1、重点功能盘点（重点功能盘点（1/2）：高尔夫）：高尔夫&洗浴中心洗浴中心洗浴中心:“绿蔷薇的故事是从 白硫酸泉开始的，现在故事依旧 继续，并仍是绿蔷薇庄园的中心 资源”高尔夫：由传奇高尔夫球手Sam Snead一 手打造的Greenbrier高尔夫是全美最好的高 尔夫球场之一，目前承办“Ryder”和“Solheim”锦标高尔夫球赛53房地产智库 餐点：“绿蔷薇服务的卓越 最能以它的餐饮质量体现的”重点功能盘点（2/2）：餐厅&私人诊所&会议中心The Greenbrier Resort 拥有10宴会大厅，40 个会议室和一个设备 齐全的会议中心设施。能为客户提供大型商 务会议、论坛、聚会、婚2、礼等等服务。高级私人理疗诊所，结合珍贵的水疗 中心，为客户提供优质、个性化的全年 健康诊断、心理咨询，SPA疗程、美容 咨询、个人营养建议等全面现代服务。54房地产智库 The Greenbrier Resort 位于纽约大都市圈中心位置，与纽约 大都市圈位于纽约大都市圈中心位置，与纽约 大都市圈5个超大城市交通联系便利，很好的承接了都市圈的 客户来源个超大城市交通联系便利，很好的承接了都市圈的 客户来源 自驾车：5小时车程交通圈:查尔斯、罗阿诺 克、里士满、华盛顿哥伦比 亚特区、罗利、匹兹堡、诺 克斯维尔、哥伦布、布里斯 托、夏洛特10小时交通圈：辛辛那提、克里夫 兰、费城、亚特兰大、芝加 3、哥底特律、纽约、圣路易、佛罗里达州 航程：自备一个24小时经营 拥有7004英尺跑道的 Greenbrier Valley机场，2小 时航程覆盖整个纽约大都市 圈 火车：度假村就有一个火车 车站，可达性更是辐射至全 美The Greenbrier 纽 约比尔特摩费 城华盛 顿匹兹 堡罗阿诺克诺克斯维 尔哥伦比亚夏洛 特罗利圣路 易芝加 哥底特 律克里夫 兰哥伦 布布里斯托辛辛那提查尔斯里士满5小时车程交通圈10小时交通圈55房地产智库 通过盘点全美Top20中的10个金牌复合型度假村，发现 绿蔷薇的资源条件并不突出度假村度假村区位区位资源资源沃尔特迪斯尼世界度假村佛罗里达州主题游乐、高尔夫、S4、PA卡帕鲁阿度假村夏威夷滨海、SPA、高尔夫海狸溪度假村科罗拉多州滑雪、SPA、高尔夫隐居谷四季度假村宾夕法尼亚州滑雪、SPA、高尔夫卡帕拉度假村夏威夷海湾、山景、SPA、高尔夫圆石滩旅馆加利福尼亚州温泉、海景、SPA、高尔夫太阳河度假村俄勒冈州火山、SPA、高尔夫西班牙湾旅馆林克斯度假村加利福尼亚州海滩、SPA、高尔夫绿蔷薇度假村绿蔷薇度假村西弗吉尼亚州西弗吉尼亚州水疗SPA、高尔夫水疗SPA、高尔夫基亚瓦合岛度假村南卡罗来纳州海滩、SPA、高尔夫在拥有丰富的自然资源的美国，仅拥有水疗资源的绿蔷薇何以成为美国Top20 的度假胜地？56房地产智库 美国南部各州的法官、律 师、商人等机遇举措关5、键事件客户未来能否世界型的目 的型度假村，可以拭 目以待旅客范围扩大至：纽约、华盛顿、里士满、亚特兰 大、圣路易斯、芝加哥等 等旅客已遍布全国；而且是美国总统度假必选 之地阶段1：17781830白硫酸泉的治疗效果Stagecoach 公路的开通标志性的温泉屋零星的度假小屋（留 存至今）区域内水疗中心美国南部典型的铁路 度假村美国目的型度 假胜地美国最好的度假酒店之一配套最为完备的酒店依托纽约大都市圈，不断整合资源，由原来当 地水疗中心，逐步发展为美国目的性度假胜地动态发展路径 阐述1/3阶段2：18301914Chesapeake and Ohio铁 路的开通，旅客范围扩大酒店雏形Grand6、 Central Hotel建造完毕。1913年，第二次大规模 物业扩张，添加高尔夫、洗浴中心1914年，Wilson总统及 夫人来此度复活假期同年，肯尼迪总统偕夫 人秋季蜜月阶段3：191519951922年，对Greenbrier酒 店进行再装修、扩充商务 会议服务增添其他休闲设施，如 山体自行车、赛马场二战时期，对国家的贡献 使其更加为人所知二战时期，对美国政府提 供了两项协助：作为战地医院、疗养所作为战俘及家属的收容所阶段4：1995现今美国最好的度假胜地之一2007年，耗资5000万美 元对酒店再次进行翻新成功承办两项高尔夫锦 标赛开始推进商务功能举办“Ryder”和“Solheim7、”锦标赛发现地下防核掩体，对外 开放57房地产智库 美国南部各州客户类型旅客范围扩大至：纽约、华盛顿、里士满、亚特兰大、芝加哥等 等，主要来源纽约都市圈旅客已遍布全国阶段1 区域内水疗中心阶段2美国南部典型的铁路 度假村阶段3美国目的型度 假胜地阶段4美国最好的度假酒店之一配套最为完备的酒店功能配比和客户发展路径：相辅相成，依次递 进、完善的过程动态发展路径 阐述2/3疗养度假为驱动社交度假为主 要驱动商务休闲度假 为主要驱动复合型度假家庭度假为主要驱动功能水疗度假野餐登山、垂钓 等简单娱乐水疗度假+矿物洗 浴高尔夫室内游泳池宴会、舞会登山、垂钓等简 单娱乐精品餐厅水疗度假+矿物洗浴+健 身中8、心高尔夫（2 个）室内+外游 泳池野餐宴会、舞会会议中心赛马场山体自行 车等商业街登山、垂 钓等简单娱 乐康乐娱乐冒险乐园、儿童游乐冒险美食娱乐马术高尔夫卫生与健 