1、永恒盛东城商业街项目可行性分析报告项目可行性分析报告【内容提要内容提要】壹：项目背景分析壹：项目背景分析 03 03贰：项目定位分析贰：项目定位分析 09 09叄：总体业态定位叄：总体业态定位 14 14肆：项目规划设计肆：项目规划设计 25 25伍：项目工程建设伍：项目工程建设 32 32陆：项目收益分析陆：项目收益分析 34 341.1 1.1 1.1 1.1 永恒盛集团永恒盛集团永恒盛集团永恒盛集团 永恒盛集团有限公司创建于1989年，总部位于中国昆山，是经国家工商总局核准的综合性民营企业，集团集工业、教育、房地产、投资为一体。集团旗下拥有十数家公司，现有员工3000人，其中高级工程师32、人，工程师8人，会计师4人，经济师2人，初级职称10人。集团简介集团简介集团简介集团简介 1、项目背景分析、项目背景分析集团自成立以来，秉承“恒心果敢成就未来”的信念，以对客户的人文精神、对产品的领先追求、对社会和行业负责的态度扎根昆山，在房地产热点区域开始了自己的发展历程，并在长期历练中不断成长。集团经营方针是“以诚为信 和谐共赢 稳步发展”。真诚期望社会各界同仁与永恒盛携手合作，共创双赢，我们坚信：您的信赖与支持会使永恒盛的明天更加辉煌！集团文化集团文化集团文化集团文化 1.1 1.1 1.1 1.1 永恒盛集团永恒盛集团永恒盛集团永恒盛集团 昆山永恒盛置业有限公司成立于 2005年9 月3、 5日，隶属于永恒盛集团。公司成立之初注册资金1000万元。后因房地产开发需要，先后于2006年10月19日和2010年4月9日分两次将注册资金增加到5000万元。现为房地产开发叁级资质，是集房地产开发、销售及物业管理为一体的综合性企业。永恒盛置业永恒盛置业永恒盛置业永恒盛置业 1、项目背景分析、项目背景分析1.2 1.2 1.2 1.2 项目地段描述项目地段描述项目地段描述项目地段描述 位于昆山市区以东。属于国家级经济技术开发区。地理位置地理位置地理位置地理位置 地块位于新星路两侧。北至横一路，南至昆嘉路，贯穿开发区南北。四至情况四至情况四至情况四至情况 地块内路网发达，私家车通达性较好。目4、前公共交通稍有欠缺。交通道路交通道路交通道路交通道路 地段相对优越地段相对优越地段相对优越地段相对优越人口十分密集人口十分密集人口十分密集人口十分密集1、项目背景分析、项目背景分析1.3 1.3 1.3 1.3 项目经济指标项目经济指标项目经济指标项目经济指标 占地面积：占地面积：占地面积：占地面积：63945容容容容 积积积积 率：率：率：率：1.2-1.4 总建面积：总建面积：总建面积：总建面积：89523建筑密度：建筑密度：建筑密度：建筑密度：45%备备备备 注：注：注：注：另有二期现有建筑 楼号楼号面积（面积（）34273436415701769123710529858669869515、069431178581、项目背景分析、项目背景分析1.4 1.4 1.4 1.4 项目立地特点项目立地特点项目立地特点项目立地特点 已建二期商业1万多方，三期商业近9万方。10万方纯商业项目，独具规模效应。10101010万方规模万方规模万方规模万方规模 位于新星路两侧，地块沿街动线1500米，南北两侧共计3000余米。以街铺为主的商业街区。3000300030003000米动线米动线米动线米动线 区域标杆商业区域标杆商业区域标杆商业区域标杆商业1、项目背景分析、项目背景分析1.5 1.5 1.5 1.5 项目辐射力项目辐射力项目辐射力项目辐射力 新星路沿线，现有居住人口。蓬溪园：蓬溪园：蓬6、溪园：蓬溪园：3 3 3 3万人万人万人万人 方圆方圆方圆方圆5 5 5 5公里公里公里公里辐射辐射辐射辐射20202020万人万人万人万人蓬朗老镇区现有居民约2万人。蓬朗镇：蓬朗镇：蓬朗镇：蓬朗镇：2 2 2 2万人万人万人万人 蓬朗老镇区现有居民约2万人。光电园：光电园：光电园：光电园：1.51.51.51.5万人万人万人万人 蓬朗老镇区现有居民约2万人。产业区：产业区：产业区：产业区：4 4 4 4万人万人万人万人 未来3年内，区域人口将激增至25万人。