1、前前 本次提案是名明-墅推广所三次提案。一次提案明墅推广全案在学。二次提案主是事提及三个与。此次提案是在明主思想基上提加工在指下推广作出一步充和明。本方案将从整体推广、景、售、推广方做出建做好。+案案打知名度提升美誉度建立目的品牌地位具体操作思路 ENTER对于产品对于产品对于对于品牌品牌 传导目的精品属传导目的精品属性使消费者内心性使消费者内心的接受价值于的接受价值于产品的实质价值。产品的实质价值。合售周期在合售周期在指定时内佐指定时内佐开发商完成目的开发商完成目的目标售。目标售。对于售对于售策划包装建策划包装建立开发商的品牌形立开发商的品牌形象丰富品牌内涵象丰富品牌内涵并提升知名度。并提升2、知名度。推广核心先明先明1、打名度提升、打名度提升誉誉度度 主主 在期内力争引公众对我够关注使消在房备在期内力争引公众对我够关注使消在房备清单中将我列入其中清单中将我列入其中 例如例如20042004年南年南水云天初入春摘牌南湖区域仅水云天初入春摘牌南湖区域仅10.0310.03万万平土地在此之前春楼市已有万、万多品牌开发平土地在此之前春楼市已有万、万多品牌开发商且已分别具有了多年对南方地产此前商且已分别具有了多年对南方地产此前寂寂无毫无名度可寂寂无毫无名度可 对于此我们以对于此我们以“港来了南来港来了南来了了”为宣传主为其为宣传主为其度制了列完整传播内容以户外为传播体一推出度制了列完整传播内3、容以户外为传播体一推出即引了市场和消极大关注和好建了其在春地产即引了市场和消极大关注和好建了其在春地产中地位形成了与天安、中海、万并有利地位。中地位形成了与天安、中海、万并有利地位。2、建、建品形品形 主主 对本案投商和开发企业对本案投商和开发企业安地产品牌形包和安地产品牌形包和品牌内涵丰富来提升本案在消心中心理价位品牌内涵丰富来提升本案在消心中心理价位 例如天安例如天安一城开发初始段所处位应属于城乡合一城开发初始段所处位应属于城乡合偏偏开发又是档楼为了扭业对于片区本应廉价偏偏开发又是档楼为了扭业对于片区本应廉价提升心理价位名为其制并执了一列品牌与楼形提升心理价位名为其制并执了一列品牌与楼形包4、工如户外围挡、售楼处内外包、展会现场以及报宣包工如户外围挡、售楼处内外包、展会现场以及报宣成功地在标人心中树了容、尊、典大品牌成功地在标人心中树了容、尊、典大品牌形有力地拉升了售价格。在周楼普价格在形有力地拉升了售价格。在周楼普价格在20002000元以元以下市场形势下尚只是一片地天安下市场形势下尚只是一片地天安一城期房售价格一城期房售价格就已到了就已到了30003000元。元。3、品品属属性性 得民心得天下得民心得天下/注意力就是注意力就是力力 在全年划推广中成熟文案意、版在全年划推广中成熟文案意、版、独特活动划以及各方与源整合传本、独特活动划以及各方与源整合传本新中式概念得消人心理同激发房5、欲望。新中式概念得消人心理同激发房欲望。在一方名传播机构具备多年操实形成在一方名传播机构具备多年操实形成、堪丰富作并拥有一支与天安、亚泰、南、堪丰富作并拥有一支与天安、亚泰、南水云水云天、业天、业光城、大政光城、大政江园江园多名楼拥有多年多名楼拥有多年合作创作伍信可以为本打出令市场及受众产极合作创作伍信可以为本打出令市场及受众产极大信感与偏好度从心理上拉价位其大信感与偏好度从心理上拉价位其“关注喜爱向关注喜爱向往买往买”4、合、合售售周期周期 与与售售手手抓抓手手 在整体售中单只依在整体售中单只依“一招一招”是万万不是万万不。售当然必不可少但对不忽划和包力售当然必不可少但对不忽划和包力毕我们对6、是然中情感最丰富毕我们对是然中情感最丰富“人人”“巧妙地打巧妙地打动动”永比永比“功利地教功利地教”更加来得事半功倍。