1、1海外人才科技产业园项目可行性研究报告海外人才科技产业园项目可行性研究报告编制单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司编制单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司可行性研究报告按用途可行性研究报告按用途(1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际作方案(2)用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告、项目建议书、项目用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告申请报告，该文件是根据中华人民共和国行政许可法和2、国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。(3)用于银行贷款的可行性研究报告用于银行贷款的可行性研究报告，商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但3、工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。(4)用于境外投资项目核准的可行性研究报告用于境外投资项目核准的可行性研究报告、项目申请报告，企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告和项目申请报告。(5)用于企业上市的可行性研究报告用于企业上市的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。经略智成为多家创业板和中小板企业提供可行性研究报告编写服务（包括已2经上市和正准备上市的），积累的丰富的编写经验。公司拥有行业内最为丰4、富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。(6)用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格.目目录录第一章 总论.5一、项目名称、建设单位及项目负责人.5二、可行性研究报告编制的依据和范围.5三、项目的提出背景与建设的必要性.5四、项目建设的目标.6（一）建设目标.6（二）建设主要内容.6五、建设单位概况.7六、项目主要的技术经济指标.7七、可行性研究结论.8第二章 杭州海外人才科技5、产业园有限公司简介.9一、公司概况.9（一）公司简介.9（二）杭州海外人才科技产业园有限公司的发展战略.10（三）杭州海外人才科技产业园有限公司管理团队.11（四）杭州海外人才科技产业园有限公司公司荣誉.11二、杭州海外人才科技产业园有限公司建设该项目所具有的优势.12（一）丰富的孵化器建设实践经验.12（二）完善的客户服务支持体系.12（三）完善的组织领导.13（四）国际化的视野与合作网络.133第三章 项目提出背景与建设必要性.14一、国际企业孵化器发展的基本经验.14（一）国际企业孵化器定义.14（二）国际科技企业孵化器发展基本经验.14二、国内孵化器行业发展现状.17（一）我国科技企业6、孵化器发展现状、经验与特色.17（二）我国科技企业孵化器发展趋势.18三、国际科技产业园项目提出的背景.20（一）国际高科技企业迫切进入中国市场的需求.20（二）缺少专业可靠的进入中国市场软、硬件服务平台.21（三）区域需要加强技术引进，提高区域企业技术水平.21（四）企业对外合作的需求，以加快企业国际化进程.21四、项目建设的必要性.22（一）政府对孵化器建设的政策指引与扶持.22（二）国际企业孵化器建设是杭州海外人才科技产业园有限公司二次创业的核心内容.24第四章 市场分析与招商策略.24一、国际企业孵化器的类型.24（一）外国在华独办的企业孵化器.25（二）与外国合办的企业孵化器和科技合7、作园.25（三）兴办针对某国或某地区的企业孵化器和科技合作园.25二、国际企业孵化器建设的意义.26三、杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园项目的市场定位.27（一）杭州海外人才科技产业园有限公司的市场优势.27（二）国际科技产业园项目的市场定位.27四、国际科技产业园的招商策略.28（一）定价策略分析.28（二）国际科技产业园招商方案.29五、杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园项目的国际招商策略.31六、杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园国际合作开展情况.324（一）国际科技产业园招商渠道介绍.32（二）国际化招商网络平台介绍.35第五章 项目建设内容.36一、项8、目建设目标.36（一）基本原则.36（二）总体目标.37二、项目建设内容.37（一）建筑概况.37（二）规划设计、总体布局及设计理念.38第六章 环境保护、消防与能源供应.40一、环境保护.40二、工业卫生、安全.41三、消防.41四、能源供应与节约能源.41第七章 项目组织与定员.42一、项目建设.42二、项目管理与运作.42（一）组织结构及职责说明.42（二）劳动定员.43（三）运行机制.43第八章 项目实施进度.43第九章投资估算与资金筹措.44一、投资估算依据及说明.44（一）建筑工程费.44（二）设备购置费.45（三）预备费.45（四）其他说明事项.45二、总投资估算及资金使用计划.9、46（一）流动资金估算.46（二）总投资估算.465三、资金筹措.46第十章 经济效益与社会效益分析.47一、财务评价依据及说明.47二、销售收入与成本估算.481、销售收入估算.482、生产成本和费用估算.48三、项目的经济效益指标.491、项目的赢利能力分析.492、清偿能力评价.493、主要经济指标.504、不确定性分析.50四、项目的社会效益分析.51第十一章 项目风险分析与对策.52一、杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园面临的风险分析.52（一）缺乏政府有关部门的支持与指导.52（二）缺乏国际企业服务的专业人才.52（三）缺乏有效的资金支持.53二、杭州海外人才科技产业园有10、限公司风险防范对策.53（一）制定孵化器国际合作发展战略，构建国际服务体系.53（二）加强人才队伍的建设.54（三）多渠道争取资金支持.54第十二章 结论.55附录：杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园总平面图.56附表 1：固定资产投资估算.57附表 2：投资使用计划与资金筹措.58附表 3：资金来源与运用.59附表 4：销售收入、销售税金及附加估算.60附表 5：总成本费用估算.616附表 6：流动资金估算.62附表 7：损益表.63附表 8：财务现金流量表（全部投资）.64附表 9：财务现金流量表（自有资金）.65附表 10：固定资产借款还本付息分析表.66附表 11：资产负债表11、.67附表 12：敏感性分析表.68第一章第一章 总论总论一、项目名称、建设单位及项目负责人一、项目名称、建设单位及项目负责人项目名称：杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园项目建设单位：杭州海外人才科技产业园有限公司项目设计单位：上海东华大学设计有限公司项目负责人：张飞扬二、可行性研究报告编制的依据和范围二、可行性研究报告编制的依据和范围本项目评价方法按照国家计委和建设部联合颁发的 建设项目经济评价方法与参数（第二版）及中国国际工程咨询公司建设项目经济评估管理办法的规定进行，财务评价部分按现行的 工业企业财务制度 和税务的有关规定进行。本商业计划书严格遵照上述依据和国家发展改革计划委员12、会、对项目技术经济分析的有关内容，结合杭州海外人才科技产业园有限公司目前国际合作业务的开展情况，对本项目建设的提出背景与项目建设的必要性和技术方案、实施进度等方面提出研究意见，并按国家相关标准对本项目进行技术经济分析。三、项目的提出背景与建设的必要性三、项目的提出背景与建设的必要性随着中国加入 WTO 及市场国际化进程的加快，越来越多的国外企业希望能进入中国，特别是拥有成熟技术和良好服务的欧洲中小高新技术企业。但由于欧洲企业对中国的法律、政策、市场状况等信息缺乏了解，增加了他们进入中国市7场的风险。在充分调研基础上，杭州海外人才科技产业园有限公司公司 2004 年 6月正式提出了在杭州建立“杭13、州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园”的想法，希望通过建立国际化的“孵化平台”，为欧洲及国际中小科技型企业提供国际化硬件配套设施及专业化的咨询服务，解决国际企业投资中国的后顾之忧；同时为国内高新技术企业与国际企业的合作创造机会，推动国内中小型高新技术企业成长和发展。杭州经济技术开发区经过十多年的快速发展，取得了辉煌的成就。2011 年作为“十二五”的开局之年，如何在开发区内积聚更多的创新主体，为开发区的经济发展注入更多创新活力，如何实现开发区发展环境的国际化，吸引更过的国际人才参与开发区的经济建设，进一步增强开发区区域创新能力与可持续发展能力是开发区在制定“十二五”规划中所要考虑的首要问14、题。杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园项目正好顺应了开发区经济发展在创新与经济发展速度之间的要求，园区的成功建设运营，将为开发区的经济发展注入新的活力。杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园项目，是杭州海外人才科技产业园有限公司国际企业孵化器（杭州）有限公司实施国际化发展战略的重要举措，也是响应开发区实施国家创新战略，推进开发区经济结构调整，增强开放区创新能力与可持续发展能力的必然选择。四、项目建设的目标四、项目建设的目标（一）建设目标（一）建设目标根据国际科技产业园的有关规划，将园区的总体目标设置如下：1、计划建筑面积 20 万平方米，一期 10 万平米，打造一个硬件设施完备15、服务体系健全、环境优美的欧式国际科技产业园；2、引进 3050 家国际高新技术企业；3、引资额 3040 亿元人民币；4、搭建中欧企业合作平台与服务体系，推动国际技术转移和合作；在区域内形成集群投资模式，降低境外企业进入中国的风险及机会成本，形成境外企业与境内企业在园区内的良性互动。8（二）建设主要内容（二）建设主要内容项目名称：项目名称：杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园承担单位：承担单位：杭州海外人才科技产业园有限公司科技（杭州）有限公司建设地点：建设地点：位于三墩占地面积：占地面积：50078.109 平米建设规模建设规模：95190.31 万平方米建设内容：建设内容：建设研16、发、中试、生产一体化的中外高新技术企业孵化基地五、建设单位概况五、建设单位概况杭州海外人才科技产业园有限公司科技（杭州）有限公司于 2006 年 6 月成立，注册资本 8000 万元，注册地址为杭州经济技术开发区西环南路 18 号，为杭州海外人才科技产业园有限公司国际企业孵化（杭州）有限公司全资子公司，也是杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园项目公司。杭州海外人才科技产业园有限公司国际企业孵化（杭州）有限公司于 2002 年 4 月 26 日经杭州市工商行政管理局批准依法成立，注册资金 6000 万元，注册地址为杭州经济技术开发区中和街 14 号。经营范围包括：科技企业孵化；技术开发、17、技术转让、技术培训、投资管理；物业管理（含自有房屋出租）；组织文化艺术交流活动，承办展览展示会、企业形象策划服务、企业营销策划服务、电脑图文设计制作、电子商务服务、网络技术服务、提供会议服务、劳务服务、翻译服务。杭州海外人才科技产业园有限公司公司已经建成的一期、二期孵化园区分别位于杭州经济技术开发区中和街 14 号和西环南路 18 号，均处于杭州经济技术开发区和中关村科技园区亦庄园的重叠区域，2003 年公司被杭州市科学技术委员会认定为杭州市“高新技术企业”及“杭州市高新技术产业孵化基地”，从而使公司及在孵企业享受国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业园区及“杭州市高新技术产业孵化基地”的所18、有优惠政策，同时也是杭州经济技术开发区唯一一家民营高新技术产业孵化基地。公司于 2006 年 12 月正式通过科技部认定，正式晋升为“国家级高新技术创业服务中心”。9六、项目主要的技术经济指标六、项目主要的技术经济指标项目的建设运营将由杭州海外人才科技产业园有限公司科技（杭州）有限公司（注册资本 8000 万元）专门负责，项目自有资金部分主要由杭州海外人才科技产业园有限公司自有资金共同投入，其余资金由银行融资或其他融资手段解决，生产经营期限按照 15 年进行预测。主要经济指标（年均）主要经济指标（年均）销售收入3,403.64万元总成本643.45万元经营成本332.45万元销售税金182.219、4万元利润总额2,577.95万元所得税644.49万元净利润1,933.46万元投资利润率（税后）10.07%投资利税率14.38%自有资金利润率21.19%成本利润率300.48%销售利润率56.81%财务内部收益率（FIRR）全部投资（所得税前）34.14%全部投资（所得税后）20.71%自有资金24.49%财务累计净现值FNPV，I=12%全部投资（所得税前）14,355.57万元全部投资（所得税后）8,005.09万元自有资金8,070.87万元静态投资回收期（含建设期一年）全部投资（所得税前）2.76年全部投资（所得税后）3.64年自有资金4.12年10建设投资借款偿还期（含建设期20、一年）2.68年盈亏平衡点（生产能力利用率）18.77%七、可行性研究结论七、可行性研究结论可行性研究认为，加快建设国际科技产业园是增强杭州海外人才科技产业园有限公司增强国际竞争力的需要，是企业实施发展战略的必然选择。国际科技产业园的建设也是开发区实践“十一五”规划与“创新”发展战略的重要举措，杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园的建设对于促进开发区国际企业的积聚，推进开发区的国际化进程，推动开发区企业创新，丰富开发区创新主体，进一步加快开发区经济发展与社会发展。国际科技产业园的建成，将会为开发区企业管理人才与技术人才的国际化起到极大的推动作用，项目的顺利实施将产生较大的社会效益，项目21、的建设是必要的。本可行性研究报告对项目的经济效益进行了测算，数据表明，项目有非常良好的经济效益，具有较强的盈利能力与偿债能力，投资回收期为 5 年左右，贷款偿还期也在 5 年以内,具有较强的抗风险能力，本项目在经济效益上可行，项目的建设是可行的。第二章第二章 杭州海外人才科技产业园有限公司简介杭州海外人才科技产业园有限公司简介一、公司概况一、公司概况（一）公司简介（一）公司简介杭州海外人才科技产业园有限公司科技（杭州）有限公司于 2006 年 6 月成立，注册资本 8000 万元，注册地址为杭州经济技术开发区，为杭州海外人才科技产业园有限公司国际企业孵化（杭州）有限公司全资子公司，也是杭州海外22、人才科技产业园有限公司国际科技产业园项目公司。