1、广东广东XXXX大学硕士学位论文大学硕士学位论文(XX(XX硕士硕士)XXXXXX地块可行性研究地块可行性研究XXX指导教师：XXX2015.5目目目目 录录录录1.1.绪论绪论2.2.项目概况项目概况3.3.项目市场环境分析项目市场环境分析4.4.房地产市场分析房地产市场分析5.5.项目项目SWOTSWOT分析与定位分析与定位6.6.规划设计初步分析规划设计初步分析7.7.工程进度及销售计划分析工程进度及销售计划分析8.8.财务分析与评价财务分析与评价9.9.社会评价社会评价 结论与建议结论与建议第一章第一章 绪论绪论 研究背景及意义研究背景及意义1 1、粗放的城镇化建设造成城镇空间分布不合2、理，社会资、粗放的城镇化建设造成城镇空间分布不合理，社会资源浪费，城市管理成本增加，源浪费，城市管理成本增加，“城市病城市病”的问题日益突出。的问题日益突出。2 2、“三旧改造三旧改造”是许多城市建设的重要途径。是许多城市建设的重要途径。XXXX市是国市是国内首个明确提出内首个明确提出“三旧改造三旧改造”的城市，其中的城市，其中XXXX区是区是XXXX市最市最早涉足早涉足“三旧改造三旧改造”的地区。然而的地区。然而XXXX区对区对“三旧改造三旧改造”所积累的经验却说明，改造项目回报理想，但风险可控性所积累的经验却说明，改造项目回报理想，但风险可控性低，运作时间长，社会出现抵抗情绪，对企业、政府3、社低，运作时间长，社会出现抵抗情绪，对企业、政府、社会均带来沉重压力。因此对会均带来沉重压力。因此对“三旧改造三旧改造”进行深入而系统进行深入而系统的研究显得尤为重要。的研究显得尤为重要。3 3、通过对、通过对XXXXXXXX地块改造项目的可行性进行论证，分析开地块改造项目的可行性进行论证，分析开发商在三旧改造项目上的操作方式，为类似的发商在三旧改造项目上的操作方式，为类似的“三旧改造三旧改造”项目提供参考，促使城市的建设能够在更科学、更和谐项目提供参考，促使城市的建设能够在更科学、更和谐的环境下实现可持续发展。的环境下实现可持续发展。研究思路框架研究思路框架房地产可行性分析研究的相关文献收4、集房地产可行性分析研究的相关文献收集澜石旧改片区澜石旧改片区5#5#地块的实证分析地块的实证分析国内、外城市发展及改造研究综述国内、外城市发展及改造研究综述项目背景项目背景及及基本情况基本情况项目地区项目地区宏观经济宏观经济环境分析环境分析项目地区项目地区市场环境市场环境分析分析规划设计规划设计初步分析初步分析财务分析财务分析与与评价评价社会评价社会评价研究结论与建议研究结论与建议第二章第二章 项目概况项目概况 XX片区处于片区处于XXXX中心中心组团核心街区，地理位置优组团核心街区，地理位置优越。越。XX片区经历数十年自片区经历数十年自然发展，片区规划不到位，然发展，片区规划不到位，功能布局5、不合理，公共基础功能布局不合理，公共基础设施缺乏，治安、环境、卫设施缺乏，治安、环境、卫生等方面存在的问题突出。生等方面存在的问题突出。XX片区改造背景片区改造背景 XXXXXXXX区委、政府区委、政府于于20092009年落实对年落实对XXXX片片区启动区启动“三旧改造三旧改造”，并后续完成了该片，并后续完成了该片区控制性详细规划的区控制性详细规划的调整。调整。调整方案依托地调整方案依托地铁站、铁站、XXXX水道、公园水道、公园等资源对片区商业商等资源对片区商业商务组团、教育医疗组务组团、教育医疗组团、居住组团重新布团、居住组团重新布局，片区总面积约局，片区总面积约21762176亩，实际改6、造面亩，实际改造面积约积约18001800亩。亩。XX片区总体规划片区总体规划 项目宗地现状项目宗地现状 项目地块已拆除项目地块已拆除建筑物占总用地面积建筑物占总用地面积约约98%98%，剩余两座厂，剩余两座厂房宿舍未能拆除房宿舍未能拆除 。