更加来得事半功倍。所以应在作全当中合售周期在不同指所以应在作全当中合售周期在不同指定时内以一划思想与应推广手段为发展推波定时内以一划思想与应推广手段为发展推波助澜以此来促各推广段分期售任务完成最佐开发助澜以此来促各推广段分期售任务完成最佐开发商成总售任务利实现并为下一步开发做好形商成总售任务利实现并为下一步开发做好形和品牌建。和品牌建。增增 强强|度度与与信信誉誉度度 就就|强大强大售售从从文化征文化征休休方式方式境塑境塑主服主服促促方式方式播播广广告告格格不不是是将将“代中代7、中国国”文化成文化成注注入到所有入到所有播播合之中合之中差差化化充分展充分展出出与与不同不同差差征征将将“代中代中国国”文化成文化成注入注入到所有到所有播播合之中合之中明明客客定位定位与与市市定位定位独独具具新中式文化新中式文化概概念念总体推广略总体推广略传播传播策略策略品牌品牌策略策略创意创意策略策略媒介媒介策略策略公关公关策略策略出出独独具具区氛区氛求求播播与与播播“新、新、”同同形成形成播差播差性性使之使之总体推广略总体推广略将将“代中代中国国”文化成文化成注注入到所有入到所有播播合之中合之中差差化化充分展充分展出出与与不同不同差差征征将将“代中代中国国”文化成文化成注入注入到所有到所有8、播播合之中合之中明明客客定位定位与与市市定位定位独独具具新中式文化新中式文化概概念念感感尊尊感感感感 总体推广略总体推广略将将“代中代中国国”文化成文化成注注入到所有入到所有播播合之中合之中差差化化充分展充分展出出与与不同不同差差征征将将“代中代中国国”文化成文化成注入注入到所有到所有播播合之中合之中明明客客定位定位与与市市定位定位独独具具新中式文化新中式文化概概念念求求充分充分体体定位客定位客总体推广略总体推广略将将“代中代中国国”文化成文化成注注入到所有入到所有播播合之中合之中差差化化充分展充分展出出与与不同不同差差征征将将“代中代中国国”文化成文化成注入注入到所有到所有播播合之中合之中明9、明客客定位定位与与市市定位定位独独具具新中式文化新中式文化概概念念 主打文化主打文化将将小小区区格、格、氛氛得更具深得更具深度、更有中式。度、更有中式。春市、春市、月月区区域最具域最具人文人文韵韵味和味和尚尚品位品位档档次次墅墅区区将将成成明明-墅墅和和商商品注入更多含。品注入更多含。使入住使入住主引以主引以-播播-播 1、以户户外外广广告告为为主主导导塑产品形向标消做点求争取到最广泛。2、以平平广广告、告、场场包包为为充分引导消利列具传更丰富产品信息提升产品品感。3、以印刷印刷品、品、听听媒媒体体手段对消告性具体产品求以促使他们在所处圈子中产口效应。三位一体层层推三位一体层层推具体推广段分及10、点工作-2007 年 -热段开盘强段 以文和新形式播信息名数据源DM手段前期推广客。以期客前提当增加报刊广告的宣力度合卖场的好气氛促犹客。少广外广告延市印推出促措依靠前期客源及口形推客新客成交。延段-2008年-3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10月月 11 11月月 12 12月月 1 1月月 2 2月月 导入段 以外媒体主播体品建及形宣同做好售伍建及培。3月初月初55月末月末6月初月初88月末月末9月初月初1111月中月中11月末月末 次年次年2 2月月上所示的入市时机为初步估具体作目工程展情况另。