1、111谨呈：湖南建鸿达房地产开发有限公司东塘项目整合推广3项目总体思路项目总体思路写字楼定位建议写字楼定位建议公寓定位建议公寓定位建议项目地块分析项目地块分析4项目地块分析项目地块分析5项目概况项目概况指标指标数据数据总用地面积总用地面积 (平方米平方米)3135631356地上建筑面积地上建筑面积 (平方米平方米)186700186700建筑基底面积建筑基底面积 (平方米平方米)79107910其其中中宾馆行政公寓宾馆行政公寓(平方米平方米)48504850小户型公寓小户型公寓(平方米平方米)2300023000住宅住宅(平方米平方米)115200115200容积率容积率5.955.95建筑2、密度建筑密度 (%)(%)25.225.2绿地率绿地率 (%)(%)3535小户型公寓户数小户型公寓户数324324户户大户型住宅户数大户型住宅户数781781户户项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标东塘项目地块为原大华宾馆用地，位于劳动路东塘路口。地块由建鸿达房地产开发公司通过挂牌购买。项目总占地面积31356平方米，地块内商业用地使用年限40年、住宅用地使用年限70年。项目分二期开发，一期为宾馆、政务级酒店写字楼、商业广场、精品公寓，二期为高档住宅。项目区域内商业繁华，为长沙第二大商业中心，市政、交通、教育、商务、商业、生活配套齐全。6项目位置项目位置东塘商圈核心位置东塘商圈核心位置本3、项目本项目五一商圈五一商圈CBD东塘商圈东塘商圈7南面南面北面北面东面东面西面西面北面:劳动路东面:服装商业南面:省人大西面:省人大宿舍项目四周项目四周8场地地貌特征场地地貌特征 项目规划用地呈反“L”形，北部窄，南部较长。地块整体由北向南呈坡状上升，“L”尾端自东往西下降，地块内最高点与最低点高差达5米左右。场地内现有建筑较多，基本为原大华宾馆待拆除建筑，无保留建筑。规划限制条件较少。9气候条件分析气候条件分析 长沙市属亚热带季风性湿润气候，四季分明，春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春湿多变，夏秋多睛，严冬期短，暑热期长。年平均气温17.3，年平均降雨量1317.2mm，雨季为3-6月份，年平均4、日照时数1620.7h，年平均风速2.3m/s，最大风速20.0m/s。四季分明的气候条件决定了，购房者在购买住房时会很在意住房的朝向和采四季分明的气候条件决定了，购房者在购买住房时会很在意住房的朝向和采光等问题，绝大部分住宅要求坐北朝南。光等问题，绝大部分住宅要求坐北朝南。10周边配套分析（一）周边配套分析（一）1 1、教育配套齐全教育配套齐全：枫树山小学、砂子塘小学、雅礼中学、湖南中医学院、湖南工业职业技术学院、长沙卷烟厂幼儿园、电力厅幼儿园、湖南广播电视学校等；2 2、交通十分方便交通十分方便：有2、6、7、8、11、101、102、103、104、116、120、124、137、1435、145、146、159、160等二十多路公交线路。3 3、娱乐配套娱乐配套：工人文化宫、神禹大酒店、南枫酒店、东方大酒店；4 4、饮食配套饮食配套：火宫殿、金牛角王、四喜馄沌、上岛咖啡、米萝咖啡、哈利波波烧烤、肯德鸡、麦当劳；11医疗配套医疗配套：长沙儿童医院、湖南中医院、长沙现代女子医院商业配套商业配套：友谊商城、金色家族商城、秀街、大都商业街、步步高超市、新一佳超市、家润多超市、通程电器、迪信通手机城、国美电器、百信鞋城等金融配套金融配套：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、招商银行周边配套分析（二）周边配套分析（二）12交通分析交通分析项目北为劳动路、西为韶山路，为东西向和南北向城6、市主干道，双向六车道，道路交通四通八达，车流量非常大，道路堵塞严重，交通繁忙时段，车行不畅。