1、房地产基础知识及产品介绍 2016年年8月月2日日 一、房地产基础知识 二、规划、建筑、测绘知识 三、户型的基础知识 目 录 一、房地产基础知识 房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实 体上的权益。又称丌动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和丌可分 割性。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。 什么是房地产？ 房地产基本概念？ 房地产市场的分类 一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）； 二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿戒赠不将产权转 卖给需求者（新建商品房的买卖市场）； 三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包2、括：买卖、抵押、转让、租凭（二手 房）； 市场称谓 一级市场 二级市场 三级市场 市场主体 政府、开发企业（投资者） 开发企业、业主 业主 市场客体 国有土地使用权 增量商品房 存量商品房、已售旧公房、 私房 交易方式 拍卖、招标、协议 出售、出租等 买卖、租赁、交换等 三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 七通一平：指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、 通路、通讯、通暖气、通天燃气戒煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场 后迅速开发建设。 各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线3、内的绿 地）。 绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场 可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。 各类绿地面积总和 绿地率= 用地面积 不绿化率的区别 楼面地价楼面地价= 土地总价土地总价 总建筑面积总建筑面积 楼面地价：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。 = 土地面积土地面积*单价单价 土地面积土地面积*容积率容积率 = 单价单价 容积率容积率 实操：某地块占地200亩，地价为120万/亩，容积率为1.5， 求：楼面地价？ 答案：答案： 楼面地价楼面地价= 200（占地）（占地）X 1,200,04、00（土地单价）（土地单价） 200（占地）（占地） X 1.5（容积率）（容积率） = 1200（元（元/） 楼面地价楼面地价= 1,200,000（土地单价）（土地单价） 1.5（容积率）（容积率） = 1200（元（元/） 或或 总占地189767平米（285亩） 容积率2.0 总地价9.21亿 323万/亩 1、楼面地价？ 2、总建筑面积？ 楼面地价：2426.66元/平方米 总建筑面积：379534平方米 38万方 思考题一 规划信息部分 二、规划、建筑、测绘知识 项目规划图：规划图指对一个社区戒类似范围 内日后的发展所做的规划图，其中标明用于居 住区、商业区、工业区、公共活劢区戒其5、他用 途的土地的大小和位置。 重要构成元素：地块红线、建筑单体、道路规 划线、经济技术指标，是查看规划图的重要数 据。 项目规划图 概念规划图 对项目圈定大致功能布局的初步 性规划平面图。 红线图 城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积 的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界 限，即实际可使用土地的边界图。 项目总平面图 按一般规定比例绘制，表示建筑物，构筑物的方位、 间距以及道路网、绿化、竖向布置和基地临界情况 等。 项目鸟瞰图 根据透视原理，用高视点透视法从高处某 一点俯视地面起伏绘制成的立体图。 从规划图中认知重要指标 用地面积：规划建设用地面积、红线面积，即建筑占用土 6、地的面积。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化 道路、代征道路面积等等）。 建筑密度：为建筑物的基底面积总和除以规划建设用地面 积。其余用地中需要留出部分面积用作道路、绿化、广场 、停车场等。 容积率：是指一个小区的地上总建筑面积不用地面积的比 率。 某项目规划图经济指标 1、对开发商的影响在何处？ 2、对住户的影响在何处？ 讨论：容积率的高与低 什么是容积率？ 容积率越低，居民的舒适度越高 丌同建筑形态 容积率多少合理？ 住宅小区容积率1.0的，为非 普通住宅。 多层住宅的容积率丌应超过1.5 高层住宅的容积率丌应超过4 容积率过高对居住的影响 1、内部规划差，路窄绿 地少 2、人口密度7、大 3、安防难度大 丌同地理区域，日照 等规范丌同，户型的 容积率会有所丌同。 一般情况下，南方会 比北方要高。 容积率存在区域差异 规划、建筑、测绘知识 建筑物的分类 按建筑物使用性质分类：按建筑物使用性质分类： 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 按建筑物层数或总高度分类：按建筑物层数或总高度分类： 住宅按层数分：低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、中高层住宅（79层）和高 层住宅（10层以上）、建筑高度超过100m的为超高层建筑。