1、1 腾图国际广场项目腾图国际广场项目可行性分析报告可行性分析报告第一部分：项目本体分析第一部分：项目本体分析第二部分：商业市场发展现状研究第二部分：商业市场发展现状研究第三部分：商业市场发展潜力预判第三部分：商业市场发展潜力预判第四部分：项目优劣势分析及可行性第四部分：项目优劣势分析及可行性报告内容报告内容 一一.项目本体分析项目本体分析城市背景：城市背景：锡林浩特位于内蒙中部，是锡林郭勒盟政府所在锡林浩特位于内蒙中部，是锡林郭勒盟政府所在地；这里是著名的草原城市，地广人稀，市区总人口地；这里是著名的草原城市，地广人稀，市区总人口2020万。万。u全盟现辖2市9旗 1县1区，盟域面积20.3万2、平方公里。2010年全盟总人口104.68万人。u锡林浩特市下辖1镇2苏木6个牧场6个街道办事处，市域面积14750平方公里。城市建成区面积城市建成区面积3434平方公平方公里，市区总人口里，市区总人口2 20 0万人万人 。u锡林浩特市市区与首都北北京直线距离为京直线距离为460460公里，公里，与首府呼和浩特市直线距与首府呼和浩特市直线距离为离为470470公里公里呼和浩特呼和浩特鄂尔多斯鄂尔多斯锡林浩特锡林浩特河北省河北省北京市北京市锡林浩特市锡林浩特市那达慕大街团结大街锡林大街额尔敦路项目区位：项目区位：项目位于锡市新老城结合部，锡林河项目位于锡市新老城结合部，锡林河3 3号湖西侧，号3、湖西侧，在规划的滨河生态景观带上，目前认知相对较偏。在规划的滨河生态景观带上，目前认知相对较偏。u项目位于锡林浩特新老城区结合部。u项目地块紧临锡林浩特市的母亲河锡林河，锡林河及沿线也是规划中的城市生态景观带。u城区范围小，项目地块虽距老城核心仅4-5分钟车程，但因居民的日常生活与此地关联较少，认知相对较偏。老城区老城区新城区新城区 内蒙古腾图房地产开发有限公司承建的锡林湖南湖西岸商业楼项目地处锡林浩特市开发区，雄踞锡林浩特市商业区核心位置，东面与锡林浩特市最美丽的锡林湖接壤，南临3000亩的森林公园，西靠3万多平方米的展览圣地蒙元文化城，北接锡林郭勒盟政府。锡林大街、上海路、阿巴嘎路、滨河路4、等多条城市干道纵横交错。周围有锡林浩特市地税小区、财政小区、南煤矿小区、左岸香槟小区等一系列住宅区，且距离锡林浩特市火车站也非常近，距机场不超10公里。项目简介：项目简介：资源条件：资源条件：紧邻锡林浩特市的母亲河紧邻锡林浩特市的母亲河锡林河，也是锡锡林河，也是锡 市唯一的水景资源。市唯一的水景资源。u本项目东北及北侧紧邻锡本项目东北及北侧紧邻锡林河林河3 3号湖，是锡市较稀缺号湖，是锡市较稀缺的景观资源。的景观资源。u锡林河在锡市范围内共形锡林河在锡市范围内共形成成4 4个相对大规模的湖面，个相对大规模的湖面，本项目位于本项目位于3 3号湖西侧，占号湖西侧，占据为数不多的湖景资源。据为数不多5、的湖景资源。u锡林河改造工程已基本完锡林河改造工程已基本完成。锡林河南侧的植物园南成。锡林河南侧的植物园南湖改造工程也于完工。湖改造工程也于完工。该项目占地面积该项目占地面积139696.86，总建筑面积，总建筑面积104893.04，其中：室内生态休闲购物中心由地，其中：室内生态休闲购物中心由地下一层地上三层构成，建筑面积下一层地上三层构成，建筑面积58647.63（投资上千万的沿湖景观由（投资上千万的沿湖景观由2个人工湖、休闲木个人工湖、休闲木栈道等组成，景色怡人；各种管网齐全。绿化面积约栈道等组成，景色怡人；各种管网齐全。绿化面积约60000，由各种乔木、冠木组成。硬，由各种乔木、冠木组6、成。硬化面积化面积20000。容积率。容积率0.75，停车位，停车位500个。个。本体分析小结本体分析小结城市发展新区、有一定资源条件的、城市发展新区、有一定资源条件的、大规模房地产开发项目带来无限商机大规模房地产开发项目带来无限商机项目优势：项目优势：1.资源优势：占据锡林浩特稀缺的水景资源；资源优势：占据锡林浩特稀缺的水景资源；2.