1、商业机密 内部文件【梅州-鸿都美食街】营销推广策划方案中塔置业 荣誉出品目 录壹 市场市场背景商圈分析参考案例项目概况项目SWOT分析目标市场分析目标客户分析贰 定位整体定位市场定位形象定位卖点整合叁 推广推广主题与推广概念推广策略推广核心轴线传播方向与传播模式市场攻击阶段策略战术组合结 束 语壹- 市 场一/市场背景1/鸿都美食街不是MALL，但是可借用与参考MALL的开发模式与经营经验。在目前的中国房地产，Mall无疑是最热门的地产形态，受到各地开发商的热烈追捧。在形形色色、大大小小的各种MALL中，几乎都不约而同地规划了商业街，或以美食街为定位，或以步行街为定位，定位略有不同，各有侧重。2、尤其是继上海新天地、广州天河城成功后，北京、东莞、成都等地也相继上马类似项目。北京出现了金源MALL，总建筑面积60万；东莞出现了华南MALL，总建筑面积42万。作为目前最先进、最高级的商业形态，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。怎样在热潮中，保持冷静，采取正确的开发模式与经营战略是我们首先要考虑的。2/随着“92” 泛珠三角区域合作的广泛展开，梅州在这个大区域框架中怎样定位自己，寻找经济起飞之路？随着“四个梅州”战略全面推进，梅州“创优”（创建全国优秀旅游城市）工作已进入了冲刺阶段，力图“把梅州打造成世界客都，建成世界客家人的心灵家园”，重点抓三个重中之重的项目，即“四条街”3、（霓虹街、美食街、步行街、风情街）、“一江两岸”等亮点工程。优良的政策背景、社会大气候，为本项目提供了极大的机遇。本项目用足政策、整合资源，才能达到整体超越的目标。3/从周边城市与地区来看，旅游牌、美食牌成为各地发展地方经济、特色经济的王牌。最近，20XX年东莞美食节即将于十一黄金周在富民商业步行街举行。美食节分为各地美食区、本地美食区、星级酒店区，活动汇集了粤菜、京菜、鲁菜、川菜、东北菜等各大美食，还有台湾、日本、东南亚等地的特色美食。组委会表示将这次美食节办成集美食、旅游、娱乐、休闲、购物于一体、具有国际性、广泛性、群众性、专业性的旅游节庆活动。据悉，象类似以美食街为定位的项目在广州、佛山4、惠州、汕头等周边城市也相继在推出与开发。4/尊重商业地产规律，在开发和操作中注意“反弹琵琶”，即：不仅仅满足于销售，应该着眼于可持续经营、定向、定量开发，规避市场风险。二/商圈分析目前，梅州城内成熟的商圈分为：江北商圈：包括时代商城、梅江区政府前商业街、沿江地带酒吧街。商业氛围比较浓郁，人气比较旺。江南商圈：以百花洲、田园大酒店、时代广场周边，为梅州最成熟的商业街区。人气旺。鸿都商圈：与梅州大社区鸿都花园呼应的鸿都商业园，为代表城市规划建设最高水平的新商圈，目前已经成型，市场正在培育过程中。三/参考案例案例1：上海新天地名称：上海新天地地段：上海市卢湾区体量：占地面积3万平方米，总建筑面积65、万平方米开发商：上海瑞安投资有限公司宣传推广点：上海新天地-石库门弄堂里的新天地项目综述改造专家本杰明伍德设计事务所和新加坡日建设计事务所以及同济大学设计院的共同配合，分别以不同视角剪裁石库门里弄。为了真实体现上海历史文化，保留石库门建筑的砖墙、屋瓦、石库门，而石库门建筑内部的结构，就以现代都市人的生活方式重新打造。 漫步上海新天地，旧上海的风情仿佛呼之欲出，而各个餐厅酒吧画廊内的现代装饰却丝毫没有削弱这种风情。设计师们的煞费苦心由此可见一斑，他们甚至保存下了石库门上的绿色青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一种深厚的历史感，因为我们所穿行的，所倚靠的石库门历经了无数春秋，而今容颜依然6、。 改建的每座建筑内部，按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐厅、咖啡酒吧谭詠麟、成龙、曾志伟等百位香港明星经营的“上海东魅餐饮娱乐中心”是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐；法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜疯狂摇滚乐；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演 上海新天地从脚手架尚未完全拆落的那一刻起，各路明星、艺术家、银行家、驻沪外交官纷至沓来；国际模特大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的电影新闻发布会等7、时尚文化活动，纷纷亮相上海新天地。上海新天地，成为一个崭新的国际大都市的时尚休闲之地。 业态定位 风情餐饮、中外美食、时尚潮流用品、时装、工艺品、娱乐重要商家 上海本色、乐美颂会所、东魅印象、STARBUCKS星巴克、SoHo英式酒吧餐厅、Paulaner Brauhaus 宝莱纳餐厅、新吉士上海风味餐馆、X时装、逸飞心情时装、T8餐厅、La Maison西餐、ARK吧1/上海本色上海的颜色 类别：时尚工艺店特色：工艺品、装饰品综述：上海是什么样的颜色？shanghai color（上海本色）有着自己的回答。 