1、用地260公顷黄帝故里文化产业区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月72可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章总论1一 项目概述1二 项目范围1三 开发期限1四 报告主要经济技术指标1五 报告编制目的2六 报告主要研究内容2七 报告编制依据2八 项2、目效益3九 建设单位介绍4十 研究结论6第二章区域发展背景7一 宏观态势分析7二 区位条件分析8三 人文环境分析8第三章资源分析与评价10一 基地资源概括10二 导入资源分析12三 资源综合评价14第四章市场分析15一 市场规模分析15二 市场消费特征15三 供需状况分析17四 发展趋势分析19五 客源市场定位20第五章项目规划设计22一 规划理念22二 发展定位22三 形象定位22四 空间结构22五 项目规划24第六章环境影响评价29一 影响环境因素分析29二 环境保护措施29三 环境影响评价31第七章组织机构与人力资源32一 组织机构32二 人力资源管理34第八章投资估算与资金筹措37一 3、估算内容37二 估算依据37三 投资估算38四 资金筹措方案40五 实施进度安排40第九章财务评价41一 收入估算41二 财务评价指标44三 财务评价结论46第十章社会效益评价47一 对环境的影响分析47二 对就业的影响分析47三 对政府财政的影响分析48四 对区域发展影响分析49第十一章风险分析51一 开发运作风险51二 政策风险51三 环境风险51四 市场风险51五 工程管理风险52六 经营管理风险52七 不可预见风险52第十二章结论与建议54一 结论54二 项目主要问题和建议54第十三章附表55一 投资估算表55二 现金流量表1第一章 总论一 项目概述XX黄帝故里文化产业区，位于XX省X4、X市，以打造“XX文化强省”的示范项目、“XX调整结构”的样板项目、“中原崛起”的推动项目为己任，以文化旅游产业为核心，构建黄帝宫、中原影视城、欧洲风情小镇三大国内一流、世界知名的引擎项目，树立“轩辕文化圣地，世界欢乐之都”的形象，吸引全球华人来到XX寻根问祖、文化体验、主题游乐、休闲度假。二 项目范围占地面积2.63平方公里。三 开发期限2011年2016年。四 报告主要经济技术指标本项目总用地面积为263公顷，规划总建筑面积为141万平方米,总投资167亿元，规划有黄帝宫、中原影视城、欧洲风情小镇三大核心项目。根据规划确定的具体规划技术指标，具体详见下表：表1.1 项目经济技术指标项目占地5、面积（平方米）建筑面积（平方米）投资（万元）中原影视城1143052200000800000欧洲风情小镇（西片区）297735954771461 16842825264375798 黄帝宫44172022500180000 欧洲风情小镇（东片区）500447506590085 13608520412761243 17879526819280463 13777320665961998 81468122202146653 配套用地267362土地价格106521 合计263450014109351674223 五 报告编制目的通过研究宏观政策环境，中原地区尤其是郑州、XX地区的休闲旅游、文化娱乐产6、业现状，分析XX黄帝故里文化产业区实施的重要意义与发展前景。通过研究中原地区尤其是郑州、XX旅游市场居民的休闲娱乐消费需求，确定本项目的发展方向与实施进度，分析XX黄帝故里文化产业区所产生的社会效益与经济效益，为本案提供科学、准确的经济可行性实施依据。六 报告主要研究内容根据国家相关规范要求，本研究工作主要是对XX黄帝故里文化产业区项目的建设必要性、适宜性、可操作性进行分析，涵盖了本项目的选址要素、市场分析、建设规模、功能设置、内容构建、开发节奏、投资估算、资金筹措、效益评估等方面的内容，本项目可行性研究报告的主要内容包括：项目建设的背景及重要意义建设选址及建设条件分析本项目的市场分析本项目主7、要经营内容总投资估算及经济效益分析评价等。七 报告编制依据(一) 法律法规1. 中华人民共和国城乡规划法2. 中华人民共和国环境保护法3. 中华人民共和国森林法4. 中华人民共和国水法5. 中华人民共和国水污染防治法6. 中华人民共和国文物保护法(二) 部门规范1. 风景名胜区管理暂行条例，中华人民共和国国务院，1985年2. 旅游发展规划管理办法，国家旅游局，2000年3. 旅游规划通则（GB/T189712003），国家旅游局，2003年4. 风景名胜区规划规范（GB502981999）5. 旅游资源分类、调查与评价（GB/T189722003）6. 旅行社管理条例,国家旅游局，2001年8、7. 旅游涉外饭店星级的划分与评定（GB/T 1430897）8. 导游人员管理条例，国家旅游局，1999年9. 国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）10. 文化产业振兴规划2009年7月(三) 相关文献及参考文件1. XX省旅游总体规划2. XX市旅游总体开发规划3. XX市十二五经济社会发展规划4. XX地方志5. 近三年XX市政府工作报告6. XX省委书记卢展工关于旅游、文化发展的讲话八 项目效益(一) 本项目的社会效益指标n 优化旅游格局：本项目将打造一个具有国际影响力的知名旅游胜地，将与郑州地区的相关景区形成良性互动，共同构成国际性的旅游目的地，改变现阶段XX省文化旅9、游项目 “三多三少”（近程观光多，娱乐体验少；静态展示多，科技含量少；单一产品多，复合产品少基）的现状，优化XX旅游格局。n 优化产业结构：项目的开发建设将强势导入旅游产业，并以此为基础带动文化、影视、商贸业全面发展，将最大程度提高现代服务业的比例，力促产业结构优化和转型。n 提升形象：提高XX市的知名度，对于整个XX、郑州地区的经济、社会和环境都将产生巨大的促进作用，拉动整个XX市经济发展。n 促进就业：开发建设将提供大量的工作岗位。初步估计，本项目建成后，可提供固定工作岗位近6000-8000个，并增加近13-15万个临时就业岗位，增加当地居民收入，促进和谐社会的建设。n 增加税收：本项目10、建设可促进当地商业、服务业、旅游业、房地产业的发展；项目建设周期内可增加地方财政收入约15亿元，建成之后每年可给当地带来财政收入5亿元。(二) 本项目经济效益指标本项目建成并投入使用后第10年收回投资，内部收益率为13%，经济效益指标详见下表：表1.2 项目经济效益指标序号项目数值：万元1 前期投资成本1674185240年累计所得税15140813商业地产最大比值销售收入12461684主要投资指标税前内部收益率IRR16%税前财务净现值NPV（万元）496278税前回收期（年）9年税后内部收益率IRR13%税后财务净现值NPV（万元）241918税后回收期（年）10年九 建设单位介绍(一)11、 开发主体XXXX黄帝宫投资开发有限公司作为开发主体，并联合中影集团和中国航天员中心一同开发。XXXX黄帝宫投资开发有限公司由XX银基房地产开发有限公司投资成立。XX银基房地产开发有限公司（以下简称公司）成立于1993年，注册资金4，000万美金，属房地产二级开发资质，现有员工千余名，其中具有中高级专业技术职称的162人。公司目前资产规模近200亿元（负债率仅为5%左右），年上缴税费超6亿元，年税后净利润近10亿元。公司成立以来，成功开发运营了 “郑州银基商贸城（32万平方米）”、“惠东银基商贸城（31.2万平方米）”两个特大型商业地产项目、“郑州银基王朝（150万平方米）”住宅地产项目及“X12、X省实验学校郑东中学（学生规模9，000人）”教育和教育地产项目。根据公司的资金实力、人才团队优势及公司借壳上市的安排，本着做大、做强、做精“银基地产”，着力塑造“银基地产”全国一线地产品牌形象，董事会在本年初决定了公司未来五年“以住宅地产为龙头，以商业地产、旅游地产为双翼，以教育地产、工业地产为补充，跨区域、全国性的地产发展战略”。据此，拟建项目包括但不仅限于“XXXX黄帝宫生态旅游度假园区”、“登封新银基旅游服务园区”、“郑东新区银基地产项目”以及重庆、成都、武汉、石家庄等银基地产项目。郑州银基商贸城”建筑面积32万平方米，现有商户6，000余家，场内从业人员3万余人，年交易额200余亿元13、，自1996年分三期陆续开业以来，累计上缴税款18亿多元。郑州银基商贸城系全国五大服装专业市场之一（另四大为广州白马、虎门富民、杭州四季青、沈阳五爱），是国内单体商场面积最大、拥有商户最多的服装专业市场，已经成为国内人气最旺盛、交易最活跃、交易额最大、商业最浓厚、最具发展潜质的服装专业市场之一，成为了郑州乃至XX的商业名片。因为郑州银基商贸城的龙头、牵引、带动、促进作用，使郑州原本悄无声息的服装流通业名声大震，而成为全国服装流通业的重镇和中心，使8年以前还一片空白的郑州乃至XX服装制造加工业已经崛起，郑州女裤已引领中国半壁河山。因此，原XX省委书记徐光春2005年5月借银基及郑州服装制造业发出14、了“趋势而上，打响郑州服装业的品牌”的号召。“银基王朝”位于金水大道南、中州大道西，占地近500亩，建筑面积150万平方米（已建及在建98万平方米）。经过近几年的大力营造和精雕细琢，银基王朝“产品高端、质量精良、环境优雅、服务温馨”的高档且高尚的品牌形象已深入民心，成为郑州楼市亮点和靓丽风景线。(二) 参建单位 参与项目建设的还有中影集团和中国航天员中心。中影集团是中国大陆最具实力的电影公司，不仅拥有国内最顶尖的导演和制作人员，更拥有世界领先水平的国家中影数字制作基地，负责为项目提供数字电影设备和声光电技术等。中影集团的发展目标是，突出主业、做大做强、以影视制片、电影数字制作基地、发行放映、院15、线投资、电影进出口、电影频道等为支柱，全面带动洗印加工、电影器材营销、后电影开发、光盘生产、媒体运营、广告、物业管理和房地产开发等多种产业综合发展。中国航天员中心隶属于中国人民解放军总装备部，是国家载人航天工程的权威部门，掌握着大量的高精尖航天技术和珍贵的太空资料，众多省市都曾再三邀请其到当地建设太空娱乐城，但鉴于本项目前期规划设计科学合理，且更具备在党的“十八大”前开业、为“十八大”献礼的条件，其最终垂青。上述两家单位的参与，确保了项目的最大特点终将得以实现，即把中华文化深刻体验和休闲度假旅游、传统文化传承和高新技术应用等有机融合起来，在增强中华文化艺术感染力的基础上，增强中华文化的创造力、16、传播力和影响力，吸引全球华人回到XX寻根问祖、感受文化、观光旅游、休闲度假，进而更加热爱中华文化发源地、投资XX。十 研究结论 “XX”黄帝故里文化产业区，规划占地面积为263公顷，总投资167亿元，属大型旅游地产综合开发项目，各项建设工程具有科学性和实际可操作性，且财务效益较好。项目建成后，不但打造成一个独具地方特色的文化主题旅游项目，还将有效带动郑州市乃至XX省第三产业的发展并改善项目区周边的生态环境，对于优化产业结构、增加就业、提高区域品牌知名度，促进地方经济与社会可持续发展具有不可替代的作用。建议项目尽早、尽快开发。第二章 区域发展背景一 宏观态势分析中原城市群在国家层面上是我国南北轴17、线发展的重要战略支点，北承环渤海经济圈，南接武汉城市圈，长株潭城市圈，形成纵向城市圈连绵带，同时，东接长三角城市圈，西衔成渝城市圈，是中部崛起的重要一环。中原城市群正努力打造成为中国经济板块极具影响力的中部经济隆起带，成为带动XX省、辐射北方及黄河中下游地区的经济核心区域。