1、第五部分：商业地产开发把关项目投资决策与财务分析一、把握商业投资决策的八条宏观考量要素（流程图：商业地产投资决策的八条考量要素）1、时机性；（1）行业大环境的发展变化市场是经济发展到一定阶段的产物，它随着大环境的发展本身也在不段变化。由于经济衰退，或竞争激烈同样产生市场萎缩，而另外则有一些新兴行业处于蓬勃发展之中。例如家电行业，在90年代中期遍布全国各大中城市的家电城，而现在在大一点城市现该行业已发展到，都是由国美、苏宁、大中等家电连锁巨头的连锁化销售，原先的家电城模式已淘汰出局，因此如果在这些有国美，苏宁等控制的大中城市开家电城，也就很难成功。摊位式这种营销模式在家电行业中，在某些城市已过了2、那个时机，不再有生存空间。时机性还表现在切入点，即使进入该行业时，此市场属于整合、变动期或突发事件、火灾、拆迁导致的契机，从而切入进入。例如，音像市场。在以前全国各地有几千家音像城，随着打击盗版的深入，音像市场全都关闭了。如果再开音像市场，则与国家要求的发展趋势不符，很难开下去。（2）市场的外在形式应符合经济发展水平市场的外在形式也是重要的方面，从最初的低端的大棚式，或占道经营的临街式，以及集贸大厦服装市场。许多人都知道在市场可以砍价，而且批发的便宜。而在大城市或经济发展高一点的城市，一般都去百货商场或专卖店，很少去市场，随着经济发展，人们会逐渐去专卖店，百货商场“认牌子”，品牌服装逐渐取代散3、牌而发展起来。GDP指数是一个衡量的标准，在人均收入过2500元/月的城市，市场（日常用品领域）的就在位于商场，专卖超市，例如北京市区的很多服装市场生意现反而不如昌平，大兴，通县等郊区县，这就是郊区的人均收入低，适合市场模式的生存，市内则商场较好一些。在经济发展达到人均5000美元以上的地区，购物中心则是流行的商业开发模式。在目前国内的一线城市，商业地产的开发机会多数已发展到开发商厦、shoping mall的阶段。在市场领域中，最可怕的就是在选择进入时的时机性不对或选择行业的行业发展进入尾期，它将无可抵挡的，不可挽回的失败，投资也往往南辕北辙，远比因地段，价格等失误造成的损失可怕多了。2、地4、段性；这里所说的地段，是指消费者心理潜意识中认同的地段，任何一个商业地段，它都具有消费者自然心理认识的某种特质，这种认知是历史形成的，或在很强的广告力量灌输下形成的。如在北京一提到木樨园，人们印象就是卖服装的，一提中关村，就是卖电脑的，一提莱太，就是卖花卉的，这些在消费者心中的认识，对地段的感知是潜移默化长期形成的。传统意义上的好地段指：（1） 商业物业处在中心或临近城市的中心商业区；（2） 处在商业发展潜力的地段，或是临近交通枢纽（火车站，长途汽车站等）；（3） 十字路口等人流汇聚之地。地段的选定，一定要顺应消费者或商户的这种思维定势下决定，否则，仅凭借自身能力很难扭转，包括一些大公司，如在5、一些没有思维定式商圈意识的地方开建市场（服装，鞋等）单凭广告等力量是很难扭转。例如曾在北京十里河路开南方鞋城。（1）选址避免盲点在地段中需要特别指出的一点是盲点，在住宅中，毗邻的住宅其在同质的情况下，物业价值相差不大，如一片住宅区中，甲楼与乙楼相隔50米，甲楼售1万元/M2，乙楼（同质）不会售5000元/M2，而在商业地产中，在市场领域中，就会出现这种情况，甲楼、乙楼、丙楼等在一个区域中，甲楼100%出租，出租价10元/M2/天，乙楼会出现7元/M2/天，而丙楼会完全空置，无人问津，其商业价值为零，（实际其地产价值仍存在），出现类似眼睛中的“盲点”这堪称盲点现象，这种现象在其小而集中连片的大市6、场群中会出现。例如：在石家庄新华集贸市场群中，有幢以前已定位做了好几次都招商失败的大楼。在选址时，尤其要考虑规避“盲点”。“盲点”一般在一个大的商业圈中，不会在正中央，而是在大商圈的偏离中心圈一点。它一般在组合群或集合群中，如果人们的思维定势是服装，鞋，电器等什么都有，如石家庄的新华，成都荷花池市场群，那么在做细分时注意相邻性和盲点，尤其是大市场群中就容易出盲点，在盲点中切不可贪便宜。（2）充分认识地段意识的重要性在思维定势的地段区域中，其人们意识的地段的重要性要比传统意义的十字路口等要重要，在集中性商业（市场中）由于综合因素的作用，这比单纯意义的地段要重要的多。思维定势形成的原因有历史积累，7、如北京的西单、王府井、南京夫子庙等，也有广告作用催化出的，如北京女人街等，也有其它原因造成的，如新疆的华凌市场最初在空地上建造，依靠公共汽车庞大的中转换车作用，另外依靠吸引人气的“花鸟鱼市”汇集人流。3、布局性；在完善硬件设施中，布局尤为重要，一个畅通的设计，切合实际的布局会使一个市场，迅速火爆，反之，很多类似迷宫的设计，适得其反。住宅的户型在商业房地产中就是商业的布局，其重要性不言而喻。（1）格局对市场的致命影响一个格局对市场的影响有时是致命的，不懂行的人涉足时会吃很大的亏，尤其是初始修建市场的，如早期乌市小西门附近的新贸，红山市场，新新华市场，这种格局象迷宫一样，或违背人流情况导致倒闭的大8、楼很多。另一个就是根据实际情况合理设置摊位面积，以及柜台或房间的搭配，对格局的判断要很仔细的分析，从黄金分割点，或市场需求情况等出发，以及从停车位考虑。如乌鲁木齐月明楼市场对停车位的需求，如果停车位宽则摊位值钱，反而大门口的摊位因进出此处人多，车挤无法停车却不值钱了。在同质的住宅中，不同的户型产生销售的差异很大，因户型和总款，消费要求紧密相关，商业中也是如此，不流畅的布局形成很多死角，而且使用率极低，或是格局对商业要素的不能体现，造成业态的无法融合。（2）布局规划的常用标准在百货类市场建筑中，布局的使用率，一般以50%计算，如果超过65%则使用率高，低于45%为使用率低，如低于40%则建筑设计9、中有问题或建筑规划不合理，如高于65%则使用中通道太窄和服务公共区域太小，或是建筑规划中有不合理之处，并非使用率越高或越低越好。通道设计标准布局中通道的设计标准为2.4米宽，各主通道可达2.8米，3米，3米6而铺通道为2.2米，2米，1.8米，1.5米的设置，具体根据不同区域的人流有所增减，主辅有所分明。布局的流线布局的流线以逆时针方向设计，人流的习惯也是以逆时针方向转，对房间或摊位的排号也以逆时针方向排列，注意排列时可以考虑跳尾号4，为了迎合吉利的习惯。布局中的边线处理，要紧扣主线不可因边角的不规则，使通道不规则，在普通的设计中一般采用棋盘式，交叉处直行，以方便观看。公共区域隔断布局中为了美10、观，公共区域可采用玻璃门式隔断，在电梯口，角落可采用圆形或弧型设计，即可充分利用空间，又增加使用率。标识布局中为了标识明确，在视觉上可做空间功能分区，在顶部光带要与通道一致，吊旗也可因区域不同做不同处理，消防，卫生间标识牌在各转角处显要处悬挂。4、稳定性市场的稳定性性主要表现在四大方面：（流程图：市场稳定性表现的四大方面）（1） 物业的稳定性很多市场土地来源是政府划拨，或土地改项成商业用地，其手续不合法。市场的建筑是临建，或是非法建筑，违规建筑；另一种就是许多土地已被冻结或被规划，待拆迁，因市场的发展需要一个长期稳定，此点无法稳定下来。 （2）手续的稳定性手续的稳定性中对地段的合法性要求，一个11、合法的手续包括土地来源和规划等都办理相关报批手续，使之能就长期保存，如果一块土地被规划为其它用途，而建市场，则是违法规的，市场也很难长期留存。许多临建是违规超高，改变绿化率，容积率，一些土地立项为工业用地和住宅用地，或是划拨土地而改项为商业市场，此类须有相当的关系，否则极易因土地立项而被查封，或土地出让金欠款等法律关系不理清，导致市场关闭。（3）商圈的稳定性（商户的稳定性，进货商户和消费者认同的稳定性）；商圈的稳定性要求商户的稳定，市场内主流商户在市场经营是要赢利，在扣除租金外，他们能够生存，许多三级城市因出现税赋太高，而使商户无法生存引起罢市。进货的商户也需稳定，进货商户（批发市场）如果因其12、它市场开业或某种因素（例如毛衣行业中由于印度毛织业兴起，使边贸中经营毛衣的生意大受影响，中亚各国进毛衣从新疆边疆商贸城的商户转为向印度进货，使毛衣经营户生意影响，从而大批改行，影响市场稳定）。消费者的稳定性，尤其是区域性消费市场如北京朝阳路白云市场，北京菜百小商品市场此类，区域范围消费者的习惯和认同，如果出现大面积拆迁和小区的兴建入住，对市场经营稳定有影响。（4） 稳定性还表现在市场管理层的稳定，我们都耳闻过许多市场，管理层有人携款而逃，管理层内讧，将市场恶意处理或恶意管理，管理层的稳定性中人的因素是第一性的。管理层对商户的管理也需要科学，规范，形成一个系统，如不可朝令夕改，使商户无从适应从而13、产生失望。管理的稳定性和持久性，极易形成良好口碑，这就是资源性和品牌。5、人气性：人流、车流和交通状况，三部分聚集为人气。人气包括：商户人气和消费者人气两个方面，招商时考虑商户较多，运营时考虑消费者较多。交通状况指顾客到达商业区的交通方便程度。对内交通便捷程度主要考察商业区内道路类型，道路宽度，路面状况、公交站点总数及密度。平均车流量。对外主要考察商业物业与火车站港口、长途汽车站等设施的空间距离和对外交通联接的方便程度。人气与财气相通，人流既钱潮，人气主要指2个方面：招商期的商户聚集和有效购买的人群。（1）人流量是衡量市场消费力的考察手法每天上门量是一个比较明了的数据，很多的招商材料上看到1014、万、20万、100万的客流量，其实大部分是虚报的，这一个数值仅可供参考，3万平米建筑，如果3万人次的当天上门量，在2.2米宽的通道将是人挤人，此点可供对人流量监测时作为参考，人流量的另一个表现主要是在商圈或商业设施门前的过客量，虽然有时这个量很大，实际上人流的过客量与上门量不相同，它主要受展示面的影响，即商厦的展示面的大小和展示面的限制所决定。（2）车流可部分代替人流车流，在二三级城市，由于汽车化运动的不普及，私家车拥有量少，则对于停车位考虑不那么多，在一级城市，尤其车位的量与停放方便对市场是一个至关的要求。车流在某类市场领域中可代替着人流，例如对大型超市、郊区购物中心，停车的方便，车辆进出方15、便及位置都是衡量标准，车流是在这里代替着一定的现金流。交通状况还包括市场门前是否为单行线或有栅栏等，尤其城市道路规划中的单车道，或市场门前主路有栅栏，从而直接影响了市场的正常发展。例如原乌鲁木齐的小西门市场区域，在其路中央设立栅栏，直接导致两旁商厦的人流互不往来，其商业价值大大减低。商业价值的最终实现是依靠消费者，即人流来支持，人流则以其交通状况来保证，如公交车站，地铁口等外部因素来制约。如新疆乌市华凌市场的最初建设中，就依靠其雄厚的公交车站的交汇，换车优势，迅速汇集了大量的人流，对此，古今中外的商业在建设中都争夺位于主要交通道路口的地段，因为那有大量的人流支持。所以在考虑人流的同时，处理好建16、筑物的展示性，高差问题，是尤为重要的。6、资源性在很多市场的招商或洽淡中，常常会听到这个词“资源”，即拥有商业资源，拥有多少多少商业资源。（1）历史形成商业资源资源的由来：在市场的初期，往往是一些先知的商户自发在某地聚集，日渐形成的一个人们认同的市场，历史自古由来沿袭下来的市场，此例如南京夫子庙，上海城隍庙，北京西单，王府井等，其商业底蕴是历经几百年或上千年的，资源主要体现在地块的位置上，是对地段的商业附加。（2）商户归属形成商业资源另一种资源是某个商厦拥有多少商户量以此为该商厦资源。从客观上讲，在某种程度上该商厦是拥有这份资源，实际上，在一定条件下这资源是公共的，商户会因利益驱使而改变，资源17、并非是某某人或某某公司所专有。