在餐馆云集的新天地，以经营饰品与纪念物为主的上海本色店实在有些特别。店门口，主人就用8、大字书写着她对上海的喜爱以及她开这片店的用意要把上海的美丽留住，并把这美丽给游人带走。店里许多东西都是主人郭承丰夫妇亲手设计的，比如卖得最好的十二生肖瓷片画，印满彩色白玉兰花朵的瓷杯瓷碟等。郭承丰夫妇是台湾广告界的名人，有着颇深的文化底蕴，尤其是夫人王小虎，上海本色店的整体创意都来自她。 光顾上海本色的多是那些来上海旅游的港台和外籍人士，他们很容易认同那些饰物就是上海的颜色，所以也不会在乎花140元买只卡通表、200元买一件TSHIR、460元买一张生肖瓷片画，甚至花1000多元钱买一幅画；而上海本地人就要考虑考虑了，几百元与一个具有自己生活多年城市色彩的饰物，他们还要费一点劲才能划上等号，所9、以他们是看得多，买得少。 2/乐美颂会所，午夜30度微热 类别：音乐酒吧 特色：异国风情 综述：美轮美奂的会所由新天地知名建筑师Ben Wood设计。会所内置独特的吧台、舒适的雅座围绕着绚丽的舞池。会所每周五的Vodka之夜和周六的Tequila之夜让都市人在紧张的工作之余尽情地放松，享受生活的乐趣。作为沪上第一位DJ，Tommy已经在上海居住了15年，他将以其丰富的经验为您带来不同凡响的音乐享受。 白天的银白色调，晚间蓝色的主光和斑斓的激光图案交相辉映，现代感十足。难怪众多现代艺术家看中此地，并在此举办各种现代艺术展。纸人、油画、时装现代的艺术作品也为这个现代的空间注入了浓浓的文化和艺术气息10、。同时，它与众不同的设计也越来越多地受到领导时尚者的青睐。这里有优雅的灯光与音乐，您在工作之余尽情地舒展自我，走下舞池可渲泄一天工作的压力，浅斟低酌可放松紧张焦虑的心情；邀上一二知已，更可在温馨惬意的环境中，无拘无束地谈天说地，共抒胸臆。一周活动： 每晚6：008：00 买一送一周一 爵士乐之夜；周二 拉丁之夜，伴着拉丁舞曲，教你学跳拉丁舞；周三 女士饮料免费；周四 八十年代金曲晚会；周五 香槟特卖周六 Hip Hop , 特别活动： 4月13日Nignt of 54 周日 买一送一 3/东魅印象 类别：夜总会特色：明星文化综述：辞典上注释东魅，是东方魅力；野史上记载东魅，是东方魅影。 一楼满11、墙的明星，在灯光下忽明忽灭，幕起幕合。跨上高脚凳，拾一瓶TIGER，和海报上每张熟悉的脸CHEER，祝他们在潮起潮落中永葆青春；祝自己于载浮载沉中永远真实。红色在暗涌，是有些暧昧的色调，一条通向七个包厢的长廊，曲折绵延，像梦一样在眼前展开。七个包厢姿态迥异，令人印象最深的，当数中国包房。墙上的海报是青蛇，王祖贤的丰唇，张曼玉的长颈，在灯笼后面暖暖地烘着，突然想起一句诗：“日暖玉生烟”；沙发上一溜五色绣枕，慵懒地彼此靠近，像犯了红晕的后宫佳丽，矜持又带着渴望。生活总是充满重复，在三楼的这间包厢，可以读到正在变为历史的时尚，和正在变为时尚的历史。讲起东魅，仿佛在讲一千零一夜，每天都有新故事东魅毕竟12、是东魅。犹如明星不说话，依然是明星。重重叠叠人影，杯觥交错；似是而非旋律，扶摇直上；如果东魅不能刺穿你的灵魂，至少可以在你眉间点上一颗朱砂痣，带着点妖异，透着些鬼魅 既然是由谭咏麟、成龙、曾志伟等百多位香港演艺界明星共同投资经营，东方魅力自然笼罩着挥之不去的浓浓“星味”。四层的大型空间，从进口的门廊到私密的包房，明星戏服、巨幅剧照都触手可及，虽说无声，但对视的效果可远比坐在噪杂的演唱会现场用望远镜远看来得真切。安置在二楼墙面众多的奖杯，由明星们捐出的这份荣耀虽然今天只能局限于一个个陈列格中，但依然光芒四射。餐厅、酒吧、Disco、卡拉OK及私人会所等功能尽收于此，每晚的乐队演奏和歌手献唱也颇具13、吸引力。从怀旧经典到上榜新歌，从欧美风情到国内原创，两支乐队十多位歌手不间断的五小时表演，加上夜夜爆满的热烈气息，不可能不触动你心里最柔软的角落，不可能不让你High到明月当空的午夜。此外自助式的午餐、下午茶和晚餐也应合了东方魅力轻松自由的气氛。4/STARBUCKS 感受星巴克我自在，你分享 类别：咖啡馆特色：美式咖啡人均消费：1-25元 地址：上海卢湾区太仓路169弄18号楼 氛围：休闲聚会 客容量：98 人营业时间：周日至周四: 6:30 - 22:00, 周五至周六: 6:30 - 23:00 综述：想要找我，请来咖啡馆；我不在咖啡馆，就是在去咖啡馆的路上。 到新天地享受咖啡，很少有人14、会绕过STARBUCKS而另辟蹊径。并非因为STARBUCKS是最好的一家，关键在于它强势的品牌和绝佳的地理位置，已在人们心目中造就了默认的消费观念错过STARBUCKS，就等于错过了新天地的第一站。 STARBUCKS位于太仓路马当路口，从中环购物出来，第一眼看到的就是这幢青灰色敦厚古朴的石库门。很奇怪，在STARBUCKS方圆数米之内，时间自然会放慢脚步。在一个没有时间约束的空间，想象是最容易越轨的。说得更白一些，咖啡不过是托辞，在咖啡的名义下等待一场似有还无的遭遇，那才是潜伏在都市人心底的渴望。去STARBUCKS消费，99%是冲着那种氛围，按照上海人的说法是“吃情调”。一个人喝咖啡，叫15、做孤独；许多人聚在一起喝咖啡，相互依偎，叫做温暖；所以，咖啡馆内部用的是暗红与橘黄色系，好象在透着玻璃向路人昭示：我们外冷内热。晚上的STARBUCKS，风景这边独好。