1、张家港国金中心项目商业定位报告终稿张家港国金中心项目商业定位报告终稿2010.11 商铺服务部商铺服务部研究思路2报告整体逻辑架构张家港宏观经济概况消费者调研分析厂商访谈分析区域市场分析商业项目分析居住人口分析商业环境分析项目商业定位主题/功能定位楼层分布平面规划需求需求/竞争竞争分析分析报告终稿涵盖内容定位定位研究研究中观分析微观分析张家港未来发展规划财务财务分析分析租金测算商圈、档次定位报告初稿涵盖内容收益测算基地条件分析SWOT分析项目分析交通环境分析宏观分析竞争分析宏观宏观中观中观微观微观分析分析财务回报分析3123456目录目录张家港宏观环境分析张家港商业市场供应分析张家港商业市场需2、求分析项目基地条件研究项目商业定位财务分析41.11.21.3目录目录城市概况经济指标发展规划张家港区位及行政规划p张家港市位于中国“黄金水道”长江下游南岸江苏省境内，处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周。张家港市的地理位置优越，为张家港的经济发展奠定了坚实的基础。p行政区划：辖杨舍、塘桥、金港、锦丰、乐余、凤凰、南丰、大新等七县和现代农业示范园区，其中包括19个镇，359个行政村p全市面积：998.48平方公里p陆地面积：785.55 平方公里5张家港区位图张家港市是个新兴的港口工业城市p张家港市是长江黄金水道上一个新兴的港口工业城市。地处长江三角洲3、的张家港有最适宜人居和创业的自然环境和发展环境。全境地势平坦，河流纵横，属北亚热带南部湿润性气候区，气候温和，四季分明，雨水充沛，资源众多，环境优美，是典型的江南“鱼米之乡”。境内天然良港张家港港，不冻不淤，深水贴岸，安全避风。p近年来，全市环境建设不断推进，先后获得首批国家卫生城市、首家全国环境保护模范城市等国家级荣誉称号。目前，正朝着创建国家文明城市、国家园林城市、国家生态城市的目标迈进，着力营造人与自然和谐发展，经济、社会、资源、环境良性循环的现代化新型园林生态城市。p张家港市对外交流与合作频繁，每年都要接待众多海内外朋友、客商参观考察，与日本丸龟市、澳大利亚格莱耐郡结为国际友好城市，与4、日本水俣市及松冈町建立了友好交流关系。和世界上100多个国家和地区建立了国际贸易伙伴关系。累计建办1300多家外商投资企业，实际利用外资32亿美元，美国杜邦、陶氏化学、雪佛龙、韩国浦项、英荷壳牌、日本三菱、伊藤忠、旭化成、法国罗地亚、德国博泽等国际大公司在境内落户，其中世界500强企业超过了15家。6张家港港口p张家港港位于长江黄金水道下游南岸张家港市境内,西离南京港219.4公里,南与杭嘉湖地区相连,北通苏北各港。p货物吞吐：货物吞吐：张家港市的张家港港现有万吨级泊位34个，年吞吐量超4000万吨，已开通19条国际航线，每月40多个国际航班，与世界150个港口有货运往来。p张家港保税港区获批5、设：张家港保税港区获批设：立张家港保税区是全国15个保税区中唯一的内河港型保税区。规划面积4.1平方公里，主要功能为国际贸易、出口加工和保税仓储。目前已有各类企业2500家，总投资22亿美元。全市形成了以国家级保税区、省级经济开发区、扬子江国际化学工业园、沿江经济技术开发区等为龙头的载体建设群，是国内外客商投资创业的一块热土。p张家港被列为大陆对台湾首批开放港口之一。781.11.21.3目录目录城市概况经济指标发展规划张家港市张家港市张家港市张家港市20052005年年年年-20092009年年年年GDPGDP数据来源：张家港统计信息网，国家统计局中国县级市中国县级市GDP排名（排名（2006、9年）年）p从2005年到2009年张家港市GDP绝对值增长将近翻倍，年均增长超过16.5%，发展较快。2009年张家港市GDP在中国县级市排名第三排名排名县市县市级别级别省份省份GDP(亿亿)1昆山县级市江苏1750.082江阴县级市江苏1713.363张家港县级市江苏张家港县级市江苏14024常熟县级市江苏1230.75吴江县级市江苏850.26江油县级市四川820.17晋江县级市福建775.868河津县级市山西7509灵宝县级市河南70610樟树县级市江西70511宜兴县级市江苏680.6812绍兴县级市浙江655.2613慈溪县级市浙江626.2414龙口县级市山东62315荣成县级市7、山东613.516太仓县级市江苏612.0117邵武县级市福建600.6918大冶县级市湖北597.7819增城县级市广东574.3420滕州县级市山东5499张家港市张家港市张家港市张家港市20052005年年年年-20092009年人均年人均年人均年人均GDPGDP江苏省县级市人均江苏省县级市人均GDP排名（排名（2009年）年）数据来源：张家港统计信息网，江苏统计信息网p根据商业发展的一般规律，城市人均GDP达到1000-2000美元时，大卖场开始出现，人均GDP达到2000-4000美元时，专业市场开始出现，人均GDP达到4000美元以上，消费者更加关注餐饮、休闲娱乐方面的体验，城市商8、业发展模式将转向以购物中心为主导。2009年张家港市人均GDP在江苏省县级城市排名第二排名排名县级城市县级城市人均人均GDP（元）（元）1昆山市250052.512张家港市张家港市1559003江阴市1425724太仓市130995.29 5常熟市115406.98 6吴江市1067767宜兴市63627.00 8扬中市62271.00 9丹阳市62205.00 10靖江市54628.99 11金坛市48704.00 12溧阳市46179.44 13启东市32244.00 14海安县32104.00 10张家港固定资产投资和房地产投资近年来稳步上升张家港市张家港市张家港市张家港市20052009、5年年年年-20092009年固定资产投资年固定资产投资年固定资产投资年固定资产投资数据来源：张家港统计信息网p2009年张家港市固定资产投资达到363.51亿元，较2005年增长55.7%；2009年房地产投资达到47.97亿元，较2005年增长65.4%，每年固定资产和房地产投资额呈稳步上升态势。这种增长态势即使在金融危机的2008年也没有减缓，说明当地政府和房地产发展商对于未来前景都比较看好。11张家港仍然是一个“二、三、一”型城市，第二产业是城市的支柱产业12年份年份第一产业第一产业(亿元亿元)增长率增长率第二产业第二产业(亿元亿元)增长率增长率第三产业第三产业(亿元亿元)增长率增长率10、200612.483.70%542.5418.60%286.619.10%200713.330.20%669.1318.80%367.5620.50%200814.772.80%782.9513.70%452.5916.50%200919.985.60%870.329.90%511.715.20%张家港市张家港市张家港市张家港市20062006年年年年-20092009年各产业产值及增长率年各产业产值及增长率年各产业产值及增长率年各产业产值及增长率20092009年张家港市各产业占比年张家港市各产业占比年张家港市各产业占比年张家港市各产业占比p2009年张家港市第二产业产值870.32亿元，占11、GDP总值的62.08%，以冶金、纺织、化工为代表的第二产业是绝对的支柱产业；但从近年来的发展数据可以看出，第三产业的增长率要超过第二产业和第一产业，张家港正在处于经济转型的过程中张家港近几年人口数量保持低水平增长p张家港市户籍人口数从1997年到2005年连续九年实现人口零增长，近几年人口也仅持续缓慢增长态势。数据来源：张家港统计信息网，2009年张家港市各行政区区人口数尚未公布2008年张家港市各行政区人口情况（单位：人）132009年张家港市人均可支配收入在全省县级市排名第三江苏省县级市人均可支配收入排名（江苏省县级市人均可支配收入排名（2009年）年）张家港市张家港市张家港市张家港市212、0052005年年年年-20092009年人均可支配收入年人均可支配收入年人均可支配收入年人均可支配收入数据来源：张家港统计信息网，江苏统计信息网p2009年张家港市人均可支配收入达到27548元，较2005年增长61.3%，上海2009年人均可支配收入为28838元，说明张家港市已经处于全国上游水平。城市排名县级城市城市排名县级城市人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）1吴江市276152昆山市276093张家港市张家港市275484常熟市273205太仓市273206江阴市271197扬中市232278宜兴市232019金坛市2168110丹阳市2079911溧阳市2077412靖江市113、952613启东市1836814海安县1821114江苏省县级市社会消费品零售总额排名（江苏省县级市社会消费品零售总额排名（2009年）年）张家港市张家港市张家港市张家港市20052005年年年年-20092009年社会消费品零售总额年社会消费品零售总额年社会消费品零售总额年社会消费品零售总额p从2005年到2009年张家港市社会消费品零售总额绝对值增长超过135.9%，年均增长超过19%，一方面反映张家港市民的生活水平在迅速提高，另一方面也说明了商贸零售业的快速发展。2009年张家港市社会消费品零售总额在全省县级市暂排名第五城市排名县级城市城市排名县级城市社会消费品零售总额（亿元）社会消费品14、零售总额（亿元）1江阴市348.122常熟市304.593昆山市298.054宜兴市249.885张家港市张家港市226.186吴江市148.367启东市145.948丹阳市128.519溧阳市125.110海安县114.3511太仓市98.1512金坛市9613靖江市80.9414扬中市58.7数据来源：张家港统计信息网，江苏统计信息网15宏观背景研究小结张家港市位于中国“黄金水道”长江下游南岸江苏省境内，已成为新兴张家港市位于中国“黄金水道”长江下游南岸江苏省境内，已成为新兴的的港港口口工工业城市业城市。处。处于中国于中国沿沿江及江及沿海两大经济带的交汇处沿海两大经济带的交汇处，上海、上海15、南南京、京、苏苏州、无锡等州、无锡等大大中城市中城市环列四周。环列四周。张家港市张家港市是是江苏省江苏省沿沿江江开发开发区区的重要的重要城市，城市，在全在全国县级市国县级市的经济的经济排名中名排名中名列前茅。列前茅。张家港市张家港市对外交流与合作频繁对外交流与合作频繁，每每年年都要接待众多海都要接待众多海内内外朋友、客外朋友、客商商参观考察。参观考察。2009年年全全市市实现实现GDP1402亿元人亿元人民币民币，过去五过去五年年绝对绝对值增长值增长98.8%，人均，人均GDP突破突破23000美美元，元，达到达到中中等发达等发达国国际平际平均水均水平。平。2009年，张家港市人均可支配收入16、年，张家港市人均可支配收入27548元，社会消费品零售总额元，社会消费品零售总额226.18亿元，市亿元，市民富裕程度和民富裕程度和消费均消费均在在国内国内处处于于上上游水游水平。平。城市城市地地位位高、对外交流频繁高、对外交流频繁经济发展迅速经济发展迅速居民富裕程度高居民富裕程度高无论从张家港的地理位置、交通状况、经济水平等各个方面来看，张家港都显示出良好的发展趋势和强大的竞争优势，张家港不只是江苏沿江经济开发区的重要组成部分，也逐渐成为长三角经济圈的重要成员，而优越的条件正吸引越来越多的海内外资本进入张家港，并给张家港带来了巨大的商机，张家港的经济环境也为商业地产项目的发展提供了必要的条件17、。地理地理位位置优越置优越，交通发达交通发达16171.11.21.3目录目录城市概况经济指标发展规划p规划中形成的“一城、双核、五片”空间结构，通过生态廊道、交通廊道、基础设施廊道分隔，构成生态化、组团式的市域空间格局。p“一城”指张家港市作为高度城市化地区，城乡差别相对较小，产业布局在全市域范围展开，呈现整体发展的空间结构特征，整个张家港就是一个城市p“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心p“五片”指市域内已基本形成的相对集中的地域，即杨舍城区、金港城区、锦丰片区、塘桥片区和乐余片区。五个片区作为张家港全市域相互联系的有机组成部分，分别承担不同的城市功能，共同构成起18、张家港大城市的整体框架。A:杨舍城区：现代化城市中心，怡人的城市空间、居住环境，花园式水乡城市B:金港城区：现代化港城、化工城C:锦丰片区：现代化钢城D:塘桥片区：现代化轻工业城E:乐余片区：自然生态水乡张家港城市发展总体战略（2003-2020）18p张家港市具有得天独厚的优良国际商港张家港港，距离经济开发区15公里。该港口与世界上40多个国家的150多个港口有货运往来，也是华东地区主要的中转港。张家港港口的仓储、装卸费用低，通关手续方便快捷p 对外交通方面：紧临黄金水道长江，水运便利，是重要的对外港口；沿江高速公路将张家港与上海的距离缩短在1.5小时的车程；苏虞张一级公路将张家港到苏州的路19、程缩短到58公里；204国道贯穿南北，连接南通和常熟；S338省道连接无锡、泰州；S228省道连接苏州p对内交通方面：“五纵五横一环”，“五纵”包括国泰路、港城大道、长安路、金港大道和华昌路；“五横”包括张扬路、人民路、暨阳路、沙洲路和南苑路；“一环”是指环城大道。p张家港的地理位置优势明显，境内交通四通八达。p张家港便捷的对外交通体系和立体快速的内部交通网络，使得张家港的位置优势更加的突出和明显。一个城市的交通网络的发达是这个城市经济快速发长的基础，而张家港在交通方面的优势已经领先于许多同级城市，也是该市经济良好发展的有力保障。张家港交通发展规划19江苏省沿江高铁规划20p2009年国家批准20、的长三角三省一市的城际轨道交通网是全国最大的一个网络，总面积36万平方公里，铁路网密度将由目前的每平方公里1.5公里，增加到3.07公里。现在编的规划是6000多公里。江苏大概有2800多公里。p江苏省目前新规划再建设一条沿江城际铁路。沿江城际铁路是规划中的镇南铁路“升级版”。镇南铁路原路线为从镇江，经常州、江阴、张家港、常熟、太仓市至上海嘉定南翔。p沿江城际高铁的开通将进一步缩短张家港与上海的距离时间，减小管理半径。使得已入驻上海的商业品牌更容易辐射到张家港地区张家港张家港沿沿江江高铁规划高铁规划沿沿江江高铁规划高铁规划张家港商贸零售业发展规划（2005-2020）规划规划目目标标张家港市中21、心城区商业网点建设的发展目标是“面向张家港市域，辐射周边地区，服务与全是居民和滨江港口工业，构建最具竞争力商业服务环境。”近期近期目目标标至2010年，重点改造、优化已有市级商业中心区的经营结构和业态，培育城市新型商业中心；加快市级商业特色街和社区商业中心的培育和建设；做好现有批发市场的重组和改建工作，新建部分批发市场，形成结构合理的批发市场带；基本形成具有张家港特色的标志性商业格局。远期远期目目标标至2020年，完成大型商业网点的引进、改造和升级任务；在北城区培育新的商业中心，基本形式与张家港市经济发展和对外开放相适应，布局结构合理、功能齐全、竞争有序的商业网点体系。A：商业：商业主主中心：22、中心：服务全市、面向周边地区的集购物、金融、文化为一体的综合商贸中心，突出其综合服务功能B：西西区区购购物物公园公园商业商业副副中心：中心：满足全市中高档消费群体的、具有休闲购物功能的景观式现代化购物副中心C：东东南区商业南区商业副副中心：中心：以香港城、财富广场、新天地为中心，满足城市中高档消费群体，集购物、办公、商务、餐饮、金融、休闲、娱乐等为一体的，兼具生活服务和生产服务功能的组团是商业、商务中心。D：远期远期引导引导城城北北商业商业副副中心：中心：未来将成为城北炙手可热的商业聚集地，满足未来城市发展需。