康孩子娱乐康乐度假观光10大功能板块：法官、律师、商人 等资产阶级社交名流、资本家、政界人 士；两位总统的度假之选客户来源美国总统度假必选之地全美商务人士美加墨西哥等南美 州以及世界各地高 尔夫爱好者美中产阶级全家动员高尔夫赛季,充斥高尔夫球友58房地产智库 客户驱动酒店零星的度假小屋1858年，酒店雏形Grand Central Hotel建造完毕1913年,Greenbrier Hotel1922年，对Greenbrier酒 店9、进行再装修、扩充商务 会议服务20062007,花费500万美 元，对Greenbrier酒店进行 翻新装修，添加高科技配 备对绿蔷薇物业发展研究发现：对于度假村而言，酒店和高尔夫是不变的主题疗养度假为目的社交度假为目的商务休闲度假为目的家庭度假为目的休闲配套物业及活动标志建筑温泉屋19101914年，第二次大 规模物业扩张1914年，18洞高尔夫The White Course 以及1个9洞高 尔夫训练场 Greenbrier Hotel、矿物洗 浴中心、室内游泳池1924年，再添高尔夫球 场The Greenbrier Course会议中心、宴会厅其他休闲设施，如山体 自行车、赛马场商业街10、1999再添高尔夫Meadows Course增添商业配套、亲子项目、极限运动等等，家庭度假 氛围已经形成开始推进家庭度假理念Alabama Row,the Presidents Cottage等，为大资本家专门建造 的消暑别墅、度假别墅大肆举办社交舞会对保留的度假小屋进行 翻新装修动态发展路径 阐述3/3阶段1 区域内水疗中心阶段2美国南部典型的铁路 度假村阶段3美国目的型度 假胜地阶段4美国最好的度假酒店之一配套最为完备的酒店1979年，举办Ryder男子 锦标赛，并成为唯一举办 地1994年，举办Solheim Cup女子锦标赛The Greenbrier酒店雏形出现，后期配套高尔夫、洗11、浴中心。迎来第一次鼎盛时期由于二战原因，酒店一度萧条，后翻新酒店，注入新的设计元素以及功能，又成为美国知名度假酒店之一2007年，耗资5000万美元对酒店再次进行翻新起步阶段，仅有简单温泉池高尔夫球场的完善和扩充对度假村的立意起到 画龙点睛的作用59房地产智库 功能分布特点：三个重点功能（酒店、水疗温泉、高尔夫）分 布在主轴的前，中、后端；中间填补其他配套，以点带面，全 面驱动，开发期内不断以别墅、产权公寓实现价值最大化功能分布特点：三个重点功能（酒店、水疗温泉、高尔夫）分 布在主轴的前，中、后端；中间填补其他配套，以点带面，全 面驱动，开发期内不断以别墅、产权公寓实现价值最大化SPA高尔夫 12、球场酒店主体功能轴线SPA别墅、产权 公寓别墅、产权酒店Howards Creek60房地产智库 别墅物业排布特点：早期别墅（Cottage）排布在酒店与 温泉屋之间；近期开发的别墅围绕高尔夫、山景、森 林建造COURTSHIP4室/4.5卧高尔夫/峡谷 USD215万别墅、产权 公寓别墅、产权酒店WHITE SULPHUR 5室/5.2卧森林/私密USD379万别墅物业排布特点：早期别墅（Cottage）排布在 酒店与温泉屋之前，房屋设计 是根据客户而定，所以别墅团 都是周边地区地名命名近年开发的别墅围绕高尔夫、山景、森林建造，市场方面显 示供不应求，某一期40栋别墅 100售罄的记录CAT13、AMOUNT4室/4.5卧高尔夫/山景 USD250万LONGMEADOW3室/3.2卧高尔夫/森林USD300万61房地产智库 冒险冒险美食美食娱乐娱乐马术马术高尔夫球场高尔夫球场卫生与健康卫生与健康孩子孩子康乐康乐度假度假观光观光完善的配套体系，拥有完善的配套体系，拥有10大板块休闲类，大板块休闲类，50多项娱乐活动，为 家庭的各个年龄层提供可供消闲的户内外活动多项娱乐活动，为 家庭的各个年龄层提供可供消闲的户内外活动阿尔卑斯山塔、鹰猎、垂钓、枪会、远足、狩猎、独木舟山地自行车、公路自驾游烹饪示范、美食烹饪班、葡萄酒品酒会购物运输游戏机、骑马、山区步道骑、小马游戏机、雪橇游戏机3个18洞高14、尔夫球场、家庭高尔夫、高尔夫学校健身中心、温泉理疗 中心二战时期的地下防核掩体探险地带、十几岁桌球、保龄球、室内运动会、绿蔷薇电影、野餐、网球、室内、外游泳池下午茶音乐会、艺术殖民地、圣诞车厂、总统平房博物馆62房地产智库 美国绿蔷薇庄园成功因素分析美国绿蔷薇庄园成功因素分析美国绿蔷薇庄园成功因素分析美国绿蔷薇庄园成功因素分析5项成功因素分析绿蔷薇庄园绿蔷薇庄园The Greenbrier Resort The Greenbrier Resort 成功因素分析成功因素分析区位交通因素产品活动因素资源因素客户因素动态发展因素绿 蔷 薇 庄 园绿 蔷 薇 庄 园The Greenbrier Res15、ortThe Greenbrier Resort站位纽约大都市圈，优越的交通条件，是 其先天因素不断完善酒店配套、休闲娱乐 配套，以迎合客户越来越复合 的度假需求资源并不强势的前提下，通过 产品活动等丰富资源，转化为 自身的资源，吸引客户注重挖掘客户需求，跟随 客户发展路径，整合自身 资源“在正确的时间做正 确的事”63房地产智库 对本案的启示对本案的启示1：顺势而为、随需而变：顺势而为、随需而变 以交通改善带来的机遇，顺应市场发展，预知客户需求 发展，完善自身功能配套以交通改善带来的机遇，顺应市场发展，预知客户需求 发展，完善自身功能配套 1、第一阶段第二阶段：铁路为绿蔷薇带来了更广泛的客户16、，这时简单的温泉屋 已不能满足旅客数量及需求，所以适时地酒店、高尔夫、宴会厅的建造很好的顺应了 客户发展趋势，也将绿蔷薇从当地一个水疗中心，转型为美国南部知名的社交度假村 2、第二阶段第三阶段：二战后，美国经济快速发展，商务活动日益增加，随之 而来的商务会议成为新的需求，绿蔷薇及时地将社交型配套向商务度假型转变、扩 充，增加会议中心、商业街。