1、呼和浩特2020年4月匠 筑 东 方 院 述 中 国Part1:项目背景分析Part2:项目总体定位Part3:项目规划建议Part4:物业发展建议Part5:营销总体计划Part6:营销推广策略Part7:项目开发经济测算Part8:推广视觉表现目录CONTENTS项目背景分析Part.1呼市房地产市场情况丨目标客户分析丨项目本体分析城市宏观概况3 0 0 万 人 口 级 别 的 三 线 省 会 城 市，第 三 产 业 占 比 7 0%，人 均 G D P-9 万 元2020年1-2月 呼和浩特土地储备一览表所处区域所处区域项目名称占地面积（）建筑面积（）住宅产品预估（）户型区间（）预计入市2、时间备注恒大未来城80691.32793309520080-1402020年高层、洋房、公寓伊泰三期6000011940095520170-2102020年东岸国际三期/251012150792150-3002020年中小高层和叠拼鑫源地块14468.85108516.3758681390-1302020年天地长地产2地块27374.49595810.73257664980-140回迁已备案中海宏洋地产3地块142894.274285788.54823148690-3002020年中金碧天下4地块196565.889405945.35931358285-1402020年中伊泰置业27444.03、2654888.05243910140-2602020年中太古房地产11834.26994674.15250177待定2020年中绿地数据不详数据不详110000待定2020年前期储备拿地巨华亲亲尚城二期/42004.6328757.75150-400多2020年中已备案内蒙古保障性住房投资建设集团有限公司6块地191610.598512971.1764388502.946/内蒙古万商港城房地产开发有限责任公司2块地41328.971/零售商业用地/巨华世纪城锦绣园/608939.35293996.93/2020年天房伟业地块25049.17757613.10728806.553/10月最新拿4、地东河湾房地产2地块110794.342276985.855193890/11月最新拿地隆川房地产10454.39412545.272812545.27/11月最新拿地华润置地地块55060.36110120.71488096.57/11月最新拿地金地集团地块56745.88113491.76496468/11月最新拿地呼和浩特市海巍地产45176.23103905.324483124.26/11月最新拿地呼和浩特市昕城建设2地块147669.207324784.6995259827.77/11月最新拿地北京慧谷明昊（2块地）57644.11115288.211517090-1602020年青5、云景苑地块600001500001091.2/待定菲来金新地块3333313333466660/待定城发绿园（3块地）呼和浩特市天鹅建安67128.43214602976715.6/待定待定内蒙古昊誉地产27807.58342183421/2020年远鹏香林郡4区数据不详数据不详数据不详/2020年富力地块56028112056123262/待定赛罕区赛罕区新城区新城区回民区回民区玉泉区 玉泉区 目前无准确数据，预计2020年开始规划2019年6月份最新拿地9月最新拿地截止2020年2月底，全市拿地未开工面积约155万平以上，部分项目由于土地性质尚未确定，面积无法准确核算，总体建面预计在4606、万平左右，全市积压库存较大。呼和浩特楼盘分布概况呼和浩特市包含尾盘、待入市在内的所有类型项目共208个，其中住宅项目140个。项目所在新城区项目数43个。区域均价1.4万/平米新城区分布概况89345106661560012285909211019050001000015000200000200004000060000800001000001月2月2020年呼和浩特住宅月度成交走势住宅成交量（）精装住宅成交价格（元/）毛坯住宅成交价格（元/）2020年呼和浩特月度量价走势 2020年1月部分项目开盘（银都府邸），拉动整体市场的成交量，且赶遇春节前夕，疫情尚未扩散 2020年2月精装成交价格波动7、较大，主要原因受成交产品影响，大多数精装产品2月份尚未复工销售，在售产品的价格相对较低，致使2月份的精装价格产生波动2月份成交量价受市场及疫情影响，跌幅严重（765套）(86套）2020年同比2019年呼和浩特成交量价走势 疫情对于本市房地产的成交冲击力较强，2020年1月份成交量统一下跌55.1%，2月份呼和浩特成交量同比下跌82.5%。2020年价同比2019年价格呈现小幅上涨趋势，1月精装价格上浮率较大，同比上浮20%，进入2月份精装及毛坯价格逐步回落，整体价格上浮4%，主要受疫情的冲击，在售产品受限，对市场成交价格的产生了一定干扰；2020年1、2月份成交量同比下跌严重，受疫情冲击较大8、成交价格同比上升，2年内全市价格水平持稳，呈现小幅上涨（765套）(86套）199320611608934510666951510550125861175990921101915600122850200040006000800010000120001400016000180000500001000001500002000002500001月2月2020年同比2019年成交量价走势2019年住宅成交量（）2020年住宅成交量2019年毛坯住宅成交价格（元/）2019年精装住宅成交价格（元/）2020年毛坯住宅成交价格（元/）2020年精装住宅成交价格（元/）10833363181059360249、896356996014625128551140012271124419236103000200040006000800010000120001400016000010000200003000040000500006000070000赛罕区新城区回民区玉泉区2020年1-2月份四大区域成交量价对比精装成交量（）毛坯成交量（）精装成交均价（）毛坯成交均价（）20202020年1 