1、 丹徒浅水湾项目 物业发展可行性报告目录目录 Contents2经济成本可行潜在客户存在城市硬件支持 132132充分了解、研究镇江城市、经济构成、发展方向以及人口影响力通过房地产市场调研、研究，确定地块开发在宏观硬件上的可能性通过市场深入、细化调研，测试各种物业细分市场的发展空间发掘项目潜在客户群体，实现市场销售可能性，确定项目开发的产品规划、各物业类型确定大致开发周期通过经济测算从成本上确认开发可能性地块开发可能性支持要素丹徒概况3联结三大都市圈的枢纽联结三大都市圈的枢纽宁镇扬经济圈宁镇扬经济圈城市地位城市地位l镇江长江三角洲边缘城市，镇江自身产业力不强l长三角第三梯队城市，苏南经济最弱区2、级市l三大经济圈地理接合处，将推动镇江经济发展与人居升级l新城市扩张新城区大范围建设，城市升级老城区大量改造城市动迁，形成新的城市中心及城市副中心城市变化：3个中心：商业中心+行政中心+居住中心5个节点：老城区+南徐+丁卯+丹徒丹徒+南山风景区城市扩张城市扩张从从“老城老城”进入进入“新城新城”时代时代城市规划城市规划l各区块城市功能分工明显，人口的扩散与导入速度依赖镇江未来城市产业经济的发展速度l丹徒新区（谷阳新城）在各新城中属于卫星城居住中心规划，是启动较早的板块l区块功能定位上看，谷阳新城居住性质最强，但由于区位原因，规划成型周期难以确定中心城规划（中心城规划（2000-202020003、-2020）分区分区板块板块用地面积用地面积（kmkm2 2）规划人口规划人口（万）（万）功能功能主城主城主城核心区主城核心区2530城市主中心区，商业金融旅游服务中心南徐新城南徐新城2020行政、文化、商务和生活居住区丁卯新城丁卯新城2020大学城和光电子高新技术产业区谷阳（丹徒）谷阳（丹徒）新城新城1515高新技术产业、第三产业和生活居住区南山风景区南山风景区12休闲度假、森林公园西翼（高资、龙口）西翼（高资、龙口）157.5港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区东翼（大港、谏壁）东翼（大港、谏壁）3112.5基础产业带、城市生活区新城对比分析新城对比分析三大新城对比：三大新城对比：三4、大新城，政府财力有限、分散，新城建设周期缓慢l南徐新城代表城市未来，从政府层面得到的支持最大，虽起步最晚，但未来潜力较大。l丁卯新城产业优势最强，但同样配套滞后，住宅产业发展空间相对较小l谷阳新城与城市衔接最不紧密，虽然作为新居住中心定位，但配套依靠自身完善，住宅产业更多依 靠价格和环境带动，成长周期相对较长板块板块区域特征区域特征市政引擎市政引擎发展阶段发展阶段南徐新城政府重点打造区域，与南山风景区为邻，但缺乏产业支撑市政府搬迁规划初定，处于启动初期，政府搬迁时日未定丁卯新城高新技术产业区，配套滞后，发展后劲有限高新技术产业区+大学城发展多年，产业发展相对成熟，但城市配套尚未启动谷阳新城自然5、环境优美，但区位因素导致城市发展滞后，发展机遇难以确定区政府+高新技术产业调整发展阶段，产业启动初期房地产格局以高端别墅物业和低端公寓（价格）为主房地产格局以高端别墅物业和低端公寓（价格）为主l中部片区进一步发展住宅和新区行政、商贸金融、文化娱乐中心l西部片区充分利用十里长山、水库等优越的自然生态环境，发展成高档次居住区l东部片区结合便捷的交通和现状工业进一步发展工业区丹徒板块丹徒板块本案本案板块四大优势板块四大优势丹徒新区由于开发度较低，具备良好的生态环境条件，为住宅产业的发展提供了很好的支撑丹徒新区已经形成了初步的现代化城市雏形，在与其他几大板块竞争中具备一定的领先优势丹徒新区将是镇江的南6、大门，其交通枢纽的优势将逐步体现，随着高新产业区的建设，区域经济的发展潜力巨大生态化生态化生态化生态化现代化现代化现代化现代化潜力大潜力大潜力大潜力大丹徒新区目前处于镇江的价格低洼，并且产品线丰富，档次相对较高性价比性价比性价比性价比由于距离和交通问题，丹徒新区楼盘在镇江传统消费者心目中认知度较低丹徒新区的配套是从一片空白开始，绝大多数楼盘靠政府投入来解决这一问题，风险较大板块之间的竞争大，尤其是江滨、丁卯、南徐的冲击，此外板块内项目云集，但由于市场面狭窄，竞争激烈认知度低认知度低认知度低认知度低配套不足配套不足配套不足配套不足竞争激烈竞争激烈竞争激烈竞争激烈板块三大威胁板块三大威胁板块发展预7、判板块发展预判、周期：、周期：1010年年l从规划的角度，丹徒新城的完全建成还需要10年时间（到2020年）l但从镇江经济发展水平和三大新城同时建设现状来看，财力有限和政府导向的倾斜主要集中在南徐和滨江板块，丹徒依靠自身积累建设周期客观上被拉长，入口导入慢。