杭州海外人才科技产业园有限公司孵化（杭州）有限公司于 2002 年 4 月 25 日经杭州市工商行政管理局批准依法成立，注册资金 6000 万元，注册地址为杭州经济技术开发区中和街 14 号。经营范围包括：科技企业孵化；技术开发、技术转让、技术培训、投资管理；物业11管理（含自有房屋出租）；组织文化艺术交流活动，承办展览展示会、企业形象策划服务、企业营销策划服务、电脑图文设计制作、电子商务服务、网络技术服务、提供会议服务、劳务服务、翻译服务。杭州海外人才科技产业园有限公司公司已经完成有两个园区建设，建筑面积64000 平方米。1、杭州海外人才科技产23、业园有限公司一期园区情况杭州海外人才科技产业园有限公司一期工程于 2003 年 5 月正式竣工并投入使用，占地 10000 平方米，建筑面积 16000 平方米，位于杭州经济技术开发区中和街 14 号；公司运营开始即大力开展招商及企业孵化服务工作，通过对企业进行一系列从工商、税务、政府服务到科研成果孵化、创新项目融资、企业创业服务的工作。2003 年 8 月，杭州海外人才科技产业园有限公司公司顺利通过由杭州市科委组织的“杭州市高新技术产业孵化基地”的认证，成为开发区唯一一家被认定的高新技术企业孵化基地。从 2004 年至今，出租率一直保持在 90%以上。2、杭州海外人才科技产业园有限公司二期园24、区情况孵化器二期已于 2004 年 5 月 16 日开工建设，2004 年 12 月完工，2005 年 5月 19 日正式开园。二期占地 30920 平方米，建筑面积 47300 平方米，二期在杭州经济技术开发区西环南路 18 号，位于开发区南部凉水河畔地带，对面为即将建成的奔驰汽车项目，周边主要为电子、物流、机械等项目，按开发区南部规划，项目将成为南部工业配套服务中心。目前二期的租售率超过了 90%，已经有包括TOM.COM、华隆机电、朗登科技、康龙化成等国内外知名企业入驻。（二）杭州海外人才科技产业园有限公司的发展战略（二）杭州海外人才科技产业园有限公司的发展战略杭州海外人才科技产业园有限25、公司在四年的发展历程中，建立起来了稳定的管理团队，制订了清晰的发展战略，公司全体员工团结一致，使杭州海外人才科技产业园有限公司逐步成长成为在业界具有一定影响力与知名度的孵化器。杭州海外人才科技产业园有限公司的发展战略：构建多层次全方位的中小型高新技术企业的服务支撑体系，使杭州海外人才科技产业园有限公司逐步成为杭州经济技术开发区最重要的高新技术企业集聚区，成为增强区域创新能力与可持成为增强区域创新能力与可持12续发展能力最重要动力源泉续发展能力最重要动力源泉，使杭州海外人才科技产业园有限公司逐步成长成为使杭州海外人才科技产业园有限公司逐步成长成为国内最具规模、最具影响力的孵化器国内最具规模、最具26、影响力的孵化器之一。杭州海外人才科技产业园有限公司在平台建设方面，近年来所做的主要工作如下：（1）建立专业化平台）建立专业化平台目前，依托开发区的整体环境和杭州海外人才科技产业园有限公司原有综合孵化器的发展模式，公司建立了生物工程与新医药和移动通讯公共服务平台（数字产业公共服务平台），并和开发区人事局共同创立了杭州经济技术开发区留学人员（杭州海外人才科技产业园有限公司）创业园。生物工程与新医药服务平台生物工程与新医药服务平台杭州海外人才科技产业园有限公司通过参股成立了杭州京师利源医药技术有限公司，并和杭州市生物医药促进中心一起发起成立了生物医药外包联盟，并在园区内聚集了康龙化成、华康美医疗等生27、物医药企业，形成了企业聚集优势和专业化服务的平台。新一代移动通讯公共技术支撑平台新一代移动通讯公共技术支撑平台杭州市发展和改革委员会计划在园区建立移动通讯基地研发平台，借助该研发平台建立过程，我们将大力吸引相关高新技术企业，为开发区的主导行业之一移动通信产业提供后劲支持。杭州经济技术开发区留学人员（杭州海外人才科技产业园有限公司）创业杭州经济技术开发区留学人员（杭州海外人才科技产业园有限公司）创业园园2005 年 5 月 19 日由开发区人才交流服务中心与杭州海外人才科技产业园有限公司国际企业孵化（杭州）有限公司共同建立杭州经济技术开发区留学人员（杭州海外人才科技产业园有限公司）创业园正式揭牌28、。截止目前，园区内已有以神州细胞工程有限公司为代表的近 30 家留学人员企业进驻，有的企业承担着国家“863”计划十五重大专项课题。通过技术、信息、智力等资源优势与政策的有效结合，开发区留学人员（杭州海外人才科技产业园有限公司）创业园将成为培育具有创新能力和国际竞争力的高新技术企业成长的摇篮，成为留学人员回国创业和海外高层次人才聚集的重要基地。（2）搭建国际化的科技平台）搭建国际化的科技平台杭州海外人才科技产业园有限公司国际科杭州海外人才科技产业园有限公司国际科13技产业园技产业园杭州海外人才科技产业园有限公司于 2004 年 11 月与英国格兰莱特公司签订合作协议，并于 2005 年 1 月29、 11 日共同出资在伦敦成立英中投资有限公司，作为“国际科技产业园”在国际的招商机构及宣传窗口，并着手开展前期的筹备工作。该项目拟建筑面积为 20 万平方米，拟吸引的入驻企业行业主要以现代制造业以及电子信息产业等高新技术产业为重点目标，同时加大对大型企业和精品型企业的招商力度，按照开发区产业结构的调整框架进行园区产业配置，服务于杭州市区域经济发展的整体目标。（三）杭州海外人才科技产业园有限公司管理团队（三）杭州海外人才科技产业园有限公司管理团队LLD 先生，现任杭州海外人才科技产业园有限公司国际企业孵化（杭州）有限公司董事长，男，42 岁，1987 年毕业于杭州工业学院，拥有多个行业、领域从业30、经验，并长期从事管理工作，具有丰富的管理经验与企业运营经验。二、杭州海外人才科技产业园有限公司建设该项目所具有的优势二、杭州海外人才科技产业园有限公司建设该项目所具有的优势（一）丰富的孵化器建设实践经验（一）丰富的孵化器建设实践经验杭州海外人才科技产业园有限公司经过一园、二园的建设与运营，在孵化器企业的建设与管理方面积累了丰富的经验。三年来，在开发区管委会各级领导的大力支持下，杭州海外人才科技产业园有限公司公司已完成了总面积达 64000 平方米的两个孵化园区的建设，为近 300 百家企业提供了各种服务，为开发区招商引资达 70 多亿元人民币；逐步建立了一个为中小型高新技术企业提供全面创业服务31、的专业孵化平台，在孵化基地建设及搭建国际化的招商服务体系方面积累了丰富的经验。（二）完善的客户服务支持体系（二）完善的客户服务支持体系杭州海外人才科技产业园有限公司以人才为本，多年来形成了一支强大的物业管理、中小企业服务队伍。杭州海外人才科技产业园有限公司的这支队伍中，管理人员全部具有本科以上学历，他们以良好的素质服务于驻园企业，为客户提供满意的物业服务和企业发展支持。14杭州海外人才科技产业园有限公司几年来建立了以公司总部结构为主体的全方位、多层次的销售和服务支持体系，并配有专门的咨询与服务人员，及时、高效地向客户提供咨询和服务，目前在企业注册代办、高新技术企业申请、人力资源、财务管理、创新32、基金与专项基金申请等方面已累计为企业提供服务 600 多项。（三）完善的组织领导（三）完善的组织领导所有的工程建设项目都非常重视组织领导工作，做到专人负责，目标责任明确。对于杭州海外人才科技产业园有限公司三期工程项目，杭州海外人才科技产业园有限公司公司领导亲自牵头，从 2004 年起邀请杭州市领导、开发区领导赴海外对国际科技产业园的建设进行了多次推介，并邀请有关专家经过了多次讨论证，经过近 2 年的精心筹备，目前已初步完成项目的设计与土地勘探。（四）国际化的视野与合作网络（四）国际化的视野与合作网络随着中国加入 WTO 及市场国际化进程的加快，越来越多的国外企业希望能进入中国，特别是拥有成熟技33、术和良好服务的国际中小高新技术企业。但由于国际企业对中国的法律、政策、市场状况等信息缺乏了解，增加了他们进入中国市场的风险。在充分调研基础上，杭州海外人才科技产业园有限公司公司 2004年 6 月正式提出了在杭州建立“国际科技产业园”的想法，希望通过建立国际化的“孵化平台”，为国际企业提供国际式硬件配套设施及专业化的咨询服务，解决国际企业投资中国的后顾之忧；同时为国内高新技术企业与国际企业的合作创造机会，推动国内中小型高新技术企业成长和发展。这一想法很快得到英国格兰莱特公司的认同，双方于 2004 年 11 月 5 日签订了合作意向书，并于 2005 年 1月 10 日共同出资在伦敦成立英中投34、资有限公司（简称 ACI，注册资金 100 万英镑），作为“国际科技产业园”在国际的招商机构及宣传窗口，并着手开展前期的筹备工作；通过半年多时间的工作，“国际科技产业园”的概念得到国际企业的广泛认同，数十家在国际有影响的高新技术企业已与 ACI 达成意向，准备进驻“国际科技产业园”，意向签约面积超过 10 万平方米，意向投资额约 1.5 亿美元。这一项目也得到也得到包括英国在内的国际各国政府及商会的支持，2005 年 12月初，ACI 将联合英国总裁协会（IoD）在伦敦举办“国际科技产业园”推介会。15第三章第三章 项目提出背景与建设必要性项目提出背景与建设必要性孵化器是由于社会专业化分工而产35、生的旨在促进和实现高新技术产业化的社会经济组织，其主要作用是向打算创业的科技人员和处于创业初期的科技型中小企业提供必要的资源和服务，降低创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，培育科技型企业和企业家。它对推动高新技术产业发展、完善国家和区域创新体系、繁荣经济发挥着重要的作用，具有重大的社会经济意义。一、国际企业孵化器发展的基本经验一、国际企业孵化器发展的基本经验（一）（一）国际国际企业企业孵化器孵化器定义定义国际科技企业孵化器(International Business Incubator)的主要宗旨是为我国的高新企业开拓国际市场、寻求国外合作伙伴、逐步实现跨国的经营与发展提供服务；同时36、也为国外中小型科技企业进入我国市场、发现适宜的合作伙伴、引进世界上高新技术提供服务。简言之，国际科技企业孵化器扮演了沟通中外高新技术创业企业交流与合作的中介人角色。国际企业孵化器具备两个方面的基本功能：一是为国内科技外向型企业提供跨国服务和海外扶助，提高其进入别国市场能力；二是为境外有兴趣进入中国发展的中小科技企业提供本地化服务和扶助，以提高其在中国生存与发展的能力。为实现上述功能，国际企业孵化器自身首先要实现国际化运营与跨国发展。十一五期间，科技部将重点扶持若干在海外建立扶助基地的孵化器建设。有条件的国际企业孵化器建设试点单位和留学人员创业园应根据在孵企业的需求，努力发展与境外企业孵化机构的37、紧密型合作，尝试以人员互派，股权互换的方式建立海外扶助基地，实现国际企业孵化器的国际化运营与跨国发展。（二）（二）国际国际科技科技企业孵化器发展基本经验企业孵化器发展基本经验随着我国科技企业孵化器的快速发展，科技部火炬中心于 1996 年组织推选了杭州、西安、上海共 8 个具备一定条件的国家级创业服务中心为国际企业孵化器试点单位，之后广州市高新技术创业服务中心又被批准为国际孵化器试点单位，形成了目前 8+1 的试点格局。我国建立国际企业孵化器，旨在帮助境外的研发机构、科技型中小企业或科研人才进入中国、引进世界的高新技术在境内实现16产业化；同时，帮助我国高新技术企业开拓国际市场、寻求境外合作、38、实现跨国经营与发展，逐步使国际企业孵化器成为孵化器行业的排头兵。国际企业孵化器作为国家级创业服务体系的重要组成部分，经过近 10 年的探索与实践，无论是自身建设，还是对在孵企业国际化能力的培育，都已取得了很大的进步，发挥了以点带面和推动区域国际化的示范表率作用，在全国科技企业孵化器队伍中树立了排头兵地位。1、通过、通过举办国际活动有效推动区域国际合作举办国际活动有效推动区域国际合作自 2001 年以来，广州、重庆、上海、西安和杭州 IBI 等国际企业孵化器已连续举办了多期国际培训班，共为 20 多个发展中国家培训了 200 多位科技领域的官员，搭建了项目转移的推介平台，促成了企业技术和产品的国39、际交流，同时也使孵化器自身能力建设得到了普遍提升。2005 年初，科技部火炬中心推选的杭州、西安、重庆 3 家创业服务中心承担了为巴基斯坦培训科技管理官员的任务。通过组织培训，探索了中国孵化器管理的输出模式，为中巴科技园的合作以及中国企业到境外创业发展探索了成功经验。一些正在申请国际企业孵化器认证的国家创业服务中心，也相继开展了与国外孵化器的合作业务，郑州高新区创业服务中心与澳大利亚合作建立了中澳科技企业孵化器，长沙与意大利西西里岛科技园、长春与俄罗斯、大连与日本、烟台与韩国等科技园区和孵化器机构，都在不断深入地开展国际科技交流与合作，孵化器的国际化发展已成为必然趋势。2、以、以对外培训推动中40、小企业产品出口对外培训推动中小企业产品出口广州国际企业孵化器在承担 2004 年国际培训的工作中，根据来自 8 个国家的技术和市场需求，把我国的 PKTM 软件与学员所在国的合作开发作为主要内容之一，组织该软件开发企业为授课单位，通过对外国学员的培训、实习，使该软件顺利地进入他国，并取得了越南的国家标准认定，同时与新加坡建筑发展署合作开发出该软件的新加坡版本。杭州 IBI 通过承办国际培训，与学员所在的 9个国家分别签署了关于科技网络服务合作备忘录，促成了与白俄罗斯创新基金17会、古巴候尔古因省科技园、蒙古科技基金会达成合作意向。杭州 IBI 的在孵企业杭州冷热岛低空空间技术有限公司与埃及、蒙41、古理工大学的学员签订了科技项目合作协议书；杭州北斗星光科技发展有限公司通过菲律宾学员签订了在激光通讯产品、计算机及配件等产品的出口协议书，确定在市场扩大后搭建生产装配线，建立合资企业的远景合作计划。通过国际培训，国际企业孵化器不仅提升了自身的孵化能力和在孵企业的科技创新能力，而且也把中国科技企业的自主品牌推向了国际市场，有效地促进了高新技术成果的转化和区域经济的发展。3、通过、通过交流与合作交流与合作 吸引国际资源汇聚吸引国际资源汇聚国际企业孵化器通过举办各种类型的国际培训、论坛和交流活动，以留学生为桥梁，引进国外资金、企业、先进技术和管理人才，为区域的国际合作发挥了重要的纽带作用。自 20042、0 年以来，我国已连续举办了 5 期“海外学人高新技术产业发展论坛”，共聘用 52 位海外学人专家回国服务，在广大海外留学生中和国内各地形成较大的影响，成为吸引海外留学生为我国高科技产业服务的一个著名品牌。各种交流活动的举办既为海外学人拓宽了回国发展的渠道，同时也促进了在孵企业与世界的同步发展，推动了孵化器的自身建设和专业化发展，提升了国际孵化器的竞争力和国际影响力，促进了各种国际资源向国内高新技术产业的汇聚。4、孵化器国际化承载火炬计划国际化发展的重要使命孵化器国际化承载火炬计划国际化发展的重要使命火炬计划是国务院于 1988 年批准实施的“实现科技成果商品化、产业化、国际化”的国家指导性计43、划。经过十多年的创新与发展，火炬计划为推动中国科技与经济的有机结合，促进高新技术成果转化和增强国家的自主创新能力做出了巨大的贡献。仅在火炬计划体系内的 53 个国家高新区，2005 年 45000 家企业的营业总收入就达到 33812.82 亿元，同比增长 23.11%；工业总产值同比增长 25.44%；工业增加值同比增长 27.98%；上缴税额 1467.32 亿元，同比增长 18.37%；出口创汇 1040.02 亿元，同比增长 26.24%。其发展规模及经济贡献率，都已经占据了全国高新技术产业的半壁江山。