1、地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告评估报告名称：地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告 目 录一项目总论11项目背景11.1 项目位置11.2 项目四至11.3 项目建设规划指标21.4 项目用地现状31.5 开发公司概况31.6 承担可行性研究工作的单位51.7 可行性研究范围51.8 研究工作依据52可行性研究结论62.1 项目开发的必要性62.2 自然可行62.3 法律基本可行62.4 市场可行72.5 经济效益可行72.5.1 项目建设进度72.5.2 投资估算和资金筹措82.5.3 项目经济效益93项目风险及防范建议93.1 开发风险93.1.1 2、手续风险93.1.2 建筑主体风险93.1.3 资金筹措风险103.14 市场风险103.2 防范建议103.3 关于地价的建议104可行性研究结论11二宏观市场研究121全国经济环境121.1 2004年国民经济较快增长121.2 全国房地产市场发展状况121.3 土地市场不断规范131.4 加强土地供应调控，停止别墅类用地的土地供应141.5 利率政策调整对于房地产市场的影响141.6 房地产税开征对于房地产市场的影响142深圳市经济环境152.1 深圳市社会经济发展现状152.2 居民消费、收入呈上升态势152.3 深圳市远景及发展定位162.4 深圳市房地产市场回顾162.5 房地产进3、入平稳增阶段172.6 深圳市房地产市场未来预测17三片区房地产市场研究181片区规划182片区房地产市场特征192.1 片区房地产市场发展192. 2 住宅房地产市场192.2.1 住宅房地产市场概况192.2.2 住宅房地产市场供给192.2.3 住宅房地产需求分析202.2.4 典型房地产调查202. 3 商业房地产市场222.3.1 商业房地产供给222.3.2 片区商业房地产分布222.3.3 商业房地产需求分析232.3.4 商业房地产经营情况232.3.5 经营方式232.3.6 发展机会232.3.7 典型房地产调查243片区房地产市场分析结论264.1 住宅房地产市场264.4、2 商业房地产市场26四项目SWOT分析及评价271项目SWOT分析271.1 优势（S）271.2 劣势（W）271.3 机会（O）271.4 威胁（T）272项目评价28五地铁对项目影响291深圳地铁规划291.1 轨道交通布局291.2地铁带来的转变302地铁商业调查302.1深圳市地铁1号线沿线地下商业调查302.2地铁对深圳商业的影响313地铁对本项目的影响31六项目定位及评估321项目定位321.1 项目发展规划321.2地下室部分设计内容和要求321.3商场和公交站设计内容和要求331.4商务公寓设计内容和要求331.5 客户定位331.6 价格定位342项目评估342.1 项目5、发展规划评估342.2 项目户型设计评估342.3 客户定位评估352.4 价格定位评估362.5 项目评估意见37七项目开发建设进度安排381有关工程计划说明382施工横道图38八投资估算与资金筹措391项目总投资估算392资金筹措413投资使用计划41九销售及经营收入预测421物业销售收入422 经营收入测算423 项目销售回款计划434 资金来源与运用分析435销售利润43十社会效益分析441建立现代交通接驳体系，完善地铁服务功能442带动周边区域发展443加强港深经贸往来444国有资产良性发展示范445增加政府税收，提供就业机会45十一财务与敏感性分析461赢利能力分析462项目不确定6、性分析462.1 项目盈亏平衡分析462.2 项目敏感性分析46十二研究结论与建议481 项目经济效益482 项目风险及防范建议482.1 开发风险482.1.1 手续风险482.1.2 建筑主体风险482.1.3 资金筹措风险492.14 市场风险492.2 防范建议492.3 关于地价的建议493 可行性研究结论50十三附表51附表1：项目工程计划横道图附表2：项目开发成本估算表附表3：项目投资计划估算表附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表附表5：项目经营收入分析估算表附表6：资金来源与运用表附表7：损益及利润分配表附表8：现金流量表（全部投资）附表9：敏感性分析表 一 项目总论1 7、项目背景1.1 项目位置项目位置1.2 项目四至南临市政路 西临建设路北临解放路 东临永新商业城1.3 项目建设规划指标本次评估项目位于深圳市罗湖区建设路与解放路交汇处东南侧，规划为商住综合用地，根据委托方提供的深圳市建设用地规划许可证深规许字01-2005-0205号、深圳地铁一期老街站换乘综合体及上盖物业工程方案设计任务书、深圳地铁一期老街换乘综合体投资估算书等有关资料，项目经济技术指标如下表：项目经济技术指标 项目名称规划指标（深圳市建设用地规划许可证深规许字01-2005-0205号）设计指标（深圳地铁一期老街换乘综合体投资估算书及其它资料）用地单位深圳市地铁远为房地产开发有限公司总用8、地面积5,935.4平方米5,935.4平方米建筑容积率4.964.9建筑高度或层数-60米总建筑面积-46,982平方米计容积率建筑面积29,440平方米29,440平方米其中：商务公寓9,974平方米10,860平方米商业14,680平方米14,680平方米 公交换乘站、换乘大厅及 部分辅助用房3,700平方米3,700平方米设备转换层1,086平方米-其它-200平方米不计容积率建筑面积（平方米）-17,542（负4至负1层）总体布局及建筑退红线要求退红线：1-2、1-55米，3-42.5米，4-51米，2-31米；建筑功能为公交换乘及附属用房；地下3-4层为地铁站台层，地下2层为地铁站9、厅层，地下1层为交通分流层。市政设施要求车辆出入口-给水接口与周边市政路相接雨水接口与周边市政路相接污水接口与周边市政路相接电 源与周边市政路相接通 讯与周边市政路相接备注1、 根据深圳市政府200223号文，具体开发经营方案经市政府批准后方可办理土地出让手续。2、 建设用地规划许可证根据深圳市规划委员会2004年第1次会议审议结果核发。原核发深规土规许字01-2005-0088号深圳市建设用地规划许可证作废。地铁老街站上盖物业面积指标层数建筑面积指标（平方米）-4层4,434-3层4,434-2层4,068-1层4,606小计16,456（全部用于地铁1、3号线换乘，已扣除设备转换层占用面积10、）1层3,700（公交换乘站）2层3,6603层3,8764层3,5785层3,566小计18,380（其中商业14,680平方米、公交换乘3,700平方米）6-15层11,060小计11,060（其中商务公寓10,860平方米、其它200平方米）合计46,982（其中：地下17,542平方米；公交车站3,700平方米；商业14,680平方米；住宅10,860平方米；其它200平方米）备注：1、数据来源于深圳地铁一期老街换乘综合体投资估算书；1.4 项目用地现状地形、地势地块形状呈近似方型，地势平整，地面东北角有两栋物业尚未拆除，根据实地查勘，现场正在进行地质勘察。 1.5 开发公司概况根据深11、圳市人民政府文件深府200223号文件内容，原则同意由深圳市地铁有限公司和深圳市远为实业公司合作开发本项目，具体开发经营方案经市政府批准后方可办理土地出让手续。截止研究时点，深圳市地铁有限公司（甲方）与深圳远为实业有限公司（乙方）于2004年12月13日签订了地铁老街站上盖物业开发项目合作协议书，截止本次可行性研究，地铁与远为签订之地铁老街站上盖物业开发项目合作协议书还有待政府批准。两公司就此项目已组建成项目开发公司深圳市地铁远为房地产开发有限公司，并在开发经营和管理达成了如下协议： 股权认购比例：甲方占60%的股份，乙方占40%的比例； 项目公司注册资金人民币1,000万元，甲方出资600万12、元，乙方出资400万元； 项目公司为主体独立运作，设项目公司董事会和监事会。董事会由五人组成，甲方三人，乙方一人，董事长由地铁公司派出董事担任，副董事长由远为公司派出董事担任。监事会由三人组成，甲方二人，乙方一人，监事长由乙方推荐人选担任。公司总经理由甲方推荐人选担任，副总经理一人由乙方推荐人选担任； 由远为公司派出财务总监，董事会聘任；由地铁公司派出财务经理，董事会聘任；由远为公司派出合同预算部经理； 由于市场变化因素，项目商场部分的出租和出售应根据当时的市场具体情况，甲、乙双方另行协商决定，以利润的最大化为原则；项目合作开发公司情况简介表企业名称深圳市地铁有限公司深圳市远为实业有限公司住 13、所深圳市福田区深南大道4009号投资大厦9层深圳市罗湖区人民南路深房广场B座24层之一法定代表人陈玉明邓家贵注册资本100,000万元3,000万元（实收资本：3,000万元）企业类型有限责任公司有限责任公司注册号44030110037714403012026431经营范围地铁、轻轨交通项目的建设经营、开发和综合利用；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业，物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经济信息咨询（不含限制项目）。经营进出口业务（具体按深贸进准字第20012143号资格证书办）营业期限1998年7月314、1日至2067年7月31日-成立日期1998年7月31日-房地产开发经验以开发深圳地铁为主，尚未有房地产开发经验公司以开发高科技项目和兴办高科技企业为企业宗旨，无房地产开发经验注：本表来源于深圳市工商行政管理局企业法人营业执照及开发公司提供资料。深圳市地铁有限公司于1998年7月31日成立，注册资本10亿元，经营范围为城市地铁、轻轨交通项目的规划、设计、建设融资、运营以及相关资源的开发工作。公司前身是1992年成立的“深圳市城市铁路客运系统（地铁）建设领导小组办公室”。深圳市地铁有限公司是深圳市国有资产管理委员会授权经营企业，深圳市国有资产管理委员会是公司唯一股东。公司现有16个部门、两个分公15、司和两个参股企业，员工1,700人。公司总部负责整个公司的管理调控和地铁建设，下属运营和资源开发分公司分别负责地铁的运营和地铁相关调控和地铁建设。深圳市远为实业有限公司是一家以从事高科技项目的引进与开发、投资兴办高科技企业、房地产开发及资本运营为主的综合性实体企业，公司聘用国家863专家、安徽大学副校长、博士生导师韦穗教授等一批专家学者为公司高科技项目开发顾问，着重开发具有可持续发展的高科技项目。公司注册资本3,000万元人民币，企业总资产近5,000万元人民币，已完成高科技项目开发和兴办企业投资额累计2,600万元人民币。