1、商务客户商务客户外地游客外地游客家庭客户家庭客户度假客户定位度假客户定位置业客户定位置业客户定位项目启动区以温泉为核心资源吸引高端商务客户、家庭客户和外地 游客三类客户，其中外地客户中，包含了江浙客户和港澳台客户项目启动区以温泉为核心资源吸引高端商务客户、家庭客户和外地 游客三类客户，其中外地客户中，包含了江浙客户和港澳台客户一定量的江浙一带游客福州市区及八县的中高收入家庭客 户，偏爱温泉和生态环境周边区县及福州市区的商务客户，包 括企业、政府会议客户，贵安高球客 户、私营企业主一定量的港澳台商游客港澳台客户港澳台客户房地产智库 根据福州市旅游发展总体规划，2015年国内旅游人数预测值达到582、93 85万人，这将为项目的温泉旅游提供极大的发展空间。贵安温泉度假村的经营 情况良好，接待游客数基本达到规划预期根据福州市旅游发展总体规划，2015年国内旅游人数预测值达到5893 85万人，这将为项目的温泉旅游提供极大的发展空间。贵安温泉度假村的经营 情况良好，接待游客数基本达到规划预期参照福州市各年游客数量 变动趋势及相关城市开发经 验，贵安温泉旅游规划 预测2015年贵安温泉度假区 旅游接待人数将达到100万年份年份游客数游客数201030万2015100万2020140万数据来源：贵安温泉旅游规划数据来源：贵安温泉旅游规划贵安温泉会议中心是福建省政协委员的培训基地，平时 政府的会议接3、待较多，由于此类项目在福州当地的稀缺 性，企业的会议、年会等也会在此进行，整体经营情况较 好，一要提前10天左右预定才可以。整体经营情况较 好，一要提前10天左右预定才可以。贵安温泉度假村大堂接待贵安温泉度假村大堂接待连江县贵安温泉旅游度假村接待江浙一带的游客呈逐月 上升的势头。进入今年以来每个月接待量攀升至6000人次 左右6000人次 左右，未来江浙一带游客有望占总接待量的30%以上。中国国家旅游局网站中国国家旅游局网站http:/ 客数量的最新数据，反推2011年贵安温泉度假村的 总接待量可达6000人/月*12月/30%=24万人，这 一数字虽与规划预期略有差距，但可为我们提供一 定参4、考及借鉴。结合本项目度假村档次与规模，参照贵安温泉上 位规划的预测数据，我们认为起步阶段温泉 游客接待量预计可达30万.起步阶段温泉 游客接待量预计可达30万.房地产智库 107发展阶段发展阶段年增长率年增长率接待人次接待人次起步期（前三年）30万左右发展完善期（中间三年）22%36万44万54万成熟提升期（后两年）15%62万71万82 万 起步期：起步期：温泉区启动，受项目知名度不高影响，以接受片区内客源为主，预计接待量与片区内代表项目持平 发展完善期：发展完善期：知名度的逐渐提高、养生设施及服务的完善、五星级酒店的建立，欧洲风情小镇等休闲设施逐步完 善，高端市场逐步培育成熟，加之有一定的5、大众市场基础，游客形态多样，接待人次快速增长 成熟提升期：艺术主题休闲项目为区域注入新的吸引力成熟提升期：艺术主题休闲项目为区域注入新的吸引力，项目趋向全面综合型，大众市场稳定基础上，中高端市 场得到巩固，游客形态多样，整个项目处于稳定发展阶段 起步期：起步期：温泉区启动，受项目知名度不高影响，以接受片区内客源为主，预计接待量与片区内代表项目持平 发展完善期：发展完善期：知名度的逐渐提高、养生设施及服务的完善、五星级酒店的建立，欧洲风情小镇等休闲设施逐步完 善，高端市场逐步培育成熟，加之有一定的大众市场基础，游客形态多样，接待人次快速增长 成熟提升期：艺术主题休闲项目为区域注入新的吸引力成熟提6、升期：艺术主题休闲项目为区域注入新的吸引力，项目趋向全面综合型，大众市场稳定基础上，中高端市 场得到巩固，游客形态多样，整个项目处于稳定发展阶段其中：年增长率的预测参考国内外大型休闲度假区的增长模式根据旅游地生命周期理论，项目将经历根据旅游地生命周期理论，项目将经历先增长，再保持，后衰退的发展历 程，进入成熟运营阶段后，项目接待游客数量预计将达到60-80万人次进入成熟运营阶段后，项目接待游客数量预计将达到60-80万人次107房地产智库 108顶级事业型客户需求特征：追求物质与精神的 统一、前瞻性的生活理念、功能多元化等顶级事业型客户需求特征：追求物质与精神的 统一、前瞻性的生活理念、功能多7、元化等 事业基础:事业基础:资产1亿以上，财富第一代，精力旺盛、打造事业的巅峰期,年龄40岁以上 置业目的：置业目的：彰显身份、居住、度假亲友接待 圈子小：圈子小：通常亿元以上顶级富豪占1%比例，很多都互相认识；独立特行：独立特行：不喜欢与朋友扎堆购买，高端客户原则上都比较独立，而且这些客户的朋友 其实也不是一般意义的朋友，多数都是工作伙伴。受利益制约，他们的交往通常会保持一 定的距离。物业要求:物业要求:区域的纯粹感 酒店、GOLF等；全方位的物业服务 社区安全；专属的空间感，沉稳大气的建筑风格；对于这些人来说，最需要的就是时间和社会资源。所以，他们会选 择离城市近的别墅，他们会选 择离城市8、近的别墅，出行比较便利。产品关注：产品关注：大独栋500以上大独栋500以上，超大客厅超大客厅，多个卧室，2个以上车位；对价格不敏感，承 受区域最高价；个人情况：个人情况：40-50岁左右，大型私营企业主，华侨；理念：理念：工作比生活重要，厂家合一，拼搏敢闯；长期在商海打拼，视野开阔；置业意向：置业意向：一线水景独栋别墅，面积400平米以上；承受能力：承受能力：总价2000万元以上；产品要求：产品要求：环境好，项目形象好，优秀的物业管理；顶级事业型客户关注点：顶级事业型客户关注点：资源占有、圈子小、独立、大独栋资源占有、圈子小、独立、大独栋人物写真人物写真度假客户定位度假客户定位置业客户定位置9、业客户定位说明：考虑到高端产品在开发中 远期，适合该类客户的产品单价 可能达到2.5万元/平米以上房地产智库 109成就型客户需求特征：关注资源的享用，扎堆 购买，需求小独栋产品成就型客户需求特征：关注资源的享用，扎堆 