1、LIN TONG GUI HUAR RI IS SE ES SU UN N I IN NV VE ES ST TMME EN NT T G GR RO OU UP P C CO O.,L LT TD DP P L L A A N N N N I IN N G G&A A R R C C H H I IT T E E C C T T U U R R A A L L D D E E S S I IG G N N新城地产XINCHENG(XIAN)INVESTMENT GROUP CO.,LTDXINANLINTONG CONCEPT PLANNING AND DESIGN西安临潼项目概念规划设计项2、目背景研究Location analysis and background00基础分析基础分析|BASIC ANALYSIS凤凰大道骊山大道地铁9号线西临高速三环路绕城高速15KM二环路老城区骊山旅游景区临潼区凤凰池板块是目前城市发展热点板块，区位成熟、交通便利，是大西安规划落地以来，继沣东、浐灞板块之后又一热点发展板块，未来发展优势明显。西临高速骊山大道凤凰大道地铁9号线区位信息基地离繁华不远，离自然最近。基础分析基础分析|BASIC ANALYSIS绕城高速城际高速国道地铁线快速路地铁9号线地铁3号线西安绕城高速西禹高速108国道临潼汽车站西临高速210国道基地交通便利：基地周围交通十分便3、利，西北侧有高速路和国道经过，并且已经在建的9号地铁线可直达市中心，交通出行十分方便。西临高速从4车道扩宽成8车道，与主城区仅20分钟车程。地铁9号线已开工建设的，计划2020年通车。区位交通项目定位战略：新城中高端产品系区域品质标杆客群：第二居所向第一居所过渡“1.5居”改善首选格调：反映属地文化精髓新中式美学典范愿景：我们要做的是恢复居所与自然本身的联系愿景：居于山水间，实现”天人合一“的都市人居理想愿景：传承文化脉络，继承西安街巷肌理，秉承当地中式美学意境。愿景：用现代手法演绎古典美学，新中式建筑风格营造高品质生活。愿景：辟一处庭院于喧嚣闹市，实现人们自古以来大隐隐于市的精神向往。总体规4、划Design scheme and plannin01设计分析设计分析|PLANNING ANALYSIS 项目名称西安新城临潼项目地块四至 骊山大道以北，芷阳五路以东，芷阳四路以西，凤凰池东路南 土地性质住宅用地出让面积93024.67建筑面积139537容积率1.5，1.0限高20M，局部40M（40 M高度建筑不得超过地上建筑面积的30%）建筑密度30%绿地率30%配套及物业用房社区办公用房一处，建筑面积标准72/千人，且300；早餐店及报刊阅览室每500户设置一处，每处建筑面积10；物业用房按照3配建，且100。9班幼儿园配建9班幼儿园一所，占地及建筑面积均不小于4050商业商业建筑5、面积不得超过地上建筑面积的10%，且500。配建惠民蔬菜副食品店一处，建筑面积250用地红线H18M控制线18H 54M控制线非居H24M控制线绿绿化化带带QJ15-1-57地块地块总面积93024.6720M30M30M24M20M20M凤凰池东路芷阳四路芷阳五路骊山大道5M5MN设计分析设计分析|PLANNING ANALYSIS移动信号塔绿地骊山花城骊山下的院子周边现状分析航拍图设计分析设计分析|PLANNING ANALYSIS场地高差分析231123495m 490m484m500m 485m510m 500m495m基地范围485m500m495m475m基地范围基地范围475m56、10m基地内地形坡度较大，整体呈东南高，西北低的形态，最大高差达16米，场地内需要平整。123484m500m设计分析设计分析|PLANNING ANALYSIS周边现状分析 骊山移动信号塔航拍图设计分析设计分析|PLANNING ANALYSIS任务书输入用地面积：9.3万容积率：1.5计容建筑面积：9.3X1.5=13.95万11小高层幼儿园商业0.41万500S1.39万4.18万1.40 M高度建筑不得超过地上建筑面积的30%面积2.配建9班幼儿园3.商业建筑面积不得超过地上建筑面积的10%，且500。配建惠民蔬菜副食品店一处，建筑面积250。3.