1、1易居中国中国房产信息集团决策咨询China Real Estate Information Corporation2011.03杭州大悦城住宅地块物业发展建议易居中国控股克而瑞信息集团决策咨询China Real Estate Information Corporation2013.10COFCO PROPERTY(GROUP)CO，.LTD.CBD核心地段一线河景、市政公园地块零距离综合体配套优势中粮品牌产品品质提升内部资源外部资源本案核心价值众多，关键在于住宅开发阶段如何发挥资源优势，又借助综合体打造及产品品质的提升来实现溢价项目核心价值回顾学区房优势（Strengths）劣势（Weak2、nesses）1.项目位于滨江CBD核心区，地块稀缺，地段价值高。学区配套、生活配套完善。2.地块规模大，且为综合体；具备物业组合带来的1+12的资源优势；3.地块西南临近40米宽的北塘河，过万的市政公园；景观优势明显1.住宅地块包含10%的保障房配建要求，以及地块出让条件包含90/70户型政策限制，影响了物业定位及物业配比的纯粹性和操作空间机会（Opportunities）S-O：借助强势的区位、地段价值、交通、规划优势，打造本案的核心竞争优势1、区域城市副中心规划、过江隧道、轨道交通（且紧邻地铁口）规划长期利好本项目，区域价值炒作有预期；2、地块周边办公人群、高新技术产业人群及早期商品房入3、住人群众多，首置及改善购买力均较为旺盛。项目开发价值高，宜以区域标杆乃至杭州综合体标杆的形象入市，提升消费者对项目价值的预期；打造都市综合体精品社区威胁（Threats）S-T：探寻市场机会，避免直接竞争，寻求差异化道路1.滨江高端住宅市场尚处初始阶段，180平方米再改、高改类产品，市场有需求但价格难高企。2.近两年杭州市中心土地疯狂出让，据统计楼面价13000元/以上符合打造高端的潜在开发面积超250万；未来高端市场竞争激烈主要威胁来自潜在市场竞争，按照快速回现的开发目标，项目的产品设计应符合热销产品需求，以通过同类产品、不同价值的条件在确保销量下实现溢价最大化。项目SWOT分析项目定位启示4、既要寻找价值突破点，也需要兼顾去化目标项目战略定位配备市场快销产品（首置、首改），快速回收现金流，反哺商业体开发。功能考虑周全下缩面积、控总价、提单价紧紧围绕产业园、江北、地缘三大客源差异化市场竞争策略，填补空白区域标杆，拔高调性，提升项目价值预期注重体验，做足亮点，提升客户认同注重附加值的打造，细节谋溢价快销品速回现树标杆谋提价项目战略定位价值线占位大杭州，成就综合体住宅新标杆；产品线落位主流需求市场，打造快销型项目钱塘江核心，80万方一线江景地铁综合体龙湖第三代升级产品 自然主义豪宅典范滨江核心区，绿城第二代高层公寓绿城明月江南中海寰宇天下龙湖春江彼岸形象定位（案例参考）“地段+品牌+核心5、资源+核心产品体系竞争力”成为区域标杆项目定位的关键词。大悦城综合体定位：滨江CBD中央地铁综合体形象定位分别体现区位属性、项目特性、产品调性、项目核心竞争力至尚：又通“之上”。华宅：满足居住者对产品品质和生活格调的更高追求，位居豪宅之下住宅定位：滨江CBD中央地铁综合体至尚公园华宅项目绿城明月江南中海寰宇天下龙湖春江彼岸项目核心价值主打六大核心价值1、宜居配套：滨江CBD区域成熟配套，生活、教育配套皆较齐全2、园区规划：绿城第二代高层标志性作品，十字对称建筑布局，60米以上栋距视野。3.15米层高3、建筑材质：全干挂石材立面4、室内精装：水地热采暖系统、变频多联空调系统、热水系统、智能感应高6、级门锁、室内装修材料均成品安装有效控制污染5、六大园区服务：室外泳池，幼儿园、餐饮中心、健身中心、沿街商业、老年活动中心6、设计团队：香港室内设计大师陈文栋，景观为美国LifescapesInternationalInc.事务所主打五大核心价值1、区位价值：钱江新城CBD和滨江CBD、奥体中心CBD的交叉点2、江景价值：所有钱江新城的天际线尽收眼底3、80万方综合体的价值。丰富的生活方式4、品牌价值：中海地产和世茂地产两大品牌的联合5、交通价值：地铁1号线、钱江三桥和机场高速此外，在不同阶段还主打过“双精装大堂”“稀缺90方”等价值诉求主打八大核心价值1、板块价值：钱江新城与奥体博览城双城合璧7、2、商业配套：奥体博览城约30万方商业3、教育配套：幼儿园到中学规划教育配套齐全4、交通价值：交通发达和主城区无缝对接5、定位：龙湖第三代自然主义都市豪宅。打造全家庭型生活体模式，注重地段、产品和生活相融合。“6、规划：大面积中心花园绿化率达36%7、立面：美国中央公园式的外立面8、户型：满足不同需求。90方，138方，160方，110方，198方；前三类为主力，分别对应首置、首改及再改客群，去化也最为理想。项目成败点评成功之处：1、绿城品牌实力彰显，绿粉众多；90方、136方、160方、180方、200方各类产品线齐全。2、产品品质过硬，抗跌能力强。不足之处：1、全精装修带来各类产品线总价高8、企，去化速率相对较慢，虽产品品质过硬，价格抗跌性强，但价格成长性也弱，成长空间不足。且过硬品质带来的是高成本投入，从赚钱角度来，并不是一个成功的项目。成功之处：1、江景炒作成功2、快速跑量，12年跑2000套，回42个亿。不足之处：1、综合体价值打造失败，并未发挥综合体带来的项目溢价2、产品定位失败：80万方规模但产品线过于集中，或为90方户型设计2房1卫，产品竞争力弱；或为180方、335方等大户型，需求容量小，对市场预估过于乐观，结果两类产品均在12年降价促销，价格牺牲大。成功之处：1、区域价值炒作高手2、园林景观打造能手不足之处：1、110方三房一卫户型定位尴尬；198方户型定位过于高端9、，需求量不足，销售滞缓和。龙湖依靠低成本的样板展现，相对合理的产品线布局，短周期内的高营销投入最终在拿地10个左右时间内，快速销售，量与价均得到应有实现，堪称成功典范。