1、遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 1 第一章第一章 总总 论论 一、项目概况一、项目概况 1、项目名称：遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目 2、建设性质：新建 3、项目业主：遵义湘江投资建设有限责任公司 4、承办单位：遵义湘江投资建设有限责任公司 5、法人代表：路斌 6、建设地址：遵义市红花岗区深溪镇坪桥片区 二、现状简介二、现状简介 坪桥村隶属贵州省遵义市红花岗区深溪镇辖区，全村人口约3000 余，包括坪桥组、合兴组、沙心组、花点 园组、大湾组、缇坝组。该片区内坪桥工业园区（包括 30 多个企业，主要生产铁、锰、铝等），农业以水稻、玉米、红苕等为主。坪桥工业2、园区即坪桥新材料基地是区委、区政府确定的重点项目之一。新材料基地位于红花岗区深溪镇坪桥村，地处 206 省道旁，距历史名城遵义市中心 8 公里、遵义火车南站 6 公里。新材料基地利用资源优势着力发展冶金、化工产业。规划总面积1.83平方公里,分三期规划建设。到目前为止，已完成第一期规划的740 亩开发建设，正启动第二期 1000 亩土地开发。按照规划，一、二期投产形成规模后，年总产值可达 15-20 亿元，税收 0.7-1 亿遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 2 元,可解决就业 4000 人.基础设施日渐完善.遵循基础设施先行性和基础性的要求,突出重点,狠抓以3、道路、供电、供水、通讯等重点的基础设施建设。目前已完成日供水 9000 立方米的供水工程、110KV 变电站两座，正设计 22KV 变电站，已架设 10KV 输电线路 8公里，35KV 输电线路 9 公里；中国移动、联通通讯塔已投入使用，新增程控电话 1000 门，新材料基地排污工程主体已完成。新材料基地道路达到 2.6 公里，已形成网络。招商引资成效明显。截止目前，已有 21 家企业入驻新材料基地（均通过了环评论证，投产的 12 家企业有 3 家环保设施已投入运行，其余的年内投入运行），规模总投资 3.5 亿元。建所投产后，每年可创产值 12 亿元以上，创税收 0.6 亿元左右。2007 年4、 1 至 6 月完成工业总产值 6.7 亿元、工业增加值 2.1 亿元，完成税收 1237.7 万元。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目包括整个红花岗经济技术开发区坪桥片区大规模拆迁改造、安置还房工程。红花岗经济技术开发区位于遵义市中心城区南部，本项目规划范围：南临杭瑞高速，北临忠深大道，东面有市政道路，西面是拟建居住区。三、编制依据及研究范围三、编制依据及研究范围 （一）报告编制主要依据（一）报告编制主要依据 1、国务院办公厅 关于进一步加强棚户区改造工作的通知；2、国务院办公厅 国务院关于加快棚户区改造工作的意见；3、贵州省省人民政府办公厅关于加快棚户区改造的实施意遵义市红花岗坪桥片区棚户5、区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 3 见；4、遵义市城市总体规划（2008-2030）；5、遵义市红花岗区发改局 关于遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目立项的批复；6、建设单位提供的用地红线图。7、建设单位提供的与项目有关的其他相关资料。8、工程建设标准及规范：民用建筑设计通则 GB 50352-2005 建筑设计防火规范 GB 50016-2006 高层建筑设计防火规范 GB 50046-95（2005 版）住宅设计规范 GB 50096-2011 宿舍建筑设计规范 JGJ 36-2005 汽车库建筑设计规范 JGJ 100-98 商店建筑设计规范 JGJ 48-88 汽车库、修车6、库、停车场设计防火规范GB 50067-97 公共建筑节能设计标准 GB 50189-2005 贵州省居住建筑节能设计标准 DBJ 52/49-2008 建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068-2001 建筑结构荷载规范 GB 50009-2012 建筑地基基础设计规范 GB 50007-2011 建筑桩基技术规范 JGJ 94-2008 混凝土结构设计规范 GB 50010-2010 遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 4 砌体结构设计规范 GB 50003-2011 建筑工程抗震设防分类标准 GB 50223-2008 建筑抗震设计规范 GB 50017、1-2010 采暖通风与空气调节设计规范 GB 50019-2003 建筑给水排水设计规范 GB 50015-2003 建筑灭火器配置设计规范 GB 50140-2005 民用建筑电气设计规范 JGJ 16-2008 建筑照明设计标准 GB 50034-2013 供配电系统设计规范 GB 50052-2009 建筑物防雷设计规范 GB 50057-2010 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T 50311-2000 可行性研究报告编制指南（二）研究范围（二）研究范围 根据项目的实际情况，对项目的建设背景、必要性进行了分析，对建设规模进行了分析、对建设方案进行了简要描述；并进行了工程投资8、估算、资金筹措及投资实施计划；对社会效益进行了分析。四、项目提出的理由与过程四、项目提出的理由与过程 （一）（一）项目提出的背景项目提出的背景 1、遵义位于贵州省北部，是中国西部重镇之一，属于国家规遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 5 划的长江中上游合开发和黔中产业带建设的主要区域。南面与省会贵阳市接壤，东面与本省铜仁地区和黔东南自治州相邻，西面与四川省交界，西南和东南面分别与本省的毕节地区和黔南自治州相邻，北面与重庆直辖市接壤。2、在遵义市委、市政府的正确领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的“十八大”和市，区两级政府提出的推进开发区9、经济社会“又好又快、更好更快”的发展思路，以科学发展观统领经济社会发展全局，遵义市的政治经济地位也得以进一步提升。新世纪的遵义，其作用将不仅限于中西部地区，而将面向全国，走向世界经济的大舞台。3、随着红花岗经济技术开发区的建设，一些配套设施的建筑已经不能适应城市发展需求，影响城市风貌及发展。4、基于以上因素，遵义市红花岗区决心倾力打造红花岗经济技术开发区基础设施建设，所以遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目是建设红花岗经济技术开发区的先决条件。（二）项目建设现状（二）项目建设现状 项目用地现状为自然山体及农田，沿规划区现状路有居住建筑，有少量的拆迁。规划用地及周围自然山体环境优美、视野开阔、空气10、清新、地形地势高低起伏富有变化。突出的环境优势为打造高尚优美的人居环境创造了条件。与项目用地紧临的忠深大道为遵义市的交通大动脉，是连接新老城区的必经之路。这在为项目所在区域提供便利交通的同时，遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 6 也对沿线建筑的立面、天际线、建筑布局及商业形态等提出了更高的要求。五、项目建设内容五、项目建设内容 建设内容为遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目。规划用地面积 20671.86，总建筑面积 95486.35，建筑基底面积6406.65，建筑密度 31%，容积率 3.4，绿地率 30.1%。层数为：一、二、三、四号楼-2+2+20 层，11、公寓-2+3+16 层。其中：新建高层住宅楼 4 栋，建筑面积 34432.16，高层公寓 1 栋，建筑面积22044.60，地下车库建筑面积 25443.56，商业及配套建筑面积 13566.03。可容纳 340 户，约计 1088 人居住（按户均 3.2人计算）；附属工程（含室外道路、室外活动场地、绿化建设、挡土墙等）。六、项目投入总资金六、项目投入总资金 总投资 23429.88 万元，其中：第一部分：工程直接费 20621.59万元；第二部分：其它费 1692.58 万元；第三部分：预备费 1115.71万元。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 7 第二12、章第二章 项目建设的必要性及可行性项目建设的必要性及可行性 第一节第一节 项目建设背景项目建设背景 一一.