从另外一个意义上讲，如果该商业市场的系统或品牌推广的好，它就可以形成属于其的资源，如爱家家居，天雅大厦，赛博电子市场，云柏鞋业等，在其不断推广中强化了商户的归属性和隶属感，形成有效控制，从而形成资源。资源性的另一个体现在突发因子中，如果遇火灾、水灾、或政府拆迁这类突发因子，则市场中对主流商户，龙头商户的资源性要求就尤为重要，因为危机中其商户的凝聚力会因外部的突发因子而团结，从而在争夺商源时，突发因子也是造成商业游戏规则洗牌的开始，是个良好的契机。7、竞争与兼容性：任何一个商业地产项目投资，它都具有竞争性与兼容性，或是其外部或是对其内部，体现在以以下几个因素。（1）18、竞争性的体现要素在地段上，除了熟知常规地段区别方法如是否紧邻商业中心，十字路口，交通站口等，主要是要在区域所思维认定的商圈内，具有商业附加概念的地块上投资，越靠近老商业区，越具有人们的认同度，如雅宝路天雅大厦，位于吉利对面，红桥天雅位于老红桥市场东侧紧邻，在人们的思维认同度上是一致的，其价位转让费都具有复制性。在规模上除了行规的拼大以外，如果因客观条件（土地，规划，容积率）等限制，则需在细分领域中做，在某一个领域中做专项，形成细分市场的规模性大，如在石家庄南三条，就是很多大厦都细分化，在北京雅宝路区域也是，如北京北斗星大厦专营箱包，国星大厦专营童装，奥特利玛专营鞋类等在细分领域中寻求规模化。价19、格也是竞争的法宝之一，但不是绝对，最好不要进行价格战，要共同维系市场的价格体系，使之良性发展，对商户，市场都有好处，偏低的价格对市场并非有利，如价格低，商户会不珍惜，使之产生不稳定性，也使单位产值降低，使产品利润降低，产品档次降低，所以价格战要适当。（2）垄断是商业地产项目的极致成功在商业地产竞争性的发展中，往往会出现垄断现象，由于商业地产总量相对是个限定量，它不同于住宅可以随着经济发展，一直是个放大量，尤其是在一些细分市场领域内，如古董市场，邮票市场等，商户的总量处于一个相对的固定量，那么控制这些量后，市场就处于一个垄断状态，垄断与建筑物的硬件无关。一个垄断市场形成后，除非有比垄断市场条件更20、优厚的出现，打破垄断，否则很难改变垄断地位中商户和消费者观念。垄断会产生一个垄断利润，即其表现在市场内转手费奇高，转手量奇大。垄断形成的一个条件是地理的限制，因地段赋于商业价值外，要改变人们的心理认同，是需要很大投入。如新疆的边疆商贸城，就是由于位于军事管区，周边无再可开发的土地而形成垄断性市场。垄断的另一个是超大规模，如郑州的银基商贸城，就是在超大35万平米的基础上，周边因供应量和资金量以及规划等，无法再形成超越其规模的商厦，形成垄断效应。但从规模上形成的垄断没有地段上的垄断利润大。（3）兼容性强说明项目操作安全保障性大业态在各级市场是越初级的市场，其业态的兼容性越大。城市越发达，越细分化，21、在三级城市食品、粮油、服装、家居、电器等，往往市场组合在一起，而二级城市就细分一些，在一级城市，则彻底的细分化，在市场发展的不同阶断，业态也是越初级，业态之间越兼容，越高级越开始细分化。但二三级市场中，常见楼层业态为小百货鞋、服装、家居、窗帘、食品等大杂烩在一个商业物业中。在一个区域内，如果项目可供几种业态的选择，或是在某一商圈内，项目内部的业态可兼容，则对项目的发展性而言，有一定的稳定性。兼容性是对项目的后续发展或者说是投资的安全性上是进行分析，对项目的经济核算中兼容性结构用处不大，兼容性强不代表利润高，每个业态中只有一个最恰当合适项目。如果兼容性强，说明项目的操作安全保障性大点，或是未来发22、展的空间度大。8、商业地产项目决策的人性化要素以上参数分析都是硬性的，只有人性是可塑性，变化的，用人性的差别，也就造就纷繁多彩的局面，才出现以技术参数上看完全正确，而现实却一踏湖涂，从技术参数看不可能的，通过人的努力，却完成的很好的许多案例。（1）人的因素造就商业奇迹在以上一些硬件和客观条件外，这里主要讲主观条件，人的因素，实际上正是由于人的人性的不同，才造成市场在发展过程并不完全按照机械，参数分析的量化静态发展，因人的因素，造成很多奇迹，也造成在各项投资指数都良好的情况下，却把项目做死了，只有人的因素是无法控制和不易预测的，也正因如此。在各项参数中，之所以将人性放在最后，就是因其是最重要的参23、数，人的力量改变着一切静态的参数，使市场运作充满魅力。考察一个投资公司或竞争对手，对人的因素主要先考虑其原先的历程，有无成功或失败案例，有无管理团队，核心人物状况，有无背景等。（2）投资者经验、决断力极为重要 经营者资历与市场的认知情绪。开发商（投资商）的开发经验和过去的成功、失败案例，以及对市场的把控程度，操作团队的执行力，尤其领导者的人格魅力等，都影响项目的实际最终结果，一个混乱的公司，再好的项目也会做的一塌糊涂，任何一个成功的项目背后总有人在犯错误。投资公司有句话老话“宁可投资在一个拥有二流的产品，一流的人才，也不投资在一个拥有一流的产品，二流的人才上”就是指人的作用。（3）人性还体现在24、商户的认知情绪商户对市场在开盘前有个假市的认知，即想象是美好的，投资商在开发前期也常犯这个“假市”相像利润和结果是美好，而人的情绪会在此爆涨，而遇到挫折，情绪则悲观，如同股市一样，真正事件对股票的影响，不如说人的情绪对股价的影响，所以人的心理的变化对价格和运作节点的影响是巨大的。二、运用商业地产投资决策的SWOT分析法在房地产分析报告中常见 SWOT分析，何谓SWOT分析法？ SWOT分析是企业战略研究中一种常用的分析工具，被广泛运用在企业战略管理、市场研究、竞争对手分析等领域中。 1、 SWOT分析的原理 SWOT分析有其形成的基础。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（25、即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。 2、 SWOT分析的过程 好的SWOT分析的前提是正确识别出优势、劣势、机会与威胁因素。而评价某种因素优劣与否，该因素又预示着机会或威胁，取决于企业的生存环境， 案例：北京某某大厦策划报告中SWOT分析优势：1. 项目所在朝阳区是北京目前经济最为发达的区域2. 区域内涉外商务氛围浓郁，具备良好的商业前景3. 项目所在的位置具备深厚的商业文化底蕴以及国际知名度4. 政府北街改造方案，有利于提升区域整体形象，提升项目物业品质5. 本案紧邻79家涉外使馆，能够成为固定的高消费客群6. 本案已为现房状态，能够及早入市，抢占市场先26、机7. 紧邻项目北侧的范思哲酒店及外资银行总部，将给本项目带来大量的潜在高端消费人群8. 项目主体建筑外立面具备相当的个性化色彩，能够同规划业态相辅相成9. 具备较为充足的停车位数量 劣势：1. 项目位置不在主干道，交通不便，不利于车辆的出入2. 由于目前区域处于整体改造阶段，本案率先入市，将面临周边环境混乱的局面（施工干扰大，不利于聚客）3. 项目单层面积偏小，总规模偏小，缺乏规模效应4. 项目各平层死角多，增加设计上可利用难度，使用率低5. 项目区域整体酒吧文化没落，造成原消费群体的流失6. 强大的客流量只是体现在夜生活上，缺乏白天的客流号召力7. 项目几次易主，几次更名但都推广失利，造成27、一定负面影响8. 要求的销售和回款周期短，易造成推广难度，不易达成预期效果机会：1. 项目地区整体改造的利好2. 由于临近使馆区域，有可能会有大量的涉外客源进入3. 紧邻范思哲酒店，能够带来大量的高消费人群4. 项目虽然前期定位不够准确，但经过一定的推广已经具备了相当的市场知名度，将成为本案后期推广的有利因素5. 项目所在区域，是北京时尚文化的前沿，具备丰厚的文化底蕴，项目可借助这一氛围威胁：1. 政府信贷政策的紧缩以及利率的上调，抑制商业项目销售2. 周边成功市场对投资者和品牌商户采用的聚拢政策和手段，会导致本案商户流失3. 20032004年北京市整体商业销售状况由火暴趋于平淡，投资人缺乏28、足够的信心4. 产权式商铺受政策和媒体双重打压，致使投资人对此质疑颇多5. 产权式商铺失败案例较多，市场负面影响较大6. 未来的竞争格局不明晰，潜在竞争对手威胁较大三、认识商业地产投资项目财务分析 财务分析也叫财务评价。是投资分析人员在商业项目市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。1、财务分析程序的五个基本步骤 （1）收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 （2）编制基本财务报表。 （3）财务分析指标的计算与29、评价。 （4）进行不确定性分析。 （5）由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。2、财务分析的三点用途 （1）衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。（2）衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 （3）衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。四、编制项目财务分析基本报表1、现金流量表（1）现金流量表的含义 现金流量表是指反30、映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 （2）现金流量表的三种类型 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。 其表格形式见表6-1。全部投资财务现金流量表表6-1 单位：万元资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿31、还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 其表格形式见表6-2。投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。 其表格形式见表6-3。2、资金来源与运用表 （1）资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信32、息。 其表格形式见表6-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。（2）资金平衡分析 该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。 作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。（3）与一般建设项目的不同 在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。 出售项目资金来源与运用表（见33、表6-5）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表6-6）3、损益表 （1）损益表的含义 损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。 其表格形式如表6-7。（2）损益表的内容及计算 关于利润总额 损益表中的利润总额一般应为： 利润总额=经营收入经营成本运营费用修理费用经营税金与附加土地增值税a.以出售为主的房地产项目的利润总额 利润总额=销售收入总成本费用经营税金与附加土地增值税其表格形式见表6-8。b.以出租为主的房地产项目利34、润总额 利润总额=出租收入经营成本经营税金与附加 其表格形式见表6-9。