物业管理用房按照西安市相关规范配建配套7、建筑面积按土地出让条件配建其他住宅13.3万配套0.14万建筑面积户型配比总价段1203房2厅2卫30%100-1501504房2厅3卫55%160-2002055房3厅3卫15%200-260户型配比设计分析设计分析|PLANNING ANALYSIS区分产品溢价能力，明确资源权重低高 土地资源权重别墅/叠加高溢价产品小高层中溢价产品幼儿园低溢价产品规划策略设计分析设计分析|PLANNING ANALYSIS$土地价值分析低溢价产品用地 效率高溢价产品用地 品质规划策略$设计分析设计分析|PLANNING ANALYSIS基本的布局模式基本的布局模式项目地块：1.51.5的容积率项目地块：38、0%30%密度平均层数平均层数=（容积率（容积率/覆盖率）覆盖率）1.5/30%=1.5/30%=5 5层层间退距间退距按西安市城乡规划管理规定按西安市城乡规划管理规定日照条件日照条件：内：内2 2外外2 2限高限高：20M,4020M,40米（米（40M 40M高度建筑不高度建筑不得超过地上建筑面积的得超过地上建筑面积的30%30%）组合方式组合方式全3F别墅3F别墅+11F高层6F叠墅+11F高层 溢价低全6F叠墅3F别墅+6F叠墅+11F条件梳理分析全11F高层溢价低,突破规范拉长产品线，多样化产品打造，减小风险，针对性寻求相应客户密度超，容积率做不足密度超，容积率做不足密度超，容积率做9、不足设计分析设计分析|PLANNING ANALYSIS强排海选所有可能性展示三种大方向覆盖所有组合可能性，通过货值、产品、朝向选择逐一排除！强排方案终极定案 方向一方向二方向三11层小高层叠墅联排别墅13层小高层叠墅联排别墅13层小高层叠墅联排别墅15栋80栋90栋13栋68栋124栋13栋68栋124栋住宅总计容建筑面积13.3万13.3万13.3万小高层总建筑面积4.17万4.17万4.17万叠加别墅建筑面积7.20万6.53万6.53万别墅总建筑面积1.89万2.59万2.59万估计项目总售价（亿）15.00E15.18E15.18E优点1.正南向布置，用户接受度高。2.产品种类丰富310、.组团感强1.两种朝向布置，空间层次丰富。2.产品种类丰富3.组团感强，空间趣味感多。1.两种朝向布置，空间层次丰富。2.产品种类丰富3.组团感最强，空间趣味感多。缺点1.规划控高40米没用足2.高溢价产品别墅总量较低，总货值较低，楼盘品质一般1.小高层沿芷阳五路布置，遮挡项目展示面。影响整个楼盘的高端定位。2.基地东北角的移动信号塔影响的户数较多。极限强排结果在满足规划控高及营销配比的前提下极限强排结果：15栋11+1小高层 4.17万叠拼别墅 7.20万联排别墅 1.89万建筑密度：30%货值15.00E货值单价小高层：0.9万叠墅：1.15万联排：1.4万商业：2.5万规划方案规划方案|11、PLANNING SCHEME问题一：联排别墅1.89万平方米，容量只能这么多了吗？问题二：整体品质如何进一步提升？关键点1.规划限高40米未用足：突破营销定位将11+1层小高层做足40米，改为13层小高层，15栋变为13栋，压缩小高层栋数，提高土地效率。2.突破规划条件：突破40M高度建筑不得超过地上建筑面积的30%规划要求，做到35%。规划方案规划方案|PLANNING SCHEME方案一 联排别墅总平面图13层小高层 4.17万叠拼别墅 6.55万联排别墅 2.56万建筑密度：30%货值：15.17E强排方案13F2.56w规划方案规划方案|PLANNING SCHEME经济技术指标方案12、一：经济技术指标项目指标单位备注（规范依据及规划要点依据）建设用地面积93024.67 规划用地面积容积率1.50-1.5限高m限低m总建筑面积202016.1 地上计容建筑面积139566.1 139537.005其中住宅面积132932.5 面积（精装面积)/限价房面积其中商品房联排25644.5 面积（精装面积)/层数/层高标注叠拼65538.0 面积（精装面积)/层数/层高标注洋房0.0 面积（精装面积)/层数/层高标注小高层41750.0 面积（精装面积)/层数/层高标注18-33F高层0.0 面积（精装面积)/层数/层高标注保障房可售保障房0土地文件、规范、设计输入要求不可售保障房13、0.0 土地文件、规范、设计输入要求商业面积1132.6 暂定廉租房一层其中商业Mall0.0 层数/层高标注沿街商业1F商业1132.6 层高标注2F商业层高标注3F商业层高标注酒店式公寓面积（SOHO）0说明是否持有，占地上建面比例，土地文件、规范、设计输入要求办公面积0说明是否持有，占地上建面比例，土地文件、规范、设计输入要求幼儿园面积4050.0 中小学面积土地文件、规范要求地上计容配套设施面积1451.0 同表六相关数据避难层计容部分面积（如有）0土地文件、规范要求架空层计容部分面积（如有）0地上不计容建筑面积其中避难层不计容部分面积（如有）0土地文件、规范要求架空层不计容部分面积（14、如有）0地上不计容配套设施面积（如有）0同表六相关数据地下建筑面积62450.0 