城的不断发展，人口不断增加，同时缺乏住房的人群多是收入较低，无法解决住房问题的困难人群；其次，保靖县的房地产业目前尚处于起步阶段，人们的购房需求也在不断上升，市面上却缺乏可以满足他们需求的足够的房源；再次，保靖17、县也需要通过此次的项目建设来树立一个标榜，为之后保靖的建设指明方向。1.2.2 项目提出的理由a) 解决低收入住房困难户、提高人民生活水平的需要当前，住房和房地产业发展存在着三个主要矛盾，即房地产业发展粗放与人口资源矛盾突出；住房保障制度滞后，低收入家庭住房状况较差；房地产市场体系不健全，调控机制不完善，使部分城市普通商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力。全国住房工作会议曾明确指出“住房问题是重要的民生问题”，并要“积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难”。政府的思路很明确，就是要通过政府在公共服务领域的努力，把解决城市低收入人群的住房困难当做“重18、中之重”，从而将“民生第一优先权”作为今后的住房新国策。低收入家庭住房保障制度是对人的基本生存权利的肯定。城市中低收入家庭的生活困难，是一个不容回避的现实问题。他们的住房问题是无法通过市场的手段解决的，满足这些家庭的基本生活需求，是全社会的责任，更是政府的责任。要实现他们的基本生存权利就必须运用政府的手段。1996年我国在联合国第二次人居大会上就指出：“人人享受有适当的住房是一项最基本的人权，和发展权的重要内容”。国发（2007）24号文件国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见是我国自1994年住房体制改革启动以来，从国务院直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件。其核心内容是要“加快19、建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，基本确立了住房保障制度的政策框架。把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容。因此，本项目的建设是解决花垣县低收入家庭的住房问题，提高城市低收入人民生活水平的迫切需要。b) 维护社会稳定，构筑和谐保靖的需要 低收入家庭住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分。社会保障是任何一个国家所具有的一项社会福利政策，是政府的职能和行为。政府要赢得人民的支持，就必须维护和服务于人民的福利权利，必须保证每一个社会成员在基本的社会福利供给方面得到平等的对待。当前我国城镇住房制度改革的目标是建立适应社会主20、义市场经济体制和我国国情的城镇住房新体制，实现住房的商品化、社会化。但是夕低收入者靠自身能力是无法通过市场解决住房问题的。如果政府不对这部分人建立保障，而完全依靠市场，将会无法满足这部分人的基本住房需求，这可能导致他们对社会产生不满情绪，从而造成社会的不稳定。抑制房地产价格过快上涨，警惕出现房地产泡沫，是坚持科学发展观，加强宏观调控的一项重大内容，也是建立“和谐社会”，逐步缩小贫富差距，化解社会冲突，实现社会公平的重要内容之一。把解决城镇低收入家庭住房困难上升到构建和谐社会和维护群众利益的层面，明确解决城镇低收入家庭住房困难是政府公共服务的一项重要职责，为实现“人人享有适当住房”的目标奠定政策21、基础。如果不能很好地解决这一社会问题将会构成社会不稳定的主要因素之一。党中央新一届领导班子的“亲民”政策，倡导“以人为本，构筑和谐社会”，关心弱势群体，保障公民权益，是建设小康社会的前提条件。本项目建设不仅是保护弱势群体，维护社会稳定，构筑和谐保靖的迫切需要，更是解决保靖县低收入家庭“住房难”、部分地灾区搬迁、工薪阶层住房困难而实施的一项德工程、民心工程。c) 促进相关产业发展的需要房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。通过房地产的发展，可以直接拉动基础性的第二产业的发展，比如建筑业、建材业、钢铁业、能源、建筑机械、电气制造等，这是对第二产业的直接拉动。同时，它可以间接地拉动22、第三产业的发展，比如交通、通讯、商业。此外，房地产业是劳动密集型产业，它能增加地方劳动力就业，弥补第二产业节约劳动力给地方经济带来的不足。从这个意义上讲，可以起到促使地区劳动力市场均衡、促进区域经济发展的作用。因此，本项目的建设不仅能够提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，而且能够扩大社会就业、促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展。房地产业的产业链较长7涉及数十个产业。房地产业就业人数年增长率达4.5%，有3000多万人直接从事与房地产业有关的工作，其中仅物业管理行业目前就有500万人。因此，通过本项目的实施，对于促进保靖县经济的持续23、和谐发展，促进保靖县全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有一定的意义d) 提升城市形象、提高城市竞争力的需要城市是人类文明和进步的标志。在现代，作为人类主要聚落形式的城市，是一定地域范围的政治、经济、文化、科技、信息中心，是先进生产力的聚集和发展中心，是高效率的经济社会生活综合体。人是生产力中具有决定性的力量。以人为本的可持续发展观规定了为人的发展提供最佳的物质环境和精神家园是人类社会追求的不变目标。域市发展必须始终以提高人的生活质量和素质为中心，以适宜人居住、生活、休息、工作和全面发展为根本原则。可见，人居环境己成为决定一个地区经济发展后劲和发展活力的重要因素，它不仅密切关系到广大市民24、的居住、学习、工作、休闲和娱乐，也影响外来投资者的信心和热情，因而又关系到城市经济的发展。因此，搞好环境建设，对于每个城市政府都是一项至关重要的工作。改盖和优化人居环境为中心，合理确定城市性质和发展规模，合理地进行城市工业、第三产业和居住区总体规划布局，科学地进行城市基础设施、建筑物、绿地的统一规划布局。在促进城市经济发展的同时，最大限度地改善人们的吃、穿、住、用、行的条件，是不断满足居民全面发展的需要。本项目的建设，一方面可以解决保靖县低收入居民住房困难的问题，另一方面可以促进改善保靖县的城市人居环境、提升城市形象、提高城市化质量，增强先讲生产力的动力和城市竞争力。1.3 项目概况1.3.125、 项目建设地点及建设规模保靖县保障性住房建设项目分为三个地块，地块一位于保靖县城西北老城区，北部广场北面为酉水，码头路横穿住宅区与广场，东西两面均为老城区住宅，西南角为迁陵镇小学，东北角为保靖县二中。地块二位于保靖县二保山山腰部分，从断桥而上，基地北面为水泥砖厂，山脚下为保靖县县城的一条主要道路，西北角为岳阳桥，基地东北部为保靖县人民法院。地块三位于保靖县人民政府附近，基地南侧为梅花派出所，东部及北部为山体,周围有大片桔林。项目总用地面积68.77亩，其中政府回购广场用地9.8亩，实际建设用地58.93亩。总建筑面积77892平方米，其中：住宅建筑面积67252.5平方米（其中经济适用房39626、43平方米，廉租房23624.4平方米，商品房3985.1平方米）。商业8900平方米，物业管理等配套公共建筑1739.5平方米，绿地面积为9646平方米。拟建经济适用房、廉租房、商铺等。1.3.2 主要技术经济指标主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标备注总建设用地面积39295合58.93亩小区道路面积7639广场用地面积5581.52总建筑面积77892其中： 商业建筑面积89003住宅建筑面积67252.5其中： 经济适用房39643 商品房3985.1 廉租房23624.44建筑总占地面积12616.55容积率1.986建筑密度%32.17绿化率%35.38集中绿地面积78599停27、车场面积75010填方m2708812建设期年213总投资万元948614土地投入万元564计算期内15总成本费用万元10190计算期内16项目总收入万元14749计算期内17营业税金及附加万元1407计算期内18利润总额万元2879计算期内20项目投资财务内部收益率%12.6所得税后22项目投资静态回收期年3.7所得税后23贷款偿还期年5含建设期地块一技术经济指标项目单位数据备注总用地面积20100合30.1亩其中广场用地面积6556合9.8亩住宅小区用地面积13544合20.3亩可建设用地面积13544总建筑面积39572其中商业建筑面积7860住宅建筑面积31492附属建筑面积220道路28、广场面积3995.5容积率2.92建筑占地面积5484建筑密度%40.5集中绿地率%20绿化率%30填方量m27088地块二技术经济指标项目单位数据备注总用地面积16970合25.45亩可建设用地面积16970总建筑面积25125.5其中商业建筑面积1040住宅建筑面积23865.5附属建筑面积220道路广场面积6033容积率1.48建筑占地面积4828.5建筑密度%28.45集中绿地率%20绿化率%36地块三技术经济指标项目单位数据备注总用地面积8781合13.1亩可建设用地面积8781总建筑面积13194.5道路广场面积3192容积率1.50建筑占地面积2304建筑密度%26.24集中绿地29、率%20绿化率%40第二章 市场分析与市场战略2.1 区域宏观经济环境分析保靖位于湘西州经济区中西部，地处吉首的北向，是湘西州经济区的重要节点。湘西州经济区依托张花高速公路、319、209国道以及枝柳铁路，将快速带动沿线地区城镇的经济发展。保靖在未来的发展中，依托矿产品深加工业、陶瓷、食品工业和电力的发展，大力发展工业，展现特色，城市实力将得到快速提升，在未来的区域格局中提升自身地位。2009年全年实现生产总值（GDP）30.44亿元，按可比价格计算，同比增长 14.30 %，其中第一产业4.54 亿元，增长 4.80%；第二产业 16.57亿元，增长18.90 %，其中工业15.59 亿元，30、增长19.30 %；建筑业0.98亿元，同比增长13.40%。第三产业 9.33亿元，增长12.20 %。按常住人口计算，全县人均生产总值 10974.00元，同比增长13.77%。在全县生产总值中，三次产业结构由上年的 18:54 :28 调整为 15 : 54 ：31 ，其中第一产业下降3个百分点，第二产业持平，第三产业上升3个百分点。2.1.1 房地产产业分析 保靖经济迅速发展，城市化水平迅速提升时期。其中房地产投资持续快增长，以住宅为主的房产业以初具规模。对于改善居民居住条件，扩大投资和消费增长，以及增加社会就业等方面都起到了积极的推动作用。“十一五期间，保靖县认真贯彻国家有关稳定住房31、价格的宏观调控政策。对房地产业采取积极措施，规范行政审批行为，增强办事透明度，加大房地产行政执法监督力度，健全房地产法制体系。同时健全住房保障体系，提高居住质量。对保障性住房建设进一步规范了审批程序，明确土地供应政策，确保优惠政策真正落实到中低收入家庭。2.2保靖县城区房地产供需分析近年来，随着国民经济快速发展和城市化的快速推进，保靖县房地产市场得到了长足发展，投资稳步增长，商品房供应结构基本合理，住房消费需求旺盛，房价继续保持平稳上涨趋势，商品住宅建设和供应协调发展。房地产市场的快速发展，对推进城市化，提高城镇居民的居住水平、改善居住环境、推动经济增长发挥了积极的促进作用。2009年，保靖县32、深入贯彻国家宏观调控政策，积极规范房地产市场运作，治理维护房价稳定，实现了房地产市场有序规范发展。全县资质等级三级以上建筑企业完成总产值0.53亿元，同比增长62.34%；实现利润总额0.30亿元，增长2.05倍；房屋建筑施工面积10.86万平方米，增长24.83%，竣工面积7.94万平方米。本次可研针对保靖近35年的商业和居住物业进行调查，并结合近3年统计年鉴进行综合分析，保靖县房地产具有以下特点：1）人们对房地产的投资热情增加，导致了房地产需求的增长。随着房地产价格的不断上涨，房地产增值的潜力显而易见。尤其是投资商铺，自古就有“一铺富三代”之说，可以说是投资的安全性、收益性和流动性的最佳组33、合。2）商品房价格上涨较快，房价收入比偏高。商品房住宅价格由2005年的多层1020元/；2006年的多层1270元/；2007年的多层1380元/；上涨到2008年的多层1420元/和2009年的多层1550元/、高层1620元/。2008年全县城镇居民人均可支配收入8153元，按户均3人计算，家庭年收入2.45万元。每个家庭年均消费支出1.90万元，剩余0.55万元。2008年全县商品住宅均价1420元/平方米，买一套100平方米的住宅需14.20万元，是当年家庭剩余年收入的25.8倍。保靖县商品房房价收入比偏高。