1、深圳市南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳2008年8月深圳中原物业代理有限公司20第一部分 项目总论一、项目背景1. 项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目2. 委托方甲 方（委托方）：深圳市地铁有限公司（以下简称甲方）地 址：深圳市福田区福中一路1016号电 话：（0755）23992600 传真：（0755）239925553. 承担可行性研究工作的单位乙 方（受托方）：中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称乙方）地 址：深圳市福田区民田路新华保险大厦3楼电 话：（0755）82211880 传真：（0755）332、9809014. 研究工作依据n 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）n 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）n 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）n 开发公司提供的相关资料n 国家及深圳经济建设的方针、政策和城市规划5. 项目建设规模和内容根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。序号名称数据单位1总用地面积489660.38平方米上盖物业用地面积216301.8平方米物业部分用地面积138592.94平方米上盖政策性住房用地面积134765.64平3、方米2总建筑面积1410000平方米商品房用地建筑面积807850平方米住宅395130平方米商务公寓48670平方米办公224300平方米商业81100平方米酒店26250平方米幼儿园等配套32400平方米政策性住房用地建筑面积602150平方米3建筑覆盖率不大于40%4建筑间距满足深标及消防规范要求5建筑高度或层数120米及200米6绿地率30%二、可行性研究结论1. 市场预测前海片区是深圳未来重点发展的核心地区，属于深圳5大城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是深圳建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。与宝安中心区一起，未来将成为深圳高强度发展的CB4、D。本项目正处于未来前海湾CBD区东南角。长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。2. 项目建设进度工程于2008年报批报建，2009年初开始动工，预计2013年11月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时6年。各宗地建设进度如下：n T201-073宗地：包括1、2、3、11四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于2009年初开工，2011年12月31日前完工，历时3年。n T201-072宗地：包括6、8、9、10四个地块，为地铁上盖商住用地。2009年初开工，2011年2月完工，历时3年n T201-071宗地：包括4、5、7三个地块，为白地商住用地。2011年8月5、开工，2013年11月工，历时3年。各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店。3. 投资估算和资金筹措n 投资估算本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为1530956万元，开发成本及费用分别为1405153万元、125803万元，各占开发建设总投资的91.78%和8.22%。政策性用地自2009年开工，至2011年底，历时3年，各年开发投资额分别为139233万元、104425万元、104425万元，共计348083万元。上盖物业商住用地自2009年开工，至2013年底竣工，历时5年，共投入1182873万元。n 资金筹措本项目1/2/3/11号地块的资金来源主6、要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为78597万元、269486万。其中78597万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与410号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。因此，410号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议/合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下：筹措资金来源筹措资金额（万元）比例%自有资金44433938%融资金额133301%银行贷款1406587、12%销售/经营收入再投入58454649%总投资额1182873100%备注：1、表中融资金额为410号地块2008年建设资金缺口；2、自有资金已超过银行贷款要求35%水平的下限，可进行银行融资。项目整体要求的融资额分为两个部分：政策性用地的资金缺口78597万元、410号地块2008年建设资金缺口13330万元，共计91297万元。协议/合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表：出资额出资比例地铁公司44433982.86%投资方9192717.14%合计536266100.00%在这种合作模式中，地铁公司占82.86%的股权，投资方占17.14%的股权。4. 项目综合评价结论l 市场可行8、性研究结论本项目开发建设有住宅、商务公寓、商业、酒店等中高档各功能物业，选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合未来前海片区的市场主流需求。l 经济可行性研究结论政策性用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于410号地块，在计算期内预计销售收入1005442万元，经营收入13903338万元，共计14908780万元，可获利润11083463万元，扣除所得税后净利润为8312597万元；缴纳所得税2770866万元，项目盈利能力较强。经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表：410地块项目利润估算表序号项 目单位指标1占地面积M23684312总建筑面9、积M28078503项目总投资万元11828734项目销售收入万元10054425项目经营收入万元139033386利润总额万元110834637税后利润万元83125978财务净现值（FNPV）万元2867779财务内部收益率（FIRR）%11.2%10动态投资回收期年20.51注：1、上表为项目销售性物业全部实现100%销售的经济效益指标；2、按照国家相关规定，一般房地产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值12%。考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平，且结合目前房地产市场行情。因此，本项目基准收益率取值8%。由以上经济效益指标可看出，按协议/合同型合作开发模式，本10、项目赢利能力良好，具备可行性。在利润分配方面，综合考虑双方出资比例、项目的稀缺性、开发模式的风险、投资方的开发资质和知名度、项目政策性用地的资金缺口等五大因素，建议分配比例如下表：地铁公司投资方备 注出资额（万元）44433991927出资比例82.86%17.14建议分配比例175%25%知名品牌开发商，如：万科等建议分配比例285%15%一般品牌开发商，财政实力较强建议分配比例390%10%无品牌开发商，财政实力较强l 项目风险及防范建议n 项目风险 技术风险地铁沿线物业的开发由于和地铁密切相关，特别是地铁上盖物业的开发，与地铁的关联度更加密切，因此，在规划方面与传统的房地产开发相比，将面11、对更多技术上的风险。 酒店等经营性物业的经营风险酒店市场存在一定的竞争，未来项目酒店式公寓的经营可能存在一定的风险；商业、办公楼的经营方面，同样面临一定的经营风险。 项目整体的财务风险本项目采用自有资金、企业融资、银行借款和销售回款进行开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。n 风险防范建议 地铁上盖物业的开发不同于传统房地产开发项目，工程技术含量相对较高，可通过共享地铁公司的成熟工程经验，为本项目提供技术上的援助。 本项目各功能物业均面临一定的市场竞争，应尽早进行项目前期营销和推广工作，与未来的潜在客户联系。酒店经营方面，可与国际知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理经验、客源，并12、获得技术服务支持。 项目资金供应随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。本项目是深圳市地铁有限公司拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店等物业类型的大型综合项目，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。第二部分 项目投资背景研究一、市场宏观背景1. 全国投资环境l 整体经济发展快速2001年-2007年国内生产总值与增长速度2008年上半年国内生产总值同比增长10.4。全国经济仍然保持稳步快速增长势头。l 全社会13、固定资产投资发展较快2008上半年全社会固定资产投资68402亿元，同比增长26.3%。其中，城镇固定资产投资58436亿元，增长26.8%；在城镇投资中，国有及国有控股投资23554亿元，同比增长19.3%；房地产开发完成投资13196亿元，增长33.5%。2. 深圳市总体城市发展和规划2.1深圳城市发展概览深圳，是中国与世界交往的主要门户之一。同时拥有海陆空立体口岸。17个口岸中，有中国最大的陆路客运口岸和货运口岸，加之毗邻香港的独特区位优势，不但外贸出口连续15年雄居全国第一，更是中西文化交流与交汇之重要基地。2011年，第26届世界大学生夏季运动会将在这里举行，年轻的深圳成为该体育盛会14、史上最年轻的举办城市。在短短28年间，从一个不到2万人口的边陲小镇，崛起为一座经济繁荣、社会和谐、功能完备、环境优美的现代大都市，人均GDP位居中国内地第一，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。是中国现代化建设的精彩缩影。从率先实行土地有偿使用、实行股份制改革，到率先实行人事制度改革、削减行政审批事项等，28年来，深圳创下了200多项全国第一。以高新技术产业、先进制造业为基础，以现代服务业为支撑的的新型产业体系已基本建成。同时，深圳还是世界第四大集装箱港口，中国第四大航空港和中国第四大旅游城市。以下是2007年深圳实现的各项主要经济指标：l 实际国民生产总值达到了6765.41亿人民币，增15、长了14.7%，；l 社会消费品零售总额1915.03亿元，增长14.6；l 居民人均可支配收入24870.21元，增长10.2；l 外贸进出口总额2875.33亿美元，增长21.1%。2.1深圳城市发展规划l 深圳市在珠三角区域城市中的发展定位按照国家中长期发展计划，到2030年，中国将成为世界最大的经济体之一。深圳2030的发展目标是“建设可持续发展的全球先锋城市”。未来深圳城市发展的功能定位是：n 国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市。 n 区域性物流中心城市。 n 与香港共同发展的国际都会。l 深圳区域发展策略：加强多层次区域合作进行多层次区域合作以扩大城市对外的辐射力，促进共同16、发展是深圳未来应采取的选择。充分发挥深圳移民城市和移民文化的特点，构筑与内地最为广泛和深入的联系，进一步扩大城市发展的经济腹地，成为辐射内地经济的主要中心之一。l 深圳的空间发展策略：南北贯通 西联东拓 中心强化 两翼伸展坚持以地区特色为基础，以可持续发展为核心，以人的需求为根本，创建 “差异化”的城市空间，以满足城市多元化发展的需求。3. 区域发展和前景预测3.1南山区是深圳重要的西部滨海区为了更好地发挥优势，突出各区在区位、资源、产业、科技、人才和环境等方面的优势，深圳提出“差异化”的空间发展策略，即在十一个城市组团的基础上，通过组团的融合，逐渐演化为城市核心区、西部滨海区、中部地区、东部17、地区、东部滨海地区五个城市功能地区。西部滨海区（即包括宝安滨海区和除华侨城以外的南山）结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业。建设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业。加强与香港的合作，发展现代服务业。与宝安中心区一起成为深圳市高强度发展的CBD区，重点发展以甲级写字楼为主的高端办公功能，以满足远期建设区域生产型服务中心的需要。3.2南山区发展的定位产业功能定位：国家级高新技术产业基地，华南地区区域性物流中心之一,集装箱枢纽港深圳港的重要组成部分，深圳市的科教中心和旅游度假基地。空间发展定位：深圳特区带形组团结构中重要的西部城市组18、团，深圳市二十一世纪的建设热点地区之一。景观形象定位：融“山海城”为一体的现代化生态型海滨城区。4. 宏观环境与本项目发展的联系4.1、深圳投资宏观背景u 经济发展快速稳定增长，人民生活水平提高，对于住房需求更高。u 第二、三次产业共同推动经济增长，推动房地产投资。u 高新技术产业、现代物流业作为深圳未来的支柱产业，占第三产业增加值更大，为西部物流发展以及项目建设创造条件。4.2、区域发展前景u 南山区有强大的物流产业支撑，同时也是政府重点和加强开发的片区，未来片区是房地产开发的热点区域；u 规划完善的交通体系和齐全的公共服务设施，将提升板块的综合服务功能，从而提升板块内房地产的价值；u 片区19、经济的不断发展，人民生活水平和消费能力的不断提高，对片区的房地产发展起着很大的促进作用。二、房地产市场发展状况研究2008上半年批准预售面积同比增加5.5%，推售面积则减少10%08年上半年深圳市共有257.5万平方米的住宅取得预售许可证，同比增加5.5%。05-07年深圳商品住宅供应量不断减少，除了开发用地减少的影响外，由于楼市火爆，开发商捂盘也是一个重要原因。虽然08年上半年住宅预售量有所增加，但量不大，仍有一些项目因市场低迷而捂盘。03-08年上半年深圳市商品住宅批售面积但如果只记实际供应量，即推盘量，上半年全市新增住宅供应263万平方米，虽比预售面积多，但同比07年上半年的实际供应量，20、则减少10%。05-08年深圳市推售住宅面积成交分析供应然远大于求08年上半年全市成交住宅只有154.3万平方米，同比减少54%。按目前的销售速度，08年全年的销售量将只有96、97年的水平（96、97年深圳销售住宅面积分别为343、405万平方米），足见低迷。近年来深圳住宅市场火爆，供不应求，特别是在巅峰期07年上半年，住宅供求比只有0.81：1。之后受各种因素影响，下半年楼市转熊，楼盘成交普遍低迷，供需倒挂，加上07年12月供应量达125万平方米，最终导致下半年供求比达2.1：1。08年上半年成交略有起色，但供应然远大于求。03-08年深圳市住宅供求关系图注：供求比=批准预售面积/销售面积21、价格分析08年上半年大幅回落近年房价上涨，其中05-07年涨势飞快，同比涨幅分别达到18%、31%和45%。08年上半年房价回落，虽同比07年上半年仍上涨4%，但是与07年下半年比，已下跌18%。03-08历年深圳房价走势深圳房地产市场周期分析及其预判：房产的价格会围绕房产的价值，以周期波动的形态运行，过份偏离会自我调整，周期价格的形态呈尖顶圆底。没有人能非常准确预测顶部及底部出现地时期，但是房地产市场发展也是有一定的规律可循的，中原认为房地产市场发展有复苏期、高涨期、危机期和萧条期四个周期，每个周期又有其表现特征。房地产市场周期及其表现特征表客户特征价格特征市场特征复苏期用家观望，投资者入市22、楼价平稳上升，租金回报率上升；楼花价格比现楼高一些楼价升到你不信高涨期用家入市，投资者入市楼价急速上升，楼花远比现楼贵楼价升到你相信危机期投资者离场，市场上所有买家变成投机者楼价升到脱离现实购买力，楼花价格缺乏上升动力，成交放缓，现楼价格逼近楼花价格楼价升到你迷信萧条期买家亏损，负资产出现，市场上只剩有实力的用家及部分抄底的投资客价格急速跳跃式下跌，市场出现有价无市，缺乏承接力，楼花价格甚至低于现楼价格楼价跌到你没信心香港几个房地产周期表年度上升时间（年）楼价最高升幅调整时间楼价最大跌幅1967 - 197666（倍）3（年）35%1976 - 19835.55（倍）2.5（年）40%198423、 - 20031314（倍）6（年）65%从表中可以看出，香港房地产市场的周期的规律是楼价上升越长楼价最高涨幅越高，其调整时间和楼价跌幅也最大，因此，房地产市场的上升时期与调整时期的时间是成正比的。1984-2003年的香港房地产周期，基本上由3次升浪组成，第1次升浪是1985-1989，第二次是1991-1994，第三次是1995-1997，呈现一浪高于一浪的发展态势。大周期中蕴含着小周期,整个上升周期长达13年。随后进入了市场的危机期和萧条期，到2003年开始复苏期的发展阶段。从深圳楼市目前的成交情况及入市客户表现来看，确实是处于周期中的萧条期。但从2003年-2008年深圳市价格走势图来24、看，房地产市场周期是2003年启动上升，到2008年完成一个周期，即5年一个周期。因此我们认为深圳房地产的调整周期将在5年之内完成。2003-2008年深圳房价走势图2007年底以来，深圳市房地产市场出现的进行调整， 2008年因四川地震、全球经济放缓和国内通货膨胀等因素，更增加了房地产后市的很多不确定性因素；但应当看到目前房地产市场的低迷只是短期态势，影响深圳市房地产整体市场的基本因素如：经济持续发展、城市人口的快速增长等房地产市场的决定性因素并没有发生大的变化。因此，预计房地产市场在2008年房地产市场将进入到小周期的萧条期探底阶段，这时候将出现供求失衡，价格下跌；而到了2009年，市场将25、进入复苏期的盘整阶段，进行调整，从2010年开始将进入到复苏期的恢复阶段，这时候成交量和价格都开始逐步上升三、深圳房地产发展政策环境研究1. 政策现状及趋势2008年上半年，国内国外宏观经济形势错综复杂。国际原油价格突破新高、美国次贷按危机蔓延、越南暴发金融危机。国内物价指数高企、自然灾害不断、股市下跌一波比一波惨烈，外围和内部因素共同影响，使楼市处于一个非常恶劣的经济环境中。在这样一个不利的经济环境之下，房地产宏观政策又进一步频出，深圳楼市呈现出极度低迷的状态，楼市在经过4、5月份的短暂回暖后再次步入低迷状态，置业者对未来经济前景表现出担忧，消费信心不足。2008年上半年宏观政策一览表分类政26、策名称发布单位政策核心内容土地国务院关于促进节约集约用地的通知国务院办公厅打击囤积土地为核心，不仅加大囤积土地的成本，也加大了囤积土地的政策风险与资金风险；地价下降住房规划深圳市住房建设规划2008年度实施计划深圳市国土资源和房产管理局重点明确廉租房、经适房、限价房和中低价位、中小套型普通商品房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目深圳市住房建设规划2009年度实施计划深圳市国土资源和房产管理局重点明确廉租房、经适房、限价房和中低价位、中小套型普通商品房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目税收关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知财政部、国家税务总局支持廉租住房、经27、济适用住房建设、支持住房租赁市场发展土地增值税预征率提高深圳市地税局调整后普通标准住宅按销售收入预征，别墅类按销售收入预征，其他类型房产按预征。经济类6次调整存款准备金率，从年初的14.5%调整到目前的17.5%中国人民银行落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长2. 政策对本项目的影响2.1住宅供应结构受90/70政策影响本项目同样受90/70住房供应结构政策的影响，T201-0071、T201-0072宗地内开发的商品住房项目，套型建筑面积90以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到商品住房总建筑面积的70%以上。2.2政策性公共租赁住房对项目开发是一把28、双刃剑，有利有弊。T201-0073宗地为政策性住房项目，开发量高达60多万平方米，且在2011年交付使用，其面向的是初级公务员，这与本项目商品住宅潜在客户不会重复，但由于预计政策性住房会有大量的出租行为，这可能会降低本项目的投资客户对未来项目的预期值，因此可能大大降低本项目的投资客户比例，但与此同时60多万平方米的政策性住房为本项目的商业运营提供了巨大的消费人群，是项目商业经营的利好。163第三部分 地铁上盖物业研究一、项目初步发展方案“地铁前海湾车辆段上盖物业项目”(以下简称“本项目”)处于未来前海湾CBD区东南角，是深圳市地铁有限公司以下简称“地铁公司”）建设中地铁1号线续建工程前海湾车29、辆段上盖物业，拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店等大型综合项目。项目以实现建设国际化城市为目标，以促进经济、社会和环境和谐可持续发展为目的，是深圳市政府2008年解决交通问题的集中体现。项目总用地面积约为50万平方米，其中车辆段上盖面积约34万平方米。规划总建筑面积约为141万平方米(不计车辆段建筑面积)，平均容积率约为2.8。项目初步发展方案宗地号T201-0071T201-0072T201-0073用地性质白地商住用地上盖商住用地政策性住房用地建筑面积544800m2263050m2602150m2物业类型商业/住宅/办公/酒店/商务公寓商业/住宅/办公商业/住宅公共配套学校/幼儿30、园/其他幼儿园/其他学校/幼儿园/其他二、地铁上盖物业特殊性研究1. 概念地铁上盖物业把发展地铁与发展房地产业紧密有机结合形成双赢乃至多赢，采用“地铁物业”的建设模式，以地铁为核心，在上盖空间进行地铁配套设施建设以及商住等多种物业和公益配套设施的多层开发。地铁上盖物业是地铁产业和房地产市场紧密协作的缩影。