含人防面积，不包括别墅及叠加别墅地下室其中地下商业（如有）0.0 地下一层机动车库35820.0 机械车位地下二层机动车库0.0 3.7米地下非机动车库0.0 地库范围线内主楼地下非机动车库小高层地下-1层面积3380.0 地库范围线内小高层主楼地下非机动车库和设备用房面积叠拼别墅-1层面积12540.0 层高5.5米联排别墅-1层面积10710.0 层高5.5米规划户数849 户无回迁房，安置房，经适房要求可售比规划人数2717 人平均每户按3.2人计算建筑占地面积27907.4 土地文件要求建筑密度30.0015、%30%绿地率40%40%集中绿地率-土地文件要求机动车停车数量1398 辆其中地面停车数140 辆地下停车数非人防车位数1258 辆此数字为报建数据，实际为760人防车位数辆详注规划条件和当地规范地下机动车单车位面积28.5/辆因本地块停车指标要求太高，我司在测算时按机械车位进行报批，交付时为平层车位，实际地下车位数约占规划要求的60%。地下车库土建做法满足机械车位安装要求，此做法为目前西安常规做法。非机动车停车数量720 辆规范要点（普通住宅0.5/100、廉租住房：1.0/100、一般商业2.5/100。规划条件书中注明：非机动车位依据交通影响评价报告确定）地下非机动车单车位面积1.5/16、辆人防面积27952.7 住宅按首面积，其他按地上面积的4%规划方案规划方案|PLANNING SCHEME规划方案规划方案|PLANNING SCHEME叠加别墅联排别墅小高层产品分布幼儿园方案一户型配比面积段户数面积户数比面积比小高层1251253344175039.34%31.41%叠拼1501503966553846.64%49.30%联排21021011925644.514.02%19.29%合计849132932.5100.00%100.00%规划方案规划方案|PLANNING SCHEME户型分析联排户型 规划方案规划方案|PLANNING SCHEME产品分布联排别墅建筑面积：17、2.56万别墅套数：119套别墅占比：20%规划方案规划方案|PLANNING SCHEME户型分析一层平面图户型套型建筑面积赠送面积实际使用面积阳台挑空露台挑空凸窗合计联排4房2厅3卫210.14 13.522.5130.6066.61276.75 35.518.435.518.410.210.2建筑面积：210.14赠送面积：66.61实际面积：276.75赠送率：31.70%规划方案规划方案|PLANNING SCHEME户型分析二层平面图客厅挑改造后改造前赠送空间规划方案规划方案|PLANNING SCHEME户型分析三层平面图改造后改造前赠送空间规划方案规划方案|PLANNING S18、CHEME户型分析地下夹层平面图赠送空间赠送面积：97.98规划方案规划方案|PLANNING SCHEME户型分析地下室平面图赠送空间赠送面积：97.98规划方案规划方案|PLANNING SCHEME联排组团设计联排组团-尺度分析人行道人行道联排产品，每户均设置南北庭院，独立的入户庭院，在保证私密性的同时，极大提高入户体验。6m7m6m7m7m7m4.4m2.6m9.4m2.6m5m4.4m人行道北院南院北院南院人行道规划方案规划方案|PLANNING SCHEME联排组团设计联排组团-地下入户流线分析联排产品赠送地下室，每户设计私家车库，提升产品品质。地下室给各户作为休闲娱乐空间使用，增19、加产品附加值，增强产品竞争力。规划方案规划方案|PLANNING SCHEME联排组团设计联排组团-台地剖面分析每户赠送两层地下室，独立私家车位设计，且可从地库直接入户，增强入户仪式感。南北均设置下沉庭院，为地下室提供良好的采光通风。因场地整体地势南高北低，进行场地整合后，局部地下室可对外直接采光，进一步提升住宅舒适度。2.6m南院9.4m12m北院3m下沉庭院下沉庭院下沉庭院下沉庭院私家车位私家车位规划方案规划方案|PLANNING SCHEME对标龙湖香醍璟宸220（联排别墅）三房二厅五卫220 3房2厅3卫，设计为大面宽小进深的房型，赠送约68平方米优点：面宽较大，赠送率高缺点:栋距较小20、，品质较差，仅满足规范要求。1F12.2M8.5M3.6M4.8M3.8M2F全赠送：37.83F全赠送：30.69M8.5M8.5M 院落单元组合规划方案规划方案|PLANNING SCHEME采用龙湖大面宽小高层产品，间距9米，共100套，减少19套，约4000。