我国高新技术企业的崛起，是保持国民经济快速18健康发展和国家综合竞争力不断提高的重要44、保证，也是进一步推动改革开放和建设国际化市场环境的根本动力。在国务院发布的国家中长期科学和技术发展规划纲要中，明确提出了建设以企业为主体的技术创新体系和建设创新型国家的战略目标。孵化器作为火炬计划的重要组成部分，承担着培育科技型中小企业和科技企业家的重要使命。胡锦涛总书记 2006 年 1 月 14 日视察厦门火炬创业中心时指出，作为孵化器的管理部门，要在开拓市场、企业管理、人才培训等方面更多地为入驻企业提供服务和帮助。推动孵化器的国际化发展，对于引进、吸收、消化国际先进技术，提高科技型企业的自主创新能力和对国际先进技术的再创新能力，具有十分重要的现实意义。因此，在新时期建设创新型国家的目标下45、，应充分利用“两种资源、两个市场”的国际化平台，把培育高新技术企业的创新能力作为推动孵化器国际化发展的重要任务，进行组织、引导和重点支持。二、国内孵化器行业发展现状二、国内孵化器行业发展现状我国科技企业孵化器发展取得的绩效令人瞩目，发展的经验和特色值得总结和弘扬。（一）（一）我国科技企业孵化器发展现状我国科技企业孵化器发展现状、经验与特色、经验与特色据不完全统计，2003 年全国创业服务中心达到 489 家，数量仅次于科技企业孵化器最发达的美国，居世界第二位、发展中国家之首。目前，全国创业服务中心的孵化场地面积共有 1937.3 万平方米，在孵企业 31385 家，其孵化能力显著增强。全国创业46、服务中心共拥有孵化资金总额 33.3 亿元，在孵企业 1 万多家，从业人员 20 多万人，累计毕业企业达 4000 余家。科技企业孵化器融资渠道拓宽，服务质量明显提高，培育和输送了一批高新技术企业，成为高新技术产业区和工业园区发展的重要推动力。天津、西安、成都等地的国家高新区还专门建立了孵化产业基地，使科技企业孵化器的孵化服务进一步延伸到成长期和扩张期企业。我国科技企业孵化器的建设和发展是在借鉴发达国家科技企业孵化器发展经验的基础上，并结合我国实际情况不断进行探索。总结起来，我国科技企业孵化器发展的经验和特色主要可以归纳为：政府支持力度大，适应市场经济体制发展的需要，发扬团队精神，以孵化高新技47、术企业为主要任务，注重孵化与开发兼19顾等。（二）（二）我国科技企业孵化器发展我国科技企业孵化器发展趋势趋势推进我国科技企业孵化器产业化，须确定科技企业孵化器科学的发展取向，如推进科技企业孵化器的专业化发展，推进科技企业孵化器虚的虚拟化发展，推进科技企业孵化器的网络化发展，推进科技企业孵化器的规模化发展，推进孵化器的国际化发展，推进科技企业孵化器的品牌化发展，推进科技企业孵化器因地制宜地发展。1 1、推进科技企业孵化器的专业化推进科技企业孵化器的专业化、虚拟化、网络化、虚拟化、网络化发展发展专业型科技企业孵化器具有深刻的产业背景和专业技术要求，有利于吸引本专业范围内的优势项目，形成人才、科技、48、技术平台等孵化资源的集聚，有利于聚集本专业领域内专家的优势力量，造就专业孵化队伍，可以提供专业服务，强化某些技术领域服务功能的汇聚效应，提高创新企业的生存和成长率，有利于形成本地区特色的产业集群等。科技企业孵化器的虚拟化，是通过计算机互联网络，在线为被孵化企业提供企业信息咨询平台、人员远程教育、项目远程管理、产品电子商务交易等信息服务。虚拟孵化器拓展了科技企业孵化器的孵化空间，延伸了科技企业孵化器的服务功能，是科技企业孵化器孵化功能的重要补充，虚拟孵化器与传统科技企业孵化器相比具有独具特色的创新性。科技企业孵化器的网络化发展是借助于组织结构网络化、信息网络化、资源网络化和服务网络化来实现的。技49、企业孵化器的网络化发展是通过定期举办成员单位及在孵企业参加的研讨会、交流会、贸易洽谈会和投资洽谈会，并借助信息网络的建设，使网络的活动实现经常化和日常化，随时为在孵企业提供所需服务并将这些服务辐射到高新技术产业开发区和社会上的高新技术企业。2 2、推进科技企业孵化器的国际化发展、推进科技企业孵化器的国际化发展在科技经济全球化发展的背景下，作为一种特殊的经济技术组织，科技企业孵化器也面临着国际化的问题。科技企业孵化器的国际化不仅指科技企业孵化器20自身的国际化，还包括科技成果和产品的国际化以及孵化企业的国际化。实现科技企业孵化器的国际化发展可以从以下方面着手：第一，孵化留学生企业。留学生熟悉国际50、规范，熟悉本专业领域的发展动态，有一定的国际关系，科技企业孵化器以留学生为桥梁并通过留学生引进国外资金、管理、技术等，引进外国中小企业到科技企业孵化器孵化。第二，加入国际科技企业孵化器协会等企业孵化器国际组织，学习国际上企业孵化器的运作方式和运作规则，加强与国际上科技企业孵化器的合作与交流。参加科技企业孵化器国际会议，如世界科技企业孵化器大会和国际孵化器协会的年会等，把握国际上企业孵化器的发展态势。吸引跨国公司、国际资金和国际知名中介机构等参与科技企业孵化器建设，引进国际资金、技术、管理和服务，使科技企业孵化器的运作与管理国际化。第三，建设海外扶助基地。首先，与海外科技企业孵化器建立紧密型合作51、关系，通过定期或不定期的互通信息、培训、相互参加国际会议等加强相互间的沟通，并通过对等的合作，孵化对方的孵化企业或者项目。其次，与海外大学、科研机构、实验室、科技企业孵化器等合作，帮助其技术或者孵化对象到中国发展，或者帮助中国技术或者孵化对象到海外发展，如上海国际企业孵化器与俄罗斯高科技咨询公司合作在上海浦东成立国际技术转移中心，专门引进、孵化俄罗斯和独联体的技术项目。再次，合资或者独资建设海外扶助基地。科技企业孵化器可以在海外创办科技企业孵化器或者孵化基地，如我国与俄罗斯两国政府总理公报规定，我国出资金俄罗斯出场地在莫斯科大学创建科技园。3 3、推进科技企业孵化器的品牌化发展、推进科技企业孵52、化器的品牌化发展科技企业孵化器在努力提高内部服务能力的同时，要注重科技企业孵化器自身的形象设计，打造科技企业孵化器品牌。引入投资咨询公司、现代管理技术、市场营销策略、CI 策划等技术，扩大在各种投资机构中的知名度，使在孵企业获得更多的融资发展机会。同时，具有鲜明品牌形象的科技企业孵化器还可以吸引更多优秀创业企业的加盟，使科技企业孵化器得到社会的认同，享有较高的社会知名度。品牌孵化器是集企业孵化器、风险投资、咨询策划诸多功能于一体，21重点围绕品牌创建问题，为入孵对象提供解决方案、技术支持和成长环境，形成意志共合体、风险共同体、利益共赢体，是一种新的、专业的、无墙的功能孵化器。综上所述，我国科技53、企业孵化器的发展，正处于从经典型的综合性孵化器向现代多种类型的专业型科技企业孵化器发展的转型时期；正逐步形成一个发展形式多样化、投资主体多元化、管理服务网络化以及市场化、国际化的科技企业孵化器发展局面。由政府单一投资建立的社会公益性科技企业孵化器，扩展到政府、大学、研发机构、企业、投资机构独立或合作建立的社会公益性、非营利性或盈利性科技企业孵化器共存的多元化发展时期；由单独依靠科技资源转化，向依托科技资源与产业资源优化重组相结合的方式转变；由主要在高新区内建立，向任何有条件的地方发展；由只建立孵化机构，向建立相关中介服务机构和研发机构共同参与的科技创新孵育体系过渡。三、国际科技产业园项目提出的54、背景三、国际科技产业园项目提出的背景自国内第一家孵化器在湖北武汉诞生以来，孵化器作为中小企业成长的摇篮已经在全国形成了网络。但是这些孵化器大多以国内中小企业为服务对象，那些期望在中国投资或开展业务的外国中小企业主们却难以找到投资的门路，高风险、高投入、陌生的环境等多方面原因常常使他们望而却步，高额的交通费和交流成本，管理成本，对国外的中小型科技企业来说，都是让人头痛的事情，这些难题的解决必将加快国际中小企业进入中国的速度。（一）国际高科技企业迫切进入中国市场的需求（一）国际高科技企业迫切进入中国市场的需求调查显示，国际大多数企业将德国、英国和法国列为其在国际的首选投资地点。在国际以外地区，美国55、被视为最佳研发投资地，其优势是既有高度集中的学术科研机构和高科技公司，又有巨大的市场。中国和印度分别名列第二和第三，两者的共同优势是有大量低成本的技术人力资源。国际的大型企业都已经进入中国，但中小企业进入中国的数量却相当的有限，但进入中国趋势正逐步加快。正如上海英国商会执行总监 Ian Crawford 所说：“随着众多跨国企业来华经营，越来越多的国外中小企业也将来到中国寻觅投资良机。”22（二）缺少专业可靠的进入中国市场软、硬件服务平台（二）缺少专业可靠的进入中国市场软、硬件服务平台国际的中小企业经济十分活跃，是经济增长和促进就业的主力军。多数国际中小企业和中国企业之间开展业务合作的主要障碍56、，是对彼此的市场环境不熟悉。近年来各地高新区在招商引资规模上逐渐向国际大公司靠拢，甚至强调“非世界 500 强不引”。国外中小企业在投资密度和企业规模上无法达到园区设定的投资标准，而投资在园区外建设工业厂房又不现实。对于他们来说，在陌生的环境中建设基础设施和服务网点是一项既复杂又昂贵的任务。（三）区域需要加强技术引进，提高区域企业技术水平（三）区域需要加强技术引进，提高区域企业技术水平杭州经济技术开发区经过十多年的发展，已初步建成一个以吸引外商投资、吸引高新技术和出口创汇型企业为主的产业基地。目前，杭州开发区正在全力推动电子信息、生物医药、装备制造、汽车等产业的集群化发展。截止到 2004年底57、，杭州经济技术开发区已累计入区企业 1596 家，投资总额达 88.12 亿美元，开发区的三资企业单个平均投资高达 1610 万美元，其中三资企业投资总额占总投资额 70%以上，高新技术企业创造的产值占到工业总产值的 90%。诺基亚、GE、康宁、SMC、康明斯、施耐德、松下电工、中芯国际、富士康、Bayer、第一制药、诺和诺德等 80 多家著名跨国公司在杭州开发区落户，其中世界 500 强企业中有 40 余家选择在开发区投资建厂。在积极引入外资的同时，开发区大力支持和培育具有自主知识产权的高新技术企业及产品，如：高温超导线材、基因与基因载体技术、生物制药技术、数字电视技术等一批国家 863 计58、划项目和国家高科技成果产业化示范工程，已展示出良好的发展势头。但开发区在创新方面长期以大型企业作为主导力量，中小型技术创新企业的发展与开发区的经济发展速度与发展水平存在一定的差异，如何通过中小型高新技术企业的发展来支持大型企业，形成多种形式多种类型企业创新体系，推动开发区的高新技术持续快速发展，正日益成为开发区所面临的一大主题。（四）企业对外合作的需求，以加快企业国际化进程（四）企业对外合作的需求，以加快企业国际化进程杭州海外人才科技产业园有限公司经过四年的发展，逐步建立了一个为中小23型高新技术企业提供全面创业服务的专业孵化平台，在孵化基地建设及搭建国际化的招商服务体系方面积累了丰富的经验。59、随着中国市场国际化进程的加快，越来越多的园区企业希望能够到境外区开拓市场，同时越来越多的国外企业希望能进入中国，特别是拥有成熟技术和良好服务的国际中小高新技术企业。但由于国际企业对中国的法律、政策、市场状况等信息缺乏了解，增加了他们进入中国市场的风险。在充分调研基础上，杭州海外人才科技产业园有限公司公司 2004 年 6 月正式提出了在杭州建立“国际科技产业园”的想法，希望通过建立国际化的“孵化平台”，为国际企业提供国际式硬件配套设施及专业化的咨询服务，解决国际企业投资中国的后顾之忧；同时为国内高新技术企业与国际企业的合作创造机会，推动国内中小型高新技术企业成长和发展。与此同时，为企业国际化发60、展开辟新的途径，加快杭州海外人才科技产业园有限公司融入国际孵化器体系，更好的为中国中小高新技术企业服务。四、项目建设的必要性四、项目建设的必要性（一）政府对孵化器建设的政策指引与扶持（一）政府对孵化器建设的政策指引与扶持1 1、政府对孵化器建设的政策支持、政府对孵化器建设的政策支持2002 年 6 月，我国颁布了中华人民共和国中小企业促进法，其中的第三十条规定：“政府有关部门应当在规划、用地、财政等方面提供政策支持，推进建立各类技术服务机构，建立生产力促进中心和科技企业孵化基地”。这是在国家层面上对科技企业孵化器法律地位的首次确立，为我国科技企业孵化器的发展注入了强大活力。为了促进孵化器及在孵61、企业的发展，科技部设立科技型中小企业创新基金，每年拨付数亿元人民币，重点支持孵化器以及在孵企业。国务院关于实施国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020 年）若干配套政策的通知国发（2006）6 号中第十三条专门指出要扶持科技中介服务机构。对符合条件的科技企业孵化器、国家大学科技园自认定之日起，一定期限内免征营业税、所得税、房产税和城镇土地使用税。2006年5月9日杭州市科学技术大会上杭州市委书记刘淇强调，要突出重点，24全力推进首都创新战略和创新型城市建设。要认真抓好市委、市政府关于增强自主创新能力建设创新型城市的意见的落实。意见第 21 条指出，“加强大学科技园、孵化器建设，完善62、成果转化机制。加强对大学科技园和孵化器建设的政策扶持和资金引导，支持建立专业技术孵化体系，搭建科技成果转化平台，提高产业共性技术、关键技术的集成配套能力和工程化技术服务水平，拓展面向科技项目和科技企业的综合服务功能，培育中小企业发展。鼓励社会力量、企业参与投资建设大学科技园和专业孵化器。促进大学科技园和孵化器与风险投资结合，支持设立促进成果转化的种子资金。”第 38 条更是明确提出：“对经认定的专业孵化基地和在孵企业，由财政安排专项资金予以支持，用于孵化基地建设和在孵企业的项目贴息、投资和补助拨款等。”2 2、杭州经济技术开发区政策环境导向、杭州经济技术开发区政策环境导向杭州经济技术开发区（B63、DA）于 1991 年 8 月 15 日经杭州市人民政府批准开始筹建。1994 年 8 月 25 日经国务院批准为国家级经济技术开发区。1999 年国务院批准加快中关村科技园区建设，杭州经济技术开发区中的 7 万平方公里被同时定名为中关村科技园区亦庄科技园。杭州经济技术开发区是杭州唯一的国家级经济技术开发区，同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重税收优惠政策。随着国家对京津冀地区的战略定位，在该经济区域处于龙头位置的杭州经济技术开发区，杭州市已经将其列为杭州市三个重点发展的卫星城之一，未来杭州经济技术开发区将在政府的支持下飞速发展。杭州开发区入区企业超过千家，投资总额超过 5064、 亿美元。其中三资企业投资额占 75%以上，高新技术企业产值占全区工业总产值的 80%以上。诺基亚、奔驰、宝马、可口可乐、通用电气、施耐德、拜耳药业、松下电器等世界 500 强企业近 50 家在开发区投资建厂。在杭州经济技术开发区各级政府、部门的大力支持下，杭州海外人才科技产业园有限公司国际企业孵化器、经开创业园、北工大软件园等一系列创业基地相继建设，开发区的创业孵化体系已初见规模。2003 年 4 月杭州市政府按照国务院批复，正式批准开发区扩区 24 平方公里，使开发区总面积由一期的 15 平方公里增至 40平方公里，为更多企业入住开发区提供了空间保证。随着开发区经济的不断发展，产业结构的调65、整与持续发展日益成为开发区经25济持续快速发展所面临的核心问题。孵化器作为中小型科技企业生存与发展的重要平台，其快速健康的发展，将会为区域创新与发展提供持续的发展动力。开发区各级领导对杭州海外人才科技产业园有限公司建设国际孵化器给予了有力的政策支持，这些必将为杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园在开发区的发展壮大创造良好的条件。