规模优势：大规模开发，在规划设计、整体的开发为商规模优势：大规模开发，在规划设计、整体的开发为商业开发带来无限商机；业开发带来无限商机；3.地域优势：商业网点奇缺地域优势：商业网点奇缺,可占得先机可占得先机。区域认知：目前项目所在区域认知相对较偏区域认知：目前项7、目所在区域认知相对较偏,交通交通相对不便。相对不便。项目劣势：项目劣势：本报告是严格保密的。二二.商业商业市场发展现状研究市场发展现状研究判断城市商业市场发展阶段指标体系宏观经济指标宏观商业市场指标GDP、人均GDP消费支出水平投资指标：商业投资额、固定资产投资与GDP占比供需指标：增长率%价格指标：商品价格变化可支配收入与消费能力锡市经济发展快速，锡市经济发展快速，GDPGDP年均增长年均增长20%20%以上。但因人以上。但因人口少，经济总量排名靠后，不及鄂尔多斯的四分之一。口少，经济总量排名靠后，不及鄂尔多斯的四分之一。u锡林郭勒盟地处内蒙古自治区东部，靠近东三省老工业基地。同时享受“国家8、西部大开发”、“振兴东北工业基地”、“内蒙古自治区重点发展东部”三大政策利好，近年经济发展快速。u2003年后锡林浩特市经济持续增长，年均增幅20%左右，明显高于全国11.4%的平均水平。u但由于锡盟地广人稀，全盟总人口101.68万。经济总量不高，在内蒙各市、盟中排名靠后。不到鄂尔多斯的四分之一。GDPGDP、人均、人均GDPGDP住房消费支出水平可支配收入与消费能力20102010年内蒙省内各市、盟的年内蒙省内各市、盟的GDPGDP比较比较锡市人均锡市人均GDPGDP也呈也呈2020以上的增长，以上的增长，1010年达到年达到4.54.5万万元，全省排名第四，略高于鄂尔多斯元，全省排名第四9、，略高于鄂尔多斯0808年的水平。年的水平。u根据户籍人口计算，锡市人均GDP较高，在内蒙省内排名第四，低于鄂尔多斯和包头。u2010年人均GDP达到45052元。鄂尔多斯05年人均GDP为39891.2万元。锡市10年的指标高于鄂尔多斯08年的水平。u经济的高速发展为商业行业发展提供了强有力的支撑。GDPGDP、人均、人均GDPGDP消费支出水平可支配收入与消费能力20102010年内蒙各市、盟人均年内蒙各市、盟人均GDPGDP排序（不含呼和浩特市、乌兰察布盟）排序（不含呼和浩特市、乌兰察布盟）锡市、鄂尔多斯锡市、鄂尔多斯2003-20072003-2007年城镇人均年城镇人均GDPGDP增10、长增长人均可支配收入和人均消费支出双向增长，锡市人均可支配收入和人均消费支出双向增长，锡市0707年人均可年人均可支配收入与鄂市支配收入与鄂市0505年水平持平，居民消费能力逐步增强。年水平持平，居民消费能力逐步增强。u随着锡林浩特市经济的迅猛发展，2003年至2007年锡市城镇人均可支配收入大幅提升，由03年的6545元提升至07年的11785元。u鄂尔多斯05年人均可支配收入为11025元，锡市07年水平与这一数值持平。u锡林浩特2010年人均消费性支出突破万元大关，同比上年增长25.71%，充分证明居民消费能力增强。GDP、人均GDP消费支出水平可支配收入与消费能力可支配收入与消费能力居11、民消费性支出占可支配收入的比例超过居民消费性支出占可支配收入的比例超过8080，消费意愿，消费意愿强烈。住房消费支出占比低，发展空间大。强烈。住房消费支出占比低，发展空间大。u人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消费习惯和消费愿望，指数值越大，表明居民的消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。u当前国内多数城市的该指数在65%左右，锡市超过80，居民消费意愿较强。u住房支出占消费性支出的比重约10，根据国际标准，尚处于温饱型社会水平。