12M7米面宽联排大面宽联排 9M建筑面积：2.56万别墅套数：119套别墅占比：20%建筑面积：2.08万别墅套数：100套别墅占比：15.6%大面宽&小面宽规划方案规划方案|PLANNING SCHEME龙湖三面宽产品本身舒适度较好，但联排之间间距较小受地块曲线形状限制，紧凑的的排布不能提供更多的别墅量同时9米的间距车库利用率21、不高户型分析叠加户型产品分布叠墅建筑面积：6.55万叠墅套数：396套叠墅占比：49.3%户型分析一层平面图户型套型套内面积建筑面积得房率赠送面积实际使用面积阳台露台挑空凸窗合计A(下叠)4房2厅3卫148.82172.50 86.27%0039.44039.44211.94 A-1(下叠)4房2厅3卫148.82172.50 0039.44039.44211.94 52.531.852.531.852.531.852.531.8建筑面积：172.50赠送面积：39.44实际面积：211.94赠送率：22.86%户型分析二层平面图改造后赠送空间改造前户型分析三层平面图户型套型套内面积建筑面积得22、房率赠送面积实际使用面积阳台露台挑空凸窗合计B(中叠)4房2厅3卫138.02159.98 86.27%11.7029.242.1643.1203.08 B-1(中叠)4房2厅3卫138.02159.98 11.7029.242.1643.1203.08 建筑面积：159.98赠送面积：43.1实际面积：203.08赠送率：26.94%赠送空间户型分析四层平面图改造后改造前赠送空间户型分析五层平面图户型套型套内面积建筑面积得房率赠送面积实际使用面积阳台露台挑空凸窗合计C(上叠)3房2厅2卫121.49140.82 86.27%11.725.0929.242.1668.19209.01 C-1(23、上叠)3房2厅2卫121.49140.82 11.725.0929.242.1668.19209.01 建筑面积：140.82赠送面积：68.19实际面积：209.01赠送率：48.42%赠送空间户型分析六层平面图改造后改造前赠送空间户型分析地下夹层平面图赠送空间地下室夹层赠送给下叠住户赠送面积：97.02 赠送给下叠住户 赠送给下叠住户户型分析地下室平面图赠送空间地下室赠送给中叠住户赠送面积：55.86地下室赠送给上叠住户赠送面积：55.86 赠送给中叠住户 赠送给上叠住户 赠送给上叠住户 赠送给中叠住户户型分析双钥匙便于管理，创造价值。奢享宽厅大尺度客厅，奢华享受。叠加户型-灵活多变的空间24、组合3-4层平面图l 在叠加户型中，3-4层进行大平层设计，放大公共空间尺寸，迎合不同消费需求。l 地块周边旅游资源丰富，可对局部户型进行“双钥匙”化处理，改造成家庭式 旅馆，迎合周边资源，创造附加值。豪华主卧套房彰显时尚生活品味。规划方案规划方案|PLANNING SCHEME采用新城大面宽叠墅户型，叠拼量少4单元，约3840。大面宽&小面宽本案选用户型新城标准化户型建筑面积：6.55万套数：396套占比：49.3%建筑面积：5.95万套数：372套占比：45%7.7M小高层户型规划方案规划方案|PLANNING SCHEME产品分布 小高层建筑面积：4.17万套数：334套占比：31.4%25、规划方案规划方案|PLANNING SCHEME户型分析标准层平面图建筑面积：129.16赠送面积：13.94实际面积：143.10赠送率：10.97%赠送空间户型套型套内面积建筑面积赠送面积实际使用面积得房率阳台凸窗电梯厅合计A3房2厅2卫100.93129.166.122.15.7213.94143.178.14%A3房2厅2卫100.93129.166.122.15.7213.94143.1规划方案规划方案|PLANNING SCHEME采用3.5面宽小高层产品，西侧需增加一排小高叠，叠拼量较少4单元，约3600。大面宽&小面宽3面宽小高3.5面宽小高新城标准化户型3.5面宽小高规划方案26、规划方案|PLANNING SCHEME突破规划限制小高层做到35%，小高层做到13层。13层小高层 4.56万叠拼别墅 5.85万联排别墅 2.83万建筑密度：30%规划方案规划方案|PLANNING SCHEME总结：1、大面宽产品具有天然的优势，但不一定适应所有项目！2、本案别墅产品如何进一步提升溢价能力,提升项目格调?规划方案规划方案|PLANNING SCHEME中国人骨子里的院子情节无论城市如何变迁，无论习惯怎样改变，中国人骨子里总有这样一份说不出道不明，化不开解不了的院子情结。