1、1重庆创意时尚广场重庆创意时尚广场市调及定位策划报告市调及定位策划报告 2目目 录录报告综述报告综述宏观环境分析宏观环境分析重庆市商业及商圈分析重庆市及五大商圈社零总额增长分析重庆市主城区五大商圈位置示意图重庆主城五大商圈对比研究重庆市江北区分析重庆市江北区经济状况分析20022006江北区GDP增长趋势江北区商贸发展分析观音桥商圈商贸研究20042006年观音桥商圈社零总额占江北区社零总额比例分析观音桥商圈未来发展规划观音桥商圈功能、业态规划商圈内主要商场分析商圈内主要商场分析观音桥商圈主要商业大卖场分布图观音桥商圈主力业态典型商家观音桥商圈主力百货对比重庆市场各档次商品界定与划分观音桥商圈2、主要超市大卖场分析观音桥商圈主要专业大卖场分析观音桥商圈主要专业大卖场租金分析3目目 录录观音桥商圈主要写字楼状况分析观音桥商圈星级宾馆、酒店状况分析观音桥商圈中高档住宅小区状况分析观音桥步行街商圈6大百货、卖场调查数据对比分析结论商圈消费人群分析商圈消费人群分析观音桥商圈潜在消费人群市场调研结论潜在消费者背景分析小结潜在消费者消费行为特征分析中高端消费人群专题分析江北商圈目标消费人群行为分析(按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析)江北商圈目标消费人群行为分析(按被访问样本所在区域为江北区进行细分和交叉分析)商家、经营户分析商家、经营户分析商家、经营户市场调研分析儿童、母婴类产品代理商3、家分析国际、国内品牌商品代理商家分析日、韩、港、台商品代理商家分析餐饮、休闲娱乐、家居商家分析创意、展示、传媒类商家分析本项目市场定位本项目市场定位目标消费人群定位项目档次定位4目目 录录项目业态定位项目主题定位本项目业态、商品组合本项目业态、商品组合项目各楼层业态业种规划本项目1-4层商品档次及品牌规划负一层业态定位说明第12层业态定位说明第34层业态定位说明第56层业态定位说明第7层业态定位说明本项目工程改造及规划建议本项目工程改造及规划建议如何平衡与重百的档次差距？租金标准及现金流收入测算租金标准及现金流收入测算租金及优惠政策项目招商租金标准本项目租金收入测算与效益评估招商原则及招商策略4、招商原则及招商策略项目招商宣传、推广策略项目推广与招商渠道项目宣传推广媒体选择与组合项目招商公关活动安排项目招商退铺原则5报告综述报告综述6思路说明：思路说明：消费者需求分析重庆商业现状江北区商业现状观音桥商圈商业现状商家经营户态度本项目宏观商业环境本项目投资可行性项目市场定位项目业态定位项目档次形象定位项目租金定位目标客户群定位项目主题定位各楼层业态定位各楼层业种组合各楼层租金定位租金总收益测算楼层典型品牌举例7综综 述述本次调研的背景与目的：本次调研的背景与目的：本次市场调查研究工作是由*委托，对其投资的位于重庆市江北区观音桥商圈步行街内的“现代广场项目（物业名称）”为调研分析对象，针对重5、庆商业、五大商圈现状及发展、观音桥商圈的业态构成、潜在消费人群态度及需求、潜在入驻商家经营户的态度等市场信息，通过系统的商业调查及消费者问卷调查，为本项目拟将打造“重庆创意时尚广场”的分析定位、业态组合、包装推广等工作提供详实的市场信息，为项目决策提供客观的、准确的、实效的决策依据。调查内容及方法：调查内容及方法：对重庆五大商圈状况、观音桥步行街商圈的现状及发展规划，观音桥商圈现有业态组合及商业特性，重庆消费者尤其是“三北区域”的消费者逛街购物习惯，潜在商家、经营户对本项目的态度和入驻意愿等信息。调查方法采用了案头资料分析、消费者定点拦截问卷调查、业内人士及专家深访，以及电话访问、到政府相关职6、能部门深度了解区域规划等多种方式、方法。8综综 述述项目委托项目委托：重庆观音桥服装批发城有限公司项目执行项目执行：执行周期执行周期：2007年5月1日2007年5月23日调查目的调查目的：旨在通过主城5大商圈（观音桥、解放碑、南坪、杨家坪、沙坪坝）调查，全面的展示项目所在地的商业格局和发展态势，客观反映项目周边区域的辐射力度和消费者结构及消费形态，为项目的商业定位提供客观分析数据支撑。有效样本有效样本：普通消费者定量研究500份，中高端消费人群定量研究50份，商家定量与定性研究700多份，项目1公里辐射区域商业、写字楼、宾馆和专业市场研究。调查方式调查方式：消费者拦截问卷调查，高端消费者约访7、，商家深度访问，相关商业等神秘顾客调查。质量控制质量控制：1）抽样技术：随机拦截等距抽样（隔5抽1）；2）误差：+0.05；3）置信范围：大于95%；4）非系统误差控制：D=6/500=1.2%10%。9 研究与分析技术：研究与分析技术：建立起了完善、科学的市场数据和信息收集系统，在数据处理和统计上，我们采用了EXCEL、SPSS、SAS、CHC-SPSS等统计分析软件；在本次调研分析中，采用了相关分析、聚类分析、因子分析、列联分析等分析技术与研究模型，此外，我们还综合使用了以市场研究、竞争对比分析、商圈趋势分析等相关联的综合研究分析技术。调查质量管理与控制：调查质量管理与控制：在本次市场调查8、的访问执行过程中，我们采用汉威QFD全面质量控制体系，通过转化本次调研的需求，形成现场数据搜集实施的具体方案，由项目经理、项目总督导、访问执行人员与质控部门在项目的执行过程中贯穿并实施，确保每一个调查分析工作流程的合理与准确，确保每一个数据从现场搜集、访员填写、数据录入、数据分析各环节的真实性和科学性。综综 述述10 调研发现，江北区是重庆主城经济发展速度最快、商贸零售增幅最快的区域。观音桥商圈在主城五大商圈里，增长幅度最快、增长潜力最大，商圈环境大为改善，商圈吸引力较强，辐射区域内的市民消费积极性高。调查显示，观音桥商圈未来规划超前，总体布局合理，各业态之间有所错位，避免了商圈内同业态间的恶9、性竞争。调查显示，观音桥商圈已经成为代表重庆富人区的“三北区域”的唯一处于两江以北的商圈，加之商圈是03年才开始建设，规划好，业态新，档次高，因此，观音桥商圈消费人群主要以白领人士为主，成为主城中高档次购物消费中心。商圈内中高档商场近3年来的经营业绩稳步增长，未来5年，观音桥商圈将有可能超越解放碑商圈成为重庆第一商圈。调研总体结论调研总体结论11 对观音桥商圈潜在消费群的调查发现，市民对精品服饰、餐饮、休闲、娱乐等业态的市场需求量大，中高档消费模式已初见雏形。对商圈内现有商业现状调查发现，观音桥商圈内传统百货卖场已有5家，体量接近饱和，而以北城天街为代表的购物中心（SHOPPING MALL）10、业态目前只有一家，还存在较大的市场空白和发展机会。综合供需两方面调查结果，我们的定位建议：将本项目规划打造成为一个集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态为一体的中高档次购物消费广场，规避了业态的同质化竞争，也顺应了市场的需求，本项目建成后将成为重庆崭新的购物消费中心。调研总体结论调研总体结论12宏观环境分析宏观环境分析13重庆主城区是全国罕见的山水分割组团式结构城市，特殊的地理环境决定了重庆商业的组团式结构发展。围绕主城渝中区、沙坪坝区、江北区、九龙坡区、南岸区等五区，相继形成了解放碑、沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪五大商圈，各自独立，又相互竞争。截止到2006年11月的最新数据表明，重庆市商业总经营11、面积已达2200万。其中,主城区商业营业面积约为450万。主城区五大商圈共有商业网点近2万个，大卖场面积共有220万平米。就商业覆盖率而言，主城区常住人口人均拥有商业面积约0.81左右；按照主城区200平方公里面积计算，每1平方公里商业营业面积密度为22.5万。与其它城市比较而言，重庆整体商业覆盖率水平较低，重庆商业覆盖率仅是北京的375，人均拥有商业面积仅为北京的766；但主城区的差距并不悬殊，重庆主城区商业的覆盖率是上海的758，人均拥有商业面积为上海的907。重庆市商委的统计数据表明，目前，解放碑商圈商业面积约126万平米，观音桥商圈营业面积70万平米，沙坪坝商圈营业面积40万平米，南坪12、商圈营业面积30万平米，杨家坪商圈营业面积近50万平米。重庆市商业及商圈分析重庆市商业及商圈分析14重庆市及五大商圈社零总额增长分析重庆市及五大商圈社零总额增长分析2003社零总额2004社零总额年增长2005社零总额年增长2006社零总额年增长重庆市835.595514.3%1215.827.3%140415.4%渝中区127.19144.113.3%160.511.4%180.0912.2%江北区42.3750.1818.4%63.6926.9%84.132.1%南岸区50.1159.1818.2%69.9718.2%82.5617.9%沙坪坝区52.4462.519.2%87.8740.13、6%104.418.8%九龙坡区77.790.2216.1%107.2818.9%127.118.5%单位:人民币亿元来自重庆市统计局数据显示：本项目所在的江北区，近三年来社会消费品零售总额的增长速度，比重庆来自重庆市统计局数据显示：本项目所在的江北区，近三年来社会消费品零售总额的增长速度，比重庆市整体的增长速度要快，尤其是在市整体的增长速度要快，尤其是在2006年，年增长速度达到年，年增长速度达到30%以上，处于重庆主城以上，处于重庆主城5大商圈之首。大商圈之首。15重庆市主城区五大商圈位置示意图重庆市主城区五大商圈位置示意图杨家坪商圈沙坪坝商圈观音桥商圈解放碑商圈南坪商圈16重庆主城五大商14、圈对比研究重庆主城五大商圈对比研究解放碑商圈解放碑商圈沙坪坝商圈沙坪坝商圈观音桥商圈观音桥商圈南坪商圈南坪商圈杨家坪商圈杨家坪商圈商圈日均商圈日均人流量人流量30万人万人24万人万人22万人万人20万人万人20万人万人商圈内商圈内商铺平均商铺平均租售价格租售价格商场内商场内月租金：月租金：200-500元元/月租金：月租金：150-400元元/月租金：月租金：150-400元元/月租金：月租金：100-300元元/月租金：月租金：100-300元元/临街临街月租金：月租金：400-800元元/旺铺：旺铺：800-2000元元/月租金：月租金：100-300元元/月租金：月租金：100-300元15、元/月租金：月租金：100-300元元/月租金：月租金：150-300元元/售价：售价：5-8万万元元/售价：售价：2-5万万元元/售价：售价：1.5-5万元万元/售价：售价：1.5-3万元万元/售价：售价：2-5万万元元/商铺平均商铺平均出租比率出租比率90%以上以上约约90%临街商铺临街商铺90%以上以上约约80%约约85%-数据来源:本次市场调查实地采集17重庆市江北区分析重庆市江北区分析 江北区地处长江、嘉陵江北岸，重庆崛起的都市发达经济圈核心区。幅员面积221平方公里，常住人口62万，江岸线长113公里，具有承接重庆主城向北拓展的区位优势，是未来新重庆的象征。江北区交通四通八达，从江16、北区出发15分钟可到达江北国际机场、龙头寺火车站、重庆火车站、朝天门港口、重庆中央商务区江北城和寸滩国际集装箱码头。目前，江北区已经形成了航空、铁路、水运、轻轨、高速公路、城市道路“六路聚合”，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流交汇”的畅达格局。18重庆市渝中区江北区南岸区江北区在重庆主城的区位图19重庆市江北区经济状况分析重庆市江北区经济状况分析 江北区的经济结构主要以第二、第三产业为主。2005年，江北区实现地区生产总值136亿元，人均GDP达到东部发达地区平均水平，三种产业结构比例为1.2：54.4：44.4。2006年，江北区实现地区生产总值151.4亿元，同比2005年增长达117、1.32%，人均地区生产总值接近3000美元。江北区经济总量从主城第6位跃升至第2位，人均财力列全市第1位。近几年来，江北区工业经济连续三年在全市排名第一，商贸流通产业挤进全市前三强，全区口径财政收入超过30亿元。-数据来源:重庆市、江北区统计年鉴2020022006江北区GDP增长趋势江北区作为重庆主城发展的核心区域，近5年来，GDP持续快速增长，20022006年，GDP年均增长达24.3%、10.9%、43.3%、11.32%，2006年江北区GDP是2002年的2.2倍。-数据来源:重庆市、江北区统计年鉴亿元亿元21江北区商贸发展分析江北区商贸发展分析 2005年，江北区实现社会消费品18、零售总额63.69亿元，比上年增长20%，比全市平均增幅高6.2个百分点。在主城都市发达经济圈中排第2位。按行业来看，批发零售贸易业实现销售额53.40亿元，比上年增长20.4%；餐饮业实现零售额9.78亿元，比上年增长18.9%。2006年，江北区实现社零销售总额达84.1亿元，同比增长32%。-数据来源:重庆市、江北区统计年鉴2220022006江北区社零总额增长趋势近5年来，江北区社会消费品零售总额持续强劲增长，尤其是在近3年时间里，江北区社零总额增长的幅度高达26.87%、32.04%。