关于税后利润 税后利润=利润总额所得税 其中，所得税=应纳税所得额所得税税率 一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。 房地产开发企业的所得税税率一般为33%。关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配： a.弥补企业以前年度亏损。 b.提取盈余公积金。 c.向投资者分配利润，即表中的应付利润。 考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给35、投资者。五、用财务指标分析商业项目开发的可行性1、财务指标分析的三种分类方法（1）根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。（2）根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平衡能力指标三大类。 （3）根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。财务分析指标时间性指标投资回收期借款偿还期价值性指标财务净现值比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率2、各财务分析指标与报表的关系 从上述有关财务分析的内容与财务分析指标体系，我们可以看出财务分析指标与财务基本报表之间的36、对应关系。见表6-12。3、财务分析静态指标的计算 静态指标是指不考虑资金时间价值因素的影响而计算的盈利指标。 （1）投资利润率 投资利润率，是指商业地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目的获利水平。其计算公式为：式中：总投资额=投资+贷款利息 实际工作中可以将投资利润率分为税前投资利润率和税后投资利润率两种。 计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水37、平，可考虑接受；反之，一般不予接受。（2）投资利税率 投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。其计算公式为：式中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和。 计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资利税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，则认为项目是可以考虑接受的。（3）资本金利润率 资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额）与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。其计算公式为：计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑接受的。（4）资本金净利润率 资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本38、金之比。其计算公式为：应该说，资本金净利润率是投资者最关心的一个指标，因为它反映了投资者自己出资所带来的净利润。（5）静态投资回收期 静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期的计算具体有两种方法： 当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时： 投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额 例如，某投资者投资100万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在10万元。求该项目的静态投资回收期。 根据公式得：投资回收期=100/10=10（年）当项目投入经营后，每年的收益额不太均衡、相差较大时： 投资回收期=（累计净现金流量开始39、出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值/本期净现金流量） 其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现金流量表（全部投资）中的计算求得。当累计净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期的最终年份。 该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回收的粗略评价。 4动态指标的计算 动态指标是指考虑了资金时间价值的影响而计算的盈利指标。常用的动态分析指标主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期。 （1）财务净现值 净现值的含义 现值是指未来预期收益的现在价值。 净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金40、流量，折现到投资期初的现值之和。式中：NPV：净现值； CIt：第年的现金流入量； COt：第年的现金流出量； ic：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率； t：项目计算期（）。净现值可以通过财务现金流量表计算求得。关于净现值含义的理解 a.关于净现金流量的使用 在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。 b.关于基准贴现率ic 基准贴现率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。它反映了资金的时间价值。在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作为基准贴现率；如果没有规定的基准贴现率，可以根据银行中长期贷款的实际利率确定；也可以根据投资者要求的目标收益率或最低回报率来确定。 项目分析评价人员在41、确定财务基准收益率时，一般综合考虑以下因素：当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率；其他行业的投资收益率水平；投资者对项目收益增长能力的预期；项目风险的大小；项目的寿命期长短等。关于计算期 对开发项目而言，是指建设开始到全部售出的时间，有时也叫开发期；对开发后出租项目或置业后出租的项目而言，是指从建设或购买开始，不断地获取收益直到项目转售或项目的经济寿命结束的时间，有时也叫持有期或经营期。 从计算净现值的角度出发，这段时间应该是指项目在经济上的可用时间而非耐用年限。净现值指标的作用 净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价标准的临界值是零。 当NPV0 时，表明投资项目的预期收益率不42、仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率）； 当NPV0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平； 当NPV0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行，应拒绝。 因此，只有NPV0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。（2）财务内部收益率财务内部收益率的含义 从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。如图6-4所示：图6-4 净现值与折现率43、的关系净现值（NPV）折现率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2商业地产投资项目的财务内部收益率是指投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。其表达式为： 式中（CI-CO）t：第t期的净现金流量； FIRR：财务内部收益率； 其他同前。 财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。财务内部收益率的计算 其公式为：式中：FIRR：内部收益率； NPV1：采用低折现率时净现值的正值； NPV2：采用高折现率时净现值的负值； i1：净现值为接近于零时的正值的折现率； i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。其计算步44、骤是： 先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中与之差不应超过2%，否则，折现率 、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。财务内部收益率的作用 财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。a.FIRR与i比较，反映项目的盈亏状况： FIRRi ，项目盈利； FIR45、R=i ，项目盈亏平衡； FIRRi ， 项目亏损。b.FIRR与ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况： FIRRic ，项目盈利超出行业平均收益水平； FIRR=ic ，项目盈利等于行业平均收益水平； FIRRic ，项目盈利低于行业平均水平。c. 结论： 将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率）ic比较，当FIRRic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。 如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行贷款46、利率i。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率（3）动态投资回收期 动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的时间。基本表达式为：式中：n:为动态投资回收期；其它同前。 其详细计算公式为： 动态投资回收期=（累计净现金流量的折现值开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量折现值的绝对值/本期净现金流量折现值。在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或基准回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在财务上就是可以47、考虑接受的。 动态投资回收期指标一般用于分析评价开发完成后用来出租或经营的房地产项目。