1、用地10万平旅游文化创意产业园建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论4一、项目概况4二、企业基本情况5三、项目编制依据5四、项目研究的主要内容6五、项目研究的主要结论7六、主要技术经济指标表8第二章 2、项目建设背景10一、XX市2010年社会经济发展现状及2011年展望10二、XXXX新区发展现状12三、XX市蔡家组团发展现状13四、XX市旅游业发展现状15五、XX市旅游业发展规划20六、XX旅游经济的发展战略23七、项目提出的背景28第三章 项目建设的必要性30一、符合XX市十二五规划30二、有利于提高XX旅游产业竞争力31三、有利于树立XX市旅游品牌31四、项目建设是社会经济发展的需要32五、有利于旅游业成为XX市的支柱产业32第四章 项目发展定位及市场分析34一、文化旅游创意产业的发展目标、战略与方针34二、旅游文化创意产业的重点任务36三、XX市旅游市场现状41四、项目SWOT分析43、5第五章 建设内容及建设规模47一、建设内容47二、建设规模47第六章 项目建设地址及条件48一、建设地址48二、建设条件49三、工程建设其他条件55第七章 建设方案56一、设计原则和设计依据56二、设计指导思想及主要原则57三、总平面布置及功能分区58四、建设方案64第八章 环境影响评价及节能分析76一、环境保护76二、节能分析79第九章 劳动安全措施87一、影响劳动安全的因素分析87二、防护和监控措施87三、施工安全措施88四、劳动卫生措施88五、预期效果及评价89第十章 组织机构与人员配置90一、组织机构90二、项目的监督和评价92三、工程建设期的管理94四、工程建成后的管理94五、人力4、资源配置94第十一章 建设进度及招投标方案96一、建设工期96二、项目实施进度计划96三、招投标方案97第十二章 投资估算与资金筹措99一、投资估算99二、资金筹措101第十三章 项目偿债计划103一、资金筹措及安排103二、还款计划和贷款利息估算103第十四章 经济效益分析105一、财务评价105二、财务评价结论108三、不确定性分析109第十五章 社会效益及风险分析113一、社会效益分析113二、社会影响分析114三、互适性分析115第十六章 项目风险分析116一、风险因素识别116二、风险评估117三、应对措施117第十七章 结论与建议119一、结论119二、建议120第一章 总论一、项5、目概况（一）项目名称：XX旅游文化创意产业园（二）建设地址：XX市XX新区蔡家组团（三）项目业主：*（集团）有限责任公司（四）建设性质：新建（五）主要建设内容本项目总用地面积100000平方米，建设总部基地50000平方米（旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心、旅游调度中心、旅游结算中心、旅游培训中心、散客集散中心）、商业公园70000平方米、五星级酒店40000平方米、精品酒店20000平方米及地下车库及设备用房38808平方米，建筑总面积约218808平方米。（六）项目建设期：36个月（2011年11月2013年10月）（七）项目投资估算及资金筹措1、投资估算总投资120055.71万元，其6、中:工程费用59460.80万元，工程建设其他费用46862.23万元（含土地费用42000万元），基本预备费3192.68万元，建设期利息10540.00万元。2、资金筹措本项目资金来源主要由三个部分组成，总投资120055.71万元，其中，企业自筹资金60055.71万元；银行贷款50000万元，国家旅游发展基金项目开发补助10000万元。二、企业基本情况*（集团）有限责任公司是经市政府批准成立，负责XX市的旅游宣传、营销、推广的一个战略平台，全力打造XX旅游文化创意产业基地，集中国西部旅游集散中心、调度中心、教育培训中心、营销中心、结算中心和全球旅游商品展销中心为一体的国有公司，公司注册7、资本金3000万元。三、项目编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；国家发展和改革委员会发改地区（2004）2039号文关于印发三峡库区经济社会发展规划的通知；XX市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要；XX市旅游业发展总体规划（2004-2020）；XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划农业和农村经济发展重点专项规划；XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；XX市三峡库区全面建设小康社会总体发展规划纲要；城市给水工程规划规范GB5028298；城市排水工程规划规范GB50318-2000；室外停车场设计规范；五星级酒店设计标准；建筑工程抗震设防分类标准；民8、用建筑设计通则GB 50352-2005；公共建筑节能设计标准DBJ50-052-2006；商店建筑设计规范JGJ 48-88； 建筑工程设计文件编制深度规定（2003年版）；XX市建设工程初步设计审查要点（2006年版）；工程建设标准强制性条文(2002年版)房屋建筑部分。国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；国家发改委批准出版的投资项目可行性研究指南；本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规；项目业主提供的其他资料。四、项目研究的主要内容本可行性研究的主要内容如下：1、项目建设的背景及必要性2、项目的市场分析3、项目建设内容及规模4、项目投资估算及资金筹措5、项目9、的财务与社会效益评价五、项目研究的主要结论1、旅游文化创意产业具有特殊的先导性和高度关联带动性，是西部尤其是西部落后地区优先发展的产业。目前中国旅游业在世界旅游市场上的地位不断提高，据世界旅游组织预测到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地国和世界第四大旅游客源国，接待国际游客将达到1.37亿人次，游客数量将占世界假日旅游市场的8.3%。同时长江三峡旅游市场已有20年发展历史，其间虽有波动起伏，但近年来三峡旅游业已步入良性的发展轨道。要发展旅游业就要先发展旅游文化创意产业，本项目建设的主要目的就是为了促进XX市旅游文化创意产业的发展，加强旅游文化创意产业基础设施的建设，因此本项目是十分必要10、的。2、开展旅游文化创意产业可以充分发挥XX市城市资源优势，吸引大批游客，引进外来资金，进一步调整与改变当地产业结构，这是XX市旅游文化创意产业谋求自身的生存发展与争取更大的国家政策资金支持，主动适应社会主义市场经济迈出的坚实一步。3、该项目的建设将有效地解决XX市旅游文化创意产业发展缓慢及设施不足的问题，增加了地区的旅游文化创意竞争力，为吸引更多的XX市游客提供了良好的服务设施，从而为今后XX新区以及XX市旅游业的发展打下坚实的基础。4、该项目的建设不仅促进了XX市旅游文化创意产业的发展，还促进了旅游业的发展，并有效带动了XX市交通运输、商贸、餐饮、旅馆等相关行业的发展。因此，本项目的建设是11、必要的。通过建设方案的设计论证和各项财务计算数据及指标的测算，本项目在技术上、经济上都具备可行条件。六、主要技术经济指标表项目经济指标表总投资万元120,055.71 其中：工程费用万元59,460.80 工程建设其它费用万元46,862.23 基本预备费万元3,192.68 建设期利息万元10,540.00 平均利润总额万元13,084.38 总投资收益率%10.90%项目资本金净利润率%16.34%项目投资回收期年11.64年项目投资财务内部收益率%15.76%项目投资财务净现值万元17,844.48 项目技术指标表124第二章 项目建设背景一、XX市2010年社会经济发展现状及2011年12、展望 2010年，XX人民在市委、市政府的带领下、积极贯彻落实“314”总体部署和中央宏观调控要求，主动适应国内外形势变化，以内陆开放高地和金融高地建设、民生工程、“两翼”农户万元增收工程等项目为抓手，扩内需、调结构、控通胀、惠民生，不断改善经济发展环境，推动经济社会持续快速健康发展。 （一）2010年全市经济运行特征分析1、快马加鞭：经济发展创新高2010年，全市经济发展取得良好成绩，经济增速再创新高。地区生产总值达到7894.24亿元，同比增长17.1%，是直辖以来发展最快的一年。经济增速居全国第2，西部第1位，连续两年居全国前3位。2、调结构：工业成为推动经济发展主动力2010年全市经济13、结构进一步优化，工业化程度进一步加深。全年第一产业实现增加值685.39亿元，增长6.1%；第二产业4356.41亿元，增长22.7%；第三产业2852.44亿元，增长12.4%。三次产业比重8.7：55.2：36.1；非农产业比重超过90%，较上年提高0.6个百分点；第二产业比重提高2.4个百分点。因此，XX市产业总体发展带动了XX市旅游业的发展。（二）对2011年经济运行形势的展望 2011年是“十二五”时期开局之年，也是完成“314”总体部署，实现科学发展，加快转变经济发展方式，走民生导向发展之路的重要一年。“五个XX”建设、十大民生工程、内陆开放高地和金融中心建设等将继续支撑全市经济持14、续较快发展。综合分析国内外形势，2011年经济发展环境将延续2010年的良好态势。主要表现在：一是国外环境尽管仍具有不确定性，但截至目前为止，美国和欧盟等主要发达经济体继续延续着温和复苏状态；二是随着我国“十二五”时期扩内需、调结构、加快经济发展方式的转变等重大战略性调整，全国区域经济发展格局或将发生重大变化，东部产业转移将加快，西部优势将进一步凸现。三是全市工业化、城镇化、信息化进程将进一步加快，经济发展内生动力依然强劲。“十一五”期间2万多亿投资的综合效应将持续释放，汽摩产业、电子信息、装备制造、化工等支柱产业的发展壮大将保障全市工业继续在健康快速的轨道中运行；“五个XX”建设，将进一步提15、升城市形象，改善发展环境，吸引各种资源要素，促进内陆开放高地、长江上游金融中心的推进；2011年是十大民生工程和“两翼”农户万元增收工程的关键之年，随着民生的改善，居民消费需求进一步稳固，内需进一步增强。从不利因素来看，一是货币政策由适度宽松转为稳健，国内信贷规模有可能趋紧。二是食品价格的长期上涨趋势短期不可能扭转，物价上涨压力仍然突出，通货膨胀预期仍然存在。三是房地产和汽车消费调控政策有可能对相关工业和商贸行业的发展带来一定的负面影响。二、XXXX新区发展现状XXXX新区于2010年6月18日,也就是XX直辖13周年之际挂牌成立，是我国内陆地区唯一的国家级开发开放新区，也是继上海浦东新区、天16、津滨海新区后，由国务院直接批复的第三个国家级开发开放新区。 XX新区位于XX主城区长江以北、嘉陵江以东，规划面积1200km2，其中可开发建设面积550km2，涵盖江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域及北部新区，拥有内陆唯一的保税港区两路寸滩保税港区，所属的XXXX新区开发投资集团有限公司负责XX工业园区的开发建设工作。XX新区分为现代服务业、先进制造业、都市综合功能区三大板块；形成十大功能区，即江北嘴中央商务区、保税港区、鱼复现代制造和物流区、龙兴先进制造区、北部都市经济区、空港临港产业区、悦来会展城、蔡家高技术产业区，水复生态产业区、木古出口加工区。在产业布局上，将形成轨道交通、电力装17、备（含核电、风电等）、新能源汽车、电子信息、节能材料等五大战略性产业，以及国家级研发总部、重大科研成果转化基地、数据中心等三大战略性创新功能布局，并加快培育一批高成长性新兴产业集群，形成“5+3”的战略性布局。本项目建设地蔡家组团就位于XX新区西侧。XXXX新区十大组团图三、XX市蔡家组团发展现状XX作为西南地区唯一的一个直辖市，是国家历史文化名城，是西部地区重要的中心城市和长江上游的经济中心。XX地处川东平行谷地，最早的城市产生在长江与嘉陵江两讲交汇地区，即现在的渝中区与江北城地区，然后城市沿长江和嘉陵江逐步展开，发展至今，城市建设基本上形成南密北疏的格局。XX的城市建设也经历了半岛发展跨江18、拓展跨山发展的阶段。南部区域由于主要依托长江，建设基本成型，空间受到地形和水系等自然条件的限制，已经没有更多的城市建设拓展空间。北部区域无论从现状条件、地形条件和空间资源来看都是城市未来发展的主要拓展空间。因此，对于主城区而言，主城向北是城市的主要发展方向，蔡家组团就位于这一大区域内。根据XX市人民政府2005年3月公布的XX市城市总体规划（20052020年），蔡家组团定位在“五大”片区的第二片区即嘉陵江以北，中梁山和铜锣山之间（含蔡家组团）的北部片区，是城市近期的重点拓展区域。总规对蔡家组团的定位是“以居住、大型公共设施用地和以仪器、仪表、机械制造为主的拓展区，举办国家级和世界级博览会，体19、育赛事备用地”。XX市蔡家组团位于XX市主城北部，幅员75平方公里，规划2020年城市建设用地31平方公里，人口约30万人，远期（2050年）规划建设面积48平方公里，人口规模约50万人。其东连江北区，南接北部新区，西承沙坪坝区，北靠北碚区，处于四区经济联动和功能衔接的枢纽位置，是XX市规划建设的11个外围组团之一，也是XX市城乡总体规划2007-2020年划定的XX市近期建设的重要中心城区，更是XX主城北上拓展的最佳空间。其独特的区位优势、发达的交通网络、优越的生态环境、良好的用地条件，让蔡家组团成为XX主城区最适合大规模城市建设的地区。蔡家组团的宏观定位是承接主城区疏散的人口、部分公共服务20、和交通功能，聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的城市人居环境，塑造新XX的城市风貌。其发展方向定为“三高”：高品质的居住和都市休闲区；高科技含量的机电、仪器、仪表、微电子产业区；高规格的国际体育赛事、会展和商贸金融区，将发展成为XX市最高档的休闲商务新城区和XX新的经济高地。“一小时经济圈”的规划建设给北碚经济发展带来了新机遇。为此，北碚区委、区政府提出了打造“一极两区”的奋斗目标。“一极”就是要把北碚打造成为XX“一小时经济圈”的重要增长极；“两区”就是建设国家可持续发展示范区和XX市全面小康社会先行区。蔡家组团则是北碚区“一极”中的重中之重，其独特的区位优势、21、便捷的交通网络、怡人的生态环境和良好的用地条件决定了其在“一小时经济圈”中将担当重要角色。蔡家组团作为XX市城市北部重要组团之一、北碚区行政副中心，担负疏散主城区工业、商贸、居住、文化娱乐等功能的职能，组团内高效顺畅的交通系统至关重要。目前，蔡家组团已有国道212线和渝合高速公路穿过，渝合高速公路在该区域还设有专门的出入口。规划城市快速路中环线与轨道6号线经过该片区。另外，轻轨6号线也确定了经过蔡家组团的线路走向。由此可见，组团对外的交通大环境已经形成。四、XX市旅游业发展现状（一）XX旅游经济的发展现状及问题1、XX旅游发展现状“XX将全力打造六大旅游精品，使旅游业逐渐成长为国民经济战略性支22、柱产业！”2011年3月10日，XX代表团召开记者会，全国人大代表、副市长谭栖伟向24家中外媒体记者推介XX旅游时说到。XX旅游业经过“十一五”时期的长足发展，站在了新的起点上，“十二五”期间，XX旅游业将全面提档升级。 （1）旅游业增加值占GDP7% XX旅游业围绕“一心两带”，即中国西部旅游集散中心、渝东北长江三峡国际黄金旅游带和渝东南民俗生态旅游带，大力实施“大项目、大投入、大营销”三大战略，“十一五”期间，产业地位不断提升。 据了解，2010年，XX共接待海内外旅游者1.62亿人次，旅游总收入917.85亿元，是2005年的3倍。 其中，国内旅游总收入868.36亿元，同比增长30.223、%，五年增长3倍；旅游外汇收入7.03亿美元，较上年增长30.9%，五年增长2.7倍。 2010年，全市共接待国内旅游者1.6亿余人次，较上年增长31.5%，是2005年的2.7倍；接待入境旅游者137.02万人次，同比增长30.7%，是2005年的2.6倍，增幅连续五年名列全国前茅。 2010年，国土资源部授予XX“中国温泉之都”桂冠，13个已开业迎宾的“五方十泉”重点温泉项目，日接待游客容量超过3万人次。“长江三峡历来是XX旅游发展的重头戏。”谭栖伟说，“十一五”期间，全市新增五星级豪华游轮10艘，使得长江三峡豪华游轮达14艘，三峡旅游档次和质量再度提升。三峡旅游景区整合取得新进展，长江三24、峡国际旅游节、巫山红叶节等旅游节会已形成品牌，并叫响市场。（2）旅游项目累计完成投资543亿元 “为要素搭建平台、给美丽寻找资本、让智慧创造财富。”谭栖伟说，“十一五”期间，XX借助各种旅游节会平台，大力招商引资，成果丰硕。 “十一五”期间，XX市旅游产业发展资金从2005年的4000万元倍增至2010年的1.5亿元。