1.6 承担可行性研究工作的单位受托单位：深圳市世联房地产评估有限公司16、单位地址：深圳市深南东路深圳发展银行大厦13层资质证书：深中服资（评）字002号资质等级：一级法人代表：佟捷联系电话：（0755）820808001.7 可行性研究范围本次研究项目为地铁老街站上盖物业，其地下连接地铁1#与3#线换乘使用的地下4层换乘空间，该部分工程为较为特殊的基建工程，工程投资由政府全额投入，是地铁交通建设不可分割的一部分，对其可行性、建造价格进行判断应由专门的工程咨询公司在地铁开发建设的可行性研究中完成，在本报告中不能够对其可行性、建造价格给予判断。而对于地上建筑物部分，根据深圳市人民政府文件深府200223号文件，由深圳市地铁有限公司、深圳市远为实业有限公司共同出资兴建，17、除公交车总站的地面1层交由政府使用外，其它部分进行销售或经营，因此本次可行性研究范围界定为：用做公交车总站的地面1层、地面商业的第25层、6层以上的商务公寓等功能部分，总建筑面积为30,526平方米的综合建筑物。经过对目前资料的分析及向有关人员了解，属于地上商品房不可分割的供配电设施、消防水池、泵房等面积1,086平方米设计在地下4层地铁转换层内，因此我们在项目经济指标时对此部分予以计算其建造成本。1.8 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号） 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号） 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工18、程咨询公司：咨经199811号） 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市发展计划局：深计2003590号） 深圳建设工程价格信息 深圳市罗湖01-04号片区东门地区法定图则LH01-01/01 深圳市人民政府文件深府200223号 深圳市规划与国土资源局用地方案图（2002-6-10） 深圳市建设用地规划许可证深规许字01-2005-0205号 深圳地铁一期工程老街站换乘综合体及上盖物业工程方案设计任务书 深圳地铁一期老街换乘综合体投资估算书 地铁老街站上盖物业开发项目合作协议书 企业提供的其它相关资料2 可行性研究结论2.1 项目开发的必要性本项目为深圳市第一个地铁19、上盖物业，其开发建设是非常有必要的： 地铁上盖将充分发挥地铁对城市沿线土地开发价值最大化示范作用； 项目的建成将对建立城市交通接驳体系，舒缓东门拥挤交通现状有积极贡献； 项目的开发将带动周边区域繁荣发展； 发挥国有资产良性发展示范作用； 加强港深经贸往来； 增加政府税收，提供就业机会，本项目将充分体现社会效益与经济效益双赢。2.2 自然可行 规划可行本次研究项目的深圳市建设用地规划许可证内规定建设经济指标符合政府公布的深圳市罗湖01-04号片区东门地区法定图则所规定的控制性规划指标，在规划上可行。 配套可行本宗地所处片区为深圳最早开发地区，各项生活配套设施齐全，水、电、气保障配套充足，能满足建20、成后的交通、商业、居住的要求。2.3 法律基本可行根据深圳市人民政府文件深府200223号内容，项目使用宗地为协议用地，原则同意由深圳市地铁有限公司和深圳市远为实业公司合作开发，在具体开发经营方案经市政府批准后方可办理土地出让手续。目前合作双方已取得深圳市建设用地规划许可证，开发经营方案、土地出让手续、报批的建筑规划设计正在办理制作中。2.4 市场可行住宅可行项目住宅公寓约250套，以小户型1房和2房为主、每户面积约2662平方米，兼有少量复式公寓，与目前周边畅销楼盘户型吻合，供应量不大，应能取得良好的销售业绩；另外考虑到目前深圳市场上单身公寓畅销的情况，可采用提高项目的实用率（例如招商地产-21、“城市主场”项目等），配有中高档装修和家用电器的情况下的以8,500元/平方米的价格销售符合目前的市场客户需求，将会受到市场的青睐。商业可行根据目前该区域的商业物业二手销售、租金情况及综合经营，并考虑目前市场上在建地铁商业项目的销售、招商情况，结合本项目所处市级商圈，而且是两条地铁线交乘上盖的特点，因此在解决垂直交通条件下，我们认为本项目第2层商业以44,000元/平方米、3层以22,000元/平方米的价格对外销售具有竞争力；另外考虑到目前东门经营成功的商业案例基本上都有大型综合商业的进驻，因此为确保本项目在前期聚集人气，经营获得成功，我们建议第4、5层商业以出租招商方式吸引大卖场进驻，吸引人22、气促进第2、3层的销售，待市场情况更为成熟后再考虑销售等方式变现。因此本项目商业的销售及出租经营可以预期将取得良好的市场可实现性。2.5 经济效益可行2.5.1 项目建设进度由于本项目处于地铁1、3#线换乘体上盖，因此地上工程的开工时间取决于地下4层换乘部分工程的完工时间。根据项目地上部分的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：在地下4层换乘部分竣工后开始本项目地上工程建设，建设周期为4个季度，在开工后的第3季度公寓开始销售、第4个季度商业开始销售，地上部分开工后第7季度基本完成销售工作。2.5.2 投资估算和资金筹措 投资估算根据测算，项23、目的总投资为25,812.88万元（含地价）详见下表：项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）单价(元/平方米)占总投资比例1土地成本15,060.065,115.5158.3%3前期工程费335.79114.061.3%4建安工程7,819.622,656.1230.3%5不可预见费407.77138.511.6%6其他费用91.5831.110.4%7管理费928.62315.433.6%8财务费用219.3874.520.8%9销售费用894.47303.833.5%10公用设施专用基金55.6018.890.2%合 计25,812.888,767.96100.0%注：1、有关项目投资的24、组成说明详见报告第5页-1.7 可行性研究范围内容；2、目前尚未确定地价款的金额，我们根据有关部门规定进行了测算，详细测算过程请参见报告第39页-土地成本测算内容；3、单价为按计入容积率建筑面积计算。4、销售费用为二层商业销售率95%、三层商业销售率75%，公寓销售100%的情况下计算所得。 资金筹措本项目投资的资金来源包括自筹资金、银行融资及销售回款。按照深圳一般房地产开发要求，土地地价款需在签订土地合同后一次性支付，项目总投资为25,812.88万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资及销售收入，需要自筹资金支付地价款及前期费用15,200万元，另外需要向银行融资5,000.00万元，25、销售收入5,312.88万元。项目资金来源表序号项 目资金(万元)比例1自筹资金15,500.0060.0%2银行融资5,000.0019.4%3销售收入5,312.8820.6%4总投资25,812.88100.0%2.5.3 项目经济效益项目经济效益略高于行业平均水平，与东门片区房地产开发利润水平相近。项目主要经济技术指标序号项 目指标备注1占地面积5,935.42总建筑面积30,526包括：地下设备转换1,086平方米，地上29,440,3项目总投资25,813包括公交车总站的地面1层、地面商业的第25层、6层以上的商务公寓、地下设备转换面积等部分4项目经营收入34,199包括销售期内实26、现的销售收入和未售经营部分物业的现值4.1项目销售收入29,816指销售期内所得，项目销售收入按开工后第3季度至第7季度内销售期商业销售收入21,338二层商业销售价格为4.4万元/平方米，销售率为95%；三层商业销售价格为2.2万元/平方米，销售率为75%；公寓销售价格为0.85万元/平方米，销售率为100%。公寓销售收入8,4784.2项目经营现值4,383详见报告第42页相关内容5销售税金及附加1,5216利润总额6,8657税后利润5,835扣除所得税后利润8成本利润率（税前）27.80%9成本利润率（税后）23.63%10财务净现值（FNPV）4,23511财务内部收益率（FIRR）27、31.7%12动态投资回收期1.50动态投资回收期从地上工程开工起计算13贷款偿还期1年3 项目风险及防范建议3.1 开发风险3.1.1 手续风险项目开发使用所需要使用的土地尚未办理出让手续，具体开发经营方案经市政府批准后方可办理，因此合作双方开发经营方案能否及时得到政府的批准有一定的不可预见性，因此会对本项目开发手续的正常报批产生影响。3.1.2 建筑主体风险本项目地上部分工程需要在地铁换乘部分（地下4层）竣工后方可施工，而目前地铁3#线的规划刚刚完成评审，具体的开工日期尚未确定，对本项目开工、建筑竣工时间有较大的影响。3.1.3 资金筹措风险 由于项目地价款占整个项目的投资金额大，根据有关28、规定地价款需要由开发商自筹解决，不能使用银行贷款资金，目前此部分款项的筹措未确定。3.14 市场风险 目前区域商业房地产市场发展趋势平缓，如何制定合理的市场定位营销策略，特别是商业部分，在招商经营管理上树立投资者信心，是项目开发成功的保障。3.2 防范建议 加快合作双方开发经营方案的制订，尽早获得政府批准； 落实地下4层换乘空间的设计方案，尽早确定工程计划和竣工时间； 在工程准备期内作好项目的市场调研和客户需求调查，寻求专业顾问代理公司合作； 向政府申请有关地价减免、延期支付的优惠政策，减少前期地价支付的资金压力，降低资金筹措风险。3.3 关于地价的建议本项目为地铁上盖综合项目，而且地铁公司作29、为开发主体之一直接参与项目投资及权益分配，考虑本项目地价成本占总投资比例达60%，达1.5亿元，为保证本项目的开发建设与地铁实现“四同步”（同步规划、同步建设、同步建成、同步运营），缓解项目自筹资金的压力显得尤为重要，因此我们建议：1、根据对项目的分析，因地下4层地铁换乘空间的建设占用了地上项目本应具有的地下车库及地下设备空间，为了满足地上商业及公寓的停车就需要开发商建设立体停车场或与周边项目共同开发停车空间，或有偿使用周边其它项目的停车位，相对增大了投资成本和后期经营成本，因此可以向政府申请因地下车库的缺失而核减地价。2、根据2001年颁布的深圳市人民政府令第101号-深圳市地下铁道建设管理30、暂行规定第三十九条规定：“地铁公司对经批准取得的地铁沿线规划用地享有土地综合开发权和物业管理权，综合开发的土地地价，按未建地铁时的地价核定出让给地铁公司开发，综合开发的土地地价款，按先开发后上缴原则，根据开发进度分期缴纳”。建议可向政府申请分期交纳地价款。3、根据有关市场调查，香港地铁公司在深圳地铁4#线建设开发与政府达成协议，其沿线土地的出让地价实行优惠地价，本项目为深圳地铁地沿线第一个房地产开发项目，其成功与否将直接影响未来地铁沿线物业开发与投资者的信心，因此建议向政府申请一定的地价优惠。4 可行性研究结论 本项目的成功开发与实施，将会产生重大社会效益和深远的历史影响，为国内的地铁开发营运31、创造新的开发模式，并取得社会、经济效益的双丰收； 项目满足城市规划，开发产品在市场具备突出竞争优势，市场可行； 根据测算，本项目开发经济效益好，具有较高的投资回报； 本项目的合作双方已取得政府原则同意，开发经营方案还需要及时获得审批，以便完善土地出让及后期开发建设手续； 本项目为两条地铁换乘上盖物业，因此在规划、建设中需要给予统一规划和设计，以明确其开发及竣工时间； 为保证本项目的开发建设与地铁实现“四同步”（同步规划、同步建设、同步建成、同步运营），缓解项目自筹资金的压力显得尤为重要，建议可向政府申请合理的减免、分期支付的优惠政策； 本项目其它风险可以控制，因此其开发建设基本可行。 