案例一:南京国际商城项目投资价值分析报告一、 南京国际商城项目概况1发展商简介 南京国际集团股份有限公司（以下简称公司）于1993年6月发起设立。目前公司总股本27123万股，每股净资产2.48元，资产负责率25.6%。在NET系统上定向募集法人股为4027.5万股，后10送5，最新定向募集法人股6086.25万股，由华夏证券包销。（1）公司主要股东单位南京国际商城建设有限公司武汉钢铁（集团）公司中国石化集团扬子石油化工有限责任公司恒通集团股份有限公司中国石化集团金陵石油化工有限责任公司南京南华北方实业有限责48、任公司中国人民保险公司江苏省分公司中国城乡建设发展总公司中国农房公司安徽省国际信托投资公司（2）公司发展目标公司以建设和持有南京国际商城这一南京市中心区域综合性超大型商用建筑群为主要发展目标，并在此基础上，拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，成为以长期持有优质商业物业为主要投资方向、以物业租赁业务为主要收益来源的收租股概念的大型公众公司，为股东获取长期稳定丰厚的收益回报和资产增值。近期发展计划 （从2001年11月始36个月的时间）：建成首期工程（21万）并开业；与工程建设同步实现公司发行社会公众股并申请上市的目标。中期发展计划 （从2005年2月始30个月的时间）：建成二期工程（约16万）49、并开业。长期发展计划：拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，为股东获取长期稳定的收益回报和资产增值。2项目参与方建 筑 师：美国洛翰建筑师事务所 （美国，芝加哥） 上海华东建筑设计研究院 （中国，上 海）物业管理：第一太平戴维斯牧业顾问有限公司 （中国，香 港）酒店管理：雅高国际酒店管理集团 （法国，巴 黎）物业代理：美联物业（香港联交所上市公司） （中国，上 海）法律顾问：方和吴正和律师行 （中国，香 港）发 展 商：南京国际集团股份有限公司 南京国际商城建设有限公司（中外合资）3项目概况南京国际商城（World Trade & Exhibition Center，Nanjing），是位于南50、京市城区中心区域综合性超大型商用建筑群，项目总建筑面积为37万平米。（1）选址分析地处城市中心商业繁华地带南京国际商城项目位于南京市城区西北部的鼓楼区。鼓楼区因建于明洪武十五年（1382）的“鼓楼”而得名，区内有扫叶楼、江南水师学堂附设矿路学堂，民国临时政府参议院旧址等文物古迹52处，其中市级以上文物保护单位9处，区域内的古林公园、国际园、江苏电视塔、清凉山公园、乌龙潭公园等构成了南京市的“城西旅游风光带”，其中最著名的是石头城，公元212年，东吴统洁者孙权建石头城，作为建邺的卫城。蜿蜒雄峙的石头城遗址，现为国家级文物保护单位。辖区内的山西路广场地区是全市最繁华的商贸中心之一，其中湖南路精品一51、条街是南京名牌产品最多、质量最优、款式最新的商业街之一，是“全国创建文明城市活动百家示范点”之一，也是全国十五条“百家万店无假货活动示范街”之一，紧邻玄武饭店南侧，东起中央路，西至山西路广场，全长1100米，沿街共有大小商店174家，总营业面积56360平米，其中商场5家、名牌专卖店25家、特色商店40家、金融网点9家，湖南路东端将规划建成全国规模最大的江苏省书城。湖南路集商贸、金融、信息、旅游、娱乐等诸多功能于一体，以其独具的风格特色，浓郁的现代气息，形成未来都市风貌的雏型。鼓楼区高等院校集中，有南京大学、河海大学等高等院校28所，有五台山体育中心和文体功能齐全的鼓楼区体育馆。文化气息浓、体52、育锻炼热情高，每两年举办一次鼓楼金秋艺术节，文体活动丰富多彩。八十年代以来，改革开放使鼓楼区充满了生机和活力。南京国际商城项目用地扼居南京市主轴线中央路最繁华地段，与华东地区经贸活动中心江苏展览馆隔街相对，紧邻四星级玄武饭店，并与南京唯一的国家级商业示范街湖南路毗邻。近邻南京国际商城项目的还有南京最大的城市公园玄武湖，直线距离仅300余米。南京国际商城项目、南京市政府、江苏省政府所在地构成南京城金三角区域，是南京商贸、政治、文化、通讯、交通及旅游中心区。（2）基地现状交通便利的新商贸中心南京国际商城基地位于南京市鼓楼区，占地32477平方米，基地北侧为马家街，东侧为中央路，南侧是童家巷。东望玄53、武湖及紫金山，向北可达宁沪高速巴士总站、南京火车站和长江二桥；往南直抵南京传统商贸中心新街口。北面新模范马路连接玄武湖湖底隧道，可直达新庄南京国际会展中心；在建的南京地铁一期工程（2005年竣工通车）玄武门站与项目紧邻。项目具有南京新商贸中心的地段优势，依托玄武湖秀丽的风景优势，拥有公交和地铁构筑成的立体交通优势。地铁概念、景观物业、综合功能、超大规模、CBD位置使项目其独占鳌头的市场优势显而易见。（3）南京国际商城总体规划为多功能一体式商业中心南京国际商城作为一个多功能的综合性大型建筑群，规划建筑面积37万平米。总体布局结合基地东向面对玄武湖、紫金山壮丽景观这一得天独厚的地理位置，组成以主塔54、南京国际大厦为主体的品字形布局，三幢超高层塔楼鼎足而立。平面布置的重点是在中央路开辟中心广场，以与城市主干道形成良好的空间尺度关系。此面积达8000平米的弧形柱廊广场，将成为进入商城裙楼超大型“Shopping Mall”的主入口。南京国际商城即使以当今最先进的国际标准衡量也是一个巨大无比高水准的多功能开发项目，它将零售、娱乐、餐饮、展览、办公、酒店、高级公寓和公众停车场融汇于统一规划的建筑群体。南京国际商城的建成大大提升南京城市商业基础设施的档次、水准，因而她被誉为南京市“十五”计划期间首要标志性建筑，南京市2002年固定资产投资城建重大项目。（4）南京国际商城首期工程融汇三个建筑功能南京国55、际商城项目分两期开发，第一期包括南、北塔楼和裙楼，总计21.3万平米；第二期为主楼，约16万平米。裙 楼位于八层裙楼（约8.4万平米）的“名店世界”，是按北美标准设计的大型复合商业设施，它将中型精品百货与众多特色名牌专卖店、风格化餐厅，以及休闲娱乐等不同服务业，复合于舒适宏大的共享室内公众空间之中，提供“一站式”的完善服务。名店世界采光中庭广场逾千平米，室内步行商业街宽达9米，休闲空间设施充裕。在这里，购物不再是唯一目的，“逛Mall“将成为都市人热衷的生活方式。裙楼第八层世界贸易展览中心，展览大厅面积逾万平米，透过二百米长的东向弧形落地玻璃，广阔的景观视野，一扫普通展馆封闭、压抑的传统印象。56、在此举行的商业展示、发布活动将变得轻松、愉快和更具魅力。南 塔 楼南塔楼35层，高度146米。南塔楼上部（23层以上）为南京诺富特国际酒店（四星级），约300个房间（含北塔楼部分酒店式服务公寓），由法国雅高（Accor）国际酒店管理集团管理。南塔楼下部（11-22层）为面积约2.6万平米高科技商务办公楼，按照国际公认的智能化建筑标准BACnet（建筑自控网络和数据通讯标准）的要求定位；建筑并采用大跨度的框架结构，可任意改变间隔。北 塔 楼北塔楼38层，高度149米。北塔楼自11层-38层为面积约4.2万平米的高档公寓，共有130套建筑面积在240平米-370平米之间的南北跃层复式单位，或者可称57、为空中别墅。裙 楼的天台花园和双塔的9-10层是酒店客商和公寓住户所享有的俱乐部会所。首期工程含4万多平米的两层地库，容纳625个汽车车位。二、项目投资收益分析1项目建设进度情况分析南京国际商城项目工程施工包括前后两期，项目总建设期为5.5年，合计66个月，工期从2001年11月开始，至2007年5月底结束。其中一期工程为南北塔楼以及裙楼建设，总建筑面积为213，617平方米，工期预计为36个月，2001年11月动工至2004年10月结束；二期工程为60层主塔以及裙楼建设，总建筑面积158，025平方米，工期预计为30个月。2项目资金投入情况分析依据南京国际商城项目可行性研究报告，项目静态总投58、资为242882万元，其中一期工程静态投资为119046万元，二期工程静态投资为123836万元。一期工程投资情况如下：A土地费用： 16800万元B工程费用： 79569万元C其他费用： 17008万元D不可预见费（5%）： 5669万元总投资：119046万元（折合单位成本5573元/）需要说明的是，在预计南京国际商城项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。南京国际集团的资金投入计划：（1）一期工程：l 公司自筹资金及工程总包单位融资，完成进度至裙楼结构四层顶，约1.5亿元；l 以项目在建工程抵押形式向银行申请建设资金贷款约2亿元；l 工程进度至0时59、开始预售，以建设期销售回笼资金（依据美联物业销售计划及综合市场各种潜在因素）约为6亿元；l 资金缺口部分或采用公司股东扩股增资或引进战略投资者或其他投资者筹措资金。（2）二期工程：l 以一期工程物业租售回款作为二期工程的建设投入资金完成二期工程的建设；l 资金缺口部分通过贷款、上市筹资或引进投资者。3项目首期工程市值及收益预测（1） 一期工程市值预测预测依据：南京市目前同类相似物业的售价水准表1 各建筑功能销售单位和总价建筑功能 可售面积 销售价格 销售总价（） （元/） （万元）北塔楼公寓 42044 8000 33635南塔楼办公 26598 10000 26598南塔楼酒店 22140 60、13000 28782裙楼商场 84229 20000 168454北塔楼会所 5722 9800 5608地库车位 625（个） 25（万元/个） 156625总 计 278702项目首期工程市值总价及净现金收入首期工程物业总资产市值278702万元（2）一期工程建成后收益预测南京国际商城项目自进入正负零时期，开始进行相关楼盘的预租、预售，这就意味着项目启动后便会有现金流入。实施销售依据：l 南京国际商城各功能部分的出租、出售价格的取值参照南京市目前同类物业出售、出租水准而定；l 出租率的取定：基本上按照第一、第二年以70-80%的比例，正常经营年按90%的比例取定；l 出售率的取定：商场、61、公寓式酒店按照建设期第二年预售50%、第三年预售30%、经营期第一年销售20%的比例，而住宅分别按照30%、50%、20%的比例出售；l 各种税费按国家标准计取；l 折旧年限取土地费用为50年，前期及配套费用、业主开办费、室内装饰、不可预见费及建设期利息折旧年限为5年，房屋建筑折旧年限为30年，设备、安装为10年，均采用分大类直线折旧；l 出租物业经营成本按租金收入的10%计取；l 一期工程物业租售模式：商场：15%销售，85%出租；办公楼：100%出租；公寓式酒店、北塔住宅均100%销售。销售收入：一期工程可提供出售的物业包括住宅、公寓式酒店、裙楼商场的15%的物业。总计销售收入为：992062、8万元（见表2）。表2 一期工程物业销售收入汇总（详见附表二） 建筑功能 出售面积 销售基价 销售收入 （） （元/） （万元）裙楼商场 12634 20000 27268南塔公寓式酒店 22140 13000 31679北塔楼住宅 42044 8000 40261 总 计 99208 备 注：表中销售收入中已含各功能所配车库的销售收入出租收入：总计年均出租收入为：78838万元表3 一期工程物业出租收入汇总（以20年经营期计） 建筑功能 出租面积 出租基价 租金总收入 年均租金收入 （） （元/日） （万元） （万元） 裙楼商场 71595 20 1342953 67148南塔办公楼 26563、98 8 183507 9175会 所 5722 10 50299 2515 总 计 1576759 78838备 注：表中租金收入中已含各功能所配车库的出租收入 各经营年度租金收入详见附表二 要说明的是：物业租金收入成为公司今后主要利润来源一期工程牧业租售税利预测（详见附表二）根据附表二可知：首期工程以20年经营期计可实现税后利润716445万元人民币，年均税后利润为32566万元人民币。