XX市还探索了“五位一体”旅游投融资模式，即政府、旅游管理部门、政府投资平台公司、银行、担保公司相互协作，通过政府、旅游管理部门、担保公司分别给予优惠政策、项目补助、担保支撑，提高旅游企业融资能力，促成银企合作旅游重点项目签约37个，总金额243亿元；截至2010年底，全市旅游项25、目累计完成投资543亿元。“十一五”期间，国际酒店大鳄也纷纷入驻XX，XX五星级酒店增长快速。目前，XX市五星级及其标准的旅游饭店已达26家，其中，已经挂牌13家，待评13家。作为XX打造“山水都市”旅游精品“太阳”工程的重点内容之一，高星级酒店业正成为一个新的投资热点领域。“十一五”期间，XX市旅游产业发展还着力在创新思路、管理、机制和方法方面下功夫，组建了旅游经济发展专家顾问团，搭建了旅游发展的投融资平台和宣传营销平台等。着力实施旅游“大营销”战略，从2006年起每年确定一个营销主题，分别实施了生态旅游主题年、乡村旅游主题年、名镇旅游主题年、温泉旅游主题年等，每个主题年在全市范围内都推出了26、100项宣传营销活动，基本实现了“天天有内容、月月有活动、季季有高潮”的旅游氛围营造目标。（3）强化营销，拓展市场保增长“十一五”期间，XX市连续5年开展了生态、乡村、名镇、温泉、都市旅游主题年活动，每个主题年活动以着力建设100个项目、投入100亿元资金、开展100项活动“三百工程”，全面借势、造势和成势，最给力地开展旅游招商，打造旅游产品，营造旅游氛围，提升旅游品质。二是打造旅游节庆活动品牌。“十一五”期间，市政府会同国家旅游局每年举办一次三峡国际旅游节、山水都市旅游节，每两年举办一次西部旅游产业博览会。三大节庆活动都由相关区县申办。五年来，旅游节庆活动立足“为美丽寻找资本、让智慧创造财富27、，给要素搭建平台”主题，实现旅游项目招商签约300余个，签约总额达3000亿元。各承办单位按照“政府+市场”的运作模式，精确设计、定点落实，使每一个节庆活动都办出了规模、档次、特色和效益，成为经久不息、生机勃勃、永不落幕的节庆活动品牌。三是营造旅游文化氛围。“十一五”期间，XX旅游坚持以文化为灵魂，重点推出了能够代表XX旅游形象的“十个一”工程，即：一册画、一套书、一份报、一台戏、一首歌、一幅图、一盘碟、一张网、一个电视频道、一组形象代言人。“十个一”工程充分体现了XX旅游精品价值取向、艺术魅力、人文精神，深化了XX旅游精品的文化内涵，使广大游客在XX旅游的过程中感受文化、体验风情、追求健康、28、享受休闲，扩大了XX旅游精品的影响力，四是加强旅游目标市场促销。“十一五”期间，组织了50多个旅游促销团赴国外、境外主要客源地开展旅游宣传营销活动。举办了澳大利亚悉尼中国年活动；开展了“迎XX奥运游长江三峡”、“迎上海世博游山城天街”、“川渝亲上亲、周末大串门”、“XX人游XX”等系列大型主题宣传营销活动，有力拓展了XX旅游客源市场。同时，通过打造区域旅游整体品牌、设计区域旅游精品线路、优化区域联合促销环境、强化区域市场促销手段等措施，开拓共同的旅游市场，特别是联合湖北省共推长江三峡旅游赢得成功。2、存在的主要问题虽然XX旅游总体上保持了持续快速健康发展的良好势头，但在全国30多个省级单位的旅29、游经济指标综合排序中，目前XX市位居17位左右，处于中偏下水平。存在的问题主要表现在：旅游基础设施仍不完善，景区、景点提档升级任重道艰；旅游经济中“散”、“小”、“弱”、“差”、“浅”的问题较为明显；旅游产品不新、新品不精、精品不强，旅游供给落后于旅游需求的发展；旅游与相关要素协调发展不够，产业带动功能发挥不充分；市场宣传营销相对薄弱，针对性和实效性不强；投融资平台和资本运作平台缺乏，龙头企业及市场主体综合实力不强；旅游投入不足，相关资金整合兼顾不够，社会资金特别是有实力的大业主进入旅游业较少；旅游市场监管和行业管理水平尚需进一步提高。鉴于XX市旅游产业存在的诸多不足，建设旅游文化创意产业园成30、为目前主要的应对措施。五、XX市旅游业发展规划“十一五”期间，XX市以贯彻落实胡锦涛总书记对XX作出的“314”总体部署和国发3号、41号文件精神为主线，以“五个XX”和内陆开放高地建设为统领，大力实施“大项目、大营销、大投入”战略，立足把旅游业培育成为国民经济的支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，精心打造六大旅游精品，务实推动旅游产业持续、快速发展，全市旅游产业各项经济指标增幅都位居全国前列。2010年，全市旅游总接待1.62亿人次，旅游总收入918亿元，分别同比增长32%、31%；其中入境旅游者137万人次，旅游外汇收入7亿美元，分别同比增长31%、31%。取得了令人鼓舞的成绩，呈现了31、可圈可点的亮点，创造了弥足珍贵的经验。借此机会，XX市副市长谭栖伟在2011年全国旅游工作会议上对“十二五”期间XX市旅游发展规划作出了如下发言：1、“十二五”：重点打造六大旅游景区 “十二五”期间，XX市将着力打造长江三峡、天坑地缝、大足石刻、天生三硚、钓鱼城、白鹤梁等六大世界级震撼力旅游精品。 同时，将继续围绕“一心两带”的战略部署，依托“一带五区”，即长江三峡国际黄金旅游带、大仙女山旅游景区、大足石刻旅游景区、钓鱼城旅游景区、金佛山旅游景区、黑山谷旅游景区，积极推进统筹城乡旅游专项改革试验，力争到“十二五”末期，全面建成全国旅游重要集散地和西部旅游高地，成为全国旅游强市。 “十二五”末X32、X市将争取实现旅游过夜人达1.08亿人次，年均增长20%；入境旅游人次和外汇收入分别达到306万人次、16亿美元；旅游业增加值占全市GDP7%，成为全市重要支柱产业之一；就业总量达到250万人。 2、形成35个百亿产业集群 为了实现上述目标，除了着力打造六大世界级震撼力旅游精品外，XX市还将推动旅游产品多样化和融合化发展，促进旅游产品的转型升级。多方位搭建平台，加大旅游市场宣传营销力度，全面提升XX旅游吸引力。 XX市还将搭建宣传、营销、策划规划和旅游开发等四大平台，加快培育具有国际竞争力的龙头企业和骨干企业，同时发展一批具有市场活力的旅游中小企业。实施“百万俱乐部”计划，打造一批旅游人数超百33、万的精品景区。 XX市还将围绕核心旅游目的地建设，形成35个产值规模超100亿元的旅游产业集群，围绕区县旅游精品的打造，形成20个产值规模超10亿元的旅游产业集群，使之成为XX市旅游业发展的主要支撑。 同时，构建立体旅游交通体系，提升完善旅游配套设施和服务，增强旅游目的地、集散地和景区的可进入性以及进行旅游活动的便利性。加快加强市场监管，为旅游者提供更好的旅游环境。紧紧抓住培养、吸引、用好人才三个环节，培养开发旅游人才。注重先进科学技术及其研究成果的转化与应用，提升旅游文化内涵和科技水平。3、突出重点，项目带动兴产业一是推出六大旅游精品。“十一五”期间，全市集中推出了长江三峡、大足石刻、山水都34、市、温泉之都、天生三硚、乌江画廊等六大旅游精品。每一大精品又推出一批各具特色的重大旅游项目，按照“在谋划中立意、在策划中找魂、在规划中定位、在计划中实施”的思路，力争将大小三峡、天坑地缝、大足石刻、钓鱼城等打造成为世界级有震撼力的旅游景区。二是做优特色旅游项目温泉。今年初，国土资源部已授予XX“中国温泉之都”品牌。目前，“五方十泉”基本建成，“一圈百泉”渐成气候，“两翼多泉”开始启动。特别是“五方十泉”已彰显出“生态化、人性化、精致化、智能化、标准化”的世界级水准。饭店。计划到2012年，XX五星级旅游饭店包括营运的、在建的，要达到100家。力求做出规模、档次、品味和特色。邮轮。计划到201235、年，XX长江三峡五星级豪华邮轮包括营运的、在造的，要达到30艘。重点在技术标准、功能定位、设施配套和外观造型上博采众长，独树一帜。高尔夫。计划到2012年，XX高尔夫球场包括营运的、在建的，要达到20片。为规范发展，将按照不违反城规和土规、不占基本农田、不毁森林、不损害农民利益、不影响环境保护的“五不”原则严格把关，打造一批最具特色、最有活力的山地、滨江高尔夫球场。都市旅游。XX作为国际化大都市，蕴藏着深厚多元的旅游元素，特别是当今的“五个XX”、“十大民生工程”、“XX新区”、“会展中心”“XX游”、“山城夜景”、“解放碑”、“朝天门”、“大剧院”、“五方十泉”、“红岩联线”、“唱读讲传”、36、“打黑除恶”等等，无一不给广大游客所喜闻乐见、流连忘返。计划到2012年，做响在国际旅游市场上都具有独特魅力的都市旅游品牌。三是支持“一带五区”改革试点。市政府为加快统筹城乡综合改革步伐，决定推出长江三峡国际黄金旅游带、大足石刻、仙女山、钓鱼城、金佛山、黑山谷“一带五区”作为统筹城乡旅游改革试验区，在精品打造、资源整合、政策支持、基础完善、综合实施、机制创新上先行先试，走在前头，干到实处。六、XX旅游经济的发展战略XX市旅游经济在空间上可划分为三大发展区域。应按照“突出主线、强化主城、开发特色”的发展思路，加快形成独具XX特色的三大旅游目的地体系，共同支撑“XX旅游”的整体品牌形象。1、以“高37、峡平湖”为标志的“三峡库区及两侧腹地旅游区”其范围包括长寿区以下的沿江及两侧腹地共14个区县。本区集中了三峡主线上的小三峡、白帝城、张飞庙、石宝寨、丰都名山、白鹤梁等传统知名景点和三峡腹地的天坑地缝、青龙瀑布、双桂堂、雪玉洞、神女溪、红池坝、雪宝山等绝品资源，是XX旅游吸引远距离客源市场的主打产品，也是XX旅游发展的重中之重。本区域旅游发展的基本战略构想是：（1）明确发展目标。把长江三峡黄金旅游线建成世界级游船观光旅游精品，把“高峡平湖”及其两侧腹地建设成为集生态示范、文化展示、旅游观光、休闲度假于一体的全国最大的旅游目的地。（2）把握两大定位。一是形象定位上，重点突出“高峡”、“平湖”、“大38、坝”三大资源特色，全力塑造“高峡平湖”的三峡旅游整体品牌形象；二是战略格局上，坚持“一线贯通”（长江三峡旅游黄金水道）、“两极辐射”（XX起止极、宜昌起止极）、“三区联动”（平湖区、高峡区、大坝区）、“腹地延伸”（沿两侧支流、交通线、依托重要旅游资源）的发展格局。（3）强化三大基础。一是库区旅游专用码头工程，重点是以XX主城航运中心港区，万州、涪陵两个沿江枢纽港区和巫山、奉节、云阳、忠县、丰都5个特色旅游城镇的旅游专用码头建设；二是旅游道路畅通工程，重点是以沿江县城至主要旅游景区的旅游公路建设，彻底解决部分旅游景区可进入性差的矛盾；三是游船（艇）工程，重点发展面向国内游客的旅游船，加快对现有客39、轮、游船的转型改造和提档升级。（4）主推四大产品。三峡旅游要加快推出四大旅游产品线路：一是进一步完善以传统观赏山水峡谷自然风光为主的三峡游船观光旅游精品线路；二是不断深化并推出以历史遗迹和民族民俗风情为主的三峡文化鉴赏体验旅游精品线路；三是启动以平湖开发和游艇发展为主的三峡休闲度假特色旅游名品线路；四是延伸跟进以“走进三峡腹地”为主的三峡科考、探秘、猎奇专项旅游新品线路。形成游船观光文化体验休闲度假特色专项与时递进而又同时并存的三峡特色旅游产品线路体系。（5）创新思路。近些年来，XX市领导深入学习贯彻国发41号文件精神，在加快旅游业发展的思路和方法上作了一些积极有效的探索。比如，在改革试点上，40、提出并实施了XX市“一带五区”统筹城乡旅游产业改革发展试验总体方案。在管理体制上，提出并实施了坚持适用法律、管理体制、产权关系、经费渠道、人员性质不变、实行跨行业多形式合作的“五坚持一合作”思路，整合长江三峡旅游景区资源，实行一体化管理。在市场准入上，提出并实施了“鼓励社会资本公平参与旅游业发展”、“积极引进世界内河优秀游轮企业”、“逐步对外商投资旅行社开放经营XX公民出境旅游业务”、“建立长江三峡旅游营销中心”等。在政策配套上，提出并实施了“鼓励旅行社参与政府采购和服务外包”、“落实宾馆饭店与一般工业企业用水、用电、用气同价政策”、“对开辟入境旅游新航线、包机、包车、包船等实行悬奖攻关”、“41、对旅游企业一律实行15%所得税计征政策”、“对市级旅游大项目给予规划调整、资源整合、土地配置、税费减免、融资担保的支持”等。在财政投入上，提出并实施了“市区县两级政府要加大对旅游基础设施、旅游宣传推广、人才培训、公共服务的支持力度，建立旅游产业发展资金”。在金融支持上，提出并实施了主管部门贴息、地方政府优惠、担保公司担保、金融机构贷款、项目业主承贷的“五位一体”投融资模式”、“探索以项目特许运营权、旅游景区门票收费权质押融资等方式、支持有市场的旅游企业集团通过发行企业债券、股权置换、上市融资等方式进行市场融资”。2、XX旅游经济发展的保障措施（1）统一认识，加强领导，整体规划。要充分认识旅游业42、在新时期、新阶段推进和协调XX市经济社会发展中的重要作用，充分认识旅游业特殊的产业特点，围绕把旅游业培育和发展成为新的支柱产业的战略定位，打破区域、条块、行业和所有制界限和体制性障碍，统一思想、整体规划、形成合力，真正实现党委指导、政府主导、部门配合、区县联动、社会参与、共同推进的大旅游、大产业发展格局。（2）打造精品，提高XX旅游核心竞争力。一是在布局上要整合资源，要围绕“XX旅游目的地”的建设目标，强化都市旅游、突出三峡旅游、主推特色旅游、发展跨区旅游，有效地整合全市旅游资源，克服XX市旅游资源相对分散，整体形象不甚清晰等问题。二是在建设上要突出重点，要按照世界级、国家级和地方级三个层次，43、进一步加大政府导向性投入，扩大招商引资，启动一批旅游重点建设工程。三是在运作上要加强协调，按照市场经济法则和旅游产业规律，切实推进传统景区（点）的提档升级和新景区（点）的开发建设，突出特色，打造精品，形成规模，可持续发展，共同提升XX旅游的核心竞争力，把资源优势最大限度地转化为经济优势。（3）完善旅游交通，提高旅游的可进入性。以航空为先导、公路为主体、水路为重点、铁路为专项，形成水陆空衔接协调、安全舒适、方便快捷的立体旅游交通网络，进一步增强XX旅游的可进入性。一是要切实加快长江三峡各主要景点旅游登岸码头、码头至景点的连接道路及综合配套环境建设；努力提高旅游船特别是国内游船档次，抓紧制定国内游44、船的管理标准，进一步明确交通、港航、旅游各自的管理职责。二是要加快骨架公路干道连接主要旅游景区（点）的旅游公路建设，提高路面等级，打通断头路，形成旅游环线；增辟通往主要景区的旅游专线，完善旅游交通指示标识，增辟旅游专用停车场，强化旅游车辆服务质量的行业管理。三是加快XX国际空港的扩建，增加国际、国内航线，形成区域性旅游“口岸高地”，方便远距离中外旅游者进出XX。四是扩大旅游专列，加强铁路旅游产品的策划创新，增加XX市与周边城市间的夕发朝至列车，夜息日游，为游客出行旅游提供方便；跟进渝怀铁路的建设步伐，做好沿线铁路旅游项目的前期策划和开发建设并与其它旅游交通方式联动，通过开发旅游，带动和促进渝东45、南民族地区社会经济的全面发展。（4）强化宣传促销，不断拓展客源市场。一是围绕“XX旅游目的地”整体形象的塑造，加强前期论证和总体策划，科学地制定出迅速提升XX旅游整体形象的最佳实现方式和行动方案，切实保障和提高宣传促销的总体效果。二是要努力增加宣传促销经费，加强行业内外的整合营销，整合各地区、各相关部门、新闻媒体和旅游企业的优势和力量，形成强大的宣传合力和对海内外公众的持续影响力。三是要有针对性地拓展“本地、国内、海外”三大目标市场，以市内为基础，侧重主城区及区域中心城市市民的周末及节假日休闲度假市场；以国内为主体，突出周边省市和经济发达地区的国内观光游览、重大节庆赛事、商（公）务会展市场；以46、海外为重点，继续巩固和努力恢复港澳台传统市场，重点抓好以日、韩为重点的近程亚洲市场和远程欧美市场，并对俄罗斯、澳大利亚和新西兰等成长性看好的新兴客源国市场予以密切关注和启动培育。（5）加强旅游行业管理，进一步提高旅游产业整体素质。一是加快地方性旅游法规、政府规章、行业规范性标准建设和完善，理顺旅游行业管理体制，积极转变旅游行政管理部门的职能，提高依法行政和为市场服务的水平，进一步整顿和规范XX旅游市场秩序。二是按照“大型集团化、中型专业化、小型网络化”的发展方针，内引外联，政策扶持，培育多元化旅游投资开发主体，做大做强旅游龙头企业，提高组织化程度，促进XX旅游向着规模化方向发展。三是要大力推进47、“人才兴旅”战略，加强旅游人力资源开发，深化职业诚信教育和岗位技能培训，建立和完善旅游行业执业准入制度。强化旅游执法监督和行业诚信自律，推进旅游行业的标准化建设和质量认证制度。七、项目提出的背景随着我国文化体制改革的不断深入，面临加入WTO后旅游行业更加激烈竞争的环境，同时，为认真贯彻落实党的“十七”大精神和胡锦涛总书记“314”总体部署，大力促进XX市文化创意产业大发展、大繁荣，市委、市政府每五年召开一次全市旅游产业发展大会，提出新时期旅游产业发展的基本原则、发展目标、重要任务和支持政策。市政府成立了以市长为组长、相关副市长为副组长，有关部门为成员单位的市旅游经济发展领导小组，对全市旅游产业48、发展进行统筹、协调、监督和服务；对各区县旅游产业发展建立了年度工作目标考核评价机制，年底进行述职评比，坚持赏罚分明；每五年分批组织各区县和市级部门分管旅游工作的领导及旅游局长到国外进行短期培训一次以上，每年组织旅游大项目所在区县主要领导和项目业主到国内外学习考察各一次以上。