中原城市群以郑州为核心向外展开，形成明显的圈层式空间分布特征，4条动脉为主干的初级城市网络格局。中原城市群的发展目标是建成全国重要的制造业基地、能源基地、现代物流中心和区域性金融中心。顺应中原城市经济快速发展趋势，以及郑洛开发经济圈的逐渐成型，XX黄帝故里文化产业区的建设，将为区域的发展带来新一轮的动力。到2020年，郑州将18、成为国家区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市；建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心，现代农业示范区。目前郑州的常住人口为309万人，至2020年，城市常住人口规模控制在500万人左右。不到十年的时间郑州的人口将增加200万。城市化进程仍然有较大的发展空间，此外郑州市城区规模的扩大，会带动郑州周边卫星城镇的发展，原有的周边城镇辖区的物业将会跟随郑州市区形成一体化市场。XX市为中原城市群提供文化创意产业发展和配套服务本区，邻近中原城市郑州、洛阳、开封等重要城市。XX地处以郑州为中心的中原城市群隆起带和“郑州半小时经济圈”内，已纳入大郑州建设规划，交通便利，基础设施完备，电力、水资源19、充足，可为中原城市群提供文化产业整合配套服务。 二 区位条件分析XX市位于XX省中部，郑州市西南侧，属豫西山地向豫东黄河冲积平原过渡的低山丘陵地带，XX市北依巩义、荥阳和郑州三市，南与禹州市相望，西邻登封市，东连新郑市，位于郑州、洛阳、许昌、平顶山等各具特色的省域中心城市之间。紧临京珠高速公路和郑州国际机场，郑少高速，郑石高速横穿东西，纵贯南北。本项目位于XX省郑州市西南35公里处，隶属于于XX省XX市，位于XX东南刘寨乡境内，以黄帝宫为中心。项目所在地东北距郑州市区30公里、半小时车程，距新郑机场15公里，西北距XX市区22公里，东侧有郑尧高速旅游专线通过，已规划拟建的郑州机场至登封的高速专20、线于项目南侧通过，交通十分便利。三 人文环境分析XX黄帝宫曾是中华民族“人文始祖”轩辕黄帝建宫筑殿、练兵讲武、研创八阵图的地方，历史悠久，文化厚重。文化绚丽多姿多彩，是该地区开的文化特征。在几千年的历史中，各个时代各种类型的文化绚丽灿烂，古都文化、民俗文化、商贾饮食文化、名人文化、中原农耕文化等相互辉映，被世界认为是中国古代最文明和最值得骄傲的朝代，具有强大的文化号召力。本项目将立足XX黄帝宫厚重的历史积淀，以打造“XX文化强省”的示范项目、“XX经济调整结构”的样板项目为目标，实施文化产品创新，挖掘文化产品的商业内涵，从历史文化中寻找商业价值；实施品牌带动战略，拉长产业链条，加强文化市场建设21、，切实使文化产业成为XX经济发展新的增长； 提高文化产业的融资能力，与相关产业结合，实现产业规模快速扩张，文化与旅游结合、文化与休闲结合，形成高品质的旅游娱乐目的地。第三章 资源分析与评价一 基地资源概括基地范围内旅游资源较为丰富，山、水、树、庙宇一应俱全，文物古迹、传说故事丰富多彩。人文资源与自然资源相得益彰。文化古迹以黄帝宫为核心，被誉为中华人文始祖圣地，历史地位高，文化底蕴深厚。基地地形地貌为半丘陵区，冲沟、丘陵交错，地形复杂，有武定湖缠绕，周边有峡谷三处，岛屿四个，周边为果林和农田，自然景观良好。原生态的山水自然环境，在郑州近郊区是罕见的。 具体包括如下资源：l、黄帝宫：又名云岩宫，位22、于武定湖北岸，依山傍水，环境优雅。建于唐代以前，被誉为中华人文始祖圣地、天下第一宫。这里山水秀丽，风光旖旎，自古流传着许多传奇的故事和动听的歌谣：“南京到北京，不如云岩宫。三柏二石一所庙，王母娘娘坐空中。石头缝里长柏树，老龙叫唤不绝声。黄帝风后研八阵，云岩立宫聚群英。”据史记王帝本纪、山海经、黄帝宫碑刻等历史资料记载：在蚩尤兴师作乱侵犯中原后，黄帝当时因缺将少术，九战九败于蚩尤， 便率兵退守至云岩宫（黄帝宫）一带讲武练兵，同时修身养性、消夏避暑，并在此建立宫殿，成为当时中原一带政治、军事、文化中心。为讨伐蚩尤，黄帝招贤纳土，先后拜风后、力牧、常先、大鸿为将相，与风后研创了我国最早的八阵兵法，并23、率部运用八阵兵法，一举战败蚩尤，从而统一了中原。黄帝宫前为清澈的湖水，相传当时对面有三座鼎足而立的城堡。近前左右两座，犹如宫阙，左侧城堡现留有遗址，而坐落于右侧清心岛上的城堡则如今荡然无存。宫殿东侧临水面处为悬崖陡壁，此处林木茂盛，遮天避日，中有羊肠小道通到湖边。沿岸现设有自然观景台。为规划XXXX黄帝宫投资开发有限公司XX黄帝故里文化产业区项目两处自然景观较优美的地方之一。其山水相间景观是郑州近郊罕见的。2、风后八阵兵俑城：位于武定湖东南岸上的古城堡内。站在兵俑城上，威武壮观的兵阵便呈现在眼前。256尊真人般的石俑，长发达肩，神态各异，或持棍棒，或负劲弩，威武雄壮，井然有序，严阵以待，栩栩如24、生。每个阵中兵将各着一种服饰，各持一种兵器。分天覆阵、地载阵、风扬阵、云垂阵、龙飞阵、虎翼阵、鸟翔阵、蛇蟠阵八个阵式。中间高台上挺立着一位身材魁梧、着装铠甲、一手握宝剑、一手挥令旗的老将军。再现了当年黄帝与风后布兵研创八阵的壮观场面。3、人祖洞：位于黄帝宫山门东侧。相传五千年前，黄帝就居住在人祖洞里，和其大臣在这里研究商量国家大事，研究战略战术，是黄帝的统帅部和指挥中心。洞高16米，长18米，深7米。人祖洞四周的岩石均为上水石，由于石质松软，毛细孔多，既能吸收大量的水分，又能散发出白雾般的水蒸气。水蒸气围绕岩石徐徐上升，好似云海一般。4、嫘祖洞：在人祖洞东侧岩石下分布有嫘祖洞，同人祖洞一样外于25、上水石岩体中，洞体蜿蜒曲折，高低错落，顶有类似钟乳石的岩体，让人联想到溶洞景观，从洞壁开口处可望到水面。5、情人岛：位于黄帝宫东南侧。相传黄帝曾与其妻即西陵氏之女嫘氏在此谈情结缘，这个岛因此而得名“情人岛”。情人岛面积有50多亩，岛上有一个黄帝时期留下的城堡，如今还可以看到夯土层。情人岛西部为窑洞宾馆，而这些窑洞是从黄帝时期遗留下来的，曾为黄帝的十八员战将居住的地方。情人岛上林木茂盛，为黄帝宫景区中植被覆盖最优的地区。岛南侧及北侧都开辟有山间小路，路随山势起伏而婉蜒在丛林之中，既有森林的幽隧面又不乏鸟语花香，带给人一种完完全全的深山丛林感。6、武定湖：又名云岩宫水库，流域面积22.9平方公里，26、1958年8月兴建，总库容为504万立方米，兴利库容324万立方米，为了纪念黄帝的一员部将武定的屡建奇功而命名。湖面长度近2000米。宽度100400米。湖水清澈，水质良好，湖中分布有大小不等的四个岛屿。7、响水潭：又名九龙潭，位于黄帝宫东侧。潭北的尖石岩上，有一带状瀑布，瀑布如喷银吐玉，常年不断，水冲岩石时声大如龙吟，似惊雷轰鸣，故被世人称为“响水潭”。8、玄女岛、玄女峡：位于黄帝宫东侧。相传，黄帝败于蚩尤之后：有一天在此休息，朦胧中，不知何时玄女却站在黄帝面前，将一本阴符经交给黄帝说：“要安定天下，请读此书”。话音刚落，玄女就不见了。以后，黄帝便与风后一起习读兵书，练兵讲武。玄女峡，为自然27、形成的峡谷，峡岩石陡峭挺拔，鬼斧神工。9、力牧台：又名熊台、拜将台。是轩辕黄帝拜力牧为将的地方，位于黄帝宫东南二公里处。力牧台为黄土夯筑而成，为高台建筑遗址。台高13米，由下而上分四层台基叠筑；南北长133米东西宽188米，最高平顶呈15米的正方形，力牧台顶，原有摩旗穴，为黄帝插旗的地方。10、马骥岭：在黄帝宫武定湖西岸，有一东西延伸的丘岭。登上这座丘岭，向西望去，一眼望不到头，岭脊平坦，没有一点起伏，岭脊左右道道梯中田，也像跑道，与岭脊平行向前延伸，真有点像经过人工整修的长距离阶梯式跑道，这就是马骥岭，传说是黄帝屯兵讲武备战时选骥训马的地方。11、仓王庄：位于黄帝宫西北2公里处，是黄帝练兵屯28、粮的粮仓。此外，还有项目基地周边还有清心岛、九龙庙、黄帝议事亭、王母洞、养马庄、草场岗等等有关黄帝传说的资源。二 导入资源分析除了依托基地内资源打造产品，项目还将导入以中影集团为核心的影视文化资源。中影集团是是中国大陆最具实力的电影公司，成立于1999年2月，是由原中国电影公司、北京电影制片厂、中国儿童电影制片厂、中国电影合作制片公司、中国电影器材公司、电影频道节目中心、北京电影洗印录像技术厂、华韵影视光盘有限责任公司等8家单位组成。目前是中国产量最大电影公司。并拥有200多部影片、电影数字制作基地、院线、影片进口、影视频道五大资源，将为本项目注入鲜活的影视文化活力。中影集团拍摄了近千部影片的29、北京电影制片厂和中国儿童电影制片厂， 1999年组建以来，集团创作生产了横空出世、张思德、花妖新娘、无极、云水谣、我们俩、六月男孩、看车人的七月、宝葫芦的秘密等200多部影片。中影集团电影数字制作基地（国家电影数字工程）是国家“十一五”文化发展规划纲要中的重大文化产业项目，也是北京市首批文化创意产业项目之一，被列为2008年北京人文奥运工程项目，可满足各种影视制作需求，为全世界的影视制作人提供一站式、高品质的服务。近年来，组建了七条电影院线，签约加盟影院达400多家，票房占全国市场份额一半左右。目前，中影集团正在组建一条控股院线，目标是百家影院、规范化管理、规模化运作、优质化服务，提高控制力和30、影响力。中影集团是全国唯一拥有影片进口权的公司，与100多个国家和地区的400多家电影机构有着密切的业务往来。 中影集团还致力于国产影片的对外输出，其每年举办的“北京放映”是目前全国唯一一个国产影片的国际展销市场，成为海外了解中国电影文化的重要窗口。中影集团的成员单位电影卫星频道节目制作中心（CCTV-6），是唯一的国家级专业电影频道，每天播出10部中外故事影片和各类动画片、纪录片、专题片。近年来，该频道承办了中国电影华表奖、金鸡百花电影节等大型电影庆典活动，并在奥斯卡金像奖等国际重大电影颁奖典礼当天做全程转播。 1999年，电影频道开始组织拍摄数字电影，用于电视播映，产量达每年110部左右。31、项目依托中影集团导入影视文化资源，并以中原文化为内涵，以高科技为手段，在借鉴中外成功经验的础上，大胆创新，以XX黄帝宫为基础，建设一座具有自主知识产权、科技含量高的中原文化“XX”，可以填补中原地区主题（影视）旅游项目的空白。三 资源综合评价(一) 历史地位极高，是中华民族朝圣之地4500年前，中华人文始祖轩辕黄帝在此立宫建殿，访贤拜将，与将相风后研创了我国最早的八阵兵法。当蚩尤进犯中原时，黄帝与风后运用八阵兵法打败了蚩尤，统一了中原，莫定了华夏一统基业，力牧台文化遗址夯土筑成，有秦汉时期的硅瓦和红烧土。此外还有情人岛上的古城堡、风后八阵兵俑城的古城堡等。因此，轩辕黄帝宫是中华文化历史悠久的见32、证，是黄河文化的灿烂明珠。具有极高的历史文化价值和地位。(二) 旅游地位突出，是黄金线路的关键节点项目基地集自然山水与人文景观于一身，临近省会郑州。距开封、洛阳、焦作、新乡、许昌等中原核心城市均在一百五十公里之内。地处郑、汴、洛和郑州至少林寺旅游线路及国家旅游局公布的全国十大旅游热线“寻根拜祖游”、“黄河游”线路上，是著名的黄金线路上的关键节点。(三) 资源组合度好，适宜打造综合休闲度假产品项目集三大资源要素于一体，分别为黄帝宫为核心的中原历史文化元素；丘陵、岛屿、水系、林地等自然元素；以高科技为手段，创新导入的影视文化元素。三类资源各具优势和特色，组合度非常好，拥有休闲度假产品的多重要素，适33、合打造综合休闲度假产品。第四章 市场分析一 市场规模分析（1）中原地区旅游市场总量大，社会效益显著，发展潜力巨大郑州市做为XX省旅游产业的龙头，2008年接待国内外游客3540万人次，实现旅游总收入342亿元。