1、 海门大学科技园建设项目 可行性研究报告 编制单位：国信招标集团股份有限公司 二一六年五月 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.6 1.1 项目名称与开发主体.6 1.1.1 项目名称.6 1.1.2 项目开发主体.6 1.1.3 建设地点.6 1.1.4 编制依据.6 1.2 研究范围及内容.7 1.3 项目概况.7 1.3.1 建设内容与规模.7 1.3.2 场址位置.7 1.3.3 交通条件.7 1.3.4 项目实施期限.8 1.3.5 总投资及资金筹措.8 1.3.6 主要技术经济指标.8 1.4 结论及建议.9 1.4.1 结论.9 1.42、.2 建议.9 第二章第二章 项目提出背景及必要性项目提出背景及必要性.11 2.1 项目提出的背景.11 2.2 项目建设的必要性.13 第三章第三章 市场需求分析市场需求分析.16 3.1 科技园集成的六大战略新兴产业发展趋势.16 3.1.1 高端装备制造业.16 3.1.2 新材料产业.17 3.1.3 新能源产业.17 3.1.4 生物医药产业.17 3.1.5 智慧建筑产业.18 3.1.6 大数据产业.18 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 2 3.2 众多中小型企业对入驻科技园有着强烈的需求.18 3.3 项目市场定位.21 第四章第四章 项目的功能定位、产业发展重点项目的3、功能定位、产业发展重点.23 4.1 项目的功能定位.23 4.2 项目的产业发展重点.24 4.2.1 培育一批战略性新兴产业.24 4.2.2 做强创新创业孵化服务业.26 4.2.3 发展新型研发设计服务业.26 4.2.4 发展科技咨询服务业.27 4.2.5 发展检验检测认证服务业.28 4.2.6 发展科技金融服务业.28 4.2.7 发展高端教育培训业.29 第五章第五章 建设内容与规模建设内容与规模.30 5.1 建设指导思想与原则.30 5.1.1 建设指导思想.30 5.1.2 建设原则.30 5.2 建设内容与规模.31 第六章第六章 建设条件建设条件.37 6.1 区位4、交通条件.37 6.2 自然条件.37 6.2.1 场址现状.37 6.2.2 气象条件.38 6.2.3 地震.38 6.3 项目建设的软环境条件.38 6.3.1 建设的有利条件.38 6.3.2 建设的不利因素.39 6.4 基础设施条件.40 第七章第七章 工程技术方案工程技术方案.41 7.1 总体规划.41 7.1.1 设计依据.41 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 3 7.1.2 设计原则.41 7.1.3 总体布局.42 7.1.4 道路、停车场系统.42 7.1.5 绿化景观设计.43 7.2 建筑设计.44 7.2.1 设计依据.44 7.2.2 设计原则.45 7.5、2.3 设计方案.45 7.3 结构设计.50 7.3.1 设计依据.50 7.3.2 结构设计和结构选型.51 第八章第八章 公用工程公用工程.52 8.1 给水工程.52 8.1.1 依据.52 8.1.2 用水指标.52 8.1.3 水源.53 8.1.4 工程设计.53 8.2 污水工程.53 8.2.1 依据.53 8.2.2 污水指标.54 8.2.3 工程设计.54 8.3 供电工程.54 8.3.1 供电电源、负荷等级.54 8.3.2 低压配电.55 8.3.3 照明设计.55 8.4 弱电工程.56 8.4.1 电信工程.56 8.4.2 有线电视工程.56 8.4.3 报6、警、监控系统.57 8.5 燃气工程.57 8.5.1 规划依据.57 8.5.2 规划原则.57 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 4 8.5.3 气源与供气方式.58 8.5.4 燃气输气规划.58 8.6 消防工程.58 8.6.1 规划依据.58 8.6.2 工程设计.58 第九章第九章 节节 能能.60 9.1 必要性.60 9.2 节能原则.60 9.3 节能措施.60 第十章第十章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析.62 10.1 编制依据.62 10.2 项目场址环境现状.62 10.3 主要污染源及污染物.62 10.3.1 项目施工期对环境的影响.62 10.3.27、 项目营运期对环境的影响.63 10.4 环境保护措施.64 10.5 环境影响评价.64 第十一章第十一章 总图运输总图运输.65 11.1 总平面布置原则.65 11.2 平面布置.65 第十二章第十二章 组织机构与劳动定员组织机构与劳动定员.67 12.1 组织机构.67 12.2 劳动定员.67 12.3 人员培训.67 第十三章第十三章 实施进度计划实施进度计划.69 13.1 项目实施进度计划说明.69 13.2 项目实施进度表.69 第十四章第十四章 招投标方案招投标方案.70 14.1 编制依据.70 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 5 14.2 招标基本情况.71 148、.2.1 招标的依据.71 14.2.2 招标的组织形式.71 14.2.3 招标方式.71 14.2.4 招标范围及标段划分.72 14.2.5 招标基本情况表.72 第十五章第十五章 投资估算投资估算.73 15.1 估算范围.73 15.2 编制依据.73 15.3 编制方法.73 15.4 投资估算.74 15.5 资金筹措.75 第十六章第十六章 经济效益分析经济效益分析.76 16.1 营业收入及税金.77 16.1.1 营业收入.77 16.1.2 营业税金.79 16.2 成本费用估算.79 16.2.1 营业费用.79 16.2.2 销售成本结转.80 16.3 利润与所得税9、.80 16.4 现金流分析.80 16.5 不确定性分析.81 第十七章第十七章 社会效益评价社会效益评价.82 17.1 行业影响分析.82 17.2 区域经济影响分析.83 17.2.1 促进区域经济发展.83 17.2.2 提高就业率.84 17.3 社会影响分析.84 附件附件 总平面布置图 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 6 第一章 总 论 1.1 项目名称与开发主体 1.1.1 项目名称 海门大学科技园建设项目 1.1.2 项目开发主体 江苏謇公湖投资建设公司 1.1.3 建设地点 项目拟选址于謇公湖科教城香港路以南、东洲河以北、规划中的通江路两侧。一期位于香港路南、通江路10、东侧地块；二期位于香港路南、通江路西侧地块。1.1.4 编制依据 1、项目可行性研究报告咨询协议；2、海门大学科技园发展规划；3、海门大学科技园规划概念推导；4、海门市住房和城乡建设局香港路南、通江路东侧地块建设用地规划条件（讨论稿）；5、其他编制人员搜集的资料、数据等。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 7 1.2 研究范围及内容 本报告根据国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行了论述，对南通市及江苏省范围内各类大学的产、学、研的现状和需求进行了分析和预测，对项目建设规模和内容、建设方案、公用工程、节能、环境保护、消防、劳动安全卫生、项目管11、理及劳动定员、项目实施进度、投资估算、资金筹措、经济和社会效益等方面进行综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。1.3 项目概况 1.3.1 建设内容与规模 本项目占地 300 亩，总建筑面积 26 万平方米，分二期开发建设。一期先启动通江路东侧 150 亩，主要建设有公共服务、科技研发、总部办公、产业孵化、居住公寓、商业配套等。1.3.2 场址位置 海门大学科技园选址于海门市謇公湖科教城内，香港路以南、东洲河以北、规划中的通江路两侧。毗邻謇公湖，地域开阔，科教项目繁多，产学研氛围浓厚，适合本项目的建设。1.3.3 交通条件 海门大学科技园建设项目位于海门经济技术开发区，区内拥有成熟12、海门大学科技园建设项目可行性研究报告 8 的道路交通系统，联系十分便捷；北临宁启铁路和宁通启高速公路，西连沿海高速公路，南有上海虹桥和浦东两大国际机场，北有南通兴东机场，东西两翼分别拥有上海港和南通港国际集装箱码头，对外交通十分便利。而海崇大桥的建设使海门纳入上海一小时经济圈，提高交通优势。1.3.4 项目实施期限 项目一期建设期限暂定 2 年。1.3.5 总投资及资金筹措 海门大学科技园概算总投资约 12 亿元，一期投资约 6 亿元，由开发区管委会謇公湖建设投资有限公司自行筹资兴建。1.3.6 主要技术经济指标 表表 1.3-1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表（一期）（一期）序号序号 13、指标名称指标名称 单位单位 数据数据 备注备注 设计规模 1 用地面积 亩 150 2 总建筑面积 平方米 130000 经济数据 1 总投资 万元 120000 2 税后财务内部收益率%14.02 3 税后项目投资回收期 年 4.8 4 税后项目投资财务净现值 万元 22946 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 9 1.4 结论及建议 1.4.1 结论 本项目建成后将成为高新技术企业孵育基地、周边高等学校产学研结合的基地、创新创业人才聚集和培育基地、高新技术产业辐射基地，成为推进科研项目产业化、推进国际交流的载体。为初创的高校科技企业及与孵化相关的社会中介机构提供办公和经营的空间和研发场14、地，以一流的软硬件发展环境，为中小型高科技企业的成长营造良好的发展氛围。本项目的实施还能够带动相关行业的发展。不仅会带来大学科技园特色产业本身的长足发展，而且还会促进为特色产业服务的生产、生活类第三产业的发展，极大地推动商业、餐饮业、仓储业、医疗卫生、休闲娱乐、教育、金融、住宅等产业的发展，促进各项社会事业的全面繁荣和进步。综合来看，本项目社会效益显著。经财务评价，本项目累计营业收入 266410 万元，共缴纳所得税41588 万元、增值税 16447 万元、税金及附加 1974 万元。项目财务内部收益率高于基准收益率，具有显著的社会经济效益。1.4.2 建议 为保证项目能够顺利、稳妥的建设和15、发展，应注意以下几点：1、争取政府在政策、金融等多方面的支持，使海门大学科技园的建设和发展有一个稳定良好的外部环境。2、因本项目规模较大，应提前做好项目的融资工作，以利于项目海门大学科技园建设项目可行性研究报告 10 的建设。3、在下一阶段工作中对建设项目的产业定位和运营模式作进一步的细化和研究落实。4、应进一步落实与本项目配套的水、电、燃气等基础设施的供应情况。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 11 第二章第二章 项目项目提出提出背景背景及必要性及必要性 2.1 项目提出的背景 进入 21 世纪以来，随着信息技术、生命科学、生物技术、能源技术、纳米技术等新科技革命的迅猛发展，世界正孕育着16、新的重大突破，深刻地影响、改变着经济和社会的面貌。与此同时，基础研究的重大突破，为技术和经济发展展现了新的前景，科学技术应用转化的速度不断加快，造就了新的追赶和跨越的机会。因此，世界各国都把强化科技创新作为国家战略，把科技投资作为战略性投资，大幅度增加科技投入，并超前部署和发展前沿技术及战略产业，实施重大科技计划，着力增强国家创新能力和国际竞争力。在现代世界经济科技发展的进程中，大学科技园在其中扮演了重要的角色，对经济科技水平的提高起到了重大的助推作用。1951 年美国斯坦福大学在校区建立了世界第一个科技园-斯坦福研究园（Stanford Research Park）。通过科技带动经济、以及科17、技与经济的相互促进，使这一地区的经济得以迅速发展，斯坦福研究园到上世纪 70 年代后被称为硅谷（Silicon Valley）。如今，世界闻名的硅谷，不仅仅只是一个地区名，而是代表了当地科技产业发展的最佳水平，成为前沿技术和繁荣经济的象征，对美国高科技、经济发展做出了巨大贡献。在大学附近地区建立科技工业园区，以高等院校和科研院所为依托，通过创建高新技术企业，使教学、研究、生产相结合，被公认是推海门大学科技园建设项目可行性研究报告 12 动科技创新、孵化和建立高新技术企业、推动地区和国家经济、社会快速发展的最有效的途径之一。