特别是我国香港地区发展尤为成熟，香港由于用地紧张，其各个地铁站都与周边的商业和居住区有紧密联系，还有很多居住区与地铁站紧密地结合在一起，成为一个综合建筑体即地铁上盖物业。2. 特殊性2.1开发难度较一般物业大地铁上盖物业的底层是一般是沿线地铁站，还有可能契合了换乘公交车站，这些基础设施如何与上31、盖物业（特别是地下车库）进行有机的融合，这需要与地铁设计、建设工程甚至公交车公司多方沟通和配合，且在设计、施工、技术等多方面不同于普通商业房地产开发，其专业程度和要求都很高，开发难度大。2.2交通更为便捷地铁上盖物业的最大优势就是以地铁为核心，“地铁物业”的建设模式，地铁为上盖物业带来了地下交通大动脉，出行更加便捷。2.3人流量大带来商业机遇2008“五一”小长假深圳地铁3天运送乘客约100万人次，其中5月1日运送乘客50万人次，2日37.7万人次。有资料统计显示，若以每公里地铁线路日均载客量计算，香港超过5万人次，东京是3.7万人次，汉城是2.7万人次。这巨大的人流为地铁上盖物业带来巨大财富32、流，充满巨大的商业机遇。一项统计数据表明，在国际城市规划中，地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。据统计，纽约、伦敦、香港、东京和上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上。上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为100%。2.4物业升值空间更广地铁的贯通，拉近了物业和周围核心区域的时间距离，大大提高了效率；并且带来了巨大的人流和财富流，这些利好的因素都为地铁上盖物业提供了更大投资价值和升值空间。例如北京地铁10号线建成通车后，该区域离CBD商圈和燕莎商圈的时间距离将缩短至15分钟左右，因此其地段价值将进一步33、凸现。而南京目前只有一条地铁线，但可以看到一号线所经过的站点，从每个地铁站内部的商业，再到站点周边楼盘、商业全都红红火火。2.5开发模式多样（内容详见下一小节“地铁上盖物业开发模式研究”）三、地铁上盖物业开发模式研究地铁建设与土地综合开发相结合，统一规划，一同实施，对城市的发展有着积极的作用，所以地铁的建设之初应多加考虑，根据特点选择与之相协调的开发模式。开发的模式各地有不同的特点，归纳有以下3种。1. 地铁公司自行组织开发这种模式是由地铁公司自行开发的形式就是地铁公司作为开发商具体操作沿线土地的物业开发的全过程，开发所得利润和所冒的风险均有地铁公司独自承担。由于前期投入资金较大,风险也大，这34、种模式比较少用。2. 地铁公司和开发商合作开发这种模式是由地铁公司和开发商合作开发的形式一般由地铁公司提供用地，开发商提供资金和开发经验，并负责具体操作，双方按协议的规定分享增值利益。地铁公司得到的开发利润内部转化为地铁的建设投资。这种模式比较常用，香港地铁就是采用这种方式进行运作的。例如香港地铁机场线的香港站的物业开发就是一个由中国银行、恒基地产和新鸿基地产组成的发展财团承担的，分6期进行，合作协议是5万平方米的物业归地铁公司拥有，其余的都归发展商拥有。合作开发有以下几种模式。n 协议/合同型合作开发模式协议/合同型合作开发，指由合作各方共同按照合同的约定相互协作，但各自独立经营、各自承担相35、应的民事责任。合作各方独立核算，不需组建新的经济实体，而只是在合作各方之间订立合作开发合同。双方的权利和义务完全依据合同约定而设定。在这种模式下，土地权属不需要变更，而沿线物业的开发权全部由地铁公司或地铁公司设立的独立的房地产开发公司享有，合作的开发商仅是依据合作开发合同承担投资义务和享有收益的权利。项目登记在地铁公司或地铁公司设立的独立房地产开发公司名下。n 法人型合作开发模式法人型合作开发是指房地产合作开发各方以组建新的法人实体，即成立项目公司的方式进行开发经营。合作开发各方共同组成项目公司，并以项目公司名义共同办理有关手续。合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。在成立项目公司的情36、况下，合作开发各方通过公司章程予以规定。合作开发各方在成立新的法人实体后不再根据之前的协议约定承担连带民事责任，而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。该合作开发模式要求必须进行土地权属的变更，即把合作开发的有关地块的土地权属由地铁公司名下转让到合作组成的项目公司名下。n 其他合作开发模式其他合作开发模式还有如合伙型、代建及包销、BT、BOT等。3. 开发商承担地铁设施建设这种模式由开发商承担地铁设施建设的形式是通过法律,要求相关的开发商负责地铁设施的工程或承担建设费用。比如要求开发商负责修建进入该地块的出入口通道或其他设施，提供建设用地(包括结构用地和临时施工用地)。再比如当一个新发展37、区的开发商要求地铁线延伸到其开发地块时，则延伸部分的工程费用可由该开发商承担等。四、地铁上盖物业案例研究1. 香港全球地铁公司普遍亏损，香港地铁公司自1998年以来却一直盈利。其成功的经验之一就是开发沿线物业实现增值。香港地铁公司在建造铁路时，也积极与开发商共同发展车站及车辆段上盖空间，兴建大型的住宅及商用物业，并管理已经建成的物业，保留部分商用物业作投资用途，从而实现增值。由于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线的地产也不断增值。香港地铁公司充分运用这一优势，把发展地铁与发展房地产业结合起来，从而给地铁公司带来了丰厚的利润，解决了工程建设部分资金来源。香港地铁公38、司和地产商合作，在观塘线、荃湾线和港岛线沿线车站上盖和毗邻的18个地点适中的位置发展物业。该批物业共31366个住宅单位、25万多平方米的办公室面积和29平方米的商用面积。物业发展为地铁公司带来近40亿港元的总利润，成为建造地铁的重要财政来源。2. 上海由于地铁上盖物业以及周边地块的建设不同于普通商业房地产开发，其专业程度和要求都很高，而上海目前还缺乏这方面的开发经验。上海地铁资产经营管理公司公开表示，欢迎境内外大型地产商参与上海地铁上盖物业的开发。公司相关高层表示，从现在起一直到世博会前后，开发上海地铁上盖物业前景“十分广阔”，而且也是“有利可图”的。且提到合作开发上海地铁上盖物业市场肯定是39、“共赢之举”。联手合作开发上海上盖物业具有三大优势，其中包括地块、协调和时机等优势。而2007年初，上海申通地铁公司联合香港中信泰富共同取得位于四川北路规划中地铁上盖的一幅地块。作为首个合作开发的地铁商业地产项目，该公司表示乘上海地铁建设大发展的机会，充分利用香港地产商的资金和经验快速推动上海地铁商业地产的发展进程。第四部分 专项市场研究一、住宅市场研究1. 南山住宅市场分析1.1供应量分析总体上呈下降趋势南山区住宅供应量05年开始大幅减少，05-07年每年的供应在100万左右。08上半年该区供应住宅31.6万平方米。03-08年南山区商品住宅批售面积2.2 成交分析成交略有回暖但量依然小0740、年上半年之前南山区住宅成交火爆，特别是07年上半年，供求比只有0.38：1，全市最低，供应大大小于需求。楼市调整后南山受到的影响也最大，07年下半年供求比超过4：1。08年上半年南山楼市有所起色，但依然低迷，仅成交住宅15.86万平方米，供求比1.5：1，供大于求。05-08年南山区住宅供求关系图2.3 价格分析价格回落低于全市水平南山05-07年涨势飞快，同比涨幅分别达到36%、39%和49%，连续三年房价涨幅均超过全市平均水平。08年上半年房价回落，环比07年下半年下跌22%，高于全市18%的幅度。6月份新开盘的别墅豪宅卓越维港别的热销，对08年南山去房价起到了较大的支撑作用。03-08年41、南山区房价走势2. 南山典型楼盘分析l 星海名城六期城中央星海名城六期城中央项目概要开发商：深圳市振业(集团）股份有限公司所处区位：深南大道与前海路交汇处占地面积：33789.2平方米建筑面积：181399.54平方米户数：约1100套总占地面积：300101.90平方米总建筑面积：841646.2平方米项目劣势：面积大，总价高，消费群体受到局限。项目优势：位于星海名城正中央的位置，享受的园林景观资源最好；大型社区中小区配套非常齐全交通便利市场定位由3栋双连塔式住宅和3栋独立住宅以及幼儿园、会所、商铺等围合而成；户型设计以3房和4房的中大户型为主，户均面积为125平方米。销售情况折后起价12842、00、均价15000元/平方米；项目共分七期开发，现为第六期l 鼎太风华6期节奏布鲁斯鼎太风华6期节奏布鲁斯项目概要开发商：深圳市鼎太风华投资有限公司所处区位：南山区前海路以西、东滨路以北建筑面积：5.7万平方米项目总占地：22万平方米总建筑面积：42万平方米项目劣势：紧临前海路；燥音难以避免前海物流园区处于施工高峰期，短期内灰尘大西南侧工业厂区改造之前，旧厂区影响区域生活质量项目优势：拥有永久性海景景观资源是前海三个大盘中距大南山最近的项目大社区，大配套市场定位项目以中小户型为主，共606套单位，主力户型：4857平方米1房7178平方米的2房8796平方米3房。销售情况均 价：12000元43、/平方米 项目共分七期开发，现为第六期3. 市场分析小结n 随着2007年国家各项宏观调控政策的出台，深圳市特别是南山区住宅市场出现比较大的波动，但南山区内的红树湾、华侨城等片区在深圳市民心中属豪宅片区，其市场并未受到较大影响。n 南山区住宅氛围浓厚，市政配套设施完善，交通便利；同时如鼎太风华、星海名城等楼盘规模较大，绿化面积大，教育配套齐全，非常适合居住。南山区依然是很多本区域包括其他区域内市民理想的居住之地。二、商务公寓市场研究1. 深圳商务公寓市场概况n 市场概况商务公寓商务公寓是介于纯写字楼和住宅间的一种灵活性较强的产品，它改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，具有下列特点：1）可以进行44、工商注册；2）物管费较写字楼低；3）单位面积较小；4）装修标准略低于写字楼，但具居住功能，可商可住；因其可以入住也可以办公，同时进入门槛也低；同时，它比住宅更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围等。在市场收到很高的认可度。n 公寓市场供给状况分析深圳近几年投入市场的商务公寓项目统计表楼盘名称所属区域开盘时间建筑面积（m2）平均价格（元/ m2）求是大厦福田竹子林2004年3月51253.4212,000联泰大厦福田竹子林2006年12月31222.3022,000金中环大厦福田中心区2005年11月10315316,000世金汉宫罗湖深南路2005年4月34544.8118,000海岸卡45、夫诺南山前海2007年12月63635.7614,000n 需求情况从各盘的销售情况看来，基本都实现了较好的销售业绩，证明了公寓的市场需求量。总体上，小户型公寓比较受市场追捧。从需求的主体看来，主要是以下几类客户：o 本地高收入、生活时尚年轻客户o 长驻本地的异地或跨国集团高级雇员o 作为居家用途的人士o 差旅期较长的商务客户（投资业、咨询业、IT业等）o 与本城业务较多的自雇人士（商人、设计师、小私营业主）o 本地SOHO族群2. 深圳市典型商务公寓分析n 海岸卡夫诺海岸卡夫诺位于南山深南大道与前海路交汇处。是一栋集商务公寓、办公写字间、高端商业为一体的多元商务OFFICE。项目总建筑面积约46、63635.76，楼高32层。作为深圳首个24小时柔性商务策源地，海岸卡夫诺以商务理念为主旨，产品软硬件配置上采用高规格：全玻璃幕墙，日立豪华电梯，在空间利用上采用全复式LOFT办公，单层最高层高达5.6米。户型分割为单套约28-140的小开间单位，满足了中小型企业个性化、自由、独享办公空间的需求。目前在市场上新房售价为15,000元/平方米。n 世金汉宫世金汉宫位处深圳罗湖区深南东路与和平路交汇处，地处蔡屋围金融中心区、东门商业区、国贸商业区三大商圈的中心。世金国际（B栋）位于深圳罗湖区深南东路与和平路交汇处，为世界金融中心项目的商住部分，即世界金融中心B栋。项目地处蔡屋围金融中心区、东门商47、业区、国贸商业区三大商圈的中心。优越的地理位置、迅畅的交通条件、完美的生活配套、现代的建筑设计、绝版的复式户型、顶级的硬件装修、品牌物业管理。世金国际为复式双套房（二房一厅二卫+多功能房），面积在3565 ，买一层送一层。为纯复式酒店式商务公寓， 4.6米层高产品、独一无二的地段、居住商务办公两相宜的多功能物业、精装修，可作为公司注册地址。目前新房市场的销售价格为18,000元/平方米。n 联泰大厦联泰大厦位于深南大道竹子林紫竹七道，对面即为“福田交通综合枢纽换乘中心”，将与“地铁竹子林站”无缝接驳，日换乘量将达35万人次。地上26层（1至3层商业，4至23层商务公寓,24至26层办公），机动48、车位134辆，地面停车位10辆。竹子林片区，目前已成为名副其实的“企业总部成竹之林”， 以进出口贸易、IT数码、电子科技、装修设计、金融等总部为龙头,“总部之林”摇曳在农科中心大块绿 地的南侧。联泰大厦为深圳中心西区的龙头，目前已有有很多包括一些律师事物所、广告公司、建筑师事物所、IT集团公司、贸易公司入驻该大厦。目前该楼盘在二手市场上的售价高达30,000元/平方米。3. 市场分析小结近年来，深圳市的公寓销售价格不断攀升，与写字楼价格相差无几。在二手市场中，纯商务公寓的求是大厦、联泰大厦、金中环大厦等更是高达25,00030,000元/平方米，与当时很多写字楼的价格相近甚至略高，这与商务公寓49、供应量少、物以稀为贵不无关系。近期随着新入市的商务公寓的档次不断提升，且都位于商业、文化等中心地段，商务公寓的销售价格进一步走高，如世金汉宫的销售均价为18000元/平方米。其在市场上热销有以下原因：o 市场空间大，目前整个深圳市属商务公寓的楼盘屈指可数，南山区只有海岸卡夫诺一个纯商务公寓；o 开发公寓式写字楼较纯写字楼成本低廉；o 商务公寓填补小面积商务办公市场的效果，具有较高市场竞争力三、写字楼市场研究1. 深圳写字楼市场概况自房地产市场进入调整期以来，写字楼项目的上市速度明显放缓，导致目前在售项目非常少，直接影响成交量萎缩。2008年上半年，因为房地产宏观调控继续从严、国内外经济环境逐渐50、走差，深圳房地产市场一直处于观望状态，供求都呈现低迷。1.1供应：受观望影响，纷纷推迟上市2005-2008上半年深圳写字楼年度供应量走势图数据来源：深圳市土地资源和房产管理局、深圳中原深港研究中心2008年上半年，全市总供应办公面积为28.4万平方米，低于预期；而批售的办公面积为17.65万平方米，表现一般，仅有南山的香年广场、景田北的民华大厦、宝安中心区的荣超滨海大厦及国际西岸商务大厦、龙岗天安数码创新园取得销售预售证，而其中的香年广场和龙岗天安数码创新园为厂房式写字楼，民华大厦是公寓，仅有4层为办公区域。在上半年供应物业中，有5个物业为对外发售项目，2个为招租项目。在销售项目中，已开盘的51、有荣超滨海大厦、香年广场、龙岗天安数码商务大厦，共供应办公面积14.05万平方米，占上半年总供应的50.88%；而招租的两个项目总面积为10.7万平方米，占总量的37.89%，在“总部经济”的影响下，单一产权写字楼所占的比例越来越大。1.2需求：观望浓厚令成交量锐减2005-2008上半年深圳写字楼半年度成交量走势图数据来源：深圳市土地资源和房产管理局、深圳中原深港研究中心2008年上半年深圳写字楼销售面积为5.99万平方米，继续萎缩，观望气氛从2007年年中开始迅速席卷整个深圳楼市，开发商观望使得供应量锐减、投资者观望使得成交量萎缩。市场进入调整期以来，成交量因为供应量大幅减少、购房者观望气52、氛浓厚而大幅回落，个别月份成交量甚至在一千平方米左右，成交量有较大下滑。1.3价格：结构性回落2005-2008上半年深圳写字楼成交价格走势图数据来源：深圳市土地资源和房产管理局，深圳中原深港研究中心2008年上半年全市均价为21057元/平方米，比2007年全年水平下降10.53%，这主要是结构分化造成的结果。 1.4后市：下半年供应逐步放大2008年，写字楼供应有望达百万之巨，但因为房地产市场的不景气，入市步伐明显放缓，或呈现上半年冷、下半年热的局面。从市场在建项目进度来看，2008年下半年将迎来供应高峰期，深圳各个区域、各档次产品、各经营方式（包括租售）均供应充分。n 最近几年的供应量来53、说，中心区都是当之无愧的龙头，虽然2007年的供应有限，但在建的项目较多，预计未来中心区的供应将达到80万，将极大的改善目前供应不足的局面，中心区写字楼将以租赁为主，近期销售的项目仅有卓越时代广场二期，而荣超中心、港中旅大厦、星河发展中心等都是租赁项目。n 中心西区作为福田的重要商务片区，最近数年一直保持着稳健的开发速度，未来的供应将在20万以上，时代科技大厦、盛唐商务大厦、金谷3号年内将亮相。南山区今年异军突起，成为深圳供应的三足之一，根据目前情况来看，南山区将继续保持着这样的供应水准，高新区及南山商业文化中心区将持续放量，天利中央广场二期、中科大厦已经整装待发。n 关内罗湖区最近两年供应相54、当稀缺，在未来这一情况将随着罗湖鼎丰大厦的完工以及蔡屋围片区旧改项目的动工而有望得到扭转。n 除了关内区域外，关外宝安区也将在2008年展示自己的风采，成为写字楼的重要供应区域，荣超滨海大厦、国际西岸之后，龙光世纪大厦、骏业项目等项目也将推出。2. 南山写字楼市场分析2.1南山区写字楼供需现状分析 随着深圳与香港在经济、文化、商贸等各方面的紧密结合，南山区的地理位置优势日益突出，作为深圳新的次中心，南山将建设成为银行、证券、保险、信托、基金、担保、投融资、租赁、中介、咨询等门类比较齐全，国有、股份制、民营、外资多种经济成分共同发展，集金融产业中心、创新金融中心、物流金融中心、配套服务金融中心为55、一体的辐射珠三角的综合性区域金融服务中心。2.1.1供应档次不断提升，逐渐步入高端写字楼的行列产业结构的升级换代，使得南山成为新的高级办公区域。海岸城东座、海岸城西座、天利中央商务广场等重量级项目的面世，改变南山写字楼几年来的格局。南山写字楼步入深圳高端写字楼行列。20062008年南山区写字楼供应一览表所属区域项目名称办公楼面积（单位：）开盘均价（元/）销售率（%）南山中心区天利中央广场50895.231650092.75南山中心区阳光华艺大厦13898.3620500100海岸城西座39904.233000035.8南头佳嘉豪商务大厦15270.592150083.6海岸卡夫诺63635.56、76-数据来源：中原数据平台2.1.2需求旺盛，小体量写字楼物业较容易消化，依然以推售为主07年上半年南山区写字楼的发展是相当快速的。 07年上半年3月过后，南山区写字楼中除了海岸城大厦，别的写字楼空置面积很少。在南山区，07年3月开盘的阳光华艺大厦取得了不俗的业绩，到目前已销售完毕；而07年7月开盘的海岸城西座，由于推出时受市场政策影响，以及推出体量较大，销售状况不太理想；但07年10月推出的佳嘉豪商务大厦，由于体量一般，且片区写字楼较缺乏，销售状况良好，截至07年底已销售了83.6。总体来看，小体量写字楼物业较容易消化，且依然以推售为主。2.2南山区07年写字楼价格分析随着时间的推移，南山57、区商务环境的成熟的诸多因素的影响，以及高档物业的入市，未来的市场价格将依然处于上涨通道中。价格的变化必将影响租金，未来南山区写字楼租金仍有着足够的发展空间。资料来源：中原统计资料2.3南山区写字楼客户群分析南山作为深圳市重要的高新技术产业基地、物流金融服务中心基地，租赁客户以贸易、金融、中介服务为主，其次为高新技术企业；高新区客户以IT、生物科技为主；蛇口片区以金融、物流为主，其他片区的客户则比较杂。南山写字楼主要客户统计表项目发展银行南头大厦物资大厦中油大厦海王大厦新能源大厦新时代广场客户金融、高新技术、投资实业、贸易中介、房地产、贸易高新技术投资实业贸易、实业风险投资、贸易、高新技术2.458、南山写字楼发展前景分析随着中心区土地供应的日益紧张，以及南山区中心区地位的逐渐奠定，未来的写字楼供应呈现逐渐西移的趋势，2008年为供应集中期，主要集中在中心区与南山区，南山区将成为深圳写字楼供应的主要区域。且未来写字楼的供应档次日益提高。南山填海区是政府规划的新商务圈，要打造成真正意义的滨海之窗，随着西部通道开通，该区将吸引大量的贸易、物流、旅游等产业行业进入，和中心区相比，这里有着西部窗口的前沿优势和地域产业链的天然资源，这里将是打造国际化商务的新平台！南山写字楼随着南山CBD的建设，将迎来快速发展时期，充分展示区域价值，体现全新西部窗口价值，与中心区一道成为深圳未来商务发展的“双核心”。59、3. 南山典型楼盘分析n 天利中央广场天利中央广场二期位于南山商业文化中心区，后海路与海德三路交汇处。使用年限为50年，用地面积17233.8m2；总建筑面积为147193.9m2（其中地下室建筑面积41810.9m2，商业36499.1平米，办公61800平米）。项目地下3层，地上32层，有车位572个；地面一至三层、五至七层为商业；四层为餐饮；九至十六、十八至三十二层为办公空间。项目销售状况：n 一期已经销售完毕，目前三级市场有较多的放盘。n 二期预计将在2008下半年开盘，价格约在25000元/平方米左右，将推出100多套物业。项目评价：n 深圳湾金融商务中心，粤港澳超级都市圈腹地，深港60、跨界商务中枢n 纯正甲级写字楼，毋庸质疑的高端品质，匹配国际宏图n 高尚商务配套，双大堂，高速名牌电梯，顶级名牌VRV空调，构筑一流商务空间n 深圳湾辽阔视界，区域独创U型水景规划,席卷水境OFFICE生态商务风n 天利集团，中国跨界商务地产领航者，快速扩张的里程碑n 海岸城海岸城项目位于南山商业文化中心区，由海岸城东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目。项目总投资约20亿元人民币,总建筑面积约30万平方米。其中：购物中心约12万平方米；写字楼约14万平方米；商业街约4万平方米。海岸城配备地下停车位约2000个。项目销售状况海61、岸城东座写字楼已售完，于2006年11月已经入伙。海岸城西座于2007年7月23日开盘，开盘均价为30000元/平方米，以毛坯出售，预计08年下半年入伙。项目评价：n 项目位于南山商业文化中心区，区位优势显著，区域人气旺盛，周边配套齐全；n 是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目；n 海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心。n 聘请知名设计公司，营造生态、健康的概念，打造具有独特的滨海气质、时尚商务感的高档写字楼；n 与片区未来的发展规划方向一致，定位高端，周62、边竞争性较小。4. 市场分析小结n 2008年全市写字楼供应由于受到国家政策的影响，供应量有所下降，成交量减少，价格有一定的回落。