DC2122123456目录目录张家港宏观环境分析张家港商业市场供应分析张家港商业市23、场需求分析项目基地条件研究项目商业定位财务分析232.12.2目录目录张家港商业市场整体分析主要竞争项目分析张家港商业发展历程24阶段现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期时间1994-20002000-20092010之后区域l商业集中于主城区l步行街出现，l国有百货进行股份制改革l商业分布从步行街扩展到二环路内l内外资大卖场进入港城，拓展迅速l传统百货综合型商业l世界一线品牌进驻港城l商业多元化发展加快l商业发展更加透明、有序l综合性购物中心出现代表项目l第一人民商场l商业大厦l国际购物中心l凯丽百货l大润发、华润苏果、欧尚等l购物公园l杨舍老街（建设中）l国金中心（筹备中）l代表商业24、：国际购物中心l代表商业：凯丽百货l代表商业：购物公园张家港现有主要商业分布25编号名称地址营业面积（平方米）开业日期1欧尚超市东二环路、乘航西路路口80002007.12.82大润发杨舍镇沙洲中路288号76002002.5.13沃尔玛城西新区购物公园沙洲中路80002010.5.14华润苏果沙洲中路步行街西首80002005.9.28步行街购物公园1234本项目目前张家港主要商业项目均集中于二环之内，以老商业中心步行街和购物公园作为双核，商业供应较为集中。大卖场分布较广，其中大润发为本地消费者最为认可的品牌，张家港大润发曾在2007年单店销售额排名全国三甲。步行街商业分布26国际购物中心商25、业大厦第一人民商场凯丽百货步行街杨舍西街在2010年之前，张家港主要的商场均集中于步行街，始建于1994年的步行街，由于地理位置处于市区核心，加之本地商业集团扎住，奠定了商业核心的地位。2001年经过改造后，近一步确立的港城第一购物街。步行街全长近600米，宽20米，沿街超过200家商户，从零售、餐饮、娱乐到服务，全业态覆盖。由于步行街未来难以有大规模项目开发，发展空间有所局限。商业市场小结27市市场分布场分布：目前商圈分布较为集中，步行街已经在消费者心中根深蒂固，购物公园的出现，将会在一定时间内与步行街形成双足鼎立的态势。市市场表场表现现：张家港商业仍然以百货和大卖场为主，目前品牌覆盖度较低26、，以国内一二线品牌为主，国际一线和知名品牌尚未大规模进驻，商业市场有待于进一步发展。市市场趋势场趋势：由于张家港城市地位和规模的限制，未来超大体量的商业出现可能性较低，但步行街和传统百货需要逐渐的升级，无论从硬件还是品牌。282.12.2目录目录张家港商业市场整体分析主要竞争项目分析凯丽百货总总建筑面积建筑面积18,000平方米开开业业时间时间2005年底市市场场定位定位针对张家港中高端消费群体，目前已有如卡地亚、万宝龙等一线品牌的进驻。项目项目特点特点目前为张家港最高端的商场，一线品牌最多，尽管没有旗舰店的出现，已经出现高端商场的雏形。国际购物中心商业大厦第一人民商场凯丽百货步行街29楼层布27、局1F2F3F世界知名品牌少女装、饰品少淑女装30楼层布局4F5F6F成熟女装精品男装、男包童装、童鞋、玩具31楼层布局7F8F9F家居床上用品精品家电厨卫、工艺品凯利休闲茶餐吧32第一人民商场总总营营业业面积面积15,000平方米开开业业时间时间始建于六十年代，1999年改制为有限责任公司市市场场定位定位针对市场中端消费者，品牌多为国内一二线品牌项目项目特点特点第一人民商场是张家港最老的商业百货，市场信誉度较高，认知度高。国际购物中心商业大厦第一人民商场凯丽百货步行街33楼层布局34楼层布局35楼层布局张家港市新百信超市连锁经营有限公司是由张家港市第一人民商场投资兴办的连锁超市，目前已在市区28、及各乡镇开设便利店、标超、卖场等，所开办直营店加盟店遍布张家港市区及各乡镇村，现有员工500余名,并在高速发展和壮大的过程中。36商业大厦总总营营业业面积面积13,500平方米开开业业时间时间1994年1月22日市市场场定位定位商业大厦定位于中端流行消费者，品牌多为国内一二线品牌，针对年轻潮流一族。项目项目特点特点品牌较为年轻，化妆品、儿童与家纺类品牌较多。国际购物中心商业大厦第一人民商场凯丽百货步行街37楼层布局1F2F1F 流流行行名品名品馆馆2F 新新潮少女馆潮少女馆38楼层布局3F4F3F 都都市市淑女馆淑女馆4F 男士休闲馆男士休闲馆39楼层布局405F国际购物中心总总营营业业面积面29、积27,000平方米开开业业时间时间1996年市市场场定位定位整体为本地中高档百货项目项目特点特点内部环境较新，体量较大，一楼有万宝龙等一线品牌进驻，提升项目的档次。国际购物中心商业大厦第一人民商场凯丽百货步行街41楼层布局42购物公园布局位置：市区沙洲西路北，梁丰路南，国泰中路西，百桥路东总建筑面积：194594地上建筑面积：147782地下建筑面积：46812总占地面积：33943总用地面积（建设用地）：192874容 积 率：0.77建筑密度：17.6%绿地面积：112804绿 地 率：62%交通面积：43081停 车 数：机动车1380（地上：132，地下：1248）自行车2010（地30、面：1050，地下：960）欧陆风情街克拉水岸商业街恒光国际太阳广场43恒光国际购物广场建筑面积建筑面积43,000平方米开开业业时间时间2010年5月1日市市场场定位定位集购物、休闲、餐饮一站式购物中心项目项目特点特点张家港首个全业态的购物中心，有别于传统的百货恒光国际44恒光国际购物广场451F:服饰、化妆品、餐饮-1F:童装、童玩、儿童摄影、游乐场45恒光国际购物广场463F:家纺生活馆、数码玩具、特色食品2F:服饰、餐饮46太阳广场总总营营业业面积面积19,000平方米开开业业时间时间2010年5月1日市市场场定位定位以餐饮、娱乐业态为主项目项目特点特点在购物公园中主要扮演休闲的角色，31、主力业态如数码、电影院、KTV等太阳广场47太阳广场48苹果电脑专卖店保意数码广场长野拉面精品生活馆韩尚轩保意数码广场圣米兰冰淇淋樱之味知味堂反斗部落电玩城1F2F48太阳广场49糖果量贩式KTV世纪环球影城3F新华书店美丽田园鱼家瑜伽纽约客世纪环球影城音像海报店4F49太阳广场50野生大鱼坊江南公社自在茶梅龙镇酒家50克拉水岸商业街51总总营营业业面积面积16,000平方米开开业业时间时间2010年5月1日市市场场定位定位以时尚流行品牌作为主体，针对较为年轻消费群体项目项目特点特点以水景和绿化串联整个商业街克拉水岸51克拉水岸商业街521F：珠宝首饰/运动品牌/国际品牌时装2F:精品女装/家32、居/儿童娱乐城/餐饮52克拉水岸商业街533F：旺角小馆陶然居网吧办公区域53欧陆风情街54总总营营业业面积面积18,000平方米开开业业时间时间2010年5月1日市市场场定位定位以酒吧、商务会所、特色餐饮为主，打造夜间消费亮点项目项目特点特点街区式餐饮娱乐街，彩色玻璃幕墙与石材混搭外立面，形成视觉冲击欧陆风情街5455123456目录目录张家港宏观环境分析张家港商业市场供应分析张家港商业市场需求分析项目基地条件分析项目商业定位财务分析563.13.2目录目录消费者需求研究商家需求研究消费者调研流程结论假设假设项目目标细分市场假设潜在目标消费者消费需求通过对消费者进行现场问卷访问，搜集相关需求33、消费习惯等数据数据整理，寻找支撑市场结论的信息进一步明确目标消费客群了解目标细分市场的规模、机会及潜力针对该细分市场制定定位策略调研验证市场定位策略5757消费者调研资料收集选择研究方法选择研究方法确确定定访问者范围访问者范围方案方案实实施施数据统计整数据统计整理理讨论讨论及及回访回访12345 街头拦截式问卷访问 选定张家港消费者为主要访问对象 选择多个人流汇集点进行问卷访谈工作 经过数据录入及整理，选取具有统计特征的问题进行分析 对部分消费者进行回访，获取第一手定性数据 根据项目分析中获得的其他信息与消费者特征进行综合分析58本次调研基本情况59序号序号采样采样地地点点数量数量（份）（份34、）1购物公园382步行街2023大润发674大学城10总计317备注：本次消费者调研共回收调研问卷332份，筛选后最终有效样本为317个。1234本本项目项目调查调查目目的的了解受访者的背景，以对张家港消费者的基本情况有整体的理解和把握了解受访者的消费习性，为使项目满足消费者的喜好提供参考依据了解受访者的消费偏好，为项目的整体规划以及商品组合概念提供依据购物调查外出用餐调查休闲娱乐调查消费消费者习性者习性商业档次测试商业建筑类型偏好区域各类型商业诉求项目项目概念测试概念测试年龄性别收入居住/工作地婚姻状况职业消费者背景消费者基本特征调研60消费者背景年年龄分布龄分布家家庭组庭组成成n 从调研结35、果可以看出：本次取样的消费者年龄分布较广，其中在23-50岁的比例达70.2%，这个年龄阶段的消费者是社会消费品零售市场的主力军，较具有说服力。n 此外，已婚和单身的消费者比例几乎都达到50%，因此本项目需要同等关注家庭消费和年轻潮流一族的消费。61消费者背景居居住住地地分布分布工作地工作地分布分布n 从调研结果可以看出：张家港核心商圈的消费者主要来自城北(居住地和工作地)，而来自二环路以内的消费者只占约14%，来自城东的消费者只占总比例的6%左右。n 这说明张家港核心商圈的吸引力比较广泛，而整体零售市场比较集中。由于城市规模限制，消费者选择项目因路途和区域影响较小。62消费者背景个个人人月月36、收入收入家家庭月庭月收入收入n 个人月收入2000-4000元，家庭月收入4000-8000元属于张家港的中等收入阶层，所占比例最高n 个人月收入8000元以上和家庭月收入15000元以上的高收入消费群体也分别达到7.5%和12.1%，说明张家港高收入阶层的比例较高，而张家港目前的零售业发展状况无法满足这部分消费者的诉求。63消费者背景职职业业分布分布出行方式出行方式n 从调研结果可以看出：受访者中近50%的比例是企业职员，而收入相对较高的企事业单位公务员、企业管理人员和私营业主的比例达到18.9%n 从出行方式来看，助力/自行车的比例最高，其次是公交车，但私家车比例也接近20%，未来本项目的37、停车位设置需重点考量64调查调查目目的的了解受访者的背景，以对张家港消费者的基本情况有整体的理解和把握了解受访者的消费习性，为使项目满足消费者的喜好提供参考依据了解受访者的消费偏好，为项目的整体规划以及商品组合概念提供依据购物调查外出用餐调查休闲娱乐调查消费消费者习性者习性年龄性别收入文化程度婚姻状况职业消费消费者背景者背景商业档次测试商业建筑类型偏好区域各类型商业诉求项目项目需求需求65消费消费逗留时间逗留时间可可承受车承受车程程时间时间n 从调研结果可以看出：大部分受访者平均每次消费逗留时间在两个小时之内，这说明张家港目前已有的消费设施相对落后，购物中心不足，缺乏较好的集购物、餐饮、娱乐于38、一体的消费设施，难以吸引消费者逗留。n 有将近一半的消费者可承受的车程时间在半小时之内，对于车程不在意的比例只有不到10%，这说明本地消费者对于“便捷”的要求程度高，也部分解释了目前张家港的零售市场格局比较集中的原因，消费惯性较强。66消费习惯调研消费习惯调研光顾光顾大大卖场卖场频频率率每每次次在大在大卖场卖场消费金额消费金额经经常光顾常光顾的大的大卖场卖场/超超市市n 对于大卖场消费习惯的调研结果可以看出，大部分消费者每周光顾一次大卖场，每次消费金额在80-150元的比例最高（37.5%），每次 消费金额在151-300元的比例也达到32.2%。上述结果说明张家港消费者对于大卖场的认可度较高39、，因此消费频次和消费金额都比较高n 目前张家港最受欢迎的大卖场是大润发（其商品结构比较适合消费者，并且价格较有优势），其次是沃尔玛、欧尚。华润苏果虽然位于步行街区域，但其认可度远不及前面几个大卖场，说明大卖场在张家港是一个极具吸引力的商业业态，即使不在核心区域，仍然可吸引大量消费者前往，主力店作用较为明显。67消费习惯调研经经常光顾常光顾的的商商场场每每月月购购物物花花费（费（不含不含大大卖场卖场消费）消费）n 从调研结果可以看出，购物公园是最受消费者欢迎的购物场所，虽然其开业时间不长，但其影响力已逐步超越位于步行街区域的商业大厦、第一人民商场和国际购物中心n 关于每月购物花费上，大部分消费者40、每月消费301-800元，但每月购物金额超过3000元的比例也达到6.3%（不含大卖场消费）68消费习惯调研选择选择购购物物场所场所主要的主要的关注关注点点n 从调研结果可以看出，张家港消费者在选择购物场所最主要的关注点是商品品类品牌是否齐全，其次是商场的硬件条件和交通时间。但由于张家港零售业发展相对落后，品牌覆盖度相对较低，目前很难满足中产以上阶层的消费诉求，导致了这部分消费者的消费外流。69消费习惯调研餐饮类型偏好餐饮类型偏好外外出出就餐就餐客客单价单价n 从调研结果可以看出，张家港消费者对于中餐的认可程度最高，外出就餐（不包括早餐）的比例较高，38.2%的受访者每周外出就餐1-2次，4841、.9%的受访者每周外出就餐3次以上n 在就餐金额方面，37.9%的消费者就餐平均客单价在30-80元，而18.1%的消费者就餐的平均客单价在150元以上，说明张家港的餐饮市场（包括高端餐饮）发展状况良好，消费者对于餐饮方面比较重视外外出出就餐就餐频频次次70消费习惯调研n 根据调研结果，张家港消费者选择的休闲娱乐方式比较多，最受消费者青睐的休闲娱乐方式分别是KTV、电影院和网吧，但选择电玩、健身、酒吧等休闲娱乐方式也有一定比例。但受市场规模的影响，目前张家港连锁性的影院、KTV、健身会所等设施数量较少。最喜欢最喜欢的的休闲休闲娱乐娱乐方式方式71商业档次测试商业建筑类型偏好区域各类型商业诉求调42、查调查目目的的了解受访者的背景，以对张家港消费者的基本情况有整体的理解和把握了解受访者的消费习性，为使项目满足消费者的喜好提供参考依据了解受访者的消费偏好，为项目的整体规划以及商品组合概念提供依据购物调查外出用餐调查休闲娱乐调查消费消费者习性者习性项目项目需求需求年龄性别收入居住/工作地婚姻状况职业消费消费者背景者背景项目概念测试72项目概念测试n 在档次方面，大部分消费者希望本项目未来打造成中档/大众化的档次，希望打造成中高档/高档的比例为31.5%。n 在项目建筑形态方面，44.1%的消费者希望本项目未来打造成为闭合式商业与开放式购物街区的结合。项目项目档档次次项目项目建筑建筑形态形态7343、项目概念测试希望希望引引入入的的商业商业类型类型n 对于本项目，消费者最希望引入的商业类型分别是品牌折扣店、大卖场、百货公司、影院和运动名品城。这几种商业类型在张家港的接受程度较高，未来需重点考量74n 从调研结果可以看出，消费者认为人民东路、东二环路区域的商业设施明显不足，在餐饮方面消费者比较希望增加中西快餐、火锅烧烤、异国料理、大型中餐的设置，这说明消费者对于餐饮类型的选择比较具有多样性。n 在休闲娱乐方面同样需要增加KTV、影院、健身会所等多种类型。项目概念测试项目项目周周边边需需增增加加的的餐饮类型餐饮类型项目项目周周边边需需增增加加的的休闲休闲娱乐类型娱乐类型75消费消费者调查者调查44、结果结果所所显示显示受访者受访者有以有以下下特特征征p张家港主力消费群体相对年轻，已婚和未婚的比例分别接近50%，有家庭消费趋势。p大部分消费者收入稳定，由于第二产业占有绝对比重，以企业管理人员和私营业主为代表职业的富裕阶层占有一定的比例。p张家港的零售商业项目相对比较集中，在购物公园开业后，之前的核心商圈步行街商圈的影响力在逐步被削弱。p张家港消费者对大卖场非常认可，其消费频率和消费金额都较高。p张家港消费者有外出就餐和休闲娱乐消费的习惯，但目前市场发展相对滞后，品牌入住率低，档次参差不齐，不能满足当地消费者的诉求。从消费者调查的结果可以看出：张家港零售商业市张家港零售商业市场场相相对对落后45、落后于消费于消费者者的富裕程度的富裕程度，部，部分分消费消费诉诉求不求不能得能得到到充充分分满足满足张家港张家港一站一站式式购购物中心物中心较较少少，餐饮餐饮、娱乐娱乐市市场场还有很还有很大的发展大的发展空空间间76消费者调研主要结论773.13.2目录目录消费者需求研究商家需求研究访谈商家列表78商家商家类型类型访访谈谈数量数量商家名商家名称称大大卖场卖场3Tesco乐购、家乐福、易买得体育用体育用品品卖场卖场1迪卡侬儿童儿童职职业业体验体验1babyboss个个人人护护理理1屈臣氏化妆化妆品品专专卖卖2Sasa、哥诗玛电器电器数数码码卖场卖场3Bestbuy、苏宁电器、国美电器居居家家生活46、生活2特力屋、月星家得乐服服饰饰零售零售2凌致（Only、Veromoda）、e-land电影院电影院3金逸、保利博纳、星美咖啡简餐咖啡简餐2上岛咖啡、星巴克快餐快餐2肯德基、麦当劳异异国国料料理理1权金城电玩电玩1神采飞扬KTV 1银乐迪合合计计：25家家p可以考虑进驻商家占被访总商家的60%p对进驻表示迟疑的商家占被访总商家的20%p暂不考虑的商家占被访总商家的20%商家商家进驻意愿进驻意愿目前对进驻本项目迟疑或者暂不考虑的商家主要的原因是:1.