至今全世界已有各类科技园 1000 多个，西方发达国家科技园数仍占总数的18、 80%以上。这些科技园区对本国科技、经济等方面的发展做出了重要的贡献，园区自身也通过直接投资一些优质企业获得较高的利益回报，并依靠收取租金和服务等方面的收益保持着自身的快速发展。20 世纪 80 年代中期，经济体制改革改变了我国大学传统的封闭办学模式，在教育和科技体制改革驱动下，许多大学密切加强与社会的联系，加速了产学研合作。1988 年，东北大学建立了我国第一个大学科技园，后来试点和非试点大学科技园在全国范围内陆续建立。截至 2014年，我国已有经批准认定的 117 家国家大学科技园，大都分布于华东、华北、东北地区。根据 2014 年火炬统计数据，我国已认定的国家大学科技园共有孵化企业 819、203 家，在孵企业从业人员为 14.7 万人，在孵企业收入 262.1 亿元；国家大学科技园孵化场地面积不断增加，已达到775.9 万平方米；累计毕业企业 6515 家，毕业企业收入规模达 1178.6亿元。大学科技园以大学群体为依托，利用大学的人才、技术、成果、信息、实验设备等资源优势，把高校的科技成果经过孵化培育成高新技术企业或以其它有效形式流向企业，从而有力地拉动高校科研与市场的结合，使高校教学、科研和社会经济发展形成良性循环。同时，大学科技园为培养创新创业人才提供实践基地，是区域经济发展和行业技术进步的主要创新源泉之一，是高等学校实现社会服务功能和产学研结合的重海门大学科技园建设项目20、可行性研究报告 13 要平台，也是新时期高等学校教育体系的重要组成部分。一流的大学科技园是一流大学的重要标志之一，我国大学科技园的成功运作，有效缓解了在科技创新方面存在的缺陷，对于孵化高新技术，培育科技产业、服务中小科技型企业发挥了不可替代的作用，取得了显著成效，对社会也产生了较高的影响。长三角一体化和江苏沿海开发两大国家战略的大力实施，南通陆海统筹发展综合配套改革试验区建设的快速推进，海门全力建设江苏沿海开发的先行城市、上海长江以北配套优越的卫星城市、长三角加速崛起的明星城市，全面构筑起开发开放的新优势，打造自主创新示范区，使得海门地区的基础设施进一步完善，创新资源集聚能力进一步增强，为海门21、大学科技园发展提供了前所未有的机遇。2014 年 5 月 24 日，习近平总书记对上海提出了“加快向具有全球影响力的科技创新中心进军”的要求。“大力实施创新驱动发展战略，加快建设具有全球影响力的科技创新中心”成为上海重要的历史使命。当前上海正由能量集聚阶段向能量集聚与辐射并存的功能阶段转变，结构调整和拓展新的发展空间是上海打造全球科创中心的阶段突破点。海门作为上海 1 小时经济圈核心城市，承接上海科创中心的外溢效应，融入到上海科创中心的战略部署，发展大学科技园、集聚创新资源具有不可比拟的优势。2.2 项目建设的必要性 随着产业的不断优化，经济发展从粗放式、劳动密集式转向精细化、海门大学科技园建22、设项目可行性研究报告 14 资本、技术密集式。无论经济发展处于什么阶段，对人才、创意的需求都是一样的，甚至是越发重要。而随着国家创新驱动战略的实施，创新要素成为地区关键核心竞争力的重要来源，各个地区纷纷出台相关政策措施，推进高校、科研院所、人才等创新资源的集聚，驱动本地创新发展。以苏南创新示范区为代表的上海经济圈城市的创新能力正在以前所未有的速度发展，在具体发展对策中，也都把推进大学科技园发展、集聚创新资源作为重大战略部署，创新资源集聚竞争在上海经济圈区域，已进入到白热化状态。在苏中地区国家大学科技园的发展布局基本完成，南通大学国家大学科技园已经通过了教育部、科技部的国家大学科技园评审，成为发23、展重点，使海门市级市在人才、企业吸引力上不具有竞争力，需要尽早建设大学科技园，参与人才争夺。上海、苏州、无锡、常州等地已经形成了相对完善的科技成果转化、人才引进、项目培育、创新创业人才培养等政策体系和产业体系，在创新创业方面走在了国内前列。而苏中相对苏南在这些方面的发展有所滞后。南通市针对引进创新创业人才、发展科教产业提供了优厚的条件，依托南通大学建立南通大学国家大学科技园，为南通的经济发展提供持续的技术支撑。而海门市无论是在政策扶持、设施配套等创业环境方面，还是在技术产业化、服务专业化的产业需求方面，都无法与苏南相比，甚至与市区相比也具有一定的差距，导致参与创新资源竞争的能力不强，急需通过打24、造大学科技园来改善这种状况。况且，海门尚无一家本科院校落户，仅具有一些专科院校、科研研究所。这些专科院校、研究所普遍规模较小，科研实力不强，难以提供海门大学科技园建设项目可行性研究报告 15 海门在经济发展过程中对技术的需求，应对海门经济在下一阶段的产业升级。所以需要海门抓住机遇，利用区位优势，建设海门大学科技园，引进高端人才和研发团队，弥补高校创新资源缺乏的短板。创新机制、体制，通过吸纳科技消费企业落户，从输出端方向促进创新资源的外部输入、集聚，为海门传统产业技术改造、新兴产业迅速起步和长久发展提供可能。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 16 第三章第三章 市场需求分析市场需求分析 3.25、1 科技园集成的六大战略新兴产业发展趋势 社会经济发展进入十三五时期，人力、科技、资本等要素的地位进一步提升，对劳动密集型、发展粗放的传统产业的持续发展提出了严峻的挑战，尤其是在三四线城市，影响更是显著。面临这样的困境，大力培育战略性新兴产业，服务于海门创新发展战略，为海门经济发展输送新的经济增长点，是突破经济发展瓶颈的有效途径。而高端装备制造业、新材料产业、生物医药产业、新能源产业、智慧建筑产业、大数据产业等新兴产业已经实现从研发成果转向产业化生产的可能，正成为国民经济下一阶段发展的增长点。3.1.1 高端装备制造业 高端装备制造业是指生产制造高技术、高附加值的先进工业设施设备的行业，具体包26、括高端数控装备、航空装备、电力装备、海工装备、通信装备、智能机器人、环保装备等产业。高端装备制造业处于价值链高端和产业链核心环节，决定着整个产业链综合竞争力的战略性新兴产业，是现代产业体系的脊梁，是推动工业转型升级的引擎。大力培育和发展高端装备制造业，是提升产业核心竞争力的必然要求，是抢占未来经济和科技发展制高点的战略选择，对于加快转变经济发展方式具有重要战略意义。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 17 3.1.2 新材料产业 新材料是指新近发展或正在发展之中的具有比传统材料的性能更为优异的材料，在各个行业都有非常广泛的应用。新材料技术本身作为一种高新技术，又是其它高新技术突破的前提，是现27、代高新技术和产业的基础和先导；新材料在一定程度上会与现代科学技术深度融合，例如新能源、信息技术等会与新材料相结合，互相影响；新能源材料在新能源、可再生能源开发利用中将发挥重要作用。大学科技园重点培育高性能膜材料、功能陶瓷、半导体照明材料等新型功能材料，以及高品质特殊钢、新型合金材料、工程塑料等先进结构材料，市场前景广阔。3.1.3 新能源产业 新能源产业培育的对象包括太阳能光伏、节能产品制造、高科技动力型锂离子燃料电池等。太阳能光伏等可再生能源凭借其环保、低廉和可再生等优势，作为传统能源之下的有效补充，具有不可替代的作用；而节能产品的制造，有利于资源浪费、保护环境；还带动了其他产业的绿色发展，28、如以锂电池为动力的电动汽车。所以，新能源产业是工业长期稳定可持续发展必不可少的保障，具有发展前景。3.1.4 生物医药产业 生物技术药物是以基因工程、抗体工程或细胞工程技术生产的，源自生物体内，用于体内诊断、治疗或预防，主要包括基因工程蛋白质药物、疫苗、多肽和核酸类药物。生物医药产业具有高投入、高风险、高海门大学科技园建设项目可行性研究报告 18 收益的产业特性，技术依赖、知识密集、产品多样等特点突出，是当今国内外医药制造业中发展最快、活力最强和技术含量最高的领域也是国家重点扶持的战略性新兴产业之一。3.1.5 智慧建筑产业 智能建筑产业包括基于物联网的信息设施系统、信息化应用系统、建筑设备管29、理系统、公共安全系统等智能建筑关键技术应用、智能建筑一体化解决方案，建成的职能建筑能够满足人类对建筑内外信息交换、安全性、舒适性、便利性和节能性的要求。建筑智能化可以提高客户工作效率，提升建筑适用性，降低使用成本，已经成为房地产发展的新趋势，是发展的潮流之一。3.1.6 大数据产业 大数据产业提供网络与信息安全防护、管理、监控、终端安全等信息安全产品研发和相关服务，可以应用在医疗卫生、食品安全、终身教育、智慧交通、公共安全、科技服务等多个领域，通过数据搜集、分析的结果引导各领域发展方向，深度融合产业与信息，引领第二产业转型升级，提高第三产业效益，发展前景广阔。3.2 众多中小型企业对入驻科技园30、有着强烈的需求 现代高技术产品寿命周期较短，产业组织演变迅速，消费者需求变化加快，中小企业更容易适应这样的市场环境，因而在一些新兴高技术产业中，中小企业表现出更强的竞争力。高技术企业的出现打破了传统海门大学科技园建设项目可行性研究报告 19 企业的成长模式，以往一个小企业要发展成为大企业往往需要几十年乃至上百年的时间，而对于高技术企业来说，这一过程可以缩短到几年甚至十几年。因此，大力发展科技型中小型企业，将大大增强国家的经济实力和自主创新能力。而众多的中小企业是孵化创新型大企业的基础，世界上很多大型企业都是由中小型科技企业成长起来的，这是因为中小企业是自主创新最活跃最重要的主体，即便在大型企业31、十分强盛的美国，仍有 80以上的技术创新成果来自于中小企业，而且小企业的研发投资回报率远远大于大企业。因此，海门市、南通市甚至是江苏省众多的中小企业将为海门大学科技园的实施展现出广阔的市场前景。在江苏省，经过近几年的快速发展，中小企业已发展成为国民经济的重要组成部分，在社会经济发展进程中处于十分重要的地位。中小企业在推进全省国民经济增长、缓解就业压力、促进技术创新、吸引民间投资和优化经济结构等方面，发挥着越来越重要的作用。中小企业的持续、健康发展，对于确保省国民经济整体增长和全面建成小康社会战略目标的实现，具有至关重要的意义。但是，江苏省广大中小企业在发展中也同时面临着一些不容忽视的问题，突出32、表现为中小企业成长的环境不优，服务机构不健全、不完善，社会化服务体系尚未形成。目前，全省为中小企业提供信息、融资、担保、技术、培训、人才等方面服务的机构少且不健全。中小企业在技术推广、成果转化、人才培养、智力引进、市场开拓及信息服务等方面缺乏应有的平台，所能获得的支持和帮助有限，难以适应中小企业快速发展的需要。产业结构和布局结构不合理，江苏省中小企业资源开发型产海门大学科技园建设项目可行性研究报告 20 业比重大，加工链条短，低水平重复建设严重；初加工产品多，名优特新和高科技、高新技术、高附加值产品少，产品结构适应市场需求变化的能力差；新兴产业、技术密集型产业成长缓慢等。这些问题的存在，不同程33、度地影响着江苏省中小型企业的健康发展。因此，广大中小型企业迫切需要一个能够提供强有力技术依托并能为企业快速成长创造良好服务和宽松环境的发展平台。海门大学科技园项目的提出，为江苏省，尤其是南通海门区域的中小型企业解决成长中面临的这些困难和问题而量身打造的成长平台。拟建的大学科技园将以硬件设施建设为主，加快增值服务的发展。重点在完成孵化区、研发区和服务区等功能区建设的基础上，大力推动创新资源的集聚。与入园高校建立体现互利共赢的、制度化的利益共享机制，推动创新资源的研究和创新成果向大学科技园的转移。同时联合省内外的高校、研究机构推动科技创新资源的集聚工作，使之为大学科技园的进一步发展打下坚实的基础，34、不断增加科技成果孵化的数量，重视创新创业人才的培养和引进。在此基础上，以发展增值服务和营建创新网络为中心，在扩大科技创新资源的基础上，积极推动创新创业资金的引入，建立风险投资体系及机构和科学的运行机制；进一步促进官产学研金的结合；重点提高科技成果孵化的质量；建立起规范的管理、服务体系和良性的运行机制；扩大园区人才聚集规模；提升园区的创新能力和社会影响。从而促进中小型企业的快速成长壮大。这种设想，不但在理论上能为苏中，甚至省内中小企业的成长提供思路，也能为广大中小企业的成长提供示范。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 21 随着这些企业科技水平的不断提高，企业得到了快速的成长，均有向规模化方向35、发展的需求。然而，由于苏南区域孵化基地受场地空间、设施布局、基础条件等因素的制约，已不能满足企业成长壮大的需要，急需拓展更加广阔的空间，创造更加适宜的环境，为这些企业的发展提供良好的平台。