人口激增至人口激增至人口激增至人口激增至25252525万万万万 2、项目定位分析、项目定位分析2.1 2.1 2.1 2.1 整案定位7、思考整案定位思考整案定位思考整案定位思考定位核心定位核心建筑体量建筑体量一条完整的商业街超10万方建筑体量项目位置项目位置经济开发区潜力地段住宅、厂区黄金核心辐射人群辐射人群周边5万当地居民十数万周边厂区人员竞争力产品竞争力产品三千米沿街动线稀缺商铺、珍钻产品2、项目定位分析、项目定位分析2.2 2.2 2.2 2.2 整案市场定位整案市场定位整案市场定位整案市场定位城东核心城东核心1010万方国际风情街区万方国际风情街区项目所处位置的明确表征，强化客户对本案地理属性的记忆强度，加深印记。城东的强化，重点表达工厂密集区和未来次主流居住区，进而突现出商业的稀缺和不可限量的升值潜力。城东核心城东核8、心城东核心城东核心突破商业街的传统概念，引入时尚、品质、高尚的“街区”概念。为项目在将来的形象定位、功能定位和商家品牌定下高品质的基调。国际街区国际街区国际街区国际街区150150150150万方集中体量万方集中体量万方集中体量万方集中体量 15000 15000 15000 15000户超大规模户超大规模户超大规模户超大规模2、项目定位分析、项目定位分析2.3 2.3 2.3 2.3 市场形象定位市场形象定位市场形象定位市场形象定位1 1 1 1全国最大安置小区的样板示范街全国最大安置小区的样板示范街蓬曦园规划总建筑面积超过150万方，总户数15000-20000，是中国最大的拆迁安置示范区9、。而本项目的第一重身份，就是该安置小区的重点商业配套，在满足居民日常的生活需求之外，带来更多的休闲、娱乐、教育等方面的享受，全面提升其生活品质。昆山东部核心区的一站式商业配套昆山东部核心区的一站式商业配套2、项目定位分析、项目定位分析2.3 2.3 2.3 2.3 市场形象定位市场形象定位市场形象定位市场形象定位2 2 2 2国家级经济开发区国家级经济开发区国家级经济开发区国家级经济开发区 3000 3000 3000 3000亿光电产业园亿光电产业园亿光电产业园亿光电产业园项目周边厂区林立，有国家重点打造的光电产业园，有出口加工区、有新兴起来的制造工业区等，云集数千家工厂，凝聚十数万从业人员10、。此外，前进东路规划为商务办公区，未来也将形成城东商务CBD中心，积聚大量的商务人士。与成熟的工业开发相比，城东的商业开发却相对滞后，以本案10万方的街区商业，正好弥补了这样的市场空白，成为城东最重要的商业配套！2、项目定位分析、项目定位分析2.4 2.4 2.4 2.4 项目总精神项目总精神项目总精神项目总精神让城东生活更美好让城东生活更美好让城东生活更美好让城东生活更美好!以城市运营商的名义，以城市建设者的高度，全力开拓四赢局面，让老百姓满意，让政府满意，让投资者满意，让开发商满意，为城东打造一条跨时代的里程碑项目。城市营运商，运营城市商业城市营运商，运营城市商业城市营运商，运营城市商业城11、市营运商，运营城市商业3.1 3.1 3.1 3.1 业态定位思考点业态定位思考点业态定位思考点业态定位思考点规模性问题：规模性问题：规模性问题：规模性问题：单总体规模和单体规模小，打造多主题业态。差异化策略：差异化策略：差异化策略：差异化策略：与周边区域形成差异，多种业态形成组合和互补。主力店策略：主力店策略：主力店策略：主力店策略：通过主力店的成功招商，提升项目商业价值。商业街形态：商业街形态：商业街形态：商业街形态：以沿街商业为主、结合少量内街商业，深挖商业价值。3、总体业态定位、总体业态定位3.2 3.2 3.2 3.2 业态定位业态定位业态定位业态定位多主题、个性化、街区商业多主题、12、个性化、街区商业 运动、娱乐、休闲、购物、餐饮运动、娱乐、休闲、购物、餐饮运动、娱乐、休闲、购物、餐饮运动、娱乐、休闲、购物、餐饮 商务、酒店、教育、培训、邻里商务、酒店、教育、培训、邻里商务、酒店、教育、培训、邻里商务、酒店、教育、培训、邻里 3、总体业态定位、总体业态定位3.3 3.3 3.3 3.3 一站式、全程化一站式、全程化一站式、全程化一站式、全程化3、总体业态定位、总体业态定位多元化产品策略多元化产品策略一站式消费体验一站式消费体验差异化竞争差异化竞争特色管理特色管理吸引周边人群吸引周边人群国际化理念国际化理念本本 案案3.4、街区业态层次及结构、街区业态层次及结构3、总体业态定13、位、总体业态定位 业态建议：休闲商务宾馆、经济型连锁酒店等。