购买，需求小独栋产品事业基础:事业基础:资产5000-1亿,事业上升期,年龄30-50岁置业目的：置业目的：居住、度假、商务接待、养老物业要求:物业要求:自然景观资源，关注游艇、酒店配套，物业档次，独特的建筑外观，安全性产品关注：产品关注：资产5000-1亿需求250-320平米、1000-5000万需求200-280平米，影视厅、保 姆房个人情况：个人情况：中大型私营企业主、10、股东、华侨；理念：理念：十分关注项目在市场中的高端口碑是否能传达自己的身份；置业意向：置业意向：江景资源型，面积250-350；目前居住情况：目前居住情况：多套住宅；承受能力：承受能力：较高价格，总价800-1000万元；产品要求：产品要求：楼盘整体品质高、形象好，面积不用过大；扎堆购买：希望跟朋友住在一块，为了方便、热闹，尤其是家族企业；扎堆购买：希望跟朋友住在一块，为了方便、热闹，尤其是家族企业；成就型客户关注点：成就型客户关注点：资源享用、扎堆购买、小独栋资源享用、扎堆购买、小独栋人物写真人物写真度假客户定位度假客户定位置业客户定位置业客户定位房地产智库 110成长型客户需求特征：资源追11、求、跟随型，容 易接受新事物，易于引导成长型客户需求特征：资源追求、跟随型，容 易接受新事物，易于引导事业基础:事业基础:资产1000-5000万,事业上升期,年龄 30-50岁置业目的：置业目的：居住、养老，追求不同生活体验物业要求:物业要求:注重产品细节，社区文化和品味；资 源景观、区域良好的生态环境产品关注：面积200-300产品关注：面积200-300，个性化产品，从 众心理，对价格相对敏感；个人情况：个人情况：小型私营企业主，大型 企业高管；理念：理念：事业上升期，改善居住环境置业意向：置业意向：改善居住环境，面积 200-300左右；目前居住情况：目前居住情况：城区已拥有住房；承受12、能力：承受能力：对价格敏感，总价500 万元左右；成长型客户：资源追求型、联排成长型客户：资源追求型、联排人物写真人物写真事业基础:事业基础:资产500-1000万,事业小成,年龄30-50岁置业目的：置业目的：居住、休闲、投资；物业要求：物业要求：环境好、安静；增值、保值；产品关注：产品关注：小面积产品，产品有一定特色，对 价格敏感；较容易被新鲜产品打动较容易被新鲜产品打动个人情况：个人情况：企业高管、经销商、政府 官员；理念：理念：追去上流社会生活；置业意向：置业意向：改善居住环境，面积150-220左右；目前居住情况：目前居住情况：城区已拥有住房或单 位房子；承受能力：承受能力：总价3013、0万左右；上升型客户：资源跟随型、叠拼上升型客户：资源跟随型、叠拼人物写真人物写真度假客户定位度假客户定位置业客户定位置业客户定位房地产智库 111客户来源分析：高端产品以八县财富阶层为主，中端产品以 市区客户为主，启动区重点关注八县及市区的中等财富阶层客户来源分析：高端产品以八县财富阶层为主，中端产品以 市区客户为主，启动区重点关注八县及市区的中等财富阶层大独栋来源区域客户数量以长乐、福清等八 县私营企业家为主以长乐、福清等八 县私营企业家为主群体数量较小群体数量较小小独栋八县及市区客户各 半八县及市区客户各 半客户成长性较快客户成长性较快联排/叠加市区客户为主市区客户为主客户面广泛客户面广14、泛重点关注重点关注度假客户定位度假客户定位置业客户定位置业客户定位楼王以长乐、福清等八 县富商为主以长乐、福清等八 县富商为主极少数高端客户极少数高端客户高端站位高端站位房地产智库 1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价酒店产品建议酒店产品建议温泉产品建议温泉产品建议温泉别墅产品建议温泉别墅产品建议企业别墅产品建议企业别墅产品建议房地产智库 113对数十家知名酒店和国际酒店管理集团进行研究，试图帮助委托方明确酒店 合作方式，15、酒店品牌选择以及洽谈关注点等对数十家知名酒店和国际酒店管理集团进行研究，试图帮助委托方明确酒店 合作方式，酒店品牌选择以及洽谈关注点等？酒店开发流程研究？酒店开发流程研究？酒店集团及品牌研究？酒店集团及品牌研究？酒店合作方式研究？酒店合作方式研究研究思路 先确定战略合作伙伴，再 进一步选择酒店管理方 先确定战略合作伙伴，再 进一步选择酒店管理方 推荐参考酒店品牌：雅高、卡尔森、洲际 推荐参考酒店品牌：雅高、卡尔森、洲际 建议推荐选择委托管理方 式，争取管理方带资管理 建议推荐选择委托管理方 式，争取管理方带资管理研究结论房地产智库 114本项目酒店开发流程及合作方介入节点：酒店管理集团通常 会16、在酒店规划初期就正式介入，为开发商提供经营计划、可 行性分析、规划以及地区评估本项目酒店开发流程及合作方介入节点：酒店管理集团通常 会在酒店规划初期就正式介入，为开发商提供经营计划、可 行性分析、规划以及地区评估项目规划定位阶段STEP 1STEP 1可行性研究STEP 3STEP 3饭店的规划和启动STEP 2STEP 2饭店工程实施STEP 4STEP 4工程的设计和兴建STEP 5STEP 5筹备开业STEP 6STEP 6 确定工程目标 确定饭店结构（房间数、功能设置、服务项目等）制定工程总体规划 确定开发事项 遵守当地政府和国家法令 选择饭店筹备开业咨询公 司 做出正确的可行性研究和17、 分析 根据可行性决策饭店筹建 计划 度假项目规划定位 打造各大功能区 细分客户投资商、开发商酒店管 理集团酒店管 理集团AB2酒店开发流程研究1/3B11 国际知名酒店管理集团在接受或开发新酒店，会要求在开发最前期介入，从而对意向酒 店做到全面把控。2 酒店管理集团在初次接触意向业主后，会做一系列专业分析：考察地块区位、周边环境、业主财务资金、土地使用属性等可行性研究后，决定合作方式及授权品牌。1 国际知名酒店管理集团在接受或开发新酒店，会要求在开发最前期介入，从而对意向酒 店做到全面把控。2 酒店管理集团在初次接触意向业主后，会做一系列专业分析：考察地块区位、周边环境、业主财务资金、土地使18、用属性等可行性研究后，决定合作方式及授权品牌。