项目处于东塘商圈核心地段，人流量非常大，且缺少地下人行通道，人流较为杂乱。结论：场地周边道路都时为城市主结论：场地周边道路都时为城市主干道，车行不畅，尽可能多设车行干道，车行不畅，尽可能多设车行出入口以方便小区车辆进出。出入口以方便小区车辆进出。13环境因素分析环境因素分析噪音分析噪音分析本项目主要噪音污染来自于北面的劳动路和东面的韶山路过境车流，及东北面的商场，但受影响部分主要是写字楼和商业项目，住宅在内部，未临马路，且有绿化带阻隔，受影响较小。建议项目采取中空双层玻璃隔音处理。环境景观分析环境景观分7、析本项目外部景观资源主要来自于项目周边商业建筑群及配套设施，如北面的金色家族、神禹大酒店、东一国际；东面的友谊商城、步步高、潇湘电影城；西面的雅礼中学；南面的省人大。项目能利用高层优势，城市繁华于眼底。14区域内集中了非常多的行政企事业单位，居民素质高，追求舒适雅致的市中心生活，注重居住质量和生活品位。人文环境分析人文环境分析15项目优劣势分析（项目优劣势分析（SWOT）优势优势 (S)(S)：城市核心区位城市核心区位 标志性建筑复合型城市综合体复合型城市综合体 规模优势配套非常齐全 住宅位置幽静交通非常方便 开发商经验丰富政务级酒店配套劣势劣势(W)(W)：容积率高住宅单位总价高物业形式多物8、业形式多,核心定位不突出核心定位不突出车流人流较杂有一定噪音污染公寓、写字楼等产品无特点、公寓、写字楼等产品无特点、无创新无创新应对策略应对策略 ：利用城市中心核心地段优势利用城市中心核心地段优势,强强调项目物业复合性调项目物业复合性,树立树立核心地核心地段核心物业的形象段核心物业的形象,多种物业有多种物业有的机结合的机结合,相互促进相互促进应对策略应对策略 ：分期开发分期开发,从园林、物业管理等从园林、物业管理等方面方面,提高产品品质提高产品品质,打造高端物打造高端物业形象业形象16项目优劣势分析（项目优劣势分析（SWOT）威胁威胁()：核心位置的商务项目对本项目构核心位置的商务项目对本项目9、构成直接威胁成直接威胁郊区高品质住宅、别墅项目对项目构成间接威胁贷款利率提高，置业者门槛提高机会机会()：东塘商圈快速发展城市中心的土地稀缺 周边聚集了多个大型行政企事业周边聚集了多个大型行政企事业单位单位,客户资源丰富客户资源丰富应对策略应对策略 ：营销推广阶段营销推广阶段,强调项目稀缺性强调项目稀缺性及投资价值及投资价值,在项目销售中期可在项目销售中期可采取渠道营销、团购等销售模采取渠道营销、团购等销售模式。式。应对策略应对策略 ：将项目打造成城市副中心高品将项目打造成城市副中心高品质复合型物业，一个独一无二质复合型物业，一个独一无二的项目。的项目。17项目总体分析项目总体分析本项目为新南10、城核心地段的复合型项目，具有可观的投资价值，同时住宅靠内，居本项目为新南城核心地段的复合型项目，具有可观的投资价值，同时住宅靠内，居住氛围浓厚。住氛围浓厚。本项目核心优势是在新南城的核心地段上打造一个高档次的建筑综合体，东塘商圈本项目核心优势是在新南城的核心地段上打造一个高档次的建筑综合体，东塘商圈不多的大规模项目，典藏一座城的万象荣华，名流聚集在此，眼光聚集在此。不多的大规模项目，典藏一座城的万象荣华，名流聚集在此，眼光聚集在此。最大劣势则体现在外部交通不畅通，本身的高容积率、规划无亮点、物业形式过多、最大劣势则体现在外部交通不畅通，本身的高容积率、规划无亮点、物业形式过多、推广重点难以突出11、。推广重点难以突出。