n 南山区由于未来良好的发展前景，写字楼档次逐渐提升，步入高端行列，如天利中央广场，海岸城，均是近年写字楼时常影响力较大的项目。写字楼主要以销售为主，销售价格和租金价格不断上涨，客户主要从事高新技术，金融等行业。n 目前南山市场供应的写字楼建筑设计独特，功能齐全，配套完善，将于中心区的写字楼形成较大的竞争。四、商业市场研究1. 深圳商业市场概况2008年上半年，深圳商业物业预售面积为25.31万平方米，同比去年同期增长27.9%，但受深圳大型商业项目只租不售的增加和63、楼市调整期内项目的入市风险加大等因素的影响，2008年深圳商业物业的供应面积预计将缩减。1.1 供应分析2008年上半年共有34个项目获得批准预售，其中绝大部分项目商业面积较小，面积在1万平方米以上的项目仅有四个，分别为百仕达东郡广场、金港华庭的裙楼商业、万鑫五洲风情购物中心二期以及鸿荣源禧园的裙楼商业。1.2. 需求状况2008年上半年深圳商业物业的成交面积为11.94万平方米，成交商业物业717套，与去年同期相比分别下降34.65和80.56。后市在商业物业资源日益稀缺、商业物业只租不售成市场主流的影响下，深圳市商业物业的成交面积将继续缩减。1.3. 成交价格随着楼市的调整和国家紧缩银根的64、宏观调控政策继续执行，深圳商业市场呈现量缩价跌的成交特征。2008年上半年深圳商业物业的成交均价仅为11191元/平方米，下降趋势明显。但纵观来看，随着各商业项目的理性定价和价值回归，深圳商业物业的成交均价呈现止跌走稳的特征。1.4 新开盘项目价格状况据市场不完全统计，2008年上半年仅有12个商业项目入市，其中关内区域仅有4个项目，其余项目均位于关外，占项目总数的66.7。这个数据也反映了深圳商业市场发展的格局市场成交热点集中在关外区域，未来这个比例还将有提高的空间。从这些商业项目的价格可以看出，关内商业项目与关外商业项目的价格差价明显，关内核心区域与非核心区域的商业项目的价差明显。另外，入65、市的商业项目多采用自然发售的营销策略，这也是深圳商业市场理性回归表现之一。2. 南山商业市场分析2.1南山商圈分布及商业业态分析近两年来随着后海商业文化中心区的地位确定，海岸城购物中心、凯宾斯基酒店、海珠城、保利歌剧院、天利中央商务广场、保利文化中心等高档商业，以及shoppingmall拔地而起，使得南山后海商业区蔚然成风。虽然目前尚没有开业，一些配套工程尚没有完工，但从其影响力和辐射力来看势必成为未来南山最主要的商圈。它将成为一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游、高尚文化生活为一体的高尚生活品质的综合性商圈。2.2供应量分析2007年深圳共有84个新增项目推向市场，总供应面积42.8266、万平方米，批准预售商业物业4751套。其中，南山区新增项目只有10个，供应面积5.69万平方米和954套，分别占总供应的比重为13.29和20.08。07年南山的商业项目的供应面积普遍偏小，只有海岸大厦一个项目的供应面积超过了1万平方米，且供应的单套面积较大，平均约109平方米/套。其次是海岸时代公寓。南山商业文化中心作为南山新的主要商业中心，逐渐向大体量、高档次的商业发展。2.3需求分析n 品牌零售商业的扩张，一方面消化了相当数量的商业物业，另一方面也将带动区域商业氛围，刺激更多商业物业的消化与活跃。n 港澳台和外商投资者在深圳商业地产市场所占的比例越来越大，特别是投资方面，他们对市场发展的67、影响越来越重要。n 自人民币升值后，商业物业的升值潜力使港澳台和外商投资者的热情更是高涨。外商投资者的介入将弥补国内开发商实力有限而无法通过长期持有商业物业获得稳定的收益的局面，有利于完善商业地产的经营模式，提高商业地产的国际竞争力。资料来源：中原统计资料商业从整体的供应来看，2006年以前，南山区的商业供给大于需求，但还是可以看出滨海大道通车以后，南山商业需求成倍增长。2007年南山区的商业供给为5.69万平方米，销售面积为4.71万平方米，销售率为82.91，销售率与06年相比，大幅增长，可见需求旺盛。西部通道的开通提高了买家对南山区位价值提升的信心，南山区的成交量在关内区域内处于首位，海68、岸大厦底商、天利18街等商业项目成交活跃。2.4二级市场成交价格分析2007年深圳市商业物业的销售均价约为18890元/平方米，同比2006年涨幅仅为2.61%。2007年上半年在住宅、办公楼价格快速上涨的影响，商业物业成交均价达到21400元/平方米，但随着政府宏观调控政策对房地产市场影响的深入，商业物业的成交陷入低迷，成交价格也随之下降，下半年商业物业的整体成交均价仅为15300元/平方米，与上半年相比降幅达28.5%。其中，南山区由于各商业所处的商圈不同和商业档次不同，销售价格存在较大的差异，位于南山商业文化中心的海岸大厦的销售价格最高，且项目成交活跃。2007年南山部分新开盘项目项目商69、业面积（）商铺套数售价（元/）你地公寓商业街1013.75223.3万缤纷商业中心18037.76181街铺6万，内铺3万百纳空间83736.4724（街铺20）集中商业招商，街铺均价5.5万海岸大厦23180.05212一楼均价10万，整体均价为3万学府商业街4007.1373.5万资料来源：中原统计资料2007年西部通道的开通提高了买家对南山区位价值提升的信心，南山区商业物业的成交均价达到25000元/平方米，基本与罗湖区持平。近年，商铺租赁市场的需求有所扩大，原有空置面积得到消化，空置率逐渐减少。由于西部通道建设的利好，南山创业商圈的商铺的需求也出现增长，同时西部通道的开通促使南山区域经70、营业态和消费格局的改变，商业物业的租金也有所上涨。从2006到2007年，南山区的商业租赁价格呈现出稳步上升的趋势。资料来源：中原统计资料2.5南山商业市场发展前景分析南山区自1992年获市政府批准立项开始建设中心区起始，商业市场开始逐步发展，目前已经历了约四个阶段，现在处于升级期，主要得益于南山作为深圳次中心区的地位的奠定、滨海大道缩短与中心区的距离、西部通道的开通使南山与香港联系更紧密、未来地铁2号线和一号线的开通、南山产业结构升级等利好因素。南山商业文化中心已成为南山新的商业圈代表，逐步成长为与人民南商圈、东门商圈、华强北商圈抗衡的大型商圈。未来，随着南山核心区建设的完毕、大型和高档次商71、业的进入，南山商业市场的发展前景将风光无限，将成为投资追捧的新的投资热点。3. 南山典型商业项目分析n 深圳湾口岸商业街深圳湾口岸商业街位于后海中心的中心商业街区，位于创业路、登良路、后海滨路等深圳湾口岸区“四纵四横”中的重要的“两横一纵”的交汇处。2008年4月，卓越置业集团有限公司推出深圳湾口岸商业街62间铺位，均价4.1万元/平方米，开盘取得良好的销售成绩。一系列的规划利好促使了深圳湾口岸商业街的高成长空间。项目评价：卓越深圳湾口岸商业街正对的是规划中2.3平方米公里的超级海上金融城,随着海上金融城的建设，深圳湾口岸商业街所处的区域性质也将会随之发生巨大的转变，直接从一个普通的社区上升到72、一个集商业区、金融区、居住区于一体的综合区，商业价值高。 n 海岸城海岸城商业项目位于南山商业文化中心区，由海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目。购物中心约12万平方米；商业街约4万平方米。海岸城购物中心：目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心。该项目由2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一（World Architecture杂志提供）的美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计，目前已经开业。海岸73、风情街：由海岸城东座写字楼和西座写字楼的裙楼商业组成，总面积约4万平方米，总长度约800米，包括主力店新桃园酒店在内的281间独立商铺，单间面积从20平方米至数千平方米不等，商铺全部对外出售。4. 市场分析小结n 2008上半年全市商业供应规模锐减，大规模的商业项目寥寥无几，多为住宅项目的附带商业，供应区域主要集中在关外；成交情况不容乐观，呈现了下降的趋势，成交价格也有所下降；n 南山区由于在传统商圈基础上的改造，人居氛围不断浓厚，带动了商业气氛，供应量和成交量均有所上升，整体价值的提升带动了价格上涨和租金的攀升，如深圳湾口岸商业街销售均价为42000元/平方米，但成交量和价格的增速有所放缓；74、n 新增商业项目功能齐全，业态分布广泛，建筑风格独特，具有较旺的人气，客流量较大。五、酒店市场分析1. 深圳市酒店市场分析深圳市各星级酒店的分布表区域5星4星3星2星1星未评级星级酒店总数罗湖区56322313867105福田区2318140313768南山区25360131629宝安区261260372663龙岗区03340641074盐田区0311012517合计112669541195161356（资料来源：2007年深圳旅游业经济运行情况报告）2007年深圳市星级宾馆酒店床位统计(单位：张)项目小计五星四星三星二星一星合计4007757959717162658200100罗湖区194675、02964250494364456100福田区7158728768358220800南山区4493106822234457570宝安区48791035148818624940龙岗区2312013836283010盐田区1775013513121120（资料来源：2007年深圳旅游业经济运行情况报告）从上述两张表可看出目前深圳市的星级酒店主要集中在罗湖和福田，罗湖无论是星级酒店的数量还是酒店的星级在全市中占的比例都是最高的，这主要由于改革开放历史因素和罗湖得天独厚的地理位置。福田中心区于2005年逐步形成发展规模，在未来几年内，星级酒店的数量会逐渐增加。关外宝安龙岗两地星级酒店发展不够成熟，但在76、未来几年内，会有大规模的酒店用地出让。南山区的酒店发展规模相对于其经济发展水平虽然属于特区内并不高，但其大多为高档酒店，如南山的五星级数量仅次于福田。n 深圳市酒店的经营状况：深圳市分区域酒店入住率分布表区域全 市罗湖区福田区南山区宝安区龙岗区盐田区入住率（%）62.5465.2670.9070.4956.7142.1550.83深圳市分星级酒店入住率分布表名称全 市五星四星三星二星一星未评星入住率（%）62.5468.3464.2966.1662.6477.5458.18深圳市近年深圳市酒店无论从各个区域看，还是从酒店的档次看，深圳近年酒店数量的不断增加，其客房出租率仍保持稳定，基本保持在677、0%左右。从深圳市分区域酒店入住率分布表可以看出，深圳市南山区酒店入住率仅次于福田区。而深圳市分星级酒店入住率分布表可以看出，深圳市五星级酒店入住率也位居星级酒店前茅；2. 南山区典型酒店分析n 南海酒店（五星级）深圳南海酒店是深圳首间由“中国政府评定的五星级酒店”。座落在深圳蛇口经济特区，并由香港美丽华集团、香港招商局集团、香港上海汇丰银行及中国银行深圳分行联合投资。深圳南海酒店拥有完善的交通网络：旅客穿梭香港及蛇口、澳门及珠海均方便快捷；酒店邻近深圳国际机场及。深圳南海酒店有标准房、双人海景房及主席套房。房间设施齐备，包括电视机、雪柜、迷你吧、保险箱、电脑门卡系统及先进的空调系统。酒店内有78、多间中西餐厅及宴会厅。酒店客房价格表房型门市价前台现付价小型山景单人房RMB 1898RMB 798标准山景房RMB 1898RMB 863豪华海景房RMB 2174RMB 978高级商务房RMB 2530RMB 1150行政楼层海景房RMB 2645RMB 1265n 威尼斯皇冠假日酒店（五星级）深圳威尼斯皇冠假日酒店（CROWNE PLAZA SHENZHEN）位于深圳湾畔风光秀丽的华侨城，是中国首座以威尼斯文化为主题的国际品牌五星标准商务度假酒店。酒店位于深圳的西南部，紧邻著名的主题公园世界之窗、锦绣中华和民俗文化村。交通便利，酒店距西部通道、福田中心区和科技园仅数分钟车程，距蛇口码头、79、皇岗口岸仅15分钟车程，而且距罗湖口岸仅20分钟车程。房型门市价前台现付价高级客房RMB 2185RMB 1247高级客房双早 RMB 2185RMB 1312豪华客房RMB 2530RMB 1408豪华客房双早 RMB 2530RMB 1474超豪华客房RMB 2530RMB 1569超豪华客房双早 RMB 2530RMB 1635套房RMB 3680RMB 1784套房双早 RMB 3680RMB 1850行政楼层豪华房RMB 3105RMB 1784行政楼层套房RMB 4370RMB 2107n 泰格公寓（按五星级标准建设）深圳泰格公寓座落在中国南部最大的外国人集中的国际化高档居住区之一80、的蛇口，由招商地产投资，新加坡辉盛管理公司所管理。深圳泰格公寓从单人公寓到四房公寓满足多样化的市场需求。每套公寓内配备全套家私电器及设备齐全的厨房，每日房间清理服务、多班次穿梭班车服务为商务、休闲出行提供便利。深圳泰格公寓在户型设计和家居配置方面充分考虑外籍人士的多样化需求，泰格公寓的建筑环境景观由澳大利亚泊涛墨尔本建筑设计有限公司设计，室内设计由新加坡DESIGN IDEAS公司打造。房型门市价前台现付价豪华套房公寓RMB 1380RMB 949经典套房公寓RMB 1725RMB 11393. 市场分析小结随着深港合作的加快，深圳国际地位的提高，以大运会的承办为契机，深圳将越来越多的举办国际81、性的会展、会议，深圳市酒店未来的发展潜力仍然较大。而南山区则是深圳市高新技术产业基地、物流中心、科教中心和旅游度假圣地，这些产业的发展对未来南山区酒店有持续增长的需求；而南山区在酒店业的规模和档次相对与其经济发展水平则是偏低的，因此未来南山区的酒店业发展存在较大潜力。第五部分 项目解析一、项目地块分析1. 地理位置项目位于南山区前海平南铁路西侧，属于地铁车辆段上盖物业。2. 地形、地势3号地块内有水渠1号地块，石头较多2号地块11号地块项目地块由于是填海区，部分地块不平整，有大量的石头，有水渠和水沟的限制，不利于施工。3. 交通条件3.1片区交通n 前海片区由多达9条不同交通干线，分别是地铁182、号线延长段，地铁5号线，广深城际铁路，平南湾铁路，南坪快速，沿江高速，滨海大道，月亮湾大道，深南大道。这些线路构成了立体化的交通网络，通达性好，交通优势非常明显，十分利于项目开发。n 深圳西站有开往湖南、江西的长途列车,给出门远行居民带来一定的便捷.已经开通的平南铁路将四个港口与全国铁路网连接起来，形成深圳西部通向全国的物流通道。随着深圳地铁的建设，这一现代化运输系统将提供快捷高效、安全可靠的交通工具，方便居民和游客往来南山和周边地区。n 海上运输已形成了包括蛇口、赤湾、妈湾、东角头等港口群，货运可达世界各地，是深圳乃至华南地区的主要货运通道。客运航班可达香港、澳门、珠海、海南等地。3.2项目83、周边项目步行范围内，所规划的轨道交通非常发达，在不远的将来，地铁1，5号线和广深城际线，轨道交通系统都将全部建成投入运营。目前周边有深南大道，月亮湾大道，前海路，南山大道等主干线，往各区域的通达性较好。4. 水电通讯保障4.1供水区内水资源储藏量为0.9亿立方米左右，西丽长岭皮等7座水库，库容量为4877万立方米，通过其他渠道年取水量为1200万立方米。现已建成规模较大的水厂3个，日供水量为43.4万吨，基本保证全区的生活、工业用水。 西丽水库蛇口水厂4.2电力区内主要的发电厂有南山热电厂（总装机容量35万千瓦），妈湾电厂（一期工程两台30万千瓦机组已投入运行）、月亮湾电厂（装机容量为20万千84、瓦），南山区已成为深圳市重要的能源基地之一。4.3通讯已建有7个电讯交换机楼和10个邮电支局，邮电业务总量为1.1亿元，电话容量达12万门。蛇口、南油电信大楼，灵通、蛇口、南山传呼台，蛇口微波塔，深大电话公司等构成了一个四通八达的通讯网络。蛇口电信大厦南油电信大厦5. 规划限制条件n 地铁车辆段初期上盖范围为停车列检库。厂架修库及咽喉区等轨道区域，属于车辆段的控制工程，房建的完成是满足车辆正常使用，维护检修的前提条件，必须在初期完成。咽喉区面积大（9万多平方米），而且区内股道繁杂，柱网不规则，若柱网及上盖作为后期实施，在不影响正常运营及行车限界安全的前提下，为其上盖板搭设脚手架等施工，股道间的85、范围都不能为其提供必要的工作面，因此初期上盖范围必须一次性建成。n 车辆的上盖建筑及车辆段周边的保护区域必须与车辆段同时施工建设，由于车辆段被要求于2011年建成使用，因此，前海湾车辆段上盖及车辆段周边的保护区域必须于车辆段一同建成，并最迟于2011年全部建成投入使用。二、项目SWOT分析1. Strength（优势）n 地铁上盖物业，与轨道交通直接衔接，交通方便，通达性好；n 该项目位于滨海区，具备打造滨海物业的可能性；n 项目开发规模大，容易形成市场的号召力，且自身大量的业主人群为项目商业的运作提供了有利的条件。n 项目经营物业体量庞大，拥有70年的收益权，大大优于一般50产权的经营性物业86、。n 该项目处在前海物流CBD位置，具有良好的发展前景。2. Weakness（劣势）n 市场成熟度：前海湾与蛇口西项目区域成熟时间较长，前海湾项目属于前海CBD第一块开发用地，区域发展目前不成熟，整体片区规划到成熟期会长到5-8年；n 环境影响：车辆段上盖对项目自身运营有一定的负面影响；前海湾周边交通路网复杂；月亮湾大道有交通噪音及视线影响；火车西站铁轨地块东面大约在50米，将有噪音影响；沿地块东面300米处有高压走廊，将对客户造成心理影响；有近21万平方米用地地下为地铁车辆的功能空间，基地零标高比周围地面高出15米。3. Opportunity（机会点）n 深港一体化将加快两地的交流和商务87、往来，带动经济增长和人口流动；n 区域发展前景：前海湾是规划建设中的深圳国际化物流园区，项目用地在前海物流CBD用地范围内，而且是交通枢纽与门户位置。4. Threats（威胁点）n 竞争威胁：来自类似规划定位的宝安中心区市场的竞争威胁，南山区后海片区金融商务区与南山中心文化区的竞争市场威胁；随地铁沿线不断开发建设的商业商务市场的威胁；n 政策导向：国家对房地产市场的不断调控和银行的贷款政策将限制房地产的发展。三、项目评价建设条件：本项目用地场地平整，地块规则，周边基础设施条件等建设条件具备，较好的房地产发展条件。开发时机：从城市发展来看，该区域定位为未来深圳市高强度发展的CBD区，重点发展以88、甲级写字楼为主的高端办公功能，以满足远期建设区域生产型服务中心的需要。因此区域城市未来具备广阔的发展空间，本项目属于区域中期发展项目，项目开发与城市发展方向相吻合，同时项目具备较好的开发时机。开发前景：项目为地铁上盖物业，具有不可比拟的交通优势，通达性强；项目规模大，配套齐全，属于城市综合体的范畴，而前海湾物流园区的规划将带来巨大的经济产值，即将促进前海片区的经济发展，进而带动商业，房地产业的发展；第六部分 项目开发模式一、1/2/3/11号地块开发模式1/2/3/11号地块是保障性住房用地，地铁公司需要为保障性住房提供装修并且负责固定家具和家电的保修，更需与政府部们保持紧密沟通，同时政府也希89、望保障性住房由地铁公司全权负责，且保障性住房必须在2011年12月31日前一次性交付给政府，开发建设不产生任何利润，即地铁公司只是“代建”。因此1/2/3/11号地块的开发模式为地铁公司独立开发。二、6/8/9/10号地块开发模式6/8/9/10号地块部分要配合车辆段的工程，此部份物业建造的工程技术及进度要求将非常严格，任何误差都会影响车辆段的建设安全和进度，从这些方面考虑地铁公司可独立发展。但是地铁公司需要“代建”1/2/3/11号地块是保障性住房用地，很可能没有足够的人力资源去独立发展车辆段上盖物业部份。且从考虑利润和风险出发，地铁公司独立开发的物业在市场定位上可能比与品牌开发商一起开发的90、物业较不利，可预见的销售利益也相对低。即地铁公司独立开发要承受的风险肯定较高，管理成本也较合作开发高。因此如果选择与知名房地产开发商合作，其经验和品牌效将会有利于整个项目的开发，并且开发商可更准确把握市场的走向，提高物业的销售价格。因此6/8/9/10号地块的开发模式为协议/合同型合作开发。三、4/5/7号地块开发模式4/5/7号地块是地铁沿线白地物业，对地铁车辆段的建造没有直接影响，工期相对宽松。因此，地铁公司可对这几块地采用合作开发模式，邀请开发商一同开发以减低地铁公司的资金和人力资源的压力。因为开发商可更准确把握市场的定位及走向，提高物业的销售价格。而有名的房地产开发商的品牌效应将会有利91、于整个项目的开发。针对地铁公司没有酒店管理方面的经验，酒店式公寓可聘请专业营运商管理，并与专业营运商商讨较佳的推广策略。因此4/5/7号地块的开发模式为协议/合同型合作开发。第七部分 项目功能物业发展设想一、项目卖点整合n 交通优势：深圳首个地铁上盖物业，随着深圳市地铁交通的逐步完善，将带给项目便捷的交通方式；n 规模优势：本项目包括保障性住房在内总建筑面积141万平方米，是深圳市区内几乎绝迹的大盘开发；n 配套优势：项目不但包含了住宅、商业、写字楼等各类型物业，还包括各个类型的学校、社区健康服务中心等完善的服务设施，片区拥有着绝佳的配套；n 区位优势：前海片区是深圳市规划中的国际物流园区，项92、目用地处于前海物流CBD用地范围，有着良好的区位优势和后期的可增长性；二、项目整体形象定位深圳市未来将建设成为亚太地区有重要影响的国际高科技城市、国际物流枢纽城市、国际金融贸易和会展中心、国际文化信息交流中心和国际旅游城市，把深圳建设成为重要的区域性国际化城市。借助深圳市大发展的机遇，本项目也将大大提升深圳都市形象；本项目应该充分挖掘深圳乃至全国地铁物业先机，占位地铁物业领导者形象，通过商务、写字楼、酒店等配套的稳步投入，逐步引领区域走向成熟，打造区域活力中心。通过地铁的便捷生活方式的形成，满足深圳人快节奏的生活方式，打造深圳市乃至全国屈指可数的中央地铁商务居住区。整体形象定位 中国深圳中央地93、铁商务区我们畅想的在本项目可以享受的新生活应该是我们建造的不仅仅是一个居住环境更要营造现代人、的一种生活方式轻松获得快捷、舒适、便利的居住、商务及娱乐区在这里，你可以体会到快捷的佳通给生活带来的便利在这里，你可以体会到商务、休闲同时进三、住宅物业发展设想1、产品定位由于地铁这种交通方式的便捷性，本项目的辐射范围广，因此，为吸引最大范围的客户，本项目住宅产品定位于中高档中大户型，配套成熟，居住氛围浓郁的中高档社区。2、客户定位n 以地铁交通为主打卖点的住宅一般用作首次置业和首次改善置业客户需求，主要满足客户的自住需求，因此，客户辐射范围较广；n 便捷的交通和良好的配套决定了本项目的高价值，因此，94、客户的主要来源是较多考虑对交通和配套有较高要求的上班族客户。