已清拆的区域地已清拆的区域地势平坦，初步评估地势平坦，初步评估地下没有影响地块开发下没有影响地块开发的电缆、燃气管道、的电缆、燃气管道、给水管网、通讯线路、给水管网、通讯线路、暗渠及其它构筑物。暗渠及其它构筑物。项目所处的地层主要项目所处的地层主要是由素填土、粘土、是由素填土、粘土、淤泥、砂土及泥岩等淤泥、砂土及泥岩等组成。组成。项目主要经济指标项目主要经7、济指标 项目地块净用地面积为项目地块净用地面积为27610.8227610.82平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积121369.69121369.69平方米（其中，住宅平方米（其中，住宅81056.0581056.05平方米，商业平方米，商业4361.484361.48平平方米，规划配套设施方米，规划配套设施13682.4713682.47平方平方米）。米）。规划配套设施包括居委会，警规划配套设施包括居委会，警务室，社区卫生服务站，文化活动务室，社区卫生服务站，文化活动中心，社区服务中心，老年人服务中心，社区服务中心，老年人服务中心及物业管理用房。项目共提供中心及物业管理用房。项目共提供住宅8、住宅656656套，机动车位套，机动车位476476个。个。第三章第三章 项目市场环境分析项目市场环境分析 经济环境分析经济环境分析 我国经济进入我国经济进入“新常态新常态”，其，其增速有所回落，然而在结构调整、增速有所回落，然而在结构调整、改善民生等方面却有明显改善，而改善民生等方面却有明显改善，而广东省经济的转型升级和深化改革广东省经济的转型升级和深化改革亦在稳步推进，整体稳定并有所提亦在稳步推进，整体稳定并有所提升。升。在以上大环境下，结合在以上大环境下，结合XXXX市市20102010年年-2014-2014年的经济状况分析，年的经济状况分析，XXXX市正处于人才和资本流入状态，市正处9、于人才和资本流入状态，对房地产行业的发展会有支持。然对房地产行业的发展会有支持。然而，主要由工业的发展来带动住房而，主要由工业的发展来带动住房需求的上升是缓慢的。其中，需求的上升是缓慢的。其中，XXXX区区正经历着工业企业关停和搬迁的过正经历着工业企业关停和搬迁的过程，这样有利于人居环境的建设，程，这样有利于人居环境的建设，但也削弱了社会对住房的需求。但也削弱了社会对住房的需求。政策环境分析政策环境分析 20132013年年2 2月月2020日日 “国五条国五条”出台，重申坚持限购限贷政策，坚决打出台，重申坚持限购限贷政策，坚决打击投资投机，要求各地公布年度房价控制目标。提出对房价上涨过快城击10、投资投机，要求各地公布年度房价控制目标。提出对房价上涨过快城市进行限购，并建立稳定房价工作的问责制。市进行限购，并建立稳定房价工作的问责制。20142014年年9 9月月3030日央行出台房贷新政放松限购，对拥有日央行出台房贷新政放松限购，对拥有1 1套住房且已偿套住房且已偿还贷款的家庭可按首套房贷政策购买第二套房；对贷款购买首套住房的还贷款的家庭可按首套房贷政策购买第二套房；对贷款购买首套住房的家庭能按家庭能按30%30%比例支付首期，且贷款利率调整为最低按基准利率的比例支付首期，且贷款利率调整为最低按基准利率的0.70.7倍。倍。20092009年年XXXX政府在政府在关于推行省政府推进关11、于推行省政府推进“三旧三旧”改造促进节约集约改造促进节约集约用地若干意见的实施意见用地若干意见的实施意见中明确五项原则：政府引导，市场动作；明中明确五项原则：政府引导，市场动作；明晰产权，保障权益；统筹规划，有序推进；节约集约，提高效率；尊重晰产权，保障权益；统筹规划，有序推进；节约集约，提高效率；尊重历史，客观公正。历史，客观公正。