- 104 -项目名称 建筑面积 （） 位置 建设单位 商铺销售价格 住宅销34、售价格 备注花井商住楼（党校）1130保靖县城兴业房地产公司均价5200元 均价1400元07年建成,5层鸿林商住楼6980保靖县城兴业房地产公司均价5350元均价1420元07年建成，8层计生宿舍楼5600保靖县城兴业房地产公司均价1350元07年建成，7层植物油厂经济适用房4200保靖县城县经济局均价1380元08年建成，7层酉水花园商住楼1600保靖县城县环保局兴业房地产公司均价6420元均价1450元08年建成，6层酉水园商住楼18148保靖县城龙山中意公司均价6400元均价1440元08年建成，7层新华苑7168保靖县城龙山吉星均价6800元均价1480元08年建成，3/7/7层2035、08年廉租住房4100保靖县城县建设局租金1元*月08年建成，7层馨园商住楼7142.66保靖县城县法院均价6550元均价1460元08年建成，7层和谐家园9624保靖县城县劳动局均价7400元均价1500元08年建成，9层魏竹路商住小区19107保靖县城州湘德公司均价8200元均价1570元09年建成，7层清水坪政府宿舍楼1312保靖县城清水坪政府均价1500元09年建成，7层和馨佳园2317.6保靖县城县工会均价8720元均价1560元09年建成，6层2009年廉租房4100保靖县城县建设局租金1元*月09年建成，7层3）政府支持力度较大保靖县城区基础设施建设不断完善，城市品位不断提高，且36、县委政府近加大招商引资、促进市民收入提高的同时，精简办事程序、提高办事效率、优化经济举措，不断激活房地产开发市场，增加了城区对房地产投资商的吸引力，引来了许多实力的开发商投资。4） 保靖县经济适用住房缺乏随着保靖县住宅建设速度的加快，城市居民人均居住面积由八十年代的10平方米，增加到近年的30平方米，保靖县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确指出要按“合理布局、节约用地、突出特色、优化环境”的原则，加快发展房地产产业，要优化房地产开发的层次和布局，使住房结构适用不同阶层的消费需要，避免新的积压。国家宏观政策在一定程度上稳定了房价，保障性住房的建设，就是满足低收入阶层的住房需求，对于稳定房37、价也能起到一定的调节作用。根据保靖县保障性住房的发展规划，从2008年开始实施保障性住房建设的开发，主要分为廉租房和经济适用性住房。目前廉租房的建设已经完成共计600套，约近3万平方米。但还不能满足城区低收入住房困难户的住房需求。经济适用房的实施工作也较为滞后。为此，县委、县政府准备迅速启动经济适用住房的开发建设，未来三年拟建设经济适用住房1000套，本项目拟解决470套左右的经济适用住房。总体来说，保靖县房地产市场的发展与全市经济社会的发展是相适应的，但同时也存在着几点问题阻碍着保靖县房地产产业的健康发展。一是住房保障体系不够完善，这对切实稳定住房价格有着不利的影响;二是信息工作没有得到开发38、商的足够重视，不利于主管部门收集准确的信息，做出及时调整。随着旧城改造、棚改区改造以及城市化进程的加速，保靖县房地产会带来更多的市场机会。2.3项目市场战略分析 该项目总体战略采用发展战略，它又称进攻性战略、增长型战略，它是充分利用外部机会，挖掘内部优势资源，求得更高层次发展的战略。发展战略是基本的战略选择，包括新领域进入战略、一体化战略和多元化战略。发展战略实现方式有内部发展和外部发展良种途径，包括产品开发、直接投资、并购、战略联盟等方式。而基本竞争战略采用的是重点集中化战略，它是指企业把经营战略的重点放在一个特定的目标市场上，为特定的地区或特定的消费群体提供特殊的产品或服务。重点集中化战略39、与成本优先战略及差别化战略不同。成本优先战略与差别化战略面向全行业，在整个行业的范围内进行活动。而重点集中化战略则是围绕一个特定的目标进行密集型的生产的经营活动，要求能够提供比竞争对手更为有效的服务。企业一旦选择了目标市场，便可以通过产品差别化或成本领先的方法，形成重点集中化战略。因此，采用重点集中化战略的企业，基本上就是特殊的差别化或特殊的成本领先企业。 重点集中化战略也可使企业获得超过行业平均水平的收益。这种战略可以针对竞争对手最薄弱的环节采取行动，形成产品的差异化；或者在为该目标市场的专门服务中降低成本，形成低成本优势；或者兼有产品差异化和低成本的优势。重点集中的企业由于其市场面狭小，可40、以更好地了解市场及顾客，提供更好的产品与服务。但是重点集中化战略在获得市场份额方面有某些局限性，由于其目标市场相对狭小，企业的市场份额总体水平较低。 本项目的目标市场为保靖县县城，基于目前保靖县的房地产业还处于起步阶段，人们的住房需求比较旺盛，市场住宅供应不足，同时有需求与买不起的矛盾较为明显，故本项目旨在响应国家“积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难”的号召，一定程度上解决保靖县的低收入人群的住房困难问题，同时也促进保靖县县城的发展。内部和外部因素平评价表内部条件优势Strength劣势Weakness1. 县域经济发展。2. 政府的大力支持。1. 利41、润来源相对较少，市场风险抵抗力也相对较小。2. 基础设施的投入时间长。外部条件机会Opportunity威胁Threats1. 在项目辐射范围内商贸紧缺，项目的潜在市场机会较多。2. 县城综合竞争实力强。3. 政府对该项目强有力的政策支持。1. 地貌竖向的较为复杂，增加了技术的难度。2. 经济上的压力。战略选择SO战略-集中发展战略 利用优势和机会，充分启动本项目的开发，整合各方资源，特别是政府的扶持，积极推动项目的实施。ST战略-多元化战略 利用优势避免威胁，引入多种物业形态，诸如超市、商贸特色经营等，选择实力较强的各建设服务机构，打造丰富的商贸、居住形态。WO战略-扭转性战略利用机会规避劣42、势，抓项目建设的同事，做好推广及宣传工作，建设好项目在市场中的核心竞争力。WT战略-防御性战略克服缺陷，避免威胁，在市场上形成高端的市场领导地位。第三章 项目的建设条件3.1建设地点3.1.1项目建设地点与地理位置保靖县位于东经1091210950和北纬28242855之间，位于湖南省吉首市，湘西土家族苗族自治州中部。保靖县保障性住房建设工程分别在三个地块建设，地块一位于保靖县城西北老城区；地块二位于保靖县二保山山腰部分；地块三位于保靖县人民政府附近，基地南侧为梅花派出所。3.1.2保靖县简介保靖县位于湖南省西部，东界永顺、古丈，南边吉首、花垣，西抵重庆秀山，北靠龙山。是个以苗族为主的少数民族43、聚居山区。保靖县地，春秋战国时为楚地，楚威王三年（公元前337年），建黔中郡，因黔山得名，中华人民共和国成立后，1949年属永顺专署，1952年10月永顺专署撤销，成立湘西苗族自治区，1954年3月自治区改称自治州，1957年9月20日，湘西苗自治州改为湘西土家族苗族自治州，保靖县均属其管辖。这里悠久的历史渊源，美丽的自然风光，丰富的矿产资源，繁荣的农村景象，灿烂的地方文化，众多名胜古迹，独特的民情风俗。保靖县生机勃勃、欣欣向荣的工业，是全县经济发展的龙头。埋藏在地底下的丰富矿产正在开发利用。该县已探明的矿产资源有固体矿物燃料有烟煤，高碳石煤，稀有金属资源有五氧化二钒，五氧化二钇，铂金等，黑色44、金属有铁锰，有色金属有汞铅铜镁锌等，此外还有硫磷钾等化学矿物燃料以及石灰石，陶瓷土石英石棉等建筑材料，含量皆较为丰富.保靖县的农业发展迅速，一派繁荣景象。通过产业调整和山地开发，人民不仅解决了温饱问题，而且开始走上了富裕之路。保靖县的交通、电力、通讯、广播、教育等事业蓬勃发展，方兴未艾。境内最大的河流为酉水，酉水又称白河，属沅水一级支流. 新近建成的碗米坡水电站装机容量24千万瓦，年电能792亿度。已建成双溶滩、狮子桥、竹篙滩三座电站，装机密量分别为8000千瓦、9600千瓦和125千瓦。全县基本实现了村村通公路，村村通电灯，村村通电话，村村通广播电视，村村有学校。彻底改变了过去那种肩挑背驮、45、松油点灯、出门爬坡、文化落后、与世隔绝的封闭贫困面貌。3.1.3 场地土地权属类别及占地面积保靖县规划局已经对项目下发了建设项目选址意见书和规划用地许可证，县国土资源局已分别颁发了五宗地的国有土地划拨决定书，用地手续完备。 项目规划占地面积68.77亩，其中包含了9.8亩的政府回购广场，拟建廉租房、经济适用房、商铺及少量的商品房。3.2项目建设的自然地理条件3.2.1地形地貌条件保靖县呈西北和东南高，中间低的马鞍形地形，武陵山脉斜贯县境，群山起伏，岭谷相间，山、丘、岗、坪交错。保靖地形复杂，地貌类型多样。境内群山起伏，高低悬殊。西北部为武陵山中支的一部分，最高海拔白云山白云寺遗址1320.5米46、。中部为中低山谷地，多溪谷平原和岗丘阶地，地势较平缓，海拔在300500米之间。最低海拔为县城迁陵镇原水文站200.5米。东南部为武陵山南支的一部分，多是切铷破碎的中山山地，最高海拔吕洞山1227.3米。显现出西北和东南高，中间低的“马鞍形”地貌轮廓。保靖县地处云贵高原东端，武陵山脉中段，属于中国新华夏构造第三个一级隆起中段，武陵山二级隆起中段，湘西北弧形构造西南端内弯处。构造走向由北北转北东，属台地型类型。县境主要地质构造，自西北像东南褶皱有红岩溪比耳背斜；野竹坪向斜；马蹄寨拔毛寨向斜；保靖背斜；涂乍禾库向斜；万岩溪背斜等。主要断裂有：保靖断裂带，其中以老寨保靖压轴性断裂规模为最大，一般1047、15米，最宽达400米。呈北东和北北东向发育倾向南东，倾角80度。此外还有比耳压性断裂，普戎岩桥边张性断裂；复兴场花垣石耶司张扭性断裂；葫芦寨张性断裂等。3.2.2工程地质、水文地质条件1）工程地质根据地质构造、地貌及工程地质条件，参考1994年版湖南省志.工业矿产志、地质矿产工程地质分区结果，保靖县位于凤凰吉首古丈常德一线北西，属详细褶皱隆起岩溶发育山原山地工程地质区。新构造运动处于明显上升阶段，碳酸盐分布区岩溶景观显著。外运力地质现象有溶洞、地下河、崩塌、陷落、泥石流、水土流失等。2）水文特征保靖县境内水系发达，溪河密布，有大小溪河150余条，分属酉水和武水两大水库，流域面积分别为163448、.1平方公里和136.55平方公里，干流长度在5公里以上流域面积大于10平方公里的溪河达61条，其中一级支流1条，二级支流16条，三级支流29条，四级支流13条，五级支流2条，境内最大的河流为酉水，酉水又称白河，属沅水一级支流，从县境西北角清水坪镇大桥村入境，经县城从东部杨家村出境，流经县境长达81.1公里，每年平均流量为453.6立方米/秒，可开发水能资源80.61万千瓦。花垣河系酉水最大支流，流经县境50.1公里，每年平均流量为75.8立方米/秒.县境水资源主要由境内地表水和地下水组成。境内地表水19862005年，县内多年平均降雨量1770.0毫米，多年平均总降水量为45.94亿立方米。49、水资源分为入境水资源和境内水资源。境外河流流入，县内主要有北团河、文川河、魏张坑溪、庙前溪、罗地溪。全县入境集水面积为674.96平方公里，全县多年平均入境水资源量为7.05亿立方米。全县多年平均水资源总量为33.58亿立方米。2000年人均水资源量为10219立方米，为全省人均水资源量3716立方米的2.75倍。若按境内水资源量26.48亿立方米计算，人均水资源量8071立方米，是全省人均水资源量的2.17倍。县内的地层62.24%为侵入岩，主要分布在盆地的东、西部。区内中部自北团、城郊、文亨向南至庙前一带沉积岩较为发育，面积为980.2平方公里，占全县面积的37.76%。据福建省第一水文地50、质工程地质队提供的资料及境内地下水调查，境内多年平均地下水资源为101500万吨/年，多年平均枯季资源为62209.68万吨/年。县内有地下热水8处，出露点在文亨的汤头、莒溪、新泉及儒畲、官庄、姑田的上堡和山峰、揭乐的布地，其中新泉温泉水温为66.5，水量为11.502升/秒；汤头温泉水温为71，水量为9.3升/秒，已于1998年开发利用，通过保温管道输送到城区温泉宾馆作为生活用水，但2000年6月由于经济原因中止。县内地下水资源的利用主要是莲峰、文亨、北团、新泉、庙前、罗坊等乡(镇)的地下水用于灌溉、饮用。地下热水主要用于灌溉、洗涤和水产养殖，尤以养鱼的效果为佳。3）地震根据中国地震区划图保51、靖属地震基本裂度6度区，规划区内建筑工程抗震设防标准，一般建筑按基本烈度6度设防，城市生命线工程（如排水、供电、通讯、堤坝、桥梁等）提高一度，按基本烈度7度设防。建立完善抗震应急救援体系。建设综合应急避难场所，增强应对突发事件的能力。应急避难场所的划定应充分考虑市民在发生地震或其他重大突发性灾害时，能够保证市民迅速到达避难场所，以步行5-10分钟路程为疏散半径为宜。3.2.3气候保靖县地处云贵高原东端，武陵山脉中段，为沅麻盆地向云贵高原过渡地带。复杂的地象性状使得境内土壤、气候、生物等自然资源的配置有着明显的以垂直差异为主的地域分异，呈现多层次，阶梯状的特点，致使自然资源呈多样性、特殊性。因地52、形复杂，尤其是地势高差悬殊的中山地带。呈现出地跨三带的主体气候特征。“山下开桃花，山上飘雪花”，“一山有四季，十里不同天”，这些谚语是对山地气候垂直差的生动写照。地热越高，气湿越低。海拔每升高100m，气温下降0.56，无霜期缩短5天，不同高度的季节也就有了差异。年平均气温为16.1，气温最低月为元月，每年平均为4.7，最高月为7月，每年平均27，历年极端最低气温为-12.7，极端最高气温为39.9，无霜期288天左右，春夏秋冬，四季分明。3.2.4交通条件保靖县历来是湖南通往西部各省、市的交通要道，国道209线、省道231线、规划中的湖南省“五纵七横”高速公路网的“二横”浏阳花垣高速公路、论53、证中的吉恩铁路穿境而过，县城迁陵镇濒临洞庭湖四大水系之一沅水一级支流酉水河畔，距贵州省铜仁大兴机场171公里，距张家界荷花机场130公里，距离国家二级火车站吉首火车站102公里，距罗依溪火车站67公里。