1、作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36许继施普雷特S66电机优势说明书.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论2、项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36EDA电子时钟设计及报告.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36项目报告(慧鱼机器人).第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册3、作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36Java计数器模拟程序课设说明书.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论4、项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36万年历电子设计报告.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36数字电子技术课程设计参考题.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作5、业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36DSP万年历设计.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项6、目意义研究结论第三章25第四章36山东省物业服务规范共分为七个部分.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36Proteus任务书.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招7、标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章3651单片机电子日历课程设计.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项8、目意义研究结论第三章25第四章36电子钟设计01.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章360810952RD_无线系统设计的关键步骤.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导9、书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36数字电子时钟课程设计2.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项10、目意义研究结论第三章25第四章36【精编原版】房地产策划全攻略-某大厦案例-营销策划书.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36数字电子技术课程设计.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店11、运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目投资可行性研究报告目 录一研究结论11.1项目属性11.2项目投资环境11.3项目SWOT分析31.4项目发展定位31.5项目经济效益分析4二项目地块属性界定62.1项目概况62.1.1项目位置62.1.2地块现状62.1.3项目规划指标72.2项目区域环境分析82.2.1项目区域环境概况82.2.2片区关系图92.2.3片区发展分析102.3项目地块属性界定112.3.1区位属性112.3.12、2物业属性122.3.3生活便利度属性122.3.4生活氛围属性132.3.5资源属性13三项目投资环境分析143.1宏观环境分析143.2深圳市房地产市场分析143.2.1房地产市场政策143.2.2房地产市场特征分析163.3项目周边房地产市场发展分析233.3.1项目周边住宅市场发展分析233.3.2项目周边商业市场发展分析28四项目SWOT分析314.1 S（优势）314. 2 W(劣势)314. 3 O（机会）314. 4 T（挑战）31五项目定位325.1项目发展策略325.1.1项目发展策略325.2项目发展定位325.2.1客户定位325.2.2产品定位335.2.3价格定位313、4六项目经济效益评价356.1项目工作计划356.1.1主要考虑因素356.1.2关键节点安排356.2项目经济效益分析366.2.1分析前提366.2.2项目投资估算376.2.3项目资金构成386.2.4投资使用计划386.2.5收入分析396.2.6项目结果指标分析416.3项目风险分析及防范建议42七附表43作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36许继施普雷特S66电机优势说明书.第14、一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36EDA电子时钟设计及报告.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指15、南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36项目报告(慧鱼机器人).第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36Java计数器模拟程序课设说明书.第16、一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36万年历电子设计报告.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销17、创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36数字电子技术课程设计参考题.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36DSP万年历设计.第一章3第二章9(可18、行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36山东省物业服务规范共分为七个部分.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新19、经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36Proteus任务书.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章3651单片机电子日历课程设计.第一章3第二章9(可20、行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36电子钟设计01.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文21、化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章360810952RD_无线系统设计的关键步骤.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36数字电子时钟课程设计2.第一章3第二章9(可22、行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36【精编原版】房地产策划全攻略-某大厦案例-营销策划书.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金23、点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析项目总论项目名称项目性质项目意义研究结论第三章25第四章36数字电子技术课程设计.