1、张家港国金中心项目商业定位报告初稿张家港国金中心项目商业定位报告初稿2010.10 商铺服务部商铺服务部研究思路2报告整体逻辑架构张家港宏观经济概况消费者调研分析厂商访谈分析区域市场分析商业项目分析居住人口分析商业环境分析项目商业定位主题/功能定位楼层分布平面规划需求需求/竞争竞争分析分析报告终稿涵盖内容定位定位研究研究中观分析微观分析张家港未来发展规划财务财务分析分析租金测算商圈、档次定位报告初稿涵盖内容收益测算基地条件分析SWOT分析项目分析交通环境分析宏观分析竞争分析宏观宏观中观中观微观微观分析分析财务回报分析312345目录目录张家港宏观环境分析张家港商业市场供应分析张家港商业市场需求2、分析项目基地条件研究项目商业定位41.11.21.3目录目录城市概况经济指标发展规划张家港区位及行政规划p张家港市位于中国“黄金水道”长江下游南岸江苏省境内，处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周。张家港市的地理位置优越，为张家港的经济发展奠定了坚实的基础。p行政区划：辖杨舍、塘桥、金港、锦丰、乐余、凤凰、南丰、大新等七县和现代农业示范园区，其中包括19个镇，359个行政村p全市面积：998.48平方公里p陆地面积：785.55 平方公里5张家港区位图张家港市是个新兴的港口工业城市p张家港市是长江黄金水道上一个新兴的港口工业城市。地处长江三角洲的张家港有3、最适宜人居和创业的自然环境和发展环境。全境地势平坦，河流纵横，属北亚热带南部湿润性气候区，气候温和，四季分明，雨水充沛，资源众多，环境优美，是典型的江南“鱼米之乡”。境内天然良港张家港港，不冻不淤，深水贴岸，安全避风。p近年来，全市环境建设不断推进，先后获得首批国家卫生城市、首家全国环境保护模范城市等国家级荣誉称号。目前，正朝着创建国家文明城市、国家园林城市、国家生态城市的目标迈进，着力营造人与自然和谐发展，经济、社会、资源、环境良性循环的现代化新型园林生态城市。p张家港市对外交流与合作频繁，每年都要接待众多海内外朋友、客商参观考察，与日本丸龟市、澳大利亚格莱耐郡结为国际友好城市，与日本水俣市4、及松冈町建立了友好交流关系。和世界上100多个国家和地区建立了国际贸易伙伴关系。累计建办1300多家外商投资企业，实际利用外资32亿美元，美国杜邦、陶氏化学、雪佛龙、韩国浦项、英荷壳牌、日本三菱、伊藤忠、旭化成、法国罗地亚、德国博泽等国际大公司在境内落户，其中世界500强企业超过了15家。6张家港港口p张家港港位于长江黄金水道下游南岸张家港市境内,西离南京港219.4公里,南与杭嘉湖地区相连,北通苏北各港。p货物吞吐：货物吞吐：张家港市的张家港港现有万吨级泊位34个，年吞吐量超4000万吨，已开通19条国际航线，每月40多个国际航班，与世界150个港口有货运往来。p张家港保税港区获批设：张家港5、保税港区获批设：立张家港保税区是全国15个保税区中唯一的内河港型保税区。规划面积4.1平方公里，主要功能为国际贸易、出口加工和保税仓储。目前已有各类企业2500家，总投资22亿美元。全市形成了以国家级保税区、省级经济开发区、扬子江国际化学工业园、沿江经济技术开发区等为龙头的载体建设群，是国内外客商投资创业的一块热土。p张家港被列为大陆对台湾首批开放港口之一。781.11.21.3目录目录城市概况经济指标发展规划张家港市张家港市张家港市张家港市20052005年年年年-20092009年年年年GDPGDP数据来源：张家港统计信息网，国家统计局中国县级市中国县级市GDP排名（排名（2009年）年）6、p从2005年到2009年张家港市GDP绝对值增长将近翻倍，年均增长超过16.5%，发展较快。2009年张家港市GDP在中国县级市排名第三排名排名县市县市级别级别省份省份GDP(亿亿)1昆山县级市江苏1750.082江阴县级市江苏1713.363张家港县级市江苏张家港县级市江苏14024常熟县级市江苏1230.75吴江县级市江苏850.26江油县级市四川820.17晋江县级市福建775.868河津县级市山西7509灵宝县级市河南70610樟树县级市江西70511宜兴县级市江苏680.6812绍兴县级市浙江655.2613慈溪县级市浙江626.2414龙口县级市山东62315荣成县级市山东6137、.516太仓县级市江苏612.0117邵武县级市福建600.6918大冶县级市湖北597.7819增城县级市广东574.3420滕州县级市山东5499张家港市张家港市张家港市张家港市20052005年年年年-20092009年人均年人均年人均年人均GDPGDP江苏省县级市人均江苏省县级市人均GDP排名（排名（2009年）年）数据来源：张家港统计信息网，江苏统计信息网p根据商业发展的一般规律，城市人均GDP达到1000-2000美元时，大卖场开始出现，人均GDP达到2000-4000美元时，专业市场开始出现，人均GDP达到4000美元以上，消费者更加关注餐饮、休闲娱乐方面的体验，城市商业发展模式8、将转向以购物中心为主导。2009年张家港市人均GDP在江苏省县级城市排名第二排名排名县级城市县级城市人均人均GDP（元）（元）1昆山市250052.512张家港市张家港市1559003江阴市1425724太仓市130995.29 5常熟市115406.98 6吴江市1067767宜兴市63627.00 8扬中市62271.00 9丹阳市62205.00 10靖江市54628.99 11金坛市48704.00 12溧阳市46179.44 13启东市32244.00 14海安县32104.00 10张家港固定资产投资和房地产投资近年来稳步上升张家港市张家港市张家港市张家港市20052005年年年年9、-20092009年固定资产投资年固定资产投资年固定资产投资年固定资产投资数据来源：张家港统计信息网p2009年张家港市固定资产投资达到363.51亿元，较2005年增长55.7%；2009年房地产投资达到47.97亿元，较2005年增长65.4%，每年固定资产和房地产投资额呈稳步上升态势。这种增长态势即使在金融危机的2008年也没有减缓，说明当地政府和房地产发展商对于未来前景都比较看好。11张家港仍然是一个“二、三、一”型城市，第二产业是城市的支柱产业12年份年份第一产业第一产业(亿元亿元)增长率增长率第二产业第二产业(亿元亿元)增长率增长率第三产业第三产业(亿元亿元)增长率增长率2006110、2.483.70%542.5418.60%286.619.10%200713.330.20%669.1318.80%367.5620.50%200814.772.80%782.9513.70%452.5916.50%200919.985.60%870.329.90%511.715.20%张家港市张家港市张家港市张家港市20062006年年年年-20092009年各产业产值及增长率年各产业产值及增长率年各产业产值及增长率年各产业产值及增长率20092009年张家港市各产业占比年张家港市各产业占比年张家港市各产业占比年张家港市各产业占比p2009年张家港市第二产业产值870.32亿元，占GDP总值11、的62.08%，以冶金、纺织、化工为代表的第二产业是绝对的支柱产业；但从近年来的发展数据可以看出，第三产业的增长率要超过第二产业和第一产业，张家港正在处于经济转型的过程中张家港近几年人口数量保持低水平增长p张家港市户籍人口数从1997年到2005年连续九年实现人口零增长，近几年人口也仅持续缓慢增长态势。数据来源：张家港统计信息网，2009年张家港市各行政区区人口数尚未公布2008年张家港市各行政区人口情况（单位：人）132009年张家港市人均可支配收入在全省县级市排名第三江苏省县级市人均可支配收入排名（江苏省县级市人均可支配收入排名（2009年）年）张家港市张家港市张家港市张家港市20052012、05年年年年-20092009年人均可支配收入年人均可支配收入年人均可支配收入年人均可支配收入数据来源：张家港统计信息网，江苏统计信息网p2009年张家港市人均可支配收入达到27548元，较2005年增长61.3%，上海2009年人均可支配收入为28838元，说明张家港市已经处于全国上游水平。城市排名县级城市城市排名县级城市人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）1吴江市276152昆山市276093张家港市张家港市275484常熟市273205太仓市273206江阴市271197扬中市232278宜兴市232019金坛市2168110丹阳市2079911溧阳市2077412靖江市19526113、3启东市1836814海安县1821114江苏省县级市社会消费品零售总额排名（江苏省县级市社会消费品零售总额排名（2009年）年）张家港市张家港市张家港市张家港市20052005年年年年-20092009年社会消费品零售总额年社会消费品零售总额年社会消费品零售总额年社会消费品零售总额p从2005年到2009年张家港市社会消费品零售总额绝对值增长超过135.9%，年均增长超过19%，一方面反映张家港市民的生活水平在迅速提高，另一方面也说明了商贸零售业的快速发展。2009年张家港市社会消费品零售总额在全省县级市暂排名第五城市排名县级城市城市排名县级城市社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额（14、亿元）1江阴市348.122常熟市304.593昆山市298.054宜兴市249.885张家港市张家港市226.186吴江市148.367启东市145.948丹阳市128.519溧阳市125.110海安县114.3511太仓市98.1512金坛市9613靖江市80.9414扬中市58.7数据来源：张家港统计信息网，江苏统计信息网15宏观背景研究小结张家港市位于中国“黄金水道”长江下游南岸江苏省境内，已成为新兴张家港市位于中国“黄金水道”长江下游南岸江苏省境内，已成为新兴的的港港口口工工业城市业城市。处。处于中国于中国沿沿江及江及沿海两大经济带的交汇处沿海两大经济带的交汇处，上海、上海、南南京、15、京、苏苏州、无锡等州、无锡等大大中城市中城市环列四周。环列四周。张家港市张家港市是是江苏省江苏省沿沿江江开发开发区区的重要的重要城市，城市，在全在全国县级市国县级市的经济的经济排名中名排名中名列前茅。列前茅。张家港市张家港市对外交流与合作频繁对外交流与合作频繁，每每年年都要接待众多海都要接待众多海内内外朋友、客外朋友、客商商参观考察。参观考察。2009年年全全市市实现实现GDP1402亿元人亿元人民币民币，过去五过去五年年绝对绝对值增长值增长98.8%，人均，人均GDP突破突破23000美美元，元，达到达到中中等发达等发达国国际平际平均水均水平。平。2009年，张家港市人均可支配收入年，张家港16、市人均可支配收入27548元，社会消费品零售总额元，社会消费品零售总额226.18亿元，市亿元，市民富裕程度和民富裕程度和消费均消费均在在国内国内处处于于上上游水游水平。平。