张花高速公路的建成通车，保靖县将成为湘西州域内未来重要的交通物资集散和商贸重镇，并将带动保靖县域经济的快速增长。境内209国道、319省道全部硬化，乡镇公路全部升级改造，正在筹建的临汾至三亚高速公路将穿境而过。城市道路用地占比例偏小，尤其是广场用地和社会停车场用地缺乏。城市道路系统不完善，路网密度偏小，各级台地间联系较弱，城市对外交通主要依靠G209国道联系。过境交通穿越城区，对城市交通影响较大54、。3.2.5公共设施条件项目的建设条件和施工条件较好。水、电、通信等市政设施齐全；市政管网、道路等周边的配套设施建设完善。场地稳定，适宜建筑，无不良地质情况。1）给排水：项目区域给水管可由已敷设的城市给水干管DN300供给。保靖县城现有二座水厂，保靖一水厂日处理水能力为0.5万吨，以银心碉地下水及格则湖水库为水源。梅花水厂设计日处理水能力为1.5万吨，采用花井地下水和白岩洞地下阴河水为水源。两水厂日处理水能力累计可达到2万吨。保靖县城区现状排水系统为雨、污合流制，目前正在修建县城污水处理厂及相关的雨污分流制管道。2）供电：本项目区电源主要取自岩人坡变电站及梅花变电站：电压等级为35KV，主要变55、压器容量为2.5MVA。所以，本项目区电源将完全得到满足。3）燃气：保靖县城目前使用石油液化气，从湖北省荆门石化总厂购买，到2005年，液化气供应户已达9030户2.253万人，供应量达530吨，占城区总人口75.2%。远期可考虑天然气供应。4）施工条件：保靖县建材资源丰富，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均可在当地采购，项目的建筑材料来源充足。第四章 建设内容与建设规模4.1 项目建设内容与总规模4.1.1 项目规划该项目为保靖县保障性住房的建设。根据城市提质的要求，本项目划分为三个地块，囊括了：经济适用住房、廉租房、商品房、商铺、社区管理与服务等诸多功能。项目包括城市广场面积6556及56、建设用地面积39295，规划总建筑面积为77892，其中住宅建筑面积为67252.5（包括经济适用性住房39643，廉租房23624.4，商品房3985.1），商业部分8900，其他附属用房1739.5。根据湖南省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见、保靖县解决低收入家庭住房困难建设规划、湖南省经济适用住房管理办法、保靖县土地利用总体规划、保靖县城乡总体规划、保靖县2009年国民经济和社会发展统计公报，我们在解决低收入家庭住房困难问题的同时，旨在改善保靖县的城市面貌，美化保靖县的城市环境，并对提高保靖县人民的生活质量有所裨益。项目中含有一城市广场，临酉水建，作为市民广场，建成后由政府回购。57、详见下表：序号项目名称单位指标备注1总建设用地面积39295合58.93亩2总建筑面积778923住宅建筑面积67252.54居住户数户10155户均建筑面积/户66.266独立商铺面积89007独立商铺数个2128独立商铺平均面积/个429配套辅助面积1739.54.1.2 公共服务设施 项目选址和建设已经考虑到市政管网、道路、市场和就学等周边的配套设施。住宅小区居家生活的日常服务设施配套基本齐全。4.2 居住区户型建设规划4.2.1 规模编制依据a) 湖南省保靖县城乡总体规划（修编20092030）；b) 1980年国家建委颁发城市规划定额指标暂行规定；c) 1993年国标城市居住区规划设58、计规范（GB50180-93）；d) 国务院国发200724号国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见；e) 当前建筑业内及房地产市场通常公认的有关参数和市场运营规律。f) 湖南省经济适用住房管理办法试行（建房2008460号）4.2.2 居住区规模拟定原则根据国务院国发200724号国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，经济适用房控制在90平方米以下，廉租房控制在50平方米以下。结合当前国家对住房建设的方针政策，保障性住房的建设应遵循“统一规划、合理布局、适应市场、集约建设”的原则，在花垣县总体规划的指导下，合理安排项目布局。保障性住房的户型设计坚持“经济适用、功能合理”的原59、则，户规模考虑以三口之家为主，并注意节约用地，各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调的发展趋势。本项目住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计，特别要注重与周边建筑的风格融为一体。4.2.3 户型规划根据以上依据和原则，并结合保靖县的实际情况，城区经济适用房单套建筑面积控制在90平方米以下，廉租房单套建筑面积控制在50平方米以下，它们占所有户型的90%以上；根据本项目区位环境及实际需求，住宅建筑中以中小户型为主，50平方米以内占住宅的35.1%，50-90平方米以内的房屋套数占小区房屋的58.9%，商品房仅占5.9%。地块一经济适用房面积：31491.6平方60、米，户数：371，平均面积：84.9平方米。地块二经济适用房面积：8151平方米，户数95，平均面积：85.8平方米；廉租房面积：11729.4平方米，户数：245，平均面积：47.9平方米；商品房面积：3985.1平方米，户数：30户，平均面积：132.8平方米。地块三廉租房面积：11895平方米，户数：248，平均面积：48平方米。4.4 商业规划4.4.1 规划依据a) 保靖县城乡总体规划b) 商务部城市商业网点规划编制规范；c) 商务部办公厅关于做好县级城市商业网点规划工作的通知（商务部办公厅2007109号）4.4.2 商铺规划内容 商业部分在该项目中仅在地块一及地块二中有所表现，基61、本为独立商铺的形式，其上部还建有经济适用住房。从地块一的地理位置来看，其临近酉水，同时地块中有城市广场，故人流量必然会比较大，具备成为整个保靖经济副中心的地位，同时有较大的人口基数，具有建设较为大型的商业建筑的实际需要，以满足人们的消费需求。建筑面积为7680平方米，商铺数：186个，平均面积：41.3平方米；地块二项目基地对面有住宅小区，具有较大的人口基数，同样具有一定的商业价值，商业建筑面积为1040平方米，铺数：26，平均面积：40平方米。4.5 建构筑物一览表标号名称层数面积（）结构形式备注A-1住宅+商铺125495框架剪力墙结构其中住宅十层，合4512,商铺两层，合983A-2住宅62、+商铺125495框架剪力墙结构其中住宅十层，合4512,商铺两层，合983A-3住宅+商铺63606底部框架结构、砌体结构其中住宅四层，合2404,商铺两层，合1202A-4住宅+商铺64395底部框架结构、砌体结构其中住宅四层，合2930,商铺两层，合1465A-5住宅+商铺65186底部框架结构、砌体结构其中住宅四层，合3424,商铺两层，合1762A-6住宅+商铺64395底部框架结构、砌体结构其中住宅四层，合2930,商铺两层，合1465A-7住宅125390框架剪力墙结构A-8住宅125390框架剪力墙结构管理及保安1150砌体结构公共厕所135砌体结构垃圾站135砌体结构B-1住63、宅63300框剪结构B-2住宅61578框剪结构B-3住宅61578框剪结构B-4住宅62441框剪结构B-5住宅61728砌体结构B-6住宅61800砌体结构B-7住宅61500砌体结构B-8住宅61500砌体结构B-9住宅62290.5砌体结构B-10住宅61462.5砌体结构B-11住宅61762.5砌体结构B-12住宅61462.5砌体结构B-13住宅61462.5砌体结构B-14商铺1740砌体结构B-15商铺1300砌体结构管理及保安1150砌体结构公共厕所135砌体结构垃圾站135砌体结构C-1住宅62517砌体结构C-2住宅62202砌体结构C-3住宅62136砌体结构C-4住64、宅62892砌体结构C-5住宅62148砌体结构C-6社区服务31264.5砌体结构保留原有建筑垃圾站135砌体结构第五章 工程建设方案5.1 总体规划布局5.1.1 规划设计依据：1、中华人民共和国城市规划法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国环境保护法4、建设部城市规划编制办法5、中华人民共和国建设部建制镇规划管理办法6、中华人民共和国建设部镇规划标准（GB50188-2007）7、湖南省实施办法8、湖南省土地利用规划条例9、保靖县土地利用总体规划（2006-2020年）10、城市居住区规划设计规范（GB 50180-93）11、国家、省、市、区相关法律法规和标准规范12、有关支65、撑资料、地形图及任务书要求5.1.2 总体规划 本项目分为三个地块进行规划，主要设置为经济适用房、廉租房、商品房、商铺及公共配套部分等多种功能。地块一主要设置为商铺及经济适用房，北面隔码头路为规划设计的城市广场，整体较为平整但码头路南面的部分原有地形为池塘，地基础较为不利，给设计带来了一定的难度。根据保靖县的具体情况及市场分析，将该处的商业设计成双街加广场的形式，由城市广场经码头路进商业街，导向性及景观性较强，同时在裙房上布置小高层及多层的经济适用住房，既可丰富城市天际线，又便于疏散。城市广场与商业街由城市道路及商业街内、外部道路连接并区分，相互畅通同时又不相互影响，很好的达到了基地内部的畅通66、而功能分区又较为明确的特点。商业街沿码头路退出了适当的广场，满足其疏散要求，同时在商业街内部设置有环形商业门面，具有互动性。商业街由基本并列的两列建筑围合，中心为交通通道，甚至可以称为广场，形成了一个开敞而又有一定围合效果的空间环境，充分满足了商业街所需要的大空间室外场地要求，同时又使其沿城市道路一面相对整洁而安静。在西南角设置另一出入口，使来往交通更为便利。地块二主要设置为经济适用房及少量的商品房，并在沿城市道路部分设置了少量的商铺。基地东侧有住宅小区，外部道路系统目前较为不便。根据地形及周边的具体情况，将出入口设置东侧城市道路的方向基地正中，并在沿道路与现有住宅小区相对的沿线设计为一层商铺67、，并且与廉租房交错，形成良好的空间交错效果。入口处设计为宽敞的小区道路，联系小区内的三个小的组团，每个组团中的建筑都围合成了一个小的院落空间，形成了良好的居住氛围。地块三主要为廉租房，并在基地中保留扩建了原有的一栋三层建筑用做社区服务中心。该地块西侧与城市道路相通，北侧有小河流经，地块东部有保留的三层L型建筑物。根据该地块的具体情况，设计将入口设置在中部偏东侧，靠近城市道路，并与保留建筑前的绿化广场连通，并在保留建筑后部设置社区户外活动场地，廉租房建筑布置采取两列呈弧形并列布置的形式，简洁大方，南北向的布置也利用生活起居。 综合上述本方案确实可行。用地平衡表类型面积（）比例（%）规划用地总面积68、45851（合68.77亩）其中政府回购广场6556（合9.8亩）实际建设用地39295（合58.93亩）100道路广场用地面积（含地面停车场）12720.532.4公共建筑用地37099.4住宅用地9007.522.9绿地面积964635.35.1.3 规划布局5.1.3.1 规划设计创意a) 结合当地条件，妥善处理场内与场外，近期建设与长远发展的关系；在布局中按功能分区，做到系统分明，布局整齐，对污染源采取合理有效的防护措施，做好环保；在适用、经济的前提下注意场区的美化，创造良好的生活和工作环境b) 在整体的规划布局上，洁污分离，疏密有致的功能布局，以道路进行不同功能的界定，实现功能合理分69、区。c) 处理好自然环境与人工环境的相互关系，加强对自然环境的保护和利用。创造一个舒适、健康、整洁的环境。5.1.3.2竖向设计根据场地的原始地形和农贸市场的功能要求，设计场地的竖向采用平坡与梯级相结合的方式，雨水排除采用雨水口收集由暗管排入北侧的城市排水系统中。建筑物竖向设计，住宅的室内外高差设计为0.45米，商业的室内外高差设计为0.30米。5.1.3.3 道路结构与交通组织 本项目每个地块都有两个车行出入口，交通路网简洁，大多平直和垂直布置。路网简洁便利，留以大量的绿化地块和活动场地。根据该小区的人流、车流轨迹及城市道路分布，以提升小区的形象，加强与外界的联系，并于各个地块设置有主次入口70、以避开了城市道路车流量大的主干道。使居民和商贩出行方便、安全，主要的建筑物周围设有不少于4M宽的环形道路网，兼做交通及消防通道，用地内部主要道路构成成环状，路宽分别为5.5米、7米。沿道路每120米间隔设埋地式消防栓。集中停车场按有关标准设置。上述设计的交通组织方案，可使场内车辆按较为顺畅的路线行驶，并有两个出入口进出。由于人员和车辆进场与出场路线相对有所划分，所以，可使进出场人员和车辆避免相互拥挤、交叉干扰，从而保证了人员和车辆进出的畅通。5.1.4 环境绿化设计 小区内绿化系统采用点、线、面相结合，由主要广场公共绿地，庭院绿地及道路林荫道及水面组成，通过整个住宅小区的空间轮廓，建筑群体组合71、，单位建筑的造型来控制整体环境，整个以生态植物学理论为指导，按照自然规律，合理根据树种的花季和花色进行搭配，以树造景，控制整个小区的绿化特色。 在主要道路两旁栽种阔叶树，使其构成林荫道；次干道与绿地结合植物构景，强调个性造型。 根据本地区的植被和绿化规划原则，在建筑物周围灵活选择不同的树种。