3、第三阶段第四阶段：此时绿蔷薇在美国知名度已达到一定高度，绿蔷薇进一 步发掘客户范围，增加大量康乐、娱乐、亲子游乐的功能设施，很好的运用了自身优 势，受众面较小的政、商界人士的商务度假，向受众面更广的中产阶级的家庭度假引 导。罗马不是一天建成的，在正确的17、时间做正确的事64资源的利用和设施的建造不是一步到位，需 要顺应项目发展的基本逻辑逐步完善房地产智库 对本案的启示对本案的启示2：在缺失强势先天资源的前提下，不断发现、完善功能 配套，后天打造强势资源：在缺失强势先天资源的前提下，不断发现、完善功能 配套，后天打造强势资源 1、第一阶段：发现水疗温泉，建造温泉屋，开发温泉资源资源水疗温泉 2、第二阶段：该阶段的酒店、高尔夫都聘请著名建筑师精心打造，制造话题，吸引关注，并以高质量成果吸引度假旅客。资源水疗温泉+话题酒店 3、第三阶段：运用与传奇球手Sam Snead的关联，提升高尔夫球场知名度，继续扩充高 尔夫球场规模资源水疗温泉+知名酒店+知名18、高尔夫球场 4、第四阶段：在已有配套的基础上，继续完善，增添新的功能区，逐步形成复合型的休闲 度假区资源水疗温泉+知名酒店+知名高尔夫球场+复合型休闲体验65房地产智库 比尔特莫度假区自建造以来就是阿利桑那州的 地标建筑，被冠以比尔特莫度假区自建造以来就是阿利桑那州的 地标建筑，被冠以“沙漠宝石沙漠宝石”的称号的称号 位于亚利桑那州的凤凰 城。位于亚利桑那州的凤凰 城。占地面积：39英亩占地面积：39英亩 酒店设施：500多间客 房、78套双卧室的度 假村公寓别墅酒店设施：500多间客 房、78套双卧室的度 假村公寓别墅 休闲配套：休闲配套：周边配备2个PGA高尔夫 球场周边配备2个PGA高尔19、夫 球场 泳池综合体（6个游泳 池、两个矿泉疗养房）泳池综合体（6个游泳 池、两个矿泉疗养房）和舞厅设施和舞厅设施 八个网球场八个网球场 槌球场槌球场 草地象棋草地象棋 山地自行车山地自行车66房地产智库 比尔特莫因酒店、高尔夫、会议场所而知名，屡获殊荣比尔特莫因酒店、高尔夫、会议场所而知名，屡获殊荣酒店酒店美国美国Top50 旅游胜地，旅游胜地，Conde Nast Traveler，2006四星级酒店，四星级酒店，2005，AAA。Connoisseurs Choice,Resorts&Great Hotels,2005世界前世界前500最佳酒店，最佳酒店，Travel+Leisure杂志20、杂志,2004金奖，金奖，Conde Nast Traveler,2004 美国最佳豪华度假村，美国最佳豪华度假村，Departures Magazine,读者调查读者调查,2004Top25 酒店酒店SPA，Travel+Leisure Magazine,读者调查读者调查,2003北美最佳餐厅之一，北美最佳餐厅之一，DiRoNA Award,2004高尔夫最佳高尔夫度假村，高尔夫读者，2004亚利桑那最佳旅游度假胜地，Sky Guide，2003。会议类金奖,Meetings&Conventions Magazine,2005董事会最佳休闲目的地,Corporate Board Member21、 Magazine,2005世界最佳酒店，Worlds Best Hotels,Institutional Investor Magazine,2004Pinnacle Award,Meetings&Conventions Magazine,2004商务会议最佳选择地Best Place for a Meeting or Event,Phoenix Business Journal,Reader Poll,200467房地产智库 1929197019701980198019901990至今机遇配套借助股东之一，箭牌的 号召力，成为了许多政客、商界龙头的召开政商会议 的首选之地。1929年，Bi22、ltmore酒 店亚利桑那州地标 建筑。因其知名建筑师 而声名在外。1930年由箭牌公司建 造开张用作跳水比赛和 时装表演的泳池。1975年Biltmore迎来了它 的第一次扩张，之后扩建 又持续了7年，1975年增加了90间客房的 Paradise 翼楼。之后又增加了 120间客房的Valley翼楼和3900 平方英尺的会议中心。1982 年，109间客房的Terrace Court 开张。1987年又发生件变革：在酒店主体的东部和花园 翼楼 增加了120间客房。