产品价值策略（案例参考）基于以上考量，我们选择了一种较为稳妥的定位方案进行阐述，本项目定位最需要关注以下几个特色，并且需要强烈坚持：1、舒适的幢距，良好的采光、通风、朝向；2、集中绿化，生活植入，真正影响舒适生活；3、具有性价比的房型+可以带来溢价的小附加值空间对本案启示：本案在区位、交通、配套、学区等外部资源条件上，不输绿城、中海、龙湖任何一方；该类价值也早已得到滨江客户的高度认可。为此，本案的价值树立重心不在外部资源炒作，而10、在于修炼内功。根据绿城、中海、龙湖的经验来看：中粮要避免定位过于高端导致成本投入高，回旋余地小；避免产品定位偏离主流的首置、首改、再改需求，面积定位过大且占比较重而导致该类市场容量不足，在市场波动时最终销售滞缓或价格牺牲。反而，在客户价值感知的社区品质打造与服务方面，注重低投入求实效；产品对位方面，销售保障下的溢价最大化。对本案价值体系打造的启示：价值体系核心词：氛围营造，价值感知氛围营造，价值感知 +主流产品，细节溢价主流产品，细节溢价产品价值策略（案例启示）9品质社区规划多重景观打造充分挖掘土地内部价值空间充分挖掘土地内部价值空间 感知多层主题景观感知多层主题景观基本功能实现附加体现溢价实11、用性与附加值相结合是是实用性与附加值相结合是是决定决定户型核心户型核心要素要素生态环保理念倡导健康生活关怀业主从关怀健康入手，这就是升级关怀业主从关怀健康入手，这就是升级居住享受居住享受独享综合体独享综合体价值价值 尊享周到服务尊享周到服务借力综合体展现项目价值，由细微处得到客户认同借力综合体展现项目价值，由细微处得到客户认同品质社区规划户型多变空间技术革新生活完善配套服务符号价值感知认同体验产品价值策略项项目价目价值值体系体系之之整体整体规规划划1规划价值点（如）：围合式布局，格局大气；楼幢错位排布，景观价值最大化纯高层社区，45-100米大栋距，户型皆正向朝南人车分流，阳光地下车库土地价值12、分析住宅地块三大价值分区技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划宗地周边用地分析：p北面：恒鑫大厦等商办用地及绿化用地、高层建筑为主。且地块内部北部规划为本案的五星级酒店及写字楼。p西面：江虹小区多层建筑、高层建筑p东面：已建风雅钱塘、倾城之恋小区，最高32层p南面：专修学校及其他多层建筑，视野开阔；临北塘河，并沿北塘河规划有市政公园。地块价值分区：北部为商业部分，住宅部分中根据不同的资源条件及受噪音、灰尘等不利因素的影响，价值分区为：西南中部东南。商业部分中价值区低价值区高价值区整体规划景观价值最大化，围合式布局，楼幢错位排布技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划物业分布原13、则规划要体现综合体住宅的气度与创新前瞻的整体气质；实现地块价值最大化，规避噪音和灰尘可能带来的不利影响；把握杭州客户的亲水情结和对正南朝向的高要求。N围合式布局，既形成中央景观，体现项目高端大气。楼幢错位分布，避免采光日照受到影响，且保证景观最大化。物业分布要点围合式合布局：1）区隔于区域项目的行列式紧凑型布局，体现项目高端大气特质；2）形成独具特色中央大花园，凸显景观价值，强化小区邻里交互空间；3）是实现良好采光日照和实现人车分流的理想途径楼幢错位排布：1）避免楼幢间采光日照受到影响；2）最大限度的增强视觉通透，保证每一户景观最大化。商业排布于江汉路沿街，确保人流最大化；及住宅与商业之间的内14、街，住宅底商与商业形成互动市政公园河道景观市政公园河道景观行列式布局绿城明月江南围合式布局中海寰宇天下围合式布局龙湖春江彼岸整体规划24-32层纯高层社区，户型均正向朝南。市政公园河道景观视线24-32层纯高层社区户型均正向朝南：1）杭州客户偏好正向朝南房源。2）正向朝向确保每一户均能共享中央景观组团分区：西区紫色模块临水、临市政公园，价值最高，宜多排布中大面积改善类户型；北区临商业，价值中等，宜排布首置户型，边套景观面佳，可排布改善类户型；北区双向临街，价值一般，适合排布保障房或一般首置户型。N改善类户型为主首置户型为主，边套首改类户型保障房及部分首置类户型技术系统产品形象配套服务园林景观户15、型设计整体规划总高24-30层绿城明月江南总高28-34层中海寰宇天下总高33层龙湖春江彼岸最小栋柜45米最大栋柜超100米技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划超大栋距最小栋距45米，最大栋距超过100米楼间距约60-90m绿城明月江南中海寰宇天下龙湖春江彼岸楼间距40-120m楼间距50-100m项项目价目价值值体系体系 之之 产产品形象品形象2产品形象价值点（如）：现代简约建筑风格跳脱传统审美，彰显美学品味主入口形象强化特色、注重社区品质感楼宇入口体现关怀、便利和安全性双大堂精装修，阳光地下车库公共空间、设施、小品注重居住体验技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划建筑16、风格现代简约风格。与综合体时尚气质相得益彰，,在传统新古典、法式风格固化审美疲劳市场中，以全新的视觉冲击，展现现代美学品位。综合滨江市场现有产品、消费者偏好以及对先进城市的借鉴，建议项目采用具有强烈风格和品质感的立面，能体现出一种卓尔不群的高贵姿态，与区域传统风格形成巨大落差，给消费者耳目一新的震撼感受。新古典绿城明月江南Art-Deco龙湖春江彼岸中海寰宇天下Art-Deco技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划建筑用材底部可考虑石材装饰，主要用材为外墙砖、玻璃、质感涂料或真石漆，环保节约而又不失品质。整个立面简洁、规整，色彩运用方面稳重、大方，强调建筑的酷感和时尚感 全干挂石材绿17、城明月江南真石漆龙湖春江彼岸中海寰宇天下90方真石漆；180方以上为石材主次入口布置车流动线与人流动线合理区分主入口设置在江汉路，为人车双入口，便于车辆北往南顺方向驶入小区；次入口开口向商业内街，便于入流互动，预留车行出入口，但一般使作人行入口使用；公园入口主要便于小区与市政公园的互通。