旅游业总收入相当于全市生产总值的11.38%。据相关部门测算，到2015年，XX省旅游业总收入将占全省GDP的8%10%，旅游业将成为XX省国民经济的一个新兴支柱产业。旅游业的发展为中原经济、社会、生态发展提供了巨大的推动力，有效拉动了经济增长，吸纳了社会就业，改善了区域生态环境；提升了中原的形象。（2）区域经济水平提升，城镇消费由小康型向富裕型发展.XX省的城乡居民人均收入绝对数均低于34、全国平均水平，大增速较高。2009年，城镇居民人均可支配收入17175元，我国农村居民人均纯收入5153元，XX省城镇居民人均可支配收入14371.56元，农村居民人均纯收入4806.95元。 从居民消费水平看，2009年XX省全体居民消费水平为10494元。城镇居民消费水平以郑汴洛一带最高，南北两侧豫北新乡、焦作地区与许昌、平顶山等城镇居民水平也相对较高。开封、焦作、许昌、鹤壁、济源等5市的农村居民消费水平均超过全省平均值的70%,与郑州市共同成为全省农村居民消费水平最高的前六位。综上所述，本项目所处的XX市及郑汴洛地区地处XX省经济最为发达的中心地带，具有人口稠密消费潜力大的特点。伴随着整35、个区域经济水平的提升，城镇消费由小康型向富裕型的发展，未来项目所面临的发展空间十分乐观。如今随着该地区经济发展达到了关键的临界值，区域消费结构正面临升级。这一切都为本项目未来的销售与运营提供了较为乐观的预期。二 市场消费特征随着XX所处的XX中部地区经济的发展，家庭收入的增加和居民素质的提高，人们对家庭消费的追求不仅偏重物质生活方面的丰富和舒适上，而且也开始注重自身精神生活的体验性，追求心理上的一种愉悦。尤其是郑州周边卫星城镇及经济较发达的小城镇居民已经开始在休闲和服务性商品上投入更多的开支。 （1）中原地区休闲消费特征中原地区中近程旅游需求最为旺盛。由XX省不同阶段家庭休闲消费开支表和休闲娱36、乐消费意愿表可知，单身人士、中老年龄段百姓的休闲消费虽然金额较低但休闲消费意愿强烈，旅游消费集中于200元至1000元之间。中青年是中高端休闲消费的主力。表明XX居民收入水平绝对值仍然相对较低，建议近期本项目休闲消费产品的价格区间在300元至800元之间。中原地区城镇居民2000年时，居民出游率达84. 9 % ，人均旅游休闲花费451.6 元； 2002年,郑州市城镇居民在家庭消费支出中，用于旅游休闲消费的资金为人均711元；2006年为889.2元，至2008年已经上升为1027元。 休闲娱乐产业的繁荣速度在国内位居前列，反应在区域产业结构比重上，三次产业中服务业的比重逐年上升。娱乐型和文37、化型消费市场已经启动，百姓对该类型产品的需求已经被撬动。XX省历史悠久、文化积淀厚重，近年来经济发展迅速消费层次提高，因而其区域休闲市场呈现出传统休闲产品长生不衰，文化休闲产品方兴未艾的局面。（2）项目所处地区（郑州）市民休闲消费特点 休闲消费溢出明显：郑州市缺乏全国知名休闲娱乐中心，相当多市民节假日选择周边的开封、洛阳、登封等市休闲消费，或焦作云华山等中近程景区旅游。休闲品位独特：戏楼茶馆与时尚酒吧都深受欢迎，市民休闲消费呈现出比较独特的品位河偏好。偏好扎堆、热闹：庆典、演艺、选秀等活动深受欢迎。郑州市民满足了首选的休闲消费需求之后，对于额外的休闲消费需求显示出了较为广泛的兴趣。剔除首选休闲38、消费，看电影11.6%，游乐场14%，喝茶看戏7%，购物10.5%，等休闲消费都有相当大比例郑州市民愿意选择。综上所述，XX省历史悠久、文化积淀厚重，区域休闲市场呈现出传统休闲产品长生不衰，文化休闲产品方兴未艾的局面，未来文娱休闲消费的潜力巨大，享受型开支消费的比重必将大幅上涨。本项目所处的XX市是中原文化的重要组成部分之一，登封、开封等周边城市的文化旅游开发已经走在前列，本项目将充分利用本地厚重的文化资源，使文化资源之转化为经济发展优势，为XX文化旅游的崛起做出贡献。三 供需状况分析XX是一个旅游资源大省，以拥有丰富的古文化旅游资源著称。先后有20多个朝代的200多位帝王建都或迁都于此，留下39、了难以尽数的名胜古迹。XX旅游现在呈现出三多三少的局面 观光多，休闲度假少；中低端多，高端少；单一产品多，复合产品少;中原拥有丰富的历史人文景观；绚丽多彩的自然景观；但缺乏体验旅游、高端旅游、深度旅游。 郑州“中华之源，禅武胜地，逸美郑州”的旅游形象已逐步被海内外游客认知，嵩山少林已打造成为国际性旅游王牌，黄帝故里、黄河文化、商都文化已逐步得到境内外游客特别是华人游客的认同。但纵观郑州市旅游产品供给现状，强势文化旅游品牌已经沦为大众旅游消费产品，以黄河旅游产品线为代表的文化类旅游产品普遍体验性不足、消费空间缺乏，体验型文化娱乐消费产品供给严重缺乏。XX整体消费水平水平却远远地超过了XX同级县市40、水平，其消费与郑州相比有过之而无不及，对中高端文化娱乐消费有着巨大的需求，因而在XX市文娱消费场所供给不足，消费向郑州市区溢出的现象十分明显。如此的高消费很大部分是由XX建材、煤炭、耐火材料和造纸产业发达，造就了大量民营企业主，有钱人攀比从众心强的特殊社会原因造成的。XX市文化娱乐主力消费需求群体：中端消费群：消费地点以青屏大街东段沿街中高档酒楼商铺为主，消费者主要以公务员、当地中等收入上班族为主，年龄集中在25-40岁之间。高端消费群：消费地点主要在XX市区百乐门、金海港一带的高档消费场，消费者主要为大部分当地私营业主，矿业主及部分官员。顶级消费群：主要指部分矿业主、私营业主及少量政府官员（41、约占XX总消费人数的8%），其顶级消费主要体现在周末到郑州消费及一线城市消费。XX市休闲游憩产品体系结构单一，现有文化娱乐设施无法满足市民休闲游憩多元化的需求，更无法作为旅游吸引物对XX市的旅游发展产生促进作用。XX是重点地区的历史文化重镇之一，拥有大量历史文化遗存，在传统资源导向的旅游开发模式下，XX市缺乏高品质的文化休闲游憩空间。XX市市域经济总量小，人均水平低。2009年全市国内生产总值为347.8亿元，占郑州全市的10%，二是经济结构不优。工业经济发展滞后，其中第三产业为81.4亿元，仅占总量的23.4%。经济结构的情况显现了XX市文化娱乐消费水平与服务业发展现状水平，同时也由于距离省42、会郑州市距离较近，中高端文娱休闲消费场所在XX市往往受认可度不高。XX外来游客文娱消费的明显特征是，在弹性消费中娱乐消费仅占2%，这是由XX市娱乐设施少、缺乏吸引力的现状造成的。被当地人认为档次最高的餐饮场所，周围没有与之竞争的业态，所以无论是在服务、环境、还是设施等方面都无法与郑州的一些高档消费场所比拟。如：当地承誉德大酒店、青屏大酒店客房数量不足，在同级别酒店中软硬件设施处于中等偏低水准，百乐门、金海港等老三星级酒店内部装修老化、服务不够正规、设施配套不完善。XX市旅游产业发展建设，要从大旅游的角度出发，不仅要注意旅游资源开发和景区景点建设，还需要建设一些具有当地特色的娱乐设施予以配套。尤43、其是在周边登封、开封等著名旅游城市环绕下，旅游目的地相对丰富，XX市如何做出自己的特色来，必须通过一系列高起点、高标准的文化休闲项目加以带动。四 发展趋势分析本世纪初郑州市民生活已经达到小康水平，边际消费倾向由高到低依次为食品、居住、交通通讯、娱乐文教、医疗保健等，消费结构中娱乐文教类消费比重逐步增长。其消费结构随着经济结构的升级，带动供应体系的迅速调整、优化、升级。消费层次由以吃、穿为主的低需求向高需求层次转移。在商品消费过程中,对服务行业要求数量与质量的共同提高。 从XX人的消费习性及主力消费人群来看，高档次消费场所缺口极大，但目前市场上真正意义上的高档次、综合性的消费场所十分匮乏，高档次44、综合性娱乐项目市场前景看好。现有的若干休闲俱乐部虽然价格不菲，但其软硬件设施与一线城市相比档次极低，且综合性又不强，不能很好的满足消费者的需求。所以综合性的娱乐项目存在加大的市场空白，集吃、喝、玩、乐于一体的高档综合性休闲场所必定能吸引消费者的注意。奢侈品和娱乐文化类商品增长较快,文化产品消费成为时尚。随着经济的发展和现代社会对人的综合素质要求的提高,人们越来越追求生活的品位和档次,文化消费不但成为消费时尚,而且成为拉动消费需求增长的一个热点领域,发展型、享受型消费表现突出。五 客源市场定位(一) 旅游市场定位重点吸引郑汴洛经济区，尤其是省会郑州及周边卫星城镇的游客。积极拓展华北地区部其他城45、市，及东部环渤海地区和长三角地区等经济发达地区，尤其是北京、上海等经济发达地区市场。其中专项市场中，文化类游客、银发市场、家庭市场、商务会议市场对应的专项产品辐射范围应达到150公里，基本涵盖整个XX省范围，同时积极拓展自驾游市场，对应专项产品应与华北地区重要的自驾游线协作发展。在时间旅游市场定位方面，本项目重点拓展的是周边主要城市居民游客周末旅游市场、寒暑假旅游市场，对应专项产品辐射范围达XX省内范围，黄金周期间及其相对应的节庆旅游市场等专项产品则应达到全国瞩目的效果。根据XX省居民收入水平的绝对值分析，休闲消费产品的适宜价格区间在300元至800元之间，以此反推主力游客的消费能力及收入状况46、，本项目的客源消费区间定位于年收入在3万-15万之间的中端游客为主。(二) 休闲商业市场定位本项目适合打造成为最具特色的集娱乐、文化、休闲、美食、购物功能于一体的具有较强辐射功能和目的性旅游消费的休闲购物中心。本项目应与传统商业形成业态互补，差异化经营，对于靠近省会的地块来说，更需要做出特色商业，并充分与旅游休闲活动相结合，作为真正意义上的集娱乐休闲、餐饮、购物等功能于一体的商业中心，因而应当具备：1、高品质休闲街街区近年来郑州市的迅速发展和快速扩张，使郑州市的辐射范围越来越大，本区域经济更是由于市区经济带动及周边旅游经济的繁荣得到了快速的发展，加之附近新建高档社区的交房、入住，经济发展亦将进47、一步提速。纵观XX市区，虽然遍布着很多小型餐饮和娱乐休闲业态，但是呈现规模小、档次低、较分散的特点，缺乏一个大体量、高档次、集中的消费平台；娱乐休闲方面，可供餐饮、娱乐、休闲的业态相对较少，发展空间很大。因此本项目的高品质休闲购物街能够快速聚集人气。2、文化体验式消费场所项目周边聚集了大量文化类旅游目的地，本案地块也处于新郑机场至登封少林寺这一海量文化路线附近，文化类游客的消费意识和消费能力远在普通游客之上，而片区缺乏中高文化品味的消费场所，这就限制了相当数量的文化体验式消费需求，故本片区商业理当从单一的购物向休闲、健身、文化娱乐的体验式消费过渡。(三) 配套住宅市场定位郑州地区总价相对较低的48、小户型产品受到首次置业者的青睐，位于城市远郊旅游景区作为第二居所的物业也已小户型更受欢迎。小户型之所以受到青睐，是由其特点决定的，其置业者多为都市年轻人和中高收入阶层，同样的生活方式和时尚喜好，较容易营造时尚活泼的社区氛围和环境优美的居住环境。因此，便利的交通及区域周边的生活配套设施将会非常吸引该类业主。依托旅游区住宅物业其大部分客户购房多作为将来出租，甚至统一作为酒店式公寓出租，因此多乐意选择提供精装修服务，或菜单式装修，为投资者节省时间，提高投资效率。全方位的物业管理使租赁者有家的感觉，空调、电视、热水淋浴一应俱全，物管人员保障居住安全，高品质的生活配套利于提升项目品质，提高租赁价格，使投49、资者受益。第五章 项目规划设计一 规划理念(一) 文化注魂以“黄帝宫景区”为核心，围绕中原文化开发旅游项目；传承地域文化，突出现代文明，以项目翻译文化，演绎新世纪内涵丰富的中原文化。(二) 生态优先自然环境为基底，以特色景观为核心，综合考虑与风向等因素，突出自然水系、田园、林地与人文景观的融合。