城市级别不够2.项目所在区域商业和商务氛围不成熟3.对项目所在区域不熟悉或在张家港无发展计划商家进驻意向分析79p有意向进驻的业种分为大卖场、运动47、用品、个人护理、影院、服饰、电器卖场、餐饮等多种类型，主要为大面积主力租户和次主力租户p大型主力租户（大卖场、影院、电器、运动用品超市等）目前拓展意愿比较强烈，但需要实地考察并进一步了解项目具体情况，它们的承租能力较低p虽然目前项目周边氛围较差，但考虑入驻的商家都看好项目未来发展p大多数商家均表示需要看项目整体商业规划最终确定入驻进驻意向进驻意向数量数量业业种种业业态态品品牌牌可可以以考考虑进驻虑进驻15大卖场乐购家乐福运动用品迪卡侬个人护理超市屈臣氏歌诗玛电器苏宁国美服饰凌致（Only、Veromoda）影院金逸影院保利博纳星美餐饮上岛咖啡麦当劳肯德基权金城商家进驻意向分析80进驻意向进驻意48、向数量数量业业种种业业态态品品牌牌迟疑迟疑5大卖场易买得家居月星家居服饰E Land餐饮星巴克电玩神采飞扬p对本项目表示迟疑的商家类型有大卖场、家居、服饰、餐饮和电玩p由于本项目并非核心区域，商家担心日后人流量不足，影响经营情况p服饰、餐饮和电玩类商家对于商业或商务氛围有较高的要求，本区域暂不符合商家开店需求商家进驻意向分析81进驻意向进驻意向数量数量业业种种业业态态品品牌牌暂暂不不考考虑虑5儿童职业体验馆Baby Boss个人护理用品超市SASA电器Best Buy家居特力屋KTV银乐迪p暂无意向的商家有儿童职业体验馆、个人护理用品超市、电器、家居、KTV等类型p儿童职业体验馆对于城市级别要49、求较高（城市总人口、GDP总量、人均收入等）p个人护理用品超市、电器、家居对于整体商业氛围有比较高的要求，目前也不考虑在张家港拓展（SASA、BestBuy、特力屋档次相对较高）pKTV（银乐迪）比较倾向传统核心商圈和人流量大的区域，项目所在区域与其要求不符商家进驻意向分析82影响影响商家商家入入驻驻的主的主要要因素因素张家港属县级市、城市级别不够对区域状况不熟悉p对于主力商家要进行重点推介p对吸引客流能力强和能给项目带来核心竞争力的商家（主要为大型主力租户）业主方可以采取在商务条件上给予一定优惠。主力店商家是项目招商成功的关键p对商场合理定位，不盲目拔高项目档次，避免在零售方面与核心商圈竞争50、p增加餐饮、娱乐比例，提升项目号召力p可适当引入当地有影响力的品牌，不要过分强调全国连锁性商家项目不处于传统商业区域，目前商业和商务氛围较差，人口总量不足应应对对措措施施商家进驻意向分析8384123456目录目录张家港宏观环境分析张家港商业市场供应分析张家港商业市场需求分析项目基地条件研究项目商业定位财务分析854.14.24.3目录目录道路交通分析周边环境分析地块价值分析基地道路交通描述长泾路长泾路人民东路人民东路东东苑苑路路老老宅宅路路路路名名描述描述长泾路城市次主干道，西至海关路，东至东二环路，车流较少。目前项目周边沿长泾路只有一些汽车展销厅以及一些零散的餐饮东苑路北至长泾路，南至华昌51、路（近南二环），车流较少。项目周边沿东苑路有一些住宅小区（包括在建住宅区）以及在建的国泰东方广场人民路城市主干道，西至西二环，东穿越东二环到达河东北路。人民路中段经过张家港最主要的行政办公区域。车流量较大老宅路待改造路段，有一个将被拆迁的KTV俱乐部p 综上：本项目道路可达性较好，人民路沿路商业价值最大，可作为项目主入口86公交可达性研究线路线路起起点点终终点点9路塘市公交城北停车场10路客运站南丰15路港城汽车站巨桥18路白鹿村公交城北停车场211路港城汽车站妙桥商城220路购物公园永联站点站点综综上上：p项目南侧人民路上设有公交站点，共计6条线路，除辐射二环内区域之外还可以到达周边的几个镇52、p根据前期消费者调研，张家港近30%的消费者会选择公交车为主要出行方式，项目附近的公交站点对于吸引客流到达有极大地利好作用p但值得注意的是，张家港的公交一般在下午6点左右结束运营，因为本项目未来可能需要考虑设置班车本项目本项目87项目交通到达环境小结n本项目周边地面道路交通情况良好，只需满足停车位的要求，私家车到达性较高。n有多条线路公交车可以到达本项目，公共交通体系较好，公交车应当为未来消费者到达项目的主要途径之一。n自行车/助力车到达本项目也较为便捷。未来到达本项目交通工具假设分析交通方式消费者承受交通时间商圈半径范围步行20分钟1公里自行/助力车3公里私家车5公里公交车5公里公公交交车车53、35%私私家家车车25%自自行行/助力助力车车25%步步行行5%出出租租车车10%88894.14.24.3目录目录道路交通分析周边环境分析地块价值分析酒店酒店名名称称星星级级客客房房数数标标间间价价1锦江之星白玉兰宾馆三星952582景海宾馆三星742503华芳金陵国际酒店五星3676584国贸酒店五星525380周边环境区域主要酒店/写字楼12343公里公里p项目周边的高星级酒店主要集中在人民中路，政府办公区域；项目周边写字楼主要分布于人民东路p从整体来讲，张家港的第三产业相对欠发达，因此张家港的星级酒店、写字楼等商业设施数量相对较少，项目位于张家港东部，目前正处于开发阶段，因此商业和商务54、氛围一般本项目本项目213写字楼写字楼名名称称总总建筑面积建筑面积(平平方方米米)1国泰新世纪广场670002国泰东方广场910003华昌东方广场81786总总计计239786写字楼写字楼酒店酒店90名名称称均均价价（元（元/平平方方米米）1勤丰苑75002江帆花苑75003城东花苑85004未来城120005东苑小区100006东苑新村100007花园浜一村75008花园浜三村70009城中城1200010范庄新村600011御景苑/12亨通花园950013老宅新村800014文锦雅墅950015民丰苑西区8000周边环境区域主要住宅/公寓234567891011121514131.5公里公55、里1本项目本项目注：数据来源为二手房市场p项目周边的住宅区相对集中，据不完全统计，1.5公里范围内有15个楼盘，这些社区内的居民将是未来本项目商业重要的客流组成。p综上，本项目周边的居住氛围较好，文化设施丰富，但目前商业氛围较弱。91周边居民收入分析92周边住宅社区居民年收入测算假设条件：n设定周边住宅均价为10000元。n住宅户均面积为90平方米n公积金贷款上限为30万元，还款期限为30年n首付比例为总价的30%n房屋商业贷款按揭利率按照相关利率计算，还款期限为30年，还款方式为等额本息n房贷占月收入40%单价单价（元）（元）面积面积(平平方方米米）总总价价(万万元）元）公积公积金金贷贷款款56、(万万元）元）公积公积金金贷贷款款年年限限商业商业贷贷款款(万万元）元）月月还还款款（元）（元）房贷房贷占占比比年收入年收入（万万元）元）100009090303033325640%9.8n 通过通过测测算算，项目，项目周周边边住住宅宅区区域域内内的大的大部部分分家家庭庭目目前前年收入年收入应应当当在在10万万元元左右左右n 本本区区域域内内居民居民收入收入属属于于中产中产阶阶级级以以上上家家庭庭，具具有一有一定定的的消费消费潜力潜力周边环境区域主要政府机关93政府机政府机关单关单位位1海关2国土资源局3市委市政府4土地交易中心5检察院6法院本项目本项目14235 6p距离项目2公里左右的人民57、路两侧聚集了张家港主要的政府机关单位，政务消费将是本项目未来针对的主要消费之一944.14.24.3目录目录道路交通分析周边环境分析地块价值分析基地商业价值研究95p 项目南侧人民路的可视性最佳，商业价值最高。p 西侧东苑路通达性及可视性也较强，商业价值其次。p 北侧长泾路略弱，周边为4S店及餐饮娱乐总汇。p 东侧老宅街待改造，未来与大面积住宅相邻。p 由此，建议商业主要临街立面尽量设置于人民路与东苑路交叉口。商业价值高低项目周边现状96123456目录目录张家港宏观环境分析张家港商业市场供应分析张家港商业市场需求分析项目基地条件研究项目商业定位财务分析项目项目周周边边环环境境研究研究97本项58、目地块公园汽配城4S店文化中心住宅住宅写字楼p 项目周边未来规划较为完整，写字楼和文化中心都会提升项目的综合性及档次，公园为基建设施可提升本项目住宅的品质。p 周边道路情况良好，高速路可直达项目，四至道路交通情况良好。SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局基地道路交通描述长泾路长泾路人民东路人民东路东东苑苑路路老老宅宅路路路路名名描述描述长泾路城市次主干道，西至海关路，东至东二环路，车流较少。目前项目周边沿长泾路只有一些汽车展销厅以及一些零散的餐饮东苑路北至长泾路，南至华昌路（59、近南二环），车流较少。项目周边沿东苑路有一些住宅小区（包括在建住宅区）以及在建的国泰东方广场人民路城市主干道，西至西二环，东穿越东二环到达河东北路。人民路中段经过张家港最主要的行政办公区域。车流量较大老宅路待改造路段，将来会成为项目南北较为主要通道，区隔本项目住宅与商业。p 综上：本项目道路可达性较好，人民路沿路商业价值最大，可作为项目主入口98SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局项目交通到达环境小结n本项目周边地面道路交通情况良好，只需满足停车位的要求，私家车到达性较高。n60、有多条线路公交车可以到达本项目，公共交通体系较好，公交车应当为未来消费者到达项目的主要途径之一。n自行车/助力车到达本项目也较为便捷。未来到达本项目交通工具假设分析交通方式消费者承受交通时间商圈半径范围步行20分钟1公里自行/助力车3公里私家车5公里公交车5公里公公交交车车35%私私家家车车25%自自行行/助力助力车车25%步步行行5%出出租租车车10%99SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局周边其他规划研究本项目会展中心（规划中）邻里中心（规划中）p 项目地块住宅东侧未来规61、划为会展中心，由于暂无明确规划，需要加强关注。会展中心若顺利落成，会加强本项目整体的综合体功能，能会项目带来更多有消费力的群体。p 邻里中心的规划目前也不明确，从目前规划来看为集小型超市、菜市场等集群，与本项目总体定位几乎没有影响。250米100前述研究结论总结SWOT分析101SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局项目优势项目优势项目优势项目优势(S)(S)项目劣势项目劣势项目劣势项目劣势(W)(W)S1:开发商实力雄厚，是张家港历史最悠久的民营房地产开发企业，在张家港拥有良62、好的口碑S2:项目是一个高端综合体项目，写字楼、酒店和商业的人流可以充分共享。五星级酒店和甲级写字楼也将极大提升商业的品质和档次W1:开发商本身缺少项目的后期运营经验,这将增加商场未来运营上的不确定性,会影响品牌入驻的信心W2:项目周边目前没有综合性商业,商业和商务氛围较弱W3:项目最具价值的展示面人民路一侧，将设置地标酒店和写字楼，极大影响了商业的昭示性项目机会项目机会项目机会项目机会(O)(O)项目威胁项目威胁项目威胁项目威胁(T)(T)01:项目位于张家港未来的城市未来发展的核心区域，市政规划比较完善，毗邻张家港文化中心等高档次文化设施，未来发展潜力巨大O2:张家港消费习惯正在处于从单纯63、的零售向零售、餐饮、娱乐等多种需求相结合的方向发展，这也为本项目成为综合商业的代表提供了良好的机会T1:张家港商业项目正积极谋求升级转型，本项目面临的市场竞争环境将更加激烈T2:购物公园是张家港第一个真正意义上集购物、餐饮、娱乐于一体的综合商业项目，并且体量较大，将不可避免的与本项目争夺品牌资源和消费者商业市场分析竞争项目分析消费者需求分析商家需求分析宏观背景分析道路交通分析周边人口分析地块价值分析商业商业综综合合体体的的出出现现同同时时伴随着如伴随着如下下趋势趋势：城市城市CBD快快速发展速发展相相邻邻建筑建筑综综合合体体集群集群形态形态出出现现城市城市建筑建筑群功群功能能集约集约化化更更高64、高，规规模更模更大大交通交通网络提升网络提升，联系更紧密联系更紧密商业商业综综合合体体的的出出现现同同时时伴随着如伴随着如下下趋势趋势：城市城市CBD快快速发展速发展相相邻邻建筑建筑综综合合体体集群集群形态形态出出现现城市城市建筑建筑群功群功能能集约集约化化更更高高，规规模更模更大大交通交通网络提升网络提升，联系更紧密联系更紧密城市人城市人口口日益日益增增多多土土地地资资源日益稀源日益稀少少城市城市发展发展产产生生弊端弊端个个人人生活生活成成本本加加大大社会社会经济经济效效率率降低降低城市城市综综合合体体解决解决方法方法城市城市综综合合体体是是城市城市化进化进程的程的必然必然产物产物城市城市综65、综合合体体是是城市城市化进化进程的程的必然必然产物产物根根据本据本项目项目的开发规的开发规模模及总及总体体规划规划，开发开发类型类型为城市为城市综综合合体体：城市综合体发展历程SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局102不不同同产品产品满足满足城市城市综综合合体体的的各各种种功功能能，其其中中购购物中心物中心通通常常作作为为核核心产品，心产品，与与其他其他产品产品进进行组行组合。合。不不同同产品产品满足满足城市城市综综合合体体的的各各种种功功能能，其其中中购购物中心物中心通通常66、常作作为为核核心产品，心产品，与与其他其他产品产品进进行组行组合。合。国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能 商业由于涵盖多种功能，通常体量较大，因此需要大量人流支撑 购物中心能引导消费，带动大量人流，提升商业氛围，通常作为商业综合体的核心产品，与其他产品进行组合城市综合体办办公公住住宿宿购购物物休闲休闲购物中心百货大卖场酒店服务式公寓住宅写字楼SOHO景观文化设施功能产品相较相较于于写字楼写字楼及及酒店酒店业业态态，商，商业业的规划与的规划与项目项目整整体体布布局局的的关关联联度度最最高高67、，是实现是实现项目项目整整体体定定位位规划的规划的关关键键。城市综合体功能配比SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局103104城市综合体个功能间关系l 与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法，研究各个物业间的互动和供荣关系，比如写字楼和商场怎样区分和共享人流l 在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响，从而确定建筑单体的空间分布、体量大小、开发策略等商业公寓写字楼酒店城市综合体外向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异提升提升68、整整体档体档次次的的有有力手段力手段标标志志性性，尤其尤其是对外地和外是对外地和外籍籍人人士士保证开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求实现较高的销售价格保持物业形象商业为写字楼、酒店和公寓提供配套定位的差异可能会使商业和公寓互相影响公寓为商业提供客源公寓可能降低项目整体档次酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户高端定位的写字楼可提高商业整体档次SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局本项目为全功能的城市综合体1069、5p 本项目为全功能型的城市综合体，包含五星级酒店、甲级写字楼、购物中心、住宅。