（二）国际企业孵化器建设是杭州海外人才科技产业园有限公司二次创业（二）国际企业孵化器建设是杭州海外人才科技产业园有限公司二次创业的核心内容的核心内容为适应经济全球化、科技国际化和加入世贸易组织的新形势，我国正在更大范围，更广领域和更高层次上参与国际经济技术合作和66、竞争，充分利用国际国内两个市场，优化资源配置，拓展发展空间，以开放促改革促发展。15 年来，我国高新技术开发区和企业孵化器事业蓬勃发展，不仅成为我国高新技术创新和发展基地，也是我国对外合作和开放的窗口，已在国际上有一定影响和地位。在新形势下，企业孵化器国际化工作面临新的机遇和挑战，而实施“引进来和走出去战略”是当前重要任务，为二次创业的核心内容之一。杭州海外人才科技产业园有限公司经过四年的发展，在园区服务体系与专业化平台的建设上取得了长足的进步，但杭州海外人才科技产业园有限公司管理团队清醒的意识到，只有不断的完善自身的孵化功能，提高服务质量和国际化服务水平，认真借鉴国外创办企业孵化器的成功经验67、，借助境外孵化机构的服务，来推动杭州海外人才科技产业园有限公司园区服务体系的国际化，将海外的中小型科技企业引入中国，为开发区乃至整个中国的技术创新注入新的活力，使杭州海外人才科技产业园有限公司成为开发区经济结构调整与技术创新最重要的推动力之一；同时，也为推动我国孵化器行业的国际化，提升中国孵化器在国际合作中的地位作出贡献。第四章第四章 市场分析与招商策略市场分析与招商策略一、国际企业孵化器的类型一、国际企业孵化器的类型近三年已开始出现外国在我国独办和合办企业孵化器和科技合作园。与此同时，我国有的城市、高新区和高等院校兴办针对某国和某地区的企业孵化器和科26技合作园，有的虽叫科技合作园或科技工业68、园，但实属孵化和产业化性质。（一）（一）外国在华独办的企业孵化器外国在华独办的企业孵化器目前有韩国在杭州独办的两家企业孵化器，都是韩国政府通过不同方式支持兴办的。一家是韩国软件振兴院办的韩国 IT 发展中心，也是该院杭州代表处，是其发展中国市场的一个立足点，也是探索建立两国软件领域合作的一种模式，推动韩国软件在中国的发展，现进驻有 20 余家韩国企业。一家是韩国科学技术院在望京创业园设立的孵化器“杭州喜安科高技术有限公司”，作为该院毕业企业和挑选的高科技项目的代理，在华发展孵化，进驻的主要是韩国信息通讯、环保工程、生物工程和半导体材料等 19 个项目。韩国政府投资介入孵化器主要是在杭州，是独资69、形式，主要进驻的行业是韩国自身的强势产业IT 产业。这种孵化器实际上也起着与中国联络的窗口作用。（二二）与外国合办的企业孵化器和科技合作园）与外国合办的企业孵化器和科技合作园目前主要是我国与俄国和东欧国家合办的企业孵化器和科技合作园，是在我国高新区的基础上，以我为主合办的。双方合作对象各异，有的是根据地方政府合作协议建立的，如山东省与乌克兰教育与科技部科技合作协议创办，在济南高新区内的“济南中乌高科技合作园”。有的是高新区或创业中心出面建立的，如洛阳高新区与俄罗斯科学院远东分院、西伯利亚分院、远东国立大学合作建立“洛阳中俄科技工业园”。有的是企业出面建立的，如“浙江省巨化中俄科技合作园”；这是70、我国科技部支持的对俄合作基地之一，唯一以企业为主体创建的中外科技合作园。2005 年 4 月美国专家企业家协会会长、美国总统工商业委员会委员吴国发博士与天津新技术产业园区在静海县共建“环球科技园”，主要由他投资领办综合性高新技术研究、孵化、开发和发展基地，吸引美国和其他国家高级人才，特别是华人落户天津创业，同时还将建博士后工作站。（三三）兴办针对某国或某地区的企业孵化器和科技合作园）兴办针对某国或某地区的企业孵化器和科技合作园我国一些省份和高新区利用当地的人才和地域优势，自己兴办针对某国或某地区的企业孵化器和科技合作园，以吸引其人才和技术，进行孵化、合作研发，在当地进行产业化，而并不是与对方某71、个单位合办的。目前主要还是针对俄罗斯、韩国和日本。如黑龙江依托于哈尔滨工业大学建立的“黑龙江中俄科技合作及产27业化中心”；在烟台 APEC 科技工业园区建立的“烟台中俄高新技术产业化合作示范基地”，以上二个均属我国科技部支持的对俄合作基地。清华大学科技园近两年到韩国、日本访问、招商，根据这两个国家在亚洲金融风暴后注意扶持中小企业的趋势，以及对清华科技园创新环境的极大兴趣，清华大学决定在科技园创新大厦内划出一层作为韩国和日本两个孵化器，为此建立一套适合于这两个国家需求的孵化服务和文化氛围。二、国际企业孵化器建设的意义二、国际企业孵化器建设的意义不论我国与外国在华合办的企业孵化器和科技合作园，或72、我国自己兴办针对某国或某地区的企业孵化器和科技合作园，以及外国在华独办的企业孵化器，从宏观和战略上看对我都是“利大于弊”，是我国实施“引进来和走出去战略”的一个组成部分，对此种国际化的工作应加以鼓励和引导，也可以为我国中小企业“走出去”积累一定的经验。要尽量发挥我国在高新区和企业孵化器已建立起来的机制优势，进一步加强软件建设的服务，发挥对外合作的集聚和辐射效应，按我所需，为我所用，取得互利、互补的双赢效果。政府应突出创造环境和指导作用，在国际合作中加以支持和牵线搭桥，并按市场经济规律，由高新区、企业孵化器、企业和院校直接对外建立合作关系，要发挥行业组织和网络在交流经验、研讨问题和横向联合方面的73、作用。对于担当着孵化创业企业、创业人才的科技企业孵化器来说，没有国际化眼光、不具有市场亲和力，肯定不能成为引领科技型中小企业创业孵化与人才孵化的创新领导者。因此，建设具备国际化视野的企业孵化园区是杭州海外人才科技产业园有限公司实施国际化战略的必然选择。杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园的建设，就是围绕本区域“育苗造林”和特色产业基地的国际化发展需求，在服务于开发区已形成高新技术企业集聚和产业集群，以及促进科技企业“走出去”方面，侧重加强对引进国际中小科技型企业来园区开展国际技术合作、技术转移、技术服务项目的服务、跟踪，促进园区企业之间的国际技术合作，增强对先进技术的再创新能力，充分发74、挥国际企业孵化器对园区企业的技术引导、国际市场引入的带动作用。28三、杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园项目的市场定位三、杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园项目的市场定位（一）杭州海外人才科技产业园有限公司的市场优势（一）杭州海外人才科技产业园有限公司的市场优势杭州海外人才科技产业园有限公司国际企业孵化（杭州）有限公司作为开发区唯一被杭州市科学技术委员会认定的市级高新技术企业孵化基地，入住杭州海外人才科技产业园有限公司企业同时可以享受国家级经济技术开发区、国家级高新技术开发区、杭州市高新技术企业孵化基地的三重优惠政策，同时还享受孵化专项资金支持，享受国家项目支持资金和财政税75、收返还，这一特点成为杭州海外人才科技产业园有限公司在开发区内迅速壮大的一大重要因素。现园区在已有的工商、税务、政府服务到科研成果孵化、创新项目融资、企业创业服务的工作基础上，开拓了科技型中小企业技术创新基金、火炬计划、星火计划等一系列项目的申报，为杭州海外人才科技产业园有限公司孵化器的深层服务搭建了强大的服务支撑体系。公司目前是信息产业化联盟、杭州市孵育协会会员，是中国民营科技促进会的理事单位，杭州经济技术开发区唯一的杭州市高新技术孵化基地和国家高新技术创业服务中心。杭州海外人才科技产业园有限公司完善的创业服务体系为自身向专业化发展奠定了基础，为入驻企业的产业发展创造了有利条件。生物医药产业和76、数字产业两个专业公共服务平台的搭建以及投融资平台的搭建已经为园区企业的专业化发展提供了完善的支撑体系。（二）国际科技产业园项目的市场定位（二）国际科技产业园项目的市场定位国际科技产业园项目的推进，将使杭州海外人才科技产业园有限公司在中小型科技企业孵化基地的建设朝着专业化、国际化的方向发展，使杭州海外人才科技产业园有限公司不断成长成为国际一流的孵化器。因此，杭州海外人才科技产业园有限公司将国际科技产业园的市场定位于：打造一个硬件设施完备、服务体系健全、环境优美的欧式科技产业园；打造一个硬件设施完备、服务体系健全、环境优美的欧式科技产业园；搭建中欧中小型高新技术企业合作平台，创建中欧企业合作服务体77、系；搭建中欧中小型高新技术企业合作平台，创建中欧企业合作服务体系；区域内形成集群投资模式，降低企业风险及机会成本；区域内形成集群投资模式，降低企业风险及机会成本；推动国际技术转移和合作；推动国际技术转移和合作；为杭州海外人才科技产业园有限公司现有的客户提供国际合作与市场推为杭州海外人才科技产业园有限公司现有的客户提供国际合作与市场推29广服务；广服务；杭州海外人才科技产业园有限公司希望能够通过国际科技产业园的建设，最终能够吸引 3050 家以上国际行业领先高新技术企业入驻，预计吸引投资将超过 30 亿元人民币，产值或营业收入也将超过 100 亿人民币,税收 10 亿以上。四、国际科技产业园的招78、商策略四、国际科技产业园的招商策略（一）定价策略分析（一）定价策略分析1 1、开发区、开发区物业租售情况物业租售情况调研调研杭州经济技术开发区作为杭州市投资热点区域，受到国内外众多企业的青睐，是企业选址的首选。目前开发区内及周边（指通州光机电基地和金桥科技产业基地）有科技园区 25 家，总建筑面积 170 万平米，其中标准化厂房约 85 万平米，综合楼（包括写字楼、多层厂房）85 万平米。（1）标准厂房方面：目前开发区及周边可出租标准厂房面积约 50000 平米，价格为核心区 1.4 元左右，东区及光机电基地 1 元左右，金桥科技产业基地 0.8元左右。销售约 3500 元/平米。标准厂房因其79、生产相对独立、高度高、无载荷限制、物流方便等优势成为生产型企业的首选，比较好出租，标准出租面积 1500-3000 平米。（2）多层厂房方面：多层厂房已成为中小型生产企业入住开发区的主要选择，目前可租售多层厂房核心区约 30000 平米，价格约为 1.7 元；光机电基地新华联科技园 80000 平米，光联科技园 30000 米，价格约为 1.1 元；金桥科技产业基地联东工业城 200000 平米，价格约为 0.8 元。光机电及金桥科技产业基地多层厂房销售价格 4500 元。多层厂房充分体现了土地集约利用的原则，在未来几年将成为工业地产的主流形式，因其可以灵活分割，满足了中小企业研发、生产需求，80、但也因为物流不方便、独立性不好给高层的空间出租、出售带来困难。调研发现，目前光机电及金桥产业园多层厂房一层以上部分租售不理想。（3）综合楼（包括写字楼）方面：目前开发区可租售综合楼核心区 100000平米，租赁价格 2-2.8 元，销售 5500-7000 元/平米；光机电基地综合楼 100000平米，租赁价格 1.3 元，销售价格 4500 元/平米。30按区域划分价格情况为：开发区核心区标准厂房租赁约 1.5 元/天/平米，销售 4000 元/平米，综合楼约 2 元/天/平米，销售 5500 元/平米，写字楼约 2.8 元/天/平米，销售 6500-8000 元/平米；非核心区标准厂房 181、.1 元/天/平米；光机电基地标准厂房约 1 元/天/平米，销售 3500 元/平米，多层厂房 1.2 元/天/平米，销售 4500 元/平米，写字楼 1.5 元/天/平米；金桥产业基地标准厂房及多层厂房0.8 元/天/平米。2 2、价格定位、价格定位杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园以销售和租赁为主，综合考虑周边园区价格、开发成本及投资回收期，定价（参考价）如下：（1）企业独栋：销售 5800 元/平米(毛坯)；租赁 1.5 元/天/平米(精装)（2）孵化楼：销售 5200 元/平米(毛坯)；租赁 1.0 元/天/平米（简装）（3）多层厂房：销售 5200 元/平米(毛坯)；租赁 82、1.0 元/天/平米(简装)（4）综合楼：不销售，租赁每天每建筑平米 1.5 元(精装)*租赁价格不含物业管理费、供暖及制冷。（二）国际科技产业园（二）国际科技产业园招商方案招商方案1 1、前期工作前期工作1.11.1 宣传材料宣传材料准备准备a 开发区政策资料：开发区及高新区最新税收政策、孵化基地政策、创业中心政策。两会后整理最新政策；b 园区资料：开发区行业及企业情况、园区地理位置（到机场、国贸、开发区管委会、生活区、港口、物流基地距离）、交通情况；c 建筑情况：建筑结构、格局、介绍，功能定位，建筑装修水平，每个建筑特点；d 楼书：2007 年 3 月定稿，4 月初完成；1.21.2 人员83、人员构成及构成及培训培训由公司确定招商部门组成模式：采取依靠杭州海外人才科技产业园有限公司现有招商团队为主，并加强与各中介机构的合作力度的方式，参考开发区内各园区招商政策，制定适合本公司特点的内部招商奖励政策。用已准备的资料对招商人员进行培训，包括招商信息管理、客户管理、渠道建立。312 2、实施方案实施方案2.12.1 管委会招商管委会招商在进一步融洽管委会相关人员关系的基础上，使大家了解三园项目建筑格局、功能定位及招商方案。公司将于 2007 年 4 月份分别对管委会相关人员进行拜访，发送三园资料。针对管委会投资促进局做一次专题汇报时间和地点：4-5 月间；内容：汇报三期项目的建设进度、格84、局、功能及招商方案；效果：了解三园整体情况，提出建设性意见。2.22.2 中介推广中介推广确定 5-10 家专业的工业地产代理机构，如戴德梁行、仲量联行、21 世纪不动产、中基太业等机构，发送资料，推广杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园。2007 年 5 月中旬召开推广会，集中宣讲，现场考察，举办酒会等多种形式，邀请专业房地产开发商、销售、代理公司和中介机构参加，与中介机构商讨合作和利益方案，5 月底与各中介机构签订代理协议并确定专人跟踪、联系、拓展中介渠道。2.32.3 其他渠道其他渠道A、老客户开发2007 年 4 月份准备好三园资料，向老客户宣传，挖掘潜在客户。B、同类园区拓展85、2007 年 4 月对周边园区进行走访，在各园区招商人员中推广三园，争取客户资源。C、各国商会联系已有合作伙伴，推广三园，在 2007 年 5 月中旬召开推广会，集中宣讲，现场考察，吸引符合园区定位的国外中小型企业。D、行业龙头企业招商确定专人对开发区内各龙头企业尤其是新入住企业进行走访，介绍三园及公司情况，吸引中下游企业入住。E、广告推广322007 年 5 月份开始有针对性地研究广告投入的量，杂志、户外展示广告及网络相结合，以广告牌和网络宣传为主，更有效地吸引目标客户。报纸软文：考虑到软文的效力和覆盖面，本案软文的发布主要选择开发区时迅、北青报、行业内杂志进行软文宣传。直邮广告投递约 4086、0 份作为试探性广告，也是对本项目目标群定位的一种测试；以保证项目定位的正确性和合理性。电梯广告由于本项目是针对于企业商务楼的租赁；因此商务楼的电梯广告是本案最接近实际需求客户的媒体；可以在部分商务楼的电梯里制作一定数量广告计划；公交车体广告：选择进入开发区的公交车做车体广告，内容是明示本项目特色和优势，以增加广告的受众面。活动新闻广告：组织相关的活动（开盘活动、知名企业入驻签约新闻发布会等），并邀请相应的电视台、电台、报纸等记者进行新闻性报道，制造新闻以谋求免费的软文广告。网络广告：抓紧时间完善三期项目网站建设；保证网站的信息挂靠和详细项目介绍；其次增加与厂房网、厂房信息网、杭州写字楼信息网87、等普通代理方式，在专业的租赁网站上进行项目宣传。