1、广州海珠体育健身公园项目可行性报告广州市*有限公司2010.945目 录第1章 项目概要11.1 项目概况11.2 项目投资内容及建设指标21.3 项目投入产出及效益评价31.4 政策建议4第2章 项目建设背景52.1 健康与体育将成为未来全球经济的支柱产业52.2 中国体育事业发展概况62.3 广州体育事业发展概况10第3章项目市场分析与场馆定位113.1经济社会发展对体育场馆需求分析113.2 海珠区南洲街区居民对健身场所需求分析123.3项目场馆定位与市场分析12第4章 总体规划154.1规划定位与总体布局154.2 功能分区与项目规划174.3 配套设施与环境保护194.4 项目建设进2、度21第5章 主要体育健身场馆建设运营分析225.1高尔夫练习场建设运营分析225.2 球类及棋牌运动场馆运营分析255.3 体育用品商城运营分析315.4 健身场馆运营分析325.5 公园公共服务运营分析35第6章 项目经营管理与人力配置366.1投资主体366.2运营管理模式366.3管理机构376.4部门职责386.5管理团队与人员配置39第7章 总投资估算及效益预测417.1 项目投资估算417.2 项目收益及营业税估算427.3 项目经营成本估算427.4 损益分析427.5 经济效益评估437.7 社会效益评价43第8章 项目投资风险分析448.1 政策风险分析448.2 经营风险3、分析448.3 管理风险分析44第9章 项目政策建议45第1章 项目概要1.1 项目概况1.1.1 项目名称广州海珠体育健身公园1.1.2 项目建设地点广州市海珠区南洲路以南洛溪桥北两侧1.1.3 项目建设性质绿地改建体育健身公园1.1.4 项目业主广州市绿化公司1.1.5 项目投资方广州市*有限公司1.1.6 项目主管单位广州市园林环卫局广州市海珠区体育局1.1.7 项目运营方广州海珠体育健身公园管理有限公司（筹）1.1.8 项目负责人*（*实业有限公司董事长）1.1.9 项目可行性依据项目合作协议书项目规划用地红线图项目改建政府批文广州市总体规划广州市体育场馆建设概况广州市海珠区南洲社区概4、况1.1.10 可行性报告编制单位广州市*有限公司1.1.11 报告编制负责人李*向*1.2 项目投资内容及建设指标1.2.1 项目投资内容1.2.2 项目建设技术指标1.3 项目投入产出及效益评价1.3.1 投入产出1.3.2 社会效益评价1、为广州市全民健身新增运动场馆5个，公园面积20万平方米。2、为南洲社区提供全民健身场地60片，场地承载20万人次。3、新增劳动就业81人。4、拉动体育用品市场销售35亿元。5、带动区域体育健身消费12亿元。6、促进相关产业投资23亿元。1.4 政策建议1、社会事业公共设施建设项目争取政府扶持。2、争取银行贷款50%以上（不少于1个亿）。3、社会公益项目5、投资回报率低，税前投资回报率4.79%，税后投资回报率仅3.59%，投资回收期税前25.4年。因此建议政府在项目经营期内减免所得税。第2章 项目建设背景2.1 健康与体育将成为未来全球经济的支柱产业当今世界人口已超过65亿人，专家预测到本世纪末世界人口将超过80亿人。按人口高龄化规律，届时全球老龄人口（65岁以上）将占总人口三分之一。占人口半数的老人儿童的安康和成年人的健康问题将成为未来世界的头等大事。由于工业化时代给人类带来的工业污染问题，导致人类环境气候恶化，严重影响人类健康。全球每年用于疾病和健康方面的投入与消费达数万亿美元，占全球GDP20%以上。未来全球用于健康和体育事业发展的投入和6、消费有增无减，健康与体育产业将成为未来全球经济最大支柱产业之一。2.1.1 健康服务业健康服务业包括医疗、卫生、防疫、保健、养生等行业。目前全球健康服务产业仅在医疗和防疫方面有所作为，但远远满足不了全球人口需求。在国民卫生、保健、养生方面还处于探索发展阶段，远远未形成产业。未来的世界，以人为本，首先要以人的健康安居为先。人类的健康重在疾病的预防和保健。健康服务业是一个不断发展壮大的朝阳产业。2.1.2 体育服务业随着健康向预防保健方向发展，体育事业和体育服务业有了更大的发展空间。体育的原本是为提高人类体质和健康而运应而生的。但随着人们竞争精神的需求和盈利的欲望，体育淡化成竞技竞争的利益场所，体7、育事业走向偏途。不可否认，竞技体育可以促进全民体育的发展，但不是体育的灵魂和本质。体育的本质和灵魂是要提高人类的体质和健康。因此，人类对体育的认知应回归全民健身的道路。竞技体育促进人类进取精神，全民健身促进人类健康体质。双管齐下，才是未来体育健康发展之道。2.1.3 医药及健身体育用品装备产业健康服务业和体育服务业良性回归，将带动医药及健身体育用品装备产业的发展。目前的医药和健身体育用品偏向治疗和竞技，忽视保健和健身。随着健康服务业和体育服务业良性回归，全球医药和健身体育用品装备产业将成为全球经济的支柱产业之一。2.2 中国体育事业发展概况2.2.1 中国体育事业发展成就早在毛泽东时代，中国共8、产党和中央人民政府就十分重视体育运动发展。中国著名将领贺龙元帅统领中国体育事业，奠定了中国体育事业的基础。毛泽东同志提出的“发展体育运动，增强人民体质”成为中国特色体育事业和体育产业发展方针。改革开放以来，中国的体育事业和体育产业有了进一步发展。主要表现如下：1、群众体育蓬勃发展1984年洛杉矶奥运会，中国体育健儿优异的表现，促进全国体育运动发展。