1、南京求雨山文化创意产业园项目南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告可行性研究报告二一六年四月二一六年四月目目录录第一章总论.1第一节项目概况.2第二节承办单位概况.7第三节可行性研究报告编制说明.8第四节研究结论.9第二章项目背景及必要性分析.13第一节项目背景分析.13第二节项目必要性分析.18第三章项目市场需求分析.24第一节文化创意产业行业现状.24第二节文化创意产业市场供需现状.29第三节项目前景分析.36第四章建设条件.38第一节项目场址及区位优势.38第二节社会经济发展概况.39第三节自然条件.41第四节基础设施条件.42第五章总体建设方案.43第一节建设目标及功能定位.43第2、二节建设规模及工程内容.44第六章工程技术方案.50第一节总图工程.50第二节建筑及结构方案.59第三节公用配套工程.65第七章环境保护与安全卫生.77第一节环境保护.77第二节劳动安全.81第八章节能方案.84第一节用能标准和节能规范.84第二节能耗分析.86第三节节能措施与效果.87第九章项目组织管理.91第一节项目建设管理.91第二节组织机构.94第三节项目定员.95第十章建设进度及招标.96第一节项目实施进度.96第二节招标.96第十一章投资估算与融资方案.99第一节投资估算.99第二节融资方案.104第三节分年投资计划.107第十二章财务评价.109第一节评价说明.109第二节财务效3、益与费用估算.109第三节盈利能力分析.116第十三章社会效益.124第一节有利于增加就业机会.124第二节有利于提高生活水平.124第三节有利于提升劳动者素质.124第四节有利于社会事业进步.125附图：附图：附图 1项目总平面布置图附图 2项目总体鸟瞰图南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 1页第一章第一章总论总论项目名称：南京求雨山文化创意产业园项目建设单位：南京求雨山文化产业投资集团有限公司法定代表：顾学斌注册资本：100000 万元整项目联系人：庆克平联系电话：18018070119邮箱：联系地址：南京市浦口区江浦街道雨山路 14 号邮编：211800建设地点：浦口区雨山西路4、以东，白马西路以南，公园南路以西，广电路以北。建设内容及规模：建设内容包括棚户区改造（土地一级整理）和求雨山文化创意产业园及配套物业建设两部分。项目规划范围总用地面积约 1956 亩，拆迁总建筑面积约 547196.43 平方米；求雨山文化创意产业园以打造文化创意之城、中华书法小镇为目标建设相关建筑群及其他服务设施、配套设施，总建筑面积约 79.387 万平方米，其中地上建筑面积约 46.087 万平方米，地下建筑面积约 33.3 万平方米。总投资：项目估算总投资 1716381.76 万元，其中，棚户区改造投资799365.49 万元，求雨山文化创意产业园建设投资 917016.27 万元。5、项目资本金约 512881.76 万元，拟融资约 1203500 万元。建设期限：本项目特许经营期共 20 年，其中建设期 6 年。棚户区改造从2014 年 4 月开始实施，计划于 2016 年 12 月完成，文创园建设于 2020 年全部完成。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 2页第一节第一节项目概况项目概况一、项目由来一、项目由来我国文化产业振兴规划（下简称规划）出台，标志着文化产业已经进入到国家发展战略层面。规划对我国加快文化产业发展、推动经济结构调整有着重要意义，并提出了发展重点文化产业、实施重大项目带动战略、培育骨干文化企业、加快文化产业基地建设、扩大文化消费、建设现代文6、化市场体系、发展新兴文化业态、扩大对外文化贸易八大重点任务。江苏是经济强省，经济进入了一个新的发展阶段，社会消费结构将向发展型、享受型升级，第三产业，特别是文化服务业将迎来一个加速发展的上升时期。江苏文化产业发展面临着产业结构升级以及经济增长方式的变化的机遇，为我省文化产业的发展提供了原始动力，文化与经济相互促进、相互渗透、相互结合，已成为一种大趋势。文化不仅仅是社会经济发展的推动力量，文化本身也是社会经济发展的重要组成部分。江苏乃文化大省，南京是六朝古都，旅游资源丰富、历史文化禀赋独特。2015 年 6 月 27 日，国务院印发关于同意设立南京江北新区的批复，正式批复设立第 13 个国家级新7、区南京江北新区，要求将新区建设成为自主创新先导区、新型城镇化示范区、现代产业集聚区、长江经济带对外开放合作重要节点，努力走出一条创新驱动、内生增长、绿色发展的现代化建设道路。浦口区是江北新区的主要承载地，拥有“一代草圣、十里温泉、百里老山、千年银杏、万只白鹭、十万亩国家森林公园”等深厚的自然禀赋和人文资源。特别是在书法艺术方面，被文化部命名“中国书法之乡”。求雨山地处浦口区政府所在地，位于南京江北新区的核心地带，规划面积1956 亩。南临长江，北枕老山，纬三路、纬七路过江隧道、大桥、三桥、五桥等干线与南京主城无缝对接，紧邻地铁 10 号线文德路站、雨山路站，周边路网畅通、交通非常便捷；求雨山周8、边是江浦主城区，蕴藏着浓厚的商机；满山都是养眼的绿色植被，文化和风景交融，四季宜人，是三 A 级旅游景区。求雨山被中书协命名“中书协创作培训基地”，成功举办全国书法新人新作展、颁发中国书法“林散之奖”；求雨山书法名人馆聚集了当代中国书法最高水平的四位大家：即“一代草圣”林散之、当代草圣高二适、女书圣萧娴、民国大南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 3页儒胡小石，馆藏“四老”书法珍品 1700 余件，享誉国际和国内书法界。去年 4 月16 日，中央电视台开拍百年巨匠林散之，5 月，高二适个人书展在中国美术馆举办。林散之、高二适、萧娴、胡小石等四位大书法家引领书法文化传承，成为一道魅力独特9、的国学风景线。为了进一步发挥“求雨山”文化和旅游品牌优势，浦口区委区政府决心以“一流的规划设计”、“一流的建设团队”、“一流的文化品质”和“一流的运营管理”精心打造好求雨山文化、旅游、商业综合体。在区委区政府的高度重视和大力支持下，园区迅速启动了概念性策划和城市设计、控详优化等工作，初步形成共识，在文创园园区实现“文化创意之城、中华书法小镇”的总目标以及 5 个功能板块和 5 个转型示范。建成后的求雨山，必将焕发出强大的生机和活力，既有人气鼎盛的商业综合体，又有文化创意产业链的实体、互联网交易板块的强劲支撑，更注入了旗帜鲜明的书法文化特色、以及后劲潜力巨大的旅游板块。二、功能定位及目标二、功能10、定位及目标求雨山文化创意园的总目标是建成“文化创意之城、中华书法小镇”，以5大功能板块来实现5个转型示范：功能板块一：中华当代书法艺术第一高地。主要由中国书法创作中心、展览中心、交易中心、馆藏中心、认证中心、评估中心、抵押中心、培训与考级中心、研究与交流中心等九大中心组成。实现书法与养生、旅游相结合，把求雨山打造成中华书法圣地。功能板块二：中国艺术品交易网络平台集中区。将成立文化产权交易公司，引进艺术品交易中心、书画中心，以及国内外知名的拍卖机构、艺术品交易机构，打造全国著名的文化艺术品网络交易平台集聚地和线下体验之都。功能板块三：江苏文化创意与金融创新示范园。主要由数据、网络、动漫、网游、音11、视频、电子商务等八大公共服务平台组成；规划建设多元文化创意工坊、办公楼、研发楼等，实现与科技、人才、金融、邮政、咨询、会计、审计、律师事务所等相结合，建成泛文化类企业的孵化器、示范产业园。功能板块四：南京江北新区4A级旅游景区。主要由4座广场，2个大型地下停车场特色化精品宾馆，可同时容纳1000人左右的大型自助餐厅以及中国书法大道、民国建筑文化展示区字画一条街、节庆活动设施等。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 4页功能板块五：浦口市民休闲购物一站式广场。由青年艺术商业街区、家庭购物消费一站式中心、儿童乐园等3大体验区组成。实现绿色自然与人文交融、文化与商业融合，为城市居民提供开阔的12、活动空间及文化休闲场所，切实满足群众吃、购、游、乐、娱等需求侧的供应。一是经济转型示范区。由房地产经济向文化、商业、旅游型经济转变；积极提供经济链供给侧的购物、娱乐、文化、旅游等消费产品。二是产业升级示范区。书法产品由馆藏功能向创作、展示、交易、证券化等全产业链功能升级，业态由小、低、散向高、大、上升级。三是文化创新示范区。将积极吸纳高层次文化创意人才，把书画等传统文化向动漫、网游、艺术衍生品等现代文化转变，把网络、科技、设计、金融、抵押、保险、评估、审计、法律服务等融合起来，创新发展。四是投资动力转型示范区。由政府直接投资向社会资本投资转变，积极探索PPP模式，由政府单一提供公共产品向社会资13、本提供公共产品转变。五是就业转型示范区。由政府提供就业机会向政府提供创业技术平台转变，为创业者自主创业 提供公共技术服务平台和创业环境、创业政策等。三、建设地点及用地规模三、建设地点及用地规模本项目位于南京市浦口区江浦街道，雨山西路以东，白马西路以南，公园南路以西，广电路以北。本项目范围包括：求雨山核心地块、城西路B地块、工人新村地块、奶牛场3号地块、交运局地块、凤凰山公园地块等共六个地块，总面积约1956亩。四、建设内容及规模四、建设内容及规模本项目建设内容包括棚户区改造（土地一级整理）和求雨山文化创意产业园及配套物业建设两部分。1、棚户区改造（土地一级整理）、棚户区改造（土地一级整理）棚户14、区改造范围包括：城西路B地块、奶牛场3号地块、核心区一期、核心区二期交运局地块、核心区二期工人新村地块、核心区二期雨山组地块、凤凰山地块。工作内容主要为：一级拆迁及安置成本、市政管网及公益建筑建安成本、财务费用、管理费用、营业税金及附加等。拆迁总建筑面积约506211平方南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 5页米，包括国有部分和集体部分，拆迁数据如下：表表1-1项目拆迁情况一览表项目拆迁情况一览表序号地块名称拆迁建筑面积（m2）国有部分住宅（户）集体部分住宅（户）商业（户）工业（家）1求雨山核心地块328692.671164487272城西路 B 地块64516.117021353工15、人新村地块26850.0342994奶牛场 3 号地块8763.275455交运局地块88264.3517641066凤凰山公园地块30110772214*合计547196.431916116422662、求雨山文化创意产业园及配套物业建设、求雨山文化创意产业园及配套物业建设求雨山文化创意产业园及配套物业建设（简称“文创园建设”）包括五大功能板块：一是中华当代书法艺术第一高地；二是中国艺术品交易网络平台集中区；三是江苏文化创意与金融创新示范区；四是南京江北新区4A级旅游景区；五是浦口市民休闲购物一站式广场。拟将园区建设为文化创意之城、中华书法小镇。表表1-2求雨山文化创意产业园建设情况一览表求16、雨山文化创意产业园建设情况一览表序号建设内容地块编码用地性质用地面积（亩）容积率（一）求雨山核心区基础设施建设（一）求雨山核心区基础设施建设1核心区一期基础设施建设（包括道路及交通设施工程、河道整治及综合管廊一期）2核心区二期基础设施建设（包括道路及交通设施工程、河道整治及综合管廊二期）（二）求雨山核心区地块（二）求雨山核心区地块1建设雨山阁，地上建筑面积约0.55万平米（其中商业0.27万平米），地下0.6万平米；地块A-1文化设施+商业用地13.80.62弘德寺，新址迁建，建筑面积0.18万平方米；地块A-2宗教用地5.40.53观音寺，新址迁建，建筑面积0.13万平方米；地块A-3宗教用17、地1.9514建设配套文化商业中心和雨山市民广场。地上建筑面积6.5万平米（其中小商业0.5万平米），地下建筑面积为7万平米；地块B-2商办用地49.42.35建设文创园及文化特色小镇（包括金融街）一区，文化金融企业运营总部（大、中型企业）。地上建筑面积3.54万平米（其中小商业0.8万平米，办公1.7万平米），地下建筑面积为2 万平米；地块B-3文化设施+商业用地44.251.2南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 6页6建设文创园及文化特色小镇（包括金融街）二区，地上建筑面积6.58万平米（其中小商业1.6万平米，办公3万平米），地下建筑面积5万平方米；地块B-4文化设施+商业用地18、82.31.27建设文创园及文化特色小镇（包括金融街）三区、创智天地（艺术家工坊），地上建筑面积4.62万平米（其中小商业1.2万平米，办公2万平米），地下建筑面积4万平米；地块B-5文化设施+商业用地64.141.28建设雨山书画特色小学。8轨48班，含书画艺术班；地上建筑面积2万平方米，地下建筑面积2万平方米；地块B-6小学用地64.80.89建设雨山书画特色精品酒店。地上建筑面积1.33万平米，地下建筑面积1万平米；地块B-7旅馆用地201.010建设酒店式公寓，地上建筑面积3.68万平米（其中小商业1万平米，酒店式公寓1.85万平米），地下建筑面积约为1 万平米；地块B-8商办混合+文19、化用地27.62.011建设雨山艺术研学中心、浦口博物馆。地上建筑面积2.68万平米（其中小商业0.68万平米，办公0.66万平米），地下建筑面积1 万平方米；地块B-9文化、其他服务设施用地20.12.012建设雨山书画艺术展示与交易街区（包含沿河商业休闲服务设施与书法艺术交易、评估、认证、抵押中心）。地上建筑面积3.08万平米（其中小商业1.08万平方米，办公1.23万平方米），地下建筑面积6万平方米；地块B-10商业、文化用地46.21.013建设雨山书画艺术展示中心（包含中华书法博物馆、馆藏中心）。地上建筑面积3.28万平方米，地下2万平方米。地块B-11文化用地27.31.814建设20、雨山游客服务中心。地上1层，游客接待中心约3000平米，广场约4000平米；地块B-13广场用地（可混合地景建筑）100.315四老馆改造及环境提升工程文化用地（三）工人新村地块（三）工人新村地块1 地上建筑面积1.35万平方米，地下建筑面积1.2万平方米地块C-2、C-3广场用地（可混合地景建筑）+公交场站34.20.3（四）交运局地块（四）交运局地块1总建筑面积约约3400平方米地块C-6幼托用地6.450.82总建筑面积约5000平方米地块C-9基层社区中心用地7.501.03建设停车场与居住社区中心，总建筑面积约1770平方米地块C-10社会停车场用地8.850.34建设配套商办用房，21、地上建筑面积约4.4万平方米（小商业0.5万平方米），地下0.5万平方米地块C-12商办用地26.42.5（五）凤凰山公园地块（五）凤凰山公园地块1建筑面积约10000平方米地块B-12文化+商业用地19.80.8本项目总建筑面积共计约为 79.387 万平方米，包括，地上建筑面积约为46.087 万平方米，地下建筑面积约为 33.3 万万平方米。项目地下空间包括单独修建的地下工程以及结合地面建筑修建的地下工南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 7页程，包括地下文化商业街，配套文化休闲场所、餐饮、地下停车场等。表表1-3项目建设情况一览表项目建设情况一览表序号项目名称地上建筑面积（万 22、m2）地下建筑面积（万 m2）1求雨山地块38.3231.602工人新村地块1.351.203交运局地块5.4170.504凤凰山公园地块1.00-*合计46.08733.30五、项目建设及运营管理五、项目建设及运营管理本项目拟采用 PPP 模式，由浦口区人民政府指定的国有资产出资方代表南京求雨山文化产业投资集团有限公司与通过法定方式选择的社会资本方共同出资组建项目公司，负责本项目建设、运营、移交。项目运作方式为建设-运营-移交（BOT）。项目公司注册资金暂按项目总投资额的 30%计算，其中，政府方出资占比30%，中标的社会资本方出资占比 70%。六、项目建设期六、项目建设期本项目特许经营期共23、计 20 年，其中建设期为 6 年。棚户区改造从 2014 年4 月开始实施，计划于 2016 年 12 月完成，文创园建设于 2020 年全部完成。第二节第二节承办单位概况承办单位概况浦口区委区政府高度重视“求雨山”文化和旅游品牌的打造，决心以“一流的规划设计”、“一流的建设团队”、“一流的文化品质”和“一流的运营管理”精心打造好求雨山文化、旅游、商业综合体。发文成立了由区委书记和区长挂帅的“南京求雨山文化创意产业园开发建设领导小组”和“南京求雨山文化创意产业园开发建设管委会（筹备）领导小组”，并迅速抽调精干力量搭建工作构架，注册成立了南京求雨山文化产业投资集团有限公司，投入注册资本 10 24、亿元，融资约32 亿元，管理资产 100 多亿元。求雨山文化创意园享受独立的财政体制。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 8页南京求雨山文化产业投资集团有限公司于 2014 年 12 月设立，注册资本金为 10 亿元人民币。公司经营范围为项目投资，资产管理。第三节第三节可行性研究报告编制说明可行性研究报告编制说明一、可行性研究内容一、可行性研究内容本可行性研究的主要内容如下：1、根据国家、江苏省、南京市文化创意产业发展现状及前景，结合求雨山文化创意产业园优势和发展规划，对项目必要性及发展前景进行分析；2、根据项目前景分析，结合项目定位，对基地项目建设内容及规模进行分析；3、对项目建设25、的环境及条件进行分析；4、根据项目区规划，提出本项目的工程技术方案；5、研究项目的建设管理模式以及运营管理方式；6、项目建设投资进行估算，提出合理的投资规模及实施进度，论证资金筹措方案；7、收益及还款能力分析。二、可行性研究编制依据二、可行性研究编制依据（1）南京市总体规划（2）南京江北新区 2049 战略暨 2030 总体规划（3）南京江北新区城市风貌专题研究（2015-2020 年）（4）南京江北新区总体规划（2014-2030）（5）南京江北新区近期建设规划（2015-2020）（6）南京浦口求雨山及周边地块城市设计（7）南京求雨山文创园项目建议书（8）南京求雨山文化创意产业园项目采用 26、PPP 模式的初步方案（9）江苏省城市规划管理技术规定（10）投资项目可行性研究指南（试用版）（11）建设项目经济评价方法与参数（第三版）南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 9页第四节第四节研究结论研究结论1、建设的必要性、建设的必要性近年来，我国出台了一系列的政策积极推进文化创意产业的发展。文化创意产业具有渗透和高附加值特性，是提升我国产业水平的重要出路，已成为拉动经济增长的“绿色引擎”。本项目的建设，将进一步发挥“求雨山”文化和旅游品牌优势，大力发展文化创意产业，对于浦口区转变经济增长方式，实现跨越式发展，优化产业结构，提升城市竞争力有重要意义。项目的建设符合我省建设文化强省的决27、策部署；符合国家加快服务业发展的总体方向；符合培育壮大文化产业的政策导向；有助于我省文化创意产业的大发展；项目也是落实国家棚户区改造政策、改善低收入群众住房的需要，因此，本项目的建设是十分必要的。2、市场前景、市场前景近年来我国文化创意产业快速发展的时期，其增长速度远高于整体国民经济增速。文化创意产业成为改变中国经济发展方式和城市发展转型的重要源泉。长三角地区形成了以上海为龙头，南京、苏州、杭州为代表的文化创意产业集聚区。南京是国家重要的科教中心，高校云集、人才集聚，本项目依托浦口区、南京市及周边区域内良好的文化创作资源，打造中国书法第一高地和华东书画艺术品交易中心。通过规划建设多元文化创意工28、坊、办公楼、研发楼等，打造科技、人才、金融等资源集聚的泛文化类企业的孵化器、示范产业园，形成一个从文化创作、展览、认证、评估直至书画艺术品交易的“一条龙”服务综合体系，打造完整的文化创意产业链，加上基础设施建设、土地、税收等方面的支持，以及其他新出台的国家和地方文化产业政策的大力扶持，本项目将拥有良好的发展前景和强劲的市场活力。3、建设条件、建设条件浦口区是南京江北新区的重要组成部分。江北新区是南京都市圈、宁镇扬同城化的核心区域之一，是华东面向内陆腹地的战略支点，是长三角辐射中西部地区的综合门户。求雨山被中书协命名“中书协创作培训基地”，成功举办全国书法新人新作南京求雨山文化创意产业园项目可行29、性研究报告第 10页展、颁发中国书法“林散之奖”；求雨山书法名人馆聚集了当代中国书法最高水平的四位大家，馆藏“四老”书法珍品 1700 余件，享誉国际和国内书法界。优越的区位优势和独特的文化资源，为项目创造了良好的支撑条件。项目所在地对外交通便捷，周边的市政管线及配套设施齐备，可以满足项目的建设要求。4、功能定位及目标、功能定位及目标南京求雨山文化创意产业园建设以“文化创意之城、中华书法小镇”的总目标，实现 5 大功能目标：中华当代书法艺术第一高地;中国艺术品交易网络平台集中区;江苏文化创意与金融创新示范园;南京江北新区 4A 级旅游景区;浦口市民休闲购物一站式广场。打造特色鲜明、主业清晰、功30、能区之间相互支持的产业集聚群；形成以文化创意为主，以书法创作、书画艺术品交易为支撑，以物业管理、旅游等为配套服务的多功能产业基地，实现 5 个转型示范：经济转型示范区、产业升级示范区、文化创新示范区、投资动力转型示范区、就业转型示范区。5、工程方案、工程方案本项目拟根据产业定位和功能布局的需求，为创意产业建设相关的用房，工程内容包括棚户区改造（土地一级整理）和求雨山文化创意产业园及配套物业建设两部分。棚户区改造以改善居民居住条件特别是满足低收入群众居住需求为根本，实现项目范围内 6 个地块的拆迁安置和土地整理。文创园建设为满足书法文化创作、书画艺术品交易、文化创意、旅游及市民休闲购物功能而所需31、的各类建筑，规模依据片区规划及总平面确定。项目总图方案符合当地总体规划及土地利用规划的相关规定。布局功能明确，分区合理，联系便捷。公共空间主题明确、相互交融、尺度人性化。建筑单体拟采用目前较先进的新材料、新技术，符合实现低碳、环保、节能的“绿色建筑”设计宗旨，工程方案可行。6、投资估算、投资估算项目总投资为 1716381.76 万元，其中建设投资为 1632901.60 万元，建设南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 11页期利息 83480.16 万元。7、资金筹措、资金筹措项目总投资为 1716381.76 万元，拟采用 PPP 模式建设。项目公司注册资金暂按项目总投资额的 3032、%计算。其中，政府方出资占比 30%，中标的社会资本方出资占比 70%。8、财务分析、财务分析财务评价指标表明，项目投资税后财务内部收益率 7.0%，大于设定的基准收益率 5%。项目投资税后财务净现值大于零，项目可以接受。表表 1-4 项目主要技术经济指标表项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数值备注一建设规模万 m279.3871求雨山地块万 m269.92建筑面积2工人新村地块万 m22.55建筑面积3交运局地块万 m25.917建筑面积4凤凰山地块万 m21建筑面积二建设期年6三经济数据合计总投资万元1716381.76（一）棚户区改造1总投资万元799365.491.1拆迁安置费用万33、元734863.031.2建设期借款利息万元64502.462资金筹措万元799365.492.1长期借款万元558000.002.2自有资金万元241365.493政府支出金额万元823346.453.1总投资万元799365.493.2合理利润万元23980.96（二）求雨山文化创意产业园建设1总投资万元917016.271.1建设投资万元896038.571.2建设期借款利息万元18977.701.3流动资金万元2000.002资金筹措万元917016.272.1长期借款万元645500.002.2自有资金万元271516.273项目收入万元1605306.26运营期内合计南京求雨山文化34、创意产业园项目可行性研究报告第 12页3.1营业收入万元541577.5运营期内合计3.1.1房屋出售收入万元90867.0运营期内合计3.1.2房屋出租收入万元401956.1运营期内合计3.1.3辅助业务收入万元48754.4运营期内合计3.2补贴收入万元1063728.81运营期内合计3.2.1政策性补贴万元1027438.81运营期内合计3.2.1.1土地资源补偿万元452281.73运营期内合计3.2.1.2园区外开发补贴万元100000.00运营期内合计3.2.1.3园区内开发补贴万元475157.09运营期内合计3.2.3可行性缺口补贴万元36290.00运营期内合计5总成本费用35、万元1127272.26运营期内合计6经营成本万元457710.3运营期内合计7利润总额万元1029762.7运营期内合计8所得税万元346547.4运营期内合计9税后利润万元683215.3运营期内合计四财务评价指标1项目投资内部收益率（所得税前）%所得税前9.6%所得税后7.0%2项目投资财务净现值（所得税前）万元ic=7%所得税前113847.8所得税后628.53项目投资回收期（所得税前）年含建设期所得税前15.3所得税后18.2南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 13页第二章第二章项目背景及必要性分析项目背景及必要性分析第一节第一节项目背景分析项目背景分析一、文化产业在社会36、经济发展中的地位一、文化产业在社会经济发展中的地位1、文化产业与文化事业的关系、文化产业与文化事业的关系过去相当长的时期，文化在我国纯粹作为公益事业来看待，投入、运作和管理，都是由国家政府部门统一计划。改革开放以后，文化的事业性与市场化出现并存的局面，文化事业得到政府的大力扶持，文化产业也得到大力的发展，文化的产业化市场化的脚步加快，文化产业化也得到了迅猛发展。十六大以后，文化产业被确认为是指从事文化产品生产和提供文化服务的经营性行业，并成为社会主义文化建设的重要组成部分。文化产业与文化事业两者紧密联系、互相渗透。一方面，两者都是社会主义文化建设的重要组成部分，两者统一于对人民群众日益增长的精37、神文化需求的满足。它们对于提高民族素质，促进经济发展和社会全面进步，具有十分重要的作用。另一方面，文化事业是社会的公益事业，是由政府、社会团体、民间福利单位进行投入、管理、扶植或创造的重要事业，是计划性的社会发展项目，它以社会效益为主要的发展目标；而文化产业则是由各种经济组织进行创立、投资和管理的经济部门，是经营性、市场化的行业，是社会生产力发展的必然产物，是随着我国社会主义市场经济的逐步完善和现代生产方式的不断进步而发展起来的新兴产业。它以经济效益为主要的发展目标，是市场经济的必然产物。文化产业在按照价值规律实现发展的过程中，始终与发展文化事业相配合、相协同、相补充、相促进，并在发展先进文化38、的大格局与大目标中发挥自己的积极作用。通过培植文化产业来增强文化事业活力，对于保障人民群众的基本文化权益，对于最大限度地发挥先进文化的引领作用，实现社会效益和经济效益的有机统一，对于全面落实科学发展观、构建和谐社会都具有特殊的意南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 14页义。2、文化产业与现代服务业的关系、文化产业与现代服务业的关系文化产业是一种生产、经营性的行业，它通过高新技术的介入和产业化的运作方式来制造、营销不同形态的文化产品，以满足人们的文化需求和消费。在这个由文化创作变为文化产品、文化产品变为文化商品，直至最后实现市场价值的过程中，它创造和积累大量的社会财富，起到了增加就业、39、创造价值、刺激消费、涵养税源等重大作用。文化产业包含了影视制作业、广告业、出版业、发行业、印刷复制业、演艺业、娱乐业、文化会展业共八个领域的内容，具有关联度大、渗透性强的特点，加上其高附加值、无污染、可批量化的优势，其因此在许多国家被誉为“朝阳产业”、“支柱产业”或“无烟工业”、“知识工业”。近年来在我国部分发达地区，文化产业与旅游业、信息技术业等新兴服务业已经取代了传统服务业成为第三产业主导，并成为现代服务业的新增长点和新兴支柱产业。