自然概况自然概况 红花岗区至今已有800多年的历史，历为黔北的政治、经济、文化中心。春秋战国时期属蔽国，附属于夜郎。秦汉属蔽县，唐贞观13年（公元639年）改名播州。明万 历29年（公元1601年）改为遵义军民府。1914年，民国政府恢复遵义县名。1949年11月25日正式设市。1997年6月10日，经国务院批准，撤销县级遵义市设立红花岗区。1935年1月，中共中央在这里召开了具有伟大历史意义的“遵义会议”，遵义因此名扬中外。红花岗区也是一座拥有众多荣誉的城市，曾先后荣获“历史文化名城”、13、“全国双拥模范城”、“中国酒文化名城”、“全国十佳绿化城市”、“全国两基达标县（市）”和“国家级科技先进区”等光荣称号。红花岗区自然风光、人文景观独具特色。主要以遵义会议会址为主的长征文化纪念体系，有中世纪军事城堡海龙囤，“西南地下艺术宫殿”杨粲墓，佛教名胜金鼎山、湘山寺、桃溪寺以及大板水原始森林等历史古迹和自然景观，人文内涵丰富厚重，旅游资源得天独厚。城区青山环绕，树木苍翠。湘江、洛江横贯全城，遵义公园、河宾公园、凤凰山公园和碧绿江水自然交融，春华秋实、夏荫冬青，景色迷人，被誉为黔北高原上的一颗明珠。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 8 2007年，全年接待14、游客310万人次，实现旅游收入8.06亿元。二社社会经济会经济 红花岗区基础设施项目日臻完善,川黔电气化铁路和210、326国道横穿全境，贵遵高速公路和遵崇高速公路在这里交汇。供电供水能力较强。区内火力发电装机容量达32.4万千瓦，毗邻的乌渡发电厂装机容量63万千瓦，生产生活用电充足，随着城市、农村电网改造的实施，城乡供电设施有极大改善。先后兴建了南、北郊水厂及红岩、海龙等11座 中小型水库，城市自来水日供应能力达15万吨。邮电通讯设施网络完善。现有邮电局（所）25处，拥有现代机械装置邮政转运中心和载波、微波通讯等先进通讯设备，基本普及了程控电话和移动电话。此外，区内还具有较为完备的科研体系、15、教育体系和医疗卫生防疫体系，其中：拥有科研机构140个，民营科技企业 148个，各类专业技术人员4万余人，各级各类学校近200所。红花岗区经济发展迅速,改革开放以来，全区各族人民秉承长征精神，抢抓历史机遇，不断深化改革，全区经济社会步入了快速发展时期，1991年全区（原遵义市）财政收入跨入了全国十大财政县（市）行列，1996年国内生产总值在1980年的基础上实现了翻三番。近年来，区委、区政府紧紧围绕市委、市政府提出的“工业化、城市化、农业产业化”总体发展思路，先后实施了“五大攻坚战”、“四个新突破”、“四个跨越对接”、“五个拉动”遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计16、院 9 等发展举措，国民经济总体实力再上一个新台阶。2007年，全区国内生产总值完成122.85亿元；辖区规模以上工业增加值达到37.1亿元，区级规模工业企业完成增加值15.66亿元；农林牧渔业总 产值完成9.4亿元；地方财政一般预算收入完成4.14亿元；全社会固定资产投资完成33.05亿元；社会消费品零售总额完成53.84亿元；全区招商引 资到位资金21.86亿元；城镇居民人均可支配收入达11800元，农民人均纯收入达到3824元。党的十六大以后，全区明确了全面建设小康社会的奋斗目标，即：2012年率先在全市迈入全面小康社会，按前5年和后5年分两步走。第一步：到2007年，全区国内生产总值年17、均按12.5%以上增长，经济总量达到109亿，人均 GDP 约2108美元，为后五年打好基础；第二步：到2012年，全区国内生产总 值继续保持12.5%以上的增长速度，经济总量突破192亿，人均 GDP 达到4000美元左右，综合经济实力跃上一个更高台阶，实现人民生活达到较高水平 的小康。在发展经济的同时，不断加强政治建设、文化建设、党的建设和民主法制建设，使我区民主更加健全，科技更加进步，文化更加繁荣，社会更加和谐，人民生活更加殷实，率先实现全面建设小康社会的目标。第二节第二节 项目建设的必要性项目建设的必要性 一、符合国家城市化建设改革和发展战略一、符合国家城市化建设改革和发展战略 遵义市18、红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 10 进入新世纪，我国城市化建设又一次迎来了发展的新高潮。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造 5000 万平方米棚户区，近 100 万住房困难家庭的住房条件得到了改善。中共中央政治局常委、国务院总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。二19、实施该项目是城市化建设发展的需要二、实施该项目是城市化建设发展的需要 棚户区的存在是一个历史遗留的欠账问题，已成为城市中“二元结构”的一大表现，有必要加快改造的步伐。党中央、国务院高度重视城市、工矿（含煤矿）、林区、垦区棚户区居民住房困难、居住环境差的问题，这几年加大了对各类棚户区改造的工作力度。2008年中央启动保障性安居工程，加快了改造步伐。2010年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进棚户区改造。经过几年的努力，各类棚户区改造已经取得积极成效。不过，各类棚户区改造任务依然艰巨。据调查，截至目前我国仍有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中。此外20、，各地还有不少“城中村”、城镇危旧房。棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 11 在安全隐患。帮助这些居民较快地解决住房困难，是党和政府义不容辞的责任。对这一群体的住房给予保障或支持，也是很多国家和地区的通行做法。项目所在的区域均为城市发展的重点片区，道路骨架已基本成型。在道路基础设施正在完善的情况下，需就近加快修建还房小区以解决拆迁群众的生活困难，也给片区的其它基础设施建设提供有利条件；项目建设有利于促进坪桥工业园区忠深大道沿线的经济发展，并对加强区域内的联系以及和市中心的联系起到十分重要的作用，促进了区域工商业发展，21、改善人民生活。本项目范围内的农民原为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较薄弱。拆迁安置房的集中建设，具有规模优势，既有利于促进土地节约集中利用，构建城乡一体化发展新格局，又提升了农民生活幸福指数，以完备的保障措施引导了近郊农村居民向城市居民过渡，还能在城市新区建设过程中增加更多的就业机会面前找到适合自己的工作；还能充分享受城市提供的各方面的便捷服务，提高项目区人民群众的生活质量。三、符合城市化进程的新要求三、符合城市化进程的新要求 由于地区区位因素等各种原因，遵义市在全国城市化进程中一直处于较为落后的状态，但自从国家实行西部大22、开发以来，遵义市的城市化进程跃上了新台阶，城区面积不断扩大，城市环境质量不断提高。而新的城市化难题随之而来，人们对工作生活环遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 12 境越来越重视，除了衣食住行之外有了更多的精神需求：休闲娱乐、体育健身、文化传播等等。由于该区域是城市边缘区域，一直未得到改善，该片区的道路网络不合理，绿化景观等城市公共基础设施没有跟上城市整体建设的步伐。因此，改造该区域的棚户区、建设合理的城市道路网络、完善城市公共基础设施成了遵义市城市化进程中最急需建设的内容。四、建设和谐社会的共同目标四、建设和谐社会的共同目标 本项目位于遵义市红花岗经济技术开发23、区坪桥片区，该片区是遵义市城市建设的热土之一，随着新城区的人口不断增加，人口密度越来越高，使原本就寸土寸金的土地越来越显珍贵，人们住房紧张的问题也日趋明显。目前该区域用地内存在大量建设于上世纪八、九十年代的建筑，房屋规划建设不合理，没有合理的消防通道和疏散出入口，公共设施严重匮乏，各建筑功能区布置混乱等，这些问题不仅严重影响区域内居民的工作生活水平，而且存在很大的社会安全隐患。本项目的建设有助于推动改片区城市化建设进程；有效推进基础设施建设力度，充分发挥基础设施以及中心城区的带动辐射作用；依靠产业带动，促进农村人口转移就业，转变经济发展模式，以工业化带动农民收入提高，以城镇化带动农村劳动力转移24、，以农业产业化带动农业经济增长，最终实现城乡一体化建设，有效促进社会主义和谐社会建设。综上所叙，该项目的建设是当前遵义市城市体系建设的非常重要的、迫在眉睫的内容，因此本项目的建设非常有必要。