1、第五章第五章 房地产项目投资成本与收入估算房地产项目投资成本与收入估算在项目的前期阶段，为了对项目进在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资与成本费用进行必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算。如果投资估算误差太准确的估算。如果投资估算误差太大，必将导致决策的失误。大，必将导致决策的失误。一、投资估算的作用一、投资估算的作用1.是筹集基本建设资金和金融部门批准是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；贷款的依据；2.2.是确定设计任务书的投资额和控制初是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；步设计概算的依据；3.32、.是可行性研究和在项目评估中进行经是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。济技术分析的依据。二、不同阶段的不同估算精度要求二、不同阶段的不同估算精度要求机会研究阶段：机会研究阶段：30%30%根据设想的开发项目和平均单价估算投资总根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行。额，简单判断一个项目是否可行。初步可行性研究阶段：初步可行性研究阶段：20%20%根据初步计划的开发项目和较确切的单价估根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行。算投资总额，来决定一个项目是否可行。可行性研究阶段：可行性研究阶段：10%10%根据较详细的开发项3、目计划和较准确的单价根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行。估算投资总额，来决定一个项目是否可行。三、房地产项目投资成本费用构成三、房地产项目投资成本费用构成 对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：成本费用由以下部分组成：土地费用土地费用前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设施建设费建安工程费建安工程费公共配套设施建设费公共配套设施建设费管理费用管理费用销售费用销售费用财务费用财务费用开发期间税费开发期间税费不可预见费等不可预见费等四、房地产开发项目投资与成本费用估算四、房地产开发项目投资与4、成本费用估算（一）土地费用估算（一）土地费用估算 1.1.土地出让价款土地出让价款 以出让方式取得城市熟地土地使以出让方式取得城市熟地土地使用权，土地出让价款由土地出让金加用权，土地出让价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施建设费上拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成。构成。土地出让价款的估算，一般可参土地出让价款的估算，一般可参照政府已出让的类似地块的出让金额照政府已出让的类似地块的出让金额并进行时间、地段、用途、临街状况、并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到。境状况及土地现状等因素的修正得到。5、2.土地征用与拆迁安置补偿费土地补偿费安置补助费3.土地转让费 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。4.土地投资折价 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。（二）前期工程费前期工程费主要包括开发项目的前前期工程费主要包括开发项目的前期规划设计、可行性研究、水文地期规划设计、可行性研究、水文地质勘测以及质勘测以及“三通一平三通一平”等土地开等土地开发工程费支出。发工程费支出。一般情况下，规划设计费为建安一般情况下，规划设计费为建安工程费的工程费的3%3%6、左右，可行性研究费占项左右，可行性研究费占项目总投资的目总投资的0.2%-1%0.2%-1%左右；水文地质勘左右；水文地质勘测所需费用以实际工作量结合相关费测所需费用以实际工作量结合相关费用标准进行估算；用标准进行估算；“三通一平三通一平”等土等土地开发费用也是根据实际工作量参照地开发费用也是根据实际工作量参照有关费用标准进行估算。有关费用标准进行估算。序 号项 目金 额估算说明 1 2 3 4 5 6土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合 计（三）建安工程费（三）建安工程费 建安工程费是指直接用于工程建建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用等。具体包括：设的总成7、本费用等。具体包括：建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费和室内装修程费）、设备及安装工程费和室内装修工程费等。