GDP、人均GDP消费支出水平消费支出水平可支配收入与消费能力消费类型 恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型 5559 7.6 5055 11.2 小康12、型 4550 12.1 4045 18.9 住房支出的国际标准住房支出的国际标准 居民消费价格变动情况 类别 2010年居民消费价格指数（上年=100）103城市103农村牧区103.5食品类109.5粮食110.1肉禽及其制品105.3蛋109.9水产品106.5鲜菜127.6鲜果123.7烟酒及用品101.9衣着类99.4家庭设备用品及服务98.8医疗保健及个人用品101.8交通和通讯99.7娱乐教育文化用品及服务99.6居住102.2服务项目100.8城市100.7农村牧区101城乡人民生活 项目计量单位2010年比上年增长%城镇居民平均每百户耐用消费品拥有量彩色电视机台110.18-013、.2电冰箱台95.550.9洗衣机台95.780.5家用电脑台46.768.1家用汽车辆11.1717.5农牧民平均每百户耐用消费品拥有量电视机台1031其中：彩电台98.71.2电冰箱台42.815.7洗衣机台58.97.3摩托车辆68.23城乡人民生活消费变动消费变动 锡市城乡人民生活指数锡市城乡人民生活指数提提升升啦啦商业市场现状结论商业市场现状结论1.繁华的商业市场尚处于起步阶段，供需发展平衡，物流相对滞后,商品价格增长迅速。2.依托高速的经济发展，未来的商业市场将存在较大空间。需求潜力需求潜力商业市场潜力商业市场潜力行业潜力行业潜力商品潜力营销潜力商户状况城市规划发展城市规划发展后续14、供应后续供应需求现状需求展望供应潜力供应潜力三三.商业商业市场发展潜力研究市场发展潜力研究锡市规划锡市规划“两带三片两带三片”的空间结构，向东发展的空间结构，向东发展为主，向西为辅，适度向南延伸。为主，向西为辅，适度向南延伸。u锡市规划以老城为核心，向东西两头拓展城市空间布局。目前向东主要是产业发展，城市向西开发的力度较大。u本项目位于城市规划的生态发展带上。同时也位于城市向西拓展的方向上。城市规划发展城市规划发展后续供应规划规划“两带三片两带三片”城市结构：城市结构：中片区中片区作为城市市级中心所在地，承担城市金融、办公、文化、教育体育等功能。西片区西片区以盟行政办公、区域性商务办公、文化博15、览和区域性物流组织服务、生产服务及高科技产业为主要功能。东片区东片区以承担环保、能源延伸产业为主要功能。滨河景观带滨河景观带 以锡林河为依托，形成防洪除涝、旅游观光、娱乐休闲、生活服务，水、绿、城相融合的绿色滨河景观带。防护隔离绿带防护隔离绿带依托现状高压走廊防护绿带，建设工业片区与城市中心片区间的隔离绿带。摘自锡林浩特市规划纲要发展方向：发展方向：城市向东发展为主、向西为辅。适当向南延伸。发展城市东部电场地区和完善锡林河西部地区。中远期城市向南延伸发展。摘自锡林浩特市规划纲要景观绿化工业用地商业金融行政办公住宅用地中片区西片区生态发展带防护隔离绿带东片区 目前向西开发力度较大。基础设施已建设16、完毕，盟政府及目前向西开发力度较大。基础设施已建设完毕，盟政府及其他机关单位陆续迁入，公共配套也将逐步完善，新区的宜居其他机关单位陆续迁入，公共配套也将逐步完善，新区的宜居性将逐渐增强。性将逐渐增强。u盟政府迁入新区办公，公安局、市法院、税务局、电视台等机关单位也相继搬迁。u新区规划建设的医院、学校和体育场等配套也将逐步建成，新区的宜居性将逐渐显现。城市规划发展城市规划发展后续供应新区医院规划南湖景观规划政府大楼电视台西部新区规划发展三大片区，计划陆续启动南西部新区规划发展三大片区，计划陆续启动南区的商业、住宅及公共配套建设。区的商业、住宅及公共配套建设。锡林大街本项目u新区总面积约10平方公17、里。u新区规划：锡林大街北侧沿线为行政中心；再向北为无污染产业园区。锡林大街南侧为住宅、商业金融、公共配套区域。其中商业分布在锡林大街南侧及与其平行的南侧道路上。