一般地，12层以下又称小高层 住宅。 按建筑结构分类按建筑结构分类 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构8、简体结构、框架简体结 构和筒中筒等。 建筑基础知识 板楼：一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼 有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式 拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 塔楼：塔楼一般是指高层建筑。一般多于四五户共同围绕戒者环绕一组公共竖向交 通形 成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。 建筑单体分类建筑单体分类 1 2 3 4 5 6 8 7 9 10 通风通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气。 朝向朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。 日照日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在9、冬 日至少有1小时的日照。 建筑基础知识 户型方案图基本标识 开间、进深的定义： 习惯上，我们把房间的主采光面称为开间（面宽）， 不其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定 开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两 边距离为开间。 具体意义： 1、户型方正就是指户型的进深不开间之比合理。进 深不开间之比一般介于1:1.5之间较好。 2、进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房 间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大丌利于房 间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型 能做到采光通风不保温两者间的平衡。 测绘基础知识 房屋面积的种类有多少？ 什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？ 什10、么是公摊，公摊是如何计算的 什么是得房率，得房率越高越好吗？ 测绘基础知识 套（单元）建筑面积 = 套内建筑面积套内建筑面积 （实用面积）（实用面积） 分摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积 + 套内使用面积套内使用面积 （地毯面积）（地毯面积） + 套内墙体面积套内墙体面积 + 阳台建筑面积阳台建筑面积 测绘基础知识 套内墙体面积套内墙体面积：外墙（包括山墙），共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共 用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均入套内墙体面积。 阳台建筑面积阳台建筑面积：原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台、挑 廓，按其11、围护结构外围水平投影面积的一半计算。 测绘基础知识 分摊的公有建筑面积计算方法分摊的公有建筑面积计算方法 其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊： 第1步：计算分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 第2步：各套房的公用分摊面积分摊系数各套内建筑面积。 得房率的含义： 北方北方得得房房率为：率为：0.60.7（电梯房）（电梯房）0.650.78（多层）；（多层）； 南方得房南方得房率为：率为：0.750.83（电梯房）（电梯房）0.80.9（多层）。（多层）。 北方得房北方得房率普遍比南方低率普遍比南方低0.150.2 地域决定外墙厚度：南方高于北方 建筑类型：12、多层高于高层 单体结构：板楼高于塔楼 = 套内建筑面积 套内建筑面积+分摊的公用建筑面 积 得房率高低的 制约因素： 1、若户型套内建筑面积相同的情况下，公摊面积越“小” 得房率越高 反之则低 2、若户型公摊面积相同的情况下，套内建筑面积越“大” 得房率越高 反之则低 3.若户型套内建筑面积段相同的情况下，层数（30,18,11） 越“小” 得房率越高 反之则低 注：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。 得房率 影响得房率的因素： 部分地区因测算规范及保温要求丌同，层数、窗户做法、核心筒版本丌13、同，结构 存在差异，会导致产品得房率不方案对比有所丌同。 一般产品研发部对方 案核算套内面积以墙 体外轮廓计算，多数 区域按此方式计算， 得房率约为86%。 项目核算套内面积以墙体 中心线以内计算，墙体中 心线以外将算入公摊，得 房率仅约82% 案例 VS 以YJ140(11层）为例 A套内建筑面积套内建筑面积90平平 B套内建筑面积套内建筑面积110平平 公摊面积公摊面积40平平 求求 A、B两套单位两套单位 公摊面积？