P.1132、二 宏观市场研究1 全国经济环境1.1 2004年国民经济较快增长初步核算，2004年国内生产总值136,515亿元，比上年增长9.5%，没有出现大的起落。其中，第一产业增加值20,744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72,387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43,384亿元，增长8.3%。1.2 全国房地产市场发展状况2004年，全国完成房地产开发投资13,158亿元，比上年增长28.1%，虽略低于2003年增长30.3%的水平，但仍然保持着较快增长的势头。全年房地产开发呈现如下主要特点：a.全年房地产开发投资增幅在高位运行。2004年，房地产开发投资延续了2003年强劲增长的势头33、。一季度完成投资1,820亿元，比上年同期增长41.1%；上半年完成投资4,924亿元，增长28.7%；前三季度完成投资8,357亿元，增长28.3%；全年完成投资13,158亿元，增长28.1%。b.经济适用房投资出现负增长。在全部房地产开发投资中，住宅投资8,837亿元，比上年增长28.7%，增速比上年降低0.9个百分点。其中，经济适用房投资606亿元，比上年减少2.5%，是2002年以来的首次负增长；办公楼投资652亿元，比上年增长28.3%；商业营业用房投资1,724亿元，比上年增长31.4%。c.银行贷款增速大幅回落，占资金来源比重有所降低。全年房地产开发企业到位资金17,169亿元34、，比上年增长29.9%，增速比上年回落5.5个百分点。其中，国内贷款3,158亿元，仅增长0.5%；企业自筹资金5,208亿元，增长38%；其他资金8,563亿元，增长39.9%；银行贷款占全部资金来源的比重为18.4%，比上年降低5.4个百分点。d.土地开发和土地购置增速大幅回落。全年完成土地开发投资715亿元，比上年下降4.3%，增速回落37.7个百分点；完成土地开发面积19,740万平方米，比上年下降11.4%，而上年是增长14.2%；本年购置土地面积39,785万平方米，增长5.4%，增速比上年回落7.4个百分点。e.施工面积继续扩大，商品房销售面积增速高于竣工面积。全年商品房施工面积35、140,451万平方米，比上年增长19.2%，增幅回落5.7个百分点。其中，新开工面积60,414万平方米，增长10.4%，增幅回落17.4个百分点;竣工面积42,465万平方米，仅增长2.1%，增幅回落16.5个百分点；商品房销售面积38,232万平方米，增长13.7%，增幅回落12.1个百分点。f.商品房平均销售价格增速加快。2004年，商品房平均销售价格上涨呈加速之势。一季度商品房平均销售价格比上年同期增长6.7%，上半年增长11.6%，一至三季度增长13.0%，全年增长14.4%。其中，全年商品住宅平均销售价格增长15.2%，为1998年以来的最高增幅。g.商品房空置面积负增长。到1236、月末，全国商品房空置面积12,326万平方米，比上年末下降8.3%。其中，商品住宅空置面积7,405万平方米，下降15.6%；办公楼816万平方米，下降1.4%；商业营业用房3,142万平方米，增长5.2%。2004年房地产开发运行态势表明：国家采取的一系列宏观调控政策取得了初步效果，房地产市场运行质量有所提高。2005年会在不放松宏观调控的同时，着力解决好商品房结构不合理和平均销售价格上涨过快等问题，保持房地产开发市场的健康发展。1.3 土地市场不断规范随着国家对土地市场调控的加强，近年来国家关部门陆续发布了针对规范土地市场的各种新规定，国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（即37、国土资源部11号令），明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地， 以及上述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，并会同监察部开展了监督检查工作。1.4 加强土地供应调控，停止别墅类用地的土地供应根据关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知（国土资发200345号），严格控制建设用地供应总量，防止以各种名称，违反土地利用总体规划批准设立各类园区，各类园区用地必须纳入当地政府的统一计划，统一供应、统一市场管理，经营性用地必须实行招标拍卖挂牌出让。严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发；严格控制土地供应38、总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应；国土资源管理部门加大土地出让后的监管力度，防止少数开发商圈占大量土地浪费资源和冲击市场。别墅用地叫停，别墅用地供应减少，短期内刺激市场放量，未来两年别墅项目开发量明显放大，早期囤积在开发商手上的大量土地开始放出。1.5 利率政策调整对于房地产市场的影响面对“疯长”的房价，2005年3月16日晚，人民银行宣布，自3月17日起实行以下政策：四年和五年期的房贷年利率，从4.95%调整为下限5.27%。一年、二年和三年期房贷年利率，从4.95%调整为下限5.18%。五年以上期限的房贷，从5.31%调整为下限5.5139、%。，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则；房地产价格上涨过快的城市或地区住房贷款首付款比例可由目前的20%提高到30%。这次预料之中的央行调息调整对于整个房地产市场影响不会太大，首先它给贷款人增加的小额负担不足以抵消消费者的购房欲望，以总房款为100万元，首付比例为30%，贷款本金为70万元，分15年还清。若以新利率的最优惠利率计算，每月应还款5,723.3元，分别较之前多付74.05元，对买房的消费者微不足道。因此就从这次调息本身来说，本次调息根本不足以抑制目前“过热”的房地产市场。但是这个调息传递的政策信号必须引起我们的重视。我们认为：第一、这次调息的信号意义大于政策40、本身；第二、央行地产调控新规的真实意图不是要让房地产市场向下，而是要改变其上升的速率，所以，从长期看房地产价格增幅整体下降将不可避免；第三、调控有利于房地产业长远发展、同时也有利于具备一定实力和品牌的公司发展；第四、系列政策的出台主要是针对房地产投机者，而不是针对真正购买者因此对于房地产市场比较正常的区域，影响也不是很大。1.6 房地产税开征对于房地产市场的影响2005年3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时间将重点进行房地产税改革。房地产税主要针对土地、房屋等不动产。要求其承租人或所有者每年都要缴一定税款41、，而应缴的税金会随着其市值的升高而提升。但对房地产税开征后，对房地产市场带来的影响，我们认为：第一、在市场未饱和的情况下，房市的涨跌很大程度上取决于供求关系，房地产税的开征对于目前的投机炒作行为将起到抑制作用，客观上会减少房价中的泡沫，相应地对于房地产的投机需求也会有一定的抑制作用，从而使开发商的房屋销售受到一定程度的影响，但是由此引起的价格下降不会很大。第二、开征房地产税后，由于开发商取得土地的支出大大降低，从理论上推断，房价将因此降低，消费者在购买房屋时所需缴纳的各种税费将比过去有所降低，有可能带来新的消费需求。但同时，也使消费者供房的压力大大增加。据统计，在商品房的购买人群中有80%以上42、都是采取按揭贷款方式，即使是二手房也有将近40%的人是最终通过按揭贷款完成置业，房地产税的征收很可能会出现消费者买得起房却供不起的现象，增加消费者的购房风险，又有可能影响房地产市场的需求。2 深圳市经济环境2.1 深圳市社会经济发展现状统计显示，2004年，深圳市经济总量再上新台阶，生产总值突破3,000亿元大关，将达到3,422.80亿元。增长速度按可比口径计算，比上年增长17.3%。增幅是1996年以来仅次于2003年的又一高位。其中，第一产业增加值14.18亿元，比上年下降19.8%；第二产业增加值2,108.14亿元，增长21.3%；第三产业增加值1,300.48亿元，增长11.3%。43、三次产业比重由上年的0.6：59.7：39.7调整为今年的0.4：61.6：38.0。深圳市经济发展城市20002001200220032004国民生产总值(亿元)1,665.471,954.652,256.822,895.413,422.80比上年增长率（%）14.213.215.019.217.3人均GDP（美元/人）4,6475,2365,5586,5107,162备注;数据来源来源于统计年鉴及统计公报2.2 居民消费、收入呈上升态势近年来，深圳社会经济持续发展，人口快速增加，市场规模扩大，居民购买力提高，消费升级加快，消费对经济增长的拉动作用进一步增强。2004年，深圳消费市场持续畅旺44、，全年社会消费品零售总额915.45亿元，比上年增长14.2%。据200户城镇居民抽样调查资料显示，2004年全市城镇居民人均可支配收入为27,596.40元，比上年同期增长6.4%，居民收入水平进一步提高。2.3 深圳市远景及发展定位根据深圳市总体规划（1996-2010），深圳市城市发展总目标是：具有全国意义的综合性经济特区，以集装箱运输为主的区域性交通枢纽与香港功能互补的以金融、商贸、运输、信息、旅游为优势的中心城市，以高新技术为先导，电子工业等制造业为主的先进工业生产基地；把深圳建设成为一个园林式花园城市，成为我国进一步对外开放的“窗口”。随着中兴路北侧开发建设、地铁1号线、大学城、西45、部跨海大桥、“9+1”高新产业带启动等工程启动，政府将进一步加大投资力度。 2004年地铁1号线工程竣工使用、2005年建成西部跨海大桥，这些重大举措将进一步美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为更具吸引力、快速发展的城市。2010年深圳市远景经济发展目标为达到中等发达国家水平，人均住宅20平方米，人均绿地11平方米，人口规模510万。2.4 深圳市房地产市场回顾2004年，在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场从近几年过速的发展逐渐趋于平稳。从深圳房地产市场运行情况看，由于较早地采取了严格的房地产用地供应政策，房地产市场已连续多年保持着平稳、理性的发展局面，供求总量基本均衡，供求结构基本46、合理，房地产价格基本平稳。