成功的关键是如何放大项目核心优势，回避劣势，树立领航形象；在产品、服务上成功的关键是如何放大项目核心优势，回避劣势，树立领航形象；在产品、服务上提高物业价值。提高物业价值。18项目总体思路项目总体思路19周边客户分析周边客户分析单位名称 单位人数 中层年收入水平 高层年收入水平 现居住情况 置业方式 单价承受能力 中国移动通信505万10万宿舍单位房自住3000冶金规划设计院1205-6万10万单位房自住3000多中国电信10万20万自住3000-4000潇湘电影集团50010万20-30万单位房自住3000多中医院10007-8万20万单位房自住3000多市政工程公司4012、010万以上20万以上单位房自住3000多华狮啤酒100010-20万20万以上外住自住3000多九芝堂3007-8万10万以上单位房自住3000多湖南省国税局1006-8万10万以上宿舍单位房自住3000多长沙联通公司805万10万以上宿舍单位房自住3000多长沙卷烟厂30007-9万15万以上宿舍单位房自住3000多湖南交通职业技术学院2005万8万以上宿舍单位房自住3000多雅礼中学3004-5万7万以上宿舍单位房自住3000多平安保险1006-8万10万以上自购自住3000多湖南省人大3004-5万8万以上宿舍单位房自住3000多项目周边大中型企事业行政单位情况一览表项目周边大中型企事13、业行政单位情况一览表20项目周边大中型企事业行政单位职员特征项目周边大中型企事业行政单位职员特征:收入水平高收入水平高:片区内绝大部分企、事业中层员工年收入水平在片区内绝大部分企、事业中层员工年收入水平在5万以上，高层年收入达万以上，高层年收入达10万以万以上，且这部分人群一般有两个或以上家庭成员参加工作，家庭总收入非常可观。上，且这部分人群一般有两个或以上家庭成员参加工作，家庭总收入非常可观。购房需求：购房需求：现有居住情况多为单位宿舍或单位集资建房，居住品质不高，居住升级换房、二现有居住情况多为单位宿舍或单位集资建房，居住品质不高，居住升级换房、二次置业需求强劲，同时对小户型也有较大需求。14、次置业需求强劲，同时对小户型也有较大需求。单价承受能力：单价承受能力：受访单位单价承受能力相对其他区域较高。受访单位单价承受能力相对其他区域较高。周边客户分析周边客户分析21多次置业客户调查多次置业客户调查根据我司对长沙市拥有多次购房经历的置业者展开大规模的抽样调查，根据我司对长沙市拥有多次购房经历的置业者展开大规模的抽样调查，长沙多次置业客户具有以下显著特征：长沙多次置业客户具有以下显著特征：长沙市的置业者主要以中产阶级为主，房地产仍然是大众化消费；置业者具有一定的理财意识，三级市场具有一定的发展潜力；再次购房的主要原因是为了改善目前居住品质，投资的动机较小；长沙市置业者对现实的居住品质不太15、满意，渴望居住在具有优美环境的社区中。另外，排在第二位的是上下班交通方便，第三位是投资，第四位是原居住环境恶化，第五位是与朋友亲戚聚居；半数置业者对“内部认筹”认为无所谓，能接受；35%的置业者认为房价上涨过快；置业者选择地段因素最重要；置业者可接受投资面积范围较大。22长沙市的多次置业者的基本特征，以学历较高的中产阶级为主。长沙市的多次置业者的基本特征，以学历较高的中产阶级为主。长沙市的多次置业者主要以投资本地的住宅为主，并且大多数只拥有长沙市的多次置业者主要以投资本地的住宅为主，并且大多数只拥有2 2套物业，套物业，但拥有但拥有2 2年以上投资经历。年以上投资经历。长沙市的多次置业者再次购16、房的首要原因是为了改善居住环境，投资时将地段长沙市的多次置业者再次购房的首要原因是为了改善居住环境，投资时将地段因素放在第一位。因素放在第一位。