1-2 2月呼和浩特各区域量价分析 2020年1月份赛罕区1月份银都福邸开盘，区域成交较高，新城区巨华融城百汇开盘，拉升了区域的整体成交量，其他区域整体成交量均相对较少；2020年1-2月份四大区域成交均价基本持平，除赛10、罕区精装产品特殊，价格较高，四区域总体价格水平差幅逐渐缩小。新城区为本阶段成交榜首，受新入市项目集中开盘的拉动（11套）（520套）（218套）（80套）（16套）（29套）（6套）呼和浩特各区域库存量统计2,622,151789,401188,273436,430341,5122,470,050908,990257,70401000000200000030000004000000赛罕区新城区回民区玉泉区各区域剩余货量统计在售剩余货量（）拟入市货量（）赛罕区在2019年年底拟入市项目集中入市展开销售，可售库存量激增，目前是全市在售项目最多的区域，而新城区是前期土地放量最多区域，使得土储量较多，11、拟入市库存量暴增，但是受疫情受限，入市周期将长时间滞后 回民、玉泉的可售住宅及库存都相对较少，可选择范围受限全市库存量充足，在售产品多集中于赛罕区，赛罕区成为当前全区销售主力区呼和浩特全市剩余住宅产品结构分析80-1001%101-12017%121-14026%141-18028%180以上28%整体市场产品结构分析80-100101-120121-140141-180180以上2020年后剩余在售大盘规划户型基本相似，均以120-140户型为主力，随着大盘的入驻，市场项目品质感不断提升，大面积产品成为更多客户青睐的产品，180以上的占比随之增多，后期的市场主流方向可能仍会以改善类为主要发展12、方向全市剩余住宅产品以大面积改善户型为主刚需占比逐渐减少，客户需求正在转变呼和浩特各区域剩余住宅产品结构分析075015002250300080以下80-100101-120121-140141-180各区域户型结构套数对比分析新城区回民区玉泉区赛罕区全市大面积改善户型占据市场主力，各区域户型分布不均 大面积产品规划集中于新城区及赛罕区，主要受区域内新入市项目影响，有部分高端项目（巨华世纪城紫光园、巨华亲亲尚城、中海铂悦府等）使得区域140平以上的大面积产品激增；刚需类产品目前多集中于玉泉区，主要受新晋项目（金地名京、天福）影响。热销楼盘热销楼盘呼 市 改 善 时 代 来 临本项目隶属于呼和浩13、特新城区核心位置，属新城区西部核心居住区；城市大规划以北控、南拓、东优、西联为指导思想，以两带、两轴、三心为规划主线；本项目所处板块为在新城区的成熟居住片区有举足轻重的地位，本版块内配套齐全，交通便利。西二环西二环火车东站火车东站重要商圈核心商圈本项目地块所处位置行政隶属新城区，属新城区老城区，市场板块为体育场板块，属于密集居住功能区。区位分析中观区位城市中位置Project Location城市核心区正北，密集居住区分类企事业单位名称员工数企事业单位内蒙古自治区气象局3159呼和浩特市园林绿化总公司大学创新创业孵化基地内蒙古草原监督管理局26高校内蒙古财经大学职业学院内蒙古翁都乐职业技术专修14、学院内蒙古草原勘查规划院中央广播电视大学残疾人教育内蒙古学院呼和浩特民族学院内蒙古国际公共关系学院呼和浩特广播电话大学中国石油大学呼和浩特函授站北垣小学（公主府校区）呼和浩特蒙古族学校呼和浩特商贸民族旅游职业学校呼和浩特市汽车工程职业技术学校呼和浩特市汽车工程职业技术学校中小学新城区海拉尔东路小学新城区胜利街小学新城区八一路小学医院二五三医院呼和浩特济民医院天骄医院项目1公里内企事业单位4家企事业单位、12所高校、4所小学、3所医院，真正意义的成熟片区，企事业单位密集，学术氛围浓厚。项目1公里内市场环境分析项目本体用地条件Project Location2019059公主府街以北、团校巷以西115、9494.34929.242亩其他普通商品住房用地（二类居住用地兼容商业，兼容比例小于28%）2.3建筑面积4483730%居住70 商业40项目本体规划设计条件项目本体交底条件及其他要求城市人口密集成熟区中小规模开发住宅项目，目标客群为地缘、业缘性改善客户项目开发初步界定中产改善学府云集20万地缘客群12000-13000市场价项目总体定位Part.2项目定位分析丨项目总体定位项目定位思考市场客户项目 二手房存量大、刚需产品主力、同质化、价格恶心竞争；新房市场进入产品为王时代，品牌+品质+服务分流大部分市场，整体定位趋改善；置业人群为90后首置与85前二次改善或投资置业，市场进入改善需求为主16、的时代；地缘：1公里20万常住人口，人口基数大，35-55岁为主，业缘性强，对区域有情感依赖高消费能力，文化层次高，对高品质生活向往；外源：【刚需类】对项目价格有承受范围，能接受项目产品与位置，但不能接受更高 价格。