江北区社零总额的快速增长，表明“重庆北移”的城市发展趋势正逐步得以体现。-数据来源:2002-20019、6江北区统计年鉴亿元亿元增长百分比增长百分比23观音桥商圈研究观音桥商圈研究 重庆市江北区观音桥商圈位于江北区核心区域，是江北区政治、经济、文化正中心和北部传统商业中心，地理位置优越，具有极强的集聚功能和交通优势。观音桥商圈功能分区合理、基础设施配套、步行系统完善、交通网络畅达、生态环境优美，是集公园、广场、步行街三位一体的生态商圈。商圈核心区域观音桥步行街面积0.65平方公里，规划面积5.08平方公里。拥有城市景观公共面积近20万平方米，已成为重庆城市形象的一大亮点和商贸流通产业发展的核心集聚区，享有较高的知名度和美誉度。2006年，观音桥商圈正式被中国步行商业街工作委员会评为西南地区首条“20、中国著名商业街”。该称号由中国步行商业街工作委员会评选认定。协会主管机构为国务院国资委。24龙头寺火车站龙头寺火车站寸滩港区寸滩港区本项目所在本项目所在位置位置观音桥观音桥商圈商圈去江北机去江北机场方向场方向观音桥商圈区位图观音桥商圈区位图25观音桥步行街商圈示意图观音桥步行街商圈示意图本项目本项目26 观音桥商圈2005年居民户数8.79万户，常驻人口约22万人，商业总面积120万平方米，经营面积5000平方米以上大型商业网点26家，商贸企业总户数913户。观音桥商圈日均客流量为20-30万人次，节假日及黄金周达到50-80万人次。观音桥步行街商圈四周有公交车站11个，开设有公交线路100余21、条，可便捷的到达重庆主城各区。观音桥商圈研究观音桥商圈研究2728观音桥商圈商贸研究观音桥商圈商贸研究2005年，江北区实现社零总额63.69亿元，观音桥商圈实现社零总额42.92亿元，占全区社零比例为68%，社零总额与2004年相比增幅达20%，在重庆主城各大核心商圈中名列前茅。2006年，观音桥商圈实现社零总额为58.03亿元，同比增长25.16，占全区社零总额比重近70。在2006年5.1黄金周，观音桥商圈销售额达到1.45亿元，增幅达48，列重庆主城五大商圈第一位。2006年10.1黄金周，观音桥商圈揽金2.03亿元，以103%的增幅再次名列主城第一。2007年5.1黄金周，观音桥商圈22、2.036亿元，比去年同期净增0.55亿元，同比增长38.21，增幅位居主城区五大商圈榜首。观音桥商圈成为名副其实拉动江北区商贸经济快速增长的“火车头”。-数据来源:江北区统计年鉴、观音桥商圈办资料2920042006年观音桥商圈社零总额占江北区年观音桥商圈社零总额占江北区社零总额比例分析社零总额比例分析占全区的比例60%占全区的比例67%占全区的比例69%自2004年观音桥商圈开街来，观音桥商圈逐渐发挥出巨大的“聚集效应”，社零总额占全区近70%。观音桥商圈也成为主城五大商圈中社零总额连续三年增幅位居第一的商圈。-数据来源:观音桥商圈办数据亿元亿元30 据估计测算，未来23年，观音桥步行街商23、圈新增商业面积将达40万平米左右。到2010年前，观音桥步行街商圈的核心区域的商业规模将超过100万平方米。主要放量集中在：渝北二村项目地块（体量未定），建北路协信丹枫白露（商业写字楼10万平米），金鹏北城旺角（商业约5万平米），富力海洋广场（商业约15万平米），东和城（商业有5万平米），平安摩卡（商业有4万平米）等项目。观音桥商圈未来发展规划观音桥商圈未来发展规划31观音桥商圈未来新增商业物业对比分析观音桥商圈未来新增商业物业对比分析开发商名称项目总体量项目商业物业的体量（包括写字楼、商场等）本项目商业预计开业、推出的时间项目商业的定位与经营模式渝北二村项目地块未定32万平米20万平米未定写24、字楼、酒店、商业协信丹枫白露项目协信集团14万平米10万平米2008写字楼、酒店、商场的综合体金鹏北城旺角项目金鹏物业集团18万平米5万平米2008婚庆服务专业市场富力海洋广场项目富力城地产39.2万平米15万平米2008酒店、写字楼购物中心东和城项目东和集团17万平米5万平米2008社区商业平安摩卡项目平安集团20万平米4万平米2008社区商业-数据来源:本次市场调查采集汇总32观音桥商圈未来发展规划观音桥商圈未来发展规划 观音桥商圈未来发展规划：努力打造西部第一，全国领先的一流商圈。商圈的八大领先优势：“定位、规划、业态、观念、管理、品牌、效益、生态”观音桥商圈定位目标：成为“重庆名片、城25、市客厅、消费天堂、市民乐园”。在“十一五”期间，观音桥商圈力争社会消费品零售总额年均增长幅度达20，到2010年，社零总额突破100亿元大关。培育3-5家销售10亿元以上的绩优企业。-数据来源:江北区政府报告、商圈办报告33（一）至2010年，观音桥商圈社会消费品零售总额由2005年的43亿元增加到100亿元，年均增长18%，占全区社会消费品零售总额的比重，由2005年的67%提高到78%；其中核心区范围由2005年的34亿元增加到85亿元，年均增长20%，占全区社会消费品零售总额的比重，由2005年的53%提高到66%；确保全区社会消费品零售总额由2005年的64亿元增加到128亿元，年均增26、长15%；确保全区社会消费品零售总额和按总人口计算的全区人均消费规模进入都市发达经济圈前三位，进一步提高观音桥商圈对全区商贸发展的贡献度。观音桥商圈未来发展规划观音桥商圈未来发展规划-数据来源:江北区观音桥商圈办的报告34（二）大力发展连锁经营。鼓励企业运用连锁经营方式和电子商务技术改造提升传统服务业。观音桥商圈连锁企业经营额占全区社会消费品零售总额的比重，由2005年的40%上升到2010年的60%，新型业态比重明显提高，基本实现由传统商业向现代商业的转变。（三）至2010年，重点支持和着力培育20户销售额亿元以上、3户销售额10亿元以上，拥有新兴业态、掌握先进管理技术、具有核心竞争力的连锁27、流通骨干企业，销售总额年均增长30%，重点零售企业单位面积营业额达到4万元/平方米，接近国外零售企业平均水平，充分发挥其在现代流通中的引领作用。观音桥商圈未来发展规划观音桥商圈未来发展规划-数据来源:江北区观音桥商圈办的报告35（四）观音桥商圈引进年纳税总额区财政年实得收入300万元以上总部企业户数，2010年达到20户。（五）观音桥商圈商业设施面积，由2005年的130万平方米调整至2010年的230万平方米，人均商业面积达到国际先进水平；商务设施面积由2005年的65万平方米调整至2010年的100万平方米。观音桥商圈未来发展规划观音桥商圈未来发展规划-数据来源:江北区观音桥商圈办的报告328、6 观音桥商圈功能分区：充分考虑现有业态及借鉴国际零售业态发展趋势，观音桥商圈主要分为五大功能区，即：商业购物区、商务酒店金融区、文化休闲娱乐区、餐饮娱乐休闲区、中高档住宅区及居民社区。观音桥商圈功能定位：以大型百货店为龙头，以购物中心为核心，以专业店、专卖店、超市、便利店、折扣店为骨干，以连锁经营为基本组织形式，集中引进布局一批大、特、名、老、精品店，形成一个强有力的商业极核。观音桥商圈未来发展规划观音桥商圈未来发展规划-数据来源:江北区观音桥商圈办的报告37 观音桥商圈功能模式：购物+商务酒店+金融证券+餐饮+文化娱乐+休闲健身+观光旅游等七大主打功能 观音桥商圈主力业态模式规划：大型购物29、中心+大型百货+大型综合超市+大型专业卖场+大型餐饮+大型多厅影院+大型主题公园等七大主力业态、业种。观音桥商圈功能、业态规划观音桥商圈功能、业态规划-数据来源:江北区观音桥商圈办的报告38观音桥商圈内主要商场分析观音桥商圈内主要商场分析39观音桥商圈范围现状与未来规划图观音桥商圈范围现状与未来规划图目前商圈范围2年内商圈范围5年内商圈范围40观音桥商圈主力业态典型商家观音桥商圈主力业态典型商家百货大卖场百货大卖场新世纪百货、重百商场、远东百货、北京华联、新世界百货、新世纪百货、重百商场、远东百货、北京华联、新世界百货、茂业百货茂业百货临街商铺、临街商铺、商业内街商业内街海洋公园商业街、佳侬商30、业街、世纪金街、香港城、协信黄金海洋公园商业街、佳侬商业街、世纪金街、香港城、协信黄金海岸、天街海岸、天街2 2号临街商铺、望海花市一条街号临街商铺、望海花市一条街大型超市大型超市家乐福、易初莲花、新世纪超市、重百超市、永辉超市家乐福、易初莲花、新世纪超市、重百超市、永辉超市主题商场主题商场（专业卖场）（专业卖场）居然之家建材市场、金观音家具店、百安居、建玛特、泰兴电居然之家建材市场、金观音家具店、百安居、建玛特、泰兴电脑城、脑城、e+ee+e数码商城、商社五金建材市场、绿云服装批发市数码商城、商社五金建材市场、绿云服装批发市场、国美电器、苏宁电器、大中电器场、国美电器、苏宁电器、大中电器购物31、中心购物中心北城天街购物广场、世纪金源购物商城北城天街购物广场、世纪金源购物商城星级酒店星级酒店金源大酒店、君豪酒店、小天鹅大酒店、和府饭店、渝通宾馆、金源大酒店、君豪酒店、小天鹅大酒店、和府饭店、渝通宾馆、长都假日酒店、外贸宾馆长都假日酒店、外贸宾馆-数据来源:本次市场调查实地采集41新世界百货新世界百货重庆百货重庆百货新世纪百货新世纪百货茂业百货茂业百货北城天街北城天街购物中心购物中心本项目本项目观音桥步行街商圈观音桥步行街商圈主力百货、购物中心、大卖场主力百货、购物中心、大卖场分布图分布图远东百货远东百货黄金海岸购物中心黄金海岸购物中心世纪金源购物中心世纪金源购物中心据不完全统计，据不完32、全统计，观音桥商圈内有观音桥商圈内有各类型百货、购各类型百货、购物中心、零售大物中心、零售大卖场卖场8个，营业个，营业面积达到近面积达到近60万万平米平米42重庆市场各档次商品界定与划分重庆市场各档次商品界定与划分 内容内容品牌品牌季节季节类别类别价格（元价格（元/件）件）衬衣衬衣短袖短袖裤子裤子高端阿玛尼夏季男装3000-40009600（外套）20003000以上杰尼亚夏季男装35001700-25002500-3500HUGO BOSS夏季男装2500-35005500（外套）2000-30003000登喜路夏季男装2500-35002000-30003500范思哲夏季男装3000以上233、000以上3500高中端CK夏季男女装600-1200450-800990-1600拉格菲夏季男装1200左右900-20001800-3000卓莎帝夏季男女装1500左右1350-25001800-3500宝马夏季男女装1000-1500680-15001300-2000Tommy夏季男女装1000-1500450-10001300-1800-数据来源:本次市场调查采集汇总43档次档次品牌品牌季节季节类别类别价格（元价格（元/件）件）衬衣衬衣短袖短袖裤子裤子中端瑞琪卡登夏季男女装360-600390-500雅格儿夏季男装300-550400马克华菲夏季男女装400500Basic house34、夏季女装400-500500Lee夏季男女装400-500550-800中低端美邦夏季男女装13090佐丹奴夏季男女装110100九牧王夏季男装130班尼路夏季男女装100120德尔惠春夏季男女套装150低端波波服饰春夏季女装70双星春夏季男女套装100贵人鸟春夏季男女装80-90港伯春夏季男装70金桃子服饰春夏季女装50-60（接上页）（接上页）-数据来源:本次市场调查采集汇总44观音桥商圈主力百货对比（观音桥商圈主力百货对比（1）商场规模（平米）经营模式商场档次开业时间目标客户与主要消费人群经营状况重庆百货12000传统百货中低档2000年12月普通市民为主的人群一般偏下新世纪百货200035、0传统百货中偏中高档2001年4月，新店2006开业普通市民为主的人群很好茂业百货50000传统百货中档2004年10月 学生、职员、普通市民一般远东百货43000传统百货中高档2005年1月白领、中高收入人群较好新世界百货40000传统百货中高档2006年10月都市白领、中高收入人群一般北城天街购物广场50000 购物中心中高档2003年9月时尚白领、政府官员、企业中高管理人员较好-数据来源:本次市场调查实地采集45观音桥商圈主力百货对比（观音桥商圈主力百货对比（2）2004年度营业额2005年度营业额年增长比率2006年度营业额年增长比率业绩增长情况说明重庆百货18000万元20000万元36、约11%23000万元约15%本土老牌百货，发展平稳新世纪百货30000万元35000万元约17%56000万元约60%新店新貌，去年业绩增长强劲茂业百货15000万元18000万元约20%30000万元约66%促销手段灵活，业绩增长明显远东百货21000万元25000万元约19%36000万元约44%时尚前卫，逐渐发力，商场业绩渐好新世界百货/06年9月至今约20000万元/06年刚开业，引领时尚，短期内成长很快北城天街购物广场12000万元20000万元约66%40000万元约100%目前江北唯一MALL，业态丰富，业绩增长强劲-数据来源:观音桥商圈办统计数据和商场里部分长期商客汇总提供437、6观音桥商圈内各主力百货商场经营平效比较观音桥商圈内各主力百货商场经营平效比较平效分析平效分析:1 1）各主力百货卖场中，定位中档的新世纪百货和定位中低档的重百百货平效绝对值第一、第二，一方）各主力百货卖场中，定位中档的新世纪百货和定位中低档的重百百货平效绝对值第一、第二，一方面是因为是本土百货品牌，二是因为开业时间最久（都超过面是因为是本土百货品牌，二是因为开业时间最久（都超过7 7年），三是因为集团购买比例最大。