1、商务中心区棚户区改造工程ppp项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月131可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章总 论51.1 项目名称及承办单位5XX市城乡一体化示范区商务中心区 7 号棚户区改造项目51.2 可研编制的依据51.3 报告编制原则712、.4 编制工作概况71.5 建设性质71.6 项目规模和建设内容81.7 投资估算及资金筹措81.8 建设场地及条件81.9 环境保护、消防安全和节能措施91.10 项目组织和实施进度91.12 可行性研究的结论10第二章项目建设背景112.1 建设背景112.2 项目建设的必要性152.3 项目建设的可行性17第三章场址建设条件193.1 场址及用地现状193.2 主要建设条件193.3 基础设施28第四章工程建设方案224.1 概况224.2 总体规划244.3 建筑设计404.4 结构设计464.5 抗震设防要求50第五章公用配套工程方案515.1 周边设施分析515.2 给、排水工程53、15.3 电气设计595.4 暖通工程675.5 燃气工程73第六章环境影响评价696.1 项目场址环境现状696.2 依据标准696.3 施工期环境影响及治理措施696.4 营运期环境影响及治理措施806.6 环保节能措施826.7 公众参与826.8 环境生态评价83第七章节能方案分析807.1 节能减排的必要性807.2 节能依据及原则807.3 能源状况分析817.4 能源消耗种类和能耗分析84项目运营期主要能源和耗能工质需用量表项目857.5 节能措施867.6 节能效果分析947.7 节能建议947.8 节约土地95第八章劳动安全、卫生及消防968.1 危害因素及危害性分析968.4、2 安全技术措施978.3 消防998.4 卫生措施100第九章房屋征收和安置补偿方案1009.1基本情况1009.2征收补偿方案100第十章组织机构与人力资源配置10310.1 组织机构方案10310.2 劳动定员10510.3 人员培训106第十一章 项目管理与实施进度10711.1 质量保证体系10711.2 工程招投标方案107招标基本情况表11011.3 项目实施进度110第十二章投资估算与资金筹措11212.1 投资估算11212.2.资金筹措115第十三章财务评价1181、建设规模：建筑面积 140922.63 平方米，地上面积 1042801181、盈亏平衡分析 盈亏平衡分析又5、称损益平衡分析或量一本一利分析，是对项目1202、敏感性分析 影响项目开发利润的主要因素有销售价格和开发成本，在不考1203、不确定性分析总结120第十四章项目社会效益评价12114.1 社会评价的原则和要求12114.4 社会评价结论123第十五章社会稳定风险评估12415.1 可能引发的社会稳定风险12415.2 风险防范措施12515.3 结论127第十六章项目风险评价12816.1 主要风险因素12816.2 防范和降低风险的对策128第十七章结论与建议13017.1 结论13017.2 建议130第一章总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称XX市城乡一体化示范区商务中心6、区 7 号棚户区改造项目1.1.2 承办单位和项目负责人 项目承办单位：XX云新城市建设发展有限公司 项目负责人：XX1.1.3 建设地点 XX市华商大道南侧、中州路西侧、英才街北侧。1.1.4 可行性研究报告编制单位 编制单位：深圳市XX工程咨询有限公司 证 书 号：工咨甲1.2 可研编制的依据1、XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划；2、XX市城市总体规划（2005-2020）；3、XX市土地利用总体规划（2006-2020）；4、河南省“十二五”住房保障发展规划；5、XX市商务中心控制性详细规划(2013-2030)；6、XX市人民政府关于推进城乡建设加快城镇化进程的工作 意见（商政7、201082 号）；7、XX市人民政府关于印发XX市城市规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）的通知）（商政20123 号）； 8、国家新型城镇化规划（2014-2020 年）；9、承办单位提供的基础数据、功能要求及地质条件；10、编制人员调查的有关资料、数据。1.3 报告编制原则1、可操作原则，根据项目所在地的社会、经济情况、生活水平， 按照社会房需求和实施的可能性，进行可行性分析论证。2、合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标、是有较好 的合理布局性和科学性。3、整体性原则，突出项目开发的整体布局，连片开发，确保项 目的整体效果。4、环境保护原则，开发利用与生态平衡、建筑与绿8、化规范实施， 适用、安全的棚户区改造小区。1.4 编制工作概况通过调查项目所在地的社会经济状况，城市棚户区居民住房现 状、市政基础设施现状，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项 目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开 展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研 究结论。1.5 建设性质新建1.6 项目规模和建设内容项目征收范围：本棚户区改造项目是对XX市城乡一体化示范区 日月河项目内民欣办事处的殷庄、李庄寨、燕庄、兰庄、田庄、朱庄、 曹阁村、徐庄村进行改造安置。涉及 541 户、人口 1227 人，面积 62000 平方米。XX市城乡一体化示范区 7 9、号棚户区改造项目主要建设住宅、商业、公建工程等。规划建设用地面积 41779.32 平方米，建筑面积140922.63 平方米，地上面积 104280 平方米、地下面积 36642.63 平方米。地上面积包括住宅建筑面积 98280 平方米（安置 49100 平方米），商业面积 4500 平方米，物业及公建配套设施 1500 平方米。基底占地 面积 7494.45 平方米，容积率 2.49，建设密度 17.94%，绿化率 30%。 配套建设绿地 12600 平方米，机动停车位 996 位。住宅设计居住户数为 936 户，可居住 2996 人（每户均按 3.2 人计算）。户型设计为： 80-9010、 655 套，110140 281 套。1.7 投资估算及资金筹措项目估算总投资 37378.7 万元，其中：建设投资 27979.7 万元，其他费用 8310 万元，预备费 634.9 万元。 资金筹措方式为单位自筹。1.8 建设场地及条件项目位于XX市城乡一体化示范区，华商大道南侧、中州路西侧、 英才街北侧，水、电、通讯和交通便利，适宜项目的建设。1、供电：通过供电部门配合，就近引入变电所电路，能够满足项目要求。2、市政配套设施：该项目位于XX市城乡一体化示范区，市政 基础设施完备，小区周边市政道路、供排水、通讯、垃圾、排污等系 统完善，能够满足本项目的建设需求。1.9 环境保护、消防安全11、和节能措施1、环境保护：本项目在建设过程中产生的噪音和粉尘污染，随 着项目的完工消失，不会对周边环境产生大的影响。使用过程中产生 的生活污水排入污水处理系统，产生的固体废物经垃圾处理厂统一处 理。2、消防：各新建项目按规定设火灾自动报警和消火栓灭火系统。3、安全：高层建筑物设避雷装置4、节能：采用新型的节能材料和设备，并符合环保和生态要求。1.10 项目组织和实施进度本项目组织管理实行经理负责制，成立项目领导小组，具体负责 实施，建设项目进行公开招标。本项目建设期限为：24 个月。 1.11 主要技术经济指标表 11主要技术经济指标表序号项目单位数值所占比重（%）1建设期限月242建筑等级级别12、二住宅3用地面积41779.32建筑基底面积7494.454建筑面积140922.63地下面积36642.63地上面积1042804.1其中：住宅982804.2商业45004.3物业15004.4绿化12600灌木、乔生、生态绿地5建筑结构框架、框剪6建筑使用年限年商住 70 年、商业 40 年耐火等级不低于二级7综合技术指标7.1居住户数户9367.2可居住人数人2996户均人口 3.2 人7.3容积率2.497.4建筑密度%17.947.5绿地率%307.6日照率控制小时28综合经济指标8.1项目总投资万元37378.78.2销售收入万元40033.68.3利润总额万元2338.4所得税13、万元58.38.5净利润万元174.78.6投资利润率%0.68.7投资利税率%6.51.12 可行性研究的结论本项目符合国家棚户区改造政策，符合城市总体规划，建设场地 具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。能够解决 936 户城市棚户区家庭住房难题，将在很大程度改善低收入家庭的住 房条件，促进社会公平、和谐。项目主要包括原棚户区土地平整和安置小区等，目前国内对此的设计和施工技术都很成熟，结合选址点较 好的地质地形条件，本项目建设是可行的。第二章项目建设背景2.1 建设背景2.1.1 XX概况 XX市位于豫、鲁、苏、皖四省结合部，是河南省的东大门，辖夏邑县、虞城县、柘城县、宁陵县14、睢县、民权县、梁园区、睢阳区、 永城市六县二区一市和一个省级经济开发区，人口 832.39 万，面积10704 平方公里。XX市介于东经 11491169，北纬 333342 之间。西距省会郑州市 230 公里，是我国中西部地区与东南沿海地区 的结合部，是河南省实施“东引西进”战略的“桥头堡”。XX地处 东部发达地区和中西部发展中地区的过渡地带，是重要的物资集散地 和商贸中心，被河南省政府确定为区域性物流中心城市。XX是河南 省距出海口最近的省辖市，距连云港港口 300 公里、青岛港 500 公里、上海港 700 公里。 XX交通四通八达，是交通部确定的交通枢纽城市，京九铁路与陇海铁路、3115、0 国道与 105 国道，以及连霍和济广高速在此交会，连 霍、商周、商菏、商亳高速在此形成“米”字型，加上县县通高速、 村村通油路工程的完成，构成了承东启西、通南贯北、内外连接的综 合交通网络。铁路、高速公路和国道所形成的三个“十”字交汇，使 XX成为豫、鲁、苏、皖接壤地区的黄金交通枢纽。上海至德国法兰 克福的光纤通讯电缆与京九光缆在XX垂直交汇，西安至连云港的1800 路同轴电缆穿境而过，可提供近万条国际国内通讯电路，构成 了规模宏大的通讯网络。XX军民合用机场和通往华东的沱浍河航运 即将建设，届时将成为集铁路、公路、民航、内河航运为一体的综合 立体交通枢纽城市。XX市辖区面积约占河南省的 16、6.4%。市域平原面积 29963 平方 公里，约占全市总面积的 99.24%；山丘面积 81 平方公里，约占总面 积的 0.76%。地貌按其成因和形态类型的特征，分为张巡冲积平原、 淮河冲积平原、剥蚀残丘三大类型区，主要为张巡冲积平原区。XX属暖温带半温润大陆性季风气候，春暖、夏热、秋凉、 冬寒，四季分明，年平均日照时数 1944 小时，年平均气温 14.2， 一般最高温度 39，一般最低温度零下 9。 年平均降水量 623 毫 米，无霜期约 211 天。XX属淮河流域，分属洪泽湖、涡河、南四湖三大水系。境 内流域面积在 1000 平方公里以上的骨干河流有涡河、惠济河、沱河、 张巡故道、浍河17、大沙河、王引河等。河流大多呈西北东南流向，大 致平行相间分布，多属季节性雨源型，汛期遇大雨、暴雨，河水猛涨， 洪峰显著，水位、流量变化很大。全市多年平均天然水资源总量 22.84亿立方米，平均每平方公里 21.34 万立方米，亩均水资源 240 立方米，人均水资源 303.6 立方米。 XX是我国重要的商品粮基地和优质棉、板山羊、瘦肉型猪等农副产品生产基地，农产品资源丰富，盛产小麦、玉米、棉花、油料、 林果、蔬菜、畜产品，永城枣干、柘城三樱椒、宁陵金顶谢花酥梨等享誉全国。XX是国家级粮食生产核心示范区，常年粮食产量在 100 亿斤以上，占全国的九十分之一，占河南省的九分之一，被誉为“豫 东粮18、仓”。XX是全国著名的“泡桐之乡”，被评为全国平原绿化先 进市。永城市、虞城县、夏邑县、柘城县、民权县分别被命名为“中 国面粉城”、中国钢卷尺城”、“中国食用菌之乡”、“中国辣椒之 乡”、“中国河蟹之乡”。XX是我国重要的煤炭能源基地，煤炭储 量达 140 亿吨的永夏煤田是全国六大无烟煤基地之一，2006 年又在 柘城发现了储量达 12.43 亿吨的大型优质煤田。2009 年，永煤集团、 神火集团再次跻身中国企业 500 强第 128 位、384 位。2.1.2 XX市城乡一体化示范区概况XX市城乡一体化示范区（XX新区）是 2011 年 5 月经河南省人民政府批复成立的城市新区，面积 23919、 平方公里，辖XX经济开发区、豫东综合物流集聚区及 6 个乡镇街道，总人口 30 万人。 XX市城乡一体化示范区功能定位为“三区一基地一枢纽两中心”，即：城乡一体化先行区、现代化复合型功能区、承接沿海产业 转移示范区、现代石化基地和豫鲁苏皖交界地区综合交通枢纽、区域 物流商贸中心和生产性服务中心。区位交通便利。在京九、陇海铁路，310、105 国道，济广高速 与连霍高速交会的“三重黄金十字架”的基础上，正全力打造郑徐高 铁与商合杭高铁交会的“高铁十字架”，拉近与长江三角洲、珠江三 角洲及环渤海之间的时空距离。主导产业初显。目前已初步形成以东和环保、爱玛车业、小鸟车业、亚太新能源、星林电子为代表20、的装备制造业（环保装备制造、机 械装备制造、电子装备制造），以佳海物流、亿丰商贸、白云世贸、 电商物流园为代表的现代物流业（三方、四方物流、电子物流、现代 仓储物流）和以现代、休闲、观光、体验农业为主的都市农业三大主 导产业。企业注重创新。2014 年示范区企业新增省著名商标 3 件，省名 牌产品 4 件，新增市长质量奖 2 家。目前，示范区拥有省著名商标28 件，省名牌产品 12 个，省级工程（技术）研发中心 11 家，高新技术企业 5 家。已有 33 家企业成功入驻阿里巴巴XX产业带。江华、 泰美等企业分别主导制定了相关产品国家或省级标准，亚太已成功在 新三板上市，东和、中分等 3 家企业21、上市工作正加快推进。2014 年全区规模以上工业企业增加值完成 18.1 亿元；全社会固定资产投资完成 122.8 亿元；社会消费品零售总额完成 30.4 亿元；公共财政预算收入完成 4.3 亿元；出口创汇完成 4647 万美元；城镇居民人均可支配收入 20214 元；农民人均纯收入 7590 元。 XX市城乡一体化示范区的发展，关系城区经济实力的壮大、关系城市的快速发展、关系着XX形象的树立、关系着城市管理的突破。 城乡一体化示范区是XX城市建设的亮点、XX做大城区经济的突破 口、XX新的经济增长极。2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 近年来，XX市经济社会发展速度加快，城市建设日新月22、异。但是棚户区的居民却始终多年生活在恶劣的环境下，与绝大多数市民日 益提高的生活水平，特别是居住水平反差极大。同时棚户区的存在， 与城市整体形象、文明档次极不协调，使城市人居环境大打折扣，并 且也不利于发展城市经济和招商引资。所以棚户区改造势在必行。1、项目建设是密切党和政府与人民群众感情的重要举措 棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，低保户和低保边的非常高。他们面临就业、住房等多重困难，改善居住条件的愿望十分强 烈。通过棚户区改造，不仅解决了困难群众的住房问题，使老百姓得 到了实惠，而且密切了党群和干群关系，增强了社会凝聚力，促进了 社会和谐稳定。2、项目建设是推进城市化进程的必然要求 加23、快推进城市化进程是落实科学发展观，统筹城乡协调发展的必由之路，城市化发展水平，往往标志着一个地区经济、文化、政治、 教育、科技、信息等多方面所达到的状况。棚户区土地利用率均低， 据初步测算，通过棚户区改造，可提高建筑容积率 23 倍，可进一 步盘活存量土地，提高土地使用价值，为城市发展节省广阔的空间。 本项目所在地位于中心城区，通过棚户区改造，不仅完善了城市 功能，改善了居民的居住环境，而且还改善了城市基础设施条件，从而进一步提升XX市城市的整体形象和品位有着重要的意义。 3、项目建设将有助于满足棚户区居民的基本居住需求 住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。随着住24、房制度的改革，各级政府以全面建设小康社会，实现全体人民“住有所居”的宗旨，加快解决快速城镇化带来的住房新 问题，建立健全基本住房保障制度，加快保障性住房建设，积极推进 棚户区改造，切实解决中低收入家庭住房困难，逐步改善城镇居民基 本居住条件。本项目的建设将解决所在区域内棚户区居民的住房问 题，满足棚户区居民的基本居住需求。4、项目建设是落实房地产市场宏观调控政策的有效途经 棚户区改造建设的部分是安置用房，以中小户型、低价位的普通住房，对象除解决安置回迁户外，主要用于解决城市中低收入家庭住 房困难。推进棚户区改造，直接增加住户的有效供应，有利于改善住 房供应结构，缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。25、另外，棚户区改造 有力地拉动了建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调 整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业作出了积极的贡献。5、项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要 本项目开发的主要是中小户型，主要用于棚户区拆迁户的安置。通过本项目建设既可以满足低收入居民家庭的住房需求，又扩大住房 消费，稳定房地产市场发展。综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此， 项目建设是可行的，也是十分必要的。2.3 项目建设的可行性随着近几年经济的快速发展，XX市经济实力和财政基础都有了 较快的增长，这些就是本项目建设的社会和经济基础，是最重要的可 行性。项目建设符合城市建设总体规划26、和发展方向，城乡一体化示范区 项目用地是商住用地，项目设计定位以住宅为主，环境优美的住宅小 区，符合城市总体规划的用地要求。按照创建园林城市，改善人民居 住环境的要求，该项目开发建设，能使该区域环境与园林城市景观相 匹配，达到促进市政建设、扩大城市规模、盘活城市土地资源的目的。该项目的建设，得到政府各部门的大力支持，发改、国土、建设、 规划等有关部门在项目前期工作阶段，提供了良好的外部环境，使项 目得以顺利进行。因此，该项目的建设顺应和谐社会发展的要求，无 论是从改善低收入家庭住房条件，还是促进城市建设、推动经济发展 等方面都是可行的。第三章场址建设条件3.1 场址及用地现状3.1.1 场址现27、状XX市城乡一体化示范区商务中心区 7 号棚户区改造项目位于华商大道南侧、中州路西侧、英才街北侧。安置小区用地面积 41779.32，地块环境优美，地理位置显要，用地条件优越。 场址现状属典型的堆积形地貌。地势西北高东南低，坡降为1/5000 左右，海拔高度 3758 米。3.1.2 土地权属及占地面积本项目用地面积 41779.32 ，土地权属通过出让所得。3.2 主要建设条件3.2.1 气象条件1、气温 项目所在地地处内陆，属暖温带半湿润大陆性季风气候。主要特点是春季温暖多风，夏季炎热雨集中，秋季凉爽日照长，冬季寒冷少 雨雪。