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力 一 研究结论1.1项目属性 项目为车辆段上建物业； 地块用途为居住，计容积率建筑面积为30.61万平方米，包括1824、.2万平方米的保障性住房和6.26万平方米的单身宿舍； 项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山； 大南山为包括高尚居住区、办公、创业园在内的综合性地区，而赤湾则是集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区；大南山片区具有港区向城区过渡的个性特征，大南山南侧地区由于靠近赤湾片区，港区货运仓储及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏； 项目目前拥有陆路、水路交通优势，未来将规划地铁2号线和5号线，城市内外交通便利性将进一步提高，目前大片区配套较为完善而区域环境、配套相对较差； 大南山未来发展意向：根据规划，片区应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南25、山公园海上世界深圳湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山、城、海的相互交融； 项目未来发展首先不能依托于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来的风险。 属性界定如下：区位属性：陌生区域边缘化无可延展性不纯粹物业属性：地铁上盖规模较小生活便利度属性：车行便利度较高生活配套匮乏生活氛围属性：居住氛围不足无生活配套提升可能资源属性：大南山麓一线山景资源海景资源居住及港口交界处、港区向生活区过渡性质的、拥有一定山体及海景资源的、车辆段上盖、中小规模、住宅物业发展项目。1.2项目投资环境宏观经济环境 中国经济经历了过去几年的高速增长之后，开始进入一个周期性的回调阶段，房地26、产市场受到影响； 美国次贷危机引发了金融海啸，恶化的外部经济环境及其不确定性的运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有一定的“反弹”；房地产政策方面，由“从紧”转为“明显放松”，市场效果已初步显现。深圳市房地产市场总体环境 关内新增住宅用地供给持续降低，土地稀缺性增强，将直接影响到关内新增住房的供给； 截至到2009年5月，深圳市房地产市场总体呈现回暖迹象，价格出现上涨，交易量先升后降； 2009年初，房产需求以刚性需求为主，从5月春交会来看，主力成交楼盘以低价位为主；近期需求结构由首次置业向改善性置业转变，同时投资需求增加； 2009年5月，深圳房地产市场呈“供小销大”27、，供应量大幅下降，成交量环比略有上升，其中一手房市场呈现“量价齐升”，二手房市场“量跌价升”，部分地区成交价格、量出现下降趋势，其中南山区量价仍保持上升； 深圳市房地产市场从2008年市场交易持续萎缩和持续低迷转变为目前成交量的温和放大和价格的持续调整。本项目周边区域房地产市场概况 2009年1-5月，南山区成交面积为64.91万平方米，居关内成交面积的首位，成交均价为1.54万元/平方米。2009年5月，90平方米以下户型成交呈现“量价齐升”态势，90平方米以上户型成交呈现“量跌价升”态势，各户型成交均价“全线回升”； 本项目地块西北侧环绕带近年新推楼盘以1-3房的中小紧凑型户型为主，少量的28、舒适型大房，价格约为9,00015,000元/平方米； 本项目地块东北侧片区为中高档住宅聚集区分析，近年新推楼盘以舒适性的大户型为主，面积多为100平方米以上的3房以上户型，少量的小户型，均价多在15,000-20,000元/平方米以上，少量小户型价格约为10,000-15,000元/平方米； 东北侧片区二手房交易市场中以蛇口为例，120平方米以上户型成交量逐年增加，从价格上来看，120平方米以上产品价格明显高于小面积产品，价格在17,000元/平方米，220平方米以上产品价格增长速度较快。1.3项目SWOT分析 优势：项目拥有较好的大片区配套及稀缺的景观资源，且邻近区域内的高档住宅区，有利于29、整体产品价值的提升； 劣势：项目所在区域环境一般，高尚生活氛围弱化，港口功能强化，以及项目本身为车辆段上盖物业等特殊性，将制约本项目的发展； 机会：而深港一体化发展，以及紧密结合市场需求的产品设计会给项目的发展带来利好； 挑战：目前，房地产市场处于震荡调整期，未来经济及政策环境的变化具有不确定性，为本项目发展带来一定挑战；具体分析详见正文。1.4项目发展定位发展策略 蛇口片区土地稀缺性增强，项目发展应从土地价值最大化角度出发，充分利用空间及资源双重稀缺性，充分挖掘、发展项目的潜在价值； 项目发展应立足未来，弱化区域不足，充分利用大配套区来提升自身价值； 利用项目区位的过渡型性质，以自住型客户为30、主，与周边片区相比，应从户型和价格方面创造优势。客户定位首次置业、首次改善性置业客户为主力客户，其特征为：工作生活处于发展初期，具有成长潜力，年收入在20-30万，有一定积累的中产有车一族，主要追求高性价比，户型要求是实用以及舒适。产品定位本项目3号地块的产品面积区间以86-110平方米的3房为主力户型，搭配120-160平方米的舒适三房和四房，少量160平方米以上大尺度户型，在户型设计上增加复式产品，增加项目亮点。价格定位 本项目1号地块为单身宿舍，客户定位具有一定针对性，价格应低于周边片区，建议单身宿舍的销售均价为8,500元/平方米； 2号地块不考虑销售，将从成本角度收回支出； 3号地块31、为商品住宅，依山而建，距交通主干道较远，从安静程度及景观角度都具有一定的优势，预计2011年下半年推出，参考当前周边价格，预计商品住宅销售均价可以为12,000元/平方米； 社区商业将持有经营，由于区域环境的不成熟性及居住性物业的不集中，商业部分主要为社区级商业，可实现初始租金不高，谨慎原则，确定商业部分租金均价为50元/平方米.月，租金年递增率为3%。分析过程详见正文。1.5项目经济效益分析经济效益评价结果指标在考虑保障性住房成本返还的情况下，项目静态盈利能力很低，动态盈利能力不足。若考虑保障性住房建设引发的所有成本都可以获得回收的情况下，即不考虑建设保障性住房的情况下，只建设单身宿舍、住宅32、商业及配套的情况下，项目静态和动态指标均可以达到行业收益水平。表：项目的结果指标对比表序号项目整体指标1（成本返还）整体指标2（含财务成本返还）1、3号地块指标单位1占地面积125,905 125,905 125,905 2总建筑面积430,000 430,000 248,000 3计容积率面积306,100 306,100 124,100 4收益面积112,860 112,860 112,860 5总投资229,002 229,002 86,939 万元6保障性住房128,197 141,189 0 万元7经营收入240,407 253,399 112,210 万元8利润总额11,324 33、24,316 25,191 万元9税后利润9,059 19,453 20,153 万元10税前总投资利润率（8）/（5）4.94%10.62%28.98%11税后总投资利润率（9）/（5）3.96%8.49%23.18%12财务内部收益率2.10%4.42%13.87%13财务净现值(30,498)(23,795)1,952 万元14税后年均投资利润率（10）/4年0.99%2.12%5.80%注：1、“整体指标1”是保障性住房按照不含财务费用的成本返还价（128,197万元）返还情况下的结果指标，“整体指标2”是保障性住房按照含财务成本的总投资（141,189万元）返还情况下的结果指标；“134、3号地块指标”指单纯只进行1、3号地块投入的结果指标；2、由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照4年计算风险分析工期影响 项目的开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目的动态收益水平； 2号地块为非收益项目，开发时间介于1、3号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味项目将增加财务成本，为项目发展带来一定风险； 项目总投资利润率虽达到行业一般水平，但年均利润率不高，因此若建设周期拉长将进一步影响项目的动态收益指标。市场风险 项目建于车辆段之上，不排除客户有一定的心理影响，为项目销售带来风险； 项目所在位置现状交通及配套均不是非常便捷，35、这也为项目销售带来风险；宏观经济及政策风险 开发周期长，宏观经济及政策环境具有一定的不确定性，这也将为项目发展带来风险。