根据一期工程全投资现金流量分析：（详见附表三） 投资回收期：6.66年（含建设期） 内部收益率：23.19% 净 现 值：178818万元表4 本报告中租售模式与可研报告中的租售模式对比汇总租售模式 投资回64、收期 内部收益率 净现值 （年） （万元） 出租：商场70% 可研报告测算 出售：商场30% 3.49 29.66% 81991出售：办公、酒店、住宅办公楼出租：商场85%本报告测算 办公100% 6.64 23.19% 178818出售：商场15%出售：酒店、住宅四、项目敏感性分析为了进一步说明南京国际商城项目的投资收益的稳定可靠性，本分析报告以物业销售价格、出租价格、租售比率、总投资以及商场物业出租的出租率等作为敏感性因子，对南京国际商城项目各有关收益指标进行了单因子敏感性分析。上述有关敏感性因子，价格因子的变化相对是敏感的，尤其是商场、办公楼的租售价格更容易受到外界因素的影响并发生较大幅65、度的变动，从而影响南京国际商场的总体销售收入、内部收益率以及投资回收期。从南京国际商城项目有关收益指标的敏感性测算结果看，该项目抗风险能力相对较强，各影响因素的变动对收益净现值、内部收益率以及投资回收期的影响并不是很明显。即使在投资增加10%的不利情形下，一期工程竣工后连续经营20年的税后利润总值有709846万元，内部收益率高达21%，净现值为165437万元。表5给出了南京国际商城项目一期工程收益敏感性分析。表5 一期工程敏感性分析测算指标变化比率净现值（万元）内部收益率投资回收期（年）利润总和（万元）一、售价 商场售价基准值80.00%90.00%110.00%120.00%17881866、17616817749318014418146923.19%22.73%22.96%23.43%23.67%6.646.776.716.586.51716445713196714820718069719694公寓式酒店售价基准值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817730917806417957318032823.19%22.93%23.06%23.33%23.46%6.646.726.686.606.57716445714595715520717370718295住宅(单层)售价基准值90.00%95.00%105.00%110.00%178818178751167、7878517885217888623.19%23.18%23.19%23.20%23.21%6.646.656.646.646.64716445716362716403716487716528住宅(跃层)售价基准值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817699817790317972818063823.19%22.88%23.04%23.35%23.51%6.646.736.696.606.55716445714188715316717574718702二、出 租 价商场出租价格基准值90.00%95.00%105.00%110.00%1788181541801668、649919113820345723.19%21.33%22.26%24.11%25.02%6.647.116.686.446.26716445654213685329747561778677办公楼台出租价格基准值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817560717721318042418203023.19%22.97%23.08%23.30%23.41%6.646.696.676.626.60716445708030712238720652724859会所出租价格基准值90.00%95.00%105.00%110.00%178818177922178370179269、6717971523.19%22.13%23.16%23.22%23.26%6.646.666.656.646.63716445714102715273717617718788三、总 投 资基准值90.00%95.00%105.00%110.00%17881819214018548717213516543723.19%25.79%24.44%22.05%21.00%6.646.066.356.947.26716445722957719712713156709846四、出 租 率商场出租率基准值90.00%95.00%105.00%110.00%178818154180166499191138270、0345723.19%21.33%22.26%24.11%25.02%6.647.116.866.446.26716445654213685329747561778677办公楼出租率基准值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817560717721318042418203023.19%22.97%23.08%23.30%23.41%6.646.696.676.626.60716445708030712238720652724859 会所出租率基准值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817792217837017926717971523.1971、%23.13%23.16%23.22%23.26%6.646.666.656.646.63716445714102715273717617718788五、出租比例裙楼商场出租比例85%0%25%50%75%100%基准值0%29.41%58.82%88.23%117.65%178818-45984934510328815723021118623.19%7.13%14.54%18.96%22.14%24.61%6.643.133.273.393.494.35716445180081337826495570653315811097备注:净现值以贴现率为8%计算五、项目投资价值分析1、南京国际商城项72、目投资收益指标分析根据对一期工程项目开工后23年内收支税利、现金流量以及净现值的预测，南京国际商城项目一期工程未来财务指标的状况良好，具有较好的投资价值。一期工程从第二年开始每年都有正的利润，除第2年税后利润不足5000万元外，第3年至第23年各年税后利润均高于2亿元，从变化趋势看，一期工程税后利润从第5年开始呈现出逐年增长的趋势；项目净现金流量前3年由于处于投入建设期出现负净现金流外，其它各年度均有正的净现金流，其中第4年始净现金流量从2.3亿元逐年递增。这些数据均反映出南京国际商城项目较好的投资收益。通过动态财务分析预测可知项目一期工程的主要财务测算指标如下：投资回收期：3.64年(不含建73、设期)内部收益率:23.19%净 现 值:178818万元2、项目投资价值判断项目具有很好的投资价值通过对南京国际商城项目的投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状况等方面的审慎分析，不管是从长期发展看，还是从短期收益看，南京国际商城项目具有很好的投资价值。同时，从该项目的机会效应看，已被南京市政府列为“十五”城建重点建设工程，将作为南京市地标性建筑物，该项目也具有较好的社会投资价值，有助于提升投资者的形象与地位，具有良好的品牌效应。南京国际商城项目一期工程可租售面积及可产生效益单位汇总表 附 表 一项 目 建 筑 功 能项 目 建 筑 面 积（M2）合 计商 场办 公酒店式公寓住宅地库分摊74、1、商场 建筑面积（m2）799114318842292、会所 建筑面积（m2）18221822182225657223、办公 建筑面积（m2）252141384265984、公寓式酒店 建筑面积（m2）209541186221405、住宅（单层） 建筑面积（m2）144016416046、住宅（跃层） 建筑面积（m2）393541086404407、地下汽车库 （辆）2941007515662558一期工程物业租售税利预测附表二单位：万元起始年限建设期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第275、1年第22年第23年合计一经营收入1商场出租面积71595出租率70.00%85.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%租金(元/日.M2)20.020.621.221.922.523.223.924.625.326.126.927.728.529.430.331.232.133.134.035.136.1年租金收入365854575749902513995294154530561655785059576、86613746321565111670646907671149732837548277746800798248184955车位数250出租率80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%租金(元/月.车位)10001030106110931126115911941230126713051344138414261469151315581605165317021754车位年租金收入24027828629577、304313322332342352363374385396408420433446459473小计3658545997501805168653236548335647858173599186171563567654746743869461715457369175902781798052582940854291342953出售面积12634预售率50.00%30.00%20.00%预收款率36.21%22.82%40.97%售价(元)200002100022050销售收入9476597010720出售车位数44预售率50.00%30.00%20.00%预收款单37.50%22.50%40.0078、%售价(元)200000200000200000车位销售收入331198353小计9807616811073270482办公楼出租面积26598出租率75.00%80.