中国人的故事里，永远缺不了院子的存在。“院和宁，家和兴”，是深刻到骨子里的情结。不论是老北京的胡同、四合27、院，还是江南烟雨里的粉墙黛瓦，它都相互依存，记载了代代传承的生活方式和家族温情。规划方案规划方案|PLANNING SCHEME传统联排1.庭院私密性差2.只有南北向两个界面房间看得到庭院空间布局房院院房院院院产品特点L型合院1.建筑围合，专属庭院2.所有房间都面向私家庭院 3.大面宽，多院落4.对外多界面空间结论：合院型产品相较于传统产品，有更大的采光界面，户型布局灵活度更高。临院可以借景入内，享受“对影看月，临窗听雨”的文人意趣。合院产品&传统联排规划方案规划方案|PLANNING SCHEME万科桂语里平面组合形式乐高优点：早期采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接，利用南北向日照间28、距，在控制面积段的同时提升容积率。缺点：乐高户型产品户与户之间对视严重，私密性弱，居住舒适度较差。早期合院产品分析占地面积：655亩建筑面积：61万平方米容积率：1.4案例分析苏州万科大家无界万科大家更是汲取了东方茶道精髓，从中悟出“和敬清寂”四字风骨，以百栋园墅空间、布局的不同分别为其冠之以名、绘之其境。占地面积：189800平方米 建筑面积：170568平方米容积率：0.9案例分析北京万科观承别墅景观布局严密，因地制宜，随形造景。强化居住“尺度、空间、动线”。把“合院、天地、园林、露台、庭院”与精工、舒适、功能导向等有效融合占地面积：189800平方米 建筑面积：170568平方米容积率：29、0.9案例研究北京万科观承别墅合院的精髓在“院”，使居住者有了活动交流，营造出“有天有院有家”的感受；“二层”的格局，除让居住者有了类似平层的舒适感受外，更跟院子有了充分的交流和呼应。案例研究中粮置地孙河项目占地面积：69759平方米 建筑面积：43736平方米容积率：1.08以当代中国建筑为蓝本，把园与府的理念重塑到当代别墅产品中，以新东方风格设计理念打造室内装修，体现浓浓的东方韵味与高端贵气之感。案例研究中粮置地孙河项目占地面积：69759平方米 建筑面积：43736平方米容积率：1.08合院产品规划方案规划方案|PLANNING SCHEME融创.揽月府占地面积：23万建筑面积：61万容30、积率：1.05建筑类型：高层、合院均价：600万元/套对标融创揽月府规划方案规划方案|PLANNING SCHEME5.7M2.5M7.8M10.6M15.8M对标融创揽月府280（联拼别墅）四房两厅四卫-1F1F2F280 两层 4房2厅4卫，设计为典型江南造园手法，地下室一层赠送优点：1.院子之间私密性较高，2.所有房间都面向私家花园 3.多界面空间发展方向01方向大家无界02万科观承别墅发展方向01方向大家无界02万科观承别墅规划方案规划方案|PLANNING SCHEME 概念方案推导13层小高层 4.15万叠墅+平墅 6.65万别墅 2.37万建筑密度：30%6F叠墅+平墅13F小高31、层3F府院别墅3F联排别墅营销中心商墅低密区160叠墅180平墅145叠墅180平墅规划方案规划方案|PLANNING SCHEME本案6F叠墅+平墅13F小高层3F府院别墅3F联排别墅营销中心华清池规划方案规划方案|PLANNING SCHEME总平面图方案二优化规划方案规划方案|PLANNING SCHEME总平面图方案二13层小高层 4.17万叠拼别墅 6.55万联排别墅 2.17万合院别墅 0.45万建筑密度：30%货值：15.17E规划方案规划方案|PLANNING SCHEME小区景观轴10组团景观轴景观渗透核心景观核心景观景观释放点景观节点景观释放点规划方案规划方案|PLANNI32、NG SCHEME经济技术指标方案二：经济技术指标项目指标单位备注（规范依据及规划要点依据）建设用地面积93024.67 规划用地面积容积率1.50-1.5限高m限低m总建筑面积202016.1 地上计容建筑面积139566.1 139537.005其中住宅面积133012.0 面积（精装面积)/限价房面积其中商品房联排26120.0 面积（精装面积)/层数/层高标注叠拼65142.0 面积（精装面积)/层数/层高标注洋房0.0 面积（精装面积)/层数/层高标注小高层41750.0 面积（精装面积)/层数/层高标注18-33F高层0.0 面积（精装面积)/层数/层高标注保障房可售保障房0土地文33、件、规范、设计输入要求不可售保障房0.0 土地文件、规范、设计输入要求商业面积1053.1 