在主要广场及节点进行重点绿化，设置果木盆景、花卉来装饰，同时种植观赏性强的花草及灌木，来绿化、美化整体环境。5.2 建筑方案5.2.1 主要设计依据1、民用建筑设计通则（JGJ37-87）；2、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；3、高层建筑设计防火规范（GB50045-2005）；4、商业建筑设72、计规范（DGJ32/J67-2008）；5.2.2 建筑功能a) 地块一：一、二层为商铺，住宅小区的两端为小高层，三到十二层为经济适用房，中部两侧均为六层，三到六层同样为经济适用房。b) 地块二：该地块所有建筑均为多层，沿街有一层商铺，住宅部分都为六层住宅，主要功能为经济适用房、廉租房及少量的商品房。c) 地块三：所有建筑均为多层，包括有廉租房及社区活动中心，住宅都为六层，社区活动中心为三层（原有建筑）。5.2.3 建筑特征地块一主要为砌体结构、框架及框剪结构建筑，为商业街的形式，部分十二层，商业街主要为六层，形成从而使其自然形成一开敞而有独立的建筑群构型。场内各建筑物的有序排列和多种建筑风格73、的有机组合，又构成了该规划区域内较具特色的建筑群落。地块二都为砌体结构，为院落的形式，三个组团构成的院落空间构成了较为舒适的宜居的建筑群落。地块三同样都为砌体结构，因主要的功能为廉租房，加上地形限制，故考虑为并列式南北向布置，简洁而舒适。5.2.4 建筑艺术与风格住宅建筑外墙以面砖为主；阳台采用挑阳台，便于业主凉晒衣物和种植花草盆景。住宅建筑顶部采用欧式造型，打破常规住宅楼顶部单调的火柴盒的生硬形式。配套用房建筑外观尽量与住宅建筑协调。5.3 结构方案5.3.1 设计依据5.3.1.1 设计采用标准、法规1)建筑结构可靠度设计统一标准 （GB500682001）2)建筑工程抗震设防分类标准 （74、GB502232008）3)建筑结构荷载规范 （GB50092001）（2006年版）4)混凝土结构设计规范 （GB500102002）5)高层建筑钢筋混凝土结构技术规程 （JGJ32002）6)建筑地基基础设计规范 （GB500072002）7)砌体结构设计规范 （GB500032001）8)地下工程防水技术规范 （GB501082001）9)混凝土小型空心砌块建筑技术规程 （JGJ/T 14-2004）10)岩土工程勘察规范 （GB500212001）11)高层建筑岩土工程勘察规程 （JGJ/T142004）12)中国地震动参数区划图 （GB183062001）5.3.1.2设计荷载屋面（75、非上人屋面）0.5kN/ 住宅2.0kN/屋面（上人屋面）2.0kN/ 门厅2.5kN/ 商场3.5kN/ 阳台2.5kN/ 防疏散楼梯间（或人流密集楼梯）3.5kN/汽车通道及停车库（板跨小于2.0m）客车3.5kN/室外消防通道荷载 35kN/卫生间2.0 kN/ 卫生间(商场使用)2.5kN/注：填料另计）通风机房、电梯机房7.0 kN/ 雪荷载： 0.30kN/（50年一遇） 风荷载： 0.30kN/（50年一遇）5.3.2设计原则a) 地块1多层住宅部分，拟采用底框结构；高层住宅部分，拟采用框架结构； 地块2多层住宅部分，拟采用砌体结构局部底框结构； 地块3多层住宅部分，拟采用砌体结76、构；b)抗震设防类别为丙类，设防烈度小于六度，按非抗震考虑。c)本工程结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。d)建设场地类别，将根据地质勘察资料确定。e)砌体部分的施工质量控制等级为B级。f)依照岩土工程勘察详勘报告及有关部门提交的安全评估报告中的安评数据进行。5.3.3 结构分析5.3.3.1 整体分析本工程使用中国建筑科学研究院Pk.PMCAD工程部编制的结构分析程序多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE（2008年版）进行结构分析。5.3.3.2 基础计算本工程使用中国建筑科学研究院PK.PMCAD工程部编制的结构分析程序JCCAD计算。5.3.4 建筑材料a)砌体材料77、 (承重墙)：190厚混凝土小型空心砌块（自重11.8kN/m3）,卫生间和内隔墙采用90厚混凝土小型砌块；混凝土空心砌块强度等级MU10，砌筑用砂浆强度等级Mb10。 (填充墙)：外墙及室内分户墙采用190厚混凝土小型空心砌块（自重11.8kN/m3）,卫生间和内隔墙采用90厚混凝土小型砌块；混凝土空心砌块强度等级MU10，砌筑用砂浆强度等级Mb7.5。b)混凝土强度等级：基础部分：C25。框架主体结构柱均为C35,梁;板均为C30。地下室C35，地下室外墙及底板要求抗渗等级为1.2Mpa。c)钢筋：HPB235，HRB335，HRB400。d)钢材：Q345型钢5.3.5 混凝土耐久性分类78、处于二b类环境部分：地下室底板、外墙、有覆土的地下室顶板、其它和土壤直接接触的构件、水池、集水坑；其余部分处于一类环境。5.3.6 抗震缝、沉降缝、伸缩缝 本工程纯地下室部分和高层部分之间建筑荷载差别较大，存在一定的沉降差异，且地下室部分较长，为满足建筑设计要求并方便施工，将根据地质情况及建筑布置设置膨胀加强后浇带。商场裙房部分按小于55米长度控制，根据建筑布置设置伸缩缝。5.3.7 地基基础由于未作工程地质勘察工作，基础形式待定。5.4 给水排水设计5.4.1 设计依据1业主及有关单位提供的给排水原始资料。2相关专业提供给本专业的条件。3室外给水设计规范（GB50013-2006）。4室外排79、水设计规范（GB50014-2006）。5建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）。6建筑设计防火规范（GB50016-2006）。7自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）2005年版。8建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）。5.4.2 设计范围建筑室内外生活给、排水系统，消火栓灭火系统。5.4.3给水设计地块一：1）水源： 本工程以当地的市政自来水作为给水水源。从市政给水管网引两条DN150的给水管，在小区内形成室外环状给水管网，为小区室外生活给水系统、室外消火栓系统、室内低区生活给水系统及生活水池、消防水池供水。2）用水量生活用水量： 最高日生活用水量为80、900m3/d。消防用水量：室内消火栓用水量 10L/S 火灾延续时间2小时室外消火栓用水量 15L/S 火灾延续时间2小时室内消防用水均来自消防水池经水泵房加压后供给。3）生活给水系统竖向分2个区：一四层为低区，由市政管网直接供水；五至十二层为高区、由水泵房内变频给水设备加压供水。4）消防系统室外设置有地上式消火栓，间距不大于120m。建筑内设有室内消火栓灭火系统。(1)、室外消火栓系统室外消火栓系统与小区低区给水系统合用一套系统。（2）、室内消火栓系统室内消火栓灭火系统基本流程为：消防水池消火栓专用消防水泵总分配管和环状管网消火栓；消防泵房内设有消火栓专用消防水泵，水泵的开启由消防按钮或消81、防控制中心控制，以保证在发生火灾时能使任何一个消火栓有足够的水压和水量。消火栓的布置保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位； 消火栓栓口直径为DN65，水带长度为25m，水枪喷嘴口径为19mm；室外设有消防栓系统专用水泵接合器，以便消防车利用室外消火栓取水直接救援；小区最高栋住宅屋顶设6m3的消防水箱，以保证火灾初期消火栓用水的水量和水压。地块二：1）水源： 本工程以当地的市政自来水作为给水水源。从市政给水管网引两条DN150的给水管，在小区内形成室外环状给水管网，为小区室外生活给水系统、室外消火栓系统、室内生活给水系统。2）用水量生活用水量： 最高日生活用水量为700m3/d。消防用水82、量：室内消火栓用水量 10L/S 火灾延续时间2小时室外消火栓用水量 15L/S 火灾延续时间2小时室内消防用水均来自消防水池经水泵房加压后供给。3）生活给水系统本小区竖向不分区，由市政管网直接供水。4）消防系统室外设置有地上式消火栓，间距不大于120m。建筑内设有室内消火栓灭火系统。(1)、室外消火栓系统室外消火栓系统与小区给水系统合用一套系统。（2）、室内消火栓系统室内消火栓灭火系统利用市政管网给水，压力满足本小区的要求；保证在发生火灾时能使任何一个消火栓有足够的水压和水量。消火栓的布置保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位； 消火栓栓口直径为DN65，水带长度为25m，水枪喷嘴口径83、为19mm；室外设有消防栓系统专用水泵接合器，以便消防车利用室外消火栓取水直接救援。地块三：1）水源： 本工程以当地的市政自来水作为给水水源。从市政给水管网引两条DN150的给水管，在小区内形成室外环状给水管网，为小区室外生活给水系统、室外消火栓系统、室内生活给水系统。2）用水量生活用水量： 最高日生活用水量为400m3/d。消防用水量：室内消火栓用水量 10L/S 火灾延续时间2小时室外消火栓用水量 15L/S 火灾延续时间2小时室内消防用水均来自消防水池经水泵房加压后供给。3）生活给水系统本小区竖向不分区，由市政管网直接供水。4）消防系统室外设置有地上式消火栓，间距不大于120m。建筑内设84、有室内消火栓灭火系统。(1)、室外消火栓系统室外消火栓系统与小区给水系统合用一套系统。（2）、室内消火栓系统室内消火栓灭火系统利用市政管网给水，压力满足本小区的要求；保证在发生火灾时能使任何一个消火栓有足够的水压和水量。消火栓的布置保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位； 消火栓栓口直径为DN65，水带长度为25m，水枪喷嘴口径为19mm；室外设有消防栓系统专用水泵接合器，以便消防车利用室外消火栓取水直接救援。5.4.4排水设计地块一：1污水量最高日生活污水量为810m3/d。2雨水量暴雨强度公式为：2150.4（1+0.4lgP） q = Q=qF（t+13.275）0.6848 t 85、t1mt2q 设计暴雨强度（L/S.ha）Q 雨水流量（L/S）系径流数 0.650.70F 汇水面积（ha）P 重现期（年） P=2t 降雨历时（分钟） m 延缓系数3排水系统排水系统采用雨污分流制:生活污水由化粪池处理后排入市政污水管道。道路雨水经雨水口收集至雨水管，最后排入市政雨水管道。室内生活排水管道：卫生间设置专用通气管。屋面雨水、空调冷凝水均采用有组织排放。为减小噪音，排水管采用PVC-U双壁中空内螺旋消音管。地块二：1污水量最高日生活污水量为630m3/d。2雨水量暴雨强度公式为：2150.4（1+0.4lgP） q = Q=qF（t+13.275）0.6848 t t1mt2q86、 设计暴雨强度（L/S.ha）Q 雨水流量（L/S）系径流数 0.650.70F 汇水面积（ha）P 重现期（年） P=2t 降雨历时（分钟） m 延缓系数3排水系统排水系统采用雨污分流制:生活污水由化粪池处理后排入市政污水管道。道路雨水经雨水口收集至雨水管，最后排入市政雨水管道。室内生活排水管道：卫生间设置专用通气管。屋面雨水、空调冷凝水均采用有组织排放。为减小噪音，排水管采用PVC-U双壁中空内螺旋消音管。地块三：1污水量最高日生活污水量为360m3/d。2雨水量暴雨强度公式为：2150.4（1+0.4lgP） q = Q=qF（t+13.275）0.6848 t t1mt2q 设计暴雨强87、度（L/S.ha）Q 雨水流量（L/S）系径流数 0.650.70F 汇水面积（ha）P 重现期（年） P=2t 降雨历时（分钟） m 延缓系数3排水系统排水系统采用雨污分流制:生活污水由化粪池处理后排入市政污水管道。道路雨水经雨水口收集至雨水管，最后排入市政雨水管道。室内生活排水管道：卫生间设置专用通气管。屋面雨水、空调冷凝水均采用有组织排放。为减小噪音，排水管采用PVC-U双壁中空内螺旋消音管。5.4.5环保设计地块一：1)生活水箱采用食品级不锈钢水箱，防止二次污染。2)生活污、废水经室外化粪池处理后排入市政污水管道。3)生活水泵总出口均采用电子水处理器杀菌、除垢。4)室外生活给水管采用钢88、丝网骨架增强给水管，室内生活给水管采用不锈钢复合管（内衬P.P-R）。5)污水和雨水排水立管采用PVC-U双壁中空内螺旋消音管降噪。6)地下室所有水泵（消防泵除外）采用抗震隔振基础降噪。7)对建筑内产生噪音的生活水泵作减振处理：水泵进出水管设可曲挠性橡胶接头，水泵出水管设消声止回阀。地块二：1)生活污、废水经室外化粪池处理后排入市政污水管道。2)室外生活给水管采用钢丝网骨架增强给水管，室内生活给水管采用不锈钢复合管（内衬P.P-R）。3)污水和雨水排水立管采用PVC-U双壁中空内螺旋消音管降噪。地块三：1)生活污、废水经室外化粪池处理后排入市政污水管道。2)室外生活给水管采用钢丝网骨架增强给水89、管，室内生活给水管采用不锈钢复合管（内衬P.P-R）。3)污水和雨水排水立管采用PVC-U双壁中空内螺旋消音管降噪。