同年10月5日中共中央发出关于进一步发展体育运动的通知，充分肯定了新中国成立以来，特别是改革开放几年来的体育事业取得的重大成就在振奋民族精神等方面的突出作用，针对中国体育差距和存在问题提出普及与提高相结的体育事业发展方针。1986年4月15日，国家体9、委又制定了国家体委关于体育体制改革的决定（草案），提出我国群众体育的改革方向。进一步明确体育社会化，实现国家与社会相结合的体育发展方针。提高了全社会办体育的积极性。1995年国家颁布全民健身计划纲要，对1995-2010年群众体育事业发展作出了全面规划和部署，提出到2010年基本建成中国特色全民健身体系的奋斗目标。1997年-2007年，国家投入全民健身工程项目13919个，投入资金227172.7万元。大大促进全民健身事业发展。2009年，国务院颁布全民健身条例，为后奥运时代中国全民健身运动发展提供了有力的法制保障。2、竞技体育快速提高改革开放以来，国家和社会加大了对体育投入，大大促进了体育10、事业和体育产业发展。1984年洛杉矶奥运会，中国体育代表团实现了奥运会金牌“零”的突破，金牌总数名列第四，在全国掀起了前所未有的“体育热”。1992年巴赛罗那奥运会，中国体育健儿取得历史最好成绩，初步奠定中国竞技体育的国际体坛的地位。2001年7月13日，中国取得2008年北京奥运会主办权。2008年北京奥运会取得园满成功，中国体育代表团不负重望，取得奥运会金牌第一，创四项世界纪录的优异成绩。北京奥运会是对我国体育事业发展水平的一次全面检阅，是中国竞技体育的一次全面提升。“全民健身与奥运同行”成为中国体育事业发展基本方针。树立起中国体育发展史上一座新的里程碑。3、体育设施不断完善体育场地设施是11、国家发展体育运动的基础条件之一，是实现国家体育发展目标，完成全面健身基本任务的重要物质保障，是一个国家、一个地区全民体育运动发展水平的重要标志。2003年国家体委对全国体育设施进行了第五次普查：“截至2003年底，全国范围内（除台湾、香港、澳门地区），各系统各行业各种所有制形式共有各类体育场地850080个，其中标准场地547178个，占全国体育场地设施总数64.4%，非标准场地302902个，占全国体育场地设施总数的35.6%。全国所有体育场地设施总占地面积达22.5亿平米米，建筑面积为7527.2万平米，场地面积约为13.3亿平米。历年累计投入体育场地建设资金1914.5亿元。按2003年12、人口统计（12.9亿），平均每万人拥有体育场地6.58个，人均体育场地面积1.03平米，人均体育场地建设资金为148.15元。近几年，乘着北京奥运东风，全国各地体育场馆设施又有新的增加。4、体育产业不断发展随着市场经济改革和体育事业发展，带动了中国体育产业发展。体育产业属于民生产业，是一个能广泛吸纳社会就业的新兴产业。1984年我国发行了第一张体育彩票，20多年来，体育彩票为支持中国体育事业发展取得了明显的成就。到2007年，发行近2000多亿元体育彩票，为体育事业提供300多亿元发展资金。到2000年我国体育产业增加值已达590亿元，占当年GDP0.5%。近年来体育产业有了进一步发展，年增长13、率超过两位数。目前，我国体育产业处于初级发展阶段，体育产业包括：健身休闲业、职业体育和赛事产业、体育中介服务、体育用品制造业、体育旅游服务业、体育传媒产业等项。2008年国家统计局和国家体育总局颁布体育及相关产业分类，将体育及相关产业划分为3个层次8个大类24个中类57个小类。八个大类如下：体育组织管理活动；体育场馆管理活动；体育健身休闲活动；体育中介活动；其它体育活动；体育用品、服装、鞋帽及相关体育产品制造；体育用品、服装、鞋帽及相关体育产品销售；体育场馆建筑活动。体育及相关产业分类标准颁布，将有利于规范体育产业发展，大大促进体育事业迈向新的台阶。2.2.2 后奥运时代中国体育事业发展之路214、008年的北京奥运会，大大提升了中国在世界的国际地位，振奋了国民复兴中华精神。同时也大大促进了我国体育事业和体育产业的发展。北京奥运会之后，中国体育事业进入后奥运会时代。2008年北京奥运会的口号“全民健身与奥运同行”展示了后奥运时代中国特色体育事业和体育产业的发展方向。后奥运时代，中国体育事业和体育产业将全面回归全民健身的体育事业发展之路。“全民健身与竞技奥运同行”是后奥运时代中国体育事业和体育产业发展基本方针。全民健身是竞技运动的基础，同时也是国家实力的基础。全民健身活动的广泛持久的发展，有利于体育事业发展、经济发展、国民体质提升，人民生活幸福。全民健身是国家民生工程重点项目之一。2.2.15、3 全民健身存在问题开展全民健身运动是一项十分重要的民生工程。长期以来受到党和国家领导的重视。但在执行过程中还存在不少问题，主要问题有：1、口头重视落实不足全民健身运动需要具体落实，如场地、投资、人力，在实操过程中往往与经济效益追求心理产生博弈。因此政策倾向和投资力度不能落实到实处。许多领导人口头上重视有余，但在政策制定和资金分配上受经济利益驱驶而视而不作为。这需要国家从分配体制、分配结构上进行改革和调整，从法律加以规范才能落实到实处。2、重视大型竞赛场馆建设，忽视全民健身设施建设大型竞赛体育场馆设施体现一个国家、城市、地区形象，突显当政者业绩。因此容易受到各级政府重视和支持，而全民健身建馆设16、施多为社区小型场馆设施。