(三) 以人为本以人的休闲、度假行为作为中心，通过空间的组织，打造适合各种人群休闲娱乐的场所。二 发展定位以打造“XX文化强省”的示范项目、“XX调整结构”的 样板项目、“中原崛起”的推动项目为己任，以文化旅游产业为核心，构建黄帝宫、中原影视城、欧洲风情小镇三大国内一流、世界知名的引爆项目，打造集黄帝文50、化朝圣、影视主题游乐、休闲度假三大功能于一体国际化旅游度假区。三 形象定位轩辕文化圣地，世界欢乐之都。四 空间结构规划区结构为“一心、两轴、四片、多节点”的布局形式。如下图所示：(一) 一心指在天鹅湖北岸，以欧洲风情小镇为依托，结合时代广场打造整个规划区的空间核心，将形成集文化演艺、商业休闲、观光旅游等于一体的综合服务中心。(二) 两轴以欧洲风情小镇的中央绿化带为主要发展轴，组织城市空间形态，形成特色景观风貌。环绕天鹅湖形成次要发展轴，设置一系列滨水休闲功能和设施。(三) 四片包括风情小镇片区、游乐休闲片区、文化旅游片区和综合发展片区四个片区。风情小镇片区：打造集接待，商业，餐饮，休闲配套设施51、等功能为一体的复合功能区，作为主题游乐和文化朝圣的有效补充，是全区发展的关键片区。游乐休闲片区：以中原影视城为核心的大型综合娱乐区，集影视游乐、特色商业等功能于一体，是全区发展的引擎片区。文化旅游片区：以传承轩辕文化、黄帝宫为文化背景的特色旅游区，融合古今历史文化，集黄帝朝圣、文化展示、特色商业、观光体验等功能为主。是全区发展的触媒片区。综合发展片区：依托良好的滨水优势与交通区位，结合远期规划区的发展需要而确定的综合开发片区，以酒店、商业等功能为主。是全区发展的储备片区。(四) 多节点结合欧洲小镇广场、滨水主题酒店、黄帝宫主体建筑、中原影视城中心广场等形成整个规划区的景观节点系统。五 项目规划52、(一) 土地利用规划规划区总用地面积263.45公顷，其中规划建设用地由商业性公共设施用地（C）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）及绿地（G）四大类用地组成，共计251.32公顷。另有12.13公顷的水域用地。详见下表。序号用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）1公共设施用地C198.6879.05%其中商业金融业用地C233.8113.45%其中商业用地C2121.518.56%旅馆业用地C2512.314.90%文化娱乐用地C3136.654.35%其中游乐用地C362.230.89%其它公共设施用地C91.590.63%综合商住用地CR26.6710.61%2道路广场用地S3253、.8813.08%其中道路用地S128.2211.23%广场用地S24.661.85%其中游憩集会广场用地S224.661.85%3市政公用设施用地U0.120.05%其中其它市政公用设施用地U90.120.05%4绿地G19.647.81%其中公共绿地G119.647.81%其中街头绿地G1219.647.81%总计251.32100.00%5水域和其它用地12.13其中水域12.13总用地263.45（1）商业及服务业设施用地规划商业及服务业设施用地198.68公顷，占规划建设用地79.05%，包括商业金融用地、文化娱乐用地、其它公共服务设施用地、混合用地四类，分级配置在片区内。（2）道路54、广场用地规划道路广场用地32.88公顷，占规划建设用地13.08%，包括道路、广场和社会停车场（库）三类用地。（3）市政公用设施用地规划市政公用设施0.12公顷，占规划建设用地0.05%，主要包括其他市政公用设施用地。（4）绿地规划公共绿地19.64公顷，占规划建设用地7.81%。(二) 项目规划设计（1）黄帝宫本区包括黄帝宫主殿（盛世和谐殿）、五百罗汉阁、先贤阁三大主殿，另外还包括水江南商业街区、古典园林景观等。 盛世和谐殿：大殿座落于三层承台之上，开间为九间，进深为五间。大殿内明间三开间供奉轩辕黄帝，东侧次间三开间供奉孔子，西侧次间三开间供奉释迦牟尼，代表中国历史与文化的融合。 五百罗汉阁55、：阁楼式建筑，内供由珍惜阴沉木所雕五百罗汉，打造成无论从数量上还是艺术上的世界之最，建成后申报吉尼斯世界纪录。 先贤阁：由三栋两层楼阁组成。中间主楼阁为上古皇帝阁，主要供奉三皇五帝及历代圣贤。东侧阁楼为历代名人阁，主要展示历史名人。西侧阁楼为姓氏始祖宫，主要展示各姓氏始祖，寻根溯源。 水江南商业街区：结合现状水系而打造的，集体验、娱乐、购物、餐饮、文化于一体的综合性商业休闲街。（2）中原影视城借鉴环球影城、迪士尼乐园、香港海洋公园等国内外先进的文化旅游发展理念，联合中影集团，运用高科技手段，打造具有自主知识产权，高科技引领，国内顶级，国际一流的创新型影文化视主题公园。包括探险世界、尖叫地带、圣56、殿探幽、灵异世界、科幻城市、动漫王国、特技世界七大主题区，包含40余个室内主题场馆和40余项室外娱乐项目，共80多个娱乐项目，打造一个永不落幕的影视主题的嘉年华。主题区名称主要主题场馆（含部分室外娱乐项目）探险世界地震体验馆（含山洪暴发、泥石流等）热带雨林馆（含激流勇进）极地体验馆（含室内滑雪场）飓风海啸体验馆（4D影院）地心之旅（寻找地心人）尖叫地带中华巨龙（巨型过山车）观音坐莲（高空弹射飞车）人体炮弹（水上极限运动）水上摩托花样挑战赛天池怪兽（乘船互动表演）圣殿探幽中华创世纪（4D特效：串联盘古开天辟地、女娲补天、共工怒触不周山、大禹治水等神话）飞越九天（环幕特效：雷部众神、李天王父子、御57、马监、四大天王、织女、瑶池、二十八宿、玉帝、太上老君）蓬莱三山（福绿寿三星人机对话与海市蜃楼再现）八仙过海斗花龙（4D影院）盛世和谐殿（含战争特效馆：黄帝大战蚩尤）罗汉阁（含4D影院：阴沉木形成及五百罗汉故事）灵异世界秦始皇陵探秘古墓惊魂（一路遭遇伏火、流沙、落石、暗弩、天宝龙火琉璃顶、僵尸追踪等）勇闯悬魂梯探访楼兰古国（邂逅楼兰美女）地狱惊魂科幻城市小航天员培训中心（颁发证书后模拟驾驶神舟飞船）遨游太空（遭遇流星雨、彗星、太阳风暴、黑洞、陨石坠落）嫦娥奔月（乘坐神舟飞船，和嫦娥一起遨游“广寒宫” ）火星之旅（和火星人亲密约会）星球大战人类与怪兽之战时空穿梭（上天入地，在过去和未来之间自由穿梭58、）动漫王国畅游花果山（含石猴降生场景模拟及4D大闹天宫）海外奇遇记（巨人国、小人国、长臂国、一目国、三首国等）黑猫警长战群鼠（地乘式激光射击游戏）小小世界（儿童自己管理的城市）凶猛的灰太狼（升降式旋转乘坐设备，座舱为“羊” ）金刚葫芦娃迷你过山车（和葫芦兄弟一起寻找各种妖精）天马行空（骑上旋转木马，遨游在蓝天白云之上）无敌风火轮（微型电光摩天轮）七仔转转杯特技世界古代战争特效馆（火烧赤壁）现代战争特效馆（渡江之战）电影特技馆（4D）生死穿越三维运动捕捉体验馆（提供光盘刻录）（3）欧洲风情小镇欧洲风情小镇的建筑和空间采纳了欧洲城镇的总体风格，营造一种宁静迷人的休闲小镇氛围。小镇包括东片和西片两大59、片区。风情小镇东片区包括游客中心、主题商业街、中央广场、水岸码头、度假酒店、特色酒店、主题客栈、餐饮、酒吧街、风情公寓、特色手工艺精品店、水幕电影在内的各种休闲娱乐设施。依托该小镇，全年不间断地举办各类庆典、假日酒会、水上婚礼等特色节庆活动。风情小西片区包括豪华套房、酒店式公寓、别墅客房等多层级的住宿系统，水岸购物中心，多功能综合厅、水疗中心、国际会议中心、大剧院等子项目。内有驻场表演的马戏团、剧团，并承办各类具有国际影响力的大型论坛、会议。第六章 环境影响评价一 影响环境因素分析(一) 可能产生的固体废弃物污染本项目的建设施工过程中可能产生一定量的垃圾。项目建成后，项目将会产生大量旅游、生活60、垃圾，如处置不当将对周边的环境造成污染。(二) 可能产生的废水污染文化产业区内部的住宿会产生一定的商业废水和生活废水，处置不当会对环境造成污染。(三) 可能产生的噪音污染旅游区建成后，整个地块的人流、物流、车流等将显著增加，因此噪音污染将加大；白天车流噪声较大，夜间娱乐场所的噪音污染较为严重；(四) 其他污染包括建筑对天际线的影响，对大气质量的影响等。二 环境保护措施(一) 保护依据本项目执行环境保护有关法律、法规、标准，主要如下：1. 中华人民共和国环境保护法2. 国务院1998253号文建设项目环境保护管理条例3. 国计字1986002号文建设项目环境保护设计规定4. 国环1993015号61、文关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见5. 大气环境质量标准（GB3095-96） 二级6. 地表水环境质量标准（GHZB1-1999） 三类7. 城市区域环境噪声标准（GB3096-93） H类8. 污水综合排放标准（GB8987-96） 三类9. 建筑施工界噪声值（12523-1990）10. 城市区域环境噪声标准（GB3096-93） 一类(二) 环境保护措施本着保护与开发并重、可持续性发展的原则，针对以上影响环境的因素，应采取下列相应的环境保护措施：（1）固体废弃物污染治理实施整个旅游区内垃圾的集中、分类处理。由物业部派专人负责及时清扫、分运、回收垃圾，对环境不会造成污染。针对62、游客可能产生的生活垃圾，须增加垃圾箱、环保设计厕所等环卫建设。处理率达到100%，旅游区的建设保证环保“三同时”，环境影响评价执行率100%。（2）大气环境保护按中华人民共和国环境空气质量标准（30951996）要求各旅游区大气环境质量均达到一级标准。主要指标标准为：S02 的年平均值为0.02mg/m3，TSP 的年平均值为0.08mg/m3，氮氧化物为0.05mg/m3，可吸入性颗粒物为0.04mg/ m3。由于旅游区内设计采用步行系统、机动车、电瓶车等，停车场设计充分，不存在交通拥挤状况，减少了汽车尾气中污染物的排放量。旅游区内必须使用清洁能源，包括水、电、风、光等无污染、可再生的能源。63、（3）减少噪声污染禁止使用大功率广播喇叭和广播宣传车，不允许播放高分贝音乐；驶入景区的机动车辆，应安装消声装置和符合规定的喇叭，音量超标的车辆不得进入景区。景区内实施过境车辆与旅游车辆分流措施。为减少车辆的尾气和噪声污染，旅游车辆进入景区后，在指定地点停放，游客换乘电瓶车游览，另外水工设施噪声要加强治理，可在噪音大的水工设施外遍植绿树，形成隔音障，降低噪音。（4）水环境保护严禁滨水各类建筑及设施直接向水中排放污水，对所有的污水进行处理达标后才能排放或重新利用。为保护天鹅湖及其他旅游区内的水环境，确立不排污的原则；所有餐饮废水必须经过处理后才能排放；科学、适度地利用天然水资源，采用雨、污分流的排64、入机制，景观用水应形成内部循环系统，过滤净化后达到规定标准，方可排放。与政府相关部门合作建设污水处理厂，生活、生产污水排入城市排污管网系统。加强中水的利用，如灌溉等，做到节约用水。所有供水及净化系统需保障技术上可行。（5）厕所管理按照景区、景点分布和游览线路，合理布设生态厕所，严禁随地便溺。对公厕的粪便定期清理，并运出景区处理利用。（6）整体环境视觉空间保护措施旅游区内的水景观、广场、建筑风格强调与景区环境的和谐，整体环境视觉空间良好。整个项目所选用的植物品种、垃圾箱，环保厕所，广告灯箱均以不破坏环境视觉空间为原则。供电、通信工程的架空电力、电信线缆在走向及布局上，要综合考虑对环境整体视觉空间65、的影响，在技术可行的情况下，应优先采用埋地敷设的方式。三 环境影响评价本项目本身不含产生“三废”的工业建设项目，环境保护主要致力于解决建设过程以及建成后运营的污染问题，实施了相关环境保护措施后，项目的运营基本不存在污染环境问题，如果保护措施到位，项目建成后环境将优于目前的环境，在进一步的规划时必须坚持此原则。