房地产开发投资增长 ：2004年深圳市房地产开发完成投资456.33亿元，同比增长1.62%（2003年同比增长9.4%），而2003年房地产开发投资同比增长速度为9.4%；同时，房地产投资占固定资产投资的比重由2003年的47.4%下降到41.8%。竣工面积6年首次出现减少2004年商品房施工面积为2819.01万平方米，同比上涨2.98%，商品房竣工面积则出现了较大的下降，全年共竣工商品房903.46万平方米，同比减少9.16%，自1997年连续6年持续增长后首次出现减少。商品房需求整体保持平稳增长，非住宅物业销售面积大幅上升，商品房销售结构更为合理：根据市国土资47、源和房产管理局网上备案预售合同资料显示，2004年深圳市商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61%，市场整体需求平稳增长。2004年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01%；办公楼销售面积为27.54万平方米，比2003年增长40.94%；商业用房销售面积为65.01万平方米，同比增长65.12%。商业用房销售面积的大幅增长，主要与近年来深圳住宅建设的加快有关。在特区内外不同片区由于住宅建设的发展，新的城市区域逐渐形成，并由此带动了商业物业需求的增长。此外，随着CEPA的正式实施、深圳中心的“西移”、特区外城市化的全面铺开、地铁等基础设施的加快建设，带动了办公48、物业需求的增长，使得办公楼销售面积大幅上升。商品房新增供给小幅上升，住宅市场整体供求基本均衡：2004年，深圳市商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。2002年上半年深圳市采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷左右）等一系列宏观调控政策。随着系列房地产调控措施的出台，房地产供给于2003年初得到有效控制，当年商品房批准预售面积大幅下降，大量的待售的商品房得到消化。2004年，在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，商品房供应开始比2003年有所49、增加，商品房批准预售面积基本与当年的销售面积相当。商品房价格水平小幅上涨，商铺、写字楼平均交易价格小幅下降：根据深圳市网上预售合同备案统计，2004年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5,980元/平方米，与2003年相比上涨了5.28%；写字楼平均交易价格为9,997元/平方米，比上年同期下降了1.64%；商铺平均交易价格为12,463元/平方米，比上年同期下降了3.51%。商铺、写字楼价格的下降与近年来市场上累计的供应量较大有一定的关系。2.5 房地产进入平稳增阶段由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均GDP数值有着密切的关系，而近几年深圳经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的高速50、发展。根据人均GDP来判断，深圳的房地产发展已进入平稳增长期。国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图 单位:美元发展时期启动阶段快速发展阶段平稳增长阶段减缓发展阶段人均GDP08008004,0004,0008,0008,000深圳近期人均GDP变化表 单位:美元年份1993199819992000200120022003人均GDP1,9534,0224,3384,6475,2365,5586,5102.6 深圳市房地产市场未来预测 住宅需求继续保持较高水平，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，住宅市场继续保持平稳、协调的发展局面； 二手房市场将进一步快速发展，二手住宅价格将51、小幅上升； 非住宅物业销售将呈现一定幅度增长，但销售规模有限；写字楼市场竞争激烈，商业用房市场将继续景气； 房地产市场“外移”日趋迫切，特区外将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着特区外城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成； 房地产需求旺盛将推动价格上升，价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动。三 片区房地产市场研究1 片区规划根据深圳市罗湖01-04号片区东门地区法定图则，东门片区是深南东路以北，笋岗东路以南，东门中路以西，人民公园路和建设路以东的围合区域，总用地面积117.9公顷。片区的功能定位是：“全市中心区的重要组成部分和以商业为主的中心区。环境优美的现代52、化国际性城区。”本次研究宗地的深圳市建设用地规划许可证内规定建设情况符合政府公布的深圳市罗湖01-04号片区东门地区法定图则所规定的控制性规划指标，在规划上可行。宗地位置2 片区房地产市场特征2.1 片区房地产市场发展早期的东门片区主要以老旧住宅配街铺为主，商业繁华。1997年前后，东门片区开始对片区进行改造，陆续建成了众多的商用、住宅为一体的多层楼宇；近年来随着城市建设用地的减少，商圈的发展、改造，逐渐有大型高层住宅出现，底层裙楼为商业功能，从而满足市场日益增加的商业、居住需求。东门片区独特、鲜明的商业定位，决定了该片区内商用物业的巨大价值，同时也提升了住宅物业，随着东门商圈的二次改造，越来53、越多的开发商看中了其潜在的价值，纷纷进驻东门，开发商业、住宅物业，由于地块的稀缺和片区成熟的商业配套、居家环境，使东门的商业、住宅基本都取得了极佳的销售业绩，部分楼盘的销售价格、销售周期等都曾创下了深圳房地产的历史纪录。南海中心、万科彩园等楼盘都曾是该片区的标志性物业。东门片区的住宅、商铺倍受港人追捧，造成新推出市场的商铺、住宅价格一直高企不下。2. 2 住宅房地产市场2.2.1 住宅房地产市场概况作为深圳市历史最悠久的商业城区，东门目前可供开发的土地已日显珍贵。近年来，随着东门商圈的二次改造，越来越多的开发商看中了其潜在的价值，纷纷进驻东门，开发住宅物业。近年来随着片区土地资源减少，99年以54、来项目的建筑类型基本上以拆迁后建筑高层为主，很大一部分为商住结合的单栋楼体。由于中心区西移，近年来东门片区楼盘竣工量降低不少，市场竞争的激烈也使各项目之间的起价与均价相互制约，形成了较为集中的价格区间。目前，东门中心地段楼盘均价为8,500元/平方米低于靠近罗湖口岸的国贸商圈内楼盘项目均价500元/平方米左右。由于主力户型为小户型，为了方便投资客和年青的自住客户，片区楼盘交楼时均配有简单或精装修。片区住宅的销售情况良好。2.2.2 住宅房地产市场供给随着多年的集中开发，片区内土地基本已经开发完毕，建设用地逐渐减少，正在销售的项目多为旧城改造用地或周边烂尾楼盘活项目，住宅供应量逐渐增加，以高层住55、宅为主，商业集中在裙楼，如：旺业豪苑、嘉年华名苑、东门168、东门金钻、缤纷时代、东门天下、东门金座、东门大厦等项目，住宅销售价格基本集中在8,500元/平方米左右，总发售面积约60万多平方米，这些物业的规模都不大，每个项目最多三栋，单个项目建筑面积不超过11万平方米，主力销售户型基本上都为3050为平方米左右的小户型单位，绝大部分都是20层以上的高层物业，呈现供销两旺的局面。片区可开发土地日益减少，日渐依赖旧城改造用地或周边烂尾楼盘活项目，但此两种开发方式的难度较大，未来两年市场供应量不大。2.2.3 住宅房地产需求分析早期的东门片区主要以纯商用物业和多层住宅小区为主，在商圈的发展、改造过程56、中，逐渐有大型高层住宅出现，底层裙楼为商业功能，从而满足市场日益增加的商业、居住需求。东门片区的主流户型以小户型为主，如一房一厅、一房二厅、二房二厅等，其中二房二厅及以下面积户型占到总数的80%左右。东门片区的中小户型房地产市场近年来一直保持良好的销售。楼盘位置推出时间建筑类型户数主力户型主力户型比例裙楼层数东悦名轩东门中路与童乐路交会处2002-12高层（33层）8161房2房（3370平方米）93%4层嘉年华名苑东门晒布路中段2003-3高层（31层）3121房2房（4467平方米）75%4层缤纷时代罗湖东门中路2110号2003-11高层（33层）8181房2房（2567平方米）88%-57、东门天下(东门天地)罗湖区东门中路与晒布路交汇处西北2004-9高层（31层）9711房2房（3369平方米）72%6层东门168（一品东门雅园）罗湖中兴路与乐园路交汇处东北2004-10高层（2429层）12371房2房（1978平方米）100%2层2.2.4 典型房地产调查 片区楼盘分布 P.21 典型房地产调查项目名称缤纷时代东门天下东门168东门金座嘉年华名苑位置罗湖东门中路2110号罗湖区东门中路与晒布路交汇处西北罗湖中兴路与乐园路交汇处东北东门步行街立新路53号东门晒布路中段建筑面积（平方米）55,589.78114,602.0256,000.001042228,346.80建筑类58、别高层(32-33层)高层(31层)高层(24-29层)高层(22层)高层(31层)总套数8189711237271324主力户型及面积一房至二房（33-67平米）一房至二房（33-72平米）一房至二房（19-78平米）一房至二房（27-54平米）一房至二房（44-67平米）开盘日期2003-11-132004-7-302004-10-302003-10-182003-3-28入伙时间2004-8-312005-1-312005-5-312004-4-302003-12-8销售率（%）75%（2004-5-5）92%（2005-3-3）90%（2004-12-11）90%（2004-7-9）159、00%（2004-1-26）装修情况带装修带装修简装简装带装修均价（元/平方米）8,2008,5008,3008,5007,700图片2. 3 商业房地产市场2.3.1 商业房地产供给东门片区一直为深圳市的热点商业开发地区，片区商业供给量一直大于住宅供应量，建筑类型以多层具多。片区从1997年前后开始改造老式建筑后，陆续推出了宝华楼、方海商苑、旺角商城、九龙城广场、鸿基商业中心、耀华楼、越港中心、东港中心、百货广场、南塘广场、名仕商城等多个商业、住宅项目，其间经历了东南亚金融危机，一度销售、出租状况处于停滞状态。2000年前后，随着东南亚金融危机的基本解除、深圳经济的快速发展，东门片区的商业物60、业销售、出租情况逐渐好转。从目前东门片区商厦的数量和规模来看，东门的商业建筑面积已经超过50万平方米，面积在1万平方米以上的大商场已达20多家。2.3.2 片区商业房地产分布项目位置2.3.3 商业房地产需求分析东门片区的商场多以分割形式出售，以经营小商品及服装为主，较少经营大型综合百货商场，商业房地产客户群主要来自投资客，自己购买自己经营的很少。东门片区吸引了罗湖本地老居民或公务员、众多私营小业主、企业中高收入人士、大量的香港人到东门的投资中小户型住宅和商业。