政府总想依赖社会投入，但受制于公共资源，社会投入积极性不高，因此全民健身设施严重不足。解决方案也需要从公共资源、管理体制改革入手，调动全社会财力、物力，大力发展全民健身设施。国家在公共土地资源配置和税收政策上进行调控，给予支持。3、全民健身运动规划、投入、组织、宣教不足第一个全民健身计划纲要是国家体委以通知方式下发的，不具备法律效力。应编制国家中长期全民健身规划，以法规方式正式下达，作为硬性指标考核各级政府。2009年，国务院颁布全民健身条例，从法律上保障了全民健身运动的发展。全民健身运动的组织、宣传工作也存在不足。规划中应包括各级政府主导全民健身的职责、组织分工、投入17、及宣传教育等举措。2.2.4 中国特色体育事业和体育产业发展前景中国特色的体育事业和体育产业发展之路是以提高人民体质为魂，以全民健身运动为本，以竞技体育为用的复合型发展道路。在未来30年内，中国的体育事业和体育产业将列入国家民生工程大业和国民经济支柱产业之一加以规划、扶持。国家将加大对体育事业的投入，社会将加大对体育产业投资，全民将勇跃参与全民健身活动。在一个人口近14亿的世界大国，建立体育全民健身事业体系和体育产业体系，发展前景美好，市场潜力巨大。2.3 广州体育事业发展概况2.3.1 广州体育运动设施建设广州体育运动场馆经过六运会、九运会和全国大学生运动会之后，体育场馆建设除北京、上海之外18、，体育场馆和设施在全国是最好的。广州体育场馆众多，功能齐备，布局合理，形成了以先进的大型体育场馆为中心，星罗棋布的健身场地为基础的全市体育设施网络。广州人均公共体育用地面积2.4平方米，居全国之首。据广州体育局统计，2008年底广州市共有体育场地11791个（片）。近两年为迎接第16届亚运会，广州市又投入巨资新建了广东奥林匹克游泳跳水馆、广州新城亚运体育综合馆、广州自行车轮滑极限运动中心、广州飞碟训练中心、广州棋院、南沙体育馆、萝岗区体育馆、花都新体育馆、黄埔体育中心等12个大型体育场馆。把广州市体育场馆建设推向一个新的阶段。2.3.2 广州体育产业和全民健身事业发展1995年开始广州体育事业19、改革，体育场馆开始由事业管理型向经营型管理转型，社会资金开始进入体育事业，促进广州体育产业发展。到2005年，广州体育产业增加值达54亿元，占当年全市GDP1.1%，体育本体产业部门185个，体育产业从业人员12万人。2001年至2008年，全市共销售体育彩票62.83亿元，提取体育公资金14.59亿元，为全民健身提供资金。广州市每年从体育彩票中拨2000万元用于全民健身路径建设。到2008年，广州市全民健身路径超过1600条，全民健身工程项目3519个（片）。2010年第16届亚运会成功在广州举办，必将推动广州体育事业空前大发展。亚运会之后广州市全民健身运动将掀起一轮新的热潮，竞技体育整体水20、平将达到一个新的高度。体育设施将向全民健身场馆倾斜，体育产业将更加兴旺发达，广州一定能成为“全国一流，国际瞩目”的体育强市。第3章项目市场分析与场馆定位3.1经济社会发展对体育场馆需求分析2009年，我国国内生产总值达335353亿元，人均GDP为2.5万元（约3700美元）。城镇居民人均可支配收17175元，农村居民人均收入5153元。2009年，国内财政收入68477亿元，其中，税收59515亿元。年末国家外汇储备23992亿美元。我国经济综合实力国际地位已升为世界第二。经济社会发展，理应带动民生福利和人民健康体育事业发展。但由于体制各方面的原因，国家在全民健康和体育事业方面投入显然不足。21、据国家体育总局统计：国家财政支出用于体育事业发展投入仅215.68亿元。（2006年数据），人均投入不足13元。（2005年数据），人均体育场地面积仅1.03平方米（2005年数据）。据新华网2008年调查：97%受访者认为自己周边没有或很少有体育设施，近60%的受访者认为自己愿意而没有参加体育锻炼的原因是缺少运动场地。因此，体育健身场地设施数量不足是制约我们国群众体育发展的最大瓶颈。随着我国经济社会的快速发展，群众生活水平的提高，特别是经过北京奥运会之后，我国群众健身高涨。对公共体育健身场地设施的需求激增。根据国家体育总局群体司规划要求，未来十年内，全国各地应建成四级公共体育健身场地设施网络22、，全国各市（地）区（县）级城市应建有一个体育场、一个体育馆、一个健身中心、一个体育公园、一个室内游泳馆。50%城市街道建有小型健身中心，50%的社区建有配置器材的健身点，50%的农村乡镇建有健身广场，50%的行政村配置有一个篮球场，两张乒乓台。人均体育设施面积达2平方米。根据国家体育总局预测：2012年，中国体育用品年产值将超过1312亿元。目前，全国拥有了3万多名职业运动员，有4亿人口参加各类体育活动，到2020年，全国将有40%以上的人口积极参加种类体育活动。体育健身消费在人们生活中所占的比重将越来越大。因此，体育场馆的需求也日益高涨。3.2 海珠区南洲街区居民对健身场所需求分析项目所在地23、南洲街区是广州市海珠区下属一个街道，位于海珠区南部，辖区12.3平方公里，下辖12个社区、3个村，总人口20万人，其中外来人口15万人。南洲街地处广州新城市中轴线的南端，是城市发展的腹地和重心，坐拥万亩景园，素有广州“南肺”之称。辖区内有“沥滘、三滘、东风” 三个行政村，是典型的城乡综合部。