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%租金(元/日.M2)8.28.48.79.09.29.59.810.110.410.711.011.411.712.012.412.813.213.614.014.4年租金收入5971656071797394779、616784480808322857288299094936796489937102351054210859111841152011865车位数100出租率80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%起始年限建设期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年第23年合计租金(元/日.M2)1080、001030106110931126115911941230126713051344138414261496151315581605165317021754车位年租金收入96111115118122125129133137141145149154159163168173179184189小计6067667172937512773779708209845587098970923995169802100961039910711110321136311704120551835073公寓式酒店出售面积22140预售率50.00%30.00%20.00%预收款率36.21%22.82%40.97%售价(81、元)130001365014333销售收入1079368001221129804出售车位数75预售率50.00%30.00%20.00%预收款率37.50%22.50%40.00%售价(元)150000150000150000销售收入422253450小计11215705312661309294住宅单层出售面积1604预售率30.00%50.00%20.00%预收款单21.52%37.66%40.82%售价800084008820销售收入2895055481342跃层出售面积40440预售率30.00%50.00%20.00%预收款单21.52%37.66%40.82%售价860090309482、82销售收入7825136941484236361出售车位数156预售率30.00%50.00%20.00%预收款率22.50%37.50%40.00%售价200000200000200000销售收入70211701248小计85271486416090394815会所出租面积5722出租率80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%收益(元/日.M2)10.010.310.610.911.311.683、11.912.312.713.013.413.814.314.715.115.616.016.517.017.5起始年限建设期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年第23年合计收益收入1671193619942054211621792244231223812453252626022680276028432928301631073200329650299合 计2983765175941065878760973628026468666627686267068572805749897784、23979556819438440186933895419222794994978441007791675558二营业税及附加166036275237327233933495360037083819393440524173429844274560469748384983513252865445560893245三销售及管理费8951955176418291884194119992059212121842250231723872458253226082686276728502935302347444四经营成本或折旧1商场折旧(出租)5794579457945794579422192219221985、22192219602602602602602602602602602602460892商场成本(出售)4835290119343办公楼折旧(出租)25622562256225622562926926926926926239239239239239239239239239239198304酒店式公寓成本(出售)8995539735985住宅成本(出售)75251254250176商场房产税(出租)43905520602262026388658067776981719074067628785780938335858588439108938296639953102511611547办公楼房产税(出86、租)7288018759019289569851015104510761109114211761211124812851324136414041447220218会所房产税(出租)20023223924625426126927728629430331232233134135136237338439660369财务费用10出租房产经营成本3658537358796097628064696663686370687281749977247956819484408693895492239499978410078157676小 计213552888830726212892177022172225871787、8041824318696191631964317834183431886819409199662054021131217402236723013465548五税前利润59273070558143324633398135251365594311744505459344740648923527905439956056577635952161332631976511867097691351069321六所得税19561013319187107131121411633120651422814686151581564416145174211795218498190621964220240208552188、4892214222815352876七税后利润3971205723895621750227672361824496288882981830776317623277835369364473755738701398794109242342436294495546321716445广州市某商业大厦项目财务分析报告一、 项目概述（一）项目主要技术经济指标1、 总用地面积：43960m22、 总建筑面积：172940m23、 建筑密度：49.754、 容积率：5.035、 地下建筑面积：11743m26、 地上建筑面积：161197m27、 西塔楼建筑面积：71771m28、 东塔楼建筑面积：101189、69m29、 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。表1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层17741774616层90、写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层154115411929层写字楼15411695130层避难层154115413139层写字楼15411386940设备层1541154140停机坪180180小计64124合计71771表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层20482048618层写字楼20482691、62419层避难层204820482035层写字楼15363276836层写字楼1536153637层避难层153615363845层写字楼1536128884649层写字楼1024409650层设备层1024102450层核心部设备层283283小计919535155层写字楼10245120合计101169二、 项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、 本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。3、 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期92、工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。表3 项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本（静态）9079927808975600371392836515083641721.1 土地购置费292497398289120750260228915000000001.2 前期工程费1.3 工程建设费551302122544935612572749629074278491.4 开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10493、62006710339972189513902043419622.1 管理费1653906416310683772149272228362.2 其他费用50584505035885505086470002.3 不可预见费1653906416310683772149272228362.4 财务费用66483489657471645126571136480012.5 销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道94、：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表4 项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额12127124252425433956606351.1建设投资12127124252425433956606352资金筹措12127124252425495、33956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060004500350002.3销售收入再投资6605101767228760196193资金缺口（2.1+2.2）5520024256582519641017三、 项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。