多年平均气温 14.0左右。最热月出现在 7 月，月平均气温 228、7.1左右，历年极端最高气温为 43.1；最冷月出现在 1 月，月 平均气温-0.2左右，历年极端最低气温-19.2。2、降水项目区主要降水季节为 4-9 月份，集中了年降雨量的 80%以上。 年 平 均 降 雨 量 702.8mm ， 年 最 大 降 雨 量 1189.9mm ， 最 小 降 雨 量322.7mm。3、季风项目区年平均风速 3.2 米/秒，最大风速 20 米/秒，基本风压 0.35KN/。大风天气多与强寒潮或冷空气影响同时出现。4、蒸发量年平均蒸发量 1673.9-1840.8mm。年内分配不均，以 1 月蒸发量 最小为 44.8-53.0mm，6 月蒸发量最大为 276.329、-310.5mm。5、日照项目区年平均日照数 2373.3 小时，年日照率为 50-55%，为河南 省的日照高值区。日照时数有明显的季节变化，夏季最长，春秋两季 次之，冬季最短，一年中 6 月日照时数最多为 229.7-252.5 小时，2月最少为 139.7-160.8 小时。 6、霜期与无霜期项目区初霜期在 10 月下旬，最早始于 10 月上旬；最晚到 11 月下旬，终霜期在 3 月下旬末，最晚到 4 月下旬。无霜期为 201 天，略 低于河南省全省平均天数。7、灾害性天气 项目区灾害性天气主要有雨涝、暴雨、干热风、寒潮和霜冻、冰雹等。雨涝：涝灾平均 2-3 年一遇。一般旱年有涝，涝年中有30、旱。以夏涝最多，平均 2-3 年一遇；其次是春涝和秋涝，平均 7-8 年一遇；初夏涝最少，平均 17-18 年一遇。 暴雨：项目所处地区日降水量50mm 的暴雨总数的 85%左右。最早出现在 4 月，最晚出现在 11 月。6、7、8 三个月的暴雨日占总日 数的 77%左右。干热风：干热风出现日期一般在 5 月上旬至 6 月上旬，以 5 月下 旬和 6 月上旬为最多，占历年干热风日数的 60-80%。年干热风日数 平均为 4.5-6.4 天。干热风平均机率为每年 1.1-2.0 次。轻型干热风每年都发生；重型的平均 2-4 年出现一次。寒潮和霜冻：寒潮发生在 1-4 月份和 10-12 月份。以31、春季和秋季 寒潮危害较大，霜冻多伴随寒潮出现。雨淞：项目所处地区出现雨淞时间最早为 11 月，最晚为 4 月，以 2 月最多，最多出现 5.12 天。冰雹：冰雹多出现在 6-8 月，一般在中午至傍晚时形成，没有固 定的雹线和雹区。3.2.2 地震烈度根据建筑抗震设计规范(GB50011-2010)，XX市抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 0.05g，设计分组第二组。3.2.3 工程地质1、地形地貌 项目场地属典型的堆积形地貌。拟建区属黄河中下游冲积平原的一部分，地貌单一，地形较平坦，地层层位及厚度变化较大，土质均 匀性稍差。2、主要工程地质结构及特征如下： 本工程尚没有进行岩土工32、程勘察，本报告暂借用附近项目岩土工程勘察报告进行工程地质描述。本项目区内地层属第四系全新统和上更新统河流相冲积沉积物，主要岩性成分为粉土、粘性土及砂类土， 根据土工实验结果和原位测度成果，结合野外编录，按照地基土的岩 性和物理力学性质，在勘察深度范围内将地基土划分为 8 个工程地质 单元，自上而下描述如下：第 层杂：粉土夹薄层粘土（Q4al） 粉土褐黄色，湿，中密，含云母及铁质侵染，上部夹植根茎，摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低；粘土棕红色，饱和， 可塑-硬塑状态，摇振反应无，切面光滑，干强度中等，韧性中等， 呈薄层或透镜体分布与该层的层间，厚度约 0.2-0.5m。表层 0.3-033、.5m 为耕植土。本层层厚 3.4-4.8m，均厚 4.24m，层底标高 44.79-46.09m， 均高 45.34m，承载力特征值 fak=110kPa。第层：粘土夹薄层粉土（Q4al）粘土灰黄-灰色，饱和，可塑状态，摇振反应无，切面光滑，干 强度中等，韧性中等，粉土褐黄色，湿，稍密-中密，含云母及铁质 侵染，摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低，呈薄层或透 镜体分布与该层的层间，厚度约 0.1-0.3m，均厚 1.99m，层底标高 42.69-44.69m，均高 43.35m，承载力特征值 fak-100kPa。第层：粉土夹薄层粘土（Q4al） 粉土褐黄色，湿，中密，含云母及铁质侵34、染，摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低；粘土棕黄-棕灰色，可塑状态，摇振 反应无，干强度低，韧性低；粘土棕黄棕灰色，可塑状态，摇振反 应无，切面稍光滑，干强度中等，韧性中等，呈薄层或透镜体分布与 该层的层间，厚度约 0.20.4m。本层厚度 2.14.00m，均厚 3.15m;层底标高 39.3441.03m，均高 40.20m，承载力特征值 fak-125kPa。 第层：粉质粘土夹粉土（Q4al） 粉质粘土褐灰黄色，饱和，可塑硬塑状态，定性为可塑状态，含较多的钙质结核（d=6-20mm）及少量的蜗牛壳，摇振反应无，切面 稍光滑，干强度高，韧性高；粉土褐黄色，湿，中密，呈薄层或透镱 体35、分布与该层的层间，厚 0.3-0.5m。本层层厚 2.70-4.50m，均厚 3.62m ； 层 底 标 高 35.91-36.81m ， 均 高 36.58m ， 承 载 力 特 征 值 fak=140kpa。第层细砂（Q4al） 主要成分为长石、云母及云母片，褐黄色，密实，饱和，分选性较好。本层厚 15.60-15.80m，均厚 12.04m，层底标高 20.82-20.99m， 均高 20.90m，承载力特征值 fak=230kpa。第层：粘土夹粉土（Q3al） 粘土褐黄、棕黄杂色，饱和，硬塑状态，摇振反应无，切面稍光滑，干强度高，韧性高，粉土褐黄色，湿，密实，含云母及铁质侵染， 摇振反36、应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低，呈薄层或透镜体分 布与该层的层间，厚 0.3-0.5m，本层层厚 10.09-11.20m，均厚 11.05m， 层底标高 9.62-10.09m，均高 9.86m，承载力特征值 fak=170kpa。第层：粉土（Q3al） 褐黄色，饱和，湿，含云母及铁猛质，摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低，本层层厚 4.70-5.00m，均厚 4.85,层底标高 4.92-5.09m，均高 5.00m，承载力特征值 fak=200kpa。第层：粘土（Q3al） 褐黄，棕黄杂色，饱和，硬塑状态，摇振反应无，切面稍光滑，干强度高，韧性高。本层未揭穿，揭示最大厚度 37、4.10m，承载力特征 值 fak=180kpa。场地位于黄河冲积平原，钻孔揭示场区地下水类型主要为潜水。 勘察期间在井中和钻孔中量测潜水稳定水位为地表下 3.8-4.2m，换 算相对高程为 45.34m，主要为大气降水垂直入渗补给，以蒸发和侧 向径流为主要排泄途径。受季节性降水的影响，水位年变幅 1-2m， 场地历年最高水位埋深为现自然地表下 2.0m 左右。抗浮设计水位 2.0m。拟建场地及其附近无断裂、滑坡、崩埋、坍陷等不良地质，未发 现不利于工程建筑的埋藏物。3.2.4 场地水文地质条件 项目区属淮河流域。地下水属孔隙潜水类型，主要由大气降水和地表水侧渗补给。项目区地下水埋藏较深，对基38、础施工无影响。 3.2.5 房屋征收本项目需对拟改造棚户区内原有建筑按程序进行征收。 3.2.6 文物勘探据文物勘探资料显示，项目区无地下文物迹象，并根据文物考古 部门对拟建地点进行初步勘探，无发现地下文物存在。3.3 基础设施3.3.1 场地现状及周边建筑 本项目建设区域没有大型工业企业，项目附近无化学污染源，无军事设施等，没有重要经济目标，无过境架空高压线，无危及人身安 全的易燃爆危险物品库，社会环境条件良好。3.3.2 基础设施条件1、供电 项目供电由供电局通过华商大道市政供电设施直接供应，能保证项目需要。2、供水 供水需满足生活用水、消防用水两个方面的要求，既要达到供水用量，又要达到消39、防用水的水压设计。经现场考察，项目地点自来水 管网已达华商大道市政道路。项目建成后可由华商大道供水管网供 水，能满足建设期及运营期用水需求。3、排水 本项目采用雨污分流制，污水经治理达标与雨水汇集后，排入华商大道市政污水和雨水管网系统。 4、燃气项目建成后可从华商大道燃气管网供气，可满足项目安置居民的 燃气需求。5、供热 项目所在华商大道已铺设市政供热管网。项目建成后可从华商大道供热管网供热。 6、通讯项目所在地通讯设施配套完善，可保障项目建设和使用的要求。 7、交通项目毗邻XX市城区道路-华商大道，可以满足项目相对密集的 人流、车流的要求。8、消防 消防安全是保障项目正常运转的主要因素。经实40、地考察，项目区内水压、水量能满足项目消防用水需要。项目建筑物密度较小，建筑 空间较大，规划道路宽畅，符合建设规划和消防设计规范，项目规划 时防火要求按相应标准进行设计。9、建设材料及运输条件 工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、沙石等，可由XX市建筑材料市场供应，通过汽车运输到施工场地，条件可满足施工要求。第四章工程建设方案4.1 概况4.1.1 设计依据1、建设单位提供的现状图；2、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）(2002 年版)；3、住宅设计规范（GB50096-2011）；4、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；5、城市绿化条例；6、无障碍设计规范(GB50741、63-2012)；7、建筑设计防火规范(GB 50016-2014)；8、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2009 年版）；9、XX市城市总体规划(2005-2020)；10、其它国家现行有关的规范、规程、标准及相关法规、条例。4.1.2 指导思想项目规划设计指导思想为：以“环境、交通、人情”为规划立意 的基本点，坚持“以人为本”的设计理念，以建筑舒适、安全、生态 型安置房住宅小区为目标，组织以人的生活需要为核心，以便捷的车 流交通与安全的人流路线相结合，简练的布局与合理的功能分区相结 合，完整的外部空间与优美的内部环境相结合，丰富的空间组合与多 彩的景观绿化分隔相结合的规划原则，营造42、多样性、可选择、适应性 强的居住空间。同时兼顾社会、经济、环境三方面效益，合理使用土地，注意节约建设用地。 总平面设计应符合下列要求：1、遵循国家有关住宅建筑、安全、绿化等设计规范及标准，遵 守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水 等有关规定；2、遵循国家有关政策和设计规范，按功能需要合理分区，节约 土地；3、确保道路畅通，人流、车流走向合理，满足消防需要；4、符合XX市城市规划要求，使建筑与周围环境相协调，创造 方便、舒适、优美的生活居住空间；5、实现住宅建筑产业现代化的要求。设计应推行标准化、多样 化，积极采用新技术、新材料、新产品，促进建筑产业现代化；6、建设与硬件43、建设并重的要求。使硬件建设与建筑功能相协调， 技术、质量、同步提高；7、配套完善化，按XX市城市总体规划(2005-2020)的要求 建设配套给水、排水、燃气、热力、电力、通讯、宽带、有线电视、 停车场等方面的公用配套设施；8、服务规范及社区人性化，管理强化其行业标准性管理。4.1.3 主要技术指标（1）建设用地面积：41779.32 平方米（2）建筑面积：140922.63 平方米 地下面积 36642.63 平方米地上面积 104280 平方米 其中；住宅建筑面积 98280 平方米商业面积 4500 平方米物业及公建配套设施 1500 平方米（3）建筑密度：17.94%（4）容积率：2.44、49（5）绿化率：30%4.2 总体规划4.2.1 设计愿景本项目的规划坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的 原则，优化规划设计方案。规划中不仅要关注项目内部各组成部分的有机结合，同时亦考虑 地块内部与周边城市环境的整体联系。整体性和系统性的理念贯彻在 内外功能的组织、景观地貌等方面，力求使项目与周边城市环境形成 良性互动，形成较好的用地布局和道路系统、绿化系统、景观系统。 方案提出“主题景观、景观优先”的小区规划思路。即以集中景 观为小区主要的景观元素，住宅有机分布于小区各个公共空间，营造一种特色性的主题景观空间。4.2.2 总体规划目标以“高品位、高品质”为出发点，以“突破居住地域45、，建设特色 美好家园”的规划为目标，力求使本小区布局合理，道路便捷，生活方便，居住环境优美和基础设施完善，为打造XX市一流品质社会创 造条件。4.2.3 规划定位从棚户区改造着手，以改善人居环境、提升城市品位为目标。4.2.4 总体规划原则1、整体构架的完整性及完美性的体现 为整个安置区建立一套完美的“经络”，即道路、景观和空间的整体构架，通过明确的空间序列，使身处任何一隅的居者，都能体验 到一个社区的存在。避免一味追求高容积率，虽然户户精彩，但结构 松散，无整体神韵，居者无精神层面的享受，其社会身份的定位无从 参照。2、对各类空间的营造及有效利用 通过主要动态、静态空间的营造，来定位整个居住46、小区的形象，提升居者的认同感、自豪感。避免设计概念空洞，造成居住区外部空 间尺度极之夸张。3、以人为本的体现社区的亲和力和归属感 坚持“以人为本”的理念，通过组团整合，营造社区的亲和力和归属感。以丰富安置小区的文化生活，将温馨怡人的家居情趣，渗透 到小区各个角落，应避免游乐场般的设施充塞其中，温馨家居的意味 丧失殆尽，毫无居家归属感。4、把握城市发展脉络，保持城市记忆的连续性 建筑设计不以空泛的概念为先，寻求用现代建筑语言表达一种大众认同的情趣和品位，以及与其相共鸣的时代气息。既体现项目所在地较厚重的商文化文脉，又保持城市记忆的连续性。4.2.5 项目总体规划方案规划设计和建设按照发展节能省地47、环保型住宅建筑的要求，严格 执行国家有关住宅建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方 案，做到在较小的面积内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、 成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。本项目规划设计中“环境优先”，解决好“人、建筑、环境”三 要素的密切关系。创造适合居住的人性化空间，并符合多样统一的关 系原则，拥有清新悦目的视觉效果。在具体的规划设计中要求：A、充分考虑XX市夏季炎热、冬季寒冷气候干燥的特点； B、小区内部功能分布合理，动静分离； C、道路规划要体现人车的合理分流，道路体系应通而不畅，安全便捷，形成安全的交通体系和安静的居住环境。总体规划要与周边 环境、交通服48、务设施有机结合；D、合理利用土地资源，总平面布置符合规划部位所提供的各项 要求及指标，能够提高土地使用率；E、能源、通讯、环卫等配件设施平面应一次规划设计，布局要 经济合理，并确定相应规模且留有余地；F、规划要注重安置居民需求的多元化，安排各种适宜的交流空 间，以适应不同年龄段人群生活、休闲活动、交流的需要。1、规划总体结构 本棚户区安置房建设地点位于华商大道南侧、中州路西侧、英才街北侧。项目规划用地面积 41779.32 平方米。 2、规划布局地块布置 18 层住宅楼 13 栋。小区出入口设在华商大道、中州路。3、公建部分 根据居住用地面积、容积率等条件，本区域可容纳居住人口规模约 299649、 人。本区用地内需要配建居住区级公共服务设施。地块内集 中设置物业管理、社区服务用房、公厕、配电房、变电所、消防水池、 水泵房、热交换站等综合配套服务设施。项目配套物业管理及社区服务用房 1500 平方米，包括：公厕 40平方米，热交换站 80 平方米，配电房 35 平方米。 以上公共设施可结合地块建筑设置。 4、人防工程人防工程的设计应结合人防建设和规划区建筑的布局进行合理 规划，并参考行业的相关参数进行设计。鉴于人防工程的特殊要求， 利用该项目的地下停车场和储藏室替代人防工程符合人防工程规范 要求。该棚户区改造项目人防工程不在本次研究范围。4.2.6 道路设计1、规划设计原则（1）规划区内50、道路系统规划加强内部功能组织，以内外交通联 系便利为原则。（2）在项目区内，以通达性为前提，满足交通性和景观性并存 的要求。（3）充分考虑停车场与停车点的位置，对不同交通方式进行适当分流，同时确保交通方式的便捷通达性。 2、道路方案以“以人为本”为主题思想，简洁、通畅、无干扰为原则。依据 对项目区交通流量的分析，项目在华商大道南侧设小区主入口，设有 大尺度构件来作入口标志，通过对其功能的考虑，以入口停车场两侧 围合的空间绿化，来构成立体的、渐次展开的入口空间感。在细部上 采用一些住宅单体上所用的符号来寻找与小区整体的协调和统一。基地内设置环状小区道路，并以枝状分路引入小区组团，尽量减 少人流车51、流的交叉。整个小区道路系统明确, 人车分流, 动静有别, 绿意盎然，建成后必将成为舒适生活的典范。合理组织路网。该项目 采用自然流畅的曲线与直线相结合的道路交通设计，顺而不穿、通而 不畅，将安置区内的所有邻里单元有机结合而又不穿行其间，保证了 居住的安全、便捷的交通和优美的环境。出入口总体上趋向朴素亲切 的设计。本项目在四周建环形路，以满足人流及车辆的进出要求，且保证 区域内人车分流，给居住区内部提供幽静、安全的空间。小区周边设 消防环路，内部设消防道路，以满足消防安全的要求。小区明确而规整贯通的路网系统，既是便捷的到达方式，也是便 于记忆及确认的行走模式。道路系统与路边步行道相结合，通过树木52、 及草地的有机划分，组织具有特色的小品，并利用绿化处理营造道路 的可识别性，形成汽车、自行车、行人都安全的行走网络。小区主干 道两侧的人行道上设置盲人坡道、导向及停步设施，表现了对残疾人 的尊重与关怀。整个道路交通体系简便、顺畅、通达性强，为住户提供了一个方便、安全和通畅的交通环境。 小区道路骨架为两个环形的二级道路系统，清晰明确，主要道路人车分流，小区级外环主干道，贯穿整个小区，担负着安置区对外的 交通任务，内环为步行道，连接邻里单元和中心绿地。同时在外环车 行道与中心绿地之间，利用住宅院落之间的消极空间，开辟了一些趣 味横生的步行道，主要为方砖铺砌道路，成为连接各邻里单元和中心 绿地的纽带53、。（1）道路交通规划：地块内道路系统主要分为小区主干道和入 户道路两级。连接出入口的区内道路和小区其他主干道采用 6m 宽的 环形道路为主，分别与小区出入口相连接。住宅入户道路主要为 4m， 局部和地面集中停车场环通，利于消防和平时居民使用。（2）步行交通：步行交通主要利用地块内各类景观绿地和外围 广场、街道等开放空间来组织，形成舒适优美的娱乐、休闲的步行网 络。并且联系地块内各个公共开放空间、机动车道以及公共交通站点 和服务设施，从而使整个小区道路系统结构更为合理、内容更为丰富。（3）公共交通规划：公交优先是目前解决城市交通问题的最佳 之策。本项目规划用地人口容量非常高，必须有很便捷的城市公54、共交 通来输导人流。本项目北侧华商大道的公共交通是项目区内居民很好 的公共交通出行方式。整个道路交通体系简便、顺畅、通达性强，为住户提供了一个方 便、安全和通畅的交通环境。3、路面形式及基础结构（1）结构设计项目区内道路采用混凝土路面，道路构造从上到下为：180mm 厚 C25 混凝土面层、200mm 厚素土路基碾压密实。