从东面的两扇门望出去，可以看见东魅著名的玻璃瀑布和它亮得晃眼的霓虹标志，偶尔会有几段旋律断断续续地飘进来。有人打了个比方，如果东魅是一件VERSACE的夜礼服，那么STARBUCKS就是一双CONVERSE的帆布鞋。自在，休闲，沾上水渍也照样轻舞飞扬。典型的石库门建筑，却又和谐融入了Starbucks典型的美国设计风格，是中西建筑的完美结合。 5/SOHO知多少看完球再说 类别：餐馆 特色：英国菜、海鲜干邑汤地址：上海-卢湾区太16、仓路181弄新天地广场北里3号楼点评：SoHo英式酒吧餐厅位于一个全新的玻璃结构内，巧妙地连接了两旁保留下来的石库门建筑，清水砖墙和玻璃幕墙于对比中的融合，表现出“新天地”对不同时代风格的包容。SoHo内部的装饰也沿袭了外部的现代感，墨绿、浅紫和黄色构成了轻快而明亮的氛围，不时变换的餐桌摆放方式和桌布的颜色也带给人不同的新鲜感。总之，在SoHo可以享受许多东西：享受音乐、享受足球、享受时间、享受红酒享受一份英式的闲适。 门外放着口袖珍小井，绒毛小熊笑眯眯坐在井沿乘凉，一盏从不用来照明的煤油灯就这么吊在井口晃晃悠悠；如果你被这幕童话里的情景吸引着推门而入，就会发现自己已置身于整个新天地用餐消费最17、为低廉的餐厅兼酒吧SOHO。SOHO这个名字常常让一些“在家工作”族心生憧憬。其实，此“SOHO”非彼“SOHO”。SOHO的名字来源于英格兰一所同名酒吧，确切些说，是球吧。因此，餐厅内部的装潢风格延续着浓郁的不列颠风味。英超联赛时，SOHO的酒水销售量一直居高不下，喜欢的球队输了，那就干上几瓶啤酒，消消心中怨气；如果赢了，那就开一瓶五十年的San Pierre红酒，举杯共饮，细细品啜这胜利后的喜悦。 夸张一点说，只有你想不到的，没有SOHO做不来的。谁说高品位就一定要配高价位？SOHO的存在颠覆了时尚的定义。现在，世界杯的脚步已逼近了，倘若你认为自己是个有品位的球迷，又不希望花费太多，那就去18、SOHO找找感觉吧。6/Paulaner Brauhaus 宝莱纳餐厅 走到哪儿，红到哪儿 类别：餐馆 特色：西餐 德国菜 人均消费：100-150 元人民币氛围：休闲聚会 最佳座位：客人喜欢一楼因为可看表演 客容量：450人 营业时间：周一-周五：17:00-02:00AM，周末：12：30PM-02：00AM 招牌菜：德式牛排,德国肉肠、德国猪手 点评：座落于上海法租界的“宝莱纳餐厅”是以巴伐利亚风格的主题餐厅，原为国民党将领白崇禧旧居，经名师设计规划的“宝莱纳餐厅”旨在向您呈现德国百年老店的传统风尚，“宝莱纳”源于1634年创建的修道院，现已成为德国道屈一指的啤酒品牌，餐厅的古朴木制家具19、和彩色玻璃出自巴伐利亚古老教堂，给人以置身德式啤酒屋的感觉，将现酿鲜啤入味德国传统烹调，令宝莱纳餐点口味独到，终生难忘。 如果你是一个时尚的人，你一定知道宝莱纳，如果你问一个时尚的人上海最热的酒吧在哪里，他一定说是在纷阳路。宝莱纳最早吸引的客户群是老外，后来上海本地的年轻人也多了起来，并几乎将之当作验证自己是否时尚的必选之地。宝莱纳装饰是厚重的实木风格，让人想起北欧的原始森林。侍者也还是穿着那样下摆宽大的百褶背带裙，颇有异国风情。舞池照例不大，乐队设施看起来挺精良。 7/新吉士摇啊摇，摇到外婆桥 类别：餐馆 特色：上海菜 人均消费：50-80 元人民币客容量：100人综述“嗦发咪嗦来咪哆”还未20、推开那扇班驳的黑漆大门，评弹开篇的熟悉曲调便已从罅缝里悠悠地钻了出来。落地方砖的天井有点潮，怯生生的，两个青花瓷桌虎踞龙盘，一边一个，颇有气势，只不过逼仄的天井有些承受不住；二楼的长木窗一字排开，现在都懒懒的闭着，多年前，是谁和谁在这里凭栏眺望？有一面拿在手里的镜子，和一件随风舞动的长衫 找个临街的座位，翻开圆台面，摆满一桌实打实的好菜，只只浓油赤酱。先尝口红烧肉。外婆的红烧肉喷喷香，香得来都飘过了太平洋，老华侨们一个个嗅着鼻子就这么找回来了。再来一盘芙蓉膏蟹，掰开蟹壳，蘸一点姜糖料，膏油十足，满齿生香；咪一口八年陈的上海老酒，滋溜一声入了肚，暖暖的，像小辰光的汤婆子，晤在肚子上，可以晤过一个21、冬天。 吃到酒酣耳热，禁不住胡言乱语起来：老板啊，这个天井里加一个煤球炉烧烧，那个灶披间里多一张老虎灶开开，新吉士的“阿拉上海味”一定更浓。 从新吉士走出来，早已是明月当空。突然想起张爱玲的那句话：“隔着三十年的辛苦路往回看，那时的月亮，也像今天这般圆吗？” 因为怀旧，所以存在8/X时装店杨澜、李玟曾来过 类别：时装店特色：明星文化、特色服饰综述一件衣服1000多元，一顶帽子700多元，最便宜的丝巾也要近百元。这样的价格我等只能走进来看看就黯然离开了。而店主的许诺却吸引了那些一直想标新立异的人，尤其是港台的明星。老板说，这样的衣服全世界只在这一个店里能够买到，你穿上它绝对是独一无二。然后，那些22、明星就从遥远的地方赶来了，比如李玟、杨澜。前者买过一顶昂贵的帽子，后者订制过申奥时穿的服装。男明星也有人来，比如台湾的林瑞阳，他也订制过服装。X店给我的感觉是那种高级的私人作坊，有如意大利街头著名的制鞋店，手艺精美，工艺繁复，最重要的是独一无二，自然价格不会便宜。去的那天 ，老板正在给一个客户量尺寸。据说他总是这样一个忙活，店内所有的时装、装饰品都出自他一人之手。