但以年），三是因为集团购买比例最大。但以重百为代表的传统百货卖场的平效年均增幅缓慢，重百为代表的传统百货卖场的平效年均增幅缓慢，0606年新世纪增长超过年新世纪增长超过60%60%38、是因为乔迁新址后促销力度是因为乔迁新址后促销力度大的原因。大的原因。2 2）代表中高档次的远东、北城天街、新世界几家卖场，近三年来平效增长幅度快，尤其是北城天街，）代表中高档次的远东、北城天街、新世界几家卖场，近三年来平效增长幅度快，尤其是北城天街，三年增长了三年增长了3.33.3倍，而新世界百货去年刚开业，平效绝对值就接近几家传统百货开业倍，而新世界百货去年刚开业，平效绝对值就接近几家传统百货开业2 2、3 3年后的绝对值。年后的绝对值。3 3）根据几大卖场的平效增长趋势来分析，以北城天街为代表的购物中心模式将在未来）根据几大卖场的平效增长趋势来分析，以北城天街为代表的购物中心模式将在未来339、535年时间里，年时间里，追赶接近并超过几家传统百货的平效，成为商圈内商贸零售业的黑马。这一点，从大都会广场的案例追赶接近并超过几家传统百货的平效，成为商圈内商贸零售业的黑马。这一点，从大都会广场的案例可得到印证。可得到印证。47观音桥步行街商圈观音桥步行街商圈主力超市主力超市大卖场分布图大卖场分布图新世纪超市新世纪超市重百超市重百超市福建永辉超市福建永辉超市易初莲花超市易初莲花超市家乐福超市家乐福超市中百仓储超市中百仓储超市新世纪超市新世纪超市据不完全统计，据不完全统计，观音桥商圈内观音桥商圈内有规模以上超有规模以上超市市7个，营业个，营业面积达到近面积达到近10万平米万平米48观音桥商圈主40、要超市大卖场分析观音桥商圈主要超市大卖场分析超市规模（平米）开业时间超市在商圈内的详细位置超市主要辐射的消费群经营状况评价（5分评级制，1分最差）重百超市36982000年12月商圈中心重百负一层商圈内外的大众市民3新世纪超市35002001年4月商圈中心新世纪负一层商圈内外的大众消费人群4家乐福超市150001997年9月建新西路以建新西路周边的市民为主4永辉超市70002004年10月商圈中心金源摩尔负一层商圈内外的市民，以小苑片区市民为主4易初莲花超市150002005年12月红黄路力帆体育中心旁主要以黄泥坊和红旗河沟消费者市民为主2中百仓储超市80002005年8月红旗河沟转盘西北角东41、和银都大厦主要以红旗河沟附近的市民消费者为主2-数据来源:观音桥商圈办数据和汉威数据库49观音桥步行街商圈观音桥步行街商圈主要专业大卖场主要专业大卖场分布图分布图e+e数码广场数码广场百安居百安居苏宁电器苏宁电器国美电器国美电器绿云尚都服装批发城绿云尚都服装批发城金观音家具城金观音家具城建玛特建玛特泰兴电脑城泰兴电脑城商社建材商社建材国美电器国美电器商社电器商社电器据不完全统计，据不完全统计，观音桥商圈内有观音桥商圈内有各种专业大卖场各种专业大卖场10多个，业态包多个，业态包括数码、家居、括数码、家居、家电、服装、建家电、服装、建材等材等东方家园建材超市东方家园建材超市50观音桥商圈主要专业大42、卖场分析观音桥商圈主要专业大卖场分析卖场规模（平米）开业时间超市在商圈内的详细位置卖场的主要业态定位和业种组合经营状况评价（5分评级制，1分最差）国美电器70002000年12月红旗河沟转盘三北区域的大众市民3苏宁电器150002006年10月商圈中心嘉年华大厦三北区域的大众消费人群3东方家园建材400002004年5月五里店转盘全市主城区的消费者2泰兴电脑城120002005年11月商圈中心金源摩尔负一层三北区域的市民消费者为主3百安居130002005年12月红黄路力帆体育中心旁主要以三北区域的消费者和市民为主2建玛特450002004年12月红旗河沟转盘西南角北部尚座大厦主要以三北区域的43、市民消费者为主2-数据来源:观音桥商圈办数据和汉威数据库51观音桥商圈主要专业大卖场租金分析观音桥商圈主要专业大卖场租金分析内容名称楼层价格（元/）业态备注建面租金套内租金国美电器全楼层均价36电器内部实际情况很难了解苏宁电器全楼层均价150电器初步价格，还需详细了解居然之家1楼均价120不含其它费用2楼均价90百安居全楼层均价30建材从第4-6年递增3%；从第7-9年递增5%建玛特1楼均价110洁具其它楼层具体不详2楼均价70地砖3楼均价55橱柜、木版泰兴电脑城1楼均价160包含其它费用2楼均价1203楼均价60-80重百全楼层28从第4年开始每三年递增2元/；e+e电脑城1楼60手机、电脑44、含物管费2楼45耗材、DIY-数据来源:本次市场调查实地采集52观音桥步行街商圈观音桥步行街商圈部分知名写字楼部分知名写字楼宇分布图宇分布图同聚远景同聚远景金岗大厦金岗大厦嘉年华大厦嘉年华大厦新世界商厦新世界商厦新上海大厦新上海大厦百业兴大厦百业兴大厦中信大厦中信大厦红鼎国际红鼎国际北岸星座北岸星座茂业大厦茂业大厦重庆总商会大厦重庆总商会大厦重庆国际商会大厦重庆国际商会大厦华创商务大厦华创商务大厦外贸大厦外贸大厦阳光城大厦阳光城大厦邦兴北都大厦邦兴北都大厦西普大厦西普大厦浩博天庭浩博天庭北城名都北城名都鸿程大厦鸿程大厦海怡名邸海怡名邸新原兴大厦新原兴大厦创世纪创世纪2000金鹏旺角金鹏旺角北部45、尚座北部尚座财信大厦财信大厦据不完全统计，据不完全统计，观音桥商圈内有观音桥商圈内有各种纯、公寓写各种纯、公寓写字楼宇字楼宇50多栋，多栋，长期拥有中高端长期拥有中高端商务消费人群商务消费人群50000余人余人53观音桥商圈主要写字楼状况分析观音桥商圈主要写字楼状况分析项目总体量和规模（平米）写字楼档次入驻企业数量建面租金状况（元/月/平米）整栋大厦入驻比例同聚远景44000中高档目前有60多家405080%以上北岸星座15000中档入驻有100多家253090%以上茂业东方大厦150000中档入驻有200多家303580%以上未来国际大厦120000中高档入驻有30多家506040%以上嘉年46、华大厦63000中高档入驻有20多家506070%以上红鼎国际160000中档入驻有150多家253070%以上西普大厦30000中档入驻有70多家253090%以上-数据来源:重庆市房管局数据和汉威数据库54观音桥步行街商圈观音桥步行街商圈主要星级酒店、宾馆主要星级酒店、宾馆分布图分布图和府饭店和府饭店渝通宾馆渝通宾馆外贸宾馆外贸宾馆君豪大饭店君豪大饭店世纪金源大酒店世纪金源大酒店小天鹅宾馆小天鹅宾馆长都假日酒店长都假日酒店天鹅之星经济型酒店天鹅之星经济型酒店据不完全统计，据不完全统计，观音桥商圈内有观音桥商圈内有各种宾馆、酒店各种宾馆、酒店10多个，房间数多个，房间数2000多间，每多间，47、每天可容纳外地游天可容纳外地游客客5000余人余人皇冠东和酒店皇冠东和酒店55观音桥商圈星级宾馆、酒店状况分析观音桥商圈星级宾馆、酒店状况分析开业时间房间数量（或床位数量）标准间挂牌价位（元）宾馆平均入住比例世纪金源酒店（五星级）2004年7月402间1000280070%以上君豪大饭店（会议五星）2005年11月405间8002600元50%以上小天鹅宾馆（准三星）1996年218间30070060%以上和府饭店（四星）2003年300间500160070%以上长都假日酒店（四星）2005年12月266间400130050%以上渝通宾馆（三星）1992年10月，2005年10月新装196间348、60180060%以上-数据来源:重庆市旅游局数据和汉威数据库56据不完全统计，据不完全统计，观音桥商圈附近观音桥商圈附近有中档、中高档有中档、中高档住宅小区住宅小区100多多个，常住居民约个，常住居民约200000余人余人邦兴花邦兴花园园邦兴北都邦兴北都龙湖枫香庭龙湖枫香庭新上海大厦新上海大厦光宇阳光海岸光宇阳光海岸华新街大社区华新街大社区枫丹白露枫丹白露塔坪大社区塔坪大社区新原兴小区新原兴小区观音桥大社区观音桥大社区长安厂大社区长安厂大社区望海花望海花园园同创国同创国际际东和城东和城海洋广海洋广场场海怡花海怡花园园洋河花洋河花园园海关大社区海关大社区红旗河沟大社区红旗河沟大社区大兴村社区大49、兴村社区324医院大社区医院大社区建东大社区建东大社区建新西路大社区建新西路大社区老干中心大社区老干中心大社区龙湖大社区龙湖大社区电仪村社区电仪村社区小苑大社区小苑大社区建北大社区建北大社区电测村大社区电测村大社区观音桥步行街商圈观音桥步行街商圈部分中、高档次住宅大社区部分中、高档次住宅大社区分布图分布图新上海大厦新上海大厦红鼎国际红鼎国际长安华都长安华都长安丽都长安丽都57观音桥商圈中高档住宅小区状况分析观音桥商圈中高档住宅小区状况分析项目体量（平方米）开发商开发时间销售价位小区总户数（概数）小区居住人数（概数）龙湖枫香庭270000龙湖地产2002年均价3600元2200户6500人富力海50、洋广场392000富力地产2007年均价6500元5000户15000人红鼎国际名苑160000红塔集团2006年均价5500元3000户7000人洋河花园213000康居物业2000年均价2200元1800户5500人邦兴花园160000邦兴地产2000年均价2200元1500户5000人望海花园310000新原兴集团2000年均价3000元2800户6000人同创国际242000同创集团2006年均价3800元3000户8000人-数据来源:重庆市房管局数据和汉威数据库58观音桥步行街商圈六大百货卖场观音桥步行街商圈六大百货卖场对比分析对比分析59店名楼层业态业种定位典型商品品牌、知名商家51、楼层营业面积流水扣流式茂业百货B1生活超市3000F1 璀璨时尚馆周大生、飞亚达、依波、兰蔻5000进场费（元）押金（元）扣率F2 纯情少女馆ONLY、欧时力、芭比、QS、ES、E-LAND45004000无20-25%F3 流行仕女馆哥弟、芝之卉、爱慕、戴安芬3500F4 名流绅士馆 捷克琼斯、九牧王、皮尔卡丹、柒牌、金利来、观奇洋服4500F5 魅力休闲馆 耐克、阿迪达斯、美津龙、靠背、彪马、班尼路、美特斯邦威3500F6 活力运动馆 小林寝饰、花花公子、西瓜太郎、茄菲猫、安莱尔4500F7 时尚家居馆 美的、方太、西门子、TCL、伊莱克斯、荣士达3500F8、9 配套开放美食广场与茶艺馆52、 波西比亚4500茂业百货茂业百货-数据来源:本次市场调查实地采集60重百江北店重百江北店现代广场现代广场店名楼层业态、业种定位典型商品品牌流水扣流式重百江北商场B1生活超市、乡村基、小吃坊进场费（元）押金（元）扣率F1 缤纷名品坊 美宝莲、花花公子、欧莱雅、玉兰油、达芙利、金利来3000无24+2%F2多彩花季坊 美特斯邦威力、米奇、霓裳、佐丹奴、以纯、淑紫云F3名媛霓裳坊 哥弟、鄂尔多斯、莎玛妮、AV、纤牌、style womenF4 名流雅仕坊凯撒、金利来、九牧王、雅格尔、GOLF、鳄鱼、F5 动感生活坊阿迪达斯、丽婴房、巴布豆、安踏、361。