20112011年年XXXX区通过区通过“三旧三旧”改造促进工业提升发展、促进产业提升发改造促进工业提升发展、促进产业提升发展的实施细则，均在加强规划调控、鼓励提供土地、鼓励集约开发、鼓展的实施细则，均在加强规划调控、鼓励提供土地、鼓励集约开发、鼓励投资开发、鼓励12、企业入驻等方面制定了对应政策。励投资开发、鼓励企业入驻等方面制定了对应政策。城市规划分析城市规划分析 XXXXXX区国民经济和社会区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要发展第十二个五年规划纲要提出把城市升级改造作为提出把城市升级改造作为XXXX区区的重点工程，要求规范有序地的重点工程，要求规范有序地推动旧改项目的建设，塑造出推动旧改项目的建设，塑造出岭南风格为主题的中心新城区岭南风格为主题的中心新城区形象。重点推动形象。重点推动XXXX片区、片区、XXXX里里片区、片区、XXXX村改造、村改造、XXXX新城等项新城等项目，优化城区环境，助力城市目，优化城区环境，助力城市转型。转型。本建设项目13、的实施，本建设项目的实施，XXXXXXXX政府提出关于经济发展规划的政府提出关于经济发展规划的设想是完全吻合的设想是完全吻合的 。第四章第四章 房地产市场分析房地产市场分析 XX市房地产市场分析市房地产市场分析年份2010年2011年2012年2013年2014年新增面积（万平方米）865.54935.28831.16979.441168.13成交面积（万平方米）781.36633.89672.03807.921002.47成交均价（万平方米）74488170763582508484年份2010年2011年2012年2013年2014年新增面积（万平方米）122132130138124成交面积14、（万平方米）10177111116120成交均价（万平方米）990910061882996099485 20132013年年XXXX市土地成交量有较大增长，成交量大且溢价高。这段时间市土地成交量有较大增长，成交量大且溢价高。这段时间成交的地块，其项目成本控制难度大。成交的地块，其项目成本控制难度大。XXXX市市20142014年土地成交明显遇冷，年土地成交明显遇冷，成交量下降且溢价小，这反映当时投资者的市场预期已发生变化。成交量下降且溢价小，这反映当时投资者的市场预期已发生变化。XX区区20102010至至20142014年住宅供年住宅供应量大于当年成交量，且应量大于当年成交量，且20102015、10至至20132013年住宅供应量年住宅供应量逐年递增，累计供应量与逐年递增，累计供应量与成交量的差值，约成交量的差值，约120120万万平方米的存量房未出售，平方米的存量房未出售，加上加上20132013至至20142014年成交约年成交约100100万平方米的住宅用地，万平方米的住宅用地，市场在市场在20152015至至20162016年间有年间有超过超过400400万平方米的住宅万平方米的住宅可供出售。可供出售。XX市统计数据市统计数据XX区统计数据区统计数据项目周边区域竞争分析与预测项目周边区域竞争分析与预测 按土地成功出让按土地成功出让后项目推向市场大概后项目推向市场大概需要一年至16、一年半的需要一年至一年半的时间推算，时间推算，20132013年土年土地成交量井喷将导致地成交量井喷将导致20152015年上半年住宅供年上半年住宅供应量增加，而应量增加，而20142014年年土地市场遇冷，预计土地市场遇冷，预计20152015年下半年供应量年下半年供应量会减少。在会减少。在20132013和和20142014年成功出让的地年成功出让的地块里，针对其中与本块里，针对其中与本项目构成竞争的项目项目构成竞争的项目进行摸查及分析。进行摸查及分析。第五章第五章 项目项目SWOTSWOT分析与定位分析与定位1.1.容积率和建筑密度过高，容积率和建筑密度过高，2.2.车位配置不足车位配置17、不足 3.3.户型实用率低户型实用率低 4.4.