【改善类】产品、价格可接受，但不能接受区域老旧现状，市场可选性大 开发目标，降低开发风险前提下，利润追求大于速度追求；小规模住宅项目，不需要分期开发，现金流要求低；成熟片区，交通便利，人口密度大，企事业单位、高校云集有大量稳定目标改善性客群；区域老旧，周边无新项目入市，市场需要改善性高品质项目填补空白项目定位推导老旧片区，小规模，高价格项目与刚需产品饱和，改善需求攀升的市场矛盾项目17、条件无法满足市场刚需/改善1:1外部市场无法满足区域业缘客户需求，区域客户基数大，购买力强改善需求旺盛市场无法满足业缘客户业缘改善客户需求大项目条件满足地缘客户改善需求，但无法真正满足外源客户需求项目条件无法满足外源客户但可满足业缘客户改善需求定位=目标客户+项目档次满足业缘客户的高品质改善性项目目标客户描摹居住区域：项目周边1公里老旧小区年龄：35-55岁家庭人口：4人（二胎）职业：大学教师家庭年收入：30万元现有房屋：1套，两室两厅需求特征：需要3室，住房质量好，小区绿化率高，物业服务好，小区人员整体素质高的社区。个性需求：有一间安静独立的书房，采光好。有休闲健身公共空间、6万平米新中式智18、慧人文社区新中式园林、观景高层、轻奢理念、高端邻里、智慧配套项目定位项目定位解析6万新中式智慧人文社区诉求体量：6万中小规模舒适封闭社区，凸显项目小而精，体量适中的规模优势诉求建筑风格：新中式建筑风格，呈现东方美学，西技中魂更具东方审美，打造完美人居诉求科技健康：科技住宅、智慧安防、智能家居是新型住宅的典范诉求文化特征：项目高校环绕，外在人文气息浓厚，业主身份和小区人文配套相得益彰诉品邻里关系：社区概念强调邻里关系，使业主有一个优质的圈层生活价值体系搭建缔造新中式智慧人文社区；智慧人文社区典范智慧人文社区典范品牌典范户型典范开发商品牌规划设计单位品牌图书馆运动会馆中医会馆人文配套舒适三居、豪华19、三居高使用率户型科技典范园林典范垂直绿化智慧安防系统人车分流园林绿化赠送空间三恒系统新风系统遮阳技术智慧社区智慧安防新风系统三恒系统人文社区智慧图书馆运动会馆中医会馆邻里中心老年活动室儿童活动室区位价值新城区西片区核心居住区，以居住为主的核心成熟区域，土地稀缺；交通价值毗邻金海高架桥，新增程式快速路，四通八达出行便利；学区价值八一小学，胜利东路小学，海拉尔街小学，北垣小学区价值享无忧教育；产品价值120-160全明户型，宽厅设计，南北通透，电梯独立入户，高赠送率；园林价值现代新中式园林风格及建筑。采取完全人车分流式设计。营造了高绿化率的社区空间，享健康有氧绿色生活；智慧价值新风系统、三恒系统、20、智慧安防打造智慧社区典范配套价值体育馆、公主府公园、北郊公园等大型城市配套。周边生活配套齐全；物管价值智慧安防，物业管家；人文价值周边12所高校，文化底蕴深厚，人文气息浓郁物理卖点提炼传承涵养显赫荣耀精神卖点凝练际会轻奢大宅，三代典藏风水佳地，富贵集居大美园境，精致人生墅质美宅，精工苛创高端邻里，会晤名流案名建议1【和】：“和”字主要含义有：相安、协调、团结、和平、平息争端等。“和”是中国哲学中的一种理想境界，包含着丰富的文化内涵；在浩繁的汉字中，“和”字是一个结构简单、人人共识的字，但是它却又是一个内涵丰富、意境深远的字，它根植于中国人的血脉深处，渗透着中国人几千年来待人接物的原则与智慧，体21、现了中国思想文化的博大精深和源远流长。【璟】：玉的光彩。和 璟案名建议2天 玺【天】：天tin，他前切，一先平声。【字形本义】郑岗训字甲骨文天，从二入之箭，指上口一方；上方为天，天字本义。【基本义字】上方虚空。相对于地。暗物阴间。相对于人间尘世。智慧无上，犹上帝。自然，包含明暗。天然；固有。相对人为。天之轮回之简。【玺】：玺：始秦朝，是皇帝专用的印章，称玉玺、传国玺、传国玉玺。玺是皇权的象征，例如玺根据不同形态也分为：戒玺(皇戒)、权玺(权杖)，国玺(御印)，令玺(金牌)等。续新解云：“玺，黄罗伞下、盖皇帝”。意即：“皇帝在黄罗伞下统治天下，风雨无阻”。SLOGAN五中旁，公园里，遇见维多利一22、个家族的荣耀推广语匠筑东方，院述中国产品标签价值标签身份标签高端住宅高附加值满足虚荣传承轻奢大宅三代典藏际会高端邻里会晤名流荣耀墅质美宅精工苛创涵养大美园境精致人生显赫风水佳地富贵集居项目规划建议Part.3项目概念规划丨产品建议项目用地条件规划经济指标测算占地面积19494.349平米建筑面积44837万平米容积率2.3商业建筑面积9000平米住宅建筑面积35837平米绿化率35%项目规划总体建议【建筑园林风格】新中式或新亚洲【园林设计】完全人车分流，保证高绿化率不低于40%，配小型水系，10%名贵树种，组团之间设不同景观节点【建筑形式】高层板式楼，层高3米【建筑立面】高层2层以下单元门局部23、3层石材以上真实漆、商业街全石材【交房要求】毛坯，预装新风系统，三恒系统【产品类型】高层住宅、社区型商业底店【户型面积区间】120-160平米，主力140平米。全部两梯两户设计【户型亮点】电梯独立入户、宽厅、套房、大落地窗、全赠送阳台【目标客群】大学教师、企事业单位员工、私营业主概念规划建议规划经济指标测算占地面积19494平米建筑面积44837万平米容积率2.3商业建筑面积5277平米地下建筑面积11410平米住宅建筑面积39560平米住宅栋数4栋户数约276户绿化率40%停车位326个北注：以上规划采光分析是否满足还需经设计院最终确定，楼高69米，尚不确定是否有规划限高商业街设计形式以一拖24、二为主，首层层高6.9米，二层层高3.5米（未来销售可实现买一层得两层概念），柱距8.4米，进深18-20米，主力面积分为160、300两种，未来销售同一柱距下相临两件可以自由分割合并为一套。外立面纯石材，与住宅建筑风格统一为新中式。独栋式社区商业商业产品设计建议18米50米152平米8.4米一层6.9米二层3.5米152平米152平米剖面平面分割图4.2米本项目产品为120-160平米，主力集中在140平米。