而海门大学科技园凭借其区位优势，可以承接来自苏南、苏中富余的中小企业，为苏中孵化、培育科技型企业提供一个空间。3.3 项目市场定位 根据海门市产业发展现状和趋势，结合江苏省大学科技园布局，确定海门大学科技园的基本功能、战略和职能定位如下：基本功能定位科技成果转化基地、高新技术企业的孵化器、高技术企业的技术创新基地、创新创业人才培养基地、众创空间承载体；园区战略定位创新能量积聚核、活力众创示范区、科技金融辐射极36、四新产业策源地；园区职能定位高校科技成果转化基地、海门双创教育培训基地、海门国际产学研合作平台、北上海科技服务业平台。本项目是针对海门市内拟新创办的科技型企业和众多的现有中小型企业在成长过程中，因缺乏技术、人才、资金等生产要素，依靠大学科技园雄厚的技术、人才优势和背靠金融机构强大的融资能力，借助科技园遥望上海崇明岛的良好区位优势，在科技园培育高端装备制造业、新材料产业、生物医药产业、新能源产业、智慧建筑产业、大数据产业，为南通、苏中、江苏省高校科技资源提供产业化平台，实现大学科研成海门大学科技园建设项目可行性研究报告 22 果产业化；以孵化培育海门市高科技型成长性企业为目的，为入驻企业提供科37、技、信息、融资、质检、咨询、产品包装及宣传等服务。本项目目标市场定位为：以海门市内中小型成长性企业为对象，以具有前沿科技技术的高端装备制造业、新材料产业、生物医药产业、新能源产业、智慧建筑产业、大数据产业为骨干产业，以孵化培育高科技成长型企业为目标，通过科技园的示范带动作用，提高入驻企业的自主创新能力和市场竞争能力，促使其向规模化、集团化方向发展，从而带动海门市工业经济的科技水平，提高整体竞争能力。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 23 第四章 项目的功能定位、产业发展重点 4.1 项目的功能定位 海门大学科技园以“校地合作、多校共建、人才汇聚、自由天地、创新之园”为总体定位，强调大学科技38、园户籍高校和地方的优势资源，采取一园多校的开发模式，通过几年的打造，最终形成海门市高新技术、高端人才的聚集地和产业转型升级的主动力。为高端装备制造、新材料、汽车零部件、建筑产业化、互联网技术、生物技术等领域创新提供研发中试产业化发展专业孵化平台和全面的政策、环境、服务支持，带动区域经济快速发展。一是研究院所集聚基地。充分发挥大学科技园产学研结合体的示范作用，使其成为带动海门制度创新、知识创新、技术创新、服务创新的集聚和示范基地。二是科学技术中试基地。充分依托海门制造业基础，为高校院所提供空间、中试平台、人力资源、产业化空间，实现高校院所科技成果在海门的推广和产业化。三是科技企业孵化基地。为新创39、办的科技型中小企业提供物理空间、基础设施、公共服务、政策支持，降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，帮助和支持科技型中小企业成长与发展。四是高端人才集聚基地。依托高校院所人才智力资源，结合本地产海门大学科技园建设项目可行性研究报告 24 业发展实际，通过建设科技人才公寓，出台优惠政策，为人才提供家属就业、子女就学保障，吸引集聚人才，为本地产业发展提供高端人才资源。4.2 项目的产业发展重点 4.2.1 培育一批战略性新兴产业 依托海门产业优势和大学科技园联盟相关单位的学科优势，全面对接张江高新区高新技术产业，深入贯彻沿江沿海开发的重大战略部署，大力培育战略性新兴产业40、，服务于海门创新发展战略，为海门经济发展输送新的经济增长点。培育高端装备制造业。促进国内外高校的装备制造优势学科与海门海工装备、通信装备、汽车零部件等六大特色装备制造板块的对接，发挥海门装备制造业集群的技术优势，引导研发、技术服务机构入园，推动科技成果转化。积极对接上海高端产业，培育高端数控装备、航空装备、智能机器人、3D 打印、环保装备等新兴高端装备制造产业，成为高端制造业辐射基地，推动海门装备制造产业升级的新引擎。培育新材料产业。积极发挥海门“火炬计划新材料特色产业基地”平台建设优势，以中兴能源、南通爱尔思等一批新材料骨干企业为依托，推动其创新资源面向园区开放共享，重点培育高性能膜材料、功41、能陶瓷、半导体照明材料等新型功能材料，以及高品质特殊钢、新型合金材料、工程塑料等先进结构材料在内的新材料产业，加大示范和应用。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 25 培育生物医药产业。依托上海交通大学、东南大学、清华大学等高校的生物医药优势学科，与海门生物医药产业园、张江生物医药产业进行联动发展，重点引进生物技术药物、医药中间体、新型疫苗和诊断试剂、化学药物、现代中药等创新药物产业的研发、中试，成为生物医药产业培育基地。培育新能源产业。立足上海、海门新能源产业优势，以中国矿业大学、东南大学等高校新能源学科优势为依托，重点发展太阳能光伏、节能产品制造、高科技动力型锂离子燃料电池等新能源核心产42、业，引导各类机构在园区设立研发机构和中试基地。培育智慧建筑产业。依托海门建筑产业的传统市场优势，培育基于物联网的信息设施系统、信息化应用系统、建筑设备管理系统、公共安全系统等智能建筑关键技术应用以及智能建筑一体化解决方案产业，推动建设过程自动化和信息化，和建筑实体智慧化。重点引导在建筑产业内进行应用示范，推动海门建筑业全面升级。培育大数据产业。以大数据产业为核心，以助推海门家访、建筑、装备制造等优势特色产业信息化、数据化为基点，培育一批基于大数据的信息消费、先进制造等领域新兴业态，努力建成全国领先的具有海门产业特色的大数据资源集聚地和应用服务示范基地。推进信息安全产品和服务在电子政务、医疗、金43、融、能源、交通、教育等领域的应用，打造以大数据、智慧产业应用为特色的，以云计算、物联网、移动互联网、工业智慧控制系统为核心的新一代信息技术产业示范区。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 26 4.2.2 做强创新创业孵化服务业 应对技术不断进步和科技创新需求多样化的发展环境，促进风险投资机构、产业技术联盟、创业苗圃、研发外包、互联网众包等创新要素的持续重组和对接，打通创新价值链，构建以专业孵化器和创新型孵化器为重点、综合孵化器为支撑的新型创新创业孵化体系。推动高校、科研院所、产业联盟、工程中心面向市场开展中试和技术熟化等集成服务，为小微企业提供技术、设备支持，在创业项目运行上提供技术可行性指44、导。推进园区与清华大学科技园、同济大学科技园、西安交通大学科技园、中国矿业大学科技园等产业特色众创空间，以及腾讯、YOU+国际青年社区和 36 氪等创投特色的众创空间共建，积极引进国内外创业服务品牌服务园区。鼓励行业领军企业、特色产业龙头企业，围绕自身创新需求和产业链上下游配套，在园区创办各类特色鲜明、需求指向明确的众创空间。支持专业科技服务机构发展创新创业服务，建设科技企业“孵化器”、“加速器”，为创业企业提供资本、人才、市场等深层次服务。加强导师团建设，形成一批有成功创业者、企业家、天使投资人和专家学者组建的具有较高水平的海门大学科技园创业导师队伍。建设一个在国内具有重要影响的创业大赛活动45、品牌，活跃海门“大众创业，万众创新”的创新创业氛围。4.2.3 发展新型研发设计服务业 以海门 10 条主导产业链创新升级研发服务为重点，通过大学科技园联盟，整合江南大学、同济大学、中国矿业大学、南京理工大学、华海门大学科技园建设项目可行性研究报告 27 中科技大学等高校、科研院所的相关资源，吸引研发设计服务机构及科研技术中心落户园区，培育市场化新型研发组织、研发中介和研发服务外包新业态，提升现代装备制造、生物医药、船舶制造、建筑、家纺的研发设计层次，促进基于“四新企业”的研发设计服务业集聚。重点发展高端数控装备、新能源、电力装备、工业机器人、能源装备、环保装备、汽车零部件、家纺等研发设计服务46、，推动研发设计国际化；重点培育移动互联、生物医药、3D 打印、智能机器人、节能环保和新材料领域的新型研发设计企业和机构。4.2.4 发展科技咨询服务业 大力发展各类科技咨询服务业，发挥专业中介、咨询、诊断等机构的作用，服务科技型中小企业发展。鼓励发展科技战略研究、科技评估、科技招投标、管理咨询等科技咨询服务业，培育管理服务外包、项目管理外包等新业态。鼓励发展面向企业特别是科技型中小企业的产业研究、竞争情报、管理和战略咨询服务。积极引进和培育涵盖知识产权代理、法律服务、战略分析咨询、转移交易服务、质押融资、维权援助、数据信息服务及国际专利技术转移转化等相对全面的知识产权服务机构，推动知识产权服务47、向较高端的知识产权布局、知识产权运营发展，形成知识产权服务集聚态势。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 28 4.2.5 发展检验检测认证服务业 围绕上海及周边产业发展检验检测服务发展需求，加快形成以市场运作为主、层级结构合理、相对完善的检验检测服务体系，加强面向研发设计、生产制造、售后服务全过程的观测、分析、测试、检验、计量、认证等服务链条能力建设。鼓励和引导园内实验室、研究中心开展检验业务，支持检验检测机构在园区建立分中心，完善海门检验检测产业体系。承接上海检验检测服务业的布局转移，重点引进先进装备制造、建筑新材料、高端数控装备、智能机器人等海门优势产业升级急需的第三方检验检测服务。根据48、新兴产业培育需要，利用互联网，整合全国实验室、技术研究中心等研发平台检测资源，在园区内建成、培育一批虚拟检验检测平台体系，在服务能力和标准上力求达到国内先进水平。4.2.6 发展科技金融服务业 支持金融机构、金融服务机构、创投机构落户园区，扩大 PE、VC 规模，对科技企业进行投资和增值服务。支持发展科技金融风险评估、科技保险、科技担保、知识产权质押等科技金融服务；探索投贷结合的融资模式，鼓励科技金融专营机构进行科技金融业务创新，积极引导和推动金融机构创新金融产品、改进服务模式，为科技企业特别是科技型中小企业融资需求提供全方位化、专业化、个性的金融服务。依托上海股权托管交易中心，建立科技中小企49、业上市孵化基地，依托创投公司、股权交易所等创投机构建立新三板上市孵化基地，推进上市服务的流程化、标准化。整合科技金融资源，建设科技企业投融资服务网，打造网海门大学科技园建设项目可行性研究报告 29 上网下相结合的科技金融服务平台，建成国内知名的科技金融服务示范区。4.2.7 发展高端教育培训业 以大学科技园为平台，加强与知名院所、高校、行业协会、培训机构的联系与合作，积极引进一批高端创新创业培训机构和培训项目，建成特色鲜明、管理模式先进、培训质量一流的现代化示范性培训基地，充分发挥培训基地在人才培养、社会服务、创新服务等方面的辐射、集聚功能与作用。推进与国内外知名大学在研究生学历教育的合作，加50、快高层次现代服务行业领军人才和创新人才培养。紧密对接地方产业发展的需求，以培养高技能人才为目标，启动以先进生产制造业和高层次现代服务业技能型紧缺人才培养培训为重点的高技能人才培养工作。依托海门大学科技园培训基地的建设契机，构建集技能培训、职业指导和就业服务为一体的培训新高地。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 30 第五章 建设内容与规模 5.1 建设指导思想与原则 5.1.1 建设指导思想 以科学发展观为统领，围绕建设创新型海门，将沿江沿海打造成为人才集聚洼地、科技创新高地的总体要求，贯彻赶超苏南、融入上海、辐射苏中的战略部署，充分发挥临江临海临上海的区位优势、科技优势和产业优势，加强机制51、创新、政策创新、服务创新，全力推进基础设施建设和软环境建设，强力吸聚大学大院大所和高端创新创业人才，建成集高校院所技术创新基地、高新技术企业孵化基地、创新创业人才聚集基地、高新科技成果转化基地等功能为一体的，设施齐全的国内一流、国际知名的大学科技园，与海门高新区现有工业园、科技园等协同错位发展，共同构筑高新技术产业园区体系，成为推动海门创新型经济发展及沿江沿海开发的强引擎。5.1.2 建设原则 海门大学科技园建设应遵循分阶段发展、开放办园、网络推动及以服务求发展的原则。1）阶段发展原则。重视分阶段发展及有限目标的原则，对不同时期不同发展阶段提出不同的工作进展要求，以务实创新的精神，积极进取，最52、终实现远大发展目标。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 31 2）开放办园原则。在充分争取本省资源的基础上，有重点、有目的的将工作深入到省外及国外，开放办园，广泛吸收科技、人才、资金等多方面的资源弥补省内资源的不足。3）网络推动原则。成功的大学科技园是一个创新企业、大学、科研机构、中介服务和地方政府之间及其相互之间频繁互动的创新网络。充满活力的创新网络可以加快知识的创造和信息、技术及技能的流动，促进园区创新能力的提高和创新环境的改善。