新城入住率极低。、近期节点：、近期节点：2009-20102009-2010年年l板块已建成住宅面积近200万平米，已逐步交付使用，但由于配套和交通问题，严重影响了入住率和市场预期。l经过一轮调控之后，丹徒板块重新走上地产爆发局面。l随着各楼盘的交付，板块迎来配套的第一次植入，学校、医院、农贸市场等配套已经开始建设或交付使用，综合功能基本兑8、现关键是市场和客群的双向博弈中，政府和开发商能否齐心协力导入配套。长期优势明显，短期劣势严重长期优势明显，短期劣势严重现状商业集中在大市口工业集中在东西两恻边缘城市，产业依赖南京城市水陆交通便利基础产业向东西两翼伸展，高新产业向南拓展的“T”形产业布局模式（丁卯+丹徒）房产市场相对缺产业引擎丹徒板块产业发展滞后总人口296万，市区65万年人均GDP约4000美金居住集中在山、江之间历史文化名城，景区多市区人口扩大到100万人，人均GDP达到5000美元三大新城并列跳出原城市，形成副中心市场容量短期难以放大，房价举步不前丹徒板块住宅等待革新山水城林现代化人居城市丹徒新城和南徐新城为新居住中心宏观9、调控打压，高低分离需求结构滞后全新的阶段性的房地产发展机遇全新的阶段性的房地产发展机遇城市人口扩散居住产业升级工业人口聚集即将 未来2011-2020城市结论城市结论政策研判12 国务院：个人住房转让营业税优惠政策终止（2009.12.15）国务院推出扼制房价过快新政策“国四条”（2009.12.21）二手房营业税征收细则:不足5年普通住房差额征收（2009.12.24）江苏出台五条举措 遏制房价过快上涨的势头（2009.12.25）江苏楼市基调不变：明年购普通住房仍按1%缴契税（2009.12.25）2010年镇江购房补贴政策继续执行（2010.1.6）关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（10、国十一条）（2010.1.11）二套房贷款首付比例不得低于40%（2010.1.11）房企须一次性公开全部房源明码标价（2010.1.11）防止境外“热钱”冲击中国房地产市场（2010.1.11）我市住房公积金贷款政策微调 二次申贷提高首付比例（2010.2.24）关于首次购买普通住房有关契税政策的通知（2010.3.26）二套房贷款首付不低于50%利率不低于基准利率的1.1倍（2010.4.15）国务院加码遏制高房价：三套房可停贷（2010.4.17）国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知新“国十条”（2010.04.19）镇江市房地产市场调控意见正式出台（2010.05.18）二套房11、房贷认定标准尘埃落地“认房”也“认贷”（2010.06.05）不经备案商品房不得预售（2010-08-24）省24条 （2010.10.13）住房契税新政（2010-11-16）政策汇总政策汇总地方政策基本顺从中央调整主基调地方政策基本顺从中央调整主基调楼市变化楼市变化镇江市商品房住宅镇江市商品房住宅(含润州、京口、丹徒、丁卯、句容、丹阳、扬中、大港含润州、京口、丹徒、丁卯、句容、丹阳、扬中、大港)销售情况分析销售情况分析 受政策影响力，成交量明显下降受政策影响力，成交量明显下降2010年的镇江房地产市场，全市整体成交量、成交总套数以及成交总金额较上年有明显有下降趋势。很明显受到国家重重调控影12、响，传统的“金九银十”等销售定律也已不再显灵，成交量出现萎缩。各区表现各区表现润州、京口、丹徒、丁卯四区也分别较去年的成交面积有所下降，但呈现全年平稳收窄的局势，并未出现急跌。值得一提的是在严厉调控作用下，今年下半年较上半年，润州、京口两区的成交面积却有所上涨，特别是润州区，涨幅达54.89%。这无疑与市中心迁往南徐新城有着一定的关系，随着市政府南移、新火车站的落成以及高铁的开通，南徐新城正逐渐崛起 楼市下跌平稳，下半年南徐板块表现抢眼楼市下跌平稳，下半年南徐板块表现抢眼09-1009-10年市内四区成年市内四区成交量比较交量比较1010年上下半年市内四年上下半年市内四区成交量比较区成交量比较13、未来预测未来预测镇江隶属于三线城市，从全年房地产市场成交量和价格走势来看，符合国家调控要求，大体上仍保持着健康良性的发展趋势，置业需求比前几年更为理性，短期炒作的投机行为有所减少，市场相对更加平稳和成熟，因此在未来的2011年，镇江的房价将在正常的市场需求以及调控下，保持比较低的增长速度 随着市政府南移、新火车站的落成以及高铁的开通，南徐新城正逐渐崛起，成为城市新标杆。