随广州“中调”战略推进，南洲街区城市化全面改造日益成熟。选择南洲街洛溪桥北两侧城市绿地改造成城市体育健身公园是南洲街街区人民盼望以久的愿望。根据国家体育场地发展规划要求，20万人口社区，按每人平均2平方米要求，体育设施需要达40万平方米。根据广州市城市发展规划，南洲街区将建成现代化的商贸物流区，到2020年24、城市人口将达70万人。共需体育设施总面积140万平方米。目前规划用地远远未到规划要求。按中华人民共和国城市规划法要求：“城市居住区体育活动用地每1000人/（200600m2），建筑面积不少于100200 m2，南洲街区按现有人口体育设施需12万平方米，建筑面积不少于4万平方。目前，南洲地区尚无正规的体育运动场馆健身体育设施。3.3项目场馆定位与市场分析根据广州城市发展规划和经济社会发展需求，将海珠区南洲街洛溪大桥北端两侧30万平方米城市绿地改造成城市体育健身公园，是广州市海珠区政府为南洲人民办的一件民生大好事，深受南洲人民欢迎。根据国内外体育事业和体育产业发展方向和广州城市发展规划，以及南洲25、街社会人口发展概况，将城市体育场馆及社区全民健身场所和城市绿地公园溶为一体。为南洲街区现有20万居民提供一个现代化体育健身公园。根据市场定位和潜在市场客户需求，海珠体育健身公园场馆定位与市场分析如下：3.3.1高尔夫练习场市场定位高尔夫练习场是体育健身公园发展收益较高的一个项目。根据广州中心南移战略，南洲地区将成为城市中心，未来城市发展，中高端收入人群逐步增多。根据中高端体育消费需求，高尔夫练习场是豪华小区必备的体育健身场馆之一。根据广州城市发展规划，南洲周边居民50万70万，中等以上收入人群占20%，约1015万人，其中爱好高尔夫人士占10%计算，高尔夫练习场消费潜在客源约12万。本项目高尔26、夫练习推位设计为80位，按每天10小时，300天运营，预计高尔夫练习场打位供不应求。3.3.2球类及棋牌运动场馆市场定位球类和棋牌运动是广大人民群众喜爱的体育健身运动。球类运动根据市场分析，主要建设网球场、篮球场、足球场、羽毛球场、门球场、乒乓球、台球、壁球场地等。根据市场需求和项目区位状况，球类及棋牌场馆需求如下：网球场4个5人足球场 3个篮球场室外6个、室内2个羽毛球场室外5个，室内5个门球场1个壁球场3个乒乓球台20张（室内）台球16张（室内）棋牌室600 m2以上球类，棋牌场馆初步满足第一阶段社区居民需求。3.3.3健身绿道广场和健身场馆市场定位作为城市区域体育健身场馆、免费的园林式健27、身绿道和广场不可缺少，这是满足社区居民起码的健身场所，在健身绿道和广场内，设置各类运动器械是健身公园必备设施。利用体育健身公园内环境较好的区域，建设满足不同消费层次人群。健身场馆是经营性体育公园必备举措。海珠体育健身公园环境在公园中部和丛林绿地建设两个健身场馆。体育健身会所（满足大众化健身需求）能量健身馆（满足高端特殊保健人群需求）在满足居民体育健身场馆需求同时，选择合适区域建立体育用品商城以满足体育健身人群对体育用品的采购，同时，为可持续经营体育健身公园提供日常维护运营资金。广州海珠体育健身公园是在地方政府支持下，以海珠区南洲社区周边近70万人的对全民健身的需求而建设的全民健身运场馆项目。项28、目符合国家方针政策，是有良好的市场前景的。第4章 总体规划4.1规划定位与总体布局4.1.1项目定位广州海珠体育健身公园是为海珠区南洲街规划人口50万70万居民提供体育健身运动的城市体育健身公园。4.1.2项目性质广州海珠体育健身公园是在原洛溪大桥北端两侧城市绿地公园基础上改建。项目性质为城市公共设施提升改造。4.1.3规划理念项目利用原城市绿地改造能融城市绿地园林与城市公共体育健身场馆为一体的综合性体育健身公园项目。规划以绿色为主题，以园林为特色，充分利用草皮绿地空间建设城市所必需的公共体育场馆和健身场所。4.1.4规划依据本项目依据以下法规文件规划设计：广州市城市发展规划中华人民共和国体育29、法全民健身条例国务院2009年10月1日中华人民共和国城市规划法4.1.5总体布局广州海珠体育健身公园在现有城市绿地基础上规划。项目以洛溪大桥为自然分隔。东区为项目主题区，主要体育健身场馆和园林绿道布局在东区。西区为体育用品商城，与现有南天酒店用品市场连成一片，借势南天市场商业氛围，形成商业整体。东区主题项目地块以公园正门和中心绿道为主轴，东区西片建高尔夫练习场和洛溪绿道。东区中片为中心健身会馆、室外球场和中心绿道。东区北片建足球场、门球、综合体育馆和慢跑绿道。振兴大街以南地块建丛林健氧吧、喷泉、能量健身会所。4.1.6项目用地建设指标1、项目规划红线用地302986平方米2、第一期项目规划用30、地203000平方米3、第一期项目建设用地48400平方米其中：室内体育场馆22600平方米室外运动场馆：13800平方米室外停车场12300平方米4、第一期建筑面积41100平方米5、建筑容积率0.26、建筑密度23.84%7、绿地率45.02%4.1.7总体规划平面布局图4.2 功能分区与项目规划4.2.1 功能分区与用地规划4.2.2 项目规划4.3 配套设施与环境保护4.3.1 交通设施本项目地处洛溪桥北。洛溪桥北是海珠区南部主要交通枢纽，因此交通环境较好。目前正在扩建的振兴路将成为项目区域主干道。