城市城市地地位位高、对外交流频繁高、对外交流频繁经济发展迅速经济发展迅速居民富裕程度高居民富裕程度高无论从张家港的地理位置、交通状况、经济水平等各个方面来看，张家港都显示出良好的发展趋势和强大的竞争优势，张家港不只是江苏沿江经济开发区的重要组成部分，也逐渐成为长三角经济圈的重要成员，而优越的条件正吸引越来越多的海内外资本进入张家港，并给张家港带来了巨大的商机，张家港的经济环境也为商业地产项目的发展提供了必要的条件。地理地理17、位位置优越置优越，交通发达交通发达16171.11.21.3目录目录城市概况经济指标发展规划p规划中形成的“一城、双核、五片”空间结构，通过生态廊道、交通廊道、基础设施廊道分隔，构成生态化、组团式的市域空间格局。p“一城”指张家港市作为高度城市化地区，城乡差别相对较小，产业布局在全市域范围展开，呈现整体发展的空间结构特征，整个张家港就是一个城市p“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心p“五片”指市域内已基本形成的相对集中的地域，即杨舍城区、金港城区、锦丰片区、塘桥片区和乐余片区。五个片区作为张家港全市域相互联系的有机组成部分，分别承担不同的城市功能，共同构成起张家港大城18、市的整体框架。A:杨舍城区：现代化城市中心，怡人的城市空间、居住环境，花园式水乡城市B:金港城区：现代化港城、化工城C:锦丰片区：现代化钢城D:塘桥片区：现代化轻工业城E:乐余片区：自然生态水乡张家港城市发展总体战略（2003-2020）18p张家港市具有得天独厚的优良国际商港张家港港，距离经济开发区15公里。该港口与世界上40多个国家的150多个港口有货运往来，也是华东地区主要的中转港。张家港港口的仓储、装卸费用低，通关手续方便快捷p 对外交通方面：紧临黄金水道长江，水运便利，是重要的对外港口；沿江高速公路将张家港与上海的距离缩短在1.5小时的车程；苏虞张一级公路将张家港到苏州的路程缩短到519、8公里；204国道贯穿南北，连接南通和常熟；S338省道连接无锡、泰州；S228省道连接苏州p对内交通方面：“五纵五横一环”，“五纵”包括国泰路、港城大道、长安路、金港大道和华昌路；“五横”包括张扬路、人民路、暨阳路、沙洲路和南苑路；“一环”是指环城大道。p张家港的地理位置优势明显，境内交通四通八达。p张家港便捷的对外交通体系和立体快速的内部交通网络，使得张家港的位置优势更加的突出和明显。一个城市的交通网络的发达是这个城市经济快速发长的基础，而张家港在交通方面的优势已经领先于许多同级城市，也是该市经济良好发展的有力保障。张家港交通发展规划19江苏省沿江高铁规划20p2009年国家批准的长三角三20、省一市的城际轨道交通网是全国最大的一个网络，总面积36万平方公里，铁路网密度将由目前的每平方公里1.5公里，增加到3.07公里。现在编的规划是6000多公里。江苏大概有2800多公里。p江苏省目前新规划再建设一条沿江城际铁路。沿江城际铁路是规划中的镇南铁路“升级版”。镇南铁路原路线为从镇江，经常州、江阴、张家港、常熟、太仓市至上海嘉定南翔。p沿江城际高铁的开通将进一步缩短张家港与上海的距离时间，减小管理半径。使得已入驻上海的商业品牌更容易辐射到张家港地区张家港张家港沿沿江江高铁规划高铁规划沿沿江江高铁规划高铁规划张家港商贸零售业发展规划（2005-2020）规划规划目目标标张家港市中心城区商业21、网点建设的发展目标是“面向张家港市域，辐射周边地区，服务与全是居民和滨江港口工业，构建最具竞争力商业服务环境。”近期近期目目标标至2010年，重点改造、优化已有市级商业中心区的经营结构和业态，培育城市新型商业中心；加快市级商业特色街和社区商业中心的培育和建设；做好现有批发市场的重组和改建工作，新建部分批发市场，形成结构合理的批发市场带；基本形成具有张家港特色的标志性商业格局。远期远期目目标标至2020年，完成大型商业网点的引进、改造和升级任务；在北城区培育新的商业中心，基本形式与张家港市经济发展和对外开放相适应，布局结构合理、功能齐全、竞争有序的商业网点体系。A：商业：商业主主中心：中心：服务22、全市、面向周边地区的集购物、金融、文化为一体的综合商贸中心，突出其综合服务功能B：西西区区购购物物公园公园商业商业副副中心：中心：满足全市中高档消费群体的、具有休闲购物功能的景观式现代化购物副中心C：东东南区商业南区商业副副中心：中心：以香港城、财富广场、新天地为中心，满足城市中高档消费群体，集购物、办公、商务、餐饮、金融、休闲、娱乐等为一体的，兼具生活服务和生产服务功能的组团是商业、商务中心。D：远期远期引导引导城城北北商业商业副副中心：中心：未来将成为城北炙手可热的商业聚集地，满足未来城市发展需。DC212212345目录目录张家港宏观环境分析张家港商业市场供应分析张家港商业市场需求分析项23、目基地条件研究项目商业定位232.12.2目录目录张家港商业市场整体分析主要竞争项目分析张家港商业发展历程24阶段现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期时间1994-20002000-20092010之后区域l商业集中于主城区l步行街出现，l国有百货进行股份制改革l商业分布从步行街扩展到二环路内l内外资大卖场进入港城，拓展迅速l传统百货综合型商业l世界一线品牌进驻港城l商业多元化发展加快l商业发展更加透明、有序l综合性购物中心出现代表项目l第一人民商场l商业大厦l国际购物中心l凯丽百货l大润发、华润苏果、欧尚等l购物公园l杨舍老街（建设中）l国金中心（筹备中）l代表商业：国际购物中心l代表24、商业：凯丽百货l代表商业：购物公园张家港现有主要商业分布25编号名称地址营业面积（平方米）开业日期1欧尚超市东二环路、乘航西路路口80002007.12.82大润发杨舍镇沙洲中路288号76002002.5.13沃尔玛城西新区购物公园沙洲中路80002010.5.14华润苏果沙洲中路步行街西首80002005.9.28步行街购物公园1234本项目目前张家港主要商业项目均集中于二环之内，以老商业中心步行街和购物公园作为双核，商业供应较为集中。大卖场分布较广，其中大润发为本地消费者最为认可的品牌，张家港大润发曾在2007年单店销售额排名全国三甲。步行街商业分布26国际购物中心商业大厦第一人民商场凯25、丽百货步行街杨舍西街在2010年之前，张家港主要的商场均集中于步行街，始建于1994年的步行街，由于地理位置处于市区核心，加之本地商业集团扎住，奠定了商业核心的地位。2001年经过改造后，近一步确立的港城第一购物街。步行街全长近600米，宽20米，沿街超过200家商户，从零售、餐饮、娱乐到服务，全业态覆盖。由于步行街未来难以有大规模项目开发，发展空间有所局限。商业市场小结27市市场分布场分布：目前商圈分布较为集中，步行街已经在消费者心中根深蒂固，购物公园的出现，将会在一定时间内与步行街形成双足鼎立的态势。市市场表场表现现：张家港商业仍然以百货和大卖场为主，目前品牌覆盖度较低，以国内一二线品牌为26、主，国际一线和知名品牌尚未大规模进驻，商业市场有待于进一步发展。市市场趋势场趋势：由于张家港城市地位和规模的限制，未来超大体量的商业出现可能性较低，但步行街和传统百货需要逐渐的升级，无论从硬件还是品牌。282.12.2目录目录张家港商业市场整体分析主要竞争项目分析凯丽百货总建筑面积总建筑面积18,000平方米开业时间开业时间2005年底市场定位市场定位针对张家港中高端消费群体，目前已有如卡地亚、万宝龙等一线品牌的进驻。项目特点项目特点目前为张家港最高端的商场，一线品牌最多，尽管没有旗舰店的出现，已经出现高端商场的雏形。国际购物中心商业大厦第一人民商场凯丽百货步行街29楼层布局1F2F3F世界知27、名品牌少女装、饰品少淑女装30楼层布局4F5F6F成熟女装精品男装、男包童装、童鞋、玩具31楼层布局7F8F9F家居床上用品精品家电厨卫、工艺品凯利休闲茶餐吧32第一人民商场总营业面积总营业面积15,000平方米开业时间开业时间始建于六十年代，1999年改制为有限责任公司市场定位市场定位针对市场中端消费者，品牌多为国内一二线品牌项目特点项目特点第一人民商场是张家港最老的商业百货，市场信誉度较高，认知度高。国际购物中心商业大厦第一人民商场凯丽百货步行街33楼层布局34楼层布局35楼层布局张家港市新百信超市连锁经营有限公司是由张家港市第一人民商场投资兴办的连锁超市，目前已在市区及各乡镇开设便利店、28、标超、卖场等，所开办直营店加盟店遍布张家港市区及各乡镇村，现有员工500余名,并在高速发展和壮大的过程中。36商业大厦总营业面积总营业面积13,500平方米开业时间开业时间1994年1月22日市场定位市场定位商业大厦定位于中端流行消费者，品牌多为国内一二线品牌，针对年轻潮流一族。项目特点项目特点品牌较为年轻，化妆品、儿童与家纺类品牌较多。国际购物中心商业大厦第一人民商场凯丽百货步行街37楼层布局1F2F1F 流流行行名品名品馆馆2F 新新潮少女馆潮少女馆38楼层布局3F4F3F 都都市市淑女馆淑女馆4F 男士休闲馆男士休闲馆39楼层布局405F国际购物中心总营业面积总营业面积27,000平方米29、开业时间开业时间1996年市场定位市场定位整体为本地中高档百货项目特点项目特点内部环境较新，体量较大，一楼有万宝龙等一线品牌进驻，提升项目的档次。国际购物中心商业大厦第一人民商场凯丽百货步行街41楼层布局42购物公园布局位置：市区沙洲西路北，梁丰路南，国泰中路西，百桥路东总建筑面积：194594地上建筑面积：147782地下建筑面积：46812总占地面积：33943总用地面积（建设用地）：192874容 积 率：0.77建筑密度：17.6%绿地面积：112804绿 地 率：62%交通面积：43081停 车 数：机动车1380（地上：132，地下：1248）自行车2010（地面：1050，地下：30、960）欧陆风情街克拉水岸商业街恒光国际太阳广场43恒光国际购物广场建筑面积建筑面积43,000平方米开开业业时间时间2010年5月1日市市场场定位定位集购物、休闲、餐饮一站式购物中心项目项目特点特点张家港首个全业态的购物中心，有别于传统的百货恒光国际44恒光国际购物广场451F:服饰、化妆品、餐饮-1F:童装、童玩、儿童摄影、游乐场45恒光国际购物广场463F:家纺生活馆、数码玩具、特色食品2F:服饰、餐饮46太阳广场总总营营业业面积面积19,000平方米开开业业时间时间2010年5月1日市市场场定位定位以餐饮、娱乐业态为主项目项目特点特点在购物公园中主要扮演休闲的角色，主力业态如数码、电影31、院、KTV等太阳广场47太阳广场48苹果电脑专卖店保意数码广场长野拉面精品生活馆韩尚轩保意数码广场圣米兰冰淇淋樱之味知味堂反斗部落电玩城1F2F48太阳广场49糖果量贩式KTV世纪环球影城3F新华书店美丽田园鱼家瑜伽纽约客世纪环球影城音像海报店4F49太阳广场50野生大鱼坊江南公社自在茶梅龙镇酒家50克拉水岸商业街51总总营营业业面积面积16,000平方米开开业业时间时间2010年5月1日市市场场定位定位以时尚流行品牌作为主体，针对较为年轻消费群体项目项目特点特点以水景和绿化串联整个商业街克拉水岸51克拉水岸商业街521F：珠宝首饰/运动品牌/国际品牌时装2F:精品女装/家居/儿童娱乐城/餐饮32、52克拉水岸商业街533F：旺角小馆陶然居网吧办公区域53欧陆风情街54总总营营业业面积面积18,000平方米开开业业时间时间2010年5月1日市市场场定位定位以酒吧、商务会所、特色餐饮为主，打造夜间消费亮点项目项目特点特点街区式餐饮娱乐街，彩色玻璃幕墙与石材混搭外立面，形成视觉冲击欧陆风情街545512345目录目录张家港宏观环境分析张家港商业市场供应分析张家港商业市场需求分析项目基地条件分析项目商业定位563.13.2目录目录消费者需求研究商家需求研究消费者调研流程结论假设假设项目目标细分市场假设潜在目标消费者消费需求通过对消费者进行现场问卷访问，搜集相关需求、消费习惯等数据数据整理，寻找33、支撑市场结论的信息进一步明确目标消费客群了解目标细分市场的规模、机会及潜力针对该细分市场制定定位策略调研验证市场定位策略5757消费者调研资料收集选择研究方法选择研究方法确确定定访问者范围访问者范围方案方案实实施施数据统计整数据统计整理理讨论讨论及及回访回访12345 街头拦截式问卷访问 选定张家港消费者为主要访问对象 选择多个人流汇集点进行问卷访谈工作 经过数据录入及整理，选取具有统计特征的问题进行分析 对部分消费者进行回访，获取第一手定性数据 根据项目分析中获得的其他信息与消费者特征进行综合分析58本次调研基本情况59序号序号采样采样地地点点数量数量（份）（份）1购物公园382步行街20234、3大润发674大学城10总计317备注：本次消费者调研共回收调研问卷332份，筛选后最终有效样本为317个。