“X”是店主人名字的第一个字母，他来自澳大利亚，是从业多年的时装设计师。时装与装饰品颜色搭配也颇具有创意，嫩黄与艳粉、大红与嫩黄等常出现在同一件衣服上，如果在街上我见谁这样穿，一定要笑他土气，不知道明星穿上会如何。9/逸飞心情类别：时23、装店特色：时装、工艺品综述“浅草才能没马蹄”，晾一晾过冬的心情，空气里溢满阳光的味道，这个季节，最适合去逸飞之家。传说阳光有七种颜色，那么第八种，一定在逸飞之家。初入门，就被无法想象的美丽打动。红是沾在玫瑰上的血，洇透了玲珑的玻璃器皿；蓝是海底精魄，吸住你的眼神，深不见底；鹅黄柳绿，浓淡虚实，游走于姿态各异的花瓶之间；未经斧凿的顽石上开个浅浅的小口，盛一汪清水，浮两片花叶，来个“花本无木，水本无根”。最难忘是的那座青铜雕塑上海少女，她左手一把折扇，右手一只鸟笼，犄角旮旯里都在洋溢着一种闲适心情。此时此刻，挑一个光线绝佳的位置，来两杯咖啡，点一份蘸着CHEESE酱的乳酪饼，然后坐着发呆，30块钱24、，就可以打发一整天。逸飞的二楼一般是名媛淑女去的。那里是服装、皮包的时尚集散地，各种潮流来而复去，挑逗的依然是那几个鼓鼓的荷包。在逸飞，还可以看见好多漂亮MM。都说男人工作时最帅，那女人一定是购物时最美。三五成群，流光顾盼，找到一个心仪已久的装饰品而兴奋不已，真是人面桃花相映红。这也算是逸飞留给我们的附加值吧。这些谜底，要我们自己去探究，才有滋味哦。10/T8酒香不怕巷子深类别：餐厅特色：西餐、日本菜综述T8的架子可真大，不允许采访，不允许拍照。因为生意已经太好了，根本不需要宣传了。这里不是谁都能来的。有些老外花了7万多美金买了会员年卡就是需要很优良的环境，所以来这里的几乎都是各外资企业的CE25、O。你知道这里吃一餐要多少钱吗，小姐很高傲地问。500多呀。不等我说，她又得意地答。我抖胆看了一下菜单，啧，一道前菜要100元，一道主菜要200元朝上，确实够高档了。T8的大架子让我有些不悦，可说实在的，我还是喜欢T8。在新天地，甚至整个上海滩，它算是最高档的餐厅了。 去过了几家日本设计师装饰的建筑，你很容易就能判断T8也是他们的杰作高低地面，空中走廊、玻璃器皿柜、暗色调的灯光以及小桥、流水和简洁的线条。主厅的座椅也颇具特色，是那种半环形的似铁质的暗绿色的三人座，有开圆桌会议的感觉。整个餐厅的装饰与色与光的配置恰到好处，给人一种幽幽的感觉，是我喜欢的情调。也喜欢T8的名字，本以为这两个简单的字26、母有什么深奥的含义，结果T是TEA之意，因为老板在富春江有个茶园，而8是店的地址，新天地北里8号。没想到这么简单的字母会变得如此有名。11/La Maison巴黎的红与黑 类别：餐厅特色：西餐综述黑是巴黎沉淀的夜色，红是那一缕夺人心魄的迷迭香，在最深处撩动你渴求浪漫的心弦。 向往巴黎的情结，不是一两棵法国梧桐可以解开的；下午看了一遍红磨坊，我和老姐就不约而同地决定了晚餐的地点LA MAISON；早就听说它是上海的红磨坊，不去亲身体历一下怎么行？踏着红地毯拾级而上，沿墙一排明星巨照在对我微笑，玛丽莲梦露几乎要夺框而出，让我心脏狂跳三秒；回头看看老姐，也在咽着口水，但我相信她是因为看到了那盘在不远27、处向她招手的鹅肝酱。LA MAISON的色调很特别，窗棂、墙面和立柱都是黑的，黑得像埃菲尔铁塔，庄严肃穆；而椅背，地毯和墙上的装饰画，多是红的，是酒红和玫瑰红混合以后的颜色，很有质感；据说这样的安排是仿照巴黎的红磨坊，细想一下，这大概就是法国人双重性格的流露吧。 没久等，菜上了。虾仁沙拉入口滑腻，配上几片水果，虾仁的鲜味和水果的香味混合在一起，如此有创意的做法，让味蕾进行了一次革命。至于主菜的炖小牛肉则让我真正体验到了入口即化的感觉。虽说法国菜从味道上来说没有中国菜那么变化多端；但是他的火候掌握，用料讲究并不比中国菜差（想想要把牛肉炖到入口即化，同时不丧失鲜味并不是一件容易的事情）。为了有助消28、化，我们还叫了那里的招牌甜点提拉米苏（TIRAMISU）和巧克力摹斯球（CHOCOLATE BOMB），这才理解店经理倪先生的一句话：“吃过甜品，才知道什么是生活的真谛。”尤其是那款摹斯球，口味甜香隽永，介于掼奶油和冰淇淋之间，一个实在不足以解馋。19：30，灯光一暗，表演开始。滑稽独角戏首先使整个餐厅的气氛活跃了起来，座位上不时响起笑声。之后是单人木偶短剧，那些平时只有在电视上才看得到的法国街头艺术都得以重现，离我只有几米远。随后，重头戏开始了。原来，法国人表演节目也跟用餐似的，先要来盘开胃小菜，进入状态了，才开始上正餐。接下来的两个小时里，歌剧小品，美声独唱，喝啤酒大赛以及现代舞轮番轰炸，29、将餐厅的气氛一次次推向高潮。这时的餐厅已经不是我刚进来时的样子了。人们在这里尽情的宣泄自己的感情，随着演员的表演毫不吝啬自己的欢笑，如果说演出前这里代表的是黑色的典雅和幽静，那么现在则是火红的激情和喧哗。 品赏着杯中的红酒，细细挪动杯缘观赏这艳美的液体在灯光下变幻迷离的色彩，台上的法国舞女腰肢款款，卖力地踢腿和微笑，此情此景，让我想起劳特累克的作品。夜晚的LA MAISON，让我在印象中沉沦。 9：30，表演接近尾声，我们准备离开了。临走时，从招待那里得知，LA MAISON在法文中的意思是“家”。按照我的理解，家是一种归宿，激情和品位在这里得到回归。 这一晚我又看了一遍“红磨坊”，同时也会永30、远记住上海有一家红磨坊LA MAISON。 