客户置业以投资为目的；客户来源以南山周边区域特别是福田区上班族，置业目的以首次置业和首次改善为主，购房目的以自住为主；客户来源以科技园、南油等南山片区的周边白领客户，置业目的以首次置业和首次改善为主，购房目的以自住为主；边缘客户核心客户重要客户3、价格定位n 高层住宅价格定位根据替代原则，调查选取了与估价对象在结构类型、使用功能等因素相同或有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作为可比案例：案例调查表因素估价物业诺德国际星海名城六期鼎太风华六期销售区位南山前海南山沿湖路与前海路交汇处南山区前海路西侧前海路以西、东滨路以北交易时间2095、08年8月2008年8月2008年8月交易情况正常正常正常正常物业类型普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅装修状况毛坯毛坯毛坯规模大中等较大较大交通通达度方便较方便较方便较方便单价(元/M2)10,00013,00012,000因素比较表比较因素估价对象案例A案例B案例C区域因素交易情况100100100100交易日期100100100100交通通达度25202120基础设施完善程度25202120区域繁华程度25202520区域规划25212220小计100818980个别因素建筑结构与质量25252525规模25182022自身设施完备程度25202223装修情况25202020小计1008396、8790因素修正及计算表可比案例市场价格A￥10,000B￥13,000C￥12,000交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/81100/89100/80个别因素修正100/83100/87100/90综合修正系数149%129%139%比准价格（元/M2）14,90016,77016,680权重35%30%35%加权平均值（元/M2）16,178评估单价（元/M2）16,200因此，本项目在2008年8月预计可实现的销售均价为16,200元/平方米，预计按照年销售价格涨幅在3%10%，考虑到虽然目前深圳97、房地产市场不景气，但由于本项目为地铁地铁物业，占据良好的交通优势，并有齐全的各项配套，因此取每年增长8%为计，进入到2010年进入市场可实现的销售价格为17,500元/平方米。因此，最终保守估计本项目住宅的销售均价可实现为17,500元/平方米。四、商务公寓发展设想1、产品定位本项目商务公寓将具有一系列硬件优势，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，填补小面积商务办公的市场，具有较高市场竞争力。2、客户定位南山区商住两用客户其他区域客户以及香港客户或内地驻深圳办事处客户客户来源以深圳区域为主，客户置业目的以投资为主；边缘客户核心客户重要客户3、价98、格定位n 商务公寓价格定位根据替代原则，调查选取了与估价对象在结构类型、使用功能等因素相同或有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作为可比案例：案例调查表因素估价物业世金汉宫海岸卡夫诺联泰大厦销售区位南山前海深南东路与和平路交汇处深南大道与前海路交汇处福田区深南大道竹子交易时间2008年8月2008年8月2006年12月交易情况正常正常正常正常物业类型商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓装修状况精装修精装修毛坯毛坯规模大较小较大较小交通通达度方便方便较方便方便单价(元/M2)18,00014,00022,000因素比较表比较因素估价对象案例A案例B案例C区域因素交易情况100100100100交99、易日期100100100100交通通达度25252325基础设施完善程度25252525区域繁华程度25272529区域规划25252325小计10010296104个别因素建筑结构与质量25252525规模25222522自身设施完备程度25252522装修情况25252222小计100989796因素修正及计算表可比案例市场价格A￥18,000B￥14,000C￥22,000交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/102100/96100/104个别因素修正100/98100/97100/96综合修正系100、数100.04%107.39%100.16%比准价格（元/M2）180071503422035权重35%30%35%加权平均值（元/M2）18523评估单价（元/M2）18520因此，本项目在2008年8月预计可实现的销售均价为18520元/平方米，考虑到随着区域配套和交通状况的改善，预计按照年销售价格涨幅在3%10%，依照目前深圳房地产市场不景气的现实情况，取其中的保守的4%为计，进入到2010年进入市场可实现的销售价格为20,000元/平方米。因此，最终保守估计本项目商务公寓的销售均价可实现为20,000元/平方米。五、酒店式公寓发展设想1、产品定位本项目酒店式公寓是综合了星级酒店及高档公101、寓特点的衍生产品。它拥有星级酒店和高档公寓的一系列硬件优势，并有酒店管理和物业管理的互补性。设施齐备，服务一流，是集居住、办公、娱乐、餐饮、服务等多种功能于一体的高级寓所。酒店的档次定位应从一下几个方面考虑：n 符合深圳市首个地铁物业的形象要求；n 满足酒店成功经营的要求；n 符合项目其他配套服务的标准。因此本项目酒店物业档次定位为五星级酒店。2、客户定位随着南山区域内商贸活动的频繁和南山旅游业的快速发展，商务人群和游客的增多，为酒店式公寓带来市场契机，同时目前酒店式公寓的市场未饱和，发展空间还很大。其他商务人士；其他区域商务人士南山区域商务人士及旅游度假人群边缘客户核心客户重要客户3、收益定102、位根据2007中国饭店业务统计统计结果显示，2006年大部分星级酒店的房价水平保持稳定，其中，五星级酒店平均房价为792元，四星级酒店平均房价为437元，三星级酒店为278元，经济型酒店为152元；平均每房间收益依次为：五星级酒店552元，四星级酒店305元，三星级酒店186元，经济性酒店165元。深圳典型酒店式公寓案例调查表名称位置房间均价酒店入住率深圳辉盛庭国际公寓深南大道深圳特区报社旁700元75%泰格公寓南山区蛇口南海大道8号1200元90%999丹枫白露酒店罗湖区深南东路1001号800元90%在预测未来年收益考虑的主要因素有：n 深圳市旅游业、经济不断发展；n 酒店各项配套设施及经103、营水平不断完善。而经过对深圳有类似级别和功能的酒店式公寓深圳辉盛庭国际公寓、泰格公寓、999丹枫白露酒店客房价格的调查，初步估算本项目酒店建成后正常的平均房价为800/间/天（折后价格）。根据2007中国饭店业务统计结果显示，2006年星级酒店市场的入住率为：五星级酒店为66，四星级和三星级酒店为69，经济型酒店为88。而根据上述三个酒店式公寓平均入住率达到了85%左右；考虑到本项目片区成熟度欠缺，本项目酒店建成后预计正常经营年度的入住率以保守的80%计算。国际上通用的五星级酒店评定标准：（1）普通客房面积不小于36平方米；酒店高级客房面积达40多平方米，套房面积达50多平方米（2）有符合国际104、标准的高级西餐厅、可以提供正规的西式正餐和宴会；（3）有高雅的独立封闭式酒吧。本项目建筑面积26250平方米，除去公共设施和配套所占用的建筑面积，预计房间数可以达到400间。酒店正常年份年经营收入计算表项目间数平均房价入住率客房年收入（万元）其他年收入（万元）经营年收入（万元）客房40080080%9344280012144（注：一年按365天计）最终，根据一般酒店经营规律，预计本项目酒店起步期和快速发展期共计5年，即从2013年2017年酒店成熟度分别为50%、60%、70%、80%、90%，从2018年开始酒店进入稳定发展阶段；随着片区发展和成熟度的提高，预计酒店收入每5年增长率为8%；餐105、饮等配套收入约占客房收入的1/3左右，即每年2800万元；预计酒店经营成本约占经营收入的40%；每年都需对物业进行维修保养，按照经验值物业维护费占租金收入2-5%左右，在此取其中的均值3%；商业前期招租和后期租赁管理费用取每年租赁收入的1%；六、写字楼物业发展设想1、产品定位根据本项目所在的区位和交通可达性及其以后规划发展的前景，项目应为甲A级写字楼，甲A级写字楼应具有的特点如下：n 建筑规模和体量形象1）超高层；2）大规模；3）建筑外观极富个性；4）层高大于2.6m；n 配套1）2500平方米以上大规模商务会所；2）配套完善齐备且规模够大；3）车位充裕。n 设备及装修标准1）进口知名品牌高速106、电梯，等待时间短；2）进口知名品牌中央空调可分户计量；3）卫生间使用位充裕，知名品牌自控式洁具；4）5A智能化管理；5）宽频网络6）进口知名品牌备用电源n 物业管理服务国际认证知名物业管理公司管理2、客户定位随着深圳与香港在经济、文化、商贸等各方面的紧密结合，南山区的地理位置优势日益突出，作为深圳新的次中心，南山区的产业功能定位：国家级高新技术产业基地，华南地区区域性物流中心之一,集装箱枢纽港深圳港的重要组成部分，深圳市的科教中心和旅游度假基地。据调查统计，进驻南山写字楼的企业以高科技企业、物流业企业为主；因此，本项目的客户定位主要满足南山区及其周边高新技术企业和物流企业客户。各类型的投资客户107、和其他产业客户；客户来源以南山及其周边区域创新性的高新技术中小企业主要以南山区域的大、中型高新技术和物流企业及部分金融投资服务企业边缘客户核心客户重要客户3、收益定位写字楼属于经营性物业，因其能有稳定的租赁收入，故很多企业将写字楼作为持有物业，并可获得稳定的现金流，写字楼的租赁价格制定有以下原则：n 物业产品自身档次和形象；n 区域写字楼市场的成熟水平；n 与项目周边区域现有写字楼的市场租赁价格相比较；n 目标客户对项目租赁价格的感受；近期南山区写字楼的租赁价格表大厦名称出租率租金大厦名称出租率租金海岸城东座98.28%115新时代广场99.31%110新保辉大厦94.84%75新豪方大厦10108、0%95西海明珠100%100天利一期90.7%110根据上表可看出，南山区写字楼的平均月租金承受能力分别达到100元/平方米/月左右。从南山区写字楼的出租率来看，南山写字楼出租率保持在很高的水平，基本都在90%以上，很多写字楼甚至接近100%，显示出南山写字楼强劲的需求。除此之外，其客户来源范围比较广泛，但以创业型的中小型IT、高新企业居多。因此，考虑到本项目写字楼的高端定位但区域成熟度较低，租赁价格宜定位与100元/平方米/月。考虑到本片区的逐步成熟，租赁收入每5年增长率为10%；写字楼每年都需对物业进行维修保养，按照经验值写字楼物业维护费占租金收入的2-5%左右，在此取其中的均值3%；写109、字楼前期招租和后期租赁管理费用取每年租赁收入的1%。七、商业物业发展设想1、产品定位目前，深圳市已形成了东门商业圈、罗湖中心区商业圈、华强北商业圈、中心区商业圈、南山商业圈、龙岗商业圈、宝安商业圈等诸多商圈，其中最聚人气和不可撼动其地位的是东门商业圈、罗湖中心区商业圈、华强北商业圈：因此本项目的经营方式应该走差异化路线，避开与核心商圈的竞争，寻求自己的特色，建议经营方式上采取：n 选择走差异化路线的方式尝试走概念化道路，采用以便捷的地铁交通为核心竞争力的地铁商业；n 将主力店周边部分划分成小型店铺用以出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性和连续性在业态定位上分别以主力店和小型店铺为主打产110、品。n 主力店宜选择大型超市、家电百货、饮食、娱乐、运动为主打；n 小型店铺主要租售给一些私人或小型的商家，业态分布广泛，主要经营：时装、饰品、饮食、书店、美容、摄影、干洗、礼品等，是作为主力店的延续和补充；2、客户定位本项目应首先满足住宅区内客户生活方便，能满足其日常购物需求；因个人商务或社会娱乐原因到此进行附带性购物的人群；南山及其周边休闲购物人群本区域内及其周边区域工作与生活人群边缘客户核心客户重要客户3、收益定位商业物业同样属于经营性物业，有稳定的租赁收入，并可获得稳定的现金流，写字楼的租金定位有以下方法：通常是运用市场比较法进行定价，其考量因素有以下：n 主要是通过项目周边主要项目（111、相近或相类似的商业项目）的市场调研，周边的租金水平；n 其他因素包括：综合整体区位、人流量、交通条件、规划业态的租金承受能力等各因素；典型区域商铺平均租赁价格表所在区域租金水平福田中心区购物公园（地铁物业）450-550元/平方米/月罗湖国贸金光华（地铁物业）1200元/平方米/月南山保利文化广场500元/平方米/月根据上表和商业招商的实际经验来看，不同的地段、不同的业态规划等因素造成商铺的租赁价格相差甚远，在此，取一定的均值作为商铺的租赁价格；本片区属于未成熟的商业区域，其核心客户和重要大多为社区内或南山周围客户，因此，统一取本项目商业租赁价格为300元/平方米/月；考虑到本片区商业在未来将112、逐步成熟，租赁收入每5年增长率为12%；每年都需对物业进行维修保养，按照经验值物业维护费占租金收入的2-5%左右，在此取其中的均值3%；商业前期招租和后期租赁管理费用取每年租赁收入的1%。第八部分 项目经济效益评价（按莱坊公司建议的开发模式测算）一、 指标说明1、 经济效益评价说明莱坊公司建议本项目T201-073宗地政策性用地由地铁公司独立开发，T201-071/072两宗地按协议/合同型合作开发模式来进行开发建设。本部分经济效益评价按莱坊公司建议的开发模式进行测算。n T201-073宗地：政策性用地，政府按4475元/M2的综合地价标准补偿地铁公司，作为代建费用，要求于2011年12月3113、1日前，一次性无偿交付。但是，该宗地的开发建设费用较高，仅靠政府的代建费用不能完成，存在一定的建设资金缺口。n T201-071/072宗地：均为商住用地，其中T201-072宗地位于地铁车辆段上盖范围，T201-071为地铁沿线白地物业，各地块均开发有销售性物业和经营性物业。通过与有经验的品牌开发商合作开发，可以达到提升物业开发的质量及品牌效应，实现项目价值的最大化。2、 项目用地规划指标序号宗地号单位T201-0073宗地T201-0072宗地T201-0071宗地合计用地性质政策性住房开发上盖商业开发白地商业开发用地号码1/2/3/11号地块10号地块9号地块6号地块8号地块小计5号地块114、7号地块4号地块小计1总用地面积M2134758162006442941512941692163102485575633516331521215031892总建筑面积M260215074600101900360082950263050884802171202392005448001410000住宅M2564000721009980017190084080146150230230966130商业M2180002100280003010044003000436005100099100办公M25495054950169350169350224300商务公寓M20416704167041670酒店式公115、寓M20262502625026250学校M280000200002000028000幼儿园M27200360036003600360014400其它公共配套M249502500250027002700101503容积率4.4684.601.580.090.881.223.562.874.633.582.804建筑高度M1201202005土地使用年限年707070706开发建设期年44467综合楼面地价元/M2 040486201二、 项目开发建设进度安排1、 建设进度工程于2008年报批报建，2009年初开始动工，预计2013年11月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时6年。各宗地建设进度116、如下：n T201-073宗地：包括1、2、3、11四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于2009年初开工，2011年12月31日前完工，历时3年。n T201-072宗地：包括6、8、9、10四个地块，为地铁上盖商住用地。 10号地块于2009年初开工，2010年6月完工，历时18个月；物业类型以中小户型商务公寓和住宅为主。 9号地块于2009年开工，2010年6月完工，历时18个月；物业类型以高档多层住宅 (花园洋房)为主 ，底层公共部位适当布置临街商业。 6号地于2010年11月开工，2011年2月完工，历时4个月；布置社区配套幼儿园，社区休闲绿地与学校活动场。 8号地块于2010年初117、开工，2011年2月完工，历时14个月；以商业和办公功能为主。n T201-071宗地：包括4、5、7三个地块，为白地商住用地。 5号地块于2011年8月开工，2013年1月完工，历时18个月；物业类型以高档大户型住宅为主。 7号地块于2012年2月开工，2013年6月完工，历时17个月；主要为中高档住宅及社区配套。 4号地块于2012年8月开工，2013年11月完工，历时16个月；功能定位为甲级写字楼、酒店式公寓与集中商业。各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店，详见工程计划进度表。序号项 目T201-073宗地政策性住房开发（1、2、3、11号地块）2008年200118、9年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2077年1规划设计与报批报建2工程施工阶段3竣工验收及入住序号项 目T201-072宗地上盖商业开发（6、8、9、10号地块）2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2077年1规划设计与报批报建210号地块（住宅及配套）2.1奠基及施工2.2住宅销售阶段2.3竣工验收39号地块（住宅、社区商业）3.1奠基及施工3.2住宅销售阶段3.3商业开始经营3.4竣工验收46号地块119、（幼儿园）4.1奠基及施工4.2竣工验收58号地块（商业、办公）5.1奠基及施工5.2开始经营5.3竣工验收序号项 目T201-071宗地白地商业开发（4、5、7号地块）2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2077年1规划设计与报批报建25号地块（商业、住宅）2.1奠基及施工2.2住宅销售阶段2.3商业开始经营2.4竣工验收37号地块（住宅、商业、商务公寓及配套）3.1奠基及施工3.2商务公寓销售阶段3.3住宅销售阶段3.4商业开始经营3.5竣工验收44号地块（商业、办公、酒店式公寓）4.1120、奠基及施工4.2开始经营4.3竣工验收2、 销售进度销售性物业销售面积M2销售均价元/ M2销售率%销售期2010年2011年2012年2013年2014年10号地块住宅72100 19472 1009号住宅99800 19485 1005号地块住宅84080 24104 1007号地块商务公寓41670 25661 1007号地块住宅146150 24700 100注：1.考虑到项目所有销售物业最终都会销售，因此，销售率定为100%；2.销售均价为各地块销售物业在既定销售率的情况下实现的销售均价，未考虑折价情况；3.销售进度表详见附表3销售收入及税金表。3、 经营性物业经营时间安排经营性物业121、主要包括各类商业、办公楼，以及酒店式公寓等物业。具体经营时间安排见前文工程计划进度表。三、 投资估算与资金筹措1、 总投资估算项目总投资估算表序号项目T201-0073宗地1/2/3/11号地块T201-0071/0072两宗地4/5/6/7/8/9/10号地块单价（元/M2）面积（M2）总投资(万元)单价（元/ M2）面积（M2）总投资(万元)开发建设总投资57816021503480831464280785011828731开发成本56126021503379441321080785010672081.1土地成本0602150055008078504443391.2建筑安装工程费45886122、0215027623962958078505085171.3不可预见费6060215036329180785073171.4工程建设其他费用69760215041981958807850773751.5工程基本预备费26760215016093367807850296602开发费用1686021501013814328078501156652.1管理费用16860215010138396807850320162.2财务费用06021500662807850534862.3销售费用0602150037380785030163备注：测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。总投资估算说明：n 土地123、成本本项目1/2/3/11号地块为政策性用地，地铁公司代建，无土地成本；410号地块为商住用地，总地价款为444339万元，折合楼面地价5500元/M2。n 建筑安装工程费建安费用包括各类物业主体工程、装修工程、桩基础、公共配套及车库等，此费用按照项目建设情况，结合工程施工进度计划投入。此外，本项目销售性物业及经营性物业均带有价格不等的精装修。本项目1/2/3/11号地块建筑安装工程费276239万元，410号地块建安费508517万元。n 不可预见费本项目属地铁物业，施工难度较大，但项目的可变影响因素相对较易控制。参照房地产开发项目的平均水平，本项目不可预见费按建筑安装工程费的2.0%取值，124、分别为3632万元和7317万元。n 工程建设其他费用从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。参照工程建设项目的平均水平，该项目费用按前两项之和的15%取值，分别为41981万元和77375万元。n 工程基本预备费基本预备费是在初步设计及概算内难以预料的工程费用，此处按照前三项之和的5%取值，1/2/3/11地块为16093万元，410号地块为29660万元。n 管理费用管理费用是房地产开发企业的管理部门为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工125、资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等。参照房地产开发项目的平均水平和本项目的具体情况，管理费用按前述各项之和的3.0%取值。本项目各地块的管理费用分别为10138万元和32016万元。n 财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。根据项目工程进度的资金需求情况，本项目1/2/3/11号地块须用自有资金完成建设，不得向银行借贷，无财务费用。410号地块拟向银行分两次借款140658万元，利息费用合计为53486万元。时间安排如下：借款金额利息费用借款时间还款时间借款期适用贷款利率第一笔借款136633万元52877万元2009年初2013年末5年35年（含126、5年）贷款利率7.74%第二笔借款4025万元609万元2012年初2013年末2年13年贷款利率7.56%n 销售费用销售费用是指房地产开发企业为项目销售而发生的各项费用，按销售收入的3%估值。