工程费等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费的在可行性研究阶段，建筑安装工程费的估算，可以采用估算，可以采用单元估算法、单位指标单元估算法、单位指标估算法、概算指标估算法、估算法、概算指标估算法、工程量近似匡算法、概算定额法等等方法估算。方法估算。单元估算法：单元估算法：是指以基本建设单元的综合投是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目工程投资的资乘以单元数得到项目工程投资的估算方法。估算方法。如，以每间客房的综合投资乘以客如8、，以每间客房的综合投资乘以客房数可以估算一座酒店的总投资。房数可以估算一座酒店的总投资。单位指标估算法单位指标估算法 以单位工程量投资乘以工程量得以单位工程量投资乘以工程量得到工程投资的估算方法。到工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、水电安装一般来说，土建工程、水电安装及设备安装工程可按建筑面积每平方及设备安装工程可按建筑面积每平方米造价计算。管线工程按长度进行估米造价计算。管线工程按长度进行估算。算。概算指标法 采用综合的单位建筑面积和建筑体积等概算指标来计算整个工程费用。工程量近似匡算法 就是工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算9、定额法。它是采用概算定额编制建筑工程概算的方法，它是根据初步设计图纸资料和概算定额的项目划分计算出工程量，然后套用概算定额单价(基价)，计算汇总后，再计取有关费用，便可得出单位工程概算造价。概算定额法要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确，能按照初步设计的平面、立面、剖面图纸计算出楼地面、墙身、门窗和屋面等项目的工程量时，才可采用。（四）基础设施建设费（四）基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物项目用地规基础设施建设费是指建筑物项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程费。划红线以内的各种管线和道路工程费。其费用包括供水、供电、供气、排污、其费用包括供水、供电、供气、排污、道路、路灯、绿化、10、电讯、环卫等工程道路、路灯、绿化、电讯、环卫等工程建设费用。建设费用。通常采用单位指标估算法来计算，即对通常采用单位指标估算法来计算，即对各项基础设设施按建筑平方米或用地平各项基础设设施按建筑平方米或用地平方米造价进行估算。也可按实际工程进方米造价进行估算。也可按实际工程进行估算。行估算。（五）公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按照规划指标和实际工程量估一般按照规划指标和实际工程量估算。可参照算。可参照“建安工程费建安工程11、费”的估算方的估算方法。法。（六）管理费（六）管理费指企业管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：工资、福利费、差旅费、折旧费、修理费、办公费、业务招待费、周转房摊销和其他费用。管理费可按项目总投资的3-5%进行估算。（七）财务费用 指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括：利息、手续费、融资代理费等。（八）销售费用广告宣传及市场推广费：约为销售收入的2-3%；销售代理费用：约为销售收入的1.5-2%；其他销售费用：约为销售收入的0.5-1%；（九）开发期间的税费营业税城市建设维护税教育税附加防洪工程维护费土地增值税企业所得税 人防工程费等（十）不可预见费及其12、他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。一般为上述资金总和的10%左右。五、房地产项目收入估算五、房地产项目收入估算主要包括销售收入、租金收入、配套设施销售收入和自营收入等。1.租售收入 租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。注意：相关分析需以市场调查的结果来支撑，注意租售方案与进度的安排、以及价格变化的预期。2.自营收入3.配套设施销售收入补充补充单项工程:又称“工程项目”。建设项目的组成部分，单项工程是指一综合建设项目中的一个子项工程。是具有独立设计文件，竣工后13、能独立发挥生产能力或工程效益的工程。如学校建设项目中的教学楼、图书馆、学生宿舍、食堂等，都是具有独立存在意义的一个完整工程。单位工程:是单项工程的组成部分,以独立组织施工,但竣工后不能独立发挥生产能力或使用效益的工程.例如建设项目中土建工程、仪器设备安装、管道安装、给排水、暖通空调、电气安装等都属于单位工程。分部工程是单位工程的组成部分，它是按建筑安装工程的结构、部位或工序划分的，如一般房屋建筑可分为土方工程、打桩工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程、木结构工程、装饰工程等。分项工程是分部工程的组成部分，一般是按不同的施工方法，不同的材料，不同的规格划分的。如土方工程可分为人工土方、机械土方；打桩工程可分为打灌注混凝土桩、打预制混凝土桩、钢板桩及液压静力压桩机压桩等；砖石工程可分为砖基础、砖内墙、砖外墙等分项工程。