5.4.6节水、节能措施1）用水量标准：住宅生活用水量-300L/人天（最高日）2）节水器具、仪表：（1）、住宅内用水采用IC卡计量；（2）、给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流率并经国家有关质检部门检测合格的节水水嘴；（3）、大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L；（4）、公共卫生间采用红外感应式水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长流水的水嘴和器具。3）给水合理分区，尽量利用市政管道水压供水；生活用水加压采用变频调速给水装置，根据管网水力计算选择水泵，确90、保水泵在高效区内运行。4）采用管内壁光滑、阻力小的给水管材，适当放大管径以减少管道阻力损失和给水设备扬程。5.4.7主要设备材料表（一） 给水系统地块一：序号名称型号及规格单位数量备 注1高区变频供水装置ZWX4-18-0.81台1Q=18m3/h，H=61m，N=1.1KW 2消防水泵XBD6.5/10-22-HY台2Q=10L/S .H=65M . N=22KW 一用一备3组合式不锈钢水箱座1V=20m34消防水箱6立方座1不锈钢组装式5增压稳压设备ZW(L)-X-10套1Ps1=0.26mPA，Ps2=0.42mPA。有效储水容积300L。配用水泵：25LGW3-10*4,N=1.5Kw91、，一用一备7消防水池200立方座1钢筋混凝土8消火栓双阀双出口个20SN659消火栓单栓个45SN6510热镀锌钢管DN100米130011热镀锌钢管DN150米20012钢丝网骨架增强复合塑料给水管DN150米900 地块二：序号名称型号及规格单位数量备 注1消火栓单栓个60SN652热镀锌钢管DN100米8003热镀锌钢管DN150米2004钢丝网骨架增强复合塑料给水管DN150米1500地块三：序号名称型号及规格单位数量备 注1消火栓单栓个45SN652热镀锌钢管DN100米9003热镀锌钢管DN150米2004钢丝网骨架增强复合塑料给水管DN150米700（二）雨污水排水系统地块一：序92、号名称型号及规格单位数量备 注1化粪池Z6-16SQF台2砖砌.2化粪池Z9-30SQF台4砖砌.3钢丝网骨架增强复合塑料污水管DN300米2400米4检查井D700座75砖砌5检查井D1000座120砖砌6钢丝网骨架增强复合塑料污水管DN300米400米7钢丝网骨架增强复合塑料污水管DN400米1000米8钢丝网骨架增强复合塑料污水管DN600米700米9雨水井D1000座190砖砌地块二序号名称型号及规格单位数量备 注1化粪池Z6-16SQF台5砖砌.2化粪池Z9-30SQF台5砖砌.3钢丝网骨架增强复合塑料污水管DN300米2700米4检查井D700座110砖砌5检查井D1000座13093、砖砌6钢丝网骨架增强复合塑料污水管DN300米400米7钢丝网骨架增强复合塑料污水管DN400米700米8钢丝网骨架增强复合塑料污水管DN600米700米9雨水井D1000座350砖砌地块三：序号名称型号及规格单位数量备 注1化粪池Z6-16SQF台3砖砌.2化粪池Z9-30SQF台2砖砌.3钢丝网骨架增强复合塑料污水管DN300米1600米4检查井D700座30砖砌5检查井D1000座80砖砌6钢丝网骨架增强复合塑料污水管DN300米380米7钢丝网骨架增强复合塑料污水管DN400米700米8钢丝网骨架增强复合塑料污水管DN600米300米9雨水井D1000座60砖砌5.5 电气设计5.5.94、1 工程概况详见建筑专业。5.5.2 设计依据国家现行的有关规范和标准（1）民用建筑电气设计规范JGJ 16-2008（2）高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）（3）建筑照明设计标准GB 50034-2004（4）住宅设计规范GB 50096-1999（2003年版）（5）汽车库建筑设计规范JGJ 100-98（6）建筑物电子信息系统防雷设计技术规范GB 50343-2004（7）有线电视系统工程技术规范GB 50200-94（8）中华人民共和国工程建设强制性条文一房屋建筑部分5.5.3 设计范围本工程设计包括以下部分：1、变配电系统2、低压配电系统3、照明系统4、建95、筑物防雷及接地安全5、火灾自动报警系统6、通信系统7、有线电视系统8、安全技术防范系统9、车库管理系统5.5.4 变配电系统1、负荷等级及各类负荷容量消防用电设备、应急照明、疏散标志灯、高层住宅走道照明、变频调速恒压供水生活水泵、排污泵、客梯为二级，其它负荷等级为三级。2、负荷估算采用单位面积密度法和需要系数法进行估算，电力负荷估算如下。安装容量: Pe=3950Kw,计算负荷Pjs=1920kw, 补偿后视在功率：Sj=2087KVA, 变压器容量Se=4*630kVA3、供电电源为满足二级负荷的供电要求，本工程采用2回路10kV高压电源供电，引入线路和走向由电力部门统筹规划。4、高低压配电96、系统结线型式及运行方式高压配电系统采用单母线不分段的接线方式。低压配电系统采用单母线分段的接线方式。消防负荷采用双回路供电，分别引自变压器的正常母线段和应急母线段，且末段自动切换。5、变配电所的位置、数量容量和型式在高层地下室内设置10KV/2*630KVA专变配电房1座，专变配电房向商业，农批市场，农贸市场，地下车库，高层电梯，在地面适当位置设置10KV/1*630KVA公用变配电房2座，公用变配电房向地面多层及高层住宅配电。6、线路敷设（1）高压进线采用NH-YJV-10型耐火电力电缆穿钢管埋地至变配电所。（2）消防电力电缆采用NH-YJV-1型耐火电力电缆穿钢管保护敷设。其它电力电缆采用97、YJV-1型电力电缆穿钢管保护敷设。5.5.5 低压配电系统照明配电系统采用树干式和放射式相结合的配电方式。电力配电系统采用放射式配电方式。消防等一级负荷采用双回路供电，分别引自变压器的正常母线段和柴油发电机应急母线段，采用末段自动切换。其它负荷采用单回路供电。5.5.6 照明系统1、室内照明照度标准确定如下：变配电所：200lx，消防控制室及商业：300lx，其它设备房：100lx，公共场所、车库：75lx。照明灯的选择：变配电所、消防控制室采用荧光灯，吸顶安装。地下车库采用荧光灯吊杆式安装，风机、水泵房采用防水防尘灯具配节能灯，公共部分采用吸顶灯具配节能灯。2、室外照明在建筑物屋顶、地面设98、置泛光亮化照明。3、照明线路采用ZR-BV型阻燃聚氯乙烯绝缘电线穿PC管暗敷。5.5.7 建筑物防雷及接地安全1、防雷类别经计算，该小区建筑物高层均为二类防雷建筑物，多层均为三类防雷建筑物。2、防雷措施（1）在建筑物的屋面沿屋角、屋脊、屋檐和檐角等易受雷击的部位明敷装设避雷带，高层在整个屋面形成不大于10m*10m或12m*8m的网格，多层在整个屋面形成不大于20m*20m或24m*16m的网格，以防直击雷。对将进出线电缆的金属外皮和保护钢管等与电气设备接地相连，以防雷电波侵入。在变电所低压母线上设第一级电涌保护器，配电干线总配电箱设第二级电涌保护器，弱电机房、电梯机房配电箱设第三级电涌保护器99、，所有弱电系统的引入端设过电压保护装置。（2）利用建筑物结构柱内主钢筋作为引下线,利用建筑物基础内钢筋作为接地极。引下线之间的平均间距不大于18米。建筑物四角设置防雷安全检测卡。3、接地及安全（1）本工程的接地种类包括：工作（系统）接地、保护接地、雷电保护接地、弱电接地。建筑物采用联合接地装置，接地电阻不大于1欧姆。（2）在建筑物进线配电箱处距地0.3米处设总等电位联结端子箱。住宅每户卫生间设局部等电位连接端子箱。配电系统采用TN-S制。所有配电设备金属外壳、桥架、金属管道及接地保护线均通过总等电位联结端子箱相互连接。5.5.8 火灾自动报警系统1、火灾自动报警系统本工程高层属于二类高层建筑。100、火灾自动报警系统保护等级为一级。系统采用控制中心报警系统。主要控制设备包括火警控制器，联动控制器，消防广播和火警电话。消防控制室设在高层建筑一层。在各单体设置楼层显示器，感烟、感温探测器，手动报警按钮，消火栓报警按钮，火警广播和消防电话插座。消防控制室的设备采用双回路电源供电，分别引自变压器的正常母线段和柴油发电机应急母线段，末端自动切换，消防控制设备自带备用直流电源。火灾自动报警系统的配电箱内设第三级电涌保护器。系统采用联合接地,接地电阻不大于1欧姆。火灾自动报警系统的控制器对以下联动设备进行编程控制：a)消火栓灭火系统任何一个消火栓按钮动作后,启动消火栓泵,并将启动信号返回消防中心。消防中101、心具有手动直接启动消火栓泵的功能。b)正压送风系统火灾报警后,自动开启报警层和上、下相关层的正压送风阀,并开启相应的正压送风机。消防中心具有手动直接开启正压送风机的功能。c）非消防电源系统火灾报警经确认后,由消防中心手动切断着火层的非消防电源。d)电梯控制火灾报警经确认后，由消防中心手动将所有电梯返回首层待用，消防电梯转为消防状态。e)火灾应急广播火灾报警经确认后，由消防中心手动接通着火层和上、下相邻层的火警广播。火灾报警联动线路采用NH-RVS-21.0型耐火聚氯乙烯绝缘双绞线穿钢管暗敷，报警线路采用NH-RVS-21.0型耐火聚氯乙烯绝缘双绞线穿钢管暗敷。供电线路采用NH-BV-22.5型102、耐火聚氯乙烯绝缘电线穿钢管暗敷。2、火灾应急照明火灾应急照明系统采用放射式配电。安全出口标志灯和疏散指示标志灯，暗装在疏散门口上方或墙上。主干电缆采用NH-YJV-1型耐火电力电缆穿钢管暗敷。配电线路采用NH-BV型耐火聚氯乙烯绝缘电线穿钢管暗敷。5.5.9 通信系统小区的电话、宽带网通信直接引自市政管网。5.5.10 有线电视系统有线电视直接引自市有线电视网，弱电设备房与消防控制室合用。5.5.11 安全技术防范系统在住宅设置多功能访客对讲系统，工作状态及报警信号送至物管中心。在入口设置门口机，每户内设置对讲分机。对讲线路采用RVVP型聚氯乙烯绝缘屏蔽穿钢管暗敷。5.5.12 车库管理系统在103、车库设置停车场管理系统。该系统由车辆出入的检测与控制；车位和车满的显示与管理；计时收费管理三个部分组成。在车库及小区入口设读卡机，出票机及栅栏。对内部车辆采用非接触IC卡，对外来车辆，采用身份确认，登记后发临时卡。停车场管理系统线路采用RVS型聚氯乙烯绝缘双绞线穿钢管暗敷。5.5.13 节能为满足建筑节能要求，电气专业采用如下节能措施：1供配电系统节能：1）选用较高的配电电压深入负荷中心；2）将变压器（变电所）设置在负荷中心，减少低压侧线路长度，降低线路损耗；3）选择高效低耗变压器，采用最小损耗的运行方式，负荷线路尽量短；4）采用无功补偿措施，以提高功率因数，限制谐波，降低变压器无功功率。2电104、气照明节能：1）所有照明功率密度严格按建筑照明设计标准GB50034-2004设计；2）根据不同使用场合选择合适的照明光源，尽可能选择高光效光源及灯具效率高的灯具，尽可能降低灯具安装高度；3）采用电子镇流器或节能型高功率因数电感镇流器，荧光灯单灯功率因数不小于0.9，气体放电灯不小于0.85，采用能效等级高的产品；4）主照明电源线路尽可能采用三相供电，以减少电压损失，并使三相负荷平衡，设置光控、时控、人体感应等功能的智能照明控制装置，以节约电能；5）充分合理利用自然光、太阳能源等。3建筑设备的电气节能：空调系统、给排水系统、风机、水泵、电梯等设备采用变频自动控制，自动监测系统，以节省电能。4计105、量与管理：选用计量检定机构认可的用电计量装置；加强用电管理，减少人为损耗。5可再生能源利用：在条件允许的情况下，利用太阳能及风能。 