、好孩子-数据来源:本次市场调查实地采集6153、新世纪江北店新世纪江北店世纪新都世纪新都店名楼层业态定位知名、典型商家商品品牌流水扣流式新世纪百货B2停车场进场费（元）押金（元）扣率B1 生活超市馆 F1时尚名媛馆 欧柏莱、欧莱雅、百丽、美宝莲、依波表、周大福4000无23-27%F2 少淑女名品馆依恋、ONLY、江南布衣、艾格、淑女屋、ESF3淑女名品馆 鳄鱼女装、声雨竹、吉祥斋、依衣人、each wayF4 绅士名品馆鳄鱼、EVE、JACK&JONES、皮尔卡丹、BONI、金利来F5 运动亲子馆 F6 科技生活馆-数据来源:本次市场调查实地采集62江北新世纪百货租金分析江北新世纪百货租金分析内容内容品牌品牌楼层楼层面积面积（）（）营业额54、营业额（万万/年）年）提点提点租金单价租金单价（元（元/）备注备注欧柏莱1楼2025026%2708百丽1楼4020026%1083依恋2楼6023024%766淑女屋2楼6018025%625scofield3楼7020023%548Vero moda3楼8016024%400masfer4楼6020022%611声雨竹4楼5015023%575JACK&JONES5楼5018022%660RICHCLAD5楼4016023%766NIKE6楼5015020%500Le coq sportif6楼4016020%666-数据来源:本次市场调查实地采集63新世界百货新世界百货新世界百货B1 重55、百超市40000流水扣流式F1 国际名品、化妆品、名表、女鞋 BELLE、DURBAN、MONTBLANC、MATCOAZZACI4000进场费（元）押金（元）扣率F2 时尚女装、珠宝、潮流服饰 诺亚方、海盗船、DISNEY400050001000022-26%F3 成熟女装、女手袋、女内衣 ONLY、MICHELRENE、LILLY、E-LAND、NUNCA4000F4男士正装、休闲、饰品、皮具、咖啡 JACK&JONES、奥伦多兰、卡丹奴4000F5 运动、家庭用品、小家电、童装 耐克、阿迪达斯、靠背、彪马、DISA4000F6 主题餐厅、健身会所 4000-数据来源:本次市场调查实地采集56、64新世界百货租金分析新世界百货租金分析内容内容品牌品牌楼层楼层面积面积（）（）营业额营业额（万（万/年）年）提点提点租金单价租金单价（元（元/）备注备注面包新语1楼7%180租金加提成屈臣氏1楼7%110CK JEANS1楼19%刚入驻DISNEY2楼4016024%800海盗船2楼1012024%2400ONLY3楼6015023%479LILY3楼4013024%650波西米亚4楼80卡丹璐4楼4014023%670阿迪达斯5楼3015022%916靠背5楼4013021%569德庄6楼30从第四年开始递增7%外婆桥6楼28-数据来源:本次市场调查实地采集65远东百货B1 休闲运动馆 耐57、克、阿迪达斯、美津浓、匡威、LEE、第五街 进场费（元）押金（元）扣率F1 流行名品馆 兰蔻、资生堂、安娜苏、欧伯莱、施华洛世奇、百丽100001000020-26%F2流行少女馆 卡莎布兰卡、678月、淑女屋、季候风、花木马、雅天妮F3 时尚名媛馆 玛斯菲尔、宝姿、23区、菲妮迪、依兰、黛安芬F4 绅士休闲馆皮尔卡丹、宝姿、卡尔丹顿、巴贝、瑞奇卡登、鳄鱼F5 家用童玩馆 阿迪达斯、丽婴房、黄色小鸭、喜莱登、尚。玛可、双立人远东百货远东百货-数据来源:本次市场调查实地采集66远东百货租金分析远东百货租金分析内容内容品牌品牌楼层楼层面积面积（）（）营业额营业额（万（万/年）年）提点提点租金单价租58、金单价（元（元/）备注备注SWAROVSKI1楼4025019%990斯加图1楼7018022%471巧帛2楼6013023%4156、7、8月2楼4015022%688宝姿3楼8018020%375JESSICA3楼6017020%472马克华菲4楼7015022%393三SPRIT4楼6016022%419黄色小鸭5楼4012023%575丽婴房5楼8013023%311-数据来源:本次市场调查实地采集67北城天街购物中心北城天街购物中心商场名称楼层业态业种定位品牌名称楼层面积（套内）租金形式押金付款方式年递增率租金(元/平方/月)北城天街B2停车场4000B1休闲餐饮、名贵饰品哈根达斯、59、星巴克、谢瑞麟、周生生、CK、世界名表城700020000季付580-500F1流行时尚馆欧时力、东京时装、GIVHSHYH、JORYA、SISLEY、KAKO、TOUGH 7000F2休闲家居、特色餐饮秋鹿、HOTYG、HOT WIND、VEROMODA、JACK&JONES、ONLY7000F3运动及儿童装运动100、丑丑童装、金宝贝7000F4餐饮盘中餐、玉江南、愚头记、美醉美家常菜、快车道7000F5影视城 UME国际影院 7000-数据来源:本次市场调查实地采集68北城天街购物中心租金分析北城天街购物中心租金分析 内容内容品牌品牌楼层楼层租金单价租金单价（元（元/套内）套内）备注备注60、哈根达斯1楼450CK JEANS1楼400星巴克1楼168米罗咖啡2楼80（建面）休闲业态按建面计租金秋鹿2楼150运动1003楼60（建面）特色大卖场按建面计丑丑童装3楼100美醉美4楼50(建面)餐饮业态按建面计租金快车道4楼48(建面)娱乐业态按建面计租金-数据来源:本次市场调查实地采集69结结 论论目前，观音桥商圈内传统百货卖场已经拥有重百、新世纪、新世界、茂业、远东等5家，数量直逼解放碑，面积接近20万平米，市场竞争十分激烈。各商场定位和商品的同质化比较严重。重百、新世纪、茂业百货都定位在中档偏低的档次，而远东百货、新世界百货虽然在商品档次上定位于中高档次，但商场在楼层布局、经营模61、式等方面，都和前面几家商场一样，为传统的百货商场，因此，我们可将以上5家商场都视同为观音桥商圈内的“传统百货大卖场”。北城天街购物中心，总体量有14万平米，但除去两家百货主力店后，剩余以店中店经营的面积仅仅5万多平米，容纳有珠宝、钻饰、餐饮、女装精品、运动休闲店、咖啡、酒吧、电影院等各种商业形态的商家不到100个。观音桥商圈范围内有包括红鼎国际、同聚远景、北岸星座、嘉年华大厦、新世界写字楼、金岗大厦等50多栋写字楼，拥有常驻、流动中高端商务办公人群近20万人，这一数据确保了观音桥商圈内庞大的中高端消费实力和持续增长能力。70结结 论论江北观音桥商圈貌视竞争激烈，百货形成集聚正效应，商圈社零总额62、以平均5个百分点的年增长速度增长。观音桥商圈近三年来社零总额的年平均增长比率在2025%，以重百为代表的中低档百货的年营业额增长率低于商圈的平均增长率，只有1115%；而以远东百货为代表的中档百货年营业额的增长比率在2044%；以茂业、新世纪百货为代表的中档次偏高百货年营业额增长率2006年超过60%；而以北城天街为代表的购物中心业态，06年营业额增长率翻倍增长。71观音桥商圈内新开业商场对本项目的影响观音桥商圈内新开业商场对本项目的影响项目名称项目名称与本项目位置关系与本项目位置关系对本项目的影响对本项目的影响绿云尚都位于本项目后面约50米处主要经营各类服装批发兼零售，针对人群以及消费群结构63、与本项目定位有明显差异，不会形成正面冲突。新世界百货位于本项目正门东南侧面约100米处以中高挡定位的传统百货卖场，但经营形式单一，商品与本项目可能有部分重叠，有一定的竞争和影响。e+e数码广场位于本项目东门外侧约30米处该项目定位为IT、数码、通讯产品的专业市场，与本项目的定位有明显的业态、业种错位，两个商场之间构成直接竞争的可能性很小，相反可吸引更多人流。金源商贸城位于距本项目2公里处嘉陵江边主要经营韩、港服装商品批发和零售，与本项目比较该项目档次相对中档偏低。而且该项目商业口岸位置不佳，与本项目不会形成比较直接的竞争。建新农贸市场预计将整体搬迁到本项目1号通道旁边，位于本项目C区的14层。64、该市场主要经营食品、干副、水产品、调料等，尤其是水产品和调料品，气味浓重、污水横流、经营户和消费购买人群素质低、市场嘈杂，对本项目影响严重。举例说明：2000年以前，位于解放碑商圈的大都会广场西侧业态为“大阳沟水产批发市场”，正是由于该商业业态和档次对大都会广场形象的影响，使得大都会经营状况不佳。在2002年，解放碑商圈办经协调后强行将该市场搬离大都会西侧裙楼，至此，大都会广场的经营状况才有多改善。此后5年来大都会广场经营业绩飞速提升，商场年均租金增幅都在200元/以上。72观音桥商圈消费人群分析观音桥商圈消费人群分析73观音桥商圈潜在消费人群分析观音桥商圈潜在消费人群分析年龄结构年龄结构B465、25551.051.051.018236.436.487.4489.69.697.0153.03.0100.0500100.0100.018-25岁26-35岁36-45岁46-55岁TotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent 本次市场调查经简单随机抽样，得到的调查数据显示，观音桥商圈消费者样本的年龄结构主要分布在18-35岁，为中青年消费人群，该比例占调查总数的87.4%。其中18-25岁岁的消费者占到调查总数51%，26-35岁岁消费者占到调查总数36.4%。商圈主商圈主力消费力消费人群人群74潜在消费人群分析潜在消费人66、群分析婚姻状况、学历层次婚姻状况、学历层次B64.8.8.8214.24.25.09018.018.023.0285.65.628.612324.624.653.222344.644.697.8102.02.099.81.2.2100.0500100.0100.0小学初中高中/职高中专/技校大专大本研究生/硕士生博士及以上TotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent75潜在消费人群分析潜在消费人群分析-职业构成职业构成B7244.84.94.9214.24.39.124949.850.659.8448.88.968.7581167、.611.880.5132.62.683.1132.62.685.82.4.486.2367.27.393.571.41.494.93.6.695.5224.44.5100.049298.4100.081.6500100.0公务员工人公司职员个体户学生企业老板科教文卫农民工事业单位待业/无业军人其他TotalValidSystemMissingTotalFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent调查数据显示，被访消费者中，有49.8%比例是普通公司职员公司职员，其次有11.6%是学生（以大中专为主），有8.8%是个体户，有7.2%是事业单位员工68、。76B86412.812.812.8163.23.216.061.21.217.2244.84.822.07014.014.036.19018.018.054.111823.623.677.86412.812.890.6255.05.095.6224.44.4100.049999.8100.01.2500100.0801-1200元没有收入500元以下501-800元1201-1500元1501-2000元2001-3000元3001-4000元4001-5000元5001元以上TotalValidSystemMissingTotalFrequencyPercentValid Percent69、CumulativePercent潜在消费人群分析潜在消费人群分析-个人月收入状况个人月收入状况 调查数据显示，商圈内消费者个人月收入在20013000元元的被访者比例最多，有23.6%，其次，月收入15012000元元的被访者占18%，月收入在8011200元和30014000元元的被访者各有12.8%的的比例。主力消主力消费人群费人群个人月个人月收入收入77B93.6.6.66412.812.813.48517.017.030.57715.415.445.910320.620.666.57715.415.482.0295.85.887.8234.64.692.4387.67.6100.0470、9999.8100.01.2500100.01000元以下1001-2000元2001-3000元3001-4000元4001-5000元5001-6000元6001-7000元7001-8000元8001以上TotalValidSystemMissingTotalFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent潜在消费人群分析潜在消费人群分析-家庭月收入状况家庭月收入状况 调查显示，家庭月收入在40015000元的被访者比例最多，占调查总人数20.6%；其中有50.5%的被访者目前是未婚、单身状况。家庭月收入在20013000元的被访者有17%；其71、中有47.1%被访这是未婚、单身。家庭月收入在30014000元和50016000元的各有15.4%；其中，前者中有57.1%比例，后者中有55.8%比例的被访者是未婚、单身状况。主力消主力消费人群费人群家庭月家庭月收入收入78潜在消费者背景分析潜在消费者背景分析小结小结 据本次调查显示，观音桥商圈的潜在消费人群表现出明显的年轻化、高学历、高收入、单身或未婚等背景特征。潜在消费人群最集中的职业特征依次是：公司职员、事业单位员工、工商个体户和大中专学生。潜在消费人群的个人月收入主要集中在：15014000元，这个收入状况在重庆目前属于中等偏上的水平。潜在消费人群的家庭月收入主要集中在：2001672、000元。在本次调查的主力消费人群中，有超过50%的被访者处于单身、未婚状态，自由、独立是其消费形态的主要特点。观音桥商圈潜在消费人群的特征：年轻化、时尚化、知识年轻化、时尚化、知识型、收入中偏高、消费力较强、家庭负担轻、自由独立、型、收入中偏高、消费力较强、家庭负担轻、自由独立、品牌意识浓、易被周围人吸引和感染。品牌意识浓、易被周围人吸引和感染。79 家庭月均消费支出结构潜在消费者消费行为特征分析（潜在消费者消费行为特征分析（1）家庭支出项家庭支出项金额金额百分比百分比1、非消费性支出（含储蓄、投资、保险、分期付款等）1061.92元30.4%2、固定项目开支（含房租、水电气、学费、通讯费等73、）503.91元16.06%3、服务消费（包括外出就餐、娱乐、交通、交际等）621.93元19.85%4、商品消费（购买食品、服装鞋帽、日用品等）910.79元28.91%5、其他支出（含医疗保健、耐用消费品和其他开支等）397.89元11.39%调查数据显示，在潜在消费人群的家庭月支出中，有48.76%比例的开支是用于购物、餐饮、休闲、娱乐消费，月均支出比例超过1500元。