本项 目现 处阶 段市场营销阶段设置饭店营业部门、职能部门和后勤部门对酒店的设施设备进 行保养完成工程的设计合理安排饭店各功能区域 的布局规划能源和技术系统合理安排酒店设施设备饭店外部建筑和内部装修落实饭店筹建开发资金，办理各 项报批手续选择饭店管理公司，觉得特许经 营或合同管理，签订合同制定全面的土地使用计划预算工程成本、安排工程日程，并开始工程的设计决定饭店所有权，解决资金问题房地产智库 115业主与酒店管理集团洽谈过程是双方相互沟通、相互选 择的过程，应该秉持真实交流情况的原则，开诚布公，以谋取共同赢利业主与酒店管理集团洽谈过程是双方相互沟通19、相互选 择的过程，应该秉持真实交流情况的原则，开诚布公，以谋取共同赢利判断饭店业主的财务资 金情况，酒店债权债 务，有无任何官司等饭店规模较小，收益潜 力较低，地头也不好，或是位于难以经营的市 场区域饭店规模较大，有利于扩大市场的市 场占有率，提高公司的知名度，又较 优厚的管理费收入，且饭店位置适 宜，处于理想的市场区域采用特许经营 的形式争取合同管理条件好的饭店，或获利 颇丰的饭店，而且业主 具有经济实力，公司可 以参股，参与饭店所有 的决策实地考察酒店的 具体位置、档次 和周边环境硬件考察软件考察&带资管理情况良好情况不良不考虑合作无诚意合作诚意合作酒店筹建可行性 研究：市场预测、利润预20、测和资金 筹措酒店开发流程研究2/3开发商选择酒店 品牌与酒店集团接触相互沟通酒店集团 考察思路房地产智库 116本案处于项目规划定位的前期，在洽谈战略合作伙 伴和酒店管理集团有两种方式本案处于项目规划定位的前期，在洽谈战略合作伙 伴和酒店管理集团有两种方式确定酒店管理集团引入战略合作伙伴 优势：前期引入国际知名酒店管理集 团，确定酒店品牌，有利于整体项目的 定位成功，在与合作开发商洽谈合作 时，可作为谈判筹码。劣势：委托方在旅游项目开发和酒店运 营管理方面经验不足，寻找酒店管理集 团，谈判酒店品牌，将要花费成倍的时 间成本，且效果不显著，在谈判时容易 由于信息不对称，而被收取较高的酒店 管理21、费用。确定战略合作伙伴引入酒店管理集团 优势：前期引入优质战略合作伙伴，项 目的规划和定位将更加清晰，同时可以 充分利用战略合作伙伴的丰富经验和资 源，之后引进酒店管理集团事半功倍。劣势：在引入酒店管理集团时，战略合 作伙伴占据主动权。基于项目现状的发展情况，世联偏向于推荐B方式酒店开发流程研究3/3A方式：B方式：世联也就A方式下的合作模式也进行了深入研究：房地产智库 117本项目酒店合作方式选择1/2选择酒店品牌，首先需要选择酒店合作方式：目前最为常见 的酒店扩张（合作）方式为委托管理和特许经营选择酒店品牌，首先需要选择酒店合作方式：目前最为常见 的酒店扩张（合作）方式为委托管理和特许经营22、国际酒店集 团扩张方式直接投资战略联盟输出品牌及管理经营团队,交纳管理 酬金输出品牌但不输出人员，只监督指导 达到相应标准，交纳特许经营转让费租赁管理委托管理特许经营自建、管理酒店，自负盈亏、自担风 险签订租赁合同,业主只拥有所有权，管 理方交纳租金，拥有经营权、使用权企业间相互经营资源的共同运用，组 成合作联盟房地产智库 118酒店业主（开发商）选择思路酒店业主（开发商）选择思路 综合考虑：品牌溢价/（成本*风险），得出适合本项目的合 作方式综合考虑：品牌溢价/（成本*风险），得出适合本项目的合 作方式委托管理委托管理特点特点管理管理形式形式对饭店的 控制权对饭店的 控制权技术要求技术要求 23、资本投入资本投入 财务风险财务风险盈利能力盈利能力代表企业代表企业直接投资无低低低低香港半岛酒店、酒店集团总部酒店最初一 般采用此形式租赁管理低低高低低目前这种形式并不多见委托管理低低高低低洲际集团、万豪集团、喜达屋集团、圣达 特集团、精品国际集团、全球卡尔森特许经营高高高高高圣达特集团是完全特许经营型品牌集团战略联盟高高高高高例如：凯德&万科本项目酒店合作方式选择2/2酒店建造成本巨大，加上经营风险，酒店集团一般不采用这种方式扩张酒店集团一般也不选择这种方式，除非出租方拥有黄金地带的土地或是 盈利潜力巨大的地段参考本项目实际情况（不具备经营酒店经验），不推荐该合作形 式取决于战略合作伙伴的实24、力和资源国际酒店集团全球化扩张的主要方式，也是目前我国高档酒店开 发合作的主要形式针对本项目情况推荐的合作方式未来结合项目合作伙伴，可以纳入考虑范围房地产智库 119通过研究采用委托管理方式合作的几十家酒店以及访谈数位 酒店专业人士，我们总结出酒店管理集团考虑参与管理或投 资酒店KPI体系通过研究采用委托管理方式合作的几十家酒店以及访谈数位 酒店专业人士，我们总结出酒店管理集团考虑参与管理或投 资酒店KPI体系酒店管理集团选择KPI分析1/2KPI体系皇冠假日酒店假日酒店假日精选酒店希尔顿酒店康拉德酒店圣瑞吉斯酒店威斯汀酒店喜来登酒店福朋酒店W酒店至尊精选酒店索梅丽亚酒店集团香格里拉大酒店美居25、酒店诺富特酒店万豪酒店万丽酒店万怡酒店JW万豪酒店凯悦酒店君悦酒店柏悦酒店豪生酒店天天饭店最佳西部国际饭店福特大酒店宜必思酒店索菲特酒店地中海俱乐部凯宾斯基集团下略政府支持力度收益/风险预期规模/定位内因外因区域市场容量/竞争程 度配套资金酒店区位/客源市场集团战略布局房地产智库 120我们对比KPI具体指标作出如下判断我们对比KPI具体指标作出如下判断KPI指标KPI指标结合研究和访谈具体分析结合研究和访谈具体分析匹配度匹配度集团战略布局研究了10多家酒店管理集团，结果显示所有酒店集团的布局重点主要为长三角、珠 三角、北京、天津等主要城市，近半成向二、三线城市迈进。酒店区位/客源市场所在区位26、仍属于陌生区域，游客量较小，所以必须针对该区域未来发展趋势向酒店 集团作重点阐述规模/定位根据初步规划，本酒店为高星级商务度假酒店，体量较大，比较利于酒店集团扩大 市场占有率收益/风险预期采用上述合作方式-委托管理，酒店管理不用承担很大经营风险，能获得较高委托 管理代理费用，应该有利于选择与我方合作配套资金应该尽量在这一方面向酒店集团展现实力区域市场容量/竞争 程度本项目酒店填补高端酒店空白，也有利于酒店集团扩大市场影响力政府支持力度福州重点关注该区域发展，政府重点支持项目匹配度分析结论：本项目处于成熟休闲发展潜力区域内，软硬件条件匹配度较高。