技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划主入口次入口公园入口入口设计示意主入口以展示社区形象，区隔家的安静与城市的喧嚣为要点主入口起着心灵归属的重要作用，是区隔城市喧嚣和家的第一道屏障。因此，建议运用具有水景，柱廊，石材等元素，来显示高档社区的形象；出入口中间形成相对较长的景观隔离带，以达到引导的作用，18、又保证社区私密性。主入口次入口公园入口入口出口技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划入口出口主入口以强化特色、增加社区品质感为设计原则技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划项目LOGO设置突出特点技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划围墙在保证园区住宅私密性的前提下，做到围墙内外景观自然过渡，无缝设计。可考虑“通花铁艺栏杆+石材柱+艺术浮雕”，彰显精雕细琢品质技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划围墙强化品质感和安全性技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划楼宇入口楼宇入口对称感强，设计通透明亮功能细节设置，体现关怀、便利和安全性功能区域备注访客19、空间空间功能上明确活动空间访客空间，避免人流干扰，同时便于等候、接待门禁区设置单元门禁，加强小区安防信报区单元的入口处都设置收发信箱，便利业主生活楼宇入口示意图入口访客空间及信报区设置电梯间无障碍通道示意避雨功能*小区楼宇入口主要需要体现出小区的便利性、舒适性、安全性，在细节上体现出小区品质技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划大堂精装大堂，回家的第一张名片。现代感较强，形象视觉冲击技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划地下一层大堂会客休闲处示意示意架空层架空层设计能在凸显小区品质同时，从视觉景观、通风采光、安全保障等各方面提升业主居住的体验感。p多休息空间，契合景观布局，20、设置长凳、憩桌等p设置休闲娱乐器材，如儿童游乐区和老年人健身区等p一楼架空层，通过连廊的方式，形成半室外空间；p架空层景观与外部景观融为一体，形成宜居宜乐的交互空间多休息空间多休息空间功能化布局功能化布局半室外空间半室外空间宜居宜乐交互空间技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划健身娱乐休闲空间景观绿化地面铺装休息坐椅休闲空间健身娱乐架空层承担景观绿化、健身娱乐、休息坐椅等功能技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划全人车分流细节打造便利生活车库入口示意地下室门厅示意采用顶部局部采光增强车库照明效果；车库入口设置绿化景观，美化视觉效果，同时起到引导作用地下室门厅的玻璃大门直接通21、向车库，地下室门厅的玻璃大门直接开向车库，地下室门厅与底层门厅装修风格、标准统一。保证业主的回家路线便捷性及舒适度人车分流精装修地下车库大堂技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划地下室门厅示意阳光地下车库p地下车库结合下沉园林景观，实现自然采光通风；改变以往阴暗的地下停车空间，同时借景户外，使车库与景致仅一步之遥，最大化住户居感。p景观界面整体抬高，有利于地下车库最大限度地将自然风、阳光及立体绿化导入车库，使住户的生活与自然更为亲近。技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划p考量排水性的需求，避免雨天的湿滑；p不同材质的路面体验感及美观度p地面道路铺装指示性；p考虑不同的步行22、道、慢跑道、及小径的趣味性和生活的可参与性；p细节出发，切实考虑用户的实际使用需求道路等级道路宽度（m）道路材质备注小区级7沥青车行主路，含单侧人行道人行道1.5地砖人行道小径0.4-0.75碎石/石板人行小路小区道路杭州多雨，滨江多涝；社区道路既需体验感，也需排水实用性技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划p注重照明体系的设置形式，使其多样化，具有功能性的同时更具欣赏性；p注重照明体系在光照上的设置，及冷光源的应用，在保障正常道路导视的基础上不形成光污染，切实体现生活关怀。夜间照明系统保障正常道路导视的基础上不形成光污染，切实体现生活关主入口次入口公园入口尤其在公园入口及市政公园边23、上，设置实用性与欣赏性兼具的照明系统，为社区增加一道夜色风景技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划草皮隐藏下水盖道路隐藏下水盖隐藏下水口隐藏下水口垃圾桶搭配绿植特色垃圾桶p隐蔽性排水系统，及时排除路面积水，同时减少对景观的负面影响；p以别具特色的垃圾桶或增加绿植美华，增强居住生活的情趣感。p注重细节打造，以细节品质取胜。隐蔽性排水系统/垃圾桶细节处理技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划儿童嬉戏设施配套服务备注儿童嬉戏设施可运用建筑废料，节省成本，同时嬉戏设施与沙坑结合，注重儿童使用安全。休闲运动设施健身器材可散落与园区中，将步道、风雨廊等与健身区串联，亦可围绕小区修建环形24、慢跑区。休憩小品提供可观可歇的细致小品，吸引业主驻足，在停留一刻，或休或赏，增加交互的可行空间。