户型户型面积区间面积区间套数套数套数比例套数比例客群指向客群指向紧凑三房12046套1717%针对事业单位科员及普通年轻教师舒适三房140138套50%50%资深教授及老科员、事业单位中25、层管理及私营业主奢阔三房16092套3333%大学教授、企事业单位领导或高管户型配比建议表产品定位：在营销上具有策略性进攻和战略性防御这个概念。在营销上具有策略性进攻和战略性防御这个概念。即同样的地段 同样价格，本项目营销速度上会超越竞争对手；同样地段同样营销速度，本项目销售价格上会超越竞争对手。既有快速回现户型，又有高单价增值产品。以上户型均为两梯两户设计。以上户型均为两梯两户设计。户型配比建议户型设计建议一电梯独立入户，双阳面卧室，北赠送阳台方案御尚-123卧室:主卧向阳，配备独立卫生间。其他:南北通透布局，生活功能完善。客厅:采光良好，空间广阔。户型设计参考御奢-140户型亮点：1.南北26、阳台高赠送；2.入户门厅、入户阳台全赠送；3.电梯独立入户，私密性好；4.门厅变私享玄关；5.三阳面户型；6.转角大飘窗；7.户型方正，接近正方形，舒适度高。户型设计参考御尊-159户型设计参考户型亮点：整个空间方正，拐角少，后期利用难度低，提升整个空间的利用率。全明通透的户型，居住舒适度较高。整个空间有充足的采光，这一点对于后期居住，尤其重要。卧室位置合理，能够保证足够安静，客厅的声音不会影响卧室的休息；卫生间位置合理，使用起来动线比较合理；厨房位于门口，方便使用和油烟的排出。户型设计建议二电梯独立入户，宽厅，南北赠送阳台，落地窗户型设计参考自如-131户型设计参考宽容-142户型设计参考纳27、境-168产品风格建议一新中式风格（或新亚洲）定义：新中式建筑，是中式建筑元素和现代建筑手法的结合运用，从而产生的一种建筑形式。该建筑形式在沿袭中国传统建筑精粹的同时，更加注重对现代生活价值的精雕细刻。特点：中国传统的建筑主张“天人合一、浑然一体”，居住讲究“静”和“净”，环境的平和与建筑的含蓄。无论是写意的江南庭院，还是独立组团的四合院，都追求人与环境的和谐共生；讲究居住环境的稳定、安全和归属感。产品风格建议二经典法式风格特点：建筑外形丰富而独特，形体厚重，贵族气息在建筑的冷静克制中优雅的散发出来。两者建筑形态虽各具特色，但又同时围绕法式风格的理念进行精心设计的和谐理念，展示出法式建筑的多重28、魅力所在。物业发展建议Part.4项目配套建议丨物业服务建议邻里中心邻里中心智能化应用 畅享安全、舒适、便利，高品质生活社区安防示意配套建议智能安防系统：社区周边探测系统作为安全防范系统最基本、最重要的子系统，已广泛应用于居民社区、博物馆、政府机构、商店（超市）、银行等。推荐指数：9推荐理由：直接观看被监视场所的一切情况，可以把被监视场所的情况一目了然，是社区安全必备。同时，电视监控系统还可以与防盗报警系统等其它安全技术防范体系联动运行，使其防范能力更加强大。价格：监控器 500元/个,摄像头 300元/个闭路电视监控系统配套建议智能安防系统：社区周边探测系统电子巡更系统：用于社区夜间安防执勤29、人员巡查。巡查人员按预先设定的巡更路线、时间和时间间隔，在一定时间内通过一定的巡更路线，到达个各巡更点时管理中心自动记录达到时间。推荐理由：24小时电子巡更系统实现了对安保人员的全过程高效管理，管理人员可以即时掌握安保人员的分布情况，合理优化巡防人员的调度管理；更好地发挥巡查作用，大大提高了110监控中心的远程处理突发事件能力该系统具有拍立传功能，可以便捷完成报警，在第一时间实现安全图片取证，为全员预防、预警提供了便利平台。推荐指数：8.5电子巡更系统配套建议智能安防系统社区周边探测系统万能卡系统是为满足业主的需要，将诸如门禁、停车场、消费、缴费等有各自独立设备和软件的单项智能化系统组合在一起30、，安装在某一区域，每人持有一张卡片，即可实现开门、进出停车场、购物、缴纳各项费用等。推荐理由：启用此智能设备能很好的拔高社区调性，增加销售亮点；为业主提供便捷，并且便于管理。推荐理由：9.5社区万能卡系统配套建议智能安防系统门禁系统社区各入口读卡门口机目前已成为社区安防的基本设施，普遍应用社区入口、地下车位入口、楼房单元入口等。推荐理由：安防的基本设施，安全的第一道关卡。推荐理由：9.5配套建议便捷系统智能系统呼叫按钮设备地下室一些距离单元门较远的位置设置了呼叫按钮，业主回家时如有需要保安帮助搬运大件行李，或者深夜回家都可以通过呼叫对讲请保安帮助或陪同，直到业主安全进入电梯。地下车库管理系统远31、距离感应车闸开启系统无需停车刷卡出入园区为方便业主出入，在各车行出入口设置远距离停车场管理系统，读卡距离58米，一车一卡，业主只需将远距离卡贴在汽车的挡风玻璃上即可，出入时无需停车刷卡，便可轻松出入园区及地下车库。推荐理由：智能便捷，方便业主；增加销售亮点，提升社区附加值；体现社区的人性化管理。推荐指数：6配套建议低辐射低噪音外窗系统6mm+12mm+6mmLOW-E低辐射玻璃室内冷热能量100投射热传输损失40太阳能量100透射太阳能65室外环境室内环境LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃辐射率从0.84降低到0.04至0.12，可通过可见光而阻挡远红外线(人体所感受的热即是远红外线)起到了更好的32、隔音与隔热的作用。LOW-E玻璃断桥铝合金窗采用断热冷桥技术，即将铝合金窗框分成三部分组成复合材料，外部铝合金框，内部铝合金框以及连接内外铝框的中间芯子部分，中间芯子部分即“断热冷桥”断热铝合金材料，其保温性能明显优于普通铝合金窗，可以避免热桥出现，有良好的气密性、水密性、断热性能，防止空气渗透。