80潜在消费者消费行为特征分析（潜在消费者消费行为特征分析（2）目前，潜在消费人群的消费行为和习惯：目前，潜在消费人群的消费行为和习惯：目前容易想起的购物场所是：王府井百货（解放碑）、江北新世纪百货、解放碑新世纪百货。目前74、去购物消费频率最高的商场是：江北新世纪、解放碑新世纪、重百大楼、王府井百货、茂业百货、江北重百、太平洋百货。目前光顾得最多的购物场所的类型是：传统百货商场、大型购物中心。目前购买得最多的商品是：服装、食品、日化品、运动休闲、化妆品、数码通讯器材、内衣、家电、饰品、四箱鞋包。消费者最愿意光顾的商场是：江北新世纪、王府井百货、大都会广场、茂业百货、北城天街、太平洋百货。目前最常借助的交通工具：公共汽车、出租车等公共交通。有73.2%的消费者称：在逛街购物时感觉比较累和非常累。81潜在消费者消费行为特征分析（潜在消费者消费行为特征分析（3）潜在消费人群对期望中良好的购物环境的认识和理解：潜在消费人群75、对期望中良好的购物环境的认识和理解：消费者认为，购物场所环境好的核心因素包括：环境舒适、优雅清静、商品丰富、知名品牌多、营业员服务专业、态度好，商品款式多、时尚前卫。消费者认为，一个好的购物场所必须具备的硬件条件有：供顾客购物逛街疲劳后歇脚的休息区、商场要宽敞、灯光要明亮、购物环境舒适、让人放松，商场里面要有餐饮、休闲、健身等配套设施；消费者认为，一个好的购物场所必须具备的软件条件有：售货人员的服务质量好、态度热情、诚恳，商场有咨询导购员、贵宾服务员，商场要有背景音乐，商场要时常搞一些促销。82潜在消费者消费行为特征分析（潜在消费者消费行为特征分析（4）Q12255.05.25.213827.76、628.533.722444.846.380.08817.618.298.191.81.9100.048496.8100.0163.2500100.0非常喜欢比较喜欢感觉还可以不喜欢完全不喜欢TotalValidSystemMissingTotalFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent消费者对体验、互动式购物场所的喜好程度消费者对体验、互动式购物场所的喜好程度消费者希望在观音桥商圈内消费者希望在观音桥商圈内新开设购物中心的档次定位新开设购物中心的档次定位80%的消的消费者费者喜欢喜欢83潜在消费者消费行为特征分析（潜在消费者消费行为特征分析77、（5）消费者认为观音桥商圈目前还缺乏的商业业态消费者认为观音桥商圈目前还缺乏的商业业态Q2113426.827.527.535470.872.5100.048897.6100.0122.4500100.0以服装商品为主，其他配套商品为辅的商场各类时常经营商品都有的综合大商场TotalValidSystemMissingTotalFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent各类时尚经营商品都有的综合大商场消费者期望观音桥商圈新建大型商业中心的业态消费者期望观音桥商圈新建大型商业中心的业态70%消消费者期费者期望建时望建时尚综合尚综合大卖场大卖场8478、 对重庆中高端消费人群的调查结果显示：这部分消费群82%年龄在2645岁之间，80%比例已婚，92%以上学历处于大专及以上。中高端消费群的职业背景除一些效益好的企业职员（28%）外，公务员（18%）、企业老板（18%）和个体户（14%）比重大。中高端人群的个人月收入66%以上在4000元及以上；82%的家庭月收入在8000元以上。调查数据显示，中高端消费人群的居住分布区域呈现明显的聚集特征。中高端消费者主要分布在新牌坊区域（沿锦绣山庄龙湖花园、龙湖西苑、水晶郦城一线），此外，在南岸区南滨路区域（沿海棠晓月融侨半岛一线），也是部分中高端消费人群聚居区域。中高端消费人群专题分析（中高端消费人群专题79、分析（1）专题专题85 这些中高端消费人群在购买品牌服装和时尚百货时，首选的区域，38%选择大都会，22%选择太平洋百货。近三个月内，有64%比例的被访者去过大都会购物消费。调查显示，64%的中高端消费人群平均一个月内去大都会购物消费的频次在35次。58%的人单次消费金额在10013000元。调查显示，中高端消费人群一年内在大都会广场内的消费总金额，34%在25万元之间，32%在12万元之间，24%在0.51万元。这些中高端消费群，48%的人一年之内花费在用于购买国际国内一线品牌商品的总在5000元以下，42%比例的人在0.51万元之间。在大都会消费的这些中高端消费人群，每年的消费总额中有6880、%比例是用于购买时装、服饰，26%是购买百货。中高端消费人群专题分析（中高端消费人群专题分析（2）86中高端消费人群专题分析（中高端消费人群专题分析（3）中高端消费人群认为中高档次的购物场所应具备的基础配套条件是中高端消费人群认为中高档次的购物场所应具备的基础配套条件是内容内容频数频数百分比百分比停车场、停车位要充足停车场、停车位要充足612%要打造一个舒适、宽松的购物环境要打造一个舒适、宽松的购物环境2652%要有一些知名品牌，各类品牌要齐全要有一些知名品牌，各类品牌要齐全1428%提供完善的售后服务提供完善的售后服务510%要有足够的休息、歇息的场所要有足够的休息、歇息的场所714%要有良81、好的服务态度要有良好的服务态度918%商品款式新颖、商品款式新颖、有档次有档次24%有休闲、娱乐场所有休闲、娱乐场所714%名牌服装与装饰要精，不尽要有品牌效应，应该有形名牌服装与装饰要精，不尽要有品牌效应，应该有形12%办个书吧，吸引更多中高层次的消费者办个书吧，吸引更多中高层次的消费者12%在六楼开个咖啡厅、快餐店在六楼开个咖啡厅、快餐店12%需要一个五星级的场所来做商品展示和新闻发布会需要一个五星级的场所来做商品展示和新闻发布会12%多选题多选题87中高端消费人群专题分析（中高端消费人群专题分析（4）中高端消费人群对本项目认知、态度：中高端消费人群对本项目认知、态度：内容内容频数频数百分82、比百分比一定会去消费、购物一定会去消费、购物4794%比较感兴趣比较感兴趣36%有这样的购物场所，当然求之不得有这样的购物场所，当然求之不得12%去江北开私家车方便，红绿灯较少去江北开私家车方便，红绿灯较少12%喜欢到观音桥消费喜欢到观音桥消费12%不会去，不方便不会去，不方便36%江北的购物环境不错，个人比较喜欢江北的购物环境不错，个人比较喜欢1122%因为离家比较近，所以会经常去因为离家比较近，所以会经常去36%货比三家，哪家好去哪家货比三家，哪家好去哪家24%如果有热情的服务，就会去如果有热情的服务，就会去36%如果商场有档次，就会去如果商场有档次，就会去32%多选题多选题88中高端消费83、人群专题分析（中高端消费人群专题分析（5）中高端消费人群对本项目的建议：中高端消费人群对本项目的建议：内容内容频数频数百分比百分比项目要有充足的停车位项目要有充足的停车位714%要营造好一个舒适、宽松的购物环境要营造好一个舒适、宽松的购物环境1938%商品要齐全，要有一些知名品牌商品商品要齐全，要有一些知名品牌商品1224%服务态度好，有完善的退换货制度服务态度好，有完善的退换货制度714%项目一定要有娱乐、休闲的场所项目一定要有娱乐、休闲的场所612%商场购物应与餐饮、娱乐、咖啡厅配套，做个一个商场购物应与餐饮、娱乐、咖啡厅配套，做个一个综合性，高档次的购物中心，商场的出口越多越好综合性，高84、档次的购物中心，商场的出口越多越好12%收银台要多，不要太拥挤收银台要多，不要太拥挤12%商场内部要有休息场所商场内部要有休息场所612%商品的物流方面要做好，货能方便的进出商品的物流方面要做好，货能方便的进出12%要增加一些儿童娱乐、游玩的场所要增加一些儿童娱乐、游玩的场所12%要经常在商场内举行促销、推广活动要经常在商场内举行促销、推广活动12%89 背景特征：背景特征：这部分样本，男性占62%，女性占38%。样本中，52.8%具有本科文化学历，23.1%具有大专文化程度，大专及其以上学历的样本占总样本的79.8%。样本职业背景显示，52.2%是公司职员（包括高中低三级），14%比例是个体85、户，11.8%的是事业单位员工。因为是有针对性的分类研究样本，这部分消费者的个人月收入均在2000元以上。江北商圈目标消费人群行为分析江北商圈目标消费人群行为分析按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析（1）90 这部分消费者购物与消费地点的第一提及：解放碑重百大楼和王府井百货的提及率是51%排在第一位，解放碑新世纪百货和太平洋百货的提及率为42%排在第二位，江北新世纪提及率为41%排在第三位，大都会广场和北城天街的提及率为34%排第四位。消费者平常购物次数最多的商场提及：江北新世纪提及率为16.2%排第一位，江北重百13.1%位居第二，解放碑新世纪11.8%第三，江北茂业9.2%排第四位86、。在这部分消费者心目中，他们认为，消费环境最好的是大都会广场和江北新世纪百货（提及率都为12.2%），其次是王府井百货（提及为10.9%），排在第三的是江北茂业百货（提及8.3%）。这部分被访者认为，一个购物场所的消费环境好，应具备以下因素：购物环境舒适、幽雅（占74%）；商品种类丰富、品牌货多（占70%）；营业员的服务专业、服务态度好（占58%）；商品款式多样、时尚前卫（占51%）。江北商圈目标消费人群行为分析江北商圈目标消费人群行为分析按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析（2）91江北商圈目标消费人群行为分析江北商圈目标消费人群行为分析按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析（87、3）这部分消费者，日常光顾得最多的购物场所的类型是：百货商场是第一选择的场所（占总比例的44.1%）、大型购物中心的比例排第二（占27.5%）、排在第三位的是大型超市购物场所（占21.4%）。调查显示，这部分消费者一个月用于购买服装、饰品等商品的平均消费金额：月支出在300800元之间的（占调查总数的50.7%）、月支出800元以上（占21%）、月支出在100300元的（占27.5%）。一年内用于购买国际、国内品牌商品的总支出在20015000元之间的消费者占48%，消费支出在5000元以上的比例为24.9%。调查表明，这部分消费者购物时采用的交通工具主要是：乘坐公交车出行（占调查的52.8%88、）、购物时乘坐出租车往来的（占总体21.8%）、步行前往（占15.7%）、自己开车出行（占8.7%）。调查发现，这部分消费者，最近一个月内去解放碑商圈购物或消费的频率：59%是3次以下、31%是48次、10%是913次。这部分消费者最近一个月内去观音桥商圈购物或消费的频率是：48%比例在3次以下、41%比例在48次、11%的比例在913次。从消费者最近一个月购物去向情况来分析，52%比例的消费者在观音桥购物的次数在413次，这个比例高于在解放碑购物的41%比例，这说明观音桥商圈对全市中高消费群的吸引力逐渐超过解放碑，成为越来越多人购物的首选区域。92江北商圈目标消费人群行为分析江北商圈目标消费89、人群行为分析按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析（4）对于体验式、互动式情形的购物场所，39.9%的消费者感觉比较认同，可以接受；有36.2%的消费者认为比较喜欢，两者的比例加总后达到75%以上。调查显示，消费者们认为，如果在观音桥商圈内新建一个大型的商场或购物中心，有74.2%比例希望这个卖场的档次在中高档次，有23.6%的消费者希望是高档次。消费者希望，在观音桥商圈内新开设卖场，商场内需增加的主要商品门类是：女装（53%）、男装（41%）、女鞋箱包（39%）、运动休闲装（36%）、数码类商品（28%）。在对消费者希望该商场内部商品的陈列模式的调查发现，44%希望是量贩式自选式，有390、2.4%希望是精品店铺式，有23.6%比例希望是传统百货商场的柜台式。93这部分消费者认为，观音桥商圈内还缺少的商业业态是，33%认为缺少特色精品店、42%认为还缺少知名品牌店、25%认为缺少专卖店。76%的消费者希望，观音桥商圈新开设商场的类型是综合大商场。这部分消费者在购物中心、大型商场里购买最频繁的商品类别：（提及率由高到低依次是）：服装（81%）、食品（65%）、日化用品（48%）、运动休闲（38%）、数码通讯器材（27%）、化妆品（24%）、家电（18%）、内衣饰品（17%）、四鞋箱包（12%）。调查显示，消费者对观音桥商圈新开张一家大型购物广场的关注程度，47.8%的消费者表示感兴91、趣，32.9%消费者表示视后期宣传推广情况而定，17%的消费者表示非常感兴趣。