休闲运动设施休憩小品设施及小品技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划项项目价目价值值体系体系 之之 户户型型设计设计3高标准层高户型附加值内生景观全南北通底层溢价户型价值点功能升级户型价值提升关键点技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划层高2.9米小户型层高2.9米180以上层高3.15米层高3.15米龙湖春江彼岸中海寰宇天下绿城明月江南绿城明月江南高标准层高据研究，目前杭州中高端住宅，其层高约为2.9M以上，普遍升高竖向空间的延伸有效提升空间舒适度注：本案拟定层数约为24-3225、F，不会突破限高中海寰宇天下90方样板房龙湖春江彼岸技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划高层高：本案建议以3M层高作为标准层高，有效提升空间舒适度增加尊贵尺度楼幢单体北立面图楼幢单体南立面图电梯入户步梯入户采光地下室私家庭院采光地下室私家庭院B2户型-140方-三室两厅两卫B1户型-140方-三室两厅两卫一楼通过电梯入户，通过客厅步入私家庭院；二楼洋房既可通过北向电梯入户，也可步梯入户，提高私密性和情趣感；二楼厨房面向庭院，别有一番风味；通过私家庭院中小面积的地下开挖，使得地下室采光得到较大改善，建议可再加大开挖面积，形成下沉式庭院；大面积的庭院和地下室赠送弱化了洋房的户型不足。技26、术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划远洋心里：开创性地将“花园洋房”与高层相融合，塑造出1楼、2楼私家庭院独立入户式居家空间，一举多得，通过洋房既可降低1、2楼由于采光通风等原因造成的滞销，反而由于大面积的赠送提高溢价，另一方面又提高了小高层产品的得房率。花园洋房较普通高层的中间层数溢价率提升25%。实际较原普通高层产品价溢价接近50%。底层溢价：突破底层溢价空间，附赠地下室，单独设置出入口，附赠下沉庭院，实现别墅溢价38技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划底层溢价：突破底层溢价空间，附赠地下室，单独设置出入口，附赠下沉庭院，实现别墅溢价39多层次景观系统技术系统产品形象27、配套服务园林景观户型设计整体规划内生景观：将小而零碎的空间转化成精致的内生景观区域，使得室内多个空间和视角都有不同的景观效果，增加室内空间的特色技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划28F 2梯4户 1-4#点式，5#板式125方东边套+90方中间套、西边套12345678910111230F 6-7#点楼2梯6户，保障房面积40-60方8#点楼，2梯4户，商品房全90方户型24F 9-12#板楼2梯4户东边套160方+西边套125方+其他为90方面积段（）总面积（）总套数面积比例套数比例90108000120062%63%531908036011%19%1253250026019%28、14%160160001009%5%合计1755801920考虑90/70户型政策下，未考虑其他变异户型，初算户型排布：考虑90/70户型政策下技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划户型排布：不考虑90/70户型政策下25-30F 2梯4户 1-4#点式，5#板式125方东边套+90方中间套12345678910111230F 6-7#点楼2梯6户，保障房面积40-60方8#点楼，2梯4户，商品房全90方户型24F 9-12#板楼2梯3户东边套160方+西边套125方+中间套90方面积段（）总面积（）总套数面积比例套数比例905868065234%38%531908036011%2129、%1256650053238%31%1603072019218%11%合计1749801736不考虑90/70户型政策下，未考虑其他变异户型，初算160方90方90方125方西区一梯两户东区一梯两户例：平层设计亮点：1、两梯四户做到东西双向均为一梯两户的感觉2、确保中间套南北通透全南北通：拆分核心筒，两梯四户做到东西双向均为一梯两户的感觉，并保证中间套实现南北通风技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划户型类型：两梯三户125+88+125户型建面（)户型A舒适型2+1房125户型B紧凑型2+1房88楼层平面建议：两梯三户技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划技术系统产品形象30、配套服务园林景观户型设计整体规划户型设计亮点：根据户型设计总原则，90平米户型为2+1房；双卫设计。主卧套房设计，+1户型可灵活变化，增加房型的功能性；南北向均双阳台设计；主卧带飘窗，最大化附加值赠送主力90方中间套户型，最大化附加值；三室两厅两卫主力125方边套户型，可变紧凑型四室两厅两卫技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划户型设计亮点：根据户型设计总原则，125平米户型为3+1房；主卧套房设计，及步入式衣帽间设计；确保主人房的舒适度；南北双阳台设计；北向阳台可变身书房或储藏室衣帽间北向阳台可变身书房或储藏室主力160方边套户型，可变舒适型四室两厅三卫技术系统产品形象配套服务园林31、景观户型设计整体规划户型设计亮点：根据户型设计总原则，160平米户型为3+1房；南北动静分区明显；客厅开间大三卧朝南，双套房设计；三卫设计，避免对主人休息区的干扰会客区、活动区休息区、主人区技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划万科北宸之光 129边套 紧凑型可变四房两卫户型总高28层 得房率77.6%套内面积100.3 万科北宸之光 87边套 可变三房一卫户型总高28层 得房率77.6%套内面积67 万科北宸之光 87中间套 可变三房一卫户型总高28层 得房率77.6%套内面积67 其他户型参考：技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划龙湖春江彼岸 160边套 舒适型可变四32、房两卫户型总高33层 得房率81%套内面积129.3 绿城明月江南 160边套 阔绰型三房两厅两卫户型总高24层 得房率79%套内面积128 其他户型参考：杭州公寓市场90方、120-140方，160-180方优质户型专题研究：49户型附加值“偷面积”依据的主要杭州设计规范条款技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划附加价值项目计容面积尺度限制其他限制阳台凹阳台计一半不大于8进深不大于2.4m住宅每户的阳台、露台等附属空间的结构底板投影面积之和占该户建筑面积的比例应小于12%，超出部分全部计算面积。