园区的建设应将创新网络培育作为改善创新环境、推动科技创新能力提升的重要内容。4）以服务求发展原则。优质服务是大学科技园建设成败的关键。在先期地产开发提供良好的创53、新空间的基础上，积极提高园区优质增值服务，特别是创新企业所需要的融资、管理、营销等服务的能力和水平，是加快高校及社会创新资源聚集的根本途径。5.2 建设内容与规模 利用两年时间完成大学科技园一期工程的基础建设和公共服务配套设施建设，依托全国大学科技园联盟单位，集聚一批国内外著名大学在科技园内设立研发机构，形成公司治理机制，并通过省级大学科技园评审验收，最终通过国家大学科技园的验收。利用三至五年时间，将大学科技园打造成为“科技企业集聚、创新成果凸显”的新兴产业研发、中试、产业化基地，成为助推海门人文、科技加速发展，引领高端产业跨越的新引擎，并努力使之成为长三角研发创新集聚区和全国最具创新能力的科54、技创新基地之一。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 32 海门大学科技园项目总建筑面积 260000 平方米，总规划用地200000 平方米（300 亩），拟建大学科技园划分为研究院集聚区、创业孵化区、公共服务平台区、综合服务区、人才公寓等五大区，主要建设内容包括：公共服务大楼、商业配套、产业孵化区、研发用房、总部办公大楼、专家公寓、酒店式公寓等。1）孵化区 用于信息技术、高端装备制造业、新材料、3D 打印等战略性新兴产业的研发、生产、办公需要。由于孵化阶段的企业规模变化较大，要求孵化区建筑提供灵活易于调整的使用空间。能够承接园内外符合新兴产业定位的具有自主知识产权的相关技术产品和工艺的中扩55、试、商品化和产业化，具备容纳 500 家孵化企业的能力。一期布局在地块东西两侧，建筑面积 2.2 万平方米。表表 5.2-1 孵化区指标孵化区指标 项目项目 功能功能 指标指标 建筑面积建筑面积 孵化基地（包括国际孵化器）研发、小试和办公 容纳 500 家企业的能力 4.2 万平米 2）科技研发区 该区用于容纳重点实验室、工程技术中心、博士后工作站、产业技术创新战略联盟、检测中心、研发中心、成果转化中心、科技展示中心等功能。满足 50 家以上的科研机构入驻需求。重点建设适合新能源、新材料、3D 打印、高端装备制造研发实验室、检测中心、研发中心用房的功能空间。一期布局在地块中部偏东，总建筑面积 56、2.3 万平方米。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 33 表表 5.2-2 研发区指标研发区指标 项目项目 功能功能 指标指标 建筑面积建筑面积 研发区 实验室、工程技术中心、博士后工作站、检测中心、研究中心等 满足 50 家实验室、检测中心、研究中心的用房需求 7.1 万平米 3）公共服务区 公共服务分为科技服务集聚区、行政服务区、总部办公区、培训中心和商业配套设施。一期布局在地块中部和北侧。科技服务集聚区主要为银行、投资、保险、证券、咨询、策划、产品设计、律师、资产评估、产权交易等从事科技服务的相关企业提供办公运营空间。总建筑面积 4 万平方米，容纳服务机 100 家，根据各类中介服务57、机构、金融服务机构的服务功能要求进行设计。行政服务区满足政府提供政务服务及办公的需要，服务机构包括公安、审计、工商、会 计、税务、财政等部门。总建筑面积 1.3 万平方米，根据行政办公、发展成果展示、服务大厅各种服务功能的要求进行设计，空间设计应体现互联网模式下的一体化、集成服务功能要求。总部办公区为总部企业和其他企业提供办公场所。总建筑面积 1.5万平方米，符合企业总部办公的功能要求。自身配套提供员工餐厅、医疗中心、休闲健身、培训等功能。其中培训中心主要建设创新创业人才聚集和培养基地。在功能上要满足利用科研培养人才的目的，同时满足园区科研人员再教育的需要、发展高端教育培训的要求。总建筑面积 58、1 万平方米。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 34 另设置餐饮、康体等商业配套，为园区人员提供餐饮、康体、娱乐等配套服务。总建筑面积 2.8 万平方米。表表 5.2-3 公共服务区指标公共服务区指标 项目项目 功能功能 指标指标 建筑面积建筑面积 科技服务集聚 用于科技服务、中介机构及众创空间建设 容纳 100 家科技服务机构 4 万平米 公共服务 为行政机构提供对外服务和办公空间 满足一体化、集成化行政服务需求 1.3 万平米 总部办公 为各类培育企业提供办公场所 满足总部办公功能 1.5 万平米 自身配套 员工餐厅、医疗中心、休闲健身、培训等功能 满足生活配套及培训要求 1 万平米 59、商业配套 为居住区提供餐饮、健身、购物、娱乐等配套 满足日常需求 2.8 万平米 4）居住区 居住区包括酒店式公寓和专家公寓两个部分。布局在地块南侧。酒店式公寓为创新创业人才提供宿舍。酒店式公寓共 400 套，每套45 平米，使用面积 32 平米，总建筑面积 1.8 万平米。按照家庭式布局、酒店式服务功能进行设计。专家公寓为园区高层次专家提供住宿、生活场所。公寓用地要相对集中，便于集中提供生活设施，提高便利。专家公寓共 200 套，其中 100套 80 平米，100 套 150 平米，总建筑面积 2.3 万平米。表表 5.2-4 居住区指标居住区指标 项目项目 功能功能 指标指标 建筑面积建筑60、面积 酒店式公寓 为人才提供住宿，同时又是新型创业空间 400 套，每套 45 平米，使用面积 32 平米 1.8 万平米 专家公寓 为专家提供住房 200 套，其中 100 套 80平米，100 套 150 平米 2.3 万平米 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 35 汇总各功能区情况，形成总体建筑指标，见下表。表表 5.2-5 项目指标明细表项目指标明细表 总总 指指 标标 总用地面积/m2 200000 总建筑面积/m2 260000 容积率 1.30 其 中 用地名称用地名称 地块面积比例地块面积比例 建筑面积建筑面积/m2 数量数量 每栋面积每栋面积/m2 层数层数 居住居住 专61、家公寓专家公寓 8.85%23000 14 栋 1200 地上 56 层 酒店式公寓酒店式公寓 6.92%18000 4 栋 4500 地上 6 层 公共服务公共服务 科技服务科技服务 18.46%48000 4 栋 17000 地上 12 层 行政服务行政服务 5.00%13000 总部办公总部办公 2.69%7000 7 栋 1000 地上 3 层 研发用房研发用房 27.31%71000 18 栋 30006600 地上 35 层 产业孵化产业孵化 16.15%42000 8 栋 30006600 地上 35 层 配套服务配套服务 自身配套自身配套 3.85%10000 9 栋 地上 262、4 层 商业配套商业配套 10.77%28000 表表 5.2-6 一期指标明细表一期指标明细表 一一 期期 指指 标标 总用地面积/m2 100000 总建筑面积/m2 130000 容积率 1.30 其 中 用地名称用地名称 地块面积比例地块面积比例 建筑面积建筑面积/m2 数量数量 每栋面积每栋面积/m2 层数层数 居住居住 专家公寓专家公寓 9.23%12000 8 栋 1200 地上 56 层 酒店式公寓酒店式公寓 13.85%18000 4 栋 4500 地上 6 层 公共服务公共服务 科技服务科技服务 18.46%24000 2 栋 17000 地上 12 层 行政服务行政服务 63、6.15%8000 总部办公总部办公 2.31%3000 3 栋 1000 地上 3 层 研发用房研发用房 17.69%23000 7 栋 30006600 地上 35 层 产业孵化产业孵化 16.92%22000 4 栋 30006600 地上 35 层 配套服务配套服务 自身配套自身配套 3.85%5000 4 栋 地上 2 层 商业配套商业配套 11.54%15000 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 36 表表 5.2-7 二期指标明细表二期指标明细表 二二 期期 指指 标标 总用地面积/m2 100000 总建筑面积/m2 130000 容积率 1.30 其 中 用地名称用地名称64、 地块面积比例地块面积比例 建筑面积建筑面积/m2 数量数量 每栋面积每栋面积/m2 层数层数 居住居住 专家公寓专家公寓 8.46%11000 6 栋 1200 地上 6 层 酒店式公寓酒店式公寓 0.00%0 0 栋 4500 地上 6 层 公共服务公共服务 科技服务科技服务 18.46%24000 2 栋 17000 地上 12 层 行政服行政服务务 3.85%5000 总部办公总部办公 3.08%4000 4 栋 1000 地上 3 层 研发用房研发用房 36.92%48000 11 栋 30006600 地上 35 层 产业孵化产业孵化 15.38%20000 4 栋 300066065、0 地上 35 层 配套服务配套服务 自身配套自身配套 3.85%5000 5 栋 地上 24 层 商业配套商业配套 10.00%13000 注：以上为初步估算指标，具体以详细规划为准。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 37 第六章 建设条件 6.1 区位交通条件 海门经济技术开发区“靠江靠海靠上海”，是长江北岸距上海最近的开发区之一。“公、铁、水”联运，“海、陆、空”互通的立体交通网络，使其完全融入了上海一小时都市圈和经济圈，实现了和上海的全方位接轨。港口方面，距南通港 20 公里、上海港 80 公里；航空方面，距南通机场 35 公里、虹桥机场 80 公里、浦东机场 110 公里；大桥方66、面，距苏通大桥 3 公里、沪通大桥 25 公里、崇启大桥 40 公里，崇海大桥近在咫尺；铁路方面，距南通火车站 30 公里、上海火车站 90 公里，宁启铁路穿境而过；公路方面，北接沿海、宁启、扬启高速公路，南联沿江、沪宁、苏嘉杭高速公路，左右逢源、四通八达。本项目选址位于海门经济技术开发区，香港路以南、东洲河以北、规划中的通江路两侧。区内拥有成熟的道路交通系统，联系十分便捷。凭借海门经济技术开发区的良好区位，对外交通亦十分便捷。6.2 自然条件 6.2.1 场址现状 本项目所在地北临香港路，北边为謇公湖，拟开发成謇公湖市民公园；南临规划道路，南边为东洲河，再南边为南通职业大学；东西两边土地拟出67、让进行总部经济产业园、謇公湖软件园项目开发。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 38 6.2.2 气象条件 海门属北亚热带季风气候区，四季分明，雨水充沛，光照较足，无霜期长。年平均气 15.6，1 月为全年最冷月，极端最冷月为 1963 年 1月，月平均气温 0.0；7 月为全年最热月，极端最热年为 1971 年 7 月，月平均气温 29.9。6.2.3 地震 海门市抗震设防烈度为 6 度。设计基本地震加速度值为 0.05g。6.3 项目建设的软环境条件 6.3.1 建设的有利条件 本项目建设的优势主要表现为：1）科技经济环境不断改善。以专利，特别是以发明专利为代表的科技成果较快增长，以及其68、背后所反映出的全市整体创新环境持续改善，既为科技成果转化孵化和工业化、产业化提供了良好的外部环境。2）智力资源比较丰富、科技成果以及“入园高校”学科具有一定的特色。大学科技园的发展具有比较丰富的智力资源，所依托高校各具特色，同时，高校及研究机构的科技成果不断增长。3）园区区位优势良好。海门大学科技园位于海门经济技术开发区，毗邻上海崇明岛，具有良好的区位优势。4）园区良好的政策和资源环境。海门经济技术开发区是国家级园区，大学科技园可以利用其良好的政策和资源环境，有利于大学科技园海门大学科技园建设项目可行性研究报告 39 有关业务活动的开展。5）园区内有完善的服务支撑体系。主要提供孵化服务、商业计69、划与市场策划、人才和技术服务、中介服务、投资融资、人才培训等服务。6.3.2 建设的不利因素 本项目建设的不利因素主要表现为：1）能用于孵化转化的原创性科技成果资源不足，科技成果集聚工作的深度和广度不够。市内高校及研究机构的科技成果产出数量较少，质量尚有差距；深入各学校研究机构，积极发掘培育创新科技成果不足。2）对大学科技园的成果孵化转化的管理和服务工作尚有一定差距。对入孵项目的评估和存在的问题掌握不够深入；对孵化转化项目缺乏以项目为导向的“全程项目化管理服务”；未充分重视培养高水平的、职业化的“项目经理人”。