电气主要设备材料表地块一：序号名称型号及规格单位数量备注1高压柜KYN28-12台62低压柜GCK台93干式变压器SCB10-1000kVA台24直流屏40AH台15配电箱非标台按实6阻燃电力电缆ZR-YJV-10-3*95米按实7阻燃电力电缆ZR-YJV-10-3*70米按实8阻燃电力电缆ZR-YJV-1-3*120+1*70米按实9阻燃电力电缆ZR-YJV-1-4*150+1*70米按实10阻燃电力电缆ZR-YJV-1-4*120+1*70米按实11阻燃电力电106、缆ZR-YJV-1-4*95+1*50米按实12阻燃电力电缆ZR-YJV-1-4*25+1*16米按实13阻燃电力电缆ZR-YJV-1-5*16米按实14阻燃电线ZR-BV-0.5-2.5，4，6米按实15广照型灯金卤灯250W套按实16双管荧光灯TLD36W/840套按实17单管荧光灯TLD36W/840套按实18吸顶灯节能灯13W套按实19疏散指示灯LED节能灯8W套按实20单联开关250V 10A套按实21双联开关250V 10A套按实22二三孔插座250V 10A套按实23电话插座RJ45套按实24信息插座RS232套按实25电话交接箱300对台按实26电话分线盒XF6-12-20台按107、实27电缆管PC100米按实28电缆管PC80米按实29电缆管PC50米按实30电缆管PC20米按实地块二：序号名称型号及规格单位数量备注1高压柜KYN28-12台62低压柜GCK台93干式变压器SCB10-630kVA台24直流屏20AH台15配电箱非标台按实6阻燃电力电缆ZR-YJV-10-3*95米按实7阻燃电力电缆ZR-YJV-10-3*70米按实8阻燃电力电缆ZR-YJV-1-3*120+1*70米按实9阻燃电力电缆ZR-YJV-1-4*150+1*70米按实10阻燃电力电缆ZR-YJV-1-4*120+1*70米按实11阻燃电力电缆ZR-YJV-1-4*95+1*50米按实12阻燃108、电力电缆ZR-YJV-1-4*25+1*16米按实13阻燃电力电缆ZR-YJV-1-5*16米按实14阻燃电线ZR-BV-0.5-2.5，4，6米按实15广照型灯金卤灯250W套按实16双管荧光灯TLD36W/840套按实17单管荧光灯TLD36W/840套按实18吸顶灯节能灯13W套按实19疏散指示灯LED节能灯8W套按实20单联开关250V 10A套按实21双联开关250V 10A套按实22二三孔插座250V 10A套按实23电话插座RJ45套按实24信息插座RS232套按实25电话交接箱300对台按实26电话分线盒XF6-12-20台按实27电缆管PC100米按实28电缆管PC80米按实109、29电缆管PC50米按实30电缆管PC20米按实地块三：序号名称型号及规格单位数量备注1高压柜KYN28-12台12低压柜GCK台53干式变压器SCB10-400kVA台14直流屏20AH台15配电箱非标台按实6阻燃电力电缆ZR-YJV-10-3*95米按实7阻燃电力电缆ZR-YJV-10-3*70米按实8阻燃电力电缆ZR-YJV-1-3*120+1*70米按实9阻燃电力电缆ZR-YJV-1-4*150+1*70米按实10阻燃电力电缆ZR-YJV-1-4*120+1*70米按实11阻燃电力电缆ZR-YJV-1-4*95+1*50米按实12阻燃电力电缆ZR-YJV-1-4*25+1*16米按实1110、3阻燃电力电缆ZR-YJV-1-5*16米按实14阻燃电线ZR-BV-0.5-2.5，4，6米按实15广照型灯金卤灯250W套按实16双管荧光灯TLD36W/840套按实17单管荧光灯TLD36W/840套按实18吸顶灯节能灯13W套按实19疏散指示灯LED节能灯8W套按实20单联开关250V 10A套按实21双联开关250V 10A套按实22二三孔插座250V 10A套按实23电话插座RJ45套按实24信息插座RS232套按实25电话交接箱300对台按实26电话分线盒XF6-12-20台按实27电缆管PC100米按实28电缆管PC80米按实29电缆管PC50米按实30电缆管PC20米按实第六111、章 项目环境保护6.1环境保护环境保护是我国的一项基本国策，该项目应严格按照中华人民共和国环境保护法有关规定制订具体的环保方案，并报环保管理部门审定。严格执行防治污染及其他公害的设施与主体一种同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度，尽可能减少工程对环境的影响。6.2 环境保护的目的与原则6.2.1 环境保护的目的a) 适应对生态建设和改善环境状况的战略性要求，同时也是适应可持续发展的要求。b) 保持良好的生态环境，避免造成新的污染。对污染物进行有效冶理。c) 使经济建设、城市建设能与生态环境的改善和建设相互协调、共同发展，使创建文明城市的目标逐步得以实现。d) 使自身和周围环境始终处112、于一种良好的状态中，不因本项目的实施而对附近及周边的居民和单位产生不良影响和干扰。6.2.2 环保的原则a) 坚持以预防为主、保护优先、防治结合的原则。b) 以国家环保有关法律、法规为依据，按照因地制宜、美化环境、防止污染、合理布局的原则，制定切实可行的环保措施方案。c) 项目本身的污染治理方案，应与城市整体的污染治理措施方案相衔接、相适应。d) 环保设施的设计，应与项目整体建筑设计方案相互协调、相互统一，并与周围自然环境状态相适应。6.2.3 项目场址环境现状地块一北侧为河流，所占用地用于住宅建设的部分为池塘，广场用地为荒地；地跨二东侧及北侧为城市道路，所占用地除小部分荒地外，其余大部分是农113、田；地块三西北侧及西南侧为城市道路，东北侧为河流，所占用地除小部分农田外，其余大部分是荒地。大部分区域除道路车辆产生污染外，基本无其他形式环境污染。 6.3 项目建设与运营对环境的影响a) 在项目正常经营期间，项目所产生的污染影响，主要是各种包装废弃物和生活垃圾、生活污水和噪声等对环境的影响。b) 在项目建设期间，主要的污染物是施工期间产生的建筑垃圾、废水、施工噪音等对环境产生的不良影响。6.4 环境保护措施7.4.1 环境质量主要执行标准1、地表水环境质量标准（HB38382002）2、污水排入城市下水道水质标准（GJ30821999）3、环境空气质量标准（GB309596）4、城市区域环境114、噪声标准（GB309693）5、城市环境卫生设施设置标准（CJJ27-89）6.4.1 治理措施方案1、生活污水治理对该项目在运行期间产生的生活污水，拟采用化粪池和沉淀池的方式进行初级处理，处理后的污水再经污水管道排入市场污水排放体系，最后统一排入场址周围市政道路下拟敷设的城市污水地下管道系统中处理达标后再排入水体。市场内的排水系统，实行雨污分流制。雨水经汇集排入市政雨水排放管道系统中。对化粪池、沉淀池的粪便拟采用由环卫部门定期抽出运至指定地点的方式。2、生活垃圾及固体废弃物治理在建设施工期间，对建设产生的建筑垃圾，要选择适当位置集中堆放，并及时运送到场外指定地点堆放，不能将建筑垃圾随意倾倒，115、以免影响场内的环境。为减少场内施工时建筑垃圾产生量，在设计时要尽可能使挖填土石方量保持平衡，尽可能减少丢弃的建筑垃圾。同时，为减少施工场内尘土飞扬量，减轻空气中浮尘含量，应经常对施工场地喷淋一些水。此外，为减少因施工对市场环境的影响，应合理组织施工，进行较细仔的施工组织设计，尽可能避免因施工车辆的进出对外部交通的正常运输造成不良的影响。要注意施工放炮对周围的环境及安全的影响，应采取必要的防护措施。3、噪声治理在施工期间，应避免在夜间施工，以免造成施工噪声对居民生活的干扰。4、绿化措施为使该小区内保持良好的生态环境，拟在小区各建筑物周围和道路及广场两旁以及可视范围内其他空地上，拟种上各种树木、草116、坪等，这不仅绿化、美化了环境，而且树林带还可起到一种屏蔽噪声传播的作用，减少各功能区间嘈杂声的交互干扰。6.5环境影响评价该项目在经营期间产生的污染物主要是生活垃圾和生活污染。由于本项目在每个地块内设有一个垃圾中转站和若干果皮箱，并采取每日及时清扫、及时清运、及时将垃圾运出至县内垃圾处理场处理的方式，因此，可减少各种蚊蝇的滋生和细菌传播的途径，使小区始终保持在较清洁卫生的状态中，为居民营造一个整洁干净的经营环境；对生活污水，由于采取了雨污分流排放的制度，因而可使生活污水不会对当地地表水和地下水系造成污染。生活污水在经化粪池和沉砂池对其进行初处理后，可使处理后的污水能满足污水排入城市污水系统的标117、准要求，能做到达标排放；由于在设计中考虑了以隔声墙、选择低噪声或装有消声装置的设备以及对场内进行必要的绿化等措施，因而可有效防止各种噪声对环境的影响。对场内行驶的各种车辆所产生的尾气污染，拟采取及时疏通、规定其行驶路线、定点停放和对进场车辆有害尾气排放进行适当控制等措施，以减少场内车辆所排尾气对市场内空气的污染。6.6环境影响评价结论本项目在采取了上述一系列环保措施后，对周围的城市设施及环境也不会造成污染影响，可使该项目的建设和运营与周围自然环境保持相互协调、和谐的状态，不会对当地环境产生不良影响。第七章 项目实施进度安排及招标方案7.1 项目实施进度安排 本项目属民生工程，也是县委、县政府机118、关注重之项目。本项目由总公司下属房地产开发企业具体实施，并由总公司抽调本部高级专业技术人员与下属公司一道组建项目部。根据项目的具体情况，本项目建设总工期预计为2年，从2010年8月开始，至2012年8月竣工。 工程实施进度安排如下：2010年9月前完成可行性研究；2010年10月到2011年1月完成工程设计及勘察；2011年2月完成施工招投标；2011年34月完成场地平整；2011年5月2012年8月完成工程施工；2012年8月竣工验收；2011年12月2015年1月进行销售；2015年1月开始进入运营阶段。项目实施进度安排见下表工程实施进度表7.2 招标方案根据中华人民共和共招标投标法及湖南119、发展和改革委员会制定的湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，本项目的施工以及设备、重要材料等采购活动均已招标形式进行。项目招标均采用公开招标的方式。鉴于建设单位的实际情况，对照湖南省发展和改革委员会印发的湖南省工程建设项目自行招标试行办法中对自行招标作出的规定：a) 具有项目法人资格（或者法人资格）；b) 具有与招标项目规模和复杂程度相适合的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面的专业技术力量；c) 有从事同类工程建设项目招标的经验；d) 设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；e) 熟悉和掌握中华人民共和国招标投标法及有关法规规章。本可研认为，项目的建筑工120、程、安装工程及设备、重要材料采购均宜采用委托招标的组织形式。第八章 投资估算与资金筹措8.1 估算说明项目总投资由产品开发建设投资和经营流动资金组成。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。估算范围包括：土地费用、经济适用房、廉租房、商品房和配套商业设施用房建筑安装费、基础设施建设费、公共建筑建设费、前期费用、开发间接费、开发期税费、预备费和建设期利息。经营资金是开发企业用于日常经营的周转资金。投资估算的依据：a：国家发展改革委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；b：中华人民共和国建设部发布的房地产开发项目经济评价方法；c：中华人民共和国建设部发121、布的市政工程投资估算编制办法；d：国家现行的政策法规、湖南省与当地有关土地征购补偿、房屋拆迁补偿等法规及规定；e：项目筹建单位对项目临近地段的商品房及商铺售价、商场金等调查资料、经济适用房按利润为3%定价、廉租房租金按产品开发成本回收期约为10年定价；f：本可研技术方案及筹建单位提供的有关资料；g：同类项目近期投资估算指标。8.2 总投资本章分别估算了包括三个地块的建设总投资与各地块项目的建设投资。本章及第九章的各类分析指标均对三个地块的建设总投资进行，各地块的分析指标见各地块财务测算汇总表。8.2.1 总投资估算项目总投资9486万元，其中：产品开发建设投资9396万元，经营资金90万元。8122、.2.2 总投资构成分析总投资构成分析见下表：序号 工程或费用名称估 算 值(万元）开发产品成本所占百分比一 产品开发建设投资9396100.0%1 土地费用5646.0%2 配套基础设施建设费用162917.3%3 经济适用房、商品房等建安工程费用566160.3%4 公共建筑建设费720.8%5 前期费用4885.2%6 开发间接费740.8%7 预备费5095.4%8 开发期借款利息3994.2%二 经营资金90三 项目总投资9486 8.2.3 产品开发建设投资估算开发建设投资估算值为9396万元。其中开发期利息399万元。详见： 附表 3总投资估算表。 估算说明：1）.土地费用：项目123、用地68.77亩。土地费用564万元，是根据湖南省有关政策及筹建单位提供的资料估算的。土地划拨成本：地块一 8.1万元/亩，地块二 7.5万元/亩，地块三 6.8万元/亩。其他税费包括新增建设用地有偿使用费与征地服务费为0.57万元/亩估算。详见：附表 3.1 开发期其他税费估算表.2）.配套基础设施建设费用：项目配套基础设施建设费用1629万元，包括：a)、总图工程：市政广场、小区道路、小区广场停车场、场地平整土石方、绿化等工程；b)、供排水工程：给水及消防、雨水、污水系统工程；c)、强弱电工程：小区配电、照明、消防、通信及有线电视、信息网络及综合布线系统；3）.经济适用房、廉租房、商品房及124、配套商业设施建筑安装工程费用： 5661万元。4）. 公共建筑建设费：公共建筑建设（维修）费72万元。项目公共建筑1740平方米，包括：社区服务、管理及保安用房、公共厕所、垃圾收集转运站。其中地块三保留原有建筑1264.5平方米，稍做维修后作为社区服务用房。以上两项费用详见：附表 3.2 建安工程费用估算表5)、前期费用：包括可行性研究费、基建专项收费、设计费、施工图预算、竣工图、工程监理费、招标代理服务费、环评费、水文、地质勘探费、场地准备及临时设施费等。前期费用估算值为488万元。前期费用依国家现行取费标准并考虑了市场的现行收费情况，估算中做了适当的下调。本工程可享受政府的优惠政策，基建专125、项收费按20元/平方米估算。6).开发间接费：包括项目开发期间开发建设企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项管理费和销售费。开发间接费估算值为74万元。7).预备费：预备费按1）6）项的6%估算。预备费估算值为509万元。8).建设期借款利息：本项目开发建设期为2年。根据分年度用款计划和资金来源计算建设期借款利息。建设期借款利息399万元。年利率按现行同期银行利率上浮5%估算。建设期借款利息计算，详见附表7。