大力发展文化产业，从而加速提升服务业的已成为了我国当前全面协调可持续发展、加快经济结构调整、积极转变经济发展方式的迫切需要。3、文化产业在国民经济和社会发展中担40、负的历史使命、文化产业在国民经济和社会发展中担负的历史使命党的十五届五中全会以来，我国文化产业发展承担了三重历史使命：作为现代第三产业的主力军，通过推动新兴服务业的发展，加快国民经济结构的战略性调整；作为新一轮改革的中心环节，通过推动文化体制的改革，使社会主义市场经济体制更加完善；作为精神文明与政治文明建设的重大举措，通过不断落实人民群众文化权利，繁荣和发展社会主义先进文化，全面构建社会主义和谐社会。二、国家和我省对发展文化产业的政策支持二、国家和我省对发展文化产业的政策支持1、国家大力推进社会主义文化大繁荣大发展、国家大力推进社会主义文化大繁荣大发展文化是民族凝聚力和创造力的重要源泉，是综合41、国力竞争的重要因素，是经济社会发展的重要支撑。深化文化体制改革，是中共中央做出的关系国家经济社会发展全局的重大决策。改革开放以来，我国文化建设加快发展、文化日南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 15页益繁荣，开创了中国特色社会主义文化建设新局面。综合观察当前国际国内形势，我国文化建设既面临许多有利条件也面临严峻挑战。深入推进文化体制改革，推动文化建设和经济建设、政治建设、社会建设协调发展，已成为实现科学发展的必然要求。中共中央政治局于 2010 年 7 月 23 日就深化我国文化体制改革研究问题进行第二十二次集体学习。胡锦涛总书记在主持学习时强调：“深入推进文化体制改革，促进文化事业42、全面繁荣和文化产业快速发展，关系全面建设小康社会奋斗目标的实现，关系中国特色社会主义事业总体布局，关系中华民族伟大复兴。我们一定要从战略高度深刻认识文化的重要地位和作用，以高度的责任感和紧迫感，顺应时代发展要求，深入推进文化体制改革，推动社会主义文化大发展大繁荣。”2、文化产业将成为我国国民经济新的增长点、文化产业将成为我国国民经济新的增长点文化产业是市场经济条件下繁荣发展社会主义文化的重要载体，是满足人民群众多样化、多层次、多方面精神文化需求的重要途径，也是推动经济结构调整、转变经济发展方式的重要着力点。党的十七大明确提出，要积极发展公益性文化事业，大力发展文化产业，激发全民族文化创造活力，43、更加自觉、更加主动地推动文化大发展大繁荣。为贯彻落实中央精神，加快振兴文化产业，充分发挥文化产业在调整结构、扩大内需、增加就业、推动发展中的重要作用，结合当前应对国际金融危机的新形势和文化领域改革发展的迫切需要，国家于 2009 年 9 月下发了文化产业振兴规划。它的发布表明文化产业已经上升到国家战略层面，标志着文化产业发展进入了一个新的阶段。该规划提出：要紧紧围绕国家“十一五”时期文化发展规划纲要确定的文化产业发展的各项目标任务和当前文化体制改革的重点，大力培育市场主体，加快转变文化产业发展方式，进一步解放和发展文化生产力，切实维护我国文化安全，推动文化产业又好又快发展，将文化产业培育成国民44、经济新的增长点。3、“十二五十二五”江苏要实现向文化强省的跨越和发展江苏要实现向文化强省的跨越和发展江苏是中国古代吴越文化、长江文化的发祥地，文化底蕴深厚，人才资源丰富，拥有丰富的文化资源。“十五”和“十一五”这十年，在省委、省政府的有南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 16页力领导下，江苏省的各项文化工作成效显著，文化大省建设取得的重大成就，正在实现向文化事业繁荣强盛、文化产业发展强劲、文化人才队伍强大的文化强省跨越。“十一五”期间，全省文化事业投入每年上升 25%，文化产业年增长率超过 25%，文化事业和文化产业均走在全国前列，处于江苏文化发展最好最快的时期，全社会文化消费潜能加45、速释放，为“十二五”时期加快发展打下了良好基础。2009 年，江苏省委、省政府果断提出“文化强省”战略：建设文化事业强、文化产业强、文化人才队伍强、文化综合实力位居全国前列的文化强省。2010 年 3 月，时任省长罗志军在“全省文化建设座谈会”上提出：“要创新体制机制，强化市场导向，加快文化产业发展，推进文化强省建设，促进发展方式转变，使文化产业成为江苏新的支柱性产业。”2010 年 7 月，江苏省政府下发省政府关于加快文化产业振兴若干政策的通知（苏政发201075 号）。该文件提出，要加快文化产业振兴，推动文化强省建设，充分发挥文化产业对加快经济发展方式转变、促进经济社会又好又快发展的重要作46、用，并制定了相关扶持政策，包括：加大财税扶持力度；构建多元投融资服务体系；培养重点文化产业和骨干文化企业；加大文化产业服务基地和基础建设；加快文化产业人才培养；完善文化产业发展的保障条件；2011 年 2 月，江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）中明确提出：“加快文化强省建设，推动文化大发展大繁荣”。要求把文化产业发展成为国民经济支柱产业。三、江北新区获批国家级新区战略三、江北新区获批国家级新区战略2015 年 6 月 27 日，国务院印发关于同意设立南京江北新区的批复，正式批复设立第 13 个国家级新区南京江北新区，要求将新区建设成为自主创新先导区、新型城镇化示范区、现代产业47、集聚区、长江经济带对外开放合作重要节点，努力走出一条创新驱动、内生增长、绿色发展的现代化建设道路。浦口区地处南京市长江西北岸，与南京主城隔江相望，西北连接滁州市，是长三角地区向内陆腹地辐射的西桥头堡，也是南京跨江联动发展的长江江北南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 17页新区和滁州东向发展、南京都市圈合作的前沿阵地。浦口区也随即成为江北新区的核心区之一。近年来，浦口区兴建了区文化馆、图书馆大楼，求雨山文化园、凤凰文化广场等一批重点文化设施，建设了一批社区文化中心和镇街文化广场，各镇街均建有文化站和图书室。形成了浦口手狮、求雨山文化园等特色文化品牌，被省里授予“书法特色文化之乡”，区文48、化馆手狮节目演出团被命名为省级“特色文化团队”。2011 年，文化作品获省级金奖 4 个、市级金奖 29 个。桥北文化中心、区市民中心（区图书馆、区文化馆）开工建设。泰山街道、星甸街道分别成功争创为省级公共文化示范镇街、市示范文化站。建成市级社区（村）文化活动室示范点 8 个，打造市级社区特色文化广场 6 个。浦口区公共文化设施总面积 4.26 万平方米。成功举办“中国书法金陵论坛”。求雨山文化名人纪念馆编印出版馆藏金陵四家书法精品赏析。求雨山文化园位于浦口区珠江镇西门外，该山为老山余脉，海拔 41 米，占地面积 20 公顷，1988 年，首度于此建造林散之书画陈列室。至 1997 年，先后建49、成散木山房、宝砚斋、阅翠楼、墨香阁、爱雨轩、白马亭、束筠亭等，并正式改名林散之纪念馆。馆中藏林散之书画精品 400 余件，并陈列其生前所用过的部分文具和印章。此后，萧娴纪念馆、高二适纪念馆及胡小石纪念馆等也先后落成于此，形成以四大书画名家纪念馆为核心的文化公园，世人称誉为“当代兰亭”，是国内外书画界人士及书画爱好者心仪神往的书法山、文化园。四、国家高度重视棚户区改造及解决低收入群众住房问题四、国家高度重视棚户区改造及解决低收入群众住房问题近年来，国家各级政府高度重视棚户区改造工程。2013 年 6 月 26 日，国务院总理李克强 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济50、发展和民生改善，并出台了国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325 号）。7 月 29 日，江苏省住房和城乡建设厅与国家开发银行江苏省分行联合召开全省棚户区改造项目融资座谈会，全面启动江苏省新一轮棚户区改造工作。会中要求未来 5 年江苏要改造 67 万套棚户区住房，涉及改造面积 8000 万平方米，预计总投资将超过 2500 亿元，融资需求超过 2000 亿元。2007 年国务院发布了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，要求以城市低收入家庭为对象，加大棚户区、旧住宅区改造力度，使低南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 18页收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市51、住房困难群体的居住条件得到逐步改善。国务院办公厅颁布了关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145 号），该意见提出，加快实施各类棚户区改造。棚户区（危旧房）改造要坚持政府主导、市场运作，发挥多方面积极性，改造资金由政府适当补助，住户合理负担。逐步形成可持续的保障性安居工程投资、建设、运营和管理机制。到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到 20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决。根据“国发200724 号”要求，江苏省提出了省政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见。该意见要求加快城市危旧房（棚户区）改造，对集中成片的危旧房（棚户区），城市人民52、政府要制定改造计划，积极实施改造。危旧房（棚户区）改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的住房负担控制在合理水平。第二节第二节项目必要性分析项目必要性分析一、符合我省建设文化强省的决策部署一、符合我省建设文化强省的决策部署江苏是中国古代吴越文化、长江文化的发祥地，历来人文荟萃，文化昌盛。“十一五”以来，江苏以建设文化大省为总抓手，不断巩固全省人民团结奋斗的共同思想基础，大力弘扬以“创业创新创优”为核心的新江苏精神，增加公共文化投入，繁荣文学艺术生产，发展文化及相关产业，活跃群众文艺，保护文化遗产和民间文化。各个门类的文艺工作者各展所长，有53、影响的精品力作不断涌现。基层文化建设和改革创新各具特色，全省的文化实力明显增长。文化工作在促进我省经济社会全面进步和人的全面发展中发挥了巨大作用。早在 2009 年 9 月，全省文化建设工作会议在南京召开。时任省委书记梁保华在讲话中充分肯定了近几年来江苏省文化建设取得的重大进展，并对深入贯彻落实十七大精神，对全面推进文化体制改革、加快建设文化强省做出部署。针对未来我省建设文化强省的总体要求，会议提出：要高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 19页实科学发展观，以发展社会主义先进文化为核心，以加强社会主54、义核心价值体系建设为主线，以满足人民群众精神文化需求为导向，坚持文化事业和文化产业“两手抓”，坚持政府投入和文化体制改革“两到位”，坚持公益性文化事业和经营性文化产业“两分开”，坚持促进繁荣与加强管理“两结合”，全面推进文化体制改革，进一步解放和发展文化生产力，努力建设“文化事业强、文化产业强、文化人才队伍强”、文化综合实力位居全国前列的文化强省。今后三年，加快建设文化强省的工作重点是抓好“五个一批”：实施一批重大公共文化服务工程，培育一批综合实力强、竞争力强、带动力强的骨干文化企业，建设一批集聚度高、特色鲜明的文化产业基地，培养引进一批在国内外有影响的文化拔尖人才和领军人才，打造和推出一批受55、群众和市场欢迎的文化品牌和精品力作。服务基地的建设是对全省文化建设工作会议上提出的文化发展规划的具体贯彻落实，是实现我省文化产业加速发展的重要载体，是满足人民群众日益增长的精神文化需要的突破口。它的建设体现了我省文化体系创新、打造文化精品的战略基地，展现了我省文化体制改革丰硕成果的巨大平台，是推进我省文化产业市场蓬勃发展的重要推手。因此，本项目的建设符合我省发展先进文化、建设文化江苏的决策部署。二、符合国家加快服务业发展的总体方向二、符合国家加快服务业发展的总体方向服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。我省正处于工业化、城镇化、市场化、国际化加速56、发展时期和“全面达小康、建设新江苏”征程中，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是我省适应对外开放新形势、实现综合实力跃升的有效途径。2010年 3 月，总书记在参加全国“两会”江苏代表团审议时指出，江苏省要切实加大经济结构调整力度，立足面向未来市场、占领产业制高点、发挥比较优势，精心培育新的支柱产业和特色优势产业，努力形成第一、第二、第三产业协同带动经济增长的局面。文化产业作为一种资金密集57、型、科技密集型、知识密集型和劳动密集型的南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 20页产业，具有消费群体广、市场需求大、产品生命周期长、投入大、回报率高等特点，属于现代服务业的范畴，是我省在新时期条件下服务业又一新增长点。2009 年，我省文化产业增加值仅有 1065 亿元，占全省 GDP 的 3.1%，文化产业增长速度已经高于 GDP 和第三产业，说明文化产业是第三产业中最有活力的产业，充分体现了文化产业效率高，成长性好，是低碳环保的绿色产业。当前全国都在调整产业结构，转变经济发展方式，文化产业无疑是产业升级的优化选择，将在我省经济转型发展中将起到关键作用。借助于求雨山基地的聚合效应、58、综合服务功能以及人才流、信息流、资金流、技术流的优势，依托区域文化特点，以完善的软件环境、硬件环境、市场环境和政策环境，吸引集聚各类文化创意人才，让在其文化创意产业的园地上纵横驰骋，从而有计划、分步骤地推进文化产业和拉动服务业，这种发展模式已被北京、上海等城市成功运用。本项目的建设进一步统一了我们对省委省政府大力发展现代服务业的政策措施的认识，进一步增强了信心，促使我们强抓机遇，乘势而上，力争用自身的实际行动实现服务业的新突破。三、符合培育壮大文化产业的政策导向三、符合培育壮大文化产业的政策导向上个世纪七八十年代，世界经济以制造业为中心；上个世纪 90 年代，世界经济以服务业和知识为基础；2159、 世纪，文化产业则以其资源投入少、产品附加值高、引领带动作用强的特点和优势，成为世界发达国家竞相发展的主导产业、支柱产业。现在，美国作为世界第一文化产业强国，文化产业在其国内产业结构中的规模仅次于军事工业位居第二，在出口方面则是第一大产业。日本文化产业发展水平仅次于美国，其规模甚至超越了电子业和汽车业。其中，日本的动画产业占领了世界市场的 62%，游戏领域则占领了世界市场的 1/3 强。面对与国外文化产业的巨大差距，党的十六大果断提出“文化产业”的概念。这是我们党在文化建设理论上的重大突破，改变了过去在计划经济体制下只讲文化事业、只谈社会效益，而忽略文化产业、忽视经济效益的做法，提出了社会主义60、文化建设既包括公益性的文化事业，又包括经营性的文化产业的论断。江苏文化底蕴深厚，人才资源丰富，经济实力较为雄厚，以人均 GDP 达到5 万元为标志，我省“十二五”的发展站到了新的更高的起点上，迫切需要把文化建设摆上更加突出的位置，并借此创造江苏文化产业的优势品牌，培育多种南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 21页体制的文化企业，引导文化企业参与国内外产业竞争，借鉴国内外发展文化产业的成功经验和有效做法，使全省文化产业增长速度高于国民经济增长速度，高于服务业增长速度，把文化产业培育成为全省国民经济的支柱产业。江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要将文化产业列为国民经济支柱产业，加61、快文化产业园、创意文化街区、动漫和数字电影产业基地建设。本项目从建设规模、投资金额、目标定位来看，其对我省文化产业发展都具有举足轻重的意义。本项目集文化创意、文化展示、文化运作于一体，建成后将成为一个具有前瞻性和开放性的现代文化产业服务基地，而且将为我省在文化产业领域积极探索的实践基地，为优化全省文化产业结构和布局、培育具有强大竞争力的文化市场主体、发展创新文化产业的运作模式提供了广阔的开拓空间。四、有助于我省文化创意产业的大发展四、有助于我省文化创意产业的大发展文化创意产业是指依靠创意人的智慧、技能和天赋，借助于高科技对文化资源进行创造与提升，通过知识产权的开发和运用，产生出高附加值产品，具62、有创造财富和就业潜力的产业。联合国教科文组织认为文化创意产业包含文化产品、文化服务与智能产权三项内容。文化创意产业属于知识密集型新兴产业，主要包括信息服务业、设计服务业、现代传媒业、艺术品业、教育培训业、文化休闲旅游业等。当今，文化创意正以一种新的耦合作用方式作用于经济高级化过程，与科技创新已到促进了产业转型与经济高级化，促成了经济文化一体化发展的新趋势，共同引领创新型经济的发展。在江苏进入创新驱动、转变经济发展方式的新阶段，迫切需要从传统的发展文化产业满足社会大众多样性文化需求的理念，转变到政府重点推进文化创意产业发展，以创意产业的驱动力量，醋精产业转型升级，推进产业文化化、产品美学化、经济63、文化一体化发扎，转变经济发展方式的理念上来。参照欧洲国家的发展经验，从江苏经济社会发展的历史坐标看，江苏产业已经进入一个新的发展阶段，需要去迎接江苏率先转变经济发展方式、走创新型经济发展道路的挑战。江苏文化产业在自身强的锻造中已经具备了这种能力，当前需要转变理念，超越传统产业形态，以新的发展模式与科技产业一道来促进江苏产业转型省份，走创新型经济的发展道路，开拓美好江苏的创造性南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 22页未来。本项目建设将充分发挥出文化创意产业的引领创新、耦合文化、优化整合、提升附加值等产业功能，通过大力提升创意产业，积聚优化整合各产业现有的处于分散、未专业化和资本化的科64、技、人才、品牌、设计、自主知识产权等产业价值链高端要素资源，推动江苏率先实现经济发展方式转变。五、为华东书画艺术品交易搭建平台的需要五、为华东书画艺术品交易搭建平台的需要浦口区是江北新区的主要承载地，拥有“一代草圣、十里温泉、百里老山、千年银杏、万只白鹭、十万亩国家森林公园”等深厚的自然禀赋和人文资源。特别是在书法艺术方面，被文化部命名“中国书法之乡”。求雨山被中书协命名“中书协创作培训基地”，成功举办全国书法新人新作展、颁发中国书法“林散之奖”；求雨山书法名人馆聚集了当代中国书法最高水平的四位大家：即“一代草圣”林散之、当代草圣高二适、女书圣萧娴、民国大儒胡小石，馆藏“四老”书法珍品 17065、0 余件，享誉国际和国内书法界。林散之、高二适、萧娴、胡小石等四位大书法家引领书法文化传承，成为一道魅力独特的国学风景线。本项目的建设，将进一步发挥“求雨山”文化和旅游品牌优势，打造中国书法第一高地和华东书画艺术品交易中心，将成立文化产权交易公司，引进中国艺术品交易中心华东分中心、书画中心，以及国内外知名的拍卖机构、艺术品交易机构，打造文化产权交易高地，覆盖华东乃至全国，书画艺术品交易搭建平台。建成后的求雨山，必将焕发出强大的生机和活力，有力的提升求雨-凤凰山地段的旅游吸引力，促进本地段及周边范围的旅游业的发展。既有人气鼎盛的商业综合体，又有文化创意产业链的实体、互联网交易板块的强劲支撑，更注66、入了旗帜鲜明的书法文化特色、以及后劲潜力巨大的旅游板块。六、落实国家棚户区改造政策、改善低收入群众住房的需要六、落实国家棚户区改造政策、改善低收入群众住房的需要近年来，国家各级政府高度重视棚户区改造工程。2013 年 6 月 26 日，国务院总理李克强 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善，并出台了国务院关于加快棚户区改造工作的意见。土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 23页接影响到城市发展的空间、潜力和方向。浦口地区内目前分布的棚户区缺少科学规划，土地使用过程中存在着容积率低、67、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过改造棚户区，将充分挖掘原有建设用地的潜力，促进存量土地的有效利用，实现有限土地资源的“再生”利用，节约了宝贵的土地资源，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，有利于政府更好地规划建设城市，为浦口地区未来城市发展提供必要的用地保障。目前浦口地区遗留下来的棚户区大多历史久远，房屋因年久失修，存在较多质量问题，环境卫生脏乱差、基础设施不完善、存在严重防汛排涝、社会治安、防火防灾等安全隐患。而生活在危房棚户区内的居民，绝大多数是城市低收入困难群体和外来务工人员，既没有能力改造危旧住房，更谈不上购买新房。浦口地区有必要抓住当前机遇，充分利用国家有关政策68、，在加速新城区建设的同时，把老城棚户区改造提上重要日程，加快城市危旧房、棚户区改造。通过建设安置房，将危旧片区的居民集中安置，使这些无法依靠自身力量解决住房困难的群众，都将通过危旧片区改造，改善生活环境和居住条件，真正享受到当地经济发展的成果。本项目是惠及百姓的德政工程和民心工程，是解决低收入家庭住房问题的需要。本项目建成后，浦口地区的棚户区居民生活水平将有明显提高。主要体现在以下几点：一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有69、商业等配套生活设施，将建成居住环境优良、基础配套设施完善、文明卫生的园林式宜居生活社区；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，增加住宅科技含量，重视新技术、新工艺、新产品、新设备的推广应用，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）两个层面全面提升社区的整体品质，区别于以营利为目的商品房，群众安置采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”。综上所述，本项目的建设是十分迫切和必要的。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 24页第三章第三章项目市场需求分析项目市场需求分析第一节第一节文化创意产业行业现状文化创意产业行业现状一、我国文化产业发展总70、体现状一、我国文化产业发展总体现状根据中国社科院发布的中国文化产业发展报告（2014）近 10 年的测算结果来看，我国文化产业增加值呈现出持续上升的趋势，且发展较为平稳。与 2004 年至 2010 年相比，2011 年有较大幅度的上升。在宏观经济复苏的大背景下，文化产业不负人们的高度期待，在多数领域实现了超常增长，成为国民经济发展中最为亮眼的领域。文化体制改革继续保持强力推进态势；数字新媒体受到经济危机时期消费者替代性选择的影响，在 4G 拉动下出现了多业联动的发展态势，继续高速增长；文化产业和传统产业实现联姻，开始展现出了一个文化经济大融合的美好前景。从近 10 年的测算结果来看，我国文化71、产业增加值呈现出持续上升的趋势，且发展较为平稳。与 2004 年至 2010 年相比，2011 年有较大幅度的上升，原因在于统计口径的改变。2012 年，我国颁布了新的文化及相关产业分类（2012）方法，根据新的口径，国家统计局将 2011 年文化及相关产业增加值由原来的 13479 亿元修订为 15516 亿元，与当年 GDP 之比由 2.85%修正为3.28%。在新的口径之下，我国文化产业增加值占 GDP 的比重首次突破 3%，并在 2012 年又提高了 0.2 个百分点，达到 3.48%。2013 年的文化产业增加值进一步的增加，占 GDP 比重也将进一步提升，初步估算达到 3.77%。72、图图3-1我国文化产业增加值变化情况我国文化产业增加值变化情况南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 25页图图3-2我国文化产业统计主要指标我国文化产业统计主要指标（1）文化产业初具规模并成体系）文化产业初具规模并成体系2004 年至 2013 年 10 年间，文化产业发展呈现成倍增长的态势。2004年，全国文化产业法人单位 31.8 万户，从业人员 873 万人，资产总额 1.8 万亿元，主营收入为 1.6 万亿元，增加值 3440 亿元，占 GDP 的比重为 2.15%。10年间，法人单位增加了近 2 倍，从业人员增加了 1 倍，资产总额增加了 4.6倍，主营收入增加了 4.1 倍73、，增加值增加了 4.8 倍。如果从 2003 年算起，也只用了 8 年时间，文化产业增加值就突破了万亿元，成为国民经济新的增长点，这在产业发展史上是个奇迹。2010 年以前，文化产业增加值年均增量在千亿元上下，2010 年以后年份的年均增量超过了 2000亿元。从占 GDP 的比重看，2004 年只有 2.15%，到 2011 年达 3.28%，2012 年为 3.48%，2013 年为 3.42%。文化产业在国民经济发展中的地位已经举足轻重。经过 10 年发展，文化产业已经初步形成了门类齐全的体系。2004 年，文化内容生产、文化生产服务和文化消费终端制造三个类别的从业人员超过百万人，资产总74、额分别超过 2000 亿元；2013 年，除文化装备制造外，其余五个类别的从业人员均已超过百万人。从产出看，2013 年文化内容生产、文化生产服务和文化消费终端制造的主营收入均突破万亿元，生产性文化服务的主营收入接近万亿元；除文化装备制造外，其余五个类别的增加值均已超过 2000 亿元。综合投入和产出，10 年间，文化产业各类别呈现竞相增长的良好态势，作为一南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 26页个新兴产业，文化产业体系业已形成。（2）文化产业以文化生产及再生产为主体）文化产业以文化生产及再生产为主体文化产业是文化和经济融合的产物，也是文化生产及再生产不断扩大规模的重要途径，更是提75、升文化传播力、影响力和软实力的主要手段。文化产业如何沿着正确的轨道发展。2004 年至 2013 年 10 年间，文化产业的发展不仅是快速的，而且是健康的。文化生产及再生产保持主体地位。无论从投入看还是从产出看，文化内容生产、文化传播渠道和文化生产服务这三个类别在文化产业中始终处于主体地位。2004 年、2008 年和 2013 年，文化内容生产、文化传播渠道和文化生产服务的从业人员、资产总额和主营收入加总额占文化产业六大类别的比重均在60%以上，增加值加总额占比在 70%左右。如果把生产性文化服务加上，在文化产业六大类别中，2013 年文化生产及再生产从业人员所占的比重高达91.13%，资产76、总额、主营收入和增加值占比分别达 86.88%、74.84%和86.72%。文化内容生产快速发展。文化产业的核心是内容生产，在文化产业统计上，主要集中在“文化产品的生产”大类中。2013 年，新闻服务的资产规模为3770.65 亿元，比 2004 年增加了 5 倍；出版服务的资产规模为 4321.34 亿元，比 2004 年增加了近 3 倍；影视制作的资产规模达到 1615.37 亿元，比 2004 年增加了 10 倍以上；演艺的资产规模达 991.42 亿元，比 2004 年增加了 22 倍。2013 年，出版服务的主营收入已超过千亿元，在文化内容生产领域保持领先；演艺和影视制作的主营收入保77、持较快的增长速度，2013 年比 2004 年分别增长了 25 倍和 14 倍。（3）文化产业区域发展呈阶梯状）文化产业区域发展呈阶梯状2004 年至 2013 年 10 年间，文化产业区域发展呈现东部领先、中部追赶、西部快跑的梯度发展态势。具体来看：东部领先是全面的。2004 年、2008 年和 2013 年，东部 10 省市的资产规模平均为 1006.55 亿元、1605.41 亿元和 4502.25 亿元，是中部六省平均水平的3.63 倍、4.01 倍和 1.89 倍，是西部 12 省区市平均水平的 78 倍。