4.3.2 园林绿道、广场本项目充分利用原城市园林绿地，在基本不破坏原生态场地基础上，将31、园林绿地改造成园林健身绿道、广场。规划建设一个中心广场、4个园林绿道。中心广场公园正门连通、管理中心广场园林绿道中心健身绿道洛溪漫跑绿道沥溪慢走绿道丛林氧吧绿道4.3.3 管理服务设施在各场馆内设小型管理服务亭，方便消费者购买饮料、报刊、电话，同时兼备安全报警、安全监管功能。4.3.4 水电动力在北部设简便式配电房一座。在各设施地域安装水表，总表设北部总管处。在管理处设水电维修处。4.3.5 消防、安全、医务各设施安装消防设施。在管理中心设医务室。每周召开一次安检例会。4.3.6 环卫与绿地维护建环卫工作站，设在北部绿地处。保持绿地生态。4.3.7 生态景观与河流水渠保持原地城市绿地生态。扩大32、中轴水渠，形成小型景观溪流。在丛林建中心水池，按景观喷泉方式设计。4.4 项目建设进度第5章 主要体育健身场馆建设运营分析5.1高尔夫练习场建设运营分析5.1.1 高尔夫练习场功能及要求高尔夫练习场是专供初学人员和爱好者练习打球的地方，一般有真草练习场和人造打击垫打击练习场两种，有些练习场还配有果岭区和沙坑区，供大家练习推杆、沙坑杆和短杆。5.1.2 高尔夫练习场的投资投资高尔夫练习场与投资高尔夫球场有区别，无论多么豪华的高档练习场，也只是为所在区域客人服务。高尔夫练习场的区位市场需求决定高尔夫练习场投资。一般豪华大型高尔夫练习场总投资3000万4000万元之间，150200个打位。最经济的小33、型高尔夫练习场投资也要600万700万元（60个打位）本项目拟投入4050万元，按高档高尔夫俱乐部方式建设经营，练习场打位80个，分二层，二楼为VIP练习房。5.1.3 高尔夫练习场的市场分析从国内情况分析有80%的高尔夫练习场是盈利的，尤其是北京、上海、广州、深圳、成都等大城市练习场收益可观。其中有些经营比较好的练习场一年可收回成本，以后每年可赚回一个练习场。一般附属高尔夫球场的练习场都亏损，而位于大城市中心的高尔夫球场基本盈利，高尔夫练习场只有面向全民健身运动才有好的收益。经营好的高尔夫练习场不仅仅是初学着学球、练球的场所，而且还是高尔夫爱好者切磋技艺、交朋会友的好场所。一个好的高尔夫练习34、场经营者，他的目的不仅是让会员卡卖个高价钱，让练习场的每个打位充分得到利用，更重要的是让球手和会员在这里练球不仅技术有提高，还能交到一批志同道合的朋友，除了提供舒适的环境，优良的设备，专业的教练外，还有会员之间的互动活动。5.1.4 高尔夫练习场的赢利点1、会员、储球卡收入2、散客打球收入3、专卖店营业收入（或承包收入）4、教练收入5、小吃餐饮收入6、广告收入7、代客订场或组团打球收入以上盈利收益中，会员卡销售收入是最大的收入来源。练习场可推出几种不同档次的会员卡，有一年期，多年期的，也有季度卡，还有球票。例如一万粒球多少钱，5000粒多少钱。通过集中销售会员卡和球票，可以迅速收回资金。同时也35、给客人提供多种选择。同时实行会员卡制度可长期留住客户，防止客源流失。如深圳某高尔夫训练场推出VIP卡比球场会籍低得多，受到较高收入白领阶层欢迎，同时他们还推出一般会员储球卡，受到广大工薪阶层欢迎。专卖店和客户服务中心是为客服提供专业服务和临时需求的部门。尤其是最VIP客户服务周到可获得较好的收益。教练的收入近年来越来越受到高尔夫练习场经营者的重视。好的教练练习团队能为客服提供满意的服务。经营好的练习场教练服务收益达整个球场收入的10-15%。广告收入，因场地位置优越而定，可利用灯柱、栏围、场内设施招引广告。经营好的练习场广告位能卖出几十万甚至上百万元。5.1.5 高尔夫练习场市场客源到高尔夫练36、习场花100元200元左右享受一次高尔夫练习消费，是一般工薪阶层的销售承受范围。中国高尔夫文化在面向高收入的白领和富人的同时，应面向具有“小资”情结的工薪阶层。这才是中国高尔夫运动的发展方向。高尔夫练习场不仅仅是初学者学球练球的场所，就是顶尖的PGA选手也离不开练习场。从事高尔夫运动的人，时间花的最多的不是球场，而是练习场中。因此高尔夫练习场的消费客源和潜力非常巨大。广泛的客源及巨大的消费承载能力是加速国内高尔夫运动普及及高尔夫产业发展的强大动力。根据项目区位分析，周边居民50万70万人中，中等收入人群占20%约1015万人，爱好高尔夫人士占10%计算，市场客源约12万人。本高尔夫练习场容量837、0打位，按每天10小时300天运营，最高可容纳74万人次，按1万人每月消费一次。80个高尔夫练习打位供不应求。5.1.6 高尔夫练习场收益估算。序号项目内容标准单位价格优惠数量年收入一1.11.21.3高尔夫球卡VIP年卡储球卡散户球卡5万粒年5千粒年100粒次1.5万2000元50元位H0.60.8200人1000人5万人次750万元300万元200万元250万元二普通打位场租40位50元位H50403000.848万元三VIP练习房场租20间40位120元间H120203000.857.6万元四教练培训费3人150元H1503103000.8108万元五会所综合服务费0.5万元天5000338、000.8120万元六其它收益2000元天20003000.848万元合计1131.6万5.1.7 高尔夫练习场运营分析高尔夫练习场运营分析成本主要包括：1、场地租金及管理费（按占地面积每10元）2、管理服务人员工资福利（按40人平均工资3500元，再加20%社保）3、水电动力及耗材（按年营业额15%计）4、日常办公费（按年营业额5%计）5、市场推广费（按年营业额5%计）6、折旧摊销（按场地投资分二十九年提成）7、场地维护修理费（按年营业额10%计）8、营业税费（按营业额6%）5.2 球类及棋牌运动场馆运营分析5.2.1 球类、棋牌运动场馆功能及要求球类和棋牌是广大人民群众喜爱的康体健身运动。