1、大型时尚百货商贸城改造项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月大型时尚百货商贸城改造项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月81可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论11.1项目名称11.2项目建设单位1项目承办单位：xxxx11.3可研报告编写单位11.4可研报告编制依据21.5研究范围内容2、21.6项目概况2建设地点21.6.2改造内容及规模31.6.4项目建设期限51.6.5投资估算及资金来源51.6.6财务评价结论61.7研究结论及建议6第二章 背景及必要性72.1项目提出的背景7符合国家各项规划要求7符合国家产业政策要求8拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱82.2项目建设的必要性9促进经开区零售商业的升级调整9成为企业新的经济增长点10第三章 需求分析113.1xx市宏观商业市场特点分析11经济综合实力增强11居民消费观念发生改变113.2xx市零售业市场发展趋势与前景分析113.3项目区市场调研及分析12区域发展现状12区域商业发展趋势133.4项目SWOT分析13优3、势（Superiority）13劣势（Weakness）141、所在区域地处传统商业区，且距离xxxx较近，竞争压力大；14机会（Opportunity）14威胁（Threat）141、多个商场短期内依占市场份额142、城市发展后带动商业竞争激烈14第四章 建设地址及建设条件154.1建设地址154.2项目建设条件15区域概况15社会经济状况154.3项目地配套条件174.3.1交通条件17自然环境条件174.3.3公用设施条件19第五章 总体方案设计205.1发展目标202、商城具有综合购物特征的区域购物中心。205.2发展定位20主题定位20商业业态定位21目标市场定位215.2.4功能定4、位21第六章 建设方案设计236.1设计依据236.2改造内容231、新建地下一层超市3145.34平方米243、商业及特色超市区的装修装饰工程。246.3土建方案24建筑造型及风格246.3.2结构设计256.3.3室内装修256.3.5节能设计理念26无障碍设施266.3.7配套设施建设276.4设备方案27选型原则271、标准化原则272、安全性原则273、适应性原则284、可管理性原则285、技术先进性原则286、其他28设备选型286.5公用辅助工程30道路交通30暖通系统301、室内设计参数302、空调通风设计303、防排烟324、空调系统自动控制335、空调环保与节能336、暖通5、空调节能33电气设计341、设计范围342、供电电源343、变配电系统344、供电系统设计355、照明节能设计356、网络系统367、有线电视系统368、电话系统369、火灾自动报警系统3610、闭路监控系统3711、电气人防系统37给排水及消防系统371、给排水系统372、排水383、消防系统39第七章 节能417.1设计依据和标准414、中华人民共和国清洁生产促进法；417.2能耗指标计算分析427.2.1能源消耗种类及数量分析427.2.2能耗指标427.3节能措施和效果分析43节能措施434、采用用能调控和计量系统。43节能效果分析447.4节水和水资源利用44节水措施442、施工过程6、中采用节水型新工艺、新技术、新设备、新材料。444、选用节水型，质量可靠的卫生洁具。44第八章 环境影响分析458.1环保设计依据456、中华人民共和国水污染防治法，2008年6月1日；458.2环境质量现状458.3建设期环境影响分析及防治468.3.1扬尘环境影响分析及防治468.3.2噪声环境影响分析及防治468.3.3施工废水影响分析及防治478.3.4固体废物影响分析及防治478.4运营期环境影响分析及防治488.4.1大气环境影响分析及防治488.4.2废水影响分析及防治488.4.3噪声环境影响预测与评价及防治488.4.4生活垃圾影响分析及防治498.5环境影响评价49第九章 7、劳动安全与消防509.1安全卫生50国家标准和规范507、建筑设计防火规范（GBJ50016-2006）。50建筑卫生安全50电气安全51卫生防护519.2消防51国家标准和规范51影响消防的安全因素和防治措施52室外消防设施52室内消防设施52消防给水53第十章 项目实施管理与招投标5410.1项目实施管理5410.1.1项目实施原则54建设过程中的管理54竣工验收管理5410.2项目招投标5510.2.1项目招标原则55招标范围5510.2.3 项目招标方案55招标程序56.3开标、评标和中标5710.3项目建设工期与实施进度安排60第十一章 组织机构与人力资源配置6111.1组织机构618、组织设立原则61组织机构设置6111.2人力资源配置6211.2.1项目定员6211.2.2人员来源6211.3人员培训计划63第十二章 投资估算与资金筹措6412.1 投资估算编制依据641、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。643、设备、仪器购置按建设单位提供资料并结合市场询价计入。6412.2总投资估算6412.2.1建设投资估算6412.2.2资金筹措67第十三章 财务评价6813.1财务评价依据6813.2财务评价基础数据686、主要收入估算687、总成本估算6913.3财务评价指标的计算6913.3.1盈利能力分析6913.4不确定性分析7113.4.1盈亏平衡分析7113.49、.2敏感性分析7213.5财务评价综合结论72第十四章 风险分析7414.1风险分析概述7414.1.1风险分析采用的方法7414.1.2风险分析的内容7414.2项目风险的防范对策75工程风险防范75市场风险75财务风险预防75运营管理存在的风险及对策76采购成本存在的风险及对策76第十五章 社会效益分析7815.1改变城市面貌，提高城市品位7815.2改善投资环境，配合经开区发展步伐7815.3吸纳就业人口，缓解城市就业压力78第十六章 结论与建议8016.1研究结论8016.2建议80第一章 总 论1.1项目名称xxxx改造项目1.2项目建设单位 项目承办单位：xxxxxxxx成立于xx10、xx年，分为地上x层、地下x层，是以（全客层、全品类、多功能）为定位的大型时尚百货商店。全方位满足顾客购物、餐饮、娱乐等各种需求，商城将引进500多个国内外时尚品牌，涵盖：黄金珠宝、化妆品、手表、国内外名品服饰、皮鞋、皮具、家居家电等多种商品类别，除此之外，商城还规划了约30%的经营面积，作为餐饮、美食广场、院线、时尚长廊等特设配套项目，打造一站式的消费体验。xxxx遵循“以人为本。最求卓越”的经营理念及高档优质的商品，打造古城标杆性商城。1.3可研报告编写单位编制单位：xxxx资质等级：xxxx发证机关：xxxx证书编号：xxxx法定代表人：xxxx1.4可研报告编制依据1、国家有关部门关于11、项目可行性研究报告的编制内容要求；2、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、国内贸易发展“十二五”规划；4、xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要5、xx市总体规划6、项目建设单位提供的背景资料；7、项目调研收集的有关资料；8、可行性研究报告编制委托书。1.5研究范围内容本报告的工作内容是对xxxx改造项目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、改造地址和建设条件、项目改造方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、社会效益分析等方面分别进行研究，论证项目实施的可行性12、。1.6项目概况建设地点本项目位于xx市xxx区，内负二至九层区域，项目紧临xxx，位于xx市的核心商业区内，区位良好，交通极为便利，设施完备，地理位置优越。1.6.2改造内容及规模本项目为xxxx改造项目，项目拟对xxxx内负二至九层楼层进行改造，项目原用地面积7304.60平方米，原建筑面积52544.07平方米。本次改造新增建筑面积3887.72平方米，其中新建地下一层超市3145.34平方米；接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层46.7平方米；新建一层至七层货梯165平方米；接建一层至六层东北角434.34平方米。改造后面积为56431.79平方米，含消防系统、空调系统、供电系13、统、弱电、电梯、内部装饰、外装饰及保温、水源热泵等。包括负一层超市，车库、负二层机房及人防、一至八层商业区、九层电影院功能区块，主要建设内容包括：1、新建地下一层超市3145.34平方米2、接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层46.7平方米；新建一层至七层货梯165平方米；接建一层至六层东北角434.34平方米。3、地下负二层至地上九层商业及超市区的装修装饰工程。4、购置本项目建设所需设备主要包括超市、储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计948台（个、套）。本项目建成后，将形成营业面积56431.79 m2的经营规模，涵盖百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场14、折扣店等业态的购物中心。主要技术经济指标表项目单位指标建筑栋数栋建筑层数层规划建设总占地面积总建筑面积（含地下部分）建筑高度M容积率%地下停车位个建筑密度%商业比例%项目改造前与改造后主要布局情况和改造主要内容楼层建筑面积（）层高（m）改造前布局改造后布局改造内容地下2层地下1层1层2层3层4层5层6层7层8层9层合计1.6.4项目建设期限根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为x个月，即xxxx年x月xxxx年x月。1.6.5投资估算及资金来源本项目估算总投资为xxxx万元，其中建设投资xxxx万元，建设工程其他费为xxxx万元，不可预见费为xxxx万元，铺底流动资15、金投资xxxx万元。