（2）平面设计 道路平面线形根据道路走向进行。（3）纵断面设计 道路纵断面设计根据规划确定的标高并尽量结合两侧现状地形和详细规划中的地势要求，最小坡度0.5。（4）横断面设计 各道路横断面设计结合道路性质、交通功能、沿线建筑物分布、道路绿化等综合因素进行比较确定，布置采取流向55、分离的原则，以保 证道路的快速通畅。横断面尺寸依据项目实际情况进行设计。路拱形式采用抛物线型路拱，坡度为 2。 项目道路广场硬化面积共 10000 平方米。4.2.7 空间景观及绿化设计1、规划设计原则 项目安置区景观规划设计，是为在满足现代生态学、美学和场所的精神特征的理想生活家园外，探索住宅空间环境与景观文化意境结 合的表达方式，使之不仅满足低收入家庭对高品质的向往，更提供了 广阔的沟通平台和人性化的情感空间。（1）因地制宜，凸显地方特征 通过采用适地适树种植原则及地方材料的选用，突出地方特征。（2）以人为本，满足多方需要 景观应对不同人群的多方面需求做出积极响应，以环境和空间特征对人实现56、主动的接应，争取最大程度的亲和，使之成为真正体现“以 人为本，人与自然共存”思想的户外空间。（3）以绿为主，倡导生态建设 以多层次的绿化生态环境组织人与自然，建筑与自然交融的生态空间，提倡多种乔木，合理搭配花灌木及地被。以生态环境意识为指 导，使行为环境与形象环境有机结合，最大限度地尊重自然生态环境。（4）贴和时代，彰显现代社会生活文明特质 作为生活在现今社会环境中，景观设计在形式上应符合现代人的思维模式和审美情趣，体现住宅区中人与自然的重新思考和定位。（5）放眼未来，注重可持续发展。（6）满足可持续发展的主题，节约能源，保护自然生态，尽量 采用生态技术。2、总体构思 整个规划从用地地形的特点57、和地域特征出发，在强调基地地块内部步行主轴空间及中心节点景观设计的同时，从规划用地的整体出 发，注重动线景观界面的形象塑造（尤其是行车过境界面）和空间围 合开闭的营造。以边轴点的形式，串起整个区域的景观构架；对边角空间加以重 视，综合利用。强调细节、韵律、视线引导，以期形成统一和谐。3、空间形态 根据地块中各绿地所处的位置、性质、功能的不同，从绿地的使用对象出发，考虑绿地空间分隔，通过所创造的不同氛围来定性不同 的空间形态。强调车行道路沿街界面的连续，并在适当的部位设开敞空间，形 成视线通廊，引导对景。4、空间景观设计要点 绿化：整个项目区是一个绿色公园，植物种类多样，色彩丰富，可提升安置区的58、绿化品质。 水景：运用水环境对地块环境进行点精塑造，在兼顾施工成本、运营成本的前提下，在地块中心景观庭院的位置，适当点缀小型水景， 增加地块的生活氛围和浪漫情调。道路：地面道路都以铺装为主，景观内部步行道穿插于绿化环境 之间，形成“隐现相间”的特点。本项目绿地应进行统一规划，全面设计，形成和谐统一的整体， 满足多种功能的需要。项目各部分均采用了绿化，规划区内绿地主要 包括公共绿地、宅旁绿地和道路绿地。本项目的绿地面积为 12600 平 方米，绿化率 30%。5、公共绿地绿化 本项目公共绿地绿化位置适中，根据中心公共绿地大小的不同又分为居住区公共绿地和宅旁绿地。（1）居住区公共绿地 居住区公共绿59、地主要是为满足居民日常活动和休憩的需要，在绿化设计时主要采用了大型乔木和小型灌木，设计中大部分为空间绿 地，以常绿树形成上层界面空间，色彩鲜艳的灌木为过渡树种，同时 通过不同组团间的植物搭配的不同，塑造不同的季节景观。以香樟、 广玉兰、月季、杜鹃、金叶女贞等为主。在规划中重点突出以人为本，为居民提供一个茶余饭后休憩、健 身的地方。各绿地间采用不同造园手法，中心绿地为主要活动场所， 配置各种活动器材及休闲设施和器具，花草树木合理搭配。各楼间绿 地以小型景观为辅，展现静、雅风格。设计中注重景观的搭配，各宅 间绿地简洁、明快，各种树木及花卉在高低、色彩上充分协惆，与楼 体形成鲜明对比，别有情趣。（260、）宅旁绿地 宅旁绿地采用的是封闭式的绿地形式进行设计。主要是为安置居民创造出私密的活动空间。在绿化上采用了小乔木和几组绿篱形式来 满足居民日常休憩和活动的需要。6、道路绿地绿化 道路中心绿地绿化要具有遮阳、防护、丰富道路景观等功能，因此在绿化上，道路两旁采用以常绿乔木和以落叶开花、观叶的大乔木 为主，下植耐荫常绿开花灌木，营造浓郁的带状景观。以香樟、合欢、 广玉兰、杜鹃、金叶女贞等植物为主，达到春季观花，夏季遮荫，秋 季观叶，冬季有充足的阳光的效果。既满足了遮阳的需要，同时又丰 富了道路景观。7、灯光环境 项目区环境院照明空间包括院落、街道、广场、庭等，通过对道路绿化、雕塑、水景、小品等的饰景61、照明，利用灯光创造丰富的室外 环境，增强外部空间的艺术表现力。通过灯具自身的造型、质感及灯 具的排列组合点缀空间，强化艺术效果，并增强景区的识别性。8、景观小品项目运用雕塑、凉亭及园林桌椅等为安置住宅创造优美舒适的居 住环境。4.2.8 消防设计该安置房项目防火设计除应遵守国家现行建筑设计防火规范 (GB50016-2014)的有关规定外，应根据项目的特点进行具体设计。为应对突发事件时紧急疏散的要求，本项目利用基地道路和建筑 退让间距，设计紧急疏散环路。消防车道：利用地块环路，设置直达各栋建筑的消防通道，并与 外部环道相连接，不能环通的部位设置不小于 15x15m 的停车场。登高操作面：项目建62、筑在各个疏散口部与室外消防环道相连接的 部位设消防登高面。4.2.9 朝向、通风、景观灵动的曲线与直线相结合的总体布局兼顾了住宅的朝向、自然通 风、景观利用等因素。大部分住宅在获取南向充足阳光和自然通风的 同时，也争取到了南北向双重景观。4.2.10 公共设施规划项目安置区内根据规范要求配置物业管理、社区服务用房、公厕、 配电房、变电所、消防水池、水泵房、热交换站等综合配套服务设施。 其中配电房、变电所、消防水池、水泵房等综合配套服务设施放在地 下建筑。另根据居住区规范要求配置老年活动场地和青少年活动场地 等公共配套设施，为广大安置户住户提供良好、安宁的活动场地。4.2.11 竖向规划竖向设计63、充分结合原始地形和周边现状城市主要道路华商大道标高进行设计。项目区现状高程变化不大，方案从经济的可行性、市 政给排水技术要求和场地内部景观层次丰富性出发，将内场地以坡地 和平地相结合，塑造特色的居住生活空间。项目区内道路结合规划后 的建设场地高程进行道路纵坡和标高设计。4.3 建筑设计4.3.1 建筑设计依据1、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；2、住宅设计规范（GB50096-2011）；3、住宅建筑规范(GB50368-2005)；4、民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）；5、河南省居住建筑节能设计标准(寒冷地区)（DBJ41/062-2012）；6、建筑照明设计标64、准（GB500342013）；7、建筑设计防火规范(GB50016-2014)；8、无障碍设计规范(GB507632012)。4.3.2 设计原则建筑主要考虑建筑物的使用功能和建筑美观、消防、采光、通风 及其相互协调的关系，力求创造条件，将内部各部分有机的联结在一 起，在建筑设计上使其集中化、专门化和合理化。本建设项目建筑设计的原则为：建筑设计方案合理，注重便捷、 经济、实用、节能、环保，住宅户型设计合理，使用方便；公共设施 建筑功能齐备、完善，建筑物立面外观要新颖、美观。同时要求灵活 布置辅助功能，既要方便安置居民的生产、生活，又不对他们的学习、 休息带来影响。4.3.3 建筑设计1、设计构65、思 随着XX市经济建设的发展，城乡一体化示范区建设的不断推进，华商大道已成为重要的城市交通干道，更能符合城市未来发展的 需要，同时也能成为XX的主要城市景观,为XX特别是XX市城乡 一体化示范区的发展建设做贡献。在安置区内部设计上结合居住区的 规划要求，借鉴生态园林中“效法自然”的生态学理论，运用现代园 林造景手法,将项目区创建成为一个典雅、气派，颇具文化内涵的简 欧式居住环境。力图以崭新的思想和眼光，更高的起点和标准，以理 性的思考去寻找具有“人本主义精神”，真正为人们设计充满活力的 居住建筑精品。设计中运用现代的设计手法，透过空间、色彩、质感、 光影的综合体现，使建筑造型富于感染力，且注入66、浓郁的环境特色和 文化内涵，体现现代居住建筑的高雅与格调。2、住宅设计（1）户型平面 根据总体规划设计，住宅单体为高层住宅。户型设计着重强调功能分区，每套户型设计中尽可能使各功能区的分隔合理。特别是客厅 与餐厅的区域完整性。户型力求功能合理，面积紧凑，提高平面得房 率。每户尽量做到明厅、明卧、明厨、明厕，厕所盥洗干湿分离。每 户设有景观阳台，厅堂开敞，视野开阔，就餐会客分区。平面套型设 计依据总体布局灵活多变，力求使所有的室内空间均能达到自然通 风、自然采光，以节约能源。平面分区明确，流线顺畅，布局经济合 理，尽量避免住户间的视觉与声音的干扰。平面套型多样化，形式为平层、跃层。随着人们生活水平67、的提高，家庭模式也在变化。有三代 共居的多人口家庭，也有夫妇俩带一个孩子的三口家庭、老年夫妇的 两口家庭和少数一口家庭。为此，该项目提供了几种户型供不同不同 类型、不同生活模式的家庭选择，尽可能使户型的分配比例合理，适 应住宅商品化的需求。住宅内的功能空间通常可划分为三类，一是公共活动空间，餐 厅、厨房；二是个人活动空间；三是生理卫生活动空间。这些功能空 间必须具有良好的相互联系又要相对独立，才能获得较为舒适的生活 效果。该项目的套型设计根据三类空间的特定要求进行布置，充分体 现了以家庭成员公共活动空间以起居室为中心的原则，合理安排起居 室及卧室，分别设置客厅和餐厅，在入口处设置玄关及必要的储68、藏室。 生活阳台与起居室相通，而不经过卧室。卫生间设计将洗污分离，方 便使用。厨房根据成套设备的尺寸进行布局，满足未来厨房设施的安 装。总体上做到了“公私分离、动静分离、洁污分离、食寝分离”， 居寝分离，使家庭生活既有规律又不相互干扰。厨房、卫生间的布置 厨房、卫生间是设计的重点之一。厨房的面积一般为 5-7 平方米，平面布局一般为单一操作型，有封闭式，也有开放式，这与居民的饮 食习惯有密切关系。厨房设施如灶台、料理台、厨柜、水池、抽油烟 机、冰箱等位置均依照家庭炊事行为合理布置，并符合洗、切、烧的 基本操作流程。同时，厨房内安装三表自动远程计量系统；免除了入 户抄表给住户带来的麻烦。面积稍大69、户型有两个卫生间，并多有自然采光和通风，部分主卧室的卫生间还有小更衣室，适应了人们日益提高的生活要求。卫生间 的门也尽量不朝向起居室，分别考虑了一个封闭空间和一个较开敞的 空间，预留出洗衣机的位置，保证卫生间可供 2-3 人同时行活动。细节处理 设计中住宅顶部跃层的坡顶空间，采用南向晒台，北向退台的设计手法，一则利用晒台可享受室外的绿化、空气和阳光，二则采用北 向退台的设计手法可减少间距，节约了用地。此外，门窗、空调器、管道的设置，位置适当，尽量保持墙壁完 整，便于家俱的灵活布置。入户设置过渡空间，多数户有玄关，保证 了住宅内部的私密性。注意房门的开启部位，卧室与卫生间的门尽量 不朝向起居室直70、接开设，尽量设南北双阳台。（2）户型设计根据安置居民的经济状况，本项目设置住户 936 套，户型可在设 计阶段根据情况进行调整。（3）住宅造型 建筑设计强调细节或节点设计，通过现代材料与构造来表达建筑细部，阳台栏杆简练轻巧，并通过一些节点构件，使整个立面形象清 新典雅，每幢住宅楼入口做进一步处理,设置门厅作为过渡空间，丰 富立面形象，提高住宅档次。3、建筑立面设计 本项目作为二十一世纪的住宅用房，运用新的设计手法，使建筑形式给人以清新的感觉，富有时代气息。窗户采用直接落地的凸窗做法，以利于有更美的观景视野，同时 丰富立面造型。屋顶形式采用坡屋顶及屋顶构架，同时充分运用屋顶 露台、凸窗、直角阳台71、等组合元素来丰富视觉感观，使建筑表现出一 种灵活自由的韵律，增强了亲切感和生活气息。同一手法的韵律变化 和自由组合，可以使整个区域在统一的建筑风格下，每栋建筑有不同 的形象，真正做到单体的可识别性。4、建筑造型与色彩设计 在总体规划思想指导下，结合XX市历史文化背景和气候特点，项目住宅采用面砖跟涂料相间的立面处理方法使住宅群体协调统一。 同时，顶层屋面的不同形式，阳台敞开式封闭式不同组合，凭借跃层、 错层结构所带来的窗形、比例的变化，转角单元的拼接和点式的独立 等手段，再与各幢楼前的不同内容的庭院组合，使每幢建筑单体具有 各自特征，在统一中求细微的变化，整体风格清新、典雅。形式追求新古典主义精72、美细腻的比例和现代感的光影、层次，以 “家”的概念作出发点和终结点，给人温馨雅致的感受。住宅每户均留有空调机室外机搁板，冷凝水统一排放。 住宅立面充分利用建筑本身的形体加以概括、扩充，赋予住宅建筑清新精致的概念风格，利用线脚强化韵律感与变化，色彩及材料选 择活泼轻松，彰显宜居住风范。5、节能设计 由于XX市是寒冷地区，隔热与通风是当地住宅设计要解决的主要矛盾。在规划布局中强调了空间的通透和开敞，以及朝向和风向，户型以南北为主，尽量减少外墙围护的面积，采用热工性能良好的复 合墙体和屋面保温材料。在设计中还考虑用户对取暖的需求，同时采用密封性能良好的门 窗和中空玻璃以达到良好的节能效果。在平面设计73、中组织自然通风和 在立面上设置遮阳板以减少热辐射。此外，外墙贴面砖，以增强对阳 光的反射，使外围护结构内表面温度降低 1-2。6、室内物理环境及无障碍设计 声、光、热与空气质量等都是保证室内物理环境健康的主要因素。设计中精心考虑住宅门窗、阳台等开启的方向，高度及形状，形成立 体的阳光通道。每套住宅除卫生间外，其它房间都直接对外采光。7、独特的建筑风格 用现代的建筑语言和手法，结合传统的建筑形式，充分考虑本地区的气候地理特征塑造了典雅的建造风格。外形上平屋顶的造型，南 向设计晒台，北向退台，南向窗户均设置遮阳板，可在夏季使主要受 阳光照射的窗户处于阴影之中，减少屋面和窗户的辐射热。8、环保和防疫74、 住宅设计执行设计规范，日照间距系数符合有关规定，户型设计强调合理采光、通风顺畅，动静分区。 项目在地块内设若干个垃圾收集箱，合适位置设垃圾中转站，由清洁车统一运出，减少二次污染。 在各建筑周边合理布置玻璃钢化粪池。室内污水排出室外后，先经该粪池初步处理后再排入区域内排水管网，然后进入附近市政污水 管网。减少硬质地表，增加可渗水路表面积，积极保护生态环境，集中 收集雨水，处理后作景观用水。地面停车位等处设植草砖等措施，创造生态式花园居住环境。 9、公共辅助设施（1）公建系统的布局也应遵循服务半径均匀覆盖整个项目区的 原则，为安置户居民提供相应的服务场所。根据居住用地面积、容积 率等条件，本区用75、地内需要配建所有居住区级公共服务设施。地块内 集中设置物业管理、社区服务用房、公厕、配电房、变电所、消防水 池、水泵房、热交换站等综合配套服务设施。地上配套公建用房 1500平方米,其中：物业管理用房 450 平方米、社区服务用房 895 平方米、公厕 40 平方米，热交换站 80 平方米，配电房 35 平方米。 项目另外根据居住区规范要求配置老年人、青少年活动场地等公共配套设施。（2）围墙 考虑小区的通透性和感官上的舒适性，该项目围墙设计为砖混式，高 2.5m，垛宽 8-10m，240 厚，在华商大道南侧可局部设置为 铸铁栅栏式围墙，下部 0.6m 为砖墙，外贴灰色墙砖，上部 1.4m 高为76、 铸铁栅栏。公共辅助设施应在充分考虑项目区整体规划的基础上，以新颖、 美观的建筑风格，丰富的建筑造型，体现出项目建筑独有的特色，同 时考虑其体量大小，以形成整体流畅并富有韵律的立体景观。10、建筑用料做法（1）外装修住宅建筑外墙体多采用混凝土、水泥砂浆抹面或净水砂浆抹面， 并覆以外墙乳胶漆涂料，也可贴置外墙砖等，色彩搭配与周边建筑色 彩协调。（2）内墙 内墙根据建筑功能不同可采取多种方式，对于住宅来讲可采用混合砂浆抹面，并附以内墙防瓷涂料，卫生间为水泥砂浆，外罩釉面砖。（3）屋面 因各单体建筑的屋面多采用现在时尚建筑风格，屋面、顶呈平面状，可购置专用的建筑材料等，内附保温、隔热、高分子防水材料77、面 层，坡屋面采用聚苯板保温技术，并进行有组织排水设计，屋面防水 全部采用 SBS 防水做法。（4）楼面 住宅内楼面可选用混合砂浆或耐磨型地砖铺面。地下室地面为水泥砂浆抹面，地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术。（5）门窗 外门窗均选用单框断热型铝合金框料门窗。型材系列由门窗厂家根据洞口规格、风压、强度等技术要求深化设计、计算选用。住宅总 门为电子 IC 卡门，应符合安保技防部门验收的标准，分户门为复合 保温隔声防盗门。高层住宅的外墙的窗为推拉窗或内平开窗或上悬 窗，公建的外墙的窗为推拉窗或外平开窗。外墙门窗玻璃采用中空玻璃，按节能要求确定的玻璃规格为厚度 5 +16A+5 中空玻璃、厚度 5 +78、12A+5 中空玻璃、5 Low-E+9A+5 中空玻 璃和厚度 5 Low-E+12A+5 中空玻璃。卫生间玻璃其中一层采用磨砂玻璃，磨砂面向中间。4.4 结构设计4.4.1 设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准(GB500682011)；2、建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-2008)；3、建筑结构荷载规范(GB500092012)；4、混凝土结构设计规范(GB500102010)；5、砌体结构设计规范(GB500032011)；6、建筑抗震设计规范(GB500112010)；7、建筑桩基技术规范(JGJ94-2008)；8、高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2010)；9、79、建筑地基基础设计规范(GB50007-2011)；10、高层建筑箱形与筏形基础技术规范(JGJ6-2011)；11、地下基础防水技术规范(GB50108-2008)；12、住宅工程质量通病防治技术规程(DBJ41/070-2005)；13、国家现行的其它有关技术规范规程等。4.4.2 工程概况该安置房项目主要由 18 层住宅楼组成，18 层安置住宅楼女儿墙 控高 54 米。公建配套用房中物业管理用房和社区服务用房为 2 层建筑，建筑主体高度 4.3 米。4.4.3 建筑结构的设计使用年限和安全等级结构安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级二级50 年丙类乙级4.4.4 自然条件1、风80、雪荷载基本风压（kN/）地面粗糙度基本雪压（kN/）0.40(50 年一遇)0.45(100 年一遇)C 类So=0.45kN/区2、抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值地震分组建筑场地类别6 度0.05g第二组类场地4.4.5 荷载屋面及楼面均布活荷载标准值表类别活荷载标准值 (kN/)组合值系数 c频遇值系数 f准永久值 系数q屋 面不上人屋面0.50.70.50上人屋面2.00.70.50.4楼 面起居厅、餐厅、卧室2.00.70.50.4厨房2.00.70.60.5卫生间2.00.70.50.4阳台2.50.70.60.5走廊、门厅、楼梯2.00.70.50.4消防疏散楼81、梯3.50.70.50.3物业管理、社区服务用房2.00.70.50.4通风机房、电梯机房7.00.90.90.84.4.6 结构设计1、结构选型 本项目安置房住宅建筑均为小高层居住楼，采用剪力墙结构，由若干个框架和剪力墙共同作为竖向承重结构，在框架的某些柱间布置 剪力墙，从而形成承载能力较大、建筑布置又较灵活的结构体系。在 这种结构中，框架和剪力墙是协同工作的，框架主要承受垂直荷载， 剪力墙主要承受水平荷载。