本项目1/2/3/11号地块完成开发建设后，一次性交付给政府，无销售费用；410号地块的销售费用共计30163万元。2、 资金筹措本项目1/2/3/11号地块的资金来源主要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为78597万元、269486万。其中78597万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与410号地块进行捆绑，由127、双方共同出资进行开发。因此，410号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议/合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下：筹措资金来源筹措资金额（万元）比例%自有资金44433938%融资金额133301%银行贷款14065812%销售/经营收入再投入58454649%总投资额1182873100%备注：1、表中融资金额为410号地块2008年建设资金缺口；2、自有资金已超过银行贷款要求35%水平的下限，可进行银行融资。项目整体要求的融资额分为两个部分：政128、策性用地的资金缺口78597万元、410号地块2008年建设资金缺口13330万元，共计91297万元。协议/合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表：出资额出资比例地铁公司44433982.86%投资方9192717.14%合计536266100.00%在这种合作模式中，地铁公司占82.86%的股权，投资方占17.14%的股权。3、 投资使用计划本项目总开发投资额为1/2/3/11号地块348083万元、410号地块1182873万元，详细投资计划见附表5：项目投资计划与资金筹措估算表。由项目投资计划与资金筹措估算表可看出，本项目投资使用计划的编制，针对项目中各项投资款项的付款特点、开发建设129、进度计划和资金来源渠道等方面进行了综合考虑，安排合理，对于本项目建设的顺利进行有充分保障。四、 销售及经营收入测定1、 项目收入估算项目收入全部来源于410号地块的销售收入和经营收入，预计项目未来收入合计为14908780万元，其中销售收入1005442万元（不含1/2/3/11号地块代建费），经营收入13903338万元。n 项目销售收入测算项目销售收入主要来源于410号地块住宅及商务公寓等物业的销售，预计销售收入为1005442万元。项目销售收入测算表项 目销售面积（M2）销售均价（元/ M2）销售率销售收入（万元）10号地块住宅销售收入7210019472100%1403909号住宅销售130、收入9980019485100%1944645号地块住宅销售收入8408024104100%2026637号地块商务公寓销售收入4167025661100%1069297号地块住宅销售收入14615024700100%360997合 计443800100%1005442n 项目经营收入测算项目经营收入主要来源于商业、办公的租赁收入，以及酒店的经营收入等，预计经营收入为13903338万元。4号地块酒店式公寓建成后，建议采用知名酒店管理公司进行管理。管理公司具备成熟的酒店管理经验、广泛的酒店客户资源等一系列经营优势。聘用酒店管理公司的成本主要包括三个方面：基本管理费、承约费、鼓励性管理费。基本管131、理费，又称提成费，一般按酒店经营收入的2%提取。承约费包括入会费和技术协助支持费。入会费指签约后可使用酒店管理公司相关品牌的商标、标志等；技术协助服务费是管理公司专业人员在酒店的规划、设计、建筑、装修和装备期间，须以顾问身份提供技术服务，从而确保各项目按有关标准建造。本项目承约费按200万元/年进行估算。鼓励性管理费，又称管理费，按酒店经营毛利润的8%提取。本项目建议采用酒店管理公司的聘用期最长为20年，在合作期内开发商应不断学习管理公司的先进酒店管理经验，为将来自己管理奠定基础。下表为本部分经济效益评价对酒店管理公司绩效，与开发商自己管理进行对比。对比项目酒店管理公司绩效开发商绩效酒店套房入132、住率85%80%酒店套房租赁价格每5年涨幅15%12%酒店物业维护费2.5%3%酒店经营成本收入比率30%35%餐饮等其他收入占酒店总收入比率50%33%酒店经营收入及其他商业、办公租赁收入的具体数据见附表4：项目经营收入与税金表。2、 销售/经营税金及附加估算销售/经营税金及附加计算表项目计税公式营业税按销售/经营收入的5%计城建税按营业税的7%计教育附加按营业税的3%计地方教育附加按营业税的1%计印花税按销售/经营收入的0.03%计合计按销售/经营收入的5.58%计本项目按5.6%取值，相关数据见附表3项目销售收入及税金表和附表4项目经营收入及税金表。3、 资金来源与运用分析项目1/2/3133、/11号地块政府代建费在三宗地总地价中已扣减，缺口资金必须在2011年前筹齐，此部份资金将由地铁公司引进知名投资方来进行筹集。410号地块作为商住用地，地铁公司自有资金444339万元，采用协议/合同型合作开发模式，引进企业融资13330万元。这两部分资金已达到“自筹资金不低于35%”的要求，其余资金缺口可通过银行借款筹措以及销售/经营收入的再投入。项目的资金来源与运用情况详见附表6：资金来源与运用表。通过以上分析测算，项目后续建设资金来源有充足的保障。4、 项目利润项目扣除总投资成本费用、各项税金、所得税等后，可获得净利润8312597万元。地铁公司与投资方共同享有分配利润的权利，分配比例经134、双方友好协商确定后，应在合作协议中明确约定。确定利润分配比例的重要依据：n 双方出资比例。地铁公司在项目开发建设中，出资额占双方投资总额的82.86%，占绝对控股地位。因此，地铁公司的收益理应不低于净利润的82.86%。n 项目的稀缺性。本项目为地铁上盖物业，在全国尚属首例，升值潜力巨大。在这种稀缺资源的取得方面，地铁公司占有绝对的优势。n 开发模式的风险。协议/合同型合作开发模式不成立新的法人实体，由合作主导方完成项目的绝大部分运作，各项责任归属于主导方。因此，地铁公司在这种合作模式下，承担的风险也较大。n 投资方的开发资质和知名度。引入知名房地产开发商的经验和品牌效应，有利于本项目的开发和135、占据市场的更好位置，实现项目的价值和利润最大化。但同时，知名开发商的品牌等无形资产，也可能成为一种要求提高利润分成的砝码。n 项目政策性用地的资金缺口。投资方进入后，共同承担政策性用地的无利润，甚至公益付出，会降低投资方的预期收益，减少进入的兴趣。同时，也必然对利润分成提出较高的要求。本项目建议的利润分配比例地铁公司投资方备 注出资额（万元）44433991927出资比例82.86%17.14建议分配比例175%25%知名品牌开发商，如：万科等建议分配比例285%15%一般品牌开发商，财政实力较强建议分配比例390%10%无品牌开发商，财政实力较强五、 财务与敏感性分析1、 赢利能力分析政策性136、用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于410号地块，在计算期内预计销售收入1005442万元，经营收入13903338万元，共计14908780万元，可获利润11083463万元，扣除所得税后净利润为8312597万元；缴纳所得税2770866万元，项目盈利能力较强。经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表：410地块项目利润估算表序号项 目单位指标1占地面积M23684312总建筑面积M28078503项目总投资万元11828734项目销售收入万元10054425项目经营收入万元139033386利润总额万元110834637税后利润万元8312597137、8财务净现值（FNPV）万元2867779财务内部收益率（FIRR）%11.2%10动态投资回收期年20.51注：1、上表为项目销售性物业全部实现100%销售的经济效益指标；2、按照国家相关规定，一般房地产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值12%。考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平，且结合目前房地产市场行情。因此，本项目基准收益率取值8%。由以上经济效益指标可看出，按协议/合同型合作开发模式，本项目赢利能力良好，具备可行性。项目具体的利润测算详见附表7：损益表。2、 项目不确定性分析影响本项目效益的最为不确定的因素包括建安成本、销售价格、经营价格、酒店入住率等。n138、 建安成本变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）286777 375021 335939 245532 199591 财务净现值升降幅度30.8%17.1%-14.4%-30.4%财务内部收益率（税后）11.2%12.8%12.0%10.6%10.0%财务内部收益率升降幅度14.3%7.5%-5.5%-11.0%全部投资利润率10.0%11.7%10.9%9.4%8.8%投资利润率升降幅度16.7%9.0%-6.3%-12.8%由图表分析，本项目对建安成本的敏感性较强。一般地，销售性物业对建安成本的敏感性较差，而经营性物业对其敏感性则很强；由于本项目经营性139、物业的收入占总收入的比重较高，且经营时期较长，因此本项目对建安成本的敏感性较强。另一方面，本项目属于地铁物业，建安成本比一般房地产项目要高很多，因此，建安成本的变化给利润的增长带来很大的弹性空间。n 销售价格变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）286777 375021 335939 245532 199591 财务净现值升降幅度30.8%17.1%-14.4%-30.4%财务内部收益率（税后）11.2%12.8%12.0%10.6%10.0%财务内部收益率升降幅度14.3%7.5%-5.5%-11.0%全部投资利润率10.0%11.7%10.9%9.4140、%8.8%投资利润率升降幅度16.7%9.0%-6.3%-12.8%由图表可以看出，本项目在财务净现值方面对销售价格的敏感性较高，销售性物业流动性比经营性物业要强，具备快速回现能力。因此，若销售价格受不利因素影响，项目的赢利空间会极大地缩小。n 经营价格变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）286777 158346 222562 350992 415207 财务净现值升降幅度-44.8%-22.4%22.4%44.8%财务内部收益率（税后）11.2%9.9%10.5%11.8%12.4%财务内部收益率升降幅度-11.8%-5.8%5.5%10.8%全部投141、资利润率10.0%8.0%9.0%11.1%12.1%投资利润率升降幅度-20.7%-10.3%10.4%20.7%由图表可以看出，本项目对经营价格的敏感性非常高。当经营性物业经营价格看涨时，本项目有非常可观的赢利空间，这是由本项目经营收入占总收入的较大比重决定的。反之，当市场疲软时，经营性物业的赢利空间也会极大的缩小。n 酒店入住率变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）286777 267196 273723 299831 306358 财务净现值升降幅度-6.8%-4.6%4.6%6.8%财务内部收益率（税后）11.2%11.0%11.1%11.3%1142、1.4%财务内部收益率升降幅度-1.7%-1.1%1.1%1.7%全部投资利润率10.0%9.7%9.8%10.3%10.4%投资利润率升降幅度-3.3%-2.2%2.2%3.3%由图表分析，本项目整体收益对酒店入住率的敏感性较小，这主要是由于在本项目各类型物业中，酒店的收益与规模只占很小的一部分有关。因此，酒店的经营状况对本项目收益的影响不大。总体来说，本项目的收益受建安成本、销售价格、经营价格等因素的影响较大。但是由表可知，即使是在最不利的情况下，本项目仍能保证有远高于基准收益率的投资回报。因此，本项目的抗风险能力很强，能保证投资者有较好的赢利。3、 社会效益和影响分析n 打造未来前海湾C143、BD区，推进地方社区的发展，是深圳市政府2008年“轨道交通”和“解决低收入人群居住”两件大事的集中体现n 增加财政税收n 本项目的开发预计将为国家创造土地增值税、销售税费、经营税费及所得税等相关税费合计3739399 万元n 创造就业机会六、 附表附表1：主要经济技术指标表附表2：项目成本估算明细表附表3：项目销售收入与税金表附表4：项目经营收入与税金表附表5：项目投资计划与资金筹措估算表附表6：资金来源与运用表附表7：损益及利润分配表附表8：现金流量表附表9：敏感性分析表附表1：主要经济技术指标表序号宗地号单位T201-0073宗地T201-0072宗地T201-0071宗地T201-00144、71/0072两宗地4/5/6/7/8/9/10号地块用地性质政策性住房开发上盖商业开发白地商业开发用地号码1/2/3/11号地块10号地块9号地块6号地块8号地块小计5号地块7号地块4号地块小计项目规划设计指标1总用地面积134758162006442941512941692163102485575633516331521213684312总建筑面积6021507460010190036008295026305088480217120239200544800807850住宅564000721009980017190084080146150230230402130商业1800021002800145、03010044003000436005100081100办公5495054950169350169350224300商务公寓0416704167041670酒店式公寓0262502625026250学校80000200002000020000幼儿园720036003600360036007200其它公共配套4950250025002700270052003容积率4.4684.601.580.090.881.223.562.874.633.582.194建筑高度m1201202005土地使用年限年70706开发建设期年4446项目财务评价指标1总投资万元34808311828732销售收入万元146、26948610054423经营收入万元139033384总利润万元(78597)110834635净利润万元(78597)83125976投资利润率（税后.年度）-5.6%10.0%7财务净现值（税后）(29497)2867778动态投资回收期年20.51附表2：项目成本估算明细表序号项 目T201-0073宗地1/2/3/11号地块T201-0071/0072两宗地4/5/6/7/8/9/10号地块全部地块单价（元/）面积（）总投资(万元)单价（元/）面积（）总投资(万元)单价（元/）面积（）总投资(万元)1开发成本5612602150337944132108078501067208996147、6141000014051531.1土地成本060215005500807850444339315114100004443391.2建筑安装工程费45886021502762396295807850508517556614100007847561.2.1住宅（15米平台上建筑）291556400016440624413300308054727408940302449531.2.1.1土建部分22005640001240801726330030569502025894030181030结构工程1000564000564009703300303200598989403088405建筑部分65056148、4000366607563300302494568989403061605室内精装修5505640003102003300300347894030310201.2.1.2机电部分715564000403267153300302359771589403063923强电工程22056400012408220330030726122089403019669弱电工程905640005076903300302970908940308046给排水工程110564000620411033003036301108940309834通风工程655640003666653300302145658940305811149、消防工程100564000564010033003033001008940308940电梯工程100564000564010033003033001008940308940燃气工程305640001692303300309903089403026821.2.2住宅（15米平台上建筑）（10号地块）23557210016979.55235572100169801.2.2.1土建部分16507210011896.516507210011897结构工程10007210072101000721007210建筑部分650721004686.5650721004687室内精装修07210000721000150、1.2.2.2机电部分705721005083.05705721005083强电工程220721001586.2220721001586弱电工程9072100648.99072100649给排水工程11072100793.111072100793通风工程6572100468.656572100469消防工程9072100648.99072100649电梯工程1007210072110072100721燃气工程3072100216.330721002161.2.3商务公寓、办公、商业（地块4/5/7）667726202017495466772620201749541.2.3.1土建部分45502151、620201192194550262020119219结构工程170026202044543170026202044543建筑部分105026202027512105026202027512室内二次装修1800262020471641800262020471641.2.3.2机电部分187026202049001187026202049001强电工程4202620201100542026202011005弱电工程4242620201109742426202011097给排水工程14026202036681402620203668通风工程3026202078630262020786消防工程161152、26202042061612620204206电梯工程23026202060262302620206026空调工程4502620201179145026202011791燃气工程20211020422202110204221.2.3.3室外配套200262020524020026202052401.2.3.4产业化项目工程5726202014945726202014941.2.4酒店式公寓（4号地块）1063126250279061063126250279061.2.4.1土建部分8500262502231385002625022313结构工程2000262505250200026250525153、0建筑部分25002625065632500262506563室内二次装修40002625010500400026250105001.2.4.2机电部分18742625049191874262504919强电工程420262501103420262501103弱电工程424262501112424262501112给排水工程1402625036814026250368通风工程302625079302625079消防工程1612625042116126250421电梯工程2302625060423026250604燃气工程202625053202625053空调工程450262501181450154、2625011811.2.4.3室外配套20026250525200262505251.2.4.4产业化项目工程572625015057262501501.2.5学校、幼儿园31901520048493137272008533315642400133821.2.5.1土建部分2600152003952254727200692825664240010880结构工程120015200182411742720031921183424005016建筑部分60015200912600272001632600424002544室内精装修80015200121677427200210478342400332155、01.2.5.2机电部分59015200897590272001605590424002502强电工程2401520036524027200653240424001018弱电工程120152001821202720032612042400509给排水工程851520012985272002318542400360通风工程65152009965272001776542400276消防工程65152009965272001776542400276电梯工程015200002720000424000燃气工程1515200231527200411542400641.2.615米平台景观400134758156、53904002163108652.4400351068140431.2.715米、9米平台及柱网800097244777958000151757121405.680002490011992011.2.80.00结构底板及土石方工程1501347582021150368431552615050318975481.2.9桩基工程135699394944213552440370791351223797165211.2.10配套商业及设施1026120194123361425399482569331333519676692691.2.10.1公共配套2515229505772400187750351157、053693110700408771.2.10.1.1土建部分200022950459034328775030119313511070034709结构工程02295001169.2308877501026092711070010260建筑部分120022950275414728775012920141611070015674室内精装修800229501836790.7692387750693979311070087751.2.10.1.2机电部分5152295011825688775049