罗湖本地老居民：这部分人文化不高、年纪较大，但拥有大量的旧房拆迁补偿款和原村属股份公司的稳定分红，喜欢对房地产进行投资； 公务员、小业61、主、企业中高收入人士、大量的香港人：这部分人收入良好，希望进行风险较小、收入稳定的投资，东门片区对外销售的商业、住宅面积一般不大，总销售价格不算很高，而租金相对较高，基本能满足这部分人的投资观念；2.3.4 商业房地产经营情况东门片区以东门步行街为主要商圈并向周围辐射，在步行街范围内集中有百货商场、主题商场、临街商业，大型百货主要有茂业百货、太阳广场、铜锣湾、天虹商场等，其中以茂业百货、太阳广场经营最好；主题商场主要分布在解放路南北两侧及周边区域，主要有旺角购物广场、九龙城广场、东港中心、方海商苑、新女人商城、东门鞋城、德奥商城、越港中心城、中威商业城、鸿展广场等。其中又以临解放路与东门中路交62、汇处及解放路两侧的临街铺位经营经营情况最好，租金也处于该片区最高水平。东门片区的商铺受地理位置影响非常大，商业首层转让价格水平在820万元/平方米之间。其中东门中路、解放路步行街的首层铺位价格最高，均价在14-18万元/平方米；解放路步行街以北的新园路、立新路片区，首层铺位均价在8-10万元/平方米；新园路、解放路交汇处以南片区，因距西广场地铁“老街站”出口较近，在地铁1号线通车前后，价格出现明显上涨，目前的价格在10-15万元/平方米。2.3.5 经营方式目前，东门片区成功经营的物业都有其特色，目前主要由统一经营的大型商店、连锁经营的专业店或专卖店带动特色经营的单体小商店的经营方式在东门片区63、基本能取得较好的经营，如太阳百货等；旺角商业广场、西华宫等以集中主题经营为主，皆获得了良好的经营；而完全以单体小商店的经营方式，如方海商苑、耀华楼、鸿基商业中心等经营情况良好，空置率较低。2.3.6 发展机会根据有关部门会议精神，市、区行业主管部门计划对东门步行街的商业布局和业种业态重新进行调整，在保持老东门传统经营风格的前提下，引进现代的经营理念和经营方式，力争把东门建设成为风格独特、布局合理、消费指引清晰的现代商业步行街。按照初步构想，将东门步行街区以人民北路和解放路为中心，分为四个大的功能区。西南区（中高档）包括百货广场、友谊城百货东门店、南塘商业广场、新2000广场、永新商业城等，经营64、的商品在保持原东门老街的基础上，适当提高档次，提升东门的商业形象。东南区（专业市场）有越港商业中心、大世界商城、东港中心商铺、中威商业城等，通过协调各商厦间的功能定位，确立主要经营服饰、布匹、土特产、皮具、箱包和化妆品。东北、西北区（较低挡）除茂业百货外，其它商家可继续保持东门传统的商业特色，重点经营面向大众的中低价位服装及小家电和风味小吃。核心区（特色商品和特种商品）除太阳广场，还包括风貌街沿街商户。作为东门步行街的标志性建筑，沿街商户有名仕商城、鸿展广场、天龙商楼、宝华二期等，突出特色商品和特种商品的经营。如金饰珠宝、旅游商品、工艺品等。随着未来深圳经济的不断发展，政府重新对片区经营类型、65、经营形式的规划定位落实后，片区市场需求将有明显变化。2.3.7 典型房地产调查 销售商业房地产项目调查物业名称总商业面积/楼层售价（元/平方米）销售类型/目前经营销售情况八达商城铜锣湾7,000平方米地面二层地下一层一层7-15万1040平方米为主力销售面积/经营情况一般销售95%承诺每年返租8%，返租3年二层3-5万地下一层3-7万新2000广场6,000平方米四层一层5-6.5万1030平方米为主力销售面积/经营情况较好销售30%承诺每年返租8%，返租3年二层3-4.5万三层2.5-3万太平洋百货广场21,000平方米六层一层临立新路10万1040平方米为主力销售面积/经营情况较好销售6066、%，承诺每年返租8%，返租3年一层临新园路7万一层临三横街6万鸿展商城儿童村10,000平方米地面五层地下一层一层临东门老街广场14万经营情况较差以租赁为主 租赁商业房地产调查单独铺位经营方式物业名称楼层经营业态出租率平均月租金（元/平方米）旺角购物广场1F街铺服装、小吃、鞋、皮包等100%50018001F内铺女式流行服装、鞋帽、包、皮具等98%以上3006002F女式流行服装、鞋帽、包、皮具等98%以上1503003F美发、美容、美甲、服装、小饰品等70%701504F与茂业百货打通，但分散经营，主要经营美发、美容、美甲等60%501205F7F分别与茂业百货的5、6、7层打通，并由茂业百67、货统一经营90%以上由茂业统一经营，数据不祥九龙城购物广场1F街铺手机、电子产品、服装、鞋帽等100%60020001F内铺手机、电子产品、服装、鞋帽、音像制品等98%以上3006002F女式流行服装等98%以上2004003F服装、小饰品、精品屋等98%以上1502504F美发、美容、美甲、服装等95%以上1001505F美发、美容等90%以上651506F美发、美容、休闲中心专区70%（扶梯附近全部出租）501007F粤港茶式餐厅90%（以上）40808F桌球俱乐部70%2540综合及主题类型物业名称业态楼层总商业面积（平方米）租金（元/平方米/月）租赁情况金世界友谊城大型商场三层962168、一层临街450-500友谊城公司承租3年，再二次招商，租售较理想，经营服装、鞋帽二层150-300三层100-200八达商城大型百货商场地面二层地下一层7,000地下一层70-100铜锣湾承租3年，销售理想，招商地下一层免租一年；经营服装、鞋帽、饰品一层80-120二层80-150太阳广场主题商场带超市地面六层地下一层50,000一层临解放路步行街1250只租不售，品牌联营，统一招商，统一管理，经营情况比较理想；经营服装、鞋帽、饰品一层临永新街300二层340三层180南塘商业广场-20,000一层临永新街300分块租售，经营管理无特色，且人流少，经营情况较差；经营服装、鞋帽、饰品一层临八达商69、城80二层40鸿展商城儿童村主题商场地面五层地下一层11,880一层700是鸿展商城二期，一层最小面积200平米，招租因难；二楼出租率约30%；整体租赁情况较差；经营服装、鞋帽、饰品二层160三层140四层120五层100地下一层120奥运城主题商场六层-100400合计共120个铺位，出租率90%；运动服装、器械为主和平广场目前空置五层17,520-原租金150-500暂停营业3 片区房地产市场分析结论4.1 住宅房地产市场 目前东门片区内在售楼盘不多，未来东门及竞争片区人民片区小户型住宅市场的推出量不大； 片区内中小户型需求旺盛，中小户型（1房、2房）占楼盘总户数的80%左右； 片区新推出70、住宅销售均价基本在8,500元/平方米左右，销售率在6-8个月内基本达到90%以上，外销比率为50-80%； 东门片区在建及已开发的楼盘主要集中在东门中路以西，而东门中路以东目前无在建楼盘，未来竞争将不会很激烈；4.2 商业房地产市场 目前片区的房地产市场较为成熟，商业建筑面积已经超过50万平方米，面积在1万平方米以上的大商场已达20多家，新供给量较小； 东门商业市场的投资需求较旺，需求较多； 东门中路、解放路步行街的首层铺位价格最高，均价在14-18万元/平方米；解放路步行街以北的新园路、立新路片区，首层铺位均价在8-10万元/平方米，项目周边二楼均价在35万元/平方米； 新园路、解放路交汇71、处以南片区，因距西广场地铁“老街站”出口较近，在地铁1号线开通后，价格有20%30%左右的上涨。 临近东门路首层商业租金水平6001,500元/平方米，其它路段的租金在300700元/平方米的水平。 片区内成功项目以整体经营、特色经营、突出主题方式为主； 片区商业业态复杂，根据经营方式不同而不同，但同类经营方式商业的同质化较明显； 片区商业购买者多为投资，自用商业较少。四 项目SWOT分析及评价1 项目SWOT分析1.1 优势（S） 地铁上盖物业，地铁1#、3#线及公交换乘提供便利交通； 片区为深圳老城区，配套设施齐全，生活方便； 距离东门步行50米左右，处于东门商业区西部必经之路； 临近建设72、路、解放路、公园路、和平路，交通便利； 规划住宅户型符合市场潮流，市场接受程度高； 规划总住户数量不多，容易消化； 临近罗湖口岸，往来深港两地便利。1.2 劣势（W） 目前未规划足够停车场，未来商业停车有困难。 目前片区人气较旺但商业物业存量较大； 临近广深铁路线高架桥，有噪声污染； 项目总体规模较小，限制了自有配套； 项目为地铁上盖物业，开发时间受到一定限制； 项目商业面积较大。1.3 机会（O） 地铁三号线建成将扩大本项目客流来源； 深港一体化进程加快，重多港人来深投资、居住； 东门片区的旅游发展将会带来较多客源； 片区内中小户型租赁市场活跃； 未来片区新推出楼盘较少； 目前片区内临近地铁73、出入口的各商业正大力宣传地铁口的优势，并积极进行装修、改造、重新定位，充分利用这个时机对于真正处于地铁上盖的本项目是一个好机会。1.4 威胁（T） 城市办公、金融中心向福田转移； 目前片区商业空置量较大，商业经营压力较大； 茂业集团在铁路高架桥以北正在建设项目，配套有裙楼，其市场定位对本项目有直接影响； 八达商城、太阳广场、宝华楼、和平广场以及茂业集团新项目皆以地铁口物业宣传定位，和本项目有较大的竞争。2 项目评价宗地形状规则，地势平坦；有地铁1#、3#线做为配套，远程交通便利；六条公交线公交车提供中近交通，临近多个主要道路，临路条件理想，交通便利；临近罗湖口岸，将吸引众多港人投资、置业。宗地74、周边目前片区生意人口众多、临近罗湖口岸、未来市场新楼盘量较小，住宅部分项目将会有很好的市场机遇。但由于本项目有地下四层地铁换乘空间，因此地上工程的开发时间取决于地下工程的完工时间，因此项目在开发时间上有一定的不确定性。 五 地铁对项目影响1 深圳地铁规划1.1 轨道交通布局深圳市地铁1号线于2004年12月28日正式实运行以来，取得了良好的运营情况。深圳市城市轨道交通近中期发展综合规划中所规划的8条地铁、轻轨及城市铁路将为深圳市的快速发展提供便捷的交通： 1号线：连接罗湖口岸、火车站、市中心、宝安次中心、深圳机场，形成东西向贯穿中心城区、连接市中心区以及西部发展轴的客运干线，总长约40.2公里75、。其中一期工程已建罗湖口岸至世界之窗段，长约17.1公里；二期工程为世界之窗至深圳机场段，长约23.1公里，共设车站15座； 2号线：为连接市中心区、南山次中心区及蛇口片区的线路，形成中心城区西部、中部连接市中心区的客运干线，线路长约24公里。其中蛇口客运港至世界之窗段为近中期规划线路，长约13.4公里，设车站10座；世界之窗至市中心区段长约10.6公里，为中远期发展线路；计划2010年竣工。 3号线：连接福田罗湖中心区、布吉镇、横岗镇以及龙岗中心城，形成连接城市中心区和东部发展轴的客运干线，其中老街至龙岗中心城段为近中期轨道网络规划线路，全长30.8公里，设车站18座；老街至市中心区段长约876、公里，为中远期发展线路；预计2005年底动工，2009年建成通车。 4号线：连接皇岗口岸、市中心区、龙华扩展区和龙华镇中心的南北向客运干线，长约20.9km。