凸阳台计一半不大于10进深不大于2.4m复合阳台计一半不大于10进深不大于2.4m双层挑33、空阳台不计满足阳台尺度高度达到两层入户花园计一半不大于8进深不大于2.4m其他设备平台不计建面90以下，不大于3；建面90以上，不大于5一般不得沿阳台长边在阳台外设置，沿短边设置时，其进深不超过0.9m花池不计底板标高应高于室内地坪或阳台地坪标高0.6m以上花池放置花盆处及建筑底部须采取防坠落措施天井不计暂无暂无凸窗不计与室内地面高差应大于等于0.3m，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于0.7m，飘窗净高应小于2.2m暂无其他设计规范条款关于层高：住宅建筑非标准层层高应小于4.5米，当大于等于4.5米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计34、算。跃层式或低层住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。关于架空层：满足以下条件的底层架空层其建筑面积可不计入地块容积率:净高3米以上，以柱、剪力墙落地；视线通透，提供相对集中公共空间，一般不应少于主体建筑占地面积的1/3;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。关于地下空间：层高2.2米以上,室外地坪为基准,地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时,建筑面积不计入容积率;当地上部分大于1.5米时,该层建筑面积计入地块容积率。若因地势等原因室外地坪高低变化较大时,按相关规定处理。附加价值项目优势劣势推荐度阳台凹阳台结构常规封闭可能性大尺度受限35、凸阳台结构常规作为阳台使用尺度受限复合阳台两种阳台结合有一定变通尺度受限双层挑空阳台不计面积不能搭建入户花园独立可封可开尺度受限其他设备平台可与其他空间结合设计尺度受限花池不计面积不受限制有抬高要求天井不计面积不受限制要预留结构凸窗扩大空间视野不受限制高度受限利用度略低技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划户型附加值“偷面积”依据的主要杭州设计规范条款飘窗飘窗阳台阳台露台51一、低台凸窗和落地凸窗主要招数：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效到面积36、。金成庭院深深三室二厅一卫面积:97飘窗飘窗飘窗阳台阳台可变空间东田玉城三室三厅二卫面积:139.75/赠送15.6技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划52二、超大入户花园和大阳台/设备平台主要招数：入户花园和阳台/设备平台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面积，甚至能增加出一个小房间。入户花园花池阳台阳台花池大华海派风情二室二厅一卫面积:88保利东湾三室二厅二卫面积:130/赠送约30飘窗飘窗入户花园阳台飘窗设备平台飘窗入户花园露台技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划53三、奇偶层挑空阳台或直接赠送大露台主要招37、数：无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。在赠送大露台中，可以将大露台与客厅或者卧室相连。郡原九衡公寓三室二厅二卫面积:130露台露台耀达金鼎阳光三室二厅一二卫面积:93/赠送17露台飘窗技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划四、地下空间赠送主要招数：利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划项项目价目价值值体系体系 之之 园园林景林景观观4空中花园下沉式会所堆坡造景景观节点参38、与性强趣味景观小品多重景观城市中央公园景观特色关键词从区域周边项目现状来看，部分项目景观营造已经具有较高的观赏性和舒适性。但是普遍没有突出景观设计的风格特征。建议结合景观设计形成一定的景观主题，以细部、节点多重强调的形式突出景观主题。在营造整个景观的时候，要突出以下几个原则：主题式景观设计原则；给予景观一定的主题概念。景观的设计要利于维护；在进行景观设计的时候一定要考虑可持续发展的原则，形成一个良性循环的景观系统。社区景观的设计要利于人的使用。社区景观属于小区内室外空间的一部分，应该起到小区内部休闲娱乐、交流交往的一个公共空间，在设计景观的时候要考虑人的活动也是景观的一个组成部分。景观体系原则39、打造CBD中央公园式住宅，形成项目核心竞争力西南沿河景观带主入口次入口公园入口中心景观轴多空间、参与性、生活化p中央景观区设计：主入口进来将设置中央景观区，打造大面积景观区和活动区；p多点景观分布：楼栋间多点、多轴线的设置休憩、交互空间，增强情趣和休闲空间；p西南面水系景观：利用小区南面临近五会港，合理运用，使之有延续性，灵动活泼景观及步道交互空间楼栋间景观区中央景观区五会港景观带西南沿河景观带技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划景观整体布局布局多重景观空间、注重参与性和生活化技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划主入口次入口公园入口社区中央大景观中央景观：大栋距围合形成40、中央大景观，以丰富层次感水景作为本案亮点，社区中央布局不规则泳池衍生景观面，结合下沉式会所设置。