875571107006169强电工程2202295050523987750210123511070026158、06弱电工程4522950103458775039545110700498给排水工程6522950149658775057065110700720通风工程65229501491188775010381071107001187消防工程12022950275101877508831051107001158电梯工程0229500087750001107000燃气工程02295000877500011070001.2.10.2公共配套（10号地块）37152500928.75371525009291.2.10.2.1土建部分3200250080032002500800结构工程1200250030012159、002500300建筑部分1200250030012002500300室内精装修800250020080025002001.2.10.2.2机电部分5152500128.755152500129强电工程240250060240250060弱电工程45250011.2545250011给排水工程65250016.2565250016通风工程65250016.2565250016消防工程100250025100250025电梯工程025000025000燃气工程0250000250001.2.10.3车库67597244656467629483019927676392074264911.2.10.160、3.1土建部分400972443890214294830629726039207410186结构工程09724400294830003920740建筑部分4009724438902142948306297260392074101861.2.10.3.2机电部分2759724426744622948301363041639207416304强电工程809724477816429483048221433920745600弱电工程59724449372948301084293920741133给排水工程1597244146402948301179343920741325通风工程25972442437161、52948302216633920742460消防工程120972441167902948302653973920743820电梯工程30972442925729483016745039207419661.2.10.4车库（10号地块）67514402972.135675144029721.2.10.4.1土建部分40014402576.0840014402576结构工程01440200144020建筑部分40014402576.08400144025761.2.10.4.2机电部分27514402396.05527514402396强电工程8014402115.2168014402115弱电162、工程5144027.2015144027给排水工程151440221.603151440222通风工程651440293.613651440294消防工程601440286.412601440286电梯工程501440272.015014402721.3不可预见费606021503632918078507317781410000109491.4工程建设其他费用697602150419819588078507737584614100001193561.5工程基本预备费2676021501609336780785029660324141000045753附表3：项目销售收入与税金表地块序号项 目合163、计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1/2/3/11号地块1销售收入（万元）269486 269486 0 0 0 0 0 0 销售回款比例100.00%100.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%1.11/2/3/11号地块住宅销售收入269486 269486 0 00 0 0 0 2销售税金及附加0 0 0 0 0 0 0 0 3销售净收入269486 269486 0 0 0 0 0 0 4/5/6/7/8/9/10号地块1销售收入（万元）1005442 0 0 223565 111288 161397 280058 2164、29133 销售回款比例100.00%0.00%0.00%22.24%11.07%16.05%27.85%22.79%1.110号地块住宅销售收入140390 0 0 94493 45897 0 0 0 可销售面积()72100 49733 22367 0 0 0 平均售价(元/)19472 19000 20520 销售比例100%100%100%1.29号住宅销售收入194464 0 0 129073 65391 0 0 0 可销售面积()99800 0 0 67933 31867 0 0 0 平均售价(元/)19485 19000 20520 销售比例100%100%100%1.35号地块165、住宅销售收入202663 0 0 0 0 54469 70176 78018 可销售面积()84080 0 0 0 0 24578 29320 30182 平均售价(元/)24104 19000 20520 22162 23935 25849 销售比例100%100%100%100%1.47号地块商务公寓销售收入106929 0 0 0 0 106929 0 0 可销售面积()41670 0 0 0 0 41670 0 0 平均售价(元/)25661 22000 23760 25661 销售比例100%100%1.57号地块住宅销售收入360997 0 0 0 0 0 209882 15111166、5 可销售面积()146150 0 0 0 0 0 87690 58460 平均售价(元/)24700 19000 20520 22162 23935 25849 销售比例100%100%100%2销售税金及附加56305 0 0 12520 6232 9038 15683 12831 3销售净收入949137 0 0 211046 105056 152359 264375 216302 注：T201-073宗地1/2/3/11号地块的住宅销售收入为政府一次性补给的政策性用地代建费，不计销售费用及销售税金，不计土地增值税表4：项目经营收入与税金附表41商业租赁收入与税金序号项目合计2008年2167、009年2010年2011年2012年2013年2077年1 商业租赁收入5765362 0 0 378 5607 8316 23018 179637 1.1 9号地块社区商业租赁收入151029 0.00 0.00 378.00 567.00 756.00 869.40 4651.51 可租赁面积()2100 0 0 2100 2100 2100 2100 2100 平均租赁价格(元/月)856 300 300 300 300 300 345 1846 租赁比例0%0%50%75%100%100%100%1.2 8号地块商业租赁收入2003637 0.00 0.00 0.00 5040.00168、 7560.00 11592.00 62020.10 可租赁面积()28000 0 0 0 28000 28000 28000 28000 平均租赁价格(元/月)852 300 300 300 300 300 345 1846 租赁比例0%0%0%50%75%100%100%1.3 5号地块商业租赁收入311511 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 910.80 9746.02 可租赁面积()4400 0 0 0 0 0 4400 4400 平均租赁价格(元/月)843 300 300 300 300 300 345 1846 租赁比例0%0%0%0%0%50%100%1.4 169、7号地块商业租赁收入212394 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 621.00 6645.01 可租赁面积()3000 0 0 0 0 0 3000 3000 平均租赁价格(元/月)843 300 300 300 300 300 345 1846 租赁比例0%0%0%0%0%50%100%1.5 4号地块商业租赁收入3086791 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 9025.20 96574.15 可租赁面积()43600 0 0 0 0 0 43600 43600 平均租赁价格(元/月)843 300 300 300 300 300 345 1846 租赁比170、例0%0%0%0%0%50%100%2 租赁管理费57654 0.00 0.00 3.78 56.07 83.16 230.18 1796.37 3 经营税金及附加322860 0.00 0.00 21.17 313.99 465.70 1289.03 10059.66 4 商业物业维护费172961 0.00 0.00 11.34 168.21 249.48 690.55 5389.10 5 商业租赁净收入5211888 0.00 0.00 341.71 5068.73 7517.66 20808.63 162391.66 注：1、2008年项目商业平均租赁价格按300元/平米月估算；2、 171、商业租赁价格平均每5年涨幅为15%；3、 商业物业维护费按每年商业租赁收入的3%提取；4、 商业租赁管理费按每年商业租赁收入的1%提取。附表42办公租赁收入与税金序号项目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2077年1 办公租赁收入4215949 0.00 0.00 0.00 3297.00 5275.20 18396.34 117447.78 1.1 8号地块办公租赁收入1043217 0.00 0.00 0.00 3297.00 5275.20 7016.02 28772.87 可租赁面积()54950 0 0 0 54950 54950 54950 54950172、 平均租赁价格(元/月)226 100 100 100 100 100 112 436 租赁比例0%0%0%50%80%95%100%1.2 4号地块办公租赁收入3172732 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 11380.32 88674.91 可租赁面积()169350 0 0 0 0 0 169350 169350 平均租赁价格(元/月)223 100 100 100 100 100 112 436 租赁比例0%0%0%0%0%50%100%2 租赁管理费42159 0.00 0.00 0.00 32.97 52.75 183.96 1174.48 3 经营税金及附加23173、6093 0.00 0.00 0.00 184.63 295.41 1030.19 6577.08 4 办公物业维护费126478 0.00 0.00 0.00 98.91 158.26 551.89 3523.43 5 办公租赁净收入3811218 0.00 0.00 0.00 2980.49 4768.78 16630.29 106172.79 注：1、2008年项目片区写字楼平均租赁价格按100元/平米月估算；2、 办公租赁价格平均每5年涨幅为12%；3、 办公物业维护费按每年租赁收入的3%提取；4、 办公租赁管理费按每年租赁收入的1%提取。附表43酒店经营收入与税金序号项目合计2008174、年2009年2010年2011年2012年2013年2077年1 酒店经营收入3922027 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 22834 122170 1.1 套房租赁收入1961014 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 11417 61085 酒店套房数（套）400 0 0 0 0 0 400 400 平均租赁价格(元/间天)1919 800 800 800 800 800 920 4922 入住率85%85%85%85%85%85%85%85%经营成熟度100%100%1.2 餐饮等其他收入1961014 0 0 0 0 0 11417 61085 2 酒175、店经营成本1176608 0 0 0 0 0 6850 36651 3 酒店经营税金及附加219634 0 0 0 0 0 1279 6842 4 酒店物业维护费98051 0 0 0 0 0 571 3054 5 酒店经营毛利润2427735 0 0 0 0 0 14134 75623 6 酒店管理公司顾问费用43634 0 0 0 0 0 1787 管理公司基本管理费11402 0 0 0 0 0 457 管理公司承约费4000 0 0 0 0 0 200 管理公司鼓励性管理费28232 0 0 0 0 0 1131 7 酒店经营净收入2384101 0 0 0 0 0 12347 756176、23 注：1、酒店套房数按400间计算；入住率按85%计；2008年酒店套房租赁价格按800元/天间估算；酒店套房租赁价格每5年涨幅15%；2、 酒店维护费按每年经营收入的2.5%提取，酒店经营成本收入比率为30%，餐饮等其他收入占酒店总收入的一半。3、 由知名酒店管理公司进行管理。附表5：项目投资计划与资金筹措估算表地块序号项 目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1/2/3/11号地块（政策性住房用地）1开发投资总额348083 0 139233 104425 104425 开发投资总额（不含财务费用）348083 0 1177、39233 104425 104425 1.1开发成本337944 0 135178 101383 101383 1.1.1土地成本0 0 1.1.2建筑安装工程费276239 110496 82872 82872 1.1.3不可预见费3632 1453 1090 1090 1.1.4工程建设其他费用41981 16792 12594 12594 1.1.5工程基本预备费16093 6437 4828 4828 1.1.6开发项目期间税费0 0 0 0 1.2开发费用10138 0 4055 3042 3042 1.2.1管理费用10138 0 4055 3042 3042 1.2.2销售费用178、0 0 0 0 0 1.2.3财务费用0 0 0 0 0 2资金筹措总额348083 0 139233 104425 104425 2.1自有资金78597 0 0 78597 2.2借款资金0 0 0 0 0 2.3销售收入再投入269486 139233 104425 25828 附： 销售收入净收入269486 269486 0 0 0 4/5/6/7/8/9/10号地块（上盖及白地物业用地）1开发投资总额1182873 457669 136633 158409 44767 168671 209851 6874 0 0 0 开发投资总额（不含财务费用）1129388 457669 126179、058 147834 34192 157791 198971 6874 0 0 0 1.1开发成本1067208 444339 122386 137016 29954 148494 185019 0 0 0 0 1.1.1土地成本444339 444339 1.1.2建筑安装工程费508517 0 100581 112604 24465 120601 150265 6/8/9/10号地块224853 100581 112604 11668 4/5/7号地块283664 12797 120601 150265 1.1.3不可预见费7317 0 774 867 342 2375 2959 6/8/180、9/10号地块1730 774 867 90 4/5/7号地块5587 252 2375 2959 1.1.4工程建设其他费用77375 0 15203 17021 3721 18446 22984 1.1.5工程基本预备费29660 0 5828 6525 1426 7071 8810 1.1.6开发项目期间税费0 0 0 0 0 0 0 1.2开发费用115665 13330 14247 21393 14813 20176 24832 6874 0 0 0 1.2.1管理费用32016 13330 3672 4110 899 4455 5551 0 0 0 0 1.2.2销售费用30163181、 0 0 6707 3339 4842 8402 6874 1.2.3财务费用53486 0 10575 10575 10575 10880 10880 0 0 0 0 2资金筹措总额1182873 457669 136633 158409 44767 168671 209851 6874 0 0 0 2.1自有资金444339 444339 2.2融资金额13330 13330 2.3借款资金140658 0 136633 0 0 4025 0 0 0 0 0 2.4销售收入再投入584546 0 0 158409 44767 164646 209851 6874 0 0 0 附： 销售及经182、营收入净收入1289489 0 0 211387 113105 164646 314161 277366 68922 69951 69951 销售收入净收入949137 0 0 211046 105056 152359 264375 216302 商业租赁收入净收入150374 0 0 342 5069 7518 20809 25580 30352 30352 30352 办公租赁收入净收入128243 0 0 0 2980 4769 16630 23137 26223 27252 27252 酒店收入净收入61735 0 0 0 0 0 12347 12347 12347 12347 123183、47 附表6：资金来源与运用表序号项 目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2077年1/2/3/11号地块（政策性住房用地）1资金来源34808326948600785971.1 销售收入269486 269486 0 0 0 1.2 自有资金444339 0 0 0 78597 1.3 银行借贷140658 0 0 0 0 2 资金的运用348083 0 139233 104425 104425 2.1 开发总投资（不含财务费用）269486 0 139233 104425 104425 2.2 财务费用53486 0 0 0 0 2.3 借184、款本金偿还140658 0 0 0 0 2.4 销售税金及附加0 0 0 0 0 2.5 所得税0 0 0 0 0 3 盈余资金-0 269486 (139233)(104425)(25828)4 累计盈余资金0 269486 130253 25828 0 4/5/6/7/8/9/10号地块（上盖及白地物业用地）1 资金来源15507107 457669 136633 223943 120192 179014 344307 305858 85418 419254 1.1 销售收入1005442 0 0 223565 111288 161397 280058 229133 1.2 经营收入139185、03338 0 0 378 8904 13591 64249 76725 85418 419254 商业租赁收入5765362 0 0 378 5607 8316 23018 28297 33575 179637 办公租赁收入4215949 0 0 0 3297 5275 18396 25594 29008 117448 酒店经营收入3922027 0 0 0 0 0 22834 22834 22834 122170 1.3 自有资金444339 444339 0 0 0 0 0 0 1.4 融资金额13330 13330 0 0 0 0 0 0 1.5 银行借贷140658 0 136633186、 0 0 4025 0 0 2 资金的运用6603200 457669 136633 170965 51854 179014 378868 33579 14708 161114 2.1 开发总投资（不含财务费用）1129388 457669 126058 147834 34192 157791 198971 6874 0 2.2 财务费用53486 0 10575 10575 10575 10880 10880 0 0 2.3 借款本金偿还140658 140658 2.4 销售税金及附加56305 0 0 12520 6232 9038 15683 12831 2.5 商业经营费用及税金55187、3475 0.00 0.00 36.29 538.27 798.34 2209.77 2716.50 3223.24 17245.13 2.6 办公经营费用及税金404731 0.00 0.00 0.00 316.51 506.42 1766.05 2457.00 2784.76 11274.99 2.7 酒店经营费用及税金1537926 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 8699.91 8699.91 8699.91 46546.68 2.8 所得税2770866 0 0 0 0 0 0 0 0 86047 3 盈余资金-8903907 0 0 52978 68338 0 (188、34561)272279 70710 258141 4 累计盈余资金8903907 0 0 52978 121317 121317 86756 359035 429745 8903907 