在文化产业六大类别分地区分年度排序中，广东省“拔得头筹”，江苏省综合排名仅次于78、广东省。北京市虽然在文化内容生产、文化传播渠道和生产性文南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 27页化服务三个年份的排名均在前三名，但文化装备制造和文化消费终端制造两个类别的排名明显靠后，所以综合排名在山东省和浙江省之后。上海市与北京市的情况基本一致。中部大步追赶。2004 年至 2013 年 10 年间，中部六省与东部 10 省市的差距在缩小。尤其是在 2013 年，二者资产规模的差距已从 2004 年的 3.63 倍缩小至 1.89 倍，主营收入相差的倍数也从 4.94 倍缩至 1.93 倍。2013 年，中部地区湖南省、河南省和湖北省文化生产服务增加值仅低于广东和山东的规模。西部79、个别省市发展迅速。与中部六省相似，西部 12 省区市与东部 10 省市的发展差距逐步缩小，这一点在资产规模和主营收入两项指标上均有体现。此外，四川省、重庆市等西部地区文化内容生产、文化传播渠道和文化生产服务的发展水平与中部地区大致相当。二、文化产业行业发展特点二、文化产业行业发展特点而从具体行业的发展情况来看，虽然各行业均有不同程度的增长态势，但也呈现出各自不同的特点。（1）文化旅游业仍居于文化产业整体市场规模的主导地位，同时也呈现）文化旅游业仍居于文化产业整体市场规模的主导地位，同时也呈现出与新兴平台相结合的新趋势。出与新兴平台相结合的新趋势。首先，从 2013 年的整体发展状况来看，文化旅80、游业仍然是民众进行文化消费的主要方式和对象。2013 年中国旅游市场呈现出“三升一降”的特点。根据国家统计局发布的2013 年国民经济和社会发展统计公报，公报显示，2013年我国旅游业保持健康较快发展，全年实现旅游总收入 29475 亿元，比上年增长 14%；其次，传统行业受网络新媒体等新兴产业的影响越来越大，积极实现二者结合是未来发展的主要趋势。在线旅游方面，据艾瑞咨询数据显示，2013年中国在线旅游市场交易规模 2204.6 亿元，同比增长 29%；中国在线旅游OTA 市场营收规模 117.6 亿元，同比增长 26.2%。（2）以网络新媒体和游戏为代表的新兴产业发展迅猛，技术和平台两种）以81、网络新媒体和游戏为代表的新兴产业发展迅猛，技术和平台两种因素在文化产业发展中的作用越来越重要。因素在文化产业发展中的作用越来越重要。首先，随着智能手机和无线网络的持续发展和普及，手机继续保持上网第一大终端的地位，网络平台在文化产业发展中的作用显著。根据中国互联网络信息中心（CNNIC）发布第 33 次中国互联网络发展状况统计报告显示，截南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 28页至 2013 年 12 月，中国网民规模达 6.18 亿，其中手机网民达到 5 亿，互联网普及率为 45.8%；其次，游戏产业一方面具有内容、科技产业的特点，另一方面，由于一款知名游戏往往拥有大量的付费用户，也82、赋予了其“平台”的特点。因此科技和平台的双轮驱动使得游戏产业得以持续繁荣发展。（3）以电影、动漫、艺术品为代表的内容产业在保持持续发展的同时，）以电影、动漫、艺术品为代表的内容产业在保持持续发展的同时，呈现出理性回归的发展趋势。呈现出理性回归的发展趋势。首先，2013 年电影产业取得了突破性进展，全年票房高达 217.69 亿，其中，国产影片票房收入 127.67 亿元，进口影片票房收入 90.02 亿元。除票房之外，2013 年院线和银幕增长势头更加强劲，电影类型尝试增多，更加多元化，发行营销也与新媒体更加紧密结合，二三线甚至四线城市成为助推国产影片的主力；其次，根据商务部和中国拍卖行业协会83、发布的2013 年中国拍卖行业经营状况分析及 2014 年展望蓝皮书显示，2013 年拍卖业年拍卖成交金额首次突破 7000 亿元，较 2012 年增长 22.23；再次，2013 年的中国动漫产业在保持持续发展的同时，也呈现出回归理性的发展趋势。结合 2013 年中国动漫产业的整体发展态势，预测 2013 年的中国动漫产业总产值为 906.15 亿元，同比增长 19.24%。（4）2013 年我国对外文化贸易成绩斐然，在促进对外文化交流、推动中年我国对外文化贸易成绩斐然，在促进对外文化交流、推动中华文化走出去、提升国家文化软实力、提升开放型经济水平等方面发挥越来越华文化走出去、提升国家文化软84、实力、提升开放型经济水平等方面发挥越来越大的作用。大的作用。党的十六大以来，党中央、国务院高度重视发展对外文化贸易，作出了一系列重要决策部署，有力地推动了对外文化贸易工作，我国对外文化贸易规模不断扩大、结构逐步优化，文化出口企业数量不断增加，文化领域境外投资步伐不断加快。2003 年至 2013 年，我国文化产品进出口从 60.9 亿美元攀升至274.1 亿美元，年均增长 16.2%；文化服务进出口从 10.5 亿美元增长到 95.6 亿美元，年均增长 24.7%。同时，我国对外文化贸易在对外贸易中的比重偏低，核心的文化产品和服务贸易逆差仍然存在，文化企业参与国际竞争的能力还较弱，有待进一步改85、善和加强。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 29页第二节第二节文化创意产业市场供需现状文化创意产业市场供需现状一、全国文化创意产业市场现状一、全国文化创意产业市场现状文化创意产业是发达国家经济转型过程中的重要产物，由于附加值高、发展可持续，这一新兴产业越来越为各国所重视，其增长速度远高于整体国民经济增速。据联合国 2004 年举行的贸易和发展会议统计，文化创意产业已占世界GDP 的 11%，并以每年 10%的速度在增长，文化创意产业正在作为世界经济增长的新动力，引领着全球未来经济的发展。发展文化创意产业已成为当今世界经济发展的新潮流和众多国家的战略性选择。全球文化创意产业主要集中在86、以美国为核心的北美地区，以英国为核心的欧洲地区和以中国、日本、韩国为核心的亚洲地区。文化创意产业中的新闻出版、广播电视电影、软件网络及计算机服务、广告及会展、设计服务、艺术品交易、动漫游戏及其他辅助服务是我国文化广告创意产业的基本体系。（1）文化创意产业快速增长）文化创意产业快速增长2000 年，我国提出文化产业的概念，2005-2009 年中国文化创意产业规模年均复合增长率达到 18.6%，2009 年文化创意产业规模达到 26471 亿元。图图3-3文化创意产业发展情况文化创意产业发展情况近年来中国文化创意产业增加值大幅度攀升，占GDP 的比重逐年增加，2009年中国文化创意产业增加值占G87、DP 的比重达到2.62%。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 30页图图3-4文化创意产业占文化创意产业占GDP比重比重近年来文化创意产业增加值高速增长，并且高于同期名义 GDP 的增长速度，2009 年中国文化创意产业增加值比上年增长 17.3%，比同期名义 GDP 的增速高出 8.87%。2008 年2009 年，面对金融危机的冲击，文化产业逆势上扬，其消耗少、污染低、附加值高等优势进一步凸显，成为调整经济结构的新支点。2009 年，北京、上海、深圳的文化创意产业增加值分别为 1497.70 亿元、1149 亿元、650 亿元，其增长速度分别为 19.4%、22.8%、25.988、%，均高于其名义 GDP 增速，文化创意产业增长势头迅猛，成为区域经济的战略性支柱产业，同时也是经济快速发展的新增长点。（2）文化创意产业群体集聚化）文化创意产业群体集聚化我国发展文化创意产业的资源非常丰富，资源优势转化为产业优势的潜力巨大，文化创意产业集聚化发展趋势日益明显。目前全国已初步形成六大文化创意产业聚集区：首都文化创意产业区；以上海为龙头，包括杭州、苏州、南京的长三角文化创意产业区；以广州、深圳为代表的珠三角文化创意产业区；以昆明、丽江和三亚为代表的滇海文化创意产业区；以重庆、成都、西安为代表川陕文化创意产业区；以武汉、长沙为代表中部文化创意产业区。北京市以“金融创新+科技创新”发89、展模式，建有文化创意产业集聚区 21 个，文化创意企业 8000 多家；上海市以“工厂改型+园区聚集”发展模式，建有文化创意产业园区 75 家，集聚了 2500 多家文化创意企业和 2 万多名高层创意人才；江苏省建成或在建的文化创意产业园区有 60 多家。文化创意产业布局表现出空间集聚化。在六大集群基础上形成了东部沿海快速发展带、中部稳步发展带、西部要南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 31页素聚集潜力发展带，三条线梯次发展。（3）文化创意产业成为改变中国经济发展方式和城市发展转型的重要源）文化创意产业成为改变中国经济发展方式和城市发展转型的重要源泉泉文化创意产业是 2l 世纪国家软90、实力竞争的制高点。国内外文化创意产业发展的实践表明，文化创意产业具有许多其他经济产业所不具备的重要特征：高知识性、高附加值、强融合性、资源消耗低、环境污染小、需求潜力大、市场前景广。文化创意产业凭借创意衍生品价值链、价值提升模式，来促进经济发展方式的转变。当前，中国的城市发展受到自然环境和土地、金融资本等硬性资本约束，其资源使用的一次性、单向性和垂直化导致其边际成本递增、边际效益递减。而文化创意产业整合知识、文化、人力资本等软性资源，其反复使用、环状价值链的特征驱动其价值创造过程中边际成本递减、边际效益递增，成为改变我国经济发展方式和城市经济转型的重要源泉。中国已经成为世界上最大的制造业国家，91、但也是世界上资源损耗和环境污染较严重的国家之一，“高投入、高消耗、高污染、低效益”的粗放型发展道路最终将面临发展的瓶颈。数据显示，中国单位 GDP 的能耗是日本的 7 倍、美国的 6 倍、印度的 2.8 倍。大力发展文化创意产业将为经济社会的持续健康发展以及实现由“中国制造”向“中国创造”的经济转型提供一种新的出路和模式。近年来，全国各地文化创意产业蓬勃发展，北京、上海、广东、湖南、云南等省市的文化创意产业增加值占 GDP 的比重已突破 5%，成为区域经济的战略性支柱产业，成为产业经济的新增长点。（4）文化广告创意产业向具备四大要素的二三线城市转移的趋势逐渐显文化广告创意产业向具备四大要素的二92、三线城市转移的趋势逐渐显现。现。一线城市：企业运营成本逐步增加，城市“功能超载困境”显现，新媒体企业出现全国范围布局的趋势。二三线城市：是区域政治文化中心，经济发展对广告产业需求旺盛，产业基础设施完善，物联网、云计算等新技术的快速发展，广告产业向二三线城市转移是大势所趋。近年来，各地都将发展文化创意园区作为重要载体和突破口，各类创意园区的聚集效应、示范效应、产业带动效应显著增强。这些文化创意园区多数是南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 32页通过对当地制造业的老厂房改造完成的，既解决了城市制造业的转移问题，实现了产业结构升级，又为文化创意产业提供了空间载体。近年来，各类园区的特色逐步93、鲜明，软件、工业设计、建筑设计、动漫网游、影视、绘画艺术、音乐、工艺美术、古玩、时尚文化、数字娱乐等主题创意园区不断涌现，逐步形成规模，各类公共平台逐步健全，服务功能逐步完善。截止 2009 年，上海已经形成 80 个特色创意产业聚集区，入驻企业 6110家，吸纳就业 11 万人，营业收入 422.2 亿元。北京以 21 个文化创意产业集聚区为载体，吸引了近万家企业。全国新闻出版业已经建成 5 个国家级新闻出版产业基地，9 个国家级数字出版基地，各类国家级园区 27 个，产业聚集效应充分发挥。全国涌现出一批品牌特色园区。如，上海的 8 号桥、田子坊，深圳的设计之都、华侨城、大芬油画村，北京的 94、798、宋庄，浙江的宋城、横店等。表表 3-1 重点文化创意产业园区分布重点文化创意产业园区分布集群区域城市文化创意产业园区简介首都文化创意产业集群北京市政府认定首批 21 个园区：中关村创意产业先导基地、宋庄原创艺术与卡通产业集聚区、中国（怀柔）影视基地、北京 798 艺术区等长三角文化创意产业集群上海政府授牌 75 个园区：田子坊、8 号桥、M50、同乐坊、海上海、创意联盟、2577 创意大院、1933 老场坊、绿地阳光园、外马路仓库、汇丰南京已建成或在建园区 42 个：南京 1912、创意东八区、南京工业大学科技创新园、南京高新动漫、南京 1865、南京石城现代艺术创意园等杭州建成或在建95、 18 个：LOFT49、唐尚 433、乐富智汇园、杭州国家动画产业基地、高新区国家动画产业基地、西湖创意谷、之江文化创意园等苏州苏州意库创意产业园、创意泵站、苏州工业园区国际科技园等珠三角文化创意产业集群广州8 个产业园区：滨水创意产业带、荔湾广州设计港、天河国家网游动漫产业基地、从化动漫产业园、文德路“文化一条街”、荔湾海角红楼等深圳建成或在建 30 多个：罗湖创意文化广场、田面“设计之都”创意产业园、蛇口创意文化产业园、南山数字文化产业基地、F518 创意产业园滇海文化创意产业集群昆明14 个文创产业园区：昆明文化创意产业开发区、西山现代传媒集聚区、中国玉器第一城、云南茶文化大观园、“昆96、明 LOFT”艺术主题社区大理2 个影视文创园区：国际影视文化产学研基地、大理天龙八部影视城丽江2 个主要影视文化创意园区：印象丽江剧场、丽江束河影视基地川陕文化创意产业集群西安文创园区 10 多个：华晶广场研发设计产业聚集区、橡树街区数字内容产业聚集区、丈八苗圃文化艺术产业社区、水晶岛创意产业南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 33页孵化基地等成都建成或在建 13 个：画意村、青城山中国当代美术馆群、成都东郊工业文明博物馆、红星路 35 号、蓝顶艺术中心、浓村国际艺术村重庆建成 9 个文化创意产业基地：视美动漫教学研发基地、海王星科技大厦、水星科技大厦、坦克库、501 仓库、大足石97、刻影视文化创意产业基地等中部文化创意产业集群长沙已建成或在建园区 13 个：金鹰影视文化城、长沙报业文化产业园、国家动漫游戏产业振兴基地、湖南创意产业园、长沙广播电视中心、湖南报业文化城等二、长三角地区文化创意产业市场现状二、长三角地区文化创意产业市场现状上海市：著名的“世界设计之都”。拥有 15 家文化产业园区和 80 家创意产业集聚区，已初步形成“一轴（延安高架主轴）、两河（黄浦江、苏州河）”分布格局，包括动漫谷文化创意产业基地、张江文化产业园区、国家数字出版基地、徐汇数字娱乐产业基地、长宁多媒体产业基地、普陀天地网络数字内容产业基地等一批文化创意产业集聚地。形成了“老厂房+艺术家”为主的98、创新模式，文化与科技融合、文化与资本对接能力强，新兴文化业态发展快，融资环境好。江苏省：南方重要的文教与创意产业基地。科技和经济实力雄厚，拥有50 个国家和省级文化产业园区。有全国惟一的以工业设计为主题的国家级专业园区无锡工业设计园为代表的、以鼓楼国家大学科技园为依托的工业设计集聚区，初步形成了以江苏文化创意产业园、无锡太湖新城产业园、常州动漫产业园、苏州国家动画产业基地为代表的等 64 家文化产业园区、7 个国家级文化产业示范基地、4 个国家级动漫产业基地、18 个省级文化产业示范基地。其中，南京的软件、动漫产业和工业设计，无锡的影视和动漫游戏制作，苏州文化旅游、工艺设计等在全国名列前茅。浙99、江省：吴越文化发祥地。以杭州、宁波、温州等为中心，形成了中国国际动漫节、横店影视城等知名文化品牌，艺术品业、软件、动漫、广告、会展、设计和传媒等产业优势突出。杭州的软件、动漫、咨询设计和休闲娱乐产业，宁波的工业设计、动漫和会展服务，温州的工艺美术、时尚设计等全国知名。聚集了山南国际设计创意产业园、杭州之江文化创意产业园、东阳横店影视城、凤凰国际创意产业园、余杭文化创意产业园、丽水文化创意产业园等知南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 34页名园区。三、南京文化创意产业市场现状三、南京文化创意产业市场现状2013 年，南京文化产业增加值占 GDP 比重就已经达到了 5.1%，2014 年100、预计将实现 5.7%，稳居全省第一，也是唯一超过 5的城市，将标志着文化产业已经成为全市国民经济支柱性产业。南京一直积极鼓励文化与金融融合式发展，互相扶持、互相辅助、互相合作。早在 2009 年 9 月，南京就已经成立了文化投资控股集团，以此来搭建国有文化资产运营和投融资平台。目前的下属企业已近十家，“十二五”末的预计净资产将超过 50 亿元。资料显示，南京目前已有近 60 个文化创意产业园区。是全国文化创意产业园发展最快、数量最多的省会城市。其主流的运营模式共有三种，包括由政府投建，并负责后期监管运作的政府主导型；政府作为园区产业的主要行政管理者，而企业负责整个创意产业园运作的政府、企业联合101、开发型；以及由单个或多个企业投建，并负责后续经营自负盈亏的企业自主投资型。如以下文化创意产业园区：第一，南京 1912 时尚休闲街区（推广名：南京 1912）基本模式。街区的基本模式是：在保护的前提下，合理利用与有限开发南京丰富的民国文化资源，实现其价值的最大化。第二，南京世界之窗创意产业园（推广名：创意东 8 区）基本模式。园区的基本模式是：成功利用南京主城区产业结构留下的旧厂房、旧楼宇、旧设施，通过创意设计与建筑改造，以研发设计创意、建筑设计创意、文化传媒创意、咨询策划创意和时尚消费创意为主体，实现创意产业的集聚。第三，垠坤西祠数字网络文化产业园（推广名：西祠街区）基本模式。街区的基本模式102、是：实现了新网络经济从线上到线下、由虚拟到现实的商业融合，是中国新商业模式最早的探索者之一。第四，垠坤幕府智慧产业园（推广名：幕府三工园）基本模式。园区的基本模式是：以保护工业遗产为主旨，以发掘工业文化为主题，以“保留创造再利用”为思想，融入现代都市时尚生活元素，成为具有南京工业时代地域特征和历史文化积淀的特色园区之一。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 35页第五，南京晨光 1865 科技创意产业园（推广名：南京 1865）基本模式。园区的基本模式是：充分挖掘南京的历史文化资源，面向国内外、境内外知名品牌企业招商，走品牌化规模化发展的道路第六，南京石城现代艺术创意园基本模式。园区的103、基本模式是：园区借鉴的是上海“田子坊”模式，即：通过对老厂房的保护性开发，汇集艺术工作机构和企业，实现现代艺术的产业集聚。第七，南京高新动漫、紫金山动漫 1 号、南京数码动漫等三个动漫产业集聚区基本模式。国家动画产业基地南京软件园（推广名：南京高新动漫）的基本模式：重点发展有一定规模的动漫企业，成为大型动漫企业的集聚地和人才培训基地。依托园区政策优势、环境优势、基础设施优势，加快国家动画产业基地建设，使其成为南京动漫产业发展的核心区域，并辐射、带动其它地区发展。国家动画产业基地江苏文化产业园（推广名：紫金山动漫 1 号）的基本模式：以集聚中小动漫企业为主，形成动漫人才、衍生产品的聚集地。国家动104、画产业基地南京数码动漫创业园（推广名：南京数码动漫）的基本模式：建设成为全市“科技成果转化中心”内的专业孵化器，同时成为全市动漫产业的技术转移中心。尽管文化产业在南京的发展速度较快，但与北京、上海、广州、深圳、杭州等相比，无论在经济总量和发展规模上都存在明显的差距。“十三五”时间，南京要抢抓机遇，开创文化产业跨越式发展新局面，实施规划带动、平台带动、园区带动、项目带动、龙头带动，促进新兴文化产业与丰富的历史文化资源相交融，激发新的文化创意，催生新的文化业态，打造南京独具魅力的人文都市和世界历史文化名城。四、文化创意产业供求变动影响因素分析四、文化创意产业供求变动影响因素分析我国文化创意产业供给105、需求的变化取决于以下几方面的因素：1、宏观经济环境、宏观经济环境国家的宏观经济增长状况直接影响文化创意产业的增长状况。文化创意产业与 GDP 的增长具有高度的相关性。近年来我国 GDP 连续高位增长，国家连续出台提高城乡居民收入的一系列重大措施，使城镇居民人均和农村居民人均南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 36页纯收入持续增长，人民群众精神文化需求的多样性和价值观念的多元化，给文化创意产业发展带来了新的挑战和机遇。2、政策因素、政策因素近年来，国家对发展文化创意产业的重视程度不断提高。2009 年 9 月文化产业振兴规划的出台，标志着文化产业已经上升为国家的战略性产业，文化软实力的106、重要性逐步体现。不断加速推进的文化体制改革，为文化创意产业的发展注入活力。在各项优惠政策的支持下，文化创意产业生态环境将发生根本改变，市场主体的活力不断得到释放，市场机制不断完善。3、个人消费结构和个人消费偏好、个人消费结构和个人消费偏好根据2010 中国统计摘要，2009 年我国城镇居民家庭平均每人全年消费性支出中，旅游文化娱乐服务支出占消费性支出的比重超过 12%。未来随着经济增长和个人收入提高，个人用于旅游文化娱乐的支出将进一步上升，从而会间接带动全国文化旅游及相关产品需求的快速增长。第三节第三节项目前景分析项目前景分析本项目将努力促进各种文化创意资源的积聚整合，突出对文化资源的统筹规划107、。服务基地建设将坚持标准、突出特色，不断增强影响力和带动力，促进各种文化创意资源的合理配置和产业分工，紧紧依托于浦口区、南京市及项目周边区域内良好的文化创作资源，打造中国书法第一高地和华东书画艺术品交易中心。通过利用项目的区位优势，便利、完善的交通条件，规划建设多元文化创意工坊、办公楼、研发楼等，实现与科技、人才、金融、邮政、咨询、会计、审计、律师事务所等相结合，建成泛文化类企业的孵化器、示范产业园。为其提供一流的硬件环境，从而形成一个从文化创作、展览、认证、评估直至书画艺术品交易的“一条龙”服务综合体系，打造处一个完整的文化创意产业链，建设成为一个具有成长性的文化创意产业孵化器、集聚区。求雨108、山文化创意产业园重点打造五大功能：中华当代书法艺术第一高地，主要由中国书法创作中心、展览中心、交易中心、馆藏中心、认证中心、评估中心、抵押中心、培训与考级中心、研究与交流中心等九大中心组成。实现书法与养生、旅游相结合，把求雨山打造成中南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 37页华书法圣地。中国艺术品交易网络平台集中区，将成立文化产权交易公司，引进艺术品交易中心、书画中心，以及国内外知名的拍卖机构、艺术品交易机构，打造全国著名的文化艺术品网络交易平台集聚地和线下体验之都。江苏文化创意与金融创新示范园，主要由数据、网络、动漫、网游、音视频、电子商务等八大公共服务平台组成；规划建设多元文化创109、意工坊、办公楼、研发楼等，实现与科技、人才、金融、邮政、咨询、会计、审计、律师事务所等相结合，建成泛文化类企业的孵化器、示范产业园。南京江北新区4A级旅游景区，主要由4座广场，2个大型地下停车场特色化精品宾馆，可同时容纳1000人左右的大型自助餐厅以及中国书法大道、民国建筑文化展示区字画一条街、节庆活动设施等。浦口市民休闲购物一站式广场，由青年艺术商业街区、家庭购物消费一站式中心、儿童乐园等3大体验区组成。实现绿色自然与人文交融、文化与商业融合，为城市居民提供开阔的活动空间及文化休闲场所，切实满足群众吃、购、游、乐、娱等需求侧的供应。通过上述工作支撑，加上基础设施建设、土地、税收等方面的支持，110、以及其他新出台的国家和地方文化产业政策的大力扶持，可以预见本项目将拥有良好的发展前景和强劲的市场活力，最终成为一个特色鲜明、经济社会效益显著的文化创意产业集群和产业基地。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 38页第四章第四章建设条件建设条件第一节第一节项目场址及区位优势项目场址及区位优势一、项目场址一、项目场址南京求雨山文化创意产业园项目选址位于浦口区雨山西路以东，白马西路以南，公园南路以西，广电路以北。承建项目。求雨山周边是江浦主城区，蕴藏着浓厚的商机；满山都是养眼的绿色植被，文化和风景交融，四季宜人，是3A 级旅游景区。图图 4-1 项目厂址条件项目厂址条件求雨山被中书协命名“中111、书协创作培训基地”，成功举办全国书法新人新作展、颁发中国书法“林散之奖”；求雨山书法名人馆聚集了当代中国书法最高水平的四位大家：即“一代草圣”林散之、当代草圣高二适、女书圣萧娴、民国大儒胡小石，馆藏“四老”书法珍品 1700 余件，享誉国际和国内书法界。去年 4 月16 日，中央电视台开拍百年巨匠林散之，5 月，高二适个人书展在中国美术馆举办。林散之、高二适、萧娴、胡小石等四位大书法家引领书法文化传南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 39页承，成为一道魅力独特的国学风景线。二、区位优势二、区位优势浦口区是南京江北新区的重要组成部分。江北新区南临长江，东接苏中，北接苏北，西与皖江城市带112、相邻，规划面积约 2450 平方公里，占苏南总面积的8%，南京总面积的 40%。江北新区是南京都市圈、宁镇扬同城化的核心区域之一，是华东面向内陆腹地的战略支点，拥有便捷的公路、铁路、水路和航空枢纽，是长三角辐射中西部地区的综合门户，南京北上，连接中西部的重要区域。“十三五”期间，南京发展重点从河西新城向江北新区转移。浦口区是国家重要医药基地，华东地区先进制造业基地、科教基地，辐射苏北、皖东等地区的城市副中心，是长三角地区向内陆腹地辐射的西桥头堡，也是南京跨江联动发展的江西北新市区和滁州东向发展、南京都市圈合作的前沿阵地。第二节第二节社会经济发展概况社会经济发展概况一、地理位置一、地理位置浦口区113、地处南京市西北部，扬子江北岸，与南京市雨花台区、江宁区隔江相望，北部、西部分别与安徽省来安县、滁州市、全椒县、和县毗邻；界于东经 1182111846，北纬 30513215，浦口区是长三角地区向内陆腹地辐射的西桥头堡，也是南京跨江联动发展的江西北新市区和滁州东向发展、南京都市圈合作的前沿阵地。二、行政区划二、行政区划浦口区目前下辖 9 个街道办事处，即江浦街道、顶山街道、桥林街道、汤泉街道、星甸街道和永宁街道，泰山街道、沿江街道、盘城街道由南京高新技术产业开发区托管；另有 2 个场，即汤泉农场和老山林场；3 个省级开发区，即浦口经济开发区、海峡两岸科技工业园和珍珠泉旅游度假区。总面积 913114、.75平方公里，总人口 71 万人。三、交通条件三、交通条件浦口区区位优越，交通便捷，水陆空立体交通格局已经形成。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 40页（1）航空：浦口区距南京禄口国际机场约 1 小时车程。（2）港口：南京港距浦口区 10 公里，常年水深 12 米以上，可同时停靠12 艘 2.5 万吨级以上海轮。境内浦口港未 5 千吨级。区内另有浦口轮渡和板桥汽渡与主城相连。（3）公路：区内设有南京长途汽车北站、浦口区长途汽车站。国道有 312 国道（上海南京新疆）、104 国道（北京南京福州）、205 国道（山海关南京广州）、328 国道（南京南通）。高速公路有沪宁高速公路（南115、京上海）、沿江高速公路（南京上海）、宁合高速公路（南京合肥）、宁杭高速公路（南京杭州）、宁通高速公路（南京南通）、宁淮高速公路（南京淮阴）、宁盐高速公路（南京盐城）。过江通道：南京长江大桥、南京长江三桥、南京长江隧道、南京扬子江隧道、南京大胜关大桥、南京长江五桥（在建）。（4）铁路：沪宁高速铁路、京沪高速铁路、津浦铁路、宁西铁路、宁启铁路；境内有浦口新站、南京北站、江浦火车站、林场站、新南京北站（规划）。（5）地铁：南京地铁 3 号线北起林场站，南至秣陵站，串联起江北新城、主城和东山新城。南京地铁 10 号线途径浦口区、建邺区和雨花台区，线路西起雨山路站，跨越长江进入河西新城，东至安德门站，线116、路东端预留延伸条件。四、社会经济发展四、社会经济发展2014 年实现地区生产总值 635.96 亿元，按可比价格计算，较上年增长10.9%，在全市 11 个区中增幅位居第一。