明播周期及段任推广段分分分2007年年3月初11、月初5月末月末主工作主工作1、氛氛包包装装以以外外主主 建品形截流同建品形截流同区区域客源域客源2、完成、完成售楼售楼改建改建、格包格包装装及及 属属施施3、推推广广方案方案4、印印DM、楼楼、价格、价格售售料料5、定模型制作方案定模型制作方案6、售售伍伍建建与与全培全培7、与与媒媒体体建好合作建好合作前期前期 媒媒体体炒作做好炒作做好 入入 段段 段段延延 段段强强段段推广段分分分 2007年年6月初月初8月末月末主工作：1、以、以文和新文和新形式形式 播播信息信息2、名名数数据据源源DM 手段手段前期推前期推广广客客。3、取取售售可可。入入 段段 段段延延 段段强强段段分分 2007年年912、月初月初11月中旬月中旬主工作主工作1、以、以期客期客前提前提当当增增 加平加平广广告宣告宣力度力度 2、以媒、以媒体体宣宣文和新文和新 合平合平广广告强告强宣宣3、本、本段涵段涵日日多可取多可取假假 日日手段在手段在活活同同 取不同促取不同促手段合手段合 好好气氛气氛促促犹犹客客 。推广段分 入入 段段 段段延延 段段强强段段分分 2007年年11月末月末次年次年02月月主工作主工作1、推出促、推出促措依照前期措依照前期客客 源及口形促源及口形促客客新新 客客2、售售人人公公及及形成形成 客客新客新客性循性循。3、利、利、新年、新年假日假日 形成淡季不淡局。形成淡季不淡局。推广段分 入入 段13、段 段段延延 段段强强段段品品-于于 品品 品不是品不是做做几几形形广广告告或制定一套列或制定一套列承承就可以就可以它它是各是各个个方方合合形成巨大形成巨大大大更更。“明明-墅墅”品形和品效品形和品效与与天安、万、中海天安、万、中海截然有截然有不以不以“”式式广广告所得告所得也不必也不必多地宣多地宣企企掩了掩了光光之本之本品塑品塑 点打点打品品和品品和区区品品兼以建和兼以建和固固商品商品-意意-回 尊崇中国墅活与有是明墅从争中脱出、争受我将从文案意、和媒体新三大方手具体方法及将提供方案。信息信息持持画画求求内内容容 意意 性性品品 形形 意核心主意核心主差差 性性独有中式韵、格尊、然、回根据推14、广段、度和售周期推整1、并保持独有广告格2、根据双方合制播点定内、大气、底深厚中国墅大国作品作品媒媒-介介-大大播播深渗深渗影影深渗影整合多媒体源富 播渠使明 -墅播 攻体化。大播概念做文写格做媒体。充分利外媒体合形成宣效。启明园-别墅目的媒体略析启明园-别墅目的媒体略析 以前所播主在操中合段取合媒体合以到充分利媒体性成好宣效果同推广。公公及活及活 在前市境中我到广告影力已日弱化;且2007年春墅争将十分激烈形脱广告取更具性推广更明智和必。于来形与品内涵也新形式注入以活展品位以公渗文化促使主以口宣形式吸引潜在客。外以公活手段可以在最有效掘更多新体从利地消化掉品取更多售利。“体体世活世活”明明清15、清木家具木家具会会列公列公关关活活动动一一 从整体格定到刻才是最打动房促使其下定决心方式家具是家居活中不可或境元同时也是原汁原味中式活中必不可少元 在修好充满家居氛围样板来客户可以在悠扬如流水合中涵中国古典文化与气度“木家具”一享世传术将使得楼客户可以提前入到区活中来。本标客户是一他们为事业奋斗他们为前奋斗同时开始注意健康。告他们健康保健是启明园为您准备活内容之一。现场对个人体适能进行全面检测，包括体能、体质、身体、体脂等各个方面。度身开发“个人健康菜单”：运动套餐、营养套餐、饮食套餐、最佳作息时间建议等。“体体健康呵健康呵护护”场场 体体 检检 测测列公列公关关活活动动二二 每个人了己未来孩16、子未来。明-墅一个家同孩子一个教。