项目位置未获得市场认同项目位置未获得市场认同 1.1.片区拆迁和建设需较长时间片区拆迁和建设需较长时间2.2.生活娱乐和交通设施不完善生活娱乐和交通设施不完善 1.1.片区统一规划，设计合理片区统一规划，设计合理 2.2.项目配套功能丰富项目配套功能丰富 3.3.企业具有优质品牌企业具有优质品牌 1.1.邻近地铁站即将通车邻近地铁站即将通车 2.2.邻近小学和幼儿园即将投入使用邻近小学和幼儿园即将投入使用 3.3.附近有新建菜市场附近有新建菜市场 4.4.附近有在建回迁房附近有在建回迁房推动市政建设推动市政建设项目优势项目优势潜在威胁潜在威胁潜在18、机会潜在机会项目劣势项目劣势SWOT 项目项目SWOT分析分析 项目定位项目定位形象定位形象定位 项目需建立生活设施配套完善的综合社区形象，应丰富自身配套功能来弥补周边欠缺的生活配套。为确保运营效果，商家的引进应谨慎选取，并应在规划阶段与优质商户形成合作意向，为购房客户提供信心。消费群体定位消费群体定位 项目为三旧改造工程，把目标客户锁定在中等收入的刚需人群，对于改善型的购房客户，短期内无法提供合适产品满足其要求。产品定位产品定位 项目以80-90平方米的两房或三房户型为主，90-110平方米的三房也是主力户型，110平方米以上户型只宜少量配置。价格定位价格定位 项目周边有教育和地铁资源，对中19、等收入人群进行10000元/平方米的定价，但要看外围的建设能否帮助项目实现这个目标。第六章第六章 规划设计初步分析规划设计初步分析 以人为本的规划理念以人为本的规划理念 采用简约现代建筑风格采用简约现代建筑风格,内部各空间力求简单、内部各空间力求简单、实用，从建筑的空间、间距、色彩等方面满足住宅实用，从建筑的空间、间距、色彩等方面满足住宅用户的休憩、锻炼、交流等需求，将园林式自然环用户的休憩、锻炼、交流等需求，将园林式自然环境融入建筑设计，提升环境品质的同时突出典雅的境融入建筑设计，提升环境品质的同时突出典雅的品味格调。品味格调。项目人行主入口与车行主入口分离布置以实现项目人行主入口与车行主入20、口分离布置以实现“人车分流人车分流”。内部步行系统的设计考虑实现动静。内部步行系统的设计考虑实现动静空间的区别，营造以步行为主的高质量活动场所，空间的区别，营造以步行为主的高质量活动场所，使业主能享受休闲的生活环境。使业主能享受休闲的生活环境。节能与环保节能与环保 项目变电系统采用高可靠而无污染、寿命终结后可回收的项目变电系统采用高可靠而无污染、寿命终结后可回收的环氧树脂浇注干式变压器。在各栋层间设住宅电表箱以降低能环氧树脂浇注干式变压器。在各栋层间设住宅电表箱以降低能量的损耗。在各变电所低压侧采用干式电容器集中补偿方式，量的损耗。在各变电所低压侧采用干式电容器集中补偿方式，使补偿后的平均功率21、因数达到使补偿后的平均功率因数达到0.90.9以上以减少电能损失。以上以减少电能损失。室内给水系统分区设置，室内给水系统分区设置，1 1层至层至3 3层由市政给水管道直供，层由市政给水管道直供，4 4层至层至1414层、层、1515层至层至2525层、层、2626层至层至3737层分别为低区、中区、层分别为低区、中区、高区，由位于地下室各自的变频水泵加压供水。在给水压力得高区，由位于地下室各自的变频水泵加压供水。在给水压力得到保证的前提下实现节能。到保证的前提下实现节能。小区内设光纤进线机房，配置网络服务器和网关等设备，小区内设光纤进线机房，配置网络服务器和网关等设备，可与外部联网以组成更大的22、广域网，网络运营商进入小区提供可与外部联网以组成更大的广域网，网络运营商进入小区提供服务时无需对光纤进线机房以后的网络设施进行建设。服务时无需对光纤进线机房以后的网络设施进行建设。