其中，第一产业增加值 36.97 亿元，比上年增长 3.8%；第二产业增加值 323.36 亿元，增长 11.4%；第三产业增加值275.63 亿元，增长 11.2%。全区三次产业比重依次为 5.8%、50.9%和 43.3%，第三产业所占比重较上年上升 1.3 个百分点。全区规模工业企业工业总产值1312.22 亿元，比上年增长 15.5%；销售产值 1290.70 亿元，增长 15.6%。规模工业企业产品销售收入 13117、00.37 亿元，增长 16.3%；实现利税总额 172.23 亿元，增长 16.3%。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 41页固定资产投资总量突破 800 亿元，比上年增长 9.9%。社会消费品零售总额 214.16 亿元，比上年增长 14.4%。进出口总额 15.04 亿美元，比上年下降17.4%。其中，出口总额 13.11 亿美元，比上年下降 14.5%。地方财政总收入127.92 亿元，比上年增长 13.3%。科技创新平台建设成果喜人。2014 年新增孵化器 1 家，新增孵化器面积5.25 万；新增孵化器在孵企业 66 家，新增孵化器毕业企业 7 家。全区累计建成孵化器 6118、 家，大学科技园 2 家，战略性新兴产业创新中心 3 家，科技公共服务平台 1 个。旅游产业快速发展。2014 年实现旅游直接收入 16.43 亿元，同比增长21.9%，景区旅游接待量 812.37 万人次，比上年增长 21.0%。群众文化活动丰富多彩。2014 年组织开展各类特色群众性文化活动 1128场，其中，送演出 174 场。第三节第三节自然条件自然条件一、气象条件一、气象条件浦口区属亚热带季风气候区，雨量在年际、季节之间差异较大，丰枯明显，降雨量分布不均。据多年的资料统计，浦口区多年平均降雨量为 1102.2 毫米，丰水年高达 1778.3 毫米（1991 年），枯水年仅有 465 119、毫米（1978 年），汛期（5 月9 月）平均降雨量为 712.1 毫米，汛期最大降雨量 1324.5 毫米（1991 年），最小降雨量 248.8 毫米（1978 年），最大日降雨量 301.9 毫米（2003 年 7 月 5 日）。二、地质地貌二、地质地貌浦口区境内集低山、丘陵、平原、岗地、大江、大河为一体；区域属宁、镇、扬丘陵西北边缘地带，地势中部高，南北低。老山山脉由东向西横亘中部，制高点大刺山海拔 442.1 米，平原标高 75 米，山地两侧为岗，临江、沿滁为低平的沙洲、河谷平原。浦口前临长江，后有滁河，老山山脉横亘中部，西部丘陵起伏。江河沿岸均有冲积洲地，按地形差异和地貌特点，自然120、形成沿江圩区、沿滁圩区、山地南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 42页和近山丘陵、远山丘陵四大片，其中丘陵山区面积 632.7 平方公里，圩区总面积 269.3 平方公里。三、河湖水系三、河湖水系浦口区境内分属长江与滁河 2 条水系，以老山山脉自然分隔，以南为长江水系，以北为滁河水系。长江在浦口区境内河道长约 49 公里，区内注入长江的小流域河流有驷马山河、周营河、石碛河、高旺河、城南河、七里河、朱家山河、石头河、马汊河等。滁河在浦口区境内河道长 42.8 公里，滁河的主要支流清流河在浦口区境内河道长 9 公里，其它注入滁河的小流域支流有万寿河、陈桥河、永宁河。驷马山河、朱家山河、马121、汊河为滁河的 3 条通江分洪道。本地多年平均径流量约 2.62 亿立方。四、地震烈度四、地震烈度根据国家的地震烈度分布区划图、建筑抗震设计规范（GB50011-2001），南京市的抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度为 0.10g，设计地震分组为第一组。第四节第四节基础设施条件基础设施条件求雨山文化创意产业园基础设施配套齐全，供电、给水、排污管网通畅。浦口区自来水目前由江北自来水厂供应，水量充足。全区排污管网建设基本完善。浦口供电公司管辖的 35 千伏及以上变电站 21 座，配电变压器 3025 台，电力充沛，具有高质量的供电网络。基地内邮电通信网络发达，国际国内电话、移动通讯、会议电视122、数据通讯、宽带网、智能网等业务全面开通。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 43页第五章第五章总体建设方案总体建设方案第一节第一节建设目标及功能定位建设目标及功能定位一、建设目标一、建设目标浦口区委区政府高度重视“求雨山”文化和旅游品牌的打造，决心以“一流的规划设计”、“一流的建设团队”、“一流的文化品质”和“一流的运营管理”精心打造好求雨山文化、旅游、商业综合体。发文成立了由区委书记和区长挂帅的“南京求雨山文化创意产业园开发建设领导小组”和“南京求雨山文化创意产业园开发建设管委会（筹备）领导小组”，注册成立了南京求雨山文化产业投资集团有限公司，投入注册资本 10 亿元，融资约 3123、2 亿元，管理资产 100 多亿元，并享受独立的财政体制。形成特色鲜明、主业清晰、功能区之间相互支持的产业集聚群；形成以文化创意为主，以书法创作、书画艺术品交易为支撑，以物业管理、旅游等为配套服务的多功能产业基地。规划基地实现 5 个转型示范：一是经济转型示范区。由房地产经济向文化、商业、旅游型经济转变；并积极提供经济链供给侧的购物、娱乐、文化、旅游等消费产品。二是产业升级示范区。书法产品由馆藏功能向创作、展示、交易、证券化等全产业链功能升级，业态由小、低、散向高、大、上升级。三是文化创新示范区。将积极吸纳高层次文化创意人才，把书画等传统文化向动漫、网游、艺术衍生品等现代文化转变，把网络、科技124、设计、金融、抵押、保险、评估、审计、法律服务等融合起来，创新发展。四是投资动力转型示范区。由政府直接投资向社会资本投资转变，积极探索 PPP 模式，由政府单一提供公共产品向社会资本提供公共产品转变。五是就业转型示范区。由政府提供就业机会向政府提供创业技术平台转变，为创业者自主创业 提供公共技术服务平台和创业环境、创业政策等。二、二、功能定位功能定位求雨山文化创意园的总目标是建成“文化创意之城、中华书法小镇”，5南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 44页大功能板块：功能板块一：中华当代书法艺术第一高地。主要由中国书法创作中心、展览中心、交易中心、馆藏中心、认证中心、评估中心、抵押中心125、培训与考级中心、研究与交流中心等九大中心组成。实现书法与养生、旅游相结合，把求雨山打造成中华书法圣地。功能板块二：中国艺术品交易网络平台集中区。将成立文化产权交易公司，引进艺术品交易中心、书画中心，以及国内外知名的拍卖机构、艺术品交易机构，打造全国著名的文化艺术品网络交易平台集聚地和线下体验之都。功能板块三：江苏文化创意与金融创新示范园。主要由数据、网络、动漫、网游、音视频、电子商务等八大公共服务平台组成；规划建设多元文化创意工坊、办公楼、研发楼等，实现与科技、人才、金融、邮政、咨询、会计、审计、律师事务所等相结合，建成泛文化类企业的孵化器、示范产业园。功能板块四：南京江北新区 4A 级旅游126、景区。主要由 4 座广场，2 个大型地下停车场特色化精品宾馆，可同时容纳 1000人左右的大型自助餐厅以及中国书法大道、民国建筑文化展示区字画一条街、节庆活动设施等。功能板块五：浦口市民休闲购物一站式广场。由青年艺术商业街区、家庭购物消费一站式中心、儿童乐园等 3 大体验区组成。实现绿色自然与人文交融、文化与商业融合，为城市居民提供开阔的活动空间及文化休闲场所，切实满足群众吃、购、游、乐、娱等需求侧的供应。第二节第二节建设规模及工程内容建设规模及工程内容一、主要工程内容一、主要工程内容为实现上述目标和功能要求，本项目建设内容主要包括文化创意园建筑工程、公用工程、总图工程等。1、建筑工程、建筑工127、程本项目建筑工程主要包括求雨山核心区地块、城西路 B 地块、工人新村南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 45页地块、奶牛场 3 号地块、交运局地块、凤凰山公园地块 6 个地块内为满足书法文化创作、书画艺术品交易、文化创意、旅游及市民休闲购物功能而所需的各类建筑。2、公用工程、公用工程为基地内配套建设的道路、给水、排水、供电、通讯、燃气等管网设施。3、总图工程、总图工程总图工程：道路广场工程主要为完善基地内道路广场及停车场工程；绿化工程主要为完善绿地系统，形成点、线、面相结合的景观架构。二、主要工程规模二、主要工程规模1、用地规模、用地规模本项目位于南京市浦口区江浦街道，雨山西路以东，128、白马西路以南，公园南路以西，广电路以北。具体四界范围为文德西路、广电路（规划道路）、广电南路（规划道路）雨山西路、环城路、雨山南路、白马西路、碧云西路、公园北路、公园南路、中圣北街、雨山路、城南河西汊、文德西路。项目区位图如下：图图5-1项目地块分布图项目地块分布图南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 46页根据关于调整浦口区求雨山文化创意产业园地块环境综合整治及建设工程项目建议书有关内容的批复（浦发改投资字201590号）以及关于浦口区求雨山文化创意产业园地块环境综合整治及建设工程项目建议书的批复（浦发改投资字201535号），本项目范围包括：（1）求雨山核心地块、（2）城西路B地块129、（3）工人新村地块、（4）奶牛场3号地块、（5）交运局地块、（6）凤凰山公园地块等共六个地块，总面积约1956.55亩。表表5-1地块情况一览表地块情况一览表序号地块名称位置边界占地（亩）1求雨山核心地块环城路以南，雨山西路以东，雨山路以西1106.952城西路 B 地块雨山西路西南侧，广电南路东南侧，文德西路西北侧，广电路东北侧167.853工人新村地块城南河西汊北侧，雨山路东侧，文昌路南侧27.154奶牛场 3 号地块白马西路南侧，雨山南路东侧，雨山西路北侧，黄山岭路西侧179.255交运局地块白马西路与狮云西路南侧，黄山岭路东侧，公园北路北侧，向阳路西侧262.956凤凰山公园地块公园130、北路南侧，雨山路东侧，公园南路北侧212.4*合计1956.552、棚户区改造（土地一级整理）、棚户区改造（土地一级整理）本项目建设内容包括棚户区改造（土地一级整理）和求雨山文化创意产业园及配套物业建设两部分。棚户区改造范围包括：工作内容主要为：一级拆迁及安置成本、市政管网及公益建筑建安成本、财务费用、管理费用、营业税金及附加等。拆迁总建筑面积约506211平方米，包括国有部分和集体部分，拆迁数据如下：棚户区改造范围包括：城西路B地块、奶牛场3号地块、核心区一期、核心区二期交运局地块、核心区二期工人新村地块、核心区二期雨山组地块、凤凰山地块。工作内容主要为：一级拆迁及安置成本、市政管网及公益建131、筑建安成本、财务费用、管理费用、营业税金及附加等。拆迁总建筑面积约506211平方米，包括国有部分和集体部分，拆迁数据如下：南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 47页表表5-2项目拆迁情况一览表项目拆迁情况一览表序号地块名称拆迁建筑面积（m2）国有部分住宅（户）集体部分住宅（户）商业（户）工业（家）1求雨山核心地块328692.671164487272城西路 B 地块64516.117021353工人新村地块26850.0342994奶牛场 3 号地块8763.275455交运局地块88264.3517641066凤凰山公园地块30110772214*合计547196.4319161132、16422663、求雨山文化创意产业园及配套物业建设、求雨山文化创意产业园及配套物业建设求雨山文化创意产业园及配套物业建设（简称“文创园建设”）包括五大功能板块：一是中华当代书法艺术第一高地；二是中国艺术品交易网络平台集中区；三是江苏文化创意与金融创新示范区；四是南京江北新区4A级旅游景区；五是浦口市民休闲购物一站式广场。拟将园区建设为文化创意之城、中华书法小镇。求雨山文化创意产业园及配套物业建设（简称“文创园建设”）包括五大功能板块：一是中华当代书法艺术第一高地；二是中国艺术品交易网络平台集中区；三是江苏文化创意与金融创新示范区；四是南京江北新区4A级旅游景区；五是浦口市民休闲购物一站式广场133、。拟将园区建设为文化创意之城、中华书法小镇。表表5-3求雨山文化创意产业园建设情况一览表求雨山文化创意产业园建设情况一览表序号建设内容地块编码用地性质用地面积（亩）容积率（一）求雨山核心区基础设施建设（一）求雨山核心区基础设施建设1核心区一期基础设施建设（包括道路及交通设施工程、河道整治及综合管廊一期）2核心区二期基础设施建设（包括道路及交通设施工程、河道整治及综合管廊二期）（二）求雨山核心区地块（二）求雨山核心区地块1建设雨山阁，地上建筑面积约0.55万平米（其中商业0.27万平米），地下0.6万平米；地块A-1文化设施+商业用地13.80.62弘德寺，新址迁建，建筑面积0.18万平方米；地134、块A-2宗教用地5.40.53观音寺，新址迁建，建筑面积0.13万平方米；地块A-3宗教用地1.951南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 48页4建设配套文化商业中心和雨山市民广场。地上建筑面积6.5万平米（其中小商业0.5万平米），地下建筑面积为7万平米；地块B-2商办用地49.42.35建设文创园及文化特色小镇（包括金融街）一区，文化金融企业运营总部（大、中型企业）。地上建筑面积3.54万平米（其中小商业0.8万平米，办公1.7万平米），地下建筑面积为2 万平米；地块B-3文化设施+商业用地44.251.26建设文创园及文化特色小镇（包括金融街）二区，地上建筑面积6.58万平米（135、其中小商业1.6万平米，办公3万平米），地下建筑面积5万平方米；地块B-4文化设施+商业用地82.31.27建设文创园及文化特色小镇（包括金融街）三区、创智天地（艺术家工坊），地上建筑面积4.62万平米（其中小商业1.2万平米，办公2万平米），地下建筑面积4万平米；地块B-5文化设施+商业用地64.141.28建设雨山书画特色小学。8轨48班，含书画艺术班；地上建筑面积2万平方米，地下建筑面积2万平方米；地块B-6小学用地64.80.89建设雨山书画特色精品酒店。地上建筑面积1.33万平米，地下建筑面积1万平米；地块B-7旅馆用地201.010建设酒店式公寓，地上建筑面积3.68万平米（其中小136、商业1万平米，酒店式公寓1.85万平米），地下建筑面积约为1 万平米；地块B-8商办混合+文化用地27.62.011建设雨山艺术研学中心、浦口博物馆。地上建筑面积2.68万平米（其中小商业0.68万平米，办公0.66万平米），地下建筑面积1 万平方米；地块B-9文化、其他服务设施用地20.12.012建设雨山书画艺术展示与交易街区（包含沿河商业休闲服务设施与书法艺术交易、评估、认证、抵押中心）。地上建筑面积3.08万平米（其中小商业1.08万平方米，办公1.23万平方米），地下建筑面积6万平方米；地块B-10商业、文化用地46.21.013建设雨山书画艺术展示中心（包含中华书法博物馆、馆藏中心137、）。地上建筑面积3.28万平方米，地下2万平方米。地块B-11文化用地27.31.814建设雨山游客服务中心。地上1层，游客接待中心约3000平米，广场约4000平米；地块B-13广场用地（可混合地景建筑）100.315四老馆改造及环境提升工程文化用地（三）工人新村地块（三）工人新村地块1 地上建筑面积1.35万平方米，地下建筑面积1.2万平方米地块C-2、C-3广场用地（可混合地景建筑）+公交场站34.20.3（四）交运局地块（四）交运局地块1总建筑面积约约3400平方米地块C-6幼托用地6.450.82总建筑面积约5000平方米地块C-9基层社区中心用地7.501.03建设停车场与居住社区138、中心，总建筑面积约1770平方米地块C-10社会停车场用地8.850.34建设配套商办用房，地上建筑面积约4.4万平方米（小商业0.5万平方米），地下0.5万平方米地块C-12商办用地26.42.5（五）凤凰山公园地块（五）凤凰山公园地块南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 49页1建筑面积约10000平方米地块B-12文化+商业用地19.80.8本项目总建筑面积共计约为 79.387 万平方米，包括，地上建筑面积约为46.087 万平方米，地下建筑面积约为 33.3 万万平方米。项目地下空间包括单独修建的地下工程以及结合地面建筑修建的地下工程，包括地下文化商业街，配套文化休闲场所、餐139、饮、地下停车场等。表表5-4项目建设情况一览表项目建设情况一览表序号项目名称地上建筑面积（万 m2）地下建筑面积（万 m2）1求雨山地块38.3231.602工人新村地块1.351.203交运局地块5.4170.504凤凰山公园地块1.00-*合计46.08733.30三、项目建设原则与标准三、项目建设原则与标准1、建设原则、建设原则（1）坚持高起点，按现代化的标准规划基础设施，具有一定前瞻性，同时加强可操作性；（2）区域内协调布设公共设施，避免重复建设、资源浪费；（3）加强环境保护和生态建设，实现可持续发展；（4）采用运行稳妥可靠、高效节能、经济合理的各系统工程技术方案，所用技术指标适当，满140、足服务基地内各功能活动正常运营的要求。2、建设标准、建设标准（1）高水平的省级文化创意产业服务基地；（2）具有一定规模的华东地区书画艺术品交易中心；（3）环境优美、生态和谐、江苏一流的文化创意产业基地；（4）中国书法第一高地，把求雨山打造成中国书法圣地；（5）南京江北地区 4A 级旅游景区；（6）与国际接轨的文化创作服务基地。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 50页第六章第六章工程技术方案工程技术方案第一节第一节总图工程总图工程一、设计依据一、设计依据（1）南京市总体规划（2）南京江北新区 2049 战略暨 2030 总体规划（3）南京浦口求雨山及周边地块城市设计（4）江苏省城市规141、划管理技术规定（5）国家相关现行规划及建筑设计规范和规程二、设计理念二、设计理念1、充分把握产业基地的特点，营造简洁、新颖、美观、大方具有现代感的文化创意产业基地氛围。2、布局功能明确，分区合理，联系便捷。3、以极富情感的人性化设计为创作人员及管理人员提供多种交往空间。4、创造融建筑、景观绿化为一体的富有个性化艺术品质的产业基地。三、规划原则三、规划原则1、以人为本原则、以人为本原则基地主要从视觉形象、听觉感受、活动要求出发，据美学规律，设计力求应用现代科技，利用空间实体景物，创造赏心悦目、功能完善的空间环境。从基地不同使用者心理、精神感受要求出发，根据消费者和居住者在环境中的行为心理学，利用142、文化引导，创造多变的情趣化的景观，以及浮想连翩、和谐融洽的精神环境。2、道路分级有序、交通联系便捷、道路分级有序、交通联系便捷通过合理的地块划分和道路等级划分，对城市脉络和外围道路的重新疏导与缝合。规划在各功能区之间和内部各地块间通过设置分级有序的道路系统，南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 51页明确区分内部交通和外部交通，使同一功能区内各相关部分间以及各不同功能分区之间的交通联系互不干扰。3、公共空间主题明确、相互交融、尺度人性化、公共空间主题明确、相互交融、尺度人性化依托地块周边道路情况，在适宜的位置布置绿地、休闲活动广场、景观广场，在为基地不同群体提供活动及交流空间场所的同时143、，进而激发了整个地块及周边的城市活力。4、绿色建筑技术的运用、绿色建筑技术的运用规划方案在充分研究当地的地域气候特征和地块周边的小气候基础上，形成了有特色的多组团式布局形式，结合不同的建筑单体采用目前较先进的新材料、新技术，实现低碳、环保、节能的“绿色建筑”设计宗旨。四、功能结构四、功能结构以江北新区整体规划设计为背景，以江浦老城和金陵四老文化馆等文化资源为依托，以生态保护和持续培育为前提，通过未来 3-5 年的连续建设，求雨山地段将成为以城市历史文化展示、文化旅游、文化产业和城市休闲及商业服务为主体业态，生态和谐、交通便捷，富有山水城林立体交融的形态特色，充满活力的综合性公共活动区。图图 6144、-1 功能分区布局功能分区布局南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 52页基地规划形成“一核、两脉、四区”的功能布局结构。“一核”指求雨山核心区利用现有金陵四老倌形成求雨山书法圣地；“两脉”指生态自然脉络（老山余脉）和历史文化脉络（特色路径）；“四区”指书画艺术展示交易区、文化创意产业区、求雨-凤凰山文化公园区和市民文娱区。求雨-凤凰山地段城市设计构思源于该地段独有的历史人文和生态自然两方面特征，可概括为：以水绿环城、以书画为魂。一方面延续和突出求雨山与凤凰山作为老山余脉的生态自然特征，并强化两山之间的景观生态联系，同时结合明代江浦老城的护城河系统，形成环绕老城的绿色公园系统；另一方面145、发掘和完善求雨山作为书法圣山的文化价值，在绿环外围发展出以书画艺术为主题的文化展示、交易、培训、创业产业区，并为当地市民塑造特色鲜明的文化娱乐区。五、总平面布置五、总平面布置基地的总平面布局在满足使用功能的前提下，充分利用现有的环境，尽量使项目规划建筑与周围自然环境相协调，并融为一体，体现文化创意产业基地自身特有的特点。地块内布置各类不同性质功能的建筑群体。整个文化创意园自东向西、自北向南依求雨山、凤凰山分别布置凤凰阁、凤凰山书画廊、凤凰山商业服务设施、求雨山游客服务中心、雨山阁、浦口烈士纪念碑（现存）、胡小石纪念馆（现存）、中国地震博物馆（改建）、林散之纪念馆（现存）、萧娴纪念馆（现存）、高146、二适纪念馆（现存）、百子庵（迁址新建）、弘德寺（迁址新建）、雨山山麓书苑、雨山市民广场、雨山商业中心、文化企业运营总部（大、中型企业）、文化创意企业孵化基地（中、小型企业）、公共服务信息中心、创智天地（艺术家工坊）、雨山书画特色小学、雨山书画特色精品酒店、雨山青年艺术街、雨山艺术研学中心、雨山书画艺术展示与交易街区（包含沿河商业休闲服务设施与书法艺术交易、评估、认证、抵押中心）、雨山书画艺术展示中心（包含中华书法博物馆、浦口博物馆、馆藏中心）和雨山浪漫花田。交运局地块、城西路 B 地块和奶牛场地块主要布置配套居住区。在景观视廊高度严控区中，将求雨山及周边地段东部和北部大部分地区高度定位在 24147、 和 36 米，将地段南部和西部大部分地区高度定位于 72 和 84 米。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 53页整个基地内各功能区之间既相对独立，又有便捷的交通与道路体系联系。整个基地以方便游客为主线，形成特色路径。图图 6-2 总平面布置图总平面布置图南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 54页各功能区内部总平面布置设计中，力求做到建筑布局合理，功能分区明确，环境安全卫生，在满足人流、物流要求的前提下，尽量做到道路简捷、流畅，符合相关要求。南京求雨山文化创意产业园项目应是具有综合性、专业性的建筑，应是功能齐全、技术先进，应满足城市整体规划的要求，与周围环境相协调，以适应148、现代化管理和推进园区信息化进程的需要。建设既要从长远出发，也要考虑浦口区现时情况。要保证各种设备采用最先进的要求，对永久性设施要从长远考虑，具有较长期的先进性，非永久性设施标准要适度。设计应符合国家有关建设的规范和法规。充分利用市场区道路两旁和建、构筑物四周的空地等地块栽植行道树，铺设草坪，布置花卉和景观，美化环境。本次设计充分考虑建设布局及周边现状，力求设施联系密切，浑然一体，总体上达到功能分区明确，布局合理，联系方便，互不干扰，满足园区各项功能的要求。六、道路交通六、道路交通1、设计原则、设计原则以加强基地建筑组团和便利内外交通联系为原则，有效地实施人、车分流。通过对地块的整体交通规划，形149、成顺畅的人行流线，使各功能区办公人员便利的到达各功能组团。2、道路系统、道路系统基地内道路形成由主、次要道路和支路组成的道路网络系统。区内有三条基地主要道路，南北向为雨山西路、雨山路两条，东西向为环城路，道路宽度均为城市主干道标准，36-48m；基地内其余规划路均为支路，道路宽 20m 左右，主要解决基地游客、访客交通及步行交通；并与外围城市道路相连，中间呈环形布置，把基地分割成各个不同的功能区，部分支路宽度 12m，位于各建筑间，连接主次要道路和建筑。基地内道路横坡为 1.5%，纵坡依山而变。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 55页图图 6-3 道路系统规划图道路系统规划图3、交150、通组织、交通组织在对外联系方面，过江通道主要利用南京长江隧道、南京杨子江隧道、长江三桥、长江大桥和南京长江五桥（施工）等实现与主城的快捷沟通。地铁有10 号线和规划 13 号线，分别在项目周边设有雨山路站、求雨山站、文德路站。基地周边有环城路、雨山西路、雨山路、珠江西路为城市快速路，并有多条城市主干道和支路贯穿基地。在内部机动交通组织方面，规划地块内部干道布局时，考虑各个区块之间既有相互联系通达的需要，同时又应相互区隔避免干扰，实现各区块间通而不畅的交通组织目的。在静态交通方面，地块规划布置以地下停车为主，地面停车泊位以满足临时访客等需要；部分组团考虑到其停车方式具有临时性、随意性的特点，规划151、布置以地面停车为主。4、停车场、停车场为解决基地车辆的停放问题，在基地设置多处地面和地下停车场，可满足机动车的停放。地面停车场主要沿城市道路、基地次要道路和入口处设置。本项目规划建设的停车场为与整体环境相呼应，拟建成绿色地面停车场。机动车停车位铺砌植草砖，利用植草砖的砖缝或砖洞作长草空间，停车地面每隔若干南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 56页车位种植树冠较大的乔木，利用乔木遮挡太阳光，一方面可减小阳光的热辐射，另一方面可保护汽车免受日晒。七、绿化景观七、绿化景观1、绿化设计、绿化设计区内绿化强调系统性与生态性，在尊重自然地形地貌的基础上，因地制宜结合城市道路，形成多条景观绿化带。152、这些景观绿化带有机的连接各功能组团。在求雨山核心区、凤凰山及其他各功能区广场设置广场公园，广场内设置造型各异的绿地花坛，绿地内设置雕塑、游步道、卵石路、小品、花卉、草坪等。广场公园采用古典美及中式风格，强调线条明快、构图不规整几何形、功能简约，体现求雨山文化创意产业快捷、创新、环保的时代特质。另在部分功能组团的中央或较大空地内布置片区公共绿地。在建筑间见缝插绿，使整个基地形成点、线、面相结合的绿化系统。通过疏与密、收与放、大与小、高与低等多种手法的精心处理，营造出具有优美且幽雅的氛围，与区内建筑相得益彰。沿道路两旁、建筑物周围及围墙边种植行道树或草坪，结合乔木、灌木，起到美化环境，净化空气，调153、节温湿度的作用。绿化带中选种不同的植物，显示一年之中四季的时序更替。季季都有鲜花绽放，季季都令人赏心悦目。2、景观设计、景观设计景观设计紧扣城市形象景观界面的塑造这一主题，规划通过协调梳理景观制高点、景观视廊、景观中心节点三者间的关系，加强地块内部景观系统以及其与外部景观的联系，达到地块内部景观系统与整个城市景观的有机统一。基地重点塑造基地景观节点，设置大体量绿化与广场，在求雨-凤凰山地段周边与内部有着一系列的广场绿地，它们将来自各个方向的人流引入求雨-凤凰山的内部，并为各类公共活动提供丰富多样的开敞空间。求雨山形成基地的核心景观，展示基地形象；在各功能地块设置次景观节点和特色景点，凝聚人气、154、塑造交流空间、便于各个地块间人员的融合与互动。各景观节点之间通过步行景观道路相互联系；景观绿化生态内街贯穿各功能组团内部，提升工作生活品质，同时为创意人员提供了休憩、交流、放松的场所。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 57页图图 6-4 广场景观规划图广场景观规划图图图 6-5 重点景观节点图重点景观节点图南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 58页运用古典与现代结合设计方式，在建筑形式上突显创意产业生活化、多元化的生产工作环境。