公建配套用房均为框架结构。 2、基础方案待建设方提供具体勘报告后，结合各单体结构的情况及所在场地 的具体土层分布情况，进行相应设计。根据相邻地段地质情况，本工 程建筑高层住宅楼采用桩基+82、整体筏板的基础形式，公建配套用房采 用天然地基之上的独立基础。4.4.7 抗震设计1、项目高层住宅楼建筑在满足建筑功能要求的前提下，合理设 置剪力墙的位置及长度，使结构平面布置和竖向布置可尽量满足规则 性的要求。2、选择可靠的持力层，确定合适的基础埋深，由此保证高层建 筑的抗倾覆能力。3、遵守建筑抗震设计规范对 6 度(0.05g)地震区的有关要求 采取相应的抗震措施，确保“强柱弱梁、强剪弱弯、强节点、强锚固” 的实现，对主要的簿弱部位重点进行加强，以改善结构的延性，增强 其抗震性能。进一步提高结构的变形能力和耗能性能。4、设计时应通过程序设计验算，保证周期比、位移、剪重比等设计控制参数能够满83、足规范要求。墙体采用加气混凝土重量轻，并设 置构造柱拉墙筋。项目在施工阶段前，进行地震安全性评价。4.4.8 主要构件的截面及材料1、砼强度等级：梁、板、柱等结构构件均采用普通砼。2、钢筋：优先选用延性、韧性和可焊性较好的钢筋，纵向受力 钢筋采用 HRB400 级和 HRB335 级热轧钢筋，箍筋、砼墙筋采用 HRB335 和 HRB235 级热轧钢筋。HRB400 级热轧钢筋用于受力较大的梁、柱纵 筋，其便于施工，易于浇灌砼，且强度高，力学性能优良，性价比大， 可带来较大的经济效益。3、墙体工程：除注明外住宅内外墙及出屋面房间墙体、女儿墙 均采用 200 厚加气混凝土砌块。填充墙底部均需砌筑84、 180 高灰砂砖。4.5 抗震设防要求地震抗震设防裂度为 6 度，抗震设防按建筑抗震设计规范 (GB500112010)的规定执行。在施工阶段前，进行地震安全性评价。第五章公用配套工程方案5.1 周边设施分析5.1.1 周边公共设施分析 本项目范围内公共服务设施配套相对齐全，能够满足项目需要。5.1.2 周边市政设施分析 地块周边给排水、电力、电信、热力、燃气设施管线等市政设施配套齐全。项目公用工程包括给排水、供配电、热力、通讯、计算机 网络、有线电视、燃气等设施。区域内所需各种公用配套设施由市政 相应管网接入。5.2 给、排水工程5.2.1 设计依据1、建筑给水排水设计规范（GB5001585、-2012）；2、室外给水设计规范（GB50013-2006）；3、室外排水设计规范(GB50014-2006)；4、用水定额(河南省地方标准：DB41/T385-2009)；5、建筑设计防火规范(GB50016-2014)；6、建筑灭火器配置设计规范（B50140-2005）；7、二次供水工程技术规程(CJJ140-2010)；8、民用建筑节水设计标准(GB50555-2010)；9、提供的有关资料和设计要求。5.2.2 设计范围 给排水设计包括室内给水、排水系统及消防给水系统设计等。5.2.3 设计原则 根据该项目总体规划和道路情况，合理预测需水量，按建筑单体用水要求合理分布供水，在满足用86、水量和水压的要求及考虑施工和维 修便捷的原则下，尽可能缩短配水管线的总长度。5.2.4 室外给、排水设计 室外华商大道现设有完善的给排水系统。项目建成后生活给水可接自华商大道市政生活给水管。项目供水管网沿道路敷设，采取环状 供水形式。项目建成后排水可直接排至华商大道雨污水干管。污水经玻璃钢 化粪池处理后排至周边市政污水管网。室外消防水量及水压由项目区内生活给水环管保证供给。 5.2.5 给水水源及设计水量及水质要求1、给水水源及水质、水压要求 本项目建筑物内生活、消防用水均由华商大道市政给水管网保证，供水管管径为 DN250，经提压后，水压可达 0.35MPa 以上，可满 足项目建设、运营的要87、求。用水除消防外的其他用水均设水表计量。 生活用水水质须符合国家生活饮用水标准。2、用水量分析（1）生活用水量 根据用水定额(河南省地方标准：DB41/T385-2009)，项目生活用水量标准为 130 升/人日，绿化用水量标准为 0.9 立方米/平方米年，物业管理和社区服务用房用水量标准参照商业建筑按 3 升/平方米日。经估算项目满负荷时日用水量 407.3 吨。项目用水量详 见下表。用水量分析用水单位用水定额规模日最大用水量（吨）住宅130 升/天人2996 人389.5物业管理和社区服务用房3 升/平方米天1345 4商业3 升/平方米天4500 13.5绿化0.9 立方米/平方米年1288、600 0.3合计407.3（2）消防制度及消防用水量 本安置房项目工程建筑多属于高层民用建筑。根据建筑设计防火规范(GB50016-2014)的规定，高层建筑消防采用临时高压制。项 目消防用水量如下表。消防用水量表序 号用水类别设计用水 量(L/S)火灾延续 时间(h)小时用水 量(m3/h)计算用水 量(m3/h)备注1室外消火栓系统20272144消防水池供2室内消火栓系统20272144消防水池供3自动喷水灭火系统401144144城市管网供最大消防水量考虑最不利情况时，即室内消火栓、自动喷水系统 均作用时的总用水量为 288m3/次。5.2.6 生活给水系统1、给水系统的分区生活给水89、接自室外给水管网，由于市政水压不能满足本项目多数 建筑水压要求，故采用分区供水方式。建筑给水排水设计规范（GB50015-2012）规定：“高层建筑 生活给水系统应竖向分区，竖向应符合各分区最低卫生器具配水点处 的静水压不宜大于 0.45MPa；特殊情况下不宜大于 0.55MPa；水压大 于 0.35MPa 的入户管（或配水横管），宜设减压或调压设施；各分区 最不利配水点的水压，应满足用水水压要求。”该项目多数建筑为高层建筑。当地市政给水管网压力为 0.2MPa。 为保证每个分区最低点的静水压力不大于 0.35MPa,生活给水系统分 四个区：6 层及以下由市政给水管网直接供给；711 层采用二90、次生 活加压设备供水。二次加压供水设备放置在建筑地下室内，采用变频 供水。变频供水设备从各地下室生活储水箱吸水，供水方式如下：市政自来水生活水箱变频供水设备生活给水管网用水点 2、成套供水设备项目高层建筑地下一层水泵房内设成套 HLX 智能化变频供水装 置一套，设备自带储水箱有效容积为 35m3 ，设备参数 Q=30T/h， P=2X30kw，H=0.80Mpa。3、管材及管道敷设 室内给水立管采用给水钢塑复合管(内涂塑)，丝接。表后给水管采用 PPR 管，热熔连接。室外给水管采用生活用 PE 管，热熔连接。 4、水表设置 在自来水管的引入口设置水表，各住户的水表统一设在水表间，水表采用 ZS91、-2 型远程控制装置。5.2.7 消防给水系统1、消防流线设计 整体设计考虑消防车道的净宽，转弯半径等各项要求，利用地块外围的车道形成消防环路，在紧急情况下可进入地块内部的人行步 道，满足内部高层的消防登高面的消防要求。2、消防给水系统（1）消防用水量 项目最大消防水量考虑最不利情况时，即室内消火栓、自动喷水系统均作用时的总用水量 288m3/次。（2）室外消防管网 项目建成后，根据所在位置可从华商大道市政给水管网引入DN250 给水管，经水表井及管道倒流器在室外构成室外消防、生活合 用环状供水管网，供给室外地上式消火栓及消防水池。在本工程建筑 周围室外环状供水管网上设 SQ100 型地上式消92、火栓，间距不大于 120m，消防半径 150m，在室内消火栓水泵接合器的周围设置 SQ100 型地上消火栓，与水泵接合器的距离不大于 40m，在自动喷水系统接 合器周围 SQ100 型地上式消火栓，与水泵接合器的距离不大于 40m， 以满足室外消防要求。（3）消防水池及屋面消防水箱：消防水池及屋面消防水箱：消 防水池贮水窖 360 立方。项目设消防贮水池一座，满足室内一次灭火 用水量 288m 立方要求。水池为钢筋混凝土水池。高层建筑屋面最高 处均设屋面消防水箱，贮水 18m3。（4）消防泵房：每高层楼室内消火栓系统设置消火栓主泵 2 台（1 工 1 备，互为备用）。自动喷水系统设置自动喷水泵93、 2 合（1 工 1 备，互为备用）。（5）室内消火栓系统高层建筑室内采用临时高压制消火栓给水系统，消火栓系统 水平、竖向布置成环状。室内消火栓系统竖向分为 2 个区，2-4 层为 低压区，减压供水；5-18 层为高区；保证最低层消火栓处的静水压 力不大于 1.0Mpa。项目建筑物内各层均设消火栓进行保护。其布置保证室内任 何一处均有 2 股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱为 10m 。 该 项 目 每 个 消 火 栓 箱 内 均 配 置 有 DN65mm 消 火 栓 一 个 、 DN65mmL25m 麻质衬胶水带一条，DN6519mm 直流水枪一支，DN25 消 防输钱管卷盘 1 套、启动消94、防水泵按钮和指示灯各一只；地下 1 层的 消火栓箱内再配置自救消防卷盘一套，五-十一层采用减压稳压消火 栓。消火栓系统有消防水泵接合器，设在建筑之外。 消火栓系统控制： 消火栓给水加压泵由设在各个消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心直接开启消防给水加压泵。消火栓水泵开启后，水泵运 转信号反馈至消防控制中心和消火栓处。该消火栓和该层或防火分区 内的消火栓的指示灯亮。消火栓给水加压泵在泵房内和消防控制中心均设手动开启和停 泵控制装置。消火栓给水备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作。3、管材及接口消防管道明装部分采用内外热浸镀钢管，DN100mm 时采用卡箍 或法兰连接，DN100mm 时丝接；95、直埋部分采用节能环保的 PE 管材， 热熔连接。生活给水系统及消防给水系统的水泵、阀门、配件及管材根据其 相应的工作压力予以配置。4、灭火器配置每个消火栓箱附近配置 MF/ABC3 型磷酸铵盐干粉灭火器 2 具，每 具灭火器灭火剂充装量 3kg。5.2.8 排水工程1、雨水、污水排放原则 项目雨水、污水排放采用雨污分流制。屋面雨水采用内排水，保证建筑外立面的美观。室内污水排出室外后，先经玻璃钢化粪池初步 处理后再排入区域内排水管网，然后根据位置可排入华商大道市政污 水管网。项目生活污水经市政排污管道排到XX市第一污水处理厂，该污 水处理厂建成后日处理规模为 10 万吨。项目雨水根据位置经排水管96、道可直接排入华商大道市政雨水管 网系统，不会造成污染。2、污废水排水系统（1）污、废水排水量、雨水排放 生活污、废水排水量取全部用水量的 80%。日污水量=日给水量0.80=407.30.80=325m3/d。（2）室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。污、废水在排入市政排水管网前先经玻璃钢化粪池处理。（3）室内地面层（0.000m）以上的生活污水重力流排出；地面 层（0.000m）以下的污水采用管道汇集至集水坑内，用潜水排污泵 提升后、排入室外污水管道。废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜 水排污泵提升后排至室外雨水管道。（4）五层以上住宅的生活污水管在下层吊顶内，将各单元生活 污水立管97、适当汇集转换排水立管后排出室外。（5）为保证较好室内环境，住宅污水管道系统设专用通气立管。（6）排水管道除地下层、立管为明装外，横支管部分暗装在吊 顶或墙槽内。3、雨水排放 本项目建筑屋面雨水均采用外排水系统，直接排至室外散水。 在汽车坡道末端设置截水沟及集水坑，由潜水排污泵将雨水抽至室外雨水管道。（1）项目周边市政道路均设有雨水管道，允许本项目雨水排入。（2）雨水量公式采用XX市暴雨强度公式计算，公式为： 9.821+9.068lgpTei=mm/min(t+4.492)0.694（3）室外道路边适当位置设置平算式雨水口、收集道路、人行 道及屋面雨水。（4）项目屋面雨水采用内落式重力流雨水排98、水系统。屋面雨水 由 87 型雨水斗收集经雨水管道排至室外建筑散水。（5）雨水管采用 UPVC 双壁波纹管，橡胶圈接口，并采用混凝土 基础。（6）雨水管线规划 根据项目区地形特点，雨水经收集后排入项目区雨水管网，然后经汇水井排入周边市政雨水排放系统。 5、排水管材规划区室外排水管管径小于 400mm 的,采用双壁波纹管，管径大 于 400mm 的,采用钢筋混泥土管，室内排水均用 UPVC 排水管。雨水管 采用焊接钢管，焊接或法兰连接。5.3 电气设计5.3.1 设计依据1、建筑设计防火规范(GB50016-2014)；2、民用建筑电气设计规范(JGJ16-2008)；3、10KV 及以下变电所99、设计规范(GB50053-94)；4、供配电系统设计规范(GB50052-2009)；5、低压配电设计规范（GB50054-2011）；6、建筑照明设计标准(GB50034-2013)；7、建筑物防雷设计规范（GB500572010）；8、电梯工程施工质量验收规范（GB50310-2002）；9、建筑物防雷设计规范（GB500572010）；10、火灾自动报警系统设计规范GB5011698（2008 年版）；11、综合布线系统工程设计规范（GB50311-2007）；12、消防联动控制系统（GB16806-2006）；13、视频安防监控系统工程设计规范（GB50395-2007）；14、有线电100、视系统工程技术规范(GB50200-94)。5.3.2 设计范围 安置房住宅部分：1、建筑的照明、动力、及防雷与保护接地；2、建筑的电视、网络与电话综合布线；3、高层住宅火灾报警系统；4、住宅可视对讲系统 。 其它配套用房部分： 1、建筑的照明、动力、及防雷与保护接地；2、建筑的电视、网络与电话综合布线。5.3.3 供电电源本工程采用 10kv 高压电源供电，项目建成后电源可从华商大道 市政供电采用 YJV22-10KV 电力电缆埋地引来。在室外设置箱变，向 住宅及配套公建供给 380/220V 电源。项目规划电线全部采用地下沿 规划道路敷设。5.3.4 变、配电系统1、本工程高层建筑的消防电101、气、应急照明，电梯、水泵、楼道 照明等按二级负荷供电。高层住宅内部用电设备及配套公建用电属三 类负荷。为确保二级负荷的供电可靠性，该部分负荷均采用两路电源供 电，引自就近箱变的不同低压母线段，并在最未一级配电箱处设置自 动切换装置。2、负荷计算负荷计算表序号名称建筑面积估算指标估算负荷备注1住宅9828040 W/3931kW含电梯、空调负荷2公建用房134540 W/53.8kW3商业450060 W/270kW4室外照明10.00 kW合计726.8kW本工程拟采用箱式变压器，箱变具体由当地供电局统一规划并实 施。3、电能计量装置 低压侧总进线柜配置电压表、电流表、有功电度表、无功电度表。102、各线回路上装电流表，电容器柜装功率因数表。每两层在电气竖井内 设电度表箱。4、配电系统低压系统电源均取自箱式变压器，电压 AC220/380V。 采用放射式和树干式相结合的配电方式。项目采用密集式槽树干式配电，地下室用电设备、电梯等采用放射式配电。 所有消防设备和应急照明均采用双回路供电，并在最末一级配电箱处切换。地下室配电干线及去楼顶电梯的配电线路选用 NH-YJV-1KV 耐 火电缆或 WDZA-YJV-1KV 低烟无卤阻燃燃型电缆沿电缆桥架在电气竖 井内敷设。母线槽在电气竖井内沿墙明敷。从配电箱和控制箱引到用电设备 的配电线路均采用 ZR/NH-BV-750 型铜芯塑料导线穿钢管暗设在墙103、内 及地板内。(其中消防设备的配电支路采用耐火铜芯塑料线)。配电箱、切换箱、控制箱尽量选用成型产品。地下室和电竖井 内挂墙明装。其它楼层走廊及房间内嵌墙暗装。5、照明系统（1）照度标准序号场所照度（1x）备注1起居室一般活动100书写、阅读3002卧室一般活动100床头、阅读1503餐厅3004厨房一般活动100操作台1505卫生间1006门厅、走廊、电梯厅1007公共服务用房3008消防控制室、门卫等200（2）光源及灯具所有住宅均选用节能型日光灯，照度不低于 100LX,灯具的选择 可根据主人的喜好设计。一般客厅里灯具配置宜创造稳重大方、温暖 热烈的环境。卧室在灯饰方面力求气氛和谐、色彩淡104、雅，最好用吸顶 灯做总体照明。餐厅是人们用餐的地方，餐桌要求水平照度，故宜选用强烈向下直接照射的灯具。一般厨房的面积都较小，多数采用顶棚 上的一般照明，容量在 25-40W 之间的吸顶灯或吊灯。卫生间应采用 明亮柔和的灯具，灯具应具有防潮和不易生锈的功能，光源应采用白 炽灯。选择有装修要求的场所根据装修定，所有光源均要求其显色指 数大于或等于 80。走廊及公用部分采用节能灯，楼梯采用红外感应 自熄灯。在封闭走廊、电梯前室及楼梯间，采用带蓄电电池的应急照 明灯及疏散指示灯，火灾时应急时间不小于 90 分钟；消防控制室、 泵房设有备用照明。（3）室外照明室外照明灯具采用 LED 太阳能灯具；草坪上105、采用太阳能草坪灯。 室外照明灯具的外观形式根据具体场景和建设方要求而定。（4）照明控制 室内照明均采用就地控制方式，楼梯间采用节能自熄开关控制，利于节能。室外照明采用集中分组或光控开关控制，为节约电能，在深夜关 掉部分路灯。（5）线路敷设 干线用交联聚氯乙烯铜芯电缆沿桥架沿井道敷设。支线均采用聚乙烯绝缘铜芯线 BV-型穿钢管或 PVC 管暗敷。消防设备用电采用耐火 型交联聚氯乙烯铜芯电缆或耐火型聚乙烯绝缘铜芯线穿钢管暗敷。室外线路均采用直埋方式，建筑物内除特殊场合外，均于墙、板、 柱内暗敷。自照明配电箱至灯具和插座的支线均采用 ZR-BV 型导线穿焊接钢管暗敷于现浇层、吊顶及墙内，应急照明支线106、采用 NH-BV 型导线。 每户住宅单相进户线为 10 或 16 mm2，去空调插座的线路为 4 mm2， 空调插座、一般插座与照明分路设计，厨房、卫生间插座设单独回路。5.3.5 火灾自动报警系统1、本工程设控制中心型报警系统。火灾自动报警系统组成如下： 由感烟、感温探测器、水流指示器、信号阀、湿式报警阀等组成的自动报警系统。由手动报警按钮、消火栓按钮、警铃组成的手动报 警系统以及消火栓控制系统、防排烟系统、加压送风系统、电梯归底 控制、防火卷帘、消防通信、火灾应急广播、应急照明控制。2、消防报警控制设备设于消防控制室，内设火灾报警及联动控 制主机、消防广播通讯柜、电源装置、手动控制盘。3、107、在电梯前室、控制室、加压风机房、公用走廊等处设置感烟 探测器。在主要出入口走廊、消防电梯前室等处设置手动报警按钮。4、消防报警及联动系统的控制功能包括：（1）显示火灾报警、故障报警部位。显示保护对象的重点部位、 疏散通道及消防设备所在位置的平面图或模拟图等，控制消防设备的 启停并应显示其工作状态。除自动控制外，对于消防水泵、防排烟风 机和加压风机等设备还应能在安防中心联动控制盘上手动直接控制。 火灾时切断相应部位的非消防电源以及控制电梯归底等功能。（2）消火栓系统、防火卷帘系统、防排烟系统、疏散照明的控 制及显示工作状态。5、火灾应急广播及消防通信（1）本工程设火灾应急广播系统，根据使用需要分108、别设置广播支路和扬声器。广播室内应设置广播线路接线箱，接线箱宜暗装，并 预留与广播扩音设备控制盘连接线的穿线暗管。广播主机设在消防控 制室。（2）消防通信 本项目设消防通信系统，主机设在消防控制室。 在消防水泵房、防排烟机房、电梯机房、控制室等处设置消防专用电话分机，在手动火灾报警按钮、消灾栓按钮等处设置电话塞孔。 消防控制室设置可直接报警的外线电话。（3）消防主电源由消防控制室内的双电源切换箱供给，火灾报 警控制器上另设有备用蓄电池直流电源。火灾自动报警系统和楼内其他接地系统采用公用接地装置，接地 电阻1 欧姆。火灾自动报警系统设专用接地干级，在安防中心设专用接地板， 专用接地干线从专用接地109、板引至接地体。5.3.6 通信系统 该安置区电话、数据传输分别采用电话线、网络线，且均由XX市城市网络引入。（1）区内设一电信交换中心机房。