断桥铝合金窗推荐指数：9推荐理由：适合高辐射天气，增加社区亮点；为楼体立面形象增分；切中人们关注话题，增加社区吸引力。配套建议卫生环保卫生系统卫生系统中央吸尘中央吸尘：吸尘软管插入吸尘孔，自动启动地下主机产生负压；室内灰尘直接进入地下，避免使用普通吸尘器的二次污染。食物垃圾处理器食物性垃圾直接粉碎后随33、水流入化粪池可消除80的生活垃圾避免室内及小区蚊蝇污染、减轻家务负担、降低保洁费用。直接和清运车所载周转箱置换，无需二次转运垃圾；便于垃圾分类回收，避免二次污染、无气味。置换式垃圾周转箱推荐理由：增加科技智能亮点，吸引业主注意力；方便业主生活，提高社区整体调性。推荐指数：6配套建议营销总体计划Part.5营销节点计划丨销售目标分解开盘前重点工作时间节点计划（拟10月1日开盘）完成时间工作项目5月6月7月8月9月10月11月项目规划方案设计方案确定项目报规批复项目施工安排施工单位确定全面开工达到预售条件证件办理五证取得销售团队代理公司确定制定总体营销方案团队进场，启动蓄客认筹启动会产品发布会主题34、造势活动样板示范区开放盛大开盘售楼部装修装修公司及设计方案确定交付使用样板示范区启动施工交付使用沙盘、户模制作启动制作交付使用售楼部包装启动设计制作完成广告媒体推广媒体渠道选择启动设计推广出街注：以上工作节点按正常工作所需时间周期进行推算，如有变化相应调整开盘点重工作节点计划销售节点计划5月1日10月1日盛大开盘7月20日样板示范区开放营销筹备售楼部包装销售进场售楼部开放9月1日5月15日前期筹备期蓄客排号期集中排号期启动认筹产品发布会内部认购会强销期顺销强销10月8日注：以上节点均选择节假日或周末，根据工程及证件情况适时调整营销推广计划销售线营销节点软文、微信、生活网站炒作开始包装、物料、推35、广设计方案定稿线上媒体推广渠道展开工作对接售楼部软装、广告包装、阵地包装、物料等制作完毕1.销售团队组建完成2.启动销售必读等培训完毕1.意向客户登记梳理2.邀约拓客积累客户到访3.圈层及拓客全方位锁客4.竞品楼盘客户拦截报纸、广播、短信、微信、户外媒体线上广告释放即将盛大开盘信息户外拦截性广告画面更换，释放现场即将盛大开盘信息项目发布会及样板间开放盛大开盘活动1.启动认筹、对所积累客户进行认筹邀约2.启动筹带筹活动3.核心卖点反复渗透，提高心理价位4.推货量确定及价格区间公示5.认筹客户价格试算6.开盘销售准备工作完成20202020年7 7月2020日启动认筹，产品发布会20202020年36、5 5月1515日销售进场展厅开放20202020年9 9月1 1日样板间开放20202020年1010月1 1日盛大开盘蓄客量营销筹备期强推期爆发期到访量：2400组到访量：1600组派单、渠道拓客集中持续轰炸认筹启动会全面启动现场周末暖场活动启动当地大微、电台等炒作推广宣传推广渠道策划线营销推广计划到访量：2000组5-6月内部认购蓄客7月内部认购会，推售2#楼，92套8-9月公开认筹，推售1、3、4#，184套10月盛大开盘，根据蓄客量及摸排结果确定推售楼栋11-12月顺销，启动商业及车位销售总体推盘策略为：根据蓄客量情况决定推售产品套数，控制节奏的稀缺推售，挤压稀缺感销售推盘计划样板示37、范区打造计划 将商业与主入口大门先行施工交付，作为项目样板示范区；同时在样板区楼上设置样板间。从而通过产品实际呈现打动客户购买；将样板示范区空间，用画面围挡围合，充分展现良好社区环境氛围；样板示范区交工时间建议为9月1日前。样板示范区各物业类型价格策略注：以上测算面积及价格均属预估测算数据，最终以实际数据为准物业类型层数楼号建筑面积开发战略价格策略平均按准现房价格计算货值首次开盘住宅23F212880内部认购回现1300016744000023F1、3、426680利润15000400200000商业2FC座1814利润35000634900002FA座/B座3463350001212050038、0车位负二层326个15000048900000合计1444837801235000801235000住宅实现均价为14350元/平米销售目标计划20202020年底完成目标销售额5.75.7亿元；20212021年住宅95%95%去化。商铺在20212021年6 6月前清盘，车位开盘期间去化掉3030%其余在20212021年1212月底前清盘。全案去化总货值实现大于8 8亿元注：以上根据现有预估价格进行测算，或有出入。每月销售额根据推盘计划变化适时调整。时间5 5-7 7月8 8-1010月1010月-年底20212021年1 1-6 6月2021年12月前营销阶段内部认购开盘顺销商铺销售39、车位销售套数9215034326销售面积128802175049305277销售单价1300015000155003500015万/个销售总价1.67亿3.26亿0.76亿1.84亿4890万回款额1840万1.5亿4亿1.84亿4890万内部认购策略在项目预售证取得之前，为结局部分资金缺口问题，同时保证项目现金流安全。将2#楼共92套以低于未来售价约2000元/平米采取内部认购形式销售。销售价格为13000元/平米（毛坯），货值约1.67亿。认购时间2020年7月20日（前提条件为规划报审通过）认购金额20万元/套认购条件大学教师、事业单位员工注意事项本次认购锁定房源锁定价格，可免费更名一次40、排号政策优惠一：20000抵40000元（排号金20000元/套）优惠二：一次性98折，按揭99折优惠三：开盘当日认购享99折优惠注：开盘及排号优惠政策保持相同。以客户购买VIP卡形式进行排号认筹。