运用同一种语言，设计不同个性的建筑单体，突出基地的特点。八、工程技术指标八、工程技术指标本项目总建筑面积共计约为 79.387 万平方米，包括，地155、上建筑面积约为46.087 万平方米，地下建筑面积约为 33.3 万万平方米。平面布置主要技术指标参见表 6-1。表表 6-1总平面布置主要工程技术指标表总平面布置主要工程技术指标表序序号号建设内容建设内容地块地块编码编码用地性质用地性质用地用地面积面积（亩）（亩）容容积积率率地上地上建筑建筑面积面积（万万m2）地下地下建筑建筑面积面积（万万m2）（一）求雨山核心区基础设施建设（一）求雨山核心区基础设施建设1核心区一期基础设施建设（包括道路及交通设施工程、河道整治及综合管廊一期）2核心区二期基础设施建设（包括道路及交通设施工程、河道整治及综合管廊二期）（二）求雨山核心区地块（二）求雨山核心区地156、块1建设雨山阁，地上建筑面积约0.55万平米（其中商业0.27万平米），地下0.6万平米；地块A-1文化设施+商业用地13.80.6 38.32 31.602弘德寺，新址迁建，建筑面积0.18万平方米；地块A-2宗教用地5.40.53观音寺，新址迁建，建筑面积0.13万平方米；地块A-3宗教用地1.9514建设配套文化商业中心和雨山市民广场。地上建筑面积6.5万平米（其中小商业0.5万平米），地下建筑面积为7万平米；地块B-2商办用地49.42.35建设文创园及文化特色小镇（包括金融街）一区，文化金融企业运营总部（大、中型企业）。地上建筑面积3.54万平米（其中小商业0.8万平米，办公1.7万157、平米），地下建筑面积为2万平米；地块B-3文化设施+商业用地44.251.26建设文创园及文化特色小镇（包括金融街）二区，地上建筑面积6.58万平米（其中小商业1.6万平米，办公3万平米），地下建筑面积5万平方米；地块B-4文化设施+商业用地82.31.27建设文创园及文化特色小镇（包括金融街）三区、创智天地（艺术家工坊），地上建筑面积4.62万平米（其中小商业1.2万平米，办公2万平米），地下建筑面积4万平米；地块B-5文化设施+商业用地64.141.2南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 59页8建设雨山书画特色小学。8 轨48班，含书画艺术班；地上建筑面积2万平方米，地下建筑面积158、2万平方米；地块B-6小学用地64.80.89建设雨山书画特色精品酒店。地上建筑面积1.33万平米，地下建筑面积1 万平米；地块B-7旅馆用地201.010建设酒店式公寓，地上建筑面积3.68万平米（其中小商业1万平米，酒店式公寓1.85万平米），地下建筑面积约为1 万平米；地块B-8商办混合+文化用地27.62.011建设雨山艺术研学中心、浦口博物馆。地上建筑面积2.68万平米（其中小商业0.68万平米，办公0.66万平米），地下建筑面积1 万平方米；地块B-9文化、其他服务设施用地20.12.012建设雨山书画艺术展示与交易街区（包含沿河商业休闲服务设施与书法艺术交易、评估、认证、抵押中心159、）。地上建筑面积3.08万平米（其中小商业1.08万平方米，办公1.23万平方米），地下建筑面积6万平方米；地块B-10商业、文化用地46.21.013建设雨山书画艺术展示中心（包含中华书法博物馆、馆藏中心）。地上建筑面积3.28万平方米，地下2 万平方米。地块B-11文化用地27.31.814建设雨山游客服务中心。地上1 层，游客接待中心约3000平米，广场约4000平米；地块B-13广场用地（可混合地景建筑）100.315四老馆改造及环境提升工程文化用地（三）工人新村地块（三）工人新村地块1地上建筑面积1.35万平方米，地下建筑面积1.2万平方米地块C-2、C-3广场用地（可混合地景建筑）160、+公交场站34.20.3 1.351.20（四）交运局地块（四）交运局地块1总建筑面积约约3400平方米地块C-6幼托用地6.450.8 5.417 0.502总建筑面积约5000平方米地块C-9基层社区中心用地7.501.03建设停车场与居住社区中心，总建筑面积约1770平方米地块C-10社会停车场用地8.850.34建设配套商办用房，地上建筑面积约4.4万平方米（小商业0.5万平方米），地下0.5万平方米地块C-12商办用地26.42.5（五）凤凰山公园地块（五）凤凰山公园地块1建筑面积约10000平方米地块B-12文化+商业用地19.80.8 1.00-合计合计46.08733.30第二161、节第二节建筑及结构方案建筑及结构方案一、建筑方案一、建筑方案1、设计依据、设计依据南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 60页（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；（2）建筑设计防火规范（GB50016-2014）；（3）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；（4）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；（5）江苏省公共建筑节能设计标准（DGJ32J96-2010）；（6）江苏省绿色建筑设计标准（DGJ32/J173-2014）；（7）车库建筑设计规范（JGJ100-2015）。2、主要单体建筑设计、主要单体建筑设计基地内的建筑主要包括162、中国书法第一高地、江苏文化创意产业示范园、华东书画艺术品交易中心、南京江北地区 4A 级旅游景区、浦口市民休闲购物一站式广场五大功能区内的建筑单体及配套服务设施。（1）中华当代书法艺术第一高地。主要由中国书法创作中心、展览中心、交易中心、馆藏中心、认证中心、评估中心、抵押中心、培训与考级中心、研究与交流中心等九大中心组成。实现书法与养生、旅游相结合，把求雨山打造成中华书法圣地。该区位于基地中间，主要依托金陵四老倌建设雨山书画艺术展示中心，包含中华书法博物馆、浦口博物馆、馆藏中心。建筑以 2-4 层建筑为主，不破坏求雨山核心景观。建筑呈西南-东北走向一字排开，韵律有序的排列，整体景观和求雨山文化163、轴心相协调，形成宜人的基地景观。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 61页（2）中国艺术品交易网络平台集中区。将成立文化产权交易公司，引进艺术品交易中心、书画中心，以及国内外知名的拍卖机构、艺术品交易机构，打造全国著名的文化艺术品网络交易平台集聚地和线下体验之都。该片区主要位于求雨山东侧沿路地带，拟布置数栋 4-6 层建筑集群，定位为文化金融企业运营总部（大、中型企业），建筑外形现代、大气、简洁。经过不同层高、不同体量建筑的整合，使得立面造型既不失整体立面的大气稳重又富有现代的适度超前感，整个建筑外部空间形象完整，层次丰富。建筑内部可设置字画创作室、美术工作室、音乐创作室、动漫创作室164、等。配套设置会议室、咖啡厅、休闲室、活动室、资料室、档案室等。由于科技办公建筑自身特有的活力，所以建筑细部的处理采用了现代感较强的建筑语言，体现时代感和科技感，立面造型现代、大方，采用石材幕墙和金属材质的结合。（3）江苏文化创意与金融创新示范园。主要由数据、网络、动漫、网游、音视频、电子商务等八大公共服务平台组成；规划建设多元文化创意工坊、办公楼、研发楼等，实现与科技、人才、金融、邮政、咨询、会计、审计、律师事务所等相结合，建成泛文化类企业的孵化器、示范产业园。该区主要打造华东书画艺术品交易平台，功能为雨山书画艺术展示与交易街区（包含沿河商业休闲服务设施与书法艺术交易、评估、认证、抵押中南京求165、雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 62页心），并配套建设雨山书画特色小学、雨山艺术研学中心和酒店式公寓。建筑立面以石材和玻璃为主基调，加局部玻璃幕墙和钢结构的穿插，强调建筑形体的时代感和科技感。交易楼建筑屋顶中庭上空采用玻璃采光，立面以玻璃、铝合金等为主要材料，其色彩和质感可增强建筑的现代感。（4）南京江北新区 4A 级旅游景区。主要由 4 座广场，2 个大型地下停车场特色化精品宾馆，可同时容纳 1000人左右的大型自助餐厅以及中国书法大道、民国建筑文化展示区字画一条街、节庆活动设施等。该功能主要体现在利用求雨山-凤凰山自然景观和书法文化优势，打造民国建筑风情，建设雨山阁、新址迁建弘德寺166、观音寺，配套建设雨山游客服务中心、凤凰山书画廊、凤凰山商业服务设施等。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 63页（5）浦口市民休闲购物一站式广场。由青年艺术商业街区、家庭购物消费一站式中心、儿童乐园等3大体验区组成。实现绿色自然与人文交融、文化与商业融合，为城市居民提供开阔的活动空间及文化休闲场所，切实满足群众吃、购、游、乐、娱等需求侧的供应。该功能组团建筑由雨山商业中心5组多层建筑组成。二、结构方案二、结构方案1、设计依据、设计依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准【GB50068-2001】；（2）建筑抗震设计规范【GB50011-2010】；（3）建筑结构荷载规范【GB5000167、9-2012】；（4）建筑工程抗震设防分类标准【GB50223-2008】；南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 64页（5）混凝土结构设计规范【GB50010-2010】；（6）建筑地基基础设计规范【GB50007-2011】；（7）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）；（8）国家、地方其它有关规范、规定及标准。2、设计参数、设计参数高层、多层地基基础设计等级乙级，其它地基基础设计等级丙级，建筑结构安全等级均为二级，结构设计使用年限为 50 年。（1）风荷载本工程根据建筑结构荷载规范，取基本风压为 W0=0.50kN/m2。风荷载标准值根据建筑物体形、高度地区等变化条件按建筑结构荷168、载规范计算取用。（2）地震本建筑抗震设防类别为丙类，场地土类别 II 类，特征周期 0.35。根据建筑抗震设计规范，本工程抗震设防烈度为 7 度（第一组），设计基本地震加速度值为 0.10g。（3）楼面活荷载书库、档案库5.0kN/m2密集柜书库12.0kN/m2工作室、办公室2.0kN/m2会议厅2.5kN/m2电梯机房7.0kN/m2楼梯、走廊、卫生间、阳台2.5kN/m2疏散楼梯3.5kN/m2不上人屋面活载标准值0.5kN/m2依据建筑结构荷载规范（GB50009-2001）取用结构设计荷载。特殊要求按实际情况取用。3、结构体系及计算依据、结构体系及计算依据（l）结构选型规划各单体为多169、层和低层建筑，上部结构采用钢筋混凝土框架结构，部分南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 65页低层采用钢筋混凝土框架结构或砖混结构。（2）地基基础规划范围内地下水、地表水对混凝土一般无侵蚀作用，总体土层土质较好。对高层建筑考虑桩基础，多层建筑可考虑天然地基方案，当局部土层土质较差时，需进行地基处理或采用桩基础方案，低层建筑采用条形基础。4、结构材料、结构材料（1）混凝土：建筑采用 C30-C40 混凝土。（2）钢筋：普通钢筋采用 HPB235 级钢和 HRB335 级钢。（3）钢材：主体钢结构采用 Q345B，次钢梁及其它次要钢构件采用Q345B。（4）墙体：填充墙外墙 200 厚空心170、砖，内墙加气硅砼砌块。第三节第三节公用配套工程公用配套工程一、给排水一、给排水1、设计依据、设计依据（1）室外给水设计规范（GB50013-2014）；（2）建筑给水排水设计规范（GB50015-2010）；（3）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）（2005 版）；（4）建筑设计防火规范（GB50016-2014）；（5）室外排水设计规范（GB50014-2006）（2014 局部修订）；（6）污水排入城镇下水道水质标准（CJ343-2010）；（7）国家、地方其它有关规范、规定及标准。2、设计范围、设计范围本工程给水排水专业的设计范围为项目范围内室内、外给排水设计和消防给水171、设计。3、给水、给水（1）水源本项目的水源来自城市自来水。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 66页（2）用水量本项目包括文化创意园区各类用房内的办公、生活用水，以及基地内的道路、绿化用水。本项目最高日用水量为 2082.3m3/d。（3）给水系统基地内给水系统拟利用市政给水管网直供。为保证供水的可靠性，给水管道在基地内呈环状布置。考虑到供水的水质，生活给水与室内消防给水分设管道系统。为充分利用市政水作为消防水，室外地上消火栓设置在基地的给水管道上。（4）热水供应本项目多低层建筑内均设置热水供应系统，热源采用太阳能、电力和燃气，即采用太阳能集热器、电或燃气热水器辅助加热的热水系统。（172、5）绿化用水、道路洒水绿化用水和道路、广场洒水以雨水及朝阳河水为主，不足时采用洒水栓补给。（6）消防给水消防给水的设计详见本章消防部分。4、排水、排水（1）排水体制本项目采用雨污分流制。项目区内污水主要为生活污水；项目区内雨水包括屋面雨水、场地雨水、道路雨水等。（2）排水量本项目污水量按基地内生活用水量 90%计，最高日污水排放量约为1875m3/d。由于基地紧靠南京地区，雨水量参照南京市暴雨强度公式计算，屋面雨水设计重现期采用 20 年，降雨历时 5 分钟。溢流口排水能力按 50 年重现期设计。室外地面雨水设计重现期取 5 年，降雨历时按 5 分钟计。地面综合径流系数取 0.6。求雨山与凤凰173、山都是老山余脉，地段内部及周边的水系多源于老山汇水，南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 67页总体上自西北向东南方向汇入长江。现状的河道水系主要包含雨山河、护城河和城南河等，在求雨山和凤凰山的山麓还散布着一些汇水线和水塘。现状各类水体连通性较弱，水质亟需改善。随着城市的开发建设，求雨山及周边地段的汇水压力将有所增加。水系设计在建设海绵城市的基本目标下，优先利用自然排水系统与低影响开发设施，实现雨水的自然积存、自然渗透、自然净化和可持续水循环，提高水生态系统的自然修复能力，维护城市良好的生态功能。因此，在对水系结构的优化过程中，设计充分尊重和保护现状中的重要水系结构，以确保城市安全为基174、础，根据地形地势条件及地块功能，对水系进行梳理和补充，从而构建结构清晰完整，兼顾生态与景观功能的水体系统。城市设计一方面对现状河道和山体汇水线进行梳理和优化设计；另一方面根据地形条件补充食堂实地、植草沟、生物滞留设施（雨水花园）等多类型水体，从而整体提升该地区水系统在排水、净水和蓄水方面的能力，同时为公众提供品质优良的滨水生活环境。（3）污水排放系统室内0.00 以上的生活污水均采用重力流排入室外检查井，汇集后经化粪池处理排入市政污水管网。室内0.00 以下的污水汇集到集水池，采用污水泵加压排到室外检查井，汇集后经化粪池处理排入空港大道或朝明路市政污水管网。（4）雨水排水系统建筑屋面雨水采用重175、力流方式汇集到基地雨水收集池（收集池前设置初期雨水弃流池），经过滤处理后用于室外绿化及道路的冲洗。室外场地雨水及超过重现期的屋面雨水排至室外雨水检查井，最终排入市政雨水管网。5、设备及管材、设备及管材（1）设备选用原则卫生设备选用国产优质产品或中外合资产品，水泵及消防产品等均选用国产优质产品。（2）室内管道生活给水管采用 PP-R 给水塑料管，热熔连接；生活污水排水管及雨水排水管采用 PVC-U 塑料排水管；室内消防给水管采用热镀锌钢管，管径DN100采用卡箍连接，管径DN100 采用丝扣连接。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 68页（3）室外管道生活给水管采用 PE 给水塑料管，176、污水管采用双壁波纹管。二、供电工程二、供电工程1、设计依据、设计依据（1）建筑照明设计标准（GB50034-2013）；（2）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；（3）供配电系统设计规范（GB50052-2009）；（4）20kV 及以下变电所设计规范（GB50053-2013）；（5）通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）；（6）低压配电设计规范（GB50054-2011）。（7）国家及有关部门现行的设计规范、规程。2、供电电源与负荷等级、供电电源与负荷等级（1）项目供电电源来自市政电网，引入两路独立 10kV 电源供电，两路电源同时工作，以电缆埋地方式进入基地内高压177、变配电房，同时在基地功能地块内设置多座 10kV/0.4kV 的变配电所。（2）基地的消防水泵、主要单体建筑的防排烟设备、消防报警系统及主要通道照明用电为二级负荷，其余为三级负荷。应急照明、消防设备用电采用双回路供电，并在线路末端设自动切换装置。3、用电负荷估算、用电负荷估算基地建筑用电负荷按每平方米建筑面积综合用电指标估算，中国书法第一高地、江北地区 4A 级旅游景区相关用房按 60W/m2；江苏文化创意产业示范园、华东书画艺术品交易中心用房按 80W/m2；市民休闲购物一站式广场用房按100W/m2、地下库房按 20W/m2计，另加上设备用电，基地用电总负荷约为32300kW。按建筑用电需178、要系数按 0.4-0.5，功率因数取 0.75，则设计负荷约为23630kVA。功率因数补偿后达到 0.95，按负荷率 78%计，需配置总负荷为 2.78 万kVA 的变压器。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 69页4、供电系统、供电系统（1）由总变配电所引 2 路或 1 路电源供给各单体建筑，三级负荷的建筑单体采用 1 路电源，其余采用 2 路电源。基地拟设在江苏文化创意产业示范园、华东书画艺术品交易中心、市民休闲购物一站式广场各设置 1 座 10kV 开闭所，共配置 12 台 1250kVA 变压器、13 台 1000kVA 变压器，设在主干道分割成的各个功能地块的用电负荷中心179、。（2）主要设备选型：10kV 高压开关柜选用金属铠装手车式开关柜，高压柜为上进侧出型，配真空接触器，交流操作。变压器采用干式变压器，自带外壳，配强迫风冷系统，低压开关柜采用抽屉式开关柜，低压柜为上进上出型。电力电缆采用阻燃、耐火电缆。高压、低压开关柜均为落地安装，采用螺栓或焊接固定，变压器也为落地安装，并采取防振措施。5、配电系统、配电系统（1）本工程采用低压配电，配电电压为 220/380V。配电方式采用放射式与树干式相结合的混合式供电方式。对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电，为保证重要负荷的供电，对二级负荷采用双电源供电，并在末端自投，自投方式采用双电源自投自复。（2）主要配180、电干线沿地下电缆桥架引至电气竖井，支线穿钢管敷设。配电线采用预分支电缆，高阻燃铜芯电缆或导线。消防线路采用阻燃耐火性铜芯电缆或导线。配电线路在电气竖井、设备层及设备机房内采用电缆桥架明敷设，在公共部位暗设，暗敷于混凝土中的管路穿镀锌钢管，吊顶内穿金属线槽或金属管。低压配电采用固定分隔插拨开关柜，单母线分段，设联络开关。低压侧设无功补偿装置，补偿后 10kV 高压侧功率因数在 0.9 以上。6、照明、照明（1）本项目各建筑单体照度标准以国家建筑照明标准为基准，并结合不同场所，进行适当调整。（2）照明光源根据国家节能要求，除特殊装饰要求外，选用高效、低耗的节能型日光灯和高效金属卤化物灯为主。（3）181、本项目设有普通照明、事故照明、疏散照明、应急诱导照明、室外南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 70页场地照明、道路照明等。室外场地照明及道路照明的光源主要采用金卤灯，并采取良好的防眩光措施。所有室外照明回路均需设漏电保护装置。7、防雷与接地、防雷与接地本项目主要单体按三类防雷建筑物设计。采用 25mm4mm 热镀锌扁钢作避雷带，沿屋角、屋檐、屋脊上明敷，在屋顶设接闪器，利用建筑物钢筋混凝土柱中的钢筋作为引下线，基础钢筋做接地装置。建筑物内电子设备采用专用防雷和其它保护措施。低压配电系统的接地型式采用 TN-S 系统，中性线与保护线分开设置。防雷接地、工作接地、保护接地和所有弱电系统工182、作接地合一，采用综合接地方式，综合接地电阻值小于 1 欧姆。三、智能化工程三、智能化工程1、设计依据、设计依据（1）智能建筑设计标准【GB/T50314-2015】；（2）民用建筑电气设计规范【JGJ16-2008】；（3）电子信息系统机房设计规范【GB50174-2008】；（4）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范【GB/T50311-2011】；（5）民用闭路监视电视系统工程技术规范【GB50198-2011】；（6）有线电视广播系统技术规范【GY/T106-1999】；（7）建筑等各相关专业提供的有关资料。2、建设内容、建设内容本工程智能化系统拟由通信网络系统、有线电视及公共广播系统、183、火灾自动报警及联动控制系统、安防系统、综合布线系统组成。（1）通信网络系统）通信网络系统电话通讯系统本项目电话通讯系统全部采用直线电话方式。在各建筑单体底层设置电话电缆交接箱或电话分线箱。采用 HYA 型通信电缆引到各建筑单体。计算机网络系统南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 71页计算机网络系统是实现办公自动化系统的基础，本项目计算机网络系统除满足通用办公自动化的要求外，还应满足研究开发的需要。计算机网络系统要求光纤到楼，为实现 100MB 到桌面提供基础。计算机网络采用综合布线，采用光纤与通信服务商相连。（2）有线电视及公共广播系统）有线电视及公共广播系统本项目有线电视系统按宽带184、有线电视传输系统设计，在外包产业用房和配套服务用房均设置有线电视系统。本项目公共广播系统包括背景音乐广播和消防紧急广播两部分。背景音乐广播平时用于区内的音乐、调频广播及事务广播，当发生紧急事件时可迅速切换至紧急广播。（3）火灾自动报警及联动控制系统）火灾自动报警及联动控制系统火灾自动报警及联动控制系统的设计见电气消防部分。（4）安防系统）安防系统本项目安防系统根据功能分区分别设置，各区域安防系统均能够独立工作，能够对所属的各安保子系统数据进行记录和综合管理，分析各种警报信号，协调控制各安保子系统；系统另配有报警联动接口，能够与其它各种紧急报警按钮联动，或通过智能电话拨号设备向 110 报警。各185、区域均设置独立的安保、消防值班室，安装和管理各自辖属的安防系统设备。其中，版权资源备份与展示区安保、消防值班室考虑设置成为保安系统总监控室，能够监看其它区域安防系统的信息或接受其它区域安防系统的托管请求。电视监控系统设置电视监控系统，采用视频矩阵切换器和计算机中心控制器，对各摄像机进行控制和记录。系统配有多画面分割控制器，由长时间录像机进行录像。摄像机与其他报警系统联动，能够通过报警信号触发进行实时录像。项目各区域主、次出入口、主要通道、大厅、电梯轿厢、服务台及其它重要区域等安装低照度 CCD 摄像机，实施对项目区内主要交通流线安防重点区域的监视和管理。门禁控制系统在各区局部根据交通流线设置门186、禁控制系统，通过配置读卡器和电磁锁来南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 72页实现，使之在人员出入上成为完全独立的区域，区别于公共区域，以达到保安目的。门禁控制系统中央计算机根据各区域使用功能设置不同安全级别，利用磁卡门匙，通过电磁锁开启有关的受控门来对通行者进行身份识别。中央计算机对每个人员出入情况和时间、不同区域的通行情况进行记录，作为安保人员分析和管理的依据。每套电磁锁内均安装门磁开关用作保安监察，可使电磁锁工作在下列 4 种状态：“自由通行”门可任意开关而不触发警报；“禁止通行”任何开门的企图都将触发警报；“授权通行”只有出示符合要求的磁卡才能开启门；“强制通行”当紧急情况下187、，由控制中心强制开启门，供人流疏散。磁卡门匙可以是长效非接触型磁卡，也可以是即时生成密码的短期不回收磁卡，分别应用于各功能区。防盗报警系统各区安防系统根据使用情况和公安技防要求安装红外线对射报警器、红外线/微波双鉴报警探头、玻璃破碎报警器、震动报警器等多种探测器和手动/脚动报警按钮，任何非法闯入都将触发报警器，报警信号传至各安防区域安保/消防值班室，并能够自动启动相应的摄像机进行录像取证。电子巡更系统各区安防系统内根据使用情况在各主要通道安装电子无线巡更设备，各安防区域系统中央管理器能够设置警卫人员的巡更时间与路线，警卫人员使用感应卡或感应棒，定时、定线路地进行巡视，巡更设备将信号反馈回中央管188、理器，记录巡逻人员的姓名、编号、巡逻时间和巡逻路线，中央管理器对异常情况作出反应，并启动相应摄像机进行录像。（5）综合布线系统）综合布线系统综合布线系统具有以下功能：传输模拟与数字的话音；传输高速和低速数据；传输传真、图形、图像资料；传输电视会议与安全监视系统的信号；传输建筑物安全报警和空调控制系统的信号等。综合布线系统分为六个子系统：工作区子系统由终端设备到信息插座之间的设备组成；水平子系统将干线子系统延伸到用户工作区，一般南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 73页布置在同一楼层上；干线子系统由主设备间的电缆、连接跳线架和相关的支撑网络环境的硬件组成；管理子系统是干线与系统和水平子189、系统的桥梁，同时又可为同层组网提供条件；设备间子系统由电缆、连接器和相关支撑硬件组成，它把公共设备互连起来；建筑群子系统将一个建筑物中的电缆延伸到另一个建筑物的通信设备和装置，主要由光纤和相应设备组成。四、暖通工程四、暖通工程1、设计依据、设计依据（1）采暖通风与空气调节设计规范【GB50019-2003】；（2）公共建筑节能设计标准【GB50189-2015】；（3）国家、地方其它有关规范、规定及标准。2、设计内容、设计内容（1）对各建筑有空调要求的房间做空调通风设计；（2）对各建筑内卫生间、设备用房、地下室等做机械通风设计。3、设计参数、设计参数（1）室外计算参数表表 6-3室外计算参数表190、室外计算参数表参数季节空调通风平均风速（m/s）大气压（kPa）干球温度（）湿球温度（）或相对湿度（%）计算温度（）夏季35.028.328.02.61004.0冬季-5.073-2.03.81025.2（2）室内空调设计参数表表 6-4室内空调计算参数表室内空调计算参数表房间名称夏季冬季每人新风量（m3/h）噪声标准（NC）室温（）RH（%）室温（）RH（%）门厅等共区域 26-2865-5016-183045-55办公室26-286518-202040会议室25-276516-18图书库22-2460-4512-1660-45计算机房25-2765-4516-1855-40控制室24266191、0-4020-2255-40南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 74页4、冷热负荷估算、冷热负荷估算本项目总的冷负荷约为 40800kW，热负荷约为 36750kW。5、空调冷（热）源、空调方式、空调冷（热）源、空调方式根据基地所处夏热冬冷地区、单体建筑的使用特点以及管理方便、利于操作的原则，本项目拟在江苏文化创意产业示范园、华东书画艺术品交易中心主要建筑内设置集中空调系统，该系统拟采用 VRV 空调系统或热泵机组；配套区多、低层建筑内设置分体吊顶空调或挂式（立式）空调。结合建筑功能及有关方面的要求，拟选用风冷单螺杆式热泵机组，机组设在建筑屋顶。