第七章 组织机构与人力资源一 组织机构(一) 项目法人组建方案本项目基本建设及运营由承办单位XXXX黄帝宫投资开发有限责任公司管理。(二) 管理机构组织方案在XXXX黄帝宫投资开发有限责任公司的二级管理下，实行三级事业机构的管理责任制。三级事业机构包括三种类型，第一类是事务部门，由公司直接66、管理，不具备独立的财务核算能力，第二类是核心业务部门，通过成立三级公司，自主管理，独立核算，成为公司的核心利润空间，第三类是延伸业务部门。第一，事务部门成立事业中心，直接对公司负责，包括行政中心、人力资源中心、财务中心、市场开发中心、招商中心、安全中心、后勤保障中心等。行政中心直接对总经理负责，负责董事会、总经理办公室的日常工作，公司制度制定与执行，处理与政府管理机构的关系，各部门间的沟通、协调、监督等事务，并进行消费者投诉管理；人力资源中心负责整个XX文化产业区的人事制度安排、人才库储备管理、人力资源管理等；财务中心负责公司财务总核算、制订财务计划、融资还贷事宜、财务分析考核、对各分公司的财67、务进行审计监督等；市场开发中心负责市场和本公司商业信息、数据的收集调研，以及专题调研，为管理层提供决策依据，负责招商宣传，引入、接待公司相应项目的合作/合资开发伙伴、知名商户等；安全中心负责整个XX黄帝故里文化产业区的安全保卫和消防等工作；后勤保障中心负责公司员工的日常生活安排，以及消费者的应急服务，如医疗服务、幼儿托管服务等。第二，在项目开发运作至一定阶段后，围绕核心业务，成立具有独立核算能力的三级公司，直接对XXXX黄帝宫有限责任公司负责，进行具体业务的操作，包括旅游发展公司、房地产开发公司、酒店/餐饮实业公司、物业公司等。旅游发展公司负责黄帝宫以及区内自主经营的娱乐休闲项目的开发建设，负68、责项目经营、服务、文化建筑看护、旅游商品开发等业务，并负责协调公司与区内居民的关系，对其进行适当资助和素质培养；房地产开发公司负责酒店、别墅、商业的开发建设、项目招商、房产预售、销售等业务（与市场开发中心的相关事务达成合作）；酒店/餐饮实业公司对公司投资的相关项目进行开发运作和管理经营服务；物业公司负责整个文化产业区内的公共设施、工程设备、文物建筑的维护保养，负责水电供应，进行停车场管理和商铺出租管理，为别墅小区和产权酒店提供物业服务，并负责整个区域的日常清洁工作。第三，在具备一定条件后，向上游和下游延伸核心业务，扩大利润空间，并构建动态价值链。因此，在公司管理下，成立单一业务型的公司，对XX69、XX黄帝宫有限责任公司负责，与核心业务公司达成合作，包括物流公司、交通服务公司、广告公关公司、园林绿化公司等。物流公司负责文化产业区内所有供给品的采购、仓储和配送，实行集中管理，通过规模化运作，进行招标采购，以降低成本；交通服务公司负责文化产业区自用/运营车辆的保养和经营性服务。广告公关公司负责文化产业区和各项目的形象系统设计、品牌管理，负责各项目在招商和营销中的策划、广告制作与发布、公关宣传、旅游纪念品设计，以及各类营销活动、公关活动、节事活动的策划，并协助执行。园林绿化公司XX文化产业区的景观配置、日常养护、节事活动景观配置等。这些公司在与平级公司、部门发生财务关系的同时，通过提高业务竞争70、力，利用品牌优势和集约化经营的优势，在XX文化产业区寻找业务伙伴，进行业务扩张。另外，XXXX黄帝宫有限责任公司还将采取收购或控股的形式，将一家旅行社纳入公司组织管理体系，与外部的景区、旅行社、交通公司、企业客户等建立业务合作关系。上述三类机构实行总经理/总监负责制，直接对XXXX黄帝宫有限责任公司负责，具体承担各自事业领域工作，以行业竞争力为核心，打破了地理/项目界限造成的功能分割，如不同功能区的物业管理划归一个物业公司运作等等，从组织管理结构上，将文化产业区视为一个整体，形成战略管理的垂直化和策略管理的扁平化，以此达到信息的有效传达、决策的有效贯彻，通过集团化组织、集约化运营，提高了各公司71、部门的核心竞争力，更保障了区域整体的高效管理。图7.1 XX黄帝故里文化产业园管理机构二 人力资源管理在公司的宏观发展战略指导下，实施人力资源战略，通过一套行之有效的机制来制度化地建立、健全人才库，以支撑资产经营和跨行业扩张。(一) 建立人力资源战略控制组织为保证XX文化产业区总体发展战略能够在人力资源管理战略中得以实现，其内部将有相应的控制组织。即在董事会的监督下，完善职业经理人制度，由总经理负责，以人力资源中心和行政中心为核心，由三级业务公司最高管理人员和来自公司外的咨询管理顾问共同组成人力资源战略控制组织，确立管理方针和政策，制定管理规划，并为人力资源中心的相关工作提供支持。(二) 构72、筑相适应的人力资源管理模式：循序渐进地导入现代企业人力资源管理体制，以统一管理、滚动发展、内力驱动的方式构筑健全的人力资源管理模式。现代企业人力资源的管理模式要求对“人性”有深入的了解和理解。作为生产型与服务型兼顾的集团化公司，XXXX黄帝宫有限公司将以“顾客第一，员工第一”的联动管理模式，强调“以人为本”的动态管理。(三) 设立人力资源中心由总经理直接负责，建立人力资源中心，进行企业整合型的集中管理，以开展人力资源的获取与整合、保持与激励、控制与调整等，重点抓人才库管理、岗位职责督导、绩效考核、培训开发工作，并与财务中心配合，完善、实施薪酬制度管理，充分体现“认识人性、尊重人性、以人为本”的73、工作本质。(四) 建立体化的人才库制定健全的优惠政策，通过企业内部调配、定向培养、对外招聘、高等院校接收等方式，构建涵盖多学科的立体化人才库。同时，积极寻找“外脑”专家，稳定顾问队伍，在项目规划设计、资本运营、管理咨询、培训顾问等方面建立战略合作伙伴关系。(五) 制度设计与机制健全由于XXXX黄帝宫有限公司是一个三级核算的集团化公司，因而在人力资源管理制度和机制方面，既要结合各事业机构、各岗位的工作特征，有针对性地设计、执行完善的管理制度，也要充分贯彻利益共同体的意识，健全管理机制，包括沟通机制、激励机制等，通过协调内部良好的人际关系，维护公司的整体利益。在制度设计方面，主要包括职业经理人制度74、人员选聘录用和人才异动制度、人力资源培训与开发制度、绩效考核制度、薪资报酬与奖金福利制度、员工参与管理制度等，形成“人才库管理人力资源开发绩效考核薪酬管理人际关系企业精神核心竞争力”的人才价值链体系。(六) 实施人才开发策略，创建学习型组织引进建制培训，制定、实施人力资源培训与开发计划，采取的方式包括企业内训、外部引进培训、互助培训、短期集训、假期培训、定向培训等，通过管理素质、服务素质、外语素质以及行业技能等的全面提升，建立与市场接轨的专业人才队伍。第八章 投资估算与资金筹措一 估算内容XX黄帝故里文化产业区项目估算内容包括建筑物与其他地面设施的建设费用，公用辅助工程的建设费用，建设工程费75、用，室内外游乐设备购置与安装费用，开办费用与流动资金。二 估算依据1) XX黄帝故里文化产业区总体规划2) XX黄帝故里文化产业区控制性详细规划3) XX省建筑安装工程费用定额；4) 建设部建标1996628 号文颁发的市政工程可行性研究投资估算编制办法；5) 计价格200210 号国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规则的通知；6) 国家物价局、建设部1992价费字479 号关于发布工程建设监理费有关规定的通知；7) 计价格 1999字1283 号国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知；8) XX省2009年半年建设工程材料价格信息；9) 部分工程费用参考本地区类似工76、程经济技术指标。本项目属于估算，专业费、管理费等计入单项目投资成本。10) 土地成本按照30万/亩计算，折合450元/平方米。11) 考虑酒店的装修与运营费用，综合成本按12000元/平方米计算。12) 考虑商业项目的部分装修费用，综合成本按3000元/平方米计算。三 投资估算(一) XX黄帝故里文化产业区建设投资估算XX黄帝故里文化产业区项目占地263公顷，由中原影视城、黄帝宫、欧洲风情小镇三大项目构成，总投资167亿元。表8.1 XX项目建设投资估算汇总表（万元）项目相应地块内容占地面积（平方米）建筑面积（平方米）投资 （万元）中原影视城A主题公园1143052200000800000欧洲77、风情小镇（西片区）B02酒店297735954771461 B03商业16842825264375798 黄帝宫B4-B12、B1文化场馆44172022500180000 欧洲风情小镇（东片区）B13酒店500447506590085 C、D、E风情商业街13608520412761243 K、L、J风情商业街17879526819280463 F、G、H、I风情商业街13777320665961998 M酒店81468122202146653 其他配套B6等水面、绿地等267362土地费用106521合计263450014109351674223 (二) 中原影视城建设投资估算表8.2 中78、原影视城项目投资估算表1片区建设费建安费用设备费用小计备注1.1探险世界45000800001250001.2尖叫地带2000025000450001.3圣殿探幽3000060000900001.4灵异世界3500055000900001.5科幻城市3000050000800001.6动漫王国2000045000650001.7特技世界3500058000930001.8小计2150003730005880001.9建设成本计5880002配套费300114305234292 按土地面1143052平方米计3专业费5%31115 1-2的5%计算4管理费5%31115 1-2的5%计算5财务费79、6%117683 1-4的贷款利率计算6不可预见费4%32088 1-5的5%计算7合计（万元）800000 (三) 黄帝宫建设投资估算表8.2 XX项目旅游项目建设成本1片区建设费建安费用展品费用小计备注1.1盛世和谐殿500030000350001.2500罗汉阁500050000550001.3先贤阁3000200050001.4博物馆500020000250001.5中国古代园林10000100001.6水江南250025001.7小计305001020001325001.8建设成本计1325002配套费2004417208834 按土地面积441720平方米计3专业费5%7067 180、-2的5%计算4管理费5%7067 1-2的5%计算5财务费6%26108 1-4的贷款利率计算6不可预见费4%7263 1-5的5%计算7合计（万元）180004 (四) 欧洲风情小镇建设投资估算表8.3风情小镇建设成本片区小镇西区小镇东区备注地块B02B03B13C、D、EK、L、JF、G、H、IM建筑面积59547 25264375065 204127268192206659122202单价9200215092002150215021509200建安成本54783 54318 69060 43887 57661 44432 112426 配套费1191 5053 1501 4083 5381、64 4133 2444 200元/m专业费5%2799 2969 3528 2398 3151 2428 5744 管理费2939 3117 3704 2518 3309 2550 6031 财务费7001 7426 8826 6000 7883 6075 14368 不可预见费2749 2915 3465 2355 3095 2385 5641 合计（万元）71461 75798 90085 61243 80463 62002 146653 587706 四 资金筹措方案资金来源大部分为企业自筹，以上市融资、银行贷款、和门票收入为补充。