项目所需资金全部为企业自筹。1.6.6财务评价结论本项目正常运营后，年平均新增销售收入xxxx万元，年平均总成本费用xxxx万元，年平均利润总额xxxx万元，年平均上缴所得税为xxxx万元，年平均净利润xxxx万元，年平均销售税金及附加xxxx万元。项目全部投资财务内部收益率分别为x%（所得税前）和x%（所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为xx万元（税前）和x万元（税后）；投资回收期分别为x年（所得税前，含建设期1年）和x年（所得税后，含建设期x年）。项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。1.7研16、究结论及建议本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动我市大型商业综合体的发展，大大改善人民的居住环境，改善社会条件，改善投资环境，推动商业发展及城市建设，项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。综上所述，本项目是可行的。建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。第二章 背景及必要性2.1项目提出的背景进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。连锁经营方式17、的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。符合国家各项规划要求2011年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展规划，其中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，xxx省随即发布“十二五”规划，指出加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超市等社区商业发展。把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方向，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、网络化经营。面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、信息、18、研发设计等生产性服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。同年，国务院出台国内贸易发展“十二五”规划，规划指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定和实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。xxx省“十二五”商务发展规划则提出在大中城市建设若干特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流19、通方式，促进服务业自主品牌发展。符合国家产业政策要求2011年，国家发改委发布了产业结构调整指导目录（2011年本），其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。综上所述，本项目的建设是对国家及省级政策的积极响应，是对xxx省大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好的产业和政策背景。拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱在拟建项目1.5km范围内，能对其产生一定竞争的xxxx，鉴于本项目主要针对高端人群，与本项目目标客户相异，拟建项目的建筑体量远远大于一般中小型商场20、的规模，定位档次与管理水平也相对较高，其辐射能力和吸引能力将远远超过现有商业，因此，本项目建成后将会进一步扩张项目单位在经开区的竞争实力，促进企业的可持续发展。2.2项目建设的必要性促进经开区零售商业的升级调整从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展；进入80年代，大型购物中心等在世界范围内兴起。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上，从业人员超过1000万。同时，购物中心以其集购物、休闲、观光、文化于一体的经营模21、式与完善的辅助服务设施而风靡欧、美、日本及东南亚等国家。 从我国十多年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货商店。自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡。20世纪90年代中期开始，超市成为主力业态。2002年，中国整个零售市场的份额中，大型综合超市已经占到了一半以上。90年代中期至末期，购物中心初露端倪。所谓购物中心（shopping mall）就是由开发商规划，统一管理，拥有大型的核心店和充足停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。 90年代中期至末期，我国大城市出现了一批购物中心，虽然这些购物中心与欧美购物中心有一定的差异，但是基22、本具备了购物中心的特征，具有吃、喝、玩、乐、购等综合功能。从北京、上海新建的商服设施看，大多采用的是购物中心。纵观xxxx地区市场，近几年来，经济不断发展，人口增加迅速，但超级市场、购物中心等配套设施严重匮乏，经济的快速发展与低下的配套设施之间的矛盾越来越突出，与此同时，沃尔玛、家乐福、大润发等国内外大卖场纷纷看准时机登陆xxxx。xx市的零售市场正面临着重大整合。在这场商业大战中，主角是以连锁经营为主要组织方式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态，但作为目前比较先进、未来将是主流的购物中心却相对缺乏。本项目的建设则恰好填补了这个市场空白点，以xxxx强大资金实力、品牌号召力、丰富的市场23、运作经验以及该项目本身的巨大影响力，该项目将产生显著的示范和带动作用，促进开发区零售商业市场的国际化和深层次的整合。成为企业新的经济增长点xxxx在国内市场上具有较高的知名度，特别是在购物中心上更是享誉度甚高。目前xxxx已经在多个城市采用购物中心的模式发展建设，成果显著，本项目即为xxxx庞大发展计划中的一个，是一个纯商业性质的“Shopping centre”式的购物中心，该项目不仅能使项目单位加快市场开发的速度，同时也能促进开发区零售业的良性、快速发展。可见，该项目的建设无论是对xxxx还是对开发区都具有重要的战略意义。第三章 需求分析3.1xx市宏观商业市场特点分析经济综合实力增强据x24、x市统计局有关资料显示，2012年地区生产总值1010.3亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3。人均地区生产总值54405元，按可比价格计算，比上年增长10.5。全年社会消费品零售总额283.8亿元，比上年增长15.8。全年进出口总额9.1亿美元，比上年增长18.8。全年公共财政预算收入110.2亿元，比上年增长10.0。全年城镇居民人均可支配收入22259元，比上年增长14.3；农村居民人均纯收入11183元，比上年增长13.6。居民消费观念发生改变随着经济发展水平与居民可支配收入的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。根据统计数字，2012年xx市全年社会25、消费品零售总额283.8亿元，比上年增长15.8，其中食品、饮料烟酒、服装鞋帽、日用品、体育娱乐用品均较上年有所增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了转移。3.2xx市零售业市场发展趋势与前景分析按照xx市政府提出的建设特大型城市和进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，结合目前国内商业市场发展状况，今后xx市总的商业零售业发展趋势将会重点发展连锁经营、物流配送、代理制等现代化营销方式，而各类商贸新型业态，综合性仓储超市，多位一体的购物中心将成为实现流通方式的主角。因此，在“建设大市场、发展大贸易、搞活大流通”的我国流26、通产业发展总体目标指引下，xx市商业将向多格局、多层次的商业服务体系和形式多样的商业经营方式的方向发展。随着城镇居民人均可支配收入的提高，零售业所面对的将是一个日益成熟，具有较高松散性和流动性的消费群体，这使得零售市场发生巨变，消费内容逐渐多元化、消费层次逐渐复杂化、购买行为逐渐理性化，这些变化都需要零售企业树立科学、整体的营销观念，而购物中心这种商业业态采用现代化的组织管理和合理的物流分配，使营业工作快捷准确，减少了中间环节，加快了购物的快捷性、便利性，市民可一次性购买到所需的生活用品，适应了社会的快节奏发展，大大方便了人们的生活，使人们在追求生活情趣，追求精神享受的同时，在购物和消费中获得27、全方位消费体会与感受。所以，购物中心的潜力巨大，前景乐观，并将越来越受到人们的欢迎。3.3项目区市场调研及分析区域发展现状本项目坐落在xx市xxx区的商业中心，商业场所集中，己逐步形成商圈，且该区周边新建小区较多且均逐步成熟，人口逐渐呈现集中化、密度大趋势，居民收入在xx市平均水平以上，消费潜力较大、需求明显。区域商业发展趋势xxxx地处西关商贸区，该区纳入了xx市xxx区制定的“xxxx（白塔）中央商贸商务聚集区发展规划”的设计，该规划中的xxxx（白塔）中央商贸商务聚集区，地处xxx区的黄金地带，规划面积约10平方公里，区域内人口约xxx万。到2015年末，规划规划聚集区内有批发零售企业约28、2980家、住宿餐饮企业460家，金融保险企业56家，房地产企业40家，文化旅游企业50家，信息IT企业90家，商业服务企业70家，教育科技企业约83家，稳定从业人员79200人。区域内商贸业收入约100亿元，实现上缴税金9.1亿元，固定资产投资58亿元。