活当天在小区内排架古筝有性地名儿如潜在家子女合奏一台声会。很大度提升潜在家增加其明-墅好感度。“体体未未来来希望希望”名名儿儿古古乐乐会会专场专场列公列公关关活活动动三三 MINI COOPER是1959年MINI世以来全新推出力作新MINI予了个品全新念使之成原格和代技最佳合。从在欧洲展以来款得到了和公度价。收入求活傲。MINI COOPER作展吻合潜在客求。作汽国子MINI COOPER本就代一活傲合了消心。“体体消消快感快感”宝宝MINI COOPER会会列公列公关关活活动动四四其其它它公公关关活活动动建建主主 活活 明明“明学”周末名人沙 将售楼作学沙17、活所并以服施。吉林大学校学、内名画家体参加一列文化活以烘托深厚文化氛同掘潜在房体。“少年强中国强”明心 凡吉大教在明二期房安地将把售所得房款中一定比例于吉林大学困大学助学 在吉大校内及会上广泛宣播品信息企形吸引品注。“御山水情”市名流韵周 南明/国商/会/卓展会参加月潭游活与人深入交流有效宣品一步推广奠定基。建分析得出建分析得出景景点点 建建分析分析01正中式正中式 启明新中式别墅是在尊历史文化和地方文化以及提取中国古典建划华基上合代活方式建新中式宅。启明新中式别墅在产品上既接了式别墅性又保了中式别墅。其建含不失大气清中尊深具术感染力和冲击力。点点01“方手法方手法方意境。方意境。”具具体体建18、建原原 在区整体林景中必刻“将方景哲学入到林景形式中。”即即既既不是中不是中国国古典古典林照搬也不是林照搬也不是脱脱区区定定位常位常手法沿手法沿是是代手段代手段将将中中国国更合更合。建建分析分析02情景情景墅庭墅庭 启明新中式别墅以“内庭”建亮点为核心从形成独有内景使居在特定活与外境沟和交流。独特布局形态使得庭中景不仅仅局于态“可望”更在于动态“可游”。漫步其中可一步一景漫游其中则景换可是“情境”。点点02深入深入研研“中式庭中式庭”景格局景格局具具体体建建原原 中式庭展史源流其景式格及手法已成人文化分。只有真正了了“中式庭”景才做到古今出合代求明新中式庭。建建在庭景在庭景中中密密合建因合建因19、随随形、形、池堆山、池堆山、栽林在因地制宜基栽林在因地制宜基上上将将山、水池、山、水池、木木合布局力合布局力争争到到“人作宛天人作宛天”景景效果。效果。其一为其一为“传统特传统特”:墙有彩典大方在方、木、工以如、木制横条、楹柱使整栋建如。其二为其二为“民族特民族特”:一点主是指对于“水”和。左有水源之青右有之南有泉之朱北有丘之武。其三为其三为“人文特人文特”借助净月潭国家森林公园和周学府所人文境打新中式文化区也是建特之一。建建分析分析03三大建三大建点点03景景与与建形交建形交具具体体建建原原 A、弃弃常常“式景式景文化大搬文化大搬”抓抓住中住中国国林林点点“点景点景”技法技法情景交活情景交活20、景。景。所“点景”意抓住林地中每一景点及境景再合文化求度概括点出景点出景境。“点景”富然境景廓出建境个性使得无从墅一个房和度可以欣到景。具具体体建建原原 B、必、必将将建建入到景入到景畴畴将将其作其作一一点因点因来来。才不会形成“墅”与“景”孤存在才做到从最佳境景效果。如中国林中“半亭”就可以到很好再点景功效 将“半亭”或于中或于山便可以化化呆板于是一“化虚”、“化景情思”妙。新中式新中式林林 景景建建01、中式、中式林点林点 四大点是中式林在世上独一主志。它形成一方是政治、文化多因合力。一方从根本上来与中国天人合一然以及悟、感、合推思方式有更接。