有效利用地块资源景观价值最大化实现：1、下沉式会所结合自由形体的水景作为景观主轴2、制造层次丰富的水景增强社区整体衍生感技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划多样化亲水平台在硬质景观上有亲水步道，观景平台、桥栈等护坡形成水面到地面过渡自然，水生植物到浮生植物及挺水植物配以卵石素沙、雕塑完成主入口次入口公园入口61建议社区内采用下沉式庭院，阶梯花坛可用于过渡至下沉式庭院的装饰景观下沉式会所的过渡空间设计重点：大面积集中绿地、造型独特的景观小品、花团锦簇的道路中央下沉式会所的过渡空间景观设计技41、术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划62设计重点：廊架、不规则水系景观、园林小景亲水平台跨过小桥流水中央下沉式会所的过渡空间景观设计主入口次入口公园入口技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划p与建筑交融的绿化体系。（连绵不断的绿化体系和流动的景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中）p主动利用场地高差。（庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间，室内外空间互相渗透，而又不失私密性。）景观节点打造原则技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划p注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合；园林景观产生丰富的层次感。(采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，藉以营造丰富的42、多彩的、流动的景观空间)。p强调组团绿地的自然性和空间的亲切感。(利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间)。建筑与园林的完美结合 空间上相互渗透，绿化与建筑互为 界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。户外交互休憩区可席地而坐的阶梯石板有园林景观区隔的活动场立体式绿化及休憩庭景观节点主入口次入口公园入口中心景观轴技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划景观节点：强调景观的参与性、层次感、生活化、私密性。绕会所一圈水景廊桥处设休憩区组团景观膜结构雕塑结合水景设计景观细部廊桥、雕塑等景观细部处43、理细腻，用材考究技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划66其他多重景观表现形式：创意架桥建议在社区园林内形成一条人工河流，河流之上架一座波浪型木桥波浪型木桥，将社区景观立体化、动感化波浪型木桥，可丰富儿童娱乐活动，增添社区娱乐功能波浪型木桥，增加社区景观观景性l拱起的木制桥面及相对的护栏措施可作为儿童娱乐场所，保证儿童玩耍时的安全桥面添置安全警示图标技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划67在建筑中加入花园的元素，丰富外立面的同时，增加社区景观的观景性树立产品形象，成为板块乃至城市地标建筑新加坡AscentiaSky南北向均设置空中花园其他多重景观表现形式：空中花园技术系统44、产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划68植物植入建筑外立面的作法，在国外被列为“景观建筑”类植物墙最大的特点在于：n视觉效果强，加大绿化面积且立体化n低碳环保的另一实施方法，保证室内恒温，提高舒适度LV旗舰店其他多重景观表现形式：植物墙技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划龙湖地产景观特色专题研究项项目价目价值值体系体系之之配套服配套服务务5多样化社区主入口次入口公园入口中心会所会所位置：本案中心区域地下空间，不占容积率，且结合室外泳池作为本案景观轴线核心。技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划下沉式会所中央会所满足业主家庭活动与邻里交流需求满足客户康体养生需求满足业主45、商务会客及洽谈需求会所核心功能：提供配置齐全的私人场所结合高端服务打造高端私人服务中心技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划有氧运动区力量运动区SPA养生康体养生区：以“健康养生为主题”，满足业美容健体的健康需求，缓解工作之余的精神压力室外泳池技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划儿童娱乐场所儿童娱乐场所摆设休憩处&阅览BAR棋牌室影音室图书馆家庭活动区：丰富家庭聚会的活动场所，为增进家庭交流与邻里沟通提供活动区域技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划商务休闲区：设置休闲茶饮/咖啡吧、雪茄/红酒吧作为业主商务会晤及洽46、谈的高尚私人场所p在项目北侧、东侧排布沿街商业，与综合体商业可形成一定的人流互动；p商业以二层商业为主，主要满足本案业主的生活型配套，兼顾周边客群；p商业主力面积以60-80为主，面宽4.5-8m，进深10-15m，层高1楼4.5m，2楼3m）商业示意图技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划住宅底商：设于地块东侧，沿江汉路；及设于地块北侧，与综合体商业形成互动主题餐饮美容店便利店干洗店技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划住宅底商：未来规划业态仍以便民、零售、休闲为主；作为综合体业态的补充物业管理公司除提供日常的管理服务维护物业管理区域内的规划不受破坏、房屋装修监督管理、房47、屋的维护与修缮、设备设施的管理及维修养护、安全保卫与消防、保洁管理、环境保护、绿化管理、车辆管理，还需提供延伸服务。