所以世联建议：扭转酒店合作误区，开发商应处于酒店合27、作洽谈的优势地位，应 自信项目规划定位的可操性，在与酒店洽谈时期展现开发商实力及魄力酒店管理集团选择KPI分析2/2房地产智库 121研究国内已进驻的数十个知名酒店集团，通过电话及邮件访谈，得出 适合本项目，具有推进可能的合作酒店品牌，卡尔森、雅高、洲际三 大品牌有进一步推进的可能研究国内已进驻的数十个知名酒店集团，通过电话及邮件访谈，得出 适合本项目，具有推进可能的合作酒店品牌，卡尔森、雅高、洲际三 大品牌有进一步推进的可能商家验证商家验证被验证商家被验证商家沟通结果及合作意向沟通结果及合作意向Jumeirah酒店管理公司 简介无意向。无意向。该酒店管理公司办事效率较高，但迪拜总部效率相对不28、高，洽谈过程较 长，但服务态度很好，各个环节都能够积极地推动项目的进展希尔顿酒店管理集团未明确表明意向，推进中。未明确表明意向，推进中。该酒店管理集团流程较细，需要等待时间较长，提交 项目资料后至少一周左右方能进行下一步的工作洲际酒店集团有一定意向，推进中。有一定意向，推进中。在中国均委托管理，投资极少，但旗下holiday inn有进入 城市郊区的可能。万豪国际酒店集团未明确表明意向，推进中。未明确表明意向，推进中。对新业务比较敏感，热与接待客户，办事效率较高，积极与高层进行连接。喜达屋国际酒店集团无意向。无意向。酒店办事效率一般，流程要等很久，传送资料后至少一周以上方有回复凯悦国际酒店集团29、无意向。无意向。酒店办事效率较高，洽谈业务可直接与李小姐联系法国雅高酒店管理集团有意向，积极推进中。有意向，积极推进中。若联系业务可直接与颜朗联系，该公司具有在中国长期发 展的战略意图，整体服务态度较高，洽谈过程比较顺畅卡尔森酒店管理集团有意向，积极推进中。有意向，积极推进中。卡尔森在中国的扩张加速，洽谈过程比较顺畅凯宾斯基酒店集团无意向。无意向。该酒店管理公司办事效率极高，且合作洽谈过程中比较顺畅，态度和蔼四季酒店集团无意向。无意向。洽谈过程中言语得体，态度较好，沟通时最好先了解其战略布局房地产智库 1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位2 2启动区策略启动区策略430、 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价酒店产品建议酒店产品建议温泉产品建议温泉产品建议别墅产品建议别墅产品建议企业别墅产品建议企业别墅产品建议房地产智库 福州现有温泉旅游产品主打风景温泉概念，对温泉资源开发利用不充分，产品 同质化严重，文化、健康主题产品缺乏福州现有温泉旅游产品主打风景温泉概念，对温泉资源开发利用不充分，产品 同质化严重，文化、健康主题产品缺乏123123贵安温泉大明谷温泉青云山御温泉黄楮林温泉名称名称温泉特色温泉特色位置位置配套设施配套设施项目 规模项目 规模价格价格贵安贵安温泉温泉高尔夫温泉高尔31、夫温泉连江连江高尔夫、酒店、游泳基地高尔夫、酒店、游泳基地400 亩400 亩135135大明谷 温泉大明谷 温泉江景温泉江景温泉闽清闽清游乐园、会议中 心、户外运动场、度假别墅游乐园、会议中 心、户外运动场、度假别墅200 亩200 亩118118黄楮林 温泉黄楮林 温泉峡谷温泉峡谷温泉闽清闽清休闲中心、酒店、森林登山区休闲中心、酒店、森林登山区3500 亩3500 亩6868七叠七叠温泉温泉高山温泉高山温泉闽清闽清宾馆、农业观光 园、冬天筹宅宾馆、农业观光 园、冬天筹宅574.7亩574.7亩138138乐峰赤 壁温泉乐峰赤 壁温泉景区温泉景区温泉永泰永泰度假别墅度假别墅100 亩100 32、亩168168青云山 御温泉青云山 御温泉景区度假型 温泉景区度假型 温泉永泰永泰酒店（四星级）酒店（四星级）407 亩407 亩168168龙泉山 庄温泉龙泉山 庄温泉景区温泉景区温泉永泰永泰农家乐农家乐100 亩100 亩6868南屿温泉黄楮林温泉黄楮林温泉大明谷温泉大明谷温泉青云山御温 泉青云山御温 泉贵安温泉贵安温泉乐峰赤壁温泉乐峰赤壁温泉龙泉山庄温泉龙泉山庄温泉七叠温泉七叠温泉房地产智库 单以温泉为核心功能难以驱动大规模项目，大规模项目开发需要更多主题性项 目来支撑；以温泉为特色的功能复合式开发成为主流，福州温泉呈现出大规 模综合型开发的趋势单以温泉为核心功能难以驱动大规模项目，大规33、模项目开发需要更多主题性项 目来支撑；以温泉为特色的功能复合式开发成为主流，福州温泉呈现出大规 模综合型开发的趋势规模规模投资投资开发商开发商项目定位项目定位闽侯荆溪光明谷闽侯荆溪光明谷2000亩10亿福建凤翔集团综合接待管理服务区、温泉洗浴区、五星级温泉大酒店、休 闲运动养生区、生态温泉商务酒店五大功能区永泰汤埕温泉永泰汤埕温泉760亩3亿农业旅游和度假休闲娱乐项目东雁旅游综合体东雁旅游综合体7500亩68亿世纪金源总部商住基地、海峡历史文化步行街、超五星级酒店、高尚 住宅、养生堂、儿童世界、高尔夫会所以及月亮湖、禅堂、山地体育公园、欢乐谷、福州记忆等子项目晋安桂湖生态温泉城晋安桂湖生态温泉34、城13平方 公里40亿招商中规划有大型游乐园、主题演艺剧场、国际会议中心、国际温 泉品牌酒店和温泉度假别墅群等项目东龙湾滨海温泉旅游 度假区东龙湾滨海温泉旅游 度假区3平方 公里52亿招商中滨海休闲区、温泉度假区、探险游乐区、会议区、海上游乐 区、休闲人居区等六大功能区124124东龙湾滨海温泉旅游度假区东龙湾滨海温泉旅游度假区 在福清市三山镇沁前村，总投资52亿元人民币，分三期建设。规划总面积8.8平方公里(陆地3 平方公里，海域5.8平方公里)。拟利用滨海、海岛、温泉等综合资源优势，建设滨海休闲区、温泉度假区、探险游乐区、会议 区、海上游乐区、休闲人居区等六大功能区。目前旅游开发总体规划基35、本完成，景区道路建设已纳入福清市2010年规划。