3.4项目SWOT分析优势（Superiority）1、周边人口密集、购买力强，商业环境较好；2、专业经营策略提供商超前的经营理念；3、周边商业氛围很好，经营环境优越；4、项目超大规模及自助完善的配套设施；5、该店处于经开区最核心地段，地理位置优越；6、项目的区位地理条件较好，紧邻新运大街和民主路，交通便捷，形象好。劣势（Weakness）129、所在区域地处传统商业区，且距离xxxx较近，竞争压力大；机会（Opportunity）该项目是我是规模最大、配套设施最完善、经营理念最新、经营模式最灵活的Shopping centre，目前区域内其它购物中心无法与之抗衡，在此平台上项目本身需进一步完善发展，使xxxx处于区域商业领袖地位，成为xx市地标性商业项目。威胁（Threat）1、多个商场短期内依占市场份额xxxx等商场短期内在xxxx居民心目中仍占据一定的地位，这些使xxxx进驻xxxx消费者心理市场还需短暂的时间和过程。2、城市发展后带动商业竞争激烈在xx市经济不断发展的大环境下，区内各购物中心将各显其能，调整产业结构，争夺消费群30、体。第四章 建设地址及建设条件4.1建设地址本项目位于xx市xxx区，内负一至七层区域，项目紧临xx路，位于xx市的核心商业区内，区位良好，交通极为便利，设施完备，地理位置优越。4.2项目建设条件区域概况本项目所在地位于xx市核心商业圈-xx商圈。xx商圈位于xx市xxx区，除了拥有悠久的历史及浓厚的商业氛围，更是集商业、旅游、文化于一体的黄金地段。商城位于商圈核心地位，xx市新运大街和民主路两条主要大街的交叉处，多条公交线路在此交汇，距离xx市火车站、客运站只需5分钟路程，交通便利。社会经济状况2012年，在市委、市政府的正确领导下，全市上下深入贯彻落实科学发展观，牢牢把握“稳中求进、稳中求31、快”的总基调，积极应对复杂多变的国内外经济环境，全力实施五大发展战略重点工作攻坚，抢抓机遇，开拓创新，扎实工作，全市经济保持平稳较快增长，城乡人民生活不断改善，各项社会事业取得新的进步。全年地区生产总值1010.3亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3。其中，第一产业增加值63.3亿元，增长5.2；第二产业增加值638.4亿元，增长11.1；第三产业增加值308.6亿元，增长9.7。生产总值三次产业构成比例为6.3：63.2：30.5。人均地区生产总值54405元，按可比价格计算，比上年增长10.5。全年社会消费品零售总额283.8亿元，比上年增长15.8。按城乡分，城镇消费品零售额266.32、0亿元，增长15.6；乡村消费品零售额17.8亿元，增长18.1。按行业分，批发业零售额20.4亿元，增长40.6；零售业零售额224.4亿元，增长14.4；住宿业零售额1.1亿元，增长30.0；餐饮业零售额37.9亿元，增长12.6。全年进出口总额9.1亿美元，比上年增长18.8。其中，出口总额6.0亿美元，增长16.9；进口总额3.1亿美元，增长22.6。在出口总额中，按贸易方式分，一般贸易出口5.0亿美元，增长53.3；加工贸易出口0.9亿美元，下降45.6。按经济类型分，国有企业出口0.6亿美元，下降50.3；外商投资企业出口1.2亿美元，下降16.4；私营企业出口4.1亿美元，增长733、2.0。全年公共财政预算收入110.2亿元，比上年增长10.0。其中，各项税收79.0亿元，增长7.2。在各项税收中，营业税15.6亿元，增长1.4；增值税8.4亿元，下降28.2；企业所得税8.4亿元，增长5.8。全年城镇居民人均可支配收入22259元，比上年增长14.3；农村居民人均纯收入11183元，比上年增长13.6。4.3项目地配套条件4.3.1交通条件1、道路条件本项目位于xx市新运大街和民主路两条主要大街的交叉处通达度良好。2、公共交通条件项目周边有公交站点x个，线路xxx路车均设有站点。项目周边所处的公交系统辐射面较大，强大的公交辐射能力保证了较高聚客能力，为商城运营创造较好外34、部环境。自然环境条件1、气象特征xxxx居辽东半岛北部腹地，西南边陲距渤海岸70公里，东南边界距黄海岸100公里，宏观气候受海洋影响较大，全年气候温和、湿润、四季分明。春季回暖快，温暖少雨，多西南风，蒸发量大，日照时间较长，易春旱。夏季炎热多雨，盛行东南风，湿度大，降水集中，时遇北方气流，多有强对流天气。秋季降温缓慢，多晴朗天气，凉爽湿润，具有“一场秋雨一场凉，三场白露一场霜”之特点。冬季寒冷期较长，降水较少，严寒干燥，时遇寒潮北风雪。xx市地处北温带，属大陆季风性气候，根据xxxx气象台提供的气象资料，该地区气象条件为年平均气温8.4。极端最高气温38。极端最低气温-33.7。冻土层厚度1.35、26m。冬季主导方向为西北风、北风；夏季主导风向为东南风、南风。历年年均降水量为737.1mm。2、地形地貌特征xx市地处辽东低山丘陵与辽河平原的过渡地带，其地貌类型齐全，分异规律清楚，层状地貌典型，地貌分区规整。自东南部边界白云山到西北部界河（浑河）畔，地势由高到低，从中山、低山、高丘陵、低丘陵、台地到平原，层次分明，海拔由千米以上到50米以下，依次跌落，构成了东南高，西北低的同向倾斜缓降地势。界临岫岩、凤城和本溪县，境内水泉乡是xxxx地区最高点，大黑山是境内第一高峰，海拔1181米；最低点是界临海城市、台安县和辽中县的唐马寨和穆家镇。3、地质xxxx地区分布面积较广的地质现象，西部近下辽36、河平原区第四系地层以河流冲积相为主，并且极为发育，其厚度由山前向西逐渐加大，山前区平均地层厚度约70余米，至沈（阳）大（连）公路一带逐渐加大到近百米，至浑河边缘其厚度增至300米左右。xxxx东部山区第四系地层不甚发育，只沿汤河、兰河河谷呈条带状分布。其成因主要有冲积、冲洪积、坡洪积及风积、冰碛等类型。项目选址处由于缺乏工程地质、水文地质勘察资料，暂时无法对场地进行定量描述。4、地震根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001）xxx省区划一览表，项目所在地抗震设防烈度为7度，覆盖层度7-8米，无地震液化土层，属建筑抗震有利地段。设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组。437、.3.3公用设施条件1、供水条件本项目生活用水由xx市供水管网供水直接接入。2、供热条件项目建成后，由商城安装中央空调进行集中供热。3、供电及电讯通讯便捷，实现移动通讯无缝隙覆盖，电力充实，文化、娱乐、购物、餐饮等服务业配套发展，有线电视传输网覆盖全项目区。第五章 总体方案设计5.1发展目标1、形成xxx区内包含业态最齐全、种类最多样的集百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、特色餐饮美食广场、折扣店等于一体的大型商城。2、商城具有综合购物特征的区域购物中心。5.2发展定位主题定位汇聚时尚、实现品牌先导、倡导生活新方式的一站式购物中心（Shopping centre）。其内涵包括：1、引入购物38、中心，商场内将集购物、餐饮、休闲娱乐功能于一体，实现多种业态的组合，满足多种的消费需求。让人们在同一个地方就能享受到吃、喝、玩、乐以及购物等“一站式”的乐趣。2、新型的商业空间布局，提倡休闲型的购物形式，提升消费理念，打造时尚生活的新标准。3、通过地下一层特色超市的品牌带动， 吸引更多的品牌店进驻购物中心，而且在品牌引进上具领导性，并形成自身对品牌的强大号召力。商业业态定位鉴于xxxx在经营超市领域以及在管理方式上处于国内领先地位，并具有多年丰富的经验，本项目定位为一站式购物中心（Shopping centre），内含主要商业业态为百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食39、广场、折扣店等。目标市场定位以独具特色的商业运作和智能化、科学化的商业管理，顺应市场的呼唤，引领xxxx时尚消费潮流。5.2.4功能定位为符合本项目的主题定位及业态组合，即要集合购物、餐饮、美食广场、院线、时尚长廊等服务功能于一体，本项目将划分为百货区、特色超市区及休闲娱乐区三个功能区块，既满足娱乐休闲和服务功能的融合，也可以体现项目与众不同之处。楼层商品意向表楼层商品定位地下一层该内部位特色超市、超市外部为（面包房、茶庄、烟酒、花点）一层换装品、黄金珠宝、名表、女人屋、化妆超市等二层女鞋、儿童、水吧等三层少女装、少女文胸、手机数码、配饰、搜货街等 四层淑女装、内衣、女包、咖啡店、西式简餐、搜40、货街等五层男装、男鞋、男包、男士用品等六层运动、户外、床品、家具、小电、厨具、特卖场、会员专区七层美食广场、主体餐厅八层主体餐厅、影院大堂九层影院第六章 建设方案设计6.1设计依据1、民用建筑设计通则（GB 503522005）；2、民用建筑节能设计标准（JGJ 2695）；3、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；5、公共建筑节能设计标准（GB51892005）；6、供配电系统设计规范（GB 50052）；7、建筑照明设计标准（GB 50034-2004）；8、建筑采光设计标准（GB50033-2001）；9、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；10、室外给水41、设计规范（GB50013-2006）；11、火灾自动报警系统设计规范（GB5011698）；12、建筑照明设计标准（GB 500342004）。6.2改造内容本项目为xxxx改造项目，项目拟对原京都购物中心内负二至九层楼层进行改造，项目原用地面积7304.60平方米，原建筑面积52544.07平方米。本次改造新增建筑面积3887.72平方米，其中新建地下一层超市3145.34平方米；接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层46.7平方米；新建一层至七层货梯165平方米；接建一层至六层东北角434.34平方米。改造后面积为56431.79平方米，含消防系统、空调系统、供电系统、弱电、电梯、内42、部装饰、外装饰及保温、水源热泵等。1、新建地下一层超市3145.34平方米2、接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层46.7平方米；新建一层至七层货梯165平方米；接建一层至六层东北角434.34平方米。