12/ARK涂抹个性的天堂 类别：音乐餐厅特色：西餐综述：上帝用七天时间创造了世界，又用一场洪水毁灭了一切，但他留下了诺亚方舟；时尚用一个世纪塑造了流行音乐，又掀起一阵阵新浪潮将其覆灭，但它至少留下了，ARK。 音乐是ARK的灵魂。ARK崇尚原创，得志或不得志，出名或不出名，有个性的乐队，在ARK就有一席之地。蓝帽子、西二、摇摆的苏丹谁说这些陌生的名字，明天不会成为你心头永久的烙印？ARK也不拒绝时尚，如果你运气好，碰上视觉系表演的话，二楼必定是波涛汹涌，声浪沸腾；那时，浪尖会在三楼掠过，如果你需要安静，需要不被人发现，那么在三楼最深处，你将找到最合31、适的位置。记得一位朋友说过：“来ARK的人，只要你的个性够强，总能一眼找到属于自己的天堂。”ARK擅长兼收并蓄，音乐如此，建筑亦然。挑高的空间设计，穿透层面隔阂，高耸的穹顶让人联想起哥特式教堂，音乐在这里可以一任撒野。粗大的通风管道用金属质感极强的银色包裹，自然裸露在屋顶下，闪着冷冷的光，折射出的是都市人冷酷到底的决心还是坚不可摧的意志？仿佛故意要捅破时间的纸，仿古的吊扇莫名闪现，梦幻般地摇曳着，典雅的枝叶灯泛着迷离的光晕，橙色的柔和光线巧妙地弥补了金属器具的粗硬；就这样，ARK把结构与解构、传统与现实牢牢地焊接在一起。 音乐再度响起。桌椅在摇晃，心在摇滚，此时此刻，不来一两杯劲射鸡尾酒，实在32、可惜。先叫一杯“轰炸机”，抿一口，从舌尖到胃底，感觉有一条火线窜过，抬头望望天花板，有没有在头顶冒出几缕黑烟？“美乳”是什么？终究没好意思点，也许这个遗憾，需要读者中的某一位去填补了。在ARK的舞台上，演绎着时尚与经典；交叠着原生和另类个性，即存在；存在，即合理。悠然创意，无限延伸；ARK，为了解自己的人存在。 13/纯粹：真的好高级海鲜餐厅 类别：餐厅特色：海鲜综述： 纯粹，可以是一种口味、一种情调、一种执着、一种心境 纯粹一：坐在“真的好”海鲜餐厅二楼靠窗的位置，一窗之隔，恍若隔世。窗外是一幕黑白默片，灯影疏离，繁华落尽；窗内是一片光影世界，数十盏顶灯挟着浅金色的光，像研碎的金粉，齐齐洒落33、；无数银白的亮点，从桌上雀跃而起交相呼应。突然想起电视里的牙膏广告，美女拈花微笑，齿间闪过白光。想必这里的光线也能取得如此效果吧，张一个嘴试试。 纯粹二：光线一亮，心境也为之一亮，目光便开始游走，便发现这里连呼吸都透着精致。锩刻着葡萄藤叶的镂花扶梯，一袭望不见底的红色长毯，窗口是一长排迷你国旗，用来熨帖异乡游子的心，墙上的清末仕女向你闪动哀怨的眼神，那张兰底白花缎子面的长椅，仿佛适才有人坐过最要命的是这夺目的餐具WEDGWOOD皇家骨瓷配以ST.LOUIS银制刀叉，精致到极处便是不忍，不忍去触碰这弱不禁风的美。 纯粹三：美归美，餐具终究要用来盛放食物。这里的海鲜，悠悠地躺在盘底，素面朝天等你品34、赏。厨师长杨先生说：“我们不求调味，只求原味。”不着痕迹中，是似淡实腴的巧琢。有一百种心情，就有一百种口味；千变万化之后，最吊鲜头的还是原汤原汁原滋味。正像风轻扬老先生的独孤九剑，以无招胜有招，方臻化境。抿一口鱼翅羹，M，意味隽永，看看眉毛还在不。桃李不言，下自成蹊。远离喧嚣繁华，“真的好”像一位恬和佳人，秀外慧中，静候知音，好象在说：“只有我，最懂你的纯粹。”l 上海新天地经营模式分析浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心35、。上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。定位 上海新天地是一个“Mall”选址 以高档住宅支撑模式 管理者与经营者分离案例2：周庄江南人家（上海）名36、称：周庄江南人家地段：上海西部周庄开发商：上海澳格投资管理有限公司项目综述：继上海新天地之后的沪上又一旅游房产开发模式的典型代表新型商铺“周庄江南人家”，以打造“体验经济时代”的消费模式为开发的基本目标，在规划中引入了“主题公园式休闲购物中心”这一概念。周庄江南人家位于一个以江南为背景的著名旅游区江南第一水乡古镇的周庄镇。因此，如何传承江南文脉、体现项目区域特色将成为项目规划成败的关键。基于对江南文化的认识，“周庄江南人家”在文化定位上突出体现了怀旧与时尚相结合的特点。反映在规划上则表现在两个方面：一方面是以环境、建筑的规划再现了江南古镇“小桥流水人家”的典型风貌；通过大量传统细节元素的排布，37、唤起怀旧的情思；另一方面则是通过营运规划方面情景化的经营、布景与表演，进一步体现这一文化背景与特质，唤起游人及消费者的深度共鸣，以满足再现江南风情怀旧传奇的全方位体验。 “周庄江南人家”旅游商业项目位于周庄古镇入口的黄金走廊，总占地面积70亩，建筑面积约4万平方米，投资逾2亿，建成后将成为周庄旅游的全新地标式景点和主题公园式休闲购物中心。由上海澳格机构昆山澳格房地产开发有限公司投资开发，总投资2.5亿元，该项目以“清末民初江南民俗再现”为开发主题，以“主题公园式休闲购物中心“为设计概念。由美国易道公司担任规划及景观设计；项目功能融参观游览、特色商业、餐饮服务、休闲娱乐、影视表演、展览展示为一体38、，充分满足了现代旅游消费的多种需求。项目建成后将成为周庄全新的旅游景观和高品质的休闲购物中心。