五 实施进度安排项目建设期为2011年至2016年，共82、6年，分三期建设完成，每两年为一个建设期；一期（2011-2012）：总体规划、详细规划、编制可研报告、立项、报批、施工设计图、工程招标，项目区拆迁；黄帝宫、中原影视城、欧洲风情小镇开工建设，欧洲风情小镇首期C、D、E地块启动建设。二期（2013-2014）：建成黄帝宫、中原影视城一期投入运营；欧洲风情小镇J、K、L地块启动建设。三期（2015-2016）：完成中原影视城建设，建设欧洲风情小镇西片区，基本建设完成整个文化产业区。景区的绿化作为景区的长期投入，在三年的建设期中，完成景区主体道路建设，包括景区二级道路建设。第九章 财务评价一 收入估算表9.1 XX黄帝故里文化产业区收入估算总表（单83、位：万元）年份20132014201520162017201820192020门票收入3750041250544505989565885805268857897436住宿收入75008250108901197913177161051771619487餐饮收入1500016500217802395826354322103543138974衍生品及商品75008250108901197913177161051771619487总收入675007425098010107811118592144946159440175385年份20212022202320242025202620272028门票收入184、07179117897123792129982136481139211142077142077住宿收入2143623579247582599627296278422841528415餐饮收入4287247159495175199354592556845683156831衍生品及商品2143623579247582599627296278422841528415总收入192923212215222826233967245666250579255738255738年份20292030203120322033203420352036门票收入14207714207714207714207714207785、142077142077142077住宿收入2841528415284152841528415284152841528415餐饮收入5683156831568315683156831568315683156831衍生品及商品2841528415284152841528415284152841528415总收入255738255738255738255738255738255738255738255738年份20372038203920402041204220432044门票收入142077142077142077142077142077142077142077142077住宿收入284152886、415284152841528415284152841528415餐饮收入5683156831568315683156831568315683156831衍生品及商品2841528415284152841528415284152841528415总收入255738255738255738255738255738255738255738255738年份204520462047204820492050门票收入142077142077142077142077142077142077住宿收入284152841528415284152841528415餐饮收入568315683156831568315687、83156831衍生品及商品284152841528415284152841528415总收入255738255738255738255738255738255738(一) 黄帝宫景区门票收入以2013年开始接待游客为基础，以年接待游客100万人次为基数，门票价格为150元，根据项目运营情况设定年10%或者5%的游客增长率。当游客增长到384万时，游客量不再增长。门票价格由150元，门票隔5年实行一次调动，逐步调高到300元/人的水平。2013至2050年收入如下表：表9.2 黄帝宫项目门票收入估算表（单位：万元）年份20132014201520162017201820192020游客量10088、110121133146161177195门票价格150150150150150200200200门票收入万元1500016500181501996521962322103543138974年份20212022202320242025202620272028游客量214236248260273287301301门票价格200200200200200200200200门票收入万元4287247159495175199354592573226018860188年份20292030203120322033203420352036游客量301301301301301301301301门票价格2002089、0200200200200200200门票收入万元60188 60188 60188 60188 60188 60188 60188 60188 年份20372038203920402041204220432044游客量301 301 301 301 301 301 301 301 门票价格200200200200200200200200门票收入万元6018860188601886018860188601886018860188年份204520462047204820492050游客量301 301 301 301 301 301 门票价格200 200 200 200 200 200 门票收90、入万元60188 60188 60188 60188 60188 60188 (二) 中原影视城门票收入以2013年开始接待游客为基础，以年接待游客150万人次为基数，门票价格为200元，根据项目运营情况设定年游客增长率。2013至2050年收入如下表：表9.3 中原影视城项目游乐收入估算（单位：万元）年份20132014201520162017201820192020游客量150165182200220242266292门票价格150150200200200200200200门票收入2250024750363003993043923483155314758462年份202120222023291、0242025202620272028游客量322354371390409409409409门票价格200200200200200200200200门票收入6430870738742757798981889818898188981889年份20292030203120322033203420352036游客量409409409409409409409409门票价格200200200200200200200200门票收入8188981889818898188981889818898188981889年份20372038203920402041204220432044游客量409 409 409 92、409 409 409 409 409 门票价格200 200 200 200 200 200 200 200 门票收入81889 81889 81889 81889 81889 81889 81889 81889 年份204520462047204820492050游客量409 409 409 409 409 409 门票价格200 200 200 200 200 200 门票收入81889 81889 81889 81889 81889 81889 (三) 商业地产销售项目收入销售项目主要是指风情商业街的销售，根据对当地市场的调查，结合不同的开盘时点，对商业类物业的销售均价从12000元逐93、步提高到18000元，滚动开发，销售时间从2013年起，到2016年结束。表9.3商业地块项目分年度销售项目收入估算（单位：万元）地块建筑面积销售均价销售收入2013年2014年2015年2016年B0325264312000378964378964C、D、E20412712000244953 244953 K、L、J26819212000402288 402288 F、G、H、I20665912000219964 219964 1246168244953402288219964378964(四) 其他收入根据游客量的增长，酒店数量逐年增多，住宿收入按总门票的40%计算，餐饮收入按总门票的2094、%计算。其他衍生产品和商品销售收入按总门票的20%计算。其他收入见收入总表。二 财务评价指标表9.5 XX黄帝故里文化产业区项目动态财务评估（单位：万元）序号项目数值 万元1 前期投资成本1674185240年累计所得税15140813商业地产最大比值销售收入12461684主要投资指标税前内部收益率IRR16%税前财务净现值NPV（万元）496278税前回收期（年）9年税后内部收益率IRR13%税后财务净现值NPV（万元）241918税后回收期（年）10年表9.6 XX项目现金流量表（单位：万元）年份201120122013201420152016201720181 现金流入量1.1销售收入95、2449534022882199643789641.2 经营收入6750074250980101078111185921449461.3现金流入量3124534765383179744867751185921449462现金流出量2.1投资346963346963294854332751285928667272.2经营成本含营业税2025022275294033234335578434842.3现金流出量3469633469633151043550263153319907035578434843现金净流量-346963-346963-2652 121512 26443877058301410196、462累计净流量-693925-696577 -575065 -572421 -184717 -101702 -240 4所得税661 96926 20754 25366 5税后现金流-346963-346963-2652 121512 1983 290778 62261 76097 累计净流量-693925-696577 -575065 -573082 -282304 -220043 -143946 年份201920202021202220232024202520261 现金流入量1.1销售收入1.2 经营收入1594401753851929232122152228262339672456697、62505791.3现金流入量1594401753851929232122152228262339672456662505792现金流出量2.1投资2.2经营成本含营业税47832526155787763665668487019073700751742.3现金流出量47832526155787763665668487019073700751743现金净流量111608122769135046148551155978163777171966175405累计净流量111368 