1234本本项目项目调查调查目目的的了解受访者的背景，以对张家港消费者的基本情况有整体的理解和把握了解受访者的消费习性，为使项目满足消费者的喜好提供参考依据了解受访者的消费偏好，为项目的整体规划以及商品组合概念提供依据购物调查外出用餐调查休闲娱乐调查消费消费者习性者习性商业档次测试商业建筑类型偏好区域各类型商业诉求项目项目概念测试概念测试年龄性别收入居住/工作地婚姻状况职业消费者背景消费者基本特征调研60消费者背景年年龄分布龄分布家家庭组庭组成成n 从调研结果可以看出：本次取样的消费者年35、龄分布较广，其中在23-50岁的比例达70.2%，这个年龄阶段的消费者是社会消费品零售市场的主力军，较具有说服力。n 此外，已婚和单身的消费者比例几乎都达到50%，因此本项目需要同等关注家庭消费和年轻潮流一族的消费。61消费者背景居居住住地地分布分布工作地工作地分布分布n 从调研结果可以看出：张家港核心商圈的消费者主要来自城北(居住地和工作地)，而来自二环路以内的消费者只占约14%，来自城东的消费者只占总比例的6%左右。n 这说明张家港核心商圈的吸引力比较广泛，而整体零售市场比较集中。由于城市规模限制，消费者选择项目因路途和区域影响较小。62消费者背景个个人人月月收入收入家家庭月庭月收入收入n36、 个人月收入2000-4000元，家庭月收入4000-8000元属于张家港的中等收入阶层，所占比例最高n 个人月收入8000元以上和家庭月收入15000元以上的高收入消费群体也分别达到7.5%和12.1%，说明张家港高收入阶层的比例较高，而张家港目前的零售业发展状况无法满足这部分消费者的诉求。63消费者背景职职业业分布分布出行方式出行方式n 从调研结果可以看出：受访者中近50%的比例是企业职员，而收入相对较高的企事业单位公务员、企业管理人员和私营业主的比例达到18.9%n 从出行方式来看，助力/自行车的比例最高，其次是公交车，但私家车比例也接近20%，未来本项目的停车位设置需重点考量64调查调37、查目目的的了解受访者的背景，以对张家港消费者的基本情况有整体的理解和把握了解受访者的消费习性，为使项目满足消费者的喜好提供参考依据了解受访者的消费偏好，为项目的整体规划以及商品组合概念提供依据购物调查外出用餐调查休闲娱乐调查消费消费者习性者习性年龄性别收入文化程度婚姻状况职业消费消费者背景者背景商业档次测试商业建筑类型偏好区域各类型商业诉求项目项目需求需求65消费消费逗留时间逗留时间可可承受车承受车程程时间时间n 从调研结果可以看出：大部分受访者平均每次消费逗留时间在两个小时之内，这说明张家港目前已有的消费设施相对落后，购物中心不足，缺乏较好的集购物、餐饮、娱乐于一体的消费设施，难以吸引消费者38、逗留。n 有将近一半的消费者可承受的车程时间在半小时之内，对于车程不在意的比例只有不到10%，这说明本地消费者对于“便捷”的要求程度高，也部分解释了目前张家港的零售市场格局比较集中的原因，消费惯性较强。66消费习惯调研消费习惯调研光顾光顾大大卖场卖场频频率率每每次次在大在大卖场卖场消费金额消费金额经经常光顾常光顾的大的大卖场卖场/超超市市n 对于大卖场消费习惯的调研结果可以看出，大部分消费者每周光顾一次大卖场，每次消费金额在80-150元的比例最高（37.5%），每次 消费金额在151-300元的比例也达到32.2%。上述结果说明张家港消费者对于大卖场的认可度较高，因此消费频次和消费金额都比较39、高n 目前张家港最受欢迎的大卖场是大润发（其商品结构比较适合消费者，并且价格较有优势），其次是沃尔玛、欧尚。华润苏果虽然位于步行街区域，但其认可度远不及前面几个大卖场，说明大卖场在张家港是一个极具吸引力的商业业态，即使不在核心区域，仍然可吸引大量消费者前往，主力店作用较为明显。67消费习惯调研经经常光顾常光顾的的商商场场每每月月购购物物花花费（费（不含不含大大卖场卖场消费）消费）n 从调研结果可以看出，购物公园是最受消费者欢迎的购物场所，虽然其开业时间不长，但其影响力已逐步超越位于步行街区域的商业大厦、第一人民商场和国际购物中心n 关于每月购物花费上，大部分消费者每月消费301-800元，但每40、月购物金额超过3000元的比例也达到6.3%（不含大卖场消费）68消费习惯调研选择选择购购物物场所场所主要的主要的关注关注点点n 从调研结果可以看出，张家港消费者在选择购物场所最主要的关注点是商品品类品牌是否齐全，其次是商场的硬件条件和交通时间。但由于张家港零售业发展相对落后，品牌覆盖度相对较低，目前很难满足中产以上阶层的消费诉求，导致了这部分消费者的消费外流。69消费习惯调研餐饮类型偏好餐饮类型偏好外外出出就餐就餐客客单价单价n 从调研结果可以看出，张家港消费者对于中餐的认可程度最高，外出就餐（不包括早餐）的比例较高，38.2%的受访者每周外出就餐1-2次，48.9%的受访者每周外出就餐3次41、以上n 在就餐金额方面，37.9%的消费者就餐平均客单价在30-80元，而18.1%的消费者就餐的平均客单价在150元以上，说明张家港的餐饮市场（包括高端餐饮）发展状况良好，消费者对于餐饮方面比较重视外外出出就餐就餐频频次次70消费习惯调研n 根据调研结果，张家港消费者选择的休闲娱乐方式比较多，最受消费者青睐的休闲娱乐方式分别是KTV、电影院和网吧，但选择电玩、健身、酒吧等休闲娱乐方式也有一定比例。但受市场规模的影响，目前张家港连锁性的影院、KTV、健身会所等设施数量较少。最喜欢最喜欢的的休闲休闲娱乐娱乐方式方式71商业档次测试商业建筑类型偏好区域各类型商业诉求调查调查目目的的了解受访者的背景42、，以对张家港消费者的基本情况有整体的理解和把握了解受访者的消费习性，为使项目满足消费者的喜好提供参考依据了解受访者的消费偏好，为项目的整体规划以及商品组合概念提供依据购物调查外出用餐调查休闲娱乐调查消费消费者习性者习性项目项目需求需求年龄性别收入居住/工作地婚姻状况职业消费消费者背景者背景项目概念测试72项目概念测试n 在档次方面，大部分消费者希望本项目未来打造成中档/大众化的档次，希望打造成中高档/高档的比例为31.5%。n 在项目建筑形态方面，44.1%的消费者希望本项目未来打造成为闭合式商业与开放式购物街区的结合。项目项目档档次次项目项目建筑建筑形态形态73项目概念测试希望希望引引入入的43、的商业商业类型类型n 对于本项目，消费者最希望引入的商业类型分别是品牌折扣店、大卖场、百货公司、影院和运动名品城。这几种商业类型在张家港的接受程度较高，未来需重点考量74n 从调研结果可以看出，消费者认为人民东路、东二环路区域的商业设施明显不足，在餐饮方面消费者比较希望增加中西快餐、火锅烧烤、异国料理、大型中餐的设置，这说明消费者对于餐饮类型的选择比较具有多样性。n 在休闲娱乐方面同样需要增加KTV、影院、健身会所等多种类型。项目概念测试项目项目周周边边需需增增加加的的餐饮类型餐饮类型项目项目周周边边需需增增加加的的休闲休闲娱乐类型娱乐类型75消费消费者调查者调查结果结果所所显示显示受访者受访44、者有以有以下下特特征征p张家港主力消费群体相对年轻，已婚和未婚的比例分别接近50%，有家庭消费趋势。p大部分消费者收入稳定，由于第二产业占有绝对比重，以企业管理人员和私营业主为代表职业的富裕阶层占有一定的比例。p张家港的零售商业项目相对比较集中，在购物公园开业后，之前的核心商圈步行街商圈的影响力在逐步被削弱。p张家港消费者对大卖场非常认可，其消费频率和消费金额都较高。p张家港消费者有外出就餐和休闲娱乐消费的习惯，但目前市场发展相对滞后，品牌入住率低，档次参差不齐，不能满足当地消费者的诉求。从消费者调查的结果可以看出：张家港零售商业市张家港零售商业市场场相相对对落后落后于消费于消费者者的富裕程度45、的富裕程度，部，部分分消费消费诉诉求不求不能得能得到到充充分分满足满足张家港张家港一站一站式式购购物中心物中心较较少少，餐饮餐饮、娱乐娱乐市市场场还有很还有很大的发展大的发展空空间间76消费者调研主要结论773.13.2目录目录消费者需求研究商家需求研究访谈商家列表78商家商家类型类型访访谈谈数量数量商家名商家名称称大大卖场卖场3Tesco乐购、家乐福、易买得体育用体育用品品卖场卖场1迪卡侬儿童儿童职职业业体验体验1babyboss个个人人护护理理1屈臣氏化妆化妆品品专专卖卖2Sasa、哥诗玛电器电器数数码码卖场卖场3Bestbuy、苏宁电器、国美电器居居家家生活生活2特力屋、月星家得乐服服饰46、饰零售零售2凌致（Only、Veromoda）、e-land电影院电影院3金逸、保利博纳、星美咖啡简餐咖啡简餐2上岛咖啡、星巴克快餐快餐2肯德基、麦当劳异异国国料料理理1权金城电玩电玩1神采飞扬KTV 1银乐迪合合计计：25家家p可以考虑进驻商家占被访总商家的60%p对进驻表示迟疑的商家占被访总商家的20%p暂不考虑的商家占被访总商家的20%商家商家进驻意愿进驻意愿目前对进驻本项目迟疑或者暂不考虑的商家主要的原因是:1.城市级别不够2.项目所在区域商业和商务氛围不成熟3.