39、根据全民健身的要求，在居民社区集中的地方结合城市绿地和文体功能，合理规划球类及棋牌运动场馆，以满足人民群众健身康体要求。根据市场要求预测和人民群众喜爱的球类、棋牌要求场馆建设如下：1、网球场（室外4个）2、足球场（室外5人足球场3个）3、篮球场（室外场6个，室内场2个）4、羽毛球场（室外5个，室内5个）5、门球场（室外1个）6、壁球场（室内3个）7、台球场（室内16个）8、乒乓球场（室内20个）9、棋牌室（室内40台）麻将象棋围棋纸牌其它5.2.2 广州地区球类棋牌收费概况根据广州各运动场所和棋牌场馆平均收费情况如下：1、网球场序号场馆名称白天（元H）晚上（元H）开放时间节假日（元H）1、2、40、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、天河体育中心海珠体育馆广州体育院二沙岛体育馆华南理工大学华南农业大学暨南大学中山大学（室内）白天鹅宾馆中国大酒店广东国际大厦花园酒店广东大厦江南大酒店广东迎宾馆广兴华花园30H35H40H30-40H15H8H25H45H30H50H70H80H50H15H50H25H60H50H60H35-45H20H15H30H60H70H85H100H70H25H80H8:00-23:007:00-23:007:45-22:458:00-23:008:00-23:005:45-22:006:00-22:007:00-23:007:0041、-23:007:00-22:007:00-11:0012:00-23:0010:00-23:007:00-10:0050H45-55H70H50-70H25H50H70H80H30-40H80-90H40H2、篮球场序号场馆名称涂料场（元H）塑胶场（元H）室内场入场白天夜晚白天夜晚1、2、3、4、5、6、7、8、9、天河体育中心421医院暨南大学广州军体工球馆广州体育学院军体院球球类馆华农风雨大操场农垦康体中心广东邮电学院1501401201507015075150100 元200140150150901501002001502503003503、足球场（x-5）序号场馆名称（地址）草地场（元42、H）塑胶场入场租球1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、天河体育中心足球场军体院足球场广州体院荔湾体足球场江燕路燕子岗体育场白云山麓湖路荔湾区海角红楼 海印桥河北底东湖西路26号赤岗西路20-22号天河北路万佳百货旁海怡半岛花园草场100-300500400-500200-4005080-180（沙地场）150-250（沙地场）100-250100（沙地场）70-160200-300100-12060-100100-1504、羽毛球序号场馆名称室外室内（元H）会员优惠节假日（元H）上午下午晚上1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、海珠羽毛球场馆海珠江燕羽毛球馆天43、河体育中心羽毛球馆二沙岛体育馆海珠前线体育中心动感小西关荔湾体育场暨南大学体育馆华南师范大学体育学院广州体育学院羽毛球馆解放军体育学院员村工人文化宫103525252025152530152016352525253525153530153528353025504025153530200.63528303040205、棋牌馆序号场馆名称场租（元H）备注1、2、3、海珠柏胜棋牌茶艺 越秀区方方棋牌室白云区天然棋牌馆上午、下午15元，夜晚20元全天105-18（普通-贵宾）5.2.3 球类及棋牌场馆市场客源分析1、网球客源分析网球客源多为中等收入以上人士。4个网球馆最大消费承载为（410300天0.44、8）19200万次，若按每人次平均消费2小时计，最大消费承载约1万人次。根据南州地区消费要求，网球场地供不应求。2、篮球、足球、羽毛球客源分析篮球、足球、羽毛球以中青年和青少年为主。项目地周边运动场所不足，在此地建设3个5人足球场，8个篮球场，10各羽毛球场，基本可以满足南洲人民群众对户外、室内球类运动需求。3个足球场满场承载（10人3场300天0.8）21600人次8个篮球场满场承载（10人3场300天8个）57600人次10个羽毛球场满场承载（2人3场3000.810个）14400人次3、门球客源分析门球适宜中老年健身运动。本项目仅设立一个门球场以满足项目地退休老人健身活动所需，一般门球场45、免费使用。4、乒乓球、台球、壁球客源分析乒乓球、台球、壁球都是大众化室内运动场馆，本项目拟建乒乓球台20个，台球桌16个，壁球场3个。客源分析如下：乒乓球场满场承载（2人10场3000.820）96000人次台球场满场承载（2人3场3000.816）23040人次壁球场满场承载（2人5场3000.83）7200人次5、棋牌室客源分析棋牌室包括：麻将、象棋、围棋、纸牌、其他五类。