一年后，古 老别墅也进行了翻新。基础改进包括了泳池综合体（带餐饮设施和92FT（28M）长 的滑水道），一个大型的会议和 舞厅设施23、，78套双卧室的度假村 公寓别墅、中心艺术厨房和具有 92英尺长的水景幻片和23个 Cabanas。15000平方英尺的展览 馆、会议室和一个18洞的锦标赛 高尔夫球场。Biltmore有史以来最全面的装 修是，自1992年开始，1996年1 月完成.此次重建分为三个阶段,总花费5000万美元。美国最好的度假胜地之一1998年1月，一个占地2万平方 英尺的水疗中心，健身中心和美 容院开张。最新增加了120新的 客房和奥林匹克规模的游泳池和 两个新的会议室。2003年7月，度假村又增加了 2500万的改进及扩张，其中包括 2500平方英尺的宴会厅。至此，将室内活动面积增加至 100000平方英尺24、。身处沙漠，并不具备强势的自然资源的Biltmore，在打造度假村的过 程中，就是不断的围绕Biltmore酒店，完善新的休闲、娱乐、会所，经过每一阶段的精心打造，成为美国Top50的度假村之一沙漠之中的 不毛之地阿利桑那州 的地标建筑政界、商界、娱乐圈名人的 度假地阿利桑那州 最大度假村The Arizona Biltmore Resort发展演变过程：美国Top50度 假村之一酒店建筑特色.Biltmore砖块酒店+会议中心亚利桑那最大会议酒店酒店+会议中心+SPA亚利桑那最大复合度假村68房地产智库 案例启示：在缺失强势先天资源的前提下，围绕酒店，不断完善功 能配套，后天打造强势资源案例25、启示：在缺失强势先天资源的前提下，围绕酒店，不断完善功 能配套，后天打造强势资源 1、第一、二阶段：前期开发以高品质酒店启动，周边配套、物业围绕酒店建筑风格进行，打造自由主题。资源酒店特色 2、第三阶段：新添会议设备以及休闲娱乐设施，如会议中心、展览馆、游泳池（内、外）、网球场、水幕电影等等，增加度假村亮点。资源酒店+会议中心 3、第四阶段：在已有配套的基础上，建造高水准高尔夫球场，提升度假村档次，逐步形成 复合型休闲度假区。资源酒店+会议中心+高尔夫球场，复合型度假村69房地产智库 案例对本项目发展定位的启示案例对本项目发展定位的启示经过持续的开发，项目将形成多种核 心功能，成为复合度假Re26、sort，满足 度假、居住、观光、商务、休闲等等 多种需求在这过程中，必须依据市场发展的趋势，不 断完善和丰富度假功能，满足更广泛客户的 需求，遵循动态发展规律在不具备强势资源的条件下，完全可以通过 产品的打造和活动的营造，整合现有资源，成为一流的旅游度假胜地通过以上两个典 型案例的研究，可以总结出不具 备强势资源的度 假区的发展规律房地产智库 小结小结挖掘资源优势借鉴成功经验符合市场需求及趋势温泉资源森林资源山地资源企业资源以交通改善带来的机遇，顺 应市场发展，预知客户需求发 展，完善自身功能配套，在缺 失强势先天资源的前提下，不 断发现、完善功能配套，后天 打造强势资源旅游休闲市场由观光型27、 走向度假型市场存在空白有望成为福州的都市休 闲板块和房地产高价值板 块本项目本项目资源挖掘、成功经验借鉴，走差异化道路构建满足市场需求的综合定位资源挖掘、成功经验借鉴，走差异化道路构建满足市场需求的综合定位关键词：整合，串联关键词：借鉴核心功能 的设置关键词：匹配房地产智库 1 1项目目标审视项目目标审视3 3案例借鉴案例借鉴2 2发展方向研判发展方向研判4 4项目发展定位项目发展定位第一部分第一部分整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究5 5规划布局建议规划布局建议房地产智库 项目发展定位项目发展定位承接大福州外溢的城市功能，立足所在板块的发展优势，联动企业核心资源，以动漫主题娱乐休28、闲化撬动整个板块，成为贵安板块的“能量源”，打造承接大福州外溢的城市功能，立足所在板块的发展优势，联动企业核心资源，以动漫主题娱乐休闲化撬动整个板块，成为贵安板块的“能量源”，打造板块内的板块内的创意娱乐综合体创意娱乐综合体企业+产业都市休闲房地产智库 1 1项目目标审视项目目标审视3 3案例借鉴案例借鉴2 2发展方向研判发展方向研判4 4项目发展定位项目发展定位第一部分第一部分整体定位及发展战略研究整体定位及发展战略研究5 5规划布局建议规划布局建议房地产智库 75地块划分地块划分通过网格分析法，对项目各个地块进行分 析，与区域内部资源、景观、交通、私密性 等条件充分结合通过网格分析法，对项29、目各个地块进行分 析，与区域内部资源、景观、交通、私密性 等条件充分结合1、可建设性地形利用情况 坡度坡度大小影响建设的难易度 考虑朝向各个地块东西南北朝向 对影响程度2、交通便捷度主要从可达性方面考虑 考虑交通便捷度地块道路现状的 可达性以及未来可能建设道路的可达 性 同时考虑到高端住宅与休闲队地块私 密性的要求3、景观主要从景观的综合性角度考虑 考虑配套设施商业街、酒店、高 尔夫资源 考虑自然资源海、沙滩、山地资 源房地产智库 7621地块二：西部片区整体为山林地：以缓坡山地林地为主，坡度 15植被覆盖好，竖向垂直景观变 化丰富地块一：东部片区整体为平地：以平地为主，内部少量水域大 部分为30、农民宅基地临近东北有湿地，景观资源较 好21可建设性分析可建设性分析首先通过对地块地形地貌的考察，我们认为目前项目占用的地 块可以分为两部分：平地和缓坡，可以充分利用首先通过对地块地形地貌的考察，我们认为目前项目占用的地 块可以分为两部分：平地和缓坡，可以充分利用1.