房地产智库 125125选取著名温泉度假区，了解发展趋势，借鉴成功经验选取著名温泉度假区，了解发展趋势，借鉴成功经验研究的案例温泉度假区国外：冰岛 Bluelagoon美国 Dunton德国 巴登巴登日本 汤布院捷克 卡罗维瓦里英国 巴斯国内及台湾珠海海泉湾厦门日月谷温泉度假酒店广东珠海御温泉北京九龙山庄北京帝景温泉度假村台湾樱花温泉度假村着重分析了其中：度假区：冰岛 Bluelagoon、美国 Dunton、德国巴登巴登度假酒店：珠海海泉湾、厦门日月谷温泉度假酒店、珠海御温泉房地产智库 126各度假区挖掘温泉价值、配备高端SPA，形成核心竞争力36、；再造配套并整合周 边资源，形成多元体验各度假区挖掘温泉价值、配备高端SPA，形成核心竞争力；再造配套并整合周 边资源，形成多元体验名称名称荣誉荣誉特色特色温泉体验项目温泉体验项目配套配套蓝湖温 泉海岸 旅游度 假区蓝湖温 泉海岸 旅游度 假区2004 最佳 出口创汇 奖2005世界 最佳温泉 Spa奖保养、按 摩保养、按 摩瀑布浴、蒸汽浴等保养：盐浴、藻类滋养浴、水疗、稳固保养、脸部保 养按摩：水里按摩、松弛按摩、硅胶按摩产品：沐浴露、营养液、脸部护肤品自身配套：会议室、休闲步道、温泉Spa周边：9洞及18洞高尔夫、渔港、Rift地质博物馆、跨峡谷大桥、冰岛民俗博物馆、灯塔、艺术蜡 烛厂Du37、nto n温泉 旅游度 假区Dunto n温泉 旅游度 假区著名的温 泉滑雪胜 地温泉及温 泉特色 Spa温泉及温 泉特色 Spa五种方式泡池：室内公共泡池、露天浴室、半私密泡 池、私密独栋别墅泡池、温泉河Spa疗养方式：1、60分钟疗程 11种spa特色服务2、90分钟疗程5种spa特色服务多功能活动中心（酒吧、餐厅、舞池）15栋装修精致手工别墅(19世纪)瀑布旁小教堂、瑜珈练习馆视频会议式、小戏院及局域网图书馆及体育馆德国巴 登巴登德国巴 登巴登欧洲最著 名的温泉 乡“欧洲 拉斯维加 斯”极致情调+休闲极致情调+休闲两大浴场、独特沐浴 方式两大浴场、独特沐浴 方式世界顶级SPA：有着神奇热38、泉和顶级专业设备，天体温泉浴场：古典弗里德里希浴场，文艺复兴风 格，建在两千多年前的古罗马浴池的遗迹上，“罗 马爱尔兰浴”的裸体沐浴方式，十几道程序；卡拉 卡拉（Caracalla）浴场是欧洲最美最大的温泉浴场 之一，现代风格；休闲宫：娱乐、音乐厅、舞厅等日本汤 布院日本汤 布院最向往的 温泉乡日式文化+服务日式文化+服务日式服务温泉洗浴：日式传统的凤吕洗浴；金鳞湖露天温泉坐古典马车周游观光、日式风格 饮食、汤布院车站美术馆、汤布 院民艺村房地产智库 温泉资源的利用由单一功能向复合功能发展温泉资源的利用由单一功能向复合功能发展天然沐浴阶段温泉疗养阶段温泉休闲阶段养生度假阶段超大型休闲娱乐阶段天39、然温泉 简易泡池温泉住宿温泉会议体育娱乐民俗观光养生休闲度假温泉主题 乐园体检理疗膳食体育娱乐游乐养生温泉商务体育高尔夫剧院体检中心天然温泉直接利用简易泡池洗浴与治疗疾病的 功能以温泉疗养院的 形式功能单一温泉为核心功能复合、综合性 的旅游休闲活动温泉形态和游客类 型多样化出现地产项目雏形温泉作为特色，并非 核心休闲及康复疗养的双 产业交织温泉疗养价值被挖掘大规模地产项目开发温泉作为配角是其中 一个亮点多个核心主题大规模地产项目开发会议发 展 阶 段 功 能 体 系 特 征功能单一功能复合房地产智库 养生已成为热点主题，是多数温泉项目提升其竞争力的重要法码，其内涵也由简单的“泡汤疗养”拓展到S40、PA、食疗、温泉产品 等养生已成为热点主题，是多数温泉项目提升其竞争力的重要法码，其内涵也由简单的“泡汤疗养”拓展到SPA、食疗、温泉产品 等 汤文化挖掘 健康体检 SPA 食疗 针对女性的换肤理疗 定制化服务多类型温泉泡池多类型温泉泡池128老参汤 灵芝汤薄荷汤首乌汤 甘草汤 丁香汤甘松汤 荷叶汤当归汤 仙茅汤 鸡血藤池 金银花池 芦荟池舒筋池 米酒汤 茶汤活力池 紫檀池养生内涵被 进一步挖掘高端养生会所（庐山天沐）房地产智库 温泉养生圣地：艺术主题温泉、世外桃源的幽境、御式服务温泉养生圣地：艺术主题温泉、世外桃源的幽境、御式服务温泉养生圣地：艺术主题温泉、世外桃源的幽境、御式服务温泉养生圣41、地：艺术主题温泉、世外桃源的幽境、御式服务幽之境幽之境灵之泉灵之泉灵之泉灵之泉文化之韵味文化之韵味文化之韵味文化之韵味忘我之境界忘我之境界忘我之境界忘我之境界我们的温泉产品要顺应发展趋势，超越现有水准房地产智库 130星级酒店的建筑形式不宜出现大体量城市化建筑，建议采用低密度物业形态结 合生态环境布局星级酒店的建筑形式不宜出现大体量城市化建筑，建议采用低密度物业形态结 合生态环境布局十字水生态度假村酒店十字水生态度假村酒店Cross-waters Ecolodge&SPACross-waters Ecolodge&SPA东部华侨城茵特拉根酒店东部华侨城茵特拉根酒店The Interlaken 42、HotelThe Interlaken Hotel普吉岛拉古娜喜来登度假酒店普吉岛拉古娜喜来登度假酒店Sheraton Grande Laguna PhuketSheraton Grande Laguna Phuket房地产智库 温泉酒店建议采用自然风格，充分结合项目的原生生态资源优势，强调艺术感 和养生文化温泉酒店建议采用自然风格，充分结合项目的原生生态资源优势，强调艺术感 和养生文化131酒店效果图房地产智库 132酒店档次符合度假区整体定位，建设为4星级标准；同时针对中高端客户的不 同需求，并考虑投资成本，建议建设别墅式和公寓式两类酒店酒店档次符合度假区整体定位，建设为4星级标准；同时针43、对中高端客户的不 同需求，并考虑投资成本，建议建设别墅式和公寓式两类酒店酒店档次酒店档次酒店规模酒店规模项目的客户定位以中高端客户为主，兼具部分高端客户；项目的客户定位以中高端客户为主，兼具部分高端客户；福州目前知名温泉度假区配套酒店基本为4星级标准；福州目前知名温泉度假区配套酒店基本为4星级标准；根据项目客户定位、福州酒店市场现状、温泉度假区案例确定项目酒店按4星级标准建设，以5星级形象推广，同时预留一定的升级空间。根据项目客户定位、福州酒店市场现状、温泉度假区案例确定项目酒店按4星级标准建设，以5星级形象推广，同时预留一定的升级空间。