对项目所在区域不熟悉或在张家港无发展计划商家进驻意向分析79p有意向进驻的业种分为大卖场、运动用品、个人护理、影院、服饰、电47、器卖场、餐饮等多种类型，主要为大面积主力租户和次主力租户p大型主力租户（大卖场、影院、电器、运动用品超市等）目前拓展意愿比较强烈，但需要实地考察并进一步了解项目具体情况，它们的承租能力较低p虽然目前项目周边氛围较差，但考虑入驻的商家都看好项目未来发展p大多数商家均表示需要看项目整体商业规划最终确定入驻进驻意向进驻意向数量数量业业种种业业态态品品牌牌可可以以考考虑进驻虑进驻15大卖场乐购家乐福运动用品迪卡侬个人护理超市屈臣氏歌诗玛电器苏宁国美服饰凌致（Only、Veromoda）影院金逸影院保利博纳星美餐饮上岛咖啡麦当劳肯德基权金城商家进驻意向分析80进驻意向进驻意向数量数量业业种种业业态态品品48、牌牌迟疑迟疑5大卖场易买得家居月星家居服饰E Land餐饮星巴克电玩神采飞扬p对本项目表示迟疑的商家类型有大卖场、家居、服饰、餐饮和电玩p由于本项目并非核心区域，商家担心日后人流量不足，影响经营情况p服饰、餐饮和电玩类商家对于商业或商务氛围有较高的要求，本区域暂不符合商家开店需求商家进驻意向分析81进驻意向进驻意向数量数量业业种种业业态态品品牌牌暂暂不不考考虑虑5儿童职业体验馆Baby Boss个人护理用品超市SASA电器Best Buy家居特力屋KTV银乐迪p暂无意向的商家有儿童职业体验馆、个人护理用品超市、电器、家居、KTV等类型p儿童职业体验馆对于城市级别要求较高（城市总人口、GDP总量49、人均收入等）p个人护理用品超市、电器、家居对于整体商业氛围有比较高的要求，目前也不考虑在张家港拓展（SASA、BestBuy、特力屋档次相对较高）pKTV（银乐迪）比较倾向传统核心商圈和人流量大的区域，项目所在区域与其要求不符商家进驻意向分析82影响影响商家商家入入驻驻的主的主要要因素因素张家港属县级市、城市级别不够对区域状况不熟悉p对于主力商家要进行重点推介p对吸引客流能力强和能给项目带来核心竞争力的商家（主要为大型主力租户）业主方可以采取在商务条件上给予一定优惠。主力店商家是项目招商成功的关键p对商场合理定位，不盲目拔高项目档次，避免在零售方面与核心商圈竞争p增加餐饮、娱乐比例，提升项目50、号召力p可适当引入当地有影响力的品牌，不要过分强调全国连锁性商家项目不处于传统商业区域，目前商业和商务氛围较差，人口总量不足应应对对措措施施商家进驻意向分析838412345目录目录张家港宏观环境分析张家港商业市场供应分析张家港商业市场需求分析项目基地条件研究项目商业定位854.14.24.3目录目录道路交通分析周边环境分析地块价值分析基地道路交通描述长泾路长泾路人民东路人民东路东苑路东苑路老宅路老宅路路名描述路名描述长泾路城市次主干道，西至海关路，东至东二环路，车流较少。目前项目周边沿长泾路只有一些汽车展销厅以及一些零散的餐饮东苑路北至长泾路，南至华昌路（近南二环），车流较少。项目周边沿东苑51、路有一些住宅小区（包括在建住宅区）以及在建的国泰东方广场人民路城市主干道，西至西二环，东穿越东二环到达河东北路。人民路中段经过张家港最主要的行政办公区域。车流量较大老宅路待改造路段，有一个将被拆迁的KTV俱乐部p 综上：本项目道路可达性较好，人民路沿路商业价值最大，可作为项目主入口86公交可达性研究线路线路起起点点终终点点9路塘市公交城北停车场10路客运站南丰15路港城汽车站巨桥18路白鹿村公交城北停车场211路港城汽车站妙桥商城220路购物公园永联站点站点综综上上：p项目南侧人民路上设有公交站点，共计6条线路，除辐射二环内区域之外还可以到达周边的几个镇p根据前期消费者调研，张家港近30%的消52、费者会选择公交车为主要出行方式，项目附近的公交站点对于吸引客流到达有极大地利好作用p但值得注意的是，张家港的公交一般在下午6点左右结束运营，因为本项目未来可能需要考虑设置班车本项目本项目87项目交通到达环境小结n本项目周边地面道路交通情况良好，只需满足停车位的要求，私家车到达性较高。n有多条线路公交车可以到达本项目，公共交通体系较好，公交车应当为未来消费者到达项目的主要途径之一。n自行车/助力车到达本项目也较为便捷。未来到达本项目交通工具假设分析交通方式消费者承受交通时间商圈半径范围步行20分钟1公里自行/助力车3公里私家车5公里公交车5公里公公交交车车35%私私家家车车25%自自行行/助力助53、力车车25%步步行行5%出出租租车车10%88894.14.24.3目录目录道路交通分析周边环境分析地块价值分析酒店酒店名名称称星星级级客客房房数数标标间间价价1锦江之星白玉兰宾馆三星952582景海宾馆三星742503华芳金陵国际酒店五星3676584国贸酒店五星525380周边环境区域主要酒店/写字楼12343公里公里p项目周边的高星级酒店主要集中在人民中路，政府办公区域；项目周边写字楼主要分布于人民东路p从整体来讲，张家港的第三产业相对欠发达，因此张家港的星级酒店、写字楼等商业设施数量相对较少，项目位于张家港东部，目前正处于开发阶段，因此商业和商务氛围一般本项目本项目213写字楼写字楼名54、名称称总总建筑面积建筑面积(平平方方米米)1国泰新世纪广场670002国泰东方广场910003华昌东方广场81786总总计计239786写字楼写字楼酒店酒店90名名称称均均价价（元（元/平平方方米米）1勤丰苑75002江帆花苑75003城东花苑85004未来城120005东苑小区100006东苑新村100007花园浜一村75008花园浜三村70009城中城1200010范庄新村600011御景苑/12亨通花园950013老宅新村800014文锦雅墅950015民丰苑西区8000周边环境区域主要住宅/公寓234567891011121514131.5公里公里1本项目本项目注：数据来源为二手房市场55、p项目周边的住宅区相对集中，据不完全统计，1.5公里范围内有15个楼盘，这些社区内的居民将是未来本项目商业重要的客流组成。p综上，本项目周边的居住氛围较好，文化设施丰富，但目前商业氛围较弱。91周边居民收入分析92周边住宅社区居民年收入测算假设条件：n设定周边住宅均价为10000元。n住宅户均面积为90平方米n公积金贷款上限为30万元，还款期限为30年n首付比例为总价的30%n房屋商业贷款按揭利率按照相关利率计算，还款期限为30年，还款方式为等额本息n房贷占月收入40%单价单价（元）（元）面积面积(平平方方米米）总总价价(万万元）元）公积公积金金贷贷款款(万万元）元）公积公积金金贷贷款款年年限56、限商业商业贷贷款款(万万元）元）月月还还款款（元）（元）房贷房贷占占比比年收入年收入（万万元）元）100009090303033325640%9.8n 通过通过测测算算，项目，项目周周边边住住宅宅区区域域内内的大的大部部分分家家庭庭目目前前年收入年收入应应当当在在10万万元元左右左右n 本本区区域域内内居民居民收入收入属属于于中产中产阶阶级级以以上上家家庭庭，具具有一有一定定的的消费消费潜力潜力周边环境区域主要政府机关93政府机政府机关单关单位位1海关2国土资源局3市委市政府4土地交易中心5检察院6法院本项目本项目14235 6p距离项目2公里左右的人民路两侧聚集了张家港主要的政府机关单位，政57、务消费将是本项目未来针对的主要消费之一944.14.24.3目录目录道路交通分析周边环境分析地块价值分析基地商业价值研究95p 项目南侧人民路的可视性最佳，商业价值最高。p 西侧东苑路通达性及可视性也较强，商业价值其次。p 北侧长泾路略弱，周边为4S店及餐饮娱乐总汇。p 东侧老宅街商业价值最低。p 由此，建议商业主要临街立面尽量设置于人民路与东苑路交叉口商业价值高低9612345目录目录张家港宏观环境分析张家港商业市场供应分析张家港商业市场需求分析项目基地条件研究项目商业定位前述研究结论总结SWOT分析97SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合58、业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局项目优势项目优势项目优势项目优势(S)(S)项目劣势项目劣势项目劣势项目劣势(W)(W)S1:开发商实力雄厚，是张家港历史最悠久的民营房地产开发企业，在张家港拥有良好的口碑S2:项目是一个高端综合体项目，写字楼、酒店和商业的人流可以充分共享。五星级酒店和甲级写字楼也将极大提升商业的品质和档次W1:开发商本身缺少项目的后期运营经验,这将增加商场未来运营上的不确定性,会影响品牌入驻的信心W2:项目周边目前没有综合性商业,商业和商务氛围较弱W3:项目最具价值的展示面人民路一侧，将设置地标酒店和写字楼，极大影响了商业的昭示性项目机会项目机会项目机59、会项目机会(O)(O)项目威胁项目威胁项目威胁项目威胁(T)(T)01:项目位于张家港未来的城市未来发展的核心区域，市政规划比较完善，毗邻张家港文化中心等高档次文化设施，未来发展潜力巨大O2:张家港消费习惯正在处于从单纯的零售向零售、餐饮、娱乐等多种需求相结合的方向发展，这也为本项目成为综合商业的代表提供了良好的机会T1:张家港商业项目正积极谋求升级转型，本项目面临的市场竞争环境将更加激烈T2:购物公园是张家港第一个真正意义上集购物、餐饮、娱乐于一体的综合商业项目，并且体量较大，将不可避免的与本项目争夺品牌资源和消费者商业市场分析竞争项目分析消费者需求分析商家需求分析宏观背景分析道路交通分析周60、边人口分析地块价值分析名名称称大大宁宁国国际际广广场场位位置置上海市闸北区共和新路1988号（共和新路与大宁路路口）开开业业时间时间2006年占占地地面积面积55,000平米总总建筑面积建筑面积250,000平米功功能能办公、酒店、商业停停车车位位1300个可比案例上海大宁国际广场98SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局上海大宁国际广场功能配比功功能能配比配比面积面积（）写字楼写字楼40,000商务商务酒店酒店30,000商业商业120,000停停车场车场和和公公共共区区域域21,00061、地地下下40,000总总计计250,00099SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局上海大宁国际广场平面布局喜来登酒店大型数字屏幕人流走向 整个广场由15幢3-19层、错落有致的建筑组成，包含11个大大小小的广场和总长约2km的步行街。广场呈四周高，中间低的建筑布局，令身处其中的消费者获得一种自然的安全感，营造出轻松的购物环境。广场内街道四通八达，散布在建筑间的小径将顾客带向广场的每一个角落。广场内商业楼层主要集中在1-3层，每一个商户都拥有大小不等的沿街展示面，最大限度地实现了商业价值。