电话干线采用大对数三类通 讯电缆由城市网络引至项目区交换中心机房总配线架，并由此分配至 各电话交接箱，最终分配到各住宅及用户。（2）各层弱电井内的电信配线箱，确保其安装位置。（3）公建配套设施应预先做好内部通信管线的敷设，并连接到 相对应的总配线箱上。（4）该项目住宅每户设一家庭信息配线箱，每户 1 根 2 对电话 线接入。5.3.7 有线电视系统1、本工程设一套有线电视传输系统，用户输出电平 705dB。2、有线电视信号取自XX市有线电视网，每单元设放大110、器箱。3、住宅每户客厅、卧室各设一个电视插座。4、分配系统采用分配-分支型。分支器及分支器之间的干线采用 SYWV-75-9 的同轴电缆穿 G20 钢管在弱电竖井内及墙内敷设。从分支 器到用户终端采用 SYWV-75-5 同轴电缆穿 G15 钢管在楼板、墙内敷设。 5.3.8 安全技术防范系统1、闭路电视监控（1）本工程设闭路电视监控系统。（2）在项目区周界、出入口等处安装摄像机。（3）视频电缆，电源线及控制线均穿钢管暗设在楼板内及墙内。 2、可视对讲系统（1）高层建筑每个单元各设一套带管理机户通式(带报警)可视 对讲系统。楼梯间入口采用防盗对讲系统。系统采用四总线结构，户与户之间可以互相拨号111、及通话，可实现 管理机与各住户之间通话，各住户呼叫时，管理机可显示房号，并记 录报警信息。（2）各单元主机、电锁安装在进户大门上，电源、视频放大器、 视频分配器安装在弱电竖井内，可视分机安装在每户进门处。管理机 安装在安防中心。各单元报警信号可传送给安防中心。（3）项目主干线及户内线采用 RVV-1.0mm 导线，视频线采用 SYDY-75-5 同轴电缆，垂直方向在弱电竖井内沿桥架敷设，去户内穿 管暗设在墙内及楼板内。3、住宅户入口处设红外探测器，并装窗磁、门磁及紧急报警按 钮。可燃气体检测、报警信号可经过可视对讲系统传给小区安防中心。 5.3.9 综合布线系统1、本工程设综合布线系统，住宅每112、户装设一个单孔信息插座。2、从建筑物楼层配线架到信息插座的线缆采用超五类四对非屏 蔽双绞线。垂直部分在电气竖井内沿电缆桥架敷设，进入房间后穿钢 管暗设在地板内及墙内。住宅部分从弱电箱到信息插座的线缆采用超五类四对非屏蔽双 绞线穿钢管暗设在地板及墙内。3、每户设弱电总箱，通信、网络及有线电视信号均先引至户内 弱电总箱，然后再引至各自的用户插座。5.3.10 建筑物防雷1、XX雷暴日数为 22.6d/a，项目高层建筑属二类防雷建筑。2、防雷措施（1）防直接雷击在楼屋面四周采用10 镀锌圆钢组成不大于 10m10m 的避雷带 作接闪器。突出屋面的放散管，排风管等金属物体应和屋面防雷装置 相连。利用建113、筑物柱内至少两根主筋作防雷引下线，平均间距不大于 18m。利用基础内钢筋作接地体，楼内采用混合接地体，接地电阻1 。屋面避雷带，作引下线的柱内钢筋，作接地体的基础内钢筋应妥善焊接，连成电气通路。（2）防侧击雷将 45m 及以上外墙上金属栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置 连接。竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷装置连接。（3）防雷电波侵入 埋地电缆在入户端将电缆金属外皮及保护钢管接地。（4）各弱电机房配电箱处设置 SPD。 5.3.11 接地及安全1、本工程各系统要求接地的种类包括： 电源的工作接地，电源的保护接地，防雷接地，有线电视、综合布线等弱电系统接地。 本工程采用联合接地体，114、要求接地电阻1。 2、建筑按要求进行总等电位联结，住宅楼在底层设总等电位联结箱，进入建筑物的给水干管等均应连接到总等电位联结箱上，再经 柱上预埋接地钢板与基础接地体连接。卫生间设局部等电位连接。3、本工程利用基础内钢筋作接地装置，基础内钢筋应妥善焊接 连通，各接地系统通过柱上预埋接地钢板与接地装置连接。4、本工程电源接地采用 TN-C-S 系统，在电气竖井内敷设专用接 地干线。去插座回路设专用接地线。所有用电设备正常情况下外露可 导电部分均应可靠接地。5.3.12 小区线路 小区内电力电缆、道路照明电缆线路、弱电线路均埋地敷设。5.4 暖通工程5.4.1 设计依据1、采暖通风与空气调节设计规范115、(GB50019-2003)；2、建筑设计防火规范（GB50016-2014）；3、全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调 动力(2009 年版)；4、供热计量技术规程(JGJ173-2009)；5、河南省居住建筑节能设计标准(寒冷地区)（DBJ41/062-2012）；6、国内现行的有关设计规范、手册。5.4.2 设计范围 本次设计为住宅、部分公建用房采暖设计。5.4.3 空气设计计算参数序号房间名称房间计算温度()1卧室182卫生间183客厅184餐厅185厨房156社区服务、物业管理用房181、室外空气计算参数 夏季空调计算温度：35.1；湿球计算温度：27.9； 夏季通风计算温度：32116、；冬季采暖计算温度：-6； 冬季空调计算温度：-9；冬季通风计算温度：-1。 2、室内空气计算参数3、建筑围护结构热工要求屋面： K=0.52W/(m2k) 外墙： K=0.74W/(m2k) 窗户： K=2.7W/(m2k)5.4.4 采暖设计1、热源、热媒及参数 项目建成后，本工程热源采用华商大道市政热网，最低工作压力为 0.4MPa，工作温度为 200。在项目区内合适位置设热交换站。热 交换站提供 80-60采暖热水。热交换设备采用高效节能整体式汽- 水换热机组。机组集换热器、循环水泵、补水泵、除污器、疏水器为 一体。机组耐高温、占地面积小、换热系数高、安全耐用。2、采暖系统 本工程采暖117、系统采用集中供热分户控制式系统。管道设于各单元管道井内，分别由换热站提供热水。供暖系统采用分户计量，每户供、 回水管上均设锁式阀，户内采用为低温热水地板辐射供暖系统。户内 系统供回水管布置在本层，垫层内管材采用 PE-RT管，工作压力 0.6Mpa，使用级别 4 级，S4 系列。户内每组盘管设自动温度控制阀， 测温装置安装在房间内距地面 1.5 米处。室内采用散热器形式，区内 换热站供给。散热器选用铜铝复合型对流式散热器，卫生间采用钢制 卫浴散热器。3、管材及保温 采暖管道除户内垫层内的供暖管道外均采用热镀锌钢管，管道采用丝扣连接。采暖干管、总立管以及敷设在楼梯间的采暖管道均做保 温，采用 5118、0mm 厚铝箔玻璃棉管壳。采暖总供回水管入口埋地部分采用聚氨脂现场发泡保温，外包保护层。各户的分支管(除户内部分外) 均保温，采用 35mm 厚铝箔玻璃棉管壳。4、单元系统热力入口处安装温度计、压力表、蝶阀、过滤器、 热表、平衡阀等。5、热负荷项目采暖面积指标为 20w/m2，安置房、社区服务用房、物业管理 用房建筑面积 98280m2, 热负荷 1965.6kw。5.4.5 通风、防排烟设计1、电梯机房设机械排风，排风量按 10 次/小时换气次数，设轴 流风机进行排风。2、本项目不满足自然排烟的合用前室及前室设有正压送风系统， 为 JS-1-3 系统，加压送风口每层均设，采用多叶送风口。着火119、时， 开启本层及相邻上下层送风口。所有的消防风机与消防控制室连锁。3、住宅、厨房的操作间及无外窗的卫生间建筑专业设有变压式 排风道，同时预留接管洞口。有外窗的卫生间有排风扇安装管道预留 洞，抽油烟机及排气扇由住户自理。4、面积不超过 100m2 的房间利用可开启的外窗，采用自然排烟的 防排烟系统。5、无外窗卫生间设机械排风系统。6、所有进出通风机房的风管，穿过防火墙(或防火分区)的风管 均设防火阀。7、防烟楼梯间采用自然排烟，合用前室采用机械加压送风。送 风机设在顶屋面上。5.4.6 空调系统设计 项目客厅、卧室、物业管理用房、社区服务用房设单冷式分体空调，室外机位、凝结水排放统一设计，整齐化120、一。5.5 燃气工程5.5.1 编制依据城镇燃气设计规范（GB50028-2006）。5.5.2 气源天然气是现代化城市的通用能源，它高效、清洁。项目所在地华 商大道已铺设有天然气管网。5.5.3 燃气负荷项目住宅设计居住户数为 936 户，可居住 2996 人。根据城镇燃气设计规范（GB50028-2006）规定，燃气负荷指标按 0.25 立方米/人日，项目天然气负荷为 749 立方米/日。5.5.4 供气项目建成后拟从华商大道铺设的天然气供气管网接入，在天然气 入口处设用户调压箱，满足流量和压力的要求。天然气管道使用无缝 钢管，楼内敷设在管道井内，室外直埋敷设。第六章环境影响评价6.1 项121、目场址环境现状项目区现建筑多为低层建筑，居住风貌较混乱，总体城市景观面 貌很差。本项目所在区域有明显的区位优势及便捷的对外交通，有优 越的外部基础设施条件和城市依托条件。项目附近无历史文化遗产、 自然遗产、风景名胜和自然景观。项目区内地势平坦，周边空气、声 环境质量现状良好，适合本项目建设。但在设计、建设和使用中要实 行环保和污染治理措施，避免造成对环境不良影响。6.2 依据标准1、建设项目环境保护管理条例；2、建设项目环境影响评价分类管理名录（2008.10.1）；3、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）；4、民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2010）；5、环122、境空气质量标准（GB3095-2012）；6、污水综合排放标准（GB8978-1996）；7、城市区域环境噪声标准（GB3096-93）；8、建筑施工场界环境噪声排放标准(GB12523-2011)。6.3 施工期环境影响及治理措施本项目施工期会产生一定的噪声污染和扬尘，同时会排放一定的 废水、废气和建筑垃圾等。本项目建设施工过程中主要污染因素有：1、噪声：主要为施工机械产生的噪声；2、废气：土建施工、材料堆置、汽车运输等产生的扬尘；3、废水：砂石料冲洗废水、混凝土养护废水、施工机械设备和 车辆的冲洗废水。施工人员排放的生活污水。4、固体废物：主要为施工弃土及建筑垃圾。6.3.1 空气污染1、123、污染因素 施工期空气污染源主要有两种，即扬尘源和机动车尾气污染源。（1）扬尘源 项目施工过程中，扬尘起尘特征总体分为两类：一类是静态起尘，主要指土方、建筑垃圾堆放过程中风蚀尘及施工场地的风蚀尘，另一 类是动态起尘，主要指建筑材料、建筑垃圾装卸过程起尘及运输车辆 往来造成的地面扬尘。根据对施工现场的调查，确定扬尘污染一般来 源于以下几方面：原有住宅拆迁、清除建筑垃圾和清理工作面引起的扬尘；土方挖掘、堆放、清运、回填及场地平整过程产生的扬尘；建筑材料、施工垃圾堆场扬尘；运输过程中产生的扬尘、管网布设路面开挖产生的扬尘；运输车辆造成的道路扬尘。（2）施工交通尾气 与整个施工期相比，拆迁阶段时间短，使124、用的机械设备尾气排放量也较少，其对环境不会产生较大影响，故对拆迁过程中交通尾气对 大气环境的影响可以忽略不去分析。项目施工现场机械虽较多，但主要以电力为能源，无废气的产生。只有打桩机和运输车辆以汽、柴油为燃料，有交通尾气的排放。施工 车辆排放尾气的主要污染物为 NOx、CO 和烃类等。2、治理措施 施工期对大气造成污染的主要是粉尘和尾气，为保护好大气环境质量，降低施工区域对周围主要敏感目标的扬尘影响，建设项目在施 工过程中，应结合本工程的特点采取如下防治措施：（1）施工现场的主要道路进行硬化处理，土方应集中堆放，将 施工道路和堆场设置在远离保护目标较远的施工场地一侧。裸露的场 地和集中堆放的土125、方应采取覆盖、固化或绿化等措施。（2）装运土方时控制车内土方低于车厢挡板，以减少途中撒落， 对施工现场抛洒的砂石等物料应及时清扫，砂石堆、施工道路应定时 洒水抑尘。（3）施工现场土方作业应采取防止扬尘措施，在对项目四周设 置围栏或围墙，封闭施工，缩小施工现场扬尘和尾气扩散范围。（4）水泥和其它易飞扬的细颗粒建筑材料应密闭存放或采取覆 盖等措施。渣土和施工垃圾运输应采用密闭式运输车辆或采取覆盖措 施；施工现场出入口处应采取保证车辆清洁的措施。（5）建筑物内施工垃圾的清运，应设置密闭式垃圾站，施工垃 圾、生活垃圾应分类存放，并应及时清运出场。（6）施工场地的扬尘，大部分来自施工车辆。在同样清洁程度126、 的条件下，车速越慢，扬尘量越小。施工车辆在进入施工场地后，需 减速行驶，以减少施工场地扬尘，建议行驶车速不大于 5km/h，设置 限速标志；此时的扬尘量可减少为一般行驶速度（15km/h 计）情况下的 1/3。（7）施工现场严禁焚烧各类废弃物。（8）土方施工应尽量避开风速大、湿度小的气象条件；当出现 4 级及以上风力天气情况时禁止进行土方施工，并做好遮掩工作；应 避免在大风天气进行水泥等的装卸作业，使用散装水泥和商品混凝土 时不应露天堆放，即使必须露天堆放，也要注意加盖防雨布，减少大 风造成的施工扬尘。（9）在建筑材料运输、装卸、使用等过程中做好文明施工、文 明管理，尽量避免或减少扬尘的产生127、，防止区域环境空气中粉尘污染。（10）除此以外，为减少施工扬尘，施工中还应注意减少表面裸 土，开挖后及时回填、夯实，做到有计划开挖，有计划回填。6.3.2 水污染1、污染因素 施工期的水污染分生活污水和建筑废水。生活污水中的主要污染物为 COD、SS、氨氮和动植物油。建筑废水中含有大量的泥沙与悬浮 颗粒物，另有少量油污，基本无有机污染物。项目施工期主要道路采用砼硬化路面，场地四周将敷设排水管， 并修建临时沉淀池，含 SS、微量机油的雨水以及进出施工场地的车 辆清洗废水排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回用。此外，在施工期的 打桩阶段会产生一定量的泥浆水，排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回 用，不得随意排128、放。施工用水在城市用水中是用水大户，主要用于生 活用水和工程用水。工程用水主要用于工程养护，工程养护中约有 70%的水流失，流失时同时夹带泥沙、杂物，处理不当会污染环境，必须经沉淀池处理后回用，以免对环境造成污染，堵塞污水管道。 2、治理措施 本项目施工期间，施工人员日常生活会排放一定量的生活污水，施工场地也有建筑废水排放。若处置不当，会对附近的水体造成污染， 故必须控制生活污水、建筑废水的排放状态、排放方式和排放浓度。 要求施工单位在施工现场设置化粪池等简便生活污水处理设施。将收集的建筑废水经沉淀处理后尽量回用，不能回用废水与生活污水 混合进行处理，处理达标后一起排入项目周边市政污水管网。综129、上所述，项目施工期产生的污水经处理达标后外排，对地表水 体水质不产生直接影响。6.3.3 噪声污染1、污染因素 施工期的噪声包括拆迁阶段和土建阶段。 拆迁阶段：该阶段噪声源自各类拆迁设备，据类比调查和对同类拆除现场的 了解，拆除旧建筑的机械设备有推土机、挖掘机、装载机等。根据交 通部环保设计规范等资料，拆迁阶段施工机械的噪声峰值见下表。拆迁阶段施工机械噪声值声源推土机挖掘机装载机噪声值 dB(A)峰值978993距机械 10m 处918387土建阶段： 该阶段噪声主要来自施工机械噪声、施工作业噪声和运输车辆噪声。施工机械噪声由施工机械所造成，如挖土机械、升降机等，多为 点声源；施工作业噪声主要130、指一些零星的敲打声、装卸建材的撞击声、 施工人员的吆喝声、拆装模板的撞击声等，多为瞬间噪声。运输车辆 的噪声属于交通噪声。当多台机械设备同时作业时，产生噪声叠加， 根据类比调查，叠加后的噪声增加 3-8dB（A），一般不会超过 10dB（A）。施工期噪声声源强度见下表。施工期噪声声源强度表施工阶段声源声源强度 d B（A）施工阶段声源声源强度 d B（A）土石方阶段挖土机78-96装修、安装 阶段电钻100-105冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105卷扬机90-105无齿锯105压缩机75-88多功能木工刨90-100底板与结构 阶段混凝土输送泵90-100云石机1131、00-110振捣器100-105角向磨光机100-115电锯100-105电焊机90-95空压机75-85物料运输车辆类型及其声级值见下表。交通运输车辆噪声表施工阶段运输内容车辆类型声源强度dB（A）基础工程弃土外运大型载重车84-89主体工程钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85装饰工程各种装修材料及必备设备轻型载重卡车75-80在建筑施工期间向周围排放噪声必须按照中华人民共和国环境 噪声污染防治法规定，严格按建筑施工场界环境噪声排放标准 (GB12523-2011)进行控制。施工期高噪声设备应合理安排施工时间，夜间禁止使用高噪声机械设备，杜绝深夜施工噪声扰民，另外，对施 工场地平面布132、局时应将施工机械产噪设备尽量置于场地中央，进行合 理布设，减少施工噪声对民众的污染影响。2、治理措施 为减轻施工噪声对周围环境的影响，针对该建设项目而言，应做好如下防治措施：（1）施工现场应按照现行国家标准建筑施工场界环境噪声排 放标准(GB12523-2011)制定降噪措施，并可由施工企业自行对施工 现场的噪声值进行监测和记录。（2）施工现场的强噪声设备宜设置在远离居民点的一侧，并应 采取降低噪声措施。作业时在高噪声设备周围设置屏蔽。（3）原则上夜间（22:00-6:00）应禁止施工，若因工程需要， 确需在夜间进行超过噪声标准施工的，施工前建设单位应向有关部门 提出申请，经批准后方可进行夜间133、施工。（4）夜间运输材料的车辆进入施工现场，严禁鸣笛，装卸材料 应做到轻拿轻放。（5）施工应采用先进的施工工艺，合理选用，禁止使用高噪声 柴油冲击、振动和产生 pH 值超过 9 的泥浆水反循环钻孔机等。对高 噪声设备增加消声减振装置，对振捣棒等强噪声源周围适当封闭等。（6）现场的加压泵、电锯、无齿锯、砂轮等，均应在工地相应 方位搭设设备房或操作间，不可露天作业。（7）向周围环境排放建筑施工噪声超过建筑施工场界噪声限值 的，确因技术条件所限，不能通过治理消除环境噪声污染的，必须采取有效措施，把噪声污染减少到最低程度，并在XX市环保局监督下 与受噪声污染的居民组织和有关单位协商，达成一致后，方可施134、工。 6.3.4 固体废弃物污染1、污染因素 施工期固体废弃物主要产生与两个阶段：拆迁阶段及土建阶段。 拆迁阶段：拆迁阶段的固体废弃物主要为拆除原有建筑产生的碎石头、碎砖头、砂、混凝土块等建筑垃圾。 土建阶段：该阶段的固废主要有施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾 等。生活垃圾统一收集后由当地环卫部门统一清运。项目在建设中产生的建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方、建材 损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括砂土、石块、水泥、 碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物。需按建筑垃圾有关管 理要求及时清运出场并进行填埋等处置或用作施工场地内的回填。2、治理措施（1）施工人员居住区的生活垃圾要实行135、袋装化，每天由清洁员 清理，集中送至指定堆放点。（2）尽量减少建筑材料在运输、装卸、施工过程中的跑、冒、 滴、漏，建筑垃圾在指定的堆放点存放，并及时送XX市垃圾处理场。（3）在工地废料外运之前，需要制定一个堆放、分类回收和贮 存材料的计划。一般而言，主要是针对钢材、金属、砌块、混凝土、 未加工木料，可再生材料进行现场分类和收集。6.4 营运期环境影响及治理措施项目应充分考虑和照顾该区域当前及今后的自然生态环境，严格 遵循人与自然共生的原则，注重室内外生态环境的协调，实行环保和 污染治理并行的管理措施，使之符合自身和环境可持续发展的要求。