同时，在目前高通胀、高房价的背景下，以两端物业发展模式的丹徒新城或将迎来更多机会。整体市场整体市场板块发展板块发展镇江进入两城争宠时代（南徐和丹徒）镇江进入两城争宠时代（南徐和丹徒）区域市场17别墅市场格局别墅市场格局商业商业中14、心中心滨江板块滨江板块南徐板南徐板块块丁卯板块丁卯板块丹徒板块丹徒板块丹徒别墅片区是镇江别墅项目数量最多、竞争最为激烈的别墅区目前整个镇江目前整个镇江别墅市场可分别墅市场可分四大板块：四大板块：滨江板块滨江板块丁卯板块丁卯板块南徐板块南徐板块丹徒板块丹徒板块本案本案别墅板块特征别墅板块特征板块板块板块综述板块综述市场成熟度市场成熟度产品特征产品特征发展趋势发展趋势丹徒板块丹徒板块依托优越的自然景观资源形成镇江别墅集中区独栋、联排、双拼别墅具备打造高档别墅的自然资源条，交通方便，是未来镇江别墅群聚区，也是独栋别墅的专属区域滨江板块滨江板块镇江房地产板块启动较早的地区，别墅产品以联排为主独栋、联排15、叠加，其中以联排别墅为主除中南世纪城有独栋外，其余都是类别墅产片，该板块是镇江核心区域，版块内缺少自然景观且土地资源有限，未来别墅开发量不会太大南徐板块南徐板块房地产新兴板块，随着润州区新行政中心的逐步建立及完善，开发商和购房者逐渐将目光锁定这块未来之星联排、叠加区域广阔，发展前景良好，随着南徐新城次中心的不断成熟，别墅市场未来发展前景较为广阔丁卯板块丁卯板块该板块是镇江未来高新技术产业园区，目前项目以为普通住宅为主，别墅项目较少联排为主板块别墅市场较为冷清，受丁卯大环境大气候的影响，加上政府对该区域未来的规划，未来别墅市场发展有限滨江板块：别墅市场相对成熟。但由于产品单一，缺少自然景观且土16、地资源有限，故未来别墅开发量不会太大。南徐板块：别墅市场起步较晚，产品单一，缺少自然景观。但区域广阔，随着南徐新城次中心的不断成熟，别墅市场未来发展前景不容小觑。丁卯板块：别墅市场较为冷清，产品单一。受丁卯大环境大气候的影响，加上政府对该区域未来的规划，未来别墅市场发展有限。丹徒板块：别墅市场较为成熟，产品类别齐全。具有打造高端别墅的自然资源条件，交通便捷。已形成独立的别墅区域市场，是未来镇江别墅群聚区。各板块别墅特征总结各板块别墅特征总结 通过对镇江别墅板块分析，丹徒板块在通过对镇江别墅板块分析，丹徒板块在镇江别墅市场上地位无论太市场供应还是市镇江别墅市场上地位无论太市场供应还是市场接受度都17、处于最强势的板块，我们的竞争场接受度都处于最强势的板块，我们的竞争主要限制在丹徒区域市场主要限制在丹徒区域市场丹徒板块近年来土地成交情况：丹徒板块近年来土地成交情况：06-08年，受到大环境及政策影响，土地市场成交量呈逐年减少的趋势，但土地成交均价总体呈上升趋势。08年-至今，土地成交量逐渐提升，成交价格继续走高。随着近几年区域得到开发，该板块土地逐渐受到热捧。年份06年07年08年09年10年成交地块幅数14128812成交总面积（亩）14371063.04343.09303.091113.18成交均价（万元/亩）70.885.1552.5108.15126.35土地市场土地市场20102018、10年丹徒板块共成交年丹徒板块共成交1111幅商品房用地，幅商品房用地，1010年该板块土地成交均价年该板块土地成交均价127.5127.5万元万元/亩，亩，价格逐年水涨船高，区域市场受到追捧。价格逐年水涨船高，区域市场受到追捧。其中其中1.01.0足有容积率的土地成本在足有容积率的土地成本在100-142100-142万不等。万不等。丹徒板块近期成交土地丹徒板块近期成交土地土地市场土地市场丹徒竞争个案丹徒竞争个案本项目本项目区域开发度高度集中，别墅项目为市场主流区域开发度高度集中，别墅项目为市场主流混合型社区混合型社区纯别墅住宅纯别墅住宅普通公寓普通公寓丹徒板块别墅市场表现丹徒板块别墅市场表19、现楼盘开盘时间总建面建筑形态面积单价总价推出套数成交套数聆湖尚郡2006年4月7独栋别墅独栋280-490独栋12000独栋336-588万独栋337套独栋301套领山别墅2009年3月20独栋、联排独栋300-400；联排240-260独栋15000，联排8000独栋450-600万，联排187-210万独栋