作为周庄新一轮城镇规划中唯一的大型旅游商业项目，“周庄江南人家”担负着整合周庄旅游形象、提升旅游服务品质的重任。周庄江南人家以高品质、情景化旅游休闲消费新概念全新整合旅游休闲消费吃、住、行、游、购、娱六大要素。形成极具消费吸引力的现代型功能规划布局。在未来营运中，依托周庄成熟的旅游品牌、充足的人游客资源和日益便捷的交通环境。可以同时满足游客观光游览和休闲购物的需要，势必成为华东地区独树一帜的旅游休闲消费新热点。周庄.江南人家在建筑设计上，摈弃了现代仿古建筑中常用的以现代建筑形体为基础装饰一些古典特征符39、号的做法，而是在江南民居原有的建筑尺度、比例与空间关系上同比放大，力求做到整体风貌上的神似与还原。在商业街的建筑设计上突破了同类风格建筑中普谝存在的直接和排屋简单形式，而将商业街假想为一个个独立的建筑单体，在单体组合上突出错落和变化。突出水环境的营造，强调以“小桥流水”的空间格局体现江南民居建筑的传统韵味，项目各主要区块均与水域保持着密切的联系，建筑或临水而居，或与河平行，设置富有江南特色的石桥，泊岸的“做旧”设计和景观建筑的组合，体现江南水乡古镇的情致。在建筑装饰内格与材质上，周庄江南人家以中西合壁、古今对比的装饰手法体现出鲜明的现代感和历史感。除在各地古镇中收集大量古代装饰、工艺精品和建筑40、旧料，以突出古色古香的原貌外，还强调了现代化金属与大玻璃的作用，打造出全新“后现代”立面造型，使不同风格、不同文化背景的主题在呼应与碰撞中显现出灵感。案例3：大世界美食街（上海）驰名沪上的大世界美食街地处云南南路，旧称八里桥，早在本世纪三、四十年代就是食贩云集、摊档林立的小吃荟萃之地。建国以后，由于种种原因，云南南路炊烟渐散、食肆锐减，小吃街之风光荡然无存。改革开放后，以经营名、特、优风味小吃而闻名的小绍兴集团88年进军云南路，1991年9月20日，小绍兴集团在云南南路创建了上海第一条美食街即大世界美食街，经过10年的发展，美食街已经旧貌换新颜，由小绍兴集团投资建设的5幢大楼拔地而起，13家名41、特餐饮企业集于一街，这里汇集了小绍兴集团大部分名牌特色产品，来到大世界美食街，人们可以品尝小绍兴白斩鸡、小金陵盐水鸭、鲜得来排骨年糕、福生楼烧鹅、长安饺子楼的百饺宴、燕津饭庄的烤鸭、雅叙居羊肉馆的白切羊肉、水乡酒家的熏鱼、芙蓉火锅城的火锅鸡、南翔桥小笼馆的小笼、稻园生煎馒头店的生煎、大世界的酒巴酿等数十种部优、市优食品，还可以在大世界美食园和大众食廊领略各式风味小吃和传统点心美味，到大世界美食街走一走，一定会大快朵颐、留连忘返。案例4：北京三里屯酒吧街提到北京酒吧，不能不提三里屯，从1989年这里出现第一家酒吧算起，经过10年多的发展，三里屯周边三公里一带已经聚集了北京百分之七十的酒吧，三里屯42、酒吧街位于朝阳区三里屯北路，全长约400米。酒吧街毗邻79个国家的使、领馆；与联合国开发计划署、人口基金署等7个驻华机构邻近；即将建成的三里屯新天地时尚商城正在酒吧街上。三里屯酒吧一条街位于北京北三环CBD地区超级繁华地段，是京城外国友人、商业文化界中高层人士休闲娱乐之路。 CBD高档商务、居住区环布周围。高峰车流量超过8000辆/小时，人流量超过4万人次/小时。备受时尚一族关心的三里屯改造工程即将拉开序幕。在新三里屯建设规划中，原有的三里屯酒吧街仍将保留，在酒吧街的西侧，将建成占地面积52000多平方米的新三里屯时尚文化区。规划中的新三里屯位于三里屯北街。街区所有建筑均为4层低密度，限高1843、米。新三里屯的主打街区为艺术文化酒吧区，将容纳20至30家酒吧。据悉，新三里屯预计明年动工，20XX年建成。 参考案例6：苏州美食街苏州美食街地处苏州古城中心、玄妙观北侧的观后街（即旧学前号），在其方圆1500米内分布着十余个姑苏著名景点，它们是：世界历史文化遗产拙政园，环秀山庄；全国重点文物保护单位玄妙观三清殿，太平天国忠王府；省级文物保护单位狮子林，北寺塔，双塔，耦园，怡园，曲园和平江历史街区等。1999年改造后，观前街玄妙观已成为“苏州一日游”新的旅游景点，国内外游客纷至沓来.美食、美景、工艺品使这里成为旅游黄金景点。 参考案例7：牛车水美食街（新加坡）牛车水的马来名字叫“Kreta A44、yer”，意思是“水车”。早年的新加坡，并没有自来水设备的供应，而在安祥山附近有一口井，马来人就每天用牛车载水来去，故称为牛车水。 其实，牛车水区的形成与莱佛士的城市计划有很大的关系。1819年莱佛士登陆后，从中国南来的华人也日益增多，大部分居住在牛车水区，1828年莱佛士便将牛车水划为华人居住区。其中，居住牛车水的华人，大部份是广东人。 在城市计划后，牛车水逐渐成为一个热闹的娱乐中心，除了各式各样的商店，街边也有许多摊位在摆卖，百多年来盛极一时。 不过，从80年代至90年代中期，在历史巨轮的转动下，牛车水的街边小贩、各传统行业档口，如：木屐匠、薄饼皮制造者、神像雕刻师、写信佬等等都迁走了，留45、下的牛车水旧建筑，经过翻新后，以崭新的面貌面向世界。 牛车水的范围，除了水车路，也包括了桥南路、新桥路、必麒麟街上段（俗称单边街）、福建街上段（俗称长泰街）、南京街上段（俗称松柏街）、珍珠街上段（俗称豆腐街）、克罗士街上段（俗称海山街）、摩士街（它是取名于街上的一座回教堂）、宝塔街（俗称广合源街）、邓波街（俗称戏院后街）、丁加奴街（俗称戏院横街）、史密斯街（俗称戏院街）、硕莪街（俗称庙仔街）、硕莪巷和史必灵街。 