这部分消费者对观音桥商圈内新开张一家大型购物中心的态度倾向，58.8%消费者表示可能会前往，34.6%消费者表示一定会前往。消费者了解一个商场信息的主要途径是，63%是靠亲朋好友口头推荐，52%是通过户外广告知道，27%通过商场的直投广告，26%是通过报纸广告，还有19%比例是通过网络知道。江北商圈目标消费人群行为分析江北商圈目标消费人群行为分析按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析（5）94 背景特征：背景特征：本部分研究的样本，男性占45%，女性占55%。这部分样本中，41.3%具有本科学历水平，28.7%92、具有大专文化程度，两项加总，江北区范围内，大专及其以上文化的消费者样本占调查总数的70%以上。调查显示，江北区的这部分消费者中，52.5%是公司职员（包括高中低三个等级），11.5%比例是大中学生，9.5%比例是个体户和自由职业者。调查显示，这部分被访问的样本中，有四成的消费者个人月收入在2000元及以上。江北商圈目标消费人群行为分析江北商圈目标消费人群行为分析按被访问样本所在区域为江北区进行细分和交叉分析（1）95 这部分消费者，平常购物消费次数最多的商场是，第一为江北新世纪，被访提及率为31%；北城天街提及比例为12.7%；江北茂业提及为10%。在这部分消费者心目中，他们认为消费环境最好的93、场所是：北城天街（提及率为25.5%）；其次，是江北新世纪百货（提及率为16.3%），第三是新世界百货（提及率为10.5%），第四是茂业百货（提及率为7.7%）。这部分被访者认为，评价一个购物场所消费环境好坏的因素：商品是否丰富（71%）、品牌货多不多（67%）；购物环境是不是舒适、幽雅（60%）；营业员的服务专业、态度好不好（53%）；商品款式多不多、是否时尚前卫（48%）。对于江北区的消费者而言，光顾得最多的购物场所的类型是：百货商场（55%）、大型购物中心（34%）、大型超市（21.7%）、专业大卖场（17.8%）。江北商圈目标消费人群行为分析江北商圈目标消费人群行为分析按被访问样本所在94、区域为江北区进行细分和交叉分析（2）96调查显示，江北区的消费者一个月平均的消费金额是：在300800元之间的（占45.7%）、消费金额在100300元之间（占28%）、月消费在800元以上的（占23.7%）。这个调查结果，比全市各商圈调查消费者的金额高，说明江北区消费人群的购买力高于全市平均水平。在江北区，消费者外出购物消费，采用的交通工具主要是：乘坐公交车（占50.9%）、步行的（占18.7%）、乘坐出租车（占19.2%）、自己开车（11.2%）。调查现实，住在江北区的消费者，最近一个月内去解放碑商圈购物或消费的频率：70.3%是3次以下、21.3%是48次、7%是913次。调查显示，住在95、江北区的消费者，最近一个月内在观音桥商圈购物或消费的频率：29.1%在3次以下、47.5%是48次、23.4%是913次。对于设立一个体验式、互动式购物环境的购物场所，江北区有56%的消费者感觉还能接受，比较认可；25.8%的消费者认为比较喜欢这样的创意，只有18.2%的消费者表示不喜欢。江北商圈目标消费人群行为分析江北商圈目标消费人群行为分析按被访问样本所在区域为江北区进行细分和交叉分析（3）97调查显示。80.5%的江北区消费者希望在观音桥商圈建立一个中档次的购物中心，17.1%消费者希望是建立一个高档次的购物广场。江北区消费者希望，新开设商场内部商品的陈列模式，有31.7%希望是量贩自选96、式，41.4%希望是精品店铺式，26.9%希望是传统柜台式。消费者认为，在观音桥商圈内还缺少的商品依次：女装（56%）、女鞋（40%）、男装（35%）、运动休闲装（35%）、男装（33%）、女包（30%）。江北区的消费者认为，观音桥商圈内还缺少的商业业态，48%比例认为缺少特色精品店、27%比例认为缺少知名品牌店、25%认为缺少专卖店。江北区消费者对观音桥商圈内近期将新开张大型购物广场的态度倾向，43.8%的消费者表示视情况可能会消费，48.8%的消费者表示一定会前往购物消费。79%比例的江北区消费者希望，观音桥商圈内新开设的商场类型是各类时尚商品都有的综合型大商场。这部分消费者在大型商场里购97、买最频繁的商品类别：（提及率由高到低依次是）：服装（79%）、食品（57%）、运动休闲（48%）、日化用品（45%）、内衣饰品（37%）、数码通讯器材（27%）、化妆品（24%）、家电（18%）、箱包（12%）。这部分消费者了解商场的主要途径，69%亲朋好友，47%通过户外广告，30%通过报纸广告，28%通过直投广告，24%通过网络。调查显示，江北区消费者一年内购买国际国内品牌商品的总消费支出在20015000元间比例占47.5%；33.3%的消费者在5000元以上。比全市平均水平高。江北商圈目标消费人群行为分析江北商圈目标消费人群行为分析按被访问样本所在区域为江北区进行细分和交叉分析（4）998、8观音桥商圈消费支撑力分析观音桥商圈消费支撑力分析重庆市”三北”地区中高端人口数占总人口数45.8%，而“三北”地区为重庆传统意义上的富人区。中高端消费者月平均商品消费910.79元。重庆市主城（渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）常住人口6451500人。重庆“三北”地区常住人口总量为151.23万人。以观音桥商圈为主要消费地点的“三北”地区中高端消费群每年的消费力=45.8%1512300人 910.79元/人/月 12个月=7,570,122,893元经测算，目前“三北”地区中高端消费人群每年商品购买支出的总额约为75.7亿元。而观音桥商圈20099、6年度的社零总额为58.03亿元。因此，还有较大的市场增长空间。*注：这里所指中高端消费者是个人月收入在注：这里所指中高端消费者是个人月收入在2000元以上的消费者。元以上的消费者。“三北三北”地区地区是指重庆目前对江北区、渝北区和北部新区整体的统称。是指重庆目前对江北区、渝北区和北部新区整体的统称。99商家、经营户专题分析商家、经营户专题分析100类别类别需求需求儿童、母婴类商家对铺面的面积需求，平均值为59.38平米，店面宽度要求3米以上。100%的商家要求有广告位。商家100%的比例会选择每年在时尚杂志时尚杂志上进行推广宣传，93.5%的选择媒体媒体，81.3%选择户外广告户外广告。在折100、扣和消存时，对临时的花车需求面积为20-30平米。每年折扣消存的时间选择，一般都希望在1月、7月和8月进行。50%的商家希望通过花花车形式车形式。其他商家希望通过直接折扣、多组织活动和节假日做促销配合消存。国际、国内品牌商家开店面积的需求，最小值为20平米，最大值为2000平米，平均面积要求是80-100平米左右。层高要求在4米4.5米，单店小铺位总电量不低于5千瓦。商家在折扣和消存时，对面积的需求一般在60平米-70平米。折扣消存的时间，希望在910月份进行和换季消存。对于折扣形式：74%商家希望折扣店和花车结合的方式。商家的宣传推广渠道，38.7%希望通过时尚杂志，其次，29%希望通过户外101、广告，第三，有21%希望通过媒体。日、韩、港、台商品商家对开店的面积需求，最小值为40平米，最大值为2000平米，平均值是80平米。层高要求在4米4.5米。同时要求有信息点、广告位等。宣传与推广，主要希望通过时尚杂志、户外广告和媒体三种方式。商家希望，商场能以一种时尚的气息和宣传来突出产品的档次，然后在结合户外广告和媒体对消费群进行广泛宣传和推广。商家在折扣消存时对面积的需求60平米-70平米。就折扣的时间，希望在910月份进行和换季消存。折扣时间，最短要求7天60天。消存的主要形式以折扣店和花车结合的方式。餐饮、休闲娱乐、家居针对美食类商家招商时候，主要以专业的设备和配套为吸引条件，如滤油池102、烟道、专用电梯等。这样在做足商场配套的同时，又不影响商场的整体形象和环境。同时，要注意餐饮类商业与其他业态之间的时间差问题。开店的面积需求平均是500平米。层高要求在4米4.5米，总电量不低于200千瓦。同时要求有中央空调、天然气、烟道等。排水管径不小于2寸。燃气在20立方。350KG的承重。大部分商家要求租赁期限在15年以上。80%认为最有效的宣传途径是杂志。创意、展示、传媒类开店面积，最小值为20平米，最大值为1000平米，平均值是100平米。层高要求在4米4.5米，总电量不低于5千伏。同时要求有信息点、广告位和上下水等。对创意时尚展示类型最感兴趣的商家希望做大量的宣传和推广，推广方式以103、时尚杂志、媒体和户外广告结合的方式。101类别类别现状现状态度态度儿童、母婴类代理商代理商占66%、经销商占11%、厂家直营占23%。店铺位置一般在商场的四五楼。在解放碑、重百是店中店和铺位以外，其余全是临街独立门面店。今年的销售额会比去年增加了10%-15%。对观音桥商圈最满意的商场是远东百货，其次是北城天街，其次是新世纪百货。希望能与之配套的经营品牌包括：87.5%选择娱乐，81.3%选择健身房和咖啡厅，75%选择电玩和网吧，62.5%选择餐饮。国际、国内品牌主要是以代理商代理商和厂家直营厂家直营两种方式为主。销售旺季主要集中在：9、10月到次年2、3月，在重庆地区销售额最低的有500万元104、/年，最高的能达到3000万元/年。去年的营业额，年均增长幅度主要集中在10%-20%之间，这部分商家的比例占到总数的 40%以上。店铺位置一般在平街层、4楼。店铺面积从65600平米不等。商家认为，新开店最重要的因素是：商场地理位置好、租赁政策优惠、商业运营公司规范、店铺位置和商场整体定位一致。一半以上的商家希望，商场以一种时尚的气息和宣传来突出自己产品的档次，然后结合户外广告和平面媒体对消费群进行宣传和引导。日、韩、港、台商品主要是以区域代理、加盟商区域代理、加盟商和厂家直营厂家直营三种方式为主。店铺位置一般处在平层、4楼和6楼。面积从80500平米不等。商品旺季主要是9、10月到次年2、105、3月，在调查的商家中，在重庆地区销售额最低的有200万元/年，最高的是1000万元/年。绝大部分商家表示，他们预计今年营业额的平均增长速度在15%以上。商家认为，新开店的最重要因素是：商场地理位置好、租赁政策优惠、有专业商业运营公司管理、店铺位置在楼层中要好，店铺和商场整体定位要一致。餐饮、休闲娱乐、家居餐饮类经营模式主要以直营直营为主，营业旺季主要集中在9月份到次年3月份，在重庆地区小规模的商业年营业额在200万元/年左右，中等年营业额有1000万元/年左右，最高的年营业额达6000万元/年。休闲、娱乐类商家的调查发现，个别商业的年营业额在6000万元左右，全年营业额平均增长在10%-15%106、左右。对新开店的重视因素分别是：硬件设施、租赁政策、店铺位置、商场地理位置和运营公司。商家希望有类型的休闲、娱乐商家共同进驻，最好有国际顶尖的品牌来提升品质。如：哈根达斯。创意、展示、传媒类商家经营以厂家直营厂家直营和代理商代理商为主，有一部分是加盟商加盟商。店铺一般在四五楼，今年的营业额在200万元6000万元不等，并且除个别商家有亏损情况外，其余的商家营业额年均增长在15%以上。开店重视因素：政府的大力支持、广场及广场视频系统的有效利用、商场商场地理位置地理位置、租赁政策租赁政策、硬件设施硬件设施、商商业运营公司业运营公司、经营品类策划经营品类策划。通过杂志类提升购物场所的档次，体现水平。107、102本次商家调查中品牌及意向客户比例分析本次商家调查中品牌及意向客户比例分析 内容内容品牌品牌数量（家）数量（家）所占比例所占比例意向意向客户客户比例比例待考虑待考虑客户客户比例比例不进入不进入客户客户比例比例高端高端567.8%41%44.6%14%中高端中高端23433%36.3%52%11.5%中端中端28740%39.3%48.8%11.8%中低端中低端10615%34%49%17%低端低端284%21%42.8%35.7%合计合计711103商家、经营户调研结论商家、经营户调研结论 调研显示，中高端品牌的商家、经营户们支持建大型购物中心的想法，他们尤其希望在江北核心观音桥商圈内打造108、出一个类似于重庆大都会广场、上海港汇广场模式的精品购物中心。对商家的调查发现，从近几年来商家、经营户的经营业绩来看，处于中高档次类型的商家、经营户的业绩普遍较好，而且他们对未来重庆市场中高端商品品牌的市场需求和增长潜力都充满了信心。对于在本项目中打造创意、展示中心的定位思路，一半以上的商家都表示支持和看好。但是，商家也认为创意、展示类的模式必须要有政府的参与和鼎力支持，面向广场的视频系统须要同步使用，尤其是做展示、发布会，必须要占据得天独厚的区位优势。104本项目定位分析本项目定位分析105 本项目位于现代广场，该项目原名江北商业城，位于江北区观音桥建新北路八号，处于观音桥商圈的核心位置。