30套，双拼110套独栋20，双拼45套香格里拉庄园2008年3月6.5独栋、双拼独栋320，双拼240-290独栋13000，双拼9600独栋450，双拼230-278独栋56套，双拼104套独栋19套，双拼27套御墅临风2006年3月6.6联排、双拼联排220-250；双拼250-220、70联排6200；双拼7300联排126-142；双拼180-200联排58套；双拼118套联排52套；双拼102套德林艺墅2009年9月17.5联排、双拼联排238-268；双拼268-380（主力268）联排7000；双拼9000联排166-187；双拼240-340万联排56套；双拼74套联排48套；双拼61套浅水湾2008年11月13.46叠加、联排;后期高层、独栋联排162-230；叠加184联排7500；叠加6200联排120-172万；叠加110万联排67套；叠加28套联排57套，叠加11套清怡嘉苑园墅2008年7月10独栋、联排独栋300-320，联排230-294联排610021、联排139-188万/套独栋4套，联排150套独栋4套，联排116套皇家花园2007年9月；小高层2010年11月6.18独栋、叠加、小高层独栋330-500；叠加220-300独栋12000；独栋396-600，叠加264-360；独栋33套，叠加7套独栋33套，叠加7套接上表接上表目前板块区域内在售别墅楼盘（含混合型）共有12个。市场产品以独栋、联排、双拼为主。供应方面：目前市场上以独栋、联排居多。成交方面：各物业产品成交情况良好，独栋、联排销售率超70%。未来产品供应以联排、双拼产品为主。龙山庄园2008年8月12.5多层、小高层、联排联排300联排8000，联排240万；联排9套联排522、套科苑华庭2008年10月7.2花园洋房、小高层、联排联排266-335联排7000；联排186-234万联排70套；联排53套；荣盛花园2009年11月5.3小高层、叠加叠加250-270叠加4800叠加120万叠加62套；叠加38套；北极金谷家园2006年4月9.6多层、小高层、联排、独栋联排190；独栋416-605；联排7800；独栋12000联排150万；独栋500-720万；联排15套；独栋4套联排7套；独栋0套；27板块别墅产品分类板块别墅产品分类高端别墅市场占比较大，且销售情况较好，产品接受度高，已形成一定气候。户型/主力面积：300-500单价12000-15000元总价：423、50-600万联排别墅市场销售同样接受度较高。户型/主力面积：220-260单价7000-8000元总价：180-210万独栋产品开盘时间面积单价总价套数成交聆湖尚郡2006年4月280-49012000336-588337301领山别墅2009年3月300-40015000450-6003020香格里拉庄园2008年3月304-60015000450-9005619皇家花园2007年9月330-50012000396-6003333北极金谷家园2006年4月415-60512000500-72040联排产品开盘时间面积单价总价套数成交领山别墅2009年3月240-2608000187-21024、11045御墅临风2006年3月220-2507300180-2005852德林艺墅2009年9月238-2687000166-1875648浅水湾2008年11月162-2307500120-1726757龙山庄园2008年8月300800024095科苑华庭2008年10月266-3357000186-2347053双拼类经济型别墅：户型/主力面积：250-280单价8000-9000元总价：200-250万叠加类经济型别墅：目前销售情况相对滞后户型/主力面积：180-250单价5000-6000元总价：108-150万双拼产品开盘时间面积单价总价套数成交香格里拉庄园2008年3月240-25、2909600230-27811045御墅临风2006年3月250-2707300180-200118102德林艺墅2009年9月268-3809000240-3407661北极金谷家园2006年4月1907800150157叠加产品开盘时间面积单价总价套数成交浅水湾2008年11月18462001102811荣盛花园2009年11月250-2704800120-1306238枫华丽府2010年4月160-180580093-10415529丹徒别墅客群丹徒别墅客群 主要是镇江地区（京口区、润州区、镇江新区）工作和生活的客户，这些人对本区域有比较深刻的认同，将长期依附于此。