空调水路系统为双管制系统，管路同程（或192、异程）设置，系统采用膨胀水箱定压。利用冷源侧定流量，负荷侧变流量的单机泵方式，利用压差旁通阀控制，以使冷冻水在部分负荷下进行节能运行。空调风路设计上以竖向分区、横向按防火分区设置空调系统为原则，同时根据建筑使用功能，采用全空气空调系统服务于大空间和风机盘管加新风系统服务于各用房。在建筑内部区域逐层设置空调新风机组。各建筑的配电室、电梯机房等需 24 小时单独值班和工作的区域设置独立的分体式空调。空调系统的凝结水有组织的集中排放，排入外墙敷设的 U-PVC立管或者就近间接排入卫生间。6、通风、防排烟系统、通风、防排烟系统（1）本项目各功能用房尽可能采用自然通风。（2）设备用房根据计算做机械通风设193、计。（3）变电所按排除变压器散热负荷和空气平衡计算确定。（4）卫生间排风量按每个卫生间 10 次/时换气次数计算。（5）厨房炉灶上设排烟罩，油烟作净化处理，在屋面排放。（6）其余场所可考虑采用自然通风和机械排风相结合的方式。五、燃气工程五、燃气工程1、设计依据、设计依据（1）城镇燃气设计规范【GB50028-2006】；（2）建筑设计防火规范【GB50016-2006】；南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 75页（3）国家、地方其它有关规范、规定及标准。2、设计内容、设计内容本专业设计内容为文化创意园区内食堂及商量公共商业餐饮用气及相应调压站。3、气源、气源本项目由西气东输管道供气，194、从基地市政燃气管接入。4、用气量计算、用气量计算项目燃气主要考虑单位工作人员和创意工作人员食堂生活用气，暂定8000 人，商业中心配套餐位约 300 个，估算项目年用气量 52.6 万 m3。5、供气系统、供气系统基地拟接入 1 根 DN100 燃气管，在燃气接入处设调压站一座，餐厅用气从调压后的低压燃气管道接入。燃气管在项目区内埋地敷设，采用 PE 管材。六、消防工程六、消防工程1、设计依据、设计依据（1）建筑设计防火规范【GB50016-2014】；（2）自动喷水灭火系统设计规范【GB50084-2001】（2005 版）；（3）建筑灭火器配置设计规范【GB 50140-2005】；（4）195、火灾自动报警系统设计规范【GB50116-2013】；（5）国家、地方其它有关规范、规定及标准。2、总图消防、总图消防建筑物之间保持足够的防火间距，基地内主要车道与外围道路连成环状，满足消防车道的作用。消防车道的宽度不应小于 3.5m，环形消防车道至少应有两处与其它车道连通。车道尽头或消防车道应设回车道或设面积不小于12m12m 的回车场，供大型消防车使用的回车场面积不应小于 15m15m。3、建筑及结构消防、建筑及结构消防（1）本项目拟建主要建筑单体耐火等级均按一、二级。（2）主要建筑单体的安全疏散、防火分区、防火门、防火卷帘、防火墙南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 76页等的设196、计均应符合消防规范的要求。（3）建筑物内墙隔断及装修材料均选用难燃和阻燃产品，并要求遇火不产生有害气体。（4）建筑构件的燃烧性能和耐火极限需符合有关规范要求4、水消防、水消防（1）消防水源本项目的消防用水来自市政自来水，在版本资源备份与展示区内设集中消防水池一座。（2）消防用水量室外消火栓用水量 20l/s，室内消火栓用水量 30l/s，每根竖管最小流量15l/s。（3）消防给水系统项目区各建筑单体内设置室内消火栓，设有集中空调的建筑内设自动喷水灭火系统，室内消火栓和自动喷水灭火系统用水均由集中的消防水池、消防水泵房供应。在项目区室外环状给水管上设置一定数量的室外地上消火栓，消火栓的保护半径不197、大于 150m。另外，在基地内最高建筑的屋顶设一座 18m3水箱和增压设施，以满足初期火灾的灭火要求。有关方案在下一设计阶段再具体细化和落实。5、灭火器配置及气体灭火设施、灭火器配置及气体灭火设施在建筑物内明显、易取用部位，按规范要求设置手提式灭火器，灭火器放置在专用灭火器箱内。重要书库、网络通讯机房及计算机房采用二氧化碳灭火器，其它场所采用磷酸铵盐干粉灭火器。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 77页第七章第七章环境保护与安全卫生环境保护与安全卫生第一节第一节环境保护环境保护一、环境保护标准一、环境保护标准根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取198、必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受淮安市环境保护部门的监督，采用的环境保护法规及标准为：（1）建设项目环境保护管理条例；（2）环境空气质量标准（GB3095-2012）；（3）大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）；（4）地表水环境质量标准（GB3838-2002）；（5）地下水质量标准（GB/T14848-2007）；（6）污水排入城镇下水道水质标准（CJ343-2010）；（7）声环境质量标准（GB3096-2008）；（8）建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）；（9）土壤环境质量标准（GB15618-2008）。二、项目建设与运营对199、环境的影响二、项目建设与运营对环境的影响本项目的施工范围较大。建设期间，各项施工活动、物资运输将不可避免地产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响。建设期产生污染的环节主要是配制混凝土及水泥砂浆、土建施工等。建设期间的主要污染物是施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘的影响最为突出。项目建成投入使用后，周边交通量的增加，生活废弃物的增多，有关设备的运转，必然会给周围的环境产生一定的负面影响。运营期产生污染的环节主要是产品流通、相关人员的工作和生活、设备使用等。主要污染物排放源包括生活污水、场地清洗废水、200、洗车废水，商品包装处理后剩下的固体废弃物、生南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 78页活垃圾，设备噪声、交通运输噪声，餐饮油烟废气、汽车尾气等。三、环境保护措施三、环境保护措施1、施工期、施工期本项目在施工过程中将严格遵守国家和当地有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。（1）施工噪声）施工噪声a、加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，严禁夜间进行高噪声施工作业。b、尽量采用低噪声的施工工具，如以液压工具代替气压工具，同时尽可能采用施工噪声低的201、施工方法。c、施工机械应尽可能放置于对周围敏感点造成影响最小的地点。d、在高噪声设备周围设置掩蔽物。e、混凝土需要连续浇灌作业前，应做好各项准备工作，将搅拌机运行时间压到最低限度。除上述施工机械产生的噪声外，施工过程中各种运输车辆的运行，还将会引起敏感点噪声级的增加。因此，应加强对运输车辆的管理，尽量压缩汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛。（2）施工粉尘）施工粉尘施工期间产生的粉尘（扬尘）污染主要取决于施工作业方式、材料的堆放及风力因素，其中受风力因素的影响最大。随着风速的增大，施工扬尘产生的污染程度和超标范围也将随之增强和扩大。因本工程施工期较长，伴随着土方的挖掘、装卸和运输等施工活动，其扬尘202、将给附近的大气环境带来不利影响。因此必须采取合理可行的控制措施，尽量减轻其污染程度，缩小其影响范围。其主要对策有：a、对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，水泥应设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂；b、开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 79页量。而且开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放表面干燥而起尘或被雨水冲刷；c、运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘；d、203、应首选使用商品混凝土，因需要必须进行现场搅拌砂浆、混凝土时，应尽量做到不洒、不漏、不剩不倒；混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施；e、施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围；f、当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施；g、对排烟大的施工机械安装消烟装置，以减轻对大气环境的污染。（3）施工污水）施工污水a、加强施工期管理，针对施工期污水产生过程不连续、废水种类较单一等特点，可采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量；b、施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后方可排放，204、砂浆、石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废物一起处置；c、水泥、黄砂、石灰类的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。（4）建筑垃圾）建筑垃圾施工期间将涉及到土地开挖、管道敷设、材料运输、基础工程、房层建筑等工程，在此期间有一定数量的废弃建筑材料如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等。因此对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾及时清运，按城管要求定时运送到指定地点或加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。2、运营期、运营期（1）污水）污水项目污水采用分区收集。建筑室内污水底层单独排出室外，二层及二层以南京求雨山文化创意产业205、园项目可行性研究报告第 80页上的污水采用伸顶透气的单立管或双立管排水方式排出室外。一般污废水经化粪池处理后排入污水管。餐饮污水、设备及车辆洗涤用水等含有一定的油污，需经隔油池等预处理后才能排入污水管。（2）固体废弃物）固体废弃物进入基地的物品将产生一定的固体废弃物，办公区日常办公生活也将产生一定数量的生活垃圾，如不及时进行清运处理，将会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和人员健康带来不利影响。在运营期间将对垃圾进行分类收集，及时运到项目区内的垃圾收集站，最终统一运至垃圾处理场，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。（3）噪声）噪声对于风机、水泵、空调机组等噪声源，通过选用低206、噪声设备并合理布设，振动较大的设备基座及管道设减振装置，安装隔声板，增强设备用房密闭性等措施降低噪声污染。对于可能引进的休闲娱乐设施产生的噪声，通过在有关用房内墙和顶棚做隔声吸音处理、增强营业场所密闭性等措施降低噪声对周围环境的影响。对于外围交通干道产生的道路交通噪声，主要沿道路一侧密植绿化带；对于区内车辆，执行当地有关机动车辆管理规定，项目建设中采用优化的机动车流组织，通过一定区域划分或设置隔音屏障减少交通噪声对人们的影响，并限制车辆喇叭在区内的使用，最大限度地降低交通噪声。（4）废气）废气项目产生的餐饮厨房油烟废气含食物烹调、加工过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解产物，有关加工间须207、安装油烟净化设施，并保证操作期间按要求运行；排气筒出口朝向应避开易受影响的建筑物；排烟系统应做到密封完好，禁止人为稀释排气筒中污染物浓度。对于废弃物产生的异味，需及时清理并合理布局相关收集设施，增强设施的密闭性，减轻对周围人群影响。对于汽车尾气，首先需加强运输车辆管理，同时搞好区内绿化工作，既美化环境又有利于净化空气。（5）其他相关措施）其他相关措施a、在项目区域内，对大气环境、水环境、固体废物控制、噪声控制等制定控制标准。环保部门严格进行日常的环境监督管理，包括对噪声、水体、空南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 81页气、烟尘等进行定期、不定期的监测、治理等。b、加强实施区域绿化工208、程，注意景观与防护的结合，在道路分隔带设置高大乔木和绿蓠以阻隔道路噪音和扬尘，在水库外围尽可能布置草地和防护林。c、加强道路、货场、停车场、绿地等环境卫生管理，设置生活垃圾收集箱，并定期收集、清运、处理。第二节第二节劳动安全劳动安全一、安全依据一、安全依据1、中华人民共和国建筑法2、中华人民共和国劳动保护法3、中华人民共和国安全生产法4、建筑安全生产监督管理规定5、江苏省建设管理条例6、建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定二、主要危险及有害因素二、主要危险及有害因素在项目建设及投入使用过程中存在一定危险因素及有害因素。危险因素主要有机械伤害、电气伤害等，有害因素主要有粉尘危害、噪声危害等。1、209、危险因素分析、危险因素分析（1）机械伤害在建筑施工安装及设备使用过程中，由于使用不当或意外故障可能导致对机械安装使用人员的伤害。机械伤害主要有挤压，碰撞和撞击，接触（包括夹断、剪切、割伤和擦伤、卡住或缠住）等。（2）电气伤害室内外用电若强电源出现意外，可能引发人员电击或电伤。建筑设备系统管路可能存在着静电伤害。原本不带电的物体，因电气系统发生故障而异常带电，可导致触电事故的发生，如电气设备的金属外壳由于内部绝缘不良而带电等造成触电事故。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 82页2、有害因素分析、有害因素分析（1）粉尘危害项目在建设过程中将产生施工粉尘（扬尘），若浓度高于容许浓度，施工210、人员将直遭受粉尘的危害。（2）噪声危害在施工及运营期间均存在不同程度的噪声污染，如汽车发动机工作及鸣笛，机械设备工作等。噪声能引起人听觉功能敏感度下降甚至造成耳聋，或引起神经衰弱、心血管疾病及消化系统等疾病，噪声还会影响信息交流，促使误操作发生率上升。三、采取的安全措施三、采取的安全措施1、施工期劳动安全、施工期劳动安全建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位及其他与建设工程安全生产有关的单位，必须坚持“安全第一、预防为主”的方针，遵守安全生产法律、法规的规定，保证建设工程安全生产，依法承担建设工程安全生产责任。（1）从事建设工程的新建、扩建、改建和拆除等活动，应当具备国家规定的注211、册资本、专业技术人员、技术装备和安全生产等条件，依法取得相应等级的资质证书。（2）施工单位应当设立安全生产管理机构，配备专职安全生产管理人员。专职安全生产管理人员负责对安全生产进行现场监督检查。发现安全事故隐患，应当及时向项目负责人和安全生产管理机构报告；对违章指挥、违章操作的，应当立即制止。（3）施工现场使用的安全防护用品、电气产品、安全设施、架设机具，以及机械设备等，必须符合规定的安全技术指标，达到安全性能要求。建筑安全生产监督机构应当对其进行检查，不符合安全标准的，不得投入使用。（4）施工单位应当在施工组织设计中编制安全技术措施和施工现场临时用电方案，对下列达到一定规模的危险性较大的分部212、分项工程编制专项施工方案，并附具安全验算结果，经施工单位技术负责人、总监理工程师签字后实施，由专职安全生产管理人员进行现场监督：基坑支护与降水工程；土方开挖工程；模板工程；南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 83页起重吊装工程；脚手架工程；拆除、爆破工程；国务院建设行政主管部门或者其他有关部门规定的其他危险性较大的工程。5、应当在施工现场入口处、施工起重机械、临时用电设施、脚手架、出入通道口、楼梯口、电梯井口、孔洞口、桥梁口、隧道口、基坑边沿、爆破物及有害危险气体和液体存放处等危险部位，设置明显的安全警示标志。安全警示标志必须符合国家标准。6、施工单位应当将施工现场的办公、生活区与作213、业区分开设置，并保持安全距离；办公、生活区的选址应当符合安全性要求。职工的膳食、饮水、休息场所等应当符合卫生标准。施工单位不得在尚未竣工的建筑物内设置员工集体宿舍。2、运营期劳动安全、运营期劳动安全在项目运营过程中贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保项目实施后符合职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高劳动生产率。（1）建筑物防雷、爆炸和火灾危险环境防护、电梯管理及其它危险、有害因素的防护工作通过工程设计、相关措施的制定和落实来保障。如电梯的使用需取得电梯准用证；使用单位必须制定电梯使用管理制度，指定专人负责管理工作，并对电梯管理、操作人员进行操作方法、注意事项和安全使用知识214、的上岗培训；每年需根据年检合格书、维修合同办理新一年的电梯准用证。（2）本项目劳动安全设计必须达到有关要求，有关设备设施需经当地劳动安全部门验收合格后才可投入使用。运营过程中，相关人员需严格按照操作规程操作各种器械。并对有关人员定期进行安全生产培训、教育，牢固树立安全第一的信念。（3）为了解决机动车在项目区域内高速行驶的安全隐患，拟计划在内部各条主要道路上的主要路段安装限速缓冲带和交通警示、交通告示牌等。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 84页第八章第八章节能方案节能方案第一节第一节用能标准和节能规范用能标准和节能规范一、法规政策及行业准入标准一、法规政策及行业准入标准1、相关法律215、法规文件、相关法律法规文件（1）中华人民共和国节约能源法（2）国务院关于加强节能工作的决定（国发【2006】28 号）（3）节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505 号）（4）省政府关于加强节能工作的意见（苏政发【2006】152 号）（5）民用建筑节能条例（国务院）（6）江苏省节约能源条例（江苏省人民政府）（7）固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展改革委2010 年第 6 号令）（8）国家节能中心节能评审评价指标（通告第 1 号）（9）固定资产投资项目节能评估工作指南（国家节能中心 2014 年本）（10）省发展改革委关于印发的通知（苏发改规发20111 号）（11）省政216、府关于进一步加强节能工作的意见（苏政发201199号）（12）省府办关于印发江苏省绿色建筑行动实施方案的通知（苏政办发2013103 号）（13）南京市固定资产投资项目节能评估和审查管理办法（宁政规字201313 号）2、相关政策与准入标准、相关政策与准入标准（1）产业结构调整指导目录（2011 年本）2013 修正版南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 85页（2）中国节能技术政策大纲（2006 年修订）（3）中国节水技术政策大纲（国家发展和改革委员会等公告 2005 年第 17 号）二、合理用能标准及节能设计规范二、合理用能标准及节能设计规范1、建筑节能标准和规范、建筑节能标准和规217、范（1）综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）（2）节能监测技术通则（GB/T15316-2009）（3）能源管理体系要求（GB/T23331-2009）（4）用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）（5）节电技术经济效益计算与评价方法（GB/T 13471-2008）（6）供配电系统设计规范（GB50052-2009）（7）城镇燃气设计规范（GB 50028-2006）（8）多联机空调系统工程技术规程（JGJ174-2010）（9）多联式空调（热泵）机组能效限定值及能源效率等级（GB21454-2008）（10）风机、泵类负载变频调速节电传动系统及其应用技术条件218、（GB/T21056-2007）（11）通风机能效限定值及能效等级（GB19761-2009）（12）中小型三相异步电动机能效限定值及能效等级（GB18613-2012）（13）三相配电变压器能效限定值及能效等级（GB20052-2013）（14）建筑照明设计标准（GB50034-2013）（15）建筑采光设计标准（GB50033-2013）（16）建筑给水排水设计规范（GB50015-2010）（17）建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及其检测方法（GBT7106-2008）（18）外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）（19）建筑与小区雨水利用工程技术规范（GB 50400-2219、006）（20）民用建筑设计通则（GB50352-2005）南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 86页（21）民用建筑节能设计标准（JGJ26-2010）；（22）民用建筑热工设计规范（GB50176-2002）（23）民用建筑节水设计标准（GB 50555-2010）（24）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）（25）公共建筑节能设计标准（DGJ32/96-2010）（26）公共建筑能耗监测系统技术规程（DGJ32/TJ111-2010）（27）江苏省绿色建筑设计标准（DGJ32/J173-2014）第二节第二节能耗分析能耗分析一、能耗状况一、能耗状况本项目消耗的能源主要有220、电、水、天然气。1、电耗状况、电耗状况项目用电主要为各建筑的综合用电，包括照明用电及设备用电等。其中设备用电包括业务运作设备用电、信息系统设备用电、空调设备用电等。信息系统设备用电：此类设备主要有数据库小型机、备份小型机、PC 机、WEB 服务器等。办公设备用电：指员工日常办公所涉及的设备，包括台式计算机、空调机、复印机等。公共配套设备用电：包括恒压供水设备、饮用水设备、视频监控安保设备等。生活辅助楼用电设备分摊：指楼里的电梯、开水设备等用电在本项目里的分摊。空调设备：各类功能用房所配备的空调。项目总装机功率 32300kW，年用电量 3606.7 万 kWh。2、水耗状况、水耗状况本项目包括221、文化创意用房、公共服务平台用房和配套服务用房内的办公、生活用水，以及基地内的道路、绿化用水，项目最高日用水量为 2m3/d（道路、绿化用水采用河水和雨水回用水），年用自来水用量为 60.0 万吨。3、天然气消耗状况、天然气消耗状况本项目燃气主要考虑项目单位工作人员及部分文化创作人员的食堂生活用气、配套商业餐饮用气，食堂生活用气暂定 8000 人，商业中心配套餐位约 300个，估算项目年用气量 52.6 万 m3。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 87页二、综合能源消耗分析二、综合能源消耗分析1、折算依据、折算依据根据综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）等相关标准，对本项目222、实际消耗的各种能源及耗能工质均按相应的能源等价值进行折算，燃气按其热值折算。2、综合能耗计算、综合能耗计算项目主要使用的能源有电、水、和天然气，折算成标煤，年总能耗为5122.9 tce，详见表 8-1。表表 8-1年综合能耗计算表年综合能耗计算表序号能源品种实物量折标系数折标煤（tce）能耗比例（%）数量单位指标单位1电力3606.7万 kWh1.229tce/万kWh4432.686.52水60.0万吨0.857tce/万吨51.41.03天然气52.6万 m314.3tce/万 m3638.912.5*合计5122.9100注：电力按等价值 3.3tce/万 kWh 计算，电力耗能折合标223、煤 12592.3 吨。由表可知，电耗在整个能源消耗中占有主导地位，为总能耗的 86.5%。因此对建筑及设备用电采取相关节能措施很有必要，也有较大的挖掘空间。第三节第三节节能措施与效果节能措施与效果一、施工节能一、施工节能1、对施工设备大和机具的选择，在满足施工要求的基础上，选择国家和行业推荐的节能、节电环保的小型施工设备和机具，选择应用变频技术的节能施工设备、高效节能电动机械机具、逆变式电焊机、节能高效的手持式电动工具等，尽量不使用能耗较大，超过施工过程需要的大型施工设备和机具，选择功率与负荷匹配的机械设备和机具，避免大功率施工机械设备和机具长时间低负荷运行。施工用垂直运输设备要淘汰低能效、224、高能耗的老式机械，使用高能效的人货两用电梯，合理管理，停机时切断电源；设置楼层呼叫系统，便于操作，避免空载。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 88页2、按照设计图纸文件要求，编制科学、合理、具有可操作性的施工组织设计，分析施工机械使用频次、进场时间、使用时间进行合理调配，减少电力资源的浪费。如：塔吊进行大规模吊装时应尽量安排在夜间进行，避开白天的用电高峰时段。在机械设备和机具使用时，建立施工设备机械的管理制度，对机械和机具的用电、用油进行计量。并考虑油料的回收利用。建立机械设备和机具的使用档案，进行按时定期保养、保修、检验，使机械设备和机具保持低耗高效状态。3、合理安排作业面和施工225、时间，减少作业区机械和机具数量，充分利用相邻作业区的机械和机具，合理安排工序，提高各种机械设备和机具的使用率和满载率，降低机械设备和机具的单位耗能。对能源消耗量相对较大的施工工艺制定专项节能降耗措施，以责任方式贯彻落实，进行定期检查和考核，提出改进措施，以提高绿色施工中机械和机具能源利用效率。4、施工现场的照明尽量设计在最低规定照度，不应超过最低照度的20%。5、临时设施的用电，要合理设计和布置临时用电线路，优先选用节能电线和节能灯具，采用自动控制装置，如声控、光控等节能设备。临时设施中采暖通风设备，如空调、电扇，应合理配置数量。6、全部采用节水设施，节约用水，降低用水量。施工现场用水要杜绝跑226、冒、滴、漏现象。做好雨水收集和施工用水的二次利用，将回收的雨水循环利用，浇灌绿化植被、清洗车辆和冲洗厕所。二、建筑节能二、建筑节能1、建筑节能、建筑节能建筑物尽量选用新型环保、节能无公害材料，采取多种节能措施以减少建筑能耗。建筑体型和排布方式尽量考虑到朝向和体型系数的要求。建筑多为正南北向，日照间距和噪声间距满足国家规范要求。（1）墙体）墙体控制建筑物体形系数，不采用过多凹凸面；积极采用符合国家、行业或地方标准新型墙体材料，不使用粘土实心砖，最大限度减少粘土多孔砖的使用；一般建筑围护结构采用浅色外表面，以反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 89页热227、量；在主体结构外侧设高效保温隔热材料，提高热阻，减缓热量进入墙体；墙内设置空气间层或通风间层，增强保温隔热效果；设集中空调的公共建筑增加空调热惰性，提高建筑热稳定性。（2）窗）窗适当控制窗墙比，安排好门窗相对位置及开启方式；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照；特别要重视西向、南向的窗户设计。