同时，市政府与国家旅游局签署了局市合作协议，共推XX旅游业发展。在这种前提下，组建了XX交旅集团和XX旅控集团两大政府投资主体，扶持做大做强，目前，资产总额已达500亿元，主要投向具有基础性、前瞻性、带动性的旅游大项目，目前正在全力实施“三十工程”，即建设10个4A级以上景区、10家五星级饭店、10艘五星级豪华邮轮。成立了*49、集团，通过创新“旅游+文化”的运作模式，承担市级层面旅游宣传营销、旅游节庆会展的策划、组织和实施任务。还将建立XX旅游商品展销中心，集中展示XX旅游商品，以增强其市场竞争力。推进XX旅游电视频道、XX日报旅游版、XX旅游文化创意产业园、XX旅游大厦、长江三峡旅游营销中心等创建工作。在办好10所旅游中职、高职学校的基础上，积极创办中国旅游大学。因此，*（集团）有限责任公司为了完善“旅游+文化”的运作模式，开展旅游宣传营销、旅游节庆会展的策划、组织和实施任务、建立XX旅游商品展销中心、集中展示XX旅游商品，从而提出了XX旅游文化创意产业园建设项目。第三章 项目建设的必要性一、符合XX市十二五规划X50、X市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的报告中提到，加快旅游业转型升级，提升品牌形象，强化整体营销，建成特色鲜明、产品多元、服务最优良的国际知名旅游目的地和西部旅游集散中心，到2015年入境旅游突破300万人次。构建山水都市旅游区、长江三峡国际黄金旅游带和渝东南民俗生态旅游带空间格局。重点打造长江三峡、大足石刻、山水都市、乌江画廊、天生三硚、温泉之都等旅游精品，将合川钓鱼城、酉阳桃花源等打造成为5A级景区。全面提升观光旅游，加快发展休闲度假旅游，积极发展红色旅游、历史文化旅游、民俗文化旅游和乡村体验旅游，开发邮轮游艇等专项旅游。完善旅游设施，建设百家五星级酒店和一批特色旅游酒店，引进国际顶51、级酒店管理品牌。加大旅游整体形象宣传营销，打造世界级旅游品牌，办好西部旅游产业博览会、山水都市旅游节和中国长江三峡国际旅游节。壮大旅游龙头企业，建设旅游职业学院，培育旅游人才体系，优化旅游环境。建设重大旅游基础设施，包括三峡游艇基地，沿江旅游码头，旅游汽车营地，全市4A级及以上旅游景区安全监控系统，五星级游轮，五星级宾馆，西部旅游服务中心，城市旅游标识系统，长江三峡旅游营销中心。本项目的建设正是符合十二五规划刚要的要求，建设XX旅游文化创意产业园，为XX旅游业提供场所，成为旅游咨询服务、旅游信息交流、旅游调度、旅游结算、旅游培训、散客集散的中心。二、有利于提高XX旅游产业竞争力XX市旅游产业集52、群化在提高XX旅游产业竞争力方面具有如下作用：促进XX市旅游企业创新。近几年，旅游产品“无新意”已成为制约XX旅游业发展的瓶颈。“推陈出新”已是当务之急。促进XX市旅游企业竞争合作。XX的旅游市场长期恶性低价竞争，整个旅游业缺乏区域竞争力。集群可使XX的旅游企业改变竞争方式，由竞争走向竞合，并使XX的旅游业逐步走出困境。产生规模效应并获得外部经济。在一定限度内，外部规模经济和外部范围经济与企业数量的增长呈正相关关系，且它们都能使单个企业的生产成本得以降低。XX的旅游资源较为分散，相关的旅游企业集聚度并不高。为了获取外部经济，集群化发展是较好的途径。有利于吸引外资，促进区域旅游经济，乃至XX市整53、个地区经济发展。有学者研究发现，外商投资尤其是直接投资的企业区位选择，往往在其他外资企业集中区或者国内相关产业的企业集中区，即产业集群区。XX旅游产业集群的建立，必然会使XX的旅游产业快速发展，进而带动XX市整个地区的经济高速发展。三、有利于树立XX市旅游品牌当今社会，竞争越来越激烈。企业品牌尤其是中小企业的品牌就显得身单力薄，付出的成本高，但效果却不明显。XX的旅游企业大部分为中小企业，共同树立一个区域旅游品牌，对每个企业往往能达到事半功倍的效果。而旅游产业的集群化，可使XX的旅游企业和旅游产品相对集中，从而能更快地扩大和树立本地的品牌。一旦XX树立旅游品牌，在品牌效应的作用下，就能吸引更多54、的游客慕名而来，从而也提升了XX的旅游竞争力。四、项目建设是社会经济发展的需要项目建设将有利于促进本地的社会经济持续、稳定的发展，有利于改善城市投资环境，提高城市活力和竞争力，完善城市功能分区和用地布局，缓解市民活动需求同场所稀缺之间的矛盾，充分利用城市深厚历史文化底蕴、项目区区位优势、便捷交通条件和良好资源环境，在组团自身建设同时、从全市发展层面出发，谋求产业联动，力争使项目建设为社会经济发展提供有力保障。五、有利于旅游业成为XX市的支柱产业“九五”之初，XX市旅游业在市委、市政府的关心和重视下，不失时机地确立了把旅游业作为XX市支柱产业培育和发展的产业地位。先后出台了XX市旅游管理条例、关55、于培育和发展旅游业若干问题的决定、XX市旅游发展纲要等一系列的重要指导性文件，编制完成了XX市旅游发展总体规划，理清了发展思路，为全市旅游产业的跨世纪发展提供有力的保障。直辖五年，是XX市旅游业发展最活跃、最迅速的时期。初步实现了由旅游资源大市向中国旅游名市的历史性跨越。如今马上步入“十二五”，XX旅游业也正朝着稳步发展的方向前进，项目的建设势必将蓬勃发展的XX旅游业带入一个新的起点，由此可见项目的建设是十分必要的。第五章 建设内容及建设规模第四章 项目发展定位及市场分析一、文化旅游创意产业的发展目标、战略与方针文化旅游创意产业指为了满足旅游者对精神方面的需求而策划设计的文化活动内容并形成旅游56、者可以体验参与的活动，以及为此而必备的制度安排和设施条件。创意主要是释放在文化活动的内容、形式和设施上。从旅游业角度看，重点在旅游文化产业的发展与谋划，包括原有产业的稳定发展和深度发展，以及新型创意产业的培育。旅游创意主要包括旅游产品创意（增加文化品位）、旅游活动创意（增加深度体验）、旅游商品创意（加强设计水平）和旅游服务创意（更加人性化）等方面。（一）发展目标依托XX丰富的文化旅游资源，完善丰厚文化旅游产品，增强文化旅游的吸引力和竞争力，提高游客满意度，传播中华文化和三峡库区文化，到2013年，形成XX文化旅游创意产业发展的基本框架，把XX建成中国西部文化旅游创意中心，力争建成世界级的文化旅57、游创意城市。（二）发展战略制定并实施具有前瞻性和可持续性的旅游文化创意发展战略措施。总体上包括对现有文化旅游产品的提升改善，并不断新增创意性的文化旅游产品和项目。1、实施创新发展战略，全面提升XX旅游产品。文化创意产业强调创新力，不仅有创造力产生出新的思想和观念，更重要的是实践新思想、新观念，把新思想和观念转变成可出售的产品和服务。要把提高创新能力作为调整产品结构、转变增长方式、提高城市旅游竞争力的核心环节，把建设创新型行业作为面向未来的重大战略。2、实施深度开发战略，增加旅游产品的体验值。利用创意产业的知识密集型、高附加值、高整合性，提升XX市旅游产业发展水平，优化产业结构，通过创意，增进和58、挖掘文化内涵，增进游客的体验值。针对XX旅游产品缺乏参与性，活动性的特点，大力发展具有吸引力的动态文化旅游产品，如文艺演出、体育竞技、艺术展示、节庆、节事等活动，使之逐渐成为全国著名品牌，乃至世界知名品牌。通过创意大型旅游宣传、文艺演出、体育赛事、文艺交流等活动，提高XX的国际认知度、美意度。3、实施体制创新战略，激发旅游文化产品经营主体的活力。旅游行业是个依托性很强的行业，要整和资源，实现创意发展，必须突破现行管理体制的约束。放宽市场准入条件和领域，强化市场主体地位，试行所有权与经营管理权的分治，鼓励进行部分经营权的转让，股份制合作的探索，在营销、线路设计安排、新产品开发方面与旅游公司合作。59、因旅游行业与其他行业的高度关联性和依托性，鼓励文化、文物、体育、商业、工业、房地产等行业与旅游行业混合经营，推出新型创意型旅游产品。4、实施行业联动战略，做足文化旅游氛围。鼓励吃、住、行、游、购、娱六大旅游行业实现旅游文化氛围的营造。政府、协会通过市场推荐、表彰奖励等方式引导、鼓励旅游企业实施概念性创意，推出特色饭店、特色餐饮、特色酒吧等富含文化内容的旅游企业，推动旅游行业文化创意水平。5、实施科技带动战略，提高产品保护度与体验度。让文化旅游资源借助科技之力，实现资源的数字化建设。通过建设方便游客的旅游咨询服务系统，让XX的文化旅游资源全方位展示给游客。建设高科技含量、高文化内涵的主题公园和科60、技活动场所。在传统景区内利用科技手段保护文化遗产，借科技手段把各类遗产的文化内涵以感性的、动态的方式传递给旅游者。6、实施知识产权保护战略，促进旅游商品开发。创新知识产权保护和服务体系，研究制定文化旅游创意产业知识产权保护和促进办法，促进旅游商品知识产权的保护。鼓励旅游商品设计者增加知识产权保护意识。7、实施人才集聚战略，使XX成为文化旅游创意产业的人才聚集地。加速行业人才培养，逐步成立专家库，借用外脑，集中智慧，发展文化创意产业。二、旅游文化创意产业的重点任务（一）促进旅游纪念品的开发和经营，丰富创新旅游商品1、设立旅游商品研发推广展示中心。在XX文化创意产业聚集区内设立旅游咨询服务中心、旅61、游信息交流中心，发挥集聚效应，培育旅游商品创意市场，打造并完善旅游商品创意产业链，形成新的产业发展群落，发展成具备设计、研发、展示、投资、孵化、培训、交易等功能的旅游商品研发产业基地。研发推广展示中心将按照“企业运作、政府支持、行业集中、功能完善”的基本原则，充分利用XX文化创意产业聚集区的优势，以XX市文化创意产业发展优惠政策为依托，以产业孵化器的管理服务为手段，通过资源整合和优势集成，全面打造规模化、专业化、网络化、社会化的旅游商品设计、投资和孵化平台。 旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心将为入驻企业提供人性化管理，集中体现和实施政府文化创意产业发展的优惠政策。通过全过程、多方位、专业化的62、标准服务，为企业成长营造最优良的空间。旅游商品研发推广展示中心将为企业提供知识产权保护、人力资源规划、公共关系策划、财务体系设置、法律事务咨询、战略发展计划、信息技术支持、办公后勤保障、融资模型设计、市场业务拓展等企业管理及运作方面的专业咨询服务，逐步完善从政策支持、创业基金、园区配套、产业配套到生活服务的一条龙、一站式服务体系。旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心通过广泛的融资渠道，包括政府资金、海外资金等，为投资者和企业搭建对接平台，与风险投资机构建立紧密的战略合作关系，帮助企业获得项目发展所需的资金支持。XX市政府将从每年文化创意发展基金中拿出一部分资金，专门支持入驻企业；同时逐步扩大风险63、投资网络化支持平台规模，通过风险投资、租金折股、服务折股等多种方式，为企业的发展提供资金支持。旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心将通过构建展示平台、公共技术平台、信息交流平台、公共数据库，实现资源共享，信息共享，降低企业创业成本。旅游商品研发推广展示中心充分利用政府资金支持，先从底层搭建通用开发工具平台和购置共享设备，为入驻企业提供一流的技术开发环境；作为旅游商品大奖赛优秀作品的展示平台和旅游商品研发、谈判、交易、流通、转换的平台，进行旅游创意商品知识产权的转让，同时逐步建立多媒体、网络、平面设计等作品数据库、图片数据库等。建立人才培训基地，旅游培训中心将把人才的引进和培养放在重要的位置，积极64、展开与大学和有关设计部门的人才培训合作，利用多种方式和途径，如吸引设计单位、院校将毕业生实习基地放在中心；吸引高端人才，促进企业与学校的联合开发；联合创办专门技校，为企业培训员工。2、开展旅游商品设计大奖赛。设立专项资金，吸引社会各界参加旅游商品设计大奖赛。大奖赛将以部分特定景区（点）为主题。3、政府加强对获奖作品的专利保护措施，实施政府重点采购获奖作品的知识产权。（二）开发现代娱乐业等创新产品，丰富XX旅游产品内容按照走向规模、走向时尚、走向参与的原则，开发创新现代娱乐业产品。（三）深度开发城区民俗旅游，增加传统旅游产品的体验值按照突出重点，讲求实效的原则，深度开发以城区为重点的非物质文化遗65、产民俗旅游。（四）积极开发时尚文化创意活动，增加动态参与性产品鼓励国际、国内著名文化旅游创意、制作、经纪、营销机构，利用其人才、技术、资金、品牌和营销渠道，与本市的企事业单位合作开展文化旅游创意活动，提高本是文化旅游创意产业的竞争力，扩大优秀民族文化的国际影响力。（五）通过科技手段，提高传统文化产品的保护度与体验度。XX已有世界文化遗产、博物馆、展览馆多处。虽然我们还缺乏世界级影响力的博物馆，但有不少博物馆的收藏品价值高，知名度大，技术设备也比较先进。许多已经成为国内外著名的旅游观光景区。但总体上看，XX的多数博物馆质量不高，内容不丰，规模不大，可观赏性不强，游客较少。它们只对部分国内游客有一66、定吸引力。此外，几乎所有博物馆都是国家所有，国家经营，国家财政支持。保守的观念，僵硬的体制，有限的资金支持，缺乏激励机制的管理方式，严重制约了博物馆各项功能的发挥。大部分博物馆目前还只满足于收集、保护、研究这几项初级职能，而对展示、教育、欣赏和传播这几项当今国际博物馆界更为重视的功能无动于衷。（六）培育旅游文化创意产业基地的旅游区功能，引导游客参观文化创意活动。在旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心设计有游客可以参观的旅游商品设计室，游客可现场购买旅游商品，并与设计者进行交流。培育XX数字娱乐产业示范基地的旅游功能，游客除可参观动漫等娱乐产品的设计制作过程，还可亲身参与部分活动，增加游客对数字娱67、乐产业的了解和体验。在旅游交通、服务设施、接待设施、信息标识、旅游商品等方面为游客提供完善的设施和服务，争取吸引更多的国内外游客到访。（八）促进人才的培养和引进，使XX成为文化旅游创意产业的人才聚集地。人才是文化旅游创意产业发展的核心问题和根本问题。由于产业本身的特点所决定，旅游文化创意产业对其从业人员的专业素养和综合素质的要求都非常高。由于文化旅游产品的喜好者和消费者一般是接受过较高程度文化教育的人，他们当中的某些人或许就是旅游对象的专业人士；即使不是专业人士，也往往有较高的鉴赏水平和审美要求。因此，就要求文化旅游吸引物的策划者、经营者、管理者以及服务人员的文化水平、文明素质以及专业素养都比68、较高。XX文化旅游创意产业现有人才无论是数量还是质量都远远达不到产业本身发展的要求。产业从业人员的人才结构也不尽合理，缺少既懂专业又有管理能力的人员。与该产业发展巨大的潜力和前景相比，XX人才集聚效应还不够明显，人才后备力量的储备严重不足。其后果必然造成未来几年内XX文化旅游创意产业劳动力短缺的现象。解决人才问题，一靠引进，二靠培养。要尽快制订有利于文化旅游创意产业人才尤其是高端人才引进的政策和计划，与此同时，企业应当与大学联手加大对文化旅游创意产业后备力量培养力度。三、XX市旅游市场现状针对XX市旅游市场现状，对项目进行了市场调查 ，得出以下结论：1、家庭自驾车游成为主要出游方式自驾车游、家69、庭出游是游客出游的主流方式；汽车是主要的出游方式,从侧面反映了XX周边市场的火爆；游客以25-44岁的中青年为主。出游比列分析2、 一日游经济持续降低，多日游消费增高XX一日游游客花费持续降低，2006年达到最低点；多日游游客花费增长迅速，观光旅游主导向休闲度假旅游并重转变。3、自然风光类景点倍受青睐，复合型景区成为旅游热点旅游偏好：XX旅游市场最受游客所青睐的为自然风光类景点；在旅游项目上喜欢观赏风景、休闲度假、娱乐购物等复合型的参与体验类旅游项目。4、娱乐项目上游客消费较高，其次为食宿费用消费构成，XX市居民在娱乐支出占最大比重，其次是食宿费用，反映出XX居民对高层次的旅游消费有很大的需求70、。5、商务旅游者所占比较较大，且呈现逐年上升态势出游目的，从06 、07两年XX游客的出游目的上来看,以商务会议为目的的游客占了相当大的比例，而且还有逐渐上涨的趋势。6、1-2小时车程距离为游客所钟爱，近郊环城都市圈为出游热点周末出游以12小时的车程距离为主。综上所述，XX市旅游业整体呈上升趋势，发展旅游业不仅仅是吸引客人来游山逛水那样简单，应该让游人品味得到蕴藏于青山秀水中的文化内涵要学会用文化创意这个崭新的产业发展模式来包装青山秀水，赋予其独特的文化气质。当今世界，文化创意不再只是一个理念，而是一个崭新的产业发展模式。旅游产业因其文化性、体验性和参与性的特征，能够与文化创意产业完美融合。X71、X的旅游业经历了近年来的快速发展，已经具备了与文化创意产业有机融合的基本条件。因此本项目的建设正是顺应时机，恰到好处。2010年全年，XX市入境游客137.02万人次，旅游外汇收入7.03亿美元，分别增长30.7%和30.9%；国内游客1.60亿人次，国内旅游收入868.36亿元，分别增长31.6%和30.3%。全年公民出境旅游人数43万人次，比上年增长22.9%。