无污染产业园行政中心住宅、商业金融、公共配套城市规划发展城市规划发展后续供应老城区是锡市的商业、经济、文化中心，目前老城仍老城区是锡市的商业、经济、文化中心，目前老城仍是居住氛围最浓的区域，启动了大量旧城拆改项目。是居住氛围最浓的区域，启动了大量旧城拆改项目。u老城的贝子庙是锡市的发源地，老城聚集了较多的商业、教育配套，未来新区将不会建设大规模的集中商业，规划了学校。未来城市的商业、教育中心仍在老城区。u锡市的商业中心发展，目前大规模18、商业都在贝子庙以及南侧的额尔敦路聚集，这里是锡市的商业核心区。城市规划发展城市规划发展后续供应那达慕大街团结大街145锡林大街额尔敦路位置位置租金元租金元/天天1贝子庙广场丁字路口5-62高勒时代广场附近底商4-4.53额尔敦路，车站附近2-2.54都兰小区附近底商1.5-35广达欣城附近底商1.5-332贝子庙大街目前锡市所有的教育配套都在老城，商业也主要聚集在老城的额尔敦路。中片区西片区生态发展带防护隔离绿带东片区发展方向：城市向东发展为主、向西为辅。适当向南延伸。近期发展城市东部电场地区和完善锡林河西部地区。中远期城市向南延伸发展。规划“两带三片”城市结构：中片区作为城市市级中心所在地，19、承担城市金融、办公、文化、教育体育等功能。西片区以盟行政办公、区域性商务办公、文化博览和区域性物流组织服务、生产服务及高科技产业为主要功能。东片区以承担环保、能源延伸产业为主要功能。滨河景观带 以锡林河为依托，形成防洪除涝、旅游观光、娱乐休闲、生活服务，水、绿、城相融合的绿色滨河景观带。防护隔离绿带依托现状高压走廊防护绿带，建设工业片区与城市中心片区间的隔离绿带。城市规划发展城市规划发展年限2007年2015年2020年常住人口（万人）17.0624.040.0其中户籍城镇人口14.0627.730.4暂住人口3.06.39.6自然增长率0.7%0.7%机械增长率3.66%3.86%综合增长率20、4.36%4.56%锡市规划近几年将有较大规模的人口增长。规划到2015年人口增长到24万。根据访谈，人口的增长点主要在于：“围封转移”政策带来的牧民进城，以及空投大型国有煤炭企业带来的高素质人才。2007年2008年2009年2010年全部23758194081680314257其中务工9940918480365064经商5381496432481371教育3696285024783064投亲1357596715-2007-20102007-2010年年锡锡市外来人口市外来人口统计统计锡市规划人口的增长点锡市规划人口的增长点城市发展战略 工业强市：走新型工业化道路，建成综合性的新兴工业城市；21、牧业稳市：发展特色牧业，建成服务京津冀的畜牧产品生产加工基地；商贸活市：建成自治区东部区域性商贸物流中心；目前以煤、油、电、肉、乳为主导产业，未来几年将以煤炭及相关产业发展为核心。城市发展城市发展1.锡林浩特市煤炭资源开采放开后，煤炭等能源相关产业将迅速取代原有农牧加工业，成为城市经济的主要贡献者，拉动锡市经济在3-5年内呈现爆发式增长。2能源产业的快速发展，经济水平的提高也将拉动三产，为城市带来大量的就业机会。锡林浩特将吸引大量自治区及周边省市的人口前来寻找财富机会。3.大企业作为主导产业的主体，将为锡林浩特孕育扎实的中产阶层，使锡林浩特市的人口结构呈橄榄形分布。中产阶层将成为商业市场中最活22、跃的群体，产生改善居住和投资消费需求。发展潜力发展潜力发展潜力结论发展潜力结论1.锡市向西发展力度大，随着新区公共配套的进一步完善，新区的商品消费需求性将逐渐增强。2.锡市商业市场的后续供给量较大，新区商业网点形成的后续供应，将激发锡市商业市场的激烈竞争。目前锡市的需求结构单一，受经济能力制约，目前锡市的需求结构单一，受经济能力制约，基本没有投资需求。基本没有投资需求。公务员事业单位职员个体老板由于收入较低,消费能力略显不足,购物中心功能定位应侧重这部份人群的消费心理与能力盟政府、市政府等机关单位工作人员。