置业者纷纷看好长沙楼市，认为目前的投资风险不大，针对国家调高个人住房置业者纷纷看好长沙楼市，认为目前的投资风险不大，针对国家调高个人住房抵押贷款利率和提高首付款，大多数置业者认为不会对购房产生太大影响，投抵押贷款利率和提高首付款，大多数置业者认为不会对购房产生太大影响，投资风险意识不强。资风险意识不强。多次置业客户分析多次置业客户分析23项目定位思考项目定位思考项目物业种类多样，使各种物业形式相辅相成，相互提升物业价值；项目物业种类多样，使各种物业形式17、相辅相成，相互提升物业价值；目标：目标：规避风险的同时，如何实现项目的地块价值最大化；规避风险的同时，如何实现项目的地块价值最大化；通过打造项目品牌更好塑造建鸿达公司开发商品牌形象。通过打造项目品牌更好塑造建鸿达公司开发商品牌形象。24项目定位思考项目定位思考功能复合、大成融合、精英集群功能复合、大成融合、精英集群运营一种前所未有、永不落幕的全新都市生活方式运营一种前所未有、永不落幕的全新都市生活方式一个新城市兴起的时代，高端客户梦想引领城市一个新城市兴起的时代，高端客户梦想引领城市我们在城市黄金分割点上打造城中之城我们在城市黄金分割点上打造城中之城成为一座城的荣耀所在成为一座城的荣耀所在以标18、志性建筑群以标志性建筑群,为长沙带来一种全新的改变为长沙带来一种全新的改变25裙楼商业裙楼商业酒店酒店写字楼写字楼裙楼商业广场裙楼商业广场大华宾馆大华宾馆行政公馆行政公馆小户型小户型高档小户公寓高档小户公寓高层住宅区高层住宅区高档住宅高档住宅期期期期整体功能定位整体功能定位26项目整体推广思路项目整体推广思路项目五种物业类型中，开发周期、目标客群、特色卖点差异较大，难以项目五种物业类型中，开发周期、目标客群、特色卖点差异较大，难以将其统一为整体形象推广。将其统一为整体形象推广。因此建议将此几种物业分类推广，单独形成案名及形象。因此建议将此几种物业分类推广，单独形成案名及形象。首先在商业氛围浓厚19、的东塘推出项目有商业及酒店做为支撑的首先在商业氛围浓厚的东塘推出项目有商业及酒店做为支撑的写字楼写字楼，再利用酒店与省人大优势推出再利用酒店与省人大优势推出小户型小户型，经过小户型过渡到二期的高档，经过小户型过渡到二期的高档住宅住宅。用建鸿达品牌将几种物业进行统一识别。用建鸿达品牌将几种物业进行统一识别。（商业部分暂未涉及）（商业部分暂未涉及）27项目整体推广示意图项目整体推广示意图写字楼写字楼小户公寓小户公寓高档住宅高档住宅建鸿达建鸿达品牌标记28写字楼写字楼定位建议定位建议核心语汇：高端层级，错位竞争29长沙市高端写字楼回放长沙市高端写字楼回放商务区商务区楼盘代表楼盘代表定位定位客户群体客20、户群体中央商务区中天广场CBD商务贵族外企、国内和省内实力企业、投资者湘域中央CBD价值运营体中小型企业、省内实力企业、投资者松桂园商务区湖南运达国际广场城市建筑综合体外企、国内和省内实力企业、投资者候家塘商务区佳天国际新城主流地段、主流精神中小型企业、省内实力企业、投资者文艺路口商务区文化大厦湖南首座全钢架结构5A智能化写字楼外企、国内和省内实力企业、投资者南长沙生态商务区新时空一号新商务文化soho中小型企业、投资者30写字楼客户定位写字楼客户定位目标客户构成图目标客户构成图主力客户主力客户次要客户次要客户边缘客户边缘客户中小型企业中小型企业市外实力企业办事处市外实力企业办事处投资客户投资21、客户刚刚起步的小型公司刚刚起步的小型公司个人工作室或部门承包人个人工作室或部门承包人根据项目所处地段和综合素质，要实现我们的目标-东塘高端写字楼首选，就必须立足于区位特色与配套特色之上，为项目发掘一个独特的USP。