客户缴纳20000元VIP卡认购金，签定VIP认购协议书，获得VIP卡一张及以卡片序号为准的VIP优先按顺序选房资格，以及开盘购房2000020000抵5000050000元优惠权益。客户开盘认购房屋时，VIP卡抵扣50000元现金同时卡片收回。排号形式排号优惠1、一次性付款：客户签订商品房买卖合同时，一次性缴清全部房款。2、按揭付款：客户签订商品房买卖合同时，只需缴纳购房首付款50%，剩余房款向银41、行做按揭贷款。3、首付分期（半年）：为了提高市场竞争力，解决客户短期资金准备不足情况。建议项目执行首付分期政策。客户在半年内分批缴清首付款，缴款比例为2/4/4，即对客户购房的首付款进行首付分期，即客户在签订商品房买卖合同时，缴纳首付款的20%；客户在签订合同后3个月内，缴纳首付款的40%；客户在签订合同后6个月内，缴纳首付款的40%。4、分期付款（一年半）：客户在一年内分批缴清总房款，缴款比例为1/2/3/4，即对客户购房的总房款进行分期付款，即客户签订商品房买卖合同时，缴纳总房款的10%；客户在签订合同后6个月内，缴纳总房款的20%；客户在签订合同后一年内，缴清总房款的30%。客户在签订合42、同后一年内，缴清总房款的40%。付款方式政策为了实现项目的快速去化，加快项目资金回笼，结合项目实际情况及市场竞争状况，建议项目执行以下几种付款方式，让客户的付款方式更加灵活，提高项目的市场竞争力，促进项目的快速去化。2020年传播渠道组合微信公共帐号微信公共帐号H5、图文稿、朋友圈贴图销售中心销售中心形象展示文化概念引导活动事件活动事件线下PR传统广告传统广告网络平台网络平台话语权，和大众舆论导向电商合作电商合作买卖意向引流互动传播广告传播矩阵开盘前重点工作执行排期类别分项工作具体内容责任方设计完成时间制作完成时间项目产品确定方面建筑规划确定项目建筑规划确定开发商项目户型确定项目户型及功能格局43、确定开发商项目建材及交楼标准确定交楼标准开发商项目工程进度封顶时间、交房时间开发商项目五证取得五证取得时间开发商样板间交付确定样板间交付时间开发商售楼部内外部包装售楼部内部新包装品牌形象墙代理公司策划部5月20日5月25日项目卖点画板代理公司策划部5月20日5月25日项目形象展板代理公司策划部5月20日5月25日吊旗代理公司策划部5月20日5月25日售楼部外部现场新包装门头更换代理公司策划部5月20日5月25日楼体展示画面代理公司策划部5月20日5月25日围挡更换代理公司策划部5月20日5月25日楼体条幅代理公司策划部5月20日5月25日销售物料销售物料海报代理公司策划部5月20日5月25日户44、型单页代理公司策划部5月20日5月25日户型展板代理公司策划部5月20日5月25日礼品堆头代理公司策划部5月20日5月25日渠道拓客渠道拓客海报扫街项目销售部5月18日电话CALL客项目销售部5月18日微信扫码扩散项目销售部5月18日自媒体推广微信电子楼书代理公司策划部5月18日5月18日项目介绍H5代理公司策划部5月18日5月18日周推广微信单图（每周1图）代理公司策划部持续持续大型节点活动图文推送（每周1篇）代理公司策划部持续持续开盘活动开盘方案开盘方案确定代理公司策划部9月20日10月1日开盘活动筹备开盘活动公司及方案确定代理公司策划部9月20日10月1日开盘签约物料筹备开盘合同、认购协45、议等物料制作代理公司策划部9月20日10月1日客户摸排客户摸排，价格确定项目销售部9月20日10月1日开盘执行开盘活动人员组织及活动执行代理公司策划部10月1日10月1日营销推广策略Part.6团队人员架构丨营销推广策略解决来访氛围杀客口碑传播营销总体策略大兵团营销多兵种组合多元化拓客大客户营销团队组织架构 以1名项目总负责人统筹整体工作开展，下设渠道拓客主管、销售经理、策划部，分别统筹各口工作 各口主管直接对其团队业绩负责，主要负责具体工作计划的制定、过程结果监督、团队积极性调动等，各口主管下设团长配合主管进行团队管理。内勤负责考勤管理、业绩统计、数据分析、物料管理、车辆管理等一应后勤事宜，46、充分保障业务口工作需求。拓客团队共计11人，坐销团队共计11人，策划部2人。项目团队总计24人。在项目启动前两个月会临时增加拓客团队人数，待项目集中推广完成，人数将逐步缩减社区拓客拓客人员5名策划部策划总监（1人）大兵团人海战术项目营销总监渠道团队拓客主管（1人）坐销团队销售经理（1人）商户拓客拓客人员5名置业顾问置业顾问10名销售内勤销售内勤1名活动线负责主题活动、事件营销、暖场活动、巡展推广线广告推广、微信软文推送、每日1图包装物料线包装物料团队统一形象化标准管理多元化客户拓展策略社区覆盖根据项目客群需求实行多元化拓客战略，针对社区覆盖、企业拓展、路演巡展、圈层活动、商家联盟进行全方位拓展47、。形成系统化，网格化，精细化，围绕衣食住行等方面进行全面展开，从而达到对各个客层群的准确把握，围绕开盘的整体思路进行工作铺排。街道巡展企业拓展圈层活动商家联盟多元化拓客拓客方案与细则快速聚集人气，利用口碑传播，使营销信息有效传达。通过一系列路演活动将各区域意向客户及新老业主进行整合，通过表演及游戏等线上活动加深客户对项目认知，挖掘意向客户，通过口碑宣传树立项目形象以促进销售。围绕市区各大商圈、大型超市等人流密集地点，每两周一个路演主题，进行分区路演轰炸市场，形成关注热点；路演主题与案场活动相结合，聚集人气，输出活动与销售策略，增加到访客户。多元化拓客路演市区主要大型商圈、大型超市、中高端社区、48、加油站、企事业单位等；设置微信照片打印机，为微信平台奠定关注量基础；主动出击，登记有礼，留取客户号码，形成关注热点；传递项目信息询问对方的购房动向及意向，带客上门；与小型暖场活动相结合，聚集人气。