月均收入在3000元以上，属于当地较高收入群体。风电、热电企业，以及中国电信、移动公司职23、员。月均收入在1500-2000元。在锡市经营小生意的个体老板，行业不太聚集，如餐饮店老板、房地产老板等。25-35岁的年青人，购买婚房或者改善居住的，基本都是锡市本地人，下面牧区的人很少，最多占到5%左右。如何适应这部份人群的需求,功能定位时需充分考虑 u虽然是旅游城市，但目前锡市是典型的内生需求市场，外地客户来此置业的很少。顾客构成单一，基本都是生活需求型，包括中高收入者改善型消费，部分年轻人休闲娱乐型，以及少量牧民进城消费。需求现状需求现状需求展望锡市消费客户构成旗县牧民牧区草地较多的牧民，年收入达到10万以上，属于高收入人群。思考点：新增人口的来源和质量，将直接决定其思考点：新增人口的24、来源和质量，将直接决定其对商业市场的影响力大小。对商业市场的影响力大小。高质量人口的进入将会改变城市人群构成，极大促进商业市场发展。切入点：从分析锡市的产业发展规划和发展前景入手，研究经济切入点：从分析锡市的产业发展规划和发展前景入手，研究经济发展对城市发展的带动作用，以及对城市人口构成的影响，以发发展对城市发展的带动作用，以及对城市人口构成的影响，以发现城市未来的需求潜力。现城市未来的需求潜力。需求现状需求展望需求展望u锡市的三次产业构成一直呈现二、三、一的结构，且第二产业的产业地位逐渐增强。u07年锡市三次产业对GDP的贡献率分别为5.9%，64.9%，29.2%。第二产业占据绝对主导地位25、。锡市正由传统农牧业城市向能源型城市转化，第二锡市正由传统农牧业城市向能源型城市转化，第二产业在三次产业构成中逐渐占据绝对主导地位。产业在三次产业构成中逐渐占据绝对主导地位。城市发展战略城市发展战略工业强市：走新型工业化道路，建成综合性的新兴工业城市；牧业稳市：发展特色牧业，建成服务京津冀的畜牧产品生产加工基地；商贸活市：建成自治区东部区域性商贸物流中心；摘自2008-2020年锡林浩特市城市总体规划需求现状需求展望需求展望2003-20072003-2007年锡林浩特三次产业构成年锡林浩特三次产业构成资料分析来源：锡林浩特市年鉴农牧业不再是城市主导产业，政府施行围封转移政农牧业不再是城市主导26、产业，政府施行围封转移政策，大量牧民将实现城市化，但高质量人口不多。策，大量牧民将实现城市化，但高质量人口不多。很多牧民转移城里之后因就业及收入问题，没有办法养房，最终又回到牧区。后来政府界定只要是不再从事牧业生产的就可以称作转移成功。全盟区现有牧民约37-38万人，未来3年共计划转移22万人，但每年实际解决每年实际解决1.71.7万人的移民是有可能实现的目标。万人的移民是有可能实现的目标。访谈 盟生态办围封转移办公室 段科长 围封转移工程中，最先转移出来的，一般是在牧区生活条件差的，不再适合从事农牧业的牧民。这部分比较容易转出来。只有极少数的牧民养殖大户有钱，这些人多数已经在城里买房子置业。27、访谈 市生态办 莫主任需求现状需求展望需求展望u考虑环境保护，锡市政府倡导围封转移政策，但政策执行较困难，执行结果与预期相差较大。u通过围封转移政策进城的牧民中，高收入人群较少，基本都是以前生活水平较低的牧民，对城市整体发展影响不大。“围封转移围封转移”政策近些年锡林郭勒盟一直都在执行。我们锡林郭勒盟土地沙化严重，从飞机上都能看得见。所以要规划畜牧业的产业化发展，同时将牧区人口转移出来。访谈 市发改委高局长目前以煤、油、电、肉、乳为主导产业，未来几年目前以煤、油、电、肉、乳为主导产业，未来几年将以煤炭及相关产业发展为核心。将以煤炭及相关产业发展为核心。资料分析来源：锡林浩特市年鉴2008跨越中28、发展的锡林浩特市 目前锡林浩特市支柱产业为：煤、油、电、肉、乳。其中油的贡献约占工业总产值的50%。未来规划煤炭产业将达到工业生产总值的未来规划煤炭产业将达到工业生产总值的40%40%；风机、汽车等制造业将达到20%；高新技术产业，锗的加工等将达到20%。