休闲商务会所休闲商务会所休闲商务会所休闲商务会所3.5 3.5 3.5 3.5 业态细分业态细分业态细分业态细分 品牌建议：新岛咖啡、迪欧咖啡，休闲情趣咖啡店。品牌咖啡屋、休闲咖啡书吧品牌咖啡屋、休闲咖啡书吧品牌咖啡屋、休闲咖啡书吧品牌咖啡屋、休闲咖啡书吧3.5 3.5 3.5 3.5 业态细分业态细分业态细分业态细分 品牌建议：大玩家、神采飞扬、欢乐谷等。时尚电玩城时尚电玩城时尚电玩城时尚电玩城3.5 3.5 3.5 3.5 业态细分业态细分业态细分业态细分 量贩式量贩式量贩式量贩式KTVKTVKTVKTV 引进具有一定知名度的品牌14、，满足中高端消费需求。3.5 3.5 3.5 3.5 业态细分业态细分业态细分业态细分 美食广场和特色餐饮美食广场和特色餐饮美食广场和特色餐饮美食广场和特色餐饮3.5 3.5 3.5 3.5 业态细分业态细分业态细分业态细分3.63.6、街区业态布局、街区业态布局备注：项目地块编号，在原编号数字后+2，如原来1号现为3号。4、项目规划设计、项目规划设计4.1 4.1 4.1 4.1 规划设计理念规划设计理念规划设计理念规划设计理念前瞻性：前瞻性：区域在不断发展和成熟中，老镇拆迁在不久的将来得以实现 项目未来3-5年的可预见性，设计上有一定的前瞻战略。国际化：国际化：项目整体定位为开发区的示范性15、街区，在设计理念和手法上应借鉴国 外和国内一线城市商业项目，整体效果上应大气、时尚。体验式：体验式：现代商业的发展，已经从单纯的购物需求，演变为集购物、休闲、游 玩、邻里、文化交流一体，故在产品设计和环境营造上，应满足现代商业的新功能，提倡体验式消费。前瞻性前瞻性前瞻性前瞻性国际化国际化国际化国际化时尚感时尚感时尚感时尚感体验式体验式体验式体验式 4、项目规划设计、项目规划设计4.2 4.2 4.2 4.2 功能分区图功能分区图功能分区图功能分区图昆嘉路区域昆嘉路区域商业街形象区规规A A路区域路区域核心商业区景王路区域景王路区域酒店商务区横一路区域横一路区域主题文化区4.3 4.3 4.3 16、4.3 项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点整条商业街南北全长1.5公里；项目沿街面长达3公里。整案以沿街商铺为主，是昆山首屈一指的旗舰商业街。纯沿街纯沿街纯沿街纯沿街黄金铺黄金铺黄金铺黄金铺昆山第一条全风雨廊商业街，赋予更多人文关怀，让客户、商家享受更人性、更具风情的购物氛围。风雨廊风雨廊风雨廊风雨廊风情街风情街风情街风情街纯一层商铺30-60平方米；1-2层街铺90-130平方米；主题城商铺20-40平方米；此外有部分大体量产品满足大客户、大商家的需求。小面积、低总价，对面更为深厚的投资客群，以低门槛吸引广大投资客。小面积小面积小面积小面积低总价低总价低总价低总价顶层商铺采用了17、“4.5米+2.1米”的设计手法，在后期使用中，可实现一层变两层的空间改造，提升产品的附加值。首创性首创性首创性首创性附加值附加值附加值附加值项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图昆嘉路透视昆嘉路透视8#8#单体效果单体效果3#3#单体效果单体效果5、项目工程管理、项目工程管理5.1 5.1 5.1 5.1 建设顺序建设顺序建设顺序建设顺序项目共分为9个地块，按照2个工程标段进行施工，以规A线为界，规A线以北为A标段，包括3、4、5、6、7地块；规A线以南为B标段，包括8、9、10、11地块。标段划分标段划分标段划分标段划分项目建筑形态以多层为主，楼层范围3-5层，其中除5、7、10、11地18、块进行地下部分进行地下开挖外，其余部分仅有地面建筑。建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态项目预计在2010年8月底开工，在2011年8月前后结构封顶，在2011年12月底前交付使用，项目总建筑周期约为16个月。