p 市内做生意的国营26、或私营企业主、合伙人p 在市内尤其是丹徒区内工作的高级官员、单位中高层管理人员、高级技术人员、专家级医务人员p 部分外地来访客群年龄年龄集中在4055岁文化背景籍贯镇江，或在镇长期居住的外地人。有着深厚的镇江情节，却也有着国际的视野和思想当前生活区域目前生活在镇江或暂在其他城市经商甚至海外经济实力这部分人的年收入可能在100万元左右，经过多年奋斗，收入、积蓄充足成长经历50年代或60年代后生人，经历了经济落后时期的困苦生活，也赶上了中国经济起飞带来的物质和精神的享受置业经历拥有多次置业经历教育经历教育经历参差不齐家庭结构家庭结构为两代三口或四口出行方式家中两辆车，有家庭型也有商务型购买行为特征27、镇江最好的，最国际的，满足身份识别，尊重归属和生活享受客群特征客群特征丹徒板块公寓市场表现丹徒板块公寓市场表现楼盘开盘时间总建面建筑形态面积单价总价推出套数成交套数去化率皇家花园2010年11月6.18独栋、叠加、小高层二房93-96，三房110-1306500二房60-63，三房71.5-84.5580套163套28.10%龙山庄园2008年8月12.5多层、小高层、联排两房80-90；三房100-130；四房140-1504500两房36-45；三房45-58.5；四房63-67.5592套566套95.60%科苑华庭2008年10月7.2花园洋房、小高层、联排两房70-100；三房11028、-1404900两房，34.3-49万,54-68.6万280套270套96.30%枫雅苑2010年5月3多层两房80；三房99-1364100两房33；三房40-55万170套58套34.10%荣盛花园2009年11月5.3小高层、叠加两房92；三房1303600两房33万；三房47万228套218套95.60%北极金谷家园2006年4月9.6多层、小高层、别墅一房56；两房99；三房1034400两房44万；三房45万248套200套80.60%接上表接上表楼盘开盘时间总建面建筑形态面积单价总价推出套数成交套数去化率枫华丽府2010年4月9多层、叠加两房85-94；三房107-13346029、0两房39-43万；三房49-61万249套164套65.80%风景城邦2006年4月100多层、高层两房90-100；三房100-130；四房170-1804800二房40-45万；三房45-58.5万；四房76.5-81万3288套2343套71.20%金色阳光2010年9月24多层、小高层两房80-100；三房100-130；四房153-2004600两房36.8-46；三房46-60，四房70-92万145套91套62.70%画意江南2007年6月22.5多层、小高层两房80-120；三房110-1384800两房36-54；三房52.8-66548套380套69.30%永安新城家园230、008年9月100多层、小高层二房80-120；三房110-1404800二房40-58，三房52-67810套481套59.30%阳光丽景2005年11月15.2多层、小高层二房71-105；三房103-1384300二房31-46，三房44-60488套378套77.40%区域内公寓市场去化情况良好，混合型楼盘中的公寓产品同比纯公寓楼盘中的产品热销。区域内公寓主力面积段：二房 80-100，三房100-130，四房150-180。大多以二房、三房为主。目前区域内公寓单价为4500-4700元/左右。总价范围：二房40-50万，三房50-65万，四房75-90万。区域个案项目自身配套少，鉴于31、目前丹徒片区商业配套匮乏的前提下，项目开发一定量的商业配套将有利于提升项目品质。1 1、镇江老城区客户、镇江老城区客户 （1 1）老城区拆迁户老城区拆迁户 人群描绘：人群描绘：被迫型刚性需求；消费心理分析：消费心理分析：对总价及小区的生活配套、交通配套等比较关注；（2 2）养老人群）养老人群 人群描绘：人群描绘：年纪50岁以上已退休人士 消费心理分析：消费心理分析：对居住环境有一定要求（安静、环境优美）出行以公共交通为 主，出行工具较方便时，区域抗性较小；属价格敏感型客户；注重项目配套；公寓客群公寓客群3 3）年轻白领阶层）年轻白领阶层 人群描绘：人群描绘：25-35岁之间，为了解决婚房及追求32、更大居住面积，提高生活品质，特别是想买房,家庭月收入集中在3000元4000元左右的两口之家 消费心理分析：消费心理分析：属价格敏感型客户，追求项目的高性价比区域抗性较低；注重项目配套（交通方便、配套齐全）；（4 4）投资客）投资客消费心理分析：消费心理分析：镇江房地产市场价值洼地，期待随着人口导入，市政配套的提升，将来获得较高投资收益2 2、丹徒区客户、丹徒区客户（1 1）丹徒公务员及企业单位员工）丹徒公务员及企业单位员工 人群描绘：人群描绘：随着时间的推移，他们也会慢慢意识到居住在生态丹徒的享受。