写字楼形象定位写字楼形象定位政务级政务级酒店式酒店式写字楼写字楼定位说明：项目紧邻省人大，独特的开发背景，周边市政、交通、教育、商务、商业、定位说明：项目紧邻省人大，独特的开发背景，周边市政、交通、教育、商务、商业、生活配套齐全，而同栋的大华宾馆更是为服务档次和商务接待提供了不可多得的便利，生活配套齐全，而同栋的大华宾馆更是为服务档次和商务接待提供了不可多得的便利，这使得本写字楼集功22、能、服务、尊贵享受等于一身，既能满足一般企业对于写字楼的这使得本写字楼集功能、服务、尊贵享受等于一身，既能满足一般企业对于写字楼的各种需求，更能为目标企事业群体带来更多更好的商务便利和各种需求，更能为目标企事业群体带来更多更好的商务便利和配套服务。配套服务。紧邻省人大大华宾馆入驻高端硬件打造大气凝练的外观浓厚的商业氛围便捷的区域环境32写字楼案名建议主推写字楼案名建议主推建鸿达建鸿达东都华城东都华城案名诠释：本案居于东塘商圈核心位置，占据着南城桥头堡的有利案名诠释：本案居于东塘商圈核心位置，占据着南城桥头堡的有利地势，致力于打造成为地势，致力于打造成为“东塘高端写字楼首选东塘高端写字楼首选”，23、建成之后必成为东建成之后必成为东塘写字楼之典范，融大气、霸塘写字楼之典范，融大气、霸气、华彩、荣耀、尊贵于一身，是一气、华彩、荣耀、尊贵于一身，是一座极具贵族商务气质的魅力之座极具贵族商务气质的魅力之“城城”。33写字楼案名建议二写字楼案名建议二建鸿达建鸿达现代华都现代华都3434形象鲜明的、配套完善的、价值凸显的、极富个性的形象鲜明的、配套完善的、价值凸显的、极富个性的政政务级酒店式酒店式写字楼写字楼灵活Flexibility效率Efficiency 人性Humanity沟通Connectivity愉悦Enjoyment写字楼产品定位写字楼产品定位35351.1.昭示性强的外立面昭示性强的外24、立面2.2.高速的品牌电梯高速的品牌电梯4.4.安防监控安防监控3.3.宽带上网宽带上网5.5.充足的停车空间充足的停车空间体现效率体现效率写字楼产品定位写字楼产品定位1.241.24小时办公小时办公自控分层中央空调自控分层中央空调2.2.可灵活间隔的空间可灵活间隔的空间3.3.投资自用适宜投资自用适宜体现灵活体现灵活1.1.多媒体设备多媒体设备2.2.开敞工作区开敞工作区体现沟通体现沟通1.1.绿色办公绿色办公2.2.个性工作区个性工作区体现愉悦体现愉悦多功能区间，符合工作、多功能区间，符合工作、休憩、交流、放松的需要休憩、交流、放松的需要体现人性体现人性36 量身定制量身定制“打包式打包式25、”商务配享商务配享，提供一切与常规商务活动相关的服务。拥有集学习、生活、休闲于一体的商务休闲会所，看书、购书、品茶、咖啡、休闲娱乐等一应俱全，完全实现生活化、休闲化的商务体验。诸如多功能会议室、接待洽谈室、多媒体视听室、商务中心、健身房、桑拿、西餐厅、咖啡吧、员工餐厅等专属商务配套设施。写字楼配套建议写字楼配套建议37商务银行：商务银行：实现实现CBDCBD全方位的大型金融配享，创造一个流畅的商务运作空间，全方位的大型金融配享，创造一个流畅的商务运作空间，与全球在同一时刻互取财富。与全球在同一时刻互取财富。写字楼配套建议写字楼配套建议多功能会议室、接待洽谈室、多媒体视听室、展示厅：多功能会议室26、接待洽谈室、多媒体视听室、展示厅：可举办新闻发布会、可举办新闻发布会、研讨会、讲座、高级会议、商业谈判、董事会议、正式招待会等，高档配置，研讨会、讲座、高级会议、商业谈判、董事会议、正式招待会等，高档配置，彰显气度。彰显气度。38商务中心商务中心代订机票，并送票上门；代订机票，并送票上门；安排交通：代叫计程车、代办汽车租赁；安排交通：代叫计程车、代办汽车租赁；订阅海内外书报杂志；订阅海内外书报杂志；传真；传真；复印；复印；安排速递；安排速递；代理收交电、煤气、电话费账单；代理收交电、煤气、电话费账单；代理纯净水；代理纯净水；开通房间内的国内、国际长途电话；开通房间内的国内、国际长途电话；每间27、房间提供拨号上网。