多元化拓客巡展与高端商家强强联手，举办资源嫁接活动，挖掘意向客户，传递项目品质，售楼处开放至开盘前，保证每周一场资源嫁接类活动，活动形式如摄影协会联谊、书法协会联谊、高档奢侈品展览、4S店试驾活动、养生讲座等.充分利用恒大品牌强大实力，进行高端客户渗透 拜访企业工会，企业联谊会；企业食堂植入抽纸，摆放项目资料；企业内楼宇广告，企业网站，企业内刊；拜访过程中索要公司职员名录；传递项目信息询问对方的购房动49、向及意向；备案储备，有特别意向的客户登记带访；进行小型产品推介相结合。多元化拓客企业拓展多元化拓客结合案场活动工作日热销氛围营造，周末与节假日利用案场暖场活动为噱头，保障每日即时到访，做热案场销售氛围，提升口碑传播效应。周末活动派票，既是陌拜敲门砖和渠道维护利器，又是周末活动达到爆场效果的保证。多元化拓客圈层活动多元化拓客拓客方案与细则大客户营销1、与商家强强联手，举办资源嫁接活动，挖掘意向客户，传递项目品质；2、现场工作日热销氛围营造，周末与节假日利用案场暖场活动为噱头，保障每日即时到访，做热案场销售氛围，提升口碑传播效应。周末活动派票，既是陌拜敲门砖和渠道维护利器，又是周末活动达到爆场效果50、的保证。参与各大企事业单位户外活动，提供户外活动所需饮用水，宣传项目信息，带置业顾问一起讲解户型，发掘意向客户。老客户答谢会围绕项目现有已售老业主，集中活动邀约，释放老带新政策，刺激老带新产生成交，同时提升项目口碑。活动营销产品发布会样板示范区开放盛大开盘老业主答谢会活动推广策略加大活动力度，同时有效降低客户流失率主题活动暖场活动每月一次主题活动，以项目节点或节日性活动为主。暖场活动做到周周都有，形式主要以组织简单、客户参与性强的DIY活动进行。大型主题活动、小型暖场活动有机结合活动推广策略主题活动暖场活动鼠标垫DIY活动形式：邀约客户现场DIY鼠标垫，免费赠送。手机壳DIY圣诞树DIY活动形51、式：邀约客户现场DIY手机壳。活动形式：共度平安夜。邀约客户现场圣诞树DIY活动主题：老客户答谢酒会活动形式：邀约签约老客户参加答谢酒会活动内容：邀约老客户一同参加酒会，安排节目表演和抽奖互动，同时推介项目月活动推广计划主题活动暖场活动你开车，我加油免费送加油卡活动活动形式：到访有礼，加油卡免费送。马克杯DIY3D立体拼图DIY活动形式：现场DIY马克杯，免费相送活动形式：现场DIY立体拼图，儿童开发智力。活动主题：中秋国庆双节大惠战活动形式：天天特价房主题说明：每天放出2套特价房活动内容：特价房优惠月活动推广计划主题活动暖场活动卡通嘉年华玩偶欣赏、派送活动活动形式：邀约客户现场参观巨型玩偶，52、增送小玩偶。围巾DIY字母钥匙扣DIY活动形式：邀约客户围巾DIY。活动形式：字母钥匙扣DIY活动主题：双十一，不购物来抢房主题说明：活动表演，大型抽奖月活动推广计划主题活动暖场活动DIY彩砂许愿瓶免费送加油卡活动活动形式：现场DIY彩砂许愿瓶。腊八节，冷冬热粥抱枕DIY活动形式：走进敬老院，腊八节送粥送温暖。活动形式：现场抱枕DIY。活动主题：新年歌友会活动形式：邀请中国好声音学员演唱会主题说明：学员与客户互动，签名敬老院送粥献爱心活动月活动推广计划圈层蓄客活动广场舞大赛大美天玺，舞动全城天玺首届“天玺杯”千人广场舞大赛时间：2020年7月9日-7月10日地点：项目售楼部前人数：1000人参53、赛团队：20支主办单位:天玺项目协办单位：文化局名义组织，售楼部颁发证书及奖项渠道嫁接高端消费场所大型企业事业单位银行4S店 商会资源营销建议项目销售思路建议：资源导客拓客渠道导客资源嫁接异业合作解决一切营销的关键是客户如何找到客户，导入客户？序号行政单位名称序号行政单位名称1呼市公安局14呼和浩特市税务局2如意区公安局15回民区税务局3赛罕区公安局16新城区税务局4玉泉区公安局17金川开发区税务局5回民区公安局18赛罕区检察院6铁路公安局19新城区检察院7城南公安分局20内蒙古高级人民法院8内蒙古工商局21赛罕区人民法院9回民区工商局22呼和浩特市中级法院10玉泉区工商局23铁路运输中级法院54、11如意区工商局24新城区人民法院12如意区税务局25玉泉区人民法院13金桥区税务局26回民区人民法院5621439108171215181372019242625142123222611呼市主要行政单位地图本案拓客、导客、资源嫁接锁定事业单位，寻求政府支持、洽谈团购营销思路及策略锁定中高端客户日常消费场所，锁定全市精品餐饮机构、精品咖啡厅、高档足疗、洗浴场所等机构进行渠道联动，广告位互换，对所有联动机构人员进行销售培训，可进行意向购房客户推荐，成交后，对联动机构人员进行现金奖励，增加成交渠道，全民营销。区域中高端消费场所名称连锁餐饮机构金汉斯、草原狼、福成肥牛、阿尔卑斯、汉丽轩、比格自助连锁55、超市利客、五棵松、一团火、维多利、华润万家、连锁美体美容美发机构艾斯欧迪、迪尔达林、鼎尚、枭枭、梅兰蒂斯精品咖啡店、西餐、茶楼图兰朵、金悦、普罗旺斯、银色烙印、西堤岛连锁汽车清洗、养护机构驰加、车爵士、百胜、壹谷、卡卡高档足疗、浴场巴厘岛、碧涛阁、塞外阁、东方罗马、阿拉丁、朗廷、雅典皇宫拓客、导客、资源嫁接锁定中高端客户消费场所，渠道联动营销思路及策略序号企业名称1国家电网内蒙古东部电力公司2中国第六冶金建设公司内蒙古分公司3呼和浩特天力药业有限责任公司4中国移动呼和浩特分公司5神华矿业呼和浩特市分公司6内蒙古利丰企业集团有限公司7内蒙古凯蒙药品公司8内蒙古呼蒙钢铁有限公司9内蒙古福瑞中蒙药科56、技股份有限公司10内蒙古电力公司11内蒙古中策电力公司12晟泰热力公司13中国风电集团公司内蒙古分公司参与人员：企业全部职工活动内容：产品价值、分析，未来时尚生活规模社区推广媒体：通过推介会、价值白皮书、权威纸媒进行全方位报道拓客、导客、资源嫁接联合大型企业，团购拓展，互利共赢营销思路及策略拓客、导客、资源嫁接各大银行合作，资源互换，全民联动与市区内各大银行合作，客户资源互换，银行职工可进行意向购房客户推荐，成交后，对联动机构人员进行现金奖励，增加成交渠道，全民营销。