3）融资渠道不畅通，大学科技园的发展资金不足，推动科技成果转化孵化及园区土地利用开发70、等方面缺乏资金保证，影响大学科技园的发展。风险投资的机制不健全，引进风险投资的能力不足，难以推动较大型或优质、高效的科技成果孵化转化项目。本项目建设过程中需进一步完善和加强大学科技园的内部管理，通过理顺关系、明确责任、自主办园；遵循“互利共赢”的原则，明确责权利；实行“全程项目化管理服务”；建立健全“项目经理”制；开放办园、突出重点；活跃交流平台，改善人文环境；树立“服务第一”的经营理念。使大学科技园形成自主、灵活、规范、高效的管理体系。另海门大学科技园建设项目可行性研究报告 40 外，通过各方协调、搓商，制定大学科技园建设的各项保障措施。6.4 基础设施条件 1）供水 本项目用水由市自来水公71、司提供，从市政供水管网接入即可，能够保证项目的需要。2）排水 本项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别通过雨污管道排入市政雨水和污水管网系统。3）供电 本项目由市政 10KV 电源供电，通过变配电设施低压供电，可以满足项目需求。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 41 第七章 工程技术方案 7.1 总体规划 7.1.1 设计依据 江苏省城市管理技术规定（2011 版）城市给水工程规划规范（GB 50282-98）建筑给水排水设计规范（GB50015-2009）建筑设计防火规范（GB50016-2006）室外排水设计规范（GB50014-2006）室外给水设计规范（GB50013-2072、06）城市居民生活用水量标准（GB/T 50331-2002）民用建筑设计通则（GB50352-2005）7.1.2 设计原则 项目内部功能分区明确，布局合理，便于物业管理；节约占地，合理提高土地利用率。充分利用地形环境、地貌、水文和天然资源，努力提高绿化率，美化环境。优化交通组织，出入口和内部道路符合人流和车流要求。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 42 7.1.3 总体布局 本项目占地300亩，总建筑面积26万平方米，分二期开发建设。一期先启动通江路东侧150亩，主要建设有公共服务、科技研发、总部办公、产业孵化、居住公寓、商业配套等。本项目根据大学科技园的发展战略、功能定位、产业重点以73、及区位现状，大学科技园采用复合功能体与创新网络有机组合的功能结构模式，将园区分为产业孵化区、科技研发区、住宅区和公共服务区等。而每个地块划分为六个组团。一期西北组团为商业及后勤配套与公共服务大楼、东北组团为公共服务大楼和研发用房、东部组团为产业孵化用房、东南组团为酒店式公寓、西南组团为商业及后勤配套与专家公寓、西部组团为研发用房和商业及后勤配套。二期西北组团为研发用房、东北组团为研发用房和商业及后勤配套、东部组团为商业及后勤配套和公共服务大楼、东南组团为专家公寓和商业及后勤配套、西南组团为专家公寓、西部组团为研发用房和总部办公用房。每个组团中各种功能互相组合，做到既有分区又有联系。地块通过中部74、集中绿化过度动静分区，并形成中部核心地块。在办公及商业组团分别形成绿谷，商业组团形成商业街及商业广场。而在地块主要形象位置，一期地块北侧、二期地块东侧设置12层公共服务大楼，丰富天际线。7.1.4 道路、停车场系统 为了保证园区交通的便捷高效，从“以人为本”的设计思想出发，海门大学科技园建设项目可行性研究报告 43 园区内道路结合外围城市主干道形成完整的交通体系，完善的主要车行道、次要车行道、车行支路及联系各功能体的直线架空联廓有机结合，共同构成流畅的园区交通体系。大学科技园外香港路、通江路及规划道路为园区汽车通行的主要行车道。同时为满足车行交通的可达性要求，在园内设置一条7米宽的环形行车道，75、环绕中部核心区位，连通6个组团，并与外围环行主路相连，形成外围主要环路与内部次要环路有机联系的网状车行交通体系。步行系统是联系各办公场所、餐饮、休闲场地、停车位、停车库与办公室之间及入口间的便捷道路，以高效便捷为目的，遵循两点最近距离的原则，设计环绕建筑物的车行道路以及步行系统。停车场的功能主要是解决整个科技园停车用地，其工作特点要求联络方便。本次规划采用沿车行道的地面停车和地下、半地下停车库相结合的方式，尽可能在园区每一用地单元内都预留足够的停车泊位，以保证不断发展中的内部员工和外部车辆的需要。大学科技园一期按照标准配置小轿车车位2100个，其中科研、办公区配置1700个，酒店配置270个，76、商业配置90个，住宅区配置40个，地上停车位不超过210个，地下停车位优先满足停车需求；配置摩托车或自行车车位3210个，其中科研、办公1700个，酒店720个，商业750个，居住区40个。7.1.5 绿化景观设计 本项目绿化景观设计根据大学科技园区总体规划布局，综合考虑科技园区各项绿地的功能，合理布局，使其充分发挥综合效益。绿化景观海门大学科技园建设项目可行性研究报告 44 设计主要包括集中绿化、组团绿化及步道绿化。集中绿化包括区块中部的核心景观；组团绿化主要由建筑围合成的各种层次的院落绿化组成，包括一期东北组团、东南组团、西南组团、二期的西北组团、东北组团、东南组团和西南组团七个绿化院落；77、步道绿化由联系五组团的景观步道及绿谷组成，具体见7.1-1景观结构图。它们一起构成园区层次分明、功能各异绿化系统，并为人们提供了良好生活办公环境，激发了人们的创新思想。图图7.1-1 大学科技园景观大学科技园景观结构图结构图 7.2 建筑设计 7.2.1 设计依据 建筑设计防火规范（GB50016-2006）民用建筑设计通则（GB50352-2005）海门大学科技园建设项目可行性研究报告 45 高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）办公建筑设计规范（JGJ67-2006）民用建筑隔声设计规范（GBJ118-88）其他有关环保、消防等规范和标准 7.2.2 设计原则 注重建筑与场所的关78、系。明确建筑物与整个科技园的相互关系，注意场所的塑造。多种公共空间的设置。很多活动都要在公共领域中进行，因此设置相应的空间来满足人们多样的交流活动。成长体系的完善。企业的在园区中由小到大的成长，要求在建筑设计中同样考虑到成长体系的确立，满足使用要求。尊重客观实际，整合功能构成。根据需要将原有建筑（教学楼）的功能转化为办公、商务功能，并适当增加新的功能体块，使其与原有建筑相配合，满足规划要求，促进园区资源的有效利用。导入景观元素，化解庞大体量。在适当位置设立多样的庭院空间，减少庞大的建筑形体对环境的压力，同时为未来使用者创造良好的办公环境。7.2.3 设计方案 根据海门大学科技园发展定位与建设思79、路，本项目在利用现有资源基础上，进一步完善服务功能，以形成完善的科技服务体系。因此，按海门大学科技园建设项目可行性研究报告 46 项目规划的功能定位，大学科技园的活动体系分为孵化、研发、住宅、公共服务及配套等五类建筑，总建筑面积 260000 平方米。一期二期工程以通江路为轴，成对称关系。1）产业孵化中心 在一、二期地块东西两侧区域建设科技园的孵化中心，使其成为中小型高科技企业及与孵化相关的机构的办公用房。孵化中心总建筑面积42000 平方米，建筑物占地面积 32300 平方米。为了满足信息技术、高端装备制造业、新材料、3D 打印等战略性新兴产业的研发、生产、办公需要，一期新建 3#楼、4#楼80、5#楼、6#楼四栋 4 层建筑，10#楼一栋 3 层建筑，15#楼、16#楼、17#楼三栋与商业相连的 5 层建筑。产业孵化中心每层均为办公用房。为了加强中心的整体管理，在每栋建筑一层设置物业管理用房，配合一定的安全保障设置，为整个孵化中心创造一种隐形的防护体系，满足科技企业未来的使用要求。整个孵化中心群体按栋分隔成为彼此独立的建筑体块，每个分隔的部分均有独立的楼梯、卫生间、门厅等服务性空间，能够提供灵活易于调整的使用空间。建筑设计均采用标准化、现代化、智能化的设施设备，功能齐全，服务一流，办公用房能根据办公需要任意分隔，以满足不同需要。2）科技研发楼 科技研发楼主要用于容纳重点实验室、工程81、技术中心、博士后工作站、产业技术创新战略联盟、检测中心、研发中心、成果转化中心、科海门大学科技园建设项目可行性研究报告 47 技展示中心等功能，为多层框架结构。总建筑面积71000平方米，建筑物占地面积54620平方米。一期位于地块中部偏东侧，紧靠产业孵化中心，为7#楼、8#楼、9#楼三栋3层建筑。一层主要功能为产品展示、接待用房等，二三层主要功能为办公用房。在建筑平面北侧和南侧各设置一个出入口，中部设置电梯间和楼梯间，楼梯东西两侧分别设置卫生间，方便楼层面积的自由分隔使用，可成为一家公司单独拥有，也可为两家分配使用。电梯通过程序控制采用双开门的形式，使用一部电梯满足两家公司的共同使用。为了满82、足疏散的需要，研发楼联排布置，单独设置疏散梯。3）公共服务用房 公共服务分为科技服务集聚区、行政服务区、总部办公区、培训中心和商业配套设施。总建筑面积 106000 平方米，占地 81540 平方米。一期北侧的 1#楼、2#楼为 12 层的公共服务大楼；中部的 11#楼为 2 层会议室；中部的 12#、13#、14#楼为三栋 3 层总部办公大楼；北侧的 1#楼、南侧的 24#楼、25#楼、26#楼设置 13 层的商业配套用房。1#楼、2#楼为 12 层的公共服务大楼布置科技服务集聚区和行政服务区。科技服务集聚区主要为银行、投资、保险、证券、咨询、策划、产品设计、律师、资产评估、产权交易等从事科83、技服务的相关企业提供办公运营空间。容纳服务机构 100 家，满足各类中介服务机构、金融服务机构的功能需求。行政服务区满足政府提供政务服务及办公的需要，服务机构包括公安、审计、工商、会 计、税务、财政等部门。设计有行政办公、发展成果展示、服务大厅各种服务功能，体现互联网模式下海门大学科技园建设项目可行性研究报告 48 的一体化、集成服务功能要求。中部的 12#、13#、14#楼为三栋 3 层总部办公大楼，为总部企业和其他企业提供高端办公场所，每层均为办公用房，进行办公标准层划分，既可单元出租，也可整层、整栋出租，并设有卫生间，满足企业总部办公的功能要求。中部的 11#楼为 2 层会议室，是能够容84、纳 1000 人的大型空间，设计作为培训中心，是聚集和培养创新创业人才的载体。在功能上满足利用科研培养人才的目的，同时满足园区科研人员再教育的需要、发展高端教育培训的要求。北侧的 1#楼、南侧的 24#楼、25#楼、26#楼为 13 层的商业配套裙房，设置餐饮、康体等商业配套，为园区人员提供餐饮、康体、娱乐等配套服务。4）居住房 居住区包括酒店式公寓和专家公寓两个部分。酒店式公寓为创新创业人才提供宿舍。酒店式公寓以 8000 人为总量计算，按 1/20 人配量，共 400 套，每套 45 平米，使用面积 32 平米，总建筑面积 1.8 万平米。按照家庭式布局、酒店式服务功能进行设计。专家公寓为85、园区高层次专家提供住宿、生活场所。公寓用地要相对集中，便于集中提供生活设施，提高便利。专家公寓共 200 套，其中 100 套单人套房一房一厅 80 平米，100 套家庭套房三房一厅 150 平米，总建筑面积 2.3 万平米。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 49 一期布局在地块南侧，毗邻东洲河。18#楼、19#楼为两栋 6 层的专家公寓，20#楼、21#楼为两栋 5 层的专家公寓，22#楼、23#楼为两栋 6层酒店式公寓。5）其他用房 其它用房主要为配建市政公用设施，包括垃圾收集房一处，面积为150m2；一类公厕一座，面积为 150m2；弱电机房一间，安装变压器和配电柜，负责整个园区的电86、力供应，面积为 30m2，无偿提供给管线办使用。表表 7.2-1 一期主要建筑物一览一期主要建筑物一览表表 序号序号 楼号楼号 用途与楼层用途与楼层 备注备注 1 1#楼 商业（3F/2F）、公共服务（12F）设地下车库出入口一个 2 2#楼 公共服务（12F）2#与 3#间有停车场 3 3#楼 产业孵化（4F）4 4#楼 产业孵化（4F）5 5#楼 产业孵化（4F）6 6#楼 产业孵化（4F）7 7#楼 研发用房（3F）设地下车库出入口一个 8 8#楼 研发用房（3F）9 9#楼 研发用房（3F）10 10#楼 产业孵化（3F）11 11#楼 会议室（2F）12 12#楼 总部办公（3F）187、3 13#楼 总部办公（3F）14 14#楼 总部办公（3F）15 15#楼 产业孵化（5F）+商业（3F）海门大学科技园建设项目可行性研究报告 50 16 16#楼 产业孵化（5F）+商业（3F）17 17#楼 产业孵化（5F）+商业（3F）设地下车库出入口一个 18 18#楼 专家公寓（6F）19 19#楼 专家公寓（6F）20 20#楼 专家公寓（5F）21 21#楼 专家公寓（5F）22 22#楼 酒店式公寓（6F）23 23#楼 酒店式公寓（6F）24 24#楼 商业（3F/2F）设地下车库出入口一个 25 25#楼 商业（3F/2F/1F）设地下车库出入口一个 26 26#楼 商业88、（2F/3F）设地下车库出入口一个 整个建筑群采用简洁、明快、朴素大方的现代建筑风格为立面风格。