（3）屋顶）屋顶屋顶采用保温板材，屋顶天窗等均采用相应的遮阳和节能措施，尽量利用自然光线。（4）材料）材料使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、使用寿命长的节能窗，提高门窗的气密性；积极推广使用保温隔热、隔声性能好的复合材料，减轻墙228、体自重。（5）采光）采光尽可能充分利用自然光，保证建筑物内部有足够的日照；采用高效照明光源及灯具，室外采用节能型钠光源照明。2、设备节能、设备节能（1）电力）电力根据用电性质、用电容量，选择合理的供电电压和供电方式；电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能；采用 VRV 变频多联空调系统；选用国家推荐的节能型电机和水泵设备。另外，有条件建议采用地源热泵技术，可大大减少电耗。照明光源拟采用高效光源，以高效节能灯为主；灯具采用消光反射型灯具，同时采用电子镇流器或节能型电感镇流器；公共照明控制采用节能自熄开关。（2）用水）用水项目拟全部采用节水设施，以节约用水，降低用水量；推广229、使用国家推荐南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 90页的用水器具，合理限定配水点水压，根据不同用途及功能分区设置适当数量的水表以控制用水；卫生间采用水冲式卫生设施，水箱容积符合节水要求；在防护植物的选择上，多种植一些耐旱、节水、涵养水源能力强的植物；在绿地养护中，尽量采用中水、回用水等达标排放的非饮用水源，减少水量消耗；在场地内设置多处雨水收集设施，尽可能实现雨水回用。在项目运营中采取定额方式供水，合理控制换水频率。3、暖通节能、暖通节能区内高层建筑及大型组合建筑采用变频多联空调系统，其余小型单体建筑采用分体空调。公建部分、地下停车场及设备用房设计进、排风系统。不具备自然排烟条件的防230、烟楼梯间及前室设机械加压系统。高层部分采用分段加压；不具备自然排烟条件的地上房间、走道设机械排烟系统；地下室根据防火分区设置机械排风兼排烟系统，不具备自然补风条件的设机械补风。三、节能效果三、节能效果1、建筑采用节能型围护结构，并采用外保温技术，有效避免了外墙热桥部位的散热，大大降低了室内外的热传导，间接地降低了室内空调等设备的运行耗能，本项目各建筑均可节能 65%。2、区内部分建筑采用变频多联空调系统，比使用中央空调系统节能约20%。3、通过安装使用节水器具，全年可节约用水 30%左右。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 91页第九章第九章项目组织管理项目组织管理第一节第一节项目建231、设管理项目建设管理本项目拟采用 PPP 模式，由浦口区人民政府指定的国有资产出资方代表南京求雨山文化产业投资集团有限公司与通过法定方式选择的社会资本方共同出资组建项目公司，负责本项目建设、运营、移交。项目运作方式为建设-运营-移交（BOT）。一、建设管理机构一、建设管理机构在项目建设期间，由建设单位筹建处具体负责项目前期及实施过程中的有关工作。在项目建设过程中，将建立和落实项目建设行政领导责任制、项目法人责任制、参建单位工程质量领导人责任制和工程质量终身负责制，实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度等。项目的核心目标是实现质量目标、工期目标、投资目标、安全目标。因此，建设管理的内容相应包括232、质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理及协调各方关系等工作。项目建设期内将成立项目建设办公室的方式进行运作。该办公室设主任、副主任。具体分工负责的工作内容包括：前期工作、勘察设计、工程招标、施工管理、安全生产等技术组织管理工作；材料选型、材料价格控制、材料招标以及设备选型、设备价格控制、设备招标等材料设备选购工作；工程合同管理、工程造价控制、成本控制等工程合同及财务工作；对外联络、组织协调等项目建设期间其它有关工作。项目建设办公室的其他专业人员将采取从有关部门借调、社会招聘等方式确定。二、项目建设管理二、项目建设管理项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标、安全目标。233、在严格执行招投标与监理制度的基础上，项目建设管理的内容相应包括质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理及协调各方关系等。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 92页1、招投标与监理制度、招投标与监理制度（1）招投标制度）招投标制度根据中华人民共和国招标投标法，本工程项目属于关系社会公共利益、公众安全的项目，应当进行公开招标。招标内容包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料等的采购。严格执行招投标制度是项目建设管理的重要内容。以土建施工招投标为例，将本项目单位工程合理划分标段后，把确定的施工任务发包。根据有关规定，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进234、行招标和有相应资格的单位编制标底，选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位施工，并及时将中标通知书送至中标单位，签定施工合同。（2）工程建设监理制度）工程建设监理制度根据中华人民共和国建筑法，在本项目建设过程中，实施工程建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。监理单位应当根据项目单位的委托，客观、公正地执行监理任务。2、质量、投资、进度及安全控制、质量、投资、进度及安全控制（1）质量控制）质量控制首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案235、进行审查。其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。（2）投资控制）投资控制首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 93页控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度236、。最后，审核信息制度，掌握国家调价范围和幅度。（3）进度控制）进度控制首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。其次建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协调会等。最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。（4）安全控制）安全控制根据中华人民共和国安全生产法、中华人民共和国建筑法、建筑工程安全生产管理条例、江苏省建设管理条例等国家及省有关237、法律、法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持“安全第一、预防为主”的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。3、合同管理与协调、合同管理与协调（1）合同管理）合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。（2）协调）协调项目的开发过程需要处理与大楼供水、供电、通信、消防等有关部门的协调问238、题。严格遵守国家有关规章制度，积极主动的和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 94页4、竣工验收、竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由项目建设单位以及大楼物业及规划、建设、环保、消防相关管理职能部门等其它部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。第二节第二节组织机构组织机构一、企业组织一、企业组织本项目由南京求雨山文化产业投资集团有限公司与通过法定方式选择的社会资本方共同出资组建项目公司，负责本项目建设、运营、移交。新组建的项目公司在企业管理体制上实行总经理负责239、制，全面负责企业的经营管理工作。在部门机构设置方面，按照扁平化、专业化、透明化、网络化的原则，设有行政管理部、人力资源部、物业管理部、财务管理部、招商引资部、接待服务中心等部门。二、部分职能二、部分职能1、行政管理部、行政管理部负责公司行政管理，包括文件收发、存档和合同管理，公车管理，实物资产管理，职工福利，计算机软硬件和网络管理，对外公共接待。2、人力资源部、人力资源部负责公司的人力资源管理，包括员工招聘、培训与考核。3、物业管理部、物业管理部负责园区内的物业管理工作，包括园区内的清洁、绿化、治安、维修等项服务工作，保证公共设施、仪器设备的正常使用。4、财务管理部、财务管理部根据国家的财务政240、策、会计制度，建立规范科学的财务管理系统，负责会计核算、档案保管等工作；编制并组织实施各项财务计划、报表，保证企业资金运作稳健、有序；建立健全公司内部会计控制制度，反映和监督公司的资金南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 95页运用，提高资金使用效益。5、招商引资部、招商引资部负责园区各种经营内容的营销策划，为扩大本项目在国内外文化创意市场的影响力提供配套服务。6、接待服务中心、接待服务中心为文创园园区内的单位、个人提供从工作到生活等各个方面的服务咨询，接受各方面的投诉、质询，并反馈给相关部门进行相应工作整改。第三节第三节项目定员项目定员一、项目定员一、项目定员根据项目特点，本项目总定241、员约 50 人。二、人员解决方案二、人员解决方案项目中高级管理人员从社会上公开招聘，通过考核择优录取，并一律实行劳动合同制，员工上岗前统一培训。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 96页第十章第十章建设进度及招标建设进度及招标第一节第一节项目实施进度项目实施进度按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关规定，以及江苏省关于重点建设项目的管理办法，本项目要严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以及设备材料采购实行招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。根据以上要求，并结合实际情况，本项目建设期拟定为 6 年。项目建设进242、度计划内容包括项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装、室内外装修、员工培训、竣工验收并交付使用等。本项目范围的求雨山及其周边地段的建设进程将持续四年乃至更长的时段。按照市政先行、公共配套与居住区同步推进的策略，适时推进城市干道、市政管网、中心活动公园及具有催化城市活力的项目。同时需注意谨慎控制具有高土地价值潜力的街区与地块（主要指高景观价值地块）的开发时期，达到城市开发与建设的良性循环和持续的发展活力。结合该地段内各功能区域的分布和土地征收方面的现实条件，建议在市政建设的基础上，首先建设求雨山北部以书法展示馆为核心的文化展示区；其次建设以金陵四老馆为核心的文化旅游区。一243、二期高品质的建设内容将实现求雨山在文化、旅游方面的吸引力；再次发展求雨山西部的文化产业区、特色居住区及商业活动中心，同步完善和建设凤凰山地段；在该地段文化、旅游、景观等方面的条件基本成熟后，最后建设周边居住区。第二节第二节招标招标一、招标依据一、招标依据1、工程建设项目可行性研究报告增加招标和核准招标事项暂行规定（国家计委令 2001 年 9 号）南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 97页2、中华人民共和国招标投标法3、江苏省招标投标条例4、工程建设项目施工招标投标办法（七部委令 2003 年第 30 号）5、工程建设项目货物招标投标办法（七部委局 27 号令）6、工程建设项目招标244、范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令2000 年第 3 号）7、江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定（苏政发200448号）8、工程建设项目自行招标试行办法（国家计委令 2000 年第 5 号）二、招标范围二、招标范围根据苏政发200448 号“省政府关于印发江苏省工程建设项目招标范围和规模标准的通知”的规定，关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，达到下列规模标准的，依法必须招标：1、勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在 30 万元人民币以上的；2、施工单项合同估算价在 100 万元人民币以上或者建筑面积在 2000 m2以上的；3、重要设备和材料等货物的采购，单项合同估245、算价在 50 万元以上的。4、单项合同估算价低于上述 3 项规定的规模标准，但符合下列标准之一的项目：（1）总投资额在 2000 万元人民币以上的；（2）使用各级财政预算资金的项目、使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金或者行政事业性收费资金的项目和使用国家融资的项目，其总投资中使用财政预算资金、纳入财政管理的各种政府性专项建设基金或者行政事业性收费资金、国家融资的金额在 100 万元人民币以上的。本项目不使用国有资金，也不属于关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目，但为了对股东负责，提高资金使用效率，合理降低建设成本，宜采用招标投标制。综合考虑，本项目的勘察、设计、监理、工程施工、主要设246、备材料采购等拟进行招标。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 98页三、招标组织形式三、招标组织形式招标组织形式有委托招标和自行招标两种形式。根据招标投标法，招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜；招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可自行办理招标事宜。结合项目及建设单位具体情况，本项目拟全部采用委托招标的招标组织形式。委托招标代理机构必须具有相应招标代理资质。四、招标方式四、招标方式为了提高资金的利用效率，合理降低项目投资，拟采用公开招标和邀请招标相结合的招标方式。其中施工、主要设备、材料公开招标，辅助设备、前期可研、设计等邀请招标或根据合同额情况采用直接委托、竞争性247、谈判方式。五、招标基本情况五、招标基本情况工程进行招标时，需按工程建设进度要求与现场条件，将招标内容分类别、分专业、分子项合理划分标段进行招标。本项目有关招标基本情况参见表10-1。该方案为初步确定的供参考方案，在具体实施过程中可依据实际情况适时调整。表表 10-1招标基本情况表招标基本情况表内 容招标范围组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计监理建筑安装工程重要设备或材料室外配套工程南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 99页第十一章第十一章投资估算与融资方案投资估算与融资方案第一节第一节投资估算投资估算一、估算范围及依据一、估算范围及依据1、估算范248、围、估算范围本投资估算范围主要包括以下几部分：（1）棚户区改造各类费用；（2）文化创意产业园及配套服务设施等各类建筑建设费用；（3）室外道路、绿化、各类市政管网工程等；（4）土地使用费及按规定必须考虑的工程建设其它有关费用。2、编制依据、编制依据（1）省及地方现行的有关取费标准（2）江苏省建筑工程造价估算指标（3）全国市政工程投资估算指标（4）江苏省建筑及装饰工程计价表、安装工程计价表（5）类似工程技术经济指标（6）设备及材料的现行市场询价二、建设投资估算二、建设投资估算（一）棚户区改造（一）棚户区改造棚户区改造范围为：求雨山核心地块、城西路 B 地块、工人新村地块、奶牛场 3 号地块、交运局249、地块以及凤凰山公园地块等六个地块，项目建设内容包括项目范围内拆迁及土地平整、基础设施等。六个地块拆迁总建筑面积约 547196.43 平方米，包括住宅（国有部分 1916户、集体部分 1164 户）、商业（22 户）以及工业（66 家）。本项目拆迁情况如下：南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 100页表表 11-1本项目拆迁情况一览表本项目拆迁情况一览表序号地块名称拆迁建筑面积（m2）国有部分住宅（户）集体部分住宅（户）商业（户）工业（家）1求雨山核心地块328692.671164487272城西路 B 地块64516.117021353工人新村地块26850.0342994奶牛场 250、3 号地块8763.275455交运局地块88264.3517641066凤凰山公园地块30110772214*合计547196.43191611642266棚户区改造投资约为 799365.49 万元，包括拆迁安置费用 734863.03 万元，建设期利息 64502.46 万元。拆迁安置费用包括：拆迁资金概算、房源订购款差价、三项不偿还利息、超期过渡费等。其中，房源不一定能全部安置，可能有部分剩余，项目实施过程中以实际发生为准。拆迁安置费用明细详见下表：表表 11-2项目拆迁安置资金概算一览表（单位：万元）项目拆迁安置资金概算一览表（单位：万元）序号地块名称拆迁资金概算房源订购款差价三项补251、偿款利息超期过渡费总计1城西路 B 地块48293.005447.761262.46约 252.31（超期 17 个月）55255.532奶牛场 3 号地块6585.91491.3959.1051.84（超期 8 个月）7188.243核心区一期 16家工企63576.04无63576.044核心区一期原粮食局、原中心医院等居民60128.3816552.961665.88无78347.225核心区一期珠江社区全红组35031.505253.48829.2697.54（超期 7 个月）41211.786核心区一期华光社区七组30937.304371.35634.0422.92（超期 2 个月）252、35965.617核心区一期立业制药厂宿舍楼及周边居民10520.913878.34218.86无14618.118核心区二期交运局地块104357.0513120.151333.281861.20（超期 66 个月）120671.699核心区二期工人新村地块64664.7012530.001310.09无78504.7910核心区二期珠江社区雨山组160000.0020000.001500.00无181500.00南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 101页11凤凰山地块（B-12、B-13、原北门农贸市场）54264.003500.00260.00无58024.0012总计638253、358.7985145.439072.972285.81734863.01（二）文创园建设（二）文创园建设求雨山文化创意产业园建设包括求雨山地块、工人新村地块、交运局地块、凤凰山公园地块的地上、地下建筑建设，总建筑面积79.387万平方米，具体如下表所示：表表 11-3项目建设情况一览表项目建设情况一览表序号项目名称地上建筑面积（万 m2）地下建筑面积（万 m2）1求雨山地块38.3231.602工人新村地块1.351.203交运局地块5.4170.504凤凰山公园地块1.00-*合计46.08733.30求雨山文化创意产业园建设投资约为 917016.27 万元，包括建设投资、建设期息以及流254、动资金，构成如下：表表 11-4项目总投资构成表项目总投资构成表序号费用名称投资额（万元）占比（%）*总投资917016.27100.0%1建设投资896038.5797.7%2融资成本18977.702.1%3流动资金2000.000.2%文创园建设的建设投资约为896038.6 万元，由工程费用、工程建设其他费用以及预备费组成。1、工程费用、工程费用项目工程费用约为 560865.40 万元，主要用于项目范围内文创园建设、地下空间开发利用以及综合管廊建设等内容，包括：求雨山地块、工人新村地块、交运局地块以及凤凰山公园地块。工程费用主要为建安工程费，用于求雨山文化创意产业园建设，核心地块及其255、他地块建设投资分析详见下表。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 102页表表 11-5核心地块及其他地块建设投资估算表核心地块及其他地块建设投资估算表序号名称单位数量单价（元/单位）总造价（万元）备注一求雨山地块513232.001基础设施建设24000.002主体建筑m26928005000348700.003装修费用及其他费用m24156803000125532.00暂按主体建筑的 60%测算4观音寺和弘徳寺建设3000.005四老馆环境整治12000.00二工人新村地块10710.001广场及公交场站m225500420010710.00三交运局地块26423.401基层社区、256、停车场m255770420023423.402幼托3000.00四凤凰山地块4500.001凤凰山书画廊和商业服务设施m21000045004500.00五其他地块基础设施建设6000.00*合计560865.402、工程建设其他费用、工程建设其他费用工程建设其他费用约为 253715.12 万元，包含前期费用、土地使用权费、建设单位管理费、勘察设计费用、建设单位临时设施费、工程监理费、工程保险费、综合咨询费、检测费、物价上涨费、不可预见费等。（1）前期费用项目前期费用包括白蚁防治费、城建档案资料编审费、房产测绘收费、人防易地费等各项支出，暂按500元/m2估算，以总建筑面积为计算基础。（2）257、土地使用权费交由项目公司建设的用地中，求雨山地块（地块A-1、地块B-2B-11）、交运局地块（地块C-6）以及凤凰山公园地块（地块B-12）用地面积共计445.04亩，项目土地使用权费共计 167126.00 万元，土地使用权费明细见下表：表表 11-6项目土地使用权费一览表项目土地使用权费一览表序号地块名称地块性质地块编号用地面积（亩）土地单价（万元/亩）土地出让收益（万元）南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 103页序号地块名称地块性质地块编号用地面积（亩）土地单价（万元/亩）土地出让收益（万元）1求雨山地块商业办公B-249.460029640.0文化商业办公B-344.25258、40017700.0B-482.340032920.0B-564.1440025656.0文化商业A-113.82002760.0B-827.62005520.0B-920.12004020.0B-1046.22009240.0文化用地B-1127.32005460.0旅馆用地B-7202004000.02交运局地块幼托用地C-66.4510006450.0商办用地C-1226.4060015840.03凤凰山地块文化商业用地B-1219.804007920.0*合计447.74167126.0（3）项目管理费项目管理费共计 16185.81 万元，暂按项目总投资额的3.0%计提，其中施工单位259、参股部分不参与管理费计提。（4）其他费用中工程部分取费标准为：勘察设计费按建筑工程费用的2.0%估算；建设单位临时设施费按建筑工程费用的0.8%估算；工程监理费按建筑工程费用的1.5%估算；工程保险费按工程费用的0.3%估算；综合咨询费包括工程咨询费、图纸审查费、招标代理费、工程量清单编制费、结算审核费等，暂按5000万元估算；检测费按工程费用的0.5%估算。3、预备费、预备费预备费暂按第一、二部分费用之和（包括工程费用及工程建设其他费用）的10%测算，包括不可预见费和涨价预备费。4、流动资金、流动资金文创园建设的流动资金估算根据项目特点，采用扩大指标估算法，正常年流动资金暂按 2000.00260、 万元估算。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 104页5、建设期利息、建设期利息项目棚户区改造和文创园建设分别进行融资，其中棚户区改造建设期利息64502.46 万元，文创园建设建设期利息18977.70万元，合计 83480.2 万元。6、总投资、总投资综上，棚户区改造和文创园建设合并投资估算为 1716381.8 万元。表表 11-7建设投资估算表建设投资估算表第二节第二节融资方案融资方案一、融资方案一、融资方案（一）棚户区改造（一）棚户区改造棚户区改造投资约为 799365.49 万元，其中，项目公司认缴的出资额约为241365.49 万元，申请金融机构融资的金额约为 558261、000.00 万元，全部用于建设投资。融资额 558000.00 万元分为两部分，包括贷款转让 329000.00 万元（贷款转让的条件需与银行、社会资本方协商确定），新增融资额 229000.00 万元。贷款转让 329000.00 万元，为政府申请并用于支付拆迁安置费用的，包括南京银行贷款10亿元、平安银行贷款7亿元、银团贷款13亿元、宁波银行贷款2.9亿元。项目公司成立后，政府拟将债权转让给项目公司，由项目公司承担还本付息的责任。（二）求雨山文化创意产业园建设（二）求雨山文化创意产业园建设文创园建设的投资约为 917016.27 万元，项目公司认缴的出资额约为271516.27 万元，申262、请金融机构融资的金额约为 645500.00 万元，全部用于建设投资。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 105页二、融资成本二、融资成本（一）棚户区改造（一）棚户区改造棚户区改造部分申请金融机构融资约为 558000.00 万元，其中贷款转让329000.00 万元，新增融资额 229000.00 万元。（1）贷款转让329000万元，拟于建设期第一年内转让，贷款利息按双方约定的情况测算。（2）新增融资额 229000.00 万元，根据项目建设情况于建设期分年投入，投入当年发生的利息按年中投入计算。本报告中新增融资额的融资利率暂按5.88%计算，由项目公司认缴的出资额按发生额支付。263、根据棚户区改造进度以及熟地出让进度，政府向项目公司支付政策性补贴（土地资源补偿金），以覆盖项目公司当年投入金额及合理利润，政策性补贴优先用于偿还项目公司的借款。因此，项目公司新增融资额可于投入当年偿清，新增融资额仅计算第一年产生的利息。（二）求雨山文化创意产业园建设（二）求雨山文化创意产业园建设求雨山文化创意产业园建设部分申请金融机构融资约为 645500.00 万元，全部用于建设投资。根据项目建设情况于建设期分六年投入，投入当年发生的利息按年中投入计算。由于该项目当年投入的融资额在第二年投入运营，当年的投入（在建工程）在第二年转结为固定资产，因此根据有关规定，当年的融资额在当年产生的利息计入264、融资成本，第二年起计入财务费用。本报告中新增融资额的融资利率暂按5.88%计算，由项目公司认缴的出资额按发生额支付。（三）融资成本测算（三）融资成本测算本项目总投资约 1716381.76 万元，包括棚户区改造、求雨山文化创意产业园建设，融资额共计约 1203500 万元。