在这么大的市场潜力支撑下本项目拟建设总用地面积为100000平方米，建筑总面积约218808平方米的总部基地50000平方米、商业公园70000平方米、五星级酒店40000平方米、精品酒店20000平方米及地下车库及设备用房388072、8平方米。四、项目SWOT分析XX旅游文化创意产业园项目SWOT分析表项目优势（S）本项目劣势(W)项目区位条件优越，位于XX市主城区“北上战略”的主要拓展区，是XX“1小时经济圈”的重要拓展区和增长极。组团（园区）距XX市江北国际机场15公里（约15分钟车程），寸滩港口18公里（约18分钟车程），龙头寺火车站18公里（约16分钟车程），距市中心20公里（约20分钟车程）。组团境内有1条黄金水道-嘉陵江纵贯南北；2条轻轨6号线和6号支线从组团中心穿过；3条铁路运输动脉-襄渝、遂渝快速铁路、兰渝铁路从组团西边穿过，在组团内设有货运和客运站场；4条陆上快速干道-国道110线、渝武高速公路、在建的外73、环高速以及中环线穿越全境，共同形成了水、陆、空综合联运的独特优势和快捷的物流体系。 2本项目是政府的重点项目，对XX市、北碚区以及XX新区的旅游文化建设具有重大意义，得到了各级政府部门的大力支持，有利于项目的顺利推进。3.本项目建设风险小，其建设成本不仅有项目本身的收入进行补偿，而且还有财政资金兜底。1、产业发展滞后。在关注优势的同时我们必须清晰地认识到，XX市旅游产业现阶段的发展也存在一些不利因素。首先，从外部环境而言，在全国各地旅游文化创意产业蓬勃发展的大势之下，XX市旅游文化创意产业发展氛围不浓、步伐缓慢。2、资金保障。项目建设需要大量资金投入，资金的供应不足将是项目建设的最大劣势。本项74、目机会(O)本项目威胁(T)1本项目处于新成立的XX新区内，项目的发展将会带动新区以及整个XX甚至是整个西南地区旅游业的发展和资源整合。2项目建成后，消费群体将会不断扩大，为项目带来客观的人力和收入。本项目并无太大威胁一、建设内容本项目总用地面积100000平方米，建设总部基地50000平方米（旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心、旅游调度中心、旅游结算中心、旅游培训中心、散客集散中心）、商业公园70000平方米、五星级酒店40000平方米、精品酒店20000平方米及地下车库及设备用房38808平方米，建筑总面积约218808平方米。二、建设规模1、总用地面积100000平方米；2、净用地面积875、0000平方米；3、总建筑面积218808平方米；（1）总部基地50000平方米；（2）商业公园70000平方米；（3）五星级酒店40000平方米；（4）精品酒店20000平方米；（5）地下车库及设备用房38808平方米。第六章 项目建设地址及条件一、建设地址本项目建设地址位于XX市XX新区蔡家组团。XX市蔡家组团（同兴工业园区）区位条件优越，位于XX市主城区“北上战略”的主要拓展区，是XX“1小时经济圈”的重要拓展区和增长极。组团（园区）距XX市江北国际机场15公里（约15分钟车程），寸滩港口18公里（约18分钟车程），龙头寺火车站18公里（约16分钟车程），距市中心20公里（约20分钟车程76、）。组团境内有1条黄金水道-嘉陵江纵贯南北；2条轻轨6号线和6号支线从组团中心穿过；3条铁路运输动脉-襄渝、遂渝快速铁路、兰渝铁路从组团西边穿过，在组团内设有货运和客运站场；4条陆上快速干道-国道110线、渝武高速公路、在建的外环高速以及中环线穿越全境，共同形成了水、陆、空综合联运的独特优势和快捷的物流体系。蔡家组团区位图二、建设条件（一）气象水文条件项目区属于南亚季风环流控制范围，具备亚热湿润季风气候特性，复杂多样的地貌类型，使其具有较明显的气候垂直带谱结构。区内气候特点是：气候温和、四季分明、雨量充沛，具东暖、夏热、秋长的气候特点。多年平均气温17.6，极端最高气温41.7，极端最低气温177、.8，年总积温5390，最热为每年7月中旬至8月中旬，最冷为每年12月下旬至次年1月中旬。全年平均降水量1067.8毫米，其中24月春季平均降水217.5毫米，57月夏季454.5毫米，810月秋季358.9毫米，111月冬季86.9毫米，降水量最多集中在夏季，占全年降水量的43%，冬季降水量最少，只占全年降水量的8%。年平均无霜期为335天，霜冻一般出现在每年小雪至次年立春前后，（即121月）轻者地面草丛上白霜，重者水田起薄冰，多发生于每次寒潮过后的晴天。整年多云雾，全年日照时间不超过1276小时，全年日照平均率为25%，8月日照时间最多为平均223小时，10月平均日照时间20小时。春天为纯78、东南风，风力一般12级，夏季多东南风和西北风，风向不稳定，往往夹着雷暴，风力为阵性大风，最大可达8级，伏天午时多南风，一般1级微风，秋冬季节为西北风，风向较稳定，最大5级。冬春季节多为高积云和层积云，云积稳定，终日笼罩，不见天日。夏季多为积雨云和雷雨云，云层变化大，分布不均，积散较快。秋天多为云朵，移动缓慢，显得秋高气爽。（二）工程地质条件1、地形、地貌蔡家组团内地貌类型多样。一面靠山，三面环水，内部山脊呈鱼骨状南北向延伸，在地质构造上为西南地台，分三种地貌，一是组团西部的背斜中梁山脉低山槽谷；二是组团中部的浅丘平坝；三是与嘉陵江接界部分的沿江向斜地带。道路所在区域地形比较复杂，地貌类型受地层79、岩性、地质构造控制明显。2、地质构造据区域资料，拟建线路位于观音峡背斜南端南东翼，拟建场区内无区域性断裂构造通过，场区内地质构造简单。根据现场调查，场区内岩层倾向120左右。根据地面地质调查，道路沿线边坡岩体中有两组主要裂隙发育：2752906874，裂面平直，有少量粘土无充填，裂隙宽度13mm，间距2.55.2m，延伸长度一般37m，裂隙结合程度一般。1721827076，裂面平直，无充填或有少量粘土充填，裂隙宽度13mm，间距2.05.0m，延伸长度一般36m，裂隙结合程度较差。3、地层岩性线路沿线主要分布亚粘土层，下伏基岩为侏罗系中统沙溪庙组的砂、泥岩层，地层岩性自上而下分述如下：（1）80、第四系土层亚粘土：灰褐色、黄色，呈可塑硬塑。无摇震反应、稍有光泽、干强度中等、韧性中等。主要分布于整个道路沿线。系冲洪积及残坡积成因。厚度1.266.46m。（2）基岩拟建工程沿线基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩、泥岩层，呈互层状分布。砂岩（J2S-SS）：黄色、灰白色，主要矿物成份：石英、长石、云母等，中细粒结构，厚层巨厚层状构造，钙质胶结，局部含泥质条带及薄层。砂岩露头主要同露于线路沿线中陡崖地带。泥岩（J2S-MS）：紫红色。主要由粘土矿物组成。泥质结构，中厚层巨厚层状构造，局部含砂质重，局部夹泥质砂岩薄层，与砂岩呈互层状分布。沿线范围内田埂上常见岩露头。基岩强风化带，由于该拟建场地为构造剥81、蚀带，强风化带变化较大，大多随基岩面起伏，强风化层一般厚约1.0m。基岩面与上覆土层呈不整合接触。据区域资料，组团内地下水类型多为重碳酸钙型水或重碳酸钙一镁型水，矿化度下于0.5克/升，地下水无侵蚀性。拟建线路场地岩土层序正常，无断层、滑坡等其它不良地质现象，场地稳定，水文地质条件简单。适宜建设XX市中环快速干道蔡家B段道路工程。（三）地震及不良地质现象经地面调查，拟建场区内没有发现滑坡、崩塌、泥石流等不良地质现象。根据钻探资料，拟建场区内没有发现软弱夹层、地下采空区、地下硐室等。根据区域地质资料，场区内没有断裂构造通过，适宜建设纵四路道路工程。据公路抗震设计规范（JTJ00489），拟建场区82、抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组。场区内拟建构筑物抗震设防类别为乙类。拟建场区属于建筑抗震一般地段，可采用简易抗震措施。（四）工程地质勘察结论1、经岩土工程地质勘察，未发现土坡变形、开裂等不稳定现象存在，土体现状稳定，基岩未发现滑坡、泥石流、断层等不良地质作用存在，区域稳定性良好，适合建设道路。2、场区岩体属较完整完整，岩石为大块状，软质岩石。岩层产状约为：倾向100120；倾角520。3、场地水文地质条件：低洼地段和冲沟具地下水存在，地下水对基础施工有一定影响。地下水对混凝土无腐蚀性。4、场区抗震设防烈度为6度，建筑场地类别为I、II类。综上所述，该场83、地适宜兴建拟定构筑物。（三）生活配套设施1、商务设施俱全组团（园区）目前有国际标准的18洞山地高尔夫球场、五星级酒店和温泉度假村等高档娱乐设施，可满足企业的生活娱乐需要。同时，组团规划中的蔡家组团会展中心、蔡家组团CEO高尚社区等项目将为大长江集团与外界的沟通联系搭建起广阔的平台。2、 高档社区聚集组团（园区）周边有中安翡翠湖，建筑面积65万平方米，已竣工15万平方米，开发项目有独立别墅、联排别墅和五星级酒店；水天花园建筑面积24.8万平方米，已竣工14.5万平方米，开发项目有花园洋房、联排别墅；香溪美林建筑面积25万平方米，已竣工4.5万平方米，开发项目定位为花园洋房。同时，组团目前正在规划84、修建蔡家组团五星级大酒店、观音岩生态居住区、蔡家组团沿江高档社区项目、北大东银科教居住区等6处，总占地面积达4970亩的高档社区项目。除此之外，园区还修建了大量的经济适用房，可满足大长江集团员工的生活需求。3、 休闲娱乐丰富组团（园区）规划建设的占地3000亩的主题公园、2250亩的奥体竞技体育中心以及1500亩的蔡家组团游乐城项目将极大地丰富企业职工的业余生活，是休闲娱乐的绝佳之地。4、能源有保障园区内水、电、气等基础设施已配套完善。年供水能力达1800万吨以上，组团范围内远期有30万吨日供水能力的水厂可为企业发展提供有力的供水保障；紧靠220KV玉皇观变电站和110KV蔡家变电站，年供电能85、力达2500万千伏安以上，2010年前还将拟建220KV变电站3座，110KV变电站9座；现有燃气调压站2座，DN300燃气主管沿国道212线和园区主干道路铺设，供气量可达日50万立方米，其中燃气集团日30万立方米，第二气源日20万立方米；移动通讯、有线电视、宽带网络、邮政服务已覆盖园区全部范围，能够充分满足园区现状及未来的发展需要。5、人力资源优势明显北碚是XX科技和教育两大高地，全国文化教育先进区和体育先进区，拥有西南大学等高等院校5所、中专和职业学校15所、国家大学科技园1个、部属研究所3个、各类科研机构46个、重点学科37个、研究人员近万人，在人力资源输送方面较比XX市其它区县，具有明86、显优势。6、发展定位明确根据XX“四北六方”区域合作框架协议，蔡家组团（同兴工业园区）将与江北区、渝北区、北部新区、高新区、经开区合力打造汽车及摩托车生产基地（包括整车、零部件、汽车服务业、摩托车服务业）、高新技术产业基地（仪器仪表、生物医药、电子信息等）、现代物流及现代服务业、生态旅游四大战略产业集群。规划建设成一个面积约100平方公里集生产、销售、展示、服务、教育、旅游、物流等于一体的现代花园新城。三、工程建设其他条件212国道及及渝合高速公路从蔡家组团西部边缘通过。渝合高速在三溪口处设有互通立交与212国道相连。蔡支路从三溪口道班附近的212国道接线向东经蔡家岗镇、灯塔镇至八四五厂，道路87、等级为三级公路，水泥砼路面宽度约7.0米。东西向贯穿蔡家组团的中环快速干道已于2005年12月开工建设，是将来沟通蔡家组团与经开区、西部新城重要的快速干道。此外境内有乡道20余条，村村通公路，境内有水码头9座，多为人渡，使用状况良好，施工条件较为便利。蔡家岗镇内有日产2000吨水厂一座，正在扩建为10000吨/日的供水能力，水源为嘉陵江。蔡家岗镇镇域内主要电力设施有玉皇观220KV变电站和蔡家110KV变电站。212国道和蔡支路沿线有通信光缆架空敷设，组团内有移动和联通的电信发射塔，手机覆盖率为100%。水、电、通信等设施处具规模，便于接入，比较利于道路建设。第七章 建设方案一、设计原则和设计88、依据（一）设计原则1、统一规划，合理布局；2、适应地形地貌、地质条件和水文特征；3、配套设施齐全，为今后对市民提供全方位优质服务创造条件；4、布置时远近结合，水、陆域留有一定的发展余地；5、合理有效地使用岸线，突出、美化工程建设形象，节约资源、保护环境。6、充分利用现有的周边道路，在对现有地形进行可观分析的基础上，本着工程土石方能就地平衡的原则尽量减少土石方工程量，确定线路走向和平面位置。7、在保证结构可靠的前提下，因地制宜、依山就势、降低建设成本。8、在满足总体规划原则的前提下，项目方案设计充分结合地形地貌及使用功能上的共性，利用各建筑物之间的平面及空间关系设计创造一个统一协调的空间，取得亲89、切、轻松活泼的空间氛围。9、规划功能分区明确、平面组织及道路系统、广场绿化、设施配套布置合理。建筑物与周边环境相辅相成，避免干扰。10、注重功能设计、环保设计和美感设计相结合，体现“功能优先、节能环保、综合利用、服务社会”的原则。11、功能分区合理，顺畅组织人流、车流、停车等交通流线，满足交通、消防等功能需求。12、结合地形、地势，进行总体布局与竖向设计。13、设计需进行工程整体的造型艺术设计，使本工程与周边环境相协调。（二）设计依据城市给水工程规划规范GB5028298；城市排水工程规划规范GB50318-2000；室外停车场设计规范；五星级酒店设计标准；建筑工程抗震设防分类标准；民用建筑设90、计通则GB 50352-2005；公共建筑节能设计标准DBJ50-052-2006；商店建筑设计规范JGJ 48-88； 建筑工程设计文件编制深度规定（2003年版）；XX市建设工程初步设计审查要点（2006年版）；工程建设标准强制性条文(2002年版)房屋建筑部分。二、设计指导思想及主要原则各专业在符合国家和XX市现行有关规范、规定和技术标准的前提下，尽量忠实于原方案设计和满足业主提出的要求，并完善建设各项配套设施。同时，应针对该项目的特点对方案进一步深化。充分体现“以人为本”的现代设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间一级人与人之间的关系。设计总体上统筹考虑建筑、道路、绿化91、空间之间的和谐。坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，执行“节能、省地、环保”的国策。采取具体措施和作法，满足有关节能设计规范的要求。充分挖掘用地潜力，多利用地下空间，增加停车位。采取具体措施和作法，保护环境，实现可持续性发展的战略要求。坚持适用、安全、经济、美观的原则，积极采用新技术、新材料、新工艺、新设备，做到技术先进，经济合理，形象美观。合理利用地形设计布局及其他功能建筑物，以降低工程造价，方便用地的开发。三、总平面布置及功能分区（一） 总平面设计1、场地概述本项目地处XX新区核心区域，用地四周为城市主干道，场地至西向东有5-8米高差，周围环境优美，交通便捷，公共设施配套齐全，是建92、设文化创意产业园的理想地点，项目总用地面积100000m2。2、总平面布置（1）规划目标：本方案从构思阶段就秉承城市设计的角度，深入分析地段环境及场地特征，以确定本建筑所应具有的城市形态。同时，为了更加完美地体现整体空间环境的特点，通过绿化的不断穿插与围合，建筑的有机布局，构成不同尺度和氛围的空间形态。依托文化创意产业园内绿化、与周边文化资源以及地势高差等优势，使其成为一个集商业服务、旅游文化创意产业、人文特色的酒店。在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、配套齐全等要求，创造出“以人为本”尊重环境，舒适优美的宜居空间。（2）93、总体构思：考虑到该产业园位置重要，处于多维的景观视角焦点之上，为创造一个多层次、一体化、具有生态效应的优良城市系统提供可能性，本方案进行了多方面综合处理。在满足建筑退红线及建筑之间间距要求的前提下，使人的视线与城市的视界接触最大化，将各类功能建筑成组团式布局。充分发挥旅游文化创意产业园所处的坡地景观资源，通过合理的竖向设计，在保证产业园良好外部城市形态的同时，处理好内部景观，使旅游文化创意产业园内各个业主都能得到较好的景观朝向，这样既提高产业园品质，又为城市环境作出贡献，形成建筑与环境空间的流通。（3）总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。3、 交通组织交通流94、线避免干扰与冲突，居住组团中，汽车由组团外围的城市次干道直接入库，组团内部的道路主要供消防扑救使用，平时通过管理的方式尽量减少车行，让组团内部成为以步行为主的空间。在商业公园中，停车考虑从北边的城市道路进入地下车库，步行街内部不通车。产业园内尽量实行车行与人行分流，并结合城市环境，营造出一个开敞通透具有较强引导性的交通系统和舒适安全的宜居空间。出入口的有序性：（1）建筑的对外出入口，是建筑与城市对话的“喉舌”，设计中结合本方案的特色和边界条件，做到有序而自然的分流。（2）对于出入各建筑的用户，结合周边场地和环境的营造，产业园道路组织，在减少人车相互干扰的前提下，充分考虑通达各户的便利性，所有道95、路皆按“景观道路标准设置，道路成为景观的延伸，景观成为沿途的风景。