朝向：各个地块东西南北 朝向对影响程度，本项目背 山面水，坐西朝东，朝向良 好2.坡度：坡度大小影响建设 的难易度，本项目地块平 整，易于施工操作1房地产智库 77交通属性分析交通属性分析乡村道 路大桥（建设 中）优：优：主要集中在村庄道路两 侧，目前可通双向的小汽车较优：较优：不在目前道路的辐射 范围内，但是地块平整，道 路易于31、规划施工，可以建设 项目的主要交通动线一般：一般：不在目前道路的辐射 范围内，且属于缓坡地带，不易于建设项目的交通动线说明：从启动区至大桥的这段范围约1.5公里左右，不管从功能和经济性角度来说，已有在建的桥已足 够，故不建议在此范围内华奥自己投资来建桥从交通来看，目前地块内没有成熟的交通网络，从现状来看，南部将会是项目的对外交通枢纽从交通来看，目前地块内没有成熟的交通网络，从现状来看，南部将会是项目的对外交通枢纽房地产智库 78景观资源分析景观资源分析项目的资源相对相对丰富，但各地块间略有差异项目的资源相对相对丰富，但各地块间略有差异优：温泉+生态+林地+私密性优：温泉+生态+林地+私密性该地32、块位的半山缓坡地带，私密性 好；并且拥有良好的生态资源和一定 的景观资源，同时可以引入温泉资源较优：温泉+湿地+二线江景较优：温泉+湿地+二线江景该地块有二线江景资源，同时可以引 入温泉资源，并且紧邻湿地，湿地是 福州目前市场上尚未开发的资源一般：生态+温泉一般：生态+温泉该地块的资源条件一般，有一定的生 态资源，同时可以接入温泉较一般：温泉较一般：温泉该地块的资源条件相对项目内其他地 块没有任何优势，部分地块由于存在 交通设施影响了景观湿 地生 态 林 地房地产智库 79地块价值梳理地块价值梳理从地块分析地块的三个属性出发，我们可以将项目大致分为四 个价值板块从地块分析地块的三个属性出发，我33、们可以将项目大致分为四 个价值板块1234大桥（建设 中）乡村道 路价值板块1启动价值最高价值板块1启动价值最高板块1集聚了项目地块的所有优势资源，是目前项 目价值最高的板块，因此也是最能保证项目成功 启动的板块。对于提升整个项目的形象有重要作 用，有利于撬动整个项目的价值。价值板块2实现价值最高价值板块2实现价值最高板块2是项目资源最强的板块，目前综合价值略低 于板块1，但是随着板块1的成熟，该板块的价值 会进一步得到提升，是整个项目价值实现的最重 板块。价值板块3提升价值最高价值板块3提升价值最高板块3是目前项目综合价值最低的板块，该板块 的发展要依托于板块1和板块2的成熟，但是该板 块可34、用平整土地大，未来打造的空间足，存在大 幅升值的可能。价值板块4价值最低价值板块4价值最低板块4具有良好的交通，但是交通设施的存在给地 块带来的负面影响要远大于正面影响，因此在未 来该板块的价值会低于板块3。房地产智库 空间结构：以生态景观系统为基础，形成空间结构：以生态景观系统为基础，形成“一核双轴两翼”“一核双轴两翼”的 结构体系的 结构体系“一核”：中央功能核集旅游度 假、综合服务功能于一体的辐射全区 的功能核“双轴”：都市活力轴高度动感、集聚人气、都会感强烈的融多元复 合功能的服务轴线；特色文化轴 串联系列特色文化点的精神轴线“两翼”：休闲乐翼乐居山水的 休闲之翼（高端居住）；商务创翼35、 商务创业的创智之翼（企业庄园）基础生态网架基础生态网架强调生态景观系统，以“山、河、湿 地、林地”共同构建基础生态网架规划布局结构规划布局结构房地产智库 项目整体功能分区项目整体功能分区生态人居区生态人居区生态人居区生态人居区风情休闲区风情休闲区风情休闲区风情休闲区山林游憩区山林游憩区山林游憩区山林游憩区企业创智区企业创智区企业创智区企业创智区房地产智库 温泉艺墅温泉艺墅温泉酒店温泉酒店企业别墅企业别墅商 业 配 套商 业 配 套金领别墅金领别墅欧洲欧洲风情小镇风情小镇景观公寓景观公寓CEO官邸CEO官邸企业庄园企业庄园艺术会所艺术会所艺术家别墅艺术家别墅艺术mall艺术mall洋房洋房小高36、层小高层山地 公园山地 公园项目整体功能布局项目整体功能布局房地产智库 花悦小海花悦小海在自然中与艺术 快乐邂逅在自然中与艺术 快乐邂逅泉趣泉趣让温泉灵动让温泉灵动让品味流动让品味流动动漫展廊动漫展廊企业动漫文化的 全景展示企业动漫文化的 全景展示文化轴文化轴房地产智库 第二部分启动区策略及 发展建议房地产智库 1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价房地产智库 1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位37、2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价房地产智库 