商品开发建设总成本9396万元，各商品开发建设成本见下表：序号产品名称产品单位产品数量产品单位开发成本（元）产品开发总成本（万元）1住宅m26725311797928.29 经126、济适用房（小高层）m21980413442662.58 经济实用房（多层）m21983911102201.68 廉租房（多层）m22362411102621.77 商品房（多层）m239851110442.26 2市政广场m2249.18 3商铺m2890013691218.67 地块一商铺（A-1、A-2）m219661424279.99 地块一商铺（A-3-A-6）m258941389818.64 地块二商铺（B-4、B-5）m210401154120.04 合计m276153123493968.3 资金筹措本项目资金正在筹措中，筹措方案暂按：a）. 申请银行长期借款6000万元。b）. 127、项目资本金2886万元，其中用于流动资金90万元。c) . 预租预售收入600万元。以上合计9486万元。详见附表2：投资计划与资金筹措表贷款意向及资本金筹措方案见附件。8.4 各地块投资估算及构成分析地块一投资构成分析见下表：序号 工程或费用名称估 算 值(万元）开发产品成本所占百分比一 产品开发建设投资5039100.0%1 土地费用2625.2%2 配套基础设施建设费用71614.2%3 商品房建筑安装工程费用319663.4%4 公共建筑建设费220.4%5 前期费用2805.6%6 开发间接费390.8%7 预备费2715.4%8 开发期借款利息2535.0%二 经营资金48三 项目128、总投资5086地块二投资构成分析见下表：序号 工程或费用名称估 算 值(万元）开发产品成本所占百分比一 产品开发建设投资2934100.0%1 土地费用2057.0%2 配套基础设施建设费用55318.9%3 商品房建筑安装工程费用166956.9%4 公共建筑建设费220.8%5 前期费用1585.4%6 开发间接费220.8%7 预备费1585.4%8 开发期借款利息1465.0%二 经营资金28三 项目总投资2962地块三投资构成分析见下表：序号 工程或费用名称估 算 值(万元）开发产品成本所占百分比一 产品开发建设投资1457100.0%1 土地费用976.7%2 配套基础设施建设费用129、36024.7%3 商品房建筑安装工程费用79754.7%4 公共建筑建设费271.9%5 前期费用825.6%6 开发间接费120.8%7 预备费825.7%8 开发期借款利息二 经营资金15三 项目总投资1472注：以上地块一、地块二、地块三各项目总投资之和与8.2.2总投资的差异是由于投资规模不同前期费用的取费费率不同而引起的。第九章 财务评价9.1 评价方法与效益分析结果项目财务评价根据国家发展改革委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）、国家建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法及现行的财税制度编制。项目计算期取为12年，其中建设期2年。从开发建设起第三年度，计划开始130、商品房的出售与出租，计算至第12年度。财务预测及效益分析结果，见下表：序号项 目单位数量备 注一 项目设计规模1 征用土地及开发面积亩68.77 含市政广场征地2 总建筑面积平方米778923 修建市政广场平方米6556.004 可供出售商品面积平方米71427.62含住宅、商铺5 可供出租商品面积平方米4725二 项目财务数据1总投资万元94861.1开发建设投资万元9396其中：财务费用万元3991.2流动资金万元902 资金来源万元94862.1 资本金万元28862.2 长期借款万元60002.3 预租、预售收入万元6003 可供出售商品总销售收入万元14694项目经营期（十年）总计4131、 可供出租商品计算期总租金万元56以下同5 项目总收入万元147496 经营税金及附加万元14077 土地增值税万元2738总成本费用万元10190.310利润总额万元287911 所得税万元77612 税后利润万元2103三 财务评价指标1总投资收益率%38.0 项目经营期（十年）总计2 资本金净利润率%72.9 同上3 项目投资财务内部收益率%12.6 所得税后4 项目投资财务净现值(i=12%)万元855.6所得税后5 项目投资静态回收期年3.7所得税后6 项目资本金财务内部收益率%33.7 7 项目资本金财务净现值(i=12%)万元1187 8借款偿还期年5.09盈亏平衡点%77.81132、0 期末结算净资产万元4989 9.2 房屋出售、出租计划与收入、经营税金及附加估算计算期内出售、出租总收入14749万元、经营税金及附加1407万元，经测算项目须交纳土地增值税237万元。9.2.1经济适用房、商品房出售该项目可供出售的商品总面积为71427.6平方米，其中经济适用房39643平方米、商品房3985.1平方米、独立商铺8900平方米、共管半产权房18899.5平方米。计划分三年时间出售。第一年计划销售40%，第二年50%，.第三年10%。经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，出售经济适用房实行政府指导价，以微利价向城镇中低收入家庭133、出售的住房。根据经济适用房作价有关规定，按建设成本、经营管理费用、财务费用、税金及不高于3%的利润等各项的和为基数测算，经济适用房中多层住宅楼每平方米售价按1350元估算，小高层住宅楼每平方米售价按1500元估算，共管半产权房每平方米售价按1100元估算。根据对当地近年来商品房及商铺出售价格的调查，小高层住宅楼商品房每平方米售价按1650元估算，商贸超市独立商铺：地块一每平方米售价按7000元估算，地块二每平方米售价按5000元估算。市政广场6556平方米，成本加税金为287万元，建成后由政府回购。项目产品出售总收入为14694万元，经营税金及附加为1400万元，包括营业税、契税、印花税、城市134、建设维护税和教育费附加。在税收的测算中考虑了经济适用房的优惠政策。详见附表4.1：销售收入、税金及附加估算表。9.2.2廉租房、商业用房出租该项目可供出租的廉租房总面积为4724.9平方米，经营期第一年计划出租率达到80%，第二年达到100%。廉租房月租金按每平方米1元估算。项目廉租房出租在计算期总收入为56万元，经营税金及附加为7.3万元，包括房屋出租税、城市建设维护税和教育费附加。详见附表4.2：出租收入、税金及附加估算表。9.3总成本费用估算依房地产开发企业会计制度的规定，总成本费用包括：出售房屋开发建设成本结转额、出租房屋开发建设成本摊销额、销售费用、管理费用、财务费用。项目在计算期内135、总成本费用为10190万元，其中出售商品开发建设成本结转8872万元，计算期出租商品开发建设成本摊销额262万元。详见附表5：总成本费用估算表。出售、出租商品及政府回购市政广场开发成本额、销售成本额见下表：序号 产品名称数量（平方米）开发产品总成本万元 1销售资产结转成本71427.68622.6 2出租资产可摊销成本4724.9524.4 3政府回购市政广场成本6556.0249.2 4合计9396 产品销售成本测算：序号产品名称产品单位产品数量产品单位开发成本（元）产品开发总成本（万元）产品总成本单位销售成本费用（万元） 费用（元）1住宅m26725311797928.29 8777.01136、 1305.08 经济适用房（小高层）m21980413442662.58 2960.89 1495.10 经济实用房（多层）m21983911102201.68 2431.82 1225.78 廉租房（多层）m22362411102621.77 2895.82 1225.78 商品房（多层）m239851110442.26 488.48 1225.78 2市政广场m2249.18 3商铺m2890013691218.67 1350.15 1517.03 地块一商铺（A-1、A-2）m219661424279.99 310.62 1579.97 地块一商铺（A-3-A-6）m258941389137、818.64 907.42 1539.57 地块二商铺（B-4、B-5）m210401154120.04 132.11 1270.25 合计m2761531234939610127.16 1329.85 商品销售单位利润估算表单位 ；元/平米序号名 称经济适用房经济适用房半产权廉租房商品房地块一商铺地块一商铺地块二商铺（小高层）（多层）（多层）（多层）（A-1、A-3）（A-3-A-7）（B-4、B-6）1单位销售价格15001350110016507000700050002单位销售成本费用1495.10 1225.78 1225.78 1225.78 1579.97 1539.57 1270138、.25 3经营税金及附加142.875128.59 104.78 157.16 666.75666.75476.254利润额-137.97 -4.36 -230.55 267.06 4753.28 4793.68 3253.50 5所得税0.00 0.00 0.00 66.77 1188.32 1198.42 813.37 6税后利润-137.97 -4.36 -230.55 200.30 3564.96 3595.26 2440.12 7销售利润率-9.20%-0.32%-20.96%16.19%67.90%68.48%65.07%8成本利润率-9.23%-0.36%-18.81%21.79139、%300.85%311.36%256.13%9.4利润及分配项目利润总额为：2879万元。所得税率25%，计算期缴纳所得税总额776万元，税后利润2103万元。详见附表6：利润及分配估算表。跟据利润及分配估算表计算以下指标：计算期总投资收益率=息税前总利润/总投资100% =38.0%商品房销售结束年(经营期第三年末)，总投资收益率可达40%，建设开始第10年，总投资收益率可达39%。计算期总投资利税率=利税总额/总投资100% =48%计算期资本金收益率=净利润/实收资本100% =73%9.5 清偿能力分析清偿能力是以“借款还本付息计算表”、“财务计划现金流量表”“资产负债表”的计算结果考140、察项目在计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算开发建设借款偿还期。借款还本付息测算，详见附表7。财务计划现金流量测算，详见附表8。资产负债测算，详见附表9。本项目偿还借款的资金来源为还款期间回收的开发成本和部分未分配利润。借款偿还期为5年。从利息备付率及偿债备付率的测算结果可见，项目具有还本付息能力。财务计划现金流量表，反映该项目在计算期内逐年资金收支情况。从附表8可以看出，该项目计算期内各年份可以做到资金自行平衡且有盈余，具有偿债能力和自我发展能力。资产负债表的测算结果显示，资产负债率较为适中。在计算期末净资产为4989万元，为项目资本金的1.73倍。9.6 现金流量分析对项目投资、项目资141、本金进行了现金流量分析。按投资者的意愿，测算中项目投资折现率（税后）取8%，项目资本金折现率取12%。项目投资财务现金流量分析，详见附表10：项目投资现金流量表。项目投资财务现金流量分析是不分投资来源，把全部投资作为计算基础进行盈利能力分析。从表中可见，项目投资财务内部收益率（税后）为12.6%，财务净现值（i=8%)为855.6万元，静态投资回收期为3.7年。项目盈利能力可达到投资方的期望值。项目资本金现金流量分析，详见附表11：项目资本金现金流量表。项目资本金财务内部收益率为33.7%。资本金盈利能力较好。9.7 不确定性分析9.7.1 盈亏平衡分析以销售率、出租率表示的盈亏平衡点（BEP142、),其计算公式如下BEP=固定成本费用/（销售收入-变动成本费用-税金及附加-土地增值税）100%BEP=77.5%（经营期前三年综合）计算表明，该项目盈亏平衡点逐年下降， 经营期前三年综合销售率、出租率达到77.5%，企业就可以保本。9.7.2 敏感性分析项目开发建设、经营过程中一些可能影响效益的主要风险因素如销售、出租价格、开发建设投资、土地费用、经营成本等。经分析计算可见，影响项目效益的最为敏感因素为销售、出租价格(或数量)及开发建设投资。销售、出租价格(或数量)、开发建设投资等单因素变化，对项目投资财务内部收益率的影响程度，详见附表12：不确定性分析汇总表。9.7.2.1.临界点分析本143、项目主要风险因素：销售、出租价格、开发建设投资的临界点分别为：-13.4%、12.4%。土地单价的临界点为27.1万元/亩。销售、出租价格降低、开发建设投资提高的幅度超过这个极限，土地价格超过27.1万元/亩，项目的财务内部收益率将低于8%，经营者应尽力避开此风险。9.7.2.2.临界点的财务状况当项目投资财务内部收益率（税后）为8%时项目的财务状况：序号变化因素变化幅度利润总额税后利润总投资收益率（万元）（万元）（%）1价格-13.4%136496622.0%2投资12.4%2612190031.5%3土地27.1元/亩1170126122.9%超过临界点的变化幅度，项目的财务状况则劣于上述144、指标。9.7.2.3. 同类项目一般投资者的最低期望值一般投资者最低的期望值是投资收益率能达到30%，就此对各单因素变化幅度进行测算，其测算结果如下：a).与基本方案比较，当销售、出租价格降低幅度小于7%时，从商品开始销售、出租起，计算期内总投资收益率可达30%以上。b). 与基本方案比较，当开发建设投资增加幅度小于15%时，计算期内总投资收益率可达30%以上。c). 与基本方案比较，当土地费用，每亩增加至18万元/亩时，计算期内总投资收益率可达30%以上。