参考相关温泉度假区配套酒店规模，同时兼顾本项目前期启动资44、金条件，并根据客 户接待量测算项目酒店建筑面积28000，客房约为4500间。参考相关温泉度假区配套酒店规模，同时兼顾本项目前期启动资金条件，并根据客 户接待量测算项目酒店建筑面积28000，客房约为4500间。房地产智库 133温泉文化长廊：整个温泉主题酒店形成温泉文化博物馆，大堂、电梯间、走廊、房 间，所有区域都是温泉知识和温泉历史温泉文化长廊：整个温泉主题酒店形成温泉文化博物馆，大堂、电梯间、走廊、房 间，所有区域都是温泉知识和温泉历史中式温泉主题区：通过小 品、壁画等，形成中国温泉 文化的博览，中国温泉 文化的博览，传承中国养生 文化；古代宫廷温泉壁画把 酒店各楼层串联在一起；现代温泉45、主题区：世界各 地温泉文化的殿堂，前沿的 温泉技术介绍；每个楼层一 个主题；温泉艺术展示墙温泉艺术展示墙温泉艺术品展示温泉艺术品展示各类温泉主题介绍各类温泉主题介绍温泉文化书吧：养生之道温泉文化书吧：养生之道西方温泉历史西方温泉历史房地产智库 134酒店客房：装饰精美的中式和现代两大风格，客房设置风格各异的温泉泡 池，并提供特有的健康矿泉水，全天候“内外兼顾”的利用温泉的保健功效酒店客房：装饰精美的中式和现代两大风格，客房设置风格各异的温泉泡 池，并提供特有的健康矿泉水，全天候“内外兼顾”的利用温泉的保健功效资料来源：世联研究城市五星级酒店客房研究分类分类占比占比面积面积豪华及商务套房占10%46、左右套内60-70 家庭套房占20-30左右套内40-50标间占60-70%左右套内3035中式风格中式风格现代风格现代风格酒店名称客房（间）villa（套）套数比龙佑温泉度假区1082418%汤池温泉度假区500265%庐山天沐温泉度假区334庐山龙湾温泉度假区260207%御温泉703030%贵安温泉度假区1553016%青龙山御温泉2056022%通过对国内温泉度假村及福州市场现状的分析，建议别 墅式酒店与公寓式酒店套数比为20%。通过对国内温泉度假村及福州市场现状的分析，建议别 墅式酒店与公寓式酒店套数比为20%。房地产智库 135【会议中心】与酒店结合，满足商务市场需求，多功能厅同时47、可承担大型礼宴 的功能【会议中心】与酒店结合，满足商务市场需求，多功能厅同时可承担大型礼宴 的功能类型类型数量数量面积面积容纳人数容纳人数会议多功能厅1420400人会议室A110050人会议室B28019人会议室C1367人合计716716会议室面积：平米会议室面积：平米会议人数会议人数4830-206020-608080-35100100-45416350-100贵安温泉旅游度假区会议室规模贵安温泉旅游度假区会议室规模贵安温泉度假村现有会议接待能力为620人；青龙山御温泉会议接待规模为一个280座多功能 厅，可分为三个中型会议室，接待能力为280人现有会议设施容量为280-620人，总面积48、在400-700平米，基于市场现状，结合星级酒店接待标准，提出本项目的接待规模：现有会议设施容量为280-620人，总面积在400-700平米，基于市场现状，结合星级酒店接待标准，提出本项目的接待规模：房地产智库 136不同摆放实现一种空间多种功能实现，满足不同的需求不同摆放实现一种空间多种功能实现，满足不同的需求 椭圆形摆放：60-108人 方形摆放：20-50人 方形周边：50人 课桌形摆放：60人 影院形摆放：420人 回形摆放：80-100人 宴会摆放：300人 包房：多功能厅宴会厅房地产智库 137【温泉泡池】：借鉴“温泉世界之窗”海泉湾，特色建筑结合各国独特的沐 浴方式，形成东西方49、两大的主题温泉区，给游客不同的体验【温泉泡池】：借鉴“温泉世界之窗”海泉湾，特色建筑结合各国独特的沐 浴方式，形成东西方两大的主题温泉区，给游客不同的体验东方区：体现中式宫廷特色东方区：体现中式宫廷特色 巨大铜版“贵妃出浴图”带进东方；主要包括：重现清代宫 廷的场景的“清风”和 按照唐代“华清池”大 小建造的“唐风”；西方区：西方区：再现古今欧洲罗马、芬兰浴场的入浴方式；主要包括：按传统土耳 其皇宫浴室原样打造土 耳其浴；传统芬兰桑拿 房建造的芬兰浴；以色 列死海主题的死海盐池；东方区：中式宫廷特色东方区：中式宫廷特色“唐风唐风”、“清风清风”“松鹤池松鹤池”唐风唐风“莲花池莲花池”花瓣浴花瓣50、浴西方区：欧式、现代西方区：欧式、现代泡池数量（个）泡池数量（个）日月谷温泉40龙佳温泉40东山湖温泉50御温泉33海泉湾70房地产智库 138【温泉泡池】引进国际知名的SPA品牌（如柏联、丽池），设置丰富的SPA配 套设施，同时提供体检美容、健身瑜伽等外延服务，给消费者以新奇、放松的 体验【温泉泡池】引进国际知名的SPA品牌（如柏联、丽池），设置丰富的SPA配 套设施，同时提供体检美容、健身瑜伽等外延服务，给消费者以新奇、放松的 体验 体检美容美体:SPA打造一个大规模的康体 会所，同时引进先进的仪器设备针对客户的亚 健康状况做全方位检查和诊疗。热石疗法火山泥推拿精油推拿特色男性SPA盐浴推51、拿按摩美容SPA室内瑜伽室外瑜伽 瑜伽来自于东南亚佛教文化盛行的国家，因此它与园区内佛禅文化风格是相辅相成的。房地产智库 1 1分期开发方案分期开发方案3 3启动区客户定位启动区客户定位2 2启动区策略启动区策略4 4启动区产品建议启动区产品建议第二部分第二部分启动区策略及发展建议启动区策略及发展建议5 5项目财务评价项目财务评价酒店产品建议酒店产品建议温泉产品建议温泉产品建议别墅产品建议别墅产品建议企业别墅产品建议企业别墅产品建议房地产智库 140充分利用地块资源充分利用地块资源基于福州别墅市场的研究基于福州别墅市场的研究符合项目主题属性符合项目主题属性说明：说明：我们给出的不是具体的设计方52、案，我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素(市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）我们做出物业发展建议的三大原则我们做出物业发展建议的三大原则总体原则总体原则物业建议：物业建议：如何在保证产品艺术品质与高 端形象的基础上实现产品的迅速 推向市场？