防范建议 控制土地成本投入； 控制工期及项目投资额； 提高产品的性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。 P.43 二 项目地块属性界定2.1项目概况2.1.1项目位置项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山。图：宗地位置2.1.2地块现状宗地方案编号：2009-203-0004；土地用途：居住用地；宗地形状：为不规则多边形，1号地块与2号地块通过连廊连接，2、3号地块相连接；开发程度：地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行“六通”36、（通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通讯）， 宗地内场地基本平整；地上状况：现状为地铁2号线蛇口西车辆段工程项目。图：宗地形状、地势图：宗地现状 图：宗地现状 图：宗地现状 图：宗地现状 2.1.3项目规划指标根据委托方提供的地铁蛇口西车辆段上盖物业项目用地规划设计条件，本项目用地性质为居住用地，项目建设指标如下表。表：地块指标表序号项目规模1总用地面()125,904.682建筑容积率2.433建筑覆盖率40%4建筑高度(m)1005计容积率建筑面积()306,1005.1保障性住房()181,7005.2物业管理用房()3005.3住宅()45,0005.4单身宿舍()62,6005.537、商业()5,2605.6配套设施()11,2405.6.1社区健康服务中心()1,0005.6.2居住小区文化室()3,0005.6.3居委会()2005.6.4社区服务站()3005.6.5邮政所()1505.6.6其它公共配套()3205.6.7幼儿园()3,5005.7车辆段派出所()2,7707核增建筑面积()123,9007.1住宅首层架空面积()13,1007.2停车库及设备面积()70,8007.3车库层架空面积()40,0008机动车停车位（个）1220地块利用规划图如下：单身宿舍、幼儿园住宅用地保障性住房2.2项目区域环境分析2.2.1项目区域环境概况项目西南侧临近兴海大道，38、兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道、月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。经过本项目地块的公交交通线路较少，但到达项目地块附近的公交线路较多。地铁方面，未来将有地铁2号线和5号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通的便捷性。从片区氛围来看：目前地块附近居住人口稀少，有一定的荒芜感，生活便利性配套如餐饮、便利店等缺乏，区域生活氛围十分不足。另外，兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目的发展带来一定的不利用影响。项目东北侧临近大南山别墅区（如鲸山别墅等）。别墅区相对独立，对本项目的影响不明显。因此，项目未来发展不能局限于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套39、的建设，以规避近期不足带来的风险。2.2.2片区关系图南油工业区一突堤商务区海上世界大南山四海社区赤湾港物流港口片区花园城社区本项目位置本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾、妈湾、前海、南油、后海、蛇口等片区。在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾、妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，不利于本项目居住项目的发展及提升。2.2.3片区发展分析大南山为包括高尚居住区、办公、创业园在内的综合性地区，而赤湾则是以集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区。本项目位于大南山片区与赤湾片区交界处。大南山片区定位：大南山区的发展目标是利用大南40、山地区特定的区位及自然优势，建设具有鲜明的山海城市特征，集高尚居住、商业办公、自然生态公园、高科技创业园区的综合性地区。大南山的功能定位是：具有郊野性质的文化市政公园、居住及配套、高科技研发基地和重要的港口门户地区。图：大南山法定图则数据来源：深圳市规划网 项目的西南侧即为赤湾地区，赤湾区的城市发展目标是：高标准建设的， 以港口作业区、临港产业区和生活服务区三大主要功能区为主的现代化综合港区。 赤湾区的功能定位是：集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区。规划发展意向：根据规划，片区应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山41、城、海的相互交融。随着深圳市城市总体规划(20072020)草案的出炉，深圳发展重点再次向西扩展。前海中心一跃而成焦点，深圳有望出现第一个真正的国际滨海建筑群落。项目目前拥有陆路、水路交通优势，未来将规划地铁2号线和5号线，城市内外交通便利性将进一步提高主要交通干道：主干路：兴海大道，双向 8 车道；南海大道，双向 6 车道；港湾大道，双向 4 车道；月亮湾大道，双向 10 车道，通过月亮湾大道和南海大道便可以和西部通道相联。西部通道的开通，将引发香港和蛇口经济良性发展的“集群效应”，一地两检以及24小时通关将彻底改变蛇口片区的面貌。随着西部港区的大规模扩建以及未来规划中的广深沿江高速的开工42、建设，蛇口的未来发展将不仅限于辐射深圳区域，而将成为深港国际大都会的重要核心之一、整个珠三角的交通枢纽。次干路：兴工路、沿山路、工业八路、荔湾路、铲湾路等双向 4 车道； 轨道交通规划：未来将有地铁二号线和五号线经兴海大道。地铁二号线拟在蛇口客运港区设置轨道站点，在本项目位置设置二号线车辆段；地铁五号线拟在片区西北侧通过，在兴海大道设置站点。2.3项目地块属性界定2.3.1区位属性陌生区域边缘化无可延展性不纯粹陌生区域：本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾、妈湾、前海、南油、后海、蛇口等片区，项目所在区域的市场认知度低，陌生度较高。边缘化：在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于43、成熟，但南侧环绕片区如赤湾、妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，项目所在的片区属于周边居住区域的边缘地带。无可延展性：项目周边荒芜，未来无集中住宅供应，项目所在位置区隔独立，无可延展性。不纯粹：项目紧邻的兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目的发展带来一定的不利用影响。兴海路2.3.2物业属性地铁上盖规模较小地铁上盖：项目为地铁2号线蛇口西车辆段工程项目上盖物业，市场和客户对地铁上盖物业的接受度有待验证。规模较小：计容积率建筑面积为306,100，其中单身宿舍62,600，保障性住房181,700，住宅45,000，住宅的规模较小。图：车辆段平面功能布置图住宅244、.3.3生活便利度属性车行便利度较高生活配套匮乏车行便利度较高：项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道、月亮湾大道相连。经过本项目地块的公交交通线路较少，但到达项目地块附近的公交线路较多。地铁方面，未来将有地铁2号线和5号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通的便捷性。生活配套匮乏：生活便利性配套如餐饮、便利店等缺乏。2.3.4生活氛围属性居住氛围不足无生活配套提升可能居住氛围不足：目前地块附近居住人口稀少，有一定的荒芜感，区域生活氛围十分不足。无生活配套提升可能：项目周边未来基本无住宅供应，缺乏生活配套改善的前景。2.3.5资源属性大南山麓一线山景资源海景资源大南山45、大南山麓一线山景资源：项目紧邻大南山，住宅单位视野开阔，可享受一线山景。 海景资源：项目可远眺海景，景观视野开阔，景观条件优越.居住及港口交界处、山体环绕的、车辆段上盖、中小规模、住宅物业发展项目三 项目投资环境分析3.1宏观环境分析中国经济经历了过去几年的高速增长之后，开始进入一个周期性的回调阶段，房地产市场受到影响从整个大的经济发展趋势看，中国经济经历了过去的高速增长之后，其内部需要一个回调的过程，从2007年下半年开始，中国经济已进入一个周期性的回调阶段，房地产市场更是如此。