p 项目周边的文化中心和公园作为城市综合体的补充功能的配合，打造本项目为张家港独一无二的城市综合体项目。公园住宅购物中心五星级酒店甲级写字楼文化中心SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局p 以满足以满足CBD商务政务中高端消费需求为最主要的功能定位，兼顾周边居民商务政务中高端消费需求为最主要的功能定位，兼顾周边居民中高端生活消费中高端生活消费多方位享受多方位享受自己的生活方式自己的生活方式张家港东部70、张家港东部CBDCBD商业中心商业中心引领张家港商业国际化趋势，集购物、商务餐饮、引领张家港商业国际化趋势，集购物、商务餐饮、会所娱乐、品质服务于一体的高端商业中心会所娱乐、品质服务于一体的高端商业中心项目主题定位106餐饮餐饮餐饮餐饮娱乐娱乐娱乐娱乐商务商务商务商务休闲休闲休闲休闲生活生活生活生活服务服务服务服务精品精品精品精品购物购物购物购物SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局档档次次定位定位107高档低档业态丰富业态单一凯丽百货第一人民商场商业大厦购物公园本项目国际购物71、中心SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局项目商圈划分108核核心商心商圈圈辐射辐射商商圈圈张家港市张家港市其他其他区区域域杨舍镇杨舍镇（市区）（市区）商圈商圈划分支撑核心商圈以交通到达方式分析，5公里为消费者理想交通时间承受范围以内，较容易形成消费者忠诚度。辐射商圈由于张家港市市域范围较小，从其他镇到达项目均很便捷。SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局目目标72、客标客群群定位定位109白领消费群白领消费群CBD写字楼群内对于时尚和品牌有一定追求的消费者，能够接受时尚新潮元素，并且具有一定消费能力高端消费群高端消费群崇尚贵族化消费和个性化商业服务，追求顶级的国际品牌或定制高档消费品。大众消费群大众消费群周边居民日用消费品在休息日、节假日集中购物，把集中购物看作是家庭休闲的一种形式和过程，追求安逸、舒适。商旅消费群商旅消费群主要以商务办公和旅游人群为主，其中来自国外的商旅人群消费力较高。SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局业态筛选业态消73、费者需求意愿商家进驻意愿付租能力集客能力总分大卖场553518电影院553417服饰零售435416各类餐饮543416电器数码353415家居生活零售434415儿童用品335415量贩式KTV512513电玩城333413健身会所432413美容美发SPA333312备注：1、每个选项以5分为满分2、本次业态筛选仅为初步，每个业态还需根据其他因素综合判断。110SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局项目业态组合111生活生活服务服务精精品品购购物物大大卖场卖场家家居居家家饰74、饰数数码电器码电器异异国国料料理理甜甜品品果饮果饮电影院电影院健身健身会会所所美美容容SPAKTV大大型餐饮型餐饮咖啡简餐咖啡简餐商务会商务会所所商务商务休闲休闲餐饮娱乐餐饮娱乐四大四大四大四大功功能能功功能能化妆化妆品品钟钟表表珠宝珠宝品品牌牌服服装装SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局主力业态大卖场设置考虑1121234本项目3公里1234大卖场大润发华润苏果沃尔玛欧尚SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态75、组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局主力业态大卖场设置考虑113影响因素对于项目大卖场设置的影响周边大卖场竞争目前项目3公里半径内没有大卖场，竞争环境较为理想，本区域人口聚集密度较大，较适宜满足本项目设置大卖场的条件。大卖场对于人流的带动大卖场对于新项目特别是地处非传统商业中心的人流带动作用非常明显，大卖场为日常消费，消费者拥有固定频次到达采购生活必需品，一般1万平方米以上的大卖场日均可带动3000-5000人次到达项目消费。地块限制条件本项目地块方正，在地块条件上设置大卖场可行，建议设置在底下，不占用商业价值较高的地上面积。建议本项目设置大卖场，主体设于地下一层SWOTSWO76、T城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局主力业态电影院设置考虑11421本项目3公里12电影院厅数世纪环球影城5电影城3SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局主力业态电影院设置考虑115影响因素对于项目电影院设置的影响国内电影院拓展迅速目前项目3公里半径内没有电影院，电影院近几年拓展速度迅猛，从供应到需求呈现两旺的形态。电影院对于人流的带动电影院作为目的性的业态能够吸引部分消费77、者到达项目，良好的电影院品牌对于新项目是相互提升的作用。在张家港电影院发展较慢，设施及规模档次均不高，如在本项目设置高标准的影院，可以完全吸引这部分的客流。建筑硬件条件本项目尚处于设计阶段，在建筑硬件上可以满足电影院对于硬件的各种要求。建议本项目设置电影院，设置于高楼层SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局商业商业体体量量的的确确定定建议本项目是以商业为主导的城市综合体。以满足商业价值最大化的前提下，配比城市商业综合体个子产品的体量。体体量量区区间间商商圈圈人人口口（万万）到达78、到达率率年人均支年人均支出性出性消费（元）消费（元）年年平平效效（元（元/平平方方米米）商业商业体体量量估估算算(万万平平方方米米)商业商业体体量量合合计计（万万平平方方米米）可可承受承受体体量量核心商圈27.110%14666120003.316.38 辐射商圈62.94%3.07项目体量计算说明：1.人口基数参照全市统计数据。2.年人均支出性消费：根据张家港统计局公布2009年人均消费支出为27548元，其中40%为商业支出性消费，以年均10%增长推得2013年人均支出性消费数额。3.年平效：每平方米商业面积年销售额，根据高力国际市场经验及数据库推导。本本项目项目集集中商业中商业体体量量在79、在6.16.7万万平平方方米米较较为为合合适适116SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局项目项目整整体体车车位配比位配比建建议议117国金中心项目车位配比建议业态建筑面积（M）停车位需求（个）商业66,000 660写字楼/酒店待定500-600合计待定1160-1260备注：建议本项目商业部分停车位配比为百平米1 个，最终停车位设置需与设计院讨论。计算每个地下停车位需要建筑面积35平方米，建议1000个车位作为地下车库，预计需要停车面积35000平方米。我司建议地下整体开挖80、，局部可以配合大卖场层高设置两层停车库，加上地上停车位解决停车面积问题。117SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局人流主要来向购物空间开放程度总总体体布布局思局思路路118p 由于主要人流来自西南角的人民东路，塔楼位置稍微往东侧移动，为商业流出主入口p 老宅路临靠项目住宅区域，可做为人流入口之一低低高高p 建议本项目商业沿人民东路、东苑路以及长泾路布置p 购物空间开放程度由西南角向东北角逐渐增加，即地块东北部购物空间街区的感觉更强，这样的安排主要为后期商铺变现不影响写字楼酒店81、形象考虑SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局总总体体布布局局概念概念半半开开放放式式购购物物空空间间119p 建议本项目采用半开放式购物空间设计，让购物环境和自然有机融合，给予消费者独一无二的购物体验，这符合国际发展趋势，也符合项目的中高端形象SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局建筑语言：景观小品体现休闲文化绿化景观绿化景观雕塑景观雕塑景观水景水景灯光景观灯82、光景观SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局120总总体体布布局局建建议议121北商业商业功功能能面积面积（平平方方米米）半开放式购物中心48,000大卖场（地下）12,000酒店裙楼商业6,000住宅配套商业区16,000总计82,000备注：方案仅为示意，具体建筑方案有待与设计院讨论SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局五星级酒店高档写字楼半开放式购物中心住83、宅配套商业区SOHO及职工宿舍总总体体布布局局说明说明122备注：方案仅为示意，具体建筑方案有待与设计院讨论SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局p 半开放式购物中心：商业需要临街面，故分配项目最佳西南角临街面给予商业，可达到人流整体贯通，北侧通过开放式街区型的布置，共享人流，并与东部住宅配套商业连接。p 高档写字楼：在建筑上与购物中心相连，共享人民路临街面，拥有良好的建筑外立面，人流与购物中心分流。p 五星级酒店：酒店保持独立建筑体，与其他功能进行区分，以体现其档次，也同时拉84、升项目综合体的档次，与住宅相近也同时拉动住宅的品质。p 住宅配套商业：控制体量，在东侧地块布置，北侧建议为纯住宅区。建议沿老宅路和人民路设置，结合住宅及酒店式公寓。五星级酒店高档写字楼半开放式购物中心住宅配套商业区SOHO及职工宿舍交通交通组组织织123人流动线商业主入口商业次入口地下车库出入口酒店及写字楼大堂SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局下下沉沉式式广广场场124p 此处下沉式广场的安排可以引导及东北角商业主入口的人流进入商业内部，形成集客点。同时与项目住宅的配套商业85、形成连接，双向引导人流。p 在B1层安排主力业态，出入口安排在下沉式广场，引导人流到达B1层，从而带动B1层其他商铺SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局文文化化广广场场125p 项目周边未来将成为张家港政治文化中心，安排文化广场为市民休闲活动提供空间，符合项目周边氛围，同时也为商业聚集人气SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局物业物业体体量分布建量分布建议议186、26备注：方案仅为建议，具体建筑方案有待与设计院讨论酒店酒店裙裙楼楼商业商业楼楼层层面积面积（平平方方米米）3F2,0002F2,0001F2,000总计6,000封闭封闭式式商业商业楼楼层层面积面积（平平方方米米）4F2,0003F8,0002F8,0001F8,000总计26,000开开放放式式商业商业楼楼层层面积面积（平平方方米米）2F11,0001F11,000总计22,000地地下下大大卖场卖场楼楼层层面积面积（平平方方米米）B1F12,000总计12,000住住宅宅配配套套商业商业楼楼层层面积面积（平平方方米米）2F8,0001F8,000总计16,000SWOTSWOT城市综合体87、研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局购物中心半开放式商业街区备注：方案仅为建议，具体建筑方案有待与设计院讨论p 项目主体商业为半开放街区，需要融入闭合商业体与街区的建筑语言。SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局127项目项目半半开开放放式式购购物中心物中心楼楼层层分布分布128楼层层高（米）建筑面积（平方米）业态闭合式商业开放式商业4F4.52,000电影院（4000）3F5.58,88、000电玩城（1000）家居儿童（3000）运动休闲（2000）2F5.519,000家电数码（3000）精品服饰（4500）高档鞋包（2000）流行服饰饰品（3000）娱乐休闲（3000）美食餐饮（5000）1F619,000精品服饰（4500）名表与珠宝（1000）名牌化妆品（1000）流行服饰饰品（7000）美食餐饮（4000）B1F612,000大卖场（12000）零售52%餐饮15%娱乐休闲13%大卖场20%业业态态比比例例p 本项目业态组合仍然以零售为主，打造高端购物中心。p 餐饮及娱乐占到近3成，为本项目提供多功能业态，使得消费者有更多的消费选择。p 大卖场可以为项目带来人气，形89、成商业氛围。SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局1291F、2FQuality Life 精精致致生活生活品味、经典SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局一一楼楼楼楼层层分布分布130业业种种面积面积(平平方方米米)商家商家数量数量商家商家列列举举A精品服饰4,50025-30宝姿、Cerruti1881、Hugo Boss、LacosteB名牌化妆品1,0090、010-15雅诗兰黛、伊丽莎白雅顿、欧珀莱C名表与珠宝1,00010-15欧米茄、劳力士、施华洛世奇、EnzoD家电数码1,5001国美、苏宁E流行服饰饰品7,00040-45佐丹奴、Me&City、海澜之家F美食餐饮4,0006-7肯德基、德克士、悠仙美地、上岛咖啡总计19,000EABCDFSWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局品牌示意产品产品种类种类世界名表人均消费人均消费50,000元以上品品牌牌介绍介绍在20世纪的机械表时代，劳力士一直是全球手表业的领头羊。时至今日，91、超卓的工艺与技术依旧使得劳力士保持着手表业的翘楚地位。目前，劳力士在全球20多个大城市设有分公司，年产量达到约100万只，销售额稳居瑞士钟表业龙头地位。劳力士，以庄重，实用，不显浮华的风格广受成功人士喜爱。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体劳力士50-120高收入人群131备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类国际品牌服装人均消费人均消费1000元以上品品牌牌介绍介绍经典品牌法国宝姿PORTS源于世界服装王国法国，目标消费者锁定品位高、收入稳定的成功人士，品种汇聚了男女正装、休闲装、皮鞋、皮具等数十类，全方面满足各界92、成功人士不同场合的穿着需要。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体宝姿100-200高收入人群132备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类水晶饰品人均消费人均消费500元以上品品牌牌介绍介绍施华洛世奇(SWAROVSKI)是世界上首屈一指的水晶制造商，每年为时装、首饰及水晶灯等工业提供大量优质的切 割 水 晶 石。同 时 施 华 洛 世 奇(SWAROVSKI)也是以优质、璀璨夺目和高度精确的水晶和相关产品闻名于世的奢侈品品牌。