附表7：损益及利润分配表序号项目计算依据合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2077年1/2/3/11号地块（政策性住房用地）1项目收入2694862694860001.1销售收入2694862694860002项目成本费用34808301392331044251044252.1总投资成本费用包括利息34808301392331044251044252.2销售税金及附加000003189、利润总额(1-2)(78597)269486(139233)(104425)(104425)4累计利润总额026948613025325828(78597)5所得税(4)*25%000006税后利润(4-5)(78597)269486(139233)(104425)(104425)项目整体指标年度指标所得税后投资利润率=-22.6%-5.6%所得税前投资利润率=-22.6%-5.6%投资利税率=-22.6%-5.6%资本金利润率=-100.0%-25.0%资本金净利润率=-100.0%-25.0%4/5/6/7/8/9/10号地块（上盖及白地物业用地）1项目收入1490878000223943190、1201921749893443074192541.1销售收入1005442002235651112881613972800581.2经营收入139033380.000.00378.008904.0013591.2064249.14419254.322项目成本费用382531845766913663317320152967180628241010750672.1总投资成本费用包括利息1182873457669136633158409447671686712098512.2销售税金及附加56305001252062329038156832.3商业经营费用及税金553475003653879822191、10172452.4办公经营费用及税金4047310003175061766112752.5酒店经营费用及税金1537926000008700465472.6土地增值税1336410022361113161428013利润总额(1-2)11083463(457669)(136633)5074367225(5639)1032973441884累计利润总额11083463(457669)(594302)(543559)(476334)(481973)(378676)110834635所得税(4)*25%2770866000000860476税后利润(4-5)8312597(457669)(1366192、33)5074367225(5639)103297258141项目整体指标年度指标所得税后投资利润率=702.7%10.0%所得税前投资利润率=937.0%13.4%投资利税率=1007.6%14.4%资本金利润率=2494.4%35.6%资本金净利润率=1870.8%26.7%附表8：现金流量表序号项目名称合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2017年1/2/3/11号地块（政策性住房用地）1现金流入269486 269486 0 0 0 1.1销售收入269486 269486 0 0 0 2现金流出348083 01392331044251193、044252.1开发总投资（含财务费用）348083 01392331044251044252.2销售税金及附加0 00002.7所得税0 0 0 0 0 3净现金流量(78597)269486 (139233)(104425)(104425)4累计净现金流量0 269486 130253 25828 (78597)5折现净现金流量(29497)249524 (119370)(82896)(76755)6累计折现净现金流量(29497)249524 130154 47258 (29497)评价指标财务净现值(IC=8%)(29497)财务内部收益率14.8%动态投资回收期（年）4/5/6/7/194、8/9/10号地块（上盖及白地物业用地）1现金流入14908780 0 0 223943 120192 174989 344307 305858 85418 86556 1.1销售收入1005442 0 0 223565 111288 161397 280058 229133 0 0 1.2经营收入13903338 0 0 378 8904 13591 64249 76725 85418 86556 2现金流出6596183 4576691366331732015296718062824101015945714708148172.1开发总投资（含财务费用）1182873 45766913663195、3158409447671686712098516874002.2销售税金及附加56305 0012520623290381568312831002.3土地增值税133641 002236111316142801125878002.4商业经营费用及税金553475 003653879822102717322332232.5办公经营费用及税金404731 00031750617662457278528942.6酒店经营费用及税金1494292 0000087008700870087002.7所得税2770866 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3净现金流量8312597 (457669)(1196、36633)50743 67225 (5639)103297 146401 70710 71739 4累计净现金流量8312597 (457669)(594302)(543559)(476334)(481973)(378676)(232275)(161565)(18088)5折现净现金流量286777 (423767)(117141)40281 49413 (3838)65094 85424 38202 33229 6累计折现净现金流量286777 (423767)(540908)(500627)(451214)(455052)(389958)(304534)(266332)(197216)评197、价指标财务净现值(IC=8%)286777 财务内部收益率11.2%动态投资回收期（年）20.51 附表9：敏感性分析表财务指标Total基准方案售价变化全部投资-20%-10%10%20%财务净现值（税后）286777 207199 251265 331303 364482 财务净现值升降幅度-27.7%-12.4%15.5%27.1%财务内部收益率（税后）11.2%10.1%10.7%11.9%12.6%财务内部收益率升降幅度-10.0%-4.8%6.7%12.3%全部投资投资利润率10.0%9.8%10.0%10.3%10.3%投资利润率升降幅度-1.9%-0.4%2.3%2.5%建安成198、本变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）286777 375021 335939 245532 199591 财务净现值升降幅度30.8%17.1%-14.4%-30.4%财务内部收益率（税后）11.2%12.8%12.0%10.6%10.0%财务内部收益率升降幅度14.3%7.5%-5.5%-11.0%全部投资投资利润率10.0%11.7%10.9%9.4%8.8%投资利润率升降幅度16.7%9.0%-6.3%-12.8%经营价格变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）286777 158346 222562 350992 415207 199、财务净现值升降幅度-44.8%-22.4%22.4%44.8%财务内部收益率（税后）11.2%9.9%10.5%11.8%12.4%财务内部收益率升降幅度-11.8%-5.8%5.5%10.8%全部投资投资利润率10.0%8.0%9.0%11.1%12.1%投资利润率升降幅度-20.7%-10.3%10.4%20.7%酒店入住率变化全部投资基准方案-15%-10%10%15%财务净现值（税后）286777 267196 273723 299831 306358 财务净现值升降幅度-6.8%-4.6%4.6%6.8%财务内部收益率（税后）11.2%11.0%11.1%11.3%11.4%财务内部200、收益率升降幅度-1.7%-1.1%1.1%1.7%全部投资投资利润率10.0%9.7%9.8%10.3%10.4%投资利润率升降幅度-3.3%-2.2%2.2%3.3%第九部分 项目可行性研究结论与建议一、 项目可行性研究结论本项目是深圳市地铁有限公司拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店等物业类型的大型综合项目，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。开发模式方面，协议型合作开发比独立开发更具优势，收益更高，抗风险能力更强，即便在市场不利的情况下，仍能保证资金的基准收益率。（独立开发模式经济效益评价见附件）1、 投资估算本项目政策性用地与商住用地开发建设总201、投资额合计为1530956万元，开发成本及费用分别为1405153万元、125803万元，各占开发建设总投资的91.78%和8.22%。政策性用地自2009年开工，至2011年底，历时3年，各年开发投资额分别为139233万元、104425万元、104425万元，共计348083万元。上盖物业商住用地自2009年开工，至2013年底竣工，历时5年，共投入1182873万元。2、 资金筹措本项目1/2/3/11号地块的资金来源主要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为78597万元、269486万。其中78597万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开202、发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与410号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。因此，410号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议/合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下：筹措资金来源筹措资金额（万元）比例%自有资金44433938%融资金额133301%银行贷款14065812%销售/经营收入再投入58454649%总投资额1182873100%备注：1、表中融资金额为410号地块2008年建设资金缺口；2、自有资金已超过银行贷款要求35%203、水平的下限，可进行银行融资。项目整体要求的融资额分为两个部分：政策性用地的资金缺口78597万元、410号地块2008年建设资金缺口13330万元，共计91297万元。协议/合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表：出资额出资比例地铁公司44433982.86%投资方9192717.14%合计536266100.00%在这种合作模式中，地铁公司占82.86%的股权，投资方占17.14%的股权。3、 项目利润政策性用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于410号地块，在计算期内预计销售收入1005442万元，经营收入13903338万元，共计14908780万元，可获利润11083463204、万元，扣除所得税后净利润为8312597万元；缴纳所得税2770866万元，项目盈利能力较强。经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表：410地块项目利润估算表序号项 目单位指标1占地面积M23684312总建筑面积M28078503项目总投资万元11828734项目销售收入万元10054425项目经营收入万元139033386利润总额万元110834637税后利润万元83125978财务净现值（FNPV）万元2867779财务内部收益率（FIRR）%11.2%10动态投资回收期年20.51注：1、上表为项目销售性物业全部实现100%销售的经济效益指标；2、按照国205、家相关规定，一般房地产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值12%。考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平，且结合目前房地产市场行情。因此，本项目基准收益率取值8%。由以上经济效益指标可看出，按协议/合同型合作开发模式，本项目赢利能力良好，具备可行性。在利润分配方面，综合考虑双方出资比例、项目的稀缺性、开发模式的风险、投资方的开发资质和知名度、项目政策性用地的资金缺口等五大因素，建议分配比例如下表：地铁公司投资方备 注出资额（万元）44433991927出资比例82.86%17.14建议分配比例175%25%知名品牌开发商，如：万科等建议分配比例285%15%一般品牌开发206、商，财政实力较强建议分配比例390%10%无品牌开发商，财政实力较强二、 项目主要问题的解决办法和建议1、 项目的主要问题n 合作开发商的选择在评估开发商的履约能力时，地铁公司应当对其资信、开发资质、过往业绩、财务状况、管理能力、正在开发的其它项目情况进行详细调查。而后通过邀请招标方式选定具有足够实力、从业经验丰富、资信优良、有可靠资金来源及能够提交极具操作性的项目实施方案的公司作为合作方。n 合作双方的权利和义务，以及收益分配问题本项目开发建设时间紧迫，资金缺口也较大，必须在协议中明确双方的权利和义务，以保证工程的正常安排和资金的及时到位；而收益分配方面，更应小心处理，以保证合作协议的合法性207、n 政策性用地的问题保障性住房的建设属于“代建”，无利润，甚至有公益付出，会大大降低开发商的投资兴趣。2、 建议 在合同中设定一系列保证和保障安排，并通过一系列法律安排确保过程得到及时的监控和补救，以避免开发商的履约能力不足，影响正常的工程建设 在合作协议中，加强违约金和保证金的约定 在合作协议中，要明确约定开发商对政策性用地的责任和义务情况三、 项目风险及防范建议1、 项目风险n 技术风险地铁沿线物业的开发由于和地铁密切相关，特别是地铁上盖物业的开发，与地铁的关联度更加密切，因此，在规划方面与传统的房地产开发相比，将面对更多技术上的风险。n 酒店等经营性物业的经营风险酒店市场存在一定的竞争，208、未来项目酒店式公寓的经营可能存在一定的风险；商业、办公楼的经营方面，同样面临一定的经营风险。n 项目整体的财务风险本项目采用自有资金、企业融资、银行借款和销售回款进行开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。2、 风险防范建议 地铁上盖物业的开发不同于传统房地产开发项目，工程技术含量相对较高，可通过共享地铁公司的成熟工程经验，为本项目提供技术上的援助。 本项目各功能物业均面临一定的市场竞争，应尽早进行项目前期营销和推广工作，与未来的潜在客户联系。酒店经营方面，可与国际知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理经验、客源，并获得技术服务支持。 项目资金供应随着开发进度的不断推进而逐步投入，要209、保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。附件：项目经济效益评价（按项目基准投资测算）一、 指标说明1、 经济效益评价说明本部分经济效益评价以项目整体（T201-071/0072/0073三宗地）为评价对象，开发模式为地铁公司独立开发，包括政策保障性住房、销售性物业、经营性物业及公共配套等设施建设。2、 项目用地规划指标项目用地规划指标同前。二、 项目开发建设进度安排1、 建设进度（同前）2、 销售进度销售性物业销售面积m2销售均价元/ m2销售率%销售期2010年2011年2012年2013年2014年10号地块住宅72100 17934 1009号住宅210、99800 17947 1005号地块住宅84080 22201 1007号地块商务公寓41670 23328 1007号地块住宅146150 22750 100注：1.考虑到项目所有销售物业最终都会销售，因此，销售率定为100%；2.销售均价为各地块销售物业在既定销售率的情况下实现的销售均价，未考虑折价情况；3.销售进度表详见附表3销售收入及税金表。3、 经营性物业经营时间安排经营性物业主要包括各类商业、办公楼，以及酒店式公寓等物业。具体经营时间安排见前文工程计划进度表。三、 投资估算与资金筹措1、 总投资估算项目总投资估算表序号项 目单价(元)面积（）总投资(万元)开发建设总投资10785211、141000015206531开发成本9966141000014051531.1土地成本315114100004443391.2建筑安装工程费556614100007847561.3不可预见费781410000109491.4工程建设其他费用84614100001193561.5工程基本预备费3241410000457532开发费用81914100001155002.1管理费用2991410000421552.2财务费用3511410000494812.3销售费用169141000023864备注：测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。总投资估算说明：n 土地成本本项目1/2/3/11号地212、块为政策性用地，地铁公司代建，无土地成本；410号地块为商住用地，总地价款为444339万元，三宗地折合楼面地价3151元/M2。n 建筑安装工程费建安费用包括各类物业主体工程、装修工程、桩基础、公共配套及车库等，此费用按照项目建设情况，结合工程施工进度计划投入。此外，本项目销售性物业及经营性物业均带有价格不等的精装修。本项目总体建安费784756万元。n 不可预见费本项目属地铁物业，施工难度较大，但项目的可变影响因素相对较易控制。参照房地产开发项目的平均水平，本项目不可预见费按建筑安装工程费的2.0%取值，共10949万元。n 工程建设其他费用从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期213、间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。参照工程建设项目的平均水平，该项目费用按前两项之和的15%取值，该项费用共计119356万元。n 工程基本预备费基本预备费是在初步设计及概算内难以预料的工程费用，此处按照前三项之和的5%取值，本项目该费用共计45753万元。n 管理费用管理费用是房地产开发企业的管理部门为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等。参照房地产开发项目的平均水平和本项目的具体情况，管理费用按前述各项之和的3.0%取值。本项目各地块的管理214、费用共计42155万元。n 财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。根据项目工程进度的资金需求情况，本项目拟向银行分3次共借款164820万元，利息费用合计为49481万元。时间安排如下：借款金额利息费用借款时间还款时间借款期适用贷款利率第一笔借款62645万元19395万元2010年初2013年末4年35年（含5年）贷款利率7.74%第二笔借款83491万元25849万元2011年初2014年末4年35年（含5年）贷款利率7.74%第三笔借款18684万元4238万元2012年初2014年末3年13年贷款利率7.56%n 销售费用销售费用是指房地产开发企215、业为项目销售而发生的各项费用，按销售收入的3%估值。本项目总销售费用共计23864万元。2、 资金筹措本项目的资金来源主要有四个渠道：自有资金、政府代建费、银行贷款和销售/经营收入再投入。n 自有资金本项目自有资金为532229万元，占开发投资额的35%。参照中国人民银行2003121号文的要求，已基本具备了由信贷资金解决部分投资的所需条件。n 银行贷款本项目银行贷款总额为164820万元，占总投资的11%。贷款时间及利息见上文财务费用。项目总体资金来源表序号项目合计（万元）比例1自有资金53222935%2银行贷款16482011%3销售收入再投入（含政府代建费）82360554%项目总投资216、1520653100%3、 投资使用计划本项目总开发投资额为1520653万元，详细投资计划见附表5：项目投资计划与资金筹措估算表。由项目投资计划与资金筹措估算表可看出，本项目投资使用计划的编制，针对项目中各项投资款项的付款特点、开发建设进度计划和资金来源渠道等方面进行了综合考虑，安排合理，对于本项目建设的顺利进行有充分保障。四、 销售及经营收入测定1、 项目收入估算项目收入来源于销售收入和经营收入，预计项目未来收入合计为13222723万元，其中销售收入1064965万元，经营收入12157758万元。n 项目销售收入测算项目销售收入主要来源于410号地块住宅及商务公寓等物业的销售，预计销售217、收入为1064965万元（包含政策性用地的代建费）。项目销售收入测算表地块分区销售面积（m2）销售均价（元/ m2）销售率销售收入（万元）10号地块住宅7210017934100%1293069号地块住宅9980017947100%1791115号地块住宅8408022201100%1866637号地块商务公寓4167023328100%972087号地块住宅33249722750100%332497D2区独栋住宅10803026780.25100%289307IO区/Q区独栋住宅14615034388100%3322400合计（不含代建费）443800100%795480n 项目经营收入测算218、项目经营收入主要来源于商业、办公的租赁收入，以及酒店的经营收入等，预计经营收入为12157758万元。2、 资金来源与运用分析项目自有资金532229万元，达到“自筹资金不低于35%”的要求，其余资金缺口通过银行借款和销售/经营收入再投入筹措。项目的资金来源与运用情况详见附表6：资金来源与运用表。经过以上分析测算，项目后续建设资金来源有充足的保障。3、 项目利润项目扣除总投资成本费用、各项税金、所得税等后，可获得净利润7266163万元。五、 财务与敏感性分析1、赢利能力分析政策性用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于410号地块，在计算期内预计销售收入1064965万元，经营收入1219、2157758万元，共计13222723万元，可获利润9688217万元，扣除所得税后净利润为7266163万元；缴纳所得税2422054万元，项目盈利能力较强。