房地产智库 141我们产品策略是基于我们的三大原则和战略目标而设定的，金领艺墅要为福 州精英金领阶层实现“高品质别墅梦”我们产品策略是基于我们的三大原则和战略目标而设定的，金领艺墅要为福 州精英金领阶层实现“高品质别墅梦”目 标 客 户目 标 客 户市 场 竞 争市 场 竞 争战 略 目 标战 略 目 标福州精英阶层：八县客户（中型 私营企业主、股东53、）；市区客户（企业高管、经销商、政府官 员）；企业客户（大中型企业）福州精英阶层：八县客户（中型 私营企业主、股东）；市区客户（企业高管、经销商、政府官 员）；企业客户（大中型企业）取长补短，整体趋同，局部创 新；在整体风格上不能脱离西 式主流，在产品品质与园林设 计上要推陈出新取长补短，整体趋同，局部创 新；在整体风格上不能脱离西 式主流，在产品品质与园林设 计上要推陈出新树立形象、快速回现，二者缺 一不可树立形象、快速回现，二者缺 一不可1.联排别墅1.联排别墅2.类独栋（双 拼叠拼）2.类独栋（双 拼叠拼）产品类型产品类型房地产智库 142产品策略一产品策略一选择选择联排与类独栋产品联排54、与类独栋产品联排与类独栋产品联排与类独栋产品启动启动依 据依 据市场市场市场市场市场去化速度最快（2010年）市场去化速度最快（2010年）融侨旗山：推出284，销售268三盛托斯卡纳：推出321，销售 303正祥橘郡：推出127，销售102上述楼盘为福州2010年最大规模的 别墅楼盘，产品均为联排与小独栋客户客户客户客户福州别墅市场的客源主要来自八 县，市场上的产品以这类客户为 目标，产品必然呈现粗暴“豪华、奢侈”概念，与我们的目标客 户缺乏心理上的共鸣，因此在建 筑风格于园林设计上要更加纯粹 和细致战略战略战略战略形象：形象：联排与小独栋大气不足，但却更容易做得精致，符合目 标客户的关注点55、回现：回现：可以最大程度低利用容 积率指标，同时将绿化率提高房地产智库 143打造度假氛围，给福州金领一个选择贵安的理由打造度假氛围，给福州金领一个选择贵安的理由增加室外 活动空间设计要点：设计要点：设置私 人温泉 泡池大空间松 散布局以原生为原则灰空间 的处理建筑与自 然的融合度假氛围产品策略二产品策略二房地产智库 融侨旗山别墅一期双拼产品分析融侨旗山别墅一期双拼产品分析地下一层地下一层地上一层地上一层地上二层地上二层地上三层地上三层双拼主力A1户型建筑面积：432双拼主力A1户型建筑面积：432：地下室130-150平米、双 车位，面宽23-24米、客厅挑高7.4米，约300-400平米花56、园面积地下室130-150平米、双 车位，面宽23-24米、客厅挑高7.4米，约300-400平米花园面积联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘房地产智库 融侨旗山别墅一期联排产品分析融侨旗山别墅一期联排产品分析地下一层地下一层地上一层地上一层地上二层地上二层地上三层地上三层屋顶屋顶联排主力B1户型建筑面积：296联排主力B1户型建筑面积：296，地下室50-110平米、双车位联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘房地产智库 三盛托斯卡纳联排户型分析三盛托斯卡纳联排户型分析露台露台挑空 设计挑空 设计联排产品联排产品 主卧功能不齐全，主卧功能不齐全，无独立书房，中间产品 还没配更衣57、室。设内庭院，将景观带 入室内。地下室整体利用率 高；客厅、餐厅部分挑 高客厅、餐厅部分挑 高，增加尊贵感；无书房和更衣室餐厅挑高内庭院联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘房地产智库 三盛托斯卡纳类独栋产品分析三盛托斯卡纳类独栋产品分析露台露台花园花园类独栋产品类独栋产品客厅、餐厅挑空设 计客厅、餐厅挑空设 计，增加尊贵感；双入户平台，双入户平台，提高 便捷度；露台露台面积较小，在20 平左右；地下室整体利用率 高；挑空 设计挑空 设计双入户门餐厅挑高6.7m露台较小整体通透利用率高联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘房地产智库 正祥橘郡联排产品分析正祥橘郡联排产品分析半地下空58、间半地下空间一层一层二层二层三层三层BN户型：建筑面积273BN户型：建筑面积273户型特点：入户车库、超大花园庭 院、双露台、双阳台户型特点：入户车库、超大花园庭 院、双露台、双阳台联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘房地产智库 北纬25N安妮女王联排产品分析北纬25N安妮女王联排产品分析联排户型优点：联排户型优点：每户之间错开，联排可以形成独门 独院的效果，私密性好联排面宽较大卧室客厅采用大面积条窗，通风采 光好客厅挑高地下室为半地下，可直通花园联排户型缺点：联排户型缺点：没有室内车位地下室为错层，层高2.8米，计一半 产权，面积为87平米，面积较小没有露台，阳台较小顶层地下层一层59、二层三层联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘房地产智库 龙江云山墅双拼产品分析龙江云山墅双拼产品分析A1户型优点：双车位，下沉庭院，通风采 光佳，露台较多。A1户型优点：双车位，下沉庭院，通风采 光佳，露台较多。