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 13 第三节第三节 项目建设的可行性项目建设的可行性 一、政策保障一、政策保障 本项目的实施符合国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知、国务院关于加快棚户区改造工作的意见，符合贵州省省人民政府办公厅关于加快棚户区改造的实施意见，符合遵义市城市总体规划（2008-2030），以上政策均对本项目的实施提供了有力的政策支持。二、组织保障二25、组织保障 遵义市红花岗经济技术开发区为确保本项目实施，由红花岗经济技术开发区组织成立项目领导小组，加强对项目的领导。遵义湘江投资建设有限责任公司组织协调项目建设过程中的各种关系，确保项目实施。三、建设条件保障三、建设条件保障 本项目建设地点位于遵义市红花岗区深溪镇坪桥片区，北临忠深大道，交通便利，原有市政基础设施基本完善，供电供水可得到保障，且该用地已经纳入遵义市的城市发展规划，符合遵义市红花岗经济技术开发区的土地利用规划，根据遵义市城市总体规划（2008-2030），本项目在规划建设中。选址具有可靠的交通、电力、供水、通讯保证，施工方案成熟，已完全具备现场施工条件。遵义市红花岗坪桥片区棚户26、区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 14 综上所述，本项目实施具有强有力的外部条件和内部条件支撑，项目可行。第三章第三章 建设规模及内容建设规模及内容 一、建设规模一、建设规模 建设规模为遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目。规划用地面积 20671.86，总建筑面积 95486.35。二、建设内容二、建设内容 建设内容为遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目。规划用地面积 20671.86，总建筑面积 95486.35，建筑基底面积6406.65，建筑密度 31%，容积率 3.4，绿地率 30.1%。层数为：一、二、三、四号楼-2+2+20 层，公寓-2+3+16 层。其中：新建高层住宅楼27、 4 栋，建筑面积 34432.16，高层公寓 1 栋，建筑面积22044.60，地下车库建筑面积 25443.56，商业及配套建筑面积 13566.03。可容纳 340 户，约计 1088 人居住（按户均 3.2人计算）；附属工程（含室外道路、室外活动场地、绿化建设、挡土墙等）。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 15 第四章第四章 项目选址及项目选址及建设条件建设条件 一、选址原则一、选址原则 1、建设地点地理位置适宜，有利于住宅、商业、社区服务用房和室外绿化景观场地统一规划，而又能依据功能划分相对独立，各功能区域既能紧密联系，又能在符合居民生活便利的情况下28、，充分利用公共服务和附属设施如室外绿化景观场地、消防通道、社区服务用房等。2、建设场地地势有一定高差，但与其他建设项目用地不发生冲突，场内排水通畅，易于防火，自然通风条件好，有充足的阳光照射。3、场址外部供电、供水、通讯、交通及排污等基础设施体系较为完善。4、应与用地周边及用地内部生态环境建设相协调，要注意对周围自然生态环境的保护，且有利于项目本身的绿化布置与建设。5、应合理利用土地，注意少占用农田耕地，应符合土地使用及耕地占用等方面的有关法律、法规的规定。同时也符合项目一次规划设计，分期分批建设的要求。尽可能使场内土石方工程挖填平衡。6、宜建在当地常年主导风向的下风侧，并应有利于排水和空气扩29、散。7、选址时应留有发展余地。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 16 二、场址现状二、场址现状 1.1.地点与地理位置地点与地理位置 本项目选址在遵义市红花岗区深溪镇坪桥片区忠深大道南侧，项目用地南临杭瑞高速，北临忠深大道，东面有市政道路，西面是拟建居住区。项目建设用地周边无污染源和噪声感染，环境优雅，交通方便，适宜本项目的建设。2.2.场址土地权属类别及占地面积场址土地权属类别及占地面积 根据红花岗区国土资源局审核，该地块土地利用现状为规划居住用地。土地用途为商住用地，土地使用年限：70 年。用地面积为 20671.86 平方米。三、工程建设条件三、工程建设30、条件 1.工程、水文地质条件 遵义市处于云贵高原向湖南丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带，在云贵高原的东北部，地形起伏大，地貌类型复杂。海拔高度一般在 10001500 米，在全国地势第二级阶梯上。全市平坝及河谷盆地面积占 6.57%，丘陵占 28.35%，山地占65.08%。大娄山山脉自西南向东北横亘其间，成为天然屏障，是市内南北水系的分水岭，在地貌上明显地把遵义市划分为两大片：山南是贵州高原的主体之一，以低中山丘陵和宽谷盆地为主，一般耕地比较集中连片，土地利用率较高，是粮食、油料作物的主要产地。从乌江谷缘到大娄山脉，明显可见三级台遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院31、 17 地：最低一级海拔高度 10001200 米，中间一级 13001350米，最高一级 15001600 米。山北以中山峡谷为主，山高谷深，山地垂直差异明显，耕地比较分散。南片占全市总面积的37.6%，北片占 62.4%。全市地貌类型，根据成因，可分成三大类：熔蚀地貌区、熔蚀构造地貌区和侵蚀地貌区。其中以溶蚀和熔蚀构造地貌（岩溶地貌）分布最广，约占全市土地面积的75%。全市海拔最低处在赤水市境内与四川省合江县交界的习水河与赤水河汇合口，海拔 221 米；最高处在桐梓县的柏枝坝箐坝自然保护区牛角寨，海拔 2227 米，是大娄山山脉的最高峰。拟建项目地址具有有利的地质条件和自然气候条件，地层深32、厚，未发生地震、滑波、泥石流等地质灾害。无影响工程建设质量与安全的灾害性气候。该场地地震烈度小于六度。2.城镇规划、基础设施条件 本项目符合遵义市城市规划技术管理规定的规划条件要求，资金到位后即可进行建设。项目选址供水、供电、道路和通讯、排水等基础设施均完善完全满足施工需要。3.防洪、防潮设施条件 本项目所在地高差较小，位于忠深大道南侧，只需保证原有市政设施运行正常，即可保证防洪、防潮。4.环境保护要求 本项目的实施对环境影响主要体现为弃土，场地平整及开挖遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 18 基槽产生土石方回填剩余量应按城市管理相关要求运输到指定地点倾倒。533、.法律支持条件 本项目依据现行法律法规及其解释条文进行，并按省、市发改委、规划、建设、环保、土地管理、消防、城市防洪等要求及规定执行。6.征地、征收、安置条件 本项目征收安置已妥善解决。7.公共设施条件。目前，忠深大道该路段市政给水管网已引入，可满足建设和生活用水。此外，该项目规划红线相邻忠深大道路段已铺设有市政雨水排放暗渠和排污管道，雨水和污水可通过地下排污管道，将雨水和污水分别排入市政排水和排污管道中。用地处电网已与省电网联通。其供电容量可以满足用电需要。目前，该地段已设立了电讯、邮电分局（所），与市话及电讯网络连接的中继电缆也已敷设完毕，移动通讯设施已建成。因此外通讯联系是有保障的。8.34、项目施工条件成熟 本项目是属于新建项目，项目建设场地已具备三通，施工所需的砖、石、砂以及钢材、木材等当地市场供应充足，建筑材料运输方便，有利于工程的施工建设。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 19 本项目主要为一类高层民用建筑工程，结构型式为框架结构及框架+剪力墙结构，施工技术成熟，施工工艺较简单。综上所述，项目选址具有可靠的交通、电力、供水、通讯保证，施工方案成熟，已完全具备现场施工条件。配以安全、经济、适用的初步设计及施工图设计，落实好项目资金，即可动工建设。四四、场场地条件比选地条件比选 由建设规划部门指定，没有比选条件。第五章第五章 建设方案建设方案 35、第一节第一节 总体布局原则总体布局原则 一、建筑物、道路及室外绿化景观场地的布置，应能满足对各功能设施使用的需要，满足人群进出方便的需要。二、各功能区划分及布局应合理适宜，各功能区既要保持相对集中、独立、互不干扰，有较明确的分区，又要便于彼此间的内在联系与沟通，方便管理。要注意人与环境的和谐统一，坚持以人为本的原则，满足人对各种功能设施的划分及使用的基本需要布局应符合遵义市城乡规划管理技术规定的要求。三、要充分考虑对土地利用的合理性。要利用场地内的地形条件合理进行布置，要结合地形，尽可能使土石方工程设计优化，并尽量做到土石方挖填平衡。