中式林有于世其他林主可概括四大点本于然本于然于21、然于然建建与与然然糅糅画画情情意境涵意境涵中式园林以再然山水为基本原则建和然和“天人合一”求到效果但并并不是不是单单地模地模仿仿“本于然于然”把人工和然巧妙地合来是一思想在一思想在园园当当中具中具体体就是就是“因地制宜”、“依山就势”善于利有然境条件体出人工建对然尊与利。“实实以以为为主主”强建体之关不是强建单体使建物之往往成为点。02、中式、中式林林 中式林一池三山曲径幽、步景、九曲十八弯、山水、虚合手法。外恢弘内庭小流水景韵。主体构成核心核心思想思想点景山山“山有山有寸情寸情”水水流水幽幽流水幽幽 萋萋萋萋林水景原林水景原“点景点景”原原托、烘托托、烘托称称平平画画宜宜比照比照有有有有奏奏22、化化一、主一、主体体成成一山一山“山有寸情山有寸情”山分成两大一是“厅厅山山”名思义就是在厅堂前中山。少出点、主以一两块形制优峰作为主体来点庭园。其型合、漏、学原则。在光“厅山”更接于抽塑。一是墙墙中嵌壁岩中嵌壁岩有嵌入墙内有与墙但效果与前同均以墙为景犹如一幅写意山水。以上两均于模小庭园对于某些大庭园来则喜大模堆山叠。山多峰岩嶙峋沟壑横分明深得山林。二水二水流水幽幽流水幽幽 萋萋萋萋 水也是成林基本之一。林水从布局上可分中和分散形式从情上有有静。中静水多于中小型庭其点是整个林以水池中心沿水池四周列建从形成一向心、内格局。布局形式可使有具有朗感。内庭 和中水是分散水其点是化整方法把水分割成互干小23、。于水池形状大多数呈不形式以再然水景。区 在明林中必“水”一忌求忌求曲此外求得体上化忽忽合、收放奏感。合与山合更深幽情。具体原如下 原则1、宜“小”不宜“大”此条原则指是在水体时应多小水体不是漫无、毫无味可大水体。林水景原林水景原原则2、宜“曲”不宜“”所宜“曲”不宜“”原则指是 水体最好成曲。所“师法然”即在中循大然中律使水景更易于形成变幻效果。林水景原林水景原原3、宜“下”不宜“上”此“下”与“上”是一指是水景尽可与然中万有引力合。林水景原林水景原原则4、宜“”不宜“实”水景是对于实水体它是一意向性水景。是具有地域特征园如块、沙、仿照大然中然水体形状成。林水景原林水景原 典“点景”可以强化24、然境和景。在园林中到处可梁栋、奇异木到处点文刻、匾楹。从建场度来“点景”建先在构图上占据了“力场”中心点对它和处可以到控制全局点作 从建学度来点景作更在于然境景意义上意境升华创出不同境条件下景特殊意境。二、点景二、点景 如楼梦中“大园村”一景有杏村意主景、油、土井、景外又提出“只养些、之才”。“”二字便是点景妙。“点景点景”原原托、烘托称平平宜宜对对比照比照应应有有有有奏奏变变化化“点景点景”原原托、烘托托、烘托平画宜对对比照比照应应有有有有奏奏变变化化 即点景使原景在格上、主宾关上、景上更显得宜浓淡有。实中点景景往往是多点景形式合构成“点合”、“合”“点合”是极为普点景。“点景点景”原原托、25、烘托托、烘托平平宜宜比照有有有奏奏变变化化 有主、淡、不明可比照手法在原景旁再增加一在比例上、体上和度上有大反差化景到以此彼。“点景点景”原原托、烘托托、烘托平平宜宜对对比照比照应应有有有奏化 景景之大有分散感可于其点一些景作“渡”到有如原有景彩、感分气氛不可加、加密、加深、加、加点景手法予以强。以再然山水基本原求建和然和到“天人合一”效果。但并不是地模是“本于然于然”把人工和然巧妙地合来。03、明明墅景墅景具具体体建建手法手法 利天然“地”暗“寿健康”合方居住想“抱、山水”水。以木、水林水景、卵、林植元更以大密木然合出密密“流客。口广充想枯山水点座因地制宜出瀑布水。意意 境境:在庭景中可借助26、植抒情寓情于景情景交。松、古不寒劣境在寒中挺于山之梅不寒冷傲怒放“未曾出土先有凌云也虚心”。