中国房地产市场经过了持续近十年的繁荣，它的内部存在房价过高、需求不足的问题，更加需要一个调整的过程。这个调整既包括46、宏观紧缩政策的效果逐步显现，也包括资产市场开始普遍进入调整态势，对于房地产来说主要表现为交易量的大幅萎缩和信贷的紧缩、融资成本的迅速上升以及由此带动的不同地区的程度不同的房地产价格的调整，从而导致了房地产市场自2008年下半年以来的“观望气氛”。美国次贷危机引发了金融海啸，恶化的外部经济环境及其不确定性的运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有一定的“反弹”。2008年，在国家严格控通货膨胀和房地产市场调控政策的作用下，房价逐步回落。当前，防止经济增长下滑已经超越了控制通货膨胀而成为国家各级政府关注的一个焦点；美国“次贷风险”蔓延和扩大所引发的金融海啸已经使美国、欧洲等发47、达国家经济甚至全球经济下滑和衰退的风险越来越大。国际经济、金融形势的恶化，使我国国内宏观经济前景预期不明朗，并进而波及到房地产市场的发展。为了保证经济的持续增长，国家采取了宽松的宏观政策，国务院先后出台了“国十条”、“国九条”等经济政策，继续执行适度宽松的货币政策，刺激消费，并计划投资4万亿元用于扩大内需。受上述利好消息的影响，加上广东省公布实施“十五条”、港澳台居民购房的限制取消、国家下调了商品住宅项目资本金比例，激发深圳市房地产市场近期量、价均有所反弹。3.2深圳市房地产市场分析3.2.1房地产市场政策房地产政策方面，由从紧转为明显放松，市场效果已初步显现2007年以来，房地产市场政策由从48、紧到略有放松，从严厉打压到有策略的扶持，帮助楼市恢复信心。但是，“救市政策”的激励作用还未得到体现。2007年房地产市场政策对深圳市房地场市场的调控作用较大。为保证深圳市房地产市场健康、持续地发展，深圳市政府出台了一系列规范市场秩序、稳定房价的措施。2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知（以下简称通知），对商业性房地产信贷政策进行了调整，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期49、限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。通知要求商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。一系列的调控政策出台，对深圳房地产市场发展有着积极的作用，其中“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上”，“中低价位、中小套型普通住房（含经济适用房）和廉租房的土地供应，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”这两条规定更是对房地产开发企业，尤其对房地产用地储50、备较多的开发企业形成了较大的促动，一定程度对后市供应增长起到积极的作用。2008年以来土地政策仍然从紧，房地产市场政策有放松趋势，效果有待市场验证。2008年6月2日，国土资源部、工商行政管理总局公布国有建设用地使用权出让合同示范文本(也称新版土地出让合同)，新文本自7月1日起正式执行。但是，目前多数城市还没有制定出地方的“土地新合同”。 “土地新合同”范本有明显的三个变化：1.规定地块的开竣工时间；2.规定容积率的上下限；3.规定开发总套数。严厉限制了开发商的囤地、修改规划，随意开发大户型的行为。土地总量仍然严格控制。国土部严守耕地红线建立土地问责制和全国土地供应总量同比减少25.27%，可51、开发的建设用地数量越来越少。2008年10月22日，中国人民银行宣布，为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生，决定从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。2052、09年国家及地方政府有进一步放宽房地产政策的趋势。2009年5月25日，国务院发布了关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号），其中规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例由35%下调为20%，该项政策的公布实施，降低了开发商的门槛，有利于楼市回暖。2009年3月3日，广东省政府出台了关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见（粤府办【2009】16号），该意见放宽了对港、澳、台居民在广东境内购房的限制，这无疑将促进深圳房地产市场的销售。3.2.2房地产市场特征分析3.2.2.1房地产一级市场关内新增住宅用地供给持续降低，土地稀缺性增强，将直接影响到关内新增住房的53、供给截止2009年5月，深圳土地市场共成交15块，总成交面积为49.40万平方米，其中工业用地共成交11块，成交面积32.60万平方米。住宅用地共成交2块，成交面积为7.77万平方米。图：2009年深圳各类土地成交统计图数据来源：世联平台深圳09年5月土地市场共推出土地6块，共计18.04 万平方米，以居住用地为主，且4块为旧改用地，其中B123-0001宗地是深圳自2007年6月28日近两年来首次推出的位于关内的居住用地，建筑面积为18,500平方米，这是今年政府第三次挂牌出让居住用地。表：2009年6月推出土地一览表序号宗地编号土地 位置土地用途总用地面积（m2）建筑面积（m2）挂牌起始价54、（万元）土地使用年期1A115-0131宝安大道西侧、航城大道北侧居住用地81,044.12191,11026,308.570年2T107-0012南山后海中心区商业性办公用地2,763.535,00019,00050年3B123-0001福田区南园爱华路西侧居住用地5,763.4518,5005,060/4A009-1285宝城26区商住混合用地42,034.19180,070180,00070年5A009-1286-商住混合用地33,886.97140,930-70年6A009-1289-商业及商务公寓用地14,915.0885,000-50年3.2.2.2房地产二、三级市场（1）总体特征55、截至到2009年5月，深圳市房地产市场总体呈现回暖迹象，价格出现上涨，交易量先涨后降5月20日，深圳市国土房产局公布了今年1-4月深圳市房地产市场运行情况、趋势预测，报告指出2009年14月该市新建商品房销售面积251.52万平方米，同比增加160.13%，其中，商品住宅销售面积237.44万平方米，同比增加178.32%。14月该市住宅均价每平方米11458.65元，同比下降15.92%；4月份住宅均价每平方米12203元，环比上涨11.23%，同比上涨2%。5月12日，国家统计局公布了全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计结果：2009年4月份，深圳二手房价环比涨幅3.3%，领涨全国二56、手房价涨幅，而一手房涨幅环比也涨2%，涨幅仅次于广州，排名全国第二。 2009年初，房产需求以刚性需求为主，从5月春交会来看，主力成交楼盘以低价位为主据调查，深圳5月春交会现场的主力成交主要以万元以下的楼盘为主，如中海大山地、中海康城国际、碧水龙庭、深物业新华城的成交在20套以上，这几个楼盘价格最低只有6000元/平方米，最高也只有9500元/平方米。 由于市场整体存量的减少和片区新增供应量分布的不均，未来深圳各区的供应量走势将出现明显分化。受此影响，未来楼价整体走势或将随主力供应片区价格变化而波动，出现先扬后抑的局面。近期需求结构由首次置业向改善性置业转变，同时投资需求增加深圳楼市的需求结构57、近期正在发生转变，首次置业的看房人数和成交量减少，买家理性不追涨；而大户型和豪宅成交有所增加，改善性需求开始释放，总体成交呈现“大单增加，小单减少”的局面。 深圳市国土资源和房产管理局网上公布的数据显示，截止到2009年4月30日，深圳市新建商品房可售套数为47652户，比3月减少475套，下降幅度为0.99%；可售面积为500.1万平方米，环比减少18.9万平方米，下降幅度为3.6%。据调查，5月以来，深圳大部分楼盘开始涨价，一些暂时显示跌价的楼盘，也不过是因为在做优惠或者已经是尾盘清货。最近两三个月深圳在售楼盘价格普涨，除龙岗和福田外，其余区域多个楼盘(同类户型)涨幅在1000-2000元58、/平方米之间，最高涨幅过3000元/平方米，涨幅最大的楼盘在南山。