路牌广告：路牌广告是为了增加项目的受众面，达到全面铺开的效果。五五、杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园项目的国际招商策略杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园项目的国际招商策略随着中国加入 WTO 及市场国际化进程的加快，越来越多的国外企业希望能进入中国，特别是拥有成熟技术和良好服务的国际中小高新技术企业。但由于国际企业对中国的法律、政策、市场状况等信息缺乏了解，增加了他们进入中国市33场的风险。在充分调研基础上，杭州海外人才科技产业园有限公司公司 2004 年 6月正式提出了在杭州建立“国际科技产业园”的想法，希望通过建立国际化88、的“孵化平台”，为国际企业提供国际式硬件配套设施及专业化的咨询服务，解决国际中小高新技术企业投资中国的后顾之忧；同时为国内高新技术企业与国际企业的合作创造机会，推动国内中小型高新技术企业成长和发展。这一想法很快得到英国格兰莱特公司的认同，双方于 2004 年 11 月 5 日签订了合作意向书，并于 2005年 1 月 10 日共同出资在伦敦成立英中投资有限公司（简称 ACI，注册资金 100万英镑），作为“国际科技产业园”在国际的招商机构及宣传窗口，并着手开展前期的筹备工作；通过半年多时间的工作，“国际科技产业园”的概念得到国际企业的广泛认同，数十家在国际有影响的高新技术企业已与 ACI 达成89、意向，准备进驻“国际科技产业园”，意向签约面积超过 10 万平方米，意向投资额约 1.5 亿美元。这一项目也得到也得到包括英国在内的国际各国政府及商会的支持，2005年 12 月初，ACI 将联合英国总裁协会（IoD）在伦敦举办“国际科技产业园”推介会。英中投资有限公司作为国际科技产业园在国际的常设招商机构，目前已与多家在英国的行业协会建立了联系，并向 1500 家国际企业介绍了国际科技产业园项目，得到了各界一致的认同。截至 2006 年 12 月，杭州海外人才科技产业园有限公司国际企业孵化（杭州）有限公司已经同 30 余家国内外的科技园区、商务机构及企业孵化器进行了商务合作与交流。目前，国际90、化的合作网络已经遍及英国、法国、德国、荷兰、瑞典、意大利和美国等国际及美洲国家，在国际项目合作与管理、投资咨询、企业融资与基金管理等方面取得了实质性的进展，涉及生物医药、电子、汽车制造及研发等领域。第五章第五章 项目建设内容项目建设内容一、项目建设目标一、项目建设目标（一）基本原则（一）基本原则项目建设遵循“统筹规划，需求推动；企业主导，政府协调；分期投入，注34重实效”的基本原则：1、围绕杭州经济技术开发区“十一五”产业规划，重点引入电子信息、生物医药、环保和新能源，以及为上述三个技术领域提供基础支撑的先进材料和装备的技术创新、公共技术平台建设和产业化的原则；2、以国际科技产业园为主体，政府91、起到助力产业发展，促进产业集聚，从整体上促进开发区产业发展的原则；3、整合区域范围内各种资源，引导并协调各方资源形成集聚，共同促进科技园区产业发展的原则；在较高的起点上进一步推进杭州经济技术开发区在科技创新，为开发区企业的自主创新注入新的内容，添加新的活力。（二）总体目标（二）总体目标根据国际科技产业园的有关规划，将园区的总体目标设置如下：1、计划建筑面积约 20 万平方米，一期 9.52 万平米，打造一个硬件设施完备、服务体系健全、环境优美的欧式科技产业园；2、引进 3050 家国际高新技术企业；3、引资额 30 亿元人民币；4、搭建中欧企业合作平台与服务体系，推动国际技术转移和合作；在区域92、内形成集群投资模式，降低境外企业进入中国的风险及机会成本，形成境外企业与境内企业在园区内的良性互动。二、项目建设内容二、项目建设内容（一）建筑概况（一）建筑概况根据建设杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园的总体规划，杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园的主要技术经济指标如下：总用地面积：50078.109 平米总建筑面积：95190.31 平米地上总建筑面积：75120.00 平米地下总建筑面积：20070.31 平米容积率：1.5035建筑密度：38.88绿化率：15.89，实土绿化面积：7960.00 平米。机动车停车：326 辆（其中地上停车 191 辆，地下 135 辆93、）自行车停车（地上）：600 辆本项目位于亦庄开发区东工业区 D4 街区，东至经海三路，西至经海一路，南至科创十四街，北侧与科创十三街之间，由 15 栋单体楼宇所组成的科技企业孵化基地建筑组群，其中 1#楼为办公综合楼，主要为酒店式的小面积科研办公用房，地下为园区员工餐厅、厨房、机动车停车库及储藏用房。产业园全部建筑的规划用途与单体建筑面积如下表：杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园规划及单体建筑面积表杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园规划及单体建筑面积表单位：平方米单位：平方米楼号规划用途总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积1国际企业交流中心16937.813757.731894、0.12,6孵化器11015.89196.91818.93多层厂房7585.955695.951890.04多层厂房7961.25599.42361.85孵化器10910.228890.222020.0781314科研生产楼3365.372571.06794.31910科研生产楼2255.11754.04501.061112科研生产楼2650.222025.57624.6515科研生产楼6491.424939.471551.95合计95190.3175120.020070.31注：建筑层数：1#楼地上 6 层地下 1 层；2#、5#、6#楼地上 5 层地下 1 层；3#、4#楼地上 3 层地下95、 1 层；7#15#楼地上 4 层，地下 1 层。建筑耐久年限：二级；建筑耐火等级：二级；地下部分耐火等级：一级。地下室防水等级：一级；结构类型：框架剪力墙结构，抗震设防烈度：8 度。（二）规划设计、总体布局及设计理念（二）规划设计、总体布局及设计理念园区总体规划布局上将整个园区分成东西两大组团，使两大组团既互相联系又彼此独立成区，各个组团均由“周圈布房、中心留院”的周边环抱围合式布置，这种布局方式就在建筑密度较高的条件下最大限度地留出了两大片集中实土绿地，这对于维持整个园区的小生态环境有着极其重要的贡献。周边围合式的方式36布置，从而最大限度地将绿地集中化，形成一个四合的中心景观庭院，为独栋96、式的科技厂房提供良好的生产办公环境，从而形成环境较为幽静的科技厂房组团。而东组团主要为多层科技厂房和科研综合楼，以类似于“三合抱院式”的布局方式彼此围合，形成一个“L”型的中心景观庭院，结合主题雕塑水景、主入口景观大道，配以欧式的园林小品，形成有趣味的园区景观环境。总体规划设计简洁大方、布局井然有序、功能简明顺畅，与现代高新科技产业基地的性质要求吻合一致。1 1、功能布局及配置、功能布局及配置园区在总体功能布局上既攘括了独门独院独栋式的研发生产楼，也配备了集合式的专业科技厂房，同时考虑到有些小型高新技术企业可能刚刚起步，我们提供了更为灵活的酒店式小面积科研办公用房，而且还配置了独立式的多层专业97、生产厂房。另外，在配套功能上我们也设置了相应的员工餐厅，一定规模的会议中心及一定的住宿配套，使得整个研发基地环境幽雅、基本配套合理，能独立成区，对市场有较好的适应性。2 2、建筑单体设计、建筑单体设计园区内单体平面布局简洁明了，以框架结构提供最大限度的灵活使用空间，并且合理推敲公共功能空间，使其既省面积又布局合理。立面设计以整体统一的灰色面砖形成一个基调，再配以现代简约的白色涂料、明快的玻璃幕墙等等，使整个园区既统一又现代。在单体设计上我们主要尝试用黑、白、灰三种最为原生的色彩来塑造一个个宁静但却个性鲜明的建筑体量，这与现代高新科技产业基地的功能性质是吻合一致的。我们希望通过灰砖的“硬朗”、金98、属材质的“刚毅”及玻璃的“宁静”，来形成对比强烈、掷地有声的立面形象，并据此形成一定的空间序列，线条明快而挺拔，同时在总体统一的色系之中又适时地点缀一些较为明快的灵动色块，用以活跃整体气氛。总体而言，单体设计体块、比例、尺度适中而不夸张，色彩稳重而不张扬，以一种包容的姿态渲染出新世纪科研办公建筑简约明快、洗练大方及高贵典雅的品质。3 3、道路及交通设计、道路及交通设计在交通组织上主要以园区内相对独立成组的两大组团的环状主干路来组织主要的交通流量。主入口设置考虑主要人流来自于南侧和东侧的因素，在南侧离37科创十四街与经海三路交叉路口约 112 米处设置园区主入口，而在经海三路靠东侧用地红线的中心99、位置设置园区次入口；考虑到基地东西狭长达 336 米，故在科创十四街离主入口约 103 米处设置园区另一次入口，以方便园区的交通出行。园区内机动车停车主要以地面绿化停车为主，结合地下停车为辅。总计停车 326辆，其中地上绿化停车 191 辆，地下停车 135 辆。本园区内部单体交通疏散主要以封闭式楼梯间为主，局部结合室外钢梯的垂直交通疏散，解决了紧急疏散的需要。4 4、绿化设计、绿化设计园区内由于建筑密度要求较高，故实土绿地容易被打散而不成体系。鉴于此，在总体布局上通过建筑单体的组团式布置将园区原本紧张分散的实土绿地集中起来，形成两个相对独立的集中式中心景观庭园，配以单体建筑的周边绿化，从而将100、有限的实土绿地集中化，使其在东西方向上形成“建筑实体与绿化庭园依次相间”的空间模式，极好地维系着整个园区的小生态环境，提升了整个园区的空间及环境品质，同时也使环境品质平均化，从而造成建筑单体实际价值的均衡化，有效地提升了通盘各个位置建筑的整体价值。园区绿地面积是指建筑物周边 1.5 米和道路两侧 1 米以外的 3 米覆土的实土绿地面积（此面积不包含地上绿化停车的面积）。第六章第六章 环境保护、消防与能源供应环境保护、消防与能源供应本项目已经通过有关部门的工程规划审批，在本项目规划设计中主要采取了下列措施：一、环境保护一、环境保护本项目拟进驻的企业全部为高新技术企业，其产品的开发与生产，均不产生101、任何有害的废水、废渣，对周围环境不会有不良影响。本项目的生活污水（粪便）经过粪池处理后集中排入园区污水管网，再接入开发区市政污水管网。本项目中的标准厂房的空调系统已采用了振动小、噪声低的空调机组，风机38和管道采用了减振和消声措施，避免振动和噪声对环境的影响。研发生产过程中产生的极少量烟气，由于浓度低，排放量非常少，可直接通过排风机排至室外（高空排放）。二、工业卫生、安全二、工业卫生、安全本项目中交流中心、孵化器主要用于高新技术的研发，不存在污染问题。项目中的厂房内设有接地线，对厂房内所有计算机、机器设备及其他用电设备进行安全保护接地。厂房内有防鼠防虫措施，存放废弃物（如纸张等），采用金属柜或102、其他能防火的容器。园区内所有建筑均按建筑防雷设计规范的规定进行建筑物防雷设防。三、消防三、消防本项目所购置的土地和建设的厂房按国家防火规范要求进行消防设计，保证合理的防火距离，设置消防通道、防火门和出入口，各主要通道口装设带有镉镍电池的安全疏散指示灯。楼内设有火灾自动报警系统和水喷淋灭火系统，消防设施联控系统。交流中心等研发用房及计算机主机房等重要房间内配置手提式或手推式二氧化碳气体灭火器。楼内吊顶、隔墙及其他装修材料，均选用非燃烧性或难燃烧性材料。四、能源供应与节约能源四、能源供应与节约能源水：园区为企业生产准备的了充足的生产用水，日供水量 300 吨/日。电：为保证园区企业的正常研发与生产103、，申请了较高的用电容量，装机总容量为 3750KVA，设置双路供电，保障企业常年不间断供电。燃气由用地东侧市政管线引入，经燃气调压箱进入锅炉房用气点。空调冷、热源型式：蓄冰空调燃气锅炉，通风和空调用设备选用节能型设备。照明光源均采用高效节能产品。采用高效节水型卫生洁具。39第七章第七章 项目组织与定员项目组织与定员一、项目建设一、项目建设为保证项目的顺利实施，杭州海外人才科技产业园有限公司将与开发区环保、社保、民政、交通、消防等部门密切协作，并成立由杭州海外人才科技产业园有限公司控股的杭州海外人才科技产业园有限公司科技（杭州）有限公司作为项目主体公司，具体组织与实施杭州海外人才科技产业园有限公104、司国际科技产业园的相关建设工作。杭州海外人才科技产业园有限公司为了顺利推进国际科技产业园的筹备与建设工作，专门成立了杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园筹备组，负责项目的审批证照的办理、项目建设招标、总包、监理、采购及项目部分招商工作，并专门抽调相关人员负责项目的融资、国际合作等事宜。二、项目管理与运作二、项目管理与运作公司建成后，国际科技产业园的管理与运作将采取董事会领导下的总经理负责制，并设专家顾问团为公司的重大决策提供参考建议。（一）组织结构及职责说明（一）组织结构及职责说明总经理、副总经理以下设职能部门，主要职能部门包括：财务部、行政人事部、物业部、企业发展部、国际合作部等。杭105、州海外人才科技产业园有限公司科技（杭州）有限公司组织架构图杭州海外人才科技产业园有限公司科技（杭州）有限公司组织架构图40（二）劳动定员（二）劳动定员项目建成后，人员定为 30 人，负责项目招商、运营管理及园区企业的孵化服务，部分人员由孵化器选派，其余部分则采取向社会招聘的方式引进。其中，园区的物业服务由旗下杭州杭州海外人才科技产业园有限公司物业管理有限公司承担。项目实施后，将通过技术交流、人员轮岗、短期考察等多种手段对员工进行必要的培训。（三）运行机制（三）运行机制项目的实施实行总经理负责制，由总经理负责项目的招商、销售以及公司的日常事务管理。第八章第八章 项目实施进度项目实施进度根据国际科106、技产业园的建设目标，国际科技产业园的建设将分步骤进行，其董事会监事会董事长总经理副总经理副总经理企业发展部财务部国际合作部投资部物业部行政人事部41具体的进度安排如下：国际科技产业园建设进度安排表国际科技产业园建设进度安排表序号序号时间时间工作内容工作内容101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 31 1项目申报与土地审批项目申报与土地审批2 2设计与规划设计与规划3 3项目建设审批项目建设审批4 4工程招标工程招标5 5建设资金筹措建设资金筹措6 6建筑施工建筑施工7 7配套设备采购配套设备采购8 8配套设施建设配套设施建设9 9房屋装修、设备安装房屋装修、设备107、安装1010人员的招聘与培训人员的招聘与培训1111竣工验收竣工验收1212开园开园42第九章第九章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措一、投资估算依据及说明一、投资估算依据及说明投资估算依照现行工业企业财务制度、国发199635 号国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知 和国家与地方政府现行的有关规定进行编制。（一）建筑工程费（一）建筑工程费本项目由杭州海外人才科技产业园有限公司科技（杭州）有限公司通过招拍挂的方式购置杭州经济技术开发区路东新区 D4M1 地块用于项目建设。