其中一期工程已建皇岗口岸至少年宫段，长约4.5公里；二期工程为少年宫至龙华镇中心段，长约16.4公里(梅林一村方案)或14.1公里(中康路方案)，共设车站9座；预计2008年竣工通车。 6号线：从深圳机场引出，连接福永、沙井、松岗、公明、光明、石岩、龙华，并连接1号线、4号线和11号线，采用城市铁路制式； 8号线：连接罗湖中心区、莲塘、沙头角、盐田组团的线路，并与1号线、11号线相连，提供沿线各组团到达中心区和各组团之间的快速交通服务，促77、进深圳东部组团的开发建设，长约19.2公里，设车站10座； 11号线：横穿深圳市城市总体规划中第一、第二圈层，连接西、中、东三条发展轴，是深圳物流中心、高新技术区、大学城等发展区之间的快速联系通道和经各轴向进入市中心的快速集散通道，分别在西、中、东轴向上联络地铁1、4、3号线，接地铁2号线，长约53.5公里，设车站16座；计划建设期为20062010年。 12号线：连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速轨道交通走廊，采用城市铁路制式。1.2 地铁带来的转变 网络化的深圳地铁将成为深圳市民未来出行的重要交通方式； 城市居民的生活范围将随着轨道交通延伸道城市的78、边缘地区。2 地铁商业调查2.1 深圳市地铁1号线沿线地下商业调查名称位置建筑规模面积租售价格出租率/开盘时间业态华联街深南大道北侧紧邻科学馆站-组合铺位，面积可大可小，以3040为主只租不售200280元/平方米月70%2004.12招商范围：小型超市、便利店、数码冲印、书刊、佩饰、干洗店、工艺品等华强地下商城深南大道南侧华强站南侧-35平方米1530平方米计划610万元/平方米2005年4月底开盘招商范围：便利店、花店、音像制品、特色餐饮、礼品等。科学馆站地下商城深南大道与上步路交汇处地下规划建筑面积17,970平方米未定计划2.73.6万元/平方米目前正在销售正在施工佳和华强深南大道南侧79、华强站北侧规划建筑面积7,000平方米（地下两层）1020平方米计划610万元/平方米准备销售正在施工目前地铁沿线地下商业刚刚推出，其销售价格基本与同地段地面一层的商业租售价格相似，说明开发商对地铁所带来的消费人流有很好的预期，但从以上调查的业态可以看出，其商业业态定位、单间商业的面积有明显的相似之处。2.2 地铁对深圳商业的影响准点、快捷的地铁将会改变多数城市人的通勤方式、影响地铁沿线的商业活动，并以渐进的方式对楼价造成一定的影响。深圳城市地铁的建设与北京、上海等城市地铁建设的意义不尽相同，它不但承担自身城市交通的改善，还承担改善城际交往交通状况。地铁1号线在罗湖口岸与香港地铁接驳，4号线在80、皇岗口岸与香港地铁接驳，从而构成一个完整的城际铁路和城市铁路联结的铁路运输网络。地铁的建成，香港和深圳无论从广度上，还是从深度上的联系更加紧密。港人北上消费模式将更加频繁，港人目前在深圳的消费模式和消费品种可能也得到改变。如港人比较大宗的商品服务类消费可能从口岸区域延伸向深圳腹地。结合深圳城市特点及对地铁1号线沿线的调查，我们对深圳地铁概念物业做出如下分析： 地铁开通后，交通时间的缩短扩大了中心商圈的辐射范围，导致商业的竞争对手增加，对各商业圈的经营特色提出了更高的要求。 深圳地铁1号线与深南大道并行，目前在租售的地下商业价格基本与同地段地面一层商业相近，说明商家对地铁商业看好。3 地铁对本项81、目的影响对本项目来说，直接为地铁上盖，加之区位特点，以下方面将有利于该项目作为地铁物业的发展： 地铁上盖将充分发挥地铁对城市土地开发价值最大化示范作用。 随着深圳至龙岗的地铁3#线建设，将大大缩短龙岗区消费人群的通达时间，东门人流将会逐渐加大，并可能形成客流主体。本项目位处东门片区西大门，规模在东门西部也居于首位，方便快捷的地铁建成将使客流主要集中在此，地铁上盖物业的商机无疑会在本项目中充分体现。 随着地铁3#线的建成，本项目地下4层的换乘部分将投入使用，将极有可能改变东门商业人流集散分布结构，本项目将可能成为东门未来商业客流的主要集散地，将目前东门中路一带高密度高流量商业人流牵引至本项目及周82、边区域。 作为地铁1、3号线换乘体的本项目，在充分利用出入口的人流交通设计的前提下，将会给本项目带来充足的购物人流，并且为东门商业改造升级以及商业环境改善带来积极正面的影响。 P.51六 项目定位及评估1 项目定位1.1 项目发展规划委托方资料显示，项目的定位为：连接地铁1#、3#线的集地铁换乘、公交换乘、商场、商务公寓为一体的多功能建筑物。建筑一层平面图截止评估日，本项目建设方案尚未定案，刚完成设计方案内容和要求等前期准备工作（工程方案设计任务书），有关资料显示项目地下室部分是地铁1#、3#线接驳的地下交通换乘体，目前老街站已经建成，1#线已经通车，并斜穿本项目用地红线，呈东南、西北走向，车83、站采用地下三层侧式站台，设计人流约为33,299人/小时；3#线正在进行总体设计。1#线原设计有5个出入口，其中2个出入口位于本基地内，负担着地铁一半的交通疏散量。根据深圳市罗湖旧城规划（中规院）的总体规划，本项目1层需预留3条公交车的停靠站，需解决公交与公交，公交与地铁的交通换乘；二层以上为商场及小户型商务公寓。1.2 地下室部分设计内容和要求根据工程方案设计任务书： 地下4层到地下二层为地铁1#线和3#线的站台、站厅层；地下1层为地铁1#线和3#线的疏散层； 地铁1#、3#线在与本地下室相接驳处各预留了两个出入口（放在与本地下室接驳的东西两侧）； 考虑在地下1层适当布置商业面积； 设置过建84、设路和解放路的地下通道接口； 出地下室的口部要求能方便、直接、醒目，能吸引周边人流进入地铁换乘体。1.3 商场和公交站设计内容和要求根据工程方案设计任务书： 满足公交车线路的停靠与上下客要求，要求每部公交车都可以直接进出； 合理组织车行交通流线，避免车辆出入站对周边道路的干扰，同时也要解决人车分流问题； 1层考虑解决大量人流的措施，避免拥挤，要有引导人流到2层及以上商场的设计，解决货物的垂直交通运输； 商场平面功能布局合理，有商业定位设计和功能分区，层数不少于4层，要求能尽量引导客流进入商场，并考虑部分餐饮设施，层高约4.54.8米。1.4 商务公寓设计内容和要求根据工程方案设计任务书： 采用85、双塔楼； 平面布局：厨房、卫生间、客厅、卧室、阳台等基本生活空间齐全。 应全面考虑各类客户的置业需求，如自住、办公、租用等； 公寓部分要求有独立的出入口，避免地铁人员和商业人流对住户的影响； 采用小户型公寓，每户面积约2662平方米，适当设计部分复式公寓；公寓户型面积：户型户数所占比例（%）单身公寓20%一房一厅60%二房二厅20%1.5 客户定位委托方开发产品的客户定位：住宅定位：纯投资客户、投资自用客户。商业定位：东门商铺投资客、准投资客、其它商圈的投资客 、香港客户、其他投资客。 1.6 价格定位住宅定价 8,321元/平方米（带装修）商业定价二楼均价44,330元/平方米三楼均价22,86、165元/平方米四楼均价13,299元/平方米五楼均价9,309元/平方米六楼均价6,982元/平方米商业均价：22,000元/平方米2 项目评估2.1 项目发展规划评估项目的总体定位是集地铁换乘、公交换乘、商场、公寓为一体的多功能建筑物，在深圳市内与其有相似之处的仅有罗湖商业城，罗湖商业城发挥口岸、长途汽车客运站、地铁1#线出入口的优势，在有效的解决了来往人流的交通、市场内商品的定位后，成为港人在深圳购物的主要场所。本项目在提出设计内容和要求时充分考虑到了吸引周边人流进入本项目；满足地铁、地面公交车站、地上商业之间的人流交通线流；有效的引导人流到2层以上商场的主动设计、解决货物运输的垂直交通87、等措施，可以见到开发商对项目是做足了很充足的准备工作。如果设计方能在设计时充分解决开发商提出的以上问题，充分转化地铁换乘、公交车站带来的人流为有效购物人流，并在商场功能空间的设计体现出时代性、创新性、人性化，营造一个购物休闲的、个性化的、主题式购物商城的平台，开发商能在后期的销售或经营中创造良好的销售或经营特色。我们认为项目在设计阶段能解决开发商提出的设计要求，并有效的解决后期商业的管理专业化问题，项目最后成功是有较强的保障的。2.2 项目户型设计评估项目未来的设计户型以主力户型以1房和2房为主。与目前周边的畅销楼盘户型基本相似，应能取得良好的销售业绩。另外考虑到目前深圳市场上单身公寓畅销的情88、况，项目适当提高单身公寓在整个项目中的比例，并可采用“偷面积”等形式吸引客户，提高项目的实用率（例如招商地产-“城市主场”项目等）。小户型物业的购买者多为投资或单身自用，其大多希望能直接入住，而不需要再花时间装修，因此最好能提供风格多样、简洁、明快、层次较高但价格便宜的装修套餐供客户选择，提供装修完的房子供客户居住。我们建议的户型比例：户型面积户数所占比例（%）单身公寓30-32 平方米25%一房一厅35-37 平方米30%一房二厅38-42 平方米30%二房二厅50-60 平方米10%跃层式（2房）55-65 平方米5%总规划户数250户左右2.3 客户定位评估住宅客户定位评估：根据我公司调89、查及我公司在东门片区销售楼盘的统计，目前东门小户型住宅的购买客户的特点和分类：私营业主：东门片区乃至整个罗湖区的商业气氛都很浓厚，私营小业主非常多，他们通常具备很强的经营意识；香港的投资客户：随着深港两地经济贸易往来的日趋深入，越来越多的香港客户需要经常往返两地，他们会在交通便利的区域购买物业，作为投资或者出差、度假自用。企业职员、年轻白领一族：来深35年左右时间的年轻白领，具有较高的学历和良好的发展前景，他们向往拥有独立的居住生活空间，对交通及生活配套要求较高；罗湖本地老居民或公务员、企业中高收入人士：他们拥有一定的资金积累，也会寻找风险比较小的投资机会。委托方的住宅客户定位：纯投资客户、投90、资自用客户基本符合片区市场规律。东门片区小户型住宅的购买客户来源多样，应充分发挥本项目为地铁1、3号线换乘体的特点，吸引其它片区的客户来购买，有效的实现销售价格。商业客户定位：根据我公司调查及我公司在东门片区销售楼盘的统计，目前东门商业购买客户的特点和分类：东门商铺投资客：东门本身存在许多以出租商铺营利的投资客，这些投资客本身具有一定的资金实力，此外每月还有比较稳定的租金收入，且他们乐于投资，以扩大资金获利能力；香港客户：香港人对地铁物业的升值优势非常了解，并热衷于投资，许多人也从香港地铁物业获利。随着地铁的开通，深港两地经贸往来加强，来深圳投资的客户会不断增加。深圳的普通投资人士：目前深圳社91、会投资有多种多样，股票、期货、国债都是投资渠道，这部分投资客在成功的资金运作中积累了一定的经济实力，目前股票、国债形式不好，部分资金转移至房地产投资。委托方商业客户定位：东门商铺投资客、准投资客、其它商圈的投资客 、香港客户、其他投资客符合片区市场规律。但开发商在销售、经营时应尽可能利用地铁1、3号线换乘的独特优势，加大地铁改变生活、地铁品质生活等特色宣传，在商业整体经营和培育下做足准备，可实现扩大客户类型及客户范围，实现销售。2.4 价格定位评估委托方目标住宅销售均价：8,321元/平方米。根据SWOT分析及周边调查，小户型住宅目前的销售情况良好，市场需求旺盛，周边类似住宅楼盘的销售价格较高92、，基本集中在8,500元/平方米以上，考虑到本项目日后作为地铁1、3号线换乘体上盖物业，可利用轨道交通便捷考的特色提升项目整体档次。