（2）房地产二级市场特征 2009年5月，深圳房地产市场呈“供小销大”，供应量大幅下降，成交量环比略有上升09年5月，深圳商品房批售面积33.26万平方米，环比下降49.54%，同比下降5.85%。09年5月，深圳商品房销售面积77.59万平方米，环比上升4.04%，同比上升91.11%。09年5月，深圳商品房供销比为0.43：1。图：深圳市08.5-09.5商品房批售/销售面积图数据来源：世联平台09年5月，深圳一手房市场呈现“量价齐升”，成交量与成交均价均呈上升趋势，部分地区出现下降趋势，其中南山区量价仍保持呈上升09年5月59、，深圳一手房成交面积77.59万平方米，环比上升4.04%，同比上升91.11% 。09年5月，深圳一手房成交均价为12901元/平方米，环比上升4.21%，同比上升15.79%。从成交走势来看，一手房成交量及成交均价均呈上升态势。图：深圳市08.5-09.5一手房成交面积及均价走势数据来源：世联平台09年5月，深圳一手房市场成交量“三起三落”；成交均价则呈“五起一落”的发展态势。量：“三起三落”：南山、盐田、龙岗三区略有上升，其余三区均环比下降。价：“五起一落”：宝安区成交均价略有回落，其余各区均有上升。图：深圳市各区08.5-09.5一手房成交面积走势数据来源：世联平台图：深圳市各区08.60、5-09.5一手房成交均价走势数据来源：世联平台2009年1-5月，南山区成交面积为64.91万平方米，居关内成交面积的首位，成交均价为1.54万元/平方米。图：2009年1-5月南山区一手房成交统计图数据来源：世联平台 09年5月，90平方米以下户型成交呈现“量价齐升”态势，90平方米以上户型成交呈现“量跌价升”态势，各户型成交均价“全线回升”09年5月，深圳商品房各面积段的成交价格均全线回升，其中150-180平方米的大户型成交均价上涨幅度最大，达到33.01%，90-120平方米上涨幅度最小，为2.23%。图：2008.10-2009.5新房各面积区间成交价格走势图数据来源：世联平台图：61、2008.10-2009.5新房各面积区间成交量走势图数据来源：世联平台09年5月，深圳商品房60-90平方米的小户型成交量较高，共成交4,521套，180平方米以上的大户型共成交301套，成交最少。从环比上来看，各区段的商品房成交呈“两起四落”态势，其中90平方米以下的户型成交量上升，其他户型均有不同程度的下降，其中180平方米以上的户型下降幅度最大，达29.51%。数据来源：世联平台（3）房地产三级市场09年5月，深圳二手房市场“量跌价升”，成交量环比小幅下降成交均价略有回升09年5月，深圳二手房成交面积为102.52万平方米，环比下降9.59%，同比上升114.34%。09年5月，深圳二62、手房成交均价为12,966元/平方米，环比上升6.00%，同比上升6.14%。从成交走势来看，成交量呈下降态势，成交均价呈上升态势。图：深圳市08.5-09.5二手房成交面积及均价走势数据来源：世联平台09年5月，深圳二手房成交面积以关内居多，其中福田区以成交26.17万平方米位居榜首，盐田区本月无二手房成交。09年5月，深圳二手房成交均价以福田区最高，为16,242元/平方米，龙岗依然保持最低，仅7,323元/平方米。数据来源：世联平台3.3项目周边房地产市场发展分析3.3.1项目周边住宅市场发展分析项目所在片区新增楼盘稀少，周边片区近年新增楼盘主要集中在西北及东北片区。本片区西北侧环绕带近63、年新推楼盘以1-3房的中小紧凑型户型为主，少量的舒适型大房，价格约为9,00015,000元/平方米近年距本项目最近的新增普通住宅片区主要在大南山西北侧环绕带，如前海周边地区，中小户型楼盘居多，少量大户型楼盘，档次为中档，如：中海阳光玫瑰园、诺德国际、雷圳0755、依云伴山、城市山林等，东滨路以北还有鼎泰风华、阳光花地苑等。其次为后海片区，后海片区为中高档及高档聚集区，如卓越维港等。图：项目周边楼盘分布图本项目位置根据世联平台数据，南山区周10大畅销楼盘排名中，以下楼盘多次上榜。表：2009年第25周（6月15日6月21日）深圳房地产市场成交排名TOP10楼盘一览表排名项目名称区域总套数上周销64、售套数累计销售套数销售率1中海阳光玫瑰园南山98117275176.5%2诺德国际居住区南山2,771972,16278.0%3半岛城邦花园南山2,020861,06652.8%4依云伴山南山1,6835338823.1%数据来源：世联平台中海阳光玫瑰园项目概况中小户型为主开发商：深圳市中海光大房地产开发有限公司；开盘时间： 2008年12月；基本概况：中海阳光玫瑰园地块编号T102-0019，占地37,591.6平方米，总建筑面积139,713.57平方米，计入容积率建筑面积110,498平方米。项目位于大南山西北侧，紧邻深大附中，拥有青青世界、月亮湾公园、大南山郊野公园等景观资源。项目周边65、有多条公交线路经过，随着地铁1号延长线和5号线的开通，交通的便利性会得到极大提升。图：中海阳光玫瑰园平面图 图：中海阳光玫瑰园效果图 产品户型：项目一期1号楼为幼儿园，只有2号楼一栋为商品房销售，共174套；二期是37号楼，其中3号楼有190多套，二期4号楼户型和一期有80%以上的相似，户型：47-53平方米一房、66-84平方米二房、86-113平方米三房。以一期2号楼为例，主力户型基本为7786的二房改三房，二期适当配备4753平方米及113平方米户型，其余户型与一期相似。本体配套：二期3、4栋带精装修出售，一期为不带精装修出售；出售价格：1期起价9,000、均价9,500元/平方米；2期66、4栋1单元、3栋起价10,000、均价11,500元/平方米； 4栋2、4单元起价10,000、均价14,000元/平方米。客户类型：一期：南山区内的中高级白领为主，年龄在25-35岁之间；部分福田和罗湖的年轻白领。购房当天现场停了60-70辆车，以本田、大众、奇瑞等中低档车为主。二期：年龄段集中在25-40岁之间，客户以前海附近为主。销售状况：从2008年底项目开盘至今一期174套基本售罄，销售期约0.5年，销售率接近100%；目前二期在售，开盘当天销售86%。截至到25周，累计销售率达到76.5%。分析小结：本项目规模相对较小，大体环境与本项目类似，但交通和配套相对本项目更为便利。根据现场67、销售人员的访谈，客户以首次置业、首次改善性置业为主，其中66平方米两房、86-110平方米的三房较为好卖，86平方米的3房最为畅销，销售价格为9,000-14,000元/平方米。诺德国际等其它楼盘区域内其他的经典楼盘主要为诺德国际、依云伴山。诺德国际主力户型为7880二房可变三房及8689三房可变四房。附送面积比例达15%左右。现售楼盘有86平方米小三房 50多套；125 平方米和145 平方米大三房；少量48 平方米和66平方米两房；销售人员表示86平方米的户型比较好卖。项目北向住宅价格约为12,000元/平方米，南向住宅价格约为1,3000-1,5000元/平方米。依云伴山：户型都是双拼，68、销售人员表示110平方米以下的户型销售情况较好。片区东北侧片区为中高档住宅聚集区，近年新推楼盘以舒适性的大户型为主，面积多为100平方米以上的3房以上户型，少量的小户型，均价多在15,000-20,000元/平方米以上，少量小户型价格约为10,000-15,000元/平方米东北侧片区近年新推楼盘主要有兰溪谷、曦湾华府、宝能太古城、招商海月花园、皇庭港湾、卓越维港、后海公馆、澳城、半岛城邦花园。推出楼盘中多以舒适型大户型居多，少量的小户型，价格多在20,000元/平方米以上。表：东北片区近年新推楼盘信息表项目主力户型开盘日期价格半山海景兰溪谷二期主力户型为170-210 的高层四房及28040069、 的复式空间及HOUSE单位以4房2厅，150以上的大面宽大户型大户为主2008-10-17/2009-7-112009年价格：23,000-50,000；目前均价50,000元/半岛城邦花园二期二房：89，25.5%； 三房：110150 120套，34.4%四房：138180 34.4%2009-1-12期起价17,000、均价20,000元/曦湾华府高层全部为复式单位，主力户型在80 130之间的两房和三房；叠墅的面积为200以上别墅C-F栋：2009-7高层B栋：2009-1-10及2008-12-13高层A栋：2008-12-6A-B栋均价23,000元/宝能太古城北区主力户型为1370、0-1703-4房，207-3064-5房及顶层复式；南区主力户型为40-89；1-3房，全部精装修交楼。 2009-8-9 -招商海月花园五期户型为90+90双拼及80+90双拼户型。 