6.4.1 水污染1、污染因素 本项目为棚户区改造安置房项136、目，污水来源主要为生活污水。 2、治理措施 本项目建成运营后，地块内排水实行雨污分流制，区内雨水和污水分别排入周边道路市政管网。污水收集后经化粪池沉淀处理，即可 达标排放，对环境不会造成大的影响。6.4.2 噪声污染1、污染因素 项目噪声主要有居民活动产生的噪声。 2、治理措施（1）房间的隔墙和楼板采用隔声材料，项目区噪音采用高大乔 木阻隔。（2）物业管理部门应对配套公建加强管理，并加强设备的日常 定期检修和维护，以保证各设备正常运转，以免由于设备故障原因产 生较大噪声扰民现象。6.4.3 固体废弃物污染1、污染因素 根据本项目的服务功能特点，固体废弃物主要为居民日常生活垃圾等。2、治理措施 137、各类垃圾要定期、定时清扫，保持地面干净。在人流密度大、保洁难度高的区域，如安置区出入口等，设专门的卫生清洁人员，随时 清理。在区域内合理布置垃圾箱和垃圾收集站，垃圾集中堆放，由环 卫部门装车外运，日产日清。同时，鼓励进行垃圾分类收集，并根据 无害化、减量化、资源化的原则进行处理以减轻对环境的影响。 6.5 绿化本项目应通过绿化、美化措施，与四周环境协调一致。各主要道 路两侧设绿化保护隔离带、开放式绿地。行道树选择观赏性强的树种， 树下种植灌木、草坪。选用萌芽力强、枝繁叶密、耐修剪的绿篱植物 和观赏灌木，种植花期不同、便于管理的花草木，形成空间层次协调、 树行组合、色彩和季节变化相搭配的连续绿带138、。通过绿化、美化措施， 将该区域建成一个环境优美的居住区。6.6 环保节能措施本工程正常情况下无污染源，区内建有垃圾收集点，垃圾封闭外 运，统一处理。区内污水经沉淀后排入项目周边城市市政污水管网， 雨水有组织排入周围市政雨水管网。供水、供电、供热、供气及通风 管网等分别按规范要求暗敷于道路下或两侧。6.7 公众参与环境影响评价“公众参与”的目的在于使公众对拟建项目的各种 意见、建议和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设 方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严 格的环境监管措施与实施计划，使该项目规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为139、附近周围的居民，项 目咨询专家。6.8 环境生态评价本项目建设地址适宜，环境空间设计合理，其建设不会影响项目 所在地城市环境质量和对周围自然生态的污染和破坏。项目在建设和 运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，均能满足XX城市建 设对环境质量的要求。第七章节能方案分析7.1 节能减排的必要性节能减排是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是我 国的基本国策之一。节能减排作为国家发展战略的重要内容，按照 全面贯彻落实科学发展观，建设资源节约型和环境友好型社会的要 求，以减少能源消耗、污染排放为核心，以提高经济可持续发展能 力为根本，以日常管理为基础，依靠科技创新，有效提高基础设施 的耐久性140、；采取统一规划、突出重点、逐步实施的策略，综合运用 经济、技术和管理手段，推进节能减排工作有序开展，为完成节能 减排目标做出贡献。当前我国经济快速增长，各项建设取得巨大成就，但也付出了 巨大的资源和环境被破坏的代价，这两者之间的矛盾日趋尖锐。这 种状况与经济结构不合理、增长方式粗放直接相关。不加快调整经 济结构、转变增长方式，资源支撑不住，环境容纳不下，社会承受 不起，经济发展难以为继。只有坚持节约发展、清洁发展、安全发 展，才能实现社会经济又好又快发展。7.2 节能依据及原则7.2.1 节能依据1、中华人民共和国节约能源法（2008 年 4 月 1 日起施行)；2、民用建筑节能条例(国务院令141、第 530 号发布)；3、民用建筑节能管理规定(2005 年 11 月 10 日建设部令第143 号发布)；4、河南省居住建筑节能设计标准(寒冷地区)（DBJ41/062-2012）；5、民用建筑热工设计规范；6、外墙外保温技术规程（JGJ: 144-2008）；7、国家、河南省现行的相关建筑节能法律、法规。7.2.2 节能原则1、贯彻国家和行业节能规范，做到合理利用和节约使用能源。2、遵循节约资源、因地制宜、技术先进、经济合理、安全可靠 和保护环境的原则，做到合理利用和节约使用能源。3、建筑物围护结构和用能系统中使用的技术、工艺、设备、材 料和产品应当符合建筑节能强制性标准和技术规范。不得采142、用列入 禁止目录的技术、工艺、设备、材料和产品。在遵循经济合理原则 的前提下，应当优先选用建筑节能推广目录中的技术、工艺、设备、 材料和产品。4、在条件具备的情况下，应当优先运用太阳能和其他可再生 能源，用于建筑物的热水供应、采暖、照明系统。7.3 能源状况分析7.3.1 能源消耗种类 能源是指包含可利用能量的物质资源或表达为能够提供某种形式能量的物质。能源有多种多样，按能源成因可分为两大类：一类 是自然界中以现成形式存在的能源资源，称一次能源；另一类是由一次能源直接或间接加工转换为其他种类和形式的能源，称二次能 源，即人工能源。一次能源可以根据他们是否能够再生而分为两大 类。第一类是再生能源143、，是指每年能够重复再生的自然能源。第二 类是非再生能源，是指那些不能每年重复再生的自然能源，如媒炭、 石油、天然气等。这些能源随着人类的使用，会渐渐减少。根据综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）对综合能耗计算 的能源种类和计算范围规定，综合能耗计算的能源种类和计算范围 规定，综合能耗计算的能源指用能单位实际消耗的各种能源，一次 能源主要包括原煤、原油、天然气、水力、风力、太阳能、生物质 能等；二次能源主要包括焦碳、焦炉煤气、汽油、煤油、柴油、液 化石油、热力、电力等。本项目建设期间和运营期间主要消耗的能源种类如下。 电力：施工期间设备用电、辅助设备用电、办公生活用电、照明用电；运营期144、居民生活用电、照明用电和设备用电。 柴油：施工期运输车辆用油。 汽油：施工期运输车辆用油。 天然气：施工期和运营期生活用气。热力: 运营期生活用热。 7.3.2 项目所在地能源供应状况1、供电条件 XX市辖区及周边地区有民权电厂、XX丰源热电厂、永城裕东发电厂、神火示范电站、永煤集团热电厂等，总装机容量近 200万 Kw，生产基本稳定。内拥有 110KV 变电所 3 座，35KV 变电所 7 座。 本工程采用两路 10kv 高压电源供电，项目建成后电源从华商大道市政供电所采用电力电缆埋地引入区内箱变，由箱变向各功能区 及配套公建供给 380/220V 电源。2、采暖XX市城区有大型换热站 9 145、座，小区热力站 160 多座，管网 180公里，实现供热能力 1000 万平方米，入网面积达到 450 万平方米。 项目所在华商大道已铺有供热管网。目建成后，本工程热源可采用华商大道市政热网，采用城市集中供暖，热源来自项目所建热 交换站，采用热交换站提供的 80-60采暖热水。3、供水条件 XX市区有梁园区一水厂、二水厂、三水厂、睢阳区一水厂、二水厂、开发区自来水厂等，合计地下水供水能力 12 万 t/d。自来 水供应稳定。项目建成后，本项目建筑物内生活、消防用水由华商大道和商 荣街市政给水管网供给，经提压后，水压可达 0.35MPa 以上，可满 足项目建设、运营的要求。4、煤炭供应XX市附近146、的永城市有丰富的煤炭资源。现有 10 个井田和 2 个 找煤预测区，煤炭资源充足，供应稳定。5、太阳能属于类地区,太阳能资源较丰富，年日照时数 2373.3h，辐射 总量 506 kJcm2a，接近 586kJcm2a，具有利用太阳能的良好 条件。项目所在区域附近供电、供水、供热、供气等市政设施完善， 条件良好，完全能满足项目建设和建成投入使用后需要。7.4 能源消耗种类和能耗分析该项目为棚户区安置房建设项目，能源消耗主要是水、电、热 力、燃气等。7.4.1 供水根据用水定额(河南省地方标准：DB41/T385-2009)，该项 目生活用水量标准为 130 升/人日，绿化用水量标准为 0.9 147、立方米/平方米年，物业管理和社区服务用房用水量标准按 3 升/平方米日。项目满负荷时日用水量 407.3 吨，年总用水量 14.88 万吨。7.4.2 电能本项目用电负荷为 726.8KW，同时系数综合取 0.55，计算有功 负荷为 399.7KW， 功率因数补偿到 0.9 以上， 计算视在功率为 359.7KVA。项目住宅每平方米按 40w 计算，项目住宅年耗电量 482.1 万 kwh；商业每平方米按 60w 计算，项目商业年耗电量 78.8 万 kwh； 公共配套设施建筑每平方米按 50w 计算，年耗电量 19.6 万 kwh。项 目年总耗电量约 580.5 万 kwh（室外照明用太阳能148、光源，不再进行 耗电量计算）。7.4.3 热能本项目供热负荷全是采暖负荷，主要是安置房住宅和部分配套 公建用房的采暖。项目采暖面积指标为 20w/m2，安置房、社区服务 用房、物业管理用房建筑面积 98280m2, 热负荷 1965.6kw。项目年用热天数按 120 天，每天用热时间按 24 小时计算。年用 热 20379GJ。7.4.4 燃气项目住宅设计居住户数为 936 户，可居住 2996 人（每户按 3.2 人计算）。根据城镇燃气设计规范（GB50028-2006）规定，燃 气负荷指标按 0.25 立方米/人日，项目天然气负荷为 749 立方米/日，年消耗量 273385 立方米。7.149、4.5 能耗指标分析 主要能源及耗能工质年消耗量见下表。项目运营期主要能源和耗能工质需用量表项目序 号主要能源及耗能工 质名称年需要量折算系数折标煤（tce）单位实物单位系数1电kWh580.5 万kgce / kWh0.1229713.42天然气m273385kgce / m1.21433323水T14.88 万kgce /T0.085712.74热能GJ20379kgce /GJ0.03412695.3全部能源消耗折合标准煤用量（t）1753.4该项目能源结构合理， 运营期内年综合能耗折合标准煤为 1753.4tce，符合目前河南省节能减排等相关政策要求。根据项目主要用能情况分析，电耗占据150、能耗比重最大，建议项目建成后，加强物业管理及采用节能设备，有效控制电能消耗。 项目所需能源充足，来源落实。建成投入使用后，单位建筑面积平均标煤消耗量为 12.4kgce/m2，低于河南 2015 年 27.45kgce/m2的年标准值的要求，符合节能设计要求。7.5 节能措施建筑能耗是指建筑使用过程中的能耗，包括采暖、空调、照明、 热水、家用电器和其它动力能耗。随着我国建筑业的快速发展，建 筑能耗也相应增多。近几年来，每年城镇建筑仅采暖一项消耗的能 源量就占全国能源消费总量的 11.5%，占采暖区全社会能源消耗的 20%以上，在一些严寒地区，城镇建筑能耗高达当地社会能源消费的50%左右。其中以151、采暖和空调能耗为主，占建筑总能耗的 50%至 70%。 目前，我国建筑能耗占社会总能耗的 27%左右，居全国各类能耗之 首，与发达国家相比差距很大，建筑能源应用效率仅为发达国家的 1/3 左右。节约能源已成为我国的基本国策，是建设节约型社会的根本要 求。单位国内生产总值能源消耗降低 16%，作为“十二五”规划纲 要草案 9 个约束性指标之一，意味着未来五年我国要进一步加大节 能减排力度。我国能源战略就是要“在增加清洁能源比重的同时， 要大力推行节能减排。”能源管理部门测算认为，到 2015 年末应将能源消费总量控制在 40 亿吨标准煤左右。2015 年若控制在 40 亿吨 标煤，我国能源消费年152、均增长速度为 4.24%，较于 7%的 GDP 增速目 标，节能减排任务艰巨。项目区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节 约能源的法规和政策，严格执行河南省居住建筑节能设计标准(寒 冷地区)（DBJ41/062-2012），保证舒适、健康的室内热环境基础 上，采取有效地节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能 耗；积极采取对环境污染小的可再生资源，并提高相关耗能系统的 效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以 实现可持续发展的目标。7.5.1 总体规划方面1、良好的朝向-南北朝向。2、良好的自然通风主立面和开口迎向主导风向，整个区域自然 通风顺畅。3、室外环境153、布置较多的绿地，使室外热环境得到改善，从而使 室内热环境改善，达到降温效果。4、绿化系统采用地面绿化，提高绿地率，可起到遮阳、降温、 导风的作用。7.5.2 建筑节能 为贯彻国家节约能源，保护环境的政策，实施可持续发展的战略目标。本工程在规划设计时着重考虑项目各类建筑(重点是居住建 筑)的节能设计。7.5.3 建筑节能措施 在建筑设计中，本项目应达到节约建材，采光通风良好，保暖防寒的效果。1、建筑总平面布置利于通风、采光，避免东西朝向大量开窗。 平台及屋面进行保温隔热，强化绿化布置，调节小气候。2、控制窗墙比，各朝向的窗墙比不宜大于下列数值：北向 25%， 东、西向 30%，南向 35%。外窗154、可开启总面积不小于窗面积的 30%。3、外窗的气密性等级不低于建筑外窗气密性性能分级及其检 测方法(GB7107-2002)中规定的 4 级。玻璃募墙气密性等级不低于建筑幕墙气物理性能分级(GT/15225)中规定的 III 级。 4、在建筑设计中建筑体形尽量简洁，减少体型系数，使体型系数控制在 0.3 以下。 5、采用封闭楼梯间。6、选择最佳朝向，充分利用太阳能，保持良好自然通风。7、根据区域气候特点，门斗设计应采取节能措施，提高建筑防 寒保温能力，使建筑物量散失薄弱部位达到节能减耗的目的，提高 节能效率。7.5.4 建筑材料节能措施 本项目墙体、门窗、屋面等采用的建筑材料应为符合国家规定的155、节能指标先进的材料。 1、墙体(1)墙体材料选用多孔砖或加气砌块砖节能材料。 (2)外墙保温采用 200 厚空心砖墙体+30 厚聚苯板或聚苯颗粒外保温隔热。2、门窗(1)采用传热系数小的窗体材料，如采用节能中空玻璃，局部 钢化，并尽量减小开窗面积，以及夜间用保温窗帘、窗板等。(2)增加外窗玻璃层数。减少冷风渗透，加设密封条，提高气 密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。(3)加强门保温，采用填有聚苯板或岩棉放的保温防盗门。 3、屋面 (1)将防水层设在保温层之下，防止防水层直接暴露在大气中受日晒交替冻融等作用老化，使防水层得到保护，从而大大提高耐 久性。(2)屋面保温层采用 40 厚聚苯扳或 30156、 厚挤塑板或聚苯颗粒做 保温隔热层，保温隔热性能好。7.5.5 施工中节能措施 建筑施工中节能措施应制定合理施工能耗指标，采用先进节能的施工工艺，提高施工能源利用率。 1、优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。 2、施工现场分别设定生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。 3、在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施 工工艺时，应优先考虑能耗较少的施工工艺，避免设备额定功率远 大于使用功率或超负荷使用设备的现象。4、选择功率与负157、载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机 械设备低负载长时间运行。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在 可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。5、临时设施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的材 料，减少夏天空调、冬天取暖设备的使用时间及耗能量。7.5.6 电气节能措施1、供配电系统的节能设计 根据负荷容量，供电距离及分布，用电设备特点等因素合理设计供配电系统，做到系统尽量简单可靠，操作方便。根据项目负荷 特点，拟在三个不同位置设配电设施，使变压器尽量靠近用电负荷 中心，减少电能的传输损耗。合理选择变压器的容量和台数，以适 应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运 行，减少158、由于轻载运行造成的不必要电能损耗。2、减少线路损耗（1）尽量选用电阻率较小的导线，如铜芯导线较佳，铝线次之。（2）尽可能减少导线长度，在设计中线路应尽量走直线少走弯 路，另外在低压配电中尽可能不走或少走回头路。变电所应尽可能 地靠近负荷中心，以减少供电半径。（3）增大导线截面积，对于较长的线路，在满足载流量、热稳 定、保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线 截面。这样增加的线路费用，由于节约能耗而减少了年运行费用， 综合考虑节能经济时还是合算的。3、提高供配电系统的功率因数（1）减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。在设 计中尽可能采用功率因数高的用电设备，如同步电动机159、等，电感性 用电设备可选用有补偿电容器的用电设备等。（2）用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流 抵消用电设备的滞后无功电流从而达到提高功率因数同时又减少整 体无功电流。在具体工程设计中有采用分散就地补偿和高低压柜集 中补偿等方式，可根据具体情况具体分析。7.5.7 照明系统节能措施 该项目的照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最 大限度的利用光能，节能措施有以下几种：1、充分利用自然光，这是照明节能的重要途径之一，在设计中 电气设计人员应多与建筑专业配合，做到充分合理地利用自然光， 使之与室内人工照明有机地结合，从160、而大大节约人工照明电能。2、照明设计规范规定了各种场所的照度标准、视觉要求、照明 功率密度等。照度标准不可随意降低，也不宜随便提高，要有效地 控制单位面积灯具安装功率，在满足照明质量的前提下，一般房间（场所）应优先采用高效发光的荧光灯及紧凑型荧光灯。 3、使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧 光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采用电子触发器。 4、改进灯具控制方式，采用各种节能型开关或装置也是一种行之有效的节电方法。根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当 增加照明开关点。7.5.161、8 给排水节能 水是宝贵的自然资源，项目建设期和运作期，始终都要注意节约用水。1、项目施工期间节水措施（1）提高用水效率、施工中采用合理的节水施工工艺。（2）施工现场搅拌用水、养护用水采取有效的节水措施，尽量 避免无措施浇水养护混凝土。（3）施工现场供水管网根据用水量设计布置，管径合理、管路 简捷，采取有效措施减少管网和用水器具的漏损。（4）现场机具、设备、车辆冲洗用水设立循环用水装置。施工 现场办公区、生活区的生活用水采用节水系统和节水器具，提高节 水器具配置比率。