而本项目总量较小，市场承接力较强，如果在户型创新做足功课，并带有中高档装修、配以家用电器，销售价格可达8,500元/平方米。委托方计划的商业销售均价：22,000元/平方米。 深圳市地铁有限公司为公众企业，信誉及形象好； 附近二层商业销售价格在35万元/平方米的水平，附近二层商业的租金水平在150300元/平方米月的水平； 新园路、解放路交汇处以南片区，因距西广场地铁“老街站”出口较近，在地铁1号线通车前后，价格出现明显上涨，目前的价格在10-15万元/平方米； 93、本项目有地下4层地铁1#、3#线换乘空间及地面1层的公交总站，人流量巨大； 项目以高端形象入市，提出的工程方案设计任务书基本能有效的解决人流交通问题，使交通人流能转化成购物人流； 本项目通过销售部分商业、公寓既可收回投资； 东门经营成功的商业案例基本上都有大型综合商业的进驻。因此我们建议委托方主力销售第2、3层商业及全部公寓，第4、5层商业采取出租方式吸引大卖场进驻，提高出租率及人气，待市场情况更为成熟后再考虑销售等方式变现。如委托方在商业整体经营和招商方面再给投资者、客户提供足够信心，销售代理商的市场营销能力强的情况下，我们建议的销售价格：楼层预计销售价格（万元/平方米）2层44,0003层94、22,000建议第4、5层商业出租吸引大卖场进驻，提高利用率及人气，待市场情况更为成熟后再考虑销售等方式变现。根据目前东门及深圳市大型商业整体对外出租的租金情况，起始租金为45元/平方米月，每5年增长一次（增幅为5%）。 2.5 项目评估意见在经过项目SWOT分析、总体评估设想后，我们建议委托方在充分利用本项目为地铁1、3号线换乘体的特点，加大地铁改变生活、地铁品质生活等特色宣传，扩大客户类型及客户范围，吸引其它片区的客户来购买，实现销售有效的实现售价格、并保持后期良好的管理，尽可能的在有限空间内解决停车场的问题（如修建立体停车场、与周边物业合作修建地下停车场等等）。虽然未来市场供应量不大，但95、考虑到目前东门经营成功的商业案例基本上都有大型综合商业的进驻，考虑到本项目投资额不大，通过销售部分商业、公寓既可收回投资，因此我们建议委托方主力销售第2、3层商业及公寓，第4、5层商业出租吸引大卖场进驻，提高利用率及人气，待市场情况更为成熟后再考虑销售等方式变现。目前市场状况良好，项目具有良好的市场前景。七 项目开发建设进度安排1 有关工程计划说明由于本项目处于地铁1、3#线换乘体上盖，因此地上工程的开工时间取决于地下4层换乘部分工程的完工时间。根据项目地上部分的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：在地下4层换乘部分竣工后开始地上的工程，96、建设周期为4个季度，在开工后的第3季度公寓开始销售、第4个季度商业开始销售，地上部分开工后第7季度基本完成销售工作。2 施工横道图详见附表.1八 投资估算与资金筹措1 项目总投资估算根据测算，项目的总投资为25,812.88万元（含地价）详见下表：项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）单价(元/平方米)占总投资比例1土地成本15,060.065,115.5158.3%3前期工程费335.79114.061.3%4建安工程7,819.622,656.1230.3%5不可预见费407.77138.511.6%6其他费用91.5831.110.4%7管理费928.62315.433.6%8财务费用97、219.3874.520.8%9销售费用894.47303.833.5%10公用设施专用基金55.6018.890.2%合 计25,812.888,767.96100.0%注：1、有关项目投资的组成说明详见报告第5页-1.7 可行性研究范围内容；2、目前尚未确定地价款的金额，我们根据有关部门规定进行了测算，详细测算过程请参见本页-土地成本测算内容；3、单价为按计入容积率建筑面积计算。4、销售费用为二层商业销售率95%、三层商业销售率75%，公寓销售100%的情况下计算所得。 总投资估算说明土地成本测算本项目尚未明确地价金额。根据深圳市人民政府文件深府200223号文件，同意以协议的方式获得土地98、使用权，目前深圳市协议用地出让的地价基本上按政府公布的市场基准地价测算，因此我们用基准地价测算本地块取得所需地价款，根据有关部门规定及我们的市场调查，本项目土地性质可能为“综合用地”，出让年限为50年，经过测算本项目总地价15,060.06万元。项目比例数量基准地价用地类型修正系数容积率修正系数年期修正系数修正后基准地价总地价商务公寓33.88%9,974.003,070.001.001.001.003,070.0030,620,180商业49.86%14,680.007,107.001.001.001.158,173.05119,980,374配套16.26%4786.00-0.00-合计299、9,440.005,116.00150,600,554前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、土地平整费等，费用确定主要参考近期深圳市建筑工程价格信息、已交费用和区域同类房地产开发项目的实际情况。项目前期费用为335.79万元。建安工程费包括地上主体、水电安装、室外配套、公共装修及配套电器等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费为7,819.62元。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按深圳市一般商住房地产项目的水平和本项100、目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费按前述3项之和，按4%计取。项目管理费均为928.62万元。不可预见费项目在地下4层换乘部分竣工后地上部分总建筑面积较小，工期较短，不可预见费按前述2、3项之和，按5%计取较为合理。项目不可预见费为407.77万元。其他费用主要指工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。项目其他费用为91.58万元。财务费用 指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。根据规定，地价款必须用自有款支付，包括地价款在内的自筹款项在满足占总投资的35%后可以向银行申请贷款，根据工程的计划安排，本项目需向银行融资5,000万元，期限1年，利息按人民银行13101、年贷款利率5.76%考虑，融资利息为219.38万元。销售费用包括广告及代理费等，参考目前深圳市一般房地产开发项目的标准和片区房地产的具体情况，取销售费用为销售额的3%。（按二层商业销售率95%、三层商业销售率85%，公寓销售100%的销售额计算）项目销售费用为894.47万元。公用设施专用基金根据深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定中规定：“公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价外的建设总投资2%的比例，一次性向业委会划拨”。经估算为55.60万元。2 资金筹措整个项目投资的资金来源包括自筹资金、银行融资及销售回款。项目总投资为25,812.88万元，经测算需投入资金包102、括自筹资金、银行融资及销售收入，需要自筹资金支付地价款及前期费用15,500万元，另外需要向银行融资5,000.00万元，销售收入5,312.88万元。项目资金来源表序号项 目资金(万元)比例1自筹资金15,500.0060.0%2银行融资5,000.0019.4%3销售收入5,312.8820.6%4总投资25,812.88100.0%3 投资使用计划根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表3：项目投资计划表。经济测算时，根据项目的实际情况，计算期从地下4层换乘部分竣工后地上工程资金正式投入开始，地上工程在开工4个季度后竣工。九 销售及经营收入103、预测1 物业销售收入项目销售收入测算销售收入：根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目的此部分销售收入为31,374.00万元。项目销售收入测算表物业可售面积（平方米）推出时间销售单价（元/平方米）销售率销售收入（万元）二层商业3,660.00第4季度44,000.0095%15,298.80三层商业3,660.00第4季度22,000.0075%6,039.00商务公寓10,860.00第3季度8,500.00100%8,477.90合计29,815.70备注：1、项目测算销售收入按开工后第3季度至第7季度内销售面积考虑，剩余部分用做租赁经营；2、销售收入为测算期内所得；销售税金及附加104、测算销售税金及附加：按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的5.0%），城市建设维护税（营业税的1%），印花税（销售额的0.05%），合计为销售额的5.1%，项目销售税金及附加合计为1,520.6万元。根据调查的东门片区住宅、商业项目及地铁沿线商业的销售情况，预计销售进度，计算各时期的销售回款金额项目各期的销售收入、销售税金测算具体见项目销售收入与经营税金附加估算表（附表4）。2 经营收入测算本次经济测算中销售期截止到地上工程开工后第7个季度终结，剩余面积用做出租经营： 物业类型楼层面积（平方米）商业二层183.00 商业三层915.00 商业四层3,578.00 商业五层3105、,566.00 合计8,242.00 根据目前东门及深圳市大型商业整体对外出租的租金情况，我们测算剩余商业从开工后第8季度开始出租经营，起始租金为45元/平方米月，每5年增长一次（增幅为5%），计算其收益并折算至开工后第8个季度的价值为4,382.93万元。（详见附表5项目经营收入分析估算表）3 项目销售回款计划根据深圳住宅、商业项目的正常销售情况及本项目的实际情况，根据的预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。在地上部分开工后第3季度公寓开始销售、第4季度商业部分开始销售，销售期至地上部分开工后第7个季度。项目销售回款计划详见项目销售收入与经营税金附加估算表（附表4）。4 资金来源与运用分析106、根据资料、工程进度安排对项目的投资及资金筹措计划进行分析。经测算各项资金来源如下：自筹资金支付地价款及前期费用15,500万元，另外需要向银行融资5,000.00万元，销售收入5,312.88万元。项目的资金来源与运用情况详见附表6：资金来源与运用表。