3、商业及特色超市区的装修装饰工程。4、购置本项目建设所需设备主要包括超市、储藏设备、冷冻设备等共计948台（个、套）。本项目建成后，将形成营业面积56431.79m2，的经营规模，涵盖餐饮，美食广场，院线、时尚长廊等特色配套项目，打造大型商业综合体。6.3土建方案本项目土建方案主要为地下负一层增加3145.34平方米，接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层46.7平方米；新建一层43、至七层货梯165平方米；接建一层至六层东北角434.34平方米，合计3887.72平方米。以及超市、商业区、院线区域装修装饰工程，总建筑面积56431.79m2。建筑造型及风格总体上，商城这样公共式购物场所，它几乎面向社会各个层面的人群，因此风格上很少采用较个性化的设计，本项目占据地面9层，外立面装修应从成本的角度和功能实用性的角度出发考虑，以简洁为主调，功能性为主导。6.3.2结构设计本项目为京都商城已有建筑，该栋建筑采用钢筋混凝土框架剪力墙结构形式，塔楼为剪力墙结构，裙楼为框架结构，建筑结构抗震设防类别为乙类，抗震设防烈度为8度，设计使用年限为50年。6.3.3室内装修本项目土建内容主要为44、超市区及百货区的装饰装修工程，具体包括：1、墙体及顶棚本项目墙体与顶棚表面要求平整、不起尘、不眩光、便于除尘以及减少凹凸面，因此，建筑材料为非燃烧体及非有机复合材料，对内墙角不做特殊处理，顶棚及墙体采用抗静电型合成树脂乳液涂料涂抹，黏结强度0.70Mpa。2、地面本项目地面要求平整光滑、无裂缝、接口严密、无颗粒无脱落，并能耐受清洗和消毒，因此，地面采用瓷砖及水磨石地面，并磨光、打蜡，保证地面平整。3、窗户为保证商场采光均匀度不小于0.7，设计窗地面积比为1/6。选用具有良好气密性的双层塑钢平开窗，窗框材料为钢质型材。4、门考虑商场人流进出及夜晚密闭要求，安全门选用具有极高抗压能力及抗空气泄露能45、力的玻璃自动门，开启方向向室外开启。5、照明本项目为有窗商场，照明灯具的选型应选用外型表面光滑，凹凸面少不易积灰，容易清扫且不宜产生静电材料制成的灯具。在满足照度要求外，灯具的选型和布置主要还应考虑室内气流流型，因此，本项目照明采用三基色荧光粉的T8型（36W）灯管，吸顶安装，灯具的布置采用断续光带型，并与空调风口等统一安排。根据商场的特殊性，应当设置安全出口标志灯，照度51x，疏散照明选用“常明灯”方式。在商场西侧、东侧、南侧等处设置备用照明，按比例均匀布置，其照度不低于一般照明的10%，备用照明电源采用与正常照明的供电干线自配电室的低压屏上（或母线上）分开的方式。6.3.5节能设计理念本项46、目的设计中充分考虑到节能的前期引入：设计中尽可能采用自然通风与自然采光，可以采用被动式阳光房，吸收能量。在建筑装修材料的选用上，采用高效高强环保的生态材料，采用热阻性能好的，密封性能好的材料。无障碍设施考虑本项目为大型购物中心，因此设立无障碍设施，主要包括低位收银台、低位公用电话、无障碍洗手间、紧急呼叫按钮及无障碍电动坡道等，并于购物中心入口处设立无障碍指示牌，在保障残疾顾客方便安全的同时，体现购物中心的人性化特征。6.3.7配套设施建设本项目设有休息设施给顾客，为使到这些休息场所被有真正购物消费意向的人士所使用，杜绝闲杂人停留在商场内，影响消费者的购物心情，建议这些休息场所分两种设置：第一种47、是与水吧、咖啡店结合主要设在首层、二层、三层、四层、六层，体验有偿休息。第二是在各层设置少量的椅子以供有需要的人士稍作休息之用，。配备足够的公共卫生间和茶水间（或直饮水机），方便客户和商户的使用。6.4设备方案选型原则1、标准化原则所选择的设备必须遵循国际、国家行业建设标准。2、安全性原则准确理解国家相关法律法规对内外网、安全等级保护的规定，合法合理地设计安全措施。所选购的设备必须符合安全性和稳定性要求，产品自身的具有相当的安全性，不能够使用有缺陷或者存在安全漏洞的产品；产品自身需要具有稳定性，能够满足长时间、大工作量的稳定运行需求。3、适应性原则所选购的产品应具备一定的灵活性来适应项目建设中48、的各种变化。4、可管理性原则所选设备方便集中监管、配置，可以提供统计信息和故障检测手段。5、技术先进性原则满足项目建设需要的前提下，要求其性能指标保持先进水平，突显绿色、无污染概念。6、其他设备购置应按照先进性与经济性相结合，适用性与适度超前性相结合，数量配置合理，质量安全可靠，经济价格可行的原则进行选择。设备选型本项目拟购置设备主要包括超市、储藏设备、冷冻设备等共计948台（个、套）。 设备购置一览表 单位：万元序号设备名称数量单位单价（万元）金额1商城设备客梯部货梯部轴流风机台箱式风机台扶梯部2冷冻设备离心式制冷机台风机管台水泵台风柜机套3电脑系统POS台UPS2AH台扫描枪把服务器台客户49、机台打印机台软件点个电子称个4购物卡系统电脑台写卡器个终端个软件点套5防盗系统检测天线支解码板块6监控系统电脑台摄像机部控制器块8收银台收银台台快捷收银台台9UPS不接断后备电源服务器套POS收款机套10购物设施购物车辆购物篮个11散货柜项12货架项13合计6.5公用辅助工程道路交通楼内交通：结合本项目功能设计的特殊性，楼内交通采用垂直交通设计。区内交通：通道树型交通体系，通过地下层、地下夹层、地上层的有机规划，将本项目的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。暖通系统本项目设计为集中空调采暖，50、通风换气次数10次，温度夏季28，冬季 18。室内需维持正压，室内相对湿度70%。1、室内设计参数具体室内设计参数详见表6-2所示。表6-2 冬夏空调温度及湿度控制名称温度（度）相对湿度（%）新风m/h人照明W/人员密度/人夏季冬季夏季冬季卖场区271865-20204办公区262065-20205滞货区-1265-2、空调通风设计（1）空调系统冷热源本设计空调系统冷热源选用燃气型溴化锂吸收式冷人水机，一机二用，夏季供冷冻水，冬季供热水；空调冷冻水供回水温度：7-12，空调热水供回水温度：30-37。（2）空调系统本项目采用混合模式，即设自然通风与集中空调相结合方式，通过设置风塔，用自然通风来51、降温，以减少人工能源的使用时间，从而达到节能的效果。空调采用风机盘管加新风系统，新风机组设于新风机房内，所有风机盘管均带回风箱，回风口上带过滤器。空调水系统为双管制，闭式循环。空调水系统采用下供下回双管系统，每层水平回水管上设平衡阀以保证系统平衡。（3）通风系统本项目建成后所使用的地下停车库采用机械排风，按照1/2排烟量设送风机，不足部分通过车道自然补风，排风量6次/h，上排1/3，下排2/3。高低压配电室安消除余热计算排风量，水泵房按3-5次换气次数计算排风量。楼内设有机械排风系统，排风量按空调系统新风量的80%计算。公共卫生间设机械通风，换气次数按10次计，由风机统一排至室外。（4）管材、52、保温及其他通风空调分管均采用镀锌钢板制作，钢板厚度按通风与空调工程质量验收规范。水系统水管当DN50mm时，采用焊接钢管，当DN50mm时，采用无缝钢管，冷凝水管采用镀锌钢管。空调供回水管及凝水管均采用橡塑或聚乙烯PEE40保温管壳，厚度=19mm。空调机组、新风机组消声采用厚片式消声器或消声弯头，吊顶式机组及风机其吊杆均采用减震吊杆。风道阀门采用对开多叶调节阀及蝶阀，空调水管阀门采用对夹式蝶阀，水泵出口采用缓闭式逆止阀，风机盘管进出水接管处采用铜质球阀，阀门工作压力1.6Mpa。3、防排烟（1）变配电室设有气体灭火系统，故设事故排风系统，事故排风量按12次换气次数计算，当烟温感报警，风机前电53、动防火阀关闭，风机停运，灭火后，事故风机开启，电动防火阀开启，进行事故排风，经计算事故风机可和平时排风机合用一台风机。事故风机在消防控制室及本房间室外均可控制。（2）发电机房设有气体灭火系统，故事故排风系统，事故排风量按12次换气次数计算，当烟温感报警，风机前电动防火阀关闭，风机停运，灭火后，事故风机开启，电动防火阀开启，进行事故排风，经计算事故风机可和平时排风机合用一台风机。事故风机在消防控制室及本房间室外均可控制。（3）对地下室超过20m的内走道设机械排烟系统，排烟量按60 m/h.计算，按1/2排烟量计算送风量。（4）对防烟楼梯间及防烟楼梯间及消防电梯合用前室分别设机械加压送风系统，加压54、送风机均设于屋面。（5）对防烟楼梯间及其专用前室设机械加压送风系统，送风位置：防烟楼梯间。4、空调系统自动控制空调机组采用节能全自动机组，用微电脑实现智能控制，全年实现全自动运行。（1）送风机与新风阀联锁，当风机停止运行时新风阀关闭。（2）空调机组的回水管上设电动二通阀，控制进水量。（3）全空气系统：夏季：由室内温度控制表冷器的冷水流量。过度季：由室内温度控制新风与回风混合比。冬季：由室内温度控制通过加热器的热水流量，由湿度探头根据室内相对湿度控制加湿量。5、空调环保与节能（1）用低噪声机电设备。（2）本项目通风空调系统采用混合方式，即人工能源和自然手段相结合的方式，提高能源的使用效率和不必要55、的能源消耗。6、暖通空调节能（1）空调所选用的风机、水泵、制冷机等均采用节能型产品。制冷机组能效比为3.34，满足公共建筑节能设计标准。（2）空调水路系统采用变流量系统，压缩机采用无级调节，使压缩机随时适应制冷负荷的变化要求，保证恒定的出水温度，节约用电。（3）空调系统采用节能保温型复合风管，水管皆采用高效保温材料，总管上设热计量表。（4）空调系统送风采用远程射流消音喷口，可实现分区和区域空调，节能显着。（5）空调机组送回风管均采用铝箔玻璃棉保温，整体保温，消声，防结露。电气设计1、设计范围本项目电气设计主要包括高低压变配电系统、电力照明系统、网络系统、有线电视系统、火灾自动报警系统、太阳能光56、伏发电系统、电话系统、闭路电视监控系统、应急照明系统、公共广播系统等。2、供电电源本建筑属商业用房，属一级负荷，汽车库照明属二级负荷。本项目可就近接皇冠国际大厦电源供电。3、变配电系统本设计采用集中与分散补偿相结合的原则，即对大量集中无功功率在现场或各楼层配电间补偿；在低压配电室对分散无功功率集中补偿，补偿后功率因数大于0.92。4、供电系统设计（1）照明供电系统采用电压为380/220V，TN-S系统，供电方式为放射方式一级负荷。对应急备用照明采用EPS电源，并采用双电源放射式供电；对疏散诱导照明采用带蓄电池LED灯具；对走道照明采用普通节能日光灯，并采用双电源放射式供电末端切换。