消费心理分析：消费心理分析：有比较强的支付能力，对生活品质和居住面积和小区环境都有一定的 要求33、；注重交通的便利性和未来的发展空间；（2 2）周边乡镇的有着入城愿望的人）周边乡镇的有着入城愿望的人 人群描绘：人群描绘：为了小孩的教育或以后的居住；消费心理分析：消费心理分析：支付能力较弱，对于低单价和低总价有着强烈的敏感度；项目背景/开发思路37区政府区政府项目区位项目区位项目毗邻谷阳湖（西麓水库）具备较强的景观资源，项目毗邻谷阳湖（西麓水库）具备较强的景观资源，距离丹徒区行政中心约距离丹徒区行政中心约2km2km项目开发情况项目开发情况别墅产品别墅产品高层产品高层产品已开发已开发建筑面积：建筑面积：5.55.5万平米万平米建筑面积：建筑面积：5.565.56万平米万平米建筑面积：建筑面积34、：1.821.82万平米万平米该地块共该地块共215215亩，整体容积率亩，整体容积率1.011.01，别墅产品容积率，别墅产品容积率0.50.5，20082008年至今年至今已开发用地约已开发用地约3030亩，亩，1.821.82万平米的别墅产品，剩余土地约万平米的别墅产品，剩余土地约185185亩。亩。原方案规划图原方案规划图开盘时间开盘时间产品产品面积面积单价单价总价总价套数套数成交成交20082008年年1111月月联排联排162-230162-23075007500120-172120-17267675757叠加叠加1841846200620011011028281111合计合计/835、5856868已开发成交状况已开发成交状况从项目推出产品来看，与市场同类产品相比属于经济型别墅产品，从项目推出产品来看，与市场同类产品相比属于经济型别墅产品，消费门槛相对较低，整体去化率达到消费门槛相对较低，整体去化率达到80%80%，年度去化套数在，年度去化套数在3434套。套。从产品接受程度看，联排产品相对于叠加这种类别墅的产品去化要从产品接受程度看，联排产品相对于叠加这种类别墅的产品去化要快，市场接受度好快，市场接受度好未来开发思路未来开发思路项目整体容积率项目整体容积率1.011.01多层为主、少量别墅混合社区沿用原方案将地块分离，打造纯别墅社区、高层公寓社区p客户面狭窄，面临区域内外36、竞争p经济效益无法体现p产品混杂，降低档次p符合丹徒别墅市场地位p客户面面临整个市区p利于产品规划p经济效益高p合理利用谷阳湖自然资源提升价值p地块形状先天条件充足选择方向选择方向优劣势比较优劣势比较结合地块的先天条件及各类物业的市场表现，建议沿用原规划方案，将结合地块的先天条件及各类物业的市场表现，建议沿用原规划方案，将社区按形状划分为单独的别墅社区、高层公寓社区社区按形状划分为单独的别墅社区、高层公寓社区物业发展方向物业发展方向项目一期开发联排产品接受度相对项目一期开发联排产品接受度相对高，类别墅（叠加）产品接受度低高，类别墅（叠加）产品接受度低项目自身各产品市场表现项目自身各产品市场表现37、区域市场各类产品市场表现区域市场各类产品市场表现？产品主要发展方向及各类产品体量的确定产品主要发展方向及各类产品体量的确定区域各产品表现区域各产品表现项目名称开盘时间套数成交聆湖尚郡2006年4月337301领山别墅2009年3月3020香格里拉庄园2008年3月5619皇家花园2007年9月3333金谷家园2006年4月40合计合计460460373373去化率去化率81%81%项目名称开盘时间套数成交香格里拉庄园2008年3月11045御墅临风2006年3月118102德林艺墅2009年9月7661金谷家园2006年4月157合计合计319319215215去化率去化率67%67%领山别墅38、2009年3月11045御墅临风2006年3月5852德林艺墅2009年9月5648浅水湾2008年11月6757龙山庄园2008年8月95科苑华庭2008年10月7053 