推广名：海月华庭均价22,000元/皇庭港湾户型以176三房为主，以及少量236四房、复式。别墅A-C栋2009-5-16高层D-H栋2008-12-20起价24,000元/ 均价26,000元/后海公馆户型以100平方米及130平方米的三房为主力户型，另有60余平方米的舒适两房2007-7-24开盘起价20,000，均价26,000，最高100,000元/澳城主力户型130150三房、四房2007-8-2671、均价：22,000元/数据来源：深圳房地产信息网东北侧片区二手房交易市场中以蛇口为例，120平方米以上户型成交量逐年增加，从价格上来看，120平方米以上产品价格明显高于小面积产品，价格在17,000元/平方米，220平方米以上产品价格增长速度较快 中大户型聚集区从成交套数来看，70平方米以下、70-100销售数量较多，其次为100-120平方米、120-140平方米户型；从趋势来看，120平方米以上产品活跃程度逐年增加，100-120平方米、120-140平方米户型，2006-2007年逐年增长，2008年有下降；140-180户型2006-2008年保持逐年增长； 如半岛城邦一期08年成交量72、减半，100-140平方米是成交的热点； 高山花园160平方米以上复式产品比小面积平面产品成交更为活跃； 南海玫瑰花园140平方米以上产品成交活跃度逐年增加，08年达到60%以上，其中100-200平方米的成交均价是逐年上升的； 180平方米以上户型销售量始终不高，低于70套，且变化不明显；表：蛇口片区二手住宅成交情况统计序号面积区间（）2005年（套）2006年（套）2007年（套）2008年（套）2009（1-2月）（套）170122612091408270-100195140447236213100-12062631624964120-14036241807645140-1804135173、6410496180-2201017675237220161958472数据来源：世联平台表：蛇口片区二手住宅成交价格统计序号面积区间（）2005年（元/）2006年（元/）2007年（元/）2008年（元/）2009（1-2月）（元/）1704772.68 7743.91 12651.97 10828.14 9193.87 270-1004806.02 7448.86 14467.51 12206.74 9732.69 3100-1204775.74 6434.43 12671.19 12269.54 11127.62 4120-1406126.46 10480.36 22983.76 1874、837.89 17620.35 5140-1808071.90 18857.68 21873.10 19579.32 17222.17 6180-2208028.60 19090.33 31010.48 26605.75 23378.29 72209442.02 11557.89 33816.40 27370.01 22368.50 数据来源：世联平台3.3.2项目周边商业市场发展分析项目东北侧片区商业以街铺为主，周边住宅小区、工业区密集，紧邻海上世界公园等旅游景点，聚集了大量人流，消费人群以周边上班的白领、工业区职工、旅游者为主，消费水平属中等偏下水平，商铺售价在1.2万2万元/平方米，租金75、价格水平主要在100200元/平方米.月，部分街区商业由于经营档次较低或人流较少，租金价格水平在5080元/平方米.月；集中式商业较少，主要分布在海上世界公园周边，只租不卖，一层租金在200元/平方米.月，如太子广场、中心广场等。项目西北侧片区商业呈现出街铺、集中商业并重的态势，周边居住氛围浓厚，人流量较大，消费水平属中等偏上水平，街铺主要为住宅小区底层商业，租金水平在180300元/平方米.月；集中式商业主要为百安居、天虹商场、人人乐购物中心、岁宝百货等，租金水平在200250元/平方米.月。图：项目周边商业分布图（项目东北侧片区）表： 项目周边部分商业租售概况表（项目东北侧片区）序号商业名76、称商业形式商业售价（万元/）月租金（元/）空置率住宅售价（元/）1花果山小区裙楼裙楼1.52.57010095%9,60012,0002海尚国际裙楼裙楼约45.713040098%11,00023,0003海韵嘉园裙楼约3.55.312018090%14,00015,0004招东小区底商-508095%9,00010,0005南海玫瑰二期裙楼裙楼2.84.510025090%16,00022,000分析小结： 美国次贷危机引发了金融海啸，恶化的外部经济环境及其不确定性的运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有一定的“反弹”； 深圳市房地产市场从2008年市场交易持续萎缩和77、持续低迷转变为目前成交量的温和放大和价格的持续调整； 房地产政策方面，由从紧转为明显放松，市场效果已初步显现； 2009年初，房产需求以刚性需求为主，从5月春交会来看，主力成交楼盘以低价位为主，近期需求结构由首次置业向改善性置业转变，同时投资需求增加； 09年5月，深圳一手房市场呈现90平方米以下户型成交呈现“量价齐升”态势，90平方米以上户型成交呈现“量跌价升”态势，各户型成交均价“全线回升”，部分地区出现下降趋势，其中南山区量价仍保持呈上升； 本片区西北侧环绕带近年新推楼盘以1-3房的中小紧凑型户型为主，少量的舒适型大房，价格约为9,00015,000元/平方米； 片区东北侧片区为中高档住78、宅聚集区，近年新推楼盘以舒适性的大户型为主，面积多为100平方米以上的3房以上户型，少量的小户型，均价多在15,000-20,000元/平方米以上，少量小户型价格约为10,000-15,000元/平方米； 东北侧片区二手房交易市场中以蛇口为例，120平方米以上户型成交量逐年增加，从价格上来看，120平方米以上产品价格明显高于小面积产品，价格在17,000元/平方米，220平方米以上产品价格增长速度较快； 项目周边商业类型为街铺和集中式商业，因位置、商业类型、经营内容等不同，商业租金存在较大差异。四 项目SWOT分析4.1 S（优势）背靠大南山，拥有较好的海景、山景等稀缺的自然景观资源；片区内住79、宅项目较高档，项目地块临近大南山豪宅区，有利于整体产品价值的提升；4. 2 W(劣势)地铁虽路经兴海大道，但站点相距项目仍有一段距离；项目为车辆段上建物业，可能对消费者存在潜在心理影响；地块东南侧设有危险品库，为项目发展带来一定不利影响；项目西南侧港区内设有月亮湾电厂，对本项目销售带来一定环境及心理影响；地块与蛇口片区居住小区密集的区域存在一定距离，项目地块居住、商业氛围较弱，同时地块配套的不完善性使项目销售面临一定的风险；地块临近蛇口港区，高尚生活氛围弱化，港口功能强化，对项目发展带来一定的不利影响；地块主体架构要求开发商开发经验、技术水平较高，对产品户型设计、创新均存在较大限制，而产品的设80、计对可实现销售价格联系较大；4. 3 O（机会）大南山区的良好发展规划为本项目的发展带来利好；区域临近西部通道、蛇口客运港口，对外开放性强，这给本项目发展带来利好；片区可供销售项目有限，小户型供给较少，本项目具有一定的发展机会；关内土地资源稀缺进一步凸现，这将为本项目发展带来一定利好；4. 4 T（挑战）经济及政策环境的变化为本项目发展带来一定挑战；当前房地产市场处于震荡调整期，预期前景具有一定的不确定。五 项目定位5.1项目发展策略5.1.1项目发展策略 蛇口片区土地稀缺性增强，项目发展应从土地价值最大化角度出发，充分利用空间及资源双重稀缺性，充分挖掘、发展项目的潜在价值； 宏观经济环境仍有81、一定的不确定性，国内房地产市场仍处于震荡调整期，房地产价量也表现为震荡调整； 本片区作为深圳沟通外界区域的重要交通节点，蛇口客运港带来大量的人流量，西部通道亦即将开通，作为客流、物流的过渡区将保持特有的开放性和独立性； 项目发展应立足未来，弱化区域不足，充分利用大配套区来提升自身价值； 利用项目区位的过渡型性质，以自住型客户为主，与周边片区相比，应从户型和价格方面创造优势； 而从稳健角度出发，区域应合理确定开发进程，与居住区内道路交通、公共配套设施以及市政设施开发进度相衔接，完善小区生活配套服务设施； 需充分利用空间及资源的双重优势，注重品质，打造高性价比产品，提高抗风险能力。