三植具有不屈、亮品格所以称作“寒三友”。其形式意境明常于文人与清庭中。于幽叶姿清淡叶幽柔条独无弱之无媚俗之意放室内或植于庭一意境何其。公共地分植无毒、不刺有比整外型一价格不太昂如、柏。植植 :分区水体和庭水体。区区水水体体包括湖水、溪流、瀑布公共景水体体大小根据区定明墅做成区中心湖支流水区溪河卵、文化作装合塑小品体中国文化气息 庭水庭水体体做庭中一分在体400平方墅中常出一形式在人比向往有水地方但地方又太少所以人才去水体。庭水体点是小。但做很在做池既不做太深又不太浅就使求如家有小孩就小孩安全主。水水 体27、体:墅庭中主出、幽、。“”是庭主点因服主是家庭成及朋没有必做不然不但浪且子很局促。“幽”是曲折型使人感幽深使庭。“”是庭最境做到多不乱少不既欣又很。:是指假山、凉亭、架、塑、各在区内到点作人工景。例如塑可做一些有中国古典气息杯、兵俑、八。可以充分体中国文化彩增加区文化底。小小 品品:套套施施建建功主提供一个休、健、洽、一体合所。具体内功可包括 “健房、棋室、画、居、室、中医和区便利市 既可主与活双又可以从彰出区新中式定位有于常会所。01 01 中情的社区会所中情的社区会所深中医室主健康保。02 02 中医疗中医疗外地儿游、室外网、不同主健所。03 03 户外动施户外动施 区内中式文化景、小品将28、中、歌、画寓意其中 景境熏主充分感受到区品味以及新中式墅所含文化底和大国。04 04 中式文化景施中式文化景施智化智化建建一、安全 据新文化报12月6日13版报“别墅大9个月狂春南档别墅区30多栋别墅案值余万元”案例。此也反映出了别墅安弱别墅“安”再次成为别墅客户最关心之。别墅安一技术二人。别墅安一技术二人。技术方技术方 借万兰乔圣六安全 1、周 2、外报 3、园区控 4、家居 5、6、人方 无技术含有多么控安备归根底是人去和使包括园区内外序持-保安。就似于做“子工”一样如果园区出入口总有岗园区内总有巡所应智化够始正常样到一个很好地慑作。反之如果乏专业操控人员制所有智化备园区出入口无人很时不到29、一个保安影子样园区再备也是不到应有作。二、信息理 1)1)、动抄、动抄 具数据可传到供水、气、热应。2 2、出入与停管理出入与停管理 停出入口与居住小区物业中心机使。3 3、紧急广播与景乐、紧急广播与景乐 小区内安有广播播放景乐 4 4、物业管理算机系统、物业管理算机系统 居住小区内“一卡”技术。5 5、信息络系统、信息络系统 本是居住小区宽带接入、控制、有和所成提倡多合技术 居住小区宽带接入、控制、有和各成多布方式 每户不少于两对、两个插座和一个数据接口。总占地积总占地积70276.33 总建筑积总建筑积45391.13总户数总户数93户据划图显容积率容积率0.65 绿化率绿化率45%独体别30、墅独体别墅39栋占总户数42%总建19677.04 占总建43%据划图显示据划图显示排别墅4栋排别墅4栋18户占总户数19%具体不叠加别墅3栋叠加别墅3栋36户占总户数39%具体不 一、本案定价一、本案定价 1 1、定价目标、定价目标 估市场求和开发及成本合争情况据此定价格使开发公司产最大当期利润和流。2 2、价格策略、价格策略 A、包楼来像子但只售子价“尽挤掉价格中水分”使价格尽回归价值从使开发商有利可消乐于接受。B、控制保售度中开小步慢。C、价格建树形。