暂定廉租房一层其中商业Mall0.0 层数/层高标注沿街商业1F商业1053.1 层高标注2F商业层高标注3F商业层高标注酒店式公寓面积（SOHO）0说明是否持有，占地上建面比例，土地文件、规范、设计输入要求办公面积0说明是否持有，占地上建面比例，土地文件、规范、设计输入要求幼儿园面积4050.0 中小学面积土地文件、规范要求地上计容配套设施面积1451.0 同表六相关数据避难层计容部分面积（如有）0土地文件、规范要求架空层计容部分面积（如有）0地上不计容建筑面积其中避难层不计容部分面积（如有）0土地文34、件、规范要求架空层不计容部分面积（如有）0地上不计容配套设施面积（如有）0同表六相关数据地下建筑面积62450.0 含人防面积，不包括别墅及叠加别墅地下室其中地下商业（如有）0.0 地下一层机动车库35730.0 机械车位地下二层机动车库0.0 3.7米地下非机动车库0.0 地库范围线内主楼地下非机动车库小高层地下-1层面积3380.0 地库范围线内小高层主楼地下非机动车库和设备用房面积叠拼别墅-1层面积12540.0 层高5.5米联排别墅-1层面积10800.0 层高5.5米规划户数850 户无回迁房，安置房，经适房要求可售比规划人数2720 人平均每户按3.2人计算建筑占地面积27907.35、4 土地文件要求建筑密度30.00%30%绿地率40%40%集中绿地率-土地文件要求机动车停车数量1398 辆其中地面停车数140 辆地下停车数非人防车位数1258 辆此数字为报建数据，实际为760人防车位数辆详注规划条件和当地规范地下机动车单车位面积28/辆因本地块停车指标要求太高，我司在测算时按机械车位进行报批，交付时为平层车位，实际地下车位数约占规划要求的60%。地下车库土建做法满足机械车位安装要求，此做法为目前西安常规做法。非机动车停车数量719 辆规范要点（普通住宅0.5/100、廉租住房：1.0/100、一般商业2.5/100。规划条件书中注明：非机动车位依据交通影响评价报告确定）36、地下非机动车单车位面积1.5/辆人防面积27949.5 住宅按首面积，其他按地上面积的4%规划方案规划方案|PLANNING SCHEME规划方案|PLANNING SCHEME叠加别墅联排别墅合院别墅小高层幼儿园产品分布方案二户型配比面积段户数面积户数比面积比小高层1251253344175039.29%31.39%叠拼1501503966514246.59%48.97%联排21021010121664.511.88%16.29%合院230230194455.52.24%3.35%合计850133012100.00%100.00%规划方案|PLANNING SCHEME发展方向01方向大家无37、界02万科观承别墅规划方案|PLANNING SCHEME总平面图方案三13层小高层 4.17万叠拼别墅 6.55万合院别墅 2.53万建筑密度：30%货值：15.17E规划方案|PLANNING SCHEME经济技术指标方案三：经济技术指标项目指标单位备注（规范依据及规划要点依据）建设用地面积93024.67 规划用地面积容积率1.50-1.5限高m限低m总建筑面积202016.1 地上计容建筑面积139566.1 139537.005其中住宅面积133052.0 面积（精装面积)/限价房面积其中商品房联排25368.0 面积（精装面积)/层数/层高标注叠拼65934.0 面积（精装面积)/38、层数/层高标注洋房0.0 面积（精装面积)/层数/层高标注小高层41750.0 面积（精装面积)/层数/层高标注18-33F高层0.0 面积（精装面积)/层数/层高标注保障房可售保障房0土地文件、规范、设计输入要求不可售保障房0.0 土地文件、规范、设计输入要求商业面积1013.1 暂定廉租房一层其中商业Mall0.0 层数/层高标注沿街商业1F商业1013.1 层高标注2F商业层高标注3F商业层高标注酒店式公寓面积（SOHO）0说明是否持有，占地上建面比例，土地文件、规范、设计输入要求办公面积0说明是否持有，占地上建面比例，土地文件、规范、设计输入要求幼儿园面积4050.0 中小学面积土地文39、件、规范要求地上计容配套设施面积1451.0 同表六相关数据避难层计容部分面积（如有）0土地文件、规范要求架空层计容部分面积（如有）0地上不计容建筑面积其中避难层不计容部分面积（如有）0土地文件、规范要求架空层不计容部分面积（如有）0地上不计容配套设施面积（如有）0同表六相关数据地下建筑面积62450.0 含人防面积，不包括别墅及叠加别墅地下室其中地下商业（如有）0.0 