（2）动力57、供电系统采用电压为380/220V，TN-S系统，消防控制、消防电梯、客梯供电系统采用双电源放射式供电，末端切换；对消防排烟风机，正压送风机供电采用双电源供电，末端切换；对所有采暖循环泵等动力用电，在设备附近设动力控制箱，电源从配电室引来，供电方式采用放射式。（3）配电主要干线采用ZR-YJV型阻燃交联电缆，在地下室竖井内沿托盘式防火钢制电缆桥架敷设，各层分支线采用ZR-BV型阻燃塑料铜芯县沿托盘式防火钢制线槽和扣压式薄壁钢管，在吊顶或楼板内敷设。（4）应急照明系统采用智能消防应急疏散照明指标灯系统，对所有应急灯自动进行监控，自动对电池主站、控制分机运行状态监控。5、照明节能设计地下停车库采用58、太阳能光伏发电系统。地下停车库、楼内各功能用房等均采用高效节能荧光灯；楼梯间、走廊楼梯、电梯前室等处均采用吸顶荧光灯；应急照明采用节能荧光灯；疏散标志灯采用LED发光二极管。所有荧光灯所选镇流器均为电子镇流器，功率因数大于0.98。6、网络系统本项目网络交换设于设备用房，从室外手孔采用12芯淡漠光缆接入数字信号。水平配线子系统采用六类线传输数据信号，垂直干线子系统采用光缆作为数据信号传输媒介。7、有线电视系统引入陕西有线电视信号至一层设备用房，有线电视系统采用SYWV-75型同轴射频电缆。8、电话系统从xx市电信电话交接箱引来直通电话，采用HYA-1000（20.5）通信电缆，引入建筑一层设备59、用房电话交接箱。本系统水平配线子系统采用RVB线传输语音信号；垂直干线子系统采用HYA线作传输媒介。9、火灾自动报警系统（1）按照规范要求在走廊、电梯前室、楼梯间均设置感烟、感温探测器及手动报警器。（2）本项目将消防控制室设在建筑物负2层，内设集中报警控制器、联动控制台、主机、消防电话主机、气体灭火控制主机。（3）各楼层电梯前室设消防电话和声光报警装置。（4）消防联动的功能是对排烟风机、送风风机、消火栓泵、喷淋泵、气体灭火设备进行联动控制。在火灾发生时，切断非消防电源，并且点亮应急备用照明。10、闭路监控系统电梯前室、电梯桥箱登出设监控摄像机，监控系统线路采用SYWV-75型射频电缆和RV-260、1.0软线沿单独的金属线槽和普利卡金属等敷设。11、电气人防系统人防电力按一级负荷供电，380/220V两路屯源引自设在一层的变电所的低压配电柜，一路引自变压器供电的母线，一路引自柴油发电机供电的备用母线，在电缆防爆波井预埋5根50镀锌钢管作为战时电源入口。给排水及消防系统1、给排水系统（1）水源及用水量本项目生活用水由xx市城市自来水管网供给，自城市给水管网引入1根DN200给水管，直接供给建筑内生活用水，并接入地下室生活给水智能无负压增压水箱和地下消防水池。（2）热水系统本项目设局部加热设备供应热水，采用智能型贮热水式电热水器供应热水。（3）管材本项目给水管道采用钢衬塑管，管件连接，给水管61、阀门截止阀。（4）计量室内中、高区智能无负压增压水箱引入管、人防水箱引入管及给水系统各给水支管均设水表计量。2、排水（1）雨水及废水屋面雨水由内落雨水管排至室外；空调冷凝水设专用排水系统，收集后排至卫生间地漏；地下室废水集中至集水坑后采用潜污泵提升排出。（2）生活污水生活污水设置伸顶通气管排水系统，合流排入室外污水管网，一层污水单独排出。（3）室外雨、污水污水经化粪池处理后，排入城市污水管网，室外雨水由雨水口收集，与室内雨水经管道汇集排入城市雨水管网。屋面雨水排水管道的排水设计重现期为10年，室外场地雨水排水管道的排水设计重现期为5年。化粪池设于南、东南角。雨、污水均排至xx市城市雨、污水管道62、。（4）管材室内污水立管均采用PPI型UPVC螺旋低噪音抗震柔性排水管，连接采用配套的PPI-DRF系列螺母挤压密封圈管件连接，污水横管及支管均采用PPI型低噪音UPVC排水管，连接采用配套管件专用胶粘接。雨水排水管均采用PPI型专用雨水排水管（R型）（压力等级1.0MPa），连接采用配套专用的承插胶圈连接。3、消防系统（1）消火栓给水系统室内消火栓用水量40l/s，室外消火栓用水量30l/s，火灾延续时间3h；火灾初期消防用水量由屋顶热镀锌钢板消防水箱（30m）及消防增压装备供给，火灾期间消防用水量由地下室消火栓泵及钢筋混凝土消防储水池（800m）供给；消防水池人孔设于室外，以供消防车取水之63、用。（2）湿式自动喷火灭火系统设计火灾危险等级地下车库为中危险级级，其余为中危险级级，喷水强度：8l/min.，火灾延续时间为1小时；火灾初期自喷水量由屋顶消防水箱（30m）及消防增压装置供给，火灾期间自喷水量由地下室自动喷水泵及钢筋混凝土消防蓄水池（800m）供给；本项目除不宜用水灭火部分外均设喷头保护，并在楼外设地上式自喷系统水泵接合器以备消防时使用；选配手提式磷酸铵盐干粉灭火器MF/ABC4，每个消火栓箱放置两具。地下室电气设备用房设置七氟丙烷自动气体灭火系统保护，钢瓶间设于地下室；消火栓及自喷管均采用内外热镀锌钢管，丝接或卡箍连接（DN80），输送气体灭火器管道采用内外热浸镀锌无缝钢管64、，丝接或法兰连接（DN80）。（3）本建筑全方位设置手提式灭火器保护。选配手提式磷酸铵盐干粉灭火器MF/ABC4，每个消火栓箱放置两具。（4）地下室电气设备用房设置七氟丙烷自动气体灭火系统保护。（5）管材消火栓及自喷管道均采用内外热镀锌钢管，丝接或卡箍连接（DN80）。输送气体灭火剂的管道采用内外热浸镀锌无缝钢管，丝接或法兰连接（DN80）。第七章 节能7.1设计依据和标准我国是一个能源短缺的国家，节约能源是我国贯彻“可持续发展”的既定国策。节约能源也是节约资源，降低生产成本的重要措施。本章节编制依据如下：1、中华人民共和国节约能源法；2、中国节能技术政策大纲（2006）；3、节能中长期专项规65、划（发改委环资2004505号）；4、中华人民共和国清洁生产促进法；5、国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知（2007年）；6、清洁生产审核暂行办法（国家发展改革委、国家环保总局令第16号）；7、重点用能单位节能管理办法（原国家经贸委令第7号）；8、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；9、xxx省建设项目资源节约管理规定（xxx省发展和改革委员会陕发改投资2006352号关于印发的通知）。7.2能耗指标计算分析7.2.1能源消耗种类及数量分析本项目主要耗能品种为电力、新鲜水，其中耗电为住宅照明及其它用电，新鲜水为生活用水。项目用能情况如下：1、耗电量：40.53万kwh；266、耗水量：11.32万T；根据综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）计算得出项目年消耗各种能源折标准煤共144.66吨。（按等价值折标）。能源种类计量单位实物量参考折标系数年耗能量（吨标准煤）备注电Kwh40.531.229kgce/万kwh49.81（当量值）Kwh40.533.33 kgce/万 kwh134.96（等价值）新水万t11.320.857kgce/万t9.7合计59.51当量值144.66等价值7.2.2能耗指标本项目运营后新增产值xxxx万元，经计算其能耗指标为0.003吨标煤/万元。7.3节能措施和效果分析节能措施本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律法规的67、规定和建筑节能标准，采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物维护结构保温隔热性能，减少建筑物使用过程中的采暖、制冷、照明消耗，合理有效利用能源。1、建筑物维护结构的的保温隔热性能，如外墙、屋顶、地板传热系数数值和门窗密封性能都按国家规定指标进行设计，充分采用高效保温材料制成的复合墙体和屋面及密封保温隔热性能好的门窗，采用有效的遮阳措施。2、建筑物内外抹面，保温层严格计算，做到室内不出现结露滴水，门窗严密。3、供电系统均采用合理输送工艺，尽可能降低途中损耗，并充分利用自然条件，以达到节约用电的效果。4、采用用能调控和计量系统。5、公共场所和部位的照明采用高效光源和高效灯具，并采取其他节能控制68、措施，其照明功率密度要符合建筑照明设计标准GB50034的规定在自然采光的区域设定时或光电控制的照明系统。6、所有变配电设备、开关、关源及灯具，均采用新型低耗产品。公共照明开关尽量采用自断电延时开关。荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。节能效果分析本项目建设运营后主要消耗能源为电能、水等，采取有效的节能措施后，项目达到设计营业能力时综合利用能耗指标为0.003吨标煤/万元，远低于xxx省每万元生产总值的综合能耗平均为0.06吨标准煤的标准。7.4节水和水资源利用节水措施1、设计贯彻节约用水、高质高用、低质低用的原则，生活用水、景观用水和绿化用水等按用水水质要求分别提供，梯级69、处理回用。2、施工过程中采用节水型新工艺、新技术、新设备、新材料。3、供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗，提高水资源利用率。4、选用节水型，质量可靠的卫生洁具。5、合理规划地表与屋面雨水径流途径，最大程度降低地表径流，采用多种渗透措施增加雨水的渗透量。综上所述，本项目满足国家节约能源和节约用水的政策要求，具有良好的节能环保效果第八章 环境影响分析8.1环保设计依据1、中华人民共和国环境保护法，1989年12月26日；2、中华人民共和国环境影响评价法，2003年9月1日；3、中华人民共和国大气污染防治法，2000年9月1日；4、中华人民共和国环境噪声污染防治法，1997年3月1日；570、中华人民共和国固体废物污染环境防治法，2005年x月1日；6、中华人民共和国水污染防治法，2008年6月1日；7、中华人民共和国水污染防治法实施细则，2000年3月20日；8、中华人民共和国城市规划法，1990年x月1日；9、建设项目环境保护管理条例，1998年11月18日；10、国家环境保护总局14号令建设项目环境保护分类管理名录，2002年10月13日；11、国家环境保护总局，环发2006（28号）环境影响评价公众参与暂行办法，2006年2月14日。8.2环境质量现状项目区环境质量良好，环境空气质量达到国家环境空气质量二类标准要求。