土地：450 元/平米，共面积 50078.109 平米，共计 2253.6 万元；1楼为综合办公楼，总建筑面积108、 16937.8 平米，按照 1250 元平米计算，总造价约为 2117.23 万元；7、8、9、10、11、12、13、14楼均为科研生产楼，总建筑面积为 29763.54 平米，按照 1150 元平米计算，总造价约为 3422.81 万元；2、5、6楼为孵化器，总建筑面积为 32941.82 平米，按照 1200 元平米计算，总造价约为 3953.02 万元；3、4楼为多层厂房，总建筑面积为 15547.15 平米，按照 1000 元平米计算，总造价约为 1554.72 万元绿化用地 7960 平方米，按 400 元平方米计算，共计 318.4 万元；市政、道路与广场总投资约 350 万元109、；以上合计 11716.17 万元。（二）设备购置费（二）设备购置费本项目中所采用的设备均采用以下标准进行估算：进口设备为到岸价，根据外商报价和有关资料估算。国内设备为出厂价，根据厂商报价和市场询价估算。国外设备的国内运杂费按设备价值的 2%估算，计入设备购置费中。根据国务院过发199737 号国务院有关于调整进口设备税收政策的通知文件，本项目属于国家鼓励发展的国内投资项目，因而按免征进口设备关税及增43值税测算。设备的安装调试费按照设备购置费的 5%计算。（三）预备费（三）预备费项目建设采取总包方式进行，因此本测算未考虑预备费。因设备购置费是按照实际可成交价格测算，故不另计涨价预备费。（四）110、其他说明事项（四）其他说明事项1、项目借款利息按人民银行 3 月 18 日实行的三年期贷款利率计算，年利率按 6.57%测算。2、设备价格(含设备安装费和运杂费)，根据建设单位提供的资料估算。3、本项目测算投资与效益的基础资料和数据由建设单位提供。二、总投资估算及资金使用计划二、总投资估算及资金使用计划（一）流动资金估算（一）流动资金估算采用分项估算法，该项目所需的全部流动资金为 107.83 万元，其中铺底流动资金 32.35 万元。（详见流动资金估算表）（二）总投资估算（二）总投资估算按固定资产建设投资加铺底流动资金计算的项目总投资，按照 1 年建设期，15 年经营期概算如下：1、项目总投111、资 19124.11 万元其中，固定资产投资 19091.77 万元，铺底流动资金 32.35 万元。2、项目总资金 19199.60 万元其中，固定资产 19091.77 万元，全部流动资金 107.83 万元。3、固定资产投资合计 19091.77 万元，其中建设期利息 657 万元。三、资金筹措三、资金筹措本项目的总投资 19124.11 万元，其中：441、杭州海外人才科技产业园有限公司以自有资金和经营所得利润，以及其他方式筹集资金共 9124.11 万元;2、固定资产银行贷款 10000 万元；另外，铺底以外的流动资金，由银行贷款或企业自有资金解决。（暂按银行贷款计算利息进入成本）（112、详见投资使用计划与资金筹措表）。第十章第十章 经济效益与社会效益分析经济效益与社会效益分析一、财务评价依据及说明一、财务评价依据及说明本项目财务评价按现行的工业企业财务制度和税务的有关规定进行。评价方法按照国家计委和建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）进行。财务评价取值原则：1、价格项目主要投入物是以现行市场价格为依据，产出物以开发区相似物业的销售价格为依据，并根据近几年市场价格变动趋势进行预测作了适当调整。2、销售收入项目销售收入是根据物业销售的预测价格与开发区的物业租金水平，以及物业管理费的标准而得，总收入视为销售量。3、成本采用要素法测算项目运营所需要的水电等消耗定额，人113、力资源成本以及设备的运营成本，并依据杭州海外人才科技产业园有限公司近年经营的经验数据。4、税收本项目应缴纳的主要税种有：销售收入部分营业税：5.5，增值税按照 1预缴，印花税 0.01；租金收入部分营业税：5.5；物业管理收入营业税：5.5；房产税：原值701.2（每年）45土地使用税：1 元/平米.年；城市维护建设税 7%；教育附加费 3%。所得税按照国家最新的政策测算，税率 25%（国家的政策未正式出台，杭州海外人才科技产业园有限公司科技可以享受国家经济技术开区和高新技术企业的优惠税收政策，本项目可享受两免的优惠税收政策）。5、折旧费固定资产折旧费采用直线法平均计算，残值率按 5%。各类固114、定资产的折旧年限，参照工业企业财务制度规定，按设备 10 年、建筑物 50 年计算。本项目主要为建筑物，因此简化为建筑物折旧。6、摊销费：递延资产按 5 年。7、法定盈余公积金和公益金：分别按税后利润的 10%和 5%提取。8、项目计算期项目主要固定资产折旧年限为 50 年，建设期 1 年。为了反映科技园的长期经营情况，项目计算期取 15 年。9、基准折现率项目基准折现率取 12%。二、销售收入与成本估算二、销售收入与成本估算1 1、销售收入估算、销售收入估算具体的销售收入情况见附表：销售收入、税金及附加。说明：1、按照项目经营规划，园区租售面积将各占 50；2、房屋的销售收入按第一、二年各完115、成销售计划的 50估算，第三年完成10，余下在第四、五年完成。未考虑开发区物业价格上涨。2、第一年按照租赁计划的 60计算，第二年按照 85计算，在项目平稳经营期间，租金收入按照减去销售面积外的可用于出租面积的 90计算，租金按照现有的平均租金水平 1.5 元/平米.天。462 2、生产成本和费用估算、生产成本和费用估算总成本费用包括燃料及动力、工资及福利、销售费用、财务费用、管理费用、摊销与折旧等。燃料和动力：正常生产年份动力费用按照销售收入按照每年 150 万元估算。工资及福利费：项目正常年份定员 30 人，年均工资按 4 万元/人计算；福利费均按工资总额的 17.5计算摊销及折旧费：其中116、摊销费是将固定资产投资中的预备费用和其他费用按 5年摊销计入成本。固定资产按 50 年直线折旧，残值为 5%,年折旧费为 362.74 万元。销售费用：销售费用参照杭州海外人才科技产业园有限公司现在水平提取，按房屋销售收入的 3%计算。管理费用：管理费用参照企业现在提取水平，按物业收入的 5%计算。财务费用：财务费用主要是利息支出，包括生产期支付的建设期投资借款利率（利率按三年期贷款利率 6.57%计算）和流动资金借款利息（利率按六个月贷款利率 5.67）。三、项目的经济效益指标三、项目的经济效益指标1 1、项目的赢利能力分析、项目的赢利能力分析根据损益表计算的评价指标如下：投资利润率(税后)117、11.77投资利税率14.38%自有资金利用率24.77%根据全部资金的现金流量表计算的评价指标如下：内部收益率(所得税前)34.14%(所得税后)30.55%净现值(所得税前)14355.57 万元(所得税后)11689.31 万元全部投资回收期2.76 年47以上指标可以看出，本项目具有较好的赢利能力。项目建成后具有较高的获利能力，所得利润甚至能够满足企业再投资的需要。2 2、清偿能力评价、清偿能力评价从资金来源与运用表可以看出，项目计算期内资金来源与运用平衡，3 年累计盈余资金达 10324.6 万元。根据固定资产借款还款付息分析表分析，项目建成运营后，利用未分配利润、折旧费、以及部分自118、有资金完全有能力在 3 年内全部偿还固定资产借款本息（含一年建设期）。3 3、主要经济指标、主要经济指标项目的主要经济指标如下表所示:主要经济指标（年均）主要经济指标（年均）销售收入3,403.64万元总成本643.45万元经营成本332.45万元销售税金182.24万元利润总额2,577.95万元所得税644.49万元净利润1,933.46万元投资利润率（税后）10.07%投资利税率14.38%自有资金利润率21.19%成本利润率300.48%销售利润率56.81%财务内部收益率（FIRR）全部投资（所得税前）34.14%全部投资（所得税后）20.71%自有资金24.49%财务累计净现值FN119、PV，I=12%全部投资（所得税前）14,355.57万元全部投资（所得税后）8,005.09万元自有资金8,070.87万元静态投资回收期（含建设期一年）全部投资（所得税前）2.76年48全部投资（所得税后）3.64年自有资金4.12年建设投资借款偿还期（含建设期一年）2.68年盈亏平衡点（生产能力利用率）18.77%4 4、不确定性分析、不确定性分析为了避免或尽可能减少项目的运营风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。本项目就固定资产投资、经营成本、销售收入的变化对财务内部收益率、净现值、静态投资收益率进行了敏感性分析。敏感性分析表序号项目变动百分比净120、现值（万元）静态投资利润率内部收益率1基准折现率12%2基本方案08,005.0910.07%20.71%3销售收入10%10,354.5811.33%25.48%5%9,179.8310.70%23.10%-5%6,830.359.44%18.31%-10%5,655.608.81%15.90%4固定资产投资10%6,618.159.08%16.61%5%7,311.629.55%18.56%-5%8,698.5610.64%23.09%-10%9,392.0311.27%25.73%5经营成本10%7,770.659.93%20.27%5%7,887.8710.00%20.49%-5%8,121、122.3110.14%20.93%-10%8,239.5310.21%21.14%计算表明，固定资产投资的变动对净现值的影响不大，但对静态投资利润率和内部收益率的影响较大。经营成本的变动对净现值、投资利润率，内部收益率的影响均不十分明显。销售收入的变动对净现值、投资利润率、内部收益率等主要评价指标的影响均较为敏感。因此，如何有效的提高物业的销售和租赁水平是影响项目成败的关键因素，保证每年的销售目标的实现是还款与保证投资回收期等目标的重要保证。49四、项目的社会效益分析四、项目的社会效益分析杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园的建设与运营，将为开发区提供一个中外企业交流与合作的重要平台122、，同时为国际中小企业进入中国创造了良好的条件。国际中小企业的引入可以使开发区的企业结构趋于多元化，进一步促进开发区企业结构的多元化，在开发区营造一个层次丰富的国际企业发展氛围，这样既有利于推进开发区多种形式的创新参与主体的积聚，使开发区成为重要的中国创造基地，又有利于促进开发区经济高速稳定的发展。杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园的建立，为国际中小企业快速进入中国提供了可能，不但为开发区增加大量的国际工作机会，而且可以利用国际中小企业为开发区乃至整个杭州培养国际化人才，同时使开发区的中小企业不用迈出国门就可以开展国际合作与国际市场拓展，推动我国高新技术产品进入国际市场和高新技术企业走123、向世界。杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园项目是在开发区“十一五”规划拟订的过程中提出的，为了更好的贯彻实施开发区十一五规划的有关精神与目标，作为开发区孵化器行业的领导者与先行者，杭州海外人才科技产业园有限公司为国际科技产业园的建设进行了大量富有成效的筹备工作。项目的建成将会卓有成效的实现杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园设定的社会效益、社会投资收益、增加税源和创造就业机会等目标。同时也能够更好的为开发区构建更好的创业环境，吸引国内外科技人员入驻我孵化器创办高新技术企业，探索出促进高新技术成果的商品化和产业化、推动区域产业结构转型、加速发展开发区经济的途径和经验，加速实现把124、杭州海外人才科技产业园有限公司办成国内一流，国际知名的高新科技创业基地的目标。第十一章第十一章 项目风险分析与对策项目风险分析与对策一、杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园面临一、杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园面临的的风险分析风险分析（一）（一）缺乏政府有关部门的支持与指导缺乏政府有关部门的支持与指导随着我国科技企业孵化器的快速发展，科技部火炬中心于 1996 年组织推选50了杭州、西安、上海、苏州、武汉、天津、成都、重庆共 8 个具备一定条件的国家级创业服务中心为国际企业孵化器试点单位，之后广州市高新技术创业服务中心又被批准为国际孵化器试点单位，形成了目前 8+1 的试125、点格局。国际企业孵化器作为国家级创业服务体系的重要组成部分，经过近 10 年的探索与实践，无论是自身建设，还是对在孵企业国际化能力的培育，虽已取得了很大的进步，但是随着经济的不断发展与环境的不断变化，相关的政策与支持还不能满足国际企业孵化器发展的需要，杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园也将面临同样的难题。（二）（二）缺乏缺乏国际企业服务国际企业服务的专业人才的专业人才就国际科技产业园的孵化职能而言,“国际化”首先意味着孵化世界范围内的优秀创业企业,即不仅了解中国的企业孵化实际,而且对国际企业的孵化运作也有充分理解,具备应付未来挑战,参加国际竞争、国际合作所必须的心理素质、知识结构和应126、变能力的优秀人才。杭州海外人才科技产业园有限公司虽然已经积累了丰富的国内企业孵化运作经验，但是在国际企业孵化上却经验有限。杭州海外人才科技产业园有限公司在国际招商上建立起了较为完整的网络，但按照国际中小企业发展的要求来建设企业发展的平台仍然有很长的路要走。如何更好的为国际的中小企业服务都是国际科技产业园运营所要面临的问题，这些都需要足够的国际化人才，同时也需要足够的国际企业孵化方面的经验。（三）（三）缺乏有效的资金支持缺乏有效的资金支持杭州海外人才科技产业园有限公司作为一家民营孵化器，自成立以来，发展所需要的资金主要由自筹解决，其余部分则是通过抵押园区资产获取银行贷款，孵化器自身能够向国际科技127、产业园提供的资金已经很难满足企业的发展需要，必须寻求公司外部的金融支持才能保障项目的建设与运作。因此，国际科技产业园在建设完成后，将面临较大的资金压力。此外，国际企业孵化器里寻求发展的企业具有国际性的，如何通过境内的机构来为这些国际企业提供资金支持也将是孵化器所面临的问题。51二二、杭州海外人才科技产业园有限公司风险防范对策、杭州海外人才科技产业园有限公司风险防范对策杭州海外人才科技产业园有限公司针对国际科技产业园运营所面临的主要风险，制订并实施了相关的对策。（一）（一）制定孵化器国际合作发展战略制定孵化器国际合作发展战略，构建国际服务体系，构建国际服务体系杭州海外人才科技产业园有限公司将根据128、杭州海外人才科技产业园有限公司国际业务合作开展的实际情况，制定符合企业发展的国际合作战略，以推动国际科技产业园按照国际惯例来进行管理与运作。杭州海外人才科技产业园有限公司将在已经建立的国际化的合作网络的基础上，积极与国际孵化器协会等企业孵化器国际组织建立合作关系，学习国际上企业孵化器的运作方式和运作规则，加强与国际上孵化器的合作与交流。通过参加国际会议，引进外国专家等多种形式，准确把握国际上企业孵化器的发展态势，跟上国际上孵化器发展的步伐。为了更好的参与国际合作，杭州海外人才科技产业园有限公司将引进国际性服务机构。