（3）产业园设地下停车库，车库屋面作为产业园绿地。产业园内道路宽为5米，方便生活。（4）在水平向上使主次交通，车流与人流线局部分流避免相互干扰，通过这样的处理，车流、人流，在变化中各得其所，井然有序。4、技术经济指标详见技术经济指标一览表。（二） 功能分区1、总部基地总部基地包括旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心、旅游调度中心、旅游结算中心、旅游培训中心、散客集散中心六个建设内容。（1）咨询服务中心主要功能为：问询功能： 为旅游者免费提供有关XX主要旅游资源、景区、旅游产品、交通线路信息、XX的旅馆、饭店及餐饮场所的介绍、旅游行96、业政策法规查询等。展示功能： 服务站内设有展示架、电子触摸屏、电视录像等展示设备，为旅游者免费提供XX各驰名的文化古迹和风景名胜介绍、XX新推出的旅游新产品、新线路、新景点介绍材料、餐饮娱乐设施的介绍、旅游纪念品展示等。代理服务功能： 代理酒店、旅馆、代理旅行社部分相关业务、代理飞机、火车、旅游专线车票务、代售景点门票、旅游纪念品代销等。投诉接待功能： 接待旅游者对本市各类旅游及相关机构或事件的投诉。（2）旅游信息交流中心主要功能为：企业通过游客的参观游览，向社会展示企业形象。旅游者在观光休闲的同时，满足好奇心和求知欲，广泛猎取工业信息和科技知识。随着我国国民经济持续增长，城乡居民收入稳定提高97、，旅游消费市场呈现日新月异的发展态势。旅游信息交流中心宗旨是组织各专家领导、理事会成员以及各旅游项目执行官在法律的框架范围内，就旅游相关问题展开自由平等、积极高效之研讨，研讨成果呈报有关国家机关及社会团体，为工业旅游健康科学发展提供理论基础，为旅游各项规章制度的订立完善提供参考。旅游信息交流中心同时还积极协助解决各旅游企业在日常运作中遇到的新问题。并通过一定形式的活动，将区域相近、行业相似和客户接近的旅游景区组成线路，并配合协调政府、景区、旅行社、和社会大众共同推动各项工作的顺利开展。 （3）旅游调度中心主要功能为：对旅游客运进行统一业务管理、统一客源组织、统一车辆调度、统一运输价格、统一运费98、结算。（4）旅游结算中心主要功能为：在最短的时间内，计算出需要应结给司机、导游、旅行社等相关业务伙伴的准确金额。完成旅游团队进店、销售、结算、分析等一系列工作。（5）旅游培训中心主要功能为：进行旅游人力资源开发，提供成人旅游业务培训、相关旅游企业培训、成人继续教育、组织学术交流及旅游教育培训咨询的专业化旅游教育培训。依据国家法律法规和XX市旅游条例，贯彻落实 XX市十一五旅游业发展规划，制定旅游行业职业教育培训规划（计划）和行业各类考试培训实施方案，维护旅游培训市场秩序，不断提升本市旅游行业从业人员综合素质，提高旅游行业管理水平、服务质量 。组织编写考试大纲和培训教材。组织实施本市旅游行业从业99、人员职业教育培训工作，推行XX市旅游从业人员继续教育登记手册制度，对本市旅游饭店、旅行社、旅游景区、旅游船等旅游从业人员进行岗位培训、执业资格认证、考核与职业技能鉴定。 建立完善的旅游人才储备库，完善旅游人才培养。（6）散客集散中心主要功能为：为游客提供在旅游集散中心搭乘旅游直通巴前往旅游景区，或可通过旅游集散中心提供的景点、酒店预定等一站式服务，自由享受假期。散客集散中心为团队精心设计特色线路及其相关配套服务，具体包括景点门票、酒店预订、专业导游服务、往返车接送等。 散客集散中心以其专业、专注的态度为同行策划当地及其周边城市的旅游线路，以优惠的价格提供最专业、优质的旅游服务。代订五邑各大景点100、门票、酒店、机票、船票、租车等业务。2、商业公园商业公园既区别于商业步行街，又区别于购物中心，是公园式的开放性商业地产；它以体验式商业为主体，包括购物、休闲、娱乐、餐饮等各个品种，包括有主力连锁超市、专业连锁超市、主题百货、独立商铺、专卖店和主题概念店等多业态；另外，商业公园，还必须有相当的规模和生态商业环境。商业公园建成后，不仅可容纳临街小商铺和小区分散式商业为主体，还可容纳大型购物中心、大型超市和复合型的区域综合商业中心，以及品牌专卖集群商家、特色中餐、特色小吃和西式快餐，还有现代影剧院、健身中心、儿童游乐设施、有规模书店和情调吧等。四、建设方案（一）建筑设计1、设计构思旅游文化创意产业园101、景观首先应该是“人性的”，其次才是自然的。在艺术的主题下，采用现代的表达手法巧妙的将环境内部狭窄的和开放的各种空间连续在一起，与周边的建筑和谐的融合在一起。该项目设计以立足环境，强调“以人为本”，重视地域标志性，整体的景观以人在里面的体验感受为基准，并将西方现代的造园手法和中国传统的造园空间意境结合在一起，形成开合自如，连续的整体的空间。运用曲折的水系、植物、道路及活动空间之间的相互关系，制造具节奏感，生命力的现代景观。并充分利用地形的高差关系，形成流动的建筑，宛如跳动的音符，在山语间弹奏，给人以舒适愉悦的生活节奏感，并创造良好的景观视野，充分利用坡地景观优美的外部环境，让产业园居民生活在一个102、快乐，愉悦，跳动的音符里，尽情的享受着优美的环境带来的惬意生活。2、建筑单体设计建筑物的立面处理运用了现代风格的造型语汇、法则，并注重了与周围建筑的呼应，结合窗户、细部处理，体现建筑中典雅、尊贵的气质和非凡品味，完美诠释了简约、高雅、耐人寻味的现代精髓，做到简约而不简单，高雅而不高调，着意于创造动态的、立体的、视线的和功能的场所。建筑沿道路自成组团，形成一个闭合的内部空间，既有围合的亲切感，又有与之相通的商业步行街，使组团内部即做到了围合同时也与外部相结合的有效组合方式，也方便了产业园业主的生活，同时商业氛围的打造也带动了整个产业园的活力和带来了强大的经济效益。3、立面造型设计建筑造型的处理中103、，特别注意与道路的关系。建筑物的立面处理运用了现代风格的造型语汇、法则，完美诠释了简约、高雅、耐人寻味的现代精髓，并注重了与周围建筑的呼应，结合窗户、细部处理，体现建筑中典雅、尊贵的气质和非凡品味，做到简约而不简单，高雅而不高调，着意于创造动态的、立体的、视线的和功能的场所。同时注重入口空间的处理，使之成为立面景观的重要组成部分，按比例将整个体量分设不同尺度的门窗、柱廊，突出整幢建筑现代简约的风格，社区的典雅特色，构筑一道亮丽的城市风景线。简洁的体量、若隐若现的阳台，不仅提供使用者的休憩空间，更重要的是削弱了庞大的体量感，使在道路上的人们的视线得到延伸，大大减少建筑对人们的压迫感，增加亲切感。104、建筑采用现代简约风格，与碧水绿地相映成趣，渗透着极强的可观赏性，使得整幢建筑的细部融入城市肌理，其精密精致的设计手法，是支配城市未来发展的关键要素。建筑材质和色彩选择上，主体以温馨宜人的小尺度面砖活跃颜色为主，广场、台阶等近人之处设计细致、充分，考虑人的尺度，充分体现建筑人性化特征和对使用者的关怀，让浓郁、人性化的居住氛围在不经意间扑面而至，突出社区规划中“以人为本”的设计宗旨。4、剖面设计本项目在尽量减少土方量的同时，在较低洼处设置了地下车库，这样充分的利用地形创造更好的环境，也减少了经济的损失，同时也开阔了景观视野，为业主带来更舒适、惬意的人文环境。5、无障碍设计居住建筑和公共建筑均按照城105、市道路和建筑物无障碍设计规范进行无障碍设计。6、环境、景观、绿化设计根据产业园规划要求，场地内所有的地形都有变动，原有植被变化较大，但场地中有价值的，有较好景观要求的都留下来，注重生态保护，根据总平面设计和建筑单体设计的设计情况，设计的绿地总面积35000m2，旅游文化创意产业园整体规划的绿地率35%，利用地下车库的屋顶覆土可达1.5m以上，种植屋顶绿化，同时在吊层商业部分的屋顶，做屋顶绿化，不仅美化了环境，同时也增加了产业园的舒适度。景观由专业景观设计单位进行绿化设计。景观设计采用中西结合式及自由式多样的设计手法，是在入口处设置入口广场，随交通线路自由布置，并依据点、线、面设置方式，设置水池106、假山、喷泉、跌水、广场、雕塑、花池、踏步、小品、亭、廊、台、榭等，根据景观视线分析，在产业园主入口处，道路两旁种植常绿树木、花草，使一年四季均有良好的观赏效果，以期达到自然景观人文景观的最佳效果。（二）结构设计建筑结构安全等级：二级，本工程建筑抗震设防类别为标准设防类。建筑结构设计合理使用年限：50年。本地区基本地震烈度为6度，设计基本地震加速度0.05g,设计地震分组:第一组,场地类别:II类,建筑结构的阻尼比:0.05，水平地震影响系数最大值：0.04。特征周期:0.35S。车库采用框架结构，高层建筑为剪力墙结构或框架剪力墙结构。 基础类型：根据地质情况及承载力大小选用人工挖孔桩基础或是107、柱下独立基础。 结构计算：本工程整体分析计算采用中国建筑科学研究院编制的高层建筑结构空间有限元分析软件SATWE（2008年版）。 （三）给排水设计设计范围：本工程内室内、室外给排水系统及消防系统。1、给水水源：本工程从北面市政道路上各引主管进产业园，在产业园内沿产业园道路形成环网，室外环网管径为DN200，室外给水管采用生活及消防合用的环状管线，室内给水管采用支状供水。设计在以下部位设计了阀门：与市政给水管连接处；室内给水管的引入处；环状管网上隔一定距离需设置检修阀门处。用水量：最高日水量2086.2m3,最大时水量214m3水质：一般按生活饮用水水质考虑，有特殊要求者由用户自行处理。给水系108、统：1）室外生活和消防给水系统合一制，室内采用生活和消防各自独立的给水系统。2）室外管网呈环状敷设，管径为DN150mm。 管道覆土深度0.8m。3）除在本工程进水管上设置总水表外，并在产业园内根据不同的用水性质分别设置水表计量。4）商业、总部基地、酒店等直接由市政给水管网直接供水，给水管采用下行上给式管道系统。5）高层建筑给水竖向分区及供水方式见下表：低区： 110层，由市政给水管网直接供水，下行上给；中区：1122层，采用无负压减压设备供水，下行上给；高区：2333层，采用无负压减压设备供水，下行上给。6）、设备选型：在负一层设置独立生活水泵房，其内设WWG46-76-2无负压管网自动加压109、设备一套。水泵功率为7.5*2Kw。2、排水排水制度：采用生活污水和雨水分流制。排水量污水量：按生活给水量的90%计算，每天排放污水量约 1855 m3。雨水量：按XX市暴雨公式计算，即：q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公顷)其中P=2 年，地面迳流系数取取=0.7 。雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为d300d 400 mm，雨水管管径为d300d 800 mm，分别排入市政雨污水管。3、污水处理在产业园内集中设置 1 座生活污水处理装置，日处理能力为1855 m3。（四）采暖通风与空气调节设计1、室外气象参数：表 室外气象参数序110、号名 称单位数量备注1本地区气象台位置北纬29o31东经107o25海拔m273.02室外计算干球温度采暖0C4通风冬季7夏季33空调冬季3夏季37.13夏季空调室外计算湿球温度0C27.24室外计算相对湿度冬季最冷月月平均%81夏季最热月月平均745室外计算风速冬季平均m/s1.2夏季平均1.16主导风向及频率冬 季C44% NE8%夏 季C43% NE8%7大气平均压力冬 季kPa991.2夏 季973.22、空调系统：表 室内设计参数房间名称夏季冬季新风量标准m3/h.人噪声标准dB(A)温度湿度%温度湿度%住宅卧室262860651820-3045起居室262860651820-305111、0消防控制室262850651618-3045商业262860651820-20553、系统冷热源：根据建设单位要求，该工程均采用整体式空调器（即柜式空调器、分体式空调器或窗式空调器）,由用户自理。4、通风系统设计： 地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。通风量按换气次数取值如下：表 换气次数房间类型换气次数地下车库5次/小时柴油发电机房12次/小时储油间12次/小时变配电室8次/小时（按消除余热计算）水泵房5次/小时酒店及总部基地的卫生间通风由用户自理，厨房采用变压式排风道进行排风。柴油发电机房及储油间设独112、立的通风系统。厨房油烟、卫生间浊气均通过各自的土建竖井高空排放。（五）燃气设计1、天然气由城市天然气管道供应，天然气供应压力为0.3MPa。2、室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱调至低压后，经庭院天然气管道送至产业园内用户使用，用户每户设置流量计单独计量。3、室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用加强级防腐涂层。（六）电气设计设计内容及范围：1) 变配电系统; 2) 照明系统; 3) 建筑物防雷.接地设计; 4) 弱电系统设计; 5) 消防报警及联动系统;1、10/0.4KV变、配电系统设计概述（1）负荷等级本工程消防设备，其中包括：消防泵、喷淋泵、正压送风机、防113、烟风机、消防控制设备、事故照明、应急疏散照明、生活水泵、消防电梯等为一级负荷；其他用电负荷为三级负荷。办公每户设计负荷为4.5kW，商业按100W/m2计算，车库及设备用房设计负荷按8W/m2 计算。本工程采用需要系数法进行计算，计算结果如下：平均功率因数： COS=0.7办公楼计算需要系数： Kx1=0.45公共区域计算需要系数： Kx2=0.7根据各建筑用电负荷的分配情况，按照供电电源尽量深入负荷中心的原则，本设计拟将9410KVA容量的变压器分配布置如下：在地下车库设计一座10KV开闭所和5个配电房：1#公用配电房：4X630KVA（A1、A2、A3）;2#公用配电房：2X630KVA（114、A4、A5）;3#公用配电房：1X630KVA+1X800KVA（A6、A7、A8）;4#公用配电房：2X500KVA+1X800KVA（A9、A107、A11）;5#专用配电房：1X800KVA+2X800KVA（商业专用）。为保证消防、应急照明用电，设计选用1台600KW柴油发电机组作为备供电源。（2）供电电源及电压等级本工程由市政10KV电源引至地下车库开闭所，经10KV电能分配后，分别引出10KV电缆到各建筑内附变配电房作主供电源。2、照明建筑照明电源采用交流50HZ、220/380V、TN-S系统或者TN-C-S系统。采用树干、放射混合配电形式。由变电所引来为该建筑的照明负荷供电。各115、建筑走道、楼梯间采用吸顶或嵌入式荧光灯具。建筑的楼梯间、走道设有应急照明灯和疏散指示灯，出入口设有应急标志灯（多层除外）。楼梯间及公共通道照明均采用声光控制方式，环境景观照明在有条件的情况下尽量采用太阳能光源。电线、电缆的选择及线路敷设方式：各栋建筑非消防照明负荷的电力干线主要采用YJV-0.6/1kV型电缆；消防应急照明负荷的电力干线采用NH-YJV-0.6/1kV型电缆。电力干线从变电所引出后，沿电缆沟、电缆托盘、电气竖井内或穿钢管埋地、沿墙暗敷、沿吊顶内明敷；照明支线采用BV-0.45/0.75 Kv（消防负荷采用NH-BV-0.75kv）型导线，穿钢管埋地、沿墙、沿现浇楼板暗敷或沿吊顶116、内明敷。3、防雷保护、安全措施及接地系统：本工程总部基地按第二类防雷建筑物设防；酒店及商业按第三类防雷措施设防；4、有线电视系统设计有线电视系统进线引自有线电视市政干网。进线采用SYKY-75-9穿50mm镀锌钢管保护，暗敷入栋至前端设备总箱。整个系统采用分配分支的形式。高层建筑干线采用SYV759同轴射频电缆沿竖井内敷设，横向支线采用SYV755同轴射频电缆穿PVC管暗敷至用户弱电箱。有线电视设计仅供施工预留埋管，实际设备及容量由当地有线电视部门提供。5、电话及产业园宽带系统设计每户按2对入户线考虑设计容量。前端设备安放在物管用房内，在某些楼层分别设置集线器及配线架，通讯电缆在电气井内桥架内117、敷设，出井穿镀锌钢管保护。楼层分线盒安装在该层弱电分箱内。电话及产业园宽带系统设计仅供施工预留埋管，实际设备和容量由当地有线电信部门提供。6、可视对讲系统设计该系统由专业公司另行设计。7、火灾自动报警系统及其联动装置的设计。第八章 环境影响评价及节能分析一、环境保护（一） 环境保护标准环境空气质量标准（GB30951996）二级地表水环境质量标准（GB38382002）III级城市区域环境噪声标准（GB309693）2类建筑施工场界噪声限值（GB1262390）（二） 环境质量现状本项目区域环境质量总体情况较好。根据北碚区环境监测站的监测结果，该区域环境空气中NO2、SO2、PM10浓度均能满118、足环境空气质量标准的要求，环境空气质量较好。噪声监测点能满足城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中2、4类标准要求，声环境质量较好。梅江河断面各监测因子均未超标，水质能满足类水域水质标准，水质现状较好。（三） 施工期环境影响及防治措施1、环境空气：由于燃油动力机械为间断作业，使用数量不大，仅对施工区域近距离的环境空气质量产生短期的不利影响。