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体施华洛世奇80-150中高收入93、人群133备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类品牌服饰人均消费人均消费500元以上品品牌牌介绍介绍LACOSTE于1933年法国正式面世迄今已由最初之针织服装迅速发展至不同之产品系列-运动服、运动鞋、皮具、腕表、眼镜，其中香水产品当然亦稳占一席位。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体LACOSTE100-200中高收入年轻时尚人群134备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类大型连锁餐饮人均消费人均消费100元以上品品牌牌介绍介绍创办于1996年的金海华是集餐饮、休闲、娱94、乐为一体的连锁性综合机构。并在常熟、张家港、江阴、苏州、无锡都开设了超大规模的分店，总营业面积达3万多平方米。公司力打造至高品味的美食场所，并且创建了海纳百川、快捷品牌“海华家厨”、让更多的老百姓吃上金海华的“海华家厨”创意品味作品的味道；创意中餐、燕鲍翅精作房等特色餐饮品牌6个，将传统大型中餐与特色餐饮相结合，形成了独特的店中店模式。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体金海华3000以上商务政务消费、家庭消费135备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类品牌服饰人均消费人均消费300-500元品品牌牌介绍介绍海澜集团创95、办于1988年，是国内目前最大的高档服装面料生产企业，为国内外80%的知名品牌男装提供面料，拥用总资产35亿元。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体海澜之家200-500白领男士136备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类休闲服饰人均消费人均消费100-200元品品牌牌介绍介绍“以纯”是东越服装公司旗下品牌之一。公司成立于1997年，集合设计、采购、生产及销售，为顾客呈奉物超所值的优质时尚服装。现以纯已聘用超过20000位员工，在中国及世界各地超过3000家专卖店。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消96、费群群体体以纯300-80018-25岁年青客群137备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类餐饮人均消费人均消费30元品品牌牌介绍介绍百胜餐饮集团成立于1997 年10月7日，KFC是其旗下的一家全资子公司。现中国已有2100多家肯德基快餐餐厅，遍及中国大陆除西藏以外的所有省、市、自治区，是中国规模最大、发展最快的快餐连锁企业。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体肯德基200-400年青客群138备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类餐饮人均消费人均消费20-40元品品牌97、牌介绍介绍上海弘奇永和食品发展股份有限公司为永和豆浆国际连锁事业的事业发展的中国总部，其前身为成立于1985年的台湾弘奇食品有限公司，于2001年在美国正式成立永和国际。在20年的生产经营中，永和豆浆始终秉承“以人为本 永续经营”的理念，其品牌影响与市场分布迅速提升，成为国内两岸三地乃至国际市场上的知名品牌。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体永和豆浆150-400大众消费139备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。二二楼楼楼楼层层分布分布140业业种种面积面积(平平方方米米)商家商家数量数量商家商家列列举举A精品服饰4,50025-30Gu98、ess、欧时力、Only、AzonaB高档鞋包2,00010-15Fion、Ecco、Hush puppiesC家电数码1,5001国美、苏宁D流行服饰饰品3,00015-20Beleno、马克华菲、EXRE娱乐休闲3,0004-5永琪美发、克丽缇娜、桌球、网吧F美食餐饮5,0002-3金海华餐饮、韩风、权金城总计19,000DABCFESWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局品牌示意产品产品种类种类名牌箱包人均消费人均消费800元以上品品牌牌介绍介绍FION是享誉中外的时尚皮具99、品牌，始创于1979年，始终贯彻我行我素的设计理念，以独特，创新，贯彻新时代女性追求独立、个性、自信的设计精神,一直是风靡全球，流行至今。正如FION The way you are的精神，表达了新时代女性追求独立个性的宣言。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体FION50-100中高收入女性141备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类品牌服饰人均消费人均消费300-500元品品牌牌介绍介绍九牧王创立于1989年10月，作为中国服装行业的领先者，主要从事设计、制造、销售高档男士系列服饰。在西裤类冠军品牌的评比中，连续五100、年在全国市场综合占有率、市场覆盖率和年销售份额蝉联全国同行业第一，连续五年被授予“全国十大畅销品牌”的荣誉。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体九牧王300-700白领男士142备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类餐饮人均消费人均消费10元以上品品牌牌介绍介绍新加坡资公司，与大食代美食广场隶属于同一家公司。以提供美味、健康、新鲜的现场烘焙的面包风靡全亚洲经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体面包新语150社会大众，以白领居多143备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。101、品牌示意产品产品种类种类餐饮人均消费人均消费30-50元品品牌牌介绍介绍上海巴贝拉意舟餐饮管理有限公司，成立于2005年7月份，目前在全国拥有38家分店，上海20余家直营店。是一家致力于从事意式休闲餐厅经营的专业餐饮企业。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体巴贝拉不低于350白领阶层、青年客群144备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类餐饮人均消费人均消费60元左右品品牌牌介绍介绍PAPA JOHNS国际公司是全球三大比萨连锁企业之一。公司由约翰施耐德于1984年创立，总部设在美国肯塔基州的路易斯维尔市。截至2008年102、，PAPA JOHNS全球共拥有餐厅3200多家，遍布美国各州和30个国际市场经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体棒!约翰400-800白领阶层、青年客群145备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。1463FHealth Living休闲生活休闲生活废除车马劳顿SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局三三楼楼楼楼层层分布分布147业业种种面积面积(平平方方米米)商家商家数量数量商家商家列列举举A电影院（跨层）1,5001金逸影城103、保利博纳B电玩城1,0001神采飞扬、汤姆熊C家居儿童3,00015-20罗莱家纺、丽婴房、NikekidsD运动休闲2,00010-15Nike、Converse、Addidas总计8,000DBACSWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局品牌示意产品产品种类种类连锁电影院人均消费人均消费50-100元品品牌牌介绍介绍2004年成立于广州，目前金逸影视集团旗下影城将达40家以上金逸影视集团依靠强大资金保障优势、团队年轻化优势、项目开拓与建设快速等优势正大举向国内二、三级城市拓104、展，计划朝每年新开影城20家以上速度推进，到2013年，我们将在全国拥有100家五星级影城，整个院线票房年收入也将达15亿元以上，力争成为中国的商业主流院线的前三名。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体金逸影城3000-5000全客层148备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类电影院人均消费人均消费35-80元品品牌牌介绍介绍CGV是由韩国CJ、香港金禾(Golden Harvest)以及澳大利亚Village Roadshow 三大公司合资创建的多媒体剧院，2004年12月24日上市，成为全球唯一一家上市的专业影院公105、司。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体CGV4000-5000中等以上收入人群149备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类运动品牌专卖店人均消费人均消费几百元品品牌牌介绍介绍Sport 100（运动100）成立于1997年，是一家融合运动休闲、时尚购物为一体的多品牌大型零售概念店。其崭新的一站式购物模式，打破了运动产品行业以单品牌销售的传统格局，备受顾客青睐。在Sport100的店内，汇集了国内外数百家知名运动及休闲品牌经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体SPORT1002500爱好运动人106、士150备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类运动服饰人均消费人均消费200元以上品品牌牌介绍介绍NIKE于1972年创立于美国。在短短的年内便一跃成为美国最大的鞋业公司，建立起拥有自己品牌的运动商品王国。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体NIKE工厂店500-800喜爱运动的年轻人151备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。酒店酒店裙裙楼楼商业商业楼楼层层分布分布152楼层层高（米）面积（平方米）业态3F5.52000康乐休闲设施（1000）游泳池及健身会所（1000）2F5.52000挑空107、大堂（1000）高档餐饮（1500）1F62000配套商业及接待（500）高档餐饮（1000）SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局地地下下一一层层平平面分布面分布153层高（米）面积（平方米）业态商家例举A712,000大卖场乐购、家乐福B3.535,000（与大卖场错层，设置为地下二层，单层面积17,500）停车场（其中部分为酒店及写字楼配套设施）/SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总108、体布局总体布局楼层布局楼层布局AB品牌示意产品产品种类种类大型卖场/超市人均消费人均消费几十元至几百元品品牌牌介绍介绍家乐福（Carrefour）成立于1959年，是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及世界30个国家和地区。集团以三种主要经营业态引领市场：大型超市，超市以及折扣店。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体家乐福8000-20000大众154备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。品牌示意产品产品种类种类大卖场人均消费人均消费几十元至几百元品品牌牌介绍介109、绍TESCO（中国大陆译为“乐购”）是英国的一家大型超级市场连锁。它目前是英国最大的零售商，在2008年成为全球第四大超市集团之一。截止到2006年2月，TESCO的营业额（52周）达383亿英镑，现在世界500强企业中排名第56。经经营营品品牌牌面积面积(平平方方米米)主主力力消费消费群群体体乐购8000-20000大众155备注：品牌仅为示意，具体谈判需要待本项目具有一定的谈判条件后。住住宅宅配配套套商业商业楼楼层层布布局局156SWOTSWOT城市综合体研究城市综合体研究主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局层高（110、米）面积（平方米）业态业态分布2F4.58,000社区配套餐饮餐饮银行/邮政社区配套1F5.58,000餐饮社区配套银行/邮政社区配套157123456目录目录张家港宏观环境分析张家港商业市场供应分析张家港商业市场需求分析项目基地条件研究项目商业定位财务分析项目A地块基础数据表总建筑面积 其中：建筑面积 持有面积 销售面积 商业60,000地上面积48,00026,00022,000地下面积12,00012,000/办公170,000地上面积170,00070,000100,000地下面积/酒店30,000地上面积30,00030,000/地下面积/SOHO60,000地上面积60,000/6111、0,000员工宿舍20,000地下面积20,00020,000/停车&设备65,000地上面积/地下面积65,00065,000/合计405,000223,000182,000备注：1、商业部分持有闭合式商业，开放式街区部分销售；2、办公独立单体10万平方米全部销售，与酒店同栋的7万平方米持有；3、酒店全部持有；SOHO全部销售；员工宿舍全部持有；158项目开发时序假设2011201220132014201520162017201820192020商业建设期销售期运营期办公建设期销售期运营期SOHO&员工宿舍建设期销售期酒店建设期运营期159商业部分基准租金测算类别类别杨舍老街杨舍老街购物公园112、购物公园步行街步行街区域因素交通到达较好较好较好商业氛围一般一般好规划前景较好较好较好产品因素品牌展示较好较好一般铺位分割组合较好一般一般物业条件一般较好一般经营因素消费习惯一般一般强项目吸引力一般一般强业态组合一般较好较好一层平均租金（元/平方米/天）4.5518类别类别杨舍老街杨舍老街购物公园购物公园步行街步行街区域因素交通到达-8%0%-10%商业氛围-3%-10%-50%规划前景0%-3%-8%产品因素品牌展示5%-5%-15%铺位分割组合5%0%5%物业条件5%3%5%经营因素消费习惯-5%-8%-15%项目吸引力0%-5%3%业态组合5%8%5%一层平均租金（元/平方米/天）4.5113、518系数4%-20%-80%调整后租金值（元/平方米/天）4.68 4.00 3.60 加权平均值（元/平方米/天）4.09 备注：1、项目商业部分租金测算使用市场比较法，选取杨舍老街、购物公园及步行街作为比较样本。2、本项目现时一楼租金测算标准为4.09元/天/平方米。