通过与国际性的会计师事务所、律师事务所、知识产权事务所、资产评估事务所、培训机构129、等的合作，逐步使杭州海外人才科技产业园有限公司按照国际规范与惯例为孵化企业进入国际市场或者国外中小企业进入本国市场提供国际化咨询服务。杭州海外人才科技产业园有限公司还将吸引跨国公司、国际资金和国际知名中介机构等参与孵化器建设，引进国际资金、技术、管理和服务，使孵化器的运作与管理国际化。（二）（二）加强人才队伍的建设加强人才队伍的建设杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园的运营将采取国际标准实施管理。从筹备初期，杭州海外人才科技产业园有限公司就着重加强人才队伍的建设，尤其是国际孵化器专业管理人才的引进。今后，杭州海外人才科技产业园有限公司还将选择一些国外知名孵化器建设姊妹孵化器关系，加强相130、互间的沟通与联系，如聘请国外孵化器的管理人员或者有关专业人员担任孵化器的管理人员，也可将我们孵化器的管理人员送到那里参与管理。这样，既使企业孵化器管理国际化，也培养国际化孵化器管理人才，加快杭州海外人才科技产业园有限公司人才国际化的进程。52（三）（三）多渠道争取资金支持多渠道争取资金支持杭州海外人才科技产业园有限公司作为民营企业，充裕的资金将大大的加速企业的发展速度。为了满足企业的资金需要，杭州海外人才科技产业园有限公司将引入国际资本、社会资本与其他形式的资金，争取进入国际资本市场。许多国外风险投资机构及其他资金持有者都把目光投向了中国高科技企业的发展，他们不仅持有大量资金，而且还有先进的国131、际化经营管理经验和广泛的海外市场网络；而我们有多年来对中国市场的深厚理解和对企业情况的详细掌握，杭州海外人才科技产业园有限公司将进一步和国际的投资机构相结合，借助他们的资金运作方式来发展，科技园将真正孕育出一批国际化的民族高科技企业，同时我们也可以利用国外先进的资金运作管理方式完善我们的工作，促进园区的建设与园区企业资金服务的发展。杭州海外人才科技产业园有限公司在建设国际科技产业园时，积极通过各种途径解决建设所需要的资金问题。在融资方面，杭州海外人才科技产业园有限公司拟订的融资战略包括：1、加强与银行的合作。杭州海外人才科技产业园有限公司经过四年的运作，已经与多家商业银行建立了良好的合作关系。132、杭州海外人才科技产业园有限公司将继续促进银行与国际科技产业园项目之间的沟通联系，并根据科技产业园建设情况，制订相应的融资策略。2、充分利用外部资金或引入战略投资者。杭州海外人才科技产业园有限公司良好的经营业绩，将有助于引进战略投资者或财务投资者共同进行国际科技产业园的建设与运营，以上测算表明项目将产生非常好的经济效益与社会效益。3、加强融资管理。杭州海外人才科技产业园有限公司将建立严格的项目管理制度，对已获得资金制订详细的使用计算，并对加强对资金使用的预决算，使其实现预定的目标。第十二章第十二章 结论结论可行性研究认为，加快建设国际科技产业园是增强杭州海外人才科技产业园有限公司增强国际竞争力的133、需要，是企业实施发展战略的必然选择。国际科技53产业园的建设也是开发区实践“十一五”规划与“创新”发展战略的重要举措，杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园的建设对于促进开发区国际企业的积聚，推进开发区的国际化进程，推动开发区企业创新，丰富开发区创新主体，进一步加快开发区经济发展与社会发展。国际科技产业园的建成，将会为开发区企业管理人才与技术人才的国际化起到极大的推动作用，项目的顺利实施将产生较大的社会效益，项目的建设是必要的。民营企业创办国际企业孵化器，是利国利民的大事，在杭州市和开发区各级领导的支持下，市场化运作进行项目建设与运营是本项目建设的重要原则。本可行性研究报告对项目的经济效134、益进行了测算，数据表明，项目有较好的经济效益和盈利能力与偿债能力，投资回收期和贷款偿还期均较为合理,有一定的抗风险能力，本项目在经济效益上基本可行，项目的建设是可行的。需要指出的是，本项目虽有一定抗风险能力、效益基本可行，但是在国际科技产业园建设与国际企业孵化器的推进过程中仍会有许多不确定因素，这就要求项目的建设一定要在政府与社会各界的支持下，加大融资工作力度，加强国际合作，加强人才队伍建设，规避项目风险。54附录：杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园总平面图附录：杭州海外人才科技产业园有限公司国际科技产业园总平面图55附表附表 1 1：固定资产投资估算：固定资产投资估算固定资产投资估135、算固定资产投资估算单位：万元序号项目建筑工程费设备购置费安装工程费工器具费合计1固定资产14,569.773,700.00165.000.0018,434.771.1征地费2,253.601.2土建工程11,716.171.3电梯400.00400.001.4空调1,000.0050.001,050.001.5市政供暖600.0030.000.00630.001.6门窗、幕墙、石材900.0045.00945.001.7配电400.0020.00420.001.8消防400.0020.00420.001.9设计费300.000.000.000.00300.001.10监理费300.00300.136、002递延资产0.000.000.000.000.002.1开办费用0.000.003无形资产0.000.00合计14,869.773,700.00165.000.0018,434.775预备费0.000.000.000.000.005.1基本预备费0.000.000.000.005.2涨价预备费0.000.000.000.000.006总计14,869.773,700.00165.000.0018,434.7756附表附表 2 2：投资使用计划与资金筹措：投资使用计划与资金筹措投资使用计划与资金筹措单位：万元序号项目合计建设期投产期达产期2,0072,0082,0092,0102,0112,137、0122,0132,0142,0152,0162,0172,0182,0192,0202,0211总投资19,199.6019,091.77189.3410.75(69.11)(11.57)0.33(11.90)0.000.000.000.000.000.000.000.001.1固定资产投资18,434.7718,434.771.2固定资产投资方向调节税0.000.001.3建设期利息657.00657.001.4流动资金107.830.00189.3410.75(69.11)(11.57)0.33(11.90)0.000.000.000.000.000.000.000.002资金筹措19,138、199.6019,091.77189.3410.75(69.11)(11.57)0.33(11.90)0.000.000.000.000.000.000.000.002.1自有资金9,124.119,091.7756.803.22(20.73)(3.47)0.10(3.57)0.000.000.000.000.000.000.000.00用于固定资产投资9,091.779,091.77流动资金32.350.0056.803.22(20.73)(3.47)0.10(3.57)0.000.000.000.000.000.000.000.00其中资本金9,124.119,091.7756.803.2139、2(20.73)(3.47)0.10(3.57)0.000.000.000.000.000.000.000.002.2借款10,075.4810,000.00132.547.52(48.38)(8.10)0.23(8.33)0.000.000.000.000.000.000.000.002.2.1固定资产投资借款10,000.0010,000.002.2.2流动资金借款75.480.00132.547.52(48.38)(8.10)0.23(8.33)0.000.000.000.000.000.000.000.002.2.3建设期利息借款0.0057附表附表 3 3：资金来源与运用：资金来源与140、运用资金来源与运用单位：万元序号项目合计建设期投产期达产期2,0072,0082,0092,0102,0112,0122,0132,0142,0152,0162,0172,0182,0192,0202,0211资金来源61496.319091.89761.310763.54340.13286.93326.02175.82187.72187.72187.72187.72187.72187.72187.716308.91.1利润总额38669.30.09209.210390.04046.52935.72962.91825.01825.01825.01825.01825.01825.01825.01141、825.01825.01.2折旧费3627.40.0362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.71.3摊销费0.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.01.4长期借款10000.010000.01.5流动资金借款75.50.0132.57.5(48.4)(8.1)0.2(8.3)0.00.00.00.00.00.00.00.01.6自有资金9124.19091.856.83.2(20.7)(3.5)0.1(3.6)0.00.00.00.00.00.142、00.00.01.7回收固定资产余值0.014013.41.8回收流动资金0.0107.82资金运用38866.919091.87491.67608.2942.5722.4741.1444.3456.2456.2456.2456.2456.2456.2456.2531.72.1固定资产投资18434.818434.82.2建设期利息657.0657.02.3流动资金107.80.0189.310.7(69.1)(11.6)0.3(11.9)0.00.00.00.00.00.00.00.02.4所得税9667.30.02302.32597.51011.6733.9740.7456.2456.24143、56.2456.2456.2456.2456.2456.2456.22.6长期借款本金偿还10000.05000.05000.02.7流动资金借款本金偿还0.075.53盈余资金22629.40.02269.63155.23397.62564.62584.91731.51731.51731.51731.51731.51731.51731.51731.515777.24累计盈余资金0.02269.65424.98822.511387.013972.015703.517434.919166.420897.922629.424360.926092.427823.843601.058附表附表 4 4：144、销售收入、销售税金及附加估算：销售收入、销售税金及附加估算销售收入、销售税金及附加估算销售收入、销售税金及附加估算单位：万元序号项目单位建设期投产期达产期2,0072,0082,0092,0102,0112,0122,0132,0142,0152,0162,0172,0182,0192,0202,0211收入合计0.011291.012150.95194.14030.24056.32866.42866.42866.42866.42866.42866.42866.42866.42866.41.1房屋销售收入0.09519.09519.02379.81189.91189.91.2租金收入0.015145、63.52215.02345.32345.32345.32345.32345.32345.32345.32345.32345.32345.32345.32345.31.3物业管理费0.0208.5416.9469.1495.1521.2521.2521.2521.2521.2521.2521.2521.2521.2521.22销售税金及附加0.0389.1353.3276.5258.3255.9240.1240.1240.1240.1240.1240.1240.1240.1240.12.1营业税5.50%97.5144.8154.8156.2157.7157.7157.7157.7157.71146、57.7157.7157.7157.7157.72.2房地产交易契税1.50%0.00.00.00.00.00.00.02.3土地增值税（预缴）1%95.295.223.811.911.90.02.4土地合同契税67.62.5房产税123.9108.492.985.281.377.477.477.477.477.477.477.477.477.42.6土地使用税1 元/平米,年5.05.05.05.05.05.05.05.05.05.05.05.05.05.0注：注：1、目前开发区同类物业的销售价格写字楼约 6500 元/平方米，本项目写字楼、孵化器、科研生产楼、工业厂房的销售均按照 5300147、 元/平米测算；2、根据开发区路东新区的租金情况，写字楼、孵化器、科研生产楼的租赁价初定为 1.5-1.7 元/平米/天，工业厂房为 1.3-1.5 元/平米/天，本测算均按照平均租赁价格 1.5 元/平米/天进行测算；销售部分物业管理费按照 0.3 元/平米/天计；59附表附表 5 5：总成本费用估算：总成本费用估算总成本费用估算单位：万元序号项目合计建设期投产期达产期2,0072,0082,0092,0102,0112,0122,0132,0142,0152,0162,0172,0182,0192,0202,0211水电费用1500.00.0150.0150.0150.0150.0150.148、0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.02工资及福利费1410.00.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.0141.03折旧费3627.40.0362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.7362.74摊销费0.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.05销售费用713.90.0285.6285.671.435.735149、.70.00.00.00.00.00.00.00.00.06研发费用0.00.07管理费用1362.90.088.6131.6140.7142.0143.3143.3143.3143.3143.3143.3143.3143.3143.3143.38利息支出1037.5664.8336.75.24.74.84.34.34.34.34.34.34.34.34.3流动资金借款利息52.00.07.88.25.24.74.84.34.34.34.34.34.34.34.34.3长期借款利息985.5657.0328.50.