其中，棚户区改造部分申请融资额约为 558000.00 万元，求雨山文化创意产业园建设部分申请融资额约为 645500.00 万元。根据融资方案，融资成本测算如下：南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 106页表表 11-8融资成本一览表（单位：万元）融资成本一览表（单位：万元）序号项目名称合计第1 年第2 年第3 265、年第4 年第5 年第5 年1融资金额12035005075001865009500093000930002285001.1贷款转让32900029800031000-1.2新增融资额8745002095001555009500093000930002285001.2.1用于棚改229000-53000-1760001.2.2用于建设645500209500102500950009300093000525002付息83480.16 55030.5112211.123934.882851.562734.206717.902.1贷款转让57769.86 48871.217639.421141.881266、17.36-2.2新增融资额25710.306159.304571.702793.002734.202734.206717.902.2.1用于棚改6732.60-1558.20-5174.402.2.2用于建设18977.706159.303013.502793.002734.202734.201543.50三、投融资结构三、投融资结构项目总投资约为 1716381.76 万元，其中，30%部分拟由项目公司认缴，70%部分拟申请金融机构融资，并由社会资本方承担融资责任，政府不做担保。项目资本金中，南京求雨山文化产业投资集团以现金方式出资，占比为30%，经法定选择方式选出的PPP项目社会资本方以267、现金方式出资，占比为70%。项目资本金拟根据项目实施进度分年投入。项目投融资机构图如下：图图 11-1项目投融资结构图项目投融资结构图项目总投资金融机构融资政府方出资代表占比 30%社会资本占比 70%项目公司债务资金 70%资本金 30%南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 107页第三节第三节分年投资计划分年投资计划（一）（一）棚户区改造棚户区改造本项目棚户区改造工程从2014年4月开始实施，计划于2016年12月完成，拆迁安置工作由文创园管理办公室负责，并垫付费用，项目公司成立后，分批向文创园支付拆迁安置费用。棚户区改造投资约为 799365.49 万元，拟于建设期第一、二年分年268、投入，年投入比例为70%、30%，项目公司认缴的出资额约为 241365.49 万元，申请金融机构融资的金额约为 558000.00 万元，全部用于建设投资。表表 11-9棚改部分分年投资计划表（单位：万元）棚改部分分年投资计划表（单位：万元）序号项 目合计第1年第2年第3 年 第4 年 第5 年第6年1总投资799365.49 425272.60 120789.03 1141.88 117.36-252044.621.1用于棚改资金734863.03 376401.40 111591.41246870.221.2融资成本64502.4648871.219197.621141.88 117.3269、6-5174.402资金筹措799365.49 425272.60 120789.03 1141.88 117.36-252044.622.1自有资金241365.49 127272.6036789.031141.88 117.36-76044.622.1.1用于棚改资金176863.0378401.4027591.41-70870.222.1.2用于建设期利息64502.4648871.219197.621141.88 117.36-5174.40转贷（32.9亿元）57769.8648871.217639.421141.88 117.36新增借款6732.60-1558.20-5174.4270、02.2金融机构融资558000.00 298000.0084000.00-176000.00转贷（32.9亿元）329000.00 298000.0031000.00新增借款229000.0053000.00176000.00（二）（二）求雨山文化创意产业园建设求雨山文化创意产业园建设根据本项目的情况，求雨山文化创意产业园建设的建设期为6年，项目总投资约 917016.27 万元，拟于建设期分6年投入。分年度投资计划及资金筹措表如下：表表 11-10项目分年投资计划表（单位：万元）项目分年投资计划表（单位：万元）序号项 目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年1总投资917016.27 2271、97371.84 145691.56 135406.71 131763.75 131763.75 75018.66南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 108页1.1建设投资896038.57 291212.54 140678.06 132613.71 129029.55 129029.55 73475.161.2融资成本18977.706159.303013.502793.002734.202734.201543.501.3流动资金2000.00-2000.00-2资金筹措917016.27 297371.84 145691.56 135406.71 131763.75 131763272、.75 75018.662.1项目资本金271516.2787871.8443191.5640406.7138763.7538763.7522518.662.1.1 用于建设投资 250538.5781712.5438178.0637613.7136029.5536029.5520975.162.1.2 用于流动资金2000.00-2000.00-2.1.3 用于融资成本 18977.706159.303013.502793.002734.202734.201543.502.2债务资金645500.00 209500.00 102500.0095000.0093000.0093000.0052273、500.002.2.1 用于建设投资 645500.00 209500.00 102500.0095000.0093000.0093000.0052500.002.2.2 用于流动资金-注：（1）本表为按建设计划拟完成投资额。（2）融资成本为债务资金于建设期发生的、计入总投资的利息。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 109页第十二章第十二章财务评价财务评价第一节第一节评价说明评价说明一、范围及方法一、范围及方法本财务分析的测算范围为项目投资范围内的直接发生的财务效益和费用，包括因本次投资活动形成的运营能力而带来的营业收入及相应的成本费用支出。本财务评价执行国家发展改革委和建设部共同274、发布的建设项目经济评价方法、建设项目经济评价参数及国家现行的财税政策、会计制度与相关法规的规定。按财务效益费用分析的方法进行财务评价。基准收益率按 5%考虑。二、计算期二、计算期计算期包括建设期和运营期。根据项目实施进度计划，建设期 6 年，本项目主要考察贷款偿还能力，项目计算期为 20 年。第二节第二节财务效益与费用估算财务效益与费用估算一、收入及其税费估算一、收入及其税费估算本项目收入主要包括项目土地出让收入、房屋出售收入和房屋出租收入。1、土地出让收入、土地出让收入根据分析，本项目中，通过征地拆迁及土地一级开发，形成可出让用地894.44 亩，包括求雨山地块、城西路 B 地块、奶牛场地块275、交运局地块、凤凰山地块等。其中，求雨山地块（地块 A-1、地块 B-2B-11）、交运局地块（地块 C-6）以及凤凰山公园地块（地块 B-12），拟由项目公司通过招拍挂方式获得，并用于本项目建设；其他地块拟通过招拍挂方式出让。（1）土地出让收益测算南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 110页根据周边地块出让情况，估算可出让用地土地单价。经分析，本项目整理形成的土地预计可获得土地出让收入约 1498757.00 万元（暂估价），扣除刚性计提部分约为 332734.90 万元，土地出让收益约为 1166022.10 万元（暂估价）。这部分土地出让收益返还至园区，可作为政府补贴的一部分用276、于本项目。经分析，本项目预计可获得土地资源补偿土地收益约为 1166022.10 万元（暂估价）。土地出让收益测算见下表：表表 12-1土地出让收益估算一览表土地出让收益估算一览表序号项目金额（万元）备注1土地出让收入1498757.002刚性计提332734.903土地出让收益1166022.103=1-2土地出让收入估算：表表 12-2土地出让收入估算一览表土地出让收入估算一览表序号地块名称地块性质地块编号可出让面积（亩）土地单价（万元/亩）土地出让收入（万元）1城西路站B 地块二类居住用地C-1161.436005810402求雨山地块商业办公B-249.460029640文化商业办公B277、-344.2540017700B-482.340032920B-564.1440025656文化商业A-113.82002760B-827.62005520B-920.12004020B-1046.22009240文化用地B-1127.32005460旅馆用地B-72020040003奶牛场地块二类居住用地C-4117.929003419104交运局地块二类居住用地C-773.952640195228二类居住用地C-896.152220213453幼托用地C-66.4510006450南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 111页商办用地C-1226.4600158405凤凰山地块文化278、+商业用地B-1219.84007920*合计897.141498757根据南京市政府关于进一步完善市级土地出让收支管理的通知（宁政发20119 号），土地出让金的刚性计提估算如下：表表 12-3土地出让金的刚性计提估算一览表土地出让金的刚性计提估算一览表序号项目标准金额一国、省刚性计提1国有土地收益基金（按出让合同总价款计提）5%74937.852新增建设用地有偿使用费（按出让合同总价款计提）2%29975.143被征地农民社会保障金（按出让合同总价款计提）3%44962.714出让业务费（按出让合同总价款计提）1%14987.575农业土地开发资金（按出让合同总价款计提）13.5 元/m2279、807.436城镇廉租房建设资金（被出让土地总价款扣除成本和前五项刚性计提后余额计提）10%76389.407土地出让合同印花税（按出让合同总价款计提）0.05%749.388风险基金（按出让合同总价款计提）1%14987.57*小计257797.05二南京市刚性计提1城市发展专项资金容积率2.817%容积率2.810%2民生发展专项资金5%74937.85*小计74937.85*合计332734.90（2）土地出让进度安排与补贴支付根据项目建设情况，项目范围内土地出让，预计从评价期第 1年开始，于评价期第 6 年结束，部分用于支付棚改投资及利润，结余部分用于文创园建设。根据出让地块周边情况，280、并考虑本项目建设的影响，评价期第3、4 年土地出让价格预计比前两年（评价期 12 年）增长 10%，评价期第 56 年，土地价格预计比前两年（评价期 34）增长 10%，南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 112页因此，土地出让收益约为 1166022.10 万元（暂估价），出让当年土地出让收益约为 1275628.18 万元（预设值）。综合分析，土地出让情况详见下表：表表 12-4土地出让进度与补贴支付一览表土地出让进度与补贴支付一览表序号项目合计第 1 年第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年第 6 年1政府当年支付金额82334627632126449317399552281、8-2596062土地出让进度100.0%25.0%25.0%5.0%5.0%20.0%20.0%3土地资源补偿金额（暂估价）116602229150629150658301583012332042332044土地资源补偿金额（预设值）127562829150629150664131641312821772821775结余（5=4-1）45228215185270134673358603282177225712、房屋出售收入、房屋出售收入本项目合作期内，配套房屋出售收入共计约为 90866.95 万元，包括配套办公用房出售收入 70757.45 万元，配套酒店式公寓出售收入 20109.50 282、万元。（1）配套办公用房出售收入本项目中，配套办公用房建筑面积合计为 128300.0m2，出售面积占比为50%，共计 64150.00 m2。根据项目建设进度，配套办公用房拟于评价期第 2 年开始出售，售价暂按10000 元/m2（不含税价）估算，每三年增长 10%，于评价期第 7 年全部出售，出售收入共计 70757.45 万元。配套办公用房出售情况如下：表表 12-5配套办公用房出售情况一览表配套办公用房出售情况一览表序号项目第1年第2 年第3年第4 年第5年第6年第7年合计1出售进度10%20%20%20%20%10%100.0%2出售收入64151283014113141131552283、4776270757出售面积（m2）641512830128301283012830641564150.0单价（元/m2）100001000011000110001210012100（2）配套酒店式公寓出售收入南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 113页本项目中，配套酒店式公寓建筑面积 18500m2，全部用于出售。根据建设进度，配套酒店式公寓拟于评价期第 1 年建设完成，预计于评价期第 2 年开始出售，售价暂按 10000 元/m2（不含税价）估算，每三年增长 10%，于评价期第 6 年出售完毕，出售收入共计20109.50 万元。配套酒店式公寓出售情况如下：表表 12-6配套酒店284、式公寓出售情况一览表配套酒店式公寓出售情况一览表序号项目第1 年第2年第3年第4年第5 年第6 年第7 年合计1出售进度10%25%25%20%20%-100%2出售收入18504625508840704477-20109出售面积（m2）18504625462537003700-18500单价（元/m2）10000100001100011000121003、房屋出租收入、房屋出租收入合作期内，项目配套用房出租收入共计约为 401956.1 万元，包括配套商业用房出租收入 329689.9 万元、配套办公用房出租收入 49630.7 万元、配套酒店出租收入 22635.6 万元。（1）配套商业用285、房出租收入项目配套商业用房面积共计 193700.00 m2，包括配套商业和配套小商业，全部用于出租。租金暂按 2.2 元/（m2*天）（不含税价）估算，出租前两年，租金按 90%优惠计算，从起租第五年开始，每三年增长 10%。根据项目建设进度，配套商业用房从评价期第 2 年开始出租，出租前四年出租率暂按 10%、30%、50%、80%测算，从起租第 5 年（评价期第 6 年）开始，出租率均按 90%测算，运营期内，项目配套商业用房出租收入共计348004.99 万元。配套商业用房出租情况如下：南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 114页表表 12-7配套商业用房出租情况一览表配套商286、业用房出租情况一览表业态评价期第 1 年评价期第 2 年评价期第 3 年评价期第 4 年评价期第 5 年评价期第 6 年评价期第 7 年配套商业用房10%30%50%80%90%90%（2）配套办公用房出租收入本项目中，配套办公用房可出租面积共计 64150.0m2，出租单价暂按 1.0 元/（m2*天）（不含税价）估算，出租前两年，租金按 90%优惠计算，从起租第五年开始，每三年增长 10%。根据项目建设进度，配套办公用房从评价期第 2 年开始出租，出租前四年出租率暂按 10%、30%、50%、80%测算，从起租第 5 年（评价期第 6 年）开始，出租率均按 90%测算，运营期内，配套项目办287、公用房出租收入共计52387.76 万元。配套办公用房出租情况如下：表表 12-8配套办公用房出租情况一览表配套办公用房出租情况一览表业态评价期第 1 年评价期第 2 年评价期第 3 年评价期第 4 年评价期第 5 年评价期第 6 年评价期第 7 年配套商办10%30%50%80%90%90%（3）配套酒店出租收入本项目中，配套酒店面积共计 13300.0 m2，全部用于出租，租金暂按 2.5 元/（m2*天）（不含税价）估算，出租前两年，租金按 90%优惠计算，从起租第五年开始，每三年增长 10%。根据项目建设进度，拟从评价期第 5 年开始出租，采用整租方式，出租率暂按 100%计算，运营期288、内，配套酒店出租收入共计 25212.26 万元，表表 12-9配套酒店出租情况一览表配套酒店出租情况一览表业态评价期第 1 年评价期第 2 年评价期第 3 年评价期第 4 年评价期第 5 年评价期第 6 年评价期第 7 年配套酒店100%100%100%4、辅助业务收入、辅助业务收入（1）停车费收入本项目停车场面积暂按 10 万 m2测算，可设置停车位约 3000 个，出租前两年，租金暂按 180 元/（个*月）（不含税价）估算，从起租第五年开始，每三南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 115页年增长 10%。停车场从评价期第 2 年开始运营，出租前四年出租率暂按 10%、30%、289、50%、80%测算，从起租第 5 年（评价期第 6 年）开始，出租率均按 90%测算运营期内，合作期内，停车位经营收入共计 13761.1 万元。（2）物业管理收入项目物业管理面积暂按配套办公用房、配套商业用房出租面积测算，服务前两年，物业管理单价暂按 5 元/（m2*月）（不含税价）估算，从服务第五年开始，每三年增长 10%。运营期内，物业管理收入共计 34993.3 万元。5、补贴及其他收入、补贴及其他收入经测算，本项目收入不足以覆盖项目建设、运营成本，拟于运营期内支付可行性缺口补贴、园区外开发补贴和园区内开发补贴，园区和财政补贴共计1063729 万元，包括：（1）可用于本项目的土地资源290、补偿收益约 452281.73 万元；（2）园区外开发补贴预计约为 100000 万元；（3）园区内开发开发补贴约为 475157 万元；（4）合作期内，预计支付可行性缺口补贴约为 36290.00 万元。二、总成本费用估算二、总成本费用估算1、总成本费用的估算、总成本费用的估算本项目总成本费用包括人员工资及福利（不含以上按营业额比例计算成本的项目人员工资）、其他费用、折旧及摊销等。（1）工资及福利费用）工资及福利费用项目运营期不含上述按营业额比例计算成本的项目人员外，需配备管理、服务人员 50 人。正常年职工工资福利总额 1250 万元。（2）修理费）修理费修理费用按照固定资产原值的 0.5291、%估算。（3）其他费用）其他费用项目正常年其它管理费用具体内容包括：房产税、印花税、土地税、销售费用等。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 116页（4）折旧及摊销）折旧及摊销固定资产折旧按照国家有关规定采用分类直线折旧方法计算，建（构）筑物按 40 年折旧，残值率按 5%计算；土地使用权按 40 年摊销，其他无形资产按照 10 年摊销。2、总成本费用分析、总成本费用分析根据上述基础数据估算总成本费用，计算期内项目总成本费用 457710.3万元，其中，经营成本 101283.4 万元。三、所得税三、所得税根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例规定，本项目所得税率按照 25%计算292、。四、利润与利润分配四、利润与利润分配1、利润总额及净利润、利润总额及净利润根据拟定的融资方案，本项目计算期利润总额为 1029762.7 万元，上交所得税 346547.4 万元，净利润为 683215.3 万元，利润估算见附表。2、法定公积金、法定公积金根据公司章程，公司分配当年税后利润时，应当提取利润的 10%列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的 50%以上的，可以不再提取。3、利润分配、利润分配公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。本估算中暂不提取任意公积金。第三节第三节盈利能力分析盈利能力分析一、项目投资盈利能力一、项293、目投资盈利能力根据项目各年的现金流量分析计算，项目盈利能力各项指标见下表。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 117页表表 12-10项目盈利能力分析指标项目盈利能力分析指标序号名称单位指标备注所得税前所得税后1项目投资财务内部收益率（FIRR）%9.6%7.0%2项目投资财务净现值（FNPV）万元199947.9628.5ic=5%3项目投资回收期（Pt）年15.318.2含建设期项目投资税后财务内部收益率 7.0%，大于设定的基准收益率 5%。项目投资税后财务净现值 628.5 万元，大于零，可以接受。二、财务生存能力二、财务生存能力1、资金平衡、资金平衡本评价中，若当期出现还款294、资金短缺时，先动用以前年度累计盈余资金，累计盈余资金不足时，动用当期可供投资者分配的利润，再出现不足时，通过银行短期借款解决。本项目各年盈余资金均大于零，资金均可平衡。2、财务生存能力分析、财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量看，各年累计盈余资金没有出现负值，因此本项目具备较强的财务生存能力。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 118页项目主要技术经济指标一览表序号指标名称单位数值备注一棚户区改造1总投资万元799365.491.1拆迁安置费用万元734863.031.2建设期借款利息295、万元64502.462资金筹措万元799365.492.1长期借款万元558000.002.2自有资金万元241365.493政府支出金额万元823346.453.1总投资万元799365.493.2合理利润万元23980.96二求雨山文化创意产业园建设1总投资万元917016.271.1建设投资万元896038.571.2建设期借款利息万元18977.701.3流动资金万元2000.002资金筹措万元917016.272.1长期借款万元645500.002.2自有资金万元271516.273项目收入万元1605306.26运营期内合计3.1营业收入万元541577.5运营期内合计3.1.1房296、屋出售收入万元90867.0运营期内合计3.1.2房屋出租收入万元401956.1运营期内合计3.1.3辅助业务收入万元48754.4运营期内合计3.2补贴收入万元1063728.81运营期内合计3.2.1政策性补贴万元1027438.81运营期内合计3.2.1.1土地资源补偿万元452281.73运营期内合计3.2.1.2园区外开发补贴万元100000.00运营期内合计3.2.1.3园区内开发补贴万元475157.09运营期内合计3.2.3可行性缺口补贴万元36290.00运营期内合计5总成本费用万元1127272.26运营期内合计6经营成本万元457710.3运营期内合计7利润总额万元10297、29762.7运营期内合计8所得税万元346547.4运营期内合计9税后利润万元683215.3运营期内合计三财务评价指标1项目投资内部收益率（所得税前）%所得税前9.6%所得税后7.0%2项目投资财务净现值（所得税前）万元ic=7%所得税前113847.8所得税后628.53项目投资回收期（所得税前）年含建设期所得税前15.3所得税后18.2南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 119页南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 120页南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 121页南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 122页南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究298、报告第 123页南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 124页第十三章第十三章社会效益社会效益第一节第一节有利于增加就业机会有利于增加就业机会实现社会充分就业是我国宏观经济管理的主要目标之一。劳动力就业效果一般用项目单位投资带来的新增就业人数表示，可以分为总就业效果、直接就业效果、与该项目直接相关的其他项目的投资产生的间接就业效果。本项目实施后，将直接新增就业岗位达 50 人，间接带动万余人就业。项目经营效益较好，管理较为完善，提供的工资水平在同地区属较高水平。且文化业属于可持续发展的行业，将来伴随着项目的发展，将不断扩大经营内容内容，增加项目区的收入。因此，项目区的员工具有较大发展潜299、力。同时，本项目将需要大量的服务人员，为缺乏专业技能的人提供了好的就业机会。此外，由于本项目有大量企业及创业人员入驻，以及相关交易人员经常性往来，将带动当地饮食、旅游等相关产业发展，间接增加就业机会。第二节第二节有利于提高生活水平有利于提高生活水平本项目建成后需要大量的后勤服务人员，这部分人员不需要特殊技能或简单培训即可直接上岗。这为周边地区受教育程度较低、生活较为困难的居民群体提供了良好的工作机会。相比一些低收入的农户，从事服务业的收入将提高当地贫苦农民的收入，同时由于后勤服务人员进入门槛较低，对于无工作或收入较少的当地居民来说是提高收入的好机会。由于项目区的工资水平较高，对于一些管理或后勤300、人员来说，比从事其他一些劳动可获得更高的收入。生产者收入水平的提高将进一步改善其生活水平，提升生活品质，特别是作为园区的员工，可以获得更多保障。第三节第三节有利于提升劳动者素质有利于提升劳动者素质本项目新招聘人员通过培训成为项目区的管理或后勤职工，再经过生产实南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 125页践，劳动技能将显著增强，劳动者的素质和竞争力有很大的提高，进而为提高全社会的劳动生产率作出重要贡献。同时，为创意人员提供直接后勤服务的人员，通过长时间的耳熏目染，必然对各类文化艺术产生一定的认识，通过他们对家人及周边人员的影响，日积月累，必将提高项目区及周边人群的文化素养，对浦口区的劳动者素质将有所提高。第四节第四节有利于社会事业进步有利于社会事业进步本项目建设在促进经济又好又快发展的同时，也将间接带动社会事业进步。本项目建成后，每年可增加大量的财政收入，使政府获得更大的财政能力，从而可以有更多的资金投入到当地人民的发展教育文化事业、完善公共卫生体系、改善道路交通，增加当地人民的社会福利、健全社会保障制度、强化社会公共管理等公共事业中，统筹城乡发展、改善城乡生态环境，为进一步提高经济社会协调发展的水平、扎实有效地推进和谐社会的建设作出贡献。南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 126页南京求雨山文化创意产业园项目可行性研究报告第 127页