第七章第七章 工程进度及销售计划分析工程进度及销售计划分析 项目销售计划项目销售计划销售节点销售节点时间要求时间要求开工后时间开工后时间现场应具备的条件现场应具备的条件售楼中心开放售楼中心开放20162016年年2 2月月6 6个月个月二层商业完成结构和室内机电，于二层商业完成结构和室内机电，于20152015年年1111月月1515日日进行售楼中心装修进行售楼中心装修精装样板房开放精装样板房开放20162016年年23、3 3月月7 7个月个月样板房楼层位于八楼，于样板房楼层位于八楼，于1212月月1515日进行样板房装修日进行样板房装修第一栋住宅开盘第一栋住宅开盘20162016年年5 5月月9 9个月个月销售现场临时布置销售现场临时布置清水样板房开放清水样板房开放20162016年年8 8月月1212个月个月清水板房楼层位于四楼，于清水板房楼层位于四楼，于20162016年年6 6月月1515日交付场地日交付场地第二栋住宅开盘第二栋住宅开盘20162016年年1010月月1414个月个月销售现场临时布置销售现场临时布置精装样板房开放精装样板房开放20172017年年2 2月月1818个月个月样板房楼层位于24、五楼，于样板房楼层位于五楼，于20162016月月1212月月1 1日进行样板房日进行样板房装修，水景园林需开放装修，水景园林需开放第三栋住宅开盘第三栋住宅开盘20172017年年4 4月月2020个月个月销售现场临时布置销售现场临时布置第四栋住宅开盘第四栋住宅开盘20172017年年8 8月月2525个月个月销售现场临时布置销售现场临时布置第五栋住宅开盘第五栋住宅开盘20182018年年1 1月月2929个月个月销售现场临时布置销售现场临时布置销售对外部环境建设的需求销售对外部环境建设的需求 销售节点销售节点时间要求时间要求外围需配合的进度要求外围需配合的进度要求售楼中心开放售楼中心开放2025、162016年年2 2月月XXXX路及路及XXXX路路面具备通车条件、绿化种植完成、人行道路路面具备通车条件、绿化种植完成、人行道铺装完成铺装完成精装样板房开放精装样板房开放20162016年年3 3月月相邻地块钉子户清理，已清理但未围蔽的场地完成简单相邻地块钉子户清理，已清理但未围蔽的场地完成简单复绿复绿第一栋住宅开盘第一栋住宅开盘20162016年年5 5月月XXXX路及路及XXXX路路灯照明投入使用路路灯照明投入使用清水样板房开放清水样板房开放20162016年年8 8月月XXXX地铁站通车，地铁站到项目的通道畅通（最优方案）地铁站通车，地铁站到项目的通道畅通（最优方案）第二栋住宅开盘第26、二栋住宅开盘20162016年年1010月月精装样板房开放精装样板房开放20172017年年2 2月月XXXX路和路和XXXX路的公交线路已投运路的公交线路已投运第三栋住宅开盘第三栋住宅开盘20172017年年4 4月月第四栋住宅开盘第四栋住宅开盘20172017年年8 8月月第五栋住宅开盘第五栋住宅开盘20182018年年1 1月月销售对内部建设进度的需求销售对内部建设进度的需求 销售节点销售节点时间要求时间要求内部需配合的工程进度内部需配合的工程进度售楼中心开放售楼中心开放20162016年年2 2月月二层商业完成结构和室内机电，于二层商业完成结构和室内机电，于20152015年年111127、月月1515日进行日进行售楼中心装修售楼中心装修精装样板房开放精装样板房开放20162016年年3 3月月20152015年年1212月月1515日开始装修，临时电梯同步安装，日开始装修，临时电梯同步安装，2 2月月2020日达到日达到预售形象进度预售形象进度第一栋住宅开盘第一栋住宅开盘20162016年年5 5月月销售现场临时布置销售现场临时布置清水样板房开放清水样板房开放20162016年年8 8月月20162016年年6 6月月1515日开始装修，临时电梯日开始装修，临时电梯5 