建筑工期建筑工期建筑工期建筑工期5、项目工程管理、项目工程管理5.2 5.2 5.2 5.2 组织管理机构组织管理机构组织管理机构组织管理机构该项目建设的具体实施由昆山永恒盛置业有限公司具体负责，项目初期的投资机会分析、市场调研、项目报建等工作由公司开发部、企划中心组织进行，后期工作由项目公司和营销策划公司共同完成，我公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评价。建设组织管理建设组织管理建19、设组织管理建设组织管理昆嘉路北侧、新星路两侧（2010-12号）地块项目采取独立法人制，即由昆山永恒盛置业有限公司投资开发，按照现代企业制度的规范要求，组织管理本项目。营运组织管理营运组织管理营运组织管理营运组织管理6、项目收益分析、项目收益分析6.1 6.1 6.1 6.1 项目成本分析项目成本分析项目成本分析项目成本分析序号序号项目项目费用（万元）费用（万元）备注备注1土地成本52427购置费、契税2前期费用237设计、勘探、景观、测绘3工程报建费1217报建费、招标费4工程建安费16552建安、开挖、监理5附属工程895不可预见费6公共设施2734供水供电、道路、绿化7管理费用1500-20、8销售费用2500广告费、代理费9财务费用8800-10维修基金671-总计-87533-6、项目收益分析、项目收益分析6.2 6.2 6.2 6.2 项目资金筹措项目资金筹措项目资金筹措项目资金筹措序号序号筹措途径筹措途径费用（万元）费用（万元）1公司自筹530002预收收入90003施工方垫资60004银行贷款20000总计-880006、项目收益分析、项目收益分析6.3 6.3 6.3 6.3 项目销售收入预测项目销售收入预测项目销售收入预测项目销售收入预测楼层楼层销售面积销售面积（）（）销售均价销售均价（元（元/）总销金额总销金额（万元）（万元）1F1647030000494102F121、658020000331603F1493014000209024F1054511000116005F652880005222回购24470800019576合计89523-139870备注：备注：根据蓬朗镇昆嘉路北侧新星路两侧（2010-12）地块项目的定位标准、档次，结合影响售房价位的区位因素及昆山市商品房市场的行情，我们对本项目商品房的售价（均价）作如上预测。6、项目收益分析、项目收益分析6.4 6.4 6.4 6.4 项目税金预测项目税金预测项目税金预测项目税金预测备注：备注：根据以上对收入、成本、费用及税金的测算，可预测项目利润为 40516万元，税后利润约为30387万元。项目名称项22、目名称销售收入销售收入营业税营业税城建税城建税教育附加税教育附加税土地增值税土地增值税蓬朗镇昆嘉路北侧、新星路两侧（2010-12）地块项目13987069953502804196小计139870699535028041966、项目收益分析、项目收益分析6.5 6.5 6.5 6.5 项目税金预测项目税金预测项目税金预测项目税金预测备注：备注：根据以上对收入、成本、费用及税金的测算，可预测项目利润为 40516万元，税后利润约为30387万元。项目名称项目名称金额（万元）金额（万元）销售收入139870项目成本87533销售税金及附加11821利润总额40516减：所得税10129税后利润3023、387销售净利润率（%）21%6、项目收益分析、项目收益分析6.6 6.6 6.6 6.6 结论结论结论结论项目的建设，符合国家宏观经济政策，发展前景广阔，开发潜力较大。项目的建设单位昆山永恒盛置业有限公司是一家按照现代企业制度规范设计和运作的大型民营企业实体，具有很强的经济实力和良好的企业信誉，集团公司有着科学、合理的现代化管理运作机制，为项目建设提供了可靠的保障。项目准确定位，减少了项目风险。整合企业资源，提高操作水平。项目规模较大，功能齐全，各项经济指标较好，抗风险能力较强，市场前景广阔，经济效益和社会效益十分显著。昆嘉路北侧、新星路两侧（昆嘉路北侧、新星路两侧（昆嘉路北侧、新星路两侧（昆嘉路北侧、新星路两侧（2010-122010-122010-122010-12）地块项目建设是可行的。）地块项目建设是可行的。）地块项目建设是可行的。）地块项目建设是可行的。谢谢！谢谢！