项目109、占地43，096平方米，规划总建筑面积402，337平方米，有10层裙楼和3栋塔楼组成，是商圈内的大型综合性建筑群。该项目业主原为重庆道隆物业有限公司，2003年5月，经重庆市人民政府批准，现代广场项目列入“四久工程”处置范畴。2005年1月，重庆市高院对现代广场（裙楼）项目立案进行司法处置，范围包括现代广场的A、B、C区的自有产权面积共计124，873.15平方米。本项目因是“四久工程”项目而享受重庆市政府相关优惠和政策。本项目概况本项目概况106本项目优、劣势分析本项目优、劣势分析地理位置优越，交通顺畅。政策支持力度强：国家和重庆“十一五”规划提出的产业导向政策也将高度重视与扶持本项目。商110、圈内目前还缺少以店中店形式的中高档购物广场。项目本身极具很强的辐射力和号召性、功能定位明确、业态分布兼容性强、具备可持续性发展的基础和前提。消费人群支付水平高，能形成集中消费。商家利润点突出：结合行业经营的特点，减少中间环节，提高商家的利润率，规模大，品类全，聚集效应明显。项目设立的服装设计、创意产业园等，吸引众多服装企业、设计师和个人时装设计人才、品牌代理商、供应商入驻，信息快捷、互动性强。本项目展示、创意的配套，对产品布置、新产品研发、推广上能对资源进行充分整合，引领时尚潮流，成为市场的“风向标”。项目自身原来的工程设计比较陈旧，改造起来难度较大。由于项目内机电设备搁置时间较久，运转起来问111、题较多。大楼自身条件也有局限，各个主要出口狭窄，形成口小袋大的格局，楼内交通组织非常不好安排。与重百之间的档次定位存在一定冲突。由于是四久工程改造，实施起来时间可能会存在不确定因素。本项目作为大型购物中心，货物进出存在较大问题，货车出入不便、仓库空间不足、送配货的垂直交通不便。知名度不高，本项目拟将打造全新的商业模式，投资商缺乏一定认知度，对本项目商业模式和格局要有一个较漫长的认识和接受过程。优势优势劣势劣势107 消费人群定位：中高消费档次的都市型流行中高消费档次的都市型流行时尚消费人群时尚消费人群。目标消费人群：年龄在1845岁之间，是都市白领时尚一族，均具有大专及以上学历背景，个人月收入112、主要集中在20014000元之间，家庭月收入主要集中在30018000之间。本项目目标消费客群定位分析本项目目标消费客群定位分析108档次档次所占比例所占比例意向客户比例意向客户比例权重权重档次配比档次配比高档0.0780.410.031980.1035051中高档0.330.3630.119790.3877084中档0.40.3930.15720.5087875 通过对消费者的需求调研，结合商家经营户的意见，我们将本项目定位在：中高档次的时尚购物中心。商品组合中，中档、中高档、高档比例为5：4：1。本项目档次定位分析109 本项目内部装修风格定位为：店中店模式店中店模式。本项目业态定位店中店113、模式：店中店模式：传统百货模式：传统百货模式：店中店模式：店中店模式：就是在大型商业物业、商场里面开设的独立店铺。形式自由，管理灵活，布置更独特，有个性和品牌文化特色。店中店一般采取固定收租的方式获得物业收益。举例说明：北京的东方广场、上海港汇广场 重庆大都会广场、北城天街。传统百货模式：传统百货模式：是指在大型商业物业中，由统一商场管理公司经营，商家与商场之间采取扣点方式向商场交铺面租金，传统百货商场统一管理、统一收银，品牌缺乏个性化展示，举例：北京王府井百货、上海太平洋百货、重庆新世纪百货、重百商场。110 本项目经营模式定位：零售模式的购物中心零售模式的购物中心 此外，本项目为入驻的知名114、品牌商品除了提供产品零售的功能外，还将大力支持这些品牌的形象展示、连锁加盟、授权许可经营等多种经营模式。本项目经营模式定位111 以胎教16岁为主体的少儿生活馆以及孕妇服饰。集部分国外二、三线，国内一线时尚品牌。展示销售日、韩、香港、台湾及沿海时尚服饰商品。浓厚现代、时尚家居生活饰品馆 舒适浪漫、人性化的餐饮、休闲、娱乐区。为商务人士提供休闲、商务交际平台。创意、研发、办公及产品演示商品组合定位商品组合定位-主力商品主力商品112 中高档小型精品超市 港式或中西快餐。美食长廊、咖啡西餐厅、水吧等休闲会所。数码电子、电玩游乐、时尚网吧娱乐天地。商务会所、运动健身会所、SPA、瑜伽练习厅等。大型娱115、乐会所。大型品牌餐饮、中高档次私家菜坊。大型特卖场。商品组合定位商品组合定位-辅助商品辅助商品113本项目各楼层业种组合本项目各楼层业种组合楼层楼层业种分布业种分布负一层负一层中高档小型精品超市、少年儿童生活馆以及孕妇服装馆中高档小型精品超市、少年儿童生活馆以及孕妇服装馆一至二层一至二层主攻国际二、三线品牌、争取一线品牌；国内一、二线品牌主攻国际二、三线品牌、争取一线品牌；国内一、二线品牌三至三至四四层层主攻日、韩、香港、台湾主攻日、韩、香港、台湾及沿海及沿海一线品牌、带动二、三线品一线品牌、带动二、三线品牌牌五层五层文化、休闲、运动、家居生活饰品、酒吧、音乐吧、风情美文化、休闲、运动、家居生116、活饰品、酒吧、音乐吧、风情美食天地、数码电子专卖店食天地、数码电子专卖店六层六层电玩游乐、网吧、商务会所、大型娱乐会所、大型品牌餐饮、大型电玩游乐、网吧、商务会所、大型娱乐会所、大型品牌餐饮、大型特卖场特卖场七层七层服装设计创意产业园、办公、研发、培训、演示区服装设计创意产业园、办公、研发、培训、演示区备注备注要求政府在政策上能允许服装设计创意公司在此注册要求政府在政策上能允许服装设计创意公司在此注册114本项目主题（案名）定位本项目主题（案名）定位 XX国际广场国际广场 国际广场国际广场 XX广场广场115本项目各楼层业态、商品组合本项目各楼层业态、商品组合116本项目各楼层商品组合本项目各117、楼层商品组合负2、3楼车库、设备房和库房负一楼胎教16岁少儿系列（服饰、玩具、学习生活用品，食品、教育）、孕妇、产妇服饰及用品、肯德基、中高档小型精品超市一楼珠宝饰品、化妆品、名表、顶级饰品、琉璃、国外二、三线品牌、国内一线时尚品牌（男女装）二楼国内一、二线个性、时尚品牌（男女装）、男女鞋、男士用品、皮具、女士精品内衣、眼镜、美食长廊三楼港、澳、台、韩国以及沿海城市品牌时尚女装、休闲女装、美发美发四楼 厂家及一级代理精品女装、成熟女装、运动品牌服饰、女子俱乐部、美容SPA、日式疗理中心、床上用品五楼精品单店、运动器材、文化书籍音像休闲茶吧、家居生活饰品、酒吧、雪茄吧、音乐吧、风情美食天地、数码118、电子专卖六楼电玩游乐、网吧、商务会所、大型娱乐会所、大型品牌餐饮、大型特卖场七楼创意展示中心、综合配套产业区117 负一层业态定位理由：负一层业态定位理由：调查显示，重庆目前儿童生活系列商品在商场里的份额相当小，每个商场的品牌不超过10家，专卖店也非常分散，没有形成规模效应。在重庆市场上儿童益智类的各项产业和商品非常缺乏，儿童服装、玩具、食品产品也很稀缺，许多消费者反映，为了给小孩卖几样东西往往需要跑6、7家店才能把东西买完。重庆市场缺乏一个儿童类商品的集中大卖场。综合我们对儿童商品的代理商家和消费者的调查，供需两方都希望重庆主城要有一个非常集中、具备规模、品类齐全的一个儿童商品世界。这个定位119、，弥补了市场的需求。同时，其规模效应在大重庆区域也能产生重大的辐射影响力，形成该类型集中的消费中心。负一层业态定位说明负一层业态定位说明118负负1层：儿童服装品牌层：儿童服装品牌adidas kids、newbalance、巴布豆、蜡笔小新、小猪班纳、史努比巴布豆、蜡笔小新、小猪班纳、史努比、丽婴房、黄色小鸭、丽婴房、黄色小鸭、耐克、耐克、ELLE、叮当猫、樱桃小丸子、叮当猫、樱桃小丸子、安奈儿、西瓜太郎、芝麻开门、生肖王、巴拉巴拉、红黄蓝、博士蛙、雅多。（说明：（说明：各楼层中绿色的商品品牌为本次已调查接触且入驻意向强烈的品牌）。各楼层中绿色的商品品牌为本次已调查接触且入驻意向强烈的品牌）120、。在负在负1层，像层，像史努比史努比、丽婴房、黄色小鸭等知名品牌均表示积极入驻并需较大面积。、丽婴房、黄色小鸭等知名品牌均表示积极入驻并需较大面积。119 第第12层业态定位理由：层业态定位理由：通过本次中高端消费人群和中高端商品代理商家的调研，可以清晰发现，代表三北区域唯一的观音桥商圈的消费现状、发展趋势都在逐渐朝中高档次、品牌化、综合型转变。目前，观音桥商圈的商业格局主要以传统百货为主，只有北城天街有少量的店中店模式，调查品牌商家的意见可得：店中店、旗舰店、概念店的模式已成为市场未来发展的趋势，尤其是各类高端品牌商品，在观音桥商圈还很稀缺，还不能满足三北区域（江北、渝北、北部新区）中高端人121、群的需求。调查显示，目前由于渝中区解放碑交通堵塞严重，三北区域的消费者六成以上希望在观音桥商圈内有一个类似大都会广场的中高档次购物中心。基于这种需求，我们将本项目一、二楼的定位，顺应了市场的需求，解决了这部分中高端人群的购物和消费需求，也填补了商圈内的空缺。第第12层业态定位说明层业态定位说明1201层：国际二、三线品牌层：国际二、三线品牌Dupont、登喜路、克莱帝珠宝、欧米茄、登喜路、克莱帝珠宝、欧米茄、CK JEANS、拉格菲、拉格菲、HUGO BOSS、雅、雅格斯丹、铁斯东尼、巴宝莉香水、赛琳香水、哈林贝喜、艾洛玛、格斯丹、铁斯东尼、巴宝莉香水、赛琳香水、哈林贝喜、艾洛玛、潮宏基、香港122、欧特潮宏基、香港欧特尔珠宝、资生堂、欧伯莱、尔珠宝、资生堂、欧伯莱、Burberry、圣罗兰、安娜苏、金至尊珠宝、施华洛世奇、圣罗兰、安娜苏、金至尊珠宝、施华洛世奇、LANIVIN、DKNY。在一层中，由名瑞服饰集团总代理的都彭、登喜路、在一层中，由名瑞服饰集团总代理的都彭、登喜路、CK、拉格菲、雅格斯丹等品、拉格菲、雅格斯丹等品牌，在重庆的销售业绩逐年攀升，在大都会广场都设有专卖店，牌，在重庆的销售业绩逐年攀升，在大都会广场都设有专卖店，2006年集团总营业年集团总营业额超过额超过1亿元，成为重庆奢侈品牌的代理大佬，该集团入驻态度明确，需求面积大。亿元，成为重庆奢侈品牌的代理大佬，该集团入驻123、态度明确，需求面积大。1212层：国内一、二线品牌商品层：国内一、二线品牌商品千叶眼镜、星巴克、上岛、雅戈尔、千叶眼镜、星巴克、上岛、雅戈尔、CK 内衣、内衣、NIKE GOLF、砂之船、斯、砂之船、斯加图、爵根仕、海澜之家、加图、爵根仕、海澜之家、MISS SIXTY、法国娃娃、YSL圣罗兰、JESSICA、黛安芬、NINE WEST、他她、天美意、圆缘园、元祖食品。雅戈尔已在解放碑王府井百货旁开设了约雅戈尔已在解放碑王府井百货旁开设了约800的专卖店，非常希望入驻江北的专卖店，非常希望入驻江北商圈，扩充市场网点。全国知名的海澜之家，也对本项目表示出明确的意向，希望租商圈，扩充市场网点。全国124、知名的海澜之家，也对本项目表示出明确的意向，希望租赁赁500-1000 的面积开设专卖店。知名品牌的入驻将大大带动其他品牌的跟进。的面积开设专卖店。知名品牌的入驻将大大带动其他品牌的跟进。122 第第34层业态定位理由：层业态定位理由：随着近几年日韩文化对内地的影响和改变，港、澳、台、韩、日等时尚男、女装也逐渐进入西部市场，受到消费的追捧和青睐。但是，目前重庆的各个商场内，这类型的商品相对比较分散，没有形成强有力的、时尚与个性相结合的集中购买区域。鉴于本项目一、二楼定位的是国际国内知名品牌，考虑到三、四楼与上下、左右楼层、品牌组合的协调性以及合理规划，并迎合了重庆人对日韩商品的喜好和平时逛街购125、物的习惯，因此，我们将三、四层定位为日、韩、港、台类时尚服装商品。这样的定位与一、二楼的中高端定位并无冲突，恰恰可以起到互补作用。同时，三、四层面向时尚白领、年轻消费人群的定位，能让商场购物动线巧妙地动起来，达到品牌与时尚的结合，此外，三、四层还设立有休闲配套区，缓解市民逛街的疲劳，吸引更多的人流进入商场并停留。第第34层业态定位说明层业态定位说明1233层：港、台、日、韩国以及沿海品牌层：港、台、日、韩国以及沿海品牌MOTIVI、OLTRE、Elena Miro、Diana gallesy、替莫、替莫、Thursday island、basic house、衣恋、乐卡克（大公鸡）、衣恋、乐卡126、克（大公鸡）、5th street、Lee、杰克琼斯、马克华、杰克琼斯、马克华菲、菲、巧帛、安秀、莱诺、巧帛、安秀、莱诺、678月、月、CARACTERE、依革思儿、依革思儿、ODBO、ebase、ETAM、JOJO、ELLE3层中如杰克琼斯、马克华菲等知名品牌在大都会广场设有专卖店，对江北商圈层中如杰克琼斯、马克华菲等知名品牌在大都会广场设有专卖店，对江北商圈和本项目都表示出浓厚的兴趣和入驻意向，而且根据租金水平需求面积也较大。和本项目都表示出浓厚的兴趣和入驻意向，而且根据租金水平需求面积也较大。