地下一层机动车库36450.0 机械车位地下二层机动车库0.0 3.7米地下非机动车库0.0 地库范围线内主楼地下非机动车库小高层地下-1层面积3380.0 地库范围线内小高层主楼地下非机动车库和设备用房面积叠拼别墅-1层面积40、12540.0 层高5.5米联排别墅-1层面积10080.0 层高5.5米规划户数842 户无回迁房，安置房，经适房要求可售比规划人数2694 人平均每户按3.2人计算建筑占地面积27907.4 土地文件要求建筑密度30.00%30%绿地率40%40%集中绿地率-土地文件要求机动车停车数量1398 辆其中地面停车数140 辆地下停车数非人防车位数1258 辆此数字为报建数据，实际为760人防车位数辆详注规划条件和当地规范地下机动车单车位面积29.0/辆因本地块停车指标要求太高，我司在测算时按机械车位进行报批，交付时为平层车位，实际地下车位数约占规划要求的60%。地下车库土建做法满足机械车位安装41、要求，此做法为目前西安常规做法。非机动车停车数量718 辆规范要点（普通住宅0.5/100、廉租住房：1.0/100、一般商业2.5/100。规划条件书中注明：非机动车位依据交通影响评价报告确定）地下非机动车单车位面积1.5/辆人防面积27947.9 住宅按首面积，其他按地上面积的4%规划方案|PLANNING SCHEME规划方案|PLANNING SCHEME叠加别墅合院别墅小高层产品分布幼儿园方案三户型配比面积段户数面积户数比面积比小高层1251253344175039.67%31.38%叠拼1501503966593447.03%49.56%合院2202201122536813.30%42、19.07%合计842133052100.00%100.00%规划方案|PLANNING SCHEME产品分布主要景观轴组团景观轴核心景观景观释放点景观节点合院户型 规划方案规划方案|PLANNING SCHEME户型分析一层平面图户型套型建筑面积赠送面积实际使用面积露台挑空合计合院4房2厅3卫236.44 53.1521.274.35310.79 9.931.931.99.9建筑面积：236.44赠送面积：74.35实际面积：310.79赠送率：31.44%规划方案规划方案|PLANNING SCHEME户型分析二层平面图改造后改造前赠送空间规划方案规划方案|PLANNING SCHEME户43、型分析三层平面图改造后改造前赠送空间规划方案规划方案|PLANNING SCHEME户型分析地下夹层平面图赠送空间赠送面积：99.97规划方案规划方案|PLANNING SCHEME户型分析地下室平面图赠送空间赠送面积：99.97规划方案规划方案|PLANNING SCHEME组团设计规划方案规划方案|PLANNING SCHEME合院组团设计合院组团-尺度分析人行道北院南院北院南院北院南院北院南院人行道9m9m5.8m1.8m5.8m1.8m5.8m1.8m5.8m1.8m人行道人行道宅间道6m 5.5m3m5.5m5.5m5.5m6m合院产品，每户均设置南北庭院，独立的入户庭院，在保证私密44、性的同时，极大提高入户体验。组团中间部分，充分利用基地资源，提升产品附加值。规划方案规划方案|PLANNING SCHEME合院组团设计合院组团-入户流线分析规划方案规划方案|PLANNING SCHEME合院组团设计合院组团-地下入户流线分析合院产品，每户设置私家车库，增加地下空间利用率和使用价值，地下室赠送给每户做休闲功能使用，利于产品销售，达到快速去化目的。规划方案规划方案|PLANNING SCHEME联排组团设计联排组团-尺度分析人行道人行道联排产品，每户均设置南北庭院，独立的入户庭院，在保证私密性的同时，极大提高入户体验。6m7m6m7m7m7m4.4m2.6m9.4m2.6m5m45、4.4m人行道北院南院北院南院人行道六级景观体系四重礼仪空间规划方案规划方案|PLANNING SCHEME1第一级：归礼 回家之路 人文景观第二级：会礼 入口广场 礼仪之门第三级：园礼 乐山乐水 中式园林第六级：院礼 庭院深深 私属庭院第五级：坊礼 悠然自得 组团坊里2346六级景观体系5第四级：街礼 跌落有序 面面是景规划方案规划方案|PLANNING SCHEME社区会所城市健康步道宅间坊径重叠水院尊贵大堂大气前院景观中心一进大门二进街巷三进里坊四进宅院礼仪入户系统规划方案|PLANNING SCHEME场景二一进大门二进坊巷三进院门四进宅门礼仪入户系统规划方案规划方案|PLANNING46、 SCHEME融入山水立轴概念，打造古典精致的后院空间。