62、办公楼车流动线100SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局上海大宁国际广场商业定位大大宁宁国国际际广广场场商业商业市市场场定位定位中档建筑建筑类型类型封闭式商业+购物街区目目标标消费消费者者中产阶级家庭零售零售面积面积50,000餐饮餐饮面积面积35,000娱乐娱乐面积面积20,000教教育育文文化化和和生活生活配配套套15,000101SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局上海大宁国63、际广场项目亮点灯光设计建筑设计活动安排广场内使用大量灯光烘托气氛在商业步行街上，连路灯都被分为“金木水火土”五种样式外围高层建筑上的彩色“十字”更是成为了大宁夜景的形象标志为了营造轻松愉悦的气氛，广场内的建筑外墙全部饰以颜色各异的色块和大幅广告广场内还布置了数量众多的现代雕塑即使是指示牌也被设计成为卡通样式大宁国际广场内经常会有各色的文艺演出或是商品展示各色的活动不仅为消费者增添了新鲜感，更活跃了现场气氛丰富多彩的活动可以令消费者停留更久102SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念档次定位客群定位业态组合体量建议总体布局楼层布局主题概念档次定位客群定位业态组合体量建议总体布局楼层布局可比案例64、上海大拇指广场大大拇指广拇指广场场物业物业条条件件占占地地面积面积()52,000总总建筑面积建筑面积()110,000商业商业建筑面积建筑面积()80,000酒店酒店建筑面积建筑面积()30,000经经营概营概况况开开业业时间时间2005年7月市市场场定位定位中高档目目标客标客群群周边社区中高收入阶层人士商业商业类型类型复合式社区商业中心103SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局大拇指广场由上海证大投资(集团)有限公司、上海爱建信托投资有限公司联合投资、并由上海证大商诚房地产开发有限公65、司开发的综合性商业广场。大拇指广场是证大集团开发的第一个商业项目，在开发理念上继续秉持了“艺术地产”的一贯风格。同时，因2003年斥巨资收藏了法国超现实主义艺术大师恺撒的传世名作“大拇指”雕塑，为弘扬人文艺术精神，同时表明证大集团意欲开发一流商业项目的信心与决心，整个项目命名为“大拇指广场”。此外，广场中心收藏了美国著名波普艺术大师罗伯特印第安纳的经典名作“LOVE”雕塑和其它主题雕塑，并与左右相邻的“思想者”雕塑广场（罗丹广场）及天主教堂和谐相连，营造浓郁的艺术氛围。104上海大拇指广场证大丽笙酒店 酒店由Carlson集团管理，共18层，361间客房，其中套房72间SWOTSWOT可比案例66、可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局上海大拇指广场位置 证大大拇指广场位于浦东城区中心、联洋国际社区核心要地，周边辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区等 项目在2005年刚开业时，周边的居住氛围并不成熟，因此开业初期的经营状况比较差，由于其主力店（家乐福）和大面积的餐饮商家，使得项目的人气逐渐提升，目前 已经成为浦东除陆家嘴之外最重要商业项目105SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局上海大拇指67、广场平面布局106SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局上海大拇指广场可借鉴点定位准确：证大大拇指广场所在的联洋社区在当时还是一个新兴社区，周边居住人口总量较少，因此在商业规划将本项目定位为餐饮休闲中心，以餐饮为核心，大卖场为主力店，提升了项目的人气和影响力品牌为王：在品牌和租金两者的选择上选择前者。项目周边多为中高收入阶层，并且有相当比例的外籍人士，这部分消费者对于品牌有着比较高的要求。因此在项目招商过程中引入了一些比较知名的，尤其是受外籍人士欢迎的餐饮品牌。如Coffee Bean、沙68、华多利、Paul、Guinness、沃歌斯、赛百味等逐步调整：随着项目人气逐步增多，大拇指广场也进行了几轮的品牌调整，增加了零售比例，同时引入更具吸引力的餐饮品牌，保证租金收益107SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局p 以满足以满足CBD商务政务中高端消费需求为最主要的功能定位，兼顾周边居民中高端生活消费商务政务中高端消费需求为最主要的功能定位，兼顾周边居民中高端生活消费多方位享受自己的生活方式多方位享受自己的生活方式张家港东部张家港东部CBDCBD商业中心商业中心引领张家港商业国际化69、趋势，集购物、商务餐饮、会所娱乐、品质服务于一体的高端商业中心引领张家港商业国际化趋势，集购物、商务餐饮、会所娱乐、品质服务于一体的高端商业中心项目主题定位108SWOT可比案例SWOT可比案例主题概念主题概念档次定位客群定位业态组合体量建议总体布局楼层布局档次定位客群定位业态组合体量建议总体布局楼层布局餐饮餐饮娱乐娱乐餐饮餐饮娱乐娱乐商务商务休闲休闲商务商务休闲休闲生活生活服务服务生活生活服务服务精品精品购物购物精品精品购物购物档档次次定位定位109SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局70、高档低档业态丰富业态单一凯丽百货第一人民商场商业大厦购物公园本项目国际购物中心项目商圈划分110核核心商心商圈圈辐射辐射商商圈圈张家港市张家港市其他其他区区域域杨舍镇杨舍镇（市区）（市区）商圈商圈划分支撑核心商圈以交通到达方式分析，5公里为消费者理想交通时间承受范围以内，较容易形成消费者忠诚度。辐射商圈由于张家港市市域范围较小，从其他镇到达项目均很便捷。SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局目目标客标客群群定位定位111白领消费群白领消费群CBD写字楼群内对于时尚和品牌有一定追求的消费者，71、能够接受时尚新潮元素，并且具有一定消费能力高端消费群高端消费群崇尚贵族化消费和个性化商业服务，追求顶级的国际品牌或定制高档消费品。大众消费群大众消费群周边居民日用消费品在休息日、节假日集中购物，把集中购物看作是家庭休闲的一种形式和过程，追求安逸、舒适。商旅消费群商旅消费群主要以商务办公和旅游人群为主，其中来自国外的商旅人群消费力较高。SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局业态筛选业态消费者需求意愿商家进驻意愿付租能力集客能力总分大卖场553518电影院553417服饰零售435416各类餐72、饮543416电器数码353415家居生活零售434415儿童用品335415量贩式KTV512513电玩城333413健身会所432413美容美发SPA333312备注：1、每个选项以5分为满分2、本次业态筛选仅为初步，每个业态还需根据其他因素综合判断。112SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局项目业态组合113生活生活服务服务精精品品购购物物大大卖场卖场家家居居家家饰饰数数码电器码电器异异国国料料理理甜甜品品果饮果饮电影院电影院健身健身会会所所美美容容SPAKTV大大型餐饮型餐饮咖啡73、简餐咖啡简餐商务会商务会所所商务商务休闲休闲餐饮娱乐餐饮娱乐四大四大四大四大功功能能功功能能化妆化妆品品钟钟表表珠宝珠宝品品牌牌服服装装SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局主力业态大卖场设置考虑1141234本项目3公里1234大卖场大润发华润苏果沃尔玛欧尚SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局主力业态大卖场设置考虑115影响因素对于项目大卖场设置的影响周边大卖场竞争目前项目3公里半74、径内没有大卖场，竞争环境较为理想，本区域人口聚集密度较大，较适宜满足本项目设置大卖场的条件。大卖场对于人流的带动大卖场对于新项目特别是地处非传统商业中心的人流带动作用非常明显，大卖场为日常消费，消费者拥有固定频次到达采购生活必需品，一般1万平方米以上的大卖场日均可带动3000-5000人次到达项目消费。地块限制条件本项目地块方正，在地块条件上设置大卖场可行，建议设置在底下，不占用商业价值较高的地上面积。建议本项目设置大卖场，主体设于地下一层SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局主力业态电影75、院设置考虑11621本项目3公里12电影院厅数世纪环球影城5电影城3SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局主力业态电影院设置考虑117影响因素对于项目电影院设置的影响国内电影院拓展迅速目前项目3公里半径内没有电影院，电影院近几年拓展速度迅猛，从供应到需求呈现两旺的形态。电影院对于人流的带动电影院作为目的性的业态能够吸引部分消费者到达项目，良好的电影院品牌对于新项目是相互提升的作用。在张家港电影院发展较慢，设施及规模档次均不高，如在本项目设置高标准的影院，可以完全吸引这部分的客流。建筑硬件条76、件本项目尚处于设计阶段，在建筑硬件上可以满足电影院对于硬件的各种要求。建议本项目设置电影院，设置于高楼层SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局商业商业体体量量的的确确定定建议本项目是以商业为主导的城市综合体。以满足商业价值最大化的前提下，配比城市商业综合体个子产品的体量。体体量量区区间间商商圈圈人人口口（万万）到达到达率率年人均支年人均支出性出性消费（元）消费（元）年年平平效效（元（元/平平方方米米）商业商业体体量量估估算算(万万平平方方米米)商业商业体体量量合合计计（万万平平方方米米）可77、可承受承受体体量量核心商圈27.110%14666120003.316.38 辐射商圈62.94%3.07项目体量计算说明：1.人口基数参照全市统计数据。2.年人均支出性消费：根据张家港统计局公布2009年人均消费支出为27548元，其中40%为商业支出性消费，以年均10%增长推得2013年人均支出性消费数额。3.年平效：每平方米商业面积年销售额，根据高力国际市场经验及数据库推导。本本项目商业项目商业体体量量在在6.16.7万万平平方方米米较较为为合合适适118SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布78、局楼层布局项目项目整整体体车车位配比位配比建建议议119国金中心项目车位配比建议业态建筑面积（M）停车位需求（个）商业66,000 660写字楼/酒店待定500-600合计待定1160-1260备注：建议本项目商业部分停车位配比为百平米1 个，最终停车位设置需与设计院讨论。计算每个地下停车位需要建筑面积35平方米，建议1000个车位作为地下车库，预计需要停车面积35000平方米。我司建议地下整体开挖，局部可以配合大卖场层高设置两层停车库，加上地上停车位解决停车面积问题。119SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局79、总体布局楼层布局楼层布局总总体体布布局局概念概念半半开开放放式式购购物物空空间间120SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局p 建议本项目采用半开放式购物空间设计，让购物环境和自然有机融合，给予消费者独一无二的购物体验，这符合国际发展趋势，也符合项目的中高端形象人流主要来向购物空间开放程度总体布局思路总体布局思路121S SWWOTOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局p 由于主要人流来自西南角的80、人民东路，塔楼位置稍微往东侧移动，为商业流出主入口p 老宅路商业价值最低，不建议将大量商业安排在此处低低高高p 建议本项目商业沿人民东路、东苑路以及长泾路布置p 购物空间开放程度由西南角向东北角逐渐增加，即地块东北部购物空间街区的感觉更强，这样的安排主要为后期商铺变现不影响写字楼酒店形象考虑总总体体布布局局建建议议122北五星级酒店高档写字楼半开放式购物中心功功能能面积面积（平平方方米米）半开放式购物中心48,000大卖场（地下）12,000酒店裙楼商业6,000总计66,000备注：方案仅为示意，具体建筑方案有待与设计院讨论SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群81、定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局交通交通组组织织123人流动线商业主入口商业次入口地下车库出入口酒店及写字楼大堂SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局下下沉广沉广场场124p 此处下沉式广场的安排可以引导西南角、西北角以及东北角三个商业主入口的人流进入商业内部，形成集客点p 在B1层安排主力业态，出入口安排在下沉式广场，引导人流到达B1层，从而带动B1层其他商铺SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组82、合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局文文化化广广场场125p 项目周边未来将成为张家港政治文化中心，安排文化广场为市民休闲活动提供空间，符合项目周边氛围，同时也为商业聚集人气SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局物业物业体体量分布建量分布建议议126备注：方案仅为建议，具体建筑方案有待与设计院讨论酒店裙楼酒店裙楼商业商业楼层楼层面积面积（平平方方米米）3F2,0002F2,0001F2,000总计6,000封闭封闭式式商业商业楼层楼层面积面积（平平方方米米）4F2,083、003F8,0002F8,0001F8,000总计26,000开开放放式式商业商业楼层楼层面积面积（平平方方米米）2F11,0001F11,000总计26,000地地下下大大卖场卖场楼层楼层面积面积（平平方方米米）B1F12,000总计12,000SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局项目商业项目商业整整体体楼层楼层分布分布127楼层层高（米）建筑面积（平方米）业态闭合式商业开放式商业4F4.52,000电影院（4000）3F5.58,000电玩城（1000）家居儿童（3000）运动休闲（84、2000）2F5.519,000家电数码（3000）精品服饰（4500）高档鞋包（2000）流行服饰饰品（3000）娱乐休闲（3000）美食餐饮（5000）1F619,000精品服饰（4500）名表与珠宝（1000）名牌化妆品（1000）流行服饰饰品（7000）美食餐饮（4000）B1F612,000大卖场（12000）零售52%餐饮15%娱乐休闲13%大卖场20%业业态态比比例例p 本项目业态组合仍然以零售为主，打造高端购物中心。p 餐饮及娱乐占到近3成，为本项目提供多功能业态，使得消费者有更多的消费选择。p 大卖场可以为项目带来人气，形成商业氛围。SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主85、题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局1281F、2FQuality Life 精致精致生活生活品味、经典SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局一一楼楼层楼楼层分布分布129业业种种面积面积(平平方方米米)商家商家数量数量商家商家列列举举A精品服饰4,50025-30宝姿、Cerruti1881、Hugo BossB名牌化妆品1,00010-15雅诗兰黛、伊丽莎白雅顿、欧珀莱C名表与珠宝1,00010-15欧米茄、劳力士、谢瑞86、麟、EnzoD家电数码1,5001国美、苏宁E流行服饰饰品7,00040-45佐丹奴、Me&City、海澜之家F美食餐饮4,0006-7肯德基、德克士、悠仙美地、上岛咖啡总计19,000EABCDFSWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局二楼楼层二楼楼层分布分布130业业种种面积面积(平平方方米米)商家商家数量数量商家商家列列举举A精品服饰4,50025-30Guess、欧时力、Only、AzonaB高档鞋包2,00010-15Fion、Ecco、Hush puppiesC家电数码1,50087、1国美、苏宁D流行服饰饰品3,00015-20Beleno、马克华菲、EXRE娱乐休闲3,0004-5永琪美发、克丽缇娜、桌球、网吧F美食餐饮5,0002-3金海华餐饮、韩风、权金城总计19,000DABCFESWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局1313FHealth Living休闲生活休闲生活废除车马劳顿SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局三楼楼层分布三楼楼层分布132业种面积88、业种面积(平方米平方米)商家数量商家列举商家数量商家列举A电影院（跨层）1,5001金逸影城、保利博纳B电玩城1,0001神采飞扬、汤姆熊C家居儿童3,00015-20罗莱家纺、丽婴房、NikekidsD运动休闲2,00010-15Nike、Converse、Addidas总计8,000DBACSWOT可比案例主题概念档次定位客群定位业态组合体量建议总体布局SWOT可比案例主题概念档次定位客群定位业态组合体量建议总体布局楼层布局楼层布局酒店裙楼酒店裙楼商业商业楼层楼层分布分布133楼层层高（米）面积（平方米）业态3F5.52000康乐休闲设施（1000）游泳池及健身会所（1000）2F5.5289、000挑空大堂（1000）高档餐饮（1500）1F62000配套商业及接待（500）高档餐饮（1000）SWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局地地下下一一层层平平面分布面分布134层高（米）面积（平方米）业态商家例举A612,000大卖场乐购、家乐福B335,000（与大卖场错层，设置为地下二层，单层面积17,500）停车场/ABSWOTSWOT可比案例可比案例主题概念主题概念档次定位档次定位客群定位客群定位业态组合业态组合体量建议体量建议总体布局总体布局楼层布局楼层布局135讨论时间讨论90、时间136附件：商家访谈列表访谈商家列表137商家商家类型类型访访谈谈数量数量商家名商家名称称大大卖场卖场3Tesco乐购、家乐福、易买得体育用体育用品品卖场卖场1迪卡侬儿童儿童职职业业体验体验1babyboss个个人人护护理理1屈臣氏化妆化妆品品专专卖卖2Sasa、哥诗玛电器电器数数码码卖场卖场3Bestbuy、苏宁电器、国美电器居居家家生活生活2特力屋、月星家得乐服服饰饰零售零售2凌致（Only、Veromoda）、e-land电影院电影院3金逸、保利博纳、星美咖啡简餐咖啡简餐2上岛咖啡、星巴克快餐快餐2肯德基、麦当劳异异国国料料理理1权金城电玩电玩1神采飞扬KTV 1银乐迪合合计计：2591、家家品牌名称品牌名称 Tesco乐购卖场业种业态业种业态 生活卖场平均客单价平均客单价 几十元至几百元产品商业定位产品商业定位 连锁大卖场店铺连锁规模店铺连锁规模 65家大卖场，6家试运营便捷店发展计划发展计划 全国一二三线城市硬件条件硬件条件 面积20000平方左右，一楼+地下或一楼+二楼 装修有具体要求，未详述品牌简介品牌简介乐购是台湾顶新国际集团于1997年创立的连锁超市品牌，2006年由英国最大的零售商Tesco控股经营，全名为“Tesco乐购”138对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：可以考进驻意向：可以考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：周边周边人人口总口总量、城92、市量、城市消费消费水水平平、项目项目整体整体定位定位等等p需需考考察现场察现场139品牌名称品牌名称 家乐福卖场业种业态业种业态 大型卖场平均客单价平均客单价 几十元至几百元产品商业定位产品商业定位 大众日常用品店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 一二线城市为主硬件条件硬件条件 面积14000-15000平方米左右，地下一层到地上二层 单层面积在8000平米以上，层高6.5米以上，有足够的停车位品牌简介品牌简介 欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：可以考虑进驻意向：可以考虑p促成开店的决定性因素：周边人口总量、租赁条件等促成开店的93、决定性因素：周边人口总量、租赁条件等p对城市不了解，需考察现场对城市不了解，需考察现场品牌名称品牌名称 易买得卖场业种业态业种业态 大型卖场平均客单价平均客单价 几十元至几百元产品商业定位产品商业定位 大众日常用品店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 华东和华北地区一二线城市为主硬件条件硬件条件 面积18000平方米左右，地下一层到地上二层 单层面积在8000平米以上，层高6.5米以上，有一定的停车位品牌简介品牌简介 韩国新世界集团的大型综合超市,韩国新世界集团是1997年从三星集团划分出来的韩国大型流通集团之一,主要经营大型综合超市和大型百货商场,2007年销售额超过1000亿元。