5月月3030日开始安装，平台日开始安装，平台花园销售通道开放使用花园销售通道开放使用第二栋住宅开盘第二栋住宅28、开盘20162016年年1010月月销售现场临时布置销售现场临时布置精装样板房开放精装样板房开放20172017年年2 2月月20162016月月1212月月1 1日开始装修，水景园林需开放日开始装修，水景园林需开放第三栋住宅开盘第三栋住宅开盘20172017年年4 4月月销售现场临时布置销售现场临时布置第四栋住宅开盘第四栋住宅开盘20172017年年8 8月月销售现场临时布置销售现场临时布置第五栋住宅开盘第五栋住宅开盘20182018年年1 1月月销售现场临时布置销售现场临时布置第八章第八章 财务分析与评价财务分析与评价开发投资估算开发投资估算 建安工程费建安工程费 建安工程费用为2191429、万元，项目建设的资金需求在企业可承受的范围内；按照项目外资企业的质量管理标准，每平方米的造价控制在2180元，达到项目工程费用控制的要求。工程其他费用工程其他费用 项目前期费用按相关文件要求进行估算，但实施期间有进一步缩减开支的空间；根据项目外资企业的管理标准，建设管理费用有扩大的机会，需要加以控制；工程其他费用摊分到项目每平方米1601元，累加工程建安费用后为3781元，仍具备一定的成本优势。预备费预备费 预备费用属于不可预见成本，涨价预备费的控制有赖项目发展过程中合理管控设计质量、建设进度。财务评价财务评价 按照住宅面积按照住宅面积8105681056平方米，商业平方米，商业436143630、1平方米计算项目销售面积，平方米计算项目销售面积，暂定可售机动车停车位暂定可售机动车停车位410410个，暂定商业销售平均价格个，暂定商业销售平均价格3000030000元元/m2/m2，住宅销售平均价格住宅销售平均价格1000010000元元/m2/m2，机动车停车位，机动车停车位1515万元万元/个。个。序号序号项目项目合计合计开发经营期开发经营期20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年1 1现金流入现金流入1002891002892431724317455054550530467304671.11.1销售收入销售收入100289100289243131、724317455054550530467304672 2现金流出现金流出74650.9274650.9224332.8324332.8319604.9319604.9318668.8918668.8912044.2712044.272.12.1开发建设投资开发建设投资46672.6346672.6324332.8324332.8314893.214893.27446.67446.62.32.3土地增值税土地增值税9373.269373.262272.7282272.7284253.014253.012847.522847.522.42.4经营税金及附加经营税金及附加100591005924332、924390 04564.164564.163055.843055.842.52.5所得税所得税8546.038546.032405.122405.126140.916140.913 3税后净现金流量税后净现金流量25638.0825638.08-24332.83-24332.834712.0744712.07426836.1126836.1118422.7318422.73所得税后财务内部收益率为所得税后财务内部收益率为38.40%38.40%；财务净现值为财务净现值为13621.6313621.63万元；静态投资回收期到万元；静态投资回收期到20172017年底年底财务评价结果财务评价结果33、 本项目建设自本项目建设自20152015年起至年起至20172017年止，需时两年，年止，需时两年，销售工作自销售工作自20162016年起至年起至20182018年止，约两年时间完成年止，约两年时间完成项目销售，项目开发周期为项目销售，项目开发周期为2.52.5年。