建筑外墙面采用玻璃墙面，开点式为窗整个立面的主要构成方式，部分建筑配合竖向布置的遮阳板，部分建筑设置一定的外部出挑，部分建筑与宽大的落地窗结合，部分建筑采用不规则的深色凹线条进行适当的分割，体现出大学科技城现代、高效的性格特征。7.3 结构设计 7.3.1 设计依据 建筑结构荷载规范（GB50009-2012）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）构筑物抗震设计规程（GB50191-2012）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）海门89、大学科技园建设项目可行性研究报告 51 钢结构设计规范（GB50017-2003）砌体结构设计规范（GB50003-2011）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）网架结构设计与施工规程（JGJ7-91）国家现行的其它有关技术规范规程等 7.3.2 结构设计和结构选型 建筑为框架结构，建筑物抗震设防烈度为 6 度，安全等级按一般民用建筑取为二级。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 52 第八章 公用工程 8.1 给水工程 给水工程应满足本项目区域内开发对用水量增长的需求，以及满足给水管网的安全、可靠、卫生要求。8.1.1 依据 城市给水工程规划规范（GB50282-98）城市工程管90、线综合规划规范（GB50289-98）室外给水设计规范（GB50013-2006）给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）生活饮用水水源水质标准（CJ3020-93）生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）城市规划法、水法、环境保护法、水污染防治法、建筑工程消防监督管理规定 其他相关标准、规范和规定 8.1.2 用水指标 配套商业用地：100 立方米/公顷日 教学科研用地:50 立方米/公顷日 行政办公用地:50 立方米/公顷日 配套生活用地:50 立方米/公顷日 公共设施用地：50 立方米/公顷日 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 53 市政公共设施用地：30 立方91、米/公顷日 道路、广场用地：20 立方米/公顷日 公共绿地：20 立方米/公顷日 8.1.3 水源 本区给水由海门市自来水公司供给。8.1.4 工程设计 本项目供水由市政给水管供给。采用管道暗设、卫生间下沉楼板和卫生间管道墙技术，为管道隐蔽设置提供了有效方法，有利于室内整洁美观，易于清洁，而且不在楼板打洞，根本杜绝漏水的问题。8.2 污水工程 本项目室内排水采用废污分流制，室外排水采用雨污分流制，主要为经营、生活污水和雨水。经营和生活污水经硬聚氯乙烯管收集排放，经地埋式无动力净化装置处理后排入下水管网，与市政污水管网接口。全部送至污水处理厂处理，污水处理尾水排入黄海。未达标的污水不准排入区内水92、体，以防止水体污染，应进行处理，处理后达标排放。雨水排入规划道路的雨水管。8.2.1 依据 室外排水设计规范（GB50014-2006）给水排水设计手册第 5 册 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 54 建筑给水排水设计规范 8.2.2 污水指标 配套商业用地：80 立方米/公顷日 配套生活用地:40 立方米/公顷日 行政办公用地:40 立方米/公顷日 对外交通用地:20 立方米/公顷日 市政公用设施用地：20 立方米/公顷日 8.2.3 工程设计 排水构筑物系采用国家标准：排水管道基础、管道接口及出水口为S8352，检查井为 S23，雨水井为 S235。雨水井接入检查井的连接管均采用 D93、500 混凝土管，碎石基础；支管管径 D300，管材为 UPVC 管。污水主管管径 D400，管材为钢筋混凝土管；支管管径 D300，管材为UPVC 管。8.3 供电工程 8.3.1 供电电源、负荷等级 本项目用电主要为施工用电、商业经营用电和生活用电。本项目非消防负荷、应急照明、生活水泵、地下室照明及通风、商业营业照明为按二级负荷供电，其余按三级负荷供电。本项目设置变配电所四座，具体数量及位置、供电进线走向及容量，项目公司将与供电部门对接后确海门大学科技园建设项目可行性研究报告 55 定。8.3.2 低压配电 从箱式变至各住宅楼、办公楼、公共服务楼，采用放射式供电，各建筑组团设置箱变，各楼层94、设计量箱，用电量根据需要进行配置。从配电房至各单元计量箱采用电缆沟敷设，电缆采用阻燃型电力电缆。室内配电支线采用铜芯线穿电线管暗敷。电缆进户和穿越道路时，穿钢管保护，电缆埋设深度为 0.7 米。地线接地电阻在 2 欧姆以下。8.3.3 照明设计 照明光源根据国家节能要求选用高效、低耗节能灯。本项目地下室设有事故照明、疏散照明。事故照明、疏散照明灯具采用自带电源的应急照明灯。室外电缆采用直埋方式，放射式集中分区供电。道路照明设庭园灯、草坪灯等。8.3.4 建筑物防雷与接地 本项目房屋防雷按二级防雷建筑物设计。屋顶设有避雷带作闪击器以防直击雷，引下线利用结构钢筋，接地体利用建筑基础地梁内主筋一周焊95、通而成，接地电阻不大于 1 欧姆。外露屋面金属物体与避雷装置连通，外墙面金属物体与防侧击雷避雷装置连通。项目公司与气象部门对接做好雷击灾害风险评估。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 56 8.4 弱电工程 8.4.1 电信工程 1）电话容量 根据不同的地块性质和容积率，采用不同的容量进行预测，具体指标如下：教学科研、行政办公、商业服务及生活配套等公共设施用地：2550 门/公顷；市政设施用地：1015 门/公顷。2）通信管网规划 项目区内各主要道路与周边地区相结合实现光缆环网，光缆敷设至路边楼宇及各地块用户，区内各地块或各企业均采用光纤宽带接入，全面进入光通信时代，满足宽带多媒体信息交互的96、需求。通信线路采用管道埋地敷设，各家通信运营公司统一规划设计，共同建设信息管道，通信管道建设与道路建设同步进行，管网根据终期规模一次埋设下地，通信管道容量的设置考虑到电信、移动、联通等各家运营公司的业务发展需求，并预留一定的超前量。8.4.2 有线电视工程 区有线电视是市有线电视的一个组成部分，节目设置和网络功能与市台一致，区内有线电视网络逐步由目前的光纤、电缆混合向全光纤网过渡，建成一个开放式的能传输图像、语音和数据的宽带综合业务数字网。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 57 有线电视网络今后除接收广播电视节目外，还增加多媒体业务、加密频道、寻址管理、视频点播等多功能业务。有线电视管线与97、通信管线同槽敷设。8.4.3 报警、监控系统 项目应将从智能化设施方面更多地提高安全性与人性化服务，考虑安装报警系统、监控系统等。在底层设置消防保安控制中心，设总线制智能型火灾自动报警和消防联动控制系统。设置闭路电视监控系统一套，在走道、电梯轿箱和其他重要部位设置摄像头，设计上合理布点减少死角，根据不同场合设置不同类型的摄像机。8.5 燃气工程 8.5.1 规划依据“西气东输”工程城市管网建设 城镇燃气设计规范（GB50028-2006）输气管道工程设计规范（GB50251-2003）煤气规划手册等相关规范 8.5.2 规划原则 燃气工程规划遵循技术可行、经济合理、节约能源、方便居民、安全可靠98、易于实施、保护环境的原则。天然气管道接自市区主管道，规划区内采用中压管网，区内采用用海门大学科技园建设项目可行性研究报告 58 户调压。8.5.3 气源与供气方式 根据南通市“十二五”能源发展规划，规划区内燃气主气源为天然气，天然气由西气东输区域管道供应，各区根据具体情况采用用户调压，天然气经调压站调压后供用户使用。8.5.4 燃气输气规划 规划内燃气管网采用中低压二级管网，天然气经调压后至各用户。天然气管道预埋，采用无缝中压钢管 DN100，中压管网起始压力不高于0.2 兆帕，末端压力不低于 0.05 兆帕。中压干管采用大区域环状方式布置，中压支管布置成枝状，输配干管在保证同样供气效果时走99、向力求短捷，中压管以调压站连网供气。8.6 消防工程 8.6.1 规划依据 建筑设计防火规范（GB50016-2006）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）8.6.2 工程设计 按照建筑设计防火规范（GB50016-2006）的规定确定建筑物的耐火等级，建筑物之间的间距满足建筑防火规范的要求，道路布置应设海门大学科技园建设项目可行性研究报告 59 置环形消防通道以满足消防车通行的要求，区域范围内应考虑室内外消火栓系统，并配备必要消防设备。建筑物应考虑防火分区，并设置安全疏散通道。灭火器设置按建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）布置灭火器。项目需经消防验收合格后方可投100、入使用。1）用水量估算 室内消火栓 40L/s，持续供水时间保证 2 小时；室外消火栓 20L/s，持续供水时间保证 2 小时；自动喷水 28L/s，持续供水时间保证 1 小时。高层住宅屋顶设有消防水箱，容积为 12m3，满足火灾初期室内消防用水量。2）消防给水系统 室外消防给水：室外消防给水管与生活给水管合用一根，从市政管网引两条 DN200 给水管，绕建筑成环状布置。沿消防车道间距 120m 之间设室外消火栓，满足室外消防水量要求。室内消火栓系统：室内消火栓布置保证同层任何部位均有两股充实水柱同时到达，充实水柱不小于 10 米火栓管道在地下室及屋顶形成平环网。各消火栓箱均设置报警按钮，火灾101、时用于向消防控制中心报警，经确认发生火灾后，自动启动消火栓给水装置，也可人工启动消火栓给水装置。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 60 第九章 节 能 9.1 必要性 能源是社会发展的基础。节约能源是我国一项长期的战略任务，是我国能源政策的重要组成部分，是提高企业经济效益的一个重要方面。现在我国能源利用率低，能源消耗指标高，节约能源显得十分重要。因此，项目采用新技术、新设备、新材料以达到最少的能源消耗。9.2 节能原则 能源消耗于建筑的每个部位，在工程设计中制定各专业设计方案时，应遵守以下原则：1）认真贯彻国家和行业节能规范，做到合理利用和节约使用能源。2）采用先进的节能新技术、新设备、新102、材料。3）设置能源检测仪表，加强企业对能源的计量和管理。4）建筑布局合理紧凑，尽量减少各货物周转的距离，降低能耗。9.3 节能措施 1）总图布置上力求紧凑，按货物合理流向布置，缩短物料储存、运输的距离，尽量避免大量物品的二次搬运，减少人力、物力消耗。2）建筑围护材料采用新型保温材料，防止能量的损失。3）照明拟采用混合照明，并选用光效高、寿命长的光源和高效节能灯具。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 61 4）应采用节水型设备和器具。如采用感应式阀门、6 升以下的卫生洁具、自闭式冲水阀等，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。5）提高用水回收率和重复利用率。6）供水系统采取防渗、防漏措施。103、如供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。7）公共卫生间采用感应式出水阀等技术措施。8）建立园区能源管理制度和机构，安装能源计量表计量，并明确管理责任，防止跑、冒、滴、漏，提高节能效率。利用节能宣传周广泛宣传节能工作，开展节能活动，提高全员节能意识。达到合理用能、均衡用能、节约用能。