这个比例大概在2015年实现。锡林浩特市发改委高局长 按照按照“煤电起步、冶化承接、高新做强煤电起步、冶化承接、高新做强”的发展路径，集中培的发展路径，集中培育育“能源、化工、建材、畜产品加工能源、化工、建材、畜产品加工”优势产业集群优势产业集群，以特色产业集群推动园区建设，以园区推动工业化发展。摘自 2008-2020年锡林浩特市城市总体规29、划2006-20082006-2008年煤炭及电力行业产值年煤炭及电力行业产值需求现状需求展望需求展望u锡市未来的产业发展，将会以煤炭及相关的电力行业为核心，并积极发展产业链上的其他关联产业。u锡市以前的经济发展以油为主，煤电行业近两年也有较大的增长。随着产业重视度的提升，未来将延续这种发展势头。u20102010年各产业对年各产业对GDPGDP的贡献率的贡献率锡市煤炭储量巨大，近年放开政策后，将吸引大型企锡市煤炭储量巨大，近年放开政策后，将吸引大型企业进驻，带动产业发展，并带来大量外来人口进入。业进驻，带动产业发展，并带来大量外来人口进入。锡市的煤炭质量不如鄂尔多斯，我们这里都是露天煤矿，堆30、放2个月就会自燃，不能储存，运输半径超过300公里就是赔钱的。因此对企业的技术能力和销售渠道要求较高，小煤窑不能完成产销平对企业的技术能力和销售渠道要求较高，小煤窑不能完成产销平衡。客观条件要求我们必须选择大型企业作为开采主体。衡。客观条件要求我们必须选择大型企业作为开采主体。访谈 市发改委 高局长需求现状需求展望需求展望 目前已有大唐、北方联合电力、宏文、蒙能、协鑫、元和、神华、大唐、北方联合电力、宏文、蒙能、协鑫、元和、神华、华润八大企业进驻，华润八大企业进驻，共同开发胜利、巴彦宝力格两大煤矿。访谈 市发改委 高局长u锡市煤炭储量巨大，近年开放政策后，已吸引众多大型企业进驻。未来还将有更多31、企业参与当地的煤炭产业发展。u据访谈，大唐、神华、华润等大企业，近年将分别进驻1-2万人。锡市的煤炭储量在全国都能排到前两位，整个锡林郭勒盟煤炭预测储量为2900亿吨，锡市范围内已查明储量为锡市范围内已查明储量为330330亿吨左右，亿吨左右，其中胜利煤田224多亿吨，巴彦宝力格煤矿108亿吨左右。规划锡林浩锡林浩特的煤矿至少开采特的煤矿至少开采100100年。年。访谈 市发改委高局长截至目前，内蒙古自治区已查明煤炭资源储量达到7016亿吨，居全国第一位。需求潜力结论需求潜力结论1.目前锡市商户都是单一的投资需求，投资需求少；且人口基数少，难以支撑大规模商业开发。2.基于锡市未来的产业发展，煤32、炭及相关产业发展将带来整体经济的发展及人口结构的变化。重点在于：商业发展将带来怎样的需求增长？能否支撑商重点在于：商业发展将带来怎样的需求增长？能否支撑商业市场的大规模和长远发展？业市场的大规模和长远发展？33行业潜力：行业潜力：市场初级阶段，行业成熟度低，发展空间大；外地投资商进入，竞争激烈。供应潜力：供应潜力：城市向西发展力度大，新区宜居性逐步增强；后续竞争较激烈。需求潜力：需求潜力：客户需求单一，目前市场需求不足；商业发展将带来经济发展及需求变化。市场可为空间大，但目前需求不足，后续竞争激烈。未来的商业发展将带来怎样的需求增长？能否支撑商业市场的大规模和长远发展？1.1.锡林浩特市煤炭资33、源开采放开后，煤炭等能源相关产业将迅速取代原锡林浩特市煤炭资源开采放开后，煤炭等能源相关产业将迅速取代原有农牧加工业，成为城市经济的主要贡献者有农牧加工业，成为城市经济的主要贡献者，拉动锡市经济在，拉动锡市经济在3-53-5年内呈年内呈现爆发式增长。现爆发式增长。2.2.能源产业的快速发展，经济水平的提高也将拉动三产，为城市带来大量能源产业的快速发展，经济水平的提高也将拉动三产，为城市带来大量的就业机会。的就业机会。锡林浩特将吸引大量自治区及周边省市的人口前来寻找财锡林浩特将吸引大量自治区及周边省市的人口前来寻找财富机会。富机会。3.3.