（5）施工现场分别对生活用水与工程用水确定用水定额指标， 并分别计量治理。2、运营期间节水措施（1）加强节水管理，要求专业技术人162、员勤于对区内的各种供水 设备、管道进行经常的调试、保养、维修，积极作好管道的防漏、 查漏及检修工作。（2）给水管上设水表。用水计量、计划用水、节约水资源。（3）所有卫生器具均采用节能型卫生器具，减少不必要的浪费。（4）设备选型中选用高效低嗓音的节能产品。（5）水泵采用变频调速水泵，根据用水量的大小进行自动 调节，同时尽量利用无负压型的，充分利用市政管网的压力。（6）有条件时局部采用雨水集中收集，用于绿化及景观用水。（7）防止给水系统超压出流造成的隐形水量浪费，在安装给水 系统时注意设置减压阀、减压孔板或节流塞减压孔板。（8）公共场所用水建议安装红外节水器，提倡使用节水卫生器 具，如厕所便器及冲163、洗设备使用节水型设备。（9）结合规划，改变对道路清洗、绿化灌溉的传统模式，建议 在草坪等场所安装定时控制器，定时灌溉；对于分散的树木和绿色 植物采用个别灌溉；道路清洗尽可能减少清洗次数。7.5.9 采暖系统的保温节能措施1、户内垫层内的供暖管道采用 PE-RT管。采暖干管、总立管 以及敷设在楼梯间的采暖管道均做保温，采用 50mm 厚铝箔玻璃棉管 壳。采暖总供回水管入口埋地部分采用聚氨脂现场发泡保温，外包 保护层。各户的分支管(除户内部分外)均保温，采用 35mm 厚铝箔玻 璃棉管壳。这种管材和保温措施可有效避免在管网传送中的热损失 2、采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修 方164、便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散 热器的热力工作情况。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管 系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差 压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了 条件。7.5.10 建立完善的节能管理制度 从推行能源标准化管理人手，制定完善各项管理制度，切实落实各种可行的实施办法。用能分配实行审批制度，工作中开展能源 审计，充分利用节能宣传周等活动，提高人员的节能意识，同时搞 好能源计量，加强能源定额管理，保证能源计量器具配备 95%以上， 检测率达 100%，165、并做到定期考核和奖罚。实现合理、均衡、节约用 能 。7.6 节能效果分析本项目充分认识了节约能源是我国的一项基本国策。对供电、 照明、供水、供热、建筑等进行了节能降耗设计，不但直接利用能 源的项目积极采取了节能降耗措施，在今后的使用中也采取了节能 降耗措施。在保证项目使用功能、建筑质量和水、电、热使用环境 符合设计功能的前提下，项目如能坚持不懈地对上述环节采取各种 有效措施，将会达到保护环境，节约能源的目标。通过建筑自身所 采取的节能措施，必将给工程建设带来更大的经济效益、环境效益 和社会效益。7.7 节能建议根据对该项目的能耗情况的分析评估，对项目提出以下建议：1、选用节能型建筑材料和配套产166、品，包括墙体材料、防水材料 和节能型设备灯具等产品，降低能源消耗。2、建筑工程用水应遵循国家及地方的相关规定。3、严格按节能标准进行设计。4、合理安排管线走向，尽量缩短距离，减少水、电、热、气等 的无功损耗。7.8 节约土地土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展 必不可少的条件。在利用土地资源时，应严格执行国家有关行业部 门规定的建设用地指标，根据建设内容、规模和建设方案，按照国 家有关节约土地资源的要求，合理利用土地。同时在建设过程中， 根据当地总体规划以及规划部门对本项目地块的控制性指标，本着 经济适宜、综合利用的原则进行科学规划、合理布局，最大限度提 高土地利用率。第八章167、劳动安全、卫生及消防8.1 危害因素及危害性分析本项目因其建筑面积大、施工涉及面广、工期长、综合性强， 劳动安全工作的重点是在工程建设期。在施工过程中的不安全因素 主要有以下几种：1、人的不安全因素 本项目使用的机器设备较为先进，在施工的过程中，不安全因素主要为违反操作规程和劳动纪律，技术培训不够，缺乏劳动安全 操作知识，没有或缺乏安全技术措施，不作安全技术交底，安全生 产责任制不落实，违章指挥，违章作业等不安全行为。随着大量施 工机械设备的入场使用，人的不安全因素的比例会有所增加。因此， 须重视人的因素，选择具有知识技能、应变能力和资格，并能适应 工作和作业岗位的专业技术人员，以杜绝和预防出168、现人的不安全因 素。本项目在施工管理上应特别注重劳动安全教育工作，加强现场 的安全检查，及时发现隐患，清除危险，把伤亡事故和经济损失降 到最低。2、物的不安全因素 本项目建筑规模较大，施工困难，所使用的机器、设备的工艺和精度相对要求较高，在施工过程中物的不安全因素相对也较为复 杂。主要表现在：如防护等装置缺乏或有缺陷，设备、设施、工具、附件有缺陷，个人防护用品用具缺少或有缺陷，施工场地环境不良 等。在施工前应注意施工机器、设备的安全检查和维修工作，尽可 能减少施工过程中由于物的因素引起的不必要的损失。3、季节性施工的不安全因素 本项目由于工期较长，不同季节（如雨季、冬季）对施工生产带来的不安全169、因素，可能造成各种突发性事故，须从防护上、技术 上、管理上采取一定的措施。4、不确定性因素 本项目由于施工面大，设备多。在设计时应把工作人员的生命安全放在首要位置来考虑，立足于以防为主，防火与灭火相结合， 力求措施严密、技术先进、安全可靠、经济合理。8.2 安全技术措施1、设立高空作业的上下安全通道、垂直运输设备搭设稳定性、 安全性装置。2、进行建筑围挡封闭、安全网的架设及洞口和临边的防护。3、对结构复杂、危险性大的特殊工程要采取专项安全措施（如 起重吊装作业、脚手架工程、模板工程、基坑支护等）。4、考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、 防雷、防坍塌和防强风的工作。冬季施工应170、做好防风、防火、防滑、 防煤气中毒等工作。5、各建筑及通道应设有方便残疾人的设施，并符合现行的无 障碍设计规范(GB507632012)的有关规定。6、建筑内部的电线设施应隐蔽或外部设有安全防护措施。7、楼梯应采用防滑条，并设直通室外的安全门。8.3 消防8.3.1 编制依据1、建筑工程消防监督审核管理规定；2、建筑设计防火规范(GB50016-2014)；3、建筑灭火器配置设计规范（GB201402005）。8.3.2 消防措施 本项目各建筑功能复杂，在自然灾害、内部设备系统发生故障、人为火灾成因等难以抗拒和防范的情况下，一旦发生火灾，疏散与 扑救十分困难，将直接威胁人的生命财产安全。故本项171、目将立足于 自救，在防火设计及技术措施上应采取以下措施：1、建筑施工企业应立足于以防为主，防火与灭火相结合，合理 设置消防栓，并实行消防责任制，明确防火责任。2、各种建筑物及附属物耐火等级应符合建筑设计防火规范 (GB50016-2014)的规定，均按规范的最低耐火等级和防火间距进行 防火设计，并配备完善的灭火系统。3、项目地块内设环通消防车道。4、地块内设地面式三出口消火栓，水源直接接自市政管网。住 宅室内设消火栓系统。住宅公共部位设置平提式干粉灭火器。住宅 公共部位设应急照明及疏散指示标志和出口指示照明。5、各建筑物要设置完备的防雷装置。各住宅楼和公建配套建筑均设置环形接地联结体，作总等电172、位联结，利用结构基础沿建筑物 外侧两根主钢筋焊接环通作为环形接地联结体，并与所经过的结构 桩内二根主筋焊接。所有进出建筑物的金属管道及电缆金属外皮在 进出处与环型接地体联结。住宅卫生间作局部等电位联结。各楼均 采用共用接地系统，接地电阻不大于 1。8.4 卫生措施1、项目区要保持环境整洁、舒适，公共场所禁止吸烟，做到无 噪声、无烟，地面定时清洁。2、安置房住宅环境要有良好的自然采光和通风环境,保持室内 有良好的空气质量。卫生间宜有自然采光和直接自然通风，当不能 满足自然通风换气要求时，应采用机械通风。卫生间应保持清洁、 无异味，解决好排水、防漏的构造处理。确保卫生条件。确保卫生 条件。第九章房173、屋征收和安置补偿方案9.1基本情况棚户区改造及市政基础设施建设项目征地拆迁工作前期调查、 测算工作量较大，拆迁安置费用较高，占总投资比重大，引起激发 社会矛盾的因素多，因此应特别加以重视。项目对该部分测算主要 依据国家相关征地拆迁的规定，作好基础资料调查统计，尽可能提 高准确度。本项目主要针对XX市城乡一体化示范区商务中心区 7号棚户区进行拆迁补偿，涉及拆迁户数总计 541 户。9.2征收补偿方案9.2.1 征收补偿相关文件1、中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法2、城市房屋拆迁管理条例；3、河南省城市房屋拆迁管理条例；4、XX市城市房屋拆迁管理办法；5、建设单位提供的有关规划、设计及政府部174、门批复资料；6、XX市颁发的有关建设方面的税费文件；7、其它相关资料。9.2.2征收补偿原则（一）公开、公平、公正。（二）征收以安置为主，被征收群众异地安置。补偿方式以安置补偿与货币补偿相结合的原则。（三）依法、依规合理补偿。（四）违法、违章建筑不予补偿。 9.2.3房屋征收补偿内容（一）被征收房屋及附属物价值的补偿。（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置及停产停业损失的补 偿。（三）对被征收人给予的补助和奖励。 9.2.4征收补偿方式采取货币补偿或产权调换方式进行，由被征收人自行选择，其 中，党政机关、事业单位和国有、集体、私有企业的生产、办公用 房实行货币补偿。9.2.5房屋征收补偿标准（一175、）货币补偿。货币补偿金额由被征收房屋价值和附属物价 值两部分构成，按照XX市城乡一体化示范区管理委员会相关政策 执行。（二）安置补偿。本次安置房安置按人均40平方米安置，根据 核实后的实际人数确认应安置的面积，就近选择户型和套数。 9.2.6安置地点和面积项 目 安 置 方 式 为 异 地 安 置 ， 安 置 小 区 规 划 建 设 用 地 面 积 41779.32 平方米，建筑面积 140922.63 平方米，地上面积 104280平方米、地下面积 36642.63 平方米。地上面积包括住宅建筑面积98280 平方米，商业面积 4500 平方米，物业及公建配套设施 1500平方米。建设 18176、 层住宅楼 13 栋，规划建设住房 936 户（套），配 套建设小区道路、供电、给排水、消防、硬化及绿化等。 9.2.7过渡期限及补助标准房屋征收区分不同情况，分别发放搬家费、过渡安置费和回迁 费。产权调换的过渡期限24个月，以实际过渡时间计算临时安置费。 过渡期从签订征收补偿协议、交出钥匙之日起计算。（一）搬家费：按被征收房屋合法建筑面积每平方米5元给付。（二）过渡安置费：住宅房屋被征收人选择产权调换并自行安 排过渡的，按被征收房屋合法建筑面积每月每平方米5元给付。（三）回迁费：按被征收房屋面积每平方米5元支付。第十章组织机构与人力资源配置10.1 组织机构方案1、公司机构设置（1）由XX云177、新城市建设发展有限公司负责本项目开发。为方 便项目实施和管理，参照一般房地产企业进行企业化管理，设立董 事会作为最高权利机构，决定项目开发一切重大事宜，董事会设董 事长一名，副董事长、董事若干名。（2）本项目实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由董事 会聘任。设总经理 1 名、副总经理若干名、财务总监 1 名，共同负 责项目运作。（3）董事会下设经营管理机构，包括行政部、工程部、营销部、 财务部等机构，负责项目的日常经营管理工作。（4）董事会的具体开发运作事宜，采取聘用专业顾问公司，运 用社会化运作的模式操作。2、人力资源配置（1）人力资源配置的依据 人力资源配置的方法不同行业、不同单位，配178、置的方法不同。有按劳动效率计算定员，有按设备计算定员，有按劳动定额计算定 员，有按岗位计算定员，有按比率计算定员。根据市场化运作的需 要和建立现代企业制度的要求，结合现有各市场的经营经验，又考虑具体实际情况和将来的发展变化，人力资源配置按岗位计算定员， 以需设岗，以岗定员。（2）人力资源配置的内容 人力资源配置：以需设岗，以岗定员。 组织机构设置：行政部、营销部、工程部、财务部。董事会总经理行政 部营销 部工程 部财务部策 划销售计划财务组织机构图行政部 协调各部关系；做好供求客户、来宾接待工作；负责协调、处理日常工作；文秘档案管理工作；会同有关部门制订各项规章、管 理制度。营销部制订市场经营179、营销方针，作好产品的营销划。工程部 开展项目的质量、进度、费用三控，协调各方关系；财务部 支付工程款，回笼资金，上缴税金，做好计划。10.2 劳动定员1、劳动定员为 15 人左右，根据业务拓展的需要可增加相应数量 的临时工。人 员 安 排 表部门岗位定 员（人）备注行政部3营销部策划1管理人员销售3管理人员工程部4管理人员财务部计划1管理人员财务2管理人员合计152、项目竣工前，为做好售后服务，将行政部、工程部、财务部 一并转为物业管理公司，对小区进行物业管理。3、为保证项目达到预期效益，生产人员和管理人员应进行专业 知识和管理知识培训。财务人员须有财务上岗证，销售部人员应进行营销专业培训，专180、业技术人员(如：工程师、电工)应持证上岗， 培训合格后方可聘用。10.3 人员培训员工要经过招聘并培训上岗，借鉴外地、外单位的先进管理经 验，不断提高管理水平和员工的自身素质。决策10.4 项目运作框架项目单位操作投资控制(造价咨询公设计（设计公司）质量控制(监理公司)总承包商各独立承包各指定分包(如土建、水电及 装修等施工单位)一般分包商第十一章 项目管理与实施进度11.1 质量保证体系该项目建设面积大，任务重，应建立“政府管理、社会监理、 企业自检”三级质量保证体系。该工程项目建设严格按建筑法 及XX市有关建筑市场管理和质量监督管理有关规定进行规划、建 筑设计、建筑施工质量管理。建设单位应181、根据国家和建设主管部门 有关规定建立健全质量保证体系和层层负责的质量责任制。勘察设计单位必须选择甲级以上资质的勘察设计单位承担勘察 设计任务。勘察设计单位应按照国家现行的有关规定，技术标准和 合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量 控制，健全设计文件的审核会签制度。施工单位必须选择二级以上资质的施工企业承担施工任务。施 工单位要接受质监对其资质和质量保证体系的监督检查，要严格按 照设计图纸和技术标准、规程进行施工，对每道工序都要按质量要 求，确定施工工序，并对施工的工程质量负责。该工程采用社会监理，对工程进行“四控制”、“二管理”、 “一协调”，确保工程的经济效益、社会效益182、环境效益。建筑材料、电气设备等采购实行采购招标方式，确保设备质优、 价格合理。11.2 工程招投标方案根据中华人民共和国国家发展计划委员会 2011 年第 9 号令， 结合该项目的特点，制订招标方案。11.2.1 招标工作依据1、中华人民共和国招标投标法；2、国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法；3、七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定；11.2.2 招标工作原则1、招标方式 按照招投标法有关规定，结合该项目特点，拟采用以下招标方式：建筑设计采用邀请招标，进行资格后审； 全部工程施工采用国内公开招标，进行资格预审； 工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。 2、标段划分按照建设部有关183、规定，结合该项目特点，施工合同暂分为 10个合同，建筑 8 个标段，市政和绿化各 1 个标段。施工监理合同分为 3 个合同标段，建安工程为第一标段，市政为第二标段，绿化工 程为第三标段。3、招标范围 该项目全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑安装，建筑材料采购等；工程监理，勘察设计采用邀请招标形式。 4、公告发布根据招标公告发布暂行办法，该项目将在国家公开发行的 报刊上刊登资格预审公告，初步拟定在XX日报刊登。5、资格审查 按照有关规定对施工合同段潜在投票人进行资格预审；对邀请招标的设计、监理潜在投标人进行资格后审。 6、潜在投标人的要求（1）邀请招标 在我国范围内邀请有甲级建筑设计资质184、有乙级监理资质的单位参加投标。（2）公开招标 通过媒介发布公告，凡具有建设部二级以上施工资质、建设部主管部门二级资信登记，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施 工经验的施工单位，均可参与该项目的资格预审。11.2.3 招标组织形式1、招标机构：具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。2、评标委员会：招标代理机构按国家和市政府有关规定随机抽 样组建由多名专家组成的评标委员会。11.2.4 招标基本情况 本项目的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动，拟采用的招标组织形式、方式详见招标基本情况表：招标基本情况表招标范围招标组织形招标方式不采备注式用全部部分自行委托公开邀请招标招标招185、标招标招标招标招标方式勘察、设计土建工程监理市政、绿化其它11.3 项目实施进度在可行性研究报告批准后，主要有以下几个阶段：方案设计和 初步设计阶段、施工图设计阶段、场地准备阶段、土建施工阶段、 竣工验收阶段。该项目采用“一次开发、全面完成”的建设原则，对单项工程 分步实施，根据资金安排滚动建设，预计项目建设期为 2 年。各项 建设工作必须合理组织，适当穿插进行，加快建设，但未考虑人力 不可抗拒因素。项目实施进度表序号名称123451420212223241施工前期准备2施工图设计3施工准备4土建施工5装饰工程6竣工验收7村民搬迁8拆旧区土地平整第十二章投资估算与资金筹措12.1 投资估算12186、.1.1 投资估算的范围XX市城乡一体化示范区商务中心区 7 号棚户区改造规划建设用地面积 41779.32 平方米，建筑面积 140922.63 平方米， 投资内容包括建筑安装工程费用、室外工程费用，工程各类规费、建设单位管理费、勘察设计监理费、预备费等子项。12.1.2 估算依据1、建设单位提供的相关资料。2、土建工程：（1）XX市建筑安装工程造价及相关资料。（2）全国统一建筑工程基础定额（河南省单位估价表） 下册。（3）全国统一安装工程预算定额（河南省单位估价表）全套（4）全国统一市政工程预算定额（河南省单位估价表）下册（5）河南省建筑安装工程费用定额（2013 年）。（6）河南省市政工187、程费用定额（2013 年）。（7）XX市近期材料市场价格（8）建安以外费用由XX市城区市政道路、绿化等工程造价参考计取。（9）投资项目可行性研究指南。12.1.3 编制方法1、土建工程根据类似工程决算，并参考河南省建设工程造价 指数信息进行调整，以单方指标计入；2、安装工程根据设备购置费及设备安装类似工程决算，以指 标形式计入；3、设备购置按设备制造厂的报价或近期市场价格估算。