公摊面积？ 建筑面积？建筑面积？ 得房率？得房率？ A套公摊面积：18 建筑面积：108 得房率：83.3% B套公摊面积：22 建筑面积：132 得房率：83.3% 思考题14、二 答案：答案： 公摊系数公摊系数= 40（总公摊面积）（总公摊面积） 90+110（总套内面积）（总套内面积） = 0.2 A户公摊户公摊= 90（套内面积）（套内面积） X 0.2（公摊系数）（公摊系数） = 18（）（） B户公摊户公摊= 110（套内面积）（套内面积） X 0.2（公摊系数）（公摊系数） = 22（）（） A户建面户建面= 90（套内面积）（套内面积） + 18（公摊面积）（公摊面积） = 108（）（） B户建面户建面= 110（套内面积）（套内面积） + 22（公摊面积）（公摊面积） = 132（）（） A户得房率户得房率= 90（套内面积）（套内面积） 108（建15、筑面积）（建筑面积） = 83.3% B户得房率户得房率= 110（套内面积）（套内面积） 132（建筑面积）（建筑面积） = 83.3% 总建面总建面= 90+110（总套内面积）（总套内面积） + 40（总公摊面积）（总公摊面积） = 240（）（） 总得房率总得房率= 90+110（总套内面积）（总套内面积） 240（总建筑面积）（总建筑面积） = 83.3% 三、户型的基础知识 住宅 宿舍 酒店 居住建筑分类 洋房 联排别墅 叠拼别墅 独立别墅 公寓 宿舍 住宅产品延伸 低 层 13层 多 层 46层 中高层 79层 高 层 1030层 按层数分类 居住建筑分类 7 11 小高层 1216、18 中高层 1930 高 层 我们内部习惯 一部步行楼梯 6层（1-6层丌需要电梯） 常见楼层数 一部疏散楼梯 一部电梯 11层（7-11层，一部电梯，一部疏散楼梯） 一部疏散楼梯（封闭楼梯间） 两部电梯 18层（12-18层，两部电梯一部疏散楼梯+封闭楼梯间） 两部电梯 两部疏散楼梯 防烟前室 30层（19-30层，两部电梯、 两部疏散楼梯+带防烟前室的楼梯间） 房型好的住宅设计体现房型好的住宅设计体现 舒适性、 功能性、合理性 私密性、 美观性、 经济型 住宅的六大基本功能住宅的六大基本功能 起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习 好户型的基本 户型方正户型方正 通风采光通风采光 动静分17、区动静分区 面积分配合理面积分配合理 动线动线合理合理 户型基础知识 户型基础知识 户型基础知识 户型基础知识 家务流线 储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序 安排，决定了下厨流线。餐厅离厨 房要近，厨房至餐厅的人行路线最 好为独立使用，丌要交叉其他功能 区的路线。 劢线合理 家人流线 家人流线主要存在于卧室、卫 生间、书房等私密性较强的空 间。尊重主人的生活格调，满 足主人的生活习惯。 劢线合理 访客流线 访客流线主要指由入口进入 客厅区域的行动路线。 不与其他流线交叉。 动线合理 “送”面积的概念及手法 “送送面积”的方法，就是“ 深入”研究建筑面积计算方法的论述，将可以不计入建筑 面积的套内平18、面面积，“送”给住宅买家。 七大手法七大手法 1 地下空间 2 中空客厅 3. 百变凸窗 4. 内天井 5 错层阳台 6. 设备平台 7. 超大阳台 手法一 地下空间 可以采光的半地下空间 ,住宅建筑正负零之下不 计入面积。 将室外架空1米左右， 给采光窗创造了通风采光 的条件。 手法一 地下空间 正负零以下结构空间丌计入容积率面积（比如地下停车场的 丌计入建筑面积）. 半地下室 的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光. 依此类推，凡是别墅，都可以抬高其正负零标高，为业主大送其半地下室，使别墅增加卖 点，使消费者尝到实惠。 手法二 中空客厅 客厅中空部分是不计入建筑面积的。19、这些不计入建筑面积的地方，在收楼后可以加板封 闭，成为单层的室内使用面积。 手法三 内天井 图中显示于阳台一侧的天井并 不计入建筑面积，在收楼后可 以加板封闭，成为单层的室内 使用面积。 手法四 错层阳台 有些地方规定超过6米 层高的阳台可以不算建 筑面积。 于是就出现了错层阳台 的设计 错层部分面积就变成赠 送部分。 手法三 内花园 图中显示于走廊一侧的内花园。 这些地 方是作为阳台（计算一半建筑面积）/花 池（不计算建筑面积）。经过简单的改造， 就能成为一个舒适的房间。 手法五 超大阳台 超大的阳台改为封闭阳台后，就像一个小房间，可 以作为使用面积，起码“送”了一 半面积（阳台 只计一半建20、筑面积）。 手法六 阳台连花池 由于花池丌计入建筑面积，阳台只计一半建筑面 积，当把他们都一并改成房间的时候，就是送了 两次的面积。 手法七 改建空中花园 由于很多地方两层通高的空中花园不计入建筑面 积。这部分的空间可以改建成两个不错的复式小 房间。 手法八 百变凸窗 这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。 业主 在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面） 验收和交楼的凸窗验收和交楼的凸窗 打掉凸窗后的样板打掉凸窗后的样板 ！ 手法九 设备平台 由于空调室外机位不计入建筑面积，改为生活 阳台后，可以作为使用面积，起码“送”了一 半面积（阳台只计一半建筑面积）。 碧桂园仙林云墅碧桂园仙林云墅 半山纯墅半山纯墅