160商业楼层租金测算楼楼层层楼楼层层系系数数保保守守估估值值基基本本估估值值乐乐观观估估值值3F45%1.92 2.13 2.35 2F65%2.77 3.08 3.39 1F100%4.26 4.74 5.21 假设本项目商业部分2014年开业，其中年递增率为5%，本项目开业时租金标准如下。主力租户租金标准测算：大卖场1114、元/平方米/天，电影院1.2元/平方米/天。161项目财务测算假设条件 基准日：根据项目状况结合市场情况，该项目以2011年1月1日作为财务测算基准日。测算期：根据项目定位及参数假设，以年为单位测算项目现金流状况。折现率：指动态财务分析中将未来有限期预期收益折算成现值的比率。折现率的确定主要基于市场上同类型项目投资者对投资回报率的预期。此次财务分析采用的折现率为8%。162项目开发总投资估算163序号序号工程或费用名称工程或费用名称面积面积单位面积造价（元单位面积造价（元）估算价值（万元）估算价值（万元）备注备注一土地费用33600.00 112亩，300万/亩二前期工程费328,000290115、 9512.00 包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出三房屋开发费215770.00 包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费1建安工程费196090.00 商业48,0002800 13440.00 办公170,0006000 102000.00 酒店30,00010000 30000.00 SOHO&员工宿舍80,0002000 16000.00 地下77,0004500 34650.00 2基础设施费328,000350 11480.00 3公共设施配套费328,000250 8200.00 四开发期间费328,0001116、75 5740.00 项目开发期所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用五不可预见费328,00050 1640.00 开发项目过程中，根据项目的复杂程度和前述各项目费用估算的准确度来确定前期开发成本合计266262.00 六管理费用2000.00 七营销费用5670.00 八财务费用15340.19 总投资合计289272.19 项目销售收入假设假设办公、商业及SOHO的销售周期为3年，全部售出备注：以上单位均为万元164合计2011201220132014201520162017201820192020第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年办公120000.00117、0.0040000.00 40000.0040000.000.000.000.000.000.000.00商业33000.000.0011000.00 11000.0011000.000.000.000.000.000.000.00SOHO36000.000.0012000.00 12000.0012000.000.000.000.000.000.000.00合计189000.000.0063000.00 63000.0063000.000.000.000.000.000.000.00面积单价总计办公100,0001.2120000商业22,0001.533000SOHO60,0000.636118、000项目租金收入假设165单位：元单位：万元假设项目2014年整体投入营运，开始收益项目合计2011201220132014201520162017201820192020第一年 第二年 第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年递增0%0%3%3%3%3%3%3%3%3%商业年租金14790.940.000.000.001950.511995.882042.622103.902167.022232.032298.99办公租金收入31570.320.000.000.002529.453380.274227.755123.035276.725435.035598.08酒店年收入14556119、.480.000.000.00741.101241.731738.422513.902639.602771.582910.16酒店房间数入住率房价毛利率年收益201440047%60018%741.10201540054%63025%1241.73201640060%66230%1738.42201740067%69537%2513.90201840067%72937%2639.60201940067%76637%2771.58202040067%80437%2910.16办公面积入住率 平均租金 年收益20147000055%1.82529.4520157000070%1.893380.27120、20167000085%1.954227.75201770000100%2.015123.03201870000100%2.075276.72201970000100%2.135435.03202070000100%2.195598.082014商业建筑面积 得房率满铺率主力店面积租金单价主力店租金年收益3F800055%70%20002.131.234444102F800055%80%03.08049465671F800055%90%04.7407610103B1F12000100%100%120000.80.83504000合计3600014000195050802015商业建筑面积 得房121、率满铺率主力店面积租金单价主力店租金年收益3F800055%80%20002.201.235214622F800055%85%03.17050949641F800055%95%04.8807838406B1F12000100%100%120000.80.83504000合计3600014000199588332016商业建筑面积 得房率满铺率主力店面积租金单价主力店租金年收益3F800055%100%20002.261.236008262F800055%100%03.27052478131F800055%100%05.0308073559B1F12000100%100%120000.80.83122、504000合计360001400020426198项目经营收入总表假设办公、商业及酒店的持有部分在2020年进行折算销售，售价为当年租金的10倍。备注：以上单位均为万元166序号项目合计2011201220132014201520162017201820192020第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年1商业年租金14790.940.000.000.001950.511995.882042.622103.902167.022232.032298.992办公租金收入31570.320.000.000.002529.453380.274227.755123.035276.7123、25435.035598.083酒店年收入14556.480.000.000.00741.101241.731738.422513.902639.602771.582910.164销售收入189,000.000.0063,000.00 63,000.00 63,000.000.000.000.000.000.00108,072.20小计小计249,917.740.0063,000.00 63,000.00 68,221.056,617.888,008.79 9,740.83 10,083.3410,438.63118,879.42项目利润表备注：以上单位均为万元总成本费用包括：土地成本、建安成124、本、营销费用、管理费用、财务费用、土地增值税、房产税营销费用为销售收入的3土地增值税率为增值额的30%所得税率为净利润的30167序号项目合计20112012201320142015201620172018201920201经营收入249,917.740.0063,000.0063,000.0068,221.056,617.88 8,008.79 9,740.83 10,083.3410,438.63118,879.422总成本费用289,272.1996,424.0696,424.0696,424.060.000.000.000.000.000.000.003经营税金及附加19,689.45125、0.003,465.003,465.003,752.16363.98440.48535.75554.58574.126,538.37经营利润-59,043.90-96,424.06-36,889.06-36,889.06 64,468.906,253.89 7,568.30 9,205.09 9,528.75 9,864.51 112,341.05所得税65,769.150.000.000.0019,340.671,876.17 2,270.49 2,761.53 2,858.63 2,959.35 33,702.324利润总额-16,740.84-96,424.06-36,889.06-36126、,889.06 45,128.234,377.73 5,297.81 6,443.56 6,670.13 6,905.15 78,638.74项目现金流量表备注：以上单位均为万元168项目合计2011201220132014201520162017201820192020净现金流净现金流(96424.06)(36889.06)(36889.06)45128.23 4377.73 5297.81 6443.56 6670.13 6905.15 78638.74 累累计现金流计现金流(96424.06)(133313.13)(170202.19)(125073.96)(120696.24)(115127、398.43)(108954.86)(102284.74)(95379.58)(16740.84)折折现现系数系数0.08 0.93 0.86 0.79 0.74 0.68 0.63 0.58 0.54 0.50 0.46 净现值净现值(NPV)(89281.54)(31626.43)(29283.73)33170.59 2979.41 3338.52 3759.76 3603.66 3454.30 36424.95 累累计净现值计净现值(89281.54)(120907.97)(150191.70)(117021.10)(114041.69)(110703.17)(106943.42)(10128、3339.75)(99885.46)(63460.51)IRR-1.7%商业发展原则短期整体项短期整体项目价值目价值最最大大化化长长期商业期商业价值价值最最大大化化具备较强具备较强的的可操作性可操作性 商业作为整体项目提升的亮点，短期不商业作为整体项目提升的亮点，短期不宜考虑太多收益因素，而是应当从商业宜考虑太多收益因素，而是应当从商业先存活的角度出发，形成人气聚集和形先存活的角度出发，形成人气聚集和形象体现的象体现的 在度过培育期后，通过业态及租户的调在度过培育期后，通过业态及租户的调整，从商业本身收益价值上重新塑造项整，从商业本身收益价值上重新塑造项目目 定位既要具备市场前瞻性，又要在实际129、定位既要具备市场前瞻性，又要在实际操作层面有较强的实施性操作层面有较强的实施性项目商业发展原则项目商业发展原则 商业商业部分作为整体部分作为整体项目项目的的提升亮提升亮点点，是，是人人气聚集和气聚集和人流人流交汇处，填补区域交汇处，填补区域商商业业存在的空存在的空白白商业商业住宅住宅写字楼写字楼酒店酒店本项目开发计划建议培育期培育期2013年年-2015年年成长期2016年-2020年成熟期2021年之后q 开业时满铺率为70%-80%，除主力店、零售等业态部分入驻，其中餐饮业态入住率较高q 通过较大面积的主力商家和目的性业态聚集人气q 3年的培育期中，随着人气不断聚集，相应逐渐增加满铺率至9130、0%左右年份年份2014年2017年2020年成长期成长期2016年年-2020年年q 成长期内，目标客群已经形成一定的消费习惯，保持满铺率继续增加至95%左右q 生活类百货、家居、亲子、潮流时尚等零售类商家租约首先到期，通过调整此类商家增加租金收益q 通过运营推广，不断提升项目形象成熟期成熟期2021年之后年之后q 进入成熟期后，满铺率保持在95%以上，通过不断调整租户，提升租金水平，增加项目收益和价值q 餐饮商家和部分次主力商家租约到期，可以视具体条件，引入租金更高的同类商家，或者租金更高的其他业态q 比如将部分餐饮业态调整为零售业态，将原来部分次主力商家面积分割调整为多家高租金商户招商策131、略建议招招商商有有序序品品牌牌优优先先注注重重互动互动适当适当优优惠惠商铺招商过程中一般按照商户价值大小依次进行。一般顺序为：主题营造商户招商、品牌价值商户招商、区域价值推动型招商、补充招商。在充分实现定位的同时最大化租金收益。商业设施的知名度和特色是由商场内的商户体现的。招商过程中知名品牌带来的附加值能有效提升项目的知名度，降低开业初期的经营风险，在招商过程中，应予以区别对待。在项目招商过程中，还需要注重品牌间的互动作用。比如主力店、次主力店对人流的带动作用，行业领导性品牌的标杆作用等，充分发挥品牌外部价值，将商业价值最大化。为了保证项目的主题特色与招商进度，在招商过程中一般需要对部分知名商132、户提供部分优惠措施，以保证优秀品牌资源能为己所用，为项目提供更大的附加价值。运营策略建议组建独立的运营管理组建独立的运营管理公公司。司。q 本项目有写字楼、商业、酒店等多种物业类型，每种物业类型的经营方式均有所不同，项目整体是一个复杂的组成。可以考虑将这几种物业分类拆分成几个相对独立的运营管理公司，组成专业的管理团队，这样有利于后期运营的成功。而且一旦未来某种物业进入市场销售，也易于资产的销售；运营运营公公司在概念规划定司在概念规划定位位阶段介入阶段介入。q 本项目需要专业的运营管理公司在项目概念策划阶段即介入，以对项目的理解、未来的运营方向等与集团保持一致，从而为项目未来的成功奠定良好的基础133、；自建自建商业商业地地产产运作团队是国际成功经验。运作团队是国际成功经验。q 国际国内知名的商业地产集团均组建商业地产运营管理团队，如凯德置地旗下的莱福士广场，恒隆地产旗下的港汇广场和恒隆广场，万达地产旗下的万千百货，新世界地产旗下的新世界百货等等。零售商业地产项目虽然前期投入较大、自主运作风险较大，但从长远看，组建自己的商业运营公司是非常有必要的。自主运营管理本项目可以拥有完全的控制权，可以将集团商业地产发展战略执行到位，也可有效培养集团商业发展所需的专业运营管理团队；目目标标商家商家关关注项目注项目运营管理团队。运营管理团队。q 目前商家比较关注项目未来的持续经营管理能力，组建项目经营管理134、团队也会提升商家对项目的信心，吸引商家入驻。