5.2项目发展定82、位5.2.1客户定位客户定位考虑因素： 项目区域属性为港区向城区过渡的过渡型区域，所临主干道以货柜车居多； 项目区域条件不成熟，生活氛围十分缺乏； 从周边片区格局来看，本片区西北侧前海区新推楼盘以中小户型为主，面对的主力客户是首次置业和首次改善性置业，人群包括周边区域及部分福田罗湖的年轻白领；本片区的东北侧区域则是以大户型为主中高档社区居多，市场较成熟， 120平方米以上户型成交逐年活跃，客户以外企管理人员及高级白领为主，为中高端及高端客户的聚集区； 项目总体规模为中等，但约85%住宅为中小户型的保障性住房和单身宿舍，承载的客户将主要为中低收入人群，并成为本社区人口素质的主要特色； 3号地块规83、模较小，且受到1、2号地块的位置、产品及客户类型的影响，对高端客户的吸引能力较弱； 本项目面对的主力客户所在区域将主要来自于在周边工作生活的中产阶级，如在赤湾、妈湾、前后海工作的白领及私营业主；可以为大南山周边片区的补充性片区； 客户具有一定的支付能力，但对总价有一定的要求，选择以实用为主。因此，本项目的客户定位可以为：首次置业、首次改善性置业客户为主力客户，其特征为：工作生活处于发展初期，具有成长潜力，年收入在20-30万，有一定积累的中产有车一族，主要追求高性价比，户型要求是实用以及舒适。图：目标客户分析图偶得客户境外客户、投资客特征：对海景、山景资源较敏感，海景将是吸引其的重要资源；户型84、需求160以上。核心客户重要客户偶得客户核心客户南山区政府公务员、教师周边港区、工业区企业管理人群等；特征：首次改善型置业，有一定支付能力，但对总价有要求；户型需求86-113。重要客户周边片区私营业主、高级管理人群；特征：自住型需求，有较强支付能力，对居住环境有一定要求；户型需求120-160。5.2.2产品定位3号地块产品定位考虑因素： 近年推出楼盘中的小户型楼盘畅销产品的户型为86-110平方米的三房，以及64-77平方米的两房； 中大户型聚集区，120平方米以上产品活跃程度逐年增加，100-140平方米是成交的热点； 160平方米以上复式产品比小面积平面产品更受欢迎； 项目所在位置具有85、一定的劣势，但可以从产品和价格上占有优势； 结合项目的客户定位，则本项目3号地块户型定位如下：面积区间以86-110平方米的3房为主力户型，搭配120-160平方米的舒适三房和四房，少量160平方米以上大尺度户型，在户型设计上增加复式产品，增加项目亮点。5.2.3价格定位项目价格的定位将结合项目特征、市场情况确定如下： 本项目的价格定位应主要参考西北环绕带新推楼盘价格； 本项目1号地块为单身宿舍，客户定位具有一定的针对性，价格应低于周边片区，根据市场分析数据，近两年周边区域中小户型楼盘首期开盘均价约为9,000元/平方米，如中海阳光玫瑰园首批户型以2房为主，起价9,000、均价9,500元/平86、方米，阳光花地以1-2房为主，销售均价约为9,200元/平方米，建议单身宿舍销售均价为8,500元/平方米； 2号地块不考虑销售，将从成本角度收回投入； 3号地块为商品住宅，依山而建，距交通主干道较远，从安静程度及景观角度都具有一定的优势，参考当前周边大户型楼盘价格，如：中海阳光玫瑰园，2期主要是77-80多平方米的两房改三房、86平方米左右的小三房。2期4栋1单元、3栋起价10,000、均价11,500元/平方米； 4栋2、4单元起价10,000、均价14,000元/平方米；依云伴山均价约为12,200元/平方米，预计2011年下半年推出住宅销售均价可以为12,000元/平方米； 社区商业将87、持有经营，由于区域环境的不成熟性及居住性物业的不集中，商业将主要为本社区住宅提供服务，经营内容以超市、便利店等为主，可实现初始租金将不高，参考周边片区商业租金、售价与住宅售价的情况，本项目社区商业可实现5080元/平方米.月，按照谨慎原则，确定商业部分租金均价为50元/平方米.月；参考深圳市房地产年鉴并结合近3年该区域商业市场租赁情况，确定租金年递增率为3%。六 项目经济效益评价6.1项目工作计划6.1.1主要考虑因素 基于贵方对项目前期工程及施工的关键节点的把握，本计划将结合以上节点安排项目销售； 项目销售至少考虑3个月的蓄客期，销售时间安排尽量结合春、秋交会； 销售速度，综合考虑深圳市总体88、销售特点，并参考2009年以来新开盘楼盘销售速度确定本项目的销售周期； 2009年1-4月，90平方米以内住宅销售套数为17726套； 2009年1-4月新建商品住宅销售面积237.44万平方米； 2009年1-5月南山区成交面积为64.91万平方米； 由于本项目规模较小，且属于南山区稀有的小户型住宅项目，因此假定项目的销售周期约为1年左右； 其中商业部分的租赁情况在一定程度上受到住宅销售情况的影响，因此可结合1、3号地块单身宿舍、商品住宅的销售及入住情况统一招商； 参考周边不成熟片区商业租赁情况，租赁市场成熟需要3年左右，出租率可达95%。6.1.2关键节点安排综合以上考虑本项目的工作计划安89、排建议如下：表6-1：关键时间节点计划表地块前期工程、施工及竣工期销售期销售率备注：结构封顶1号地块2009.1-2011.122010.8-2011.6100%2010.92号地块（商业）2009.1-2011.12预计2012上半年开始招商，测算期至2016年底测算期末出租率达95%2010.103号地块2009.5-2012.122011.9-2012.698%2011.11、3号地块为主要回现地块，受平台建设影响，两阶段的销售时间间隔将较长，这不利于动态回收指标，因此在实施时应尽量拉近地块的销售时间；6.2项目经济效益分析6.2.1分析前提 项目规划指标采用委托方提供用地规划设计条件，90、详见下表； 土地投入将引用土地评估报告的数据； 考虑到投入资金的动态影响，保障性住房的投入假定为先投入后回收； 保障性住房投入构成中财务费用将按比例分摊； 另外，因占用资金带来的成本将计入保障性住房投入中，作为资金返还内容之一； 项目基准收益率以12%为参考指标。表6-2：用地规划指标表序号 项 目总用地规划指标1用地面积()125,904.68 2容积率2.433覆盖率45%4总建筑面积430,000.00 5其中：计容积率面积()306,100.00 5.1保障性用房182,000.00 5.1.1保障性住房181,700.00 5.1.2物业管理用房300.00 5.2物业开发项目11291、,860.00 5.2.1住宅()45,000.00 5.2.2单身宿舍62,600.00 5.2.3商业5,260.00 5.3配套设施8,470.00 5.3.1社区健康服务中心1,000.00 5.3.2居住小区文化3,000.00 5.3.3居委会200.00 5.3.4社区服务站300.00 5.3.5邮政所150.00 5.3.6其它公共配套设施320.00 5.3.712班幼儿园3,500.00 5.4车辆段派出所2,770.00 5.5核增建筑面积123,900.00 5.5.1住宅首层架空13,100.00 5.5.2停车库及设备面积70,800.00 5.5.3车库层架空面92、积40,000.00 6.2.2项目投资估算本项目总投资约为229,002万元，其中保障性住房投资约为141,189万元，约占总投资额的62%。可见保障性住房投资比重较大，将直接影响项目的盈利水平。保障性住房总投资估算中成本投入约128,197万元，即（1至6项之和+10项）128,197万元。表6-3：项目总投资估算序号项目名称项目整体投资估算其中：保障性住房投资估算总额（万元）单价(元/)占总投资比例总额（万元）单价(元/)占总投资比例1土地成本84,250 6,789 36.8%48,415 2,562 34.3%1.1土地价值18,242 1,470 8.0%0 0 0.0%1.2平台93、搭建费用66,008 2,156 28.8%48,415 2,562 34.3%2前期工程费9,433 308 4.1%6,207 329 4.4%3建筑安装工程费89,346 2,919 39.0%61,326 3,246 43.4%4公共设施费10,067 329 4.4%6,693 354 4.7%5不可预见费3,574 117 1.6%2,453 130 1.7%6开发期间税费2,734 89 1.2%1,877 99 1.3%7财务费用20,390 666 8.9%12,992 688 9.2%8销售费用1,592 128 0.7%0 0 0.0%9销售税金及附加5,829 190 94、2.5%0 0 0.0%10公用设施专用基金1,787 58 0.8%1,227 65 0.9%11合 计229,002 7,481 100.0%141,189 7,473 100.0%注：1、土地投入额度引自土地价值评估报告，为1、3地块包含平台建设成本的土地价值，是评估净值加上3.05%的购地税；2号地块的土地成本则主要为平台建设成本；2、平台建设费用、前期工程费、建筑安装工程费、公共设施费、开发期间税费引自委托方提供的数据；其中保障性住房建安成本为带装修的成本，其它不带装修；4、不可预见费一般为建安工程费的2%-3%，考虑到本项目的特殊性取4%；5、公共维修基金根据相关规定按照建安工程的95、2%计算；6、销售费用按照销售额的1.5%计算；7、单方造价按照计容积率建筑面积分摊，具体地块为主要建筑加上分摊的配套面积为分摊基数。