合计370260叠加70%浅水湾2008年11月2811荣盛花园2009年11月6238枫华丽府2010年4月155合计合计1051055454去化率去化率51%51%独栋独栋双拼双拼联排联排叠加叠加为纯别墅社区为纯别墅社区p纯别墅社区各类去化状况要好于混合型社区，同样支持了分两个独立社区开发纯别墅社区各类去化状况要好于混合型社区，同样支持了分两个独立社区开发规划规划p市场上独栋别墅接受度最高，叠加产品市场接受度最差，市场39、上独栋别墅接受度最高，叠加产品市场接受度最差，p双拼和联排产品市场接受度相当双拼和联排产品市场接受度相当混合社区混合社区楼盘开盘时间建筑形态总建面已开发容积率剩余规模聆湖尚郡2006年4月独栋别墅770.350领山别墅2009年3月独栋、联排205.60.414.4香格里拉庄园2008年3月独栋、双拼6.56.50.340御墅临风2006年3月联排、双拼6.64.50.61.5德林艺墅2009年9月联排、双拼17.541.3413.5清怡嘉苑园墅2008年7月独栋、联排1071.293皇家花园2007年9月独栋、叠加、小高层6.186.1810龙山庄园2008年8月多层、小高层、联排12.5940、1.253科苑华庭2008年10月花园洋房、小高层、联排7.25.21.032枫雅苑2010年5月多层331.280荣盛花园2009年11月小高层、叠加5.33.51.21.8北极金谷家园2006年4月多层、小高层、联排9.69.61.230枫华丽府2010年4月多层、叠加93.71.25.3低容积率产品低容积率产品独栋、双拼产品后期供应稀缺独栋、双拼产品后期供应稀缺14.414.4万平米万平米高容积率产品高容积率产品联排、叠加后期供应体量大联排、叠加后期供应体量大约约3030万平米万平米未来竞争未来竞争未来独栋、双拼高端产品的市场竞争较弱，未来独栋、双拼高端产品的市场竞争较弱，而联排叠加类产41、品后市供应多，竞争激烈而联排叠加类产品后市供应多，竞争激烈未来竞争未来竞争从近期区域内成交的住宅用地来看，大量容积率位于从近期区域内成交的住宅用地来看，大量容积率位于1.0-1.251.0-1.25之间的土地之间的土地出让，约出让，约700700亩，未来联排叠加等相对容积率较高的别墅产品将大量进入亩，未来联排叠加等相对容积率较高的别墅产品将大量进入市场，市场未来竞争压力大市场，市场未来竞争压力大物业发展思路确认物业发展思路确认地块自身属性：地块自身属性：p毗邻湖景资源p独立别墅社区划分市场接受度、未来竞争市场接受度、未来竞争p独栋双拼等纯别墅产品市场接受程度高p低容积率独栋双拼未来供应少，产品42、稀缺p高容积率产品未来供应庞大，竞争激烈经济效益经济效益独栋双拼类纯别墅产品商业价值远高于联排、叠加类别墅产品价值别墅部分以低容积率的独、双拼为主别墅部分以低容积率的独、双拼为主楼盘开盘时间总建面（万平米）已开发（万平米）年度去化（万平米）聆湖尚郡2006年4月771.5领山别墅2009年3月205.63.5香格里拉庄园2008年3月6.56.52.6御墅临风2006年3月6.64.51德林艺墅2009年9月17.542.8浅水湾2008年11月13.461.821清怡嘉苑园墅2008年7月1072.8皇家花园2007年9月6.186.182龙山庄园2008年8月12.594.5科苑华庭20043、8年10月7.25.22.5枫雅苑2010年5月335荣盛花园2009年11月5.33.53.5北极金谷家园2006年4月9.69.62.5枫华丽府2010年4月93.74风景城邦2006年4月100408金色阳光2010年9月241.83.5画意江南2007年6月22.561.8永安新城家园2008年9月10026.612阳光丽景2005年11月15.210.62平均平均3.53.5区域个案年度区域个案年度平均去化体量约平均去化体量约3.53.5万平米万平米项目总体量项目总体量11.0611.06年度去化年度去化3.53.5去化周期去化周期3.163.16年年项目去化周期项目去化周期通过对区44、域内个案去化量研究，估计项目开发周期约为通过对区域内个案去化量研究，估计项目开发周期约为3 