1244层：国内精品女装、男装、运动品牌服饰层：国内精品女装、男装、运动品牌服饰阿迪达斯、耐克、127、靠背、英宝、李宁、彪马、潮流风、柒牌、雅莹、稻草人阿迪达斯、耐克、靠背、英宝、李宁、彪马、潮流风、柒牌、雅莹、稻草人、帕拉、帕拉蒙、皮尔蒙、皮尔卡丹、播牌服装、哥第、金利来、卡丹、播牌服装、哥第、金利来、迪莱、迪莱、veeko、卡莎迪亚、宝姿、铁丝、卡莎迪亚、宝姿、铁丝丹顿、恺撒、丹顿、恺撒、SCOFIELD、masfer、阿玛诗、法国胜龙、名蝶、凡恩、威斯卡特、阿玛诗、法国胜龙、名蝶、凡恩、威斯卡特、阿曼达。阿曼达。在在4层中，有深圳龙浩集团总经销的阿迪达、耐克、彪马等运动品牌，在重庆每年层中，有深圳龙浩集团总经销的阿迪达、耐克、彪马等运动品牌，在重庆每年营业收入的增长比例超过营业收入的增长128、比例超过40%，集团希望在重庆开拓网点、提升业绩，对本项目表，集团希望在重庆开拓网点、提升业绩，对本项目表示出明确的入驻意向，而且集团旗下几大运动品牌均会进入。示出明确的入驻意向，而且集团旗下几大运动品牌均会进入。125 第第56层业态定位理由：层业态定位理由：鉴于本项目体量比较大，考虑到招商的容量和购物人群的消费习惯，我们将五、六楼定位做一些与14层相关的餐饮、休闲、娱乐等配套产业。其原因在于：1、容易招商。2、单店面积体量大。3、商圈内目前这类业态稀缺。4、能吸引大量的消费者在本项目上下流动。考虑到商家租金承受与递增等可行性的因素，同时为了改变楼层高对商场购物不便和消费者不愿上楼的因素，我129、们将加强购物中心的各项配套与服务的功能，形成本项目集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的大型商业MALL格局。第第56层业态定位说明层业态定位说明1265层：文化、家居、风情美食、酒吧、运动及数码层：文化、家居、风情美食、酒吧、运动及数码伊力诺依、音乐房子、碎碟音乐咖啡、大时代、时代回响、伊力诺依、音乐房子、碎碟音乐咖啡、大时代、时代回响、阿里郎、澳门豆捞、康阿里郎、澳门豆捞、康尔美、日本富士尔美、日本富士北京伊力诺伊1276层：电玩游乐、网吧、娱乐会所、大型餐饮层：电玩游乐、网吧、娱乐会所、大型餐饮ATT、名门会所、名门会所、广东时空电玩城、SOS、阿里郎铁板烧、中国联通极速网吧、苏浙汇、王子餐厅130、128 模特公司1个，传媒公司个，服饰公司4个。第第7层业态定位理由：层业态定位理由：在对商家、经营者的调查发现，被调查单位对商场内将设置一层的创意产业办公区表现出比较积极的认同意见，一些公司表示对创意产业园这类模式表现出较强的期待。被调查公司也强调，既然要构建这样一个环境，就要按5星级的高标准来要求。具体要求包括：专业的设计人员、装修档次、硬件设施、场地布置、综合配套以及政府的大力支持。被调查公司希望能有餐饮、酒水吧模特公司、影视公司和服装设计机构（学校/公司）等多种类型的商业共同存在，以形成相互补充、相互依托的格局。几乎所有的被调查客户均表示，设计公司集中性、配套T台秀场、集中并有规模的宣131、传服推广、优惠政策、办公环境和个性化的展览展示空间这些因素都是很重要的。第第7层业态定位说明层业态定位说明1297层：创意展示配套区层：创意展示配套区西南大学纺织学院重庆师范大学服装学院北京服装学四川美术学院设计系爱吻服饰公司重庆黑蜻蜓服饰公司重庆极力服饰有限公司贝伦手工制作有限公司个人工作室、策划、经纪、咨询、设计、化妆等创意机构凯莱希模特影视学校T型台吉彩服饰设计工作室梁明玉服装设计工作室刘敏服装设计工作室西蔓色彩重庆朗悦工作室涓子（色彩）服装设计工作室纤琦依创意工作室130本项目各楼层总体分层因素 1、项目定位的影响力、辐射力、持久性；2、填补商圈空白，错位经营；3、消费者的需求性；4、132、商品品牌横向、纵向组合的协调性和合理性；5、楼内组织交通合理性；6、打造一个轻松、舒适的购物环境，吸引人流；7、租赁价格的分配合理性；8、迎合本地消费者的消费习惯性；9、顺势引导消费前瞻性；10、寻求卖点可行性；131本项目工程改造及规划建议本项目工程改造及规划建议132项目商业改造及规划建议（项目商业改造及规划建议（1）关于本项目总体规模的控制关于本项目总体规模的控制 项目总建筑面积约为12.6万平方米，经过商业规划、布局后，除去通道、设备用房等公共面积，可用于商业经营的实际使用面积约为5-6万平方米。133 本项目工程改造建议：本项目工程改造建议：连通北城天街，在红鼎右侧打通宽16米，下沉133、5米的通道连接本项目的LG层（在红鼎方位口部用四部双向电动大扶梯）。在本项目LG开口处改造一至五楼1612米大挑空，由此改变主入口的空间，架双扶梯或观光电梯改变楼内人流动向。挑空的马路正面用全透明鸡爪固定玻璃。大楼增设全景观观光电梯。（因不占室内面积，观光电梯应设在墙体外）一、二、三楼可开多个出入口（与政府协调解决）。外立面应考虑（广告位与橱窗）用全景观鸡爪玻璃为主，并设置地标型艺术建筑物体。商场灯光应采用暖色调。鉴于负一楼层高只有4.2米，可部分不用吊顶（空调、桥架、消防作整体调整），作专业的通风处理，色调活跃、简洁。地面部分采用拼花图案；墙面采用安全性动漫处理；顶蓬采用灯光艺术修饰；洗手间134、采用卡通形象、儿童成人都有考虑。项目商业改造及规划建议（项目商业改造及规划建议（2）134 一、二楼挑高4.5米,品牌商要求店内全部自装。公共部分要求偏高，应考虑与大都会和美美百货之间的整体感觉，线条明朗又不失稳重，洗手间略微重要考虑五星级最好，建议部分原装饰可利用,但修改更新较大。三至五楼挑高4.5米，厂商要求整体性强，时尚感突出，最好是每间由投资方整体完成。建议原有装饰整体保留，通道有所修正、铺位以隔栓与玻璃处理；灯光进行调整，洗手间三星标准处理。六楼挑高4.5米，商家要求不一。美食与原来保留装饰完全不同应重新设计、重新装饰；其它行业如生活饰品可利用原有装饰进行改造，但部分区域接点要重点处135、理，洗手间考虑四星级标准。七楼应请国外知名服装设计师进行分析讨论，然后再进行设计和施工。项目商业改造及规划建议（项目商业改造及规划建议（3）1351、建议在重百主通道旁，让出8米柱距的通道。2、建议在交通银行旁，让出12个柱距的通道距离。3、连通北城天街（1号通道），在红鼎右侧打通宽16米，下沉5米的通道连接本项目的LG层（在红鼎方位口部用四部双向电动大扶梯）。4、在本项目LG开口处改造一至五楼1612米大挑空，设立中庭扶梯，由此改变主入口的空间，架双扶梯或观光电梯改变楼内人流动向。5、商场的定位档次明确，做差异化、特色化的经营。6、在新世界和e+e数码城之间的道路将在明年开通，德克士作为主入136、口，并贯通北城天街及2楼主要出入口。如何解决与重百定位冲突的问题如何解决与重百定位冲突的问题136如果以上规划的项目改造建议不能完全实现，那么，为了满足和实现本项目档次定位、形象定位，重点需要改造以下几部分：1、重点打造1号口部15层中厅的形象与交通。2、加大对地标性形象的设计与规划。3、对2楼德克士位置和三楼大门的改造。备选建议：备选建议：137本项目租金标准与现金流测算本项目租金标准与现金流测算138 标准免租期：给所有的商家有六个月的免租期（在遵守商场的管理规定下）。第一年：给所有商家2个月免租期。第二年：给所有商家2个月免租期。第三年：给所有商家2 个月免租期。招商时先结合实际情况，再137、根据面积大小、品牌的高低谈具体条件。本项目免租及优惠政策本项目免租及优惠政策139项目招商租金标准项目招商租金标准楼层楼层租金租金楼层均价楼层均价（元（元/平方米）平方米）备注备注-1F50 90元元7070 1F100 500元元260260小铺位精品店力挺小铺位精品店力挺500元，旗舰店平均租金元，旗舰店平均租金200元元以上，力争局部达到以上，力争局部达到300元以上。如果主力品牌商元以上。如果主力品牌商家进入将一层全部占用，则时尚广场将成为江北家进入将一层全部占用，则时尚广场将成为江北最具竞争力的百货业态。最具竞争力的百货业态。2F90 260元元1501503F100 260元元18138、0180 4F60 100元元100100 5F50 85元元7070 6F50 80元元5050 7F50 60元元5050租金作为引进项目；为整个购物中心吸引人流创租金作为引进项目；为整个购物中心吸引人流创造良好条件。造良好条件。考虑投入考虑投入 140本项目招商政策本项目招商政策 每一个铺位的租期为二至三年。项目铺位一至三年的租金单价，原则上按均价为115元/月/计算，第四年的租金单价在此单价基础上递增10%。同时租赁两个或两个以上的铺位没有租赁价格的优惠。给予每个商家 个月的装修免租期。（待商议）每个商家在签定合同时即效纳一个季度的租金。商家在签署租赁合同时，交纳相当于三个月租金的保证139、金，租赁期满后无息退还。已经出租铺位的综合管理费由商家负责承担。141本项目租金收入测算与效益评估本项目租金收入测算与效益评估年份年份平均租金水平平均租金水平出租比率出租比率年租金收益年租金收益备注备注第一年80.5元/平米/月85%3172万元万元115元/平米/月的7折计算第二年97.7元/平米/月90%4078万元万元115元/平米/月的85折计算第三年115元/平米/月95%5064万元万元按115元/平米/月的标准计算第四年126元/平米/月95%6658万元万元租金在第三年基础递增10%第五年138元/平米/月98%7523万元万元租金在第四年基础递增10%第六年152元/平米/月140、98%8286万元万元租金在第五年基础递增10%第七年167元/平米/月98%9103万元万元租金在第六年基础递增10%第八年183元/平米/月98%9976万元万元租金在第七年基础递增10%第九年201元/平米/月98%10957万元万元租金在第八年基础递增10%第十年221元/平米/月98%12047万元万元租金在第九年基础递增10%前10年租金总收益76864万元万元车库、仓库前10年总收益9180.2万元万元项目广告位前10年总收益6000万元万元每年按500万元收益计算全部收益合计920440.2万元万元142本项目招商原则及招商策略本项目招商原则及招商策略143 主力招商先行，品牌141、同盟优先，必须采取大品牌优先、中小商家为辅的方式，通过主力店成功招商和物业交接，带动后面品牌店的招商活动。从扶持和推广地方品牌入手，以崭新的商业理念为基础，重点招募国际、国内的政府扶持的服装设计创意企业。利用价格差充分调动目标买家。不同客户群分批消化，大户定制提前消化。倡导多方共赢的原则。防范和阻击集体压价。细分客源，投其所好。招商原则及策略招商原则及策略144项目推广与招商渠道项目推广与招商渠道 行业协会：服装协会、鞋业箱包协会、饰品协会等。驻重庆商会：广东商会、福建商会、浙江商会、江苏商会、湖南商会、上海办事处等。公司自身累计的高端客户。八省市招商联盟。商场互动对接功能示。全国主要品牌服饰142、生产基地的直接对接。异地招商推广说明。全球互联网发布招商信息明。145 重庆晨报、晚报、商报、新女报、渝报、中国服装报：40%户外广告牌：35%（机场高速和每个入渝主城区的高速路口）重庆卫视、地方台、中央国际频道预计达：16%。广播电台预计：8%互联网络：1%项目宣传推广媒体选择与组合项目宣传推广媒体选择与组合146 6月中旬，举办项目招商新闻发布会 分行业、分门类举办商家推广交流会（共八场）举办服饰品鉴会 举办重庆品牌服饰论坛 举办品牌服饰博览会或服装节 CCTV电视模特(重庆赛区)大赛项目招商公关活动安排项目招商公关活动安排147商家退场原则商家退场原则经营商退出包括商家自动退出和被清理退143、出两种情况。自动退出自动退出 商家自动退出有可能是因为经营不善，也有可能是因为经营方向转移，还有可能是经营权转手谋利。本项目应设计完善的退出机制，使之成为有利的招商和营运环境之一。商家正常的自动退出应不设任何障碍，但应在项目运营管理公司监督下进行，并符合相关程序和商业区管理条例。原则上反对经营权转手谋利的行为。148商家退场原则商家退场原则 清理退出清理退出 清理退出是项目建成后的重要管理工作之一。本项目的独特定位与高尚形象对区内经营者有很高的要求。一旦经营企业不能达到上述要求，经营出现偏差，对整体区域产生恶性影响，就要及时清理退出。经营者的清理退出分为二种情况，每种情况下经营企业被清理退出的144、原因不同，而实施清理劝退的主体也不相同。149商家退场原则商家退场原则 经营企业处于以下情况时，由相关政府和行政管理部门负责清理退出经营企业处于以下情况时，由相关政府和行政管理部门负责清理退出（1）违反国家有关法律法规，已被依法追究法律责任，予以处罚和制裁（2）出现欺诈顾客的现象（3）出现严重的产品质量和服务质量问题（4）严重违反区域管理条例的其他情况 经营企业处于以下情况时，由项目运营管理公司负责清理退出经营企业处于以下情况时，由项目运营管理公司负责清理退出（1）逾期不缴纳租金或房款（2）长期不开展正常经营活动（3）经营活动对商业区整体环境产生了不利影响（4）违背了在租赁合同中所承诺的其他内容；所开展的经营活动与周边经营气氛不符，干扰了其他商家的正常经营（5）不正当经营，蓄意恶性竞争（6）企业品牌因自身原因出现大幅贬值，与本项目的高尚形象严重不符150