5 销售利润经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、成本利润率等指标详见下表：项目利润估算表序号项 目计算公式 金额（万元） (1)销售收入29,815.70(2)项目经营现值4,382.93(3)开发成本24,699.04(4)销售费用894.47(5)销售税金及附加1,520.60(6)财务费用219.38(7)利润总额(1)+(2)-(3107、)-(4)-(5)-(6)6,865.15(8)所得税(7)15%1,029.77(9)净利润(7)-(8)5,835.38(10)成本利润率利润/总投资27.80%(11)税后成本利润率净利润/总投资23.63%注：1、有关项目投资的组成说明详见报告第5页-1.7 可行性研究范围内容；2、目前尚未确定地价款的金额，我们根据有关部门规定进行了测算，详细测算过程请参见报告第39页-土地成本测算内容； 项目各计算期的利润测算详见附表7：损益及利润分配表十 社会效益分析本项目的成功开发与实施，将会产生重大的社会效益和深远的历史影响。1 建立现代交通接驳体系，完善地铁服务功能地铁1#线的通车，实现了整108、个东门商业旺地的重新定位。本项目在规划、设计上注重以人为本，将地铁、公交系统进行了有机的规划和安排，达到了最大限度的方便人流和配套服务，体现了深圳市政府服务市民的态度。本项目地下4层为地铁1#、3#线换乘空间，1#线原设计方案有5个出入口，其中2个出入口位于本基地内，负担着地铁一半的交通疏散量；地面一层设计为市区至盐田方向的六条公交线总站。在解决地铁与地铁，公交与地铁的交通换乘设计后，项目将实现地铁线路之间、地铁与公交站线之间换乘接驳，方便市民的出行。本项目的完成，将加速完善地铁运营设施的配套，满足地铁日益增长的人流分散要求。2 带动周边区域发展随着地铁3#线、1#线延长的建成，将大大缩短福田109、区、龙岗区、宝安区消费人群的通达时间，东门人流将会逐渐加大，并可能形成客流主体，将极有可能改变东门商业人流集散分布结构，本项目将可能成为东门未来商业客流的主要集散地，将目前东门中路一带高密度高流量商业人流牵引至本项目及周边区域。作为地铁1、3号线换乘体的本项目，将会给本项目带来充足的购物人流，有利于促进东门片区的进一步繁荣发展，带动罗湖乃至整个深圳市的经济发展。3 加强港深经贸往来深圳城市地铁承担城市交通的改善。地铁1号线在罗湖口岸与香港地铁接驳，从而构成一个完整的城际铁路和城市铁路联结的铁路运输网络。本项目的建成，香港和深圳无论从广度上，还是从深度上的联系更加紧密，港人目前在深圳的消费模式和110、消费品种可能也得到改变，将进一步加强深港澳之间的沟通与商贸往来。4 国有资产良性发展示范地铁为政府投资公益项目，其主要目的是为市民提供便利的公共交通。世界上绝大多数地铁投入使用后为保证正常运行，每年需要大量的政府财政补贴来弥补运营亏损。本项目的成功开发、经营创造一个全新的地铁运营开发模式，即通过充分发掘利用地铁沿线土地获得收益来弥补地铁运营的亏损，减少政府的后期运营补贴，实现地铁的良性发展。5 增加政府税收，提供就业机会本项目的建设预计将为国家创造销售税费、所得税等相关税利2,048.57万元。商业日后长期经营，将会给国家创造营业税、所得税、房地产税、印花税等众多的征税源头。本项目投资额不大，111、通过销售第2、3层商业、公寓既可收回投资，第4、5层商业未来以长期出租吸引大卖场进驻的方式经营。项目的开发建设、出租经营，将会给建筑业、建材业、金融、保险、广告、销售等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的就业机会。十一 财务与敏感性分析1 赢利能力分析经测算，项目总投资为24,699.04万元，开发期为1年，投资回收期为1.5年，利润总额为6,865.15万元，税后利润为5,835.38万元，税后成本利润率为23.63%，较深圳市目前一般的房地产开发项目平均利润水平为高，与东门片区开发项目利润水平相近。2 项目不确定性分析2.1 项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点112、），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：项 目平衡点分析住宅销售价格不变商业销售价格不变，销售率50%可保本商业销售率不变，销售价格为预计数额的75%方能保本商业销售价格不变住宅总量较小、销售总额较低，其销售价格及销售率项目影响小备注：其它指标与前述计算指标相同。根据市场及项目定位分析，该项目的保本销售价格及销售率可在市场上实现。2.2 项目敏感性分析针对本项目特点，我们对商业部分的销售收入、地价成本、建设成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表9：敏感性分析表。因素变化情况敏感性分析结果销售收入（万元）总投资（万元）税后利润（万元）税后成本利润率净现值 （万元）113、内部收益率动态投资回收期（年）基本方案34,19925,8135,83523.63%4,23531.75%1.50销售价格变化32,065 25,7494,16916.88%2,70422.91%1.731.3036,332 25,8777,50230.37%5,76640.85%1.291.21地价变化影响34,199 22,8018,39638.71%6,78553.73%1.381.1634,199 21,2959,67647.94%8,06068.42%1.561.12工程成本变化34,199 26,7715,01619.55%3,44626.70%1.611.2734,199 24,114、8556,65528.04%5,02437.13%1.381.23经测算可知： 本项目商业销售收入、销售率的变化对项目效益有一定的影响； 项目在销售部分商业在销售收入、销售率不利影响下，项目的赢利受到影响一定影响，说明项目抗风险能力较强； 保证商业的销售价格和销售率，控制项目开发成本，是提高项目盈利的有效保证； 地价的变化对项目利润影响较大，需要开发商争取降低地价。十二 研究结论与建议1 项目经济效益项目经济效益略高于行业平均水平，与东门片区房地产开发利润水平相近。项目主要经济技术指标序号项 目指标备注1占地面积5,935.42总建筑面积30,526包括：地下设备转换1,086平方米，地上29115、,440,3项目总投资25,813包括公交车总站的地面1层、地面商业的第25层、6层以上的商务公寓、地下设备转换面积等部分4项目经营收入34,199包括销售期内实现的销售收入和未售经营部分物业的现值4.1项目销售收入29,816指销售期内所得，项目销售收入按开工后第3季度至第7季度内销售期商业销售收入21,338二层商业销售价格为4.4万元/平方米，销售率为95%；三层商业销售价格为2.2万元/平方米，销售率为75%；公寓销售价格为0.85万元/平方米，销售率为100%。公寓销售收入8,4784.2项目经营现值4,383详见报告第42页相关内容5销售税金及附加1,5216利润总额6,8657税116、后利润5,835扣除所得税后利润8成本利润率（税前）27.80%9成本利润率（税后）23.63%10财务净现值（FNPV）4,23511财务内部收益率（FIRR）31.7%12动态投资回收期1.50动态投资回收期从地上工程开工起计算13贷款偿还期1年2 项目风险及防范建议2.1 开发风险2.1.1 手续风险项目开发使用所需要使用的土地尚未办理出让手续，具体开发经营方案经市政府批准后方可办理，因此合作双方开发经营方案能否及时得到政府的批准有一定的不可预见性，因此会对本项目开发手续的正常报批产生影响。2.1.2 建筑主体风险本项目地上部分工程需要在地铁换乘部分（地下4层）竣工后方可施工，而目前地铁117、3#线的规划刚刚完成评审，具体的开工日期尚未确定，对本项目开工、建筑竣工时间有较大的影响。2.1.3 资金筹措风险 由于项目地价款占整个项目的投资金额大，根据有关规定地价款需要由开发商自筹解决，不能使用银行贷款资金，目前此部分款项的筹措未确定。2.14 市场风险 目前区域商业房地产市场发展趋势平缓，如何制定合理的市场定位营销策略，特别是商业部分，在招商经营管理上树立投资者信心，是项目开发成功的保障。2.2 防范建议 加快合作双方开发经营方案的制订，尽早获得政府批准； 落实地下4层换乘空间的设计方案，尽早确定工程计划和竣工时间； 在工程准备期内作好项目的市场调研和客户需求调查，寻求专业顾问代理公118、司合作； 向政府申请有关地价减免、延期支付的优惠政策，减少前期地价支付的资金压力，降低资金筹措风险。2.3 关于地价的建议本项目为地铁上盖综合项目，而且地铁公司作为开发主体之一直接参与项目投资及权益分配，考虑本项目地价成本占总投资比例达60%，达1.5亿元，为保证本项目的开发建设与地铁实现“四同步”（同步规划、同步建设、同步建成、同步运营），缓解项目自筹资金的压力显得尤为重要，因此我们建议：1、根据对项目的分析，因地下4层地铁换乘空间的建设占用了地上项目本应具有的地下车库及地下设备空间，为了满足地上商业及公寓的停车就需要开发商建设立体停车场或与周边项目共同开发停车空间，或有偿使用周边其它项目的119、停车位，相对增大了投资成本和后期经营成本，因此可以向政府申请因地下车库的缺失而核减地价。2、根据2001年颁布的深圳市人民政府令第101号-深圳市地下铁道建设管理暂行规定第三十九条规定：“地铁公司对经批准取得的地铁沿线规划用地享有土地综合开发权和物业管理权，综合开发的土地地价，按未建地铁时的地价核定出让给地铁公司开发，综合开发的土地地价款，按先开发后上缴原则，根据开发进度分期缴纳”建议可向政府申请分期交纳地价款。3、根据有关市场调查，香港地铁公司在深圳地铁4#线建设开发与政府达成协议，其沿线土地的出让地价实行优惠地价，本项目为深圳地铁地沿线第一个房地产开发项目，其成功与否将直接影响未来地铁沿线120、物业开发与投资者的信心，因此建议向政府申请一定的地价优惠。3 可行性研究结论 本项目的成功开发与实施，将会产生重大社会效益和深远的历史影响，为国内的地铁开发营运创造新的开发模式，并取得社会、经济效益的双丰收； 项目满足城市规划，开发产品在市场具备突出竞争优势，市场可行； 根据测算，本项目开发经济效益好，具有较高的投资回报； 本项目的合作双方已取得政府原则同意，开发经营方案还需要及时获得审批，以便完善土地出让及后期开发建设手续； 本项目为两条地铁换乘上盖物业，因此在规划、建设中需要给予统一规划和设计，以明确其开发及竣工时间； 为保证本项目的开发建设与地铁实现“四同步”（同步规划、同步建设、同步建成、同步运营），缓解项目自筹资金的压力显得尤为重要，建议可向政府申请合理的减免、分期支付的优惠政策； 本项目其它风险可以控制的，因此其开发建设基本可行。十三 附表附表1：项目工程计划横道图附表2：项目开发成本估算表附表3：项目投资计划估算表附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表附表5：项目经营收入分析估算表附表6：资金来源与运用表附表7：损益及利润分配表附表8：现金流量表（全部投资）附表9：敏感性分析表十四附件