87分期原则分期原则各期目标地块条件市场支持度各期目标各期目标地块条件地块条件市场支持度市场支持度123对影响分期的因素进行研究，确定以下三个分期原则：对影响分期的因素进行研究，确定以下三个分期原则：各个分期在资金 链和价值链中的作 用地块是否具备在 特定时期开发的可 能性和开发难度该区物业是否有 成熟的市场来支持房地产智库 结合市场的发展大势与项目自身配套设施所必要的建设周期，项 目发展过程预计分为四个阶段结合市场的发展大势与项目自身配38、套设施所必要的建设周期，项 目发展过程预计分为四个阶段价值成熟期价值成熟期价值超越期价值超越期价值提升期价值提升期市场撬动期市场撬动期二期二期四 期四 期一期一期三期三期说明：四个开发阶段期间，将同步考虑湿地及林地的景观改造 和适度开发房地产智库 二期二期四 期四 期一期一期三期三期为保证资金平衡，实现项目价值稳步提升，每一期设置回现的销 售型物业和提升价值的经营型物业为保证资金平衡，实现项目价值稳步提升，每一期设置回现的销 售型物业和提升价值的经营型物业功能功能销售型物业销售型物业经营型物业经营型物业一期一期启动立势温泉艺墅企业别墅别墅式温泉酒店温泉谷二期二期定义高端金领别墅CEO官邸欧式风39、情小镇山地公园三期三期重塑价值企业别墅艺术家别墅山地公园艺术会所艺术mall四期四期完美收官花园洋房小高层房地产智库 分期策略：确保成功启动、多期稳步开发、各期规模适中、配套 分期策略：确保成功启动、多期稳步开发、各期规模适中、配套 分期投入、价值稳步提升分期投入、价值稳步提升 启动期启动期：以温泉艺墅和定制企业别墅启动，确保 资金快速回笼，同时建设别墅式温泉酒店，树立 项目品质形象，高端起势，实现项目成功启动启动立势启动立势启动立势启动立势 四期四期：最后推售高容积率产品，博取最大收益完美收官完美收官完美收官完美收官 二期二期：启动旅馆用地，建设功能复合的欧式风情小镇，与 温泉酒店构成项目功40、能核，打造项目核心吸引力，联动万 亩林地，打造生态优势，全面提升项目价值，同时水景+坡地资源打造半山别墅，进一步树立项目高端形象定义高端定义高端定义高端定义高端 三期三期：依托功能核及生态林地资源，启动工业用地，打造庄园式 主题商务组团，开发艺术主题休闲设施，配套开发艺术家别墅，提升项目文化品位，扩展项目功能及客源范围，培育特色价值，全面实现价值突破与升级重塑价值重塑价值重塑价值重塑价值市场撬动期市场撬动期价值提升期价值提升期价值超越期价值超越期价值成熟期价值成熟期房地产智库 91开发策略以温泉艺墅启动，确保资金快速回笼，同时建设别墅式温泉酒店，树立项目 品质形象，高端起势，实现项目成功启动占41、地面积占地面积248亩建筑面积建筑面积92000物业组合温泉艺墅37968企业别墅18000核心配套温泉酒店1300020000商业配套3333置业客户八县客户，主要包括中型私营企业主、股东市区客户，主要包括企业高管、经销商、政府官员企业客户，大中型企业，购买度假物业作为企业会馆用于投资、招待贵客、员工激励度假客户高球人士（贵安高尔夫客户）、私企业主、大公司中高管、政府官员第一期：依托温泉同时启动商务酒店和别墅，高端起势，确保回现，同时开始塑造环境和提升可进入性第一期：依托温泉同时启动商务酒店和别墅，高端起势，确保回现，同时开始塑造环境和提升可进入性温泉艺墅温泉艺墅温泉酒店温泉酒店企业别墅企业42、别墅商 业 配 套商 业 配 套房地产智库 山地公园山地公园开发策略启动旅馆用地，建设功能复合的欧式风情小镇，与温泉酒店构成项目功 能核，打造项目核心吸引力，联动万亩林地，打造生态优势，全面提升 项目价值，同时水景+坡地资源打造半山别墅，进一步树立项目高端形 象占地面积占地面积420亩建筑面积建筑面积28万方物业组合金领别墅（坡地联排）64333CEO官邸（半山独栋）28024景观公寓12万方核心配套欧洲风情商业 街66554功能：高档餐饮、异域风情度假酒店、特色主题商业山地公园林地初期开发置业客户八县客户，主要包括大型私营企业主、股东、华侨市区客户，主要包括企业高管、经销商、政府官员度假客户43、高球人士（贵安高尔夫客户）、私企业主、大公司中高管、政府官员、市区家庭高端客户第二期：全力开发休闲度假配套，开始打造生态价值，培育其价值成 熟，依托成熟价值启动地产开发，发挥依托区域的峰值价值第二期：全力开发休闲度假配套，开始打造生态价值，培育其价值成 熟，依托成熟价值启动地产开发，发挥依托区域的峰值价值金领别墅金领别墅欧洲欧洲风情商业街风情商业街景观公寓景观公寓CEO官邸CEO官邸房地产智库 开发策略依托功能核及生态林地资源，启动工业用地，打造庄园式主题商务组 团，开发艺术主题休闲设施，配套开发艺术家别墅，提升项目文化品 位，扩展项目功能及客源范围，培育特色价值，全面实现价值突破与 升级占地44、面积占地面积380亩建筑面积建筑面积52万方销售物业企业庄园76000艺术家别墅33000核心配套艺术会所5300前期作为项目接待中心，后期承贷会所功能艺术mall28000功能：艺术欣赏、展览、交流平台置业客户企业客户，大中型企业，购买度假物业作为企业会馆用于投资、招待 