年。参考地区周边同类产品的销售情况，项目成本参考地区周边同类产品的销售情况，项目成本投入与预期收益之中有较大利润空间，开发周期较投入与预期收益之中有较大利润空间，开发周期较短，能够避免项目开发期间出现过多的行业政策变短，能够避免项目开发期间出现过多的行业政策变化及人工、物料等的涨价而导致较大的不可预见费化及人工、物料等的涨价而导34、致较大的不可预见费用产生。用产生。综合分析，项目抵抗外部风险，确保收益的能综合分析，项目抵抗外部风险，确保收益的能力较强。力较强。第九章第九章 社会评价社会评价社会因素社会因素影响范围、程度影响范围、程度可能出现后果可能出现后果措施建议措施建议对对XX片区居民片区居民生活环境的影响生活环境的影响建成后社区配套投入使用，建成后社区配套投入使用，对周边居民有积极影响，程度较大对周边居民有积极影响，程度较大生活环境得到改善生活环境得到改善充分发挥社区充分发挥社区配套的功能配套的功能对对XX区区居民收入的影响居民收入的影响建设过程中会对建筑材料供应、建设过程中会对建筑材料供应、广告推广的需求产生需求，35、广告推广的需求产生需求，从而提高相关行业收入，程度较小从而提高相关行业收入，程度较小合作过程中各方未能合作过程中各方未能适应对方的企业运作适应对方的企业运作在合作过程中在合作过程中互相促进发展互相促进发展对对XX区居民区居民生活水平与生活水平与生活质量的影响生活质量的影响建设过程产生噪音与扬尘，程度小建设过程产生噪音与扬尘，程度小建成以后提供更丰富的生活配套，建成以后提供更丰富的生活配套，产生积极作用，程度较大产生积极作用，程度较大建设过程周边居民建设过程周边居民不满施工对环境不满施工对环境产生的影响产生的影响加强建设过程管理加强建设过程管理对对XX区区就业的影响就业的影响建设完成后能提供物业36、管理的建设完成后能提供物业管理的职位，提供创业机会，影响一般职位，提供创业机会，影响一般就业和创业引入就业和创业引入更多外部人群更多外部人群合理构建社区群合理构建社区群体，形成良好氛围体，形成良好氛围对对XX区文化、教区文化、教育、卫生的影响育、卫生的影响文化、卫生、教育的设施得到文化、卫生、教育的设施得到补充，地区服务水平和质量得到补充，地区服务水平和质量得到提升，程度大提升，程度大社区功能得到完善社区功能得到完善有关部门注意有关部门注意引导扶持引导扶持对对XX区基础设施、区基础设施、城市化进程的影响城市化进程的影响对基础设施的建设有促进作用；对基础设施的建设有促进作用；有利于城市化进程，程37、度大有利于城市化进程，程度大供水、供电、电信、供水、供电、电信、道路等基础设施跟道路等基础设施跟不上社区建设进程不上社区建设进程加强与各职能部门加强与各职能部门和运营企业的沟通和运营企业的沟通项目社会影响分析项目社会影响分析 互适性分析互适性分析 因素因素相关者相关者相关者的兴趣相关者的兴趣对项目态度要求对项目态度要求影响影响措施建议措施建议当当地地组组织织机机构构区政府区政府建设效果、投运时间建设效果、投运时间加快建设，尽早投入使用加快建设，尽早投入使用大大尽量满足要求尽量满足要求建设局建设局建筑质量、施工安全建筑质量、施工安全文明施工、按图施工文明施工、按图施工大大加强对施工单位管理加强对38、施工单位管理规划局规划局 