6.2.3项目资金构成投资资金来源包括自有资金、银行融资及销售收入。项目总投资为229,002万元，企业自筹资金为50,000万元，满足普通商品住房自有资金20%的要求。银行融资98,000万元，销售回款支持约81,002万元。资金构成情况如下表所示：表6-4：项目资金构成表序号项 目资金(万元)比例1自有资金50,00021.8%2银行融资98,00042.8%3销售回款81,00235.4%4总投资229,002100.0% 6.2.4投资使用计划结合项目开96、发工程进度资金使用计划如下：表6-5：投资计划表序号项目名称投资金额2009 2010 2011 2012 上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1土地投入84,250 42,125 42,125 2前期工程费9,433 2,641 2,641 1,132 1,132 943 943 3建筑安装工程费89,346 12,764 12,764 19,146 19,146 12,764 6,382 6,382 4公共设施费10,067 1,258 1,258 1,258 1,258 1,258 1,258 1,258 1,258 5不可预见费3,574 447 447 447 447 497、47 447 447 447 6开发期间税费2,734 342 342 342 342 342 342 342 342 7公共维修基金1,787 1,787 8小计201,192 46,813 59,577 15,943 22,324 22,136 15,754 8,429 10,216 6.2.5收入分析收入估算物业类型中保障性住房182,000.00平方米，成本返还128,197万元（不含财务费用），销售类物业面积约为107,600.00平方米，销售收入约为106,130万元 ，经营类物业面积约为5,260.00平方米，经营收入约为1,346万元。表6-6：收益物业面积列表序号项目方式建筑98、面积（）总额（万元）备注1保障性住房按成本返还政府182,000.00128,197“表6-3”11-7-8-9 2销售类物业销 售107,600.00106,130-2.1住 宅销 售45,000.0052,920-2.2单身宿舍销 售62,600.0053,210-3经营类物业持有经营5,260.001,346-合计-294,860.00240,407-注：计算期内住宅销售率为98%，单身宿舍销售率为100%，商业2012年开始出租率20%，经过3年的运营期在期末达到95%的稳定出租率，2016年以后谨慎原则按照10000元/平方米，销售率为90%的原则租转售；表6-7：利润表序号项 目计99、算公式金额（万元）1收入总额（1.1）+（1.2）+（1.3）240,4071.1保障性住房返还128,1971.2销售类物业106,1301.3经营类物业1,3462开发成本201,1923销售费用（1.2）1.5%1,5924经营成本（1.3）6%805销售、经营税金及附加取费标准见下文5,8296土地增值税07财务费用20,3908利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-（7）11,3249所得税所得税20%2,26510净利润(8)-(9)9,05911成本利润率利润总额/总投资4.94%12税后成本利润率净利润/总投资3.96%销售税金及附加测算销售税金及附加：计算基100、数中不包含保障性住房返还收入。按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的5%），教育费附加（营业税的3%），城市建设维护税（营业税的1%），印花税（销售额的0.05%），堤围费（收入额的1亿以下按照0.01%计算，1亿以上按照0.008%计算，本报告统一按照0.01%计算）合计为销售额的5.26%，即5,582 万元。 经营费用、税金及附加测算费用：房屋租赁管理费为交给房屋租赁管理所的费用，按照租金的2%计算，房屋租赁管理费为出租房屋的费用，参照中介佣金，取租金的3%，维护费根据世联经验取租金的1%，合计为租金的6%。税金及附加：按规定，深圳市房地产租赁税费主要是营业税（租金的101、5%），教育费附加（营业税的3%），城市建设维护税（营业税的1%），印花税（销售额的0.1%），堤围费（收入额的1亿以下按照0.01%计算，1亿以上按照0.008%计算，本报告统一按照0.01%计算）；房产税（租金的12%），土地使用税（按照土地等级征收，本地块按照13元/平方米/年征收）。土地增值税测算按照中华人民共和国土地增值税暂行条例的规定和根据深圳市人民政府 关于深圳市开征土地增值税有关问题的批复(深府办函200593号)的要求，深圳市从2005年11月1日起开始征收土地增值税。对于普通住宅项目增值额低于20%的，免征土地增值税，本项目增值额低于20%，按照免征考虑。计算内容，详见附表102、1.4“项目销售收入与经营税金及附加估算表”；商业收入详见附表1.5“项目出租收入与经营税金及附加估算表” 6.2.6项目结果指标分析在考虑保障性住房成本返还的情况下，项目静态盈利能力很低，动态盈利能力不足。若考虑保障性住房建设引发的所有成本都可以获得回收的情况下，即不考虑建设保障性住房的情况下，只建设单身宿舍、住宅、商业及配套的情况下，项目静态和动态指标均可以达到行业收益水平。表6-8：项目的结果指标对比表序号项目整体指标1（成本返还）整体指标2（含财务成本返还）1、3号地块指标单位1占地面积125,905 125,905 125,905 2总建筑面积430,000 430,000 248,103、000 3计容积率面积306,100 306,100 124,100 4收益面积112,860 112,860 112,860 5总投资229,002 229,002 86,939 万元6保障性住房128,197 141,189 0 万元7经营收入240,407 253,399 112,210 万元8利润总额11,324 24,316 25,191 万元9税后利润9,059 19,453 20,153 万元10税前总投资利润率（8）/（5）4.94%10.62%28.98%11税后总投资利润率（9）/（5）3.96%8.49%23.18%12财务内部收益率2.10%4.42%13.87%13财104、务净现值(30,498)(23,795)1,952 万元14税后年均投资利润率（10）/4年0.99%2.12%5.80%注：1、“整体指标1”是保障性住房按照不含财务费用的成本返还价（128,197万元）返还情况下的结果指标，“整体指标2”是保障性住房按照含财务成本的总投资（141,189万元）返还情况下的结果指标；“1、3号地块指标”指单纯只进行1、3号地块投入的结果指标；2、由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照4年计算6.3项目风险分析及防范建议风险分析工期影响 项目的开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目的动态收益水平； 2105、号地块为非收益项目，开发时间介于1、3号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味项目将增加财务成本，为项目发展带来一定风险； 项目总投资利润率随达到行业一般水平，但年均利润率不高，因此若建设周期拉长将进一步影响项目的动态收益指标。市场风险 项目建于车辆段之上，不排除客户有一定的心理影响，为项目销售带来风险； 项目所在位置现状交通及配套均不是非常便捷，这也为项目销售带来风险；宏观经济及政策风险 开发周期长，宏观经济及政策环境具有一定的不确定性，这也将为项目发展带来风险。防范建议 控制土地成本投入； 控制工期及项目投资额； 提高产品的性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。七 附表附表1.1：项目工程计划横道图附表1.2：项目开发成本估算表附表1.3：项目投资计划估算表附表1.4：项目销售收入与经营税金及附加估算表附表1.5：项目出租收入与经营税金及附加估算表附表1.6：资金来源与运用表附表1.7：项目损益及利润分配表附表1.8：项目现金流量表附表1.9：项目敏感性分析表