要将建筑工程与生态环境建设结合遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造36、项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 20 起来统一考虑，使内各建筑与周围绿化环境相互协调，相互映衬。四、建筑物设计与布置，要体现居住、商业建筑特色以及地域的特征，体现传统文化与现代文化相互溶合、共生的新特点。五、要根据项目建设的资金筹措能力及到位情况，并为遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目今后的建设发展留有余地。第二节第二节 工程建设设计方案工程建设设计方案 (一一)总平面布置总平面布置 本项目用地位于遵义市红花岗区深溪镇坪桥片区忠深大道南侧，项目用地南临杭瑞高速，北临忠深大道，东面有市政道路，西面是拟建居住区。根据现场实际地形及项目内部道路交通需求情况，本项目的基地主要出入口设置在该用地南37、面接入市政道路。由于本项目建设场地的实际情况，从功能整合上利用地形条件，高层建筑单体及室外场地的布局有机结合、紧密联系，使基地的功能分区更加合理。在如何充分利用地形条件，充分考虑了在如何利用区域内地形条件的基础上，尽可能减少土石方开挖量，即依地形将区域内的建筑物和场地化零为整。此方案不仅创造了富有变化的多层次的空间，而且也兼顾了各功能区的合理划分和互相间的联系。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 21 (二二)建筑设计建筑设计 1 1、主要设计依据、主要设计依据 民用建筑设计通则 GB 50352-2005 建筑设计防火规范 GB 50016-2006 高层建筑38、设计防火规范 GB 50046-95（2005 版）宿舍建筑设计规范 JGJ 36-2005 住宅设计规范 GB 50096-2011 汽车库建筑设计规范 JGJ 100-98 商店建筑设计规范 JGJ 48-88 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-97 公共建筑节能设计标准 GB 50189-2005 贵州省居住建筑节能设计标准 DBJ 52/49-2008 遵义市城市规划技术管理规定等国家现行建筑标准、规范和规定。2 2、项目特征、项目特征 本项目的建筑设计是根据现行国家规范，本着经济、适用、美观的原则进行设计，本工程设计使用年限为 50 年，建筑等级为二级，建筑均为-239、+3+16 层至-2+2+20 层一类高层建筑，耐火等级为一级。场地地震基本烈度为小于 6 度，但由于本项目为公共建遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 22 筑及居住建筑，根据建筑工程抗震设防分类标准及建筑抗震设计规范（2008 版）的规定，本建筑为标准设防类，所以抗震措施按小于 6 度不设防考虑抗震设计,在建筑防水设计上，屋顶为 I 级防水，使用寿命为 15 年。3 3、平面功能平面功能 1）本项目住宅部分以三室一厅或三室两厅的户型为主，另建有少量的两室一厅以满足少人口家庭居住需要。同时最大限度地利用冬季太阳能，夏季穿堂风调节室内气候。2）户型功能分区明确，流40、线合理，各功能空间既相互联系又适当保持独立，既保证了各空间的使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。3）商业部分和公共服务部分的设计要相对简约，以大空间为主，利于往后的商业经营和发展。4）整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用发挥到最佳。4 4、立面造型、立面造型 依据总平面布置及平面功能方案，在建筑设计上，考虑了其建筑能适合于居住建筑及商业建筑功能的需要，在体现现代建筑风格的同时，重点考虑一些具有居住及商业建筑风格的特点，并遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 23 力求使建筑既美观大方，又合理实用，内外装饰适当得体。主体建41、筑外观色彩，拟采用淡雅的中间色，外墙以米黄色为主色调，采用白色中空透明玻璃为窗的色调，以形成一种较为统一的基调，个别局部依建筑设计需要采用暖色调略赋深浅。整个建筑既注重了整体与局部及细部的统一，同时又体现了个体建筑富有特点的个性。要注重建筑物与环境美化的相互协调、统一，使该建筑能成为遵义市棚户区改造建设中较具特色的建筑景观，真正起到示范性带动作用。5 5、装修设计装修设计 1本项目外装修部分:四周外墙面均采用外墙漆饰面,外窗采用无色中空玻璃窗。2本项目内装修部分:（1）楼地面：一般房间楼地面采用普通地砖，楼梯间和厕所采用防滑地砖。（2）内墙面：卫生间为满贴白瓷砖，其余为刷乳胶漆。（3）吊顶：卫42、生间采用轻钢龙骨防水石膏板吊顶，其余房间为刮瓷。(三三)结构设计结构设计 1 1、主要设计依据、主要设计依据 建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068-2001 遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 24 建筑结构荷载规范 GB 50009-2012 建筑地基基础设计规范 GB 50007-2011 建筑桩基技术规范 JGJ 94-2008 混凝土结构设计规范 GB 50010-2010 砌体结构设计规范 GB 50003-2011 建筑工程抗震设防分类标准 GB 50223-2008 建筑抗震设计规范 GB 50011-2010 2 2、工程概况工程概况 本43、项目工程地点位于遵义市红花岗区深溪镇坪桥片区忠深大道南侧，主要功能为商业及居住建筑。其中：一号楼长 29.0 米、宽 21.2 米，二号楼长 27.583 米、宽 23.7 米，三、四号楼长 29.6米、宽 20.8 米，层高均为-2 层 3.6 米，-1 层、1 层 4.2 米，2 层5.7 米，3 至 22 层 3.0 米，建筑高度均为 69.9 米，层数-2+2+20层，公寓长 58.8 米、宽 22.2 米，层高为-2 层 3.6 米，-1 至 3 层4.2 米，4 至 19 层 3.5 米。建筑高度 68.6 米，层数为-2+3+16 层。主要结构跨度为 8.4 米 X8.4 米，各44、单体工程设计使用年限为 50年，建筑结构安全等级为二级，本工程人防部分为异地建设，因此不设人防地下室，场地地震基本烈度为小于六度，根据建筑抗震设计规范的规定，各建筑为标准设防类，所以抗震措施不遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 25 考虑抗震设计,地基基础设计等级为乙级，砌体施工质量控制等级为 B 级；主体结构型式住宅为部分框支剪力墙复杂高层结构，公寓为框架结构，地下室结构型式为框架，防水等级为一级；现浇楼板，楼面使用荷载为 2.0kN/，疏散楼梯、走廊按 3.5 kN/，基本风压：03KN，基本雪压：015KN。基础型式参照相邻地块同类型已建建筑基础型式，暂定45、为桩基础。建设单位应根据本项目的建筑方案委托地勘单位进行工程地质详细勘察，待地质资料提供后再确定基础形式。本工程用地高差较小，南侧挡墙为浆砌毛石混凝土挡墙，水池结构型式为钢筋混凝土结构。主要结构材料：现浇楼板、梁、柱为 C30 砼，填充墙为加气混凝土砌块，M5.0 混合砂浆砌筑，钢材为 HPB300 及 HRB400。(四四)给排水设计给排水设计 1 1、主要技术依据、主要技术依据 高层建筑设计防火规范 GB 50046-95（2005 版）消防给水及消火栓系统技术规范GB 50974-2014 建筑给水排水设计规范 GB 500152009 室外给水设计规范 GB 500132006 自动喷46、水灭火系统设计规范GB 50084-2001 建筑灭火器配置设计规范 GB 50140-2005 工程标准建设强制性条文 遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 26 2 2、设计范围及慨况、设计范围及慨况 本工程项目为新建遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目。由 4 栋-2+2+20 层住宅楼、1 栋-2+3+16 层公寓、商业用房、社区公共服务用房和地下车库等组成。建筑面积约 95486.35 平方米,总户数约 340 户。本工程给排水设计范围包括生活给水系统、消火栓给水系统、商业用房和地下车库自动喷水灭火系统、生活污水及雨水系统等内容。3 3、生活给水设计、生活47、给水设计 本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区南面市政道路上的市政给水管上各引一条 DN150（水表 2x150）的管道进入小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。