达到360全方位，方方面面为住户着想。贴身好管家提供一对一的管家式服务。训练有素的他/她将直接面对业主，倾听业主的意见、建议、和投诉，并安排具体操作部门进行整改家政勤管理为给业主创造更舒适的生活，管理部充分调动内部专业人员，广泛利用社会服务资源为业主提供家政服务，您可以享受到专业化的服务。爱车服务，洗车服务一条龙,代办年检、建立车辆档案，如长期出差在外时，提供车辆护管服务室内清洁服务家务助理服务宽带上网及相关服务“美食通”服务电脑上门维护及操作指引家用电器上门维护服务引入知名物业48、管理，为客户重要感知点，如绿城、万科技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划建议销售阶段就开始展示管理公司服务，从细微处着手，给予客户美好体验1、各岗位服装、职责明确细分；2、加强保安巡逻岗展示，严格训练仪仗，带给客户安全感和尊贵感。引入知名物业管理，为客户重要感知点，如绿城、万科技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划项项目价目价值值体系体系之之技技术术系系统统6智慧化、生态化社区1、智慧化社区：以把握业主的移动互联需求为原点，彰显项目时尚、潮流气质，形成差异竞争力过去“分众传媒”抢夺了电梯；而未来大家争夺的是屏幕（电视屏，手机屏，PAD屏）。移动互联网、物联网等信息技术的发49、展以及政府的推动，加速了智慧社区的规划和建设。把万科社区变成“局域网”，建立可以嫁接一切“智慧”的可能。智慧社区全景图物业管理社区服务光纤到户社区局域网虚拟商业配套商家互动社区商业平台多媒体体验社区视频通信智能家居呼叫中心数字安防居家健康检测学习教育智慧社区是未来发展的趋势【背景信息背景信息】：2013年8月，中国国务院发布了“宽带中国”战略实施方案，部署未来8年宽带发展目标及路径，意味着“宽带战略”从部门行动上升为国家战略，宽带首次成为国家战略性公共基础设施。中国手机网民规模已达到4.5亿人;中国智能手机用户数达到3.8亿人。技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划20M极速宽带，感50、觉只有一个字“快”小区电视台就是好，不仅可看影视，购物也很方便用天翼手机就能看我新房的建设进度，不用经常去现场了小区要办新年晚会，打9001找物管报名光纤宽带电脑宽带星天地小区电视电脑天翼3G手机电话V网数字家庭的全新生活体验家庭弱电箱坐在我们小区花园中，晒晒太阳，上上网，呵呵，这才叫生活家中随处可上网，自由自在想看什么，自已点播家庭视频监控通过互联网,及时查看家中情况,方便室内小区内技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划根据万科集团所作统计，传统的智能化安防平均投入成本30.49元/平米，主要包括周界防范、闭路监控、门禁、楼宇对讲、居家防盗、车场管理六大系统，系统间相互独立。传统住51、宅小区智能化主要由二大系统组成：安全防范系统、信息网络系统。红外对射红外对射总线报警模块警铃报警主机报警键盘报警管理电脑固定枪机半球一体化球机控制键盘硬盘录像机矩阵视频分配器对讲管理机单元门主机室内分机电源电源联网转换器楼层解码器发卡器通讯器门禁管理电锁门禁控制器读卡器开门按钮通讯器读卡器开门按钮电锁周界防范系统门禁管理系统闭路监控系统楼宇对讲系统中心设备联网模块报警主机红外探测器燃气探测器门磁求助中心报警主机发卡器车辆管理交换机交换机中心设备车辆管理系统居家防盗系统技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划用时尚的PAD代替传统的对讲话机，首创PAD、手机开启单元门、与控制中心通话。入52、口岗亭与业主直接可视通话，勿需物业控制中心转接，提高客户感受。基础架构费用：在原智能安防成本上增加约20-50元/平米。社区光网络OLT光网络中心移动互联门口机移动互联门口机移动互联终端传统话机移动平板技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划小区WIFI网：WiFi是基于IEEE802.11标准的无线网络的品牌，目前，笔记本电脑、上网本、手机、手持数码设备（如PDA、掌上游戏机）等终端都内置无线网卡。有了小区WIFI网，用电信宽带帐号或189手机号，在小区中随时随地可以上网，让业主真正体验无所不在的互联网服务。小区WIFI网小区优美的环境与业主的信息休闲生活融为一体小区优美的环境与业主53、的信息休闲生活融为一体给业主高品质的生活体验给业主高品质的生活体验技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划较易实现小区电话V网：小区内电话组成V网，提供短号码功能;业主、物业管理以及周边商铺均可纳入短号网，网内通话免费。短号可以是小区业主门牌号，便于物管与业主联系，同时，也保护了业主家庭号码的隐私。短号6666短号6555短号6888东门9003西门9002物管处9001商铺9005商铺9006技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划较易实现小区电视台：建立小区专属的电视台。小区电视台=小区定制化内容+宽带+机顶盒，以电视为终端，提供小区生活服务、物业管理、电视购物、游戏娱乐、54、房产宣传等服务；小区电视台是开发商提升的品牌利器。