棋牌室建筑面积600，每15安放一个棋牌桌，可安排40个棋牌台。每台按4人计，棋牌室满场承载（4人3场3000.840）115200人次。5.2.4 球类、棋牌场馆收益分析序号项目内容平均收费数量消费承载收入（万元）1、46、2、3、4、5、6、7、8、9、网球场收益足球场收益篮球场收益羽毛球场收益壁球场收益台球场收益乒乓球场收益棋牌馆收益其他服务收益合计60元H200元H150元H30元H50元H40元H20元H20元H5万/月43810316204060103000.8420053000.8315053000.8830103000.81050103000.8340103000.81620103000.82020103000.84057.67214457.636153.69619260868.85.2.5 球类、棋牌运动场馆运营分析球类、棋牌运动场馆运营成本主要包括：1、场地租金及管理费（按占地面积每10元）场地47、约390002、管理服务人员工资福利（按15人平均工资3500元，再加20%社保）3、水电动力及耗材（按年营业额15%计）4、日常办公费（按年营业额5%计）5、市场推广费（按年营业额5%计）6、折旧摊销（按场地投资分十年提成）7、场地维护修理费（按年营业额10%计）8、营业税费（按营业额6%）5.3 体育用品商城运营分析5.3.1 体育用品商城运营分析体育用品商城是海珠体育健身公园一个具有卖点的特色项目。项目不仅为体育健身爱好者提供体育用品的选购，并依托体育馆场为客户提供用品体验，同时为体育健康日常维护管理提供部分资金来源。因此体育用品商城不仅具有商品交易市场功能，还应具备用品体验、租凭服务功48、能，同时还应具备资本运作现金流功能。5.3.2 体育用品商城建设投资体育用品商城是体育健身公园重点投资项目之一，占项目总投资33.1%。体育用品商城总投资6300万元，用地面积18000平方米，建筑面积20000平方米，扣除5000平方米公用面积，可建60平方米商铺250间。5.3.3 体育用品商城客源市场体育用品商城紧靠南天酒店用品专业市场，周边具有良好的商业氛围。体育商城建成后，要求经营投资者来源广泛，市场客源不必担心。目前南天酒店用品专业市场不少租户也同时经营体育用品。商城经营管理和客源可委托广州南天酒店用品专业市场负责。5.3.4 体育用品商城运营策略1、为了有利于体育公园投资尽快回收49、，体育用品市场可考虑拿出1万平方米铺位可考虑一次性出售经营权。（预算时统按年租方式。）2、7000平方米铺位按年租收入部分补偿体育公园运营开支。另3000平方米作为公用场地，3、屋顶层1万平方米种植草皮作为商城商务休闲茶厅和体育用品体验场。5.3.5 体育用品商城运营收益序号项目规模单位租价收入（万元）备注一、二、商铺年租收益管理费收益合计1500080元20万元月144036018005000公用5.3.6 体育用品商场运营成本分析注：全部按年租方式计算5.4 健身场馆运营分析5.4.1 健身场馆功能及运营要求可市场化运作的健身场馆有：能量健身会所和体育健身馆。能量健身会所能量健身会所是集水50、疗、理疗、食疗、氧疗、养生气功运动为一体的健身场所。能量健身会所应选择悠静生态和私密性较好的地方建设。本能量健身会所选择在地块南部，丛林健身场内。建设用地1600平米，建筑面积3200平米，按男妇馆分别建设两个小型别墅式能量健身会所。能量健身会所设施高雅华贵，彰显高端消费和尽心服务气质。能量健身会所将作为本项目一大亮点品牌产业在全国推广。体育健身馆体育健身馆是大众体育舞蹈、体育武术、体育气功、体质健康咨询、体育运动培训、运动医疗急救为一体的综合健身场所。体育健身馆位于公园中心综合服务楼。5.4.2 健身场馆目标客户及消费承载能量健身会所目标客户及消费承载能量健身会所目标客户主要为广州市区具有较51、高消费群体中的具有慢性病的亚健康状态人群。重点是“三高”人群、糖尿病、肥胖、纤瘦、精神不佳等亚健康人士。消费承载每人每天不少于1000元。体育健身馆目标客户及消费承载体育健身馆目标客户为大众健身体育爱好者。消费承载每人每天平均5-10元左右。公共场地为免费开放。经营收入主要是健身俱乐部（健身房）和办班培训收入。5.4.3 健身场馆收益估算5.4.4 健身场馆运营成本1、能量健身馆：（单位万元）2、体育健身会所：（单位万元）3、能量健身会所与体育健身馆成本总计：（单位万元）5.5 公园公共服务运营分析5.5.1 公园公共服务内涵公园公共管理服务内容包括：1、公园安全及消防管理2、公园绿化园林维护52、3、公园环境卫生保持4、公园水电设备设施维护5、公园经营市场推广5.5.2 公园公共服务运营成本1、管理人员16人，其中：办公室人员10人，平均工资5000元（含社保社利）72万元/年公共服务人员10人，平均工资3500元（含社保社利）50.4万元/年合计：16人 78万元/年2、场地租金及管理费经营场地租金由经营项目承担，园林绿化及公共服务场地由申请免交。3、日常办公费用：按总经营额3%控制4、水电动力费用：按总经营额3%控制5、绿化环卫维护费：按总经营额3%控制6、折旧摊销：按29年折旧7、经营成本（由经营项目承担）公园公共服务成本预算第6章 项目经营管理与人力配置6.1投资主体广州海珠体53、育健身公园项目投资主体为：广州市*有限公司。