表5 西塔楼写字楼销售收入测算表2003200420052003售价13000销售率30%销售面积17428销售收入（万元）226562004售价14000销售96、率75%销售面积26142销售收入（万元）365982005售价13500销售率100%销售面积14523销售收入（万元）19606合计（万元）78861年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商场（-1至地面四层）平均月租金（元）380.643400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元）53335363839384038363438383838租金收入（万元）97、30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商场（-1至地面四层）平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）38393939393941414141414141498、1租金收入（万元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔楼商场租赁收入测算表表7 东塔楼出租收入测算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018写字楼平均月租金（元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租赁费用（万元）313131414141414131213131313租金收入（万元）6099980199、37551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450商场（1至4层）出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元）835363839384038363438383838租金收入（万元）2512979397943974593454345414164389036663931393139313931东塔小计（万元）86012959177342178722699215662206100、120619180331640117241172411724117241续表7东塔楼出租收入测算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032写字楼平均月租金（元）150157.5157.5157.5157.5157.5165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租赁费用（万元）1313131313131414141414141414租金收入（万元）133111397101、7139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125商场（1至4层）出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）3839393939394141414141414141租金收入（万元）39314127412741274127412743334333433343334333433343102、334333东塔小计（万元）1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009四、 项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76*1.16.336。本项目合计需支付利息113648001元，详见103、借款还本付息表8。表8 借款还本付息表（单位：元）项目建设经营期合计20032004200520062007200820092010年初借款累计61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年应计利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底还本付息1151012551151012551151012551151012551151012555104、75506275年末借款累计619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810五、 项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。表9 销售税金及附加一览表序号项目计算依据建设经营期合计20022003200420051销售收入226563659819606788602销售税金及附加13912247120448422.1营业税（1）*51133183098039432.2城市维护建设税（2.1）*779128692762.3教育费附加（2.1）*33455291182.4防洪工程维护105、费（1）*0.09203318712.5交易印花税（1）*0.05111810392.6交易管理费（1）*0.5113183983943土地增值税（1）*1227366196789表10 租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租赁收入685530307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租赁税金及附加12092754875325341805048529050765163480106、342703920414241422.1营业税（1）*5342761524892211851431149914391463136112101111117411742.2城市维护建设税（2.1）*72399117658310010510110295857882822.3教育费附加（2.1）*310280728364345434441363335352.4防洪工程维护费（1）*0.096170417212627262625222021212.5交易印花税（1）*0.05343029121415141514121112122.6房产税（1）*12822643759622132844343435993107、453351232672905266728182818续表10租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租赁税金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.1营业税（1）*5117411741174108、12331233123312331233129512951295129512951295129512952.2城市维护建设税（2.1）*7828282868686868691919191919191912.3教育费附加（2.1）*3353535373737373739393939393939392.4防洪工程维护费（1）*0.09212121222222222223232323232323232.5交易印花税（1）*0.05121212121212121213131313131313132.6房产税（1）*12281828182818295929592959295929593107310731109、0731073107310731073107六、 项目财务评价（一）本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。1、 价格水平的假定本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。2、 租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5。本租金基本可视为净租金标准。3、 税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。4、 出租物业的折旧本项目用110、于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。5、 出租物业的期末转售价值本项目不考虑出租物业的期末转售价值。6、 期望收益率（基准收益率）的确定设定为7。（二）损益表与项目静态盈利能力分析详见表11所示。表11 项目损益表序号项目名称计算依据合计20022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171收入76439102265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348111、223482234821.1销售收入788602265636598196061.2租赁收入68553030749631844223697286192998928776292692722924208222222348223482234822总成本费用1712711150217490143334748474847484748474847484748474847484748474847482.1由于销售写字楼总成本分摊38339115021725395852.2用于租赁物业折旧13293223747484748474847484748474847484748474847484748474847483112、税金1257701391230120793253418050485290507651634803427039204142414241423.1销售税金及附加48421391224712043.2租赁税金及附加120927548753253418050485290507651634803427039204142414241424土地增值税7892273661965利润总额(1)-(2)-(3)-(4)46656195371674879611044114769188231995118952193581767815190135541459214592145926所得税(5)*33%153965314113、7552726273445487462116584625463885834501344734815481548157税后利润(5)-(6)3125966390112215334699598951261113367126981297011844101779081977697769776续表11 项目损益表序号项目名称计算依据2018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321收入234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890114、1.1销售收入1.2租赁收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902总成本费用4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845102.1由于销售写字楼总成本分摊2.2用于租赁物业折旧4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845103税金41424142434943494349434943494567456745674567456745674567115、45673.1销售税金及附加3.2租赁税金及附加4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745674土地增值税5利润总额(1)-(2)-(3)-(4)1459214592155601556015560155601556016575165751657516575165751657516575168136所得税(5)*33%4815481551355135513551355135547054705470547054705470547055487税后利润(5)-(6)97769776104251042510425104251042116、51110511105111051110511105111051110511265分析：项目年投资利润率为9.08基准收益率7，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。