施工人员生活燃料使用清洁能源或液化气，对环境空气影响不大。在施工过程中，应加强管理，切实控制施工扬尘污染。2、声环境：施工噪声对项目周围环境有一定影响，易出现噪声超标。施工期应采用较先进、噪声较低的施工设备和合理的施工方法，加强对施工机械的维护保养，避119、免由于设备性能差而使机械噪声增大的现象发生。施工单位应注意合理安排施工时间和机械设备的摆放位置，尽量避免出现施工噪声扰民问题。3、地表水环境：施工场区应设隔油、沉砂池，施工期产生的废水经沉砂后达标排放或回用，施工机械产生的含油废水经隔油沉淀处理后达标排放；在施工期工地会有一定量的生活废水，施工人员利用附近公厕，减少生活污水的排放量，使施工期对地表水环境质量影响降低到最低程度。施工方有责任做好污染防治工作，使这些问题不对区域环境造成影响，使施工期对地表水环境的影响降低到最低程度。4、固体废弃物：场地现已基本平整，仅局部去高填低，土方基本持平，无弃方。管沟开挖后及时安装管道以将泥土回填到位，对建筑120、弃渣收集至指定渣场处置，不能随意堆放、倾倒。施工人员生活垃圾集中处理，不得乱倒，必须集中收集后送往指定垃圾处理场统一处理，废渣经以上方法处理后对环境影响很小。5、水土流失：工程场地开挖时易造成水土流失，在施工期应合理安排工期，地表开挖尽量避免暴雨季节，根据施工计划，预先修建沉砂池、排水沟等，对于长时间裸露的开挖面，遇雨时应用塑料布覆盖，减轻降雨的冲刷，施工完成后应尽快进行路面硬化和绿化工作，把水土流失降低到最低限度。6、交通影响分析：施工期大量工程车辆进出施工场地，会加大该地区的交通压力，容易形成交通堵塞，并产生一定的噪声影响。施工方应合理规划车辆进出路线，安排专人指挥交通，以防止交通阻塞和噪121、声污染，车辆上路前必须将泥土清理干净，严禁车轮带泥土上路和超高、超载运输。（四） 营运期的环境影响1、废气：项目工程投入使用后，对大气的污染主要为餐饮及酒店厨房油烟、备用柴油发电机的废气、生化处理池产生的臭气和汽车尾气。各住户均使用清洁能源天然气，排放废气中的污染物对大气环境影响很小，酒店油烟经排气道高空排放，对环境影响小；餐饮厨房油烟经油烟净化器处理后，由专用排气道高空排放，对环境影响小；备用柴油发电机由于使用时间短，排放废气量少，经排放管道至竖井高空排放，对大气环境影响甚微；生化处理池产生的臭气经专用管道接入就近楼顶排放，对环境影响很小；车库中尾气排放量少，经机械排风系统由专用管道至竖井高122、空排放，对环境影响甚微。2、废水：生活污水可直接排入市政污水管，营业性餐饮污水需经隔油、生化处理达一级排放标准后排入市政污水管，文化长廊各种污水经市政管道最终汇集到污水处理厂处理。3、噪声：本项目投入使用后，对噪声值较高的部分设备，采取了极为严格的防治措施，主要噪声设备，如备用柴油发电机、泵、风机等，均置于地下层设备用房内，且采取较为严格的隔声、减震等措施。故正常情况下，对外部声环境不会产生明显影响。临街居民楼，建筑设计中将主要房间门、窗朝向文化长廊内一侧，临街一侧只做厨房、卫生间等次要房间。4、固体废弃物：文化长廊的主要固体废弃物是生活垃圾，生活垃圾实行分类袋装化，每日由专人到居民区收集后运123、至专门垃圾收集点，由环卫部门统一处置，不危害环境。（五） 环境影响评价通过以上措施，可以极大地减少道路施工期间水土流失对环境的影响，同时尽力使这种影响短暂，随着工程竣工立即消失。本工程交通顺畅，服务水平高，且管理完善，将大大地减少噪声、废气、交通振动的污染。总体上，本工程道路运营期间对城市环境影响较小。二、节能分析（一） 设计依据民用建筑热工设计规范GB50176-93；XX市公共建筑节能设计标准DBJ50-052-2006；XX市居住建筑节能设计标准GB 50/ 5024-2002;建筑照明设计标准GB 50034-2004。节水型生活用水器具CJ1642002。（二） 建筑节能1、总平面节124、能设计中尽量减少硬化（混凝土、石板等）地面，增加绿地和水域；建筑群的布置疏密有间，布置有利于自然通风；建筑物的平面尽可能保证通风良好，特别是总部基地通风条件相当优越。大部分办公类建筑尽可能偏于南北朝向布置。2、建筑单体节能将总部基地主要活动房间布置在南面，使房间夏天可减少室外热量侵入，冬天可获得较多的日照；选用合适的外窗尺寸和窗墙比，使其传热系数符合XX市居住建筑节能设计标准和公共建筑节能设计标准的规定。门窗洞口的开启位置有利于自然采光，也有利于自然通风；原则上减少建筑物外表面积。选用合适的建筑体型系数，居住建筑满足XX市居住建筑节能设计标准的规定；厨房和卫生间排风口的设置，避免强风时的倒灌现125、象和油烟等对周围环境的污染；单面采光房间的进深适宜；屋面、外墙表面采用浅色处理；楼梯间采用可开启式外窗;加强楼地面、分户墙的保温隔热处理;住户的空调机组室外机位置合理，满足通风要求，不易受阳光直射。3、建筑物外围护墙节能在满足基本的承重、安全围护、防水、防潮功能外，考虑以下几点：采用保温隔热性能好的墙体材料，如烧结岩空心砖、加气混凝土砌块、陶粒混凝土砌块、加保温层的复合墙板等；采用外墙保温体系（如聚苯颗粒保温浆料保温砂浆、挤塑聚苯板保温板等），以满足相应建筑节能设计标准的相关规定。4、门窗节能除满足基本的采光、通风和安全围护作用外，还应从以下及各方面来考虑门窗的节能特性，以满足相应建筑节能设计126、标准的相关规定：选用塑料窗框型材；采用传热系数低的外门窗玻璃（中空玻璃、低辐射中空玻璃、Low-E玻璃等）材料；门窗应具有良好的密封性能。总部基地外窗气密性七层以下不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法规定的3级，七层及以上不低于4级。公建外窗气密性不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法规定的4级。透明幕墙的气密性不低于建筑幕墙物理性能分级规定的3级。5、屋面节能利用屋顶植草、栽花、种植灌木、形成生态屋面；保温层设置在防水层上，形成倒置式屋面。6、对于围护结构个别部位满足“节能标准”有较大困难时，将在施工图设计阶段进行建筑物全年耗电量的综合性能指标（或权衡）判断，通过调整构造，使该指标能满足相127、应建筑节能设计标准的规定。（三） 给排水节能1、选用节水型卫生洁具及配水件。2、按用水部门设置水表进行计量收费。3、水池（箱）设报警溢流水位，防止长时间溢流排水。（四） 电气节能1、供配电系统节能变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半经减少线路损耗；合理选择变压器的容量和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗，合理分配负荷，控制变压器负载率在75%-85%之间，尽量使变压器工作在高效低耗区内；2、减少线路损耗尽量选用电阻率较小的导线；尽可能减少导线长度，尽可能避免在设计中线路走弯，不走或少走回头路；变电所应尽可能地靠近负荷中128、心，以减少供电半径；对于较长的线路，在满足载流量、热稳定、保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。 3、提高功率因数设计中尽可能采用功率因数高的用电设备；电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备(如配有电容补偿的荧光灯等)；在采用分散就地补偿和高、低压柜集中补偿相结合的方式以提高功率因数。4、变压器、电动机节能选用SCR9节能变压器；选用高效率的电动机；采用变频调速控制电动机使其在负载率变化时自动调节转速使得与负载变化相适应以提高电动机轻载时的效率。5、照明节能在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能。充分合129、理地利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，以节约了人工照明电能；照明设计满足建筑照明设计标准中规定的各种照度标准、视觉要求、照明功率密度，其主要场所的平均照度及功率密度值如下；商业用房 300lx楼梯、平台 75lx电梯厅 150lx设备用房 150lx在满足照明质量的前提下，一般房间(场所)优先采用高效发光的荧光灯(如T5、T8管)及紧凑型荧光灯； 使用低能耗及性能优的光源用电附件（电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等）；公共建筑场所内的荧光灯选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器。根据照明使用特点，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点；公共场所及室外130、照明采用程序控制或光电、声控开关；走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关。（五） 建筑节能指标1、公共建筑屋面的传热系数不得大于0.7 W/（.K）。外墙（包括非透明幕墙）平均传热系数不得大于1.0 W/（.K）。当窗墙面积比大于0.4时，外窗的传热系数不得大于3.0 W/（.K），遮阳系数不得大于0.50。屋顶透明部分的传热系数不得大于3.0 W/（.K），遮阳系数不得大于0.40。2、建筑节能设计补充要求（1）进行公共建筑节能设计的建筑和暖通专业，应当严格执行国家现行的公共建筑节能设计标准（GB50189）相关规定。建筑照明应当严格执行国家现行的建筑照明设计标准（GB50034131、）相关规定。对上述标准中尚未涉及的给排水和电气专业，应当严格执行上海市工程建设规范现行公共建筑节能设计标准（DGJ08-107）相关规定。（2）建筑外墙不宜设置凸窗，当建筑设计确需设置凸窗时，必须满足下列基本要求： 1）凸窗的传热系数应当比现行节能设计标准的规定性指标降低10%，且凸窗的传热系数不得大于2.8 W/（.K）。2）凸窗不透明的顶板、底板和侧板应当采取保温措施，其保温层厚度应当大于等于外墙的保温层厚度。3）当外墙设置凸窗时，凸窗面积可按其洞口面积进行计算。当外墙设置转角凸窗时，其凸窗面积应当按照不同朝向的洞口面积分别计算。（3）窗墙面积比可按单一朝向进行计算，其比值应当将该朝向的外132、窗总面积除以该朝向的立面面积（不包括女儿墙）。（4）居住建筑的封闭式或者敞开式阳台，其室内与阳台间的墙体和门窗，应当符合建筑物外墙和外窗的热工性能要求。（5）建筑保温材料的热工设计计算应当采用计算值，保温材料检测所得的热工性能参数，不得直接用于设计计算。保温材料的计算修正系数，可参照现行的国家民用建筑热工设计规范（GB50176）和上海市工程建设规范住宅建筑围护结构节能应用技术规程（DG/TJ08）的规定。保温材料应按照计算结果确定选用厚度，但不得小于住宅建筑围护结构节能应用技术规程（DG/TJ08）规定的最小应用厚度值。（6）幕墙建筑中的非透明幕墙，是指由金属、石材或者由内衬保温材料的彩釉玻133、璃以及内衬阴影盒的不可视玻璃等材料组成的非透明幕墙。非透明幕墙的传热系数不得大于该建筑的外墙热工性能要求，且保温材料与幕墙构件之间应形成密闭的保温层。（7）对无采暖空调环境要求的独立的汽车库、自行车库、机电设备用房、能源站以及为其服务的建筑面积不大于200平方米的附属用房，其围护结构可不进行节能设计。对非独立的封闭式汽车库、自行车库和机电设备用房，其与相邻功能房间的楼板及隔墙，应当采取节能措施，其传热系数不得大于2.0W/（.K）。（五） 节能效果评价采取以上节能措施后，能源利用率将得到提高。本项目可达到国家节能规定的要求，符合节约能源的总方针。第九章 劳动安全措施一、影响劳动安全的因素分析在134、本项目施工期间中，影响劳动安全的主要因素有：施工队伍素质低，不能按照正确的施工程序进行施工，采用严重危及生产安全的施工工艺，该淘汰的施工设备仍然继续使用；建设施工单位没有安全生产条件所必需的资金投入，以致施工人员缺乏作业时必需的安全设施；建设施工单位安全生产管理不力，对施工用危险品的运输、储存缺乏严格的管理，在有安全隐患的生产场地缺乏专人管理和必需的保护措施、警示标志。二、防护和监控措施对施工单位的选择应严格按照国家有关规定，在招标阶段就应将由于素质低下的施工队伍造成的安全隐患杜绝；项目业主在与施工单位签订合同时应就劳动安全的有关条文及安全施工的资金投入明确，不满足国家劳动法律法规要求的施工单135、位决不与之签订合同；建设施工单位必须强化安全生产管理制度，拿出切实可行的管理措施，在有安全生产隐患的生产场地应设置保护措施，并设置警示标志；项目业主应定期对建设施工单位加强安全生产检查，对不符合国家和行业的安全生产应责令其限期改正，对拒不改正的施工单位清退出场，并按施工单位违约处理。三、施工安全措施进入施工现场，必须戴安全帽，禁止穿拖鞋。在没有防护设施的高空和陡坡施工，必须系安全带。上下交叉作业及危险的出入口要有防护棚或其它隔离设施。施工现场的洞、坑、沟、升降口、漏斗等危险处，设置防护设施或明显标志，以防行人跌落。施工现场要有交通指示标志，交通频繁的交叉路口应设指挥。坑槽施工，要经常检查边壁土136、质稳固情况，发现裂缝、疏松或支撑移动，随时采取加固措施。要根据土质、沟深、水位、机械设备重等情况，确定堆放材料和机械设备距坑边距离。为了防止电器设备对人造成危害，施工中所有电器设备均应设置接地保护装置。机械和动力机的机座必须稳固，机械转动的危险部位要设安全防护网、罩。遇有恶劣气候（如风力在六级以上）影响施工安全时，禁止进行起重作业。减少自然灾害损失。暴风雨前后检查工地临时设施、机电设备、临时线路，发现倾斜、变形、下沉、漏雨、漏电等现象，应及时修理加固，有严重危险时，应立即排除。四、劳动卫生措施施工人员的生活饮用水取自自来水管网，水质符合生活饮用水卫生标准GB57412-85；教育施工人员增强个137、人卫生和防病治病的意识，并注重饮食卫生。发放工作服、口罩等劳动保护用品，操作施工机械器声大于58dB（A）的施工人员还应发放耳塞，保护听力。根据工作性质、作业条件，按国家有关规定给施工人员配备相应的个人防护用品。夏季施工作业应合理调整作息时间。从事高温工作的场所，应加强通风和防暑降温措施。五、预期效果及评价设计遵照“安全第一、预防为主”，从“治本”的指导思想出发，对存在的不安全因素，采取了有效的防范措施。可以预见，本工程在建设期及运营期能按照劳动安全要求，保障劳动者在生产过程中的安全与健康。第十章 组织机构与人员配置一、组织机构组织机构是否合理，不仅会影响工作效率，而且会对其员工的精神面貌、工138、作态度产生影响。组织机构设置的基本原则有九条，分别是：组织的目标性：使组织内各部分于单位整体经营目标下能充分发挥能力而达成各自目标；组织的成长性：考虑单位的业绩经营与持续成长；组织的稳定性：随着单位成长而逐步调整组织是必要的，但经常的组织、权责、程序变更将使员工信心动摇；组织的简单性：组织的简单将有助于内部协调与人力分配；组织的弹性：保持基本形态，又能配合各种环境条件的变化；组织的均衡性：各部门业务量的均衡，将有助于内部的平衡与分工；指挥的统一性：一人同时接受二位以上主管管理，将使其产生无所适从的感觉；权责明确化：权责或职责不清将使工作发生重复或遗漏、推诿现象，易使员工产生挫折感；作业制度化：139、明确的制度与标准作业可减少摸索时间。当然，在实际运作过程中，组织机构的设置应根据项目的发展和变化而不断进行动态调整。组织机构设置的重点是管理跨距与专业化。管理跨距（控制界限）受单位主管直接有效地指挥、监督部属的能力限制，最适当的管理跨距设计并无一定的法则；专业化则是在可能的范围内由各单位人员担任单一或专业分工的业务活动，可加强单位面对多变竞争环境的适应能力。 因此业主成立以学校领导为主的项目实施组织机构，配备足够的管理人员。组织机构图（1）以公司主要领导为项目负责人，统一管理项目的实施。（2）该项目管理办公室，负责处理日常文字打印，公文交接等事务。（3）设立财务部，负责处理现场预决算和小额财务140、费用的报销经账。（4）设立工程部，主要控制项目实施的进度，施工质量和工程量的确认等，可吸纳监理单位监理工程师共同组成。（5）设立安全消防部，负责项目实施过程中的安全规章的制度，检查落实工作，并对消防工作和现场的保卫防盗防火负责，其主要责任人为项目经理。（6）设立后勤部，主要负责施工人员的生产生活必需品的采购供应及发放工作。（7）设立销售部，负责对项目进行推广销售。二、项目的监督和评价（一） 实施质量监督1、项目的监督机构由项目业主、银行的人员和专项资金监管人员组成，主要监督资金到位和运用情况，确保专款专用和工程的顺利实施。2、项目的监督可采取现场查勘、资料抽查等监督方式。3、定时向银行及有关部141、门报送监督报告和年度及项目结束总结等，监督报告的编写要求具体、详实。工程监督实行工程监理和质量监督，报请政府派出机构质量监督站，并委托有相应资质的社会监理公司进行质量监督，结合专家组共同把好工程建设质量关。