广州市*有限公司是一家以商业市场运营和实业投资开发为主的综合性实业公司。公司属下有广州蓝天酒店用品专业市场、广州黄埔机械设备专业市场和广州番禺莱茵花园、广州番禺莱茵游艇俱乐部、广州莱茵高等职业培训学院等实体机构。公司总资产超过5亿元。广州海珠体育健身公园项目地处广州*有限公司属下：蓝天酒店用品专业市场周边，项目由*有限公司作为投资主体，天时、地利、人和，具有较好的项目开发优势和条件。6.2运营管理模式6.2.1运营模式广州海珠体育健身公园是国有民营的城市公共设施，宜采用合作经营方式。经营期30年，经营项目按国家规划建设，项目投资由经营方自筹资金，带资54、建设经营。具体合作程式如下：1、由投资主体与政府委托公司（广州绿化公司）签订合作协议，2、联合向海珠区政府申报广州海珠体育健身公园项目立项，3、政府批准立项，并签订公共项目委托投资经营协议，4、组建广州海珠体育健身公园管理处和管理运营公司。6.2.2管理模式广州海珠体育健身公园建设和运营采用政府主导、企业投资、联营合作方式投资运营。公司运营管理模式如下：体育局园林局全民健身中心绿化公司广州*有限公司广州海珠体育健身公园管理处6.3管理机构6.4部门职责6.4.1公园管理中心职责1、负责公园安全消防2、负责公园医疗救护3、负责公园公共场所环境卫生4、负责公园接待服务5、负责公园投诉处理6.4.255、高尔夫练习场运营部1、负责高尔夫练习场安全管理2、负责高尔夫练习场市场拓展3、负责高尔夫练习场维护修理4、负责高尔夫练习场环境卫生5、负责高尔夫练习场服务经营6.4.3球类、棋牌场馆运营部1、负责球类、棋牌场馆安全管理2、负责球类、棋牌场馆市场拓展3、负责球类、棋牌场馆经营服务4、负责球类、棋牌场馆维护修理5、负责球类、棋牌场馆环境卫生6.4.4丛林氧吧健身运营部1、负责丛林氧吧健身场安全消防2、负责丛林氧吧健身场市场拓展3、负责丛林氧吧健身场经营服务4、负责丛林氧吧健身场维护修理5、负责丛林氧吧健身场环境卫生6.4.5体育用品商城运营部1、负责体育用品商城筹建2、负责体育用品商城营销3、负责56、体育用品商城物业管理4、负责体育用品商城安全消防5、负责体育用品商城环卫服务6.5管理团队与人员配置6.5.1综合管理团队1、董事长1人2、总经理1人3、办公室2人4、财务部2人合计6人6.5.2运营部服务团队1、公园管理中心10人2、高尔夫练习场30人3、球类棋牌场馆10人4、丛林氧吧健身场10人5、体育用品商城15人合计75人6.5.3 人员工资福利估算序号部门人数平均工资社保福利月工资总额年工资总额1、2、3、4、5、6、综合管理部门高尔夫练习场球类棋牌场馆丛林健身场馆体育用品商城公园管理中心合计10人40人15人15人20人10人110人5000元人3500元人3500元人3500元人57、3500元人3500元人1000元人700元人700元人700元人700元人700元人3.6万12.6万4.2万4.2万6.3万4.2万35.1万72万201.6万75.6万75.6万100.8万50.4万576万第7章 总投资估算及效益预测7.1 项目投资估算7.2 项目收益及营业税估算7.3 项目经营成本估算7.4 损益分析7.5 经济效益评估1、项目总投资：19015万元2、项目总收入：4690.4万元3、项目经营成本：2939.7万元4、项目营业税：281.4万元5、项目所得税：227万元6、项目税前利润：910.81万元7、项目税后利润：683.11万元8、投资回报率：税后3.59%58、，税前4.79%。9、投资回收期： 25.42年。7.7 社会效益评价1、为广州新增全民健身运动场馆5个，公园面积20万平方米2、为南洲社区居民提供全国健身运动好去处，场馆运动承载人数超过20万人次/年。3、新增劳动就业81人4、拉动体育用品市场销售6亿元5、劳动区域体育健身消费GDP1亿元6、拉动机关产业投资2亿3亿元第8章 项目投资风险分析广州海珠体育健身公园是国有民营公共设施项目，以合作经营方式运作，经营期30年（含建设期）。由于投资较大，经营期有限，因此存在一定的投资风险。投资风险分析如下：8.1 政策风险分析项目为城市公共设施，资产为国有民营性质。项目的投资、运营需依靠政府的大力支持59、。目前国家对公共设施管理尚未明析，统归国有资产。因此投资公共设施存在政策风险。从发展趋势看，国家将体育设施列为公共基础设施，投资贷款和税收政策有一定的扶持。因此，政策风险较小。关键是如何获得政府的扶持。8.2 经营风险分析经营风险关键在项目拓展。公共体育设施人人都希望免费，合理的收费和特别的服务是公共体育设施有偿经营的关键。本项目经营卖点在体育用品市场、高尔夫练习场和高尚能量健身会所三个项目。要做出特色，吸引高端客户和商家，其它项目要合理收费，以减少经营亏损风险。8.3 管理风险分析公共活动场所管理风险首先是安全。要在人身安全、消防安全、卫生安全各方面特别关注。在防范事故方面要有预警制度。其次，要在行政管理上防范管理漏洞，提高工作效率，防止贪污腐败。再次，要在经营管理上下功夫，实行绩效考核，促进企业效益。第9章 项目政策建议1、公共设施建设项目争取政府担保扶持。2、争取银行贷款50%以上。（1亿元）3、经营期减免所得税收。（税前投资回报率4.79%，投资回收期25.4年，交所得税后投资回报率仅3.59%）4、分项引进具体项目经营投资者。5、实行会员制，预收年费。