234137 369184 517734 673712 837490 1009456 1184861 4所得税27902 98、30692 33762 37138 38995 40944 42992 43851 5税后现金流83706 92077 101285 111413 116984 122833 128975 131554 累计净流量-60240 31837 133121 244534 361518 484351 613325 744879 年份202720282029203020312032203320341 现金流入量1.1销售收入1.2 经营收入2557382557382557382557382557382557382557382557381.3现金流入量2557382557382557382557382599、57382557382557382557382现金流出量2.1投资2.2经营成本含营业税76721767217672176721767217672176721767212.3现金流出量76721767217672176721767217672176721767213现金净流量179017179017179017179017179017179017179017179017累计净流量1363878 1542894 1721911 1900927 2079944 2258961 2437977 2616994 4所得税44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754100、 44754 5税后现金流134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 累计净流量879142 1013404 1147667 1281929 1416192 1550454 1684717 1818979 年份203520362037203820392040204120421 现金流入量1.1销售收入1.2 经营收入2557382557382557382557382557382557382557382557381.3现金流入量2557382557382557382557382557382557382557382557382现金101、流出量2.1投资2.2经营成本含营业税76721767217672176721767217672176721767212.3现金流出量76721767217672176721767217672176721767213现金净流量179017179017179017179017179017179017179017179017累计净流量2796010 2975027 3154044 3333060 3512077 3691094 3870110 4049127 4所得税44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 5税后现金流134262 13426102、2 134262 134262 134262 134262 134262 134262 累计净流量1953242 2087504 2221767 2356029 2490291 2624554 2758816 2893079 年份204320442045204620472048204920501 现金流入量1.1销售收入1.2 经营收入2557382557382557382557382557382557382557382557381.3现金流入量2557382557382557382557382557382557382557382557382现金流出量2.1投资2.2经营成本含营业税76721103、767217672176721767217672176721767212.3现金流出量76721767217672176721767217672176721767213现金净流量179017179017179017179017179017179017179017179017累计净流量4228143 4407160 4586177 4765193 4944210 5123226 5302243 5481260 4所得税44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 5税后现金流134262 134262 134262 134262 134262 1104、34262 134262 134262 累计净流量3027341 3161604 3295866 3430129 3564391 3698654 3832916 3967179 三 财务评价结论旅游项目具有资金需求大，投资回收期长，利润空间较小，但收益期长而稳定的特点。根据预测数据，旅游区全部建成并投入使用后第10年收回投资，内部收益率为13%。有稳定的现金收入作保证，出现财务危机的可能性很小。第十章 社会效益评价一 对环境的影响分析本项目是以文化旅游、主题游乐为主体进行开发的，集黄帝文化朝圣、中原文化体验，影视主题游乐、休闲度假于一体，项目建成后，会对整个XX、郑州的自然、社会环境都带来很大105、程度上的改观，这将是未来XX新的经济增长模式，为城市的可持续发展创造一个新的经济增长环境。带来高人气，增加本地区的娱乐性和活力，增添生活化的气息，对于吸引和聚集创业人才和吸引更多的外来人员在本地进行投资有很大的帮助。与此同时项目开发建设，运营实施的过程中也应该充分考虑项目建设对当地环境所带来的不利影响（详见本报告第六章），并本着趋利避害的原则进行开发。本项目力求打造一个生态、绿色的休闲娱乐体系，在建设过程中会以保护当地环境为前提，科学、有序、循序渐进的推进，而且在这一过程中注意保护当地原来的文化。从对本项目的环境效益的分析中可以看出，本项目对当地环境的积极影响远远大于不利影响，同时本项目会对当106、地造成的不利影响进行相应的控制使不利影响降到最低，从而在环境上营造一种清新、自然、生态、活力的国际旅游目的地。二 对就业的影响分析XX黄帝故里文化产业区建成之后，预计将提供6000-8000个直接就业机会，可带动社会相关行业30000-40000个就业机会。大型主题公园一般聘用不少于2000名工作人员，本项目是包括80多个室内外大型娱乐项目，估计将聘用不少于3000名员工，包括乘骑和竞技设施操作人员、收银人员、表演人员、建筑人员、金融服务人员、资讯辅导人员、场所管理人员、环卫管理人员、饮食从业人员、安全人员、保洁人员、营销人员、广告和管理人员、服务业工作人员等等。本项目投资的各类文化场馆、酒店107、休闲、娱乐设施也将提供众多就业岗位。本项目建成后预计可带动社会相关行业30000-40000个固定就业岗位，在建设期内累计创造13-15万个临时就业岗位。本项目的建成将为本地下岗人员或待业者提供了就业机会，本项目所涉及的就有岗位均属于低技术水平，对专业性要求低，从而对教育水平的要求不是很高，从而为当地一些家庭妇女和教育水平相当较低的人提供了就业机会，这对于整个XX地区的就业水平的提高是一个很大的推动力。在本项目建设过程中对于规划、开发、拆迁、建造等都需要大量的技术人员，这也吸引了一部分具有专业技术的人员投入到该项目建设中来，本项目建成之后会牵扯到设施设备的维护、绿化、零售、交通、通信、保洁等108、相关行业和配套设施的完善，都需要大量的人员来进行完善，而且本项目建成和吸引相当一部分投资者前来进行有关项目投资，这也产生了许多就业机会，会吸引其他地区的劳动者前来就业，对于平衡XX的就业结构有很大的帮助。三 对政府财政的影响分析项目建设周期内可增加地方财政收入约15亿元，建成之后每年可给当地带来财政收入5亿元。本项目建成之后，年接待量按250300万人次计算，年直接收入1520亿元。根据世界旅游组织的统计，旅游业其对社会经济的拉动达到1：6以上，预计将拉动XX社会旅游收入90-120亿元，该项目无疑是XX社会经济和财政收入新的增长点。 本项目对于政府财政的主要贡献在于旅游活动产生的税收和商业地109、产销售、经营税收，即依法参与旅游业、旅游关联产业以及国民经济其它行业因旅游投资、经营、消费等旅游经济活动而创造的国民收入的分配与再分配所形成的税收收入。该项目的综合性行业特征和对经济的广泛涉及使该项目所涉及活动对地方税收的贡献来自不同的层面：一是直接贡献(核心产业层贡献)直接来源于与旅游有关经济活动的税收，即中原影视城、黄帝宫、欧洲风情小镇等旅游相关企业和从业人员所取得的收入缴纳的税收，进行旅游活动的资产、行为缴纳的税收；二是间接的税收贡献(关联产业层贡献)因旅游活动带来的关联产业的税收贡献，即旅游消费、投资、资源再生产活动中消费来自非旅游业的商品、服务对税收的贡献和关联产业进行的直接为旅游服110、务的投资所带来的税收贡献，如本项目范围内的交通、电信行业所带来的税收。三是本项目所涉及推动当地经济其他行业增长带来的税收贡献(诱导性贡献)，主要有地产开发、工艺品制造、水电煤、金融、保险等行业的税收等。本项目所建成之后，会成为一个集食、住、行、游、购、娱为一体的旅游目的地，会吸引大批游客前来旅游度假，旅游者消费构成一般包括长途交通、餐饮、住宿、购物、市内交通、门票、娱乐、支付旅行社、邮电通信等类型,其涉及的行业即旅客运输业、饮食业、旅馆业、商业、公用和文化娱乐业、旅行社业和邮电业,这些行业可称为旅游直接影响行业。旅游者消费对这些行业来说就意味着产出和收入的直接增加，游客在当地消费增加了当地的财111、政收入，这有利于平衡当地和旅游客源地的收入分配结构。本项目的开发建设涉及社会方方面面的行业，对于当地经济的发展起很大的推动作用，对于增加当地政府的财政收入是不容忽视的。四 对区域发展影响分析本项目通过大胆创新，以XX黄帝宫景区为基础，建设一座具有自主知识产权、科技含量高的中原文化“XX”，填补中原地区主题性文化旅游项目的空白。打造一个具有国际影响力的知名旅游胜地，改变现阶段XX省文化旅游项目 “三多三少”（近程观光多，娱乐体验少；静态展示多，科技含量少；单一产品多，复合产品少基）的现状。本项目建成之后，将与郑州地区的相关景区形成良性互动，共同构成国际性的旅游目的地，优化XX旅游格局。项目总投资112、167亿元，主题游乐吸引的游客全部都是社会上最强势的消费群体，可以在短时间内迅速聚集人气，黄帝宫则是中华民族寻根问祖朝圣之地。本项目建成后，将辐射周边主要城市乃至整个XX省以及周遍省份主要城市，来吸引及带动外省、市、区、县的高端客户群体到XX、郑州，增加外来置业人士的投资、置业、消费，带动XX地区经济的进一步快速发展。这将提高了XX和郑州旅游和文化的水平和规模，丰富了XX地区的休闲业态，对提升该区域的旅游、文化、商业价值，促进城乡统筹、地区经济发展起到积极的作用。项目的开发建设将强势导入旅游产业，并以此为基础带动文化、影视、商贸业全面发展，将最大程度提高现代服务业的比例，力促产业结构优化和转型113、。本项目建成后将成为XX、郑州、乃至整个中原地区的核心吸引物，XX在国际社会中一张最闪亮的名片，最大程度提升郑州、XX的区域品牌的知名度和美誉度。综上所述，该项目对于整个XX、郑州地区的经济、社会和环境都产生很大的促进作用，不仅可以提高XX和郑州，乃至XX的知名度，导入优势文化旅游产业，也将大大推动商业、服务业、房地产业的发展，对XX和郑州扩大内需、增加就业、优化产业结构、改善当地的自然和社会环境、增加当地政府收入和推动区域的整体发展将会起到积极影响。