每间房间提供拨号上网。写字楼配套建议写字楼配套建议健身房、体操室：健身房、体操室：健身俱乐部这种健身俱乐部这种CBDCBD商务减压舱，商务减压舱，将成为未来商务精英将成为未来商务精英2424小时提取动能的源泉。小时提取动能的源泉。桌球室、兵乓球室：桌球室、兵乓球室：可充分享受自在从容的可充分享受自在从容的谈判，紧张工作之余也让身心有了休憩放松的空间。谈判，紧张工作之余也让身心有了休憩放松的空间。39公寓定位建议公寓定位建议核心语汇：大宅小户，承前启后40 若按传统思路将炮口对准时尚年轻一族，若按传统思路将炮口对准时尚年轻一族，相当于与全市的在售小户公寓进行争夺。相当于与全市的28、在售小户公寓进行争夺。我们应当独辟蹊径，利用项目已有的区我们应当独辟蹊径，利用项目已有的区位及配套优势，进行突破。位及配套优势，进行突破。？公寓定位思考公寓定位思考41公寓目标客户构成图公寓目标客户构成图主力客户主力客户次要客户次要客户边缘客户边缘客户投资客户投资客户周边二次置业客户周边二次置业客户项目周边首次置业客户项目周边首次置业客户全市其他认同片区与项目全市其他认同片区与项目价值的客户价值的客户公寓客户定位公寓客户定位42案名建议案名建议建鸿达建鸿达宫寓宫寓案名释意：案名释意：从古至今，从古至今，“宫宫”在人们印象中就一直代表在人们印象中就一直代表尊贵、优雅、快乐、闲适。挖掘其内涵，针对29、周边主力尊贵、优雅、快乐、闲适。挖掘其内涵，针对周边主力购买人群（省人大等机关企事业单位及投资客）找到一购买人群（省人大等机关企事业单位及投资客）找到一个合适的定位：个合适的定位：一种尊贵、优雅、快乐、闲适、自在、一种尊贵、优雅、快乐、闲适、自在、逍遥的概念和感受！逍遥的概念和感受！43案名建议案名建议建鸿达建鸿达宫寓，并非传统意义上的小户型！宫寓，并非传统意义上的小户型！在这里，不仅能让你轻松享受到酒店式的在这里，不仅能让你轻松享受到酒店式的尊贵服务，更能享受到未来整个大社区优美、尊贵服务，更能享受到未来整个大社区优美、成熟的环境！成熟的环境！44 对于好名誉、喜面子的人来说，“宫寓”带给他30、们更多的是自豪感，甚至是优越感。无论是案名，还是项目的地理位置，对于他们而言绝对是个荣耀。投资客客户心态分析客户心态分析对于重感觉、享受主义的人来说，神仙之地是他们的理想居所。空间的独立、生活的乐趣，而对于东塘附近原住民来说，小户型是年轻夫妇想要享受二人世界，又不愿远离父母的最好选择。省人大等机关企事业单位单身青年、新婚夫妇45对于爱幻想喜浪漫的人来说，“宫寓”两个字给了他们太多的发挥空间。喜欢韩剧的人会不自觉地和热播过的韩剧宫联系起来，为项目增添了一些浪漫主义色彩。外来新定居长沙的单身青年、新婚夫妇（工作地点距离项目较近）客户心态分析客户心态分析46大都会大都会新融合新融合爵版空间爵版空间 31、产品定位产品定位定位说明：定位说明：随着省政府搬迁、城市中心南移、融城速度随着省政府搬迁、城市中心南移、融城速度的的加快，东加快，东塘商业圈将成为规划大、业态全、兼容性强的新南城大商圈塘商业圈将成为规划大、业态全、兼容性强的新南城大商圈。而。而项项目又处于东塘商圈的核心位置，加之整体项目融合了的丰富的业态，目又处于东塘商圈的核心位置，加之整体项目融合了的丰富的业态，周边又有成熟的市政、交通、教育、商务、商业、生活配套，本案周边又有成熟的市政、交通、教育、商务、商业、生活配套，本案所处位置绝对是大都市中越来越稀缺和珍贵的黄金地段、爵版空间。所处位置绝对是大都市中越来越稀缺和珍贵的黄金地段、爵版空32、间。