楼盘名称别墅型 价(元/)均 价(元/)最价(元/)万万独体独体108001300015000排排648870007588森林森林墅墅独体31、独体8200950012000月潭月潭山地山地独体独体88509000 11000小独体小独体600065908000月月墅墅双拼双拼602862306438叠拼叠拼368039004138排排498553405698二、价格制定二、价格制定法法1、春市主别墅产品价格对比分析春市主别墅产品价格对比分析 楼盘名称别墅型 价(元/)均 价(元/)最价(元/)印溪印溪叠拼叠拼300032003380排排408043004580山庄山庄叠拼叠拼295033003700排排300036004200中海中海莱莱叠拼叠拼未定未定未定未定未定未定排排600065007000双拼双拼700075008000楼盘32、名称别墅型 价(元/)均 价(元/)最价(元/)天安天安一城一城叠拼叠拼450047004800排排550058005800独体独体700073007660上城上城叠拼叠拼460047504900排排600061506300双拼双拼800085009000吉星吉星上峰小上峰小独体独体530053005300双拼双拼530053005300排排380038003800 2、从从度度清清我我 有效定价方法是按价值定价。对于产品价值我们可分比析产品及同产品成本、区位、品牌实力、产品差异建格、户型、景境、房心态、政府作、境噪声、气、境污染多因定。A（万科兰乔圣菲、天安第一城、融创上城、中海莱茵东郡）B33、（森林华墅、优山美地、本案）C（美印溪谷）D（香墅街、钻石山庄）在以上办法对本目及竞争目做出价值测定后我们完成了本在以上办法对本目及竞争目做出价值测定后我们完成了本目的目的“竞争字塔竞争字塔 ”。如竞争字塔显示启明别墅目竞争价值位于第二级与区域内的如竞争字塔显示启明别墅目竞争价值位于第二级与区域内的森林华墅目处于同一级别。因此启明别墅目的价格定位标准势必森林华墅目处于同一级别。因此启明别墅目的价格定位标准势必以参区域内同级竞品以参区域内同级竞品森林华墅和下级竞品优山地两个目为主。森林华墅和下级竞品优山地两个目为主。三、目售价格建三、目售价格建 依据以上所拟定价格和对争建本案:独栋别墅产品均价为34、独栋别墅产品均价为9500元/m2 排别墅产品均价为排别墅产品均价为5800元/m2 叠拚别墅产品均价为叠拚别墅产品均价为4200元/m2 售指标及价略如下售指标及价略如下 1 1、售到可售25%之前入市价格即、售到可售25%之前入市价格即 独栋按别墅产品均价为8800元/m2 排别墅产品均价为5100元/m2 叠拚别墅产品均价为3980元/m2售。2 2、售比例25%-40%之在入市价格的基础上4%即、售比例25%-40%之在入市价格的基础上4%即 独栋按别墅产品均价为9152元/m2 排别墅产品均价为5304元/m2 叠拚别墅产品均价为4139元/m2售。3 3、售比例40%-60%之在第35、一次整的基础上再次上、售比例40%-60%之在第一次整的基础上再次上4%即4%即 独栋按别墅产品均价为9518元/m2 排别墅产品均价为5516元/m2 叠拚别墅产品均价为4305元/m2售。4 4、售比例 60%-80%之在第二次整的基础上再次上、售比例 60%-80%之在第二次整的基础上再次上4%即4%即 独栋按别墅产品均价为9898元/m2 排别墅产品均价为5736元/m2 叠拚别墅产品均价为4477元/m2售。5 5、售比例80%-100%之在第三次整的基础上再次上、售比例80%-100%之在第三次整的基础上再次上3%即3%即 独栋按别墅产品均价为10195元/m2 排别墅产品均价为536、908元/m2 加权平均最后独栋别墅产品均价为9500元/m加权平均最后独栋别墅产品均价为9500元/m2 2 排别墅产品均价为5800元/m排别墅产品均价为5800元/m2 2 叠拚别墅产品均价为4200元/m叠拚别墅产品均价为4200元/m2 2。