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0短期借款利息150、0.00.09总成本费用9651.70.01692.71407.6871.0836.2837.5801.3801.3801.3801.3801.3801.3801.3801.3801.3可变成本713.90.0285.6285.671.435.735.70.00.00.00.00.00.00.00.00.0固定成本8937.80.01407.11122.0799.7800.5801.8801.3801.3801.3801.3801.3801.3801.3801.3801.310经营成本费用4986.80.0665.2708.2503.1468.7470.0434.3434.3434.3434.151、3434.3434.3434.3434.3434.360附表附表 6 6：流动资金估算：流动资金估算流动资金估算单位：万元序号项目最短周转天数周转次数建设期投产期达产期2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020211流动资产0.0201.8212.6143.5131.9132.2120.3120.3120.3120.3120.3120.3120.3120.3120.31.1 应收账款9040.0166.3177.0125.8117.2117.5108.6108.6108.6108.6108.6108.6108.6108.152、6108.61.2 存货0.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.01.3 现金30120.035.535.517.714.714.711.811.811.811.811.811.811.811.811.8小计0.0201.8212.6143.5131.9132.2120.3120.3120.3120.3120.3120.3120.3120.3120.32流动负债0.02.1 应付账款30120.012.512.512.512.512.512.512.512.512.512.512.512.512.512.53流动资金0.0189.3200.113153、1.0119.4119.7107.8107.8107.8107.8107.8107.8107.8107.8107.84流动资金本年增加额0.0189.310.7(69.1)(11.6)0.3(11.9)0.00.00.00.00.00.00.00.05流动资金借款额0.0132.5140.191.783.683.875.575.575.575.575.575.575.575.575.56流动资金借款利息0.07.88.25.24.74.84.34.34.34.34.34.34.34.34.37自有流动资金0.056.860.039.335.835.932.332.332.332.332.332154、.332.332.332.361附表附表 7 7：损益表：损益表损益表损益表单位：万元序号项目合计建设期投产期达产期2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020211产品销售收入51054.60.011291.012150.95194.14030.24056.32866.42866.42866.42866.42866.42866.42866.42866.42866.42销售税金及附加2733.60.0389.1353.3276.5258.3255.9240.1240.1240.1240.1240.1240.1240.124155、0.1240.13产品总成本及费用9651.70.01692.71407.6871.0836.2837.5801.3801.3801.3801.3801.3801.3801.3801.3801.34利润总额38669.30.09209.210390.04046.52935.72962.91825.01825.01825.01825.01825.01825.01825.01825.01825.05弥补前年度亏损0.06应纳税所得额38669.30.09209.210390.04046.52935.72962.91825.01825.01825.01825.01825.01825.01825.01156、825.01825.07所得税9667.30.02302.32597.51011.6733.9740.7456.2456.2456.2456.2456.2456.2456.2456.2456.28税后利润29002.00.06906.97792.53034.92201.82222.21368.71368.71368.71368.71368.71368.71368.71368.71368.79盈余公积金(10%)2900.20.0690.7779.2303.5220.2222.2136.9136.9136.9136.9136.9136.9136.9136.9136.910公益金(5%)1450.157、10.0345.3389.6151.7110.1111.168.468.468.468.468.468.468.468.468.411应付利润0.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0本年应付利润0.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0未分配利润转分配0.012未分配利润24651.70.05870.96623.62579.61871.51888.91163.41163.41163.41163.41163.41163.41163.41163.41163.413累计未分配利润0.0587158、0.912494.515074169461883519998211612232523488246522581526979281422930562附表附表 8 8：财务现金流量表（全部投资）：财务现金流量表（全部投资）财务现金流量表（全部投资）财务现金流量表（全部投资）单位：万元序号项目合计建设期投产期达产期2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020211现金流入51,055011,29112,151 5,1944,0304,0562,8662,8662,8662,8662,8662,8662,8662,86616,988159、1.1产品销售收入51,055011,29112,151 5,1944,0304,0562,8662,8662,8662,8662,8662,8662,8662,8662,8661.2回收固定资产余值014,0131.3回收流动资金01081.4其他02现金流出31,03018,4351,2441,072 1,7221,4491,4671,1191,1311,1311,1311,1311,1311,1311,1311,1312.1建设投资18,43518,4352.2流动资金108018911(69)(12)0(12)000000002.3经营成本4,987066570850346947043160、44344344344344344344344342.4销售税金及附加2,73403893532772582562402402402402402402402402402.5所得税4,768000 1,0127347414564564564564564564564564563净现金流量20,024.1(18,435)10,04711,079 3,4722,5812,5891,7481,7361,7361,7361,7361,7361,7361,73615,857累计净现金流量(18,435)(8,387)2,691 6,1638,74411,33313,08114,81716,55318,288161、20,02421,76023,49625,23141,0884所得税前净现金流量24,791.6(18,435)10,04711,079 4,4843,3153,3302,2042,1922,1922,1922,1922,1922,1922,19216,313累计所得税前净现金流量(18,435)(8,387)2,691 7,17510,49013,82016,02418,21620,40822,60024,79226,98429,17631,36847,68163附表附表 9 9：财务现金流量表（自有资金）：财务现金流量表（自有资金）财务现金流量表（自有资金）单位：万元序号项目合计建设期投产162、期达产期2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020211现金流入51,055011,29112,1515,1944,0304,0562,8662,8662,8662,8662,8662,8662,8662,86616,9881.1产品销售收入51,055011,29112,1515,1944,0304,0562,8662,8662,8662,8662,8662,8662,8662,8662,8661.2回收固定资产余值0000014,0131.3回收流动资金000001082现金流出32,6509,0926,7766,4163、011,7761,4621,4711,1311,1351,1351,1351,1351,1351,1351,1351,2102.1建设投资（自有资金）9,0929,092000000000000002.2流动资金（自有资金）320573(21)(3)0(4)000000002.3经营成本4,98706657085034694704344344344344344344344344342.4销售税金及附加2,73403893532772582562402402402402402402402402402.5所得税4,7680001,0127347414564564564564564564564564164、562.6偿还借款本息11,03805,6655,33755544444444802.6.1长期借款本金偿还10,00005,0005,0000000000000002.6.2流动资金借款本金偿还00000752.6.3长期借款利息偿还98606573290000000000002.6.4流动资金借款利息偿还520885554444444443净现金流量18,405(9,092)4,5155,7493,4182,5682,5851,7351,7311,7311,7311,7311,7311,7311,73115,777累计净现金流量(9,092)(4,577)1,1734,5917,1599,165、74411,47913,21114,94216,67418,40520,13721,86823,60039,3774所得税前净现金流量23,173(9,092)4,5155,7494,4303,3023,3262,1912,1882,1882,1882,1882,1882,1882,18816,233累计所得税前净现金流量(9,092)(4,577)1,1735,6038,90512,23014,42216,60918,79720,98523,17325,36027,54829,73645,96964附表附表 1010：固定资产借款还本付息分析表：固定资产借款还本付息分析表固定资产借款还本付息166、分析表单位：万元序号项目合计建设期投产期达产期2007200820092010201120121借款及还本付息1.1年初借款本息累计10,000.001.2本年借款25,000.0010,000.0010,000.005,000.000.000.000.001.3本年应计利息1,642.50657.00657.00328.500.000.000.001.4本年还本付息11,642.50657.005,657.005,328.500.000.000.00其中：本年还本10,000.000.005,000.005,000.000.00本年付息1,642.50657.00657.00328.500.167、000.000.002偿还借款本息的资金来源21,305.23657.006,233.606,986.352,942.392,234.282,251.612.1自有资金657.00657.002.2折旧1,813.72362.74362.74362.74362.74362.742.3摊销0.000.000.000.000.000.002.4未分配利润18,834.515,870.866,623.612,579.651,871.541,888.86累计偿还借款本息的资金来源657.006,890.6013,876.9516,819.3419,053.6221,305.2365附表附表 1111：168、资产负债表：资产负债表资产负债表资产负债表单位：万元序号项目建设期投产期达产期2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020211资产1909221200240042696929160313823273934108354773684538214395834095242320436891.1流动资产24715637896611519141041582417555192872101822750244812621327944296761.1.1应收账款1661771261171181091091091091091091091091169、091.1.2存货000000000000001.1.3现金36361815151212121212121212121.1.4累计盈余资金022705425882211387139721570317435191662089822629243612609227824295551.2在建工程190921.3固定资产净值18729183661800417641172781691516553161901582715464151021473914376140131.4无形及递延资产净值000000000000002负债及所有者权益1909221200240042696929160313823273934170、108354773684538214395834095242320436892.1流动负债总额013131313131313131313131313132.1.1应付账款13131313131313131313131313132.1.2短期借款2.2中长期借款1000051331409284847575757575757575752.2.1流动资金中期借款1331409284847575757575757575752.2.2固定资产长期借款1000050000000000000000负债小计10000514515310496968888888888888888882.3所有者权益9092160171、5523851268652906431286326513402035389367573812639495408644223243601662.3.1资本金9092914991529131912891289124912491249124912491249124912491242.3.2资本公积金2.3.3累计盈余公积金069114701773199422162353249026262763290030373174331134482.3.4累计公益金034573588799711081176124513131382145015191587165517242.3.5累计未分配利润0587112494150741694618835199982116122325234882465225815269792814229305附表附表 1212：敏感性分析表：敏感性分析表