大企业作为主导产业的主体，将为锡林浩特孕育扎实的中产阶层34、，使锡大企业作为主导产业的主体，将为锡林浩特孕育扎实的中产阶层，使锡林浩特市的人口结构呈橄榄形分布。林浩特市的人口结构呈橄榄形分布。中产阶层将成为房地产市场中最活跃中产阶层将成为房地产市场中最活跃的群体，产生改善居住和投资需求。的群体，产生改善居住和投资需求。锡林浩特市的经济发展加速为腾图国际的发展带来无限的商机锡林浩特市的经济发展加速为腾图国际的发展带来无限的商机四四.项目优劣势及可行性分析项目优劣势及可行性分析 业态规划与商业布局业态规划与商业布局 u购物中心主楼面积60000平方米，分为地下1层，地上3层，每层15000平方米。B1平面图平面图F1平面图平面图F2平面图平面图F3平面图平35、面图B1B1：超市超市 业态规划与商业布局业态规划与商业布局F1F1：uA区 名品店 珠宝 化妆品 名表名镜 数码 名烟名酒uB区 女鞋 西式快餐 业态规划与商业布局业态规划与商业布局F2:F2:uA区男装 男鞋 男裤 衬衫 uB区 皮草 箱包皮具 服饰 工艺礼品 中式快餐 业态规划与商业布局业态规划与商业布局F3:F3:u A区 女装 针织内衣 羊绒制品 羊毛织品 羽绒服等u B区 运动休闲 家居家纺 文化体育用品 儿童用品 妇婴用品 儿童玩具、儿童乐园 美食广场等 业态规划与商业布局业态规划与商业布局 SWOTSS优势优势WW劣势劣势锡市首家大型购物中心,占得市场先机；项目开发，形成规模优36、势，有更多发挥空间；地域优势，新区尚无竞争对于,市场地位优越；占据稀缺的水资源；集团实力雄厚,管理团队经验丰富；项目目前所在区域认知相对较偏；交通未配套;人流较稀少;需2-3年培育。投资回报期较长8-10年OO机会机会发挥优势，抢占机会。发挥优势，抢占机会。利用机会，克服劣势。利用机会，克服劣势。能源产业将带动整体经济的发展，人口数量增加，人群结构演变，促进居民购买力提升；商业市场初级阶段，商品力和营销力较低，易于被超越，可提升空间大；城市向西发展力度大，新区宜居性将逐渐增强。借助以往成熟经验，直接复制二三线城市借助以往成熟经验，直接复制二三线城市成熟产品，适度超越本地产品力；成熟产品，适度超37、越本地产品力；放大资源优势和规划利好，吸收经济发展放大资源优势和规划利好，吸收经济发展带来的市场需求增加；带来的市场需求增加；发挥规模优势和地域优势，以城市运营商发挥规模优势和地域优势，以城市运营商的姿态，占得市场。的姿态，占得市场。放大区域整体利好，突出放大区域整体利好，突出资源优势，通过适度领先和资源优势，通过适度领先和营销创新，克服区域的偏远营销创新，克服区域的偏远认知。认知。TT威胁威胁发挥优势，转化威胁。发挥优势，转化威胁。减小劣势，避免威胁。减小劣势，避免威胁。后续供应量大，未来竞争将十分激烈；目前需求结构单一，人口基数少。规模效应对经济发展以及政策执行的依赖度高。建立新的价值体系38、和评价标准，从同质竞建立新的价值体系和评价标准，从同质竞争中突围。争中突围。丰富商品资源，形成新增汰换机制，将各丰富商品资源，形成新增汰换机制，将各类消费购物者类消费购物者/商商户一网打尽。户一网打尽。营销引导，品质超越，化营销引导，品质超越，化解劣势和竞争。解劣势和竞争。项目项目SWOT分析分析项目可行的条件项目可行的条件u客观因素：客观因素：1.如果以城市发展现状作为分析基础人口基数少，且投资需求不多；供给多，竞争激烈该项目在现状背景下不可行。2.本项目是否可行，与未来经济发展直接相关。因此，能源企业进驻的落实及相关优惠政策的执行，以及人口导入与市场成熟度是本项目可行的客观条件。u主观因素：主观因素：1.成本定价的市场阶段，要严格控制成本，为项目保留调整余地和足够的资金实力；2.全局眼光，把控节奏，以整体成功为目标进行财务安排，以及足够的耐压能力。项目可行性分析项目可行性分析客观因素客观因素主观因素主观因素 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