序号企业名称1中国银行(呼和浩特市金桥支行)2中国工商银行(金桥分理处)3金桥河套村镇银行4中国建设银行(金桥开发区支行)5赛罕57、区蒙银村镇银行6中国银行(呼和浩特市玉泉支行)7金谷农村商业银行8浦发银行9中信银行10兴业银行营销思路及策略拓客、导客、资源嫁接异业联盟高端4S店很多潜在客户会出现在其他场所，所以就要选择相同阶层的客户来进行合作，客户的“门当户对”是 一 个显性的合作原则。所以我们需要锁定中高端客户日常消费场所，高端餐饮机构、精品咖啡厅、高档足疗、洗浴场所等机构进行渠道联动，成交后，对联动机构人员进行现金奖励，增加成交渠道，全民营销。序号企业名称1呼市顺宝行宝马4S店2呼和浩特雷克萨斯汽车销售服务有限公司3快车手路虎文化3s4兴宝宝马维修中心5呼和浩特市耀世美福汽车销售有限公司6呼和浩特市美途汽车销售有限公58、司7内蒙古大兴宇经贸有限公司8兴宝宝马维修中心9内蒙古大兴宇经贸有限公司10内蒙古奥捷汽车销售有限公营销思路及策略128元福城洪兴建材市场国通物流园金浩仑汽配城中泰物流金海国际五金机电城京源港汽配城闽兴建材市场日顺建材城华美汽配城营销思路及策略拓客、导客、资源嫁接各大专业市场拓客专攻呼市的五金建材城、汽配城、物流园区等主要分布于二环沿线，其中建材城主要延南二环分布；汽配城主要延西二环和北二环分布，物流园区主要延西二环、北二环、110国道分布。针对经营者进行专项拓客老业主口碑营销朋友圈扩散推荐特惠奖励名人业主形象标杆老业主朋友圈扩散通过发送米、面、油、汽油卡等形式激励老业主微信朋友圈转发项目销售59、推广信息。扩散项目销售信息。200个业主每人200个好友，将可扩散至40000人。持续转发产生成交。推荐特惠奖励老带新奖励政策：1、业主推荐亲朋成交，老业主免1年物业费/套；被推荐好友享受95折优惠。2、业主推荐亲朋成交，老业主可获得1万元车位抵用券/套；被推荐好友享受95折优惠。树立名人业主形象标杆不能请明星代言。但可借名人业主为项目树立形象价值标杆。树立项目圈层人群，奠定项目高端性的业主层面支撑。比如：教育局局长入住我小区；公安局局长儿子入驻我小区等，进行销售说辞宣传体验营销阵地包装展示营销中心展示样板区展示接待服务体验体验营销展示传递价值体验营销展示是传递价值的关键营销中心地盘展示示范区60、域物业服务人员形象销售服务形象展示家具展示建材展示工地围挡工地广告看房通道广场配套入口道路园林样板营销环境体验打造策略氛围包装提升、营销功能区建设外部绿化提升及灯光亮化围挡现场外部包装提升营销环境展示接待服务体验酒吧台物业接待员2名门口物业迎宾2名入口立岗亭保安2名现场接访体验策略样板示范区打造策略商业街氛围包装园林示范区打造3套实景样板间打造样板示范区展示项目开发经济测算Part.7成本利润率丨销售收入利润率项目开发经济测算团校巷项目经济估算序号项目工程量计算依据金额（元）一土地成本75.00 亩400.00 万元/亩300,000,000.00 用地面积19,494.00 容积率指标2.361、0 规划总建筑面积44836.2楼面地价6,691.02 规划数据总建筑面积44,836.20 地上计容住宅39,559.20 商业5,277.00 地下不计容地下车位建筑面积11,410.00 成本概算一前期工程费44,836.20 180.00 元/8,070,516.00 二建安工程费44,836.20 元/138,775,600.00 总建筑面积44,836.20 地上计容住宅39,559.20 2,300.00 元/90,986,160.00 商业5,277.00 2,600.00 元/13,720,200.00 地下车位建筑面积11,410.00 2,200.00 元/25,10262、,000.00 三市政费44,836.20 200.00 元/8,967,240.00 四园林及附属工程8,175,690.00 住宅39,559.20 200.00 元/7,911,840.00 商业5,277.00 50.00 元/263,850.00 五管理费用463,989,046.00 元2.00%成本*1%9,279,780.92 六财务费用463,989,046.00 元2.00%成本*2%9,279,780.92 七销售费用865,769,520.00 元2.00%销售收入*2%17,315,390.40 八不可预见费463,989,046.00 元2.00%成本*2%9,2763、9,780.92 九成本合计509,143,779.16 11,355.64 元/509,143,779.16 销售数据十销售收入元/865,769,520.00 住宅39,559.20 14,350.00 元/567,674,520.00 商业5,277.00 35,000.00 元/184,695,000.00 车位756.00 个150,000.00 万/个113,400,000.00 税费与利润十一税金865,769,520.00 元11.50%99,563,494.80 十二利润257,062,246.04 十三销售收入利润率29.69%十四成本利润率50.49%推广视觉表现Part.7VI视觉体系丨广告推广表现