4 4、给水系统给水系统 给水管道在室外布置成环状管网。室内给水采用无负压叠压供水设备直接供给，四层以下由市政水直接供给,市政给水压力为0.30MPA，四层以上由地下室无负压变频生活泵给水。生活泵型号详见地下室水泵房大样图。沿街商铺部分由市政自来水公司单独计费供给。管网采用下行上给式的给水方式向各栋、各用水点供水。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义48、市建筑设计院 27 用水项目 用水单位 用水标准 时变化系数 用水量 最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）住宅，公寓 340 户 250L 人/d 2.5 255 26.56 地下室 25443 平米 每平米每次 1.0 50 6.25 5 5、消火栓给水系统设计、消火栓给水系统设计 室外消火栓系统 本项目室外消火栓用水量按同一时间火灾次数为一次计。一次火灾用水量按 30L/s 计。室外消防采用低压制，在室外给水环状管网上按 120m 范围设置室外消火栓。室内消火栓系统 室内消火栓系统置于住宅大楼各层和商铺及地下车库，设计室内消防用水量 40L/s。管网成独立的加压系统，由置于地下49、的消防水池和消防加压泵加压供给消火栓系统用水。消防水池容积612m，分两格设置。屋顶设置 18T 消防水箱，供初期灭火。消防设备选型详见地下室水泵房大样图。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 28 用水量（L/S）火灾延续时间（h）用 水 量（m3 ）所需水压（Mpa）室外消火栓系统 30 2.0 216 0.15 室内消火栓系统 40 2.0 288 1.15 自动喷水灭火系统 30 1.0 108 0.65 消防水池总量(m3)612 6 6、自动喷水灭火系统设计、自动喷水灭火系统设计 自动喷水灭火主要用于公寓走廊、地下车库和商场自动灭火，采用湿式灭火系统，50、由置于地下室的喷水加压泵加压供给。管网成独立的喷水灭火管网，并配备室外消防水泵接合器供消防车事故时向管网加压供水。7 7、灭火器配置设计、灭火器配置设计 项 目 参 数 系 统 类 别 遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 29 汽车库为 B 类火灾,电气房间为 E 类火灾,其余场所均为 A 类火灾;灭火器配置场所均为中危险等级,8 8、排水系统、排水系统 排水系统采用雨污分流。污水系统 1 本工程污、废水采用分流制。室内0.00 以上污废水重力自流排入室外污水管.地下室污废水采用潜水排污泵提升至室外污水管。污水经化粪池处理后，排入市政污水管。地下室污废水用潜水排51、污泵为一用一备,设高低水位控制，超高水位报警并两泵启动功能。污水量按给水量的百分之 90 计算，240m3/d。2 3-31 层卫生间各污水立管设通气立管。3 各卫生器具由建设单位确定型号及规格。4 小区所有污废水经化粪池处理后才能进入市政管网。雨水系统 屋面雨水采用雨水斗收集，设计重现期 P=5 年。采用单斗单立管排除，屋面雨水斗汇水面积按遵义市降雨强度设置。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 30 场地雨水由带篦子暗沟或雨水口收集，小区设置独立雨水管系。雨水经雨水暗沟及雨水管排除至市政雨水管。9 9、环保及节能设计环保及节能设计 给水方面 a、小区埋地给水管52、道全部采用 PE 钢网架给水塑料管；室内给水管采用 PP-R 塑铝稳太管。避免了钢管使用时间长产生的锈蚀，大大提高了生活用水的卫生质量。b、卫生洁具全部选用节水零配件。经常操作使用的 DN15 水龙头或阀门使用陶瓷芯产品，节水节能。c、充分利用城市管网压力，节省水泵能耗和投资。降音降嘈，环保供水。d、总水表处加装管道倒流防止器，有效防止市政管网突然产生负压时的倒流污染现象。排水方面 a、排水管采用 PVC-U 排水管，室外排污管采用双壁波纹管。小区采用雨、污水分流排水体制，对日后小区污水处理起到了分流节能的作用。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 31 b、选用53、了防止污水渗漏及粪便发酵后水停留时间长、清挖周期长等优点的钢筋砼化粪池。c、化粪池进出口采用 FRP/PVC 玻璃钢复合水封管件，确保安装、使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止大量屎虫爬入管道，避免漂浮气体固体两相污物堵塞化粪池出口管段。1010、给排水管道材料及设备的选用：、给排水管道材料及设备的选用：给水管道采用给水 PE 管和 PP-R 塑铝稳态管。水阻力系数小。卫生、节能、健康。排水管道采用排水塑料管及柔性接口机制排水铸铁管。减少管道阻力，排水顺畅。其它设备及卫生间洁具采用国内节水型优质名牌产品，节约了水资源。(五五)电气设计说明电气设计说明 1 1、设计依据、设计依据 高层民用建54、筑设计防火规范（GB50045-95）(2005 年版)；建筑设计防火规范（GB50016-2006）(2006 年版)；建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；低压配电设计规范（GB50054-2011）；民用建筑电气设计规范（JGJ_16-2008）；遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 32 火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2013）；住宅设计规范（GB50096-2011）；建筑照明设计标准（GB50034-2013）；2 2、设计范围、设计范围 变配电系统，照明、动力配电系统，防雷接地系统 电话系统，有线电视共用天线系统，火灾自动报警系55、统 3 3、供配电系统、供配电系统 电源：本工程总建筑面积约 95486.35 平米，总用电负荷估算为 7000kVA,负荷级别为一级，拟由市电引接两路 10kV 高压电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电,另设高低配电室一个位于地下车库。导线选择及敷设方式：从变电站引出的照明，穿管保护沿地面埋地引入各建筑物，动力配电干线电缆沿桥架敷设或在电气竖井内明敷，导线则穿管暗敷。与消防有关的电缆采用耐火型，其余一般电线电缆采用阻燃型。消防线路均穿金属管暗敷，如在桥架内与其它电缆一起敷设，桥架须作防火处理并在桥架中间加隔板。户外电缆穿管保护埋地敷设。遵义市56、红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 33 照明配电系统 照明光源主要以节能型荧光灯为主，住宅按初装修水平设计。防雷接地系统 本工程按第二类建筑防雷标准进行防雷设计。各建筑物屋面采用避雷带方式，利用结构柱内主筋作为引下线，利用建筑基础内主筋作防雷接地装置。电力保护接地采用 TN-S 制式接地保护，并与防雷接地共用接地装置，接地电阻小于 1 欧姆。电话系统,有线电视共用天线系统 本工程在住宅内预留一定数量的电话插座和电视天线插座。火灾自动报警系统 根据规定，本工程在车库，电梯前室等处装设火灾自动报警系统，本工程采用总线制集中报警系统。(六六)暖通设计说明暖通设计说明 1 57、1、设计依据、设计依据 采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；建筑设计防火规范(GB50016-2006)；遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 34 高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)（2005 年版）；公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)；贵州省居住建筑节能设计标准（DBJ52/49-2008）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；民用建筑设计通则(GB50352-2005)；建筑专业所提供的方案设计平面图及设计任务书。2 2、设计范围、设计范围 空调：地上各房间（包括住宅、商场及社区服务用房58、等）均采用分体空调，由使用方自理，不在本设计范围内。通风：各房间尽量采用自然通风，无法满足自然通风条件的采用机械通风。防排烟：有外窗的防烟楼梯间、前室均采用自然排烟结合机械加压送风方式，无外窗的防烟楼梯间、前室采用机械加压送风方式；其余房间均采用自然排烟。