贵客、员工激励,国内艺术家及知名艺术机构，购置艺术别墅作为工作 室或个人作品展示中心度假客户高球人士（贵安高尔夫客户）、私企业主、大公司高管、政府官员、市区家庭高端及大众客户、企业度假客户、艺术家及爱好者第三期：依托区域成熟价值启动工业用地，结合山地生态资源开发企业庄园，依托 艺术主题打造文化配套，培育价值特色，全面实现区域45、价值突破第三期：依托区域成熟价值启动工业用地，结合山地生态资源开发企业庄园，依托 艺术主题打造文化配套，培育价值特色，全面实现区域价值突破企业庄园企业庄园艺术会所艺术会所艺术家别墅艺术家别墅艺术mall艺术mall房地产智库 第四期：最后推售高容积率产品，博取最大收益第四期：最后推售高容积率产品，博取最大收益开发策略最后推售高容积率产品，博取最大收益占地面积170亩建筑面积18万方物业组合花园洋房88000江景公寓96000置业客户城市中产阶层，主要包括公务员、小企业主、企业中 层管理人员度假客户高球人士（贵安高尔夫客户）、私企业主、大公司高 管、政府官员、市区家庭高端及大众客户、企业度假 客46、户、艺术家及爱好者洋房洋房小高层小高层山体公园山体公园房地产智库 95123商务度假生态居住艺术休闲温泉酒店温泉艺墅CEO官邸欧洲风情商业街金领别墅艺术会所企业别墅花园洋房江景公寓山地公园市场撬动期市场撬动期价值提升期价值提升期价值超越期价值超越期价值成熟期价值成熟期45678开发节奏控制图经营型物业经营型物业销售型物业销售型物业温泉度假中心生态办公企业别墅山地公园艺术家别墅艺术mall商业配套房地产智库 96大规模项目的开发必然经历一个客户、产品动态变化发 展的过程大规模项目的开发必然经历一个客户、产品动态变化发 展的过程核心配套销售物业客户演变市场撬动期价值提升期价值超越期价值成熟期CEO47、官邸金领别墅企业别墅八县客户（中型私营 企业主、股东）市区客户（企业高管、经销商、政府官员）企业客户（大中型企 业）八县客户（大型 私营企业主、股 东、华侨）市区客户（企业 高管、经销商、政府官员）企业客户，大中型企业，购买度假物业作为企业会 馆用于投资、招待贵客、员工激励,国内艺术家及知 名艺术机构，购置艺术别 墅作为工作室或个人作品 展示中心城市中产阶层，主要包括公务员、小企业主、企业 中层管理人员置业客户度假客户高球人士（贵安 高尔夫客户）、私企业主、大公 司中高管、政府 官员高球人士（贵安 高尔夫客户）、私企业主、大公 司中高管、政府 官员、市区家庭 高端客户高球人士（贵安高尔夫客 户48、）、私企业主、大公司 高管、政府官员、市区家 庭高端及大众客户、企业 度假客户、艺术家及爱好 者高球人士（贵安高尔 夫客户）、私企业主、大公司高管、政府官 员、市区家庭高端及 大众客户、企业度假 客户、艺术家及爱好 者温泉艺墅企业别墅花园洋房小高层艺术家别墅温泉酒店温泉谷欧洲风情商业街山地公园艺术会所艺术mall房地产智库 1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价房地产智库 实现资金平衡，确保项目成功启动：实现资金平衡，确保项49、目成功启动：借助市场接受度高的，促成 借助市场接受度高的，促成 首期开发成功，迅速回笼资金，降低开发风险，以利于后续开发首期开发成功，迅速回笼资金，降低开发风险，以利于后续开发启动立势，树立项目形象：启动立势，树立项目形象：以高品质温泉度假及居住产品树立项 以高品质温泉度假及居住产品树立项 目的高端形象，提升项目打造成为福州新都市休闲一极的价值取向目的高端形象，提升项目打造成为福州新都市休闲一极的价值取向集聚人气：集聚人气：通过相关温泉休闲度假设施的打造，为项目带来更多的 通过相关温泉休闲度假设施的打造，为项目带来更多的 人流，从而塑造项目品牌，提升项目认知度人流，从而塑造项目品牌，提升项目认50、知度以温泉艺墅和定制企业别墅启动，确保资金快速回笼，同时建设别 墅式温泉酒店，树立项目品质形象，高端起势，实现项目成功启动 以温泉艺墅和定制企业别墅启动，确保资金快速回笼，同时建设别 墅式温泉酒店，树立项目品质形象，高端起势，实现项目成功启动 以温泉艺墅和定制企业别墅启动，确保资金快速回笼，同时建设别 墅式温泉酒店，树立项目品质形象，高端起势，实现项目成功启动以温泉艺墅和定制企业别墅启动，确保资金快速回笼，同时建设别 墅式温泉酒店，树立项目品质形象，高端起势，实现项目成功启动策 略策 略根据甲方目标，结合市场发展大势与项目本体条件，项目必须实现成功启动根据甲方目标，结合市场发展大势与项目本体条51、件，项目必须实现成功启动启 动 区 使 命启 动 区 使 命房地产智库 【启动区位置】启动区的选择考虑昭示性、进入性、可建设性、景观资源以及 与各功能区的联动，通过地块价值分析，选取综合价值最高的东北区域，以温 泉主题酒店和别墅率先启动，强势树立项目高端形象，确保成功启动【启动区位置】启动区的选择考虑昭示性、进入性、可建设性、景观资源以及 与各功能区的联动，通过地块价值分析，选取综合价值最高的东北区域，以温 泉主题酒店和别墅率先启动，强势树立项目高端形象，确保成功启动可建设性：以平地为主，地块内无建筑物，地块平整，可建设性强，适宜施工操 