项目项目筹筹备备阶段阶段 准确的市场定位、合理的商业规划、差异化的业态及商品组合，对建筑物业开发的全面参数支持和标准接口落位 有效的招商组织，强大的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监督机制 健全、完善的企业经营管理模式，制度规范化、表单标准化及业务流程化 充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控与组织管理项目项目培育阶段培育阶段业态结构与业态布局的科学性租户结构、租约及租金定义的合理性商铺招商、商铺出租率及商铺经营状态与商铺的贡献度租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性市场推广方案的正确性、结果的准确性与有效性客流计量和会员体系135、的建设，目标客户群体的发展及顾客忠诚度的提升购物中心服务范畴、服务质量，租户考核结果与管理措施的完善顾客消费服务环境、消费热点及商品与租户的品质、质量软、硬件环境氛围的营造及购物中心发展趋势的确定项目项目成成长长阶段阶段多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务以商铺为主要“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的经营目标规范的商铺招商与质量管理体系、注重“生态效应”、追求客流最大化租户在各自经营领域及范围内可完全独立运作、自我经营，但必须建有统一的购物中心会员管理体系，实现租户会员信息的充分共享提供多种主136、题、多种方式的购物中心整体宣传促销活动进行购物中心统一的租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营品质、提升租户服务的质量提供多种销售收款方式，注重多种方式共存、互补，强调信息服务、数据积累和分析严格法制教育和财经纪律，创建企业诚信品牌与良好公众形象这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、坪效和入驻租户的租金、费用收取是主要目标这一阶段强调购物中心与租户的双赢，需要导入专业摩尔管理软件系统，信息能多种方式导入，数据有效共享，统一租户租约管理、往来管理、会员管理，有效指导广场的经营策划，通过追踪顾客消费信息了解顾客需求、指导租户经营这一阶段目标是通过持续有效的业137、态升级、租户调整、市场推广，不断增长目标消费者客流量，不断提升购物中心商户经营质量及品牌档次，实现购物中心可持续发展与投资者收益最大化三大发展阶段之运营管理要点运营管理团队架构建议四部门设置整个公司在总经理下设四个部门，物业物业管理部、运营管理部、管理部、运营管理部、行行政管理部、财政管理部、财务务管理部管理部物业物业管理部：管理部：主要由工程技术人员负责商场设施的安装配置、日常维护，同时下设保安、保洁专员负责与第三方保安、保洁提供商的联系及沟通运营管理部：运营管理部：负责商场的招商、推广、租户管理等方面，是整个团队的核心部分，必须聘请商业方面的专业人员担任。开业前下设招商经理负责前期招商，以138、及与第三方代理公司联系沟通的招商人员，同时安排营销经理负责与第三方市场推广公司的协作及活动安排；开业后需要将一部分招商人员转入新设的租户管理部，负责租户日常的协调、联系及调整行行政管理部：政管理部：主要负责公司的人员招聘、培训、薪酬等人事方面的事务，同时下设行政人员协调公司后勤方面事务财财务务管理部：管理部：负责公司日常财务管理、报表制定、营运状况分析等方面事务市场推广外包：市场推广外包：项目前期、后期的市场推广均外包给第三方专业公司运作，项目公司仅在运营管理部门下设市场专员负责组织、联系、安排物业管理外包：物业管理外包：商场的保洁、保安等物业管理人员均采用外包形式由第三方专业公司提供，项目公139、司仅在物业管理部门下设保洁安保专员。（工程维修不宜外包）招商代理外包：招商代理外包：商场前期招商主要外包给专业代理公司，项目公司在运营管理部门下设各业态招商经理负责具体招商事务市场推广外包：市场推广外包：项目前期、后期的市场推广均外包给第三方专业公司运作，项目公司仅在运营管理部门下设市场专员负责组织、联系、安排物业管理外包：物业管理外包：商场的保洁、保安等物业管理人员均采用外包形式由第三方专业公司提供，项目公司仅在物业管理部门下设保洁安保专员。（工程维修不宜外包）招商代理外包：招商代理外包：商场前期招商主要外包给专业代理公司，项目公司在运营管理部门下设各业态招商经理负责具体招商事务部门设置部门140、设置业务业务外包外包运营管理团队架构建议开业前总经理总经理(*1)物业设施总监(*1)行政总监（*1）总经理助理(*1)人事专员（*2）财务总监（*1）技术主管（*2）财务（*1）出纳（*2）高级技工(*6)技工（*30）部门秘书（*1）运营总监(*1)餐饮娱乐类经理（*1）服饰类经理（*1）主力租户经理（*1）招商专员（*2）招商专员（*3）招商专员（*2）工程经理(*1)保安、保洁专员（*2）招商经理(*1)营销经理(*1)行政专员（*2）营销专员（*2）部门秘书（*1）物业物业管理部管理部运营管理部运营管理部行行政管理部政管理部财财务务管理部管理部运营管理团队架构建议开业后总经理总经理(141、*1)物业设施总监(*1)行政总监（*1）经理助理(*2)人事专员（*2）财务总监（*1）技术主管（*3）财务（*1）出纳（*2）高级技工(*7)技工（*40）部门秘书（*1）运营总监(*1)招商专员（*3）工程经理(*1)保安、保洁专员（*2）招商经理(*1)营销经理(*1)行政专员（*2）营销专员（*2）部门秘书（*1）租户经理(*1)楼层经理(*6)租户专员（*6）物业物业管理部管理部运营管理部运营管理部行行政管理部政管理部财财务务管理部管理部运营管理团队架构建议开业前后转换开开业业前前开开业业后后运营总监(*1)招招商商专员专员（*3）营销经理(*1)营销专员（*2）部门秘书（*1）租142、户经理(*1)楼楼层经理层经理(*6)租租户户专员专员（*6）招商经理(*1)运营总监(*1)餐饮娱乐类经理餐饮娱乐类经理餐饮娱乐类经理餐饮娱乐类经理（*1）服饰类经理服饰类经理（*1）主力租户经理主力租户经理主力租户经理主力租户经理（*1）招商专员招商专员（*2）招商专员招商专员（*3）招商专员招商专员（*2）招商经理(*1)营销经理(*1)营销专员（*2）部门秘书（*1）n商场开业后需要设置管理租户的人员，因此在运营总监下设租户经理，管理整个商场的租户经营；在其下分别设置各楼层管理经理和租户专员协助管理n租户管理职位可以外聘专业人员，同时可以由开业前的招商人员担任178附件：商家访谈列表访143、谈商家列表179商家商家类型类型访访谈谈数量数量商家名商家名称称大大卖场卖场3Tesco乐购、家乐福、易买得体育用体育用品品卖场卖场1迪卡侬儿童儿童职职业业体验体验1babyboss个个人人护护理理1屈臣氏化妆化妆品品专专卖卖2Sasa、哥诗玛电器电器数数码码卖场卖场3Bestbuy、苏宁电器、国美电器居居家家生活生活2特力屋、月星家得乐服服饰饰零售零售2凌致（Only、Veromoda）、e-land电影院电影院3金逸、保利博纳、星美咖啡简餐咖啡简餐2上岛咖啡、星巴克快餐快餐2肯德基、麦当劳异异国国料料理理1权金城电玩电玩1神采飞扬KTV 1银乐迪合合计计：25家家品品牌牌名称名称 Tesc144、o乐购卖场业业种种业业态态 生活卖场平均客平均客单价单价 几十元至几百元产品商业产品商业定定位位 连锁大卖场店店铺连锁铺连锁规规模模 65家大卖场，6家试运营便捷店发展发展计计划划 全国一二三线城市硬件条件硬件条件 面积20000平方左右，一楼+地下或一楼+二楼 装修有具体要求，未详述品品牌简牌简介介乐购是台湾顶新国际集团于1997年创立的连锁超市品牌，2006年由英国最大的零售商Tesco控股经营，全名为“Tesco乐购”180对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：可以考虑可以考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：周边周边人人口口总总量量、城城市市消费消费水平水平、项目项目145、整体定整体定位位等等p需考察需考察现现场场181品品牌牌名称名称 家乐福卖场业业种种业业态态 大型卖场平均客平均客单价单价 几十元至几百元产品商业产品商业定定位位 大众日常用品店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 一二线城市为主硬件条件硬件条件 面积14000-15000平方米左右，地下一层到地上二层 单层面积在8000平米以上，层高6.5米以上，有足够的停车位品品牌简牌简介介 欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：可以考虑可以考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：周边周边人人口口总总量量、租、租赁条件等赁条件等p对城146、对城市市不了解不了解，需考察需考察现现场场品品牌牌名称名称 易买得卖场业业种种业业态态 大型卖场平均客平均客单价单价 几十元至几百元产品商业产品商业定定位位 大众日常用品店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 华东和华北地区一二线城市为主硬件条件硬件条件 面积18000平方米左右，地下一层到地上二层 单层面积在8000平米以上，层高6.5米以上，有一定的停车位品品牌简牌简介介 韩国新世界集团的大型综合超市,韩国新世界集团是1997年从三星集团划分出来的韩国大型流通集团之一,主要经营大型综合超市和大型百货商场,2007年销售额超过1000亿元。新世界集团在韩国经营7家高级的大型百货商场,147、120家易买得大型综合超市对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：迟疑迟疑，江苏省首选南京江苏省首选南京、苏州苏州、无锡无锡和和常州常州p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：周边周边人人口口数、数、消费消费水平水平和和商务商务条件条件p地地块所块所在区域在区域未来未来发展发展潜力比较好潜力比较好182183品品牌牌名称名称迪卡侬业业种种业业态态 运动品专业卖场平均客平均客单价单价 一百元至几百元产品商业产品商业定定位位 运动卖场店店铺连锁铺连锁规规模模 全国400多家发展发展计计划划 全国各一二线城市硬件条件硬件条件 面积4000平方、8000平方、12000平方，楼层1楼 停车2148、0：1，两个以上出入口，可视性高、靠近主要商业中心等品品牌简牌简介介 1976年源自法国的全球运动产品连锁商店 在中国拥有多达13家分店，2008年拓展到16家 中档运动产品卖场 传播运动、健康理念，热爱运动，崇尚健康的社会人士 全系列运动产品，涵盖运动服装、运动装备、运动器械等对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：可以考虑可以考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：条件条件、位位置置及及项目项目的总体的总体情况情况p地地块所块所在区域在区域未来未来发展发展潜力比较好潜力比较好品品牌牌名称名称babyboss业业种种业业态态 儿童职业体验馆平均客平均客单价单价 150-200元149、产品商业产品商业定定位位 中高端家庭儿童消费市场店店铺连锁铺连锁规规模模 目前北京、天津、上海有店筹备中发展发展计计划划 全国省会城市级别及以上城市硬件条件硬件条件 面积6000平方米以上，偏高层 层高部分希望8米以上品品牌简牌简介介 儿童职业角色扮演，实体建置迷你职业场馆，教导孩子亲身体验各行各业标准作业流程，并获取酬劳、学习分配所得184对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：暂不考虑暂不考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：城城市市级级别别，暂时不考虑暂时不考虑在地在地级及级及地地级以下级以下的的城城市市拓拓展展品品牌牌名称名称屈臣氏业业种种业业态态 个人护理产品店平均客150、平均客单价单价 几十元产品商业产品商业定定位位 个人护理用品/年轻白领店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 一线、二线城市为主硬件条件硬件条件 面积150-300平米 左右，地下一层到地上三层品品牌简牌简介介 屈臣氏健与美连锁店是目前亚洲区最具规模的健与美连锁店，在全球13个区域包括中国（内地、香港、台湾、澳门）、新加坡、泰国、马来西亚、菲律宾、土耳其、韩国、印尼、爱沙尼亚和斯洛文尼亚拥有超过1,500家分店及1,165间药房。目标消费群体：对生活质量有一定追求的女性消费者 主营商品：保健、美容护肤及日常消费品185对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：可以考虑可以考虑p促促151、成开成开店店的的决决定定性因素性因素：项目项目规划和规划和租租赁条件赁条件p对于对于地地块块区域区域不不熟熟悉悉，待考察待考察品品牌牌名称名称Sasa业业种种业业态态 化妆品专卖平均客平均客单价单价 不定产品商业产品商业定定位位 国外的化妆品店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 一线城市为主硬件条件硬件条件 面积200-300平方米左右，地下一层到地上二层品品牌简牌简介介 SASA是国际连锁的化妆品专卖店，是经香港名牌管理中心（HKFB）认证的香港名牌，居2006年“香港最具影响力品牌”排行榜榜首。186对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：暂不考虑暂不考虑p促促成开成开店店152、的的决决定定性因素性因素：城城市规市规模模、周边周边商业商业、商业商业组组合合和租和租赁条件赁条件p不考虑不考虑地地级以下城级以下城市市品品牌牌名称名称歌诗玛业业种种业业态态 化妆品专卖平均客平均客单价单价 几十元产品商业产品商业定定位位 中高端市场店店铺连锁铺连锁规规模模 数十家发展发展计计划划 华东、华北发达城市硬件条件硬件条件 面积150-300平方米 左右，低楼层物业（最好一层）品品牌简牌简介介 歌诗玛是一家以经营化妆品及美容用品并致力于在中国开设大型美容化妆品连锁超市的全国性企业187对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：可以考虑可以考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性153、因素：租：租赁赁位位置置及及商务商务条件条件p项目项目区域区域商业商业不不成熟，成熟，但未来但未来发展发展潜潜力力大大，总体规划，总体规划很重要很重要品品牌牌名称名称Bestbuy业业种种业业态态 电器数码卖场平均客平均客单价单价 几百元至几千元产品商业产品商业定定位位 针对中高收入，对生活品质有较高追求人群店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 各大城市硬件条件硬件条件 面积1000-4000平米左右，楼层12。需要能进出2吨以上货车的卸货区，卸货区面积在200平方米以上，净层高2.8米以上品品牌简牌简介介 BEST BUY名列财富100强，在美国、加拿大等地拥有1100余家 北美零154、售行业排名第二位 在中国地区合并了五星电器，又名“五星百思买”家电连锁卖场、触摸式、一站式家电购物，中高收入，对生活品质有较高追求人群188对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：暂不考虑暂不考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：城城市市级级别别，合合作作条件条件p主要主要在在一一、二二线城线城市市城城市市扩扩展展品品牌牌名称名称苏宁电器业业种种业业态态 专业电器卖场平均客平均客单价单价 几百元至几千元产品商业产品商业定定位位 大众电器卖场店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 各级城市硬件条件硬件条件 面积2000平方左右，1楼或者1-2楼 对广告位置及用电量有要求品155、品牌简牌简介介 苏宁电器是中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业的领先者。位列中国民营企业三强、中国企业500强第53位，并入选福布斯亚洲企业50强。