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 62 第十章 环境和生态影响分析 10.1 编制依据 该项目的环保工程要按与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的基本建设“三同时”原则进行建设，对污染物实行有效控制和治理。主要编制依据：地面水环境质量标准（GB3838-2002）城市区104、域环境噪声标准（GB3096-93）建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）污水综合排放标准（GB8978-2002）社会生活噪声排放标准（GB22337-2008）10.2 项目场址环境现状 项目地块位于謇公湖南侧，东洲河北侧，环境良好，除道路车辆行驶引起的扬尘，无大的污染源。10.3 主要污染源及污染物 10.3.1 项目施工期对环境的影响 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 63 表表 1 10.30.3-1 1 施工期主要污染源及污染物产生一览表施工期主要污染源及污染物产生一览表 施工活动施工活动 产产 生生 情情 况况 说说 明明 基础施工 废气：挖掘、运输等施工机105、械产生的尾气：主要含 HC、NO2、CO等；土方等物料运输过程中产生的地面扬尘。噪声：施工机械噪声、交通运输噪声等。污水：施工生产生活污水，主要含 CODCr、BOD5、SS、动植物油、石油类等。固体废物：各种施工弃土弃渣和生活垃圾。主体结构 废气：物料运输过程中产生的尾气及地面扬尘。噪声：运输设备、升降电梯、金属物体相互碰撞等产生。污水：来源 建筑物表面养护；施工设备清洗；施工人员生活。主要含 CODCr、BOD5、SS、动植物油、石油类等。固体废物：主要为废物料及建筑垃圾。工程装修 设备安装 噪声：来自电锯、电钻、吊车、切割机等。污水：施工人员生活污水，主要含 CODCr、BOD5、SS、106、动植物油等。固体废物：各种装修废材料以及设备的外包装材料等。10.3.2 项目营运期对环境的影响 大气污染：主要是停车场排放的废气。水污染源：主要为生活污水。生活污水包括冲厕污水、盥洗和餐炊废水。固体废物：主要是生活垃圾及清扫产生的垃圾等。噪声：设备产生的噪声，包括空调、鼓风机等。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 64 10.4 环境保护措施 表表 1 10.30.3-2 2 建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果 内容内容 类型类型 排放源排放源 污染物名称污染物名称 防治措施防治措施 预期治理效果预期治理效果 大 气 污 染 物 停车场 CO NO107、2 HC 场地周围种植乔、灌树木，阻挡部分废气。减少周边空气中污染物含量 餐厅厨房 油烟 SO2 CO 安装油烟净化器，通过屋面烟囱排放，除油烟效率大于 85%排放油烟浓度达到 饮食业油烟污染物排放标准（GB18483-2001）水 污 染 物 产业园、餐厅、商场等 COD BOD5 SS 动植物油等 生产企业安装污水处理装置，餐厅安装隔油器或建隔油池，与生活污水废水一道集中，并排入园区污水管网。污水达到 污水综合排放标准（GB8978-1996）三级标准后进入污水处理厂 固 体 废 物 商场餐厅等 生活垃圾 收集装袋，送指定垃圾箱，由环卫部门清运，卫生填埋。对环境影响较小 产业园 工业垃圾 108、集中收集，转运至具有相关资质单位处理。集中收集，避免污染物散落，污染环境。噪 声 产业园、停车场、水泵房、商场及主干道两侧等 噪声 尽量选用低噪声需用设备；高噪声设备安装消音器或采取其他有效隔声、减振措施；必要时室内墙采用隔音材料；停车场禁鸣喇叭等。场址边界达到 工业企业 厂 界 噪 声 标 准（GB1234808）1 类标准限值 10.5 环境影响评价 综上所述，在本项目建设的相关环保措施均得到落实（包括污水排放管道与城市污水处理厂配套管网对接、“三同时”竣工验收等）的前提下，本项目建设符合国家有关环保规定，如果该项目能够加强环境管理，认真实施以上控制对策和建议，并保证环境治理措施正常运行，109、项目在环境保护方面是可行的。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 65 第十一章 总图运输 11.1 总平面布置原则 本工程总图布置方案是根据本项目教学科研、生活居住、公共服务功能，结合地形、交通运输条件，本着节约用地，经济合理的原则，力争功能相互配合，方便管理，使其发挥经济效益。本项目总图设计执行下列国家及部颁标准：建筑设计防火规范（GB50016-2006）工业企业设计卫生标准（GBZ1-2010）11.2 平面布置 项目为满足人车分流设计交通流线，如图 11-1 所示。设 5 个主出入口，一期 3 个，二期 2 个。一二期各有一个主出入口设置在香港路上，另三个出入口均设置在通江路上。另设110、两个公寓出入口在南侧的规划道路上，方便专家公寓和酒店式公寓的人车通行。为了合理用地，并结合教育科研的特点，采用平行布置以及抱团的平面布置方式。每个基地被划分为酒店式公寓、公共服务、研发用地、产业孵化、商业及后勤配套、专家公寓六个组团，在每个组团中各种功能互相组合，做到既有分区又有联系，如图 11-2 所示。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 66 图图 11.2-1 交通流线图交通流线图 图图 11.2-2 各组团分布图各组团分布图 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 67 第十二章 组织机构与劳动定员 12.1 组织机构 由地方政府、依托高校、大学科技园联盟等机构的相关领导和行业专家组成111、领导建设小组，以海门经济技术开发区管委会副主任毛海兵为组长，下设规划设计组、项目建设组、招商引进组、综合组（负责政策制定、入驻创投公司审核、报批）。设立项目公司，在大学科技园建设领导小组的指导下，负责融资、建设计划及措施实施等事项的具体工作。项目建成后，对不同的资产采用不同的运作方式。对于科技创业孵化部分，可以采用租赁方式，对中试、科研基地，可以采用租赁和出售的方式。培训中心采用招租的方式，委托给专业机构运营。专家公寓、酒店式公寓采用出售的方式。12.2 劳动定员 经初步测算，本项目建成后需要各类中高级管理人员 50 人，其它工作人员根据实际需要确定，其来源可面向社会公开招聘解决。12.3 人112、员培训 本项目是一个兼有知识密集、技术密集、资本密集和劳动密集特点的外向型和增值型的园区建设，其建设和管理具有规模大、领域广、业务深、知识精的特点，人员素质水平要求比较高。在运作过程中，商流、海门大学科技园建设项目可行性研究报告 68 信息流、资金流贯穿其中，园区管理和营运工作需要各种知识和技术水平的劳动者。具有系统性和一体化以及跨行业、跨部门、跨地域运作的特点，同时企业面临降低成本的压力而增加对岗位多面手的需求，故需要具有较为广博的知识面和具备较高综合素质的复合型人才。因此，本项目投入使用前要对管理人员进行国际贸易、财务管理、外语、安全管理、法律等方面知识的学习和掌握，使其在工作中能够发挥更113、好的作用。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 69 第十三章 实施进度计划 13.1 项目实施进度计划说明 项目包括科研区、孵化区、公共服务区和居住区。项目分二期进行开发，一期开发期限暂定 2 年。本项目一期 2016 年 12 月前完成项目立项工作以及有关前期准备工作，包括平整场地，完成施工图设计，报批办理有关手续。13.2 项目实施进度表 表表1 13.23.2-1 1 项目项目一期一期实施总进度计划表实施总进度计划表 项项 目目 20162016年年5 5月月-20162016年年1111月月 2012016 6年年1212月月-2012018 8年年1212月月 可研报告 初步设计 114、施工图设计 招投标 施工阶段 竣工验收 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 70 第十四章 招投标方案 14.1 编制依据 工程建设项目可行性研究报告增加招标和核准招标事项暂行规定(国家计委令 2001 年 9 号)中华人民共和国招标投标法 工程建设项目招标范围和规模标准规定(国家发展计划委员会令 2000 年第 3 号)工程建设项目自行招标试行办法(国家计委令 2000 年第 5号)江苏省建设工程招标投标管理办法(江苏省政府令 1995 年第 65 号、2003 年第 6 号)房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法(建设部令 2001 年第 89 号)工程建设项目施工招标投标办法(115、7 部委令 2003 年第 30 号)江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工直接发包管理暂行办法(苏建招2001318 号)江苏省机电设备招标投标管理暂行办法(江苏省政府令1999 年第 152 号)海门大学科技园建设项目可行性研究报告 71 14.2 招标基本情况 14.2.1 招标的依据 根据苏建招2001318 号规定，项目不具备直接发包条件；根据江苏省政府令 1995 年第 65 号、2003 年第 6 号规定，项目属关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目，项目建设投资在50 万元人民币以上，项目必须招标；根据江苏省政府令 1999 年第 152 号文件规定，项目全部使用国有资金，采购116、机电设备金额在 30 万元以上，项目机电设备必须招标。根据政府相关规定，项目全部使用国有资金，建设工程材料采购单项合同价在 30 万元以上，项目建设工程材料必须招标。根据以上法规、规章的规定，本项目勘察设计、监理、施工和设备、建设工程材料采购必须进行招标。14.2.2 招标的组织形式 根据国家计委令 2000 年第 5 号规定，结合项目具体情况，建设单位具备一定编制招标文件和组织评标的能力，项目拟采用委托招标为主的招标组织形式，委托招标选择有相应资质的招标代理机构承担。14.2.3 招标方式 根据国家发展计划委员会令 2000 年第 3 号、建设部令 2001 年第 89 号等规定，本项目全部117、使用国有资金投资，是关系到社会公共海门大学科技园建设项目可行性研究报告 72 利益的基础设施项目，应采用公开招标方式；根据 7 部委令 2003年第 30 号规定，对项目一些附属工程、安装工程和一般设备采购符合“拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的”可提出申请，经批准后可进行邀请招标。本项目拟采用公开招标和邀请招标相结合的招标方式。14.2.4 招标范围及标段划分 根据项目建设内容，招标内容为工程的勘察、设计、监理、建安工程、附属工程、管廊及安装、绿化景观、以及设备、建设工程材料的采购等。工程进行招标时，按工程建设进度要求与施工现场条件，可将招标内容分类别、分专业合理划分标段进行招标。1118、4.2.5 招标基本情况表 表表 14.214.2-1 1 招标基本情况表招标基本情况表 招标范围招标范围 招标组织形式招标组织形式 招标方式招标方式 不 采 用 招不 采 用 招标方式标方式 全部全部 招标招标 部分部分 招招 标标 自行自行 招标招标 委托委托 招标招标 公开公开 招标招标 邀请邀请 招标招标 勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 设备 重要材料 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 73 第十五章 投资估算 15.1 估算范围 本项目投资估算范围包括土地购置、新建建筑物的土建、设备、安装、室外工程、其它费用、基本预备费等。15.2 编制依据 江苏省建筑工程计价表 江苏省建119、筑工程单位估价表 建设工程投资估算手册 建设项目经济评价方法与参数（第三版）南通市类似工程造价指标 15.3 编制方法 1）土地购置费 项目用地为教育科研用地、商业办公用地，由海门经济技术开发区管委会謇公湖建设投资有限公司作价入股，不列入项目开发费用。2）工程前期费用 工程前期费用（包括规划、勘探、设计等）按 15 元/平方米估算，合计 0.03 亿元。3）建安费用 建安费用按 3000 元/平米估算，约 7.8 亿元。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 74 4）设备费用 设备投资包括电梯、空调以及监控系统，投资约 0.9 亿元。