8.3建设期环境影响分析及防治本项目建设期主要污染为进行71、室内装修所引起的小部分扬尘、噪音、废水、固体废弃物。8.3.1扬尘环境影响分析及防治本项目施工期扬尘主要来自建筑材料在运输、装卸、堆放等过程中产生的扬尘；运输车辆往来碾压带起来的扬尘。 防治措施：主要运输道路进行硬化，所有临时道路均需清洁、湿润，并加强管理，使运输车辆尽可能减缓行驶速度；施工中建筑物应用围帘封闭，清理时应避免扬尘；选择对周围环境影响较小的运输路线，定时对运输路线进行清扫，运输车辆出场时必须封闭，避免在运输过程中的抛洒现象；建材堆放点要相对集中，并采取一定的防尘措施，抑制扬尘量；在施工场地出口放置防尘垫，对运输车辆现场设置洗车场，用水清洗车体和轮胎。施工场地干燥时适当喷水加湿，在72、施工场地清理阶段，做到先洒水，后清扫，防止扬尘产生；开挖出的土石方应加强围栏，表面用毡布覆盖，并及时将多余弃土外运。 8.3.2噪声环境影响分析及防治 施工期噪声主要分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声。机械噪声主要由施工机械所造成，因此针对本项目，工作业噪声主要指一些零星敲打声、装卸车辆的撞击声等，多为瞬时噪声；施工车辆的噪声属于交通噪声。在这些施工噪声中，对环境影响最大的是机械噪声。这些机械运行时在距声源1m处的噪声值在85100dB（A）左右。施工期噪声特点是间歇或阵发性的，并具备流动性、噪声较高特征，因此在考虑本项目噪声源对环境的影响时，仅考虑点声源到不同距离处经距离衰减后的噪声。73、 防治措施：从声源上控制。建设单位在与施工单位签订合同时，应要求其使用的主要机械设备为低噪声机械设备，同时在施工过程中施工单位应设专人对设备进行定期保养和维护，并负责对现场工作人员进行培训，严格按操作规范使用各类机械。合理安排施工时间。保障居民有一个良好的学习、生活环境。在装修阶段，对建筑物的外部采取围挡，对距离居民区较近的建筑物外采用移动式隔声屏障，减轻施工噪声对外环境及居民的影响。合理安排施工计划和进度。施工场所的施工车辆出入地点应尽量远离敏感点（居民区），车辆出入现场时应低速、禁鸣。 8.3.3施工废水影响分析及防治施工期废水主要为工作人员的生活污水和建筑废水。工作人员生活污水主要为洗漱74、用水和冲厕废水，经项目区地埋临时污水管道排入市政污水管道。建筑废水产生量较小，均就地泼洒抑尘。因此，评价认为该项目施工期对区域地表水体影响不大。 8.3.4固体废物影响分析及防治 施工期固体废物主要是土建过程中的建筑垃圾以及工作人员的生活垃圾等。 防治措施：建筑垃圾及时清运至指定的垃圾填埋场进行填埋；施工人员生活垃圾禁止随意乱丢，要集中收集，定期雇用清洁工人统一清运至指定的垃圾填埋场。8.4运营期环境影响分析及防治8.4.1大气环境影响分析及防治本项目建成后，对区域大气环境影响轻微。 8.4.2废水影响分析及防治 本项目排放废水主要为生活污水。本项目排水采取雨污分流制，生活污水经化粪池处理后通75、过经污水管道，排入市政污水管道，最终进入xx市污水处理厂，屋面雨水采用有组织排水，有屋面排水系统排入经开区内雨水管网，最终排入xx市市政雨水管网。因此运营期废水对周围环境影响较小。 8.4.3噪声环境影响预测与评价及防治 噪声源防护措施主要通过建筑物隔声、合理布局及利用绿化带来削减设备噪声；通过制定严格的管理制度，规范运输路线，实行限速禁鸣等措施来降低社会噪声。 经采取上述措施后，本项目运营期噪声对场界及保护目标的影响较小，不会增加区域负担，因此本项目运营期对区域声环境质量影响较轻。 8.4.4生活垃圾影响分析及防治 本项目生活垃圾主要产生于商城中心内。 本项目在商城内合理布置垃圾箱，设专用垃76、圾堆点，由专人负责承担项目区内产生的各种垃圾的贮运工作，定期雇用清洁工人清运至xx市垃圾填埋场进行填埋。对周围环境影响较小。 8.5环境影响评价项目施工期对环境的影响是暂时的，会随着项目的建成而结束，通过在施工期须制定严格的环境管理措施，并认真监督执行，将其对周围环境的影响减到最小程度。项目建成交付使用后产生的生活污水有组织的统一排放后不会对环境造成污染，生活垃圾实行定区集中收集、定期清运制度，也不会对环境造成污染。综上所述，经过对项目建设期、运营期的环境影响分析，本项目在采取了必要的环境保护治理措施后，能够达到国家要求的环境标准。项目的建设和运营对周边环境质量产生不良影响较小，从环保角度考虑77、本项目是可行的。第九章 劳动安全与消防9.1安全卫生主要是针对本项目在建设期间及建成后的正常工作阶段所涉及的有毒、有害因素对工作人员生命安全和身心健康的影响。 国家标准和规范1、中华人民共和国环境保护法（1989年12月26日）；2、中华人民共和国水污染防治法（1996年5月）；3、民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2001）；4、建筑给水排水设计规范（GBJ50014-2006）；5、民用建筑工程室内环境污染控制规范；6、建筑物防雷设施规范（GB50057-94，2000年版）；7、建筑设计防火规范（GBJ50016-2006）。 建筑卫生安全在项目完成的实施过程中，都应严格78、执行国家规范。采用绿色环保装修材料，并设置防盗装置。项目区建成后安全最为重要，在设计中，户门采用钢制保温防盗门或防火门，带锁闭装置，同时注重在紧急情况下的及时实施疏散，对项目区工作人员的交通流线设计严格按照规范要求进行设计，以保证遇灾害时人员的顺利撤离。 电气安全用电安全措施：本项目采用TN-S接地系统，建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。防雷措施：按建筑物防雷设计规范（GB50057-94，2000年版）规定，设计建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波侵79、入的措施。 卫生防护水池上部无排水管道通过，排水系统采用生活污水与雨水分流系统。卫生间、洗手间、餐厅等场所均装设机械通风系统。卫生防疫措施：项目区内公共活动空间场所，其内装修和设备安装均按国家卫生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入使用。室内通风进风口应远离污染源。室内应保持清洁卫生，清扫时应采取适时作业，垃圾日产日清。卫生间应有洗手池和良好的通风排气装置。9.2消防 国家标准和规范1、建筑设计防火规范GBJ50016-2006；2、建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；3、火灾自动报警系统设计规范。 影响消防的安全因素和防治措施本项目区内的安全出口应满足人流密集时的疏80、散要求，设防烟楼梯间及采用防火门，并安装安全出口指示标志和事故广播系统。本项目所属建筑属于中型建筑物，建议设置火灾自动报警系统。设防排烟系统，火灾自动报警及消防联动系统，固定装修选用非燃烧体或阻燃材料，钢结构应采用防火涂料。电气设备安装考虑保护措施，以免发生引燃和短路现象，引起火灾。在适当的部位设置防电气火灾的漏电保护装置。 室外消防设施按建筑设计防火规范的要求，本项目合理地确定建筑的位置，满足建筑物防火间距的要求，建筑物的周围留有满足消防车通行的环形消防车道，同时设计消防给水系统，管径不低于400mm，室外消火栓与建筑物均匀布置，确保消防用水量。项目区应设置5 米宽消防车道与城市道路相接，消81、防车可通至每栋建筑，消防车道的设置及每栋建筑的扑救面长度均符合规范要求，建筑物之间的防火间距大于或等于规范的要求，可使项目区建筑在火灾发生时能得到快速方便的扑救。 室内消防设施本项目共设置一个防火分区，设一座疏散楼梯通至屋顶，楼梯可以自然通风，入户门为乙级防火门开向疏散方向，管道井上的门采用丙级防火门，开向消防前室的门均为乙级防火门。 消防给水水源为城市自来水，采用生活及消防合一制供水；室外消防给水采用低压制，管网呈环状敷设，管径为DN100，共设置室外消火栓4 座，供消防车取水灭火用。项目区进水管由东面市政给水管（管径为DN150 mm）上接入，管径为DN100mm。消防给排水用水量：室外282、0L/s（t2.0h）。本项目所属建筑全方位设置室内消火栓进行保护，按最不利消火栓的静压不超过100 米的原则系统竖向分区，系统由消防水池，消防水泵房的室内消火栓加压泵及屋顶的消防水箱组成，初期由屋顶消防水箱供给，火灾时通过室内消火栓内的消防按钮启动室内消火栓加压泵向系统供水，各建筑各层均设置室内消火栓，消火栓的布置保证同层任何部位有两支水枪的充实水柱同时到达。在室外设置地下水泵接合器与室内消火栓管网连接。第十章 项目实施管理与招投标10.1项目实施管理10.1.1项目实施原则本项目的建设必须坚持精心组织、精心设计、精心实施、精心管理的原则。建设过程中的管理建设过程中，严格按照国家建设程序办理83、，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度、招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度。通过完善运行机制、层层落实责任、分步组织实施、理顺管理渠道，以确保项目的顺利实施和工程质量。竣工验收管理本项目建成后，应严格按照国家有关规定和文件批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。10.2项目招投标10.2.1项目招标原则 为保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违法、违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招投标活动当84、事人的合法权益，依据中华人民共和国招标投标法，国家发展计划委员会第3号令及xxxx地区有关工程招标文件的规定，编制本项目的招投标方案，本项目拟采用邀请招标形式确定施工单位，采用邀请招标的形式确定监理单位，在招标过程中要遵循公平、公开、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。 招标范围本项目招标范围包括项目的工程施工、工程监理、设备采购。10.2.3 项目招标方案 1、招标形式及资质要求（1）由业主按国家招标投标法及有关规定采用邀请招标形式确定施工单位及项目监理单位。 （2）资质要求建议扩建部分：施工单位资质为三级以上（含三级）房屋建筑工程施工总承包企业；装饰装修部分：施工单位资质为一级85、建筑装饰装修工程专业承包企业；监理单位资质：甲级房屋建筑工程监理。 2、招标工作组织 由业主委托具有相应资质的招标中介机构组织实施本项目的招标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成资审、编制招标文件、组织评标等工作。按照招标法律相关规定，邀请三家投标单位，进行招标。 招标程序.1招标鉴于本项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行邀请招标。 2、本项目的招标文件应包括招标项目的技术要求86、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求条件以及拟签订合同的主要条款。 （1）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，邀请甲级施工监理企业进行项目的监理。（2）施工企业招标依据工程的需要，采用施工总承包方式，选择施工企业。扩建部分：施工单位资质为三级以上（含三级）房屋建筑工程施工总承包企业；装饰装修部分：施工单位资质为一级建筑装饰装修工程专业承包企业； 3、本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。 .2投标 1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。 2、投标人应87、当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个人时，招标人应当依照本办法重新招标。 3、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。 4、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名誉投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。 .3开标、评标和中标 1、开标由招标人主持、在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。 2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 评标委员会从招标机构的专家库中随机抽取， 其中技术经济等方面的专家不得少于成员数的三分之二。 专家应当从88、事相关领域工作年满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。 3、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件订立书面合同。 4、中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。 中标人不得向他人转让中标项目， 也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。.4招标备案招标文件发售前须上报相关监管部门备案。确定中标人后，15日内将中标通知书与签订的合同报监管部门备案。招标基本情况表项目名称：xxxx改造项目招标组织形式招标方式不采用招标方式招89、标范围招标估算金额(万元)投标单位资质等级要求拟划分标段（个）委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察设计建筑工程装饰工程监理工程设备采购重要材料情况说明建设项目单位盖章年 月 日注：实际招标、投标内容，以招标投标主管部门批准为准10.3项目建设工期与实施进度安排根据本项目的实际工程量，并参考国内及当地同类工程建设的情况，项目建设工期初步安排为x个月，即xxxx年x月xxxx年x月。具体实施进度安排如下。1、项目前期报批 xxxx年x月2、初步设计、施工图的及审批xxxx年x月3、建筑工程施工 xxxx年x月xxxx年x月4、竣工验收 xxxx年x月第十一章 组织机构与人力资源配置90、11.1组织机构组织设立原则组织机构设置应做到管理层次少、职责明确、人员结构合理，管理能力、组织协调能力、运作方式均可满足项目运营的需要，满足可持续发展的要求。组织机构设置本项目承办单位为xxxx，公司内部机构健全，职能明确，设有董事会、监理会、战略委员会、提名委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会、总裁以及下属x个部门等。公司组织机构设置详见图11-1所示。图10-1 组织机构图为做好本项目的各项工作，公司成立项目建设领导小组，负责各项手续的办理、设计、报批与实施等工作。1、项目实施严格按照“项目法人制、施工招标制和质量管理责任制”的原则进行管理。2、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量91、负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。4、严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。11.2人力资源配置11.2.1项目定员为保证项目建成后的正常运行，按照科学合理、精干高效的原则，根据项目建设单位实际情况，本项目新增工作人员2500人，负责项目建成后各项日常监督管理服务工作以及运营维护工作。1192、.2.2人员来源项目全部日常工作人员均直接向社会公开招聘，根据专业技能要求和岗位要求坚持公开、公正、任人唯贤、择优录取的原则，经培训和试用后正式录用者须按照我国劳动法的规定与项目单位签订劳动合同，双方共同履行合同内容。11.3人员培训计划本项目技术人员应具备相关专业本科以上文化程度。项目建设单位应加强职工培训工作，提高职员的综合素质。公司每年都应制定详细培训计划，采用专业培训讲师与外聘专家相结合的方式，对所有人员从企业理念、管理体系、金融知识、投融资政策与操作、宏观经济、产业政策、项目包装与管理、法律、税务、计算机操作等各个方面进行全方位的培训，每人每年培训时间不少于55个小时，同时鼓励员工业93、余自学成才，不断提升自身的综合素质。第十二章 投资估算与资金筹措12.1 投资估算编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2、建安工程费用参照项目当地近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况估算。3、设备、仪器购置按建设单位提供资料并结合市场询价计入。4、项目前期费按原国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格【1999】1283号)计取。5、环境影响评价费按国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格【2002】125号)计取。6、工程建设监理费按国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格94、【2007】670号）计取。12.2总投资估算12.2.1建设投资估算经估算，本项目估算总投资为xxxx万元，其中建设投资xxxx万元，建设工程其他费为xxxx万元，不可预见费为xxxx万元，铺底流动资金投资xxxx万元。1、投资估算汇总表单位：人民币 万元序号项 目投资额 （万元）占投资额比例1建安工程费2工程建设其他费3不可预见费4铺底流动资金项目总投资2、工程费估算表单位：人民币 万元序号工程内容单位工程量单价（元）投资概算（万元）备 注一扩建工程投资估算1地下负一层米22接建部分米2小 计二装饰装修工程估算1拆除工程米22消防工程米23空调系统米24供电系统米25弱电系统米26内装饰米95、27外装饰米2小 计三设施购置及安装估算1离心式制冷机台2风柜管台3风柜机台4水泵台5扶梯部6箱式风机套7轴流风机台8客梯及安装部9货梯及安装部10超市设备项小 计合 计3、工程建设其他费用、不可预见费用投资估算单位：人民币万元编号工程或费用名称估算价值技术经济指标一工程建设其他费用单位数量单位价值及备注1项目建议书国家发展计划委员会计价格（1999）1283号2编可行性研究报告国家发展计划委员会计价格（1999）1284号3环境影响评价估列4建设单位管理费5工程勘察设计费工程勘察设计取费标准（2002）6施工图预算编制费设计费10%7招标代理费计价格（2002）1980号文件建安费0.3%896、工程量清单及计价编制费xxx省工程造价咨询企业服务收费管理办法辽价发（xxxx）005号9工程监理费辽市住建发（2011）17号文建安费1%10施工图审查费11环保验收检测费其它工程费合计二不可预见费1基本预备费建安费和其他费的10%共计(一+二)12.2.2资金筹措本项目总投资xxxx万元，资金来源全部为企业自筹。第十三章 财务评价13.1财务评价依据本项目经济效益初步评价依据为国家发改委、建设部2006年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数（第三版，以下简称方法与参数）及国家最新财税制度和行业有关规定。本项目采用的所有价格均为目前的市场价格。在项目整个计算期内成本、费用及效益计算使用的价格97、均为不变价格，以保证成本、费用及效益计算使用的价格在计算期内一致性及项目经济评价结果的可比性。13.2财务评价基础数据1、参照方法与参数行业财务基准收益率测算结果及专家调查结果，本项目基准收益率设定为13%（行业基准收益率）。2、本项目计算期设定为10年，其中建设期1年，运营期9年。 3、投资及使用计划：在建设期第1年投入100%。4、本项目运营负荷为：第二年达到50%，第三年及以后达到设计运营能力的100%。5、本项目营业税、销售税金税率如下：增值税税率为17%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为5%。6、主要收入估算本项目估算项目运营后10年的营业收入，收入包括租赁收入以及销售收入。经98、估算年收入为：28500万元7、总成本估算年总成本：xxxx万元，其中：（1） 经营成本：28500万元（2） 燃料及动力：850万元（3） 工资及福利费：1728万元本项目建成后初步定员800人，人均工资按2.16万/人估算，福利费按工资总额的14%提取，年工资及福利费为1728万元。