94、新世界集团在韩国经营7家高级的大型百货商场,120家易买得大型综合超市对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：进驻意向：迟疑，江苏省首选南京、迟疑，江苏省首选南京、苏州、无锡和常州苏州、无锡和常州p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：周边周边人人口数、口数、消费消费水水平平和和商务条件商务条件p地块所在区域未来地块所在区域未来发展发展潜力比较好潜力比较好140141品牌名称品牌名称迪卡侬业种业态业种业态 运动品专业卖场平均客单价平均客单价 一百元至几百元产品商业定位产品商业定位 运动卖场店铺连锁规模店铺连锁规模 全国400多家发展计划发展计划 全国各一二线城市硬件条件硬件条件 面积40095、0平方、8000平方、12000平方，楼层1楼 停车20：1，两个以上出入口，可视性高、靠近主要商业中心等品牌简介品牌简介 1976年源自法国的全球运动产品连锁商店 在中国拥有多达13家分店，2008年拓展到16家 中档运动产品卖场 传播运动、健康理念，热爱运动，崇尚健康的社会人士 全系列运动产品，涵盖运动服装、运动装备、运动器械等对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：可以考进驻意向：可以考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：条件：条件、位位置置及及项目项目的总体情况的总体情况p地块所在区域未来地块所在区域未来发展发展潜力比较好潜力比较好品牌名称品牌名称babyboss业种业态业96、种业态 儿童职业体验馆平均客单价平均客单价 150-200元产品商业定位产品商业定位 中高端家庭儿童消费市场店铺连锁规模店铺连锁规模 目前北京、天津、上海有店筹备中发展计划发展计划 全国省会城市级别及以上城市硬件条件硬件条件 面积6000平方米以上，偏高层 层高部分希望8米以上品牌简介品牌简介 儿童职业角色扮演，实体建置迷你职业场馆，教导孩子亲身体验各行各业标准作业流程，并获取酬劳、学习分配所得142对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：进驻意向：暂不暂不考考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：城市级别，城市级别，暂时不暂时不考考虑在地级及地级虑在地级及地级以以下的城市下的城市拓97、拓展展品牌名称品牌名称屈臣氏业种业态业种业态 个人护理产品店平均客单价平均客单价 几十元产品商业定位产品商业定位 个人护理用品/年轻白领店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 一线、二线城市为主硬件条件硬件条件 面积150-300平米 左右，地下一层到地上三层品牌简介品牌简介 屈臣氏健与美连锁店是目前亚洲区最具规模的健与美连锁店，在全球13个区域包括中国（内地、香港、台湾、澳门）、新加坡、泰国、马来西亚、菲律宾、土耳其、韩国、印尼、爱沙尼亚和斯洛文尼亚拥有超过1,500家分店及1,165间药房。目标消费群体：对生活质量有一定追求的女性消费者 主营商品：保健、美容护肤及日常消费品143对98、本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：可以考进驻意向：可以考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：项目规划：项目规划和和租赁租赁条件条件p对对于地块区域不熟悉，待于地块区域不熟悉，待考考察察品牌名称品牌名称Sasa业种业态业种业态 化妆品专卖平均客单价平均客单价 不定产品商业定位产品商业定位 国外的化妆品店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 一线城市为主硬件条件硬件条件 面积200-300平方米左右，地下一层到地上二层品牌简介品牌简介 SASA是国际连锁的化妆品专卖店，是经香港名牌管理中心（HKFB）认证的香港名牌，居2006年“香港最具影响力品牌”排行榜榜首。144对本项99、目看法：对本项目看法：p进驻意向：进驻意向：暂不暂不考考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：城市城市规模规模、周边周边商业商业、商业商业组合和租赁组合和租赁条件条件p不不考考虑地级虑地级以以下城市下城市品牌名称品牌名称歌诗玛业种业态业种业态 化妆品专卖平均客单价平均客单价 几十元产品商业定位产品商业定位 中高端市场店铺连锁规模店铺连锁规模 数十家发展计划发展计划 华东、华北发达城市硬件条件硬件条件 面积150-300平方米 左右，低楼层物业（最好一层）品牌简介品牌简介 歌诗玛是一家以经营化妆品及美容用品并致力于在中国开设大型美容化妆品连锁超市的全国性企业145对本项目看法：对本项目100、看法：p进驻意向：可以考进驻意向：可以考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：租赁租赁位位置及置及商务条件商务条件p项目项目区域区域商业商业不成熟，但未来不成熟，但未来发展发展潜潜力力大大，总体，总体规划规划很重要很重要品牌名称品牌名称Bestbuy业种业态业种业态 电器数码卖场平均客单价平均客单价 几百元至几千元产品商业定位产品商业定位 针对中高收入，对生活品质有较高追求人群店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 各大城市硬件条件硬件条件 面积1000-4000平米左右，楼层12。需要能进出2吨以上货车的卸货区，卸货区面积在200平方米以上，净层高2.8米以上品牌简介品牌简101、介 BEST BUY名列财富100强，在美国、加拿大等地拥有1100余家 北美零售行业排名第二位 在中国地区合并了五星电器，又名“五星百思买”家电连锁卖场、触摸式、一站式家电购物，中高收入，对生活品质有较高追求人群146对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：进驻意向：暂不暂不考考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：城市级别，城市级别，合作合作条件条件p主要在主要在一一、二二线城市城市扩线城市城市扩展展品牌名称品牌名称苏宁电器业种业态业种业态 专业电器卖场平均客单价平均客单价 几百元至几千元产品商业定位产品商业定位 大众电器卖场店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 各级城102、市硬件条件硬件条件 面积2000平方左右，1楼或者1-2楼 对广告位置及用电量有要求品牌简介品牌简介 苏宁电器是中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业的领先者。位列中国民营企业三强、中国企业500强第53位，并入选福布斯亚洲企业50强。市场定位：普通市民147对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：可以考进驻意向：可以考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：具体给到具体给到客客户的区域及户的区域及商务商务合作合作条件条件p项目项目区域区域商业商业不成熟，但未来不成熟，但未来发展发展潜潜力力大大品牌名称品牌名称国美电器业种业态业种业态 家用电器卖场平均客单价平均客单价 几百元至几103、千元产品商业定位产品商业定位 家庭消费为主店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 各个城市硬件条件硬件条件 面积3000平米左右，1-2楼 对电量有一定要求品牌简介品牌简介 中国最大的电器连锁企业，著名上市公司 面向大众的规模化电器卖场148对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：可以考进驻意向：可以考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：具体给到具体给到客客户的区域及户的区域及商务商务合作合作条件条件p项目项目有些偏，有些偏，对对未来未来项目项目周边的周边的人人口口发展发展速度、速度、消费消费需求表示认需求表示认可可品牌名称品牌名称特力屋业种业态业种业态 大型家具生活馆平均104、客单价平均客单价 几十元至几百元产品商业定位产品商业定位 中高端家庭软装市场店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 全国发达城市（华东、华北、西南）硬件条件硬件条件 实用面积2000-2500平方米左右品牌简介品牌简介 HOLA特力屋是一家超大型家居生活馆，以平实的价格提供顾客精致且独具风格的家用家饰商品，满足顾客一站购足的概念。第一家国内店选在上海的西郊百联购物中心。公司准备在2010年在国内开到32家店铺。市场定位:热爱生活、注重生活品质的白领和年轻家庭客群149对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：暂不考虑进驻意向：暂不考虑p促成开店的决定性因素：城市级别，合作条件促成开店的决105、定性因素：城市级别，合作条件p暂无在张家港拓展计划暂无在张家港拓展计划品牌名称品牌名称月星家得乐业种业态业种业态 家居家饰平均客单价平均客单价 几百元产品商业定位产品商业定位 白领阶层为主店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 各经济比较好的城市硬件条件硬件条件 面积3000-10000平方左右，楼层12。装修有要求，未详述品牌简介品牌简介 月星.家得乐是月星集团旗下一家综合性居家连锁超市。目前分布在上海、江苏、黑龙江和辽宁等地。年销售额在国内同行业中达到领先地位，经营上万种居家用品，拥有400多家供应商。家得乐坚持“时尚倡导生活，品质提升品位”。150对本项目看法：对本项目看法：p进106、驻意向：进驻意向：迟疑迟疑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：城市城市经济指经济指标标及周边及周边环境环境以以及及商务条件商务条件p需要需要考考察现场察现场后才能后才能有具体的有具体的看法看法品牌名称品牌名称凌致（Only、Veromoda）业种业态业种业态 服饰零售平均客单价平均客单价 300-500元产品商业定位产品商业定位 时尚、年轻一族店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 发展城市硬件条件硬件条件 楼层13品牌简介品牌简介 Bestseller是于1975年成立的家族企业，自成立以来，公司成长迅速，目前在全世界拥有12，000多名员工，分别从事品牌的研发及市场的推广销107、售工作，在全球27个国家拥有1,600多直营店，业务还在不断增长。151对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：可以考进驻意向：可以考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：项目：项目整体整体招招商商组合、组合、商务商务合作合作条件条件（目目前前张家港张家港有有代理代理商商）p项目项目区域区域商业商业氛围氛围不不浓浓，商商场场定位定位招招商商很重要很重要品牌名称品牌名称E-LAND业种业态业种业态 服饰零售平均客单价平均客单价 400-600元产品商业定位产品商业定位 男女装、童装、饰品、内衣店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 一二线城市为主硬件条件硬件条件 面积100-5108、00平方米左右，女装或男装楼层（视品牌而定）店铺开面宽品牌简介品牌简介“E-LAND”是韩国衣恋公司的第一品牌，它以20岁以上的年轻男女为诉求对象，受美国传统和50、60年代流行的影响，使用彩条和格子的混合来表现大学校园内外的穿着，追求美国大学校园休闲运动着装风格，充分展现出当代青年活泼、运动、健康的精神面貌。