5）装潢费用 产业孵化区、科技研发区、公共服务区等按写字楼标120、准进行装饰装潢，按 700 元/平方米估算，约为 1.82 亿元。6）其他费用估算 政府规费按 30 元/平方米，估算费用 0.078 亿元；管理费按建安费用 2%估算，估算费用 0.144 亿元。7）基本预备费 基本预备费按工程费用和工程建设其他费用之和的 8%估算，约为0.8618 亿元。8）开发期利息 贷款利率按一年期 4.35%估算，开发期利息约 0.37 亿元。15.4 投资估算 海门大学科技园总投资 12 亿元，投资估算表如下：表表 15.4-1 项目估算总投资表项目估算总投资表 单位：亿元单位：亿元 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 费用费用 备注备注 1 工程费用 8.7121、 2 工程建设其他费用 2.072 3 基本预备费 0.8618 4 建设期贷款利息 0.37 建设项目估算总投资 12 海门大学科技园建设项目可行性研究报告 75 15.5 资金筹措 项目投资估算为 12 亿元，拟由公司自筹 3.6 亿元，占总投资的 30%，其余 8.4 亿元申请银行贷款解决。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 76 第十六章 经济效益分析 园内由公司投资建设的孵化中心为入驻企业提供中长期租赁，而在项目经营初期，科技园只收取保本租赁费及物业费。科技研发空间、总部办公区域及科技服务区域则采用租赁结合出售的方式运作，70%出售，30%租赁。培训中心日常对外出租。专家公寓、酒店122、式公寓采用出售的方式。商业配套及除培训中心外的自身配套也采用租赁方式运作。所产生的盈余，将主要用于清偿建设投资发生的融资借款和部分收回建设投资的自有资金。大学科技园所追求的经济利益，首先是企业的成长壮大，在入园企业获得高额利润的基础上，与企业共享超额利润分成。如共享科技园区的各项政策补贴收益，将部分资产以参股的形式分享入驻企业的利润分成等。由于这部分收益在可研阶段尚无法详细估算，因此，本项目计算投资效果分析只包括公司在建构筑物上的投入以及由此产生的经营收入及效益。项目建设投资估算为 12 亿元，拟由公司自筹 3.6 万元，约占总投资的 30%，申请银行贷款 8.4 亿元，银行贷款利率按 1 年123、期 4.35%计算。按项目建设投资进度计划安排，本项目拟分两期完成。第一期建设投资6 亿元，第二期建设投资 6 亿元。一期建设期暂定 2 年，二期随后建设，建设期暂定 2 年。项目计算期为 20 年，其中，一期建设期为第一、二年，第三至第二十年为运营期；二期建设期为第三、四年，第五至第二十年为运营期。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 77 第一年投资建设，当年没有营业收入，第二年开始至第四年边建设边出租、销售，第一年完成总设计出租任务的 15%，第二年完成总出租任务的 25%；第三年完成总出租任务的 30%，第四年完成总出租任务的 30%，即第二年末负荷达到 40%，第三年末负荷达到 50124、%，第四年末负荷达到100%。16.1 营业收入及税金 16.1.1 营业收入 按照大学科技园的经营设计方案，本项目经营收入主要包括以下两部分：1）租赁收入 一期项目建成后，园内产业孵化中心等办公区域以政策吸引相关单位尽快落户，起始租金为每月 15 元/平米。园内配套商业用房及除培训中心外的自身配套租赁，按照起始租金为每月 25 元/平米的标准吸引商户入驻。根据负荷计算，园内产业孵化中心等办公区域第三年租赁建筑面积28920 平米，租金 520.56 万元；第四年租赁建筑面积 37000 平米，租金666 万元；第五年起租赁建筑面积 79800 平米，租金 1436.4 万元。配套商业用房及除125、培训中心外的自身配套第三年租赁建筑面积 13200 平米，租金 396 万元；第四年租赁建筑面积 17500 平米，租金 525 万元；第五年起租赁建筑面积 33000 平米，租金 990 万元。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 78 综上所述，租赁收入合计第三年 916.56 万元，第四年 1191 万元，第五年至第二十年每年 2426.4 万元。2）销售收入 一期项目建成后，科技研发大楼、总部办公大楼、专家公寓可供出售，根据海门现行价格，科技研发大楼、总部办公大楼按 9500 元/平米价格出售；专家公寓按 7500 元/平米价格出售；酒店式公寓按 6500 元/平米价格出售。根据负荷计126、算，科技研发大楼、总部办公大楼及科技服务区域第二年销售建筑面积 28280 平米，销售收入 26866 万元；第三年销售建筑面积 6720 平米，销售收入 6384 万元；第四年销售建筑面积 53200 平米，销售收入 50540 万元。专家公寓第二年销售建筑面积 9200 平米，销售收入 6900 万元；第三年销售建筑面积 2800 平米，销售收入 2100 万元；第四年销售建筑面积 11000 平米，销售收入 8250 万元。酒店式公寓第二年销售建筑面积 7200 平米，销售收入 4680 万元；第三年销售建筑面积 10800 平米，销售收入 7020 万元。综上所述，销售收入合计第二年 127、38446 万元，第三年 15504 万元，第四年 58790 万元。公司为入驻企业开展的一些有偿咨询服务、培训中心租赁因难以量化，该部分收入未计入公司的营业收入。物业收入内容繁杂且规模较小，暂不计入公司的营业收入。项目计算期内累计实现营业收入 153670 万元。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 79 16.1.2 营业税金 按现行税制，本项目房产销售及租赁环节需缴纳增值税，以及按增值税税额计征的城市维护建设税、地方教育附加税和教育附加费。其中，销售、租赁环节的增值税税率为 11%，地方教育附加税为增值税的 2%，城市维护建设税为增值税的 7%，教育附加费为增值税的 3%。增值税总额为 128、16446.8 万元，地方教育附加税为 328.9 万元，城市维护建设税 1151.3 万元，教育附加费 493.4 万元。四项税金合计总额为18420.4 万元。16.2 成本费用估算 16.2.1 营业费用 1）租赁房产的固定资产折旧 租赁房屋的折旧按平均年限法计算，房产折旧年限按 30 年，净残值率 5。用于租赁的固定资产价值 59280 万元，每年折旧 1877 万元。2）财务费用为本项目建设投资的银行借款利息，从第二年开始计算，本项目计息期约计 2 个 2 年，企业经营利润连同投资结转的部分资金将主要用于归还银行借款本息。银行贷款利率按 1 年期 4.35%计算，第二年财务费用为 4129、60 万元，第三年为 1390 万元，第四年为 460 万元，第五年为 1390 万元。3）销售费用在房产销售时按营业收入的 5计算，租赁经营不考虑销售费用。第二年销售费用为 1922.3 万元，第三年为 775.2 万元，第四海门大学科技园建设项目可行性研究报告 80 年为 2939.5 万元。4）管理费用在房产销售时按营业收入的 2计算，租赁经营时按营业收入的 1%计算。第三年管理费用为 778 万元，第四年为 322 万元，第五年为 1200 万元，第六年 5）公司定员为 50 人，年人均工资及福利费按 5 万元估算。16.2.2 销售成本结转 本项目出售房产在第二至第四年内进行，按各年130、的销售比例，将出售部分房产的建设开发投资结转为经营成本，相应在第三至五年内结转完毕。已售出部分固定资产价值 58554 万元，分 3 年转结经营成本，第三年经营成本为 20249 万元，第四年经营成本为 9209 万元，第五年经营成本为 29096 万元。16.3 利润与所得税 项目营业利润所得税税率为 25，正常运营时，年所得税为 61.6万元。计算期累计可上交所得税 41587.9 万元，获得项目净利润 124763.7万元。16.4 现金流分析 项目税前静态投资回收期约 4.4 年，税后约 4.8 年（包括建设期），即项目实际上是边投资建设，边销售经营，边收回投资，项目一二期建设完毕后，131、次年即可通过销售、出租收回全部投资。税前财务净现值（i=5%）为 55655 万元，内部收益率 25.15%；税后财务净现值为 22946海门大学科技园建设项目可行性研究报告 81 万元，内部收益率为 14.02%。从财务上分析，本项目可行。16.5 不确定性分析 本项目为产业孵化、科技研发、公共服务及配套设施建设，总投资根据当地公布的最新造价技术经济指标估算。由于项目建设的意义在于较大的国民经济效益而非较高的投资回报率，租金价格低廉，市场需求相对稳定，故经营期内价格变动、技术进步等对项目的影响较小，其不确定变动可忽略不计。故本项目涉及的不确定影响因素较少，不考虑不确定性分析。海门大学科技园建132、设项目可行性研究报告 82 第十七章 社会效益评价 17.1 行业影响分析 我国经济目前正处于“三期叠加”的阶段，一方面加快推进经济结构战略性调整是大势所趋，刻不容缓；另一方面我国发展仍处于重要战略机遇期的基本判断没有变，但面对日趋严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务。重要战略机遇期的内涵和条件发生很大变化，但发展仍然具备难得的机遇和有利条件。过往 30 年的改革开发以资源消耗和环境破坏为代价的发展方式可以使我国迅速成长为世界经济大国，但不能使我国成为世界经济强国。我国亟需通过产业结构调整，实现产业升级和经济增长模式转型，为我国经济发展注入新的活力，实现可持续发展。与经济转型相伴随的133、深刻产业变革，正在积蓄新的增长动力，开拓新的市场前景和职业需求，为产教融合开辟新的空间。海门大学科技园项目正是在当前经济转型升级的大背景下，充分借鉴国内外优秀园区的开发经验，结合海门经济技术开发区的优势与特色，对类似经济园区的建设进行深度创新，在以下几个方面具有明显优势。依托园区经济，深化校企合作。一方面经济开发区、工业园区和高新技术开发区等园区经济，对市场变化、产业变革前景和产业迁移走向高度敏感；另一方面园区的快速发展对相应各类技能型、实用性人才需求强烈，又可提供实验、教学、研发设施和场地。整合园区资源和需求，海门大学科技园建设项目可行性研究报告 83 推进园区企业与普通高校、职教学校主动对134、接，共同培养适用人才。搭建主题平台，推动产教深度融合。园区加强统筹规划，根据产业迁移和区域经济转型升级需要，突出某一方面主题，搭建校企联姻平台、产学研对接平台等，探索共同研发、成果转化、人才培养等新路径。动员社会力量，促进校企良性互动。发挥各类学会、行业协会的专家、信息和组织优势，借鉴国内外成功经验，采取多种互动方式如创新、创业大赛等，调动校企合作积极性，促进人才供需衔接，实现校企互利共赢。倡导教改引领，激发办学活力。鼓励社会力量积极参与职业教育改革，推进职业教育集团主导、普通高校转型等新型产教融合。适应产业需求，自主调整专业设置。按专业需求对接，成立工科、商科等职教联盟。按项目对接，应用型项135、目可以与职教机构与企业合作为主，成果转化项目可加强普通高校、职业高校与企业三方合作。完善“订单式”对接，按不同人才需求层次，促进中等、高等职业教育和短期培训、中长期定向培养协调发展。17.2 区域经济影响分析 17.2.1 促进区域经济发展 本项目建成运营后，将形成高端装备制造业、新材料产业、新能源产业、生物医药产业、智慧建筑产业、大数据产业六大战略新兴产业，为企业创造利润的同时，也给地方政府增加财政收入。项目运营后，还可带动周围服务业的发展，如运输业、邮电业、商业、饮食业、公用事海门大学科技园建设项目可行性研究报告 84 业、金融保险业及其它服务业，有助于当地经济的发展。17.2.2 提高就136、业率 本项目建成后，需要专职的运营人员、管理人员及辅助人员，为当地市民提供一定量的岗位及稳定的经济收入。在间接就业效果方面，本项目的建设可以给项目区周围带来就业机会，如企业运营过程中会吸引服务业的发展，解决部分闲置人员的就业问题，项目建设过程会为建筑工人带来就业机会等。17.3 社会影响分析 本项目的实施，能够推进地方企业形成规模竞争力，同时利用园区内部良好的科研资源，使得科技研发与产业转化无障碍对接，减少企业科研投入，给入驻企业带来良好的效益。项目的实施与其他行业的关联度较大，涉及到金融、餐饮、电信、建材、交通等行业。项目的建成将扩大当地就业，同时也将带动相关行业的发展，促进地方新一轮经济发展。海门大学科技园建设项目可行性研究报告 85 附件 总平面布置图