3 3、通风系统设计、通风系统设计 地下车库及设备用房采用机械送、排风方式。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 35 地下车库按 6 次/h 计算通风量，水泵房及发电机房按 6 次/h 计算通风量，变配电间按 12 次/h 计算通风量。地下车库及设备用房分别采用通风系统。地上各房间均采用自然通风方式。4 4、防59、排烟系统设计、防排烟系统设计 地下车库采用机械排烟，其排烟系统与排风系统合用。地下室设备用房的内走道采用机械排烟，其排烟系统与设备用房的排风系统合用。地下室的防烟楼梯间、前室及地上无外窗的防烟楼梯间、前室均分别采用机械加压送风方式。地上有外窗的防烟楼梯间、前室均采用自然排烟结合机械加压送风方式。其余有外窗房间均采用自然排烟方式。5 5、管道、管道 通风及防排烟风管均采用镀锌钢板制作。6 6、节能设计、节能设计 地下车库平时使用的通风机采用定时启停控制方式。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 36 机械通风系统的风机的单位风量耗功率不大于0.32W/(m3/h)。60、7 7、环保措施、环保措施 风管材料均采用不易积尘、不产生浮游物的材料。通风及防排烟设备均采取一定的减振降噪措施，设备机房内墙贴吸声材料。（七）（七）燃气燃气 项目内部统一供气，燃气由忠深大道燃气管接入。（八）电视、电话、智能化等项目（八）电视、电话、智能化等项目 普通住宅每户按 2 门设计,物业管理部门预留办公外线电话。(九九)无障碍设计无障碍设计 本项目公共部分水平交通不设踏步，居住区绿地均可满足无障碍要求。地下车库靠近各单元入口处均设有残疾人车位，数量大于总车位 5%。在各住宅及公寓单元入口及商场入口处设无障碍入口坡道，商场内设无障碍厕位。小区内共设 10 套无障碍住宅，大于 2%户数。61、遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 37(十十)质量监督质量监督 本项目质量严格按照国家有关规定执行，对项目的设计、施工、监理、材料采购都要依法订立合同，明确质量要求、履约担保和违约责任，加强对施工各环节的质量监控，确保工程建设质量。本项目按照规定，通过公开招标方式确定工程承包商和设备供应商，同时委托监理单位进行施工监理，保证工程质量 第六章第六章 项目节能措施项目节能措施 一、整体节能方案一、整体节能方案 项目在规划设计及建筑设计中均考虑了节能因素，并针对不同能耗采取相应的节能措施，在项目建设及今后的运行中从整体到局部，从外到内的都要达到良好的节能效果。在规划62、总体布局上做到分区合理，建筑物和室外活动场地之间联系流程尽量缩短，单体建筑尽量采取良好的朝向及合理间距，使之具有良好的自然通风和采光条件，达到节电及其它资源的目的。在建设过程中采用合理的施工组织形式及先进施工工艺，达到节水、节电的目的。设备及建材优先选用低能耗效率高、能量损失小的类型，采用新型节能材料和技术，包括墙体、屋面保温隔热措施等，建筑遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 38 单体尽量利用自然采光、通风、对节能构件（如门、窗）进行优先选购；充分利用太阳能等可再生能源的应用技术及设备、建筑照明节能技术与产品，及其它技术成熟、节能效果显著的节能技术和节能管理技63、术。二、单体建筑节能方案二、单体建筑节能方案 1、设计依据 民用建筑热工设计规范GB5017693 公共建筑节能设计标准GB501892005 贵州省居住建筑节能设计标准DBJ52/49-2008 本工程建于贵州省遵义市，建筑热工设计分区为：夏热冬冷地区。2、建筑的建筑节能体系和主要节能技术措施 本工程建设区域的建筑热工设计分区为夏热冬冷地区，按照贵州省居住建筑节能设计标准采取的建筑节能措施有：（1）、采用合理的体形系数、窗墙比（2）、屋面采用 45 厚挤塑聚苯板保温层，40 厚细石砼保护层。（3）、外墙采用 20 厚 YT 无机保温浆料+200 厚加气混凝土砌块外保温系统。（4）、所有外窗采64、用 6+6A+6 铝合金单框中空白玻窗，窗的气密性要求达到 4 级。（5）建筑外门应采取保温隔热节能措施。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 39 三、电气节能方案三、电气节能方案 1、选用节能型电子定时开关，选用高效节能型电子镇流器功率因素(cos.0.9)以上。2、照明灯具选用节能照明灯具。3、各房间灯具采用翘板开关，根据各单体建筑不同的功能布局，细分控制，充分利用自然光源。按照节能标准中照明功率密度显色性合理配置灯具。四、节水类型及性能要求四、节水类型及性能要求 全部采作节水器具，管网跑、漏、滴控制在 2%以内。第七章第七章 环境保护及消防环境保护及消防 65、第一节第一节 环境保护环境保护 一、国家有关标准规范及规定一、国家有关标准规范及规定 1、建设项目环境保护管理办法（86）国环字第 003 号；2、建设项目环境保护设计规定（87）国环字第 002 号；3、污水综合排放标准（GB897896）；4、城市区域环境噪声标准（GB309693）；5、其它现行相关规范及规程。二环境保护的目的二环境保护的目的 遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 40 本项目属棚户区改造建设项目，在项目建设及投入使用过程中应尽量减少对环境造成不良影响，确保周边居民生活环境质量营造一个优美的环境，使遵义市社会经济保持良好的发展势头。三、项目建66、设过程中的环境保护三、项目建设过程中的环境保护 1 1、建筑施工、建筑施工 本项目在建设中，平整场地及基础施工中应对挖填方较大的地段进行必要的安全技术围护（如护坡、挡土墙、围墙等），避免产生土层滑移和坍塌，同时应避免采用危害较大的爆破，注意基础涌水和场地排水，确保周边建筑，构筑物的安全使用和交通畅通，注意空中抛物伤人和对各种架空线路、地下管线的破坏。2 2、噪声、噪声 施工机械噪声不同程度地干扰周边居民的正常生活和学习，施工时应制定严密的施工组织设计，严格执行施工工作和作息时间，减少对附近居民的噪声干扰。四、四、本项目在使用过程中的环境保护本项目在使用过程中的环境保护 1 1、噪声、噪声 本项67、目建成后噪声污染较小，主要为供水、配电设备及电梯运营工作时产生的噪声，但设备基本都设置于建筑内部，对外界环境几乎不产生影响，主要对建筑内部产生影响。处理措施：作好建筑墙面隔声处理，将噪声较大的设备作单独隔声处理，如将其置于独立消声室作隔振及消声处理；选用噪遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 41 声较小的产品，并加设隔声板等措施，使噪声控制在标准以下，创造一个安静的居住环境。2 2、污水、污水 本项目使用中的污水为建筑内的生活污水。卫生间污水经收集直接进入化粪池处理后排入市政污水管。建筑产生的污水不会影响和破坏环境。3 3、垃圾、垃圾 项目在使用过程中的生活垃圾68、集中堆放，定时由市政环卫人员收集清运到临近的垃圾处理场进行处理。五、五、外围环境对该项目的影响外围环境对该项目的影响 小区内配备专门的保卫人员值班，减少对小区居民正常生活的影响。六、六、大气大气环境与水事与环境环境与水事与环境 本项目地建设和使用过程中基本不产生废气，不对大气环境造成影响和破坏；污水排放量较少，且经化粪池处理后排入市政污水系统，不会对水环境造成影响和破坏。七、七、环境卫生环境卫生 本项目在建设过程中会产生建筑垃圾，开挖方时产生弃土施工车辆进出建筑场地会产生一定的落土及带动土尘飞扬现象。施工时应及时清运弃土，加强对工程车辆的监督管理，注意对施工工地的洒水和施工运输车辆的封闭运输、69、清洗工作，将其对项目周边地区的环境卫生影响减到最小。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 42 第二节第二节 项目环境影响评价项目环境影响评价 1、本项目对环境生产的污染很小，仅在施工过程中产生一定的环境影响，施工过程有一定的时限，且可通过技术和管理措施将对环境影响程度减到最小。2、建设本项目时同时建成环保设施，将项目对环境的影响降低到最低。第第三节节 消防安全消防安全 1 1、设计依据和原则、设计依据和原则 设计依据 建筑设计防火规范GB 50016-2006 高层建筑设计防火规范 GB 50046-95（2005 版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 570、0067-97 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 设计原则 消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。