规划合理、开发时序规划合理、开发时序配套先行、方案符合规定配套先行、方案符合规定大大尽量满足要求尽量满足要求交通局交通局项目对交通的需求项目对交通的需求有序建设、先易后难有序建设、先易后难大大积极配合，加强互动积极配合，加强互动环保局环保局是否采取环保措施是否采取环保措施排污降嗓、扬尘控制措施排污降嗓、扬尘控制措施落实到位，做好事前评估落实到位，做好事前评估一般一般积极配合，加强互动积极配合，加强互动相相关关利利益益群群体体拆迁居民拆迁居民回迁时间、补偿标准回迁时间、补偿标准尽早回迁，补偿资金到位尽早回迁，补偿资金到位大大减少接触，维护形象减少接触，维护形象周边居民周39、边居民建设周期、生活影响建设周期、生活影响要求减少对其生活的影响要求减少对其生活的影响较大较大减少接触，维护形象减少接触，维护形象拆迁企业拆迁企业补偿标准、经营影响补偿标准、经营影响合理补偿合理补偿大大减少接触，由政府沟通减少接触，由政府沟通周边商户周边商户建设周期、经营影响建设周期、经营影响要求减少对其经营的影响要求减少对其经营的影响较大较大减少接触，由政府沟通减少接触，由政府沟通技技术术条条件件设计设计设计要求，设计费用设计要求，设计费用遵守规范，按期支付费用遵守规范，按期支付费用大大选择有经验的单位选择有经验的单位施工施工技术要求，工程费用技术要求，工程费用合理签证，按期支付费用合理签证40、，按期支付费用大大选择有经验的单位选择有经验的单位监理监理监管力度，监理费用监管力度，监理费用 业主配合管理，适当放权业主配合管理，适当放权大大选择有经验的单位选择有经验的单位结论与建议结论与建议结论结论 1 1、总体上项目的发展具备可行性；、总体上项目的发展具备可行性；2 2、城市定位和发展与项目建设相适应，政府对旧改项目有政策支持，、城市定位和发展与项目建设相适应，政府对旧改项目有政策支持，国家将退出对房地产行业的调控，然而总体经济正在转型、地区产业国家将退出对房地产行业的调控，然而总体经济正在转型、地区产业结构正在调整；结构正在调整；3 3、市场环境具备一定量的库存，但缺乏足够的上涨动力41、，项目的发、市场环境具备一定量的库存，但缺乏足够的上涨动力，项目的发展将来要面对较大竞争；展将来要面对较大竞争；4 4、片区改造范围大、时间长，周边设施不完善，项目要建立形象，、片区改造范围大、时间长，周边设施不完善，项目要建立形象，实现预期定位，按期完成开发，达到销售目标将有一定难度；实现预期定位，按期完成开发，达到销售目标将有一定难度；5 5、项目土地成本相对低廉，成本可控，预期收益理想，但紧凑的开、项目土地成本相对低廉，成本可控，预期收益理想，但紧凑的开发节奏和可控性低的外部改造进度可能导致投资增加；发节奏和可控性低的外部改造进度可能导致投资增加；6 6、需要妥善处理更多的社会关系以实现42、项目顺利开发。、需要妥善处理更多的社会关系以实现项目顺利开发。建议建议 1 1、重点关注、重点关注20132013年土地成交的项目定价与销售信息，留意去化速度年土地成交的项目定价与销售信息，留意去化速度慢，运作时间长的项目动态，避免该类项目降价回笼资金，影响项慢，运作时间长的项目动态，避免该类项目降价回笼资金，影响项目的销售计划；目的销售计划；2 2、密切跟进外围设施的建设进度，需考虑政府工作效率，在外围进、密切跟进外围设施的建设进度，需考虑政府工作效率，在外围进度将影响项目施工、销售、竣工交付时，需提前交涉，必要时预备度将影响项目施工、销售、竣工交付时，需提前交涉，必要时预备一定费用进行额外43、支出；一定费用进行额外支出；3 3、须制定可行的推广方案放大项目的闪光点以塑造区位与项目的形、须制定可行的推广方案放大项目的闪光点以塑造区位与项目的形象，对潜在竞争对手充分研究，有针对地抢占目标客户资源；象，对潜在竞争对手充分研究，有针对地抢占目标客户资源；4 4、科学进行合同、设计和施工管理，加强市场部门与工程管理部门、科学进行合同、设计和施工管理，加强市场部门与工程管理部门沟通，避免销售工作和施工建设互相影响，使项目开发进程受阻；沟通，避免销售工作和施工建设互相影响，使项目开发进程受阻；5 5、借助政府资源来处理外部关系，减少与周边拆迁区域的居民、社、借助政府资源来处理外部关系，减少与周边拆迁区域的居民、社会群体接触，避免社会关系处理不当而影响项目开发。会群体接触，避免社会关系处理不当而影响项目开发。