售售周周期期价价点点价幅价幅度度售售均价元均价元/m2期期25%独栋按别墅产品均价为独栋按别墅产品均价为88008800元元/m/m2排排别墅产品均价为别墅产品均价为51005100元元/m/m2叠拚别墅产叠拚别墅产品均价为品均价为39803980元元/m/m2售售开期开期25%40%上上4%4%独栋按别墅产品均价为独栋按别墅产品均价为9152937、152元元/m/m2排排别墅产品均价为别墅产品均价为53045304元元/m/m2叠拚别墅产叠拚别墅产品均价为品均价为41394139元元/m/m2售售强期强期40%60%上上4%4%独栋按别墅产品均价为独栋按别墅产品均价为95189518元元/m/m2排排别墅产品均价为别墅产品均价为55165516元元/m/m2叠拚别墅产叠拚别墅产品均价为品均价为43054305元元/m/m2售售持期持期60%80%上上4%4%独栋按别墅产品均价为独栋按别墅产品均价为98989898元元/m/m2排排别墅产品均价为别墅产品均价为57365736元元/m/m2叠拚别墅产叠拚别墅产品均价为品均价为447744738、7元元/m/m2售售深期深期80%100%上上3%3%独栋按别墅产品均价为独栋按别墅产品均价为1019510195元元/m/m2排排别墅产品均价为别墅产品均价为59085908元元/m/m2叠拚别墅产叠拚别墅产品均价为品均价为46114611元元/m/m2售售加权加权均价均价加权平均最后独栋别墅产品均价为9500元/m加权平均最后独栋别墅产品均价为9500元/m2排别墅产品均价为5800元/m排别墅产品均价为5800元/m2叠拚别墅产品均价为4200元/m叠拚别墅产品均价为4200元/m2。品品 价价 例例 备注上价格是我们对本案价格策略的初步定在执程可以根据售备注上价格是我们对本案价格策略的39、初步定在执程可以根据售的实状况时整力求目的售均价到一个更的水平。的实状况时整力求目的售均价到一个更的水平。四、树立产品之王提升目形四、树立产品之王提升目形 定启明二期别墅中位、户型、景最优一栋独栋别墅产品为其制定一个于其他产品总价即树其楼形以次提整体形。总价888万元/套总价888万元/套一、控是实现目利润最大化的捷径一、控是实现目利润最大化的捷径 一个一开即一抢不是一件好事只明定价偏低开发商没有得到最大售收入所以控制好售拍在先导期、开期、强期、期各安排合供比例每个期内供应售在、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、低比例实均售。样可以有效地控制房源且后期好房源市时正处于价格上升期可以取得好济效。二40、控是售理的一基本。二、控是售理的一基本。1、可提售售应变力及时根据市场境和售条件变化实施售修正。2、售控制一业动标、控、核业售工作使售度在公司控制围内。三、启明别墅目售控制点三、启明别墅目售控制点 1、定合开发奏和产品入市时。2、产品分别、分团、分批推出。3、建售场控办法。依据依据以总体推广为依据以总体推广为依据本本“小投入、大回报小投入、大回报”原则原则全全年年推推广广所所占占售售之之比比例例明明2%100%推广2%全年售100%为更加有效促产品售同时使得双方对于未为更加有效促产品售同时使得双方对于未来投入建明概念我们对全年推广来投入建明概念我们对全年推广度做出了如下安排根据常操作将其定为度做出了如下安排根据常操作将其定为全年总售全年总售 2%