（4） 折旧费：506.42万元本项目固定资产折旧按机械设备、房屋及无形资产土地分类计算折旧。根据财字第1412号企业固定资产分类折旧年限表，本项目房屋折旧年限为20年, 工程净残值率按5%估算，设备的折旧年限为10年，工程净残值率按5%估算；（5） 管理费：345.6万元（6） 损耗费：285万元（7） 修理99、费：151.92万元（8） 运输费：80万元（9） 销售费用：9.84万元13.3财务评价指标的计算13.3.1盈利能力分析按照方法与参数的有关规定，本项目盈利能力指标计算了项目的财务内部收益率、项目财务净现值、项目投资回收期、总投资收益率和资本净净利润率。经计算，本项目在计算期内各项盈利评价指标如下：1、财务内部收益率（FIRR）按照方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算器内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。本项目财务内部收益率（FIRR）计算结果分别为：所得税前：11.7%；所得税后：8.78%。2、财务净现值（FNPV）按照方法与参数的规定，财务净现值（FN100、PV）是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。本项目财务净现值（FNPV）计算结果分别为：所得税前：8397.07万元；所得税后：4122.01万元。3、投资回收期（pt）按照方法与参数的规定，投资回收期（pt）是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。本项目投资回收期（pt）经计算分别为：所得税前：5.4年（含建设期1年）；所得税后：6.1年（含建设期1年）。4、总投资收益率（ROI）按照方法与参数的规定，总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投101、资（TI）的比率。经计算，本项目总投资收益率为13.29%。5、项目资本金净利润率（ROE）按照方法与参数的规定，项目资本金净利润率（ROE）表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。经计算，本项目资本金净利润率为9.97%。13.4不确定性分析13.4.1盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，目的是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，旨在为决策提供依据。当以生产能力利用率表示该项目的盈亏102、平衡点BEP时： =60.2%即该项目生产能力达到设计生产运营能力的60.2%即可保本。表明项目盈亏平衡点较低，具有较强的抗风险能力。13.4.2敏感性分析本项目经济评价所采用的数据，存在一定程度的不确定性，主要变化因素是建设投资、销售收入和经营成本，它们所发生的变化对内部收益率有一定影响。考虑到项目实施过程中一些不确定因素对项目财务内部收益率、财务净现值和投资回收期的影响，分别对销售收入、固定资产投资及总成本三个敏感性因素增加和减少5和10的单因素变化进行了敏感性分析。四者在-10、-5、5、10的变化幅度内，财务内部收益率均高于设定的折现率（i12），财务净现值均大于零，投资回收期符合建设103、标准，三者比较，销售价格的变化对财务分析的影响最大，其次为总成本、再次固定资产投资。通过对项目的盈亏平衡点及敏感性进行分析，本项目从经济评价上是看可行的。13.5财务评价综合结论经计算，本项目各项财务评价指标较好。本项目正常运营后，年平均销售收入xxxx万元，年平均总成本费用xxxx万元，年平均利润总额xxxx万元，年平均上缴所得税为xxxx万元，年平均净利润xxxx万元，年平均销售税金及附加xxxx万元。项目总投资收益率为13.29%；项目资本金净利润率9.97%；全部投资财务内部收益率分别为11.7%（所得税前）和8.78%（所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为8397.0104、7万元（税前）和4122.01万元（税后）；投资回收期分别为5.4年（所得税前）和6.1年（所得税后）。项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目在经济评价上是可行的。第十四章 风险分析14.1风险分析概述14.1.1风险分析采用的方法本项目风险分析以建设项目经济评级方法与参数（第三版）第七章提出的方法体系为主，并根据项目的具体特点进行相应的选择。风险分析包括风险识别、风险估计、风险评价与风险应对。风险分析的主要方法包括专家调查法、层次分析法、CIM模型等分析方法，结合项目的具体特点，几种方法组合使用。14.1.2风险分105、析的内容风险管理是一种有计划、有组织地控制企业活动的行为，其目的在于使企业因意外事件所导致的不良影响降至最低，确保企业能顺利实现其既定目标，并保持其发展能力。在认真研究本项目方案等资料的基础上，围绕着项目的建设目标，对项目存在的主要风险因素进行系统的分析研究。本项目的风险因素由工程风险、投资估算风险、市场风险和融资风险三部分组成。14.2项目风险的防范对策工程风险防范工程风险主要是因为工程方案及设备选择、施工与工期等存在的各种不确定性带来的风险。对于本项目的工程风险，可通过加大监理、管理力度，在工程施工方、供货商等参与单位的招标选择上严格把关等措施加以预防。严格遵循建设项目法人责任制，建立科学106、严格的项目实施管理规章制度，贯彻项目业主责任制以及实施工程监理制、工程项目招投标制、合同管理制，以及质量监督制作为主要手段进行风险防范。特别是要严格按照施工设计和财务概算开展施工，确保按期高质量完工。市场风险市场风险主要是指本项目建成后的市场发生变化（如需求量下降、市场份额减小、市场竞争加剧等）给项目运营带来的风险。随着购物中心数量的增加，同行业竞争日趋激烈，本项目要想在行业竞争中继续保持领先优势，就必须提高建店质量，针对项目区不同客户要求，与主要竞争对手形成错位竞争，抢先占领商业弱势区域，从而才能提高市场竞争力。财务风险预防财务风险主要是指由于项目资金不能及时到位，造成项目不能顺利进行。对于107、项目财务风险的防范对策，拟通过项目招投标制有效地控制建设成本，加大项目建设中各项费用的支出控制，避免不合理的支出，对执行过程进行严格监督。科学组织施工以合理工期完成建设任务。建立相应的控制指标体系，据此建立财务风险预警系统，出现意外问题及时商讨对策。运营管理存在的风险及对策由于企业网点扩张步伐较快，在选址、管理、资金等环节都需要很高的管理水平，如果以上任一环节出现问题势必会给公司带来较大风险。针对运营管理水平的风险，项目单位经历不断学习与创新，并且结合不同区域不同商业情况建立了一套完善的运营管理体系,实行规范化操作、科学化管理，使各个管理层次和经营环节均有章可循，极大地提高了管理水平，又为大规108、模开设新店和对外输出管理提供了成套的经营管理规范。采购成本存在的风险及对策大型商场销售渠道多，管理规范，销售周转快，能否有效控制采购成本将直接影响企业的经营成本,影响公司的价格竞争力和销售收入，从而影响到公司的盈利能力。本项目建成后针对商场面临的采购成本，拟从进货渠道入手，严格控制商品进价。以进货量巨大、帮助供给商广泛进入当地市场等理由，要求供给商提供最低的价格。建立与供货商的信息共享系统，供货商将根据信息提示迅速补货，以提高业务运转的高效性和准确性，降低库存，降低风险，降低资金积压的额度，保证资金高速运转。第十五章 社会效益分析15.1改变城市面貌，提高城市品位近年来，随着xx市发展进程的不109、断加快，城市面貌日新月异，本项目的实施，将对项目所在地进行高起点、高标准的统一规划和建设，使商业与居住、商务办公兼容，完善城市生活配套，这将将在较大程度上改变现有城市面貌，利于构建和谐社会。15.2改善投资环境，配合经开区发展步伐项目的建成将会促进本地区基础设施的改进，同时，项目建设能够促进社会经济发展，提升城市品位和人居环境，增加社会服务容量，进一步改善项目周边的开发投资环境，将在很大程度上对xxxx核心商业区块的快速发展起到积极的配合作用，从整体上进一步提升区域的核心竞争力，进一步提升其整体形象，加快经开区的发展步伐。15.3吸纳就业人口，缓解城市就业压力项目的开发实施拟15个月开发建设完110、成，期间可吸纳大量劳动力。同时在项目建成后，也将提供800人的就业岗位，作为商场运营管理工作，在一定程度上可以解决部分城市就业问题，缓解就业压力，带来较好的社会效益。并且项目建设后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给该区域周边的居民提供大量的就业岗位，同时为居民从事第三产业提供良好的区位优势，居民个人收入将大大提高，更有利于社会的团结稳定。第十六章 结论与建议16.1研究结论本报告通过对xxxx改造项目展开系统的可行性研究，归纳得出以下主要结论：1、本项目建设方案合理；进度计划的安排比较适宜，符合总体规划的要求；项目在建设和运营过程中采取适当的环保措施后不会对生态环境产生不利影响。111、2、项目地处xx市北城核心商业区块，随着xx市经济的快速发展，项目市场前景十分广阔。3、本项目符合xx市城市发展规划的要求，项目的建设对于完善地区城市公共服务功能，改善项目区周边人居环境都具有积极的意义。4、项目财务评价显示本项目具有良好的经济效益，主要财务评价指标均可行，项目财务评价可行。经分析论证，我们认为本项目是可行的。16.2建议根据我们在论证过程中对本项目的认识，提出如下建议：1、建议项目建设单位认真做项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，以确保工程进度。2、本项目主要以自营和二次租赁进行运营，建议可以开展多种联营等运营模式探讨，同时，销售收入是影响项目盈利能力的敏感性因素，销售收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此应充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发、销售及经营全过程策划。