4、其他费用估算（1）建设单位管理费：按豫财建200212 号文，以第一部分 工程费用为基数，按比例计入；（2）工程勘察、设计费：按国家计委、建设部（计价格200210 号）及豫计收费200229 四号文件规定计算；（3188、）施工图审查费：按省发改委豫发改收费2004155 五号， 省政府豫政200852 号；（4）工程监理费：按国家发改委、建设部发改价格2007670 号文规定计算；（5）场地准备及临时设施费，按工程费的 0.8%；（6）招标代理费：按国家计委计价格20021980 号，省计委 豫计收费 20032 号文件规定计算；（7）环境影响咨询服务费：根据国家计委、国家环保总局（计 价格200212 五号）文件的规定计算。（8）前期工作咨询费：包括建设专题研究、编制和评估项目 建 议 书 或 者 可 行 性 研 究 等 服 务 费 。 根 据 国 家 计 委 （ 计 价 格 19991283 号）文件的计189、算；（9）建设期贷款利息：本项目按照 7.2%年利率计算，按年中 计息，建设期利息当年由资本金偿还；（10）基本预备费：以第一部分建安工程费与第二部分工程建 设其他费用为基数的 3%计取；（11）涨价预备费：根据国家计委规定，本项目按零计取；12.2.资金筹措12.2.1 投资估算项目估算总投资 37378.7 万元，其中：工程费用 27979.7 万元，其他费用 8310 万元，预备费 634.9 万元。工程投资估算表序号工程费用名 称估算价值（万元）土建工程 费设备购置费安装费其他费用小计比例（%）一工程费用19671.46859.331448.9727979.7（一）建筑工程18319.190、94551.58803.2223674.71土建工程18319.918319.91.1土建15571.91515571.9151.2安装2747.9852747.9852内部水暖电 工程4551.58803.225354.82.1给水工程958.205169.0951127.32.2排水工程958.205169.0951127.32.3电气工程718.675126.825845.52.4供暖工程1197.82211.381409.22.5通讯工程718.675126.825845.5（二）总图工程1351.5238.515901绿化及景观535.594.56302道路及广场340604003大191、门及围墙47684560（三）公用工程2307.75407.2527151变配电设施0773.5136.59102消防设施0473.4583.555573电梯1060.8187.21248二项目建设其 他费用000831083101征地安置费 用626062602项目建设管 理费279.7279.73勘察设计费699.4699.44施工图审查 费69.969.95施工图预算 编制费69.969.96竣工图编制 费55.955.97工程建设监 理费279.7279.78环境影响咨 询服务费60609工程保险费111.9111.910场地准备及 临时设施费223.8223.811招投标代理 服务费192、139.8139.812可研编制费6060（一）+（二）19671.46859.331448.9736289.736289.7三预备费000108910891基本预备费108910892涨价预备费0四建设投资19671.46859.331448.978109.61723637378.712.2.2 资金筹措方案该项目计划投资 37378.7 万元，所需资金由企业自筹。第十三章财务评价13.1 财务评价的依据与基础数据 一、国家颁发的经济建设项目评价方法与参数 二、建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法 三、基础数据1、建设规模：建筑面积 140922.63 平方米，地上面积 104280平方米193、地下面积 36642.63 平方米。地上面积包括住宅建筑面积98280 平方米，商业面积 4500 平方米，物业及公建配套设施 1500平方米。另有停车位 996 个。 、成本估算本项目为棚户区改造项目，经测算，本项目建设成本为 37378.7 万元。13.2 项目效益估算13.2.1 项目销售收入的估算经核算，项目建成后实际可销售住宅面积 49180 平方米，商业面积 4500 平方米，停车位 996 个，实现销售收入 40033.6 万元。（详 见销售收入估算表）销售费用：项 目 销 售 费 用 按 销 售 收 入 的 0.5% 计 取 =40033.6 万 元*0.5%=200.1 万194、元，营业税及附加：40033.6 万元*5.55%=2221.8 万元，项目开发利润：销售收入-成本-营业税及附加-销售费用=40033.6 万元-37378.7 万元-2221.8 万元-200.1 万元=233 万元税后利润=开发利润*（1-所得税）=233 万元*(1-25%)=174.7 万元。13.2.2 现金流量依据初步分析,预计可实现销售收入 40033.6 万元，利润总额约233 万元，现金流入 40033.6 万元，现金流出 39858.9 万元，净现金流量为 174.7 万元。（详见现金流量表）13.2.3 静态盈亏分析 经测算本项目静态指标：（1）投资利润率(利润总额/总195、成本)100%0.6%（2）投资利税率(利润总额+营业税金及附加)/总投资额 100%6.5%项目为棚户区改造建设，目的是为了改善当地棚户区居民的住 房问题，从经济上分析，项目棚户区改造售价在相关规定范围之内， 同是还可以创造 233 万元的收益，从经济上看，本项目是可行的。13.2.4 不确定性分析 不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分三个步骤进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，由于进行全面的 不确定性分析工作量很大，特别是概率分析，所以，除非是对于重大关键骨干项目或不确定性较大的项目，一般只需对盈亏平衡分析 和敏感性进行简要分析即可。1、盈亏平衡分析 盈亏平衡分析又称损益196、平衡分析或量一本一利分析，是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种技术经济分析方 法，广泛应用于经营分析、成本管理和方案选择等领域。盈亏平衡 分析的目的，是确定投资活动的盈亏平衡点。根据这个平衡点，使 投资者能掌握企业或项目的盈亏界线，了解企业或项目的风险大小。2、敏感性分析 影响项目开发利润的主要因素有销售价格和开发成本，在不考虑销售率的情况下，以上两个因素幅度分别上升和下降 5、10 计算对经济效益的影响。经过分析，所列两种影响因的敏感性因素 中，价格与投资的敏感性相当。因此，项目业主在项目建设过程中， 要提出工程质量要求，在满足工程质量的前提下，选择标底低的施 工单位，尽可能197、降低工程投资。同时房屋在销售过程中，要随时掌 握房地产行情，制定较合理的房价，以获得最大的经济效益。3、不确定性分析总结（1）本项目最敏感的因素为销售价格和总投资，在实际操作过 程中应根据市政府的优惠政策，进一步降低政府规费。并在销售过 程中严格管理，降低营销费用和成本。（2）在勘察、设计过程中采用先进的方法和合理的结构，严格 控制造价。（3）在施工过程中，选用优质低价的材料，并优先选用新技术、 新材料、新工艺，以降低工程建安成本。（4）充分运用项目所具有的优势(包括地段、户型、质量、配 套等)，认真做好广告和宣传，使项目目标客户群深入了解本项目的 优势和潜在升值能力，制订详尽科学的营销方案，198、进一步提高销售 价格，增加利润。13.2.5 财务评价结论由上述指标可以看出, 本项目预计销售收入 40033.6 万元，销 售税金及附加 2221.8 万元。项目销售利润 233 万元，税后利润 174.7 万元。从财务的可持续性分析，拟建项目具有一定的经济合理性。第十四章项目社会效益评价14.1 社会评价的原则和要求1、开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展的方针、政策、 遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展 目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反 映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项 目的不同反应，促进项目与当地社区、人民相199、互适应，共同发展。2、依据客观规律，从实际出发、实事求是、采用科学、适用的 评价方法。3、遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人 为本的原则，“有无”对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。 14.2 社会评价的主要内容本项目作为房地产开发有着正反两方面的社会效应。积极方面 主要有：一是解决了 936 户城市棚户区家庭的住房难题，有利于社 会的稳定与和谐发展；二是完善了XX市城区基础设施，改善城市 的住宅条件；三是通过项目建设聚集人气，促进XX市城乡一体化 示范区土地的迅速升值。消极方面主要有：施工产生的噪音和尘埃及增加住户居民产生 生活排烟、垃圾和出行交通不同程度影响当地居民的200、正常生产和生 活等。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影 响分析，项目与所在地区的互适性分析。1、项目的社会影响分析XX市城乡一体化示范区商务中心区 7 号棚户区改造项目的建 设是当地政策关心人民群众的“民心工程”、“德政工程”，其目 的是解决低收入家庭的住房难题，是贯彻以人为本构建和谐社会的 重要举措，是一件利国利民的大好事。本项目的建设为广大棚户区 困难低收入家庭提供统一规划、环境优美的居住生活区，解决了 936 户低收入群众的住房实际困难，大大缓解了特困群众的住房压力， 这将有利于人民群众对党和政府的向心力和凝聚力，有利于社会的 稳定和发展。同时对完善XX市城区的发展建201、设具有极大的推动作用，本项 目的建设将极大的改善XX市城区商住条件，有利积聚人气，拉动 城市框架，促进经济发展，对社会发展极为有利。2、项目与社会的相互适应性分析（1）对项目所在地区居民生活水平和质量的影响 城乡一体化示范区商务中心区 7 号棚户区改造项目中的绿化、道路等基础设施的实施有利改善居住环境质量，提升城市品味， 不利的影响为项目用地实施中土方开挖会造成水土流失。（2）对项目所在地区居民就业的影响 项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义；项目建设需要大 量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大；项 目建设需配套绿202、化等公共工程，可以绿化城市、美化环境；项目建 成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。序社会因素影响的范围程度可能出现措施及建议号的后果14.3 社会影响分析表1对居民收入的影响随着本项目的建成及发展 居民第三产业收入会提高无2对居民生活水平与 生活质量的影响无无3对居民就业的影响对项目区的居民就业会产 生积极影响增 加 当 地 的 就 业 机 会引导居民通过培训从 事第三产业的工作4对脆弱群体的影响无无5对地区基础设施的社 会服务容量的影响基础设施的完善，为周围 居民提供了良好的居住环 境无道路、绿化，排水等 基础设施应同步14.4 社会评价结论本项目符合XX城区中长期发展规划和城乡一203、体化示范区发展 规划，不仅能改善城市面貌，解决了 936 户棚户区低收入群众的住 房难题，还带动项目区第三产业的发展，解决城市居民就业问题， 而且能带动城区发展，促进XX经济的发展。只要建设资金到位， 项目的建设具有较好的社会效益，也会取得好的社会效果。第十五章社会稳定风险评估社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定 和社会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害 因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁。一旦这种 可能性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风 险是一个抽象的概念，它涵盖了生态环境领域、政治领域、经领域、 社会领域和文化领域的各种204、风险因素。在狭义上，社会风险是指由 于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口 增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等 社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。该项目房屋征收补偿工作有可能引发矛盾纠纷，所以必须对其 潜在风险进行先期预测、先期研判、先期介入、先期化解，在了解 民情、反映民意、集中民智、珍惜民力的基础之上，实现科学决策、 民主决策、依法决策，切实维护最广大人民群众的根本利益。15.1 可能引发的社会稳定风险房屋征收引发的社会稳定风险，即政府在执行房屋征收决策、 实施房屋征收的过程中给人民群众的生活、生产、财产等与其切实 利益相关的各个方面造成的205、负面影响和损失的可能性。不同时间之 间、不同区域之间、不同征收性质之间的不同补偿标准和方式，有 可能导致群众对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感等。主要有以下几点： 1、征收的合法性在我国现阶段，房屋征收是政府行为而不是市场行为，由政府 发布公告，组织与实施，政府行为带有一定的强制性，这样做利于 保证工程建设进度要求。房屋征收在对被征收人进行公平合理补偿 的前提下进行，不以被征收人自愿为条件。其产生的负面作用也是 不容忽视的，征收的合法性倍受诟病。2、被征收人对补偿的期望值过高 房屋的价值具有很强的区域性，不同的区位房屋价值相差显著。随着城市化的演进和城市的不断扩张，城市边界房屋升值明显，206、人民对房屋升值的预期加强，要价和附带条件越来越高。目前的房屋 征收补偿标准，虽然实行的是市场价，但和被征收人不断增加的要 求和欲望相比，补偿常常不能满足被征收人的要求。3、补偿不公平等其它原因 不同时间之间、不同区域之间、不同征收方式之间的不同补偿标准和式，有可能导致群众相互对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感。另外，政府征收程序不到位、工作不细致、补偿费不 能按时拨付等都可能诱发社会稳定风险。15.2 风险防范措施15.2.1 合理、统一进行安置补偿XX市城乡一体化示范区管委会高度重视安置区的建设，多次 召开专题会议，研究征收区居民安置工作，出台意见和措施。在安 置区建设上要做到高起点规207、划，高品位建设，高效益运作，高质量 管理。要求所有工程环节全部实行公平、公正的招标竞争，保障工 程质量，杜绝腐败现象，防止豆腐渣工程。全区上下把城乡一体化 示范区征收安置作为从根本上改善城乡一体化示范区居民住房条件 和生活环境的重要抓手，精心谋划、积极推进。在征收安置工作中， 坚持政府主导，依法依规，严格政策时限、严格补偿标准、严格组 织纪律，自上而下成立工作组，一个街道办事处设立一套工作班子， 由街道办事处主要负责人亲自挂帅，出台项目征收安置补偿方案 征求意见稿以及相关配套政策，最大限度的让利于民，让发展成 果惠及千家百姓。在房屋征收工作中，引进审计公司、评估公司、 动迁服务公司、本着民主决208、策、程序正当、结果公开的原则，做到 一把尺子量到底，一个政策贯穿始终。15.2.2 召开评估会 组织召开了房屋征收社会稳定风险综合评价表评估会，200 多名被征收居民代表，市人大代表、政协委员，20 个相关职能部门和街道办的主要负责人参加了会议。 会议对房屋征收的合法性、合理性、安全性、适时性、可控性等指标进行现场打分。工作人员共发放 200 张风险综合评价表，总分 20075 分，群众赞成率达 97.93%。15.2.3 制定房屋征收纠纷群体性事件应急预案 在房屋征收过程中，社会稳定风险衍生于相关利益群体对房屋征收项目的抗拒。当前，XX市正处于建设高峰期，房屋征收模大。由于征收现场情况复杂，209、征收补偿直接涉及征收各方的切身利 益，在实施征收中较易引发矛盾纠纷，甚至导致群体性事件。这种 抗拒有多种表现形式如上访、留滞原地拒绝搬迁、暴力对抗甚至群 体示威等。建设项目指挥部制定了详细的XX市城乡一体化示范区房屋 征收纠纷群体性事件应急预案，以应对突发事件。15.3 结论综上所述，XX市城乡一体化示范区商务中心区 7 号棚户区改 造项目社会稳定风险程度低，但有发生个体矛盾冲突的可能。目前 已采取了系列风险防范措施，在一定程度上会起到降低以致消除社 会风险的效果。第十六章项目风险评价16.1 主要风险因素本项目的主要风险因素存在于市场、资金、社会、财务等方面， 如表 161 所示。表 161210、 风险因素和风险程度分析表序号风险因素风险程度说明1融资较大本项目投资额度大，建设周期长，融资存在一定 困难。2债务资金一般有待银行评估。3自有资金较小项目业主为代表政府实施土地整治与储备的部 门，自筹部分可通过各种渠道解决。4社会风险较小详见社会评价章节。5拆迁安置风险较大详见社会稳定风险评估章节从上表可以看出，影响本项目的主要风险因素及其程度总体一 般，其中融资风险及拆迁安置引起的社会稳定性风险较大。为了保 证项目的顺利实施，防范融资风险影响项目的进度，国家、相关政 府职能部门及银行等应给予高度重视，科学考证，制订合理的资金 来源及使用计划，以确保项目的顺利实施。同时，棚户区改造项目 范围211、较大，拆迁安置问题极可能引起社会稳定风险，因此应通过各 种渠道及措施降低风险，提高群众满意度，确保项目顺利进行。16.2 防范和降低风险的对策1、拆迁风险 在房屋征收过程中，社会稳定风险衍生于相关利益群体对房屋征收项目的抗拒。当前，XX市正处于建设高峰期，房屋征收模大。由于征收现场情况复杂，征收补偿直接涉及征收各方的切身利益， 在实施征收中较易引发矛盾纠纷，甚至导致群体性事件。这种抗拒 有多种表现形式如上访、留滞原地拒绝搬迁、暴力对抗甚至群体示 威等。建设项目指挥部制定了详细的XX市城乡一体化示范区房 屋征收纠纷群体性事件应急预案，以应对突发事件。2、融资风险 加快与银行的接洽，尽可能地扩大选212、择范围。上报主管部门，积极落实自有资金。3、财务风险 建议业主尽快落实建设资金，确保工程在预定时间内完成；建议业主进一步与银行接洽，落实贷款金额、利率及还款期，争取较好的融资条件，尽量降低财务费用。第十七章结论与建议17.1 结论1、本项目符合城市棚户区改造政策，选址符合城市总体规划要 求，建设场地具有交通、生活便利的优越性项目具备良好的建设环 境。2、本棚户区改造项目涉及拆迁户涉及 541 户，1227 人。安置 区总投资 37378.7 万元，项目规划用地 41779.32 平方米，建筑面积140922.63 平方米。建设住房 936 户（套），能够解决棚户区低收 入家庭住房难题，将在很大程度改善低收入家庭的住房条件，促进 社会公平、和谐。3、本项目的开发，对进一步完善XX市城乡一体化示范区总体 规划和区域布局，对充分利用土地资源，保障中低收入家庭的居住 条件，实现居者有其屋，把住宅的建设作为拉动和形成新的经济增 长点，将起到积极的作用。17.2 建议1、按照棚户区改造的有关政策，高起点、高标准地做好小区规 划设计。2、抓紧按有关程序办理各项项目前期手续，加大筹资力度，确 保项目顺利实施。3、加强工程管理，严格保证工程质量、工程进度，做好工程成 本控制。4、按照棚户区改造政策，认真做好项目建成后的拆迁户产权调 换工作，结合实际及早做好预案，让这项惠民工程真正落到实处。