小区电视台+全球眼：在小区内架设全球眼，小区在建时，业主可以通过小区电视台查看小区建设情况，小区建成后，全球眼可以提供安防服务。影视小区建设介绍房产公司介绍小区环境介绍联机游戏家庭KTV小区公告影视娱乐影视娱乐楼盘宣传信息楼盘宣传信息全球眼服务全球眼服务KTVKTV娱乐娱乐业主大会成立尊敬的各位业主，本小区于10年5月26日正式成立了业主大会。小区公告信息小区公告信息生活服务信息生活服务信息电视购物信息电视购物信息互动电视游戏互动电视游戏技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划较易实现社区电子商务平台现状入住初期，为解决社区配套问题，地55、产以较低的租金吸引与业主日常生活密切相关的商家商铺经营不旺，商家更替不断，租金上涨慢，影响到地产出售商铺，地产需为商铺提供返租服务社区电子商务平台解决方案通过社区局域网，使住宅与商铺之间实现信息的联通，从而搭建面向商铺的电子商务平台。把握业主的消费能力和消费特点，配合地产进行定向招商。l整合商家资源，弥补前期配套不足。l商铺变旺周期缩短，可以促进地产商铺的租售商铺物业地产业主l商户与业主的交流，帮助进行销售定位提升销售额l商铺变旺周期缩短，商铺租金上涨l把握业主的消费能力和消费特点，配合地产进行定向招商。l提供商品配送服务，社区生活更有人气，有力于建设“有人住的房子”l享受基于社区居家生活商圈56、需求的电子商务平台服务。l足不出户，享受网上订购与上门服务、实体店相结合的社区商业服务。技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划较易实现2、生态化社区：以关爱业主的健康、冷暖为原点序号环保及新技术单位建筑面积增加成本1地暖90元2隔音降噪系统70元3家居智能控制250元4防盗入户门+指纹密码锁30元5小区智能安保系统20元6中央吸尘系统30元7外墙保温系统（达到综合节能的80%标准）130元8外窗系统（高品质塑料窗，5+15A+5（mm）充氮气，玻璃第三面有LOW-E涂层，窗框和窗洞采用隔热设计）200元9太阳能系统31元10混凝土天棚辐射系统130元11新风换气系统50元生态社区是住57、宅开发者对业主生命关爱的体现以下技术经过较长时期的研发和应用，已具备较成熟的经验。其次从建造成本角度来讲，也较易实现。数据来源于易居对环保及新技术应用的研究【背景信息背景信息】：在城市，随着PM2.5指数的公布及热炒，健康成为大众不得不面对的新问题，居家同样如此，如何住的更舒适、睡的更安稳也面临新问题？在冬天，对于杭州来说，需要面对的还有另一问题是湿冷，本案所处滨江区紧邻钱塘江，冬天潮气严重，保暖也成为居民考虑的重要问题？朗诗地产在此方面有成熟经验，本报告在此借鉴部分科技系统供为参考。技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划隔声建材和双层中空玻璃密封满足观景、遮阳、减噪、节能、保证空气58、流通等要求。技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划具体：配置Low-ELow-E（低辐射镀膜玻璃）中空玻璃，因为其漆镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比，具有优异的热性能、良好的光学性能的明显优势；设置外遮阳设施，防止因为大面积开窗，阳光的长期照射，过多的可见光及热量易引起家具、地板等变形褪色，也会影响到住户睡眠休息。太阳能量太阳能量太阳能量太阳能量室外环境室外环境室外环境室外环境透射太阳能量透射太阳能量透射太阳能量透射太阳能量室内环境室内环境室内环境室内环境室内冷热能量室内冷热能量室内冷热能量室内冷热能量6mm+12mm+6m59、m6mm+12mm+6mmLow-ELow-E中空玻璃中空玻璃中空玻璃中空玻璃PM2.5已成为大家高度热议且关系到健康安全的重要指标，新风系统成居住必需品。新风系统1、控制室外污染对室内的渗透；2、减少室内排放源；3、对室内空气进行循环处理，降低PM2.5浓度；4、把处理好的空气有效送到各个房间，把被污染的控制置换排出室外。技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划市场中新风系统的单方造价大概在50-100元/平米不等采用混凝土采暖制冷系统，该系统将聚丁烯管（PB管）敷设在楼板内，通过通冷水或者热水，对室内温度进行控制。管内循环水温度为夏季20度左右，冬季28度左右。辐射制冷采暖方式更加60、符合人的舒适性要求，不占据室内的有效面积，无吹风感。地板采暖及恒温杭州冬天湿冷，滨江区域受钱塘江影响潮气重更甚；项目采暖系统的运用将体现人文关怀。技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划冷（热）冷（热）量量市场中地板辐射采暖的单方造价大概在3060元/平米不等冬天：室外-2 ，室内22 左右 食物垃圾处理器安装于厨房水盆下，并与排水管相连，通过改变食物垃圾处的形态来进行及时的食物垃圾垃圾无害化处理，能够将食物垃圾粉碎成浆状液体直接从下水管道排出,可轻松实现即时，方便,快捷的厨房清洁，有效优化家居环境,并彻底解决下水道容易堵塞的问题。厨房垃圾处理系统有效优化家居环境,并彻底解决下水道容易堵塞的问题技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划排水噪音处理系统隔层排水：排水支管穿过楼板，在下层住户的天花板上与立管相连。（如图）同层排水：同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上。（如图）系统组成1、HDPE管道系统。2、隐蔽式系统安装组件。3、与同层排水相配套的卫生器具。4、存水弯。同层排水与隔层排水技术系统产品形象配套服务园林景观户型设计整体规划Thanks for your time Wish you a good day!