三/项目概况鸿都美食街位于梅州江南彬芳大道鸿都商业园，北邻鸿都花园；南有友谊宾馆；东临康居路，南靠新中路，该位置属江南中心区，距火车站及飞机场仅约3000米，离市委市政府更是一步之隔，46、位置优越，交通便利。沿街建设二至三层的高档次客家风味餐馆，建成高档次具有客家文化特色、功能齐全、人流导向明确、交通组织合理、具有旅游功能的美食街。同时配备各种娱乐、休闲、购物等设施。鸿都商业园内已开业的有太平洋百货超市、香港海鲜城、保健城、电脑城、学校、会展中心、家私城等。项目定位坚持“对外为街，对内为城”的建设理念，规划占地2.55万平方米，设计道路、广场、绿化占地约1万多平方米，房屋建筑面积1.9万平方米，投资约3800万元，计划分两期进行，共13个月。第一期工程包括新中路和康居路的沿街二层商铺，计划于9月15日开工，工期约6个月。建成后，本项目将成为梅州市规模最大、最集中、最先进、最具文47、化品位、管理一流的客家风味美食街。l 基本技术指标：建筑性质：低层结构：砖混。地基2米。楼高：主体2-3层，局部4层。开间：一层柱距4.2米。二层柱距8.4米。进深：14米。面积：10-2000平方米。间隔：一层以小商铺为主，可灵活间隔。二层、三层为大面积商铺。业态初步规划：一期：餐饮经营。二期：酒店式居住。（建议产品作调整，以化解市场风险）产权：全产权商铺。规划用地25500m2容积率0.75建筑面积建筑密度35%8栋商铺8960m2绿化率30%6栋商铺5280m2道路24%康居路沿街商铺2310m2广场12%新中路沿街商铺1500m2连廊商铺1200m2小计：19250m2l 项目总规划图48、四/项目SWOT分析1/优势鸿都花园已是趋于成熟的品牌。鸿都商业园大商圈渐成气候，在梅州城市已成为最先进、最前卫、比较成熟的商圈。市民对此的认知已经无用置疑。2/劣势商业街和美食街项目的开发与经营最重要的是人气，我项目的人流哪里来？仅仅靠旅游人群、还是本地日常消费人群？3/机会优良的政策背景、良好的社会资源、社会大气候，为本项目提供了极大的机遇。而本项目的开发，将提升城市形象，为城市带来新的经济增长点，解决再就业，扩大城市税源。4/危险本项目销售不是问题。但是卖了后怎么样？作为商业地产项目，经营才是最大的问题，这样的地段、这样的产品定位采用什么经营模式与经营手法，达到旺场与可持续经营发展。五/49、目标市场分析梅州市政府大力发展梅州旅游产业，争创中国旅游城市。鸿都美食街生逢其时，弘扬客家饮食文化，使梅州客家风味美食突破梅州市场，走向世界。可依托鸿都品牌的优势，精心打造梅州客家饮食文化。凭借完善的物业管理：开展灵活经营、优质管理、优质服务。并负责鸿都商业园的招商引资工作。吸引本地以及外地商家进场或者消费。本项目的目标市场在于：旅游市场、本地消费市场、本地以及周边的置业投资客、本地小经营户。见表1：消费市场分解 见表2：经营市场分解 六/目标客户分析n 旅游观光客n 外地投资客n 本地投资客n 本地消费客n 本地经营客 贰- 定 位（一）定位支撑梅州作为一个旅游城市和华侨之乡，必然需要与其相50、匹配的集美食、休闲、旅游、商务于一体的大型旅游商业项目；同时鸿都美食街处于梅州中心区的核心位置，其周边城市功能配套齐全，坐拥十几万人的生活消费需求。因此鸿都美食街应该是满足旅游经济需求与居民日常消费需求，它是鸿都美食街一个补充梅州城市功能的复合地产项目是城市的形象工程，政府的面子工程（二）总体定位鸿 都 美 食 街主题公园式美食休闲风情街区（三）市场定位作为梅州城市内唯一的大型旅游商业项目，我项目以优良的品质、情景化的旅游休闲消费主题，全新整合旅游休闲消费吃、住、游、购、娱五大要素，形成梅城范围独树一帜的旅游休闲消费新热点。鸿 都 美 食 街梅城唯一具有旅游休闲功能的客家美食文化公园（四）形象51、定位 鸿 都 美 食 街客家美食文化公园时尚魅力街区 文化休闲天地 （五）卖点整合1/客家美食文化公园2/梅城唯一大型美食休闲商业街3/梅城观光旅游第一站4/城市名片，魅力街区5/美食，山歌，新围龙叁- 推 广（一）推广核心主题品美食，听山歌，看围龙，客都第一站支撑点n 区位的唯一性 ：由于鸿都商业园在江南区域的唯一性，本项目也具有区位的唯一性。n 体量的规模性 ：本项目在体量上具有梅州独一无二的领先性。n 功能的复合性 ：本项目具有吃、住、娱、购、游五大功能。n 资源的整合性 ：旅游资源、历史文化资源、社会资源、政策资源、鸿都花园社区资源。n 效益的社会性 ：提升城市形象，打造城市新经济增长52、点，解决再就业，扩大城市税源。（二）整合推广概念鸿都美食街不仅是一个商业平台，而是一个拉动鸿都商业园甚至江南商圈经济扩张的核心引擎，一个经济增长的能量库。与鸿都花园互动，借助于这一巨大资源，是目前鸿都美食街操作中应注意的最重要的问题，甚至是出发点。因此我们的推广策略是立足梅州，面向珠三角梅州最精彩，全国共瞩目（三）整合推广原则一个中心：用足资源，用足政策，用足品牌客都是梅州 梅州看鸿都（四）整合推广核心价值l 整合推广核心价值梅州在泛珠三角经济大版图中应该有自己的一席之地。随着“四个梅州”战略和梅州“创优”的落实，鸿都花园、鸿都美食街以及鸿都商业园梅州各商圈中具有越来越高的地位。