第十一章 风险分析一 开发运作风险项目投资较大，很大程度依赖滚动开发收入，而项目建设期内的收入相对较少，在开发建设期内，如投资不能及时到位或进度114、安排不合理，将影响整个项目的开发。对策：对整个开发运作做出翔实可行的计划，安排好各个环节的时间节奏、人员、资金等事宜。二 政策风险本项目为复杂的文化旅游产业综合开发项目，所涵盖的内容复杂，包括旅游、水环境治理、酒店、餐饮、环保等；所涉及的环节多如规划、基础设施、景观打造等，牵涉的部门多，存在一定的政策风险。对策：对项目进行充分论证，建立快捷有效的信息收集和反馈机制，综合考虑各种情况的概率，设置一定的安全边际，统筹安排好各个环节的时间节奏、人员、资金等事宜，实行先进的项目管理体系，做好应对措施。三 环境风险由于本项目完全在生态环境较好地区进行建设，并对地形和水环境进行相应的改造，对环境建设的要求115、较高，项目区内的环境建设投入成本非常高，因此，环境建设标准达不到一定的要求，将对本项目的整体效果和收入产生具大的影响。对策：加强环境绿化的投入，先期营造环境，争取政府对环境建设的资金支持，在绿化上选取当地宜生长的植物。四 市场风险市场风险有三方面：一是游客人数可能与预测值发生偏离，XX市旅游业尚不发达，旅游目的地尚未形成，相当一段时间内还是过境地。XX黄帝故里文化产业区项目在近期内还要依托于现有的客源市场，运营初期可能存在一定的市场开发不足的风险；二是市场竞争力可能发生重大变化，或者周边存在竞争关系的项目竞争力发生变化，可能影响本项目的收益；三是消费价格可能不被市场接受，需要做出调整。对策：针116、对以上风险，应通过项目打造使XX黄帝故里文化产业区项目成为目的地景区，使之有足够的吸引力使游客停驻，特别是针对高端消费市场。做好配套的营销策划，从项目开始动工就对客源市场进行详细分析，锁定高端消费市场，进行针对性的营销，联合周边景区，将XX黄帝故里文化产业区项目纳入到郑州市及XX省旅游线路中去。加大营销力度，争取由过境向目的地的市场转变。同时充实项目区的富有吸引力的内容，完善软硬件配套设施，增强服务的深度和广度，不断的开拓新的市场份额。五 工程管理风险工程管理风险主要体现在能否保证工程质量及施工进度。建议采用招标方式委托施工单位进行土建、设备、装修等工程施工，聘请监理公司负责工程监理及协调，以117、确保工程质量和施工进度。公司尽量选用有多年工程管理经验的高素质管理人才， 以确保项目按工程计划完成，最大限度地降低工程管理风险。六 经营管理风险在项目经营管理过程中，旅游项目建设和经营对于集团来说是新的投资领域，文化产业区在中部地区相对较少，现有经验较少，有一定的经营风险。客源市场有不确定性的风险，必将加大前期的促销宣传费用，为本来就过大的投资又加重了负担。对策：实行多元化旅游经营方针，以文化产业、旅游休闲、体育运动和商务会议等并重，创造多元化的旅游收入模式。设计项目管理运营模式时应本着“严谨、细实”的原则，建立并完善了相应的管理体制和内部组织机构，并使之规范运行。并且紧密结合度假区实际和市场118、变化，不断调整和完善组织模式、运行管理机制及营销网络的建设和控制，以增强公司适应市场竞争的能力。七 不可预见风险XX省及郑州市的旅游业是本项目开发的基本市场支撑，对项目的生存有着至关重要的影响。不排除可能有影响旅游业的突发事件如非典、甲型流感H1N1等的发生，将会产生旅游收入骤然减少的现象。对策：在营销、管理上有应变措施，对市场进行细分，努力开拓新市场，规避过于依赖某一细分市场的风险。第十二章 结论与建议一 结论“XX”黄帝故里文化产业区项目，规划占地面积为263公顷，总投资167亿元，属大型旅游地产综合开发项目，根据前述对国内及项目所在的XX市经济发展、旅游市场和房地产市场情况的论证分析、预119、测，本项目市场定位准确。通过本次财务测算、分析表明，该项目的各项建设工程具有科学性和实际可操作性，且财务效益较好。项目建成后，不但打造成一个独具地方特色的文化主题旅游项目，还将有效带动郑州市乃至XX省第三产业的发展并改善项目区周边的生态环境，对于优化产业结构、增加就业、提高区域品牌知名度，促进地方经济与社会可持续发展具有不可替代的作用。建议尽早、尽快开发。二 项目主要问题和建议由于该项目为复杂的文化旅游旅游综合开发项目，涉及面广，投资较大，并且在开发与运营中存在着诸多较为复杂的不可预见风险，特别是项目所依托的XX市旅游市场不足，项目区旅游基础设施建设相对滞后，因此，在运营初期存在市场开发不足的120、风险。建议承办单位在开发过程中综合考虑各种情况的概率，设置一定的安全边际，统筹安排好各个环节的时间节奏、人员、资金等事宜，实行先进的项目管理体系。在设计项目管理运营模式时，应本着“严谨、细实”的原则，建立并完善了相应的管理体制和内部组织机构，并使之规范运行。并且紧密结合度假区实际和市场变化，不断调整和完善组织模式、运行管理机制及营销网络的建设和控制，以增强公司适应市场竞争的能力。建议地方政府政府加快配套投入，加大对旅游市场开发的力度。尽早实施”XX”黄帝故里文化产业区项目旅游专项公路的建设，并对该项目在供电、电信以及污水处理等市政设施的接入给予实质性的支持。第十三章 附表一 投资估算表项目相应121、地块内容占地面积（平方米）建筑面积（平方米）投资 （万元）中原影视城A主题公园1143052200000800000欧洲风情小镇（西片区）B02酒店297735954771461 B03商业16842825264375798 黄帝宫B4-B12、B1文化场馆44172022500180000 欧洲风情小镇（东片区）B13酒店500447506590085 C、D、E风情商业街13608520412761243 K、L、J风情商业街17879526819280463 F、G、H、I风情商业街13777320665961998 M酒店81468122202146653 其他配套B6等水面、绿地等2122、67362土地费用106521合计263450014109351674223 二 现金流量表20112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030现金流入量销售收入244953402288219964378964经营收入675007425098010107811118592144946159440175385192923212215222826233967245666250579255738255738255738255738现金流入量312453476538317974486775118123、592144946159440175385192923212215222826233967245666250579255738255738255738255738现金流出量投资34696834696829486333276228593366729经营成本202502227529403323433557843484478325261557877636656684870190737007517476721767217672176721现金流出量346968346968315113355037315336990733557843484478325261557877636656684870190737124、007517476721767217672176721现金净流量-346968-346968-2660 121501 263838770283014101462111608122769135046148551155978163777171966175405179017179017179017179017累计净流量-693936-696596 -575095 -572457 -184755 -101740 -278 111330 234099 369146 517696 673675 837452 1009418 1184823 1363840 1542856 1721873 1900889 所125、得税660 96926 20754 25366 27902 30692 33762 37138 38995 40944 42992 43851 44754 44754 44754 44754 税后现金流-346968-346968-2660 121501 1979 290777 62261 76097 83706 92077 101285 111413 116984 122833 128975 131554 134262 134262 134262 134262 -693936-696596 -575095 -573116 -282340 -220079 -143982 -60276 3180126、1 133085 244498 361482 484315 613290 744844 879106 1013368 1147631 1281893 20312032203320342035203620372038203920402041204220432044204520462047204820492050现金流入量销售收入经营收入255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738现金流入量2557382127、55738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738255738现金流出量投资经营成本7672176721767217672176721767217672176721767217672176721767217672176721767217672176721767217672176721现金流出量76721767217672176721767217672176721767217672176721767217672176721767217128、67217672176721767217672176721现金净流量179017179017179017179017179017179017179017179017179017179017179017179017179017179017179017179017179017179017179017179017累计净流量2079906 2258923 2437939 2616956 2795973 2974989 3154006 3333022 3512039 3691056 3870072 4049089 4228105 4407122 4586139 4765155 4944172 51231129、89 5302205 5481222 所得税44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 44754 税后现金流134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 134262 1416156 1550418 1684681 1818943 1953206 2087468 2221731 2355993 2490256 2624518 2758780 2893043 3027305 3161568 3295830 3430093 3564355 3698618 3832880 3967143