（三）现金流量表与动态盈利能力分析1、 全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表12所示。表12 全部投资现金流量表序号项目名称合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161现金流入7643962265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348117、2234821.1销售收入788602265636598196061.2租赁收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822现金流出50000242529019421506553766999054112601187411330115511063792838393895889582.1建设投资1712705000024252425433956606352.2销售56311618261314002.2.1销售税金及附加48421391224712042.2.2土地增值税7892273661962.3租赁税118、金及附加7071054875325341805048529050765163480342703920414241422.4所得税153963314755272627344548746211658462546388583450134473481548153净现金流量-5000-2425-6363-5245-4096811743146431735918115174461771816592149251382914524145244累计净现金流量-5000-7425-13788-19033-60001-48258-33615-16256185919305370235361568540823699689119、4111418续表12 全部投资现金流量表序号项目名称合计建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321现金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902现金流出895889588958948494120、8494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1建设投资2.2销售2.2.1销售税金及附加2.2.2土地增值税2.3租赁税金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.4所得税48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483净现金流量14524145241452415173151731517315173151731585315853158531585315121、8531585315853157754累计净现金流量125943140467154992170165185338200511215683230856246710262563278416294269310123325976341829357604根据评价指标显示：（1） 本项目投资回收期为7.89年（2） 本项目全部投资净现值（NPV）86866万元（3） 全部投资内部收益率为21.27由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。2、 自有资金投资现金流量表本项目自有资金投资现金流量表如表13所示。表13 自有资金现金流量表序号项目名称合计建设经营期20022003200420052006122、20072008200920102011201220132014201520161现金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入788602265636598196061.2租赁收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822现金流出463843524252301937650305381820920564227702338422840115511063792838393895123、88958 2.1自有资金597205242558269660172.2预售收入再投入1767228760196192.3贷款还本付息5755011510115101151011510115102.4销售税金及附加48421391224712042.5租赁税金及附加1209295487532534180504852905076516348034270392041424142 2.6土地增值税7892273661962.7所得税15396331475527262734454874621165846254638858345013447348154815 3净现金流量-52425-363-745-5124、9692333133584966055936177181659214925138291452414524 4累计净现金流量-52425-52788-53533-59502-59269-56136-50287-43682-37746-20028-343611489253183984354367 续表13 自有资金现金流量表序号项目名称建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321现金流入23482234822348224657246572465724657246572589025890258902589125、0258902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902现金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1自有资金2.2预售收入再投入2.3贷款还本付息2.4销售税金及附加2.5租赁税金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745126、672.6土地增值税2.7所得税48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483净现金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累计净现金流量688928341697941113114128287143460158632173805189659205512221365237218253072268925284778300553根据评价指标显示：（1） 本项目自有资金投资净现值（NPV）508127、29万元（2） 自有资金投资内部收益率为21.27由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。（四）项目资金来源与运用表资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表14所示。表14 资金来源与运用表序号项目名称建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161资金来源242529238421016558618442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入22656365981128、96061.2租赁收入307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234821.3自有资金242558269660171.4银行贷款60004500350002资金运用24252901942150655371820920564227702338422840115511063792838393895889582.1建设投资24252425433956606352.2借款还本付息11510115101151011510115102.3销售税金及附加1391224712042.4租赁税金及附加5487532534180504852129、9050765163480342703920414241422.5土地增值税2273661962.6所得税314755272627344548746211658462546388583450134473481548153盈余资金0219-494923331335849660559361771816592149251382914524145244累计盈余资金02191702194523585943416039219753969356285712108503999564114088续表14 资金来源与运用表序号项目名称建设经营期20172018201920202021202220232024202130、520262027202820292030203120321资金来源234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.3自有资金1.4银行贷款2资金运用8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152131、.1建设投资2.2借款还本付息2.3销售税金及附加2.4租赁税金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.5土地增值税2.6所得税48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483盈余资金145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累计盈余资金1286131431371576621728351880082132、03181218353233526249380265233281086296939312793328646344499360274由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角度分析，本项目满足投资要求。七、 项目盈亏平衡分析（一）销售部分盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的写字楼销售率为52.35时，用于销售部分的写字楼投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为52.35，可见其风险程度较低。（二）租赁部分盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设，则由于出租部分的物业出租率为23.54时，租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的出租率70时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的出租率为23.54，可见其风险程度较低。八、 项目财务评价结论通过上述财务评价结果来看，本项目方案的财务净现值大于零；财务内部收益率大于基准投资收益率7；借款偿还期能满足贷款机构的要求，且项目具有较强的抗风险能力。因此，本方案在财务上可行。