本项目规划的新53、理念，与政策利好因素和社会大气候呼应。鸿都美食街“客家美食文化公园”全新价值观客家美食、客家山歌、客家文化等概念，与旅游经济、城市休闲文化嫁接l 推广调性大众化，民俗化，历史化，娱乐化，精品化大众化、精品化、娱乐化、历史性、民俗性寓教于乐，寓商于游（五）传播方向复合地产的品牌营销l 我们的传播方向-梅州经济核心区 鸿都花园/鸿都美食街 泛珠三角 （六）传播模式n 以媒体整合方式打造稠密的传播网络对梅州及周边进行渗透式传播，不宜广告轰炸。n 针对部分“个性客户群”，进行大规模定向传播，达到低成本、高效率的传播。n 针对能给本项目造成轰动效应与羊群效应的重点客户群对他们进行点对点的重点传播。n 进54、行能受到社会高层人士、政府部门高度关注的事件行销传播。n 以组合拳手法，在受众人群中产生轰动效应与口碑效应，以形成极具传播速度的人际传播。l 我们的传播思路 卖项目（鸿都美食街）卖梅州 卖品牌 卖文化 卖娱乐（七）市场攻击阶段策略1/蓄势准备期（1个月）目的：利用现场包装、新闻缮稿、形象广告、户外广告、新闻发布会，引发社会各界高度关注。在市场树立形象，并充实品牌整体形象内涵。内容：1、户外广告攻击到位。 2、新闻立体造势开始预热。 3、杂志、DM针对性目标攻击。 4、新闻发布会、客家文化巡展。 5、新闻缮稿。 6、门户网站广告制作并全面上挂。 7、地块现场包装及现有营销中心的重新整合。2/内部55、认购期（1个月）目的：由于前期形象广告及炒作，项目已在市场建立形象，辅以事件行销，全面形成社会各界认同感，吸引买家来到项目现场并产生购买欲望。内容：1、报纸加强攻击力度，并发布内部认购信息。 2、电视台侧重15形象攻击并栏目冠名 3、杂志发布内部认购信息。 4、主题峰会、论坛、软文。3/公开发售期目的：根据内部认购情况，公开发售期要树立独特形象及硬性卖点，结合现场开盘与异地巡展活动，迅速创造销售热潮与业绩。内容：1、梅州及周边地区立体式发布开盘信息。 2、开盘新闻发布会与媒体酒会。 3、开盘仪式的策划、组织、执行。4/持续热销期目的：作为强势销售阶段，以硬性卖点为主要诉求点。广告与事件行销相结56、合，辅以少量促销。内容：1、媒体重点转移到报纸、事件行销与现场攻击。 2、售楼现场主题活动并软文炒作。 3、深入市场，重点客户点对点攻击。4、SP促销活动等优惠办法出台。（八）战术整合战术1：现场攻击“组合拳”l 营销展示中心气氛渲染l 模型展示l 示范环境l 围墙广告牌气氛渲染l 样板间展示现场一定要建立指标性，一定要让买家对项目产生充足的信心，一定要用超高标准来做。现场展示主要有三个攻击点：营销展示中心、模型展示、广告围墙，核心目标让买家一到现场就要被项目的庞大气势与规模打动，感染其购买欲望。展示中心形象要前言，要简洁、明亮、大气。看楼道路用导示牌导向。战术2：“创优”借东风市场攻击策略：57、1、“创优”是政府行为，是一个非常大的社会热点，与政府合作开辟经济论坛走向全市以及周边城市巡展。 2、充分利用省市领导、专业学者的参加，制造权威性。 3、控制记者群，巡展期间每周都希望在全市以及周边城市各大媒体都有新闻出台，不断制造社会关注热点。战术3：新闻发布会时间：待定地点：梅州邀请人员：政府官员、知名城市规划专家、知名经济学者、主力媒介记者新闻发布会目的：通过专家对项目的介绍和城市运营的阐述，通过记者对项目进行立体宣传造势。战术4：客家文化巡回展核心攻击点：向广东展示，向全国演绎 地点：梅州以及周边城市、珠三角主要城市 时间：待定市场攻击策略：1、进一步吸引消费者眼球，引发广泛的社会影响58、力 2、以客家文化作为契机，向珠三角地区展示自己的形象 3、通过媒体炒作引起社会各界的关注战术5：旅游商业地产推介会核心攻击点：针对重点客户群进行推介会，邀请规划专家、政府官员、新闻记者参加，以品牌赢得认可。战术6：路演攻击策略：1、通过上门路演的方式，可以非常好地将销售传递到终端，赢得大客户。 2、尽早争取大客户是稳定销售的良好手段，并能产生羊群效应。市场攻击方式：1、目标对象群：重点商家、重点投资客、有营销网络的商户 2、路演时间：与对方约定时间执行准备：1、路演投影资料； 2、客户群的有效选择战术7：事件行销攻击策略：1、契入社会热点事件进行炒作，增加项目知名度与公众形象。 2、制造社会59、热点事件进行炒作，增加知名度与公众形象。 3、举办高峰会、论坛引发市场的高度关注，提高项目品牌形象。 4、利用主力媒体的新闻报道，提高项目在社会及市场的曝光率。结束语我们坚信：本项目在梅州市场拥有良好的发展前景，具有极强的生命力。我们手里三张王牌，使我们对本项目成功充满信心。即：第一，我们有与鸿艺企业长期合作建立起的默契、信任，有对梅州本土市场的深入了解，了解梅州人的生活习惯、消费心理、行为特征，这是操作好项目的关键。第二、我们与鸿艺企业一起成长与进步，鸿都品牌的影响已经深入人心，这是尽快打开市场可靠的最佳资源。第三、三年多来，我们已经掌握一套比较成熟、并且适合梅州市场的营销模式、推广模式、客户网络、社会资源，这是项目成功的重要条件。从“做实事、打硬仗”的原则出发，中塔公司相信：通过我们双方共同努力，精心策划，执行达到实效，本项目必然赢得成功。深圳市中塔房地产顾问有限公司9月23日