本项目在同一时间内按一处着火点考虑。2 2、消防措施、消防措施 遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 43 区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。设计时留出消防通道出口。施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自71、更改施工图。项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。注意火警预防，将本项目平面布置图交予当地消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。3 3、消防手段、消防手段 本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却水消防系统采用临时高压给水消防系统。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 44 4 4、消防器材、消防外协、消防器材、消防外协 本项目分别配置手提式干粉灭火器。消防外协由小区管理部门与当地消防部门协商解决。三、其他安全措施三、其他安全措施 所有走廊、72、通道、台阶、房门均不设有障碍物。第四节第四节 卫生防疫卫生防疫 小区内经常保持卫生、清洁、干净的状态。对小区内各公共空间和室外活动场地等，应经常予以清扫、整理，各单元内应设有专人负责卫生环境的清理。对小区居民的身体定期进行健康检查，并根据有关规定进行各种防预疫苗的注射和服用。要采取一些必要的预防措施，以防各种传染性疾病的蔓延和传播。建筑物内部的各房间，应经常保持良好的通风状态。第八章第八章 建设组织与进度安排建设组织与进度安排 一、项目组织一、项目组织 项目由红花岗区人民政府领导，遵义湘江投资建设有限责任公司为本项目主管单位，遵义湘江投资建设有限责任公司负责协遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目73、可行性研究报告 遵义市建筑设计院 45 调组织该项目建设过程中的各项具体工作。二、项目业主二、项目业主 项目由遵义湘江投资建设有限责任公司负责该项目的建设实施。三、施工与监理三、施工与监理 1、施工建设必须实行招投标制，可在全省专业队伍中招标。2、项目必须实行监理制，确保对项目质量、投资和进度的有效控制，监理公司可在贵州省监理单位中招标选择。四、实施计划四、实施计划 考虑到该项目的重要作用，在项目资金落实的情况下，本项目的建设周期定为 36 个月，并同时完成室外场地，绿化等相关配套设施。第九章第九章 投资估算及项目融资方案投资估算及项目融资方案 第一节第一节 投资估算投资估算 一、投资估算编制74、范围一、投资估算编制范围 本项目投资估算编制范围为遵义市红花岗坪桥片区棚户区改遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 46 造项目及附属工程。二、投资估算二、投资估算 （一）编制依据 1、土建工程以2004 贵州省建筑工程预算定额为编制基础，并结合当地主要建材价格及同类建（构）筑物的一般造价水平，综合对项目土建工程造价进行估算。2、项目主要设备，根据设备生产厂家的设备报价及省内同类设备的市场价格平均水平综合进行估算，并加上设备运杂费用。3、安装工程主要依据目前正执行的国家及省内制定的安装定额并参照当地同类工程的安装价格水平，综合进行估算。4、其他费用及预备费的计取，75、拟根据国家及省、市制定的现行有关文件规定和标准计取。投资估算是在方案设计基础上，按照类似建筑标准的造价水平，并考虑到当地物价行市水平对本工程造价的影响，及建筑所处地段市政基础设施条件等因素而编制的。（二）投资估算包括的内容如下：（1）建筑主体结构、室外活动场地及辅助设施的土建工程、内外装修工程、给排水、消防、电气照明、和暖通设备购置等费用。（2）室外工程费：包括管线、小区道路及环境绿化等。（3）其它费用：建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 47 招标代理等费用。（4）不可预见费：基本预备费按 5%，由于该工程建设周期短，估76、计材料价格变化不大，因此不考虑价差预备费。（三）总投资及投资指标 总投资 23429.88 万元，其中：第一部分：工程直接费 20621.59万元；第二部分：其它费 1692.58 万元；第三部分：预备费 1115.71万元。详见附表一：建设工程投资估算表。第二节第二节 项目融资方案项目融资方案 该项目需筹措建设资金总投资 23429.88 万元，其资金来源为业主自筹。第三节第三节 项目建设资金使用计划项目建设资金使用计划 根据该项目建设总体实施计划和各期工程建设内容，建设资金拟 36 个月投资完成。第十章第十章 组织机构及人员配置组织机构及人员配置 一、组织机构一、组织机构 1、项目法人筹建77、方案 本项目法人为遵义湘江投资建设有限责任公司，可由项目法遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 48 人组建项目部，负责项目的工程管理、组织和建设。项目部对项目法人负责，内设办公室、资产财务部、工程技术部三个部门。并按照现代人力资源管理制度，实行人事代理制和员工聘用制。2、项目部管理机构组织方案 项目部下设办公室、财务部、工程技术部。办公室负责日常事务；财务部负责财务事项；工程技术部负责项目建设和施工管理。项目负责人 办公室 财务部 工程技术部 3、组织机构适应性分析 这种机构设置是适应棚户区改造项目建设的管理要求的，也是同类项目较通用的成熟作法。二、人力资源配置78、二、人力资源配置 1、劳动定员：项目负责人及三个职能部门共 5 人。2、员工来源：借用、招聘和培训。项目负责人、部门主任和财务人员、工程技术主管等高级管理人员由项目法人配置，其余员工在相关部门借用或到人才市场招聘，并需进行专门培训。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 49 3、工程管理：为确保本项目工程质量、建设工期和工程投资的要求，应加强工程施工管理，严格执行项目法人制、招投标制、合同制及工程监理制度。第十一章第十一章 项目实施进度计划项目实施进度计划 根据技术方案拟定的项目建设规模、建设方案及建设内容以及项目资金筹措能力和资金到位的可能，拟将该项目建设总工期79、暂定为 36 个月。项目实施进度安排如下 2014 年 12 月编制完成可行性研究报告；2015 年 1 月完成地质勘测和初步设计。2015 年 2 月完成施工图设计以及施工图修改；2015 年 3 月进行工程招标工作，全面启动建设工作；2017 年 11 月建设完成各建筑单体并交付使用；2017 年 12 月完成附属工程、环境绿化等。第十二章第十二章 项目经济效益分析与评价项目经济效益分析与评价 第一节第一节 经济效益分析经济效益分析 1 1、成本分析、成本分析 本项目的建设总成本为：23429.88 万元，合约 2.34 亿元。本项目为棚户区改造项目，不存在盈利性。因此不做盈利效益分析。遵80、义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 50 2 2、行业影响分析行业影响分析 本项目建设单位遵义湘江投资建设有限责任公司，通过对本项目的整体规划、开工建设可以带动该区域的城市建设发展和整个红花岗区棚户区改造建设的发展，提升该区域的居住层次，增加对建材、建筑市场的需求。3 3、区域经济影响分析、区域经济影响分析 本项目位于遵义市发展的热点板块红花岗经济技术开发区坪桥片区，近年来，该区域的开发建设得到国内外高度关注。区政府高度重视基础设施建设，如片区道路建设、配套规划等取得实质性的进展，使得区域热点持续，对区域建设发展是强大的助推力。项目建成后入住户数约为 340 户左81、右，能够解决约 1088 名拆迁居民的住房需求，社区内教育、生活、娱乐、休闲设施配套基本齐全，能够为居民提供一个舒适、完善的生活场所。使社区居民的生活质量得到很大的提高。同时可以带动地块周边的服务业和商业，形成良好的商业氛围和居住环境，解决一定的就业问题，配合红花岗经济技术开发区开发规划的政策优势，形成连带效应，带动片区发展，加速红花岗经济技术开发区的发展。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 51 第十三章第十三章 社会综合效益分析社会综合效益分析 第一节第一节 经济效益分析经济效益分析 遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目，是红花岗区为加快城市建设步伐，维护坪桥82、片区原有居民的合法权益，保障原有居民的居住条件，提高市民的居住环境，而确立的一个大型棚户区改造项目。