152对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：进驻意向：迟疑迟疑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：项目：项目整体整体招招商商组合、组合、商务商务合作合作条件条件（目目前前张家港张家港有有代理代理商商）p对项目对项目周边不了解周边不了解品牌名称品牌名称金逸业种业态业种业态 五星级109、影院平均客单价平均客单价 50元产品商业定位产品商业定位 五星级豪华影院/中高端市场店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 一二线城市为主硬件条件硬件条件 面积3000-3500平米左右，楼层视具体项目而定 层高9米，承重300KG/M2品牌简介品牌简介 广州金逸影视集团是广州嘉裕集团辖属二级集团，目前已经投资开发了广州、武汉、中山、浙江、无锡、重庆、嘉兴、天津、北京、福州、厦门、深圳、湛江等十多家金逸国际电影城。市场定位：影城定位中高端18-38岁白领、企业主会员消费群体 开业19家，另签约11家，共计30家，全部直营连锁153对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：可以考进驻意向：110、可以考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：项目位：项目位置，置，商务商务合作合作条件条件p对项目对项目周边不了解，需周边不了解，需考考察察品牌名称品牌名称保利博纳业种业态业种业态 影院平均客单价平均客单价 60元产品商业定位产品商业定位 5星级影院店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 全国发达城市硬件条件硬件条件 实用面积4000平方米以上，地面楼层 层高8米以上、承重有要求品牌简介品牌简介保利博纳（POLYBONA）是目前中国最大规模的以电影发行为核心竞争力的专业化电影公司。公司成立于1999年，是国内首家获国家广电总局电影局颁发“电影发行许可证”的民营企业。154对本111、项目看法：对本项目看法：p进驻意向：可以考进驻意向：可以考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：项目位：项目位置，置，商务商务合作合作条件条件p不在不在传统传统商商圈内圈内，需，需考考察察品牌名称品牌名称星美业种业态业种业态 影院平均客单价平均客单价 50元产品商业定位产品商业定位 中高端市场店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 发展城市硬件条件硬件条件 实用面积3500平方米以上，一般考虑高楼层物业 梁下净高8米以上、影厅柱距以大于8.4m8.4 m（或更宽）的网柱安排为好品牌简介品牌简介 星美影院发展有限公司创建于2003年；注册资金1亿元人民币；影院投资定位：以电影为112、主题，高度信息化、产业化、规模化；集放映、商务、广告、休闲、娱乐、零售于一体的综合电影体验中心。自有影院全国票房第三名。资深的影院建设及运营管理团队155对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：可以考进驻意向：可以考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：项目位：项目位置，置，商务商务合作合作条件条件p不在不在传统传统商商圈内圈内，需，需考考察察品牌名称品牌名称上岛咖啡业种业态业种业态 咖啡、花茶、中西简餐平均客单价平均客单价 40元产品商业定位产品商业定位 中端市场店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 发展中城镇硬件条件硬件条件 面积400-800平方米左右，楼层14 有餐113、饮配套设施，沿街面有独立、足够的广告位置品牌简介品牌简介上岛咖啡食品有限公司吸收我国宝岛台湾数十年的咖啡文化精华，综合东洋咖啡的制作调煮，自一九九七年成立于中国海南以来，在大陆独竖一格的经营模式，在短短的几年内，迅速发展壮大。156对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：可以考进驻意向：可以考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：项目位：项目位置，置，商务商务合作合作条件条件p商务商务氛围氛围不不足足，需，需考考察察品牌名称品牌名称星巴克业种业态业种业态 咖啡平均客单价平均客单价 35元产品商业定位产品商业定位 咖啡饮料/小资、白领店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 一二114、线城市为主硬件条件硬件条件 面积80-120平米左右，地下一层到地上二层 上下水、电、店照必须醒目品牌简介品牌简介 历史背景：星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者。产品特征、市场定位：咖啡 店铺发展情况：全国550家157对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：进驻意向：迟疑迟疑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：周边周边商业商业的的氛围氛围和和商业条件商业条件p对项目对项目周边不了解，周边不了解，看项目规划看项目规划和和商商家家组合组合而而定定品牌名称品牌名称肯德基业种业态业种业态 快餐平均客单价平均客单价 30元产品115、商业定位产品商业定位 汉堡、炸鸡、薯条、可乐店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 一二线城市为主硬件条件硬件条件 面积80-120平米左右，地下一层到地上二层 上下水、电、店照必须醒目品牌简介品牌简介 肯德基（KFC）属于全球最大的餐饮连锁企业之一百胜餐饮集团 肯德基近年来以每天至少一家的开店速度快速发展，成为中国餐饮业规模大、发展快、效益好的连锁品牌158对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：可以考进驻意向：可以考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：品牌：品牌组合、组合、具体具体位位置和租赁置和租赁条件条件p还还需需看项目看项目未来总体未来总体规划规划和和商家商家组合116、组合品牌名称品牌名称麦当劳业种业态业种业态 快餐平均客单价平均客单价 30元产品商业定位产品商业定位 汉堡、炸鸡、薯条、可乐店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 一线、二线城市为主，主要还是看当地的消费力硬件条件硬件条件 面积250350平米左右，地下一层到地上二层为主 无需煤气；电：250KW：排烟：11000M3/h品牌简介品牌简介 麦当劳于1955年诞生于美国 目前麦当劳的黄金拱门已经深入人心，成为人们最熟知的世界品牌之一 麦当劳的消费者是各类喜欢美式快餐的消费者。市场定位：各类消费者159对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：可以考进驻意向：可以考虑虑p促成开促成开店店的决117、的决定定性因素性因素：品牌：品牌组合、组合、具体具体位位置和租赁置和租赁条件条件p还还需需看项目看项目未来总体未来总体规划规划和和商家商家组合组合品牌名称品牌名称权金城业种业态业种业态 韩国烧烤、料理平均客单价平均客单价 70元产品商业定位产品商业定位 中端市场店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 发展城市硬件条件硬件条件 面积500-800平方米左右，最好沿街一、二层 提供商铺具有餐饮设施配套品牌简介品牌简介 权金城国际餐饮管理公司成立于2000年9月，以经营正宗韩国烧烤、韩国料理为主，是目前全国规模最大的韩餐连锁公司之一。烧烤连锁店，连锁规模：50余家分店遍布全国160对本项目看118、法：对本项目看法：p进驻意向：可以考进驻意向：可以考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：品牌：品牌组合、组合、具体具体位位置和租赁置和租赁条件条件p还还需需看项目看项目未来总体未来总体规划规划品牌名称品牌名称神采飞扬业种业态业种业态 电玩平均客单价平均客单价 不定产品商业定位产品商业定位 电子游艺产品/小孩、年轻人店铺连锁规模店铺连锁规模 全国发展计划发展计划 全国的一二线城市硬件条件硬件条件 面积12008000平方米左右，地下一层到地上四层 根据面积大小，有足够的消防逃生通道品牌简介品牌简介 神采飞扬电子竞技科技开发有限公司，是一家专注于电子游戏研究开发、技术服务与管理咨询的民119、营企业，是中国软件协会大型游戏机专业委员会副主任单位。产品特征、市场定位：电玩城 店铺发展情况：全国15家161对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：进驻意向：迟疑迟疑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：项目：项目周边周边环环境境、规划规划和租和租金金p还还看项目看项目的周边的周边环境环境和和规划规划，如果如果项项目位目位子子和和规划规划好，租好，租金金合合理理，会会考考虑虑品牌名称品牌名称银乐迪业种业态业种业态 量贩式KTV平均客单价平均客单价 50元产品商业定位产品商业定位 大众市场店铺连锁规模店铺连锁规模 华东区发展计划发展计划 华东发展城市(浙江为主)硬件条件硬件条件 面积2000平方米以上，一般考虑高楼层物业 消防、隔音有要求品牌简介品牌简介 银乐迪量贩KTV连锁企业是一家专注经营健康卡拉OK的知名连锁企业，目前总部设在杭州，下辖门店9家，是浙江省内最大的量贩连锁企业。银乐迪KTV以健康的娱乐理念，优雅的环境，独特的音响系统，超五星级的服务，低价位的消费标准，每家店百间包厢的规模。对本项目看法：对本项目看法：p进驻意向：进驻意向：暂不暂不考考虑虑p促成开促成开店店的决的决定定性因素性因素：成熟成熟核心核心商商业业区域区域p本项目目本项目目前前周边周边商业商业氛围氛围不不足足162