47小户豪宅，大度生活小户豪宅，大度生活形象定位形象定位/传播概念传播概念定位说明：打破长久以来大多数人对小户型没有精品，环境配套、定位说明：打破长久以来大多数人对小户型没有精品，环境配套、居住舒适度、物业管理不够完善等根深蒂固的想法，通过居住舒适度、物业管理不够完善等根深蒂固的想法，通过“小户小户”“豪宅豪宅”“”“大度大度”的运用，既能使人们清楚地知道本案的物业的运用，既能使人们清楚地知道本案的物业特征、物业档次、物业价值，又能将本案特征、物业档次、物业价值，又能将本案不是一般的小户，而是不是一般的小户，而是精品豪宅、尊贵享受精品豪宅、尊贵享受的概念不断深化拔高。的概念不断深化拔高。433、8视觉表现视觉表现49视觉表现视觉表现本标志的构成以宫廷中的皇室玉佩为原形，取其吉祥和富态的图案，结合现代的表现手法，演绎出一种非常富贵的现代高端生活气息，以尊贵的雅金色为主色调，营造皇室的那种富贵、霸气的高度；中间隐隐泛出的蓝色、紫色和绿色等时尚色彩，无不透露出现代生活的高贵品质、优雅的魅力空间及闲适快乐的人居环境，同时视觉效果和时尚气息加以升华！中文“宫寓”两个字的应用立足于中国传统隶书的形式，加强其现代感和纤细度，让其视觉效果更加高雅和精致，再辅以现代英文的点缀，诠释现代“宫寓”的尊贵气息；背景暗红色云雾的渲染，加以高贵的黑色底色，营造出浓郁中国皇室气息，尽显尊贵与精致。50视觉表现视觉34、表现51视觉表现视觉表现52阶段推广思路阶段推广思路核心语汇：高举高打，出奇制胜53我们应该怎么做？我们应该怎么做？户外户外+硬广告硬广告+软文炒作新闻报道，快速树立项目品牌软文炒作新闻报道，快速树立项目品牌形象，突出核心特色优势，创造小户型营销的新传奇！形象，突出核心特色优势，创造小户型营销的新传奇！悬念悬念引爆引爆征服征服54引导期引导期创意表现示例创意表现示例谁说小户型没有大人物？谁说小户型没有大人物？大气派。大尊贵。大身份。建鸿达宫寓，与省人大为邻，尊享酒店式服务，拥有大社区配套，名门气度，身份彰显，中心区域，王者至尊！55引导期引导期创意表现示例创意表现示例谁说小户型没有大满足？谁说35、小户型没有大满足？大繁华。大社区。大享受。建鸿达宫寓，东塘商圈核心，大社区配套一应俱全，出则繁华，入则奢华！56引导期引导期创意表现示例创意表现示例谁说小户型没有大满足？谁说小户型没有大满足？大繁华。大社区。大享受。建鸿达宫寓，东塘商圈核心，大社区配套一应俱全，出则繁华，入则奢华！57引导期引导期创意表现创意表现58开盘期开盘期广告诉求示意广告诉求示意四十平米的王者礼遇四十平米的王者礼遇!空间是圆心，奢华是半径。小空间，呈现大生活，才是真正的大家手笔。建鸿达宫寓，尊享酒店式服务及复合型大社区配套，出则繁华，入则奢华。以小中见大的名门气度，礼遇王者风范！注：内文仅为示意，正式文本需结合落实确定后36、的卖点，集中释放。59公寓建设的参考建议公寓建设的参考建议核心语汇：利润为重，品质为先入口大堂风格入口大堂风格大堂入口大堂入口大堂效果图大堂效果图 超高的大堂采用单纯的细长方型为造型元素，发挥其空间的采光性和周围超高的大堂采用单纯的细长方型为造型元素，发挥其空间的采光性和周围室外景观的视觉性。室外景观的视觉性。个性的玻璃钢结构满足了大堂的采光通风要求。个性的玻璃钢结构满足了大堂的采光通风要求。建筑立面建筑立面空中花园空中花园外立面色彩外立面色彩 在垂直方向上交错出空中花园，实现了垂直绿化。并组合建筑立面，在垂直方向上交错出空中花园，实现了垂直绿化。并组合建筑立面，达到时尚而又气势恢宏的效果。达37、到时尚而又气势恢宏的效果。