项目全部竣工后可容纳安置居民 1088 人，良好的环境将使原棚户区居民的生活质量改善得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。从另一个角度看也使政府的城市道路建设和其他公共设施建设项目得以顺利实施。同时大量的居民带来的消费、娱乐需要，会极大的刺激相关产业，快速形成居住、商业氛围，改良地区经济结构、增加区域人员密集度、重建区域社会关系。第二节第二节 社会适应性分析社会适应性分析 1 1、当地政府、当地政府 项目位于红花岗经济技术开发区中心地带，北临忠深大道，环境优雅，位置优越。项目周边交通、教育、生活配83、套设施，交通及市政配套设施正在或基本完善。本项目应建成为全市棚户区改造的典范。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 52 该项目较大的体量和良好的居住前景将对地区住房建设发展做出一定的贡献。在这一点上，和红花岗区政府维护原有居民的合法权益，保障原有居民的居住条件，以加快城市建设步伐的规划意图是完全契合的。2 2、小区居民、小区居民 住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。本项目的建成，将满足 340 户约 1088 名原棚户区居民的基本住房需求，关系到千家万户原棚户区居民的切身利益，通过政府的宣传和社会现实的体84、验，原棚户区居民渐渐了解到项目对当地经济的带动，进一步认识到对自己生活的改变。3 3、附近的商家和厂家、附近的商家和厂家 项目的建设和使用带来的生产生活用品消费刺激了当地厂家的生产和商家的销售，扩大产销量、增加利润额的利益能够通过项目建设得到满足，是项目受益人，对项目持大力支持的态度。第三节第三节 社会风险及对策分析社会风险及对策分析 1 1、主要社会风险、主要社会风险 该项目的特点是规模较大、投资大、建设周期较长，项目涉及区域，居民生活简单自然，项目带来的众多外来人员、大量施工机械、不可避免的施工噪声等等，在建设周期里有可能会对附遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设85、计院 53 近居民正常生活造成困扰，引起居民的抵制情绪和索赔行为，干扰项目的正常进度，处理不当的话，可能导致项目工期无限期延长、项目地区影响力下降、负面影响上升，甚至对城市规划带来不良后果，也对建设企业本身的企业形象造成损失。2 2、对策分析、对策分析 严格遵守环保、市容等部门的规定，及时办理相关手续并大量公示，让附近居民了解施工的紧迫性，充分征求居民的谅解；另外，与政府加强联系，加大宣传力度，尽最大可能让居民了解到项目对地域经济的推动作用，以及对他们生活品质的提升作用，将居民纳入项目共同利益目标体系内。第十四章第十四章 项目的招投标项目的招投标 一、项目管理及招投标方式：一、项目管理及招投标86、方式：（一）坚持项目法人责任制，工程招标投标制，工程监理制，因项目实施时间较为紧迫，且工程规模较小，本项目所有工程根据各阶段项目工程内容及规模，依据建设工程招投标管理办法，采取招投标方式实施。（二）严格执行国家有关项目建设资金的管理办法，专户管理，专款专用，严格执行财务管理制度确保管好用好工程建设资遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 54 金。（三）由遵义湘江投资建设有限责任公司具体承办项目的各项工作。（四）招标组织形式 委托有资质的招标代理公司代理招标。（五）招标方式 招标采取公开招标方式进行施工发包。（六）项目管理制度项目严格招标制度进行工程发包，项目建设中87、严格项目业主负责制、招标制、合同制、监理制的“四制”管理制度，确保工程质量与控制投资规模。二、内容及招标方式如下表：二、内容及招标方式如下表：名名 称称 招招 标标 范范 围围 招招 标标 组组 织织 形形 式式 招招 标标 方方 式式 不不 采采 用用 招招 标标 方方 式式 备注备注 全全 部部 招招 标标 部分部分招标招标标标 自自 行行 招招 标标 委委 托托 招招 标标 公公 开开 招招 标标 邀邀 请请 招招 标标 地 质 勘 察 设 计 建 筑 工 程 建 筑 安 装 设 备 遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 55 名名 称称 招招 标标 范范 88、围围 招招 标标 组组 织织 形形 式式 招招 标标 方方 式式 不不 采采 用用 招招 标标 方方 式式 备注备注 全全 部部 招招 标标 部分部分招标招标标标 自自 行行 招招 标标 委委 托托 招招 标标 公公 开开 招招 标标 邀邀 请请 招招 标标 重 要 材 料 监 理 其 它 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议 第一节第一节 结论结论 本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。本项目安置的对象是坪桥片区棚户区居民,根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，红花岗区现有的安置房数量也不能满足原棚户区居89、民的需求，因此尽可能新建更多高品质的住宅、不断满足原棚户区居民的需求已迫在眉睫。本项目建设将使原棚户区居民的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 56 本项目建设主要包括为经济实用的棚户区改造住宅小区和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。本项目总用地面积为 20671.86 平方米，新建拆迁安置住房总建筑面积为 95486.35 平方米，项目总投资约为 23429.88 万元，项目建设期为 390、6 个月。第二节第二节 建议建议 按照棚户区改造建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。抓紧按有关程序办妥项目前期手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。做好建设期间的各项协调工作，协调好各方面的利益做到和谐建设。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 57 3 3、社会评价结论社会评价结论 通过以上分析论证，本项目实施后，能够适应当地社会经济发展，为国家和地方政府获得更多的税收，有利于政府发挥职能、维护社会安全、团结，促进地方经济的繁荣发展与社会和谐稳定，因此，从社会评价角度看该项目是完全可行的91、。遵义市红花岗坪桥片区棚户区改造项目可行性研究报告 遵义市建筑设计院 58 附表一附表一 建设工程投资估算表建设工程投资估算表 序号 项目及费用名称 单位 工程量 单价 费用合计（万元）备注（）（元）一一 直接工程费用直接工程费用 万元 20621.59 1 主体工程 70042.79 1600 11206.85 2 地下车库 25443.56 1900 4834.28 3 土石方工程 m 203548 30 610.64 4 水电安装 95486.35 190 1814.24 5 消防工程 95486.35 150 1432.30 6 室外挡墙 m 1200 150 18.00 7 室外附属92、工程 14264 200 285.28 含道路、铺地、绿化、管网、照明、变配电等 8 电梯安装工程 台 12 350000 420.0 二二 其他其他费用费用 万元 1692.58 1 建设单位管理费 20621.59 0.8%164.97（财建2002394 号）2 工程设计费 20621.59 2.5%515.54（工程勘察设计收费标准）2002 修订本 3 工程勘察费 20621.59 2.0%412.43 4 前期咨询费 20621.59 0.2%41.24（计价格（1999）1283 号）5 招标代理费 20621.59 0.045%9.28（黔价发（2011）69 号）6 工程监理费 20621.59 1.8%371.19（发改价格（2007）670 号）7 施工图审查费 515.54 2.5%12.89（黔价发（2011）69 号）8 环评费 20.00（计价格（2002）125 号）9 水土保持评估费 20621.59 0.5%103.11 10 造价咨询费 20621.59 0.15%30.93（计价格（1999）1283 号）11 地灾评估费 11.00（地质灾害评估收费标准）三三 预备费用预备费用 万元 22314.17 5%1115.71 合计合计 23429.88