礼仪入户系统规划方案|PLANNING SCHEME场景二一进大门二进坊巷三进院门四进宅门礼仪入户系统规划方案|PLANNING SCHEME场景三一进大门二进坊巷三进院门四进宅门礼仪入户系统规划方案|PLANNING SCHEME场景四一进大门二进坊巷三进院门四进宅门礼仪入户系统 启动策略 Start-up Strategy02启动策略启动策略|START-UP STRATEGYN出入口方案一会客画意隐逸启动策略启动策略|START-UP STRATEGY启动策略启动策略|START-UP STRATEGY启动策略启动策略|START-47、UP STRATEGY山水九里山水九里“骊山北构而西折,直走咸阳”唐 杜牧 阿房宫赋启动策略启动策略|START-UP STRATEGY启动策略启动策略|START-UP STRATEGY前庭水院售楼处样板区迎宾礼门方案一连廊门为迎门为迎庭为礼庭为礼院为乐院为乐径为趣径为趣墙为序墙为序山水九里山水九里 前庭主园外园侧院后院东方传统居住空间序列研究启动策略启动策略|START-UP STRATEGY12354方案一61.迎宾大门2.前庭3.售楼中心4.水院5.样板区停车场启动策略启动策略|START-UP STRATEGY迎宾大门前庭售楼中心水院样板区方案一启动策略启动策略|START-UP S48、TRATEGY迎宾大门前庭售楼中心水院样板区方案一启动策略启动策略|START-UP STRATEGY迎宾大门前庭售楼中心水院样板区方案一启动策略启动策略|START-UP STRATEGY迎宾大门前庭售楼中心水院样板区方案一启动策略启动策略|START-UP STRATEGY迎宾大门前庭售楼中心水院样板区方案一启动策略启动策略|START-UP STRATEGY迎宾大门前庭售楼中心水院样板区方案一启动策略启动策略|START-UP STRATEGY迎宾大门前庭售楼中心水院样板区方案一启动策略启动策略|START-UP STRATEGY迎宾大门前庭售楼中心水院样板区方案一启动策略启动策略|ST49、ART-UP STRATEGY迎宾大门前庭售楼中心水院样板区方案一启动策略启动策略|START-UP STRATEGYN出入口方案二会客画意隐逸启动策略启动策略|START-UP STRATEGY方案二启动策略启动策略|START-UP STRATEGY方案二启动策略启动策略|START-UP STRATEGY方案二启动策略启动策略|START-UP STRATEGY方案二示范区意向北辰旭辉壹号院采用了现代中式的设计手法来打造整个售楼处乃至示范区的设计。出挑深远的屋檐、木纹格栅、青砖花墙、金属窗花以及从室内延伸至室外的仿古檩条，都是同苏派建筑相呼应的变现元素。通高的隐框玻璃幕，屋顶的折板造型打50、造了现代简约的设计风貌。通过这些设计使售楼处在在继承苏派建筑文化特征的基础上焕发出新的时代气息，即能继承文脉又能开阔创新，形成区域典范。北辰旭辉壹号院无锡田园东方禹州.滨之江无锡田园东方禹州.滨之江无锡田园东方禹州.滨之江 立面意向 Facede Design03在新中式项目的实践当中，整体的设计方法依然是西方的，但考虑到居住建筑传递的美学内容在终端的使用者这里需要被可读和认同在设计上需要有一些可以被更多人读懂和产生共鸣的语言来表达，在匠作层面上做一些对传统文化的保留和沿袭。使用现代的材料，通过重组拼贴的手法，融入到建筑中。屏风 地库专篇Basement Strategy04地库专篇地库专篇|51、BASEMENT STRATEGY周边道路标高场地台地标高7.207.20484.3485.4486.2488.5492.2494.2496.2500.2484.1483.8483.3483.0500497494491488485485485488491491494494497500北南11场地剖面示意图竖向设计方案一竖向设计地库专篇地库专篇|BASEMENT STRATEGY地下一层机动车库面积：35820地下一层轮廓范围地库台地分界线地库出入口地库内部连接通道方案一地下室轮廓线地库专篇地库专篇|BASEMENT STRATEGY地库剖面示意图491494491491.515%3%20M3%北南北南台地内部剖面示意图台地之间剖面示意图地库专篇地库专篇|BASEMENT STRATEGY周边道路标高场地台地标高7.207.20484.3486.2488.5492.2494.2496.2500.2483.8483.0500497494485491488竖向设计方案三竖向设计THANKS.2017.07.29