A1户型缺点：北向主卧，客厅无挑高A1户型缺点：北向主卧，客厅无挑高A1户型：建筑面积约584A1户型：建筑面积约584联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘房地产智库 龙江云山墅联排产品分析龙江云山墅联排产品分析C户型优点：户型方正，功能区分区多，下 沉庭院，通风采光好C户型优点：户型方正，功能区分区多，下 沉庭院，通风采光好C户型缺点：北向主卧，房间较小，露 台不多C60、户型缺点：北向主卧，房间较小，露 台不多C户型：建筑面积约350C户型：建筑面积约350联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘房地产智库 鼓山一号双拼产品分析鼓山一号双拼产品分析LC1户型缺点：车位较小，空间浪费、地下室采光不足，功能区间较少，动线设计不合理LC1户型缺点：车位较小，空间浪费、地下室采光不足，功能区间较少，动线设计不合理LC1户型优点：二楼南向大主卧，三楼超大主卧设计，露 台面积大LC1户型优点：二楼南向大主卧，三楼超大主卧设计，露 台面积大LC1户型：建筑面积约390LC1户型：建筑面积约390联排双拼产 品市场摸盘联排双拼产 品市场摸盘房地产智库 153联排及类独栋别61、墅户型设计要点联排及类独栋别墅户型设计要点地上面积区间250-270平方米，总建筑面积320-350平方米,与小独栋 产品拉开差距，4联到8联地上三层或二层半，地下一层，地下面积60-80平方米室内车库，单车位一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房、卧室；二层和三层主 要功能空间为家庭室和主次卧室；设备间与用人房置于地下4间卧室，包括1个主卧区，2-3间次卧室起居室面宽在5米左右，进深15-18米123456房地产智库 100200300400500600700800900滨江荔园云山墅云亩天朗三盛托斯卡纳正祥橘郡融侨旗山华润橡树湾北纬25N鼓山一号东方威尼斯目前福州别墅市场联排与类独栋产品的62、主力户型面积在230400m目前福州别墅市场联排与类独栋产品的主力户型面积在230400m2 2 之间，我们的户型面积将向融侨旗山看齐：230350平方米之间，我们的户型面积将向融侨旗山看齐：230350平方米154独栋联排双拼叠拼联庭440-530类独栋501-609298-400241-492225-241182-215270420-440500-600230-400230-310190-230183-280300-894253-400317-460主力户型区间主力户型区间面积段建议面积段建议房地产智库 155总面积()520-2510155101517-1815-20251515-20主63、卧室15-20卫生间10步入式衣橱 510书房510合计50-55合计250-27020-3010151051010总计320-350设备间/锅炉房洗衣房储藏工人房(包括卫生间）50-55地上建筑面积地下室家庭影院60-80分层功能空间面积()门厅起居室餐厅公用卫生间厨房卧室/家庭室（可选）车库 首层次卧室1（包括卫生间）二层卧室/家庭室（可选）100-12080-100次卧室1公用卫生间三层主卧区2 总面积()520-2510155101517-1815-20251515-20主卧室15-20卫生间10步入式衣橱 510书房510合计50-55合计250-27020-30101510510164、0总计320-350设备间/锅炉房洗衣房储藏工人房(包括卫生间）50-55地上建筑面积地下室家庭影院60-80分层功能空间面积()门厅起居室餐厅公用卫生间厨房卧室/家庭室（可选）车库 首层次卧室1（包括卫生间）二层卧室/家庭室（可选）100-12080-100次卧室1公用卫生间三层主卧区2 联排及类独栋户型各功能空间建议面积联排及类独栋户型各功能空间建议面积功能空间功能空间建议建议房地产智库 156高级大独栋 产品建议高级大独栋 产品建议顶级别墅户型设计原则顶级别墅户型设计原则 出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的 量应控制在较少的数量内，其中拥有独享资源处可考虑设置100065、 平方米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积 控制在500平方米左右 出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的 量应控制在较少的数量内，其中拥有独享资源处可考虑设置量应控制在较少的数量内，其中拥有独享资源处可考虑设置10001000 平方米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积平方米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积 控制在控制在500500平方米左右平方米左右超大户型的设计在满足高级别墅户型设计要点中所提到的功能空 间种类的要求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外 空间的交流66、等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的 要点和推荐户型 超大户型的设计在满足高级别墅户型设计要点中所提到的功能空超大户型的设计在满足高级别墅户型设计要点中所提到的功能空 间种类的要求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外间种类的要求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外 空间的交流等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的空间的交流等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的 要点和推荐户型要点和推荐户型鉴于现阶段区域认知度不足，建议此类产品仅在一期发挥向上立 势作用，价值兑现延至市场成熟期 鉴于现阶段区域认知度不足，建议此类产品仅在一期发挥向上立鉴于现阶段区域认知度不足，建议此类产品仅在一期发挥向上立 势作用，价值兑现延至市场成熟期势作用，价值兑现延至市场成熟期房地产智库