1、因為信仰市場總會有一片藍海因為信仰市場總會有一片藍海 & 香港索斯市場機制提昇的雙贏策略香港索斯市場機制提昇的雙贏策略 旭陽藍海計劃 摘錄自1987文德斯電影欲望之翼旁白 這裡不可能是波茨坦廣場，因為波茨坦廣場裡有尤斯蒂咖啡館， 我找不到波茨坦廣場 ! 下午的時光，我在那裡和人聊天，喝了一下午咖啡，觀看著路人， 之前我在律斯與瓦斯那里抽了一根雪茄，那個聞名的雪茄店， 這裡不可能是波茨坦廣場 ，不是的! 就是在這裡的對面， 直到我找到波茨坦廣場 ! 但是我不想放棄， 不，我是說，這裡 市場市場 Strength Weakness Threat Opportunity 1.觀音橋步行街是西南最大步2、行街 2.交通便捷 3.觀音橋商圈日益成熟，消費力緊追解放碑 1.基地旁側就臨破舊建北二村及其他舊社區消費 力極弱 2.單行快速車道阻隔人流 3.位處步行街邊陲，於商圈現有人流動線之外 4.觀音橋商圈北移，重心往天街靠攏 2.區域內無高端複合型社區定位及高端商業的產 品供給，現有商圈經營均為傳統產品而非差異化 產品 3.政府對江北觀音橋商圈的倚偏重視 1.北城天街的分流，以及嘉年華、新世紀、未來 國際的開業將分散客流 2.本岸緊臨黃金海岸與佳儂地下街營運失敗 5.現有觀音橋商圈覆蓋面為北城天街、新世紀、 金源、茂業等，將本基地孤立在外 6.基地面積受限無法達規模效應 4.區域內缺乏人文藝術氛圍3、的場所 5.原習慣於解放碑消費的中高端客層漸轉向觀音 橋商圈消費 6.菜家組團將作為重慶新興中產階級的居家場所， 會引導觀音橋商圈中高端消費的快速成長 7.西南最大的金源Mall的啟動將帶動華興分流至 北濱路的沿線，同時吸引外區客流 8.除金源不夜城外，整個商圈夜間消費呈弱勢， 形成本個案市場的縫隙機會 9.緊臨本基地的住商寫字樓項目將增加本個案基 礎客流 3.嘉陵廣場聚集人流以休憩型態的中老年為主， 不具備較強的消費實力 1.新世紀和新世界開業帶動觀音橋商圈熟化 4.江北商圈已具備商圈架構，改變其生態勢將動 用更大的資源與策略能量 肌理肌理 觀音橋大環境態勢 城市肌理 商業型態肌理 消費地圖 業態業種大致分佈 人潮、人流、聚集 藍海計劃圍被策略 人流肌理 商業肌理 匯聚肌理 檔次肌理 西南內地最大步行街西南內地最大步行街 廊帶遊憩走廊成形廊帶遊憩走廊成形 商業肌理盤整中商業肌理盤整中 水