（二） 监督方式监督分为两种：经常性监督：即对项目活动的各个环节进行监督检查，如计划的可行性、计划的实施情况、资金的到位情况、建设质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施和投资效益的发挥。阶段性监督：即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实施，配套资金的落实。设备的安装和使用等。对项目中的不足之处进行修改和完善。（三）项目监督部门职责项目由业主派项目经理和现场代表对项目142、进行连续的协调管理和质量监督。1、 项目经理对业主单位直接负责，代表业主全面负责履行承包合同，负责总包单位与业主单位的关系协调。2、 现场代表对项目经理负责，具体负责施工现场的施工组织、施工质量、施工进度的监督。3、 土建副经理协助项目经理和现场代表处理施工中的相关问题。4、 综合办公室负责内外公共关系的外围协调，包括公安、交通、环卫环保及居民委员会等方面，负责文明施工、安全保卫及生活后勤保障工作。5、 微机室负责微机管理、文件信息处理、贮存及档案管理工作。三、工程建设期的管理为确保项目顺利实施，项目业主协同县级相关部门组成该项目部。下设施工组、财务组、后勤组等施工管理机构，与业主内设机构合署143、办公，负责该工程施工期间的管理，确保工程建设有计划有组织的实施。项目建设期，将严格执行XX市委，市政府关于加强基础设施建设工程质量管理的通知规定，严格实行项目法人制、工程监理制、招投标制，以确保工程高起点、高标准、高质量建设。四、工程建成后的管理该工程建成投入使用后，由业主公司负责经营和日常管理工作，市级等相关部门落实工程建设、许可手续。同时，制定并落实日常管理机制，并接受市级相关部门对其经营管理情况的监督审查。五、人力资源配置根据项目建设性质和多种管理功能的需要，应建立相应组织管理机构，编制为39人。具体结构如下：旅游文化创意产业园管理处（主任1人，副主任2人） 财务部 公安科 行政办公室 144、项目建设部 招商引资科行政办公室：负责文秘、接待、行政等日常工作管理，人数为8人。财务部：负责日常收支票务处理、员工工资发放、工程资金核算等财务管理，人数为3人。公安科：维护园内治安，保护游客及来宾人身财产安全，打击各种破坏园内资源、经营秩序等一切违法犯罪活动，人数为5人。项目建设部：负责园内的开发利用，协助编制总体规划和详细规划，并组织实施，按总体规划对园内新建、扩建项目进行审核，对建设活动进行监督检查，人数为5人。招商引资科：向外界招商，引进入驻产业园的旅游、服务、宣传、商业等企业，人数为15人。第十一章 建设进度及招投标方案一、建设工期根据本项目的特点和工程量大小，在考虑现有施工水平和施145、工条件的情况下，计划本项目建设工期为36个月。根据计划于2011年11月开始进行前期筹划工作，到2013年10月完成全部工程项目。二、项目实施进度计划1、前期工作阶段（2011年11月-12月）编制规划及方案设计、选址；编制可行性研究研告及报批、完成立项审批；2、设计招标阶段（2012年1月-2012年4月）项目初步设计和施工图设计；施工和主要材料招投标；3、施工阶段（2012年5月-2013年7月）土建及安装部分工程;环境工程。4、收尾阶段（2013年8月-2013年10月）在完成主要工程之后，必须按景区的要求进行环境整治及绿化，最后达到竣工及验收的要求，以及进行最后的工程验收。三、招投标方146、案根据中华人民共和国招投标法，国家计委相关文件以及XX市有关工程招投标文件的规定，本项目所有工程施工均按国家有关规定进行招投标。（一）招标范围包括勘察、设计、施工、监理(旅游专用码头需要有专业的资质能力)。（二）招标形式按国家招投标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位，采用邀请招标形式确定勘察、设计、监理单位。（三）有关勘察、设计、施工、监理单位资质要求(旅游专用码头需要有专业的资质能力)。勘察单位资质：甲级设计单位资质：甲级以上施工单位资质：一级以上监理单位资质：甲级（四）招标公告发布江口镇基础设施项目的各个工程必须进行公开招标，其招标公告及其它需公告的信息，至少在一家有资格的媒体上公开147、发布。（五）招标组织形式由业主委托有甲级资质的招标中介机构组织实施，招标单位必须按照“公平、公开、公正”的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不应少于五家；参加投标的勘察设计、监理单位不应少于三家。第十二章 投资估算与资金筹措一、投资估算（一）编制范围本项目投资估算范围包括总部基地、商业公园、五星级酒店、精品酒店等建设内容。投资估算内容包括工程建设费用、工程建设其他费用、预备费及铺底流动资金。本项目总用地面积为100000平方米，建设内容包括建设总部基地50000平方米、商业公园70000平方米、五星级酒店40000平方米、精品酒店20000平方米及地下车库及设备用房148、38808平方米，建筑总面积约218808平方米。项目土地项目土地经过招拍挂获得，征地拆迁已经完成。根据XX市城市总体规划、XXXX新区发展规划XX“四北六方”区域合作框架协议，蔡家组团（同兴工业园区）将与江北区、渝北区、北部新区、高新区、经开区合力打造汽车及摩托车生产基地（包括整车、零部件、汽车服务业、摩托车服务业）、高新技术产业基地（仪器仪表、生物医药、电子信息等）、现代物流及现代服务业、生态旅游四大战略产业集群。规划建设成一个面积约100平方公里集生产、销售、展示、服务、教育、旅游、物流等于一体的现代花园新城。因此本项目符合相关土地利用规划。（二）编制依据1、市政工程投资估算指标（200149、7年）、XX市建筑工程计价定额（2008年）、XX市市政工程计价定额（2008年）、XX市安装工程计价定额（2008年）、XX市建设工程费用定额（2008年）等定额及相应配套的取费标准。2、XX市工程造价管理总站颁发的XX市工程造价信息（2008年8月）。3、国家及XX市建设项目各种税费规定。4、业主提供的其他相关材料。（三）人工工资采用XX工程造价信息最新公布的人工单价。（四）材料预算价格根据现行市场价格确定。（五）工程建设其他费用指标工程建设其他费用按照以下取费标准计取：建设单位管理费按工程费的0.65计取；工程监理费按工程费的1.20计取；勘察设计费按工程费的1.50计取；工程保险费按工150、程费的0.30计取；招投标代理费按工程费的0.35计取；预备费按一、二部分费用之和的3.0计取。（六）投资估算总投资120055.71万元，其中:工程费用59460.80万元，工程建设其他费用46862.23万元（含土地费用42000万元），基本预备费3192.68万元，建设期利息10540.00万元。详见 “投资估算汇总表”。二、资金筹措本项目资金来源主要由三个部分组成，总投资120055.71万元，企业自筹资金60055.71万元；银行贷款50000万元，国家旅游发展基金项目开发补助10000万元。投资估算汇总表 单位：万元序号工程及费用名称单位工程量估算单价估算价值比重（万元）（万元）（151、%）一工程费用59,460.8049.53%1总部基地平方米500000.2110,500.002商业公园平方米700000.2517,500.003五星级酒店平方米400000.520,000.004精品酒店平方米200000.36,000.005车库及设备用房平方米388080.103,880.806环境及绿化工程1,580.00二工程建设其它费用46,862.2339.03%1土地费用亩 150.00 118.922项目咨询前期工作费0.20%891.913勘察设计费1.50%107.034设计文件审查费0.18%386.505建设单位管理费0.65%101.086环境影响评价费0.17152、%208.117工程招标代理费0.35%356.768工程造价咨询服务费0.60%713.539工程监理费1.20%178.3810工程保险费0.30%0.011,800.001城市配套费万平方米 18280.0042,000.00三基本预备费3%3,192.682.66%四贷款利息6.80%10,540.008.78%五项目总投资120,055.71100.00%第十三章 项目偿债计划一、资金筹措及安排（一）资金筹措本项目总投资120055.71 万元，企业自筹资金60055.71万元；银行贷款50000万元，国家旅游发展基金项目开发补助10000万元。根据项目融资方案及项目实施计划估算项目153、建设的各项资金额度及使用计划如下：（二）项目资金投入安排 项目资金使用情况表 单位：万元序号项目合计2011年2012年2013年2014年资金运用120,055.71 7,175.79 69,585.21 20,438.93 22,855.79 1工程建设投资109,515.715,475.7966,185.2117,378.9320,475.792建设期贷款利息10,540.001,700.003,400.003,060.002,380.00二、还款计划和贷款利息估算（一）还款来源本项目贷款总额为50000万元，本项目完成后其商业公园销售收入及酒店收入优先用于偿还银行贷款本金及利息。（二）154、贷款利率按现行银行5年以上贷款利率执行。本项目贷款利率均按6.80%计算。实际贷款时，可以调整，由业主根据具体情况与银行协商。（三）贷款偿还计划本项目贷款总额为50000万元，贷款期限为5年，贷款利率按6.80%计算，本项目利息总额为11900.00万元，其中建设期利息为10540.00万元。利息支付及本金偿还计划见贷款偿还期预测表。贷款偿还期预测表单位：万元序号项目合计2011年2012年2013年2014年2015年1期初贷款本金累计50000.00 45000.00 35000.00 20000.00 2本期贷款50000.00 50000.00 3本期应计利息11900.00 1700155、.00 3400.00 3060.00 2380.00 1360.00 4本期还本付息61900.00 1700.00 8400.00 13060.00 17380.00 21360.00 4.1本期偿还本金50000.00 0.00 5000.00 10000.00 15000.00 20000.00 4.2本期偿还利息11900.00 1700.00 3400.00 3060.00 2380.00 1360.00 5期末贷款本金累计50000.00 45000.00 35000.00 20000.00 0.00 第十四章 经济效益分析一、财务评价（一）评价依据、原则和方法财务评价是在国家现156、行财税制度和价格体系基础上分析计算项目直接发生的财务效益和费用，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据此判别项目的财务可能性。1.依据（1）国家计委颁布的建设项目经济评价方法与参数；（2）财政部制定的旅游、饮食服务企业财务制度和旅游、饮食服务企业会计制度；（3）国家和XX市有关财经政策和税收规定；（4）本项目的建设方案及经营设想。2.原则（1）本评价遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的原则；（2）本评价遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。3.假定条件和评价方法（1）假定条件假定项目的投资人是项目建成后的受益人，其工程建设内容和规模能按预定方案实施，建设进度能如期完157、成，旅客人数能达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。（2）评价方法本项目的财务评价按新建项目的评价方法进行效益分析和测算。 （二）评价指标1.财务内部收益率（FIRR）指项目在计算期内各年净现金流量值累计等于零时的折现率，财务内部收益率大于基准收益率12%时，项目可行。2.财务净现值（FNPV）计算期内用财务基准折现率将项目各年的净效益折现到建设起始年的现值之和。财务净现值大于或等于零时，项目可以接受。3.投资回收期（Pt）以项目的净效益抵偿全部投资所需年限，是反映项目财务上投资回收能力的重要指标，从投资年起计。（三）基础数据1、项目计算期本项目计算期为建设年限加建成后的预测年限，158、建设期为3年。建成后的预测年限取12年，则本项目计算期为15年。2、总收入由于信息中心主要功能定位为为旅游文化创意产业服务，经济效益不是信息中心主要建设目标，因此经济效益在项目中体现得不明显，故本项目建成后收入来源主要考虑其他两部分，一部分为商业公园销售收入，另外一部分为酒店房租收入，如收入预测表所示：收入预测表项目22合计酒店房间总数778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 酒店入住率35%45%55%65%65%65%75%85%95%95%95%100%房间入住情159、况（万次/年）9.80 12.60 15.40 18.21 18.21 18.21 21.01 23.81 26.61 26.61 26.61 217.06 单价(元）900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 酒店收入（万元）8,822.52 11,343.24 13,863.96 16,384.68 16,384.68 16,384.68 18,905.40 21,426.12 23,946.84 23,946.84 23,946.84 195,355.80 商业公园销售面积35,000.00 15,000.00 15,000.00 5,000.160、00 70,000.00 商业酒店销售单价(万元）1.30 1.30 1.30 1.30 观光车收入45,500.00 19,500.00 19,500.00 6,500.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 91,000.00 收入总额45,500.00 28,322.52 30,843.24 20,363.96 16,384.68 16,384.68 16,384.68 18,905.40 21,426.12 23,946.84 23,946.84 23,946.84 286,355.80 注：1、本项目商业公园销售单价按1.3万元/平方米估161、算。 2、本项目所建酒店分为五星级酒店及精品酒店，为简化计算，房间价格统一定为900元/天(该价格系参考项目周边某五星级酒店确定，其房价根据房间不同定为688元/天-2988元/天，总统套房定价为38888元/天)，房间入住率随着时间逐渐增长（具体增长情况如上表中所示）。3、管理费用估算折旧费：本项目出于谨慎考虑，所有固定资产按20年折旧，每年计提折旧6002.79万元；其他管理费用（包括人员工资、维护费等）按销售收入5%估算。4、税金估算本项目经营税金包括营业税、城建税、教育费附加等；营业税按收入5%计算，城建税、教育费附加分别按营业税的5%、3%计缴。本项目的所得税按25%计算。详细数据见162、利润测算表。二、财务评价结论根据上述基础数据及评价方法，进行项目经济评价指标计算，主要结果为：全部投资税后财务内部收益率=15.76%；全部投资税后财务净现值（ic=12%）=17844.48万元；全部投资税后投资回收期（动态）=11.64年（含建设期）；上述计算结果表明，项目税前内部收益率大于基准收益率12%，财务净现值大于零，说明项目具有较好的财务盈利能力，项目每年在偿还贷款利息和本金后，净现金流量均大于0，说明本项目具备良好的还款能力，项目在财务上是可以接受的，项目投资利润率高于行业平均水平，对国家和企业有较大贡献，项目在财务上是可行的。财务预测详见项目现金流量表三、不确定性分析鉴于项目163、收入、建设投资等因素对项目的财务内部收益率有不同程度的影响，所以有必要在一定的变化幅度内进行敏感性分析，以上各因素的变化对所得税前的财务内部收益率的影响见下表：项目不确定因素变化率项目财务内部收益率敏感度系数基本方案15.76%建设投资-20%21.08%-1.68-10%18.20%-1.5410%13.68%-1.3220%11.86%-1.24收入-20%10.34%1.72-10%13.11%1.6810%18.33%1.6320%20.82%1.60从上表可以看出，建设投资对项目的财务内部收益率的影响较小，同时收入的变化对该项目的财务内部收益率影响也不是十分明显，在可能变化的幅度内，164、项目的内部收益率均高于基准收益率，说明项目具有较强的抗风险能力。上述敏感性分析数据说明企业既需要节省投资，又必须把景区规划建设好，以吸引更多游客，这样企业的效益才能保持在理想状态。 