市场定位：普通市民189对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：可以考虑可以考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：具具体体给到客给到客户户的区域的区域及及商务商务合合作作条件条件p项目项目区域区域商业商业不不成熟，成熟，但未来但未来发展发展潜潜力力大大品品牌牌名称名称国美电器业业种种业业态态 家用电器卖场平均客平均客单价单价 几百元至几千元产品商业产品商业定定位位 家庭消费为主店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 156、各个城市硬件条件硬件条件 面积3000平米左右，1-2楼 对电量有一定要求品品牌简牌简介介 中国最大的电器连锁企业，著名上市公司 面向大众的规模化电器卖场190对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：可以考虑可以考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：具具体体给到客给到客户户的区域的区域及及商务商务合合作作条件条件p项目项目有些偏有些偏，对未来对未来项目项目周边周边的的人人口口发展发展速度速度、消费消费需求表需求表示认示认可可品品牌牌名称名称特力屋业业种种业业态态 大型家具生活馆平均客平均客单价单价 几十元至几百元产品商业产品商业定定位位 中高端家庭软装市场店店铺连锁铺连锁规规模157、模 全国发展发展计计划划 全国发达城市（华东、华北、西南）硬件条件硬件条件 实用面积2000-2500平方米左右品品牌简牌简介介 HOLA特力屋是一家超大型家居生活馆，以平实的价格提供顾客精致且独具风格的家用家饰商品，满足顾客一站购足的概念。第一家国内店选在上海的西郊百联购物中心。公司准备在2010年在国内开到32家店铺。市场定位:热爱生活、注重生活品质的白领和年轻家庭客群191对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：暂不考虑暂不考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：城城市市级级别别，合合作作条件条件p暂无暂无在在张家港张家港拓拓展展计计划划品品牌牌名称名称月星家得乐业业种种业158、业态态 家居家饰平均客平均客单价单价 几百元产品商业产品商业定定位位 白领阶层为主店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 各经济比较好的城市硬件条件硬件条件 面积3000-10000平方左右，楼层12。装修有要求，未详述品品牌简牌简介介 月星.家得乐是月星集团旗下一家综合性居家连锁超市。目前分布在上海、江苏、黑龙江和辽宁等地。年销售额在国内同行业中达到领先地位，经营上万种居家用品，拥有400多家供应商。家得乐坚持“时尚倡导生活，品质提升品位”。192对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：迟疑迟疑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：城城市经市经济指济指标标及周边及周边环境159、环境以及以及商务商务条件条件p需要考察需要考察现现场后场后才能才能有具有具体的体的看法看法品品牌牌名称名称凌致（Only、Veromoda）业业种种业业态态 服饰零售平均客平均客单价单价 300-500元产品商业产品商业定定位位 时尚、年轻一族店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 发展城市硬件条件硬件条件 楼层13品品牌简牌简介介 Bestseller是于1975年成立的家族企业，自成立以来，公司成长迅速，目前在全世界拥有12，000多名员工，分别从事品牌的研发及市场的推广销售工作，在全球27个国家拥有1,600多直营店，业务还在不断增长。193对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进160、驻意向：可以考虑可以考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：项目项目整体招整体招商商组组合合、商务商务合合作作条件条件（目（目前前张家港张家港有有代理代理商）商）p项目项目区域区域商业商业氛围氛围不不浓浓，商商场定场定位位招招商商很重要很重要品品牌牌名称名称E-LAND业业种种业业态态 服饰零售平均客平均客单价单价 400-600元产品商业产品商业定定位位 男女装、童装、饰品、内衣店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 一二线城市为主硬件条件硬件条件 面积100-500平方米左右，女装或男装楼层（视品牌而定）店铺开面宽品品牌简牌简介介“E-LAND”是韩国衣恋公司的第一品牌，它161、以20岁以上的年轻男女为诉求对象，受美国传统和50、60年代流行的影响，使用彩条和格子的混合来表现大学校园内外的穿着，追求美国大学校园休闲运动着装风格，充分展现出当代青年活泼、运动、健康的精神面貌。194对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：迟疑迟疑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：项目项目整体招整体招商商组组合合、商务商务合合作作条件条件（目（目前前张家港张家港有有代理代理商）商）p对对项目项目周边不了解周边不了解品品牌牌名称名称金逸业业种种业业态态 五星级影院平均客平均客单价单价 50元产品商业产品商业定定位位 五星级豪华影院/中高端市场店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展162、发展计计划划 一二线城市为主硬件条件硬件条件 面积3000-3500平米左右，楼层视具体项目而定 层高9米，承重300KG/M2品品牌简牌简介介 广州金逸影视集团是广州嘉裕集团辖属二级集团，目前已经投资开发了广州、武汉、中山、浙江、无锡、重庆、嘉兴、天津、北京、福州、厦门、深圳、湛江等十多家金逸国际电影城。市场定位：影城定位中高端18-38岁白领、企业主会员消费群体 开业19家，另签约11家，共计30家，全部直营连锁195对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：可以考虑可以考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：项目位项目位置，置，商务商务合合作作条件条件p对对项目项目周边不了解163、周边不了解，需考察需考察品品牌牌名称名称保利博纳业业种种业业态态 影院平均客平均客单价单价 60元产品商业产品商业定定位位 5星级影院店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 全国发达城市硬件条件硬件条件 实用面积4000平方米以上，地面楼层 层高8米以上、承重有要求品品牌简牌简介介保利博纳（POLYBONA）是目前中国最大规模的以电影发行为核心竞争力的专业化电影公司。公司成立于1999年，是国内首家获国家广电总局电影局颁发“电影发行许可证”的民营企业。196对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：可以考虑可以考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：项目位项目位置，置，商务164、商务合合作作条件条件p不不在在传统传统商商圈内圈内，需考察需考察品品牌牌名称名称星美业业种种业业态态 影院平均客平均客单价单价 50元产品商业产品商业定定位位 中高端市场店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 发展城市硬件条件硬件条件 实用面积3500平方米以上，一般考虑高楼层物业 梁下净高8米以上、影厅柱距以大于8.4m8.4 m（或更宽）的网柱安排为好品品牌简牌简介介 星美影院发展有限公司创建于2003年；注册资金1亿元人民币；影院投资定位：以电影为主题，高度信息化、产业化、规模化；集放映、商务、广告、休闲、娱乐、零售于一体的综合电影体验中心。自有影院全国票房第三名。资深的影院建设165、及运营管理团队197对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：可以考虑可以考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：项目位项目位置，置，商务商务合合作作条件条件p不不在在传统传统商商圈内圈内，需考察需考察品品牌牌名称名称上岛咖啡业业种种业业态态 咖啡、花茶、中西简餐平均客平均客单价单价 40元产品商业产品商业定定位位 中端市场店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 发展中城镇硬件条件硬件条件 面积400-800平方米左右，楼层14 有餐饮配套设施，沿街面有独立、足够的广告位置品品牌简牌简介介上岛咖啡食品有限公司吸收我国宝岛台湾数十年的咖啡文化精华，综合东洋咖啡的制作调煮，自一166、九九七年成立于中国海南以来，在大陆独竖一格的经营模式，在短短的几年内，迅速发展壮大。198对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：可以考虑可以考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：项目位项目位置，置，商务商务合合作作条件条件p商务商务氛围氛围不不足足，需考察需考察品品牌牌名称名称星巴克业业种种业业态态 咖啡平均客平均客单价单价 35元产品商业产品商业定定位位 咖啡饮料/小资、白领店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 一二线城市为主硬件条件硬件条件 面积80-120平米左右，地下一层到地上二层 上下水、电、店照必须醒目品品牌简牌简介介 历史背景：星巴克（Starbuck167、s）咖啡公司成立于1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者。产品特征、市场定位：咖啡 店铺发展情况：全国550家199对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：迟疑迟疑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：周边周边商业商业的的氛围氛围和和商业商业条件条件p对对项目项目周边不了解周边不了解，看看项目项目规划和规划和商商家家组组合合而而定定品品牌牌名称名称肯德基业业种种业业态态 快餐平均客平均客单价单价 30元产品商业产品商业定定位位 汉堡、炸鸡、薯条、可乐店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 一二线城市为主硬件条件硬件条件 面积80-120平米左右，地下一168、层到地上二层 上下水、电、店照必须醒目品品牌简牌简介介 肯德基（KFC）属于全球最大的餐饮连锁企业之一百胜餐饮集团 肯德基近年来以每天至少一家的开店速度快速发展，成为中国餐饮业规模大、发展快、效益好的连锁品牌200对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：可以考虑可以考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：品品牌牌组组合合、具具体体位位置和租置和租赁条件赁条件p还还需看需看项目项目未来未来总体规划和总体规划和商家商家组组合合品品牌牌名称名称麦当劳业业种种业业态态 快餐平均客平均客单价单价 30元产品商业产品商业定定位位 汉堡、炸鸡、薯条、可乐店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计169、计划划 一线、二线城市为主，主要还是看当地的消费力硬件条件硬件条件 面积250350平米左右，地下一层到地上二层为主 无需煤气；电：250KW：排烟：11000M3/h品品牌简牌简介介 麦当劳于1955年诞生于美国 目前麦当劳的黄金拱门已经深入人心，成为人们最熟知的世界品牌之一 麦当劳的消费者是各类喜欢美式快餐的消费者。市场定位：各类消费者201对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：可以考虑可以考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：品品牌牌组组合合、具具体体位位置和租置和租赁条件赁条件p还还需看需看项目项目未来未来总体规划和总体规划和商家商家组组合合品品牌牌名称名称权金城业业170、种种业业态态 韩国烧烤、料理平均客平均客单价单价 70元产品商业产品商业定定位位 中端市场店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 发展城市硬件条件硬件条件 面积500-800平方米左右，最好沿街一、二层 提供商铺具有餐饮设施配套品品牌简牌简介介 权金城国际餐饮管理公司成立于2000年9月，以经营正宗韩国烧烤、韩国料理为主，是目前全国规模最大的韩餐连锁公司之一。烧烤连锁店，连锁规模：50余家分店遍布全国202对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：可以考虑可以考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：品品牌牌组组合合、具具体体位位置和租置和租赁条件赁条件p还还需看需看项目项目171、未来未来总体规划总体规划品品牌牌名称名称神采飞扬业业种种业业态态 电玩平均客平均客单价单价 不定产品商业产品商业定定位位 电子游艺产品/小孩、年轻人店店铺连锁铺连锁规规模模 全国发展发展计计划划 全国的一二线城市硬件条件硬件条件 面积12008000平方米左右，地下一层到地上四层 根据面积大小，有足够的消防逃生通道品品牌简牌简介介 神采飞扬电子竞技科技开发有限公司，是一家专注于电子游戏研究开发、技术服务与管理咨询的民营企业，是中国软件协会大型游戏机专业委员会副主任单位。产品特征、市场定位：电玩城 店铺发展情况：全国15家203对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：迟疑迟疑p促促成开成开172、店店的的决决定定性因素性因素：项目项目周边周边环环境境、规划和租、规划和租金金p还还看看项目项目的的周边周边环境环境和规划，和规划，如果如果项项目位目位子子和规划和规划好好，租，租金金合合理，理，会会考虑考虑品品牌牌名称名称银乐迪业业种种业业态态 量贩式KTV平均客平均客单价单价 50元产品商业产品商业定定位位 大众市场店店铺连锁铺连锁规规模模 华东区发展发展计计划划 华东发展城市(浙江为主)硬件条件硬件条件 面积2000平方米以上，一般考虑高楼层物业 消防、隔音有要求品品牌简牌简介介 银乐迪量贩KTV连锁企业是一家专注经营健康卡拉OK的知名连锁企业，目前总部设在杭州，下辖门店9家，是浙江省内最大的量贩连锁企业。银乐迪KTV以健康的娱乐理念，优雅的环境，独特的音响系统，超五星级的服务，低价位的消费标准，每家店百间包厢的规模。对对本项目本项目看法看法：p进驻意向进驻意向：暂不考虑暂不考虑p促促成开成开店店的的决决定定性因素性因素：成熟：成熟核心核心商商业业区域区域p本项目目本项目目前前周边周边商业商业氛围氛围不不足足204205讨论时间讨论时间