3年年别墅体量确认别墅体量确认项目名称开盘时间面积单价总价套数成交年度成交聆湖尚郡2006年4月280-49012000336-58833730167领山别墅2009年3月300-40015000450-600302012香格里拉庄园2008年3月304-60015000450-90056197皇家花园2007年9月330-50012000396-600333310平均平均2424独栋独栋项目名称开盘时间面积单价总价套数成交年度成交香格里拉庄园2008年3月240-2909600230-2781104545、1818御墅临风2006年3月250-2707300180-2001181022222德林艺墅2009年9月268-3809000240-34076614040合计合计2626双拼双拼在项目在项目3 3年开发周期内年开发周期内可去化量约为可去化量约为24*3=7224*3=72套套在项目在项目3 3年开发周期内年开发周期内可去化量约为可去化量约为26*3=7826*3=78套套p通过市场梳理，建议以控制面积的紧凑别墅为主，通过增加地下室、露台的附赠通过市场梳理，建议以控制面积的紧凑别墅为主，通过增加地下室、露台的附赠面积增强市场竞争力，以面积增强市场竞争力，以300-350300-350平米小46、独栋，平米小独栋，250250双拼产品为主力双拼产品为主力p综合所得项目独栋体量为综合所得项目独栋体量为2.522.52（以（以350350一栋计算）万平米，双拼一栋计算）万平米，双拼1.951.95万平米，共万平米，共计计4.474.47万平米。万平米。高层公寓体量高层公寓体量11.06-4.47=6.5911.06-4.47=6.59万平米万平米方案修改方案修改新方案新方案高层高层5.55.5别墅别墅5.565.56高层高层6.566.56别墅别墅4.474.47原方案原方案通过区域市场研究，在原有方案上做出部分修改通过区域市场研究，在原有方案上做出部分修改独栋、双拼、联排、独栋、双拼、联47、排、叠加叠加独栋、双拼独栋、双拼经济测算 由于具体规划未定，本次测算采取静态模式，各部分物业配比按估算进行计算，其结果只能作参考，但不会出现明显偏差。其中：占地185亩，别墅建筑面积4.47万平米（其中独栋2.52万平米，双拼1.47万平米），高层6.56万平米；商业面积1.19万平方米，公建配套4451平方米（其中2451平米会所已建），待建2000平米，合计待建建筑面积12.42万平米。地下建筑面积17800平方米。财务费用为土地款50%，总工程造价20%计息三年。（利息按市场融资年息10%计算）土地成本120万/亩商业用房均价按11000元/平方米（市场10000-12000）独栋别墅均48、价按13500元/平方米，双拼8500元/平方米（市场独栋12000-15000，双拼8000-9000）高层公寓均价4600元/平方米（市场4500-4700）经济测算备注经济测算备注总开发成本总开发成本金额金额费用明细费率总额（万元）一土地费用1出让金120万/亩22000合计合计2200022000二前期费用1设计及勘探费40元/496.82工程监理费15元/186.3合计合计683.1683.1三建安工程成本1 高层建安成本1700元/11152 别墅、公建及商业建安成本1300元/76182设备安装费（水、消费、通讯等）60元/745.23地下建筑2500元/44504配电150元/49、18635市政配套150元/18636小区配套费150元/1863合计合计29554.229554.2四其他费用各种办证费用30元/372.6合计372.6372.6五企业管理费二+三+四提3%918.2918.2六财务费用5073.35073.3七预提土地增值税总销金2%1795.61795.6八不可预见费除土地外成本3%1151.81151.8开发成本开发成本 合计合计61548.861548.8万元万元销售费用销售费用费率费率金额金额1销售费用总销金3%2693.432营业税及附加总销金6.55%5880.6销售费用销售费用 合计合计85748574万元万元项目总投资项目总投资70122.870122.8万元万元项目项目合计合计销售收入（万元）89781项目总投资（万元）70122.8利润总额（万元）利润总额（万元）19658.219658.2税前利润率税前利润率28.328.3%所得税（万元）4914.55税后利润（万元）税后利润（万元）14743.6514743.65税后利润率税后利润率2121%以目前市场价格，静态经济测算后，项目开发利润达到28.3%，若考虑自有资金投入比例及滚动开发，按自有资金50%，银行贷款30%，预售款20%的资金使用比例计算，自有资金利润率将翻倍。考虑市场发展，未来利润仍有较大幅度增长THE END