作交通便捷性：地块内、外 部道路可以到达，进入性良 好，52、后期可通过景观道路打 造提升形象景观条件：地块内拥有温 泉、湿地、水景资源，景观 条件较优启动期启动期湿地湿地水景水景房地产智库 【启动区产品】依托温泉资源，启动温泉艺术酒店和别墅产品，依托企业产业 资源启动企业别墅，以高端形象入市的同时实现资金回笼【启动区产品】依托温泉资源，启动温泉艺术酒店和别墅产品，依托企业产业 资源启动企业别墅，以高端形象入市的同时实现资金回笼启动产品启动产品启动产品启动产品2住宅启动住宅启动1企业别墅启动企业别墅启动3酒店启动酒店启动吸引人群，撬动项目回笼资金，成功启动树立形象，高端起势住宅住宅企业别墅企业别墅酒店酒店功能复合功能复合形态复合形态复合Add your 53、text in hereAdd your text in here复合 启动复合 启动引擎产品引擎产品回现产品回现产品形象产品形象产品房地产智库 【启动区规模】启动区包括温泉酒店、温泉艺墅和企业别墅三部 分，总建筑面积预计【启动区规模】启动区包括温泉酒店、温泉艺墅和企业别墅三部 分，总建筑面积预计温泉艺墅温泉艺墅企业别墅企业别墅公寓式温泉酒店公寓式温泉酒店别墅式温泉酒店别墅式温泉酒店温泉泡池温泉泡池配套商业配套商业景观通道景观通道物业类型物业类型建筑面积建筑面积别墅式温泉酒店别墅式温泉酒店13333温泉公园（温泉泡池）温泉公园（温泉泡池）4500（启动期开发面积1600）公寓式酒店公寓式酒店154、4866温泉艺墅温泉艺墅37968企业别墅企业别墅18000商业配套商业配套3333建面合计建面合计92000 温泉度假区（温泉泡池）：温泉度假区（温泉泡池）：温泉公园（温泉泡池）面积根据度假区游客接待数量预测值进行推算。假设依据：假设依据：根据温泉泡池设计的经验值，人均泡池面积2，温泉公园经验容积率0.12，发展起步期日接待游客量 800人/天（300000/365=800人/天）；发展成熟期日接待游客量2250人（820000/365=2250人/天）计算过程：计算过程：温泉公园建筑面积（预留面积）=2250*2=4500 温泉公园建筑面积（启动期开发面积）=800*2=1600 温泉度假55、区（温泉泡池）：温泉度假区（温泉泡池）：温泉公园（温泉泡池）面积根据度假区游客接待数量预测值进行推算。假设依据：假设依据：根据温泉泡池设计的经验值，人均泡池面积2，温泉公园经验容积率0.12，发展起步期日接待游客量 800人/天（300000/365=800人/天）；发展成熟期日接待游客量2250人（820000/365=2250人/天）计算过程：计算过程：温泉公园建筑面积（预留面积）=2250*2=4500 温泉公园建筑面积（启动期开发面积）=800*2=1600 酒店：酒店：启动期建设一部分别墅式酒店，一方面树立区域形象，另一方面满足温泉公园对接待设施的需求。温泉主 题酒店（别墅式+公寓式56、）的接待能力约为1200人/天，足以满足发展初期的需求量。因此建议该物业建成度假式 别墅和酒店式公寓，可租可售，前期作为接待设施自持经营，亦可作为销售型物业回笼资金。酒店：酒店：启动期建设一部分别墅式酒店，一方面树立区域形象，另一方面满足温泉公园对接待设施的需求。温泉主 题酒店（别墅式+公寓式）的接待能力约为1200人/天，足以满足发展初期的需求量。因此建议该物业建成度假式 别墅和酒店式公寓，可租可售，前期作为接待设施自持经营，亦可作为销售型物业回笼资金。房地产智库 【启动区开发时序】重点打造温泉酒店和温泉度假设施，同时启动景观建设工 程，提升物业价值【启动区开发时序】重点打造温泉酒店和温泉度57、假设施，同时启动景观建设工 程，提升物业价值第一年第一年温泉酒店奠基温泉酒店奠基定义区域的休闲度假功能区域价值标杆温泉谷开工建设温泉谷开工建设地标区域，向市场展示温泉旅游小镇区域旅游规划开始落实定义区域旅游功能，吸引旅游度假客路网基建路网基建提升区域可进入性，为物业 销售打好基础景观建设景观建设树立区域景观优势，为后期住 宅销售打造亮点第二年第二年温泉一期建成营业温泉一期建成营业带来旅游人群，增加区域活力人气提升，区域旅游价值增加湿地公园开工建设湿地公园开工建设区域重要展示性项目湿地公园本身成为居住价值景观预示未来发展方向，重新定 义区域价值预示未来发展方向，重新定 义区域价值依托区域营销项目58、，增加知 名度和关注度依托区域营销项目，增加知 名度和关注度温泉休闲旅游区域开始形成温泉休闲旅游区域开始形成成为新兴都市高端居住区成为新兴都市高端居住区区域价值提升区域价值提升实现资金回笼实现资金回笼温泉艺墅开始推售温泉艺墅开始推售树立高端住区形象回笼资金，为后续开发奠定基础绿化与景观道路绿化与景观道路提升进入项目的景观道路，为物业 销售打好基础房地产智库 【启动区增值措施】【启动区增值措施】1个温泉酒店1个温泉别墅群1座VMO展示中心1条景观动线1条湿地景观栈道温泉艺墅温泉艺墅一条景观动线一条景观动线一座VMO一座VMO展示中心展示中心温泉酒店温泉酒店房地产智库 1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价房地产智库