利润预测表 单位：万元序号项目合计计算期22202420251营业收入286355.80 0.00 0.00 45500.00 28322.52 30843.24 20363.96 16384.68 16384.68 16384.68 18905.40 21426.12 23946.84 23946.84 23946.84 2营业税金及附加15463.21 0.00 0.00 2457.00 1529.42 166165、5.53 1099.65 884.77 884.77 884.77 1020.89 1157.01 1293.13 1293.13 1293.13 3管理费用86351.22 0.00 0.00 8277.79 7418.91 7544.95 7020.98 6822.02 6822.02 6822.02 6948.06 7074.09 7200.13 7200.13 7200.13 4财务费用1360.00 1360.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5利润总额183181.37 0.00 0.00 34765.21 1166、8014.19 21632.76 12243.32 8677.89 8677.89 8677.89 10936.45 13195.02 15453.58 15453.58 15453.58 6弥补以前年度亏损0.00 7应纳所得税额0.00 8所得税45795.34 0.00 0.00 8691.30 4503.55 5408.19 3060.83 2169.47 2169.47 2169.47 2734.11 3298.75 3863.40 3863.40 3863.40 9净利润137386.03 0.00 0.00 26073.91 13510.64 16224.57 9182.49 6167、508.42 6508.42 6508.42 8202.34 9896.26 11590.19 11590.19 11590.19 10期初未分配利润770238.64 0.00 0.00 23466.52 35626.10 50228.21 58492.45 64350.03 70207.60 76065.18 83447.28 92353.92 102785.09 113216.26 11可供分配利润907624.66 0.00 0.00 26073.91 36977.16 51850.67 59410.70 65000.87 70858.44 76716.02 84267.52 9334168、3.55 103944.11 114375.27 124806.44 12提取法定盈余公积13738.60 0.00 0.00 2607.39 1351.06 1622.46 918.25 650.84 650.84 650.84 820.23 989.63 1159.02 1159.02 1159.02 13可供投资者分配利润893886.06 0.00 0.00 23466.52 35626.10 50228.21 58492.45 64350.03 70207.60 76065.18 83447.28 92353.92 102785.09 113216.26 123647.42 14未分169、配利润893886.06 0.00 0.00 23466.52 35626.10 50228.21 58492.45 64350.03 70207.60 76065.18 83447.28 92353.92 102785.09 113216.26 123647.42 15息税前利润941041.40 0.00 0.00 32157.82 41489.65 55636.40 61553.28 66519.50 72377.07 78234.65 86181.40 95652.67 106648.48 117079.65 127510.82 16息税折旧摊销前利润1013074.83 38160.170、61 47492.43 61639.19 67556.07 72522.29 78379.86 84237.43 92184.18 101655.46 112651.27 123082.44 133513.61 项目现金流量表 单位：万元序号项目合计2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年一现金流入286355.80 0.00 0.00 45500.00 28322.52 30843.24 20363.96 16384.68 16384.68 16384.68 18905.40 214171、26.12 23946.84 23946.84 23946.84 酒店房租收入195355.80 0.00 0.00 8822.52 11343.24 13863.96 16384.68 16384.68 16384.68 18905.40 21426.12 23946.84 23946.84 23946.84 商业公园销售收入91000.00 0.00 45500.00 19500.00 19500.00 6500.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 二现金流出0.00 工程建设投资0.00 建设期利息135733.50 7175.79 69172、585.21 20438.93 25130.79 2776.13 1542.16 1018.20 819.23 819.23 819.23 945.27 1071.31 1197.34 1197.34 1197.34 营业税金及附加109515.71 5475.79 66185.21 17378.93 20475.79 0.00 0.00 0.00 0.00 管理费用（不含折旧）10540.00 1700.00 3400.00 3060.00 2380.00 财务费用15463.21 0.00 2457.00 1529.42 1665.53 1099.65 884.77 884.77 884.173、77 1020.89 1157.01 1293.13 1293.13 1293.13 所得税14317.79 0.00 0.00 0.00 2275.00 1416.13 1542.16 1018.20 819.23 819.23 819.23 945.27 1071.31 1197.34 1197.34 1197.34 三净现金流量1360.00 0.00 1360.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 四累计净现金流量45795.34 0.00 8691.30 4503.55 5408.19 3060.83 2169.47174、 2169.47 2169.47 2734.11 3298.75 3863.40 3863.40 3863.40 五财务净现值(I=12%)150622.30 -7175.79 -69585.21 -20438.93 20369.21 25546.39 29301.08 19345.76 15565.45 15565.45 15565.45 17960.13 20354.81 22749.50 22749.50 22749.50 六累计财务净现值-7175.79 -76761.00 -97199.93 -76830.71 -51284.32 -21983.24 -2637.48 12927.9175、7 28493.41 44058.86 62018.99 82373.80 105123.30 127872.80 150622.30 全部投资税后财务内部收益率=15.76%；全部投资税后财务净现值（ic=8%）=17844.48万元；全部投资税后投资回收期（静态）=7.17年（含建设期）全部投资税后投资回收期（动态）=11.64年（含建设期）。第十五章 社会效益及风险分析一、社会效益分析1、加速地方经济的发展本项目建设不仅为人们提供了一个环境优美的购物和游憩场所，而且能促进交通、邮电、通信等基础设施的建设，推动旅游产业及相关产业迅速发展，加速当地经济的发展，为周边群众脱贫致富提供了新的门路176、。2、扩大就业机会旅游业是一项综合性的服务行业，需要很多的大量人员，另外，项目建设过程中也需要大量的工人，这些都为当地农民提供了大量的就业机会。3、促进精神文明建设本项目所在地拥有丰富的自然景观资源和人文景观资源，不但能使人们领略到大自然的无穷魅力，体味旖旎风光的无限情趣，而且还能充分了解当地的历史文化、风俗民情，有利于陶冶情操，促进身心健康和精神文明建设，激发人们热爱祖国，热爱家乡，热爱大自然的真挚感情。4、为XX旅游业的发展打下坚实基础该项目的建设将有效地整合XX地区旅游资源，解决XX地区旅游业集中培训的问题，推进旅游资源的可持续开发，为XX旅游业的发展打下坚实基础。二、社会影响分析本项目177、的建设正是为了深化贯彻“严格保护，统一管理，合理开发，永续利用”保护开发方针所采取的重要举措。项目建成后，将大大提高项目所在地的游客接待能力和容纳能力，同时对提高公众的旅游意识，增加旅游行业管理的透明度和公开性具有广泛而深远的意义。随着项目的建设，也将提供不少的就业机会和就业岗位，缓解项目周边群众安置和就业需求。项目本身具有重大的社会与经济双重效益，对于当地社会的稳定与发展将起到促进作用，其社会影响具体分析如下： 项目社会影响分析评价表序号社会因素影响范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响有促进作用收入增加推动旅游开发2对居民生活水平与生活质量间接影响生活水平和生活质量提高随着社会178、经济的发展，此效应还将上升3对移民安置、就业的影响有积极影响增加更多的就业机会进行岗前培训4对本地区社会治安、综合治理的影响有积极和正面的影响有利于改善与提高本地的投资环境和经济社会地位加强正确引导5对地区基础设施、社会服务容量和小城镇建设的影响有积极正面的影响少量增加基础设施负担；利于周边城镇发展尽量节约开支6对地区文化教育、卫生的影响有积极正面的影响有利于提高地区人口的综合素质加强宣传推广7对少数民族风俗习惯和宗教的影响影响较小不存在负面后果，可作资源利用挖掘富有民俗风情的旅游资源三、互适性分析从直接受益者来看，本项目的建设，可以更好地改善XX新区旅游基础设施条件，有利于提高周边区域居民的179、生活质量。从广大群众来看，本项目的建设，可以为游客提供方便，增加游客旅游舒适度。从地方政府来看，本项目的实施对于提高当地乃至XX地区的旅游业发展速度，增加XX市对外知名度与社会稳定都将起到积极作用，并且还可提供一定就业岗位，为周边剩余劳动力创造更多的就业机会，其社会效益非常明显。从长远来看，本项目实施必将对加快当地社会经济建设与发展步伐都将起积极的促进作用。可见，当地政府组织和广大人民群众都对本项目的建设持积极肯定、支持的态度。 社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的情况措施建议1不同利益群体适应肯定支持的态度2当地组织机构适应肯定支持的态度3当地经济技术条件适应能180、保障本项目开工建设第十六章 项目风险分析一、风险因素识别建设项目的风险，是指由于一些不确定性因素的存在，导致项目实施后偏预期结果而造成损失的可能性，项目风险贯穿于项目建设和生产运营的全过程。本项目系基础设施建设项目,根据其特点，参考类似的实施状况，其风险主要有以下几种：（1）工程风险工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长等。（2）资金风险资金来源中断或供应不足，导致项目工期拖期甚至被迫终止，利率变化导致融资成本增加。（3）政策风险由于经济条件发生重大变化或者政府政策作出重大调整，导致项目原定目标难以实现甚至无法实现。（4）外部协作条件风险 交通运输、供181、水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。（5）社会风险 预测的社会条件、社会环境发生变化，给项目建设带来损失。二、风险评估按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小,我们把风险分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险四个等级.根据该项目的实际情况,该项目的各项风险的风险程度风表风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重;较大一般1工程风险1.1工程水文地质1.2工程量2资金风险2.1利率2.2资金来源中断2.3资金供应不足3政策风险4外部协作条件风险5社会风险三、应对措施根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已然明确，针182、对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策，提请项目有关各方考虑：（1）做好项目前期的地质勘查和设计工作，全面深度地掌握项目的地质条件，在工程技术方面做好充分的准备，以应对复杂的地质情况。（2）协调好各方面的关系，争取各级政府和部门的支持，集全县之力保证项目建设的顺利推进。（3）加大融资力度，保证资金能够按时到位。同时制订较为合理的资金投放计划和筹措计划，控制资金风险。（4）在建设过程中控制项目造价和工程进度，重视项目质量，将项目打造成市政建设的优质工程项目。第十七章 结论与建议一、结论1、旅游文化创意产业具有特殊的先导性和高度关联带动性，是西部尤其是西部落后地区优先发展的产业。目前中国旅游183、业在世界旅游市场上的地位不断提高，据世界旅游组织预测到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地国和世界第四大旅游客源国，接待国际游客将达到1.37亿人次，游客数量将占世界假日旅游市场的8.3%。同时长江三峡旅游市场已有20年发展历史，其间虽有波动起伏，但近年来三峡旅游业已步入良性的发展轨道。要发展旅游业就要先发展旅游文化创意产业，本项目建设的主要目的就是为了促进XX市旅游文化创意产业的发展，加强旅游文化创意产业基础设施的建设，因此本项目是十分必要的。2、开展旅游文化创意产业可以充分发挥XX市城市资源优势，吸引大批游客，引进外来资金，进一步调整与改变当地产业结构，这是XX市旅游文化创意产业谋求184、自身的生存发展与争取更大的国家政策资金支持，主动适应社会主义市场经济迈出的坚实一步。3、该项目的建设将有效地解决XX市旅游文化创意产业发展缓慢及设施不足的问题，增加了地区的旅游文化创意竞争力，为吸引更多的XX市游客提供了良好的服务设施，从而为今后XX新区以及XX市旅游业的发展打下坚实的基础。4、该项目的建设不仅促进了XX市旅游文化创意产业的发展，还促进了旅游业的发展，并有效带动了XX市交通运输、商贸、餐饮、旅馆等相关行业的发展。5、本项目实施的过程中将吸引数千名劳动力投入到工程建设中来，增加了当地施工企业、建材加工业以及餐饮服务等行业的就业人数和收入，因而有效地带动XX市区域经济的发展。项目建185、成后还将直接提供旅游管理、餐饮、服务、清洁环保等相关就业岗位，间接的增加交通运输、商贸餐饮、旅游服务等相关行业的从业人员，在一定程度上直接或间接地为XX地区解决上千人的就业机会，并带动周边乡、镇脱贫致富，将对项目区域经济的增长及维护社会的稳定起到无可替代的作用。6、项目开发在规划布局、功能设置、建设规模等方面是合理、可行的。项目总投资120055.71万元，其中:工程费用59460.80万元，工程建设其他费用46862.23万元（含土地费用42000万元），基本预备费3192.68万元，建设期利息10540.00万元。7、本项目开发建设具有交通可达性，水电设施有基础，技术有保障，资金来源明确可186、靠，项目业主建设管理经验丰富，管理规范，对本项目建设准备充分，因此本项目建设是充分可行的。二、建议1、本项目在XX新区建设，必须以保护当地自然与文化资源为前提，合理布局选点，优化设计方案，突出新区特色。2、项目开发建设必须与生态环境保护相结合，坚持“三同时”制度，即项目设计、施工、运行与环保同时，环保优先。3、严格执行基本建设程序，把好工程建设质量关。建议在设计、施工材料采购等环节实行招投标制度，项目建设中实行监理制度。4、项目业主应抓紧落实本项目所需配套资金，积极配合作好各项审查事项，确保项目顺利进行。5、业主单位应加强财务管理、严格审核各项开支，让投资发挥最大效用。6、业主单位应研究掌握旅游市场动向，加强宣传促销，努力开拓中远距离市场，以保证旅游资源充分发挥功效。7、力争地方政府各部门的大力支持，并配合项目业主单位，尽快推进本项目的实施。8、项目业主应尽快落实资金的到位情况，做好资金的筹措和使用计划。9、业主应抓紧时间做好项目的前期工作（包括各类报批和勘察设计工作），为项目的顺利实施做好基础。