各单因素在以上变化幅度内，均可以达到投资者的最低获利期望值。投资者可通过各因素的变化幅度的大小来衡量项目的抗风险能力。9.8各地块项目财务145、状况测算汇总表按各项目分步实施，独立经营测算。地块一财务状况测算汇总表：序号项 目单位数量备 注一 项目设计规模1 征用土地及开发面积亩30.15 含市政广场征地2 总建筑面积平方米395723 修建市政广场平方米6556.004 可供出售商品面积平方米39352含住宅、商铺二 项目财务数据1总投资万元50861.1开发建设投资万元5039其中：财务费用万元2531.2流动资金万元482 资金来源万元50862.1 资本金万元6862.2 长期借款万元38002.3 预租、预售收入万元6003 可供出售商品总销售收入万元10337项目经营期（十年）总计4 可供出租商品计算期总租金万元以下同5 146、项目总收入万元103376 经营税金及附加万元9857 土地增值税万元6468总成本费用万元5624.110利润总额万元308211 所得税万元77112 税后利润万元2312三 财务评价指标1总投资收益率%69.6 项目经营期（十年）总计2 资本金净利润率%336.8 同上3 项目投资财务内部收益率%22.6 所得税后4 项目投资财务净现值(i=8%)万元1466.9所得税后5 项目投资静态回收期年3.5所得税后6 项目资本金财务内部收益率%99.0 7借款偿还期年5.08盈亏平衡点%69.89 期末结算净资产万元2998 地块二财务状况测算汇总表：序号项 目单位数量备 注一 项目设计规模1147、 征用土地及开发面积亩25.46 2 总建筑面积平方米251263 可供出售商品面积平方米22559.62含住宅、商铺4 可供出租商品面积平方米2346二 项目财务数据1总投资万元29621.1开发建设投资万元2934其中：财务费用万元1461.2流动资金万元282 资金来源万元29622.1 资本金万元7622.2 长期借款万元22002.3 预租、预售收入万元3 可供出售商品总销售收入万元3310项目经营期（十年）总计4 可供出租商品计算期总租金万元28以下同5 项目总收入万元33386 经营税金及附加万元3197 土地增值税万元8总成本费用万元3185.510利润总额万元-16711 所148、得税万元712 税后利润万元-174三 财务评价指标1总投资收益率%3.4 项目经营期（十年）总计2 资本金净利润率%-22.9 同上3 项目投资财务内部收益率%2.5 所得税后4 项目投资财务净现值(i=8%)万元-319.8所得税后5 项目投资静态回收期年11.2所得税后6借款偿还期年5.07 期末结算净资产万元588 地块三财务状况测算汇总表：序号项 目单位数量备 注一 项目设计规模1 征用土地及开发面积亩13.17 2 总建筑面积平方米131953 可供出售商品面积平方米9516含住宅、商铺4 可供出租商品面积平方米2379二 项目财务数据1总投资万元14721.1开发建设投资万元14149、57其中：财务费用万元1.2流动资金万元152 资金来源万元14722.1 资本金万元14722.2 长期借款万元2.3 预租、预售收入万元3 可供出售商品总销售收入万元1047项目经营期（十年）总计4 可供出租商品计算期总租金万元28以下同5 项目总收入万元10756 经营税金及附加万元1037 土地增值税万元8总成本费用万元1401.010利润总额万元-43011 所得税万元12 税后利润万元-4309.9评价结论及建议a. 综合以上财务评价指标可以看出，项目财务获利能力评价指标：项目投资内部收益率、投资回收期均可达到开发公司的要求。投资收益率、投资利税率尚好，具有债务清偿能力，项目在财务150、上可行。b.本工程的建设符合当地的发展规划，是改善居民生活条件和居住环境的民生工程，对建设和谐社会和发展地方经济将起到促进作用，具有较好的社会效益。c.项目售、租价格和开发建设投资对财务内部收益率影响较大，建议严格控制开发建设投资，进一步做好价格预测，以避开风险，取得更好的财务效益。d. 进一步做好经济适用房购房者的经济承受能力的调查研究，控制建设标准，做到既经济又适用，真正能使中低收入群众买得起、用得起。e. 如各地块单独开发、单独经营，地块二项目、地块三项目在财务上可以生存，但效益一般。建议与地块一项目共同滚动开发。第十章 社会评价10.1 项目对社会的影响分析10.1.1 对所在地居民收151、入的影响项目建设和运营的直接收入效应主要通过两个方面体现：一是项目基础设施投资运营时需要雇佣本地大量的劳动力，这一收入效应在项目投资建设周期和运营周期中通过劳动力成本体现出来。同事项目建设时需要投入大量的生产资料，这将为当地水泥、玻璃、钢铁等运营商带来商业机会，增加其收入。二是项目建成后，将带来商业及一定的服务业（如物业管理等）的就业需求，为保靖县居民提供就业岗位而获得收入，该部分投资的直接收入效应主要通过工人工资形式表现。因此，本项目对所在地居民收入有一定的积极影响。10.1.2 对所在地居民就业的影响项目的建设，既能在项目建设过程中带来就业岗位，又能通过项目运营带来在物业管理、商业服务等方152、面的就业岗位，其对所在地居民就业具有一定的积极影响。10.1.3 对所在地不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括：（1）保靖县政府；（2）开发商；（3）原住地居民和相关企事业单位；（4）施工建设单位；（5）国家开发银行；(6) 工程评估、审计相关单位。在上述不同利益群体中，除项目原住地居民和相关企事业单位外，均为项目收益群体。而原住地居民和相关企事业单位既有利益收益，也可能有利益损失。原因是，项目建设需要原住地居民和相关企事业单位进行拆迁，这种拆迁既可能因补偿水平较低而带来经济利益受损，又会因拆迁对其已经稳定的生活生产方式和社会文化结构的破坏带来文化和精神上的损失。另一方面，如果补偿水平153、较高，足以弥补其上述损失，则该部分居民和企事业单位则是利益受益者。10.1.4 对所在地文化教育卫生等方面的影响项目为土地开发项目，项目建成后，能够改善当地居民居住环境和生产环境，为本地带来较为先进的现代生活方式和文明，对当地文化教育卫生观念等都具有一定的积极影响。不过同时，项目的建设势必破坏原有的部分自然景观，需要通过科学的规划和建设来弥补。10.1.5 对所在地基础设施和公共服务的影响 项目建成运营后，讲带来对道路、供电、供水、学校、医院、商业、农贸等基础设施的需求和建设，改善本地基础设施和公共服务。不过，在短期内，将由于社会基础设施和公共服务的供需矛盾而造成交通拥挤等现象。10.2 项目154、于社会的互适性分析10.2.1 项目与国家、省及市发展战略的互适性分析项目产业定位为居住区和公用设施配套区，其定位符合保靖县城市总体规划和土地利用总体规划，但应严格按照国家相关政策进行建设，以符合国家和湖南省政府的房地产产业政策。10.2.2 项目与当地文化技术的互适性项目由于对当地居民就业、收入和基础设施的促进作用而受到当地群众的接受，项目无特殊的文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。10.2.3 项目承担机构能力的适应性项目承担机构为保靖县城镇建设投资有限责任公司。该机构在保靖县已有多个土地开发成功案例，具有丰富的土地开发和项目管理经验。但由于本项目规模较大，涉及面广，155、需要承担机构加强能力建设，指定周密可行的实施方案和应急方案，以加快建设进度，降低运营成本。10.3 项目对公平的影响项目所在地为保靖县县城，其居民收入水平相对较低，居住条件很差，通过本项目建设，能够为其带来较好的居住条件，并可通过其住宅资产溢价获得超出其现有资产水平的经济补偿，从而提高其收入水平，因此，项目对缩小当地居民贫富差距具有积极影响。此外，项目建设和运营为当地普通劳动者提供一定的就业机会，增加就业人员收入水平，从而缩小当地居民间的贫富差距。可见，项目对社会公平具有一定的积极作用。10.4 社会风险分析对所在地不同利益群体的影响表明，项目的主要社会风险存在于（1）因建设拆迁可能导致项目单156、位与原住地居民和企事业单位之间的社会冲突；（2）建设过程中可能由于道路堵塞、噪声、施工事故等原因造成社会冲突。因此需要通过制定合理有效的补偿方案和制定应急预案等措施来降低可能的社会风险。10.5 结论项目对增加当地就业岗位、居民收入水平具有一定的积极作用，对促进当地社会公平具有一定的积极作用。项目于当地文化、教育、卫生、技术具有良好的互适性，与当地政府、承办机构、信贷机构、施工单位等利益群体的互适性。但项目存在一定的社会风险，需要对原住地居民和单位以合理的补偿方案来加以解决。同事，项目需要严格按照国家和湖南省相关产业政策进行建设。第十一章 风险分析11.1 项目风险因素识别 本项目属城市保障性157、住房建设项目，其定位符合保靖县城市总体规划和土地利用总体规划，可能的主要风险包括：11.1.1 市场风险包括：因宏观经济波动、产业周期等因素引起的经济不景气或产业不景气，导致项目建设用地、基础设施闲置，建设贷款难以得到偿还，投资难以收回或土地价格过低，不足以弥补其开发成本。11.1.2 技术风险主要指工程技术不先进、技术采用不合理引起的工程问题造成的损失。11.1.3 工程风险指工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长所造成的损失。11.1.4 资金风险主要指资金来源中断或供应不足，导致融资成本提高，给建设和生产运营造成的损失。11.1.5 外部158、协作风险指投资项目所需要的供水排水、供电供气、通讯、交通等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和生产运营带来困难。11.1.6 社会风险由于建设投资对社会产生的不良影响而带来的社会冲突、社会动荡等风险。11.2 风险评估风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如表11-1主要风险因素风险程度说明高较高中较低低1 市场风险 我国宏观经济正处于一个新增长周期的上升时期，且将会持续相当一段时间。市场分析表明，项目具有强有力的政策支持，其居民对房地产的消费需要和投资需求尚有一定的空间，项目具有重要的交通战略地位，和景观优势，项目升值潜力较大。但项目所需地为棚户区，开发成本较大，需要防范价格风159、险。2 技术风险2.1 先进性项目所采用的工程技术成熟、适用、可靠。2.2 适用性2.3 可靠性2.4 可得性3 工程风险3.1 工程性质 项目地质条件比较好，项目对地质条件也没有特殊要求。3.2 工程量具有可控性。3.3 工程组织 项目规模较大，工程组织较难。4 资金风险 4.1 资金来源中断 项目包括征地、拆迁、安置及土地平整、基础设施建设等。4.2 资金供应不足 其拆迁、安置成本较大，造成投入较大，超出建设单位自有资金规模。5 外部协作风险5.1 交通运输 项目地处花垣县城北地区，城市的发展已向西北部发展，已有很好的外部协作条件。5.2 供水5.3 供电6 社会风险 项目建设需要居民和单160、位拆迁、并可导致周边交通堵塞等社会问题。11.3 降低风险的主要措施a) 加强项目单位队伍建设和能力建设，制定和优化工作计划，建立严格的责任制。b) 加强资金筹措，争取国家贷款和银行授信。c) 加强房地产市场跟踪研究和价格规划。d) 制定详细的工作计划和社会冲突应急预案，按照政策妥善进行拆迁安置。e) 加强与规划单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更；对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工；加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不161、合格现象。f) 通过加强内部管理、资金管理、招投标管理等降低开发成本。第十二章 研究结论及建议12.1 项目评价结论本项目属于保障性住房建设项目，符合国家城市建设产业政策。该项目选址湖南省保靖县县城,项目建设位置优越，环境优美，交通便利，本项目对组织、安排住房困难居民的居住安置，解决低收入居民的住房难的问题起到了根本性的作用。 因此，经研究分析论证，此开发项目是可行的。12.2研究结论本项目符合国家现行宏观经济政策，有利于充分利用土地资源，提高土地集约化利用程度和资源的优化配置；有利于农村和城镇产业与人口的合理聚焦，加快城镇化进程；有利于推动保靖县的经济及城市建设的发展，对拉动湘西乃至湖南经济162、增长具有重要意义。本项目建设符合保靖县总体规划及发展要求，具有良好的社会和经济效益，项目的建设将使当地城乡低收入家庭住困难问题得到妥善和有效解决，将大大加速“住有所居”目标的实现，同时也将促进和推动和谐社会的建设。本建设项目不仅不会对当地的环境、水体造成有害污染，而且还会大大改善该区域范围内的城市基础设施条件（场地、水、电、能讯等），有利于该区域范围内的环境治理和城市环境的改善。 12.3 建议：政策方面：1、项目由政府主导动作、组织各有关部门通力协作，对项目的运作应给予尽可能多的优惠政策，以确保项目顺利实施。2、破解复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策。3、要完善廉租房基经济适用住房建成后的公共服务功能。