建筑平面建筑平面建筑平面布局图建筑平面布局图(面积约面积约756756)形成集约式联体布形成集约式联体布局，既解决了传统局，既解决了传统高密度住宅弊端，高密度住宅弊端，又合理有效地解决又合理有效地解决了楼梯、电梯间的了楼梯、电梯间的通风采光问题，更通风采光问题，更保证了庭院面积，保证了庭院面积，并提高空间使用率。并提高空间使用率。户型配比户型配比户型主要包括单房、一房、二房，主力户型为一房及单间。户型主要包括单房、一房、二房，主力户型为一房及单间。从市场消化速度来看从市场消化速度来看,一房一厅两阳台户型最为畅销，相对大面一房一厅两阳台户型最为畅销，相对大面积两房留在最38、后。积两房留在最后。产品类别产品类别面积区间面积区间套数套数占总套数占总套数比例比例单间单间353525%25%一房一房4545585855%55%二房二房6767888820%20%合计合计100%100%户型创新户型创新一房一厅二阳台户型一房一厅二阳台户型 50-5850-58平方米平方米阳台改书房样板房阳台改书房样板房户型创新户型创新一房一厅两阳台一房一厅两阳台 45-4745-47平方米平方米功功能能齐齐全全，动动静静分分区区合合理理，一一房房一一厅厅户户型型带带两两个个阳阳台台，为为独独创创“百百变变2DK2DK”户型，空间自由组合，户型，空间自由组合，生活阳台生活阳台户型创新户型创39、新单间单间 35-3935-39平方米平方米方方正正小小户户型型，全全明明户户型型，紧紧凑凑布布置置，简约生活，赠送大面积大露台。简约生活，赠送大面积大露台。户型创新户型创新两房两房 82-9282-92平方米平方米功功能能齐齐全全，层层次次分分明明，分分区区合合理理，大大凸凸窗窗，双双阳阳台台、大大面面积积观观景景阳阳台台设设计计，凸显人性关怀。凸显人性关怀。户型创新户型创新第二天堂第二天堂86-8886-88平方米平方米紧紧凑凑空空间间组组合合，方方正正适适用用，双双卫卫生生间间，保保正正主主人人私私密密，双双阳阳台台、大大面面积积观观景景阳台。阳台。精装修公寓样板房示意精装修公寓样板房示40、意电电 梯梯建议公寓部分配置建议公寓部分配置4 4部品牌高速电梯，部品牌高速电梯，梯速梯速2.52.5米米/秒以上。秒以上。公寓配套建议公寓配套建议71建议针对公寓型客户，应设置专属建议针对公寓型客户，应设置专属的商务型会所，如小型的会议室、的商务型会所，如小型的会议室、多功能室、商务型的大堂、餐厅等多功能室、商务型的大堂、餐厅等商务型会所商务型会所公寓配套建议公寓配套建议72业主入口厅堂设酒店式服务台；业主入口厅堂设酒店式服务台；家居清洁及家务助理服务；家居清洁及家务助理服务；干湿洗熨服务；干湿洗熨服务；安排电召的士服务；安排电召的士服务；租车服务；租车服务；提拿物件，关开车门；提拿物件，关41、开车门；定时唤醒服务；定时唤醒服务；代为订餐、送餐服务；代为订餐、送餐服务；代租、代售服务等。代租、代售服务等。酒店式服务酒店式服务物管服务建议物管服务建议73价格预估价格预估74综合考虑本项目所在地段、物业定位，结合项目自身素质条件，比照市场上可比物业的价格水平，我们认为本项目的住宅价格区间初步建议在：写字楼部分整体均价：写字楼部分整体均价：5000-60005000-6000元元mm2 2公寓部分整体均价：公寓部分整体均价：4500-50004500-5000元元mm2 2二期住宅部分整体均价：二期住宅部分整体均价：4000-45004000-4500元元mm2 2价格的定位需要从产品自身、客户承受能力、市场竞争等多个角度出发，价格的定位需要从产品自身、客户承受能力、市场竞争等多个角度出发，进行综合考量比较确定，准确价格有待销售执行阶段进行详细测算进行综合考量比较确定，准确价格有待销售执行阶段进行详细测算75哈哈讲完了！中心点就是讲完了！中心点就是观念观念谢谢！谢谢！谢谢！谢谢！谢谢！谢谢！