经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表：410地块项目利润估算表序号项 目单位指标1占地面积M25031892总建筑面积M214100003项目总投资万元15206534项目销售收入万元10649655项目经营收入万元121577586利润总额万元132227237税后利润万元72661638财务净现值（FNPV）万元1206839财务内部收益率（FIRR）%9.2%10动态投资回收期年33.7注：1、220、上表为项目销售性物业全部实现100%销售的经济效益指标；2、按照国家相关规定，一般房地产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值12%。考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平，且结合目前房地产市场行情。因此，本项目基准收益率取值8%。由以上经济效益指标可看出，按协议/合同型合作开发模式，本项目赢利能力良好，具备可行性。项目具体的利润测算详见附表7：损益表。2、项目不确定性分析影响本项目效益的最为不确定的因素包括建安成本、销售价格、经营价格。n 建安成本变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）120683 261170 189662 493221、13 (23619)财务净现值升降幅度116.4%57.2%-59.1%-119.6%财务内部收益率（税后）9.2%11.3%10.2%8.5%7.8%财务内部收益率升降幅度22.9%10.0%-8.4%-15.5%全部投资利润率6.8%8.2%7.4%6.3%5.8%投资利润率升降幅度19.8%8.8%-8.0%-15.3%由图表分析，本项目对建安成本的敏感性非常强。本项目属于地铁物业，建安成本比一般房地产项目要高很多，因此，建安成本的变化将会引起项目收益急剧变化。n 销售价格变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）120683 48475.1 85213222、.6 155132.7 184536.8 财务净现值升降幅度-59.8%-29.4%28.5%52.9%财务内部收益率（税后）9.2%8.5%8.8%9.7%10.1%财务内部收益率升降幅度-8.4%-4.3%4.6%9.0%全部投资利润率6.8%6.6%6.7%6.9%6.9%投资利润率升降幅度-2.6%-1.2%1.0%1.7%由图表分析，本项目对销售价格的敏感性也非常大，特别是财务净现值。n 经营价格变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）120683 3417 62050 179316 237949 财务净现值升降幅度-97.2%-48.6%48.6223、%97.2%财务内部收益率（税后）9.2%8.0%8.6%9.8%10.3%财务内部收益率升降幅度-12.9%-6.3%6.1%12.0%全部投资利润率6.8%5.4%6.1%7.6%8.3%投资利润率升降幅度-21.2%-10.6%10.6%21.3%由图表分析，本项目对经营价格变化也有非常大的敏感性。总的来说，在独立开发模式下，本项目对销售价格、经营价格、建安成本的敏感性均非常大。若三者发生不利的影响，本项目的收益将会急剧减少，甚至出现财务净现值负数的情况。3、社会效益和影响分析n 打造未来前海湾CBD区，推进地方社区的发展，是深圳市政府2008年“轨道交通”和“解决低收入人群居住”两件大224、事的集中体现n 增加财政税收n 本项目的开发预计将为国家创造土地增值税、销售税费、经营税费及所得税等相关税费合计3209605万元n 创造就业机会六、 附表附表1：主要经济技术指标表附表2：项目成本估算明细表附表3：项目销售收入与经营税金及附加估算表附表4：项目投资计划与资金筹措估算表附表5：资金来源与运用表附表6：损益及利润分配表附表7：现金流量表附表8：敏感性分析表附表1：主要经济技术指标表序号宗地号单位T201-0073宗地T201-0072宗地T201-0071宗地合计用地性质政策性住房开发上盖商业开发白地商业开发用地号码1/2/3/11号地块10号地块9号地块6号地块8号地块小计5号225、地块7号地块4号地块小计项目规划设计指标1总用地面积134758162006442941512941692163102485575633516331521215031892总建筑面积60215074600101900360082950263050884802171202392005448001410000住宅564000721009980017190084080146150230230966130商业180002100280003010044003000436005100099100办公5495054950169350169350224300商务公寓0416704167041670酒店式公寓0226、26250 26250 26250学校8000 020000 20000 28000幼儿园7200 3600 36003600 3600 14400其它公共配套4950 2500 25002700 2700 101503容积率4.468 4.60 1.58 0.09 0.88 1.22 3.56 2.87 4.63 3.58 2.80 4建筑高度m120 120 200 5土地使用年限年70706开发建设期年4446项目财务评价指标1总投资万元1520712 2销售收入万元1064965 3经营收入万元12157758 4总利润万元9688168 5净利润万元7266126 6投资利润率（税后227、.年度）6.8%7财务净现值（税后）120658 8动态投资回收期年33.70 附表2：项目成本估算明细表序号项目T201-0073宗地1/2/3/11号地块T201-0072宗地6/8/9/10号地块T201-0071宗地4/5/7号地块单价（元/）面积（）总投资(万元)单价（元/）面积（）总投资(万元)单价（元/）面积（）总投资(万元)1开发成本5612 60215033794414449 26305038008812612 544800687120 1.1土地成本060215004048 263050106488 6201 544800337851 1.2建筑安装工程费4588 6021228、502762398548 2630502248535207 5448002836641.2.1住宅（15米平台上建筑）2915564000164406261599800260982365230230544491.2.1.1土建部分220056400012408019009980018962165023023037988结构工程100056400056400900998008982100023023023023建筑部分65056400036660100099800998065023023014965室内精装修550564000310200998000023023001.2.1.2机电部分7155229、640004032671599800713671523023016461强电工程220564000124082209980021962202302305065弱电工程9056400050769099800898902302302072给排水工程11056400062041109980010981102302302533通风工程6556400036666599800649652302301496消防工程1005640005640100998009981002302302302电梯工程1005640005640100998009981002302302302燃气工程3056400016923099230、800299302302306911.2.2住宅（15米平台上建筑）（10号地块）235572100169801.2.2.1土建部分16507210011897结构工程1000721007210建筑部分650721004687室内精装修07210001.2.2.2机电部分705721005083强电工程220721001586弱电工程9072100649给排水工程11072100793通风工程6572100469消防工程9072100649电梯工程10072100721燃气工程30721002161.2.3商务公寓、办公、商业（地块4/5/7）6677 2620201749541.2.3.1土231、建部分4550262020119219结构工程170026202044543建筑部分105026202027512室内二次装修1800262020471641.2.3.2机电部分1870 26202049001强电工程42026202011005弱电工程424 26202011097给排水工程1402620203668通风工程30262020786消防工程161 2620204206电梯工程2302620206026空调工程45026202011791燃气工程202110204221.2.3.3室外配套20026202052401.2.3.4产业化项目工程5726202014941.2.4酒店232、式公寓（4号地块）10631 26250279061.2.4.1土建部分8500 2625022313结构工程2000262505250建筑部分2500262506563室内二次装修400026250105001.2.4.2机电部分1874 262504919强电工程420262501103弱电工程424 262501112给排水工程14026250368通风工程302625079消防工程161 26250421电梯工程23026250604燃气工程202625053空调工程4502625011811.2.4.3室外配套200262505251.2.4.4产业化项目工程57262501501.233、2.5学校、幼儿园319015200484927903600100431902360075281.2.5.1土建部分2600152003952220036007922600236006136结构工程1200152001824100036003601200236002832建筑部分600152009126003600216600236001416室内精装修80015200121660036002168002360018881.2.5.2机电部分590152008975903600212590236001392强电工程2401520036524036008624023600566弱电工程12015234、20018212036004312023600283给排水工程8515200129853600318523600201通风工程651520099653600236523600153消防工程651520099653600236523600153电梯工程01520000360000236000燃气工程15152002315360051523600351.2.615米平台景观400134758539040021631086520001.2.715米、9米平台及柱网8000972447779580001517571214060001.2.80.00结构底板及土石方工程15013475820211502235、1631032451501521212282 1.2.9桩基工程1356993949442135372282502613515212120541.2.10配套商业及设施1026 12019412336215719678242443715202700144901.2.10.1公共配套251522950577240708505034615181527004901.2.10.1.1土建部分20002295045903500850502976813002700351结构工程022950012008505010206200270054建筑部分1200229502754150085050127586002236、700162室内精装修80022950183680085050680450027001351.2.10.1.2机电部分515229501182 570 85050 4848 515 2700 139 强电工程22022950505240850502041220270059弱电工程4522950103458505038345270012给排水工程6522950149658505055365270018通风工程652295014912085050102165270018消防工程1202295027510085050851120270032电梯工程02295000850500027000燃气工程02237、2950008505000270001.2.10.2公共配套（10号地块）371525009291.2.10.2.1土建部分32002500800结构工程12002500300建筑部分12002500300室内精装修80025002001.2.10.2.2机电部分515 2500 129 强电工程240250060弱电工程45250011给排水工程65250016通风工程65250016消防工程100250025电梯工程025000燃气工程0250001.2.10.3车库675972446564625948305927700200000140001.2.10.3.1土建部分4009724438238、902009483018972202000004400结构工程0972440094830002000000建筑部分40097244389020094830189722020000044001.2.10.3.2机电部分275972442674 425 948304030 480 2000009600 强电工程80972447781509483014221702000003400弱电工程59724449309483028440200000800给排水工程1597244146409483037940200000800通风工程25972442436594830616802000001600消防工程12239、09724411679094830853902000001800电梯工程309724429250948304746020000012001.2.10.4车库（10号地块）675144029721.2.10.4.1土建部分40014402576结构工程0144020建筑部分400144025761.2.10.4.2机电部分275 14402396 强电工程8014402115弱电工程5144027给排水工程151440222通风工程651440294消防工程601440286电梯工程5014402721.3不可预见费60 602150363266 2630501730103 5448005587240、 1.4工程建设其他费用697 602150419811292 26305033988796 544800433881.5工程基本预备费267 60215016093495 26305013029305 544800166321.6开发期间税费0 60215000 26305000 5448000下表内容接上表序号项目T201-0071/0072两宗地4/5/6/7/8/9/10号地块合计单价（元/）面积（）总投资(万元)单价（元/）面积（）总投资(万元)1开发成本13210 807850 1067208 9966 1410000 1405153 1.1土地成本5500 807850 4443241、39 3151 1410000 444339 1.2建筑安装工程费62958078505085175566 1410000 784756 1.2.1住宅（15米平台上建筑）2441330030805472740 894030 244953 1.2.1.1土建部分1726330030569502025 894030 181030 结构工程97033003032005989 894030 88405 建筑部分75633003024945689 894030 61605 室内精装修03300300347 894030 31020 1.2.1.2机电部分71533003023597715 894030242、 63923 强电工程2203300307261220 894030 19669 弱电工程90330030297090 894030 8046 给排水工程1103300303630110 894030 9834 通风工程65330030214565 894030 5811 消防工程1003300303300100 894030 8940 电梯工程1003300303300100 894030 8940 燃气工程3033003099030 894030 2682 1.2.2住宅（15米平台上建筑）（10号地块）23557210016979.552355 72100 16980 1.2.2.1土建243、部分16507210011896.51650 72100 11897 结构工程10007210072101000 72100 7210 建筑部分650721004686.5650 72100 4687 室内精装修07210000 72100 0 1.2.2.2机电部分705721005083.05705 72100 5083 强电工程220721001586.2220 72100 1586 弱电工程9072100648.990 72100 649 给排水工程11072100793.1110 72100 793 通风工程6572100468.6565 72100 469 消防工程90721006244、48.990 72100 649 电梯工程10072100721100 72100 721 燃气工程3072100216.330 72100 216 1.2.3商务公寓、办公、商业（地块4/5/7）66772620201749546677 262020 174954 1.2.3.1土建部分45502620201192194550 262020 119219 结构工程1700262020445431700 262020 44543 建筑部分1050262020275121050 262020 27512 室内二次装修1800262020471641800 262020 47164 1.2.3.2245、机电部分1870262020490011870 262020 49001 强电工程42026202011005420 262020 11005 弱电工程42426202011097424 262020 11097 给排水工程1402620203668140 262020 3668 通风工程3026202078630 262020 786 消防工程1612620204206161 262020 4206 电梯工程2302620206026230 262020 6026 空调工程45026202011791450 262020 11791 燃气工程2021102042220 211020 422 246、1.2.3.3室外配套2002620205240200 262020 5240 1.2.3.4产业化项目工程57262020149457 262020 1494 1.2.4酒店式公寓（4号地块）10631262502790610631 26250 27906 1.2.4.1土建部分850026250223138500 26250 22313 结构工程20002625052502000 26250 5250 建筑部分25002625065632500 26250 6563 室内二次装修400026250105004000 26250 10500 1.2.4.2机电部分18742625049191247、874 26250 4919 强电工程420262501103420 26250 1103 弱电工程424262501112424 26250 1112 给排水工程14026250368140 26250 368 通风工程30262507930 26250 79 消防工程16126250421161 26250 421 电梯工程23026250604230 26250 604 燃气工程20262505320 26250 53 空调工程450262501181450 26250 1181 1.2.4.3室外配套20026250525200 26250 525 1.2.4.4产业化项目工程5726248、25015057 26250 150 1.2.5学校、幼儿园31372720085333156 42400 13382 1.2.5.1土建部分25472720069282566 42400 10880 结构工程11742720031921183 42400 5016 建筑部分600272001632600 42400 2544 室内精装修774272002104783 42400 3320 1.2.5.2机电部分590272001605590 42400 2502 强电工程24027200653240 42400 1018 弱电工程12027200326120 42400 509 给排水工程8249、52720023185 42400 360 通风工程652720017765 42400 276 消防工程652720017765 42400 276 电梯工程02720000 42400 0 燃气工程15272004115 42400 64 1.2.615米平台景观4002163108652.4400 351068 14043 1.2.715米、9米平台及柱网8000151757121405.68000 249001 199201 1.2.80.00结构底板及土石方工程150 368431 5526 150 503189 7548 1.2.9桩基工程1355244037079135 1223250、797 16521 1.2.10配套商业及设施1425399482569331333 519676 69269 1.2.10.1公共配套400187750351053693 110700 40877 1.2.10.1.1土建部分343287750301193135 110700 34709 结构工程1169.2307698775010260927 110700 10260 建筑部分147287750129201416 110700 15674 室内